Gasthuisstraat 36, Schijndel (REGELS & TOELICHTING)
Tekst van het document
Hoofdstuk 4
30
4.7.3 Conclusie Het aspect ‘ecologie’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig plan.
4.8 Bodem 4.8.1 Toetsingskader In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder d) is bepaald dat voor de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden moet worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden bepaald of nader onderzoek en eventueel saneringen noodzakelijk zijn. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Derhalve is een bodemonderzoek conform de NEN 5740 richtlijnen noodzakelijk. 4.8.2 Onderzoek Om inzicht te verkrijgen in de bodemopbouw en de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater ter plaatse van het plangebied, is door Milon een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, te vinden in de bijlagen van onderhavige bestemmingsplantoelichting. Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit dit onderzoek. Vooronderzoek Volgens kadastrale gegevens is de locatie voor het eerst in 1930 bebouwd.
In de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw is de omgeving steeds intensiever bebouwd en langzaam verandert in een buitenwijk van Schijndel. De locatie is in gebruik geweest als school. Omstreeks 2012 is de, op de locatie aanwezige, fietsenstalling aangelegd. De totale oppervlakte van de onderzoekslocatie bedraagt circa 2.140 m2 waarvan circa 520 m2 bebouwd is. Voor zover bekend zijn op of nabij de onderzoekslocatie geen verdachte locaties aanwezig of aanwezig geweest en zijn geen potentieel bodembelastende activiteiten uitgevoerd. Op basis van het vooronderzoek wordt ter plaatse van de onderzoekslocatie geen bodemverontreiniging verwacht. Derhalve is conform NEN 5740 de locatie onderzocht met de onderzoeksstrategie voor een onverdachte locatie niet lijnvormig (ONV-NL). Verkennend bodemonderzoek Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de boven- en ondergrond geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van de bodem. Asbestverdacht materiaal is niet aangetroffen. De bovengrond heeft de bodemfunctieklassen wonen en de ondergrond heeft de bodemfunctieklasse landbouw/natuur. De grond afkomstig van de locatie is op landbodem elders grootschalig boven grondwaterniveau toepasbaar.
Hoofdstuk 4
31
Het onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Ter plaatse zijn ten hoogste licht verhoogde waarden aangetoond. Vervolgonderzoek wordt niet zinvol geacht. Op basis van de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit wordt geacht dat geen belemmeringen aanwezig zijn voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie. 4.8.3 Conclusie Het aspect ‘bodem’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig plan.
4.9 Water 4.9.1 Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder b van het Bro) moet inzicht worden gegeven in de gevolgen voor de waterhuishouding die samenhangen met de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Een watertoets is een verplicht onderdeel bij ieder ruimtelijk plan. Het uitgangspunt hierbij is altijd: hydrologisch neutraal ontwikkelen. In de watertoets wordt onder andere ingegaan op de manier hoe wordt omgegaan met afval-, hemel-, oppervlakte- en grondwater. Hierbij wordt gekeken naar de eventuele toename aan verharding wat zorgt voor een waterbergingseis. In het waterbeheerplan van Waterschap Aa en Maas wordt aangeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe deze doelen bereikt moeten worden. Het plan is afgestemd op het nationale, provinciale en regionale beleid en het beleid van de andere Nederlandse waterschappen. Het doel van het waterbeheerplan is om het watersysteem en de afvalwaterketen op orde te houden. Het beheer van water door het waterschap bepaalt mede dat mensen en dieren in Noordoost-Brabant leven in een veilige, schone en prettige omgeving. In het waterbeheerplan wordt een indeling gemaakt in de volgende thema’s: veilig en bewoonbaar; voldoende water en robuust watersysteem; schoon water; gezond en natuurlijk water; het leveren van maatschappelijke meerwaarde.
Beleidsuitgangspunten: Wateroverlastvrij bestemmen: bij de locatiekeuze voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met een plek die ‘hoog en droog genoeg is’. Gescheiden houden van vuil water en schoon regenwater: het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone regenwater. Doorlopen van de afwegingsstappen ‘hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer’: het beleid van het waterschap is dat altijd onderzocht dient te worden hoe het meest efficiënt/volgens deze methode omgegaan kan worden met het schone hemelwater.
Hoofdstuk 4
32
Hydrologisch neutraal bouwen: bij nieuwe ontwikkelingen dient te worden voldaan aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de nieuwe hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Water als kans: water kan een meerwaarde bieden aan het plan, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water. Meervoudig ruimtegebruik: in de plannen moet ruimte worden vrijgemaakt voor water. Door bij de inrichting van een plangebied de ruimte voor meerdere doeleinden te gebruiken, is het verlies van ruimte aan water te beperken.
