Bijlage 2 - Gebiedsvisie Mintveld
Tekst van het document
Gebiedsvisie Mintveld gemeente Meierijstad Mei 2025
Gebiedsvisie Mintveld
1
colofon
projectnaam Gebiedsvisie Mintveld datum 7 mei 2025 projectnummer P07027 opdrachtgever Vudel Invest BV BRO projectleider JR projectteam TN, RT bron kaft BRO review RT
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Gebiedsvisie Mintveld
2
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
Woonerf Weihoef Tuinderij
25 25
Milieuhygiënische haalbaarheid
26
Geluid Omgevingsveiligheid Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen Natuur en landschap
26 26 26 26
Inleiding
4
Aanleiding Gebiedsvisie Randzone Scope gebiedsvisie Locatie Mintveld Leeswijzer
5 5 5 5 5
Beleidsachtergrond
7
Omgevingsverordening Noord-Brabant Groenblauwe waarden Gemeentelijk beleid Stad of land? Behoefte aan ontwikkeling
8 8 9 9 10
Ruimtelijke verkenning
11
Resultaten lagenbenadering Huidige situatie
12 14
Bijlage 4 - Verkeersonderzoek ontsluiting Mintveld Veghel
Opgaven, wensen en ontwikkelingen
15
Bijlage 5 - Tabel omgevingsaspecten Mintveld
Realisatie landschapspark Opgave woningbouw Bundersehoek Veghels Buiten Waterberging Verkeersituatie Wensen vanuit de omgeving
16 16 16 16 17 17 17
Visie
18
Landschapspark Nieuwe rafelrand Gebiedsontwikkeling Planbeschrijving Ruimtelijk concept Samen werken aan woongeluk
19 21 22 23 23 24
Gebiedsvisie Mintveld
6
Bijlage 1 - Lagenbenadering Bijlage 2 - Ruimtelijke analyse
Bijlage 3 - Ladder voor Duurzame verstedelijking Mintveld
3
1
Inleiding
Gebiedsvisie Mintveld
4
Inleiding
Gebiedsvisie Randzone
Scope gebiedsvisie
Volgens landelijk en provinciaal ruimtelijk beleid is er sprake van een
De visie is gericht op het gebied grofweg gelegen tussen het Duits Lijn-
Aanleiding
stedelijke ontwikkeling in het provinciale Landelijk Gebied (provinciale
tje in het noorden en woningbouwontwikkeling de Bundersehoek in het
Omgevingsverordening). Voor dit type ontwikkelingen is het van belang
zuiden. In het westen ligt het Bunderspark en de bestaande woonwijk.
dat ze passen in de gewenste ontwikkelingsrichting. Om deze ontwikke-
Het Bunderspark bestaat uit een doorlopende groenstructuur en vormt
lingsrichting vorm te geven is een gebiedsvisie opgesteld. Deze gaat in
de overgang naar het buitengebied. De woningen aan het Lavasveld
op de volgende aspecten: - Ruimtelijke verkenning
hebben uitzicht op de open agrarische gronden. De straat Tijmveld heeft
Aan de oostrand van de kern Veghel, tussen de bestaande woonwijk De Bunders en de Udenseweg, ligt een strook agrarische gronden. Deze gronden vormen als randzone de overgang van het bestaand stedelijk gebied naar het landschap. De gemeente Meierijstad wil dit gebied transformeren tot een landschapspark. Om dit mogelijk te maken wordt woningbouw ingezet als tijdelijk middel om het landschapspark te realiseren.
Op basis van een lagenbenadering en een ruimtelijke analyse zijn
het buitengebied met de kern Mariaheide. Hier begrenzen erfbeplantin-
de bestaande waarden en kenmerken van het gebied in beeld ge-
gen van boerenerven als een rafelrand het open landschap.
bracht. Naast de bestaande waarden is ook gekeken naar potentiële waarden en kansen voor natuurverbetering- en ontwikkeling binnen
Nu de woningnood hoog is en de realisatie van reguliere woningen veel tijd kost, wil de gemeente snel nieuwe woningen creëren. Vudel Invest BV heeft in samenwerking met woningbouwcorporatie Area, Rabo
-
SmartBuilds, grondeigenaren en de gemeente een plan gemaakt voor een bijzonder woonmilieu op de locatie Mintveld, als onderdeel van het landschapspark. Het plan bestaat uit de realisatie van grotendeels modulaire en tijdelijke woningen in samenhang met landschapsontwikkeling. Daarnaast wordt een voormalige historische hoeve als woonlocatie hersteld. De tijdelijke woningen geven invulling aan het gebied zolang het landschapspark tot ontwikkeling moet komen. Het eindbeeld is een permanent openbaar toegankelijk landschapspark, dat - in het verlengde van het Bunderspark - de overgang vormt naar het buitengebied.
-
Locatie Mintveld
het gebied en raakvlakprojecten. Opgaven, wensen en kansen
Het zoekgebied voor woningbouw ligt tussen de wegen Dasseweide, de
In de omgeving van het visiegebied en daarbinnen liggen verschil-
Het zoekgebied, hierna locatie Mintveld, heeft momenteel voornamelijk
lende opgaven, wensen en ook bestaande ontwikkelingen die van
een agrarische functie, met aan de zuidzijde een bestaande woning aan
invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het landschapspark.
de Wethouder Donkersweg.
Deze zijn in beeld gebracht, met daarbij een koppeling naar de loca-
Leeswijzer
tie Mintveld. Visie Vanuit de draagkracht van het gebied en de ontwikkelwensen is een visie gegeven op het gebied en in het bijzonder op de locatie Mintveld. De visie omschrijft op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelrichting en de manier waarop nieuwe ontwikkelingen een kwaliteitsim-
Het college van Meierijstad heeft ingestemd met het verder uitwerken
een ontsluitende functie voor de wijk de Bunders. Aan de oostkant ligt
puls geven.
Wethouder Donkersweg, de Udenseweg en de watergang Beekgraaf.
Het volgende hoofdstuk gaat in op de beleidsmatige inkadering van de gebiedsvisie. Hoofdstuk 3 geeft een ruimtelijk beeld van het gebied en beschrijft de huidige situatie. Alle opgaven, wensen en ontwikkelingen voor het gebied zijn aangegeven in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft een visie op het landschapspark met de locatie Mintveld. Tot slot is in hoofdstuk 6 een overzicht gegeven van de milieuhygiënische haalbaarheid. Hierin zijn belangrijke milieuaspecten beschreven met eventuele aan-
van het landschapspark en de woningbouwopgave op de locatie Mint-
dachtspunten die van relevant zijn voor de verdere uitwerking van de
veld.
gebiedsvisie.
Gebiedsvisie Mintveld
5
Figuur 1.1: Scope gebiedsvisie
Gebiedsvisie Mintveld
6
2
Beleidsachtergrond
Gebiedsvisie Mintveld
7
Beleidsachtergrond In dit hoofdstuk is aangegeven wat de beleidsachtergrond is van het visiegebied. Sinds de komst van de Udenseweg, die de kern met de A50 verbindt, zijn landbouwpercelen doorsneden. De weg is niet alleen als fysieke lijn, maar ook beleidsmatig als grens te herkennen.
Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van Noord-Brabant in werking getreden. De Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. Het bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving en vervangt alle bestaande verordeningen. Er kunnen in de omgevingsverordening naast direct werkende regels ook instructieregels zijn opgenomen over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Het visiegebied ligt volgens de Omgevingsverordening Noord-Brabant in het provinciale ‘Landelijk gebied’, zie figuur 2.1. Dit is een aanduiding voor gronden buiten bestaande kernen/ bebouwde kommen.
