Bijlage Ia Toelichting Vrijwilligerswoningen St. Barbara Vlinderhoven Wijbosch bijlagen1 - 73

omgevingsvergunning

Vrijwilligerswoningen St. Barbara Vlinderhoven Wijbosch Meierijstad

DATUM IMRO IDN

5-9-2024 NL.IMRO.1948.20240607-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

20240607

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Vlinderhoven BV

AUTEUR STATUS

concept

Inhoudsopgave

Ruimtelijke motivering

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

7

1.3

Vergunningsprocedure

8

1.4

Leeswijzer

9

Beschrijving van het project en zijn omgeving

10

2.1

Huidige situatie

10

2.2

Toekomstige situatie

15

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

23

2.4

Milieueffectrapportage

23

Participatie

24

3.1

Algemeen aanvraagvereiste participatie

24

3.2

Omgevingsdialoog

24

Beleidskader en toetsing daaraan

26

4.1

Rijk

26

4.2

Provincie

28

4.3

Regio

35

4.4

Gemeente Meierijstad

37

4.5

Waterschap

37

Beoordelingsregels

39

5.1

Inleiding

39

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

39

5.3

Stedenbouw en welstand

40

5.4

Bedrijven en milieuzonering

42

5.5

Mobiliteit en parkeren

43

5.6

Ecologie: soortenbescherming

44

5.7

Ecologie: gebiedsbescherming

46

5.8

Luchtkwaliteit

47

5.9

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

50

5.10

Geluid door activiteiten

53

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/218

5.11

Geur

54

5.12

Omgevingsveiligheid

57

5.13

Cultureel erfgoed

60

5.14

Bodem

62

5.15

Water

63

5.16

Gezondheid

66

Economische uitvoerbaarheid

69

6.1

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

69

6.2

Kostenverhaal

69

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

71

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7 Bijlagen

73

Bijlage 1

Uitnodiging Omgevingsdialoog 25-7-2024

75

Bijlage 2

Presentatie omgevingsdialoog

77

Bijlage 3

Quickscan flora en fauna

93

Bijlage 4

Aanvullend ecologisch onderzoek

133

Bijlage 5

Stikstofdepositieonderzoek memo

155

Bijlage 6

Stikstofdepositieberekening

161

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek

169

Bijlage 8

Verslag omgevingsdialoog

215

4/218

Ruimtelijke motivering

5/218

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om 6 tiny houses te plaatsen op de gronden van de zorgorganisatie Laverhof in Wijbosch, gemeente Meierijstad. Deze tiny houses zijn bedoeld voor vrijwilligers om ze duurzaam in te kunnen zetten in de ouderenzorg. De tiny houses blijven maximaal 20 jaar staan en worden daarna weggehaald. Waarom zijn deze kleinschalige woningen op deze plek wenselijk? De langdurige zorg in Nederland staat voor grote uitdagingen als gevolg van de toenemende vergrijzing: de zorgkosten lopen op, het tekort aan zorgprofessionals neemt toe, waardoor de werkdruk toeneemt en de kwaliteit van de zorg voor (en de daginvulling van) ouderen met intensieve zorgvragen onder druk staat. Nederland kent talloze zorglocaties waar sinds jaar en dag specialistische zorg wordt geboden. Deze locaties zijn vaak gesitueerd aan de rand van dorpen of steden, waardoor inclusie en integratie niet vanzelfsprekend plaatsvindt. Tegelijkertijd is de rust en ruimte van deze locaties zeer bevorderlijk voor het welbevinden van de kwetsbare mensen die er wonen. Laverhof is een zorgorganisatie die zich richt op de beweging van zorggemeenschap naar leefgemeenschap, met een focus op netwerkvorming, samenwerking en kwaliteit van leven voor al haar cliënten.

Laverhof zoekt daarbij proactief naar nieuwe manieren om het leven van haar cliënten en hun naasten te ondersteunen, het welzijn te bevorderen en de verbinding met de lokale gemeenschap te versterken. Daarnaast is de duurzame inzet van vrijwilligers onontbeerlijk om de zorg voor ouderen toekomstbestendig te maken. Laverhof is de samenwerking aangegaan met sociale onderneming Butterfly Effect BV om deze verandering van zorglocatie naar zorgzame gemeenschap mede vorm te geven. Wij-Hoven Stichting Laverhof werkte in 2020 aan de voorbereiding van een strategische herpositionering voor de locatie Wijbosch. Kern van de strategie is dat deze woon-, gemeenschaps- en zorgvoorziening het kloppende hart van Wijbosch en Schijndel moet zijn. Het doel is dat er een wederkerige relatie ontstaat tussen de inwoners van Wijbosch en deze voorzieningenlocatie. Laverhof heeft met de ontwikkeling van Wij-Hoven het initiatief genomen om een buurt met sterke sociale infrastructuur tot stand te brengen in Wijbosch, omdat zij als organisatie behoefte hebben aan de verdere en stevigere ontwikkeling van het dorp. Een van de belangrijke en urgente redenen is het goed kunnen zorgen voor de aanwas van voldoende en gekwalificeerd personeel en voldoende vrijwilligers, met een toenemende vergrijzing is dat een echte uitdaging.