Tabel 4.3. Overzicht toe- en afname verhard oppervlak binnen het plangebied Bruto (verharde) oppervlakten
Huidige situatie (m2)
Toekomstige situatie (m2)
Daken, circa
525
700
Overige (parkeerplaatsen, ontsluitingswegen, ect.), circa
745
675
Totaal, circa
1.270
1.375
Keur Brabantse waterschappen Voor waterhuishoudkundige ingrepen binnen de projectlocaties is de Keur waterschap Aa en Maas van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap. 4.9.2 Onderzoek Om de gevolgen van het planvoornemen op het watersysteem inzichtelijk te maken, is door Aeres milieu een waterparagraaf opgesteld, welke is opgenomen in de bijlagen van onderhavige bestemmingsplantoelichting. Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit deze rapportage. Grondwater Het plangebied kent een licht hoogteverschil en ligt op circa 7,6 m +NAP (noord) en 7,3 m +NAP (zuid). Om wateroverlast te voorkomen is voldoende drooglegging noodzakelijk. De GHG ligt op circa 6,8 m +NAP. Gezien de omliggende wegen is het voor de benodigde drooglegging noodzakelijk om het plangebied ter plaatse van de toekomstige bebouwing het terrein licht op te hogen (vloerpeil ca. 20 cm boven de kruin van de nabijgelegen weg). Hierdoor wordt tevens eventuele instroom in het pand vermeden.
Uitgangspunt is hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de huidige grondwaterstanden en het oppervlaktewatersysteem in het gebied gehandhaafd blijven. Afvalwater Door het planvoornemen met appartementen is geen toekomstige (grond)waterverontreiniging te verwachten. Gezien het gebruik als schoolgebouw vormt de afvalwaterafvoer van 15 appartementen
Hoofdstuk 4
33
geen probleem voor het bestaande stelsel. Een wijziging aan de aansluiting dient ten tijde bij de gemeente aangevraagd te worden. Oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Door het planvoornemen is er daarom geen direct nadelig effect te verwachten op het bestaande oppervlaktewaterstelsel. Hemelwater Het bestaande pand en de omliggende verharding is aangesloten op het gemengd rioolstelsel. Zover bekend wordt dit stelsel nog niet op korte termijn vervangen. Op het eigen perceel zal wel een gescheiden rioolstelsel aangelegd worden. Hierdoor kan bij toekomstige scheiding van het gemeentelijk stelsel hierop eenvoudig aangesloten worden. Zuidelijk is een hemelwaterriool onder de Jan van Amstelstraat aanwezig. Mogelijk kan het hemelwater uit het plangebied hierop aangesloten worden. Dit dient dan afgestemd/nagevraagd te worden met/bij de gemeente. Voor wijziging of nieuwe rioolaansluiting dient ten tijde bij de gemeente Meierijstad een aanvraag ingediend te worden. Door de herinrichting van het plangebied is een wijziging in het verhard oppervlak te verwachten. Onderstaande tabel geeft het overzicht tussen de huidige en toekomstige situatie weer. Uit de tabel is af te leiden dat door het voorgenomen bouwplan het verhard oppervlak licht toeneemt met ca. 105 m2. Vanuit het waterschap is hiervoor geen compensatie vereist.
Vanuit het gemeentelijk beleid is wel waterberging benodigd. Voor de toename bedraagt de waterberging circa 6,3 m3. Naar verwachting is er een slecht doorlatende bodem aanwezig en is op basis van de verwachting een infiltratievoorziening afgeraden. Bij de aanleg van een (absolute) infiltratievoorziening is een infiltratieonderzoek geadviseerd. Verder dient rekening gehouden te worden met de verwachte GHG op ca. 0,7 m-m-v. Derhalve is in de waterparagraaf gekeken naar bergingsmogelijkheden. Deze zijn in de rapportage opgesomd. Al het hemelwater kan door de GHG en verwachte slechte infiltratie niet op eigen perceel verwerkt worden. Wel kan de toename aan verharding ruimschoots op eigen perceel geborgen worden met een overloop naar het gemeentelijk stelsel. De voorkeur gaat uit naar de aanleg van een verlaging/wadi in het groen of een halfverharding/berging onder de parkeerplaatsen. Hierdoor kan dan ook eenvoudig een overloop op het gemeentelijk stelsel aangelegd worden. In overleg met de gemeente kan eventueel ook een aansluiting op het oppervlaktewater aan de overzijde van de weg gemaakt worden (gescheiden houden naar het oppervlaktewater).
Door rekening te houden met de GHG, een voldoende hoog bouwpeil (20 cm boven kruin weg), waar mogelijk verwerking van het hemelwater op eigen terrein en de gescheiden aanlevering op het gemeentelijk stelsel wordt het planvoornemen hydrologisch neutraal ontwikkeld en is geen overlast te verwachten. Bij het definitieve bouwplan zal de uiteindelijke hemelwatervoorziening opgenomen worden. Het omliggend terrein dient zo aangelegd te worden dat excessief water kan afstromen naar het openbaar gebied.
Hoofdstuk 4
34
4.9.3 Conclusie Het aspect ‘water’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig plan.
4.10 Archeologie 4.10.1 Toetsingskader De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. De Erfgoedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de Monumentenwet die van toepassing waren op de fysieke leefomgeving gaan naar de Omgevingswet die in 2021 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode tot inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling opgenomen. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. Indien ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden dient te worden beoordeeld of archeologische waarden in het geding raken. 4.10.2 Onderzoek In 2010 is als onderdeel van ‘Projectbesluit EBC-Noord’ een Archeologisch Verwachtingsmodel opgesteld voor het plangebied. De toetsing van het Archeologisch Verwachtingsmodel heeft plaatsgevonden op basis van de resultaten van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van grondboringen (IVO-Overig).
