Bijlage 1: Toelichting Pastoor Smitsstraat 36 te Olland

Vaststelling toelichting bestemmingsplan ‘Pastoor Smitsstraat 36 te Olland’

Januari 2025

Vaststelling toelichting bestemmingsplan ‘Pastoor Smitsstraat 36 te Olland’ Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan:

Verbruggen Juridisch Advies Mr. A.W.R.A. Verbruggen Adriaen van Ostadehof 22 5753 CP Deurne a.verbruggen@verbruggenadvies.nl

Architect:

.EU Architecture and Urbanism Ir. B.W.H. Munsters Blasiusstraat 8 5754 AV Deurne

Opdrachtgever: IMRO CODERING:

NL.IMRO.1948.OLL000BP0012023P-VG01

Kenmerk:

BP.PastoorSmitsstraat-Roest.2022.14

Datum:

10 januari 2024

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Bestemmingsplan 1.3 De gewenste ontwikkeling in relatie tot het bestemmingsplan 1.4 Opzet bestemmingsplan

5 5 6 7 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

8 8 18

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Conclusie beleidskader

22 22 26 36 38

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Milieu 4.2 Archeologie 4.3 Water 4.4 Natuur 4.5 Parkeren 4.6 Kabels en Leidingen 4.7 Gezondheid en endotoxine 4.8 Spuitzones 4.9 Hoogspanningslijnen 4.10 Mer-beoordeling

39 39 54 55 60 62 64 64 69 70 70

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.3 Conclusie

73 73 73 73

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Planstukken 6.2 Toelichting op verbeelding 6.3 toelichting op regels

74 74 74 74

3

Bijlagen bij de toelichting: 1. Bodemrapport 2. Geur en endotoxine onderzoek 3. Geluidonderzoek 4. Archeologie onderzoek 5. Quickscan flora en fauna 6. Aerius berekening 7. Landschappelijke Inpassing - Groenplan 8. Kaart bovengrondse situatie – verkeer-water 9. Geohydrologisch onderzoek 10 Bergingsberekening 11 Beeldkwaliteitplan 12 Omgevingsdialoog 13 Landschappelijke inpassing – duurzame afronding oostzijde

4

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding Steeds vaker moeten mensen wanneer ze afhankelijk worden van zorg of wegens het ontbreken van geschikte woningen gedwongen hun vertrouwde omgeving verlaten, terwijl ze daar graag willen blijven wonen. Aan de hand van dit gedachtengoed word steeds vaker gezocht naar een antwoord op de vraag: hoe een veilig, zorgeloos, gelukkig dorpsleven vormgegeven kan worden, in een sterk ‘vergrijzende' samenleving. Ook de gemeente Meierijstad omschrijft in haar woonvisie (juli 2018), haar positie als aantrekkelijke woongemeente voor alle doelgroepen te willen versterken met behoud van de lokale identiteit. Hierbij wordt ingezet op het realiseren van een woningvoorraad die past bij de kwantitatieve (voldoende woningen) en kwalitatieve (juiste woningen) behoeften. Prioriteit wordt gelegd bij bijzondere woonvormen voor starters, jonge gezinnen en senioren. Initiatiefnemer is voornemens om met zijn initiatief een bijdrage te leveren aan voornoemde kwantitatieve en kwalitatieve woningvoorraad voor de kern Olland. De planlocatie, plaatselijk bekend als, Pastoor Smitsstraat 36 te Olland, is een gebied met de bestemming ‘Wonen’ en ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’. Op het perceel staat één huis met bijbehorende voorzieningen. Initiatiefnemer wil het aantal woningen in het plangebied uitbreiden tot 33 (een toename van 32 woningen).

De locatie is gelegen in het zuidelijk deel van de kern Olland, ten noorden van de Pastoor Smitsstraat en ten oosten van Roest. Het plangebied grenst aan de oostzijde aan het buitengebied van de gemeente Meierijstad. De percelen die in het noorden en oosten grenzen aan het plangebied zijn in gebruik als landbouwgrond. Aan de zuid- en westzijde zijn woningen gesitueerd. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie I, perceelnummers 7067, 7068, 7069, 7071, 7072, 7074, 7075 en 7076. Luchtfoto met plangebied rood omkaderd

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl.

5

Met voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat het initiatief past in een goede ruimtelijke ordening en dat omgevings- en milieuaspecten het initiatief niet in de weg staan. 1.2 Bestemmingsplan 1.2.1 Bestemmingsplan ‘Olland’ Een deel van het plangebied, de locatie hoek pastoor Smitsstraat - Roest te Olland, is gelegen in het gebied van het ter plaatste geldende bestemmingsplan ‘Olland´ (zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 juli 2009) van de toenmalige gemeente Sint-Oedenrode. De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Wonen’. Voorts kent de planlocatie de dubbelbestemmingen ‘waarde – archeologie’ en de functieaanduiding ‘tuin’. De planregels maken het realiseren van drie vrijstaande woningen in het plangebied mogelijk. Deze woningen zijn gerealiseerd en zijn plaatselijk bekend als Roest 2a, Roest 2c en Pastoor Smitsstraat 36. Binnen de voornoemde bestemming is de realisatie van het initiatief niet rechtstreeks mogelijk. Op onderstaande uitsnede van de verbeelding is dit deel van het plangebied rood omkaderd. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Olland´ Met rood omrand een deel van het plangebied

Bron: ruimtelijkeplannen.nl

1.2.2 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode’ De percelen direct grenzend aan het perceel plaatselijk bekend als Pastoor Smitsstraat 36 te Olland zijn gelegen in het gebied van het ter plaatste geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode’ (zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 maart 2012) van de toenmalige gemeente Sint-Oedenrode. De planlocatie heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘agrarisch met waarden – landschapswaarden’, de gebiedsaanduidingen ‘cultuurhistorisch waardevol gebied’ en ‘reconstructiewetzone extensiveringsgebied’ en de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 1’.

6

De planregels maken de realisatie van woningen niet mogelijk. Op onderstaande uitsnede van de verbeelding is dit deel van het plangebied rood omkaderd. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan

Volledig plangebied rood omrand

Bron: ruimtelijkeplannen.nl.

