Bijlage 1: VGBP_Vlas en Graan 101 Veghel_Toelichting

bestemmingsplan

Vlas en Graan 101 Veghel Meierijstad

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

DATUM IMRO IDN

6 april 2023

PROJECT PROJECTLEIDER

Vlas en Graan 101 Veghel R. Verkooijen

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Meierijstad

STATUS

vastgesteld

NL.IMRO.1948.VHL001BP0012020P-VG01

20170256.002

Inhoudsopgave

Toelichting

6

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

10

Beschrijving bestaande situatie

11

2.1

Huidige situatie omgeving

11

2.2

Huidige situatie plangebied

11

Planvoornemen

14

3.1

Ontwikkelingsvisie plangebied en omgeving

14

3.2

Huidige locatie Aldi

16

3.3

Ontwikkeling

16

3.4

Stedenbouwkundige/ruimtelijke afweging

19

Hoofdstuk 4

Beleidskader

20

4.1

Rijksbeleid

20

4.2

Provinciaal beleid

22

4.3

Regionaal beleid

24

4.4

Gemeentelijk beleid

27

4.5

Conclusie

35

Cultuurhistorie en Archeologie

36

5.1

Cultuurhistorie

36

5.2

Archeologie

37

Groenstructuur en Natuur

40

Wet natuurbescherming

40

Water

45

7.1

Toetsingskader

45

7.2

Onderzoek

46

7.3

Conclusie

49

Fysieke belemmeringen

51

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6 6.1

Hoofdstuk 7

Hoofdstuk 8

3/78

8.1

Kabels en leidingen

51

8.2

Radarverstoringsgebied

52

Milieuhygiënische verantwoording

53

9.1

M.e.r.-beoordeling

53

9.2

Bodem

53

9.3

Akoestiek

55

9.4

Luchtkwaliteit

56

9.5

Geurhinder

59

9.6

Gezondheid

60

9.7

Externe veiligheid

60

9.8

Duurzaam en slim bouwen

62

Verantwoording functioneel programmatische ontwikkeling

64

10.1

De ladder voor Duurzame verstedelijking

64

10.2

Verantwoording planontwikkeling in relatie tot de ladder

64

10.3

Conclusie doorwerking en verantwoording

64

Hoofdstuk 11

Bedrijven en voorzieningen

66

11.1

Bedrijven en milieuzonering

66

Verkeer en parkeren

70

12.1

Inleiding

70

12.2

Huidige verkeersstructuur

70

12.3

Nieuwe verkeersstructuur

70

12.4

Verkeersaantrekkende werking

71

12.5

Parkeren

71

12.6

Eindconclusie

73

Juridische planopzet

74

13.1

Algemene opzet

74

13.2

Toelichting op de bestemmingen

74

Hoofdstuk 14

Economische uitvoerbaarheid

76

Handhaving

76

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

77

15.1

Omgevingsdialoog

77

15.2

Vooroverleg

77

15.3

Inspraak

77

15.4

Ontwerpbestemmingsplan

77

Hoofdstuk 9

Hoofdstuk 10

Hoofdstuk 12

Hoofdstuk 13

14.1

Hoofdstuk 15

4/78

5/78

15.5

Vaststelling

77

15.6

Beroep

78

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De bestaande Aldi in het centrum van Veghel kan, binnen het huidige pand aan de Vlas en Graan 126, niet langer renderen door een te klein winkelvloeroppervlak (circa 600 m²). Aldi is voornemens om ter plaatse van het huidige sportcentrum/binnenzwembad aan de overzijde van de weg, een nieuwe, moderne en grotere winkel te realiseren. Hiervoor zijn de gronden en opstallen aan Vlas en Graan 101 aangekocht. De beoogde winkel krijgt een winkelvloeroppervlakte van circa 1.000 m² en wordt voorzien van een inpandige laad- en losruimte, een magazijn en een kantine. In het gebied rondom de nieuwe winkel wordt voorzien in de realisatie van het, voor deze ontwikkeling, noodzakelijk aantal parkeerplaatsen. De openbare ruimte rondom de winkel zal worden overgedragen aan de gemeente. Alleen de winkel blijft eigendom van de Aldi. Om de nieuwe winkel te kunnen realiseren dient het huidige sportcentrum met zwembad en sporthal gesloopt te worden en dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. De beoogde functies zijn namelijk in strijd met de het geldende bestemmingsplan 'Centrumgebied Veghel'. Om deze ontwikkeling toch juridisch-planologisch te kunnen regelen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

Om de realisatie van de nieuwe winkel af te kunnen stemmen met de behoefte aan detailhandel binnen de gemeente Meierijstad en de kern Veghel, zal de detailhandelsbestemming ter plaatse van de huidige Aldi, aan de Vlas en Graan 126, komen te vervallen. De bestemming 'Centrum - 1' zal gehandhaafd blijven maar detailhandel zal ter plaatse worden uitgesloten. Er zijn overigens ook plannen in voorbereiding om ter plaatse van Vlas en Graan 126, woningbouw mogelijk te maken. Hiervoor zal een afzonderlijke prcedure worden doorlopen. De realisatie van de Aldi in dit gebied staat niet op zichzelf. De gemeente is ook bezig met de realisatie van een nieuw zwembad direct ten zuiden van de nieuwe Aldi winkel. Het bestemmingsplan voor dit nieuwe zwembad is inmiddels vastgesteld. Daar waar relevant is in deze toelichting rekening gehouden met de komst van het nieuwe zwembad.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van de kern Veghel, gemeente Meierijstad. Het plangebied wordt onderverdeeld in 2 deelgebieden. 1 deelgebied ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling en 1 ter plaatse van de huidige Aldi-supermarkt. Globaal wordt het plangebied ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling begrensd door de straat Vlas en Graan aan de noordzijde, het woongebouw aan het Stadhuisplein ten oosten en zuiden en het woongebouw aan Vlas en Graan ten westen. De begrenzing van het plangebied is hier vooral vormgegeven aan de hand van de geldende bestemming 'Sport', de plangrens van het vastgestelde bestemmingsplan voor het zwembad, de contouren van de nieuwe

7/78

bebouwing (Aldi winkel) en de situering van de parkeerplaatsen. Het plangebied ter plaatse van de huidige winkel wordt begrensd op basis van het kadastrale perceel aan Vlas en Graan 126. De exacte begrenzing van het plangebied is op figuur 1.1 weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied, weergegeven op luchtfoto. Plangebied blauw omlijnd (bron: ESRI Nederland, Kadaster)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling van de nieuwe winkel geldt het bestemmingsplan 'Centrumgebied Veghel'. Dit bestemmingsplan is d.d. 18 april 2013 vastgesteld door de raad van de (toenmalige) gemeente Veghel.

