GoFlo Achter-de-kerk te Olland 300126

Goede onderbouwing van de Fysieke leefomgeving Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode) Gemeente Meierijstad

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Gemeente Meierijstad

Goede onderbouwing van de Fysieke Leefomgeving (GoFlo) Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)

Omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) (art. 5.1 lid 1 onder a. Omgevingswet)

Projectlocatie Locatie: Postcode: Plaats:

Achter-de-Kerk te Olland 5491 XP Sint-Oedenrode

Gegevens adviesbureau Naam: Contactpersoon: Adres: Postcode: Plaats: Telefoon: e-mail:

Kastelijn Ruimtelijk Advies D.F.H. Kastelijn Bieslook 21 5491 KE Sint-Oedenrode 06 – 22786032 kastelijn@ruimtelijk-advies.nl

Naam document

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Versie

30 – 01 – 2026

Auteur

drs. D.F.H. Kastelijn

-2-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Inhoud

1.

INLEIDING

5

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Projectgebied Omgevingsplan Leeswijzer

5 6 6 8

2.

HUIDIGE SITUATIE

9

3.

VOORGENOMEN ONTWIKKELING

11

4.

BELEIDSKADER

16

4.1

Rijksbeleid

16

4.1.1 4.1.2

4.2 4.2.1 4.2.2

4.3 4.3.1 4.3.2

4.4 4.4.1 4.4.2

5.

Nationale omgevingsvisie (NOVI) Instructieregels Rijk (AMvB’s)

16 17

Provinciaal beleid

18

Brabantse Omgevingsvisie Omgevingsverordening Noord-Brabant

Regionaal beleid

18 18

22

Beleid Waterschap De Dommel Regionale Woondeal Noordoost Brabant

Gemeentelijk beleid

22 24

25

Woonzorgvisie 2024 Meierijstad Actieplan woningbouw – Woningbouwoffensief Meierijstad

FYSIEKE EN MILIEUHYGIËNISCHE ASPECTEN

5.1 M.e.r.-beoordeling 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Geur 5.4 Gezondheid in relatie tot veehouderijen 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Geluid 5.7 Trillingen 5.8 Bodem 5.9 Omgevingsveiligheid 5.10 Spuitzones 5.11 Hoogspanningslijnen 5.12 Kabels en leidingen 5.13 Flora en fauna 5.14 Water 5.15 Archeologie en cultuurhistorie 5.16 Landschap, stedenbouw en beeldkwaliteit 5.17 Verkeer en parkeren 5.18 Duurzaamheid en gezondheid

-3-

25 28

30 30 31 33 34 38 40 45 45 47 50 50 51 52 56 60 63 64 66

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

6.

HAALBAARHEID EN PROCEDURE

67

6.1 6.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67 67

6.2.1 6.2.2

Omgevingsdialoog Procedure

BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 BIJLAGE 11

67 68

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI – TRITIUM AKOESTISCH ONDERZOEK OMGEVINGSLAWAAI – TRITIUM VERKENNEND BODEMONDERZOEK – LANKELMA QUICKSCAN FLORA EN FAUNA – EXLAN AERIUS BEREKENING AANLEGFASE AERIUS BEREKENING GEBRUIKSFASE DETAILTEKENING WADI – INFRA20 ARCHEOLOGISCH BO & IVO – TRANSECT B.V. SELECTIEADVIES AMZ – GEMEENTE MEIERIJSTAD INRICHTINGSPLAN PROJECTGEBIED VERSLAG OMGEVINGSDIALOOG

-4-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Meierijstad

Initiatiefnemers zijn eigenaar van een perceel grond gelegen achter de kerk in Olland. In de huidige situatie heeft het perceel de bestemming ‘Sport’ en is in gebruik als gras- c.q. sportveld. Initiatiefnemers hebben het plan opgevat om te komen tot een herontwikkeling van genoemd perceel, waarbij ter plaatse 11 nieuwe woningen worden opgericht. De woningen betreffen eengezinswoningen bestemd voor de doelgroepen starters, gezinnen en senioren en worden gerealiseerd in zowel de koop- als de (sociale) huursector. Hiermee wordt voorzien in een actuele woningbehoefte binnen de kern Olland. Het projectgebied is gelegen binnen het Omgevingsplan gemeente Meierijstad. Voor de beoogde toevoeging van 11 woningen binnen het projectgebied, zijn binnen dit Omgevingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Er wordt daarom gekozen om het initiatief mogelijk te maken middels een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) op basis van art. 5.1 lid 1 onder a. van de Omgevingswet. Middels haar besluit d.d. 19 november 2019 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meierijstad kenbaar gemaakt haar medewerking te verlenen aan het toevoegen van woningbouw binnen het projectgebied. Met voorliggende onderbouwing wordt aangetoond dat bij voorliggend initiatief sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) zoals opgenomen in art.

8.0a lid 2 van het Bkl.

projectgebied

Figuur 1.1: Luchtfoto ligging projectgebied (bron: www.kadastralekaart.com).

-5-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

1.2

Gemeente Meierijstad

Projectgebied Het projectgebied is gelegen binnen de gemeente Meierijstad, in de bebouwde kom van de kern Olland. Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode - sectie I - nummers 7089 (gedeeltelijk), 6912 en 6066 (gedeeltelijk). In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied ten opzichte van haar omgeving nader weergegeven.

1.3

Omgevingsplan Middels de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, heeft de gemeente Meierijstad per direct een omgevingsplan van rechtswege. Het betreft het Omgevingsplan gemeente Meierijstad dat op 1 januari 2024 in werking is getreden. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit: • • •

Bestemmingsplannen, beheersverordeningen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen & exploitatieplannen; Lokale verordeningen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan; Bruidsschat.