1.3

De gewenste ontwikkelingen in relatie tot het geldende bestemmingsplan Het onderhavige plangebied heeft de enkelbestemmingen ‘’Wonen’ en ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’. Binnen deze bestemmingen is het realiseren van één vrijstaande woning toegestaan. Het realiseren van 32 extra woningen is niet rechtstreeks mogelijk. Het bestemmingsplan biedt geen directe dan wel indirecte (afwijking- of wijzigingsbevoegdheid) oplossing om het initiatief mogelijk te maken. Met dit bestemmingsplan wordt een maatwerk oplossing geboden om in het plangebied 32 extra woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk te maken.

1.4

Opzet bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2: Planbeschrijving Hoofdstuk 3: Beleidskader Hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5: Uitvoerbaarheid Hoofdstuk 6: Juridische planopzet

7

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie In deze paragraaf worden de kenmerken van het plangebied en haar omgeving geanalyseerd. Deze analyse is gebaseerd op de methode lagenbenadering. De lagenbenadering gaat uit van drie lagen, waarbij van onder naar boven wordt gewerkt. 1. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. 2. De volgende laag bevat verkeers- en energienetwerken. 3. De laatste laag, de occupatielaag bevat de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan.

2.1.1 Fysieke ondergrond Hoogte De kern Olland is ontstaan op relatief gezien hogere gronden, zoals zichtbaar op onderstaande hoogtekaart. Dit is logisch omdat de oorspronkelijke occupatie vaak plaatsvond op oeverwallen en andere relatief hoger en droger gelegen gronden tussen de natuurlijke waterlopen als rivieren en beken in. Het plangebied ligt in een gebied met een vrij stabiele hoogte van tussen de 8,5 en 9,5 meter boven NAP. Ook het dorp Olland ligt op deze hoogte. Aan de hand van een hoogtemeting op 18 december 2020, is het maaiveld in beeld gebracht. Het maaiveld heeft hoogteverschillen van 9,10 meter tot 8,70 meter. Er is echter geen patroon in de hoogteverschillen te herkennen. Binnen het plangebied is een hoogteverschil van circa 40 centimeter aanwezig. Het plangebied is aan de zuidzijde begrenst door woningen aan de Pastoor Smitsstraat, onderdeel van de kern Olland en aan de westzijde door een A-watergang met aan de overzijde de kern Olland. Met het initiatief wordt de kern Olland richting het oosten uitgebreid op gronden die op eenzelfde hoogte liggen als de kern zelf. De locatie betreft een logische uitbreiding van de kern.

Hoogtekaart (Bron: AHN) plangebied aangeduid door rode pijl

8

Grondwater De gemeente Meierijstad bestaat grofweg uit dekzandruggen, dekzandvlaktes en beekdalen. Op de dekzandruggen kan het water gemakkelijk in de grond infiltreren. In de dekzandvlaktes kan het water door de aanwezigheid van slecht doorlatende lagen moeilijk infiltreren in de bodem en wordt het voornamelijk via oppervlaktewater afgevoerd. De grondwaterstanden variëren. De beekdalen van de AA en Dommel liggen lager in het landschap. Het water dat op hogere gronden infiltreert, stroomt in de richting van de beekdalen en komt hier als kwel weer naar boven. De grondwaterstand in de beekdalen is daardoor hoog 1. Als bijlage 9 bij deze toelichting is een geohydrologisch onderzoek gevoegd. Uit dit onderzoek blijkt dat de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) 8,2 meter boven NAP is en de Gemiddeld Laagste Grondwaterstand (GLG) 7,1 meter boven NAP bedraagt. Het peil in het plangebied is 9 meter waarmee het grondewater zich op een diepte van circa 80 centimeter in de bodem bevindt (GHG). Grondwater staat gezien het voorgaande niet aan het initiatief in de weg. Op onderstaande kaart is de GHG weergegeven. Op circa 550 meter ten zuiden van het plangebied stroomt de Dommel. Op de kaart is duidelijk te zien dat het plangebied een lagere grondwaterstand heeft dan het zuidelijk gelegen Dommeldal.

Kaart Gemiddelde kleinste diepte (GHG) (Bron: Bodemdata.nl) met aanduiding plangebied rode pijl

1

Royal Haskoning DHV (2020) Landschapsanalyse Meierijstad

9

Bodem De landschappen binnen de gemeente Meierijstad zijn gevormd op dekzanden en in beekdalen. Onder andere door de verschillen in hoogte en waterhuishouding zijn verschillende bodemtypen gevormd. In de gemeente Meijerijstad zijn de volgende bodemtypen te onderscheiden: 1. Podzolgronden; 2. Eerdgronden; 3. Veengronden; 4. Leemgronden, en; 5. Duinvaaggronden2. Onderstaande kaart geeft de bodemtypen weer rondom de kern Olland. Uit deze kaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied (aangeduid met de rode pijl) sprake is van Gooreerdgronden, lemig fijn zand. Dit zijn kalkloze zandgronden met een minerale eerdlaag van 15-50 cm dikte, zonder ijzerhuidjes, en geen roest; of roest beginnend dieper dan 35 cm, of roest beginnend ondieper dan 35 cm en over meer dan 30 cm onderbroken. De bovengrond bestaat uit lemig fijn zand.

Uitsnede bodemkaart (Bron: Bodemdata.nl) met ligging plangebied aangeduid met rode pijl

De ontwikkeling in relatie tot de fysieke ondergrond De ondergrond betreft een agrarisch perceel. Uit het voorgaande blijkt dat de fysieke ondergrond geschikt is voor het initiatief. Daarnaast zijn in het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan verschillende onderzoeken gedaan naar de ondergrond. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodem, grondwater en archeologie niet in de weg staan aan het realiseren van dit initiatief. De bodem is zoals uit het als 2

Royal Haskoning DHV (2020) Landschapsanalyse Meierijstad

10

bijlage 1 bij deze toelichting gevoegde bodemrapport geschikt voor de nieuwe functie. Ook het grondwater (bijlage 9 bij deze toelichting) staat het initiatief niet in de weg. Het initiatief gaat uit van verharding maar neerslag wordt in het plangebied opgevangen, geborgen en geïnfiltreerd. Hiervoor zijn voorwaardelijke verplichtingen in de regels opgenomen die zorgen voor de aanleg van wadi’s en waterbergende maatregelen bij woningen. Het effect van de realisatie van het initiatief op het grondwater zal dan ook minimaal zijn. Ook is een archeologisch onderzoek gedaan. Het rapport is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. Uit dit rapport blijkt dat het gehele plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft. 2.1.2 Netwerklaag Infrastructuur De planlocatie is gelegen ten oosten van Roest en ten noorden van de Pastoor Smitsstraat in het zuiden van de kern Olland. Het plangebied wordt ontsloten op de Pastoor Smitsstraat, een straat die van oost naar west dwars door de kern Olland loopt. De Pastoor Smitsstraat verbindt aan de zuidzijde Olland met Sint Oedenrode. Roest loopt van de Pastoor Smitsstraat naar Horst en vormt voor een groot deel de grens van de kern Olland met het buitengebied. Aan de oost- en noordzijde grenst het plangebied aan agrarische percelen.