Hierbij zijn 6 boringen uitgevoerd tot op een diepte van minimaal 1.50 meter beneden het maaiveld en maximaal 1.80 meter beneden het maaiveld (zie figuur 4.3). Op basis van de gegevens van het booronderzoek kan worden gesteld dat ter plaatse van het onderzoeksgebied sprake is van opgebrachte grond, bestaand uit zand en leem, op een natuurlijk profiel van Brabantse leem en dekzand van de Formatie van Twente. Dit kwam niet overeen met verwachtingsmodel. Aangezien het terrein, voordat de schoolgebouwen werden gerealiseerd, een laaggelegen nat gebied was, en het tot in de Brabantse leem vergraven is, heeft er in het verleden mogelijk ten behoeve van leemwinning een afgraving plaatsgevonden. In het kader van de planontwikkeling zal ter plaatse van het onderzoeksgebied bebouwing worden gerealiseerd. Hierbij zal de bodem, door graafwerkzaamheden, worden verstoord.
Hoofdstuk 4
35
Op basis van de onderzoeksresultaten is het volgende aanbevolen: Er zijn duidelijke aanwijzingen dat het bodemprofiel dusdanig verstoord is, dat er geen kans meer bestaat op de aanwezigheid van archeologische waarden.
Figuur 4.3 Locatie archeologische boringen
Daarom wordt geen verder archeologisch onderzoek aanbevolen. De gemeente Meierijstad heeft een selectieadvies opgesteld op basis van het onderzoeksrapport. De gemeente Meierijstad geeft in het selectieadvies aan dat zij kan instemmen met het advies om geen vervolgonderzoek te laten uitvoeren in het plangebied. 4.10.3 Conclusie Het aspect ‘Archeologie’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig plan.
4.11 Cultuurhistorie 4.11.1 Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a Bro) dient in het plan rekening gehouden te worden met cultuurhistorie. Cultuurhistorie heeft onder andere betrekking op de historische stedenbouwkundige en historisch geografische waarden in het gebied. In het plan moet beschreven worden hoe met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.
Hoofdstuk 4
36
4.11.2 Onderzoek Om de cultuurhistorische waarden ter plaatse van het plangebied te achterhalen is gekeken naar de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW-kaart) van Noord-Brabant. In figuur 4.4 is een uitsnede van deze kaart ter plaatse van het plangebied (rood omcirkeld) weergegeven. Specifiek voor de planlocatie geldt dat de voormalige kleuterschool is aangemerkt als gemeentelijk monument. Aangezien voor het schoolgebouw enkel sprake is van interne functiewijziging blijven beeldkwaliteit, volume en uitstraling ongewijzigd en wordt daarmee rekening gehouden met de bestaande omgeving. De ontwikkeling draagt bij aan een passende nieuwe invulling van het schoolgebouw waarbij de cultuurhistorische waarden van het gebouw behouden blijven. Met de ontwikkeling wordt leegstand, verval en eventuele sloop van de school voorkomen. Verder zijn er in de omgeving geen elementen en/ of structuren aanwezig die van cultuurhistorische waarde zijn. Met de ontwikkeling van het nieuwe gebouw wordt extra aandacht besteed aan de karakteristieken van de omgeving en vormt daarmee nieuwe karakteristieke bouwwerken. Geconcludeerd wordt dat het aspect ‘cultuurhistorie’ niet voor belemmeringen zorgt voor onderhavig plan.
Figuur 4.4. Uitsnede CHW-kaart van Noord-Brabant
4.11.3 Conclusie Het aspect ‘Cultuurhistorie’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig plan.
4.12 Toetsing besluit m.e.r. 4.12.1 Toetsingskader Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project
Hoofdstuk 4
37
belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) nodig. 4.12.2 Onderzoek Met dit planvoornemen wordt woningbouw mogelijk gemaakt. Dit kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Of een m.e.r.-procedure of m.e.r-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C en D van het Besluit m.e.r. overschrijdt. De voorgenomen activiteit is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. De activiteit is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit m.e.r. De activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, maar het valt onder de drempelwaarden die hier genoemd worden. Derhalve is uitsluitend een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde. Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Hiertoe is een aanmeldingsnotitie opgesteld. De aanmeldingsnotitie 3 met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage. De gemeente dient een separaat besluit te nemen omtrent het al dan niet doorlopen van een m.e.r.procedure.
D.11.2
Activiteiten
Gevallen
Besluit
De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.
In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1: een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.
De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening -> het bestemmingsplan
4.12.3 Conclusie Gezien de bevindingen als beschreven in de aanmeldingsnotitie, en indien het plan wordt vergeleken met de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r., kan worden geconcludeerd dat er, rekening houdend met: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; en 3. de kenmerken van het potentiële effect; sprake is van een relatief klein schaalniveau met bijbehorende minimale effecten. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat deze geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg hebben die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. 3
BRO, Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r.-beoordeling woningen Gasthuisstraat 36 Schijndel, maart 2021
Hoofdstuk 4
38
In de aanmeldingsnotitie wordt daarom aanbevolen om een gemeentelijk besluit voor te bereiden waarin wordt aangegeven dat voor de verdere planvorming van het onderhavig plan geen milieueffectrapportage wordt vereist.