8/78

Figuur 2: Uitsnede geldend bestemmingsplan (plangebied blauw omlijnd) Op basis van het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als: 'Centrum - 1'; 'Sport'; 'Verkeer'. De locatie van de huidige winkel aan Vlas en Graan 126 is bestemd als 'Centrum - 1' met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - groter dan 500 m2'. Binnen deze bestemming is naast detailhandel ook dienstverlening, horeca op de begane grond (categorie 1), maatschappelijke voorzieningen, kantoor op de verdieping en wonen toegestaan. De locatie voor de nieuwe winkel is gedeeltelijk bestemd als 'Sport' en gedeeltelijk als 'Verkeer'. De bestemmig sport is hier specifiek bedoeld voor sportvoorzieningen in de vorm van een binnenzwembad en/of sporthal. Binnen de gehele bestemming 'Sport' is een bouwvlak opgenomen op basis waarvan de huidige bebouwing planologisch is geregeld. Door middel van een maatvoeringsaanduiding is aangegeven dat niet hoger dan 8 meter gebouwd mag worden. Ter plaatse van de bestemming 'Sport' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, namelijk 'wro-zone wijzigingsgebied 6'. Op basis van deze aanduiding en de bijbehorende regeling mag de bestemming hier gewijzigd worden naar de bestemming 'Gemengd - 2', 'Verkeer' en/of 'Groen'. De beoogde discount supermarkt van Aldi is niet toegestaan op basis van de bestemming 'Gemengd - 2', 'Verkeer' of 'Groen'.

Er kan dan ook geen gebruik worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid.

9/78

De bestemming 'Verkeer' is bestemd voor wegen, paden, straatmeubilair en (gebouwde) parkeervoorzieningen. Daarnaast geldt voor het gehele plangebied ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', voor een klein gedeelte is ook de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' opgenomen. Het planvoornemen, waarbij een nieuwe Aldi winkel wordt mogelijk gemaakt en ter plaatse van de huidige winkel, de detailhandelsfunctie moet worden uitgesloten, past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling toch juridisch en planologisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op het planvoornemen zelf. Het relevante (overheids)beleid wordt in hoofdstuk 4 beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de cultuurhistorische en archeologische waarden binnen het plangebied. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de effecten van het planvoornemen op de groenstructuur en eventueel aanwezige natuurwaarden. Hoofdstuk 7 bestaat uit de waterparagraaf. In hoofdstuk 8 wordt vervolgens ingegaan op mogelijke fysieke belemmeringen. De milieuhygienische verantwoording komt in hoofdstuk 9 aan bod, gevolgd door de verantwoording van het functionele programma. Hoofdstuk 11 bestaat uit de toetsing aan de bedrijven en milieuzonering. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de effecten van het planvoornemen op de parkeerdruk ter plaatse, de verkeersaantrekkende werking en de verkeersafwikkeling. De juridische planopzet wordt in hoofdstuk 13 beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstukken 14 en 15.

10/78

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving bestaande situatie

Huidige situatie omgeving

Het plangebied is gelegen in een gedeelte van het stadscentrum van Veghel waar voornamelijk grootschalige voorzieningen zijn gesitueerd. In dit gebied is vooral in de jaren zeventig en tachtig veel gebouwd waaronder het stadhuis, (het voormalige) theater De Blauwe Kei, een zorghotel, de gebouwen van de brandweer en de politie en enkele grote parkeerterreinen. In de jaren daarvoor, de jaren '60 was het sportcentrum binnen het plangebied al gerealiseerd. Later werden de wooncomplexen Park Résidence Veghel en D’Hooghe Beemd gerealiseerd. Het was de tijd van het functionele denken en begrippen als sfeer, zichtlijnen en menselijke maat voerden veel minder de boventoon. Als gevolg hiervan is het contact met de Aa in dit gebied verloren gegaan, evenals het zicht op het stadscentrum en de kerk. Het centrumgebied van Veghel maakt met name hier een stenige en architectonisch indifferente indruk. Het Stadhuisplein zelf is een van de belangrijkste entrees naar het Veghelse centrum, maar het gebied heeft door hierboven genoemde redenen een zwakke ruimtelijke kwaliteit, dankzij de grote bouwvolumes en ruim opgezette openbare ruimte met weinig uitstraling. Historische en landschappelijke kwaliteiten, zoals de Aa, zijn weinig zichtbaar. Met de sloop van de Blauwe Kei is de zichtbaarheid van de Aa verbeterd, er is een breder doorzicht gecreëerd van het Stadhuisplein naar het Julianapark.

2.2

Huidige situatie plangebied

De bebouwing binnen het plangebied ter plaatse van de ontwikkeling is dus voornamelijk ingericht als sportcentrum. Het hier gevestigde sportcentrum beschikt over een binnenzwembad wat tevens qua oppervlakte en activiteiten de hoofdfunctie is. Het betreft een openbaar zwembad waar men onder andere kan diplomazwemmen, groepslessen kan volgen en vrij kan zwemmen. Verder bestaat het sportcentrum uit een fitnesscentrum waar men zelfstandig of onder begeleiding kan fitnessen of groepslessen kan volgen.

11/78

Figuur 2.1: Bouwmassa bestaande situatie

De bestaande bebouwing heeft een totale oppervlakte van 4.320 m² met een bouwhoogte variërend van 4 tot 8 meter. Het gebied rondom de bebouwing is grotendeels verhard ten behoeve van trottoirs en parkeerplaatsen. Op enkele plekken zijn bomen en struiken aanwezig. Het plangebied ter plaatse van de huidige winkel aan Vlas en Graan bestaat uit de betreffende Aldi. De bestaande bebouwing is plat afgedekt met een hoogte van ongeveer 3 meter. Op figuur 2.2 is een foto opgenomen van de bestaande bebouwing.

12/78

Figuur 2.2: Foto bestaande situatie (bron: Google streetview)

13/78

Hoofdstuk 3 3.1

Planvoornemen

Ontwikkelingsvisie plangebied en omgeving

Eén van de belangrijkste structuren binnen Veghel is de rivier de Aa. In verschillende beleidsnota’s is de ambitie uitgesproken en zijn (globale) suggesties gedaan om de zichtbaarheid en beleefbaarheid van de Aa te vergroten. Hiermee kan dan worden bijgedragen aan het toevoegen van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee de levendigheid, leefbaarheid, verblijfskwaliteit en energie in en rondom het Veghelse centrum. Meer specifiek is de locatie Stadhuisplein/Vlas en Graan benoemd als locatie waar door herstructurering kansen liggen om bij te dragen aan deze doelstellingen. Het Stadhuisplein en de directe omgeving vormen één van de belangrijkste entrees naar het Veghelse centrum, maar het gebied heeft een zwakke ruimtelijke kwaliteit met name vanwege de grote bouwvolumes en ruim opgezette openbare ruimte met weinig uitstraling. Historische en landschappelijke kwaliteiten, zoals de Aa, zijn weinig zichtbaar. De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit van dit gedeelte van het Veghelse centrum te verbeteren. In verschillende beleidsdocumenten zoals het Masterplan Veghel Centrum 2030, de Centrumvisie Meierijstad en de kaderstellende visie Veghel aan de Aa zijn ambities hiertoe uitgesproken.

Er zijn enkele stappen gezet om de openbare ruimte te verbeteren en met de sloop van de Blauwe Kei is de zichtbaarheid van de Aa verbeterd waardoor er een doorzicht gecreëerd is van het Stadhuisplein naar het Julianapark. Een grote kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en de zichtbaarheid van Veghelse identiteitsdragers zoals de Aa te vergroten, ligt in de herontwikkelingsopgave in het gebied tussen Vlas en Graan en het Stadhuisplein. Hier bevinden zich het overdekte zwembad en sporthal De Beemd.