Figuur 2.1 Uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant: Locatie Mintveld in het landelijk gebied
In de voormalige Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (augus-
tus 2023) had het visiegebied de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’, zie figuur 2.2. Deze aanduiding geeft aan dat er stedelijke ontwik-
Figuur 2.2 Uitsnede voormalige Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant: locatie Mintveld in Verstedelijking afweegbaar
Transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt
De voorwaarden geven o.a. aan dat er een gebiedsvisie nodig is om tot
leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden;
een stedenbouwkundige ontwikkeling te komen. Deze dient in betrok-
De ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het ge-
kenheid van een deskundige van de provincie te worden opgesteld.
bied, bedoeld in Artikel 5.12;
kelingen voorstelbaar zijn wanneer er geen ruimte is binnen bestaand
De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Af-
Groenblauwe waarden
deling 7.2;
In de provinciale verordening is langs de Beekgraaf een strook aange-
De stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd
geven als ‘groenblauwe waarden’. Een plan ter plaatse van deze strook:
voorwaarden te worden voldaan (Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor
op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste
1. strekt tot het behoud, het herstel of de duurzame ontwikkeling van
een evenwichtige toedeling van functies):
omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en
het bodem- en watersysteem en de daarmee samenhangende ecolo-
te ontwikkelen waarden;
gische waarden en kenmerken , biodiversiteit en landschappelijke waar-
De stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt reke-
den en kenmerken;
ning met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.
2. bevat een beschrijving van de ecologische-, landschappelijke- en
stedelijk gebied. Met de nieuwe Omgevingsverordening (2024) is het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ komen te vervallen. Voor stedelijke ontwikkelingen in het Landelijk gebied dient nu aan zes
Er is binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar;
hydrologische waarden en kenmerken van het gebied;
Gebiedsvisie Mintveld
8
3. stelt regels ter bescherming van de ecologische-, landschappelijke-
Gemeentelijk beleid
en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; en
Voor de Omgevingswet is het nodig dat elke gemeente een eigen omge-
4. bepaalt dat de toedeling van een functie of activiteit gepaard gaat
vingsvisie maakt. In Meierijstad wordt volop gewerkt aan een Toekomst-
met een positieve bijdrage aan het versterken van biodiversiteit en de
visie Meierijstad 2040 de toekomstige omgevingsvisie.
bescherming en ontwikkeling van ecologische-, landschappelijke- en hy-
In de Structuurvisie Veghel 2030 (2013) geeft de voormalige gemeente
drologische waarden en kenmerken van het gebied.
Veghel de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting voor de gemeente op hoofdlijnen weer. In de structuurvisie zijn verschillende visiekaarten
Deze onderdelen zijn meegenomen in de totstandkoming van de ge-
opgenomen, waaronder de ‘Visiekaart 2030’.
biedsvisie. Daarnaast is een investering noodzakelijk in de landschap-
In figuur 2.3 is een uitsnede van de kaart opgenomen ter plaatse van
pelijk kwaliteit. In deze visie zijn hiervoor mogelijkheden gegeven. De
het visiegebied. Het is aangeduid als ‘Wijk- & buurtgroen’ binnen de
exacte uitwerking hiervan vindt plaats in de planologische besluitvor-
kern Veghel, met een ecologische verbindingszone langs de Beekgraaf
ming.
en ‘regionale open ruimtes’ ten oosten van de Udenseweg. De huidige bestemming van het visiegebied is ‘Agrarisch’, binnen de bebouwde kom van de kern Veghel (zie figuur hiernaast).
Stad of land? Uit de hiervoor beschreven beleidsachtergrond blijkt dat er vanuit het beleid verschillend naar het visiegebied kan worden gekeken. De provinciale verordening ziet de locatie momenteel als ‘Landelijk Gebied’, waar in beginsel geen stedelijke ontwikkeling mogelijk is. Zoals ook in het verleden (‘Verstedelijking afweegbaar’, in de voormalige Interim Omgevingsverordening) is woningbouw hier nog steeds mogelijk, mits dit goed is onderbouwd en passend is binnen de ontwikkelrichting van de gemeente. De gemeente heeft het gebied in de structuurvisie niet specifiek aangeduid als een ontwikkelgebied voor woningbouw, maar als wijk- en buurtgroen binnen de huidige kern. De ligging binnen de kern geeft aan dat de gemeente het gebied wel als onderdeel van het stedelijk weefsel ziet, maar met hoofdzakelijk een groene functie.
Figuur 2.3 Uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant: Groenblauwe waarden langs de Beekgraaf
Gebiedsvisie Mintveld
Figuur 2.4 Uitsnede Structuurvisie Veghel 2030
9
Figuur 2.5 Uitsnede uit bestemmingsplan 'Harmonisatie van diverse regelingen (Laaghangend Fruit) 'van de gemeente Meierijstad. De rode lijn geeft de contour van de bebouwde kom aan.
Behoefte aan ontwikkeling De druk op de woningmarkt in de gemeente Meierijstad is groot. De nieuwe provinciale cijfers daarvoor eerder dit jaar maken deze druk nog groter. Daarbij is er grote behoefte aan sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment. Met de beoogde ontwikkeling worden er ca. 112 woningen in dit segment gerealiseerd binnen de bebouwde kom. In de gebiedsvisie (zie ook hoofdstuk 5) is aangegeven dat het plangebied wordt gezien als een stapsteen naar het buitengebied. Dit ‘Buitenpark’ vormt de overgang tussen het Bunderspark met veel opgaande beplanting en waterpartijen naar akkerlanden waar de grootschalige openheid met verre doorzichten het landschapsbeeld bepalen. De realisatie van groen en landschap is een opgave waarvoor woningbouw het instrument kan zijn om dit te bereiken. De woonfunctie is hierin onderschikt aan het groen. Het eindbeeld is een landschapspark, dat in het verlengde van het Bunderspark de overgang vormt naar het agrarische landschap en het Duitse Lijntje.
Gebiedsvisie Mintveld
10
3
Ruimtelijke verkenning
Gebiedsvisie Mintveld
11
Ruimtelijke verkenning
Laag 1: Ondergrond
Laag 3: Occupatielaag
De locatie Mintveld ligt deels op een zandig gedeelte op de over-
De typerende kleinschaligheid en fijnmazigheid is door de ruil-
De verkenning geeft inzicht in de aanwezige waarden op basis van een
gang van dekzandrug naar dekzandvlakte. Deze zandige bodem is
lagenbenadering en een ruimtelijke analyse van de huidige situatie.
in beginsel geschikt voor woningbouw.
Boerenerven achter lintbebouwing zijn kenmerkende structuren
Een fluctuerende grondwaterstand en matige tot sterke kwel zijn
De bestaande functies vormen geen directe belemmering voor
Resultaten lagenbenadering
aandachtspunten voor de uitwerking. De GHG ligt gemiddeld 60 cm
De lagenbenadering maakt inzichtelijk welke effecten een woningbouw-
onder het maaiveld. Dit levert geen directe belemmeringen op voor
ontwikkeling in het gebied heeft op drie lagen: de landschappelijke on-
de bouw van woningen, maar heeft wel invloed op de boom- en
dergrond (bodem, watersysteem en de aanwezige archeologische waar-
plantenkeuze en wijze van aanleg.
den), de netwerklaag (belangrijkste weg-, spoor-,water- en ecologische
verbindingen) en de occupatielaag (ruimtegebruik). Naast de bestaande waarden kijken we ook naar potentiële waarden en
verkaveling en de ontwikkeling van de Udensweg verdwenen.
de ontwikkeling van het gebied.
Voor de dekzandruggen geldt een hoge trefkans voor archeologische waarden.
In het zuidwesten bevindt zich een beeldbepalend pand. Buiten het
kansen voor natuurverbetering- en ontwikkeling binnen het gebied. Dit
plangebied bevinden zich cultuurhistorisch waardevolle elementen.
kan kwalitatief of kwantitatief van aard zijn. De lagenbenadering is als
Bij ontwikkelingen kan er worden gezocht naar een relatie met deze
bijlage 1 aan de gebiedsvisie toegevoegd. Hiernaast zijn de resulaten
elementen. Aangezien de elementen niet direct binnen het plange-
en conclusies uit de lagenbenadering gegeven.
bied liggen, leidt dit niet tot belemmeringen. Laag 2: Netwerklaag
Het plangebied is niet direct gekoppeld aan een grote ontsluitingsweg. Bij het toevoegen van woningen ontstaat er een hogere verkeersintensiteit en parkeerdruk op de directe omgeving. Een aansluiting op de Udenseweg is hierin niet wenselijk, gezien de stroomfunctie van deze weg. De ontsluiting zal daarom moeten lopen via de bestaande erftoegangswegen ten westen van het gebied. De aansluiting op de bestaande wegprofielen en het gebruik van deze wegen behoeft aandacht in het bepalen van de route.
De nationale wandelnetwerken gelegen aan de west- en zuidzijde dienen in tact te blijven en waar mogelijk versterkt te worden.
