GoFlo Achter-de-kerk te Olland 300126

Aan de noordzijde wordt een taludhelling van minimaal 1:5 gehanteerd en aan de andere zijden dan de noordzijde een taludhelling van minimaal 1:3. In totaal biedt de wadi hiermee ruimschoots voldoende ruimte voor de berging van de minimaal benodigde 152,40 m3 hemelwater. De exacte dimensionering van bovengenoemde waterbergende voorziening is weergegeven in bijlage X bij voorliggende onderbouwing.

Figuur 5.11: Situering wadi binnen projectgebied (bron: Infra20).

- 59 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Tot slot is ter plaatse van de te realiseren woning de GHG met 40 tot 60 cm onder maaiveld nog steeds tamelijk ondiep. Het waterschap adviseert om hier rekening mee te houden bij de bouw van de woning en eventuele ondergrondse bouwdelen (kruipruimten, kelders) vloeistofdicht aan te leggen om grondwateroverlast te voorkomen. Conclusie Vanuit het aspect ‘water’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.15

Archeologie en cultuurhistorie De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

projectgebied

Figuur 5.12: Uitsnede plankaart ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’.

- 60 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Zoals aangegeven in hoofdstuk 1.3 van voorliggende onderbouwing is op 10 april 2025 voor het gehele grondgebied van Meierijstad het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ vastgesteld, waarin de archeologische waarden van gronden binnen Meierijstad opnieuw bepaald en vastgesteld zijn. Voor het projectgebied zijn op basis van dit bestemmingsplan de dubbelbestemmingen ´Waarde – Archeologie 4’ en ‘Waarde – Archeologie 8’ van kracht. Onderstaand is in figuur 5.12 een uitsnede van plankaart behorende bij het ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ opgenomen, met daarop het projectgebied weergegeven. Als gevolg van genoemde dubbelbestemmingen geldt dat voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 250 m2 én dieper dan 30 cm er een rapport moet worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag verstoord worden voldoende zijn vastgesteld. De te realiseren 11 woningen binnen het projectgebied hebben een gezamenlijke oppervlakte die groter is dan de maximale oppervlakte van 250 m2 waaronder archeologisch onderzoek achterwege kan blijven. Om deze reden is ten behoeve van voorliggend initiatief opdracht verstrekt aan Transect B.V. voor het uitvoeren van een archeologisch bureauonderzoek (BO) en een inventariserend veldonderzoek (IVO). Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

Het advies van Transect voor het projectgebied op basis van het verrichte onderzoek luidt als volgt:

Advies Het voornemen bestaat om….

- 61 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Het onderzoeksrapport van Transect is door de gemeente Meierijstad - als bevoegde overheid – beoordeeld en hierover is een selectieadvies opgesteld. Het rapport is daartoe voorgelegd aan de afdeling SO/Erfgoed van de gemeente ’sHertogenbosch. Het selectieadvies is tevens opgenomen als bijlage aan voorliggende toelichting. Het advies is onderstaand opgenomen en luidt als volgt:

Selectieadvies gemeente Meierijstad

Conclusie Vanuit het aspect ‘archeologie’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies. Cultuurhistorie Volgens de Erfgoedwet, die per 1 juli 2016 van kracht is, dient bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden te worden met het aanwezige culturele erfgoed. Samen met de nieuwe Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. Het projectgebied is getoetst aan de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. Het projectgebied is op deze kaart gelegen binnen de regio Meierij. In de regio Meierij liggen de volgende cultuurhistorische landschappen van provinciaal belang: Groene Woud, Beerse en Baardwijkse Overlaat, Loonse en Drunense Duinen, Landgoederenzone ten zuiden van Tilburg. Het projectgebied is gelegen binnen het Groene Woud en meer specifiek in de regio De Meierij.