4.13 Hoogspanningslijnen Op een afstand van circa 1.950 meter ten noordoosten van het plangebied ligt een hoogspanningslijn. Gelet op deze afstand vormt dit aspect geen belemmering. Volgens de Netkaart van het RIVM geldt langs deze hoogspanningslijn een indicatieve zone van 100 meter. Het plangebied ligt hierbuiten. Hoogspanningslijnen vormen geen belemmering.
4.14 Spuitzones gewasbescherming In de directe omgeving van het plangebied zijn geen percelen aanwezig met een spuitzone gewasbescherming. Spuitzones vormen geen belemmering voor het plan.
4.15 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 (versie mei 2018) bevat een praktisch stappenplan om te beoordelen of nadere advisering vanuit de GGD wenselijk is. De stappen kunnen worden doorlopen om na te gaan of er knelpunten worden gevonden. Of daadwerkelijk advies wordt ingewonnen bij de GGD is een afweging van het bevoegd gezag. Globale toetsing aan het stappenplan wijst uit dat, de planlocatie buiten de richtafstanden ligt die aangehouden moeten worden rondom varkens- en pluimveehouderijen. Derhalve is er geen reden om een advies van de GGD te vragen. Het stappenplan uit de Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 hoeft niet doorlopen te worden. Een advisering van de GGD hoeft niet te worden gevraagd voor dit plan. Er is geen sprake van een verhoogd volksgezondheidsrisico op deze locatie. Dit onderdeel zorgt dan ook niet voor belemmeringen. Geitenhouderijen Uit het VGO-2 onderzoek is gebleken dat zich in een straal van circa 2 km rond geitenbedrijven een verhoogd aantal gevallen van longontsteking voordoet. Binnen 2 km van het plangebied ligt op een afstand van ongeveer 600 meter een geitenhouderij aan de Oetelaarsestraat 29 (1440 geiten). Er is daarmee sprake van een verhoogd gezondheidsrisico omdat het plan voorziet in een nieuwe gevoelige bestemming.
Initiatiefnemer heeft aantoonbaar kennisgenomen van de volksgezondheidsrisico’s met betrekking tot de ligging in een straal van 2 km van (een) geitenhouderij(en). Dit belemmert hen niet om de locatie in gebruik te nemen voor de beoogde doelgroepen.
Hoofdstuk 4
39
Varkens- en pluimveehouderijen Op basis van het ‘Endotoxine toetsingskader 1.0’ kan worden beoordeeld of sprake is van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten aanzien van varkenshouderijen en pluimveehouderijen. Het plangebied ligt buiten de richtafstanden die aangehouden moeten worden rondom de varkens- en pluimveehouderijen in de omgeving. Voor de locatie geldt dat er geen sprake is van een verhoogd volksgezondheidsrisico.
Hoofdstuk 4
40
5.
JURIDISCHE PLANOPZET In dit hoofdstuk wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan beschreven.
5.1 Inleiding Het bestemmingsplan is een juridisch bindend plan dat bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, waarbij de regels de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden regelen en de verbeelding de rol heeft van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave, verantwoording en onderbouwing van het bestemmingsplan en als uitleg bij de verbeelding en regels. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat het bestemmingsplan langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld. Dit brengt met zich mee dat het bestemmingsplan digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moet worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP 2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.
Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld in overeenstemming met de SVBP 2012 en wordt op de voorgeschreven wijze digitaal beschikbaar gesteld.
5.2 Plansystematiek Het voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkelingen zoals beschreven in hoofdstuk 2 juridisch-planologisch mogelijk te maken. De regels en de verbeelding zijn zodanig opgesteld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvoor een juridisch kader bieden. Bij het opstellen van de bestemmingsplanregels en verbeelding is zoveel mogelijk aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan. Hiermee wordt een zoveel mogelijk uniforme systematiek van de bestemmingsplannen binnen de gemeente Meierijstad nagestreefd. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. inleidende regels; 2. bestemmingsregels; 3. algemene regels; 4. overgangs- en slotregels.
Hoofdstuk 5
41
Hoofdstuk 1: inleidende regels Dit hoofdstuk bestaat uit de begripsbepalingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van diverse in het bestemmingsplan gebruikte begrippen/termen. De begripsbepalingen zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Artikel 2 bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlakten, percentages, hoogte, diepte, breedte en dergelijke. Hiermee kan op een eenduidige manier toepassing worden gegeven aan de regels. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen opgenomen (enkel- en dubbelbestemmingen). De opbouw van de bestemmingen is als volgt (met dien verstande dat een specifieke bestemming niet alle genoemde elementen hoeft te bevatten): bestemmingsomschrijving; bouwregels; nadere eisen; afwijken van de bouwregels; specifieke gebruiksregels; afwijken van de gebruiksregels; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; wijzigingsbevoegdheid. De in het plangebied aanwezige bestemmingen zijn met bestemmingsvlakken op de verbeelding aangegeven. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan.