Onderdeel uitmakend van het Omgevingsplan gemeente Meierijstad zijn de bestemmingsplannen ‘Olland, multifunctionele accommodatie’ en ´Olland, het Binneveld´. Het overgrote deel van het projectgebied, bestaande uit perceel I – 7089, is gelegen binnen het op 14 maart 2012 vastgestelde bestemmingsplan ‘Olland, multifunctionele accommodatie’ en heeft hierin de enkelbestemmingen ‘Sport’, ‘Groen’ en ´Maatschappelijk´. Naast genoemde enkelbestemmingen is tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ op het projectgebied gelegen. Daarnaast is binnen het bestemmingsvlak ´Sport’ de maatvoering ´maximum bouwhoogte (m): 3,3’ van kracht. Tot slot is voor het gedeelte van het bestemmingsvlak ´Maatschappelijk´ dat onderdeel uitmaakt van het projectgebied de functieaanduiding ´tuin´ van kracht. Voor dit gedeelte geldt dat ter plaatse geen bouwwerken zijn toegestaan. Figuur 1.2 geeft een uitsnede van de plankaart behorende bij het bestemmingsplan ‘Olland, multifunctionele accommodatie’, met daarop het betreffende gedeelte van het projectgebied rood omkaderd weergegeven. Het overige gedeelte van het projectgebied bestaat uit perceel I – 6912, tezamen met het overgrote deel van perceel I – 6066 én een klein gedeelte (ca. 9 m2) van perceel I – 7089.

Deze gronden zijn gelegen binnen het op 22 oktober 2015 vastgestelde bestemmingsplan ‘Olland, het Binneveld’ en hebben hierin de enkelbestemming ‘Groen’. Figuur 1.3 geeft een uitsnede van de plankaart behorende bij het bestemmingsplan ‘Olland, het Binneveld’, met daarop dit overige gedeelte van het projectgebied rood omkaderd weergegeven. Tot slot is op 10 april 2025 voor het gehele grondgebied van Meierijstad het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ vastgesteld, waarin de archeologische waarden van gronden binnen Meierijstad opnieuw bepaald

-6-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

en vastgesteld zijn. Voor het projectgebied zijn op basis van dit bestemmingsplan de dubbelbestemmingen ´Waarde – Archeologie 4’ en ‘Waarde – Archeologie 8’ van kracht.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Olland, multifunctionele accommodatie’.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Olland, het Binneveld’.

Voorliggend initiatief tot realisatie van 11 woningen met bijbehorende voorzieningen binnen het projectgebied, is strijdig met het (tijdelijke) omgevingsplan. In de huidige situatie is het ter plaatse niet toegestaan om de betreffende woningen met bijbehorende voorzieningen op te richten en in gebruik te nemen. Zowel de voorgenomen bouwactiviteit alsmede het gebruik zijn hiermee strijdig met het omgevingsplan. De buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) biedt uitkomst om de voorgenomen om het voorgenomen initiatief mogelijk te maken.

-7-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

1.4

Gemeente Meierijstad

Leeswijzer In hoofdstuk 2 van voorliggende onderbouwing wordt de huidige ruimtelijkfunctionele situatie van het projectgebied beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. Het beleidskader (zowel op Rijks, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau) dat van toepassing is op het projectgebied en haar directe omgeving wordt in hoofdstuk 4 geschetst. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de betreffende aspecten van het initiatief die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving aan bod. Hoofdstuk 6 tot slot bespreekt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief.

-8-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

2.

Gemeente Meierijstad

Huidige situatie

Het projectgebied is gelegen achter de kerk, binnen de bebouwde kom van Olland. In de huidige situatie is het projectgebied in gebruik als grasveld c.q. speelveld. In het verleden werd het veld met enige regelmaat gebruikt voor trainingen van de voetbalclub. Op dit moment wordt het veld met name door de basisschooljeugd van Olland gebruikt als speelveld. Hiertoe zijn op het veldje enkele voetbaldoeltjes aanwezig. Voor het overige is het perceel onbebouwd. De ontsluiting van het speelveld vindt plaats via een pad van 3 meter breed, bestaande uit half-verharding, gelegen in de noordwest hoek van het perceel. Het veldje is ’s avonds middels een poort afsluitbaar. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de huidige situatie van het projectgebied weer.

Figuur 2.1: Luchtfoto huidige situatie projectgebied (bron: www.kadastralekaart.com).

Ruimtelijk-functionele structuur Het projectgebied bevindt zich in het midden van de woonkern Olland. Olland is een kerkdorp van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode met circa 1.100 inwoners, gelegen in de gemeente Meierijstad. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door sloot c.q. greppel. Daarnaast is aan de noordzijde binnen het projectgebied een laurierhaag aanwezig. Deze sloot en laurierhaag vormen de afscheiding met de aangrenzend gelegen achtertuinen van de in de

-9-

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

jaren ’80 gebouwde woningen aan Het Binneveld 6, 8, 16 en 18. Aan de oostzijde wordt het projectgebied begrensd door de in 2015 nieuw gerealiseerde multifunctionele accommodatie (MFA) ‘De Loop’r’. Binnen deze multifunctionele accommodatie is als primaire functie basisschool De Sprongh gehuisvest. Aangrenzend aan de laurierhaag is binnen het projectgebied een pad van betontegels gelegen met daarnaast een gaashekwerk. Via dit pad is het mogelijk om vanaf Het Binneveld de basisschool te bereiken. Aan de zuidzijde grenst het projectgebied aan de H. Martinus kerk van Olland met bijbehorende begraafplaats en aan de voormalige pastorie aan Pastoor Smitsstraat 42. De kerk van Olland is recent getransformeerd naar een elftal appartementen. De voormalige pastorie is al geruime tijd in gebruik als burgerwoning. Tot slot grenst het projectgebied aan de westzijde aan de achtertuinen van de 4 woningen aan Het Binneveld 2, 2a, 4 en 4a. Deze 4 woningen zijn gebouwd in de periode 2017 – 2020, op de plek waar voorheen de basischool van Olland gelegen was. In figuur 2.2 zijn enkele impressies van het projectgebied en haar directe omgeving weergegeven.

Figuur 2.2: Impressies huidige situatie projectgebied

- 10 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

3.