Aan de west- en zuidzijde grenst het plangebied aan Roest en Pastoor Smitsstraat met aan de overzijde van de straat woningen. Ook aan de Pastoor Smitsstraat grenst het plangebied aan de oostzijde aan woningen. Tussen de percelen aan de Roest en de weg is een watergang gesitueerd. In de huidige situatie is in het plangebied één vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken aanwezig. Naast de gebouwen is er in het plangebied slechts beperkt verharding aanwezig, de percelen zijn voornamelijk als tuin ingericht. Daarnaast is een groot deel van het plangebied (gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied) in gebruik als landbouwgrond. In dit deel van het plangebied is geen bebouwing of verharding aanwezig. Het plangebied ligt tussen de rijksweg A2 (op circa 3,6 kilometer) en de Rijksweg A50 (op circa 4,5 kilometer). De A2 verbindt Maastricht via Eindhoven, Den Bosch en Utrecht met Amsterdam. De A50 verbindt Eindhoven via Arnhem met Emmeloord. Door de nabijheid van beide rijkswegen is het plangebied en de kern Olland goed bereikbaar met de auto. Binnen of in de direct nabijheid van het plangebied zijn geen hoofdenergienetwerken gelegen. Op ruim 5 kilometer van het plangebied bevindt zich een hoogspanningsleiding. Deze leiding heeft geen negatieve gevolgen voor het initiatief, zie voor een nadere onderbouwing paragraaf 4.9.

11

Waternetwerk Op circa 550 meter ten zuiden van het plangebied stroomt de Dommel. Tussen de straat Roest en het plangebied is een A-Watergang, De Ollandse Waterloop, gelegen. De A-watergang wordt onderhouden door Waterschap de Dommel. Op de ‘Legger Waterstaatswerken 2023 Waterschap De Dommel’ is het watersysteem rondom Olland te zien.

Uitsnede Legger Waterstaatswerken 2023 Waterschap De Dommel

Op bovenstaand kaartbeeld is in de gele contour de Dommel zichtbaar. De rode pijl geeft het plangebied aan en de groene pijl de Ollandse waterloop. Het initiatief bestaat uit het toevoegen van verhard oppervlak in de directe omgeving van de Ollandse Waterloop. Onderdeel van het initiatief is een wadi. De wadi krijgt een capaciteit van 60 mm per m2 in het plangebied toe te voegen verhard oppervlak. Op deze wijze wordt gegarandeerd dat hemelwater dat in het plangebied neerkomt, in het plangebied wordt opgevangen en zal infiltreren. Door de aanleg van de Wadi blijft de afvoercapaciteit- en peil van de Ollandse Waterloop in tact en is de waterafvoer geborgd. Hierdoor zijn er geen negatieve uitstralingseffecten op de omgeving te verwachten. Ecologisch netwerk Het Dommeldal ten zuiden van het plangebied is aangewezen als Natuur Netwerk Brabant. Het natuurnetwerk is een netwerk van natuurgebieden die door ecologische verbindingszones met elkaar verbonden zijn. Het plangebied vormt zelf geen onderdeel van het NNB. Het meest nabijgelegen Natura-2000 gebied ‘Kampina & Oisterwijkse Vennen’ bevindt zich op een afstand van circa 7 kilometer ten westen van het plangebied. Gezien de aftsanden tot het plangebied heeft het initiatief geen (significant negatieve) invloed op de natuurgebieden. Zie ook paragraaf 4.4 van deze toelichting.

De gemeente Meierijstad heeft een zogenaamde Groen Kaart opgesteld 12

waarop alle houtopstanden zijn opgenomen waarvoor een omgevingsvergeunning aangveraagd moet worden bij bijvoorbeeld kap. In het plangebied komen geen te beschermen bomen voor.

Uitsnede Groene Kaart waarop de rode pijl het plangebied aanduidt.

De ontwikkeling in relatie tot de netwerklaag Het plangebied is grotendeels gelegen op een agrarisch perceel. Het kan goed ontsloten worden op de bestaande infrastructuur en het plangebied zelf krijgt een adequate wegenstructuur die voor de ontsluiting van de woningen zorgt in combinatie met voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast kent Olland nog een busverbinding met een opstapplaats aan de Pastoor Smitsstraat. De dichtstbijzijnde natuurgebieden betreffen Natuur Netwerk Brabant waarvan het dichtstbijzijnde op circa 250 meter van de noordelijke rand van het plangebied ligt. Gezien de afstand zal het plangebied geen negatieve invloed (grondwater, flora en fauna) op het NNB hebben. 2.1.3 Occupatielaag Historische ontwikkeling Door vondsten die in 1965 zijn gedaan kan worden geconcludeerd dat de bewoningsgeschiedenis van Olland al voor onze jaartelling is begonnen. Het huidige Olland is ontstaan als bebouwingslint langs de doorgaande weg van Sint-Oedenrode naar Sint-Michielsgestel. Deze weg loopt evenwijdig aan het Dommeldal en ligt op de overgang van de hoger gelegen gronden en het beekdal. De bebouwing heeft zich in de loop der tijd langs dit lint verdicht. In de 19e eeuw groeide de wens om een zelfstandige parochie op te richten. In 1865 werd de Sint-Martinuskerk ingewijd en was de wens werkelijkheid geworden. In de zeventiger jaren van de vorige eeuw is 13

door een stedenbouwkundige ingreep bij de kerk een pleintje langs de weg gelegd. Op deze manier is geprobeerd Olland een centrale plek te geven. Vanaf de jaren tachtig in de vorige eeuw is dit centrale punt versterkt door de realisering van een uitbreidingswijk aan de noordoostzijde van het plein. Het plangebied is al die tijd onbebouwd geweest en ligt inmiddels tegen de rand van de kern Olland aan. De volgende afbeeldingen tonen de historische ontwikkeling van de kern Olland aan van 1950 tot nu (bron: Topotijdreis.nl).