Grenzend aan het plangebied liggen meerdere A- en B-watergangen met vrijwaringszones.
Het Bunderspark is een belangrijke verbinding tussen de woonkern en het buitengebied.
Gebiedsvisie Mintveld
12
Figuur 3.1: Overzichtskaart lagenbenadering
Gebiedsvisie Mintveld
13
Huidige situatie De belangrijkste kenmerken van het gebied en de omgeving staan aan de basis van de gebiedsvisie. Kruitkok Landschapsarchitecten heeft een ruimtelijke analyse opgesteld van de huidige situatie (april 2024). Binnen de ruimtelijke analyse is gekeken naar belangrijke structuren en onderdelen binnen en buiten het plangebied. Deze analyse is als bijlage 2 toegevoegd aan deze gebiedsvisie. Hieronder zijn de belangrijkste onderdelen opgesomd:
Oude lintstructuur Wethouder Donkersweg aan de zuidzijde met erven en gemeentelijke monumenten.
Fietsroute/ onderdoorgang oost-west.
Aansluiting Bunderspark en Duits Lijntje als kans voor een afron-
Figuur 3.3: Agrarische gebruik ter hoogte van het plangebied
dende verbinding met het buitengebied.
Zicht op de kerk van Mariaheide vanuit de Herteweide.
Hogere ligging van de dekzandrug.
Beekgraaf als belangrijke blauwe noordzuidstructuur aan de westen zuidzijde van het plangebied. Langs de Beekgraaf treedt sterke kwel op.
Belangrijke historische oostwestlijn in het verlengde van Tijmveld.
De Udenseweg met dubbele bomenrij vormt langs de gehele oostzijde een infrastructurele, ruimtelijke afkadering van het gebied.
Buiten het plangebied aan de noordzijde loopt het Duitse Lijntje,te-
Figuur 2.4: Historisch lint zuidzijde: de Wethouder Donkersweg
vens NNB-gebied.
Figuur 3.2: Ruimtelijke analyse, Bron: Kruitkok Landschapsarchitecten (2024) Figuur 3.5: Bunderspark
Gebiedsvisie Mintveld
14
4
Opgaven, wensen en ontwikkelingen
Gebiedsvisie Mintveld
15
Opgaven, wensen en ontwikkelingen
openbaar park. In de huidige situatie is het gebied voornamelijk in ge-
vaak complex en kost dit relatief veel tijd. Dit biedt dus geen snelle op-
bruik als agrarische akker- en grasland. Het is door het agrarische ge-
lossing voor het acute woningbehoefteprobleem. Een alternatieve oplos-
bruik niet toegankelijk voor de omgeving. Met de ontwikkeling wordt er
sing hiervoor is het toevoegen van modulaire woningen. Het grote voor-
juist ingezet op het realiseren van wijk- en buurtgroen dat toegankelijk is
deel van modulaire woningen is de relatief korte bouwperiode.
voor nieuwe bewoners en de huidige omwonenden.
Daarnaast is het overgrote deel van beoogde woningen op locatie Mint-
In de omgeving van het visiegebied en daarbinnen liggen verschillende
veld tijdelijk. Ze dienen daarmee als instrument om doelstellingen op het
opgaven, wensen en ook bestaande ontwikkelingen die van invloed kun-
Het eindbeeld is een landschapspark dat de overgang vormt naar het
gebied van water, groen en landschap te bereiken. Door de tijdelijkheid
nen zijn op het toekomstperspectief. Hieronder zijn de meest relevante
buitengebied. In het zuiden wordt het historische bebouwingslint ver-
zullen de woningen op de lange termijn geen onderdeel meer uitmaken
aspecten beknopt beschreven.
sterkt.
van de woningbouwprogrammering.
Realisatie landschapspark
Opgave woningbouw
Bundersehoek
In de gemeentelijke Structuurvisie uit 2013 is ingezet op de realisatie
Aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking is op zorg-
Ten zuiden van het plangebied ligt het nieuwbouwplan Bundersehoek,
van wijkgroen in het gebied tussen de Beekgraaf en de Udenseweg, in
vuldige wijze de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in de ge-
gelegen aan de Wethouder Donkersweg. Tussen de twee gebieden be-
combinatie met de versterking van een ecologische verbinding langs de
meente Meierijstad inzichtelijk gemaakt. De Ladder is opgenomen als
vindt zich geen route voor autoverkeer, enkel een verbinding voor lang-
Beekgraaf. Op deze manier kan een natuurlijke gradiënt ontstaan vanuit
bijlage 3. Dit is vertaald naar een programma dat passend is voor de lo-
zaamverkeer.
het Duits Lijntje via de watergang naar het Bunderspark. Ten oosten van
catie Mintveld. Het plan behelst realisatie van 112 tijdelijke woningen
de Udenseweg is het behoud van de grootschalige openheid belangrijk.
(max. 45 jaar) en tussen de 13 en 25 permanente woningen1.
Veghels Buiten Aan de zuidoostkant van de kern is Veghels Buiten in ontwikkeling. Dit is
Hierdoor blijft het open landschap tot aan de agrarische rafelrand van Vanuit de laatste provinciale prognose (2023) is de opgave voor Meierij-
een stedelijke ontwikkeling in buitengebied met grootschalige woning-
stad 3255 woningen tot aan 2030 en 6370 tot 2040. De woningbehoefte
bouw in een groene setting. Hier zijn woonclusters gerealiseerd in het
De gemeente pakt door op deze gedachtegang en wil dit bestendigen
is aanzienlijk. Daarbij is grote behoefte aan sociale huurwoningen en
agrarische landschap die elk een erf of buurtschap vormen. De wonin-
door de realisatie van een openbaar toegankelijk landschapspark. Dit
huurwoningen in het middensegment. Uit behoefteonderzoek in het ka-
gen zijn grotendeels permanent van aard, waarbij er een opgave ligt
park dient de overgang te vormen naar het buitengebied in het ver-
der van de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat de gemeente
voor 150 tot 300 modulaire woningen.
lengde van het Bunderspark. Het park moet het gebied van een groene
een tekort aan huurwoningen heeft, met name huurappartementen en
uitstraling voorzien en ruimte geven aan water, verblijven en de vergro-
kleinere woningen zoals 3-kamerwoningen. Ook is er behoefte aan be-
Het verschil met de ontwikkeling Mintveld is dat in Veghels Buiten
ting van biodiversiteit. Op deze manier kan de entree van Veghel vanuit
taalbare woningen, voornamelijk bij starters en doorstromers boven de
nieuwe (permanente) woningen in het huidige landschap zijn geplaatst
de A50 worden versterkt en een belangrijke bijdrage leveren aan heden-
65 jaar.
om een nieuw woonlandschap te creëren. Voor Mintveld is de ontwikke-
Mariaheide beleefbaar.
ling van een nieuw landschap(-spark) het doel, waarbij voornamelijk tij-
daagse opgaven als klimaatadaptatie, biodiversiteit en een gezonde leefomgeving.
De harde plancapaciteit is op dit moment echter onvoldoende om deze
Daarnaast is er behoefte aan een betere doorwaadbaarheid van het bui-
behoefte op te vangen. Bovendien is de bouw van reguliere woningen
delijke woningen worden ingezet als middel om dit te bereiken.
tengebied. Het is van belang dat het gebied gebruikt kan worden als
1
Dit aantal is indicatief en bedoeld voor de verkenning van de haalbaarheid van het initiatief.