Ook kunnen aanduidingen die betrekking hebben op het gebruik (functieaanduidingen) zijn opgenomen. Middels deze functieaanduidingen is een specifiek gebruik ter plaatse bestemd of uitgesloten. Daarnaast wordt in de regels per bestemming bepaald waar en onder welke voorwaarden gebouwen mogen worden gebouwd. Dit wordt eventueel met een bouwvlak en aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering (maximale goot- en of bouwhoogte, bebouwingspercentage) op de verbeelding aangeven. In de volgende paragraaf worden de in het plan opgenomen bestemmingen per bestemming nader beschreven. Hoofdstuk 3: algemene regels Algemene regels zijn regels die gelden voor meerdere bestemmingen, dan wel een algemene strekking hebben. Deze bestaan uit de volgende onderdelen: anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. algemene bouwregels: hier zijn algemene regels ten aanzien van het ondergronds bouwen opgenomen met bijbehorende maatvoering. Daarnaast zijn regels opgenomen ten aanzien van bestaande afstanden en andere maten ingeval van strijdigheid met de nieuwe bestemmingsregels.
Hoofdstuk 5
42
Ook is hierin geregeld wanneer overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwdelen is toegestaan. algemene gebruiksregels: in deze regels is opgenomen welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig gebruik worden beschouwd. algemene afwijkingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve van nietingrijpende gebruiks- en/of bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. algemene wijzigingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.
Hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat het voor elk bestemmingsplan verplichte overgangsrecht voor bouwen en ge-bruik en de slotregel met daarin de citeertitel van de planregels.
5.3 Bestemmingen Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende bestemmingen. Bestemming ‘Verkeer’ De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor parkeervoorzieningen, bermen en verkeerskundige voorzieningen. Deze bestemming is voornamelijk bedoeld ten behoeve van de realisatie van de ontsluiting van het plangebied alsmede de realisatie van de parkeervoorzieningen. Binnen deze bestemming is het realiseren van gebouwen niet toegestaan. Bestemming ‘Wonen’ De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep/bedrijf aan huis. Voor het begrip ‘wonen’ is aangesloten bij het paraplubestemmingsplan ‘Laaghangend fruit’. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor de gestapelde woningen is een aanduiding ‘gestapeld’ opgenomen. De maatvoeringen alsmede het maximum aantal woningen is op de verbeelding aangeduid. Bijbehorende bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan, met dien verstande dat de maximale oppervlakte niet meer dan 200 m2 mag bedragen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat er voldoende parkeerplaatsen dient te worden gerealiseerd conform de gemeentelijke parkeernormen dan wel de rechtsopvolger daarvan.
Hoofdstuk 5
43
6.
UITVOERBAARHEID In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid, waarbij eerst de economische uitvoerbaarheid aan bod komt en vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1.1 Omgevingsdialoog In het kader van de te doorlopen planologische procedure heeft de initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd. Daartoe heeft de initiatiefnemer de omwonenden per brief geïnformeerd over de plannen. In de informatiebrief is uitleg gegeven over het plan en is de mogelijkheid geboden om een gesprek aan te vragen voor een nadere toelichting. De bewoners aan de Gasthuisstraat 30 en de Jan van Amstelstraat 19 hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een gesprek aan te vragen. Een verslag hiervan is opgenomen in de bijlagen van onderhavige bestemmingsplantoelichting. Op basis van de gevoerde omgevingsdialoog kan gesteld worden dat er geen bezwaar is tegen de voorgenomen ontwikkeling. 6.1.2 Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties, te weten Waterschap Aa en Maas en de Provincie Noord-Brabant, zijn in kennis gesteld van dit bestemmingsplan.
6.1.3 Vaststellingsprocedure De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan is op 3 november 2021 gepubliceerd in het gemeenteblad. Gedurende de termijn van zes weken kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad van Meierijstad. Er is tegen het ontwerpbestemmingsplan geen zienswijze ingediend.
Hoofdstuk 6
44
6.2 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Op grond van afdeling 6.4. van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro.
Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen: de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. De gemeente gaat de locaties niet zelf ontwikkelen of bouw- en woonrijp maken. De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer, die daarvoor de benodigde budgetten heeft gereserveerd. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. De ontwikkeling is hiermee financieel uitvoerbaar.
Hoofdstuk 6
45
REGELS
2
Inhoudsopgave Regels
5
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
6
Artikel 1
Begrippen
6
Artikel 2
Wijze van meten
11
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
13
Artikel 3
Verkeer
13
Artikel 4
Wonen
14
Hoofdstuk 3
Algemene regels
18
Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
18
Artikel 6
Algemene bouw regels
19
Artikel 7
Algemene gebruiksregels
20
Artikel 8
Algemene afw ijkingsregels
21
Artikel 9
Overige regels
22
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
23
Artikel 10
Overgangsrecht
23
Artikel 11
Slotregel
24
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 3 van 24
Datum:25-2-2022
Regels
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 5 van 24
Datum:25-2-2022
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 Plan Het bestemmingsplan Gasthuisstraat 36, Schijndel met identificatienummer NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01 van de gemeente Meierijstad. 1.2 Bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 Aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 Aanduidingsgrens De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 Achtererfgebied Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1m achter de voorgevel en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. 1.6 Achtergevel Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel. 1.7 Bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.8 Bed & Breakfast Een kleinschalige verblijfsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt.