Olland 1950

Olland 1975

14

Olland 2000

Olland 2023

Directe omgeving Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de kern Olland en betreft een gebied tussen de straten Roest (westzijde) en Pastoor Smitsstraat (zuidzijde). Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de woningen die aan de Pastoor Smitsstraat staan en aan de westzijde aan de woningen aan Roest. Aan de Noord en oostzijde grenst het plangebied aan landbouwgronden.

15

Luchtfoto met ligging plangebied

Luchtfoto met de verbeelding eroverheen

Plangebied De percelen die in het noorden en oosten grenzen aan het plangebied zijn in gebruik als landbouwgrond. Aan de zuid- en westzijde zijn woningen gesitueerd. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie I, perceelnummers 7067, 7068, 7069, 7071, 7072, 7074, 7075 en 7076.

Weiland op de voorgrond en bosbessengaard op achtergrond, gefotografeerd in noordoostelijke richting.

16

Westzijde terrein met weiland langs Ollandse Waterloop, gefotografeerd in noordelijke richting

Op perceel 7074 (Pastoor Smitsstraat 36) is een woning met bijgebouwen gesitueerd. Deze woning blijft bestaan. Op dit perceel komen een streekproductenwinkel en een pleisterplaats. Op onderstaande afbeelding is de bestaande bebouwing weergegeven.

Bestaande woning met bijgebouwen, Pastoor Smitsstraat 36

De ontwikkeling in relatie tot de occupatielaag Het plangebied heeft in de Iov de aanduidingen stedelijk gebied en verstedelijking afweegbaar. Het betreft grotendeels een agrarisch perceel waarop een woonwijk wordt gerealiseerd met 32 woningen. Gezien de aanduidingen in de Iov werd door de provincie al voorgesorteerd op de mogelijkheid dat op deze locatie ooit een stedelijke functie zou worden gerealiseerd. De functie wonen past binnen de gewenste ontwikkelrichting van het gebied. De kern Olland heeft al jaren geen woningen meer gebouwd, in de kern is geen ruimte om te bouwen en de inwoners hebben de wens dat er gebouwd wordt. In de woonvisie Meierijstad is voor Olland een 17

woningbouwopgave opgenomen. De woondeal die voor Noordoost Noord-Brabant gesloten is maakt dat Meierijstad bijna 7.000 extra woningen moet bouwen. De functie wonen is toekomstbestendig en doet geen afbreuk aan andere functies in het gebied zoals landbouw en natuur. 2.2

Toekomstige situatie Woningbouw Initiatiefnemer is voornemens om de woning met bijgebouwen aan de Pastoor Smitsstraat 36 te behouden. In het plangebied worden vervolgens 32 nieuwe woningen gerealiseerd. Na realisatie zijn er in het plangebied 33 woningen aanwezig. Naast de aanwezige watergang wordt het plangebied landschappelijk ingepast waardoor een mix van ‘groen, rood en blauw’ aan de rand van het stedelijk gebied ontstaat. Op deze plek begint de zachte transitie van de kern Olland naar het achter gelegen buitengebied waarbij de natuur naar de huizen komt. De wooneenheden kunnen voor verschillende doelgroepen worden ingezet. Het betreft woningen voor vitale senioren, jonge gezinnen, starters en alleenstaanden. De volgende woningtypen worden gerealiseerd: Type woning Vrijstaand Twee-onder-één-kap Hoekwoning Tussenwoning Appartement

Aantal 4 4 8 8 8

Totaal

32

In hoofdstuk drie wordt onder gemeentelijk beleid besproken hoe de te bouwen woningen passen in de Doelgroepenverordening van de gemeente. Als bijlage 10 bij deze toelichting treft u het beeldkwaliteitsplan aan dat een impressie geeft van het initiatief. Hierna volgen enkele uitsneden uit het beeldkwaliteitsplan.

18

19

Op het adres Roest 2a te Olland is een winkel in zacht fruit en asperges gesitueerd. Naast asperges en zacht fruit worden er ook confituren, gelei en sappen verkocht, gemaakt van zacht fruit. Onderdeel van onderhavig initiatief is het verplaatsten van de winkel naar Pastoor Smitsstraat 36. Naast het eigen geteelde zacht fruit en asperges en de daarvan afgeleide producten wil initiatiefnemer op de nieuwe locatie ook het nuttigen van de producten in een pleisterplaats aanbieden. Hierbij kan gedacht worden aan wafels en pannenkoeken met zacht fruit, in het seizoen asperges, en dit vergezeld van andere streekproducten. Ook wordt het assortiment van de winkel verder uitgebreid met streekproducten van andere producenten in de omgeving. De winkel en de pleisterplaats worden gesitueerd in het bestaande bijgebouw met een oppervlakte van 150 m2. De winkel krijgt een oppervlakte van 50 m2 en de pleisterplaats krijgt een oppervlakte van 100 m2. Daarnaast wordt buiten een terras met een oppervlakte van maximaal 100 m2 ingericht. Voorts wordt een nieuw bijgebouw (garage) bij de woning gerealiseerd. Groen Ten behoeve van dit initiatief is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Uit het inpassingsplan blijkt hoe in het plangebied omgegaan wordt met groen en hoe de nieuwe woningen worden ingepast in het landschap.

Behalve inpassing draagt groen in grote mate bij aan de leefbaarheid van de bewoners van het plangebied. Groen brengt ontspanning en koelte in de zomer. Bij de gekozen beplanting is rekening gehouden met de eigenschappen van de beplanting. Planten die bekend zijn vanwege hinderlijke zaden of pollen, die tot overlast, hinder of allergieën kunnen leiden, maken geen onderdeel uit van de beplanting zoals opgenomen in het landschappelijk inpassingsplan. Kortheidshalve verwijzen wij hier, voor een exacte beschrijving van het groen in het plangebied, naar het landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage 7 bij deze toelichting is gevoegd. Naast voornoemde landschappelijke inpassing wordt aan de oostzijde de overgang van het plangebied naar het landelijk gebied duurzaam groen afgerond. Deze afronding is opgenomen in bijlage 13 bij deze toelichting. Voor een exacte beschrijving van de afronding wordt kortheidshalve verwezen naar bijlage 13. De zuidzijde van het plangebied grenst aan gronden van de gemeente Meierijstad waar voor de toekomst woningbouw is voorzien. In overleg met de gemeente wordt het plangebied aan deze zijde niet duurzaam groen ingepast. Infrastructuur Door bureau ‘Grasveld civiele techniek’ is in kaart gebracht hoe de woningen en infrastructuur in het plangebied zullen landen.