Figuur 3.1: Ontwikkelingsvisie Stadhuisplein (bron: BRO)

14/78

Het overdekte zwembad in Veghel is gedateerd en aan vervanging toe. Ook de sporthal is verouderd en heeft zijn functie grotendeels verloren. De locatie van het zwembad en het sportcentrum is door initiatiefnemer aangekocht om de verplaatsing van de Aldi aan de Vlas en Graan 126 naar deze locatie mogelijk te maken. De gemeente Meierijstad wil medewerking verlenen aan deze ontwikkeling als het plan in samenhang met de ontwikkeling van het gehele gebied tot stand komt. Een herontwikkeling op deze locatie draagt bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit door het realiseren van een gebouw met een aansprekende architectuur, waarbij het doorzicht naar het Julianapark uitgangspunt is en gehandhaafd blijft, dit is in figuur 3.1 gevisualiseerd. Op de vrijkomende locatie van de sporthal is een parkeerplaats voorzien. Ter plaatse van het westelijke deel van de zwembadlocatie is de nieuwe Aldi beoogd. Direct ten zuiden van de nieuwe Aldi is, door middel van een afzonderlijke ruimtelijke procedure, de realisatie van een zwembad planologisch mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan voor het nieuwe zwembad is inmiddels namelijk vastgesteld. De gemeente heeft tevens de ambitie om het Stadhuisplein en Vlas en Graan te vergroenen en om de parkeersituatie te verbeteren.

Hiermee vermindert de hittestress, verbetert de waterhuishoudkundige situatie en dragen de plannen bij aan een klimaatbestendiger Veghel. Wanneer op de locatie van de sporthal parkeervoorzieningen aangelegd worden, kan op de huidige parkeerplaatsen ontstening en vergroening plaats vinden. Aan de noordzijde van Vlas en Graan liggen nog kansen voor het verbeteren van de ruimtelijke uitstraling door (her)ontwikkeling, vergroening en transformatie. De ontwikkelingen (Aldi supermarkt en een nieuw zwembad) zijn zo ingericht en ontworpen dat deze ook stand alone haalbaar en uitvoerbaar zijn. Derhalve kunnen de ontwikkelingen dus onafhankelijk van elkaar toch doorgang vinden. Desondanks zijn de ontwikkelingen met elkaar verwerven en op aspecten afhankelijk van en van invloed op elkaar. Zo is het stroomlijnen van de procedures en communicatie over de samenhang en afstemming over relevante (milieu)aspecten en –effecten belangrijk en is er daarom ook voor gekozen om de overkoepelende visie te presenteren (zie figuur 3.1). In figuur 3.2 is weergegeven hoe het toekomstige planologische eindbeeld er uit kan gaan zien.

15/78

Figuur 3.2: Toekomstige planologische kaders Stadhuisplein / Vlas en Graan (bron: BRO)

3.2

Huidige locatie Aldi

Om de realisatie van de nieuwe winkel af te kunnen stemmen met de behoefte aan detailhandel binnen de gemeente Meierijstad en de kern Veghel, zal de detailhandelsbestemming ter plaatse van de huidige Aldi, aan de Vlas en Graan 126, komen te vervallen. De bestemming 'Centrum - 1' zal gehandhaafd blijven maar detailhandel zal ter plaatse worden uitgesloten. Hier vinden ruimtelijke dan ook geen wijzigingen plaats. Enige planologische wijziging betreft het uitsluiten van detailhandel op deze locatie. Het pand kan dus nog wel in gebruik worden genomen als dienstverlening (tot een oppervlakte van maximaal 250 m² vvo per vestiging), horeca (horeca van categorie 1a uitsluitend op de begane grond), maatschappelijke voorzieningen en/of kantoren (uitsluitend op de verdieping). Er zijn overigens ook plannen in voorbereiding om ter plaatse van Vlas en Graan 126 woningbouw mogelijk te maken. Hiervoor zal een afzonderlijke prcedure worden doorlopen.

3.3

Ontwikkeling

Het planvoornemen bestaat uit de sloop van de bestaande bebouwing met zwembad en sportcentrum en de nieuwbouw van een discount supermarkt. 3.3.1 Nieuwe winkel Aldi is voornemens een winkel te realiseren bestaande uit een winkelvloeroppervlak van circa 1.000 m². Het brutovloeroppervlak van de winkel bedraagt 1.520 m². Dit is echter nog exclusief de oppervlakte van de ommuurde laad- en losruimte. Deze is voorzien aan de westzijde van de nieuwe bebouwing en beslaat een oppervlakte van circa 165 m². Daarmee komt het totaal oppervlak van de nieuwe bebouwing op ruim 1.685 m². De laad- en losruimte maakt geen onderdeel uit van het brutovloeroppervlak (bvo) van de winkel. Deze zou immers ook in de buitenlucht kunnen worden gerealiseerd. Vanwege akoestische overwegingen is echter besloten om de laad- en losruimte inpandig te realiseren. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een maximum bebouwd oppervlak van 1.700 m².

16/78

Figuur 3.1: concept beoogde nieuwe inrichting (Bron: Den Hollander, juni 2022)

De nieuwe winkel krijgt een moderne uitstraling en wordt voorzien van een enigzins geschuinde kap. In de richting van oost naar west loopt de hoogte af van 7,10 m naar 5,50 meter. En vanaf de voorzijde in de richting noord naar zuid loopt, over een lengte van 25 meter, de hoogte af van 7,10 naar ongeveer 5,20 meter . In dit bestemmingsplan wordt een maximale bouwhoogte van 7,5 meter aangehouden. Het uiteindelijke bouwplan zal moeten voldoen aan de welstandeisen zoals onder andere de geschuinde kap en zal daar ook op getoetst worden. Het is niet nodig om hier in het bestemmingsplan een afzonderlijke regeling voor op te nemen. De moderne uitstraling wordt bewerkstelligd door het gebruik van donker metselwerk en daarbij passend voegwerk in antraciet. Zowel de voorzijde als de linkergevel waar de entree zich bevindt zijn voorzien van grote raampartijen. Aan de rechterzijgevel wordt de wand voorzien van een gevelbekleding van populierenhout.

Figuur 3.2: Impressie voorgevel nieuwe winkel (Bron: Den Hollander, juni 2022)

17/78

Figuur 3.3: Impressie linker zijgevel (Bron: Den Hollander, juni 2022)

Figuur 3.3: Impressie rechter zijgevel (Bron: Den Hollander, juni 2022) Aan de achterzijde zal de bebouwing met name qua materialisering aansluiten bij de nieuwe bebouwing van het zwembad. Het zwembad heeft een maximale goothoogte van 6,5 meter en een maximale bouwhoogte 10 meter. De nieuwe bebouwing ten behoeve van de Aldi zal aan deze achterzijde lager zijn dan de bebouwing ten behoeve van het nieuwe zwembad. Overigens is de beoogde bebouwing daarmee ook lager dan de bestaande bebouwing van het sportcentrum. Op basis van het geldende bestemmingsplan bedraagt de maximale bouwhoogte hier namelijk 8 meter. De nieuwe winkel zal bestemd worden als 'Detailhandel' met de specifieke aanduiding 'supermarkt. Daarmee wordt de ontwikkeling specifiek mogelijk gemaakt en afgestemd op de behoefte aan detailhandel in Meierijstad. 3.3.2 Verkeer en parkeren Met de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van de nieuwe winkel wordt de toegang tot het gebied gewijzigd en zal ook de parkeersituatie wijzigen. Nieuwe parkeervoorzieningen, in de vorm van parkeren op maaiveld, zijn voorzien aan de oostzijde van het plangebied. Het nieuwe parkeerterrein in het binnenterrein zal hier in totaal voorzien in 94 parkeerplaatsen. 88 parkeerplaatsen ten behoeve van de ontwikkeling en 6 voor de bewoners van de appartementen van Area ten noordoosten van het plangebied.