- 62 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Nabij het projectgebied zijn de H. Martinus kerk en de pastorie gelegen, die zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle objecten in de vorm van ‘overige bouwkunst’. Daarnaast is nabij het kerkhof een monumentale rode beuk (fagus sylvatica ‘purpurea’) aanwezig. De voorgenomen bouw van 11 woningen op het sport- c.q. grasveld binnen het projectgebied is op voldoende afstand gelegen en doet geen afbreuk aan genoemde cultuurhistorische waarden in de omgeving van het projectgebied. Conclusie Vanuit het aspect ‘cultuurhistorie’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.16

Landschap, stedenbouw en beeldkwaliteit Landschap Het projectgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Olland. Als onderdeel van het plan wordt het een grasveld c.q. speelveld teruggebracht. Daarnaast wordt gekozen om het speelveld aan de zijde van de woningen en het parkeren te voorzien van een natuurlijke afscheiding van beplanting. De berging van het hemelwater vindt plaats in een aan te leggen wadi aan de zuidzijde van het projectgebied. Nabij deze wadi wordt voorzien in een nieuw aan te planten boom. In bijlage 10 bij voorliggende onderbouwing is het inrichtingsplan van het projectgebied opgenomen. Ter hoogte van het kerkhof zijn een aantal bomen aanwezig die opgenomen zijn op de Groene Kaart van Meierijstad, waaronder de eerder benoemde monumentale rode beuk. Deze bomen zijn echter op ruim voldoende afstand van het projectgebied gelegen dat zij geen hinder ondervinden van de voorgenomen ontwikkeling. Binnen het projectgebied zelf is verder geen groen aanwezig dat op de Groene Kaart van Meierijstad staat aangemerkt. Stedenbouw en beeldkwaliteit In de gemeente Meierijstad geldt vanaf 1 augustus 2018 de Welstandsnota Meierijstad 2018: ‘Samen de zorg voor omgevingskwaliteit’. In de welstandsnota is de welstandsbeoordeling afgeschaft waar het kan, maar blijft deze gelden voor gebieden waar dat nodig is.

Verder bevat de nota beoordelingscriteria voor reclames en een excessenregeling. Op de bij de nota behorende Welstandskaart is het projectgebied aangeduid als ‘overig gebied/object’. Hiermee geldt alleen voor nieuwbouw een welstandbeoordeling. Aangezien onderhavig initiatief toeziet op de nieuwbouw van 11 woningen binnen het projectgebied, is het ontwerp van de woningen voorgelegd aan de Welstandscommissie van de gemeente Meierijstad. Zowel de kerk als de pastorie zijn aangemerkt als gemeentelijke monumenten, die initiatiefnemer graag wil beschermen. Hierbij is het tevens het streven om

- 63 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

zo min mogelijk afbreuk te doen aan de directe omgeving van deze objecten. Stedenbouwkundig gezien is het logisch om achterkant tegen achterkant situaties te maken. Omdat de sloot (gemeentelijk eigendom) te beheren moet zijn, is in het plan ook rekening gehouden met het beheerpad. De afstand van de achterste perceelsgrens van de woningen aan Het Binnenveld tot achterste perceelsgrens van de rijwoningen in het plan is ca. 4,5 meter. De bestaande haag wordt gehandhaafd of er wordt gezorgd voor een alternatief. Hiermee is geen sprake van inkijk in de achtertuinen van Het Binnenveld. Met het huidige planvoorstel wordt zo veel als mogelijk ruimte gelaten rondom de kerk en pastorie als beschermde objecten. Het plaatsen van de rijwoningen tegen de percelen van de kerk en pastorie zou leiden tot knelling van deze objecten. Door de smallere breedte van het 'veld' in de zuidzijde van het plan is het ook niet goed mogelijk deze woningen daar op een verantwoorde manier in te passen zonder het gehele plan te wijzigen. De Welstandscommissie heeft in haar vergadering van 30 oktober 2025 ingestemd met het plan. De commissie acht het plan voor de 11 woningen goed voorstelbaar en passend in het straatbeeld. Er zijn verder geen bezwaren op het plan. Het plan behoeft hiermee geen nieuwe bespreking in de commissie.