Vlinderhoven BV ondersteunt zorgorganisaties bij de realisatie van zorgzame gemeenschappen door en het werven, huisvesten en coachen van buurtverbinders: bewoners die op vrijwillige basis een bijdrage willen leveren aan de sociale cohesie van de gemeenschap waar zij wonen. Vlinderhoven BV i.o. Laverhof en Butterfly Effect werken samen bij de ontwikkeling van zorgzame leefgemeenschappen, waar

6/218

mensen met en zonder zorgvraag met elkaar samen leven, met erkenning voor ieders talenten en kwetsbare kanten. Doelstelling van het project is om buurtverbinders te huisvesten op Locatie Wijbosch, zodat deze bewoners onderdeel worden van de leefgemeenschap. Aanlsuitend op die doelstelling zijn de partijen voornemens om 6 tiny houses plaatsen. De beoogde tiny houses maken daarmee onderdeel uit van de maatschappelijke functie en zijn niet los daarvan te bewonen.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied omvat het perceel kadastraal bekend Gemeente Schijndel, sectie D, perceelnummer 7780, aan de rand van Laverhof locatie Wijbosch.

Figuur: Weergave kadastraal perceel (Bron: Kadastralekaart.nl) De tiny houses worden op het zuiden van het zorgterreisden geplaatst aan de oostelijke zijde. Dit gedeelte is momenteel in gebruik als tuin van het zorgcentrum. De beoogde locatie is hieronder weergegeven.

7/218

Figuur: Weergave van het projectgebied rood omkaderd

1.3

Vergunningsprocedure

Het initiatief is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Meierijstad. Om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is met de gemeente afgesproken om te gaan voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). 1.3.1 Bevoegd gezag Het college van B&W is het bevoegd gezag bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een bopa. 1.3.2 Voorbereidingsprocedure Op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is de reguliere procedure van toepassing. 1.3.3 Adviesrecht Op 23 mei 2024 heeft de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad vastgesteld in welke gevallen de gemeenteraad van haar adviesrecht gebruik moet maken voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De planlocatie ligt in het buitengebied. Voor activiteiten van aanvragen in het buitengebied die niet passen binnen de beleidsthema's uit de gebiedsvisie 'Buitengebied in ontwikkeling' heeft de raad adviesrecht.

8/218

Aangezien de gebiedsvisie van de gemeente Meierijstad enkel verwijst naar Veghel, passen in principe alle activiteiten in het buitengebied daarbuiten niet in deze visie en is het adviesrecht van toepassing. Het adviesrecht betekent in dit geval dat de gemeenteraad om advies moet worden gevraagd voorafgaand aan de beslissing op de aanvraag omgevingsvergunning voor de bopa door het college. Het advies van de gemeenteraad is bindend. 1.3.4 Participatie In paragraaf 3.2 wordt verder ingegaan op het participatietraject. 1.3.5 Verwerken verleende omgevingsvergunningen In artikel 4.17 van de Omgevingswet is opgenomen dat de gemeente een voortdurende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) verwerkt in het omgevingsplan. Dit gebeurt binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de bopa. Deze verplichting geldt pas vanaf 1 januari 2032. Op 3 november 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad besloten het wijzigen van het omgevingsplan voor het verwerken van verleende omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het projectgebied, het initiatief en de strijdigheden met het omgevingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe hiermee rekening is gehouden in de aanvraag. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 en 5 het project getoetst aan relevant beleidskader en aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. Uiteindelijk volgt in hoofdstuk 7 de slotconclusie ten aanzien van een Evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

9/218

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het project en zijn omgeving

Huidige situatie

2.1.1 Feitelijke situatie Het projectgebied bevindt zich op het terrein van zorgcomplex Laverhof te Wijbosch. Ten noorden bevindt zich het zorgcomplex met bijbehorende functies zoals het dorpscentrum de Schakel en de Anna Hospice. Ten westen van het zorgcomplex bevindt zich de basisschool van Wijbosch. Behorende bij het zorgcomplex is een moestuin ten westen van het projectgebied aanwezig. Rondom het projectgebied en de tuin van het Laverhof liggen agrarische gronden. Ten zuidoosten van het projectgebied bevindt zich een dierenwinkel.

Figuur: Luchtweergave van de locatie met rode arcering van het projectgebied Het projectgebied zelf bestaat uit een grasveld met rondom bomen en een haag. De tuin, weergegeven in onderstaande afbeeldingen, wordt gebruikt door de zorgbehoevenden en hun begeleiders voor wandelingen en rust in een open en groene omgeving.

10/218

Figuur: Foto projectgebied in zuidoostelijke richting

Figuur: Foto projectgebied in zuidelijke richting

11/218

Figuur: Foto projectgebied in westelijke richting 2.1.2 Tijdelijk deel van het omgevingsplan Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door gemeente Meierijstad, geldt het 'tijdelijk deel van het omgevingsplan' bestaande uit: 1. Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen ter plaatse van het projectgebied zijn: a. Bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld 27-6-2013. b. Bestemmingsplan 'Landelijk gebied, herijking' vastgesteld 24-9-2015. c. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren' vastgesteld 31-1-2019. d. Bestemmingsplan 'Harmonisatie van diverse regelingen- laaghangend fruit' vastgesteld 27-1-2021. e. Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan archeologie' , in voorbereiding en gaat pas na vaststelling deel uitmaken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. 2. Lokale verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren de gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regen- en grondwater en erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg). In dit geval is van toepassing: a.