De 4 bestaande parkeerplaatsen voor bewoners van D’Hooghe Beemd vallen buiten het plangebied en blijven gehandhaafd. Het parkeerterrein wordt ontsloten via Vlas en graan. Direct ten noorden van de winkel, aan Vlas en Graan, worden 8 parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd. Daarvan zijn 2 parkeerplaatsen bedoeld voor minder validen en 2 gezinsparkeerplaatsen. In Hoofdstuk 12 wordt nader op de beoogde verkeer en parkeersituatie ingegaan. Het openbare gebied rondom de nieuwe winkel zal worden overgedragen aan de gemeente Meierijstad. Alleen de winkel blijft in eigendom van Aldi. De gronden ter plaatse en rondom het parkeerterrein zullen bestemd worden als 'Verkeer'. Direct ten westen van de nieuwe winkel zullen de gronden binnen het plangebied bestemd worden als 'Groen'. De gemeente Meierijstad zal eigenaar van het terrein worden en de gemeente Meierijstad neemt realisatie voor haar rekening. Daarmee is realisatie gewaarborgd.

18/78

3.4

Stedenbouwkundige/ruimtelijke afweging

De oppervlakte aan bebouwing zal, ten opzichte van de bestaande situatie, in de toekomstige situatie aanzienlijk afnemen. In de bestaande situatie is sprake van 4.320 m² aan bebouwing met een maximale bouwhoogte van 8 meter. In de nieuwe situatie zal de nieuwbouw binnen het bouwvlak een maximaal oppervlak van 1.700 m² krijgen. Dit is natuurlijk nog exclusief de bebouwing van het nieuwe zwembad ten zuiden van het plangebied. Op basis van het nieuwe bestemmingsplan voor het zwembad kan daar maximaal 1.720 m² bebouwd worden. In samenhang wordt in totaal dus maximaal 3.420 m² aan bebouwing gerealiseerd. Nog altijd 900 m² minder dan in de bestaande situatie. Daarnaast wordt een maximale bouwhoogte van 7,5 meter gehanteerd waarbij sprake is van een schuine kap die afloopt naar 5,20 meter. Daarmee wordt de bouwhoogte ook lager dan in de bestaande situatie het geval is. Bovendien worden de afstanden tot de aangrenzende bebouwing van Park Residence Veghel, D'Hooghe Beemd en de appartementen van Area aan het Stadhuisplein groter dan bestaand. Daarmee is het planvoornemen (ook in samenhang met de realisatie van het zwembad) ook ruimtelijk stedenbouwkundig beter inpasbaar. De rest van het plangebied wordt ingericht met de voor de supermarkt noodzakelijke parkeerplaatsen en daarbijbehorende toegangswegen. Tot slot zullen binnen het plangebied nieuwe bomen worden aangeplant.

Aan de westzijde van de nieuwe winkel zal een strook binnen het plangebied groen worden ingericht aansluitend bij de visie van de gemeente om het gebied te vergroenen. Deze strook zal in het bezit komen van de gemeente. Zij zal dan ook voor de verdere inrichting en het beheer en onderhoud zorgen. Het planvoornemen voorziet in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls door het verminderen van het oppervlak aan bebouwing, de realisatie van moderne en duurzame bebouwing, de realisatie van voldoende parkeerplaatsen en de realisatie van nieuwe groenvoorzieningen.

19/78

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

20/78

Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Doorwerking plangebied Het planvoornemen is, op nationaal niveau, dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake het mogelijk maken van de verhuizing en nieuwbouw van een bestaande supermarkt in het centrum van Veghel wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13.

Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallele Kaagbaan. Doorwerking plangebied De ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van bovenstaande rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De ladder is per 1 juli 2017 aangepast waarmee de ladderbenadering is losgelaten. Wel dient nog te worden aangetoond dat er behoefte is aan de betreffende ontwikkeling en, indien de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaande stedelijke gebied, waarom de betreffende locatie het meest geschikt is. Aangezien onderhavig planvoornemen is voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied dient uitsluitend aangetoond te worden of er behoefte bestaat. Doorwerking plangebied Voor de realisatie van de nieuwe discount supermarkt is een Ruimtelijk-Economische onderbouwing opgesteld

21/78

waaruit duidelijk blijkt dat er behoefte is aan de winkel. Het REO is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. In Hoofdstuk 10 wordt nader ingegaan op de verantwoording van het functionele programma.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingswet wil de Rijksoverheid alle regels voor de fysieke leefomgeving samenvoegen; over ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De nieuwe wet beoogt minder en overzichtelijke regels, een samenhangende benadering van de leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. Daarmee moet het gemakkelijker worden om bijvoorbeeld een bouwproject te starten. De wet wordt naar verwachting in 2023 van kracht en verplicht provincies en gemeenten een visie op de leefomgeving te ontwikkelen. De provincie Noord-Brabant heeft een dergelijke visie op de leefomgeving inmiddels uitgewerkt. De Brabantse Omgevingsvisie is vooruitlopend op de Omgevingswet in december 2018 vastgesteld. Onder het motto 'eenvoudig beter', doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: "Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goede leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald.

De vier hoofdopgaven zijn als volgt: Werken aan de Brabantse energietransitie, Werken aan een klimaatproof Brabant, Werken aan de slimme netwerkstad en Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Elk van deze doelen is uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. Voor de beoogde ontwikkeling kunnen de volgende aandachtspunten een rol spelen: de provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden; de provincie streeft naar een stedelijk netwerk dat de gezondheid en het leefklimaat van de Brabanders versterkt. Dat betekent dat de provincie aandacht heeft voor de milieukwaliteit en een aantrekkelijke en bereikbare groene omgeving en voorzieningenstructuur. Nabijheid en menging van wonen, werken, voorzieningen, parken en natuur, draagt niet alleen bij aan gezondheid, maar nodigt ook uit tot sociale contacten en draagt daardoor bij aan de sociale cohesie binnen steden en dorpen; de provincie zet in op het vergroten van nabijheid, als strategie om groei van de (auto)mobiliteit te beperken. Nabijheid en functiemenging van wonen, werken en voorzieningen dragen bij aan de ontwikkeling van nieuwe (en vernieuwing van) economische activiteiten. Toetsing planvoornemen Het planvoornemen sluit aan bij de beleidsdoelen uit de Brabantse Omgevingsvisie.

Aldi is momenteel al gevestigd in het centrum van Veghel. De nieuwbouw zal aan de overzijde van dezelfde weg Vlas en Graan plaatsvinden, ook in het centrum van Veghel. Bestaande, verouderde bebouwing op de beoogde locatie wordt

22/78

geamoveerd om nieuwe duurzame bebouwing mogelijk te maken. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik door vervangende duurzame nieuwbouw binnen het stedelijk gebied. Met deze ontwikkeling blijft de Aldi behouden voor het centrumgebied van Veghel. Ter plaatse van de bestaande winkel blijft de bebouwing beschikbaar voor overige centrumfuncties zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca. De realisatie van de nieuwe Aldi maken onderdeel uit van een grotere wenselijke herstructurering van dit gedeelte van het centrumgebied. In navolging van de sloop van Theater de Blauwe kei is dit te volgende stap om te komen tot een kwaliteitsverbetering van het centrum. De verplaatsing en nieuwbouw van de Aldi heeft geen invloed op de vier hoofdopgaven. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In de hoofdstukken 5 tot en met 12 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 4.2.2 Interim Omgevingsverordening De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet.

Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot één Interim omgevingsverordening. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. In de Interim Omgevingsverordening is het principe van zorgvuldig ruimtegebruik opgenomen (artikel 3.6 afdeling 3.1). Nieuwe functies worden in beginsel enkel toegelaten binnen het bestaand ruimtebeslag voor bebouwing (stedelijk gebied). Dit om het bestaand bebouwd gebied optimaal te benutten, zodat bijgedragen wordt aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Daarnaast is opgenomen dat bij stedelijke ontwikkelingen getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Bro. In artikel 3.42 (afdeling 3.5) zijn nadere regels opgenomen met betrekking tot stedelijke ontwikkelingen. De provincie streeft naar een duurzame verstedelijking. Ontwikkelingen moeten daarom passen binnen de regionale afspraken, en moeten een duurzame stedelijke ontwikkeling zijn.

Met het oog op de aantrekkelijkheid van Brabant is ook een vitale en toekomstbestendige detailhandelsstructuur van groot belang. Een detailhandelsstructuur waarin plaats is voor innovaties en die ruimte biedt aan 'crossovers' (verbindingen) met diverse andere economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. De voornaamste taak van de provincie is om (ruimtelijke) ontwikkelingen van detailhandelslocaties regionaal en bovenregionaal af te stemmen. De aanpak van de detailhandel is op eenzelfde wijze vormgegeven, zoals dat voor bedrijventerreinen, kantoren en woningbouw het geval is. In het regionaal overleg wil de provincie met

23/78

gemeenten afspraken maken over welke detailhandelslocaties regionaal en bovenregionaal worden afgestemd. Voor detailhandelsontwikkelingen is ook een expertteam detailhandel ingesteld die adviseert aan gemeenten en provincie. Toetsing planvoornemen In de provinciale omgevingsverordening is opgenomen dat nieuwe functies alleen toegelaten worden binnen het bestaand stedelijk gebied zodat dit gebied optimaal benut kan worden. Stedelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling in Veghel vindt plaats in het bestaand stedelijk gebied en maakt gebruik van bestaande bebouwde gronden. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast wordt de ontwikkeling in het Ruimtelijk-economisch onderzoek getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In hoofdstuk 3 van het REO is de behoefte van de ontwikkeling in beeld gebracht. De provinciale retailadviescommissie heeft zich inmiddels uitgesproken over deze ontwikkeling en ziet het belang van de realisatie van de nieuwe Aldi op de locatie in relatie tot de kwaliteitsverbetering van het centrum. Verder zijn voor detailhandelsontwikkelingen afspraken gemaakt binnen de Regio Noordoost Brabant. De afspraken komen in paragraaf 4.3 aan bod.

Een gedeelte van het plangebied is op basis van "Kaart 4: Instructieregels gemeente: natuur en stiltegebieden" aangewezen als gebied voor het "Behoud en hersteld van Watersystemen". Ter plaatse van de groenstrook aan de westzijde van het plangebied is deze aanduiding van toepassing. Daar is tevens de dubbelbestemming 'Waterstaat - Behoud en herstel watersystemen' opgenomen. De gronden zijn mede bestemd voor het behoud en herstel van watersystemen. Daarmee zijn de belangen vanuit het provinciale beleid geborgd en inpasbaar binnen de groenbestemming.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Regionaal detailhandelsbeleid (Agrifood Capital Noordoost Brabant, 2015) De gemeente Meijerijstad ligt in de regio Noordoost-Brabant. De gemeenten in deze regio hebben gekozen voor een gezamenlijke regionale visie op de detailhandelsstructuur. Het doel van deze regionale visie is het formuleren van een gedeelde ambitie en visie over de gewenste ontwikkelingsstructuur van de detailhandel in de regio Noordoost-Brabant. De visie omvat in de kern de afspraken over hoe de gemeenten om willen gaan met de detailhandelsontwikkelingen in de regio. Voorliggend document bevat een ruimtelijk-functioneel kader om te komen tot meer afstemming en afweging van bovenlokale initiatieven in de detailhandel. De detailhandelsproblematiek beperkt zich immers niet tot bestuurlijke gemeentelijke grenzen. Dit geeft dan ook de noodzaak aan tot regionale afstemming. De ambities op regionaal niveau zijn als volgt: Goede consumentenverzorging in perspectiefrijke winkelstructuur. Ruimte bieden voor vernieuwing. Complementariteit: spanningsvelden perspectiefrijke structuur en vernieuwing. Wisselwerking ruimtelijk beleid en economisch beleid. Voor de positionering van winkelgebieden wordt uit gegaan van de ruimtelijke structuur van de regionale

24/78

detailhandel en ruimtelijke verzorgingsfunctie/verzorgingsbereik van de winkelgebieden. In de regio Noordoost-Brabant worden winkelgebieden op 5 verschillende verzorgingsniveaus onderscheiden.

Figuur 4.1 Regionale verzorgingsniveaus Noordoost-Brabant (bron: regionale detailhandelsvisie Agrifood Capital) In de regionale detailhandelsvisie heeft Veghel een beperkt regionaal verzorgingsgebied (figuur 4.1). Deze winkelgebieden, waarvan er in Noordoost-Brabant 11 aanwezig zijn, zullen in de toekomst eveneens winkelaanbod in gaan leveren. Deze winkelgebieden zullen zich in toenemende mate profileren als gemakscentra waar aspecten zoals bereikbaarheid, parkeren en compleetheid in dagelijks aanbod doorslaggevend zijn. In de profilering kan toerisme en recreatie eventueel bijzondere accenten zetten, mits de ligging of de uitstraling van het winkelgebied dit mogelijk maken. Het spanningsveld waarin deze centra zich bevinden bestaat uit: de grotere regionale en bovenregionale centra, afhankelijk van de ligging; de andere beperkt en zeer beperkt regionaal functionerende winkelgebieden in de omgeving; de nabij gelegen perifere concentraties en solitaire vestigingen als hier sprake is van overlapping in de branchering. Op basis van de ambities en doelstellingen van het detailhandelsbeleid zijn de volgende afspraken gemaakt: In de toekomst zijn minder detailhandelsmeters nodig, er wordt terughoudend omgegaan met nieuwe ontwikkelingen. Kwaliteitsimpulsen staan voorop in plaats van kwantitatieve uitbreiding van winkelaanbod.

Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk een plek te krijgen in structuurbepalende winkelgebieden zoals die beschreven zijn bij de positionering van de winkelgebieden.

25/78

Concentratie vindt plaats in het kernwinkelgebied, in de randen is ruimte voor functietransformatie. Verspreide bewinkeling, voor zover die het functioneren van centrumgebieden kan aantasten, dient zo veel mogelijk te worden teruggedrongen. Overbodig aanbod en ongebruikte bestemmingsplancapaciteit samen met marktpartijen uit de markt halen. Perifere concentraties zijn nadrukkelijk complementair aan de reguliere centrumgebieden. Brancheverruiming op perifere detailhandelsconcentraties dient zo veel mogelijk voorkomen te worden. Internethandel in de vorm van afhaalpunten vindt bij voorkeur plaats in de winkelgebieden of op goed bereikbare locaties waar al een concentratie van publieksgerichte voorzieningen aanwezig is. Alle andere vormen van internethandel met fysieke bezoekmogelijkheden voor de klanten geldt als reguliere detailhandel. Op basis van kwalitatieve aspecten van een initiatief kan echter geen inschaling gemaakt worden in initiatieven die regionaal getoetst moeten worden. Om toch een kwantitatieve beoordeling vooraf te maken zijn drempelwaardes opgesteld. Initiatieven onder de drempelwaarde worden geacht passend te zijn bij het verzorgingsniveau van het winkelgebied.