Op de tekening van het plangebied zijn de wegprofielen, voetpaden, wadi’s, parkeerplaatsen en woningen ingetekend. Hierna een afbeelding van de kaart zoals opgesteld door Grasveld civiele techniek.

20

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Pastoor Smitsstraat met een insteek ten zuiden van de bestaande woning op nummer 36. Voorts wordt er aan de Roest ten westen van Roest 2a een brug over de watergang gerealiseerd. Kortheidshalve verwijzen we hier naar de tekening van Grasveld Civiele Techniek die als bijlage 8 bij deze toelichting is gevoegd, en hiervoor is opgenomen.

21

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruik de NOVI drie afwegingsprincipes: • Combinaties van functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; • Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; • Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van 32 woningen met bijbehorende voorzieningen. Met de ontwikkeling wordt bijgedragen aan een sterk 22

en gezond dorp en het initiatief voorziet in een behoefte van de huidige generatie waarbij door de situering in bestaande stedelijk gebied en direct daaraan grenzend dit niet ten koste gaat van toekomstige generaties. Door de bouw van 32 woningen is het voor een generatie dorpsgenoten mogelijk om zich blijvend in Olland te vestigen. Daarnaast komt er een streekproductenwinkel en een pleisterplaats. Het initiatief komt de leefbaarheid en identiteit van Olland ten goede. Gezien het voorgaande past het initiatief binnen de prioriteiten en afwegingsprincipes van de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarin het rijk een nationaal belang heeft aangewezen, derhalve heeft de AMvB Ruimte geen consequenties voor voorliggende plannen. 3.1.3 Ladder van duurzame verstedelijking In artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn voorwaarden geformuleerd waaraan een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen. Voornoemd artikel luidt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De bouw van de woningen betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied en in het gebied verstedelijking afweegbaar. In het plangebied worden 32 woningen toegevoegd. In de kern Olland is al jaren geen woningbouwproject meer geweest. Met name jongeren hebben of dreigen het dorp te verlaten. Ook voor ouderen zijn er vaak geen 23

passende woningen. Dit initiatief voorziet in een behoefte en kan bijdragen aan het behoud van de identiteit van Olland en daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van het dorp. Binnen de kern Olland is geen plaats waar dit initiatief gerealiseerd kan worden. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat er pas sprake is van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking als een project enige omvang heeft. Het omslagpunt om van ‘enige omvang’ te spreken ligt rond de 10 woningen. Het planvoornemen betreft de bouw van 32 nieuwe woningen. Met de bestaande woning komen er in totaal 33 woningen in het plangebied. Gelet hierop is het planvoornemen aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Woonvisie Meierijstad In de woonvisie van de gemeente Meierijstad, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli 2018, is het volgende opgenomen: Alle dertien kernen van Meierijstad hebben hun eigen karakter, identiteit en dynamiek. Deze diversiteit maakt Meierijstad uniek. In iedere kern vinden we bewoners die daar graag willen (blijven) wonen vanwege de (sociale) binding die ze voelen en/of vanwege het gezonde leefklimaat met veel groen en ruimte. Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen.

We streven, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Onze inwoners verblijven in een veilige woon- en werkomgeving. Zij zijn betrokken en hebben direct invloed op de woonomgeving en de eigen woning. Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën. Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meer-generatie-wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten De woonvisie wil bijdragen aan leefbare en vitale kernen. De gemeente wil dit bereiken door regie te voeren en faciliteren. Voor onderhavig initiatief zijn daarbij de volgende zaken van belang: • We leggen het accent op het bouwen voor de doorstroming door goede alternatieven te realiseren voor ouderen (de woonwensen van ouderen in met name de kleinere kernen); • We zetten in op inbreiding in bestaande kernen met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoudt van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering, die ook kan resulteren in unieke woonconcepten op unieke plekken is bijvoorbeeld wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt, leegstaat of al gesloopt is.

24

•

•

We hanteren bij de woningbouwplannen de nodige flexibiliteit, fasering en kleinschaligheid om maximaal in te kunnen spelen op de actuele wensen en behoeften; De inwoners van de kernen nemen verantwoordelijkheid en ook het initiatief om samen met de gemeente te onderzoeken wat de specifieke plaatselijke woningbehoefte is, met name die vanuit de jongeren en ouderen, en wat daarvoor mogelijke oplossingen zijn. Dit om maatwerk per kern vast te kunnen stellen. Zowel bij de inventarisatie als bij de uitwerking van mogelijke oplossingen faciliteert en ondersteunt de gemeente de inwoners.

De Woonvisie gaat voor de kern Olland uit van een woningbehoefte van 37 woningen tot 2028. Het toevoegen van maximaal 32 woningen aan de woningvoorraad past binnen de woningbouwopgave voor Olland. Het initiatief voorziet in woningen die de doorstroom in het dorp moeten bevorderen, er is sprake van inbreiding en uitbreiding. Door de wijze waarop het initiatief wordt neergezet met veel groen en kleine kavels is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Het initiatief zal worden uitgevoerd in een vorm die de woningen voor verschillende doelgroepen geschikt maakt. Daarbij worden verschillende type woningen gerealiseerd. In hoofdstuk 2 is een tabel opgenomen waaruit blijkt welke type woningen en welke aantallen van elk type woning worden gerealiseerd. Actieplan Woningbouw 2021 Naast de Woonvisie kent de gemeente Meierijstad ook Het Actieplan Woningbouw 2021. Het actieplan is een aanvulling /aanpassing op de Woonvisie die is opgesteld vanwege veranderende provinciale woningbouwprognoses. De wijzigingen ten opzichte van de Woonvisie zijn als het ware een addendum op de woonvisie. Het Actieplan Woningbouw 2021 geeft aan hoe de gemeente om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor onze gemeente en hoe we dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie.