Gebiedsvisie Mintveld
16
Waterberging
Verkeersituatie
Wensen vanuit de omgeving
Door het toevoegen van woningen en (half-) verharding voor met name
De locatie ligt tussen de Udenseweg en het fijnmazige weefsel van
Tijdens de presentatie van het eerste plan op 6 februari 2024 zijn wen-
wegen en parkeren ontstaat een extra waterbergingsopgave. Daarnaast
woonwijk de Bunders. Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd door
sen van omwonenden opgehaald. De wensen gaan voornamelijk in op
is er de ambitie om de Beekgraaf ecologisch in te richten. Het visiege-
Goudappel Coffeng (Quickscan verkeersonderzoek ontsluiting Tijmveld
de thema’s groen, water, locatie en hoogte van de woningen, verkeer en
bied biedt kansen om deze opgaven in te passen. Aandachtspunt is het
Veghel, 12 december 2023). Het verkeersonderzoek geeft inzicht in de
duurzaamheid. Een aantal wensen die zijn uitgesproken tijdens de
kruisen van de Beekgraaf, waardoor water vanuit de Bunders of ’t Ven
toename van de verkeersintensiteit door het toevoegen van woningen
avond:
niet eenvoudig naar het visiegebied te krijgen is.
binnen het plangebied. De capaciteitstoets en gevoeligheidsanalyse la-
Toevoegen van fruitbomen, suggestie voor kersen (mooie bloesem);
ten zien dat de woningbouwontwikkeling wat aantallen betreft past op
Natuurvriendelijke oevers maken voor biodiversiteit;
Het Waterschap ziet graag een verbreding van de Beekgraaf, voorzien
het omliggende wegennet. Vanuit de quickscan is er behoefte naar een
Aandacht voor vlinder-/insectenkasten;
van natuurvriendelijke oever. Dit i.v.m. de beperkte capaciteit van de
breder verkeers-onderzoek, met als doel het duiden van de wenselijke
Betaalbare woningen voor jeugd maar geen huur;
Beekgraaf en de wens van vergroting van biodiversiteit (ook een wens
ontsluitingsroute. Dit is uitgewerkt in het geactualiseerde verkeersonder-
Maak een vriendelijke entree naar Veghel met groen in open ruim-
van de gemeente). Voor de uitwerking van het zoekgebied voor woning-
zoek (Verkeersonderzoek Tijmveld Veghel, 15 november 2024). Binnen
bouw heeft het waterschap Aa en Maas de volgende aspecten meege-
dit onderzoek is uitgegaan van de ontwikkeling van circa 125 woningen.
geven:
ten;
Aandacht toegang naar scholen aan de kant van de scholen;
Voldoende afstand houden tot de woningen aan de Lavasveld en
Waar mogelijk verbreden Beekgraaf en voorzien van natuurvriende-
Het onderzoek gaat in op het bestuderen van verschillende mogelijke
lijke oevers;
ontsluitingsvarianten. De variant waarin Tijmveld wordt gebruikt als ont-
Rekening houden met beschermingszone Beekgraaf / A-watergan-
sluitingsweg krijgt hierin de voorkeur boven de overige varianten. Dit
gen.
vanwege de directe route richting de Busselbundersweg en de ge-
Inmiddels is er ook een klankbordgroep in het leven geroepen, met een
schikte inrichting van het Tijmveld. Naast het straatparkeren zijn de fiets-
subgroep over het ontwerp en een subgroep over de ontsluiting. De
Daarnaast geeft de gemeente onderstaande eis mee:
oversteek en de speeltuin aan het Tijmveld aandachtspunten met oog
Klankbordgroepen zijn gehouden in 2024 op 13 mei, 10 juni (voor ver-
op verkeersveiligheid. Hoewel deze aandachtspunten in de huidige situ-
keer) en 25 september. Vervolgens is er een extra moment ingepland op
atie al bestaan, biedt de ontwikkeling Mintveld mogelijkheid deze aan-
14 november met deelgroep Ontwerp en op 25 november 2024 nog met
dachtspunten te adresseren.
deelgroep Ontsluiting (beide inmiddels plaatsgevonden). Belangrijke
Bergingseis 60mm, maar de voorkeur heeft 70mm;
En verder:
Tijmveld;
Voldoende parkeerplaatsen.
Waterbergende structuren opnemen in ontwerp;
Rekening houden met boomsoortkeuze met de waterdiepte;
Aandachtspunten vanuit het onderzoek zijn het parkeren op de rijbaan
Ontwerp: de nabijheid en de hoogte van de woningen;
Rekening houden met kwel;
en de fietsoversteek. De aandachtspunten op het gebied van verkeer-
Ontsluiting: mogelijke verergering van de bestaande verkeers- en
Wateropvang op platte daken indien mogelijk;
veiligheid spelen in de huidige situatie en worden niet veroorzaakt door
Werken met halfverharding waar mogelijk (maar telt niet mee in de
de ontwikkeling Mintveld. De verkeerstoename als gevolg van de ont-
opgave).
wikkeling Mintveld brengt deze bestaande aandachtspunten aan het
De Wijkraad was aanwezig bij deze avonden en deelde ook bredere
licht en verergert deze mogelijk. De ontwikkeling Mintveld kan ontsloten
(neutrale en positieve) reacties van de buurt met de gemeente. Een
In de gebiedsvisie wordt nog niet gerekend aan de waterbergingsop-
worden via het Tijmveld op basis van wegvakcapaciteit. Het advies is
aanvullend overleg met de beide sub-KBG-en zullen plaatsvinden op 22
gave, maar bovenstaande uitgangspunten staan hiervoor wel aan de
om de herinrichting van de weg Tijmveld verder uit te werken en te be-
jan 2025.
basis.
trekken bij de ontwikkeling Mintveld. Zie bijlage 4 voor het volledige on-
zorgen van deze groepen waren:
parkeerdruk.
derzoek.
Gebiedsvisie Mintveld
17
5
Visie
Gebiedsvisie Mintveld
18
Visie Vanuit het beleid, de ruimtelijke kenmerken, opgaven, kansen en ontwikkelingen is een visie opgesteld. De visie omschrijft op hoofdlijnen het gewenste eindbeeld van het totale gebied en de manier waarop woningbouw de beoogde landschapsontwikkeling mogelijk kan maken. Hierbij wordt ingezoomd op de locatie Mintveld.
Landschapspark Het gebied zien we als een landschappelijke stapsteen tussen het Bunderspark en het buitengebied. Leidend principe is een doorlopende groenstructuur die wordt ingericht als landschapspark. Dit park vormt de overgang tussen het stedelijk groen met veel opgaande beplanting en waterpartijen naar akkerlanden waar de grootschalige openheid het landschapsbeeld bepaalt. De huidige harde overgang tussen stad en land kan verzacht worden door het toevoegen van nieuwe opgaande landschapselementen zoals parkbeplanting en boomgroepen. De zichtrelaties naar het buitengebied moeten hierbij behouden blijven. Het is van belang dat het gebied toegankelijk wordt voor bewoners en passanten. Vanuit de routes in het Bunderspark kan de verbinding worden gemaakt met oude oostwestverbindingen naar Mariaheide. Historisch erf Aan de oude lintstructuur van de Wethouder Donkersweg liggen van oudsher boerenerven op de hogere dekzand, bestaande uit een hoofdgebouw met enkele bijgebouwen. In de ontwikkeling van het gebied wordt de hoevestructuur hersteld door deze als kleinschalig woonerf direct aan het oude lint te ontwikkelen.
Bron: Kruitkok landschapsarchitecten
Gebiedsvisie Mintveld
19
Buitenpark Belangrijk uitgangspunt is dat het Bunderspark optisch wordt verlengd tot aan de Udenseweg en verder. In dit Buitenpark zijn er op strategische punten solitaire bomen, boomgroepen en wadi’s gesitueerd die bijdragen aan de landschapsbeleving. Boomgaardpark Iets verder naar het noorden, ter hoogte van Lavasveld, vormt een boomgaard de ruimtelijk drager van dit gebied, waarbij wonen en recreatie als medegebruik mogelijk is. Voedselbos Ter plaatse van het voedselbos gaan de zwarte enkeerdgronden langszaam over naar de nattere beekdalgronden. Hier is een half-agrarische invulling passend in de vorm van een voedselbos of tuinderij, met een enkel bouwvolume. Natuurbos Het Duits Lijntje is een belangrijke ecologische drager in de gemeente en de kern Veghel. Deze ecologische verbindingszone biedt kansen voor een verdere ecologische dooradering van het gebied. Ten zuiden van het Duits Lijntje liggen kansen voor een verdere vernatting van het gebied in combinatie met de ecologische inrichting van de Beekgraaf en waterberging. Hier past een natuurbos, waarin water de hoofdrol speelt, goed bij het landschapsbeeld.