De drempelwaarden zijn als volgt vastgelegd: bovenregionaal: > 5.000 m² wvo; regionaal: > 2.500 m² wvo; beperkt en zeer beperkt regionaal: > 1.500 m² wvo; perifeer winkelgebied/winkel: > 1.500 m² wvo binnen PDV6; perifeer winkelgebied/winkel: altijd bij afwijking van PDV; alle initiatieven niet behorende tot bovengenoemde bullets: > 500 m² wvo. Toetsing planvoornemen Het centrum van Veghel wordt aangemerkt als centrum met een beperkt regionaal verzorgingsgebied. Regionale afstemming is bij deze winkelgebieden nodig bij ontwikkelingen groter dan 1.500 m2 wvo. De beoogde uitbreiding van Aldi betreft 402 m2 wvo (1.000 m2 wvo nieuw minus 598 m2 wvo bestaand) en hoeft dus niet regionaal afgestemd te worden. Vanuit de drempelwaarden sluit de ontwikkeling dus aan bij het verzorgingsgebied. Daarnaast sluit de ontwikkeling ook aan bij de ambities van het regionaal detailhandelsbeleid. De ontwikkeling vindt plaats in een perspectiefrijk winkelgebied, namelijk het centrum van Veghel. Daarmee sluit het aan bij de afspraak tot concentratie van detailhandel in de kernwinkelgebieden. Met de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van bebouwde gronden in het stedelijk gebied. Door middel van een uitbreiding en verplaatsing kan Aldi een kwalitatief betere winkel realiseren die meer aansluiten bij de wensen van de moderne consument.

De ontwikkeling is dan ook voornamelijk gericht op een kwalitatieve verbetering en niet zo zeer op een recht evenredige groei van de omzet. De bebouwing ter plaatse van de huidige locatie van Aldi aan Vlas en Graan 126 blijft beschikbaar voor andere centrumfuncties zoals diensverlening, horeca, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Detailhandel wordt hier uitgesloten zodat geen conflicten ontstaan ten aanzien van het maximale aanbod aan detailhandel binnen Meierijstad en de regio. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij de uitgangspunten van het regionaal detailhandelsbeleid.

26/78

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Centrumvisie gemeente Meierijstad en Visie herstructurering Veghel In 2018 heeft de gemeente Meierijstad de Centrumvisie vastgesteld. In die visie is de gemeentelijke centrumstructuur bepaald en is voor ieder van de centrumgebieden (Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel en de Noordkade) een gebiedsvisie weergegeven met de daarbij behorende uitvoeringsstappen. In de visie is met betrekking tot het centrum van Veghel geconstateerd dat het centrum hier te groot is en te weinig compact is. Er is veel leegstand en gelet op de veranderingen in de winkelmarkt en de positie van Veghel moet rekening worden gehouden met een verdere afname van niet-dagelijkse winkels. In november 2019 is de "Visie herstructurering centrum Veghel' als vervolg op de Centrumvisie vastgesteld. Het doel van de visie herstructurering is om het hart van het dorp weer aantrekkelijk en relevant te laten zijn voor de Veghelaar, als een plek van verbinding en ontmoeting. Om dit te bereiken zal er in Veghel gewerkt moeten worden aan een toekomstbestendiger centrumgebied met een compacter kernwinkelgebied. De manier waarop dit moet gebeuren is niet "zomaar" voor te schrijven. Daarvoor is de transformatieopgave een te complex vraagstuk.

Het centrum van Veghel heeft in de toekomst primair een kernverzorgende functie, wat inhoudt dat er rekening gehouden moet worden met een vermindering van het niet-dagelijks winkelvloeroppervlak. Daarnaast ligt er reeds een opgave om de huidige leegstand terug te dringen. Veghel staat dus voor een grote opgave om de omvang van het winkelaanbod fors te verkleinen. Deze ruimte kan echter niet één op één worden ingevuld met andere centrumfuncties, het totale centrumgebied moet verkleind worden. De basis voor de nieuwe centrumvisie (figuur 2.2) bestaat uit drie onderdelen: 1. De Markt als identiteitsdrager. 2. Toegankelijk voor de lokale bezoeker. De Meijerijstraat vormt de ruggengraat van het centrum. Hier zijn de belangrijkste toegangswegen, parkeervoorzieningen en publiekstrekkers (supermarkten) gevestigd. Het heeft een prominente entreefunctie. 3. Een compacte en overzichtelijke basis. De Hoofdstraat vormt de belangrijkste verbinding binnen het centrum van Veghel. Door de bundeling van bezoekersstromen in een compacte hoofdstructuur wordt de kans op combinatiebezoek groter. Met de Markt, het Meijerijplein en de Hoofdstraat heeft Veghel een sterke basis waar overige centrumfuncties op kunnen aanhaken.

27/78

Figuur 4.2: Visie Veghel centrum (bron: Centrumvisie gemeente Meierijstad, 2018) Naast deze basisstructuur geldt dat in de schil rond het centrum de aanwezigheid van moderne supermarkten en voldoende, goed bereikbare parkeervoorzieningen aanwezig moeten zijn. Toekomstige supermarktontwikkelingen dienen bij te dragen aan een versterking van de basisstructuur. Nabijheid en zichtbaarheid van overige winkels vergroot het combinatiebezoek vanuit de supermarkten. Toetsing planvoornemen De gemeente richt zich in Veghel op het behoud en de versterking van het kernwinkelgebied. In eerste aanzet leidt de verplaatsing van de Aldi naar de overzijde van de weg Vlas en Graan niet direct tot een versterking van het kernwinkelgebied. De winkel verplaatst zich namelijk vanuit het kernwinkelgebied naar een locatie net daarbuiten. Echter, de verplaatsing van de Aldi is een cruciaal onderdeel van de totale planontwikkeling om te komen tot kwaliteitsverbetering in het centrum van Veghel. Aldi is een belangrijke publiekstrekker voor het centrum van Veghel en bij het parkeerterrein Vlas en Graan. Uit het bezoekersonderzoek uitgevoerd door de gemeente Meierijstad blijkt ook dat Aldi voor circa 20% de reden is voor bezoek van het centrum. Met de beoogde ontwikkeling zal Aldi verplaatsen naar de overzijde van het Vlas en Graan, en daarbij uitbreiden tot een moderne omvang.