Verordening tot wijziging van de Verordening fysieke leefomgeving Meierijstad (1e wijziging), voor wat betreft de regels over regen- en grondwater. 3. Bruidschat a. voorrangsbepalingen en overgangsrecht; b. regels over bouwwerken, open erven en terreinen;' c. regels over milieubelastende activiteiten;

12/218

d. regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond; e. regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen. 2.1.3 Relevante regels omgevingsplan Voormalige bestemmingsplannen Bestemmingsplan 'Landelijk gebied'

Figuur: Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (Bron: Regels op de kaart) Bestemmingsomschrijving 'Maatschappelijk' Het projectgebied heeft in het voormalige bestemmingsplan 'Landelijk gebied' de bestemming 'Maatschappelijk'. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, tuinen, erven en verhardingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, ondersteunende horeca en water en waterhuishoudkundige doeleinden (artikel 17.1.1). Bouwregels Voor het Kloostercomplex Barbara / zorginstelling aan de Eerdsebaan 1 geldt een bebouwingspercentage van 40% (artikel 17.1.2 sub a.). Er mag uitsluitend gebouwd worden ten behoeve van de maatschappelijke bestemming (artikel 17.2.1). Waarde-Archeologie 4 Op of in deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van verbouw en/of nieuwbouw van bestaande gebouwen voor zover bij de bouw de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of ruimtelijk gewijzigd en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd met een oppervlak van de bodemingreep van ten hoogste 500 m2 en dieper dan 0,3 meter ten opzichte van maaiveld, dan wel, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - esdek', dieper dan 0,5 meter ten opzichte van het maaiveld; Bestemmingsplan 'Landelijk gebied, Herijking'

13/218

Figuur: Uitsnede bestemmingsplan 'Landelijk gebied, Herijking' (Bron: Cultuurhistorische inventarisatie en waardering van het buitengebied van de gemeente Schijndel) Het is verboden op de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag omgevingsvergunningplichtige werken en werkzaamheden uit te voeren (artikel 37.2.1). Paraplubestemmingsplan 'Parkeren' Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor het veranderen van de functie van een bouwperceel, dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of op openbaar gebied aanwezig te zijn of gerealiseerd te worden, dan wel in stand te worden gehouden. De normen, zoals bedoeld in de beleidsregel 'Nota Parkeernormen Meierijstad 2018' als vastgesteld op 18 december 2018, dienen in acht te worden genomen (artikel 2). Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit') Hierin zijn in artikel 7 regels opgenomen over wonen in het buitengebied. In artikel 7.2 staat dat het bestaande aantal (bedrijfs)woningen niet mag toenemen. Paraplubestemmingsplan archeologie

Figuur: Uitsnede 'paraplubestemmingsplan archeologie' (Bron: Regels op de kaart)

14/218

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 250 m2 en een diepte van meer dan 30 centimeter ten opzichte van het maaiveld een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens die aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld en waarin in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd (artikel 5.2). Lokale verordeningen Verordening fysieke leefomgeving Gemeente Meierijstad beschikt over een Verordening fysieke leefomgeving. De bepalingen uit deze verordening die over archeologie (hoofdstuk 4) en afvoer van hemelwater (hoofdstuk 5) gaan, maken deel uit van het omgevingsplan. Voor wat betreft archeologie zijn bepalingen opgenomen over archeologische monumenten en een vangnetbepaling archeologie. Binnen het projectgebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het bestemmingplan 'Landelijk gebied' is hier voor dit projectgebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is.

Voor wat betreft hemelwater is een verplichting opgenomen om op eigen terrein hemelwater te verwerken. Bij voorliggend project wordt rekening gehouden met deze verplichting (zie paragraaf 5.15). Er is op voorhand echter geen strijdigheid met dit parapluplan. Geurverordening Daarnaast beschikt gemeente Meierijstad over de Gebiedsgerichte geurverordening Veghels Buiten, die eveneens deel uitmaakt van het omgevingsplan. Zoals de naam aangeeft is de geurverordening gebiedsgericht. Het projectgebied valt niet binnen (de invloedssfeer van) de geurverordening. Deze is dan ook niet relevant voor dit project. Bruidsschat De bruidsschat bevat onder andere bepalingen over vergunningvrij bouwen. Het is niet mogelijk om dit project in zijn geheel vergunningvrij te realiseren.

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Ontwikkeling Op het terrein van de zorgorganisatie Laverhof in Wijbosch worden 6 houten tiny houses geplaatst voor een tijdelijke periode van maximaal 20 jaar. Daarna worden ze op een duurzame manier verwijderd. Tiny houses passen binnen woonconcept Wij-Hoven De tiny houses worden gesitueerd aan de rand van het terrein van zorgcomplex Laverhof in Wijbosch. Het zorgcomplex maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Wij-Hoven, zoals omschreven in het masterplan Wij-Hoven, zie subparagraaf 2.2.2. De tiny houses passen in het woonconcept van het masterplan Wij-Hoven. Ze

15/218

vormen een unieke woonvorm van samenleven met verschillende doelgroepen, waarmee tegelijk tegemoet wordt gekomen aan de grote vraag naar huisvesting. Daarnaast dragen de 6 tiny-houses bij aan het 'goed kunnen zorgen voor de aanwas van voldoende vrijwilligers' als onderdeel van een nieuwe leefgemeenschap voor Wijbosch. Daarmee passen de tiny houses binnen de visie en ambitie van de ontwikkeling Wij-Hoven. Natuurlijke inbedding De beoogde ontwikkeling is gericht op het natuurlijk inbedden van kleinschalige woningen in de natuur, met een minimale belasting van de ondergrond. De woningen hebben, dankzij de houten afwerking, een natuurlijke uitstraling. Verplaatsbaarheid Daarnaast biedt de verplaatsbaarheid van de woningen de mogelijkheid om deze nieuwe vorm van samenwerking tussen vrijwilligers, ouderen met een intensieve zorgvraag en zorgprofessionals op een gedegen manier te ontwikkelen, maar tegelijkertijd flexibiliteit te behouden voor toekomstige ontwikkelingen van het gebied na 20 jaar.