Gemeente Meierijstad

Voorgenomen ontwikkeling

Stedenbouwkundige opzet Initiatiefnemers zijn voornemens om te komen tot een herontwikkeling van het speel- c.q. grasveld gelegen achter de kerk in Olland. Middels dit plan worden binnen het projectgebied 5 tussenwoningen, 2 hoekwoningen, 2 twee-onderéén-kap-woningen en 2 vrijstaand geschakelde woningen gerealiseerd, waarbij de 4 laatstgenoemde levensloopbestendig uitgevoerd worden. In totaal worden hiermee 11 nieuwe woningen toegevoegd binnen de kern van Olland. De woningen worden in twee plandelen gerealiseerd, namelijk één plandeel van 7 woningen (rij- en hoekwoningen) en één plandeel van 4 woningen (vrijstaand geschakelde en twee-onder-één-kap-woningen). In figuur 3.1 is een stedenbouwkundige schets van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen.

Figuur 3.1: Stedenbouwkundige schets Achter-de-Kerk te Olland (bron: Comzone Architecten)

Ontsluiting De reeds bestaande in-/uitrit, gesitueerd tussen de woningen aan Het Binneveld 4a en Het Binneveld 6 blijft gehandhaafd en dient als ontsluitingsweg voor het projectgebied. Deze ontsluitingsweg wordt bij de toegang tot het projectgebied verbreed naar 6,00 meter, zodat auto´s elkaar hier kunnen passeren. Voor het

- 11 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

overige heeft de weg een breedte van 4,80 meter, behalve ter plaatse van de parkeervakken. Daar wordt met een wegbreedte van 6,00 meter voorzien in voldoende manoeuvreerruimte voor het in- en uitdraaien van de parkeervakken. Parkeren Binnen het projectgebied wordt voorzien in minimaal 18 parkeerplaatsen, verdeeld over 2 parkeerkoffers en parkeren op eigen terrein. In figuur 3.1 zijn de te realiseren parkeerplaatsen indicatief weergegeven. Aan de voor het initiatief te verlenen omgevingsvergunning wordt door de gemeente Meierijstad de voorwaarde verbonden dat de voor het plan benodigde 18 parkeerplaatsen als zodanig dienen te worden gerealiseerd en in stand gehouden. Groen Als onderdeel van het plan wordt een grasveld c.q. speelveld teruggebracht. Daarnaast wordt gekozen om het speelveld aan de zijde van de woningen én het parkeren te voorzien van een afscheiding van beplanting. De berging van het hemelwater vindt plaats in een aan te leggen wadi aan de zuidzijde van het projectgebied. Nabij deze wadi wordt voorzien in een nieuw aan te planten boom. Tot slot wordt het projectgebied aan de noordzijde begrensd door een watergang. Woningbouwprogramma De 11 woningen die middels de voorgenomen ontwikkeling worden gerealiseerd kunnen onderverdeeld worden in de volgende woningtypen met bijhorende categorieën: Type woning

Doelgroep

Categorie

5 rijwoningen

Starters/eengezinswoning

5 sociale huur

2 hoekwoningen

Starters/eengezinswoning/senioren

2x middeldure koop

2 twee-onder-één-kap-woningen

Eengezinswoning/senioren

2x dure koop

2 vrijstaand geschakelde woningen

Eengezinswoning/senioren

2x dure koop

Totaal

11 woningen

Figuur 3.2: Woningbouwprogramma Achter-de-kerk te Olland (Sint-Oedenrode).

Binnen Meierijstad geldt, ter uitvoering van de Woonzorgvisie, voor nieuwe initiatieven op het gebied van woningbouw dat 30% van de nieuwe woningen binnen het plan sociale huurwoningen moeten betreffen. Deze voorwaarde geldt voor alle woningbouwinitiatieven vanaf 4 woningen. Bij voorliggend plan wordt voorzien in de toevoeging van 11 woningen binnen het projectgebied. Daarnaast geldt op basis van de Woonzorgvisie dat 70% van de toe te voegen woningen moet worden ontwikkeld in het betaalbare segment. Het gaat daarbij om woningen in de categorieën ‘sociale huur’, ‘middeldure huur’, ‘goedkope koop’ en ‘middeldure koop’. In hoofdstuk 4.4.1 van voorliggende onderbouwing is de door de gemeente Meierijstad in haar Woonzorgvisie voorgestane procentuele

- 12 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

verdeling van het nieuwbouwprogramma over de verschillende prijssegmenten nader weergegeven. Zoals blijkt uit figuur 3.2 worden 5 van de 11 nieuwbouwwoningen uitgevoerd als sociale huurwoningen (45%). Ter compensatie van het ontbreken van sociale huurwoningen in de tot appartementen verbouwde kerk in het naastgelegen plan, zijn deze huurwoningen meegenomen binnen voorliggend plan. Eén en ander zoals overeengekomen met de gemeente Meierijstad. Na realisatie van de sociale huurwoningen worden deze overgedragen aan woningcorporatie Woonmeij. Er worden 7 van de 11 woningen gerealiseerd in het sociale betaalbare segment (64%). Ontwerp woningen Het plangebied in Olland betreft een inbreidingslocatie op een nu openliggend terrein. In het plan wordt zo veel als mogelijk ruimte gelaten rondom de kerk en pastorie als zijnde beschermde objecten. Dit omgevingskarakter vraagt om de juiste inpassing in maat, typologie en verdeling van het woningprogramma. Het plan voorziet in een blok van zeven rijwoningen. Door te kiezen voor éénlaag-met-kap blijft het volume beperkt. Het volume kan hiermee als rug dienen naar de achterliggende tuinen. Bovendien kent het blokje halverwege een verspringing, wat de schaal nuanceert. Accenten als schoorstenen op de kopgevels en een ‘erker’ bij de toegang geven het geheel een dorps beeld. Materiaal- en kleurkeuzes zijn gericht op aansluiting bij de omgeving.

