Bijlage 1: Vossenberg_Bloemenwijk_Toelichting

Uitzondering hierop vormt het geplande multifunctionele gebouw, waar eventueel aanwezig archeologische resten pas verloren gaan wanneer de geplande graafwerkzaamheden dieper reiken dan 95 cm beneden maaiveld. KSP Archeologie adviseert een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek ter plekke van de ingrepen voor de nieuwbouw om vast te stellen of in het plangebied archeologische resten 54/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

aanwezig zijn en zo ja, welke waardering hieraan gegeven kan worden. Voor dit proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) noodzakelijk dat is goedgekeurd door de bevoegde overheid. In dit PvE wordt de werkwijze en de randvoorwaarden van het proefsleuvenonderzoek vastgelegd.

4.12

Waterparagraaf

4.12.1

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

4.12.2

De Watertoets

Het plangebied is gelegen aan de Papaverstraat te Schijndel en de ligging is in de onderstaande figuur aangegeven. Het perceel is kadastraal bekend als Gemeente Schijndel, sectie H, nummers 3520, 3521, 6076. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Aa en Maas. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan aangepast. De gewenste ruimtelijke ontwikkeling vereist dat waterbelangen in beeld worden gebracht en dat wordt aangegeven hoe hiermee, in het kader van de planvorming, wordt omgegaan. In het kader hiervan een waterparagraaf (Bijlage 8) opgesteld. In het plangebied wordt bestaande verharding verwijderd, maar ook nieuwe verharding toegevoegd, waardoor in de nieuwe situatie per saldo een toevoeging ontstaat van ca. 3.646m2. Volgens het beleid van het Waterschap moet hemelwater zo veel mogelijk worden 'afgekoppeld' van de riolering en worden opgevangen in het plangebied. Deze eis geldt in beginsel alleen voor het oppervlak aan verharding dat wordt toegevoegd, waarbij nog een extra compensatie wordt gevraagd. In dit plangebied gaat dat om een factor 1. In de omgeving van het plangebied Bloemenwijk ligt een bestaand gemengd rioolstelsel. De gemeente heeft op korte en middellange termijn geen plannen om het hemelwater in het gebied af te koppelen of de riolering te vervangen door een gescheiden stelsel.

In de omgeving van het plangebied is een A-watergang aanwezig, waarop het hemelwater eventueel zou kunnen worden geloosd.

55/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

Afbeelding 4-8 oppervlaktewater in de omgeving. In het kader van een robuust watersysteem is het advies om het hemelwater van alle toekomstige vierkante meters verhard oppervlak, in totaal 7.230 m2, af te koppelen en niet alleen uit te gaan van de toename in verhard oppervlak. Er is in het plangebied namelijk voldoende ruimte beschikbaar voor waterberging, een dergelijk oplossing sluit beter aan bij toekomstige klimaatveranderingen en het bestaande systeem wordt niet extra belast. Voor het afkoppelen van een dergelijke oppervlakte is in principe geen (water-) vergunning nodig. De berekende inhoud van de waterberging, inclusief de gevoeligheidscompensatie is 434 m3. Er is (nog beperkt) onderzoek gedaan naar het (hoogste) grondwaterpeil in verband met het bepalen van de diepte van een waterbergende voorziening. Er zijn nog onvoldoende gegevens bekend om een definitief peil vast te stellen, maar er is voldoende marge om te kunnen stellen dat een bovengrondse voorziening (zoals een wadi) voor wat betreft de grondwaterstand haalbaar is. Verder is onderzoek gedaan naar de doorlatendheid van de bodem, die goed is. Uit de waterparagraaf is gebleken dat het technisch en qua fysieke ruimte mogelijk is om de ontwikkelingen hydrologisch neutraal te realiseren. Bij de verdere uitwerking van de waterbergende voorziening wordt de concrete vorm en locatie verder bepaald.