In het Actieplan zijn de volgende prognoses opgenomen. Prognose Olland: Actieplan Woningbouw 2021: 67 Gerealiseerd t/m 2022: 1 Restant opgave per 2023: 66 Harde plancapaciteit per 01-08-2023: 5 Restant behoefte: 61 Daarmee is het plan om 32 woningen toe te voegen passend binnen de behoefte voor Olland

25

Prognose Meierijstad Actieplan Woningbouw 2021: 6813 Gerealiseerd t/m 2022: 1135 Restant opgave per 2023: 5678 Harde plancapaciteit per 01-08-2023: 1487 Restant behoefte: 4191 Daarmee is het plan om 32 woningen toe te voegen passend binnen de behoefte voor de gemeente Meierijstad * Cijfers zijn op basis van 130% t.o.v. de provinciale prognose wegens op te vangen mogelijke planuitval. Conclusie laddertoets Gezien het voorgaande past het initiatief binnen de uitgangspunten van de Woonvisie en het Actieplan Woningbouw 2021 en daarmee dus ook in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hiermee staat artikel 3.1.6, tweede lid Bro onderhavig initiatief niet in de weg. 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet, die naar alle waarschijnlijkheid op 1 oktober 2022 dan wel 1 januari 2023 in werking treedt, bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie een provinciale Omgevingsvisie gemaakt. Het bestaande stelsel van milieu- en ruimtelijke regels wordt door de invoering van de Omgevingswet volledig herzien. De vele regels worden samengevoegd om zo het geheel overzichtelijker te maken. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet.

Daarom is op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De Brabantse Omgevingsvisie loopt, zoals hiervoor reeds opgemerkt, vooruit op de (landelijke) invoering van de Omgevingswet, waarbij iedere overheidslaag verplicht wordt een omgevingsvisie vast te stellen. 26

De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Het betreft ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de middellange (horizon 2030) en lange (horizon 2050) termijn. Naast deze specifieke ambities geldt als basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De omgevingsvisie wil werken aan een concurrerende, duurzame economie. De concurrentie tussen steden en regio’s en de grote veranderingen in de economie zijn de motor voor de Brabantse economie om te blijven vernieuwen en zich aan te passen. De provincie wil economie en leefomgeving sterker koppelen, waar beide van profiteren. Want een goed functionerende economie stelt ons in staat te investeren in natuur, landschap en cultuurhistorie. Een fraai, beleefbaar landschap met veelzijdige natuur en cultuurhistorische elementen, historische binnensteden en karakteristieke dorpen en een gevarieerd aanbod aan recreatieobjecten in landelijk en stedelijk gebied vormen een essentiële vestigingsfactor. Om tot een concurrerende, duurzame economie te komen is een aantrekkelijk vestigingsklimaat van belang.

De omgevingsvisie stelt om dit te bereiken onder andere: We koesteren de aspecten van de leefomgeving die Brabantse steden en dorpen aantrekkelijk maken als vestigings- en woonprovincie. Dit vraagt om investeren in behoud, versterking en belevingsmogelijkheden van het landschap met zijn natuur en cultuurhistorische waarden. We zorgen dat er voldoende keuzemogelijkheden zijn in woonvormen, die aansluiten op de wensen van de inwoners en een recreatieaanbod met een breed scala aan mogelijkheden van stiltegebied tot pretpark. Stad en landelijk gebied samen maken Brabant tot werk-, woon-, en recreatieprovincie bij uitstek. 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 hebben de provinciale Staten van Noord-Brabant de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Onderhavig initiatief is getoetst aan de laatste geconsolideerde versie van 1 augustus 2023. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies.

De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, 27

de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveau’s zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. De artikelen 3.5 tot en met 3.8 Iov maken onderdeel uit van de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Artikel 3.5 regelt een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6 Iov) b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7 Iov); c. meerwaardecreatie (artikel 3.8 Iov). Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b.

bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel; d. de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag, zoals door meervoudig ruimtegebruik of door verticale bouw, zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling. Ad a.: De nieuwe woningen worden niet gebouwd binnen bestaand ruimtebeslag. Een deel van de bebouwing komt in stedelijk gebied maar een groot deel van de nieuwe voorzieningen komen in het gebied: verstedelijking afweegbaar. Zoals hierna onderbouwd voldoet het plan aan de bepalingen uit de artikelen 3.42 en 3.43, waarmee is aangetoond dat er feitelijk onvoldoende ruimte is om de woningen in het bestaand stedelijk gebied van de kern Olland te realiseren. Ad b.: In paragraaf 3.1.3 is onderbouwd dat het initiatief voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

28

Ad c.: Het bouwen binnen een bestaand bouwperceel is niet mogelijk. De nieuw te bouwen woningen worden in het bestemmingsplan Pastoor Smitsstraat 36 te Olland allen binnen een bouwvlak gebouwd. Ad d.: Zoals hierna bij de beschouwing van artikel 3.43 Iov ook is opgemerkt is in de kern Olland intensivering van bestaand ruimtebeslag niet mogelijk. In de kern Olland is feitelijk nauwelijks ruimte voor nieuwbouw aanwezig. Voor de hoeveelheid van 32 woningen die met dit initiatief aan het areaal worden toegevoegd, is in de kern van Olland zeker geen ruimte zonder dat dit ten koste zou gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Er zijn geen panden die makkelijk verbouwd kunnen worden naar woningen en verticale bouw is niet passend in de kern Olland. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c.

de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Voor een nadere onderbouwing van de lagenbenadering wordt verwezen naar paragraaf 2.1 van deze toelichting. Artikel 3.8 Meerwaardencreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Door ontwikkelingen niet enkel vanuit een economische, sociale of ecologische hoek te bekijken maar bij belangrijke ontwikkelingen met een grote impact op de leefomgeving al deze aspecten te betrekken, ontstaat meerwaarde voor Brabant. Rekening houdend met de plek van de ontwikkeling kunnen we urgente kwesties aan andere opgaven koppelen, daarbij rekening houdend met de unieke identiteit en de landschappelijke kwaliteiten van een gebied.

29

•

•

•

People: wat betekent het initiatief voor de gemeenschap in termen van veiligheid en gezondheid, sociale samenhang (sociale inclusiviteit) en kwaliteit van de leefomgeving? Hebben mensen profijt van het initiatief in hun omgeving? Planet: hoe draagt het initiatief bij aan meer circulariteit en daarmee volhoudbaarheid van onze leefomgeving (minder energiegrondstofverspilling, minder klimaatbelasting)? Profit: wat levert het op voor een economisch sterke (top)positie van Brabant?