Haaks op dit blok van zeven worden vier hybride woningen gerealiseerd, in te vullen als levensloopbestendige of gezinswoningen. Elke woning heeft een volledig woonprogramma op de begane grond, met een opbouw op de helft van het volume aan de voorzijde. De opbouwen zijn zodanig geplaatst dat de woningen individueel herkenbaar zijn en toch een eenheid vormen. Een verticaal accent in de gevel loopt door in een ‘dakkapel’ waardoor ook hier een dorps en karaktervol beeld ontstaat. In materialen sluiten de vier woningen aan op de zeven rijwoningen. De volumes verhouden zich goed tot elkaar in omvang en detailuitwerking. De vier woningen worden zodanig geplaatst dat de afstand tot de achterburen voldoende groot is (zeker voor de verdieping) en de toegangsweg zich op een natuurlijke wijze om het blok vormt. Door deze benadering te kiezen benader je de woningen vanuit een nieuwe toegang, langs de zijkant van beide bouwdelen om zo het open terrein te bereiken met een parkje met speelveld dat aansluit op het naastliggende speelterrein van de school en de achterzijde van de kerk. Dat geeft licht en lucht in het plan, brengt het speelveld terug en geeft de mogelijkheid voor waterberging en infiltratie. In figuur 3.3 zijn enkele impressies opgenomen van het ontwerp van de te realiseren woningen binnen het projectgebied.

- 13 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

Figuur 3.3: Impressie te realiseren woningen projectgebied (bron: Comzone Architecten).

Intaketafel Voorliggend initiatief is door de gemeente Meierijstad reeds in 2019 tijdens haar intaketafel intern besproken vanuit verschillende vakdisciplines. Middels haar besluit d.d. 19 november 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meierijstad besloten dat woningbouw binnen het

- 14 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

projectgebied ruimtelijk voorstelbaar is onder nadere voorwaarden. De randvoorwaarden die voor onderhavige ontwikkeling van toepassing zijn betreffen: ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪

Aangetoond moet worden dat voor de gevraagde ontwikkeling sprake is van en goed woon en leefklimaat. Het onderdeel stedenbouw is een belangrijk aandachtspunt bij de planontwikkeling. Over het stedenbouwkundig eindbeeld dient vooraf overeenstemming te worden bereikt. Hierbij is een belangrijke randvoorwaarde dat het gebied minder intensief bebouwd wordt en wordt voorzien van een groene uitstraling, zodat het plan een goede ruimtelijke kwaliteit krijgt. Het plan voorziet vanuit volkshuisvestelijk oogpunt in woningen voor de doelgroepen: starters en senioren. Het plan dient te voorzien in tenminste 25% sociale huurwoningen. De normen uit de nota parkeernormen Meierijstad zijn leidend in de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Daarnaast dient te worden gestreefd naar een duurzaam profiel waarin met voldoende ruimte wordt gerekend voor boven- en ondergrondse voorzieningen als parkeren, verkeersbewegingen van auto’s en voetgangers, kabels en leidingen, riool, water en groeiruimte van beplantingen en/of bomen. Binnen de ruimtelijke procedure dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar water, groen, duurzaamheid, archeologie, kabels en leidingen en millieuaspecten (bodem, geluid, geur, volksgezondheid in relatie tot veehouderijen, flora & fauna, externe veiligheid, eventuele aanmeldnotitie mer enz.).

Alle kosten verbonden aan het plan komen voor rekening van initiatiefnemer. Voor het kostenverhaal wordt een anterieure overeenkomst afgesloten. Voor het bouwen binnen 2 km van een geitenhouderij, dient een verklaring te worden ondertekend. Deze verklaring maakt integraal onderdeel uit van het principebesluit. Voorafgaand aan het indienen van het formele plan dient een omgevingsdialoog te worden gevoerd.

Bij de nadere uitwerking van voorliggend intiatief zijn bovenstaande randvoorwaarden in acht genomen. Beoordeling initiatief omgevingstafel Na aanlevering van de concept onderbouwing is het plan geagendeerd voor de omgevingstafel. Hierbij is het initiatief door de adviseurs van de omgevingstafel beoordeeld en zijn interne en externe adviezen opgevraagd. Middels haar mail d.d. dag maand 2026 heeft de gemeente Meierijstad kenbaar gemaakt dat de algemene houding van de omgevingstafel ten opzichte van het planvoornemen positief is. Op basis van de adviezen wordt geen aanleiding gezien voor een fysieke behandeling op de Omgevingstafel. De gemeente heeft initiatiefnemer verzocht om de zaak, met inachtneming van de uitgebrachte adviezen, gereed te maken voor een formele aanvraag.

- 15 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

4.

Gemeente Meierijstad

Beleidskader

De voorgenomen ontwikkeling van het projectgebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, als gemeentelijk niveau. Het gaat hier om een kleinschalige wijziging. Het Rijk gaat er vanuit dat het beleid dat provincie en gemeenten opstellen past binnen het Rijksbeleid. Het plan wordt primair getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. De belangrijkste bevindingen uit dit beleid worden hieronder beschreven en aangegeven wordt hoe de ontwikkeling van het projectgebied past binnen de bestaande regelgeving.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI) Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: •

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

• •

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio’s toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

- 16 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Voorliggend initiatief tot de toevoeging van 11 nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied is dermate kleinschalig van aard dat rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI niet in het geding zijn. 4.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Ladder duurzame verstedelijking In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Onderhavig initiatief betreft de bouw van 11 woningen binnen bestaand stedelijk gebied.

Jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015: 2921)

- 17 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

heeft uitgewezen dat de toevoeging van 11 woningen niet wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, echter de toevoeging van 12 woningen wel (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS: 2015: 953). Hiermee is bij voorliggend initiatief geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een verantwoording is in dit geval niet aan de orde. Daarnaast heeft voorliggend initiatief geen betrekking op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (voormalig voorbereidingsbesluit) of is voor het project een projectbesluit vastgesteld door provincie of Rijk. Conclusie De voorgenomen activiteit past hiermee binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciaal bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat de provincie zich aan haar eigen visie moet houden. Als het nodig is dat ook anderen zich aan het beleid uit de Omgevingsvisie houden, kunnen daarvoor regels worden opgenomen in de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden.