In de planregels wordt mogelijk gemaakt dat een dergelijke voorziening binnen de bestemming(en) past. Conclusie: Uit de waterparagraaf is gebleken dat het technisch en qua fysieke ruimte mogelijk is om de ontwikkelingen hydrologisch neutraal te realiseren. Bij de verdere uitwerking van de waterbergende voorziening wordt de concrete vorm en locatie verder bepaald. In de planregels wordt mogelijk gemaakt dat een dergelijke voorziening binnen de bestemming(en) past.

56/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

4.13

Mobiliteit en parkeren

De gemeente Meierijstad streeft naar een goede ontsluiting en ook naar een goede parkeerbalans op nieuw te ontwikkelen percelen. Voor de planlocatie betekent dit dat de ontsluiting van het terrein afdoende moet zijn en dat er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is. Paragraaf 3.4.4 (onder het kopje ‘Paraplubestemmingsplan parkeren / Nota Parkeernormen Meierijstad 2018’) gaat nader in op het onderwerp parkeren. De ontsluiting van de planlocatie en de parkeerplaatsen vindt plaats via Klaprooshof en de Crocushof. De aansluitingen van deze wegen op respectievelijk de Papaverstraat en de Begoniastraat zijn reeds aanwezig is. De Boschweg is voor het noordelijk deel van Schijndel nog steeds de hoofdontsluitingsweg. Deze wegen bevatten voldoende capaciteit om de toenemende verkeersbewegingen door de ontwikkeling van dit plan op te vangen. Conclusie Het voorliggend plan voldoet aan de normen het aspect mobiliteit en parkeren.

4.14

Duurzaamheid

De beoogde ontwikkeling maakt het mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te voorzien in een deel van de actuele volkshuisvestelijke opgave. Hierdoor wordt voorkomen dat dit in het landelijk gebied moet worden gezocht. Het bouwplan voorziet daarmee in duurzaam ruimtegebruik. Ten aanzien van de nieuwe woningen geldt dat deze gasloos (all-electric) moeten worden uitgevoerd. Conclusie Het voorliggend plan wordt voor zowel het ruimtegebruik als in de uitvoering van de gebouwen duurzaam uitgevoerd.

4.15

Kabels en leidingen

Planologische relevante leidingen zijn leidingen die bescherming in een bestemmingsplan behoeven. Dit zijn bijvoorbeeld rioolwaterpersleidingen met een grote diameter en waterleidingen met een regionale functie. Op deze leidingen zijn geen veiligheidsafstanden van toepassing, maar wordt wel rekening gehouden met een zakelijk rechtstrook van de leidingen. Door binnen deze strook een bouwverbod op te nemen, wordt beschadiging van de leiding voorkomen. Plangebied Binnen het plangebied ligt een klein stukje laagspanningskabel zie de onderstaande afbeelding. De functie hiervan is onbekend. Laagspanningskabels zijn planologisch niet relevant en worden gebruikt voor onder andere het vervoeren van electriciteit en vormen geen risico. Verder ligt binnen het plangebied een een stuk buiten gebruik gestelde waterleiding. Zo mogelijk wordt deze verwijderd door Brabant water. Voor het overige zijn in of nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig.

57/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

Afbeelding 4-9 aanwezige leidingen binnen het plangebied. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het voorgenomen plan, beschouwd vanuit de aspecten ondergrondse infrastructuur, kabels en leidingen, geen problemen oplevert.

58/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen 5.1 Algemene juridische opzet In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels behorende bij dit bestemmingsplan geven inhoud aan de aangegeven bestemming. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. De regels van het voorliggend bestemmingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de systematiek in de SVBP2012, versie 1.3.1 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012), te weten: 1. Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen omschreven die worden gehanteerd in het plan en die een eenduidige omschrijving behoeven. In artikel 2 is bepaald hoe de diverse maten, als bouwhoogte, goothoogte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden gemeten. 2. Bestemmingsregels In dit hoofdstuk worden regels gegeven voor de binnen het plangebied toegestane functies. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder eventuele afwijkingsvergunningen of wijzigingen) toegestaan.

Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd op de aangegeven plaats, kan hiervoor in de regel zonder meer omgevingsvergunning worden verleend. In het geval van bijbehorende bouwwerken (voorheen: aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) kan in bepaalde gevallen zonder omgevingsvergunning worden gebouwd (zie artikel 2 en 3, Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). 3. Algemene regels Hier zijn onder andere bepalingen ten aanzien van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken opgenomen. 4. Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat de overgangsregels en de slotregel. Het overgangsrecht dient om bouwwerken en gebruiksvormen, die in het verleden legaal zijn gerealiseerd maar nu afwijken van het nieuwe plan, (voorlopig) gehandhaafd respectievelijk voortgezet mogen worden. Zolang voldaan wordt aan de overgangsregels, worden deze bouwwerken en gebruiksvormen gedoogd. In de slotregel is bepaald wat de officiële naam van het plan is.

59/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

5.2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd De gronden met de bestemming ‘Gemengd’ zijn bestemd voor het oprichten van een mulitfunctionele accommodatie (MFA) op de begane grond en wonen op de verdiepingen. In de verbeelding is een bouwvlak opgenomen. Hierbinnen kunnen de ontwikkelingen plaatsvinden. Tevens zijn in de verbeelding het maximaal aantal toegestane wooneenheden en de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. In de regels wordt hierheen verwezen. Tijdens de realisatie van het MFA-Woongebouw worden 15 wooneenheden en een gezamenlijke recreatieruimte op de verdiepingen gerealiseerd. Middels een opgenomen afwijking kan deze ruimte onder voorwaarden worden omgezet naar een zelfstandige wooneenheid. Tevens is een wijzigingsbevoegheid opgenomen waarmee onder voorwaarden op de begane grond maximaal 6 wooneenheden kunnen worden gerealiseerd indien geen behoefte meer aan de multifunctionele accommodatie is. Binnen deze bestemming zijn tevens verhardingen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Artikel 4 Groen De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor de aanwezige groenvoorzieningen en paden binnen het plangebied. Binnen de bestemming ‘Groen’ zijn alleen gebouwen ten behoeve van het openbaar nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals speeltoestellen en hondentoiletten toegestaan.

Binnen deze bestemming zijn ook waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan, zodat de nog uit te werken waterberging rechtstreeks binnen deze bestemming mogelijk is. Om verkoop van het binnen de bestemming ‘Groen’ aanwezige ‘snippergroen’ mogelijk te maken, is binnen de bestemming ‘Groen’ een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Op de locatie van het bestaande schoolgebouw is een aanduiding 'voorwaardelijke verplichting' opgenomen. Hiermee is de sloop van het gebouw afhankelijk gesteld van het nader onderzoek naar vleermuizen dat hier nog moet worden uitgevoerd dan wel, als dat uit het onderzoek blijkt, de ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming. Artikel 5 Verkeer De voor ‘Verkeer’ bestemde gronden zijn bestemd voor de aanwezige wegen en paden. Tevens kunnen op deze gronden parkeervoorzieningen, bermen en verkeerskundige voorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en overige voorzieningen van algemeen nut worden gerealiseerd. Artikel 6 Wonen De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor het oprichten van een appartementengebouw met 16 appartementen, 8 levensloopbestendige grondgebonden woningen en 8 hoeksteenwoningen. In de verbeelding is een bouwvlak opgenomen. Hierbinnen kunnen de ontwikkelingen plaatsvinden.