Het initiatief draagt zeker bij aan meerwaardecreatie. Met dit initiatief worden voor het eerst in lange tijd weer woningen voor de gemeenschap van Olland gebouwd. Jongeren kunnen in het eigen dorp blijven wonen of terugkeren. Ook kan de bouw van 32 woningen een verhuisgolf in een dorp op gang brengen. Met name de sociale cohesie van het dorp zal hiervan profiteren. De wijk wordt op een kwalitatief hoogwaardige wijze vorm gegeven waarmee de kwaliteit van de leefomgeving in het plangebied gegarandeerd is, iets wat ook zal afstralen op de (directe) omgeving. De woningen worden gasloos gebouwd en zullen bijna energieneutraal zijn, daarmee bijdragend aan minder verspilling van grondstoffen en klimaatbelasting. De bouw van de woningen levert huisvesting op. Bewoners kunnen een steentje bijdragen aan de economische positie van Brabant, zonder adequate huisvesting zal het werven van voldoende werknemers door het bedrijfsleven in Brabant onder druk komen te staan. Naast het voorgaande draagt de kwaliteitsverbetering van het landschap ook bij aan meerwaardecreatie. De kwaliteitsverbetering is geregeld in artikel 3.9 Iov. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap In de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant is vastgelegd dat iedere ontwikkeling in het landelijk gebied gepaard gaat met een fysieke kwaliteitsverbetering.

Ter uitwerking van het vereiste tot kwaliteitsverbetering van het landschap zijn in regionaal verband afspraken gemaakt. De regeling gaat ervan uit dat een initiatief moet bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De woningbouwlocatie ‘Pastoor Smitsstraat 36 te Olland’ behoort daarbij tot een zogenaamde categorie 3 ontwikkeling. Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is daarbij de afspraak dat een vaste afdracht per m2 plaatsvindt, te stellen op 1% van de uitgifteprijs. Als grondprijs wordt € 310 per m2 gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op actuele grondprijzen binnen de gemeente Meierijstad en in lijn met de normatieve grondprijzen die de gemeente hanteert in Olland (2023).

30

Investeringsbijdrage Planmatige stedelijke ontwikkeling Basisinspanning Investeringsbijdrage

Grondprijs per m2 € 310

Opp. uitgeefbare grond 5.535 m2

Totaal €1.715.850

1% € 17.158,50

Op basis van bovenstaande berekening bedraagt de investeringsbijdrage € 17.158,50. Tussen de gemeente en initiatiefnemer is afgesproken dat dit bedrag wordt gestort in het gemeentelijk groenfonds ten behoeve van een natuur- of landschapsproject binnen de gemeente. Naast de investeringsbijdrage is er ook een landschappelijk inpassingsplan en het document Landschappelijke inpassing – duurzame afronding oostzijde opgesteld die als bijlage 7 en 13 aan deze toelichting zijn toegevoegd. De uitvoering en in stand houding van de landschappelijke inpassing is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. De voorwaardelijke verplichting is gekoppeld aan de aanduiding ‘Groen – voorwaardelijke verplichting’ op de verbeelding. Het plangebied is in de Iov gelegen in het gebied dat deels is aangeduid als Landelijke kern en deels als Verstedelijking afweegbaar. Hieronder is een afbeelding opgenomen waarop beide gebieden duidelijk zichtbaar worden weergegeven.

Uitsnede kaart 3 met het plangebied rood omkaderd. Bruin: Landelijke kern. Paars: Verstedelijking afweegbaar.

Landelijke kern Voor het deel van het plangebied dat is gelegen in ‘Landelijke kern’ geldt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de stedelijke structuur van Noord-Brabant. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. 31

Artikel 3.42 van de Iov Duurzame stedelijke ontwikkeling luidt: Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het initiatief voldoet voor wat betreft het deel van het plangebied dat ligt in stedelijk gebied aan de regels die de Iov in artikel 3.42, lid 1 stelt. Het betreft een locatie waar wonen wordt ontwikkelt binnen stedelijk gebied en is passend binnen de regionale afspraken zoals bedoeld in artikel 5.4 van de Iov.

Deze afspraken zijn uitgewerkt in het woningbouwprogramma en de woonvisie Meijerijstad 2018. De ontwikkeling past zowel kwantitatief als kwalitatief binnen de uitgangspunten van deze beleidskaders (zoals hiervoor onder de laddertoets uiteen is gezet). Artikel 3.42, lid 1 sub b stelt dat er sprake moet zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In Lid 2 van artikel 3.42 wordt uitgelegd wat onder een duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan. Omdat dit ook een vereiste is voor een ontwikkeling in het gebied met de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’ wordt dit voor het gehele plangebied hierna besproken. Het plan voldoet aan lid 1 van de artikel 3.42 IOV, de onderbouwing van lid 2 volgt hierna. Verstedelijking afweegbaar Artikel 3.43 geeft de regels weer voor het bouwen in gebieden met de aanduiding Verstedelijking afweegbaar. Het artikel luidt:

32

In afwijking van Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Ad a. Zorgvuldig ruimtegebruik is als basisprincipe opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit. Dat betekent onder andere dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Vanuit de ladder voor verstedelijking die in het besluit ruimtelijke ordening is opgenomen gelden dienaangaande ook voorwaarden. Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit nieuw ruimtebeslag nodig is voor stedelijke ontwikkelingen dan is dat mogelijk binnen Afweging duurzame verstedelijking. In de kern Olland is feitelijk nauwelijks ruimte voor nieuwbouw aanwezig.

Voor de hoeveelheid van 32 woningen die met dit initiatief aan het areaal worden toegevoegd, is in de kern van Olland zeker geen ruimte zonder dat dit ten koste zou gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Het is jaren geleden dat er in de kern gebouwd is. De te bouwen woningen passen in de Woonvisie Meierijstad 2018 en de regionale afspraken over woningbouw. Ad b. In de kern Olland is geen sprake van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed dat getransformeerd kan worden ten behoeve van woningbouw. Om toch te kunnen bouwen is uitbreiding in plaats van inbreiding een vereiste. Ad c. De te bouwen woningen passen in de Woonvisie Meierijstad 2018 (inclusief Addendum) en de regionale afspraken over woningbouw. In het regionale afsprakenkader is opgenomen dat bij planmatige (stedelijke) ontwikkelingen een storting in een landschapsfonds of bijdrage in natura in een landschapsversterkend project wordt gedaan. Als onderdeel van dit bestemmingsplan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Met dit plan wordt het initiatief ingepast in het landschap en wordt het omliggende landschap versterkt. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd. Ad d. Bij het ontwerpen van de te bouwen woningen wordt rekening gehouden met de stedenbouwkundige inrichting van het gebied. Het plan draagt zorg voor 33

een duurzame afronding van het bestaand stedelijk gebied en dit wordt zo vormgegeven dat een eventuele verdere uitbreiding mogelijk blijft. Ook de landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving.