4.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant Vanuit de Omgevingswet moet de provincie naast een omgevingsvisie ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (omgevings)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. In de Omgevingsverordening staan regels voor: •

Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde algemene regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding

- 18 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. •

Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

De provincie heeft vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet een voorbereidingsbesluit vastgesteld waardoor voorbeschermingsregels in het tijdelijk regelingdeel van het omgevingsplan van gemeenten worden geplaatst. Dit voorbereidingsbesluit heeft als doel dat bestaande regels, die waren opgenomen in de Wet bodembescherming of de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, blijven gelden onder de Omgevingswet. Er zijn regels opgenomen om grondwaterverontreiniging te voorkomen bij bouwactiviteiten, regels voor de ontwikkeling van veehouderijen, mestbewerking en grootschalige logistiek. De gemeenteraad dient bij haar besluitvorming de regels uit de Omgevingsverordening te respecteren. Concreet betekent dit dat de verordening de maximale speelruimte bepaalt die een gemeente heeft bij het vaststellen c.q. wijzigen van een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

projectgebied

Figuur 4.1: Uitsnede integrale plankaart Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Stedelijk Gebied In figuur 4.1 is een uitsnede weergegeven van de integrale plankaart van de Omgevingsverordening met daarop het projectgebied aangemerkt. Hieruit blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen het Stedelijk Gebied. Voorliggend - 19 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

initiatief bestaat uit het ter plaatse toevoegen van 11 nieuwe woningen. Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op onderhavig initiatief zijn hiermee de regels voor een duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Stedelijk gebied, zoals opgenomen in artikel 5.55 van de Omgevingsverordening van toepassing. Onderstaand is het betreffende artikel opgenomen, waarbij een nadere toetsing aan de van toepassing zijn voorwaarden plaats vindt. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken en Door de gemeente Meierijstad is bij de beoordeling van het plan op de omgevingstafel aangegeven dat vanuit kwantitatief oogpunt er binnen het woningbouwprogramma nog ruimte is voor de toevoeging van 11 woningen binnen de kern van Olland. De ontwikkeling is daarmee passend is binnen de regionale afspraken. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. De criteria voor een duurzame stedelijke ontwikkeling zijn door de provincie Noord-Brabant vastgelegd in lid 2 van artikel 5.55.

Onderstaand vindt een toetsing aan deze criteria plaats, waaruit blijkt dat bij voorliggend initiatief aan deze criteria wordt voldaan. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; De omgevingskwaliteit wordt bevordert door het realiseren van betaalbare woningen voor de door de gemeente Meierijstad aangegeven wenselijke doelgroepen (starters en eengezinswoningen). Middels het oprichten van de woningen voor deze specifieke doelgroepen wordt de leefbaarheid van de kleine kern Olland bevorderd. Daarnaast wordt bij het plan nadrukkelijk aandacht besteed aan een goede kwalitatieve inrichting van de buitenruimte, met onder meer een speelveld voor de jeugd, natuurlijke afscheidingen van beplanting en de berging van het hemelwater in een wadi. Hiermee bevordert de ontwikkeling een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; De gronden binnen het projectgebied zijn gelegen binnen de bebouwde kom van Olland en zijn in de huidige situatie in gebruik als speelveld c.q.

- 20 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

c.

d.

e.

f.

Gemeente Meierijstad

sportveld. De locatie biedt hiermee nog ruimte voor een verdichting binnen de kom van Olland. Middels voorliggend plan wordt gekozen ter plaatse van het projectgebied 11 woningen toe te voegen en hierbij het speelveld te handhaven c.q. terug te brengen. Hiermee is middels het initiatief sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; De nieuw te bouwen woningen dienen te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen. De belangrijkste eisen bij nieuwbouw zijn de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De woningen worden gasloos opgericht. Voor de verwarming van de woning wordt gebruik gemaakt van een warmtepomp. Het totale installatieconcept zal voldoen aan de eisen gesteld in het Bbl en binnen de eisen van de BENG-berekening. Hiermee wordt op een goede wijze invulling gegeven aan de mogelijkheden van duurzame energie. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening met klimaatverandering. Als gevolg van de realisatie van 11 woningen neemt het verhard oppervlak binnen het projectgebied toe.

In hoofdstuk 5.14 van voorliggende onderbouwing worden de te nemen maatregelen ten behoeve van de berging en infiltratie van het hemelwater binnen het projectgebied nader toegelicht. Bij het plan wordt voorzien in de aanleg van een wadi ten behoeve van de opvang, berging en infiltratie van het hemelwater. Daarnaast wordt in het plan een speelveld gerealiseerd c.q. teruggebracht, waarmee tevens invulling gegeven wordt aan het tegengaan van hittestress. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en Het geven van invulling aan het vraagstuk van duurzame mobiliteit is bij voorliggend initiatief niet aan de orde. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Middels de bouw van de woningen en het toepassen van voldoende duurzame bouwsystemen en het selecteren van een duurzame installatie voor de verwarming en energieopwekking van de woningen wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

De voorgenomen toevoeging van 11 woningen binnen het projectgebied voldoet hiermee aan bovenstaande voorwaarden uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Hiermee past de ontwikkeling binnen de regels voor een duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Stedelijk gebied zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening. Conclusie De voorgenomen activiteit past binnen de kaders van het provinciaal beleid.

- 21 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Beleid Waterschap De Dommel

Gemeente Meierijstad

Waterbeheer is een essentieel onderdeel bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het projectgebied valt onder het beheer van Waterschap De Dommel. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het Waterschap een aantal beleidsmatige uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze bij het project rekening is gehouden met de ruimtelijk relevante aspecten van (duurzaam) waterbeheer Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van het Waterschap de Dommel, de Keur Waterschap De Dommel 2015, het Provinciaal Waterhuishoudingsplan van de provincie NoordBrabant, de Vierde Nota Waterhuishouding, WB21, Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Kern van deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Waterbeheerprogramma 2022-2027 - Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving. Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water- en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen.

De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden. Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5) start Waterschap De Dommel met de ‘watertransitie’: op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik

- 22 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie: • Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt • Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan • Wat schoon is moet schoon blijven We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken.