Hiermee blijft de functie van Aldi op deze locatie behouden. Het blijft daarmee een belangrijk bronpunt voor het centrum van Veghel, en draagt daarmee bij aan de basisstructuur van het centrum van Veghel waarbij rondom het centrum goede parkeervoorzieningen en moderne supermarkten aanwezig zijn. Het gevolg van het niet doorgaan van de verplaatsing zou een grote impact hebben voor de beoogde ontwikkelingen rondom het Stadhuisplein en de beoogde groene inrichting van het gebied. De provinciale retailadviescommissie heeft het belang van de herstructurering van het plangebied en de directe

28/78

omgeving onderstreept en ziet in dat kader ook het belang van de verplaatsing van de Aldi. De verplaatsing van de Aldi is een van de belangrijke stappen om te komen tot de gewenste kwaliteitsverbetering van het centrum. 4.4.2 Detailhandelsvisie en het beleid gemeente Meierijstad (2019) In 2018 is het nieuwe detailhandelsbeleid voor de gemeente Meierijstad opgesteld. Het detailhandelsbeleid van de voormalige gemeenten is niet meer actueel. Op basis van de gemeentelijke centrumvisie is dit nieuwe, geharmoniseerde detailhandelsbeleid voor de hele gemeente opgesteld. Het doel van de detailhandelsstructuurvisie is een duurzame winkelstructuur die voor consumenten aantrekkelijk en zo uitgebreid mogelijk is (ruime keuze, dicht bij huis) en voor ondernemers en eigenaren voldoende kansen biedt voor investeringen en een goed functioneren. Een concentratie van winkels in compacte, complete en aantrekkelijke winkelgebieden leidt tot beter functionerende detailhandel en daarmee tot een hoger lokaal voorzieningenniveau, en tot minder vervoersbewegingen. Gezien het gebrek aan marktruimte voor het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod zullen er keuzes gemaakt moeten worden in de positie van de diverse winkelgebieden in de detailhandelsstructuur. De berekeningen laten zien dat er in de toekomst vanuit kwantitatief oogpunt geen uitbreidingsruimte is in de dagelijkse sector (incl.

supermarkten). Dit geldt voor de gemeente als geheel én voor ieder van de drie individuele verzorgingsgebieden. In elke gebied is grofweg het oppervlak van één moderne supermarkt te veel aan dagelijks aanbod aanwezig. Nieuwe ontwikkelingen in de dagelijkse sector zijn alleen mogelijk op basis van kwalitatieve argumenten (goede ruimtelijke inpassing, versterking gewenste centrumstructuur, etc.). In het collegeprogramma (Mijlpalen van Meierijstad) is de ambitie opgenomen om te streven naar “sterke en vitale (winkel)centra en (openbare) voorzieningen”. Deze ambitie is geconcretiseerd met de vaststelling van de Centrumvisie Meierijstad door de gemeenteraad. Voor de detailhandelsstructuur zijn de volgende zaken van belang: De centra van Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel hebben als lokaal dorpscentrum een belangrijke positie als aankooplocatie voor dagelijkse en hoogfrequente niet-dagelijkse artikelen voor de inwoners van het eigen verzorgingsgebied. Het centrumgebied aan de Noordkade is geprofileerd als een stedelijke cultuurcluster met een regionale aantrekkingskracht, waarbij detailhandel duidelijk een ondergeschikte rol heeft. Het versterken van de dorpscentra van Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode vormt het uitgangspunt voor de toekomstig gewenste detailhandelsstructuur. Deze versterking zal ten koste gaan van winkelaanbod elders in de gemeente.

Om verspreid winkelaanbod terug te dringen, wordt de volgende toekomstig gewenste detailhandelsstructuur voorgesteld. In het beleid voor de gemeente Meierijstad wordt uitgegaan van een winkelstructuur die bestaat uit: Drie hoofdwinkelgebieden met ieder een (boven)lokale verzorgingsfunctie (de dorpscentra van Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel). Het stedelijke cultuurcluster Noordkade, waarbij geen uitbreiding van de bestaande detailhandel is gewenst. Drie ondersteunende wijk/dorpscentra ('t Zuid in Schijndel, De Bunders in Veghel en het dorpscentrum van

29/78

Erp). Drie buurtsteunpunten (Noord in Schijndel, Kienehoef in Sint-Oedenrode en De Boekt in Veghel). Eén winkelgebied voor volumineus aanbod (de Poort van Veghel). Voor het centrum van Veghel geldt het volgende: Het centrum van Veghel kan in de toekomst dé aankoop-, verblijfs- en ontmoetingsplek van Veghel én omliggende kernen (Mariaheide, Zijtaart, Eerde) zijn. Er is een compleet boodschappenaanbod, aangevuld met een divers pakket niet-dagelijks (modisch) aanbod, horeca, dienstverlening en ambachten. Voor een goed functioneren is een meer compacte en overzichtelijke structuur nodig en zal leegstand moeten worden teruggedrongen. Ook is een prettigere verblijfsomgeving gewenst. Een uitgebreide functioneel-ruimtelijke toekomstvisie voor het centrum van Veghel wordt op het moment van schrijven opgesteld in overleg met centrumondernemers en vastgoedeigenaren. De basis hiervoor is gelegd in de gemeentelijke centrumvisie. Voor de inwoners van Erp en (in mindere mate) Heeswijk-Dinther en Vorstenbosch heeft het centrum van Veghel een functie als alternatieve aankooplocatie. De concurrentie van Uden en internet is echter groot. Na vaststelling van deze gewenste detailhandelsstructuur is het voeren van ruimtelijk detailhandelsbeleid alleen zinvol wanneer nieuwe winkelontwikkelingen ook zorgvuldig worden getoetst.

Bij de toetsing van elk initiatief is ten eerste vaststelling van de beoogde verzorgingsfunctie nodig. Deze dient overeen te komen met de verzorgingsfunctie van het betreffende winkelgebied. Indien de verzorgingsfunctie van het initiatief de verzorgingsfunctie van het winkelgebied overstijgt, is het initiatief niet passend. Gezocht kan worden naar een winkelgebied met een verzorgingsfunctie die wel aansluit op die van het initiatief. Daarnaast dienen gewenste initiatieven beoordeeld te worden op de mate waarin zij inpasbaar zijn op de beoogde locatie. Hierbij wordt gekeken naar de fysieke ruimte, parkeercapaciteit en de bereikbaarheid. Toetsing planvoornemen De beoogde ontwikkeling van Aldi in Veghel is niet geheel in overeenstemming met het beleid om het kernwinkelgebied van Veghel compact te houden. De ontwikkeling is echter wel een van de sleutels om te komen tot de gewenste kwaliteitsverbetering van het centrum van Veghel. Met de ontwikkeling blijft de Aldi voor Veghel behouden en blijft het boodschappenaanbod dus compleet. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de sloop van verouderde panden, de duurzame nieuwbouw van de winkel, de (beperkte) toevoeging van groen conform de ambities van de gemeente voor dit gebied en de efficiëntere inrichting van bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling voorziet enerzijds in de realisatie van een nieuwe winkel met een hoger kwaliteitsniveau, afgestemd op de behoeften van de moderne consument. Anderzijds draagt de ontwikkeling, in combinatie met de realisatie van het nieuwe zwembad, bij aan de kwaliteitsverbetering die in het centrum van Veghel gewenst is. Een verbetering van de kwaliteit van de winkel van Aldi kan leiden tot een grotere aantrekkingskracht en versterking van de boodschappenfunctie van het centrum van Veghel. De huidige locatie aan de Vlas en Graan 126 blijft beschikbaar voor andere centrumfuncties. Met de ontwikkeling wordt ook de ruimtelijk- stedenbouwkundige structuur aan de Vlas en Graan en de (achterzijden van de) appartementen aan het Stadhuisplein verbeterd. De ontwikkeling levert daardoor een