Bron: Kruitkok landschapsarchitecten
Gebiedsvisie Mintveld
20
Nieuwe rafelrand Vanuit de kern Mariaheide loopt een bebouwingslint met enerzijds bebouwing direct aan het lint en daarachter agrarische erven. Tussen deze bebouwingsclusters liggen open ruimtes die doorzichten naar het achterliggend landschap mogelijk maken en de overgang naar het buitengebied rafelig. Erven die verder van het lint af liggen, hebben veelal een bomenlaan als entree en randbeplanting rondom. Dit zorgt voor een agrarische rafelrand die het open achterland begrensd. De locatie Mintveld biedt ruimte om deze kenmerkende structuur door te trekken over de Udenseweg en daarmee de hiërarchie van het lint te versterken. Net als de bestaande erven aan het lint worden nieuwe bebouwingsclusters in het landschap gelegd omgeven door opgaand groen. Hierbij dient er voldoende ruimte te zijn tussen de nieuwe bebouwing onderling en tot de bestaande omgeving. Op deze wijze krijgt Veghel een nieuwe groene entree gecombineerd met passende bebouwing in het groen. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen een kleinschalig erf direct aan het oude lint (aan de zuidkant) en nieuwe bebouwingsclusters. Voor het erf aan het lint refereert dit aan het kleinschalige landschap van voor de ruilverkaveling (zie afbeelding hiervoor). De nieuwe bebouwingsclusters doen mee in de schaal van de huidige achterliggende clusters aan de Voorhei/ Pastoor van Haarenstraat.
Belangrijk voor de nieuwe woningen in de clusters is dat de verkavelingsrichting afwijkt van het erf aan het lint. Binnen de bebouwingsclusters dienen er groene ruimtes te zijn die bebouwing onderbreekt en zorgen voor genoeg lucht in het geheel. Dit kunnen bijvoorbeeld (bomen)weides zijn, een raster van fruitbomen of ruimte voor waterberging. Rondom het geheel zorgt een robuuste, uniforme en herkenbare groenstructuur voor een ruimtelijke kadering.
Bron: Kruitkok landschapsarchitecten
Gebiedsvisie Mintveld
21
Gebiedsontwikkeling Het totale gebied speelt in op de ambitie die de gemeente heeft voor het aanplanten van duizenden bomen. De biodiversiteit krijgt hiermee eveneens een stevige impuls. Het gebied vormt daarmee de groene entree naar de kern Veghel, waarbij ecologische waarden worden versterkt in combinatie met landschapsontwikkeling en (tijdelijke)woningbouw. De ideeën voor het gebied ten oosten van de Udenseweg horen weliswaar bij de visie, maar niet tot het de gebiedsontwikkeling Mintveld. Deze zijn echter wel relevant voor de regionale verankering van de ontwikkeling Mintveld. Aan de noordzijde kan er bijvoorbeeld een waterbuffer worden gecreerd in combinatie met nieuw bos. Deze buffer kan in droge tijden de bestaande wijk van water kan voorzien. Het landschapspark dat onderdeel is van de ontwikkeling Mintveld, biedt een meerwaarde voor de omliggende woonwijk door het stimuleren van ontmoeting, een ommetje en het kunnen plukken van bloemen en fruit. De nieuwe groene invulling biedt daarnaast extra verkoeling en kwaliteit aan de huidige leefomgeving. De exacte uitwerking van de landschapsinvestering in het kader van de Beleidsregel maatwerk Omgevingskwaliteit (Noord-Brabant 2023) vindt plaats in de planologische besluitvorming. Na 45 jaar maken de tijdelijke woningen plaats voor openbaar groen. De bebouwing wordt verwijderd en ingevuld met groen als onderdeel van het park.
Uitzondering hierop zijn de woningen op het erf aan de Wethouder Dondersweg. Het park is de opbrengst van de gebiedsontwikkeling, waarbij de volwassen bomen rondom de tijdelijke bebouwingsclusters markeren dan nieuwe stukken park. Deze worden zo ingericht dat ze aansluiten op de sfeer van de groengebieden tussen de bebouwing: de hof en fruittuin. Op deze manier blijven de nu aan te leggen parklanen en beboomde parkeergebieden de structuurdragers van het park.
Gebiedsvisie Mintveld
22
Planbeschrijving De gemeente streeft naar de ontwikkeling van een aantrekkelijk en passend woonmilieu met een groene uitstraling. Dit betekent dat de nieuwe woningen in balans moeten zijn met de aanwezige gebiedswaarden en de beoogde omgevingskwaliteit. Op basis van deze waarden, ontwikkelkansen én de kwetsbaarheid van deze waarden is er ruimte voor circa 124 - 137 woningen, verdeeld in een aantal clusters en waarvan het merendeel gestapeld.
Ruimtelijk concept Het gebied wordt ingericht als een park, waarbinnen nieuwe bebouwingsclusters met (gestapelde) woningen zijn gesitueerd. Net als de in de agrarische rafelrand bepaalt opgaand groen het gevoel van ruimtelijkheid. In het gebied wordt bebouwing gesitueerd rondom twee rechte assen. Deze wijken in richting af van de oriëntatie van de bestaande bebouwing. Een combinatie van laag- en hoogbouw is hier voorstelbaar, waarbij een maximale bouwhoogte mogelijk is van drie bouwlagen. In het zuidelijk-deel van het woonpark is hogere bebouwing voorstelbaar tot vijf bouwlagen, als accent naar het park/ Udenseweg. Binnen het erf doen groene ruimtes dienst als binnentuin, waterbergingsgebied of pluktuin. Ontsluiting van de gehele zone vindt plaats vanuit de noordzijde aansluitend op Tijmveld. Verder zijn een aantal toegangen voor openbare paden aangegeven om de aansluiting met de omgeving te maken. Langs de randen van het plangebied zijn er beperkingen voor het bouwen van woningen. Vanuit de Udenseweg is dit een zone die vrij dient te blijven voor een groene inpassing vanuit de weg. Hierin is ruimte voor de bestaande bomen en ter hoogte van de woningbouw zal de bestaande aarden wal van ca. 1m hoog worden doorgetrokken naar het
Gebiedsvisie Mintveld
23
zuiden. Ter hoogte van bebouwing wordt de wal ingeplant met een gelaagde beplantingsopbouw (van laag naar hoog). In het belang van de beoogde beeldkwaliteit zijn geluidschermen hier niet gewenst. Geen harde schermen en ook geen schermen van natuurlijke materialen. Mochten er aanvullende maatregelen nodig zijn, dan moeten deze in het bouwplan worden opgenomen. De maximale bouwmogelijkheden voor het hoeve worden dus bepaald door de milieuruimte zonder geluidschermen en een aarden wal van 1 meter hoog. Langs de Beekgraaf liggen vrijwaringszones, de aanduiding Groenblauwe waarden en is er kwel aanwezig. Deze ruimte dient vrij te blijven van nieuwbouw bij de transformatie naar landschapspark en woningbouw. In deze ruimte wordt ingezet op natuurontwikkeling en ruimte voor water, door de aanleg van natuurvriendelijke oevers en/ of infiltratiegebieden.
Figuur 5.4: Referentie bomenweide, Bron: KruitKok landschapsarchtiecten
Figuur 5.5: Referentie boomgaard, Bron: KruitKok landschapsarchtiecten
Figuur 5.6: Referentie boomgaardpark hoogbouw, Bron: RHDHV
Figuur 5.7: Referentie boomgaardpark grondgebonden, Bron: RHDHV
Samen werken aan woongeluk Het plan voorziet in betaalbare woningen voor onder meer starters, kleinschalige huishoudens en senioren. Het nieuwe woningbouwprogramma voor de locatie Mintveld zou met betaalbare huurwoningen (ruim 40 sociale huur en zo’n 70 middenhuur) een belangrijke bijdrage geven aan de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Meierijstad. De toekomstige verhuurders zullen een deel (en zo niet alle) woningen met een stukje voorrang verhuren aan medewerkers van bedrijven uit de gemeente Meierijstad (i.o.m. Platform Ondernemend Meierijstad). Dit zal gestalte krijgen tijdens een bijeenkomst met geïnteresseerde huurders in december 2024. Om de lokale betrokkenheid te versterken zal er worden gewerkt met een persoonlijke benadering vanuit de verhuurders. Door persoonlijk contact in de vorm van een wijkbeheerder versterken we de sociale structuur in de buurt. De wijkbeheerder is een aanspreekpunt voor niettechnische zaken voor bewoners en omwonenden. Area werkt nu al met een dergelijke structuur en deze wordt ook in Mintveld toegepast.