1.9 Bedrijfsvloeroppervlakte bij aan huis gebonden beroepen en aan huis gebonden bedrijven De totale vloeroppervlakte van de ruimten die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag-, wacht- en administratieruimten en dergelijke. 1.10 Beroep of bedrijf aan huis Het beroepsmatig of bedrijfsmatig verlenen van diensten of het bedrijfsmatig uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel (met uitzondering van internetwinkels zonder afhaalpunt of showroom), horeca en seksuele dienstverlening en dat op kleine schaal in een woning en of in het bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 6 van 24
Datum:25-2-2022
1.11 Bestaande situatie a. bebouwing: legale bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip waarop het vastgesteldbestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip verleende omgevingsvergunning; b. gebruik: het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip waarop het vastgesteldbestemmingsplan ter inzage is gelegd; 1.12 Bestemmingsgrens De grens van een bestemmingsvlak. 1.13 Bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.14 Bevoegd gezag Bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.
1.15 Bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw of functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar wel of niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; aanbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt; aangebouwd bijgebouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt; vrijstaand bijgebouw: een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; uitbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door
zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw en een vergroting van een bestaande ruimte inhoudt. 1.16 Bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.17 Bouwgrens De grens van een bouwvlak.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 7 van 24
Datum:25-2-2022
1.18 Bouwperceel Aaneengesloten (virtueel) vlak waarop functioneel bij elkaar behorende bebouwing en voorzieningen worden geconcentreerd, bestaande uit een bouwvlak, waarbinnen de gebouwen zijn toegelaten, met de direct daaraan grenzende gronden waar ook bouwwerken geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan. 1.19 Bouwperceelgrens De grens van een bouwperceel. 1.20 Bouwvlak Een op de verbeelding aangegeven geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolgde de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.21 Bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.22 Bouwwijze gestapeld: bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten. 1.23 Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse.
1.24 Erfbebouwing Gebouwen die door de ligging, constructie en/of afmeting (architectonisch) ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel, waaronder in ieder geval begrepen aangebouwde gedeelten van dat hoofdgebouw (aanbouwen) en niet voor bewoning bestemde bijgebouwen, alsmede carports en overkappingen. 1.25 Erotische dienstverlening Elke vorm van dienstverlening of vermaak van porno-erotische aard, waaronder alle vormen van prostitutie, escortservice, erotisch getinte vermaakfuncties, seksshops en overige seksinrichtingen. 1.26 Erotische getinte vermaaksfunctie Een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen (peep)shows, een seksbioscoop, filmcabines en een seksautomatenhal. 1.27 Gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 8 van 24
Datum:25-2-2022
1.28 Hoofdgebouw Een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.29 Huishouden Een persoon, of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit twee of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met een continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid.Kenmerken van continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid zijn: voor onbepaalde tijd samenleven; een ieder neemt deel aan het gezinsleven, bijvoorbeeld samen eten en verdeling huishoudelijke taken; eigen kamer, maar gemeenschappelijk sanitair, keuken en woonkamer; personen worden niet door instelling geplaatst, er vindt geen behandelingstraject plaats; Bedrijfsmatige kamerverhuur valt niet onder het begrip 'huishouden'. 1.30 Huisvesting in verband met mantelzorg Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning. 1.31 Internetverkoop Winkel waarbij goederen via het internet te koop worden aangeboden.
1.32 Kamerverhuur Het opdelen van een woning in twee of meer onzelfstandige wooneenheden óf het opdelen van een woning in één zelfstandige en één of meer onzelfstandige wooneenheden. 1.33 Mantelzorg Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. 1.34 Overkapping/carport Een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, die niet wordt aangemerkt als een gebouw. 1.35 Peil a. voor hoofdgebouwen: het bouwkundige peil dat gelijk is aan de wegkruin van de voorliggende weg of, indien niet direct aan een weg gebouwd wordt, de bestaande gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein; b. voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw; c. in overige gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitend afgewerkt terrein,
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 9 van 24
Datum:25-2-2022
waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven; d. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil. 1.36 Showroom Uitstallingsruimte ten behoeve van het te koop aanbieden, verkopen, en/of leveren van goederen. 1.37 Seksinrichting Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.38 Verbeelding De weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan. 1.39 Voorgevel De meest gezichtsbepalende, naar de openbare weg of openbaar groen gekeerde en meest evenwijdig daaraan liggende gevel(s) van een hoofdgebouw.