In figuur 3.2 van voorliggende onderbouwing is een impressie van het ontwerp van de woningen opgenomen. Conclusie Vanuit het aspect ‘landschap, stedenbouw en beeldkwaliteit’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.17

Verkeer en parkeren Verkeer Middels voorliggend initiatief worden binnen het projectgebied 11 woningen toegevoegd. Het aantal verkeersbewegingen ter plaatse van het projectgebied neemt als gevolg hiervan licht toe. De reeds bestaande in-/uitrit, gesitueerd tussen woningen aan Het Binneveld 4a en Het Binneveld 6 blijft gehandhaafd en dient als ontsluitingsweg voor het projectgebied. Deze ontsluitingsweg krijgt bij de toegang tot het projectgebied een breedte van 6,00 meter, zodat auto´s elkaar hier kunnen passeren. Voor het overige heeft de weg een breedte van 4,80 meter, behalve ter plaatse van de parkeervakken. Daar wordt met een wegbreedte van 6,00 meter voorzien in voldoende manoeuvreerruimte voor het inen uitdraaien van de parkeervakken. Parkeren Op 26 juni 2025 heeft de gemeenteraad van Meierijstad de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2025’ vastgesteld. De Nota wordt gebruikt bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In de Nota zijn de parkeerkerncijfers van het CROW als vertrekpunt gebruikt. In de Nota worden de landelijke richtlijnen vertaald

- 64 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

naar de situatie in de gemeente Meierijstad. Het uitgangspunt hierbij is dat voor de nieuwe ontwikkeling het aantal parkeerplaatsen wordt vastgesteld dat op eigen terrein moet worden gerealiseerd. Middels de voorgenomen ontwikkeling worden 11 woningen toegevoegd. Het projectgebied is in de Nota gelegen in de ‘bebouwde kom kern Olland’ (Gebiedstype E). In Bijlage 4 van de Nota zijn de parkeernormen voor de verschillende gebiedstypen opgenomen. Het totaal aantal parkeerplaatsen wordt, in tegenstelling tot de gebruikelijke afrondingsregels, altijd naar boven afgerond. Onderstaand is in figuur 5.13 de parkeerbalans inclusief dubbelgebruik opgenomen voor voorliggend initiatief. Hieruit blijkt dat, op basis van de Nota, bij voorliggend initiatief minimaal 18 parkeerplaatsen benodigd zijn.

Figuur 5.13: Parkeerbalans woningbouwplan ‘Achter-de-Kerk te Olland’.

Binnen het projectgebied wordt voorzien in de aanleg van de voor het initiatief benodigde minimale 18 parkeerplaatsen, verdeeld over 2 parkeerkoffers en parkeren op eigen terrein. In figuur 3.1 zoals opgenomen in voorliggende onderbouwing zijn de te realiseren parkeerplaatsen indicatief weergegeven. Aan de voor het initiatief te verlenen omgevingsvergunning wordt door de gemeente Meierijstad de voorwaarde verbonden dat de voor het plan benodigde 18 parkeerplaatsen als zodanig dienen te worden gerealiseerd en in stand gehouden. Conclusie Vanuit het aspect ‘verkeer en parkeren’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

- 65 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

5.18

Gemeente Meierijstad

Duurzaamheid en gezondheid Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. De bruidsschat bevat wel een artikel betreffende energiebetreffende maatregelen (art. 22.52). Daarnaast kan het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De gemeente Meierijstad heeft in haar omgevingsplan vooralsnog geen omgevingswaarden vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid waaraan getoetst dient te worden. De te bouwen woningen dienen te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen. De belangrijkste eisen bij nieuwbouw zijn de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De woningen worden gasloos opgericht, waardoor voor de verwarming van de woning gebruik gemaakt wordt van een warmtepomp. Het totale installatieconcept dient te voldoen aan de eisen gesteld in het Bbl en binnen de eisen van de BENG-berekening. Hiermee wordt op een goede wijze invulling gegeven aan de mogelijkheden van duurzame energie. Conclusie Vanuit het aspect ‘duurzaamheid’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

- 66 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

6.

Gemeente Meierijstad

Haalbaarheid en procedure

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van voorliggend plan aangetoond. Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn.