Gebiedsvisie Mintveld
24
In het plan liggen daarnaast volop kansen voor het creeren van een so-
Tuinderij
ciale gemeenschap, zoals gemeenschappelijke buitenruimten waar ont-
Aan de noordzijde ter hoogte van de tuinderij zijn enkele wooneenheden
moeting en gezamelijke activiteiten of bewonersinitiatieven worden ge-
denkbaar in één bouwvolume. Het volume bestaat uit één laag met kap
stimuleerd: fruittuin, tuinderij, boomgaardpark. Bij initiatieven die vanuit
en is georiënteerd op de weg Tijmveld. Een lage haag rondom past de
bewoners ontstaan is dpermane slaagkans groter en het resultaat vaak
woning en het naastgelegen parkeren in.
beter..In de uitwerking van het plan wordt hiervoor extra aandacht gevraagd.
Woonerf Weihoef Aan het historisch lint biedt een nieuw woonerf ruimte voor circa 13-25 permanente woningen. Dit kunnen diverse type woningen zijn, denk aan koopwoningen of BeBo’s. Door het toevoegen van deze permanente woningen wordt het hisotirsch lint herstelt, gelegen op de van oudsher hoger gelegen dekzandrug. Het is daarmee een historische locatie die herontwikkeld wordt. Het bestaande erf aan de Wethouder Donkersweg 3 wordt hiervoor ingezet en ontwikkeld tot woonerf. De opzet van de huidige boerderij worden meegenomen in de ontwikkeling van het nieuwe erf. Het erf wordt omringd door een herkenbare randbeplanting en beschikt over een fruitboomgaard aan het erf. Een bomenlaan in het verlengde van de Gemzeweide vormt de entree voor het erf. Het woonerf is als solitair element beleefbaar binnen het landschapspark. Op het erf komt een duidelijke hoofdwoning ter plaatse van de voormalige boerderij. Hier bevindt zich ook de entree van het erf. Bouwvolumes bestaan maximaal uit twee lagen met kap, waarbinnen meerdere wooneenheden mogelijk zijn. Een fiets- en loopverbinding aan de noordzijde verbindt het erf met het park en woonpark. Parkeren gebeurt in een parkeerschuur of op het erf. Wanneer de (tijdelijke) woonvoorzieningen ten noorden van het erf verdwijnen, wordt het erf onderdeel van het landschapspark, dat de overgang van Veghel naar het buitengebied vormt.
Binnen dit park fungeert het erf als een bebouwingscluster, omgeven door groen.
Gebiedsvisie Mintveld
25
Milieuhygiënische haalbaarheid De milieuhygiënische situatie en effecten zijn van grote invloed zijn op de ontwikkelmogelijkheden van een locatie. Een belangrijk onderdeel bij een ruimtelijke procedure is dan ook de verantwoording van alle milieuhygiënische en ruimtelijk relevante aspecten. In het kader van de beoogde ontwikkeling dient er sprake te zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Naast de ruimtelijkfunctionele haalbaarheid is ook de milieutechnische / planologische haalbaarheid van de ontwikkeling van belang. Omdat de milieuhygiënische situatie en effecten van grote invloed kunnen zijn op de ontwikkelmogelijkheden, is er in het voortraject reeds een quickscan uitgevoerd naar milieuaspecten. In bijlage 5 is een schematisch overzicht gegeven van de omgevingsaspecten die een rol spelen bij de ontwikkeling van (modulaire) woningen. Uit de tabel blijkt dat o.a. de aspecten ‘Geluid’, ‘Geur’, Omgevingsveiligheid’, ‘Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen’ en ‘Natuur en landschap’ een nadere onderbouwing of onderzoek behoeven. Hieronder is beknopt aangegeven welke aandachtspunten per thema zijn geconstateerd en welke oplossingsrichtingen mogelijk zijn, gebaseerd op verkennende onderzoeken.
lokaal toepassen van een geluidswal of scherm en waar nodig is gevel-
vingsplan aanwijzen als voorschriftengebied. Dan gelden daar aanvul-
maatregelen,, is een reductie te verkrijgen, waardoor er sprake is van
lende bouwkundige eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving
een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het gebied.
(Bbl). De Rijksweg A50 ligt nabij het plangebied. Tevens bevindt zich in de
Naast de geluidbelasting bij de nieuw te realiseren woningen, dient er
zuidoosthoek van het plangebied een opslagtank waarvoor een explo-
ook gelet te worden op de toename van de geluidsbelasting bij be-
sieaandachtsgebied geldt. Bij positionering van woningen dient hiermee
staande woningen als gevolg van het extra verkeer op bestaande we-
rekening te worden gehouden. Gelet op de ligging ten opzichte van risi-
gen. Uit verkennende berekeningen blijkt dat er geen sprake is van een
cobronnen wordt een quickscan naar omgevingsveiligheid aangeraden.
onevenredig hoge toename van geluid op bestaande woningen.
Bij de positionering van woningen zal / kan rekening gehouden worden met deze aandachtspunten.
Geur Vanwege de veehouderijen aan Voorhei 2 en Wethouder Donkersweg 2
Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen
is een geuronderzoek nodig. Bij de positionering van woningen, dient re-
De locatie ligt op voldoende afstand van intensieve veehouderijen. Wel
kening te worden gehouden met de geurhinder vanwege deze veehou-
moet de afstand tot de veehouderijen aan Voorhei 2 en Wethouder Don-
derijen. aangetoond moet worden dat er sprake is van een aanvaard-
kersweg 2 worden verantwoord. Gelet op de voor- en achtergrondbelas-
baar woon- en leefklimaat. tevens is het van belang dat de veehoude-
ting kan worden gesteld dat er sprake is van een goed woon- en leefkli-
rijen niet onevenredig in hun belangen worden geschaad. De bestaande vergunde bedrijfsvoering is het uitgangspunt voor het maken van deze
maat. Aan Voorhei 8 op 0,5 km van de locatie ligt een veehouderij met vijf geiten. Met dit geringe aantal is geen sprake van een relevant gei-
afweging.
tenbedrijf waarvoor de gezondheidsafstand van 2 kilometer moet worden aangehouden. Er liggen geen andere geitenhouderijen binnen 2 km
Omgevingsveiligheid
van de locatie.
Bij de realisatie van plannen kunnen risicobronnen in de omgeving van
Een motivatie op basis van de Handreiking veehouderij en volksgezond-
het plan van invloed zijn op de gebruiksmogelijkheden van het gebied.
heid 2.0 van de GGD is wel nodig, vanwege de afstanden tot de vee-
Mogelijke risicobronnen zijn het transport van gevaarlijke stoffen door
houderijen aan Voorhei 2 en Wethouder Donkersweg 2.
buisleidingen, over het water, over het spoor en over de wegen, en risi-
Geluid Het gebied ligt langs de 80 km/uur-weg de Udenseweg. Op basis van de kaart ‘Geluid van wegverkeer’ van de Atlasleefomgeving is gekeken naar het verkeersgeluid. Er zijn verkennende berekeningen uitgevoerd naar de geluidsbelasting op het plangebied en de beoogde invulling. hieruit komt naar voren dat er geen overschrijdingen van de grenswaarde (70 dB) zijn. Wel wordt op enkele plaatsen de standaardwaarde (53 dB) overschreden. Door het treffen van maatregelen, waaronder het
Gebiedsvisie Mintveld
covolle inrichtingen. De werkwijze onder de Omgevingswet is compleet
Natuur en landschap
anders: er wordt een overstap gemaakt van een risicobenadering naar
De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Omgevingswet. Voor
een effectbenadering. Daarbij wordt gewerkt met aandachtsgebieden en
alle ruimtelijke ontwikkelingen en ingrepen geldt dat deze in overeen-
voorschriftengebieden. Bij risicovolle activiteiten uit het Besluit activitei-
stemming met de nationale wetgeving en het provinciale natuurbeleid
ten leefomgeving (Bal) wijst het Bkl aandachtsgebieden aan. De ge-
moeten worden uitgevoerd. In het kader van de beoogde ontwikkeling,
meente moet in die gebieden rekening houden met het risico van brand,
is door middel van een verkennend flora- en faunaonderzoek
explosies of gifwolken. De gemeente kan die gebieden in het omge-
(quickscan) een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten die het plan kan hebben op beschermde natuurwaarden.