1.40 Voorgevelrooilijn De evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft. 1.41 Water en waterhuishoudkundige voorzieningen Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en dergelijke. 1.42 Woning Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.43 Woonruimte Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. 1.44 Zelfstandige woonruimte Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 10 van 24
Datum:25-2-2022
Artikel 2
Wijze van meten
2.1 Algemeen Indien volgens het plan een meting moet worden verricht, dan moet de volgende wijze van meten worden toegepast: 2.1.1 Afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens De afstand van enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens. 2.1.2 Bebouwingspercentage Een met een aanduiding op de verbeelding en/of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. 2.1.3 Bouwhoogte De hoogte in meters vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, met dien verstande dat aan een gebouw ondergeschikte bouwdelen zoals schoorstenen, liftschachten, lichtkoepels, buiten beschouwing blijven voor zover: de oppervlakte van de ondergeschikte bouwdelen ten hoogste 2% van de oppervlakte van de hoofdmassa bedraagt; de vergroting van de bouwhoogte van de ondergeschikte bouwdelen maximaal 10% van de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt. 2.1.4 Gevelbreedte De maat, gemeten tussen de hoofdzijgevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren. 2.1.5 Goothoogte De hoogte in meters vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.1.6 Oppervlakte Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.1.7 Oppervlakte van een overkapping Tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.1.8 Peil voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet grenst aan de weg: de hoogte van het afgewerkte terrein, na voltooiing van de bouw, ter plaatse van de hoofdtoegang.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 11 van 24
Datum:25-2-2022
2.2 Ondergeschikte bouwdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, zonneluifels en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,3 m en de hoogte niet meer bedraagt dan 1 m.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 12 van 24
Datum:25-2-2022
Hoofdstuk 2 Artikel 3
Bestemmingsregels
Verkeer
3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. parkeervoorzieningen, bermen en verkeerskundige voorzieningen; b. groenvoorzieningen; c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. nutsvoorzieningen en overige voorzieningen van algemeen nut; één en ander met de bijbehorende voorzieningen. 3.2
Bouwregels
3.2.1 Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. De hoogte van een erfafscheiding mag niet meer bedragen dan 2 m. 3.3 Afwijken van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.2 en een hogere bouwhoogte toestaan onder de volgende voorwaarden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie; c. de milieuhygienische uitvoerbaarheid, waaronder begrepen leidingbelangen; d. de verkeersveiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; f. de landschappelijke en natuurwaarden, archeologische, cultuurhistorische of aardkundige waarden. 3.4 Specifieke gebruiksregels Als gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval aangemerkt: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor enigerlei vorm van erotische dienstverlening; b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor detailhandel; c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor horeca; d. het opslaan van verpakte en onverpakte stoffen, materialen of goederen en goederen; e. het gebruik van gronden voor het stallen van aanhangers, tenten, campers, caravans, voer- en vaartuigen en andere verblijfsmiddelen.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 13 van 24
Datum:25-2-2022
Artikel 4
Wonen
4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen conform de definitie 'Woning'; b. het uitoefenen van beroepen en bedrijven aan huis; c. internetverkoop; d. tuinen, parkeervoorzieningen en overige verhardingen, waarbij voor wat betreft de parkeervoorzieningen moet worden voldaan aan het bepaalde in artikel 7; e. ontsluitingsdoeleinden; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; één en ander met de bijbehorende voorzieningen 4.2
Bouwregels
4.2.1 Hoofdgebouw Voor de bouw van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met de voorgevel in de naar de openbare weg gekeerde grens van het bouwvlak; b. Ter plaatse van de aanduiding: 1. ‘gestapeld’; mogen uitsluitend in het aangegeven bebouwingstype worden gebouwd; c. Het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding‘maximum aantal wooneenheden’ mag niet meer bedragen dan is aangegeven. d. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’.
4.2.2 Erfbebouwing Voor het bouwen van erfbebouwing gelden de volgende bepalingen: a. Erfbebouwing in de vorm van bijbehorende bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan; b. Het maximum oppervlakte van erfbebouwing mag niet meer bedragen dan 200 m2; c. De goot- en bouwhoogte van erfbebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m.
4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. De hoogte van een erfafscheiding voor de voorgevellijn mag niet meer bedragen dan 1 m. b. De hoogte van een erfafscheiding achter de voorgevellijn mag niet meer bedragen dan 2 m. c. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 2 m 4.3 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan ten behoeve van een goede woonsituatie, de beeldkwaliteit, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en/of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen stellen aan: a. de situering en de afmetingen van de bebouwing; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ten aanzien van het erf grenzend aan de
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 14 van 24
Datum:25-2-2022
openbare weg of openbaar groen. 4.4
Specifieke gebruiksregels
4.4.1 Gebruik van bebouwing voor een beroep of bedrijf aan huis Binnen een woning of in bijbehorende bouwwerken bij een woning is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. het beroep of bedrijf aan huis vindt plaats in de woning en/of bijbehorende bouwwerken; b. maximaal 40% van de brutovloeroppervlakte van de woning en/of bijbehorende bouwwerken is in gebruik ten behoeve van het beroep of bedrijf aan huis, met een absoluut maximum van 100 m²; c. het beroep of bedrijf aan huis ondersteunt de woonfunctie, dat wil zeggen dat degene die het beroep of bedrijf aan huis in de woning en/of bijbehorende bouwwerken uitoefent, tevens de hoofdbewoner van de woning is; d. het aantal werkzame personen bij een beroep of bedrijf aan huis bedraagt maximaal 2 personen, waaronder inbegrepen de eigenaar van de woning; e. het parkeren ten behoeve van het beroep of bedrijf aan huis vindt plaats op eigen terrein; f. vanaf de openbare weg zichtbare excessieve reclame-uitingen zijn niet toegestaan, voor reclame-uitingen gelden de regels van de welstandsnota; g. het beroep of bedrijf aan huis leidt niet tot een onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking in relatie tot de functie en aard van de omliggende weg(en); h.