Meer dan voorheen gaan we daarbij: • van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied. • van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied. • van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen. Water en Bodem sturend Een voor het waterschap belangrijke hoofdkeuze is dat water en bodem sturend moeten zijn bij de realisatie van woningbouw/verstedelijking. Alleen zo kan duurzame verstedelijking plaatsvinden. In de kamerbrief “Water en Bodem Sturend” zijn bestaande opgaves, zoals de KRW, 7e Actieprogramma Nitraatrichtlijn (incl. Addendum) en het Hoogwaterbeschermingsprogramma, bij elkaar gebracht. Dit programma maakt inzichtelijk maak wat vanuit het water- en bodemsysteem mogelijk is. Door water en bodem sturend te laten zijn in de ruimtelijke ordening, kunnen we in Nederland ook in de toekomst met een ander en grillig klimaat blijven leven, wonen en werken. In een veilige omgeving, met een gezonde bodem, voldoende en schoon water. Het projectgebied is gelegen op de flanken van het Dommeldal, op de overgang van de oudere ontginningen naar de late heideontginningen.

De flanken vormen een schakel/gradiënt in het watersysteem tussen de beekdalen en de hoge gronden. In de historische situatie was een groot deel van de flanken

- 23 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

kwelgebied. Hier kwam op de hoge gronden geïnfiltreerde grondwater aan de oppervlakte. De gevolgen van de heideontginningen en later de ruilverkavelingen zijn op de flanken het sterkst merkbaar. De kwelmachine, de voeding via het grondwater, is grotendeels tot stilstand gekomen. De eenzijdige inrichting op drooglegging en afwatering maakt van de flanken, nu de klimaatverandering doorzet, een droogtegevoelig gebied. De watertransitie biedt goede kansen voor een nieuwe balans met aandacht voor waterverbruik, vasthouden van water en bergingsruimte voor water in natte tijden. Waterschapsverordening In de Waterschapsverordening staan de regels voor bewoners en bedrijven die activiteiten uitvoeren bij beken, sloten en gemalen. De waterschapsverordening vervangt de Keur. De Keur was een traditionele verordening met regels en verboden. De Waterschapsverordening is digitaal en de regels zijn verbonden aan de gebieden waar ze gelden. Dus in plaats van algemeen en overal geldig, naar specifiek geldig voor sommige gebieden en activiteiten. Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet op grond van de Waterschapsverordening hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem.

De aanvrager/initiatiefnemer moet daarom voldoende compenserende maatregelen nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Uitgangspunt hierbij vormt de voorkeurstrits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. In geval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Doorwerking projectgebied Bij voorliggend initiatief neemt het totaal verhard oppervlak in het projectgebied toe met ca. 2.500 m2. Conform het beleid van waterschap De Dommel dient de ontwikkeling hydrologisch neutraal te worden vormgegeven. In hoofdstuk 5.14 van voorliggende onderbouwing worden de te nemen maatregelen ten behoeve van de berging en infiltratie van het hemelwater op eigen perceel nader toegelicht. Hieruit blijkt dat bij het initiatief sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling. 4.3.2

Regionale Woondeal Noordoost Brabant Op 9 maart 2023 is de regionale woondeal Noordoost Brabant gesloten. Noordoost Brabant is de zesde economische regio van Nederland en om deze positie te behouden en te versterken is het noodzakelijk dat er voldoende woningen gebouwd worden. Hiertoe heeft de provincie Noord-Brabant afspraken omtrent woningbouw gemaakt met het Rijk. In de komende 10 jaar wil de provincie Noord-Brabant in totaal 130.600 nieuwe woningen realiseren. Daarnaast

- 24 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

hebben corporaties landelijk met het Rijk afgesproken om tot en met 2030 de bouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 midden huurwoningen te realiseren. In de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant wordt een regionale doorvertaling gemaakt van de landelijk gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en corporaties. Afgesproken is dat de regio Noordoost Brabant een substantiële bijdrage levert middels e bouw van bijna 34.000 woningen, waarvan ca. 22.300 betaalbare woningen (67%) en waaronder ca. 10.000 (30%) sociale huurwoningen. Meierijstad staat in de woondeal aan de lat voor de bouw van 6.695 nieuwe woningen tot 2030. Doorwerking projectgebied In het projectgebied worden 11 nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan 5 sociale huurwoningen. Dit betreft 45% van de woningen en niet de in de woondeal afgesproken 30% sociale huur. Daarnaast worden er in het plan 2 middeldure koopwoningen en 4 dure koopwoningen gerealiseerd. Hiermee komt 64% van de woningen in de categorie betaalbaar en niet de in de woondeal afgesproken 67% betaalbaar. Omdat de planvorming en afspraken dateren van voor de woondeal worden de aantallen van 45% sociale huur en 64% sociaal en betaalbaar door de gemeente Meierijstad als acceptabel geacht en vormen hiermee geen belemmering voor het planvoornemen. Conclusie De voorgenomen activiteit past binnen de kaders van het regionaal beleid.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Woonzorgvisie 2024 Meierijstad Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Op basis van alle (te verwachten) ontwikkelingen om ons heen, heeft de gemeente Meierijstad bekeken wat dat voor wonen betekent. De manier waarop de gemeente en haar stakeholders denken het best in deze opgaven te voorzien is haar visie op wonen, welzijn en zorg en heeft als uitgangspunten: • • • • •

Een goed thuis in een passende woning en woonomgeving; Woonverandering faciliteren: veel claims op schaarse ruimte, woningbouw verandert, meer kleinere woningen voor kleine huishoudens, andere stedenbouwkundige opzet, optimaler gebruik bestaande meters ‘wonen’; Gezonde thuisomgeving borgen: leefomgeving, sociaal contact, gezondheid, veilig, zelfredzaam; Streven naar gemengde wijken en dorpen; Bouwen aan toekomstbestendige wijken en dorpen: fysiek en sociaal: Duurzaam, klimaatbestendig, natuurinclusief, goede ruimtelijke inrichting.