Tevens zijn in de verbeelding het maximaal aantal toegestane wooneenheden en de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. In de regels wordt hierheen verwezen. Naast een regeling voor hoofdgebouwen (de woningen) zijn tevens regels opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hierbij zijn ook verhardingen, parkeervoorzieningen, tuinen, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan 60/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

5.3 Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 De voor ‘Waarde - Archeologie 6’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

5.4 Overige regeling anti-dubbeltelregel : deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. algemene bouwregels: hier zijn algemene regels ten aanzien van het ondergronds bouwen opgenomen met bijbehorende maatvoering. algemene gebruiksregels: in deze regels is opgenomen welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig gebruik worden beschouwd. Tevens is zijn hier parkeernormen opgenomen met betrekking tot gebruiksregels, algemene afwijkingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve van niet ingrijpende gebruiks- en/of bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven. algemene wijzigingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.

overige regels: dit artikel geeft aan dat overtreding van de algemene gebruiksregels een strafbaar feit is (economisch delict).

5.5 Overgangs- en slotregels Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Deze laatste regel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

61/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een ruimtelijk plan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het bestemmingsplan 'Vossenberg/Bloemenwijk' is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien. In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie); het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen; het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De initiatiefnemer en de gemeente hebben afspraken gemaakt over kostenverhaal en locatie-eisen welke middels anterieure overeenkomst juridisch zijn vastgelegd. Planschade Om de economische uitvoerbaarheid te waarborgen, dient inzicht te worden verkregen of in de voorliggende situatie sprake is van planschade. Eventuele tegemoetkomingen in de planschade die uit de planmaatregel voortvloeien, zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Uit de reeds gevoerde ‘omgevingsdialoog’ is gebleken dat de directe omgeving de ontwikkelingen kritisch volgt, maar er heerst geen negatieve grondhouding ten aanzien van de voorgenomen planontwikkeling. In diverse overleggen is het stedenbouwkundig plan besproken. Naar aanleiding van het tweede gesprek hebben de bewoners zelf een aantal voorstellen gedaan voor de stedenbouwkundige invulling. Tijdens het derde overleg blijkt dat geen van deze varianten voldoet aan de geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten. Om tegemoet te komen aan bezwaren van omwonenden is door de initiatiefnemer een nieuw stedenbouwkundig plan opgesteld. Uit het vierde overleg met omwonenden blijkt dat er verschillende meningen bestaan over het stedenbouwkundige plan, maar in het algemeen hebben de bewoners een voorkeur voor laagbouw achter de woningen aan de Narcishof. Stedenbouwkundige uitgangspunten en varianten van de planindeling zijn gedeeld met omwonenden. De verslagen van de omgevingsdialogen zijn als Bijlage 10 en Bijlage 11 opgenomen bij deze plantoelichting.

6.2.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro Naar aanleiding van het concept van het ontwerpbestemmingsplan zijn twee overlegreacties ontvangen, van het Waterschap Aa en Maas en van de provincie Noord-Brabant. Het Waterschap geeft aan dat een toename van het verharde oppervlak te verwachten en mist concrete informatie daarover en over de vereiste watercompenserende maatregelen. Verder wijst het Waterschap er op dat het beleidskader van het Waterschap niet in de toelichting is opgenomen. 62/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -

Reactie: in de waterparagraaf is aangegeven dat (en met hoeveel) het verharde oppervlak toeneemt. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om dit te compenseren. Dit wordt nog nader uitgewerkt. De planregels bieden ruimte voor de vereiste maatregelen. De provincie geeft aan dat het plan in overeenstemming is met het provinciaal beleid.

6.2.2 Zienswijzen Het bestemmingsplan heeft in ontwerp gedurende 6 weken ter inzage gelegen in de periode 28 juli tot en met 8 september 2022. Tijdens deze periode zijn vier zienswijzen ontvangen en een reactie van het Waterschap vanwege een omissie in de planregels voor de waterberging. Naar aanleiding van de zienswijzen heeft overleg met de indieners plaatsgevonden. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie in een reactienota, deze is toegevoegd in bijlage 13 bij deze toelichting. De zienswijzen geven geen aanleiding tot een aanpassing van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp. De opmerking van het Waterschap wordt als ambtelijke wijziging verwerkt in artikel 11.2 van de planregels.

63/63 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.SCH001BP0022021P-VG01 -