het beroep of bedrijf aan huis mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering en bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven; i. de belangen van derden (omwonenden) worden niet geschaad; j. het aan huis verbonden beroep of bedrijf komt voor in de milieucategorie 1 of 2 van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' of kan, voor wat betreft de aard en omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt, gelijk gesteld worden aan een bedrijf behorende tot één van die milieucategorieën; k. er vindt geen buitenopslag plaats ten behoeve van het beroep of bedrijf aan huis; l. beroepen of bedrijven aan huis in de vorm van detailhandel (uitgezonderd internetwinkels zonder afhaalpunt of showroom) of horeca zijn niet toegestaan.
4.4.2 Internetverkoop In aanvulling op het bepaalde in lid 4.4.1 gelden voor internetverkoop de volgende bepalingen: a. Er mag geen showroom en/of verkoopruimte aanwezig zijn. b. Er mag geen uitstalling ten behoeve van verkoop plaatsvinden. c. Er mag geen mogelijkheid aan personen worden geboden voor het ter plaatse afhalen van goederen. d. Er mag geen mogelijkheid aan personen worden geboden voor het ter plaatse betalen van goederen.
4.4.3 Strijdig gebruik Als gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval aangemerkt: a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning; b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor horeca; c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van detailhandel: 1. bij aan-huis-verbonden beroepen, voor zover ondergeschikt aan en in direct verband met
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 15 van 24
Datum:25-2-2022
het aan-huis-verbonden beroep; 2. door middel van internetverkoop; d. het opslaan van verpakte en onverpakte stoffen, materialen en goederen; e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor enigerlei vorm van erotische dienstverlening
4.5
Afwijken van de gebruiksregels
4.5.1 Kamerverhuur Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 en bewoning in afwijking van het begrip 'Woning' toestaan voor kamerverhuur, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de huisvesting vindt plaats in een bestaande grondgebonden woning, die reeds aanwezig is ten tijde van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan; b. bij het gebruik voor de huisvesting van kamerhuurders mogen, indien er een huishouden in de woning woont, naast dit huishouden maximaal 3 kamerhuurders in de woning worden gehuisvest. Indien er geen huishouden woonachtig is, mogen er maximaal 4 kamerhuurders worden gehuisvest; c. bij het gebruik voor de huisvesting van kamerhuurders mag huisvesting alleen plaatsvinden op de begane grond en op de eerste verdieping; d. er mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking optreden dat deze leidt of kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; e. er ontstaat geen onevenredige aantasting van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en nabijgelegen bedrijven; f. er dient te worden aangetoond dat er sprake is van een verantwoord woon- en leefmilieu/klimaat; g.
in een straal van 75 meter wordt voor niet meer dan één perceel/gebouw een omgevingsvergunning verleend voor kamerverhuur.
4.5.2 Bed & Breakfast Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van artikel 4.1 voor het gebruiken van een deel van een woning voor logies in de vorm van een Bed & Breakfast, onder de volgende voorwaarden: a. het betreft maximaal 4 bedden en 2 slaapkamers; b. het uitoefenen van een Bed & Breakfast mag uitsluitend plaatsvinden bij grondgebonden woningen; c. de Bed & Breakfast dient in bestaande bebouwing gerealiseerd te worden; d. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken mag ten behoeve van een Bed & Breakfast in gebruik zijn; e. de woonfunctie dient als hoofdfunctie behouden te blijven; f. bedoeld gebruik mag geen hinder voor het woonmilieu opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; g. permanente bewoning is niet toegestaan; h. bedoeld gebruik mag geen belemmering voor de omliggende bedrijven opleveren; i. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of een bijbehorend bouwwerk uitoefent, tevens de hoofdbewoner van de woning is;
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 16 van 24
Datum:25-2-2022
j.
er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan; k. de ontwikkeling mag niet leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 17 van 24
Datum:25-2-2022
Hoofdstuk 3
Algemene regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
NL.IMRO.1948.SCH001BP0042021P-VG01
Pagina: 18 van 24
Datum:25-2-2022
Artikel 6
Algemene bouwregels
6.1 Bestaande maten Voor een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, met inachtneming van het bepaalde in of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, aanwezig is, dan wel gebouwd mag worden krachtens een omgevingsvergunning en dat in het plan als gevolg van de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande maten en/of situering afwijken van de (maatvoerings)bepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, gelden ter plaatse van de afwijking die afwijkende maten en/of situering als bepaling van de maatvoering of situering, met dien verstande dat: a. bestaande maten die meer of minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, ter plaatse van de afwijking als respectievelijk ten hoogste of ten laagste toelaatbaar worden geacht; b. de (onderdelen van) bouwwerken waarvan de maten afwijken van wat in hoofdstuk 2 is bepaald, niet mogen worden vergroot of verhoogd; c. bij herbouw het bepaalde onder 1 uitsluitend van toepassing is, indien herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt; d. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, het overgangsrecht bouwwerken niet van toepassing is.