6.1

Economische haalbaarheid Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt in het concrete geval niet langer plaats via de omgevingsvergunning, maar door middel van een kostenverhaalsbeschikking (artikel 13.18 Ow). Ook wel de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd. Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalplichtige activiteiten. Dat zijn: • aangewezen bouwactiviteiten • aangewezen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen Het Omgevingsbesluit bevat relevante regels over (verplicht) kostenverhaal (zie artikel 8.13 Ob voor aangewezen activiteiten waarvoor kostenverhaal verplicht is, artikel 8.14 Ob voor de mogelijkheden om af te zien van kostenverhaal en artikel 8.15 Ob voor de kostensoortenlijst). Pas nadat is betaald, is het toegestaan de activiteiten uit te voeren (zie artikel 13.12 Ow). Eén van de bouwactiviteiten waarvoor kosten verhaald worden is de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie (zie artikel 8.13 aanhef en sub a Ob). De ontwikkeling bevindt zich op eigen terrein van initiatiefnemer en komt buiten de directe invloedssfeer van de gemeente tot stand. Alle kosten verbonden aan de realisatie van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. In onderhavig geval worden door initiatiefnemer en de gemeente Meierijstad nadere afspraken over het kostenverhaal gemaakt in een te sluiten anterieure overeenkomst.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Omgevingsdialoog In het kader van voorliggend initiatief zijn er individuele gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van omwonenden en met de basisschool. Vervolgens heeft er een zorgvuldige omgevingsdialoog plaatsgevonden met omwonenden van het projectgebied te Olland door middel van een informatieavond. Omwonenden zijn hiertoe op 23 juni 2025 uitgenodigd voor een bijeenkomst in multifunctionele accommodatie ´De Loop´r´. Het uitgebreide verslag van deze bijeenkomst met bijhorende bijlagen is als bijlage opgenomen aan voorliggende onderbouwing. Het verslag geeft een indruk van de opzet, genodigden en het

- 67 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

verloop van de bijeenkomst. Het verslag is door initiatiefnemers gedeeld met omwonenden, met daarbij de mogelijkheid voor omwonenden om op- of aanmerkingen op het dit verslag te plaatsen. Omwonenden hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Enkele omwonenden hebben individueel op het verslag gereageerd. De initiatiefnemer heeft hierop de betreffende omwonenden persoonlijk benaderd. Deze correspondentie is toegevoegd als bijlage aan het verslag. De input van omwonenden heeft geleid tot een licht gewijzigde opzet van het plan. Initiatiefnemers hebben naar aanleiding van de omgevingsdialoog aangegeven een duidelijke aanduiding van de looproute naar de basisschool te zullen behouden, geen langsparkeervakken bij de entree tot het projectgebied te realiseren en daarnaast een zo groot mogelijk speelveld terug te brengen. Door initiatiefnemers is er voor gekozen om een suggestiestrook aan de rijbaan toe te voegen, waardoor de looproute naar de basisschool duidelijk zichtbaar blijft. Daarnaast volgt uit de parkeerbalans dat de opzet van het plan met minimaal 18 parkeerplaatsen volstaat, waardoor het langsparkeren bij de entree niet noodzakelijk is en is komen te vervallen.

Door de gekozen stedenbouwkundige opzet van het plan en na aftrek van diverse landschappelijke inpassingen, waaronder de wadi en het parkeren, is de overgebleven ruimte maximaal toebedeeld aan het nieuwe speelveld. Door de stedenbouwkundige opzet van het plan en de vanuit de gemeente Meierijstad benodigde ruimte voor het onderhoud van de watergang aan de noordzijde van het projectgebied, komt de laurierhaag te vervallen. Initiatiefnemers voorzien in een groene c.q. natuurlijke afscheiding ter vervanging van deze laurierhaag. Initiatiefnemers hopen, in samenspraak met de gemeente Meierijstad, met deze aanpassingen aan het plan (ten delen) tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden. 6.2.2

Procedure De aanvraag om de omgevingsvergunning heeft onder andere betrekking op het toestaan van een gebruik in afwijking van het geldend omgevingsplan. Op de onderhavige aanvraag is conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken. In de reguliere procedure staat de mogelijkheid tot bezwaar open. Het bezwaar dient ingediend te worden bij het bevoegd gezag dat het besluit heeft genomen. Wanneer iemand het niet eens is met het besluit op dat bezwaar, kan hij of zij nog in beroep gaan. Belanghebbenden kunnen eventueel ook een voorlopige voorziening vragen tegen de omgevingsvergunning.

- 68 -