16/218

Figuur: Uitsnede plattegrond beoogde ontwikkeling met de tiny houses in de zuidoost hoek van het terrein, de parkeerplaatsen aan de noordzijde van het service gebouw en de bergingen in het service gebouw (rood omkaderd) (Bron: LA Architecten Ingenieurs)

Parkeren en bergingen Aan de noordzijde van het servicegebouw van Laverhof worden 9 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de tiny houses. De parkeerplaats met 13 bestaande parkeerplaatsen wordt uitgebreid naar 22 parkeerplaatsen. Ze zijn te bereiken via de bestaande uitrit op de Schoolstraat. De bergingen van de tiny houses worden gesitueerd in het servicegebouw. De bergingen zijn met een eigen ingang vanaf de zuidzijde bereikbaar.

17/218

Figuur: Van 13 bestaande parkeerplaatsen naar 22 parkeerplaatsen in totaal

18/218

Figuur: Invulling bergingen in het service gebouw Locatiekeuze De locatie van de tiny houses aan de rand van het terrein van Laverhof is een bewuste keuze op basis van de volgende afwegingen en omstandigheden: In aansluiting op de zorggebouwen, is het niet mogelijk om de tijdelijke woningen dichterbij te plaatsen om verband met de toegangsweg en blusplaats van de brandweer. Er wordt een nieuw pad aangelegd met een minimale breedte van 3,25 meter om alsnog te kunnen voldoen aan de eisen van de brandweer. Dit pad wordt overigens gerealiseerd als karrenspoor om het landelijke karakter ter plaatse in stand te houden. In het kader van rust en privacy, is de afstand tot de wooncomplexen bepaald zodat vrijwilligers die in de tiny houses wonen niet altijd in contact of zicht staan van de cliënten. De moestuin en dierenverblijf zijn een belangrijke functie van het zorgcomplex en moet in het kader van de lokale gemeenschap zeker in stand blijven. Daarnaast heeft dit ook een functie in de beleving en dagactiviteiten van de bewoners. De groenstrook in het middenterrein wordt gebruikt voor activiteiten van de school, zoals voor sport maar ook voor buitenschoolse activiteiten. De locatie van de parkeerplaatsen aan de rand van het park zorgt ervoor dat het autoverkeer over het terrein beperkt is. Bestaande bomen blijven behouden.

Bij de plaatsing van de tiny houses alsmede de beoogde wadi is rekening gehouden met zowel de bovengrondse- als ondergrondse groeiruimte van deze bestaande bomen. Het project kan op een natuurlijke wijze worden ingepast in de omgeving. Onderstaande afbeelding laat zien

19/218

hoe de tiny houses aansluiten met het uiterlijk op de natuurlijke omgeving. De tiny houses bestaan uit een gebruiksoppervlakte van 35 m2 met bijbehorende buitenmaten van 10 x 4 meter. Deze woningen sluiten aan bij het bouwbesluit en BENG-norm. Onderstaande figuur laat een impressie van de beoogde tiny houses zien.

Figuur: Indicatie uiterlijk tinyhouses op zorgcomplex Laverhof (Bron: CK architecten) 2.2.2

Wij-Hoven

Wij-Hoven is ‘een eigentijdse versie van wat de Zusters van Liefde de afgelopen 130 jaar al deden’. De eigen doelstellingen van bestaande en nieuwe ontwikkelingen vormen voor de gezamenlijke transformatie naar een eigentijdse leefgemeenschap een sterk uitgangspunt voor de gemeenschap van Wijbosch. Het idee voor de toekomst van Wijbosch en van het klooster en haar omgeving, is geïnspireerd op het Leefgoed Concept. De belangrijkse uitgangspunten met betrekking tot het woonconcept zijn: Wij-Hoven geeft ruimte aan een unieke vorm van samenleven voor iedereen; jong,oud, rijk, arm, met en zonder beperking; Wij-Hoven heeft als doel om een leefomgeving te creëren waar de inwoners in Wijbosch kunnen samenleven, leren, wonen en werken. Uit marktonderzoek is gekomen dat de ontwikkeling nodig is om adequate huisvesting van diverse doelgroepen in Schijndel te borgen, en daarmee de leefbaarheid van het dorp Wijbosch. Vrijwilligers Laverhof heeft met de ontwikkeling van Wij-Hoven het initiatief genomen om een buurt met sterke sociale infrastructuur tot stand te brengen in Wijbosch, omdat zij als organisatie behoefte hebben aan de verdere en stevigere ontwikkeling van het dorp. Met een aantal belangrijke, urgente en met elkaar samenhangende redenen: 1.

Goed kunnen zorgen voor de aanwas van voldoende en gekwalificeerd personeel en voldoende vrijwilligers, met een toenemende vergrijzing is dat een echte uitdaging; 2. Behoefte aan passende woningen voor starters en ouderen die zelfstandig kunnen wonen;

20/218

3. Behoefte aan goede opleidingsmogelijkheden om voldoende aan talentontwikkeling te kunnen doen; 4. En er is een sterke behoefte aan een uitbreiding van het woonaanbod en activiteitenaanbod voor hun cliënten. Tiny-houses In het masterplan Wij-Hoven is in de achtertuin van zorgcomplex Laverhof een locatie aangeduid voor tiny-houses (rood omcirkeld in onderstaande figuur). De figuur hieronder geeft schematisch weer hoe Wij-hoven in de toekomst zal gaan groeien.