- 25 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

De grote werkgelegenheid in Meierijstad en de nabije omgeving en de potentiele economische groei, vraagt ook om groeipotentieel van de wijken en dorpen. Om werknemers kwalitatief te huisvesten, is een diversiteit van woonmilieus en woningen nodig vanwege de vele verschillende typen werknemers. Te denken valt aan praktisch geschoolde mensen, mensen met een bedrijf aan huis, thuiswerkende mensen, buitenlandse arbeidskrachten of mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De opgave is om bij economische ambities en ontwikkeling vooraf rekening te houden met de groeipotentie van de gemeente. Voorzien in (diverse vormen) kwalitatieve huisvesting vraagt om voldoende ruimte voor ontwikkeling. Onder andere met het oog op leefbaarheid. Meierijstad stimuleert wonen en werken in dezelfde gemeente, met het oog op beperken van verplaatsingen en de verbondenheid met de leefomgeving. Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. De vergrijzing en de gezinsverdunning en de inclusieve samenleving (waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt) vragen hierbij om aandacht.

De gemeente streeft naar een duurzaam en zorgvuldig gebruik van de ruimte en van bestaand vastgoed. Een woonbeleid wat toekomstbestendig is en haar basis vindt in de woningbehoefte van de woningzoekenden. Doelstellingen Meierijstad wil voldoende woningen realiseren tot en met 2030 en daarna tot 2040, om te voorzien in de woningbehoefte en te voldoen aan de afspraken uit de Regionale Woondeal. Dat doet zij door aanpassing van de bestaande woningvoorraad en door een passend nieuwbouwprogramma. Hierbij kijkt Meierijstad zowel naar kwaliteit (doelgroep, duurzaam, levensloopbestendig, betaalbaar) als naar kwantiteit (aantallen). Huidige en toekomstige inwoners moeten voldoende keuzemogelijkheden hebben indien zij willen verhuizen. Daarbij willen de gemeente borgen dat die zoveel mogelijk in de eigen wijk en het dorp liggen. Het Woonprogramma is zo goed mogelijk ingericht op de huisvestingstaak ten aanzien van de doelgroepen. Dit houdt het volgende in: •

• •

In het bouwprogramma houdt Meierijstad rekening met voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor de verschillende doelgroepen. Onder andere door 70% in het betaalbare segment te ontwikkelen en verevening tussen het nieuwbouwprogramma en de bestaande voorraad mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door bestaande sociale huur onder voorwaarden beschikbaar te stellen voor het middensegment en de nieuwbouwopgave sociale huur te verhogen. Nieuwe woonvormen faciliteren en manieren om meergeneratiewoningen toe te staan, maar ook splitsing, deling en kamerbewonen; Levensloopbestendig woning is de norm, waarbij we maatwerk toepassen bij kleine, goedkope woningen waar de betaalbaarheid van het product onder druk zou kunnen komen staan met deze aanvullende eis. Daarmee

- 26 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

•

Gemeente Meierijstad

werkt Meierijstad tevens aan een flexibele woningvoorraad voor de langere termijn; Meierijstad ontwikkelt voorzieningen voor spoedzoekers en/of nieuwkomers. Dit kunnen tussenvoorzieningen zijn om een periode te overbruggen waarin het tegenzit en toegang op de ‘reguliere’ woningmarkt (nog) niet mogelijk is. De doelgroep is niet altijd op corporatiewoning gericht, omdat ze bijvoorbeeld wel vermogend of een goed inkomen hebben. Hier kan het bijvoorbeeld gaan om gescheiden mensen die niet in aanmerking komen voor urgentie.

De verschillende prijsgrenzen voor huur- en koopwoningen zijn voor 2026 door de gemeente Meierijstad als volgt vastgesteld.

Figuur 4.2: VON-prijsgrenzen 2026 o.b.v. Woonzorgvisie (bron: gemeente Meierijstad).

Het programma is van toepassing voor de plannen in totaal. In individuele projecten kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken, afhankelijk van de specifieke lokale omstandigheden en de opbouw wijk of kern. Programmatische verschillen tussen kernen zijn hiermee mogelijk, maar Meierijstad stelt wel een ondergrens van 30% sociale huur en 30% betaalbare koop voor alle nieuwbouwprogramma’s in alle kernen. Verevening met de bestaande voorraad is echter mogelijk en daarvoor blijft het gemeentelijk vereveningsfonds van toepassing. Doorwerking projectgebied De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de door de gemeente Meierijstad opgestelde woonzorgvisie. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, in de kern van Olland. Middels toevoeging van 11 woningen voor zowel starters als senioren binnen Olland voorziet de ontwikkeling in een actuele behoefte binnen het dorp, zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt. Zoals nader toegelicht in hoofdstuk 3 van voorliggende onderbouwing worden middels het plan 5 sociale huurwoningen gerealiseerd. Dit betreft 45% van de woningen en niet de in de Woonzorgvisie vastgelegde 30% sociale huur. Daarnaast worden er in het plan 2 middeldure koopwoningen en 4 dure koopwoningen gerealiseerd.

Hiermee komt 64% van de woningen in de categorie betaalbaar en niet de in de Woonzorgvisie vastgelegde 70% betaalbaar, maar is het totaal van sociaal en betaalbaar wel boven de 60%. Omdat de planvorming en afspraken dateren van voor de Woonzorgvisie worden de aantallen van 45%

- 27 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

sociale huur en 64% sociaal en betaalbaar door de gemeente Meierijstad als acceptabel geacht en vormen hiermee geen belemmering voor het planvoornemen. De gemeente heeft zich daarnaast tot doel gesteld dat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Bij voorliggend initiatief worden de 4 woningen aan de westzijde van het projectgebied levensloopbestendig uitgevoerd, in lijn met de gemeentelijke ambitie. Ook een hoekwoning wordt optioneel levensloopbestendig aangeboden. Het initiatief draagt hiermee bij aan het behoud van de identiteit van Olland en komt de leefbaarheid van het dorp ten goede. 4.4.2 Actieplan woningbouw – Woningbouwoffensief Meierijstad In 2021 heeft de gemeenteraad van Meierijstad het actieplan woningbouw vastgesteld. Dit actieplan geeft aan hoe Meierijstad om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor haar gemeente en hoe zij dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie. In grote lijnen gelden de uitgangspunten en doelstellingen uit de in 2018 geformuleerde woonvisie Meierijstad nog steeds. Er is na 2018 echter ook een aantal zaken veranderd en daarom heeft de gemeente besloten om in het actieplan woningbouw op een aantal punten voorstellen om wijzigingen in de woonvisie aan te brengen. Deze wijzigingen vormen als het ware een addendum op de woonvisie Meierijstad 2018.