Op bovenstaande foto is het plangebied aangeduid met de oranje druppel. Duidelijk is te zien dat het plangebied ligt tussen het grootste deel van de kern Olland aan de westzijde en een kleiner deel van de kern aan de zuidoostzijde. Met de invulling van het plangebied worden beide delen van de kern Olland op een natuurlijke wijze met elkaar verbonden. Door het realiseren van de woningen wordt de kern Olland stedenbouwkundig samengevoegd tot één geheel en maakt het plangebied een logische afronding van de kern mogelijk. Het plangebied ligt nu ingeklemd tussen een watergang en de Pastoor Smitsstraat. Het gebied is van weinig ecologische waarde en als akkerbouwgrond is de waarde ook beperkt. Ook de landschappelijke inpassing draagt bij ana de kwaliteit van en de structuren in het gebied. Dit laatste wordt duidelijk bij het bestuderen van het na de ontwerpfase van het bestemmingsplan in samenspraak met de gemeente Meierijstad gewijzigde landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage 7 bij deze toelichting is gevoegd. Duurzame stedelijke ontwikkeling Om een stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, binnen en /of buiten bestaand stedelijk gebied moet er sprake zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Om van een duurzame stedelijke ontwikkeling te spreken moet er voldaan worden aan de volgende voorwaarden: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

34

a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Ad a. Zoals uit de bijlagen 7, 8 en 13 bij deze toelichting (landschappelijk inpassingsplan, kaart bovengrondse situatie en Landschappelijke inpassing – duurzame afronding oostzijde) blijkt is er sprake van een goede omgevingskwaliteit. De aan te leggen wegen worden breed van opzet er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. De breedte van de wegen zorgt ervoor dat deze veilig te gebruiken zijn en het plangebied wordt aan twee zijden ontsloten zodat de hulpdiensten altijd ter plaatse van een calamiteit in het plangebied kunnen komen. Tenslotte wordt er zorggedragen voor voldoende straatverlichting, wat bijdraagt aan een gevoel van veiligheid. Naast aandacht voor een veilige infrastructuur wordt het gehele plan landschappelijk ingepast.

Bij de plantenkeuze is zorggedragen dat er geen planten wordt gebruikt die een negatief effect op de bewoners hebben vanwege pollen of zaden. Ook komen er in het plangebied ruimten die als speelveld voor kinderen kunnen dienen. Tenslotte wordt het gebied aan de oostzijde duurzaam groen ingericht waarmee de overgang van het plangebied naar het landelijk gebied groen wordt vormgegeven. Ad b. In het plangebied is sprake van een zuinig ruimtegebruik. Er is geen sprake van transformatie van een verouderd stedelijk gebied, dit is in de kern Olland niet voor handen. Ad c. Alle 32 te bouwen huizen worden als ‘nul op de meter’ gebouwd. De huizen zullen daarom alleen gebruik maken van duurzame energie. De daken zijn geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen waarmee duurzame energie wordt opgewekt. Ad d. In het plangebied worden bomen geplant die hittestress moeten tegengaan. Daarnaast is er in het plangebied voldoende ruimte om water in het plangebied op te vangen. Voor de te planten bomen wordt verwezen naar bijlagen 7 en 13 (landschappelijke inpassing) en voor de waterberging naar bijlagen 9 (Geohydrologisch onderzoek) en 10 (Bergingsberekening).

35

Ad e. Het plangebied wordt zo vorm gegeven dat het gebruik van (elektrische) fietsen en voetpaden optimaal mogelijk is, waarbij aangehaakt wordt op de reeds bestaande fietspaden in Olland. Daarnaast kunnen er laadpunten voor elektrische auto’s worden geplaatst, zowel particulier als bij de in het plangebied aanwezige parkeerplaatsen. Ad f.

Het plan bestaat alleen uit woningbouw van een economische component is derhalve geen sprake.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat er vanuit het beleid zoals opgenomen in de Iov van de provincie Noord-Brabant geen belemmeringen bestaan voor voorliggend initiatief. 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Woonvisie Meierijstad Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Meierijstad vastgesteld. Zoals hiervoor onder Rijks- en Provinciaal beleid (paragraaf 3.1.3) reeds is opgemerkt voldoet het initiatief aan de Woonvisie van de gemeente Meierijstad. 3.3.2 Actieplan Woningbouw 2021 Naast de Woonvisie kent de gemeente Meierijstad ook Het Actieplan Woningbouw 2021. Het actieplan is een aanvulling /aanpassing op de Woonvisie die is opgesteld vanwege veranderende provinciale woningbouwprognoses. De wijzigingen ten opzichte van de Woonvisie zijn als het ware een addendum op de woonvisie. Het Actieplan Woningbouw 2021 geeft aan hoe de gemeente om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor onze gemeente en hoe we dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie. In het Actieplan zijn de volgende prognoses opgenomen.

Prognose Olland: Actieplan Woningbouw 2021: 67 Gerealiseerd t/m 2022: 1 Restant opgave per 2023: 66 Harde plancapaciteit per 01-08-2023: 5 Restant behoefte: 61 Daarmee is het plan om 32 woningen toe te voegen passend binnen de behoefte voor Olland Prognose Meierijstad Actieplan Woningbouw 2021: 6813 Gerealiseerd t/m 2022: 1135 Restant opgave per 2023: 5678 Harde plancapaciteit per 01-08-2023: 1487 Restant behoefte: 4191 36

Daarmee is het plan om 32 woningen toe te voegen passend binnen de behoefte voor de gemeente Meierijstad * Cijfers zijn op basis van 130% t.o.v. de provinciale prognose wegens op te vangen mogelijke planuitval. Gezien het voorgaande staat het Actieplan Woningbouw 2021 niet aan onderhavig initiatief in de weg. 3.3.3 Doelgroepenverordening Op 1 maart 2022 is de gemeentelijke Doelgroepenverordening in werking getreden. Dit is een publiekrechtelijk instrument om de sociale koop- en huurwoningen en de middenkoop- en huurwoningen te reguleren in prijscategorie, instandhouding en doelgroep. Om de garanderen dat de woningen ook als zodanig verhuurd of verkocht worden, worden op de verbeelding aanduidingen opgenomen en deze worden in de regels gekoppeld aan de gebruiksregels. In het plangebied worden 32 woningen gerealiseerd in de navolgende categorieën zoals genoemd in de Doelgroepenverordening. Sociale huur In het plangebied worden acht appartementen gerealiseerd. Vier grondgebonden appartementen en vier split level appartementen. Deze acht appartementen worden sociale huurwoningen.