26
Uit de quickscan is gebleken dat vervolgonderzoek benodigd is voor:
Nesten huismus en gierzwaluw en verblijfplaatsen vleermuizen in de te slopen woning;
Leefgebied kleine marterachtigen in de randen van plangebied en de tuin van de bestaande woning;
Verdiepend onderzoek voor het vergroten van de potentie voor het gebruik van het plangebied door de bever.
Gelet op de potenties van het gebied, qua ruimte en landschap, zijn er voldoende mogelijkheden om tot ecologische versterking te komen, waaronder het bieden van ruimte voor compenserende maatregelen.
Gebiedsvisie Mintveld
27
Bijlage 1 - Lagenbenadering
Lagenbenadering Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad Concept
colofon
projectnaam Lagenbenadering Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad datum November 2024 projectnummer P07027 opdrachtgever Vudel Invest BV BRO projectleider MO projectteam TN, RT, JG bron kaft BRO review RT Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding
4
2
Lagenbenadering
5
Aanleiding Plangebied Lagenbenadering Leeswijzer
Laag 1: De landschappelijke ondergrond
4 4 4 4
6
Bodem en geomorfologie
6
Grondwater
6
Archeologie en cultuurhistorie
7
Hoogte
8
Laag 2: De netwerklaag
9
Infrastructuur
9
Waternetwerk
9
Ecologische netwerken
Laag 3: Occupatielaag Cultuurhistorische en landschappelijke waarden
In samenhang bekeken
9
11 11
13
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
3
1
Inleiding
Leeswijzer
Aanleiding
Lagenbenadering
Vudel Invest BV is voornemens aan de oostzijde van de kern Veghel woningen te ontwikkelen in het gebied tussen de weg Tijmveld/Lavaveld en de Udenseweg. In samenhang met woningbouw is het gebied beoogd voor landschapsontwikkeling, waarin nieuwe beplantingen, waterberging en langzaamverkeersroutes een plek krijgen.
Om een goede afweging te maken voor het toestaan van woningbouw binnen Mintveld is de lagenbenadering van de provincie Noord-Brabant toegepast. De ‘lagenbenadering’, zoals opgenomen in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant (OV), bestaat uit drie lagen. • Laag 1: de ondergrond, vormt de onderlegger voor de overige lagen. Deze verandert maar langzaam. We beschouwen hier de bodemopbouw en het reliëf, het grondwater en archeologische verwachtingen. • Laag 2: de netwerken, bestaan uit de infrastructuur en andere verbindende elementen. Deze laag verandert sneller dan de ondergrond en is in zekere mate aanpasbaar. Tegelijkertijd strekken de netwerken zich uit tot buiten de locatie en zijn ze daarmee deels een gegeven waar een ontwikkeling op moet aansluiten. We beschouwen binnen deze laag de verkeersontsluiting, energienetwerken, natuurnetwerken en watergangen. • Laag 3: de occupatielaag, bestaat uit de menselijke activiteit op en rond de locatie, nu, in het verleden en eventueel in de toekomst. Hierbij beschouwen we de historische ontwikkeling van het landschap, de huidige functies op en rond de locatie, de landschappelijke en de stedenbouwkundige structuur.
Aangezien de gronden een agrarische bestemming hebben waarop woningbouw niet is toegestaan, zal het planologische regime moeten worden aangepast. Onderdeel van deze herziening is de toepassing van de lagenbenadering conform Artikel 5.9 van de provinciale TAMomgevingsverordening Noord-Brabant. BRO is gevraagd om de lagenbenadering te doorlopen voor het plangebied. In deze rapportage is inzichtelijk gemaakt welke invloed woningbouw heeft op de lagen ‘ ondergrond’, ‘netwerkenlaag’ en ‘occupatielaag’. Daarnaast is de onderlinge samenhang tussen de lagen en de factor tijd uiteengezet.
Plangebied Het plangebied betreft een gebied aan de oostrand Veghel en heeft een oppervlak van ca. 6 ha. Het gebied heeft een agrarische functie met watergangen aan de randen. Aan de oostzijde begrensd de provinciale Udenseweg het plangebied. Aan de zuidzijde betreft dit de Dasseweide en Wethouder Donkersweg. Langs de gehele westzijde bevindt zich de huidige dorpsrand van Veghel. De noordzijde wordt opgevolgd door verschillende agrarische percelen en uiteindelijk het Duits Lijntje. Het gebied heeft een open karakter met een onregelmatige verkaveling. De belangrijkste structuurdragers zijn de laanbeplantingen langs de randwegen. Binnen het plangebied bevindt zich een boerenerf (Wethouder Donkersweg 3).
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
In de volgende hoofdstukken wordt ingegaan op de effecten van het planvoornemen op de afzonderlijke lagen. Als samenvatting is een overzicht gegeven van de belangrijkste elementen vanuit de desbetreffende laag. Aan het eind van deze rapportage zijn deze samengevoegd tot een samenhangend geheel in de vorm van een landschapsstructuurkaart.
Figuur 1: globale ligging plangebied
4
en schade. De achterblijvende kwaliteit en vitaliteit vannaar water en bodem zorgt voor een kwaliteit rem opvan ontwikkelingen in landbouw, infrastructuurschade, een toenemende vraag drinkwater en een achterblijvende water en bodem. leidt tot hogere toenemende hitte, droogte en wateroverlast. Het jaar 2022 is de vierde hete en droge zomer in woningbouw enKlimaatverandering natuur en voor steeds maatschappelijke kosten.
2
vijf jaar, waarbij het watertekort zowel in de bodem als aan de oppervlakte grote impact heeft op het functioneren van Lagenbenadering
Nederland. In juli 2021 zorgde de hoge neerslagpiek in de Ardennen, Eifel en Zuid-Limburg voor ongekende overstromingen
De zetten het regionaal en lokaal handelingsperspectief voorop, gebiedsgericht duidelijk welke kansen Opprovincies grond van de omgevingsverordening en de Verstedelijkingsstrategie De locatie Mintveld ligt op zodat de overgang van zandgrond naar beekdal, wordt op en schade. De achterblijvende kwaliteit en vitaliteit van water en bodem zorgt voor een rem op ontwikkelingen in landbouw,
Brabant 2040 geldt het bodem- en watersysteem als basis voor ontwikde overgang van hoog naar lager gelegen gronden. Op de signaleringswater en bodemwoningbouw bieden voor een toekomstbestendige ontwikkeling. Die gebiedsgerichte perspectieven ontwikkelen kelingen. De verstedelijkingsstrategie van de provincie Brabant kaart voor nieuwe kosten. uitleglocaties is het gebied aangeduid als ‘oranje’: geen natuur en voor steeds hogere maatschappelijke geeft handvatten voor klimaatbestendige en waterrobuuste verstedelijbieden die vanuit het watersysteem, en met klimaatverandering in acht provincies in samenwerking met alle overheden en de samenleving. Water en bodem sturend gaat namelijk verder dan een king, waarbij water en bodem sturend zijn. Daarvoor is een signaleringsgenomen, beperkt geschikt zijn voor nieuwe stedelijke woon-en werkmikaart voor het watersysteem opgesteld, dieinzet een werking lieus. Elke stedelijke ontwikkeling vraagt een goede integrale provincies hetsignalerende regionaal en lokaal oplossingen. handelingsperspectief voorop, zodat gebiedsgericht duidelijk welke kansen verandering hierDeen daar enzetten de van technische Het vraagt een ruimtelijke visie op afweging eenwordt klimaatrobuust heeft voor de geschiktheid van gebieden voor stedelijke uitleg. op regionaalniveau.
water en bodem bieden voor een toekomstbestendige ontwikkeling. Die gebiedsgerichte perspectieven ontwikkelen
bodem- en watersysteem met daarin meegenomen kwaliteitsherstel en duurzaam gebruik.
Dede lagenbenadering toegepast om vanuitsturend de ondergrond input te verder dan een provincies in samenwerking met alle overheden en samenleving.isWater en bodem gaat namelijk geven voor een goede afweging in de keuze voor woningbouw op deze locatie.
verandering hier en daar en de inzet van technische oplossingen. Het vraagt een ruimtelijke visie op een klimaatrobuust bodem- en watersysteem met daarin meegenomen kwaliteitsherstel en duurzaam gebruik.
Figuur 2: Schetsmatige weergave van lagenbenadering (bron: Deltares, BoschSlabbers en Sweco).