Figuur: Masterplan Wij-Hoven 2.2.3 Motivering project Doelstellingen project De hoofddoelstelling van de tiny houses bij dit zorgcomplex is het bevorderen van sociale inclusie door het plaatsen van 6 verplaatsbare woningen voor buurtverbinders op Locatie Wijbosch. De onderliggende maatschappelijke doelen zijn: Integratie van informele en professionele zorg, ter bevordering van de kwaliteit van leven van ouderen met een intensieve zorgvraag. Ontwikkeling van nieuwe zorgconcepten als antwoord op toenemend tekort aan zorgprofessionals. Verschuiving van bezit naar beleving: kleiner wonen met meer ruimte voor ervaringen als bron van zingeving. Toenemende vraag naar kleinschalige woonvormen voor het stijgend aantal eenpersoonshuishoudens. Vitalisering van woongemeenschap van Wijbosch en Locatie Wijbosch, zodat dit cultureel erfgoed zijn maatschappelijke waarde behoudt. Uitgangspunten project

21/218

Het project is gericht op het huisvesten van vrijwilligers die een structurele bijdrage leveren aan het welzijn van de ouderen die op Locatie Wijbosch wonen (2 dagdelen/week). Dit vrijwilligerswerk is niet vrijblijvend, maar wordt vastgelegd in een vrijwilligersovereenkomst die d.m.v. een koppelbeding wordt verbonden aan de huurovereenkomst. Hier horen nog een aantal overige uitgangspunten bij: De huur van de woningen blijft onder de huurtoeslaggrens, zodat de woningen voor zoveel mogelijk mensen betaalbaar zijn. De grond blijft eigendom van Laverhof en wordt verpacht aan Vlinderhoven B.V. gedurende de looptijd van het project. Butterfly Effect draagt zorg voor de werving en selectie van de vrijwilligers en het beheer van de huisjes. De beoogde locatie heeft een maatschappelijke bestemming. Het project kan gerealiseerd worden op basis van een tijdelijke afwijking van het omgevingsplan voor 20 jaar. Butterfly Effect wordt ondersteund door de provincie via Stérk Brabant en Avance Impact bij het monitoren van de sociale impact. Verandertheorie Butterfly Effect

Figuur: De verandertheorie van Butterfly Effect, ontwikkeld in samenwerking met Sterk Brabant en Avance Impact. De social impact van de buurtverbinders wordt op de volgende wijze geborgd door Butterfly Effect: selectie buurtverbinders samen met zorgorganisatie verbinding van huur- en vrijwilligersovereenkomst middels een koppelbeding coaching van buurtverbinders door Butterfly Effect halfjaarlijkse evaluatie social impact door Butterfly Effect verklaring omtrent gedrag als voorwaarde voor selectie buurtverbinders Conclusie Bovenstaande toont aan dat de tiny houses alleen gehuurd kunnen worden door vrijwilligers die zich op basis van een vrijwilligersovereenkomst inzetten voor het zorgcomplex, doordat de huurovereenkomst is gekoppeld aan het vrijwilligersovereenkomst. De tiny houses zijn dus niet vrij beschikbaar op de markt voor andere woningzoekenden. De tiny houses hebben dus een directe link met de maatschappelijke voorziening en staan niet op zichzelf.

22/218

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

Het projectvoornemen is strijdig met het omgevingsplan op de volgende onderdelen: Er is een omgevingsvergunning nodig om omgevingsvergunningplichtige werk en werkzaamheden uit te voeren binnen de waarde cultuurhistorisch waardevolle elementen. Het aantal (bedrijfs)woningen in het buitengebied mag niet toenemen. De functie wonen is niet toegestaan binnen de maatschappelijke bestemming. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Om het project te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning nodig om af te mogen wijken van de regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Deze bopa gaat gepaard met een toelichting waarin gemotiveerd wordt dat met het voorgenomen project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document bevat die motivering.

2.4

Milieueffectrapportage

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een bopa projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Als hier het Omgevingsplan wordt genoemd, wordt hieronder ook de omgevingsvergunning voor een bopa verstaan. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.

Toetsing De beoogde ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor een bopa wordt aangevraagd, betreft de realisatie van 6 tijdelijke tiny houses. Gezien de aard en omvang van het project wordt dit niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Een m.e.r.-beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

23/218

Hoofdstuk 3

Participatie

De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit. In dit hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan dit onderdeel van het besluitvormingsproces.

3.1

Algemeen aanvraagvereiste participatie

Gemeente Meierijstad heeft een handreiking burgerparticipatie, met daarin de stelregel: hoe groter en veelomvattender het initiatief, hoe belangrijker het is om de omgeving te betrekken. Het project Vlinderhoven is een relatief kleine ontwikkeling, maar is wel geprenteerd aan ruim 150 belanghebbenden, zie onderstaande paragraaf over de omgevingsdialoog.

3.2

Omgevingsdialoog

Op 8 juli 2024 is een uitnodiging verstuurd naar bewoners in de buurt voor een omgevingsdialoog op donderdag 25 juli 2024, zie Bijlage 1. In Bijlage 2 is de concept presentatie voor deze omgevingsdialoog te vinden. Aanleiding en doel Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2 Omgevingswet). Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. In oktober 2021 zijn Laverhof en Butterfly effect een samenwerking aangegaan ten aanzien van de ontwikkeling van een zorgzame gemeenschap door het huisvesten van buurtverbinders: bewoners die met hun talent bij willen dragen aan de sociale cohesie en het welbevinden van alle bewoners van de gemeenschap. In samenwerking met de gemeente Meijerijstad is gekozen voor een geschikte locatie, rekening houdend met de aanwezige flora en fauna. Laverhof en Butterfly Effect worden samen eigenaar van de woningen en richten hiervoor een gezamenlijke projectorganisatie op: Vlinderhoven.

Het projectgebied bevindt zich op het terrein van zorgcomplex Laverhof in Wijbosch. Laverhof zet als zorgorganisatie in op het versterken van gemeenschappen zodat de kwetsbare ouderen die door hen ondersteund worden, zolang mogelijk onderdeel kunnen blijven van de gemeenschap waar ze wonen. De gemeenschap van Wijbosch is al nauw verbonden met locatie Sint Barbara, en er vinden al allerlei activiteiten plaats waarbij buurtbewoners en kwetsbare ouderen elkaar ontmoeten. Laverhof wil deze ontwikkeling versterken door buurtverbinders te huisvesten in de tuin van locatie Sint Barbara. Butterfly Effect is een sociale onderneming, die in 2018 gestart met het huisvesten van vrijwilligers op zorglocaties, om daarmee verbinding van mens tot mens te versterken. Zij doen dit vanuit de visie dat zowel mensen met een zorgvraag als vrijwilligers baat hebben bij een leefgemeenschap waar zij samen het dagelijks leven vormgeven.

24/218

Participatie heeft eind juli 2024 plaatsgevonden door een informatiebijeenkomst waar de bewoners vragen konden stellen. Hoe was de voorbereiding? Voorafgaande aan de recente presentatie van eind juli, is er eind 2023 een omgevingsdialoog geweest voor naastliggende gebied aan zorgcomplex Laverhof. De informatiebijeenkomst presenteerde een masterplan over het project Wijhoven, te Wijbosch. Wij-Hoven in Wijbosch wordt een sociaal leefbare wijk waar mensen en organisaties een toekomstige gemeenschap zullen vormen waar wonen & welzijn, ontmoeten en (Be)leven, zorg en ondersteuning, leren en werken onderdeel van uitmaken. Tijdens deze presentatie is de ontwikkeling van de tiny houses ook kort toegelicht tijdens deze bijeenkomst. Deze bijeenkomst gelden niet als een officiële omgevingsdialoog, dus is er eind juli 2024 nog een informatiebijeenkomst georganiseerd, gericht op de ontwikkeling op het Laverhof terrein. Het verslag van deze avond is opgenomen als bijlage 8. Tijdens deze avond, zijn de plannen toegelicht over de ontwikkeling van een zorgzame gemeenschap door het huisvesten van buurtverbinders: de plaatsing van 6 tiny houses. In de afgelopen jaren is in samenwerking met de gemeente onderzocht welke locatie geschikt is voor deze woningen. Hierbij is er rekening gehouden met de in het gebied aanwezige flora en fauna.

Er is een omgevingsvergunning aangevraagd voor 20 jaar maar deze is nog lopende. Naar verwachting worden de woningen in de eerste helft van 2025 geplaatst met een bouwtijd van ongeveer 3 maanden. Wat vindt de omgeving? Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat de bezoekers van de informatiebijeenkomst geen bezwaar hebben tegen de ontwikkeling van 6 tiny houses op het Laverhof terrein. Tijdens de informatiebijeenkomst op 25 juli 2024 konden de belangstellenden en belanghebbende (buurt) het beoogde plan tijdens een presentatie bekijken. Er werd een enkele kritische vraag gesteld over de datum van de omgevingsdialoog en of de buurtbewoners uit Wijbosch voorrang krijgen op de woningen. Verder kwam er geen inhoudelijke feedback op het plan.

25/218

Hoofdstuk 4

Beleidskader en toetsing daaraan

In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal, waterschap en gemeente).

4.1

Rijk

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

26/218

(2) Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; (13) Realiseren van een toekomstbestendige, circulire economie. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 5.2(Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Dat geldt ook voor een omgevingsvergunning waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 5het project aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het project in Hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Ten aanzien van natioanaal belang 13 kan worden opgemerkt dat in paragraaf 5.3 wordt beschreven hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen.

In deze paragraaf wordt er getoetst aan de hand van de welstandskaart van de gemeente Mereijstad en of deze niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Overige nationale belangen zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over:

27/218

waarborgen van de veiligheid beschermen van de waterbelangen beschermen van de gezondheid en van het milieu beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed behoud van ruimte voor toekomstige functies behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Toetsing Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit project voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation. Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in Hoofdstuk 5van deze motivering.

Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Conclusie Het planvoormenen sluit aan op het besluit kwaliteit leefomgeving.

4.2

Provincie

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

28/218

Voor sommige van ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.2 TAM-Omgevingsverordening De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten. In de TAM-Omgevingsverordening staan regels voor: Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Toetsing In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen Landelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant). Andere werkingsgebieden zijn niet relevant voor deze ontwikkeling. Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'.

29/218

Figuur: Uitsnede 'TAM-Omgevingsverordening' met globale situering tiny houses binnen projectlocatie t.o.v. perceel en stedelijk gebied (Bron: Regels op de kaart) Landelijk gebied Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden (artikel 5.77 lid 1 sub a.). In afwijking van het eerste lid onder sub a. is een toename van het aantal burgerwoningen wel mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in artikel 5.12, en wanneer de woningen worden gerealiseerd met toepassing van artikel 5.14 of afdeling 5.5 Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit (artikel 5.77 lid 2 sub a.). Artikel 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling Lid 1: Een omgevingsplan kan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, ter plaatse van Landelijk gebied als: a. Binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; d. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2; e. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren

30/218

f.

in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden; en de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.