30/78

positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit rondom de Vlas en Graan en daarmee het centrum van Veghel als geheel. 4.4.3 Kaderstellende visie Veghel aan de Aa Het centrum van Veghel moet het visitekaartje van het dorp zijn. Al in het Masterplan Veghel Centrum 2030 is geconstateerd dat dit helaas niet het geval is, omdat de ruimtelijke kwaliteit onvoldoende is. Er zijn in het Masterplan verschillende voorstellen gedaan om kwaliteit te verbeteren. Vele ingrepen zijn inmiddels ook uitgevoerd. Dit is echter nog niet voldoende, het is noodzakelijk om de komende jaren een aantal belangrijke vervolgstappen te zetten. Eén van de belangrijkste structuren binnen Veghel is de rivier de Aa. In het Masterplan zijn enkele (globale) suggesties gedaan om de kwaliteiten van de Aa in beeld te brengen. Het zichtbaar en beleefbaar maken van de Aa heeft tot doel ruimtelijke kwaliteit en daarmee levendigheid, leefbaarheid, verblijfskwaliteit en energie aan het centrum toe te voegen. Aangezien er nu op verschillende locaties aan de rivier momentum bestaat, is het noodzakelijk om de kaders uit het Masterplan verder uit te werken, zodat ontwikkelingen in samenhang worden bekeken en daarmee bijdragen aan de uitstraling van heel Veghel. De keuzes die de komende jaren worden gemaakt, bepalen de kwaliteit van het Veghelse centrum voor de komende decennia.

Derhalve is een memo opgesteld waarin de stedenbouwkundige kaders van het Masterplan zijn uitgewerkt, zodat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit. Stadhuisplein Zoals reeds aangegeven is het Stadhuisplein één van de belangrijkste entrees naar het Veghelse centrum. De ruimtelijke kwaliteit laat echter te wensen over. De kwaliteit en uitstraling van de bebouwing, de beleving van de grote (versteende) parkeervelden en het gebrek aan groen kan hiervoor als oorzaak worden gezien. De gemeente is voornemens om ruimtelijke kwaliteit toe te voegen door in te zetten op het toevoegen van groen en blauw. Daarnaast dient nieuwe bebouwing bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit door het realiseren van aansprekende architectuur. Dit is dus de wezenlijke grondslag voor de verplaatsing van de Aldi. De nieuwe winkel is beoordeeld en goedgekeurd door de welstandscommissie (zie ook paragraaf 4.4.6). Het planvoornemen sluit qua bouwhoogte ter plaatse van de plat afgedekte bebouwing aan op de platte uitbouw van het zwembad. Aan de achterzijde wordt de houten gevel en de rode baksteen in de plint doorgezet waardoor ook hier al sprake is van een goede aansluiting met het zwembad. Het bouwplan zoals verwerkt in dit bestemmingsplan is beoordeeld als zijnde kwaliteitsgericht en zo ontworpen dat het aansluit bij het algemene belang.

In de Kaderstellende visie Veghel aan de Aa heeft de gemeente haar ambities aangegeven voor het Stadhuisplein, deze zijn onderverdeeld in: 1. Vergroenen en verblauwen; 2. Bebouwing; 3. Parkeren; 4. Zichtlijnen; 5. Routing. Deze ambities zijn gevisualiseerd in een kaart (zie figuur 4.3).

31/78

Figuur 4.3: Ontwikkelvisie Stadhuisplein 1. Vergroenen en verblauwen Creëren van een aantrekkelijke identiteit. Een forse kwaliteitsverbetering door middel van vergroening en een uitbreiding van het Julianapark naar de oostzijde van de Aa. Het vergroenen en verblauwen van de openbare ruimte levert een bijdrage aan een toekomstbestendige en duurzame gemeente. In de uitwerking van plannen wordt rekening gehouden met aspecten als (het afkoppelen van) water, hittestress, luchtkwaliteit en biodiversiteit. 2. Bebouwing De Blauwe Kei is inmiddels gesloopt, waardoor het Julianapark naar de oostzijde van de Aa kan uitbreiden. Nieuwe bebouwing moet een aansprekende architectuur hebben, met uitstraling richting het Stadhuisplein en Vlas en Graan. 3. Parkeren Verbetering van de uitstraling door het toevoegen van groen. Nieuwe functies moeten in eigen/extra parkeerbehoefte voorzien ten opzichte van de huidige situatie. 4. Zichtlijnen Met de sloop van de Blauwe Kei is er een doorzicht gecreëerd vanaf het Stadhuisplein naar het Julianapark. Dit is

32/78

een belangrijke zichtlijnen en deze dient te worden behouden. 5. Routing Koppeling Julianapark en het Stadhuisplein. Met een nieuwe brug over de Aa als ‘eye-catcher’. Wandelpaden parallel aan beide oevers. Doorwerking plangebied Momenteel worden de beoogde plannen aan het Stadhuisplein verder uitgewerkt. Het betreffen verschillende ontwikkelingen tussen Vlas en Graan en het Stadhuisplein met verschillende initiatiefnemers. Omdat deze projecten wel aan elkaar grenzen en gedeeltelijk zelfs overlappen is er één gezamenlijke ruimtelijke en stedenbouwkundige afstemming gemaakt welke is gevisualiseerd in de visiekaart in figuur 3.1 (zie paragraaf 3.1). De door de gemeente opgestelde visie voor het Stadhuisplein (figuur 4.3) is in deze visiekaart meegenomen. 4.4.4 Masterplan Veghel Centrum 2030 (2010) In het Masterplan Veghel Centrum worden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van het centrumgebied beschreven. Van belang is dat de binding van de koopkracht wordt vergroot. De combinatie van winkels en supermarkt zal in de toekomst moeten worden behouden, aangezien hierin de kracht schuilt van het Veghelse (winkel)centrum. Een van de kansen om het centrum van Veghel te versterken, ligt aan de zuidrand van het winkelgebied, langs Vlas en Graan. Hier kan de verbinding tussen het winkelgebied en het Stadhuisplein worden verbeterd.

Om dit te realiseren wordt de Aldi-locatie herontwikkeld, in samenhang met herinrichting van het Steegje en het Schakelpad tot aantrekkelijke wandelroutes richting Hoofdstraat en Meierijplein. Het planvoornemen waarbij een nieuwe winkel wordt gerealiseerd in samenhang met de realisatie van het nieuwe zwembad en een nieuwe groenstructuur daar rond om heen, maken onderdeel uit van de gewenste herstructurering in dit gedeelte van het centrum. 4.4.5 Ruimtelijk functionele visie Veghel centrum (2010) Het Masterplan Centrum Veghel en de Detailhandelsvisie Veghel worden in de Ruimtelijk functionele visie Veghel centrum samengebracht tot een globale invulling van de kern Veghel. Een deel van het Stadhuisplein wordt gekenmerkt als 'Convenience' gebied, wat inhoudt dat hier ruimte is voor dagelijks aanbod. Expliciet benoemd is een vestiging van een moderne harddiscounter. Voor de langere termijn is het gewenst dat de huidige Aldi winkel verhuist naar een andere locatie, zodat de entree van het centrum kan worden verbeterd. Onderhavig planvoornemen draagt daar nadrukkelijk aan bij. 4.4.6 Welstandsnota 2018 Meierijstad Vanaf 1 augustus 2018 geldt de Welstandsnota Meierijstad 2018 ‘Samen de zorg voor omgevingskwaliteit’. Deze nota volgt de afzonderlijke welstandsnota’s van Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel op.