De lagenbenadering van ondergrond, netwerken en landgebruik, waarin de ondergrondslaag voor en en De lagenbenadering van ondergrond, netwerken en landgebruik, waarin de ondergrondslaag voorhet hetwaterwaterbodemsysteem Lagenbenaderingstaat. - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
bodemsysteem staat.
Interprovinciaal Overleg
Strateeg Public Affairs
Figuur 3: uitsnede Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040
5
Laag 1: De landschappelijke ondergrond Bodem en geomorfologie Het plangebied ligt binnen de geomorfologische eenheid ‘beekeerdgronden’, gronden die van oudsher in een beekdal liggen en te maken hebben met flucturerende grondwaterstande (figuur 5). Een gedeelte is voorzien van een dikke laag enkeerdgronden, die al zeer vroeg werden ontgonnen. Bepalend en dominant aanwezig in de omgeving is de ’vlakten van ten dele verspoelde dekzanden’ (figuur 6). Hieraan grenzend en hoger gelegen binnen het landschap bevindt zich de dekzandrug. Rondom de dekzandruggen bevinden zich de dekzandvlakten, waar tot aan de 19e eeuw nog heel veel heide voorkwam.
De locatie Mintveld ligt net op een zandig gedeelte op de overgang van dekzandrug naar dekzandvlakte. Grondwater Bij functiewijzigingen wordt er bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. Hierbij wordt er ook gekeken naar de kwaliteit van het grondwater en de grondwaterstand. In het gebied komen verschillende grondwaterstanden voor, waarbij ook matige en soms sterke kwel optreedt. Gemiddeld ligt het grondwater (GHG) 60 cm onder maaiveld. De hooggelegen gebieden (dekzandruggen) hebben veelal een lagere grondwaterstand in vergelijking tot de laaggelegen gebieden. Dit is goed zichtbaar in de grondwaterkaart (figuur 7).
Figuur 4: Kwelkaart, bron: PDOK BRO bodemkaart
Figuur 5: Bodemkaart, bron: PDOK BRO bodemkaart
Figuur 6: Geomorfologie, bron: PDOK BRO geomorfologische kaart
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
Figuur 7: Grondwaterstand, bron: PDOK BRO grondwaterspiegeldiepte GHG
6
Archeologie en cultuurhistorie Dekzandvlaktes zijn uitgestrekte gebieden die tijden de laatste IJstijd zijn bedekt met een laag fijn zand, afgezet door wind. Na de IJstijd werd het klimaat warmer en natter, waardoor meer er meer vegetatie ontwikkelde en bodemontwikkeling plaatsvond. Vanuit de prehistorie zijn dekzandvlaktes aantrekkelijk voor landbouw, door de grote openheid. Dekzandruggen zijn hoger en droger dan omliggende gebieden. Deze gebieden waren in de prehistorie een fijne vestigingsplaats, waar menselijke activiteiten plaats vonden. Dekzandruggen leveren vaak interessante artefacten op, wat duidt op langdurige menselijke bezitting. Door de langdurige bezitting van verschillende culturen door de tijd heen, kan men een breed scala aan artefacten vinden uit verschillende tijdperken. De aangegeven vlakken (figuur 9) zijn locaties waar de trefkans voor archeologische vondsten hoog is. Ter plaatse van het plangebied zijn de meeste oude landschappelijke
Figuur 8: Archeologisch, bron: Rijkdienst voor het Cultureel erfgoed, Archeologische landschappenkaart van Nederland
structuren en patronen verdwenen door ruilverkaveling. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn enkele cultuurhistorisch waardevolle lijnen aangeduid, welke veelal in verbinding staan met de oude spoorlijn en lintbebouwing in het plangebied. 1. Dijkbeplanting/houtwal spoorlijn Boxtel-Wesel, Mill, Haps - Waarde = hoog 2. Spoorlijn Boxtel-Wesel - Waarde = zeer hoog 3. Laanbeplanting Udense weg, Veghel - Waarde = redelijk hoog 4. Lintbebouwing - Waarde = zeer hoog Rondom het plangebied staan veel beeldbepalende panden, voornamelijk karakteristieke boerderijen. Daarnaast bevinden zich in de directe omgeving enkele gemeentelijke monumenten en rijksmonumenten die bijdragen aan de historische en culturele waarde van het gebied. De waardevolle panden bevinden zich buiten het plangebied, waardoor binnen de plangrens geen dergelijke panden aanwezig zijn.
Figuur 9: Archeologisch, bron: Rijkdienst voor het Cultureel erfgoed, Archeologische landschappenkaart van Nederland
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
Figuur 11: Historische waarde, bron: Noord-Brabant GIS, Cultuurhistorische Waardenkaart herziening 2024
Figuur 10: Historische panden, bron: Cultuur historische waardenkaart 2024
7
Hoogte Het plangebied kent weinig hoogteverschil. Het grootste hoogteverschil binnen het plangebied bedraagd 0,2 meter. Het laagste punt ligt op 8,95 meter, terwijl het hoogste punt zich bevindt op 9,17 meter hoog. Hierdoor is het terrein eenvoudig te bewerken.
Conclusie ondergrond • De locatie Tijmveld ligt net op een zandig gedeelte op de overgang van dekzandrug naar dekzandvlakte. Vanuit de ondergrond is hier woningbouw voorstelbaar, aangezien de niet in een laagtes of beekdalgebied ligt. • De GHG ligt gemiddeld 60 cm onder het maaiveld. Dit levert geen directe belemmeringen op voor de bouw van woningen. Daarnaast biedt dit ook voldoende ruimte voor het bergen van water door de mogelijke extra vraag aan bergingscapaciteit door het toegevoegd verhard oppervlakte. • Voor de dekzandruggen geldt een hoge trefkans voor archeologische waarden. • Aan de rand plangebied bevindt zich een historisch beeldbepalend pand. Buiten het plangebied bevinden zich cultuurhistorisch waardevolle elementen. Bij ontwikkelingen kan er worden gezocht naar een relatie met deze elementen. Aangezien de elementen niet direct binnen het plangebeid liggen, leidt dit niet tot belemmeringen.
Figuur 12: Hoogte, bron: AHN
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
Figuur 13: Ondergrond analyse, bron: BRO
8
Laag 2: De netwerklaag Infrastructuur Aansluitend aan de westzijde bevindt zich de woonstraat Lavasveld, die vervolgens verder ontsloten worden door de Gemzeweide en Dasseweide. Deze wegen komen uit op de Bunderseweg en Udenseweg. De Udensweg sluit vervolgens richting het noorden aan op de A50 die in verbinding staat met Uden en Eindhoven. Richting het westen sluit de Udensweg aan op de N279. De Udensweg vormt een harde grens aan de oostzijde en verbindt Veghel met de oprit A50 Veghel-Noord en vormt daarmee een belangrijke verkeersader.
Figuur 14: Infrastructuur, bron: PDOK BRO wandelroutes, fietsroutes + PDOK BRO BGTNoord-Brabant, natuurbeheerplan\
Aan de zuidelijke rand ligt de Dasseweide die overgaat in de Wethouder Donkersweg. Deze straat gaat als fietstunnel onder de Udensweg door in de richting van Mariaheide. Deze verbinding maakt ook deel uit van het nationale wandelnetwerk. Ten oosten van het plangebied bevindt zich een fijnmazig structuur aan woonstraten. Waternetwerk Op de zuidelijke en westelijke grens van het plangebied ligt een A-watergang. Langs deze watergang liggen onderhoudsstroken van 5 meter breed, die gevrijwaard dienen te blijven. Binnen het plangebied
Figuur 15: Waternetwerk, bron: Aa en Maas, actuele legger
Lagenbenadering - Mintveld Veghel, gemeente Meierijstad
zijn geen directe stuwen of sluizen te vinden. Het water wordt buiten het plangebied geregeld door verschillende stuwen en sluizen. Verder ligt aan de noordzijde een B-watergang. De watergangen zijn aangeduid op de Vastgestelde Legger Oppervlaktewater (Waterschap de Dommel). Ecologische netwerken Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied of beschermd natuurmonument. Ook grenst het plangebied hier niet aan. Wel is de voormalige Spoorlijn Boxtel-Wesel (Duits Lijntje) aangemerkt als ecologische verbindingszone en behoort het tot het Natuurnetwerk van Nederland. Naast het Duits Lijntje zijn er geen andere delen in de nabijheid van het plangebied aangeduid als natuur.