Toets lid 1 Zoals op bovenstaande figuur inzichtelijk is gemaakt, ligt het projectgebied zelf in het landelijk gebied en grenst deze direct aan het stedelijk gebied van Wijbosch. De locatie maakt ook onderdeel uit van een perceel dat grotendeels binnen het bestaand stedelijk gebied is gelegen. Dit gehele perceel maakt in de bestaande situatie onderdeel uit van het zorgcomplex en is in dat geheel ook ruimtelijk/visueel ingericht als één geheel. In de feitelijke bestaande situatie maakt het projectgebied dus geen onderdeel uit van het landelijk gebied maar kan dit gezien worden als stedelijk gebied. a. De realisatie van 6 tiny houses is financieel en ruimtelijk alleen haalbaar als ze op de gronden van het zorgcomplex worden geplaatst. Zoals aangegeven ligt het zorgcomplex zelf binnen stedelijk gebied. Binnen het formeel vastgelegde stedelijk gebied is echter niet voldoende ruimte om de 6 tiny houses te plaatsen. In de tuin van het zorgcomplex is daar wel ruimte voor, deze tuin ligt net in het Landelijk gebied maar valt wel onder hetzelfde perceel en maakt onderdeel uit van het zorgcomplex; b. De tiny houses worden nadrukkelijk tijdelijk vergund, na de duur van 20 jaar worden de tiny houses verwijderd en wordt de locatie teruggebracht in zijn oorspronkelijke staat/huidige invulling.

De transformatie van leegstaand vastgoed is in deze situatie niet aan de orde, omdat de tiny houses beoogd zijn als tijdelijk ontwikkeling, niet permanent. De realisatie van de tiny houses op deze locatie is een vorm van zorgvuldig ruimtegebruik aangezien deze gronden voorheen braakliggend waren en dus niet in gebruik. Met de tijdelijke invulling met tiny houses wordt de beschikbare ruimte, die ruimtelijk en visueel al onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied en van het zorgcomplex, beter benut. c. Zie hierna toets Artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap en Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting; d. In paragraaf 4.3.1 staat beschreven dat volgens het beleid Brabantse Agenda Wonen de vraag naar tijdelijk wonen groeit. In die paragraaf wordt aangetoond dat voldaan wordt aan de regionale afspraken; e. Hierna worden de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies getoetst. Hierbij moet invulling worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit; f. Deze 'stedelijke ontwikkeling' is net buiten het stedelijk gebied beoogd, namelijk in de tuin van het zorgcomplex. Waarbij het zorgcomplex wel in het stedelijk gebied valt, maar de tuin in het landelijk gebied. Deze tuin is met bomen en lagere houtopstanden omzoomd, waardoor de tuin vanaf de op afstand gelegen woningen niet is te zien.

De omliggende woningen zullen dus geen zicht hebben op de nieuwe tiny houses. Het stedelijk gebied krijgt er aan de rand dus 6 tiny houses bij, zonder dat het stedelijk gebied visueel wordt uitgebreid.

31/218

Figuur: Aanzicht vanaf Loosbraak op de tuin van het Laverhof (Bron: Google Streetview, mei 2023) Lid 2: Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een planmatige ontwikkeling ten behoeve van een samenhangende stedelijke structuur, die voorziet in de reguliere opvang van de woon- of werkbehoefte van een kern maar die vanwege de omvang niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Toets lid 2: De realisatie van 6 tijdelijke tiny houses wordt niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Belangrijker is echter dat de ontwikkeling in samenhang met de bestaande stedelijke structuur wordt ingepast. Het perceel van het zorgcomplex is één geheel dat ook als één geheel landschappelijk is ingepast. De formele begrenzing van het stedelijk- en landelijk gebied sluit dan ook niet aan op de bestaande situatie, zie ook de onderbouwing onder lid 1. Het planvoornemen past binnen het perceel en de daarbijbehorende landschappelijke inpassing maar voorziet voornamelijk in een duidelijke ruimtelijk en functionele afronding van het stedelijke gebied. De situering van de tiny houses is ook vormgegeven op een manier waarop duidelijk wordt dat het hier om een afronding gaat. De positionering in combinatie met de bestaande houtopstanden nodigt niet uit om (in de toekomst) meer wooneenheden te plaatsen. In paragraaf 2.2.2.

is reeds ingegaan op het Masterplan Wij-Hoven. In dit plan wordt ruimte geboden aan een mix van (woon)functies waarmee de kern Wijbosch aan de oost- en zuidzijde wordt afgerond. Het Masterplan voorziet aan de oostzijde in de realisatie van een nieuw bebouwingscluster met een relatief hoge bebouwingsintensiteit. Dit initiatief doorloopt een eigen planologische procedure. De realisatie van de 6 tiny houses aan de zuidzijde draagt bij aan de ruimtelijke afronding van de kern Wijbosch doordat hiermee in zuidelijke richting in afnemende bebouwingsintensiteit nieuwe (tijdelijke) woningen met een kleine plattegrond worden gerealiseerd. Zeker in combinatie met de bestaande landschappelijke inpassing en de kwaliteitsverbetering van het landschap zoals hieronder wordt beschreven. Met de realisatie van deze tiny houses wordt daarnaast ook specifiek voorzien in de behoefte aan woningen voor eenpersoonshuishoudens ten behoeve van vrijwilligers in de zorg. Daarmee wordt ook aangesloten op het masterplan Wij-hoven.

32/218

Artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het omgevingsplan onderbouwt dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en dat de uitvoering is geborgd door: a. financiële, juridische en feitelijke vastlegging in het plan; of b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing ; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant of een ecologische verbindingszone; of g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Lid 4 Als toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, onder b, wordt een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds verzekerd en wordt over de besteding van dat fonds periodiek verslag gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. Toets artikel 5.11: Voor de toepassing van de kwaliteitsverbetering van het landschap is gekeken naar de Brabantbrede uitgangspunten notitie. Deze notitie beschrijft de uitgangspunten die door gemeenten en provincie in samenwerking tot stand zijn gekomen. Bij planmatige ontwikkelingen in het landelijk gebied moet altijd invulling worden gegeven aan de regeling kwaliteitsverbetering landschap. Bij stedelijke ontwikkelingen is de basisinspanning voor de landschappelijke tegenprestatie bepaald per m2 op 1% van de uitgifteprijs van de gronden. Dit kan worden gestort in een landschapsfonds, of worden geïnvesteerd in een landschapsplan. Die investering moet buiten het (toekomstig) stedelijk gebied landen. Rondom de tiny houses zullen geen privé-tuinen worden aangelegd die uitgeefbaar zijn. Men gebruikt de groene ruimte rondom de tiny houses gezamenlijk. Voor de ontwikkeling van de 6 tiny houses geldt dat de grond wordt gepacht van Laverhof door Vlinderhoven BV voor een bedrag van € 2.028,- per jaar. Met indexatie van 2% per jaar vormt dit over 20 jaar een bedrag van € 48.350.

1% hiervan komt neer op €483,50 afgerond €500,-.

33/218

Deze €500 wordt geïnvesteerd in het planten van een boom. Samen met de bewoners wordt deze boom op het erf bij de tiny houses geplant. Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting Lid 1: Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2 , en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving , de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2 , mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap ; en d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. Toets lid 1: a. Het projectgebied bevindt zich in de tuin van het zorgcomplex Laverhof. Binnen dit complex zijn zorg en wonen met zorg de belangrijkste activiteiten.

Voor het verlenen van deze zorg zijn veel zorgmedewerkers en vrijwilligers nodig. Voor hen zijn faciliteiten binnen het complex gerealiseerd waardoor zij hun werk kunnen uitvoeren. Deze faciliteiten bestaan, ruimtelijk gezien, uit voldoende parkeerplaatsen en ruimten waarin zij zich voor kunnen bereiden op hun werkzaamheden. Tijdelijke huisvesting voor vrijwilligers op het terrein van het zorgcomplex past bij goed werkgeverschap om faciliteiten aan te bieden om zorgmedewerkers en vrijwilligers zo goed mogelijk aan hen te binden. b. Tijdelijke huisvesting bieden aan vrijwilligers in de vorm van slechts 6 tiny houses brengt minimale extra verkeersbewegingen met zich mee, zie paragraaf 5.5. De parkeerbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgelost. De woningnood is dermate groot, dat deze 6 tiny houses niet zorgen voor leegstand elders. Er blijft voldoende tuin over voor de bewoners van het zorgcomplex om in te kunnen ontspannen. c. KWALITEITSVERBETERING d. De 6 tiny houses zijn tijdelijk, na maximaal 20 jaar worden ze verwijderd en krijgt dit gedeelte van de tuin zijn tuinfunctie weer terug. Er is geen sprake van sloop van leegstaand of overtollige bebouwing. Kwaliteitsverbetering vindt op een andere manier plaats, zie ook onder sub c. Is deze onderbouwing voldoende? We gaan dus niet slopen.

Lid 2: Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Toets lid 2: Voor een investering met een bedrag van € 500,- wordt geen deskundige van de provincie ingeschakeld. De provincie beoordeeld het plan voor de kwaliteitsverbetering wel.

34/218

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Toets artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik: Bij deze ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De tiny houses zijn gepositioneerd binnen het huidige maatschappelijke bestemmingsvlak. Daarbinnen bestaan geen bouwvlakken. Ze worden geplaatst in de tuin van het zorgcomplex. Er verandert niets aan de aanzicht van het zorgcomplex van buitenaf. Het terrein van het zorgcomplex wordt dus niet uitgebreid. Nadat de tiny houses zijn geplaatst, blijft er nog steeds voldoende ruimte over in de tuin voor de bewoners om te kunnen ontspannen. Toets artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering: De tiny houses worden maximaal 20 jaar op deze locatie geplaatst en daarna weggehaald. Doordat de huisjes in zijn geheel worden geplaatst op een aantal bevestigingspunten, is het niet nodig de bodem diep te roeren. De bestaande bomen blijven behouden, waardoor er geen inbreuk wordt gedaan op het lokale natuurnetwerk.

De nieuwe bewoners parkeren hun auto's bij de bebouwing van het hoofdgebouw, het is niet mogelijk met de auto tot aan de tiny houses door te rijden. Door de houten constructie verstoren de tiny houses het landschap zo min als mogelijk. De tiny houses zullen van buiten het zorgcomplex ook niet te zien zijn door de bestaande houtopstanden. Na maximaal 20 jaar zullen de tiny houses worden verwijderd en wordt het projectgebied weer in de oude staat hersteld. Er zullen geen onomkeerbare effecten optreden. Toets artikel 5.10 Meerwaardecreatie: De meerwaardecreatie zit hem voornamelijk in het sociale en economische aspect. Door tiny houses voor vrijwilligers beschikbaar te stellen, worden de leef- en woonkosten voor een vrijwilliger verlaagd en heeft deze persoon meer tijd beschikbaar voor het bieden van aandacht en zorg aan de hulpbehoevenden van het zorgcomplex Laverhof. Daarnaast wordt meerwaarde geleverd door het planten van de nieuwe boom

4.3

Regio

4.3.1 Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en

35/218

wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.” Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Interim omgevingsverordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Projecten die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd de stijgende vraag naar tijdelijke huisvesting, ook wel 'permanente tijdelijkheid' beschreven, als aanvulling op de bestaande woningaanbod. Als het erom gaat (meer) ruimte te bieden aan tijdelijke woonvormen wordt nog wel eens gewezen op belemmeringen in de regelgeving, soms ook de provinciale.