In het addendum op de woonvisie 2018 worden onderstaande aanpassingen vastgesteld door de gemeenteraad: •

•

•

•

In de woonvisie 2018 werd uitgegaan van een toename van 3.940 woningen in de periode 2018 tot 2028. In het actieplan wordt nu uitgegaan van de provinciale prognoses voor de periode 2020-2040, die 5.750 benodigde extra woningen ramen. Meijerijstad stelt zich ten doel om de komende vijf jaar haar onze samenwerkingspartners minimaal 600 nieuw beschikbare woningen per jaar te realiseren. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018. Daar werd uitgegaan van gemiddeld net geen 400 nieuw beschikbare woningen per jaar. Meierijstad probeert de 5.750 benodigde extra woningen waar volgens prognose behoefte aan is in minder tijd te realiseren; dus niet tot 2040, maar minimaal vijf jaar eerder. Er komt dus geen vertraging in latere jaren ter compensatie van versnelling in de eerste jaren. Meierijstad richt zich op minimaal 125% bouwplannen (circa 7.200 woningen) ten opzichte van de prognose. Daardoor kan zij sneller anticiperen op uitval van bouwplannen. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018. Daarin werd uitgegaan van 70% van de plancapaciteit plus 30% flexibele ruimte.

- 28 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

• •

•

Gemeente Meierijstad

Zowel de kwaliteit van de kernen als de hogere kwantiteit van de woningbouwaantallen worden geborgd. Meierijstad blijft onverminderd sturen op voldoende bouwvolume uit de inbreidingsplannen. Naast en in aanvulling op de inbreidingsplannen gaat de gemeente ook met uitbreidingsplannen werken. Daarbij wordt zowel naar bestaande potentiële bouwplannen als naar nieuwe mogelijkheden gekeken. In aanvulling op de aantallen te realiseren woningen die in de woonvisie 2018 voor iedere kern zijn genoemd wordt flexibeler omgegaan met de evenredige verdeling van woningen over de kernen en wordt meer op gemeentelijk niveau gestuurd, waarbij gelet wordt op lokale mogelijkheden en kansen.

Doorwerking projectgebied De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij het door de gemeente Meierijstad opgestelde actieplan. De gemeente Meierijstad geeft prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Het initiatief vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, in de kern van Olland. In haar actieplan heeft de gemeente Meierijstad voor de kern Olland opgenomen dat er nog ruimte is voor het toevoegen van enkele woningen. Het initiatief draagt bij aan de doelstelling van het realiseren van 5.750 extra woningen tot 2035, die de gemeente Meierijstad in haar actieplan heeft vastgelegd. Conclusie De voorgenomen activiteit past hiermee binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

- 29 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

5.

Gemeente Meierijstad

Fysieke en milieuhygiënische aspecten

Bij het opstellen van een onderbouwing is het verplicht om inzicht te bieden in de wijze waarop bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). De aspecten sluiten aan op onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet. In dit hoofdstuk vindt per aspect een toetsing plaats en wordt beoordeeld of per aspect sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.

5.1

M.e.r.-beoordeling De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMBrichtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Het verschil tussen de formele en vormvrije m.e.r.-beoordeling vervalt, maar de m.e.r.-plicht en de m.e.r.-beoordelingsplicht blijven als verschillende procedures bestaan. Ook is een gelijksoortige lijst met activiteiten (projecten) opgesteld zoals gold onder het Besluit MER. Afhankelijk van de omvang en impact van het beoogde project kan de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling zijn dat een milieueffectrapport (MER) nodig is. Bij voorliggend initiatief is geen sprake van een plan of programma in de zin van de SMB-richtlijn. Dit betekent dat er geen directe plan-m.e.r.-plicht of planm.e.r.-beoordelingsplicht is. Echter is er wel sprake van een project in de zin van de definitie uit de Omgevingswet. Hiervoor dient, als gevolg van artikel 11.6 van het omgevingsbesluit, een milieueffectrapport of m.e.r.- beoordeling opgesteld worden.

Of een besluit over een project project-m.e.r.-(beoordelings)plichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Het toevoegen van woningen valt onder “J11 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.” uit Bijlage V van het Omgevingsbesluit. Bij het toelaten van woningen middels een afwijking van het omgevingsplan moet er dus een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden als de woningen onderdeel zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject. Bij voorliggend initiatief worden 11 woningen toegevoegd. Op basis van jurisprudentie (voordat de Omgevingswet van kracht werd) wordt de ontwikkeling niet gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject en is om die reden de

- 30 -

GoFlo ‘Achter-de-Kerk te Olland (Sint-Oedenrode)’

Gemeente Meierijstad

wetgeving rond de milieueffectrapportage niet van toepassing en is het voornemen niet m.e.r.-beoordelingsplichtig. Conclusie Vanuit het aspect ‘m.e.r.-beoordeling’ is hiermee sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.2

Bedrijven en milieuzonering Om tussen bedrijven en woningen een goede ruimtelijke afstemming te maken wordt in de ruimtelijke ordening veelal een milieuzonering gehanteerd. Deze dient er voor te zorgen dat door het in acht nemen van voldoende fysieke afstand tussen bedrijven en gevoelige objecten (zoals woningen), geen overlast, hinder of schade ontstaat. Afhankelijk van het bedrijfstype en sector gelden verschillende afstanden. Wettelijk kader De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. Omgevingstype In een intensief gebruikt gebied met veel functies en ‘bedrijvigheid’ wordt vaak minder hinder ervaren van een milieubelastende activiteit dan in een rustige woonwijk. De VNG-handreiking hanteert voor de omgevingstypen de volgende omschrijving: Rustige woonwijk en rustig buitengebied “Een rustige woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor.