Bijlage 1 Toelichting Olieëindsestraat 3 Schijndel ontwerp

TOELICHTING Bestemmingsplan ´Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’ Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’ TOELICHTING Projectlocatie Adres: Postcode: Plaats:

Olieëindsestraat 3 5481 XN Schijndel

Gegevens adviesbureau Naam: Contactpersoon: Adres: Postcode: Plaats: Telefoon: e-mail:

Kastelijn Ruimtelijk Advies D.F.H. Kastelijn Bieslook 21 5491 KE Sint-Oedenrode 06 – 22786032 kastelijn@ruimtelijk-advies.nl

Naam document

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’.

IMRO Code

NL.IMRO.1948.BGS000BP0042023P-ON01

Versie

Ontwerp: 18 – 12 – 2023

Auteur

drs. D.F.H. Kastelijn

-2-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Inhoud 1.

INLEIDING

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Doel van het plan Leeswijzer

5 6 6 7 7

2.

PLANBESCHRIJVING

8

2.1 2.2 2.3 2.4

Huidige situatie Voorgenomen ontwikkeling Kwaliteitsverbetering van het landschap Omgevingsdialoog

8 8 13 14

3.

BELEIDSKADER

15

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 – Partiële herziening 2014 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking 3.3.2 Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ 3.3.3 Structuurvisie Buitengebied 3.3.4 Kansen voor Kwaliteit 3.3.5 Regeling kwaliteitsverbetering Landschap Meierijstad

15 15 15 16 16 16 17 23 23 24 27 29 30

4.

RUIMTELIJKE EN MILIEUHYGIËNISCHE EFFECTEN

31

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

M.e.r.-beoordeling Archeologie en cultuurhistorie Flora en fauna Water Bodem Kabels en leidingen Bedrijven en milieuzonering Geur Gezondheid in relatie tot veehouderijen Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Infrastructuur en parkeren Spuitzones Hoogspanningslijnen

31 32 37 41 43 46 46 48 50 54 57 59 63 64 64

-3-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

5.

JURIDISCHE PLANOPZET

66

5.1 5.2 5.3

Plansystematiek Opbouw van de regels Bestemmingen

66 66 69

6.

HAALBAARHEID EN PROCEDURE

72

6.1 6.2 6.3

Economische haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Procedure

72 72 72

BIJLAGE 1: BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4: BIJLAGE 5: BIJLAGE 6: BIJLAGE 7: BIJLAGE 8: BIJLAGE 9: BIJLAGE 10:

SCHETSONTWERP BOERDERIJ BOUWHIST. VERKENNING EN WAARDESTELLING – MONUMENTENHUIS BRABANT LANDSCHAPPELIJK INPASSINGSPLAN – KVH ONTWERP VERSLAG OMGEVINGSDIALOOG QUICKSCAN FLORA EN FAUNA – EXLAN B.V. AERIUS BEREKENING AANLEGFASE AERIUS BEREKENING GEBRUIKSFASE AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI – TRITIUM B.V. VERKENNEND BODEM- EN ASBESTONDERZOEK – MILON B.V. NADER BODEMONDERZOEK – MILIEUPARTNER B.V.

-4-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Meierijstad

Initiatiefnemer is eigenaar van het perceel Olieëindsestraat 3 te Schijndel. De locatie betreft een voormalig agrarisch bedrijfsperceel, waarop de bedrijfsactiviteiten reeds een aantal jaren gelden zijn beëindigd. De aanwezige (voormalige) agrarische bedrijfswoning betreft een hallehuisboerderij met bouwjaar 1930, die door de voormalige gemeente Schijndel in haar bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, Herijking’ is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol gebouw. Initiatiefnemer is voornemens de boerderij te splitsen in twee woningen. Hiervoor is het tevens noodzakelijk de bestemming van het perceel te wijzigen van ‘Agrarisch met waarden - Kleinschalig landschap’ naar ‘Wonen’. De voorgenomen ontwikkeling past niet rechtstreeks binnen de regels van het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, Herijking’. Daar er in genoemd bestemmingsplan geen afwijkings- dan wel wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen die de splitsing van de boerderij in twee wooneenheden mogelijk maken, is voor het initiatief een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Meierijstad heeft middels haar besluit d.d. 21 september 2016 (PRO-2016-018) aangegeven in principe medewerking te verlenen aan de voorgenomen splitsing, mits voldaan wordt aan de hieraan verbonden voorwaarden.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een passende juridische en planologische regeling om genoemde bestemmingswijziging van ‘Agrarisch met waarden Landschapswaarden’ naar ‘Wonen’ en de splitsing van de boerderij in twee woningen mogelijk te maken.

plangebied

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: www.kadastralekaart.nl). -5-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

1.2

Gemeente Meierijstad

Ligging plangebied Het plangebied is gelegen binnen de gemeente Meierijstad, ten westen van de kern Schijndel. Het plangebied beslaat een tweetal kadastrale percelen. Deze percelen staan kadastraal bekend staat als gemeente SCHIJNDEL - sectie K – nummers 790 en 444 en is 10.040 m2 groot. In figuur 1.1 is een luchtfoto weergegeven met daarop het plangebied rood omkaderd.

1.3

Vigerend bestemmingsplan De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking van de voormalige gemeente Schijndel en heeft hierin de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Kleinschalig landschap’. Naast deze enkelbestemming zijn op het plangebied tevens de dubbelstemmingen ‘Waarde - Archeologie 2’, en ‘Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle elementen’ gelegen. Op de woning rust de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’. Daarnaast is op een klein gedeelte van het plangebied (zuidzijde) ook nog de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle ensembles’ gelegen. Op het plangebied zijn tevens de gebiedsaanduidingen ‘wro-zone – omgevingsvergunning groenblauwe mantel’ en ‘wro-zone – wijzigingsgebied bebouwingsconcentratie’ gelegen. Tot slot zijn op het plangebied nog de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - 2’ gelegen. Figuur 1.2 geeft een uitsnede van de plankaart behorende bij het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking met daarop het agrarisch bouwvlak uitgelicht.

Figuur 1.2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking.

Aanvullend is op 27 januari 2021 voor het gehele grondgebied van Meierijstad het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ vastgesteld. Dit plan heeft tot doel om een aantal regelingen, die tot op heden in de drie voormalige gemeenten Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode een -6-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

verschillende opzet kenden, gelijk te trekken voor de gemeente Meierijstad. In dit bestemmingsplan is onder meer een regeling opgenomen voor het toestaan van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen bij een (bedrijfs)woning in het buitengebied. Tot slot vigeert voor het plangebied tevens het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren‘, waarin nadere voorwaarden m.b.t. de parkeernormen binnen Meierijstad zijn opgenomen.

1.4

Doel van het plan Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de bestemming van de locatie Olieëindsestraat 3 te Schijndel gewijzigd van ‘Agrarisch met waarden – Kleinschalig landschap naar ‘Wonen’ en wordt het woonhuis voorzien van de aanduiding ‘gesplitste boerderij’.

1.5

Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden de bestaande situatie van het plangebied en de planbeschrijving nader weergegeven. Het beleidskader dat van toepassing is op het plangebied en haar directe omgeving wordt in hoofdstuk 3 geschetst. Met name het beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau komt aan de orde. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de betreffende milieuhygiënische en planologische aspecten van het initiatief aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de juridische opzet van het plan nader toegelicht. Hoofdstuk 6 tot slot bespreekt de haalbaarheid van het plan en de te doorlopen procedure.

-7-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

2.

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Gemeente Meierijstad

Het plangebied aan Olieëindsestraat 3 te Schijndel betreft een agrarisch bedrijfsperceel waar in het verleden een gemengd bedrijf (melkvee en vleesvarkens) gevestigd is geweest. De milieuvergunning van dit bedrijf is in 2013 van rechtswege komen te vervallen. Desondanks is op het perceel nog steeds een agrarisch bouwvlak van 7.800 m2 met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ aanwezig. Op het perceel zijn een viertal (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig met oppervlaktes van respectievelijk 330 m2, 160 m2, 240 m2 en 50 m2 (overkapping t.b.v. opslag). Daarnaast is uiteraard de agrarische bedrijfswoning in de vorm van een hallehuisboerderij op het perceel aanwezig. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

330 m2 (te handhaven)

Hallehuisboerderij (te splitsen) 160 m2 (te slopen)

240 m2 (te handhaven)

50 m2 (te slopen)

Figuur 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).

2.2

Voorgenomen ontwikkeling Initiatiefnemer is voornemens de aanwezige boerderij te splitsen in twee wooneenheden. Daar de agrarische activiteiten ter plaatse reeds zijn beëindigd en initiatiefnemer niet meer voornemens is om in de toekomst deze activiteiten -8-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

nog op te starten, is een bestemmingswijziging naar ‘Wonen’ een logische stap. Het splitsen van de boerderij in twee woonfuncties zorgt er voor dat de boerderij door twee gezinnen bewoond kan worden. Bestemmingswijziging Bij de voorgenomen bestemmingswijziging van ‘Agrarisch met waarden - Kleinschalig landschap’ naar ‘Wonen’ worden een bouwvlak en bestemmingsvlak op maat gerealiseerd. Het voormalig agrarisch bouwvlak van 7.800 m2 wordt teruggebracht tot een bouwvlak van 280 m2 dat strak om de bestaande boerderij gelegen is. Daarnaast wordt voor de twee woningen een (gezamenlijk) bestemmingsvlak ‘Wonen’ van 5.000 m2 gecreëerd. De bestaande erfverhardingen en tuingronden worden opgenomen binnen dit bestemmingsvlak. De vergunde voormalige bedrijfsinrit blijft gehandhaafd ten behoeve van de achterste woning. Ten behoeve van de voorste woning wordt een nieuwe inrit aangevraagd. Bij de situering van deze inrit wordt rekening gehouden met de positie van de tegenovergelegen woning aan Olieëindsestraat 2. Middels de gekozen situering van de inrit wordt verzekerd dat ’s avonds de koplampen van het perceel verlatende auto’s niet in de woning aan Olieëindsestraat 2 schijnen. Tot slot wordt als gevolg van de splitsing op de woning de aanduiding ‘twee-aaneen’ gelegd.

Wonen: 5.000 m2 Agrarisch met waarden: 3.200 m2

Figuur 2.2: Nieuwe situatie bestemmingswijziging en splitsing Olieëindsestraat 3 Schijndel.

Als onderdeel van het plan wordt daarnaast gekozen om het voormalig agrarisch bedrijfsgebouw van 160 m2 (incl. afdak) af te breken alsmede de overkapping t.b.v. opslag van 50 m2 af te breken. In totaal vindt hiermee de sloop van 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing plaats. In de nieuwe situatie is voor beide woningen sprake van één bijgebouw. Deze bijgebouwen -9-

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

hebben een oppervlakte van respectievelijk 240 m2 (nr. 3) en 330 m2 (nr. 3a). Het bijgebouw van 330 m2 wordt hierbij in gebruik genomen ten behoeve van statische opslag. In figuur 2.2 is een situatieschets van de nieuwe situatie na bestemmingswijziging en splitsing ter plaatse van het plangebied opgenomen. Splitsing boerderij De op het perceel aanwezige woning betreft een hallehuisboerderij met bouwjaar 1930. De boerderij is door de voormalige gemeente Schijndel, op basis van het RAAP-rapport ‘Tussen Aa-dal en Rooise Heide’, aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol en heeft hiertoe in het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’ gekregen. Daarnaast is de boerderij door de gemeente Meierijstad in haar ‘Welstandsnota Meierijstad 2018’ opgenomen in het overzicht van beeldbepalende panden en cultuurhistorisch waardevolle panden (bijlage 4). In hoofdstuk 4.2 van voorliggende toelichting zijn uitsneden van zowel de Cultuurhistorische waardenkaart (RAAP, 2015) als de Welstandskaart (Gemeente Meierijstad, 2018) opgenomen. In Figuur 2.2 is een foto van de huidige situatie van het vooraanzicht van de boerderij opgenomen.

Figuur 2.3: Foto huidige situatie vooraanzicht boerderij Olieëindsestraat 3 Schijndel.

Door de jaren heen hebben er diverse ingrepen aan de boerderij plaatsgevonden. Op verzoek van de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad is daarom door initiatiefnemer opdracht verstrekt aan Monumentenhuis Brabant voor het uitvoeren van een bouwhistorisch onderzoek met waardestelling van de boerderij. Dit met als doel om te bepalen in welke mate de cultuurhistorische waarden van de boerderij in de huidige situatie nog intact zijn. Het bouwhistorisch onderzoek met waardestelling is als bijlage opgenomen bij voorliggende toelichting. De conclusies van het onderzoek zijn onderstaand weergegeven. - 10 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Algemene historische waarden De voormalige boerderij is vanwege de verschijningsvorm cultuurhistorisch van belang als uitdrukking van de sociaaleconomische ontwikkeling van Schijndel en in het bijzonder het agrarisch gebied tussen de gehuchten Oetelaar en Olie Eind. Ensemble - en stedenbouwkundige waarden Het object is van stedenbouwkundig belang vanwege de historisch onveranderde en beeldbepalende ligging aan de Olieëindsestraat. Met name vanaf de Boschweg is de ligging van de voormalige boerderij in het open veld van beeldbepalend belang. Er is geen sprake van een cultuurhistorisch waardevol ensemble in relatie tot de bestaande opstallen, vanwege de jonge leeftijd van deze opstallen. Architectuurhistorische waarden Hoewel de buitenzijde vrijwel volledig recent opnieuw is opgetrokken, is nog sprake van enige architectuurhistorische waarde vanwege de hoofdvorm van een langgevelboerderij. Op sommige onderdelen is de herbouw niet historisch correct uitgevoerd en is sindsdien, met name in de voorgevel, het onderscheid tussen een woon- en bedrijfsgedeelte niet meer zo nadrukkelijk aanwezig. Dit doet afbreuk aan de architectuurhistorische waarden. Bouwhistorische waarden De voormalige boerderij bevat nog enkele belangrijke bouwhistorisch waardevolle onderdelen. Dat zijn de oorspronkelijke onderdelen van de gebintconstructie en de oorspronkelijke onderdelen van de sporenkap.

Los van verstevigingen en reparaties lijkt de oude sporenkap nog in vrij gave staat te verkeren. In de regio komen nog meer boerderijen voor met gave sporenkapconstructies. Van zeldzaamheid is in dit geval dan ook geen sprake. Waarden vanuit de gebruikshistorie De waarden vanuit de gebruikshistorie beperken zich tot het langdurige continue gebruik als boerderij. De recente vernieuwing heeft hier afbreuk aan gedaan, omdat de eerder aanwezige historische gelaagdheid hier grotendeels mee is weggepoetst.

Op basis van de conclusies van de bouwhistorische verkenning met waardesstelling is door de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad in haar vergadering d.d. 16 november 2023 geconcludeerd dat in de huidige situatie er nauwelijks meer sprake is van een cultuurhistorisch waardevol pand. De commissie heeft daarmee moeten constateren dat er weinig grondslag is om een splitsing van de boerderij op basis van de cultuurhistorische waarden toe te staan.

- 11 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Naar aanleiding hiervan is door initiatiefnemer en commissie in overleg getreden en is geconcludeerd dat splitsing van het pand op basis van beeldbepalendheid wel tot de mogelijkheden behoort. Zoals blijkt uit het bouwhistorisch onderzoek met waardestelling is het object van stedenbouwkundig belang vanwege de historisch onveranderde en beeldbepalende ligging aan de Olieëindsestraat. Met name vanaf de Boschweg is de ligging van de voormalige boerderij in het open veld van beeldbepalend belang. Daarnaast is vanuit de architectuurhistorische waarde de nog aanwezige hoofdvorm van een langgevelboerderij als beeldbepalend aan te merken. In haar Interim Omgevingsverordening heeft de provincie Noord-Brabant nadere uitwerking gegeven aan de mogelijkheid tot splitsing van beeldbepalende woonboerderijen. In het landelijk gebied komen namelijk naast cultuurhistorische waardevolle boerderijen ook beeldbepalende woonboerderijen voor. Het betreffen onder andere de traditionele langgevel- en kopgevelboerderijen die niet persé cultuurhistorische waarde hebben. Het is aan de gemeente om te bepalen of sprake is van een beeldbepalende boerderij die inpandig gesplitst kan worden. Daarbij hoeft geen onderzoek gedaan te worden naar aanwezigheid dan wel het herstel van cultuurhistorische elementen.

De provincie Noord-Brabant acht het vanuit het gelijkheidsbeginsel gerechtvaardigd om ook bij inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij een fysieke tegenprestatie te vragen. Bij splitsing ontstaat immers een recht op een zelfstandige woning. Omdat bij splitsing van cultuurhistorische waardevolle boerderijen als tegenprestatie zware eisen m.b.t. behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden worden gesteld, acht de provincie het van belang dat bij splitsing van beeldbepalende woonboerderijen een gelijkwaardige inspanning wordt geleverd voor omgevingskwaliteit. Bij deze panden is versterking van de cultuurhistorische waarden echter niet meer aan de orde c.q. geen verplichting. De provincie Noord-Brabant heeft de in dit geval te leveren tegenprestatie bepaald op €62.500,- , te weten 0,5 Ruimte-voor-Ruimte titel. Door initiatiefnemer wordt deze 0,5 Ruimte-voor-Ruimte titel aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De titel wordt door de Ontwikkelingsmaatschappij als certificaat aangeboden. Het certificaat levert het bewijs dat er is bijgedragen aan het versterken van omgevingskwaliteit vanwege in het verleden behaalde winst door de toepassing van de Regeling Ruimte voor ruimte verbreed. Het certificaat wordt vooarafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

Daar de versterking van de cultuurhistorische waarden van het pand bij voorliggend plan geen vereiste is, heeft de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad in haar vergadering d.d. 14 december 2023 aangegeven dat het aanleveren van ontwerptekeningen voor de nieuwe beoogde situatie niet meer aan de orde is. Omdat in onderhavig geval er echter al ontwerptekeningen voor de nieuwe beoogde situatie bij de commissie voorlagen, heeft zij toch enkele suggesties gedaan met betrekking tot de situering van enkele beoogde dakramen en met betrekking tot de toe te passen soorten bij de landschappelijke inpassing - 12 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

van het perceel. De commissie heeft vervolgens ingestemd met het plan middels het advies 'voldoet, mits', waarbij de lichte aanpassingen aan het ontwerp door initiatiefnemer doorgevoerd kunnen worden. Het plan behoeft hierbij geen nieuwe bespreking in de commissie. De aangepaste ontwerptekeningen zijn als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

2.3

Kwaliteitsverbetering van het landschap Bij de voorgenomen ontwikkeling dient voldaan te worden aan de vereisten van de versterking van de landschappelijke kwaliteit (tegenprestatie) ex artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Hiervoor wordt aansluiting gezocht bij de regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode’ van de gemeente Meierijstad. In deze regeling wordt in nadere invulling gegeven aan de inspanningen die voor niet-planmatige ontwikkelingen (afzonderlijke initiatieven in het buitengebied) van toepassing zijn. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de volgende drie categorieën: a. categorie 1: b. categorie 2:

c. categorie 3:

geen inspanning; een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd landschapsplan en borging van uitvoering en beheer; toepassing van de forfaitaire methode, waarbij uitgegaan wordt van 20 % van de grondwaardevermeerdering in primair agrarisch gebied en 25% in agrarisch gebied met waarden.

In de regeling alsmede in het regionaal afsprakenkader is de splitsing in meerdere wooneenheden in monumentale/karakteristieke/cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aangemerkt als een ontwikkeling in categorie 1. Hiervoor is geen inspanning benodigd. De wijziging van de bestemming Agrarisch bedrijf naar Wonen, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5.000 m2, overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing resteert, wordt aangemerkt als een ontwikkeling in categorie 2. Bij voorliggend initiatief is sprake van een bestemmingsvlak Wonen van 5.000 m2. Er resteren in de nieuwe situatie per woning 330 m2 en 240 m2 aan bijgebouwen. Hiermee blijft gezamenlijk net iets meer dan 500 m2 aan bijgebouwen behouden, echter gelet op het feit dat hier sprake is van 2 woningen wordt ruimschoots aan de oppervlakte van 500 m2 per woning voldaan. Voor onderhavig initiatief is hiermee een goede landschappelijke inpassing vereist op basis van een goedgekeurd landschapsplan. Door initiatiefnemer is aan KVH Ontwerp opdracht verstrekt voor het opstellen van genoemd landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

Middels de uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan wordt voldaan aan de vereisten uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode van de gemeente - 13 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Meierijstad. In de planregels (voorwaardelijke verplichting) wordt de uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan geborgd. In figuur 2.5 is een uitsnede van het landschappelijk inpassingsplan opgenomen.

Figuur 2.5: Uitsnede landschappelijk inpassingsplan (bron: KVH Ontwerp).

2.4

Omgevingsdialoog Ten behoeve van voorliggend initiatief heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden met omwonenden. Door initiatiefnemers is de voorgenomen ontwikkeling besproken met de eigenaren van de percelen Olieëindsestraat 2, Olieëindsestraat 2A en Olieëindsestraat 5 en is er de mogelijkheid geweest om vragen te stellen. De eigenaren van genoemde percelen hebben aangegeven positief te staan tegenover de voorgenomen ontwikkeling. Het verslag van de omgevingsdialoog is bijgevoegd als bijlage aan voorliggende toelichting.

- 14 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

3.

Gemeente Meierijstad

Beleidskader

De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, als gemeentelijk niveau. Het gaat hier om een kleinschalige wijziging. Het plan wordt dan ook primair getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. De belangrijkste bevindingen uit dit beleid worden hieronder beschreven en aangegeven wordt hoe de ontwikkeling van het plangebied past binnen de bestaande regelgeving.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Bij onderhavig initiatief is geen sprake van een ontwikkeling van Nationaal belang waarvoor in het Barro regels gesteld worden. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig initiatief.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen (Bro, artikel 3.1.d). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van ruimte in stedelijke gebieden. Tot 1 juli 2017 dienden overheden nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren met drie voorgeschreven, opeenvolgende trappen (de treden van de ladder). Omdat de ladder als te ingewikkeld werd ervaren en voor veel onderzoekslasten zorgde, is de regeling per 1 juli 2017 gewijzigd. In de nieuwe regeling is de tekst teruggebracht tot de essentie: de drie treden worden losgelaten en vervangen door de volgende tekst (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening):

- 15 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Onderhavig initiatief betreft de toevoeging van één wooneenheid binnen een reeds bestaande woning. Jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL: RVS:2015:2921) heeft uitgewezen dat de toevoeging van 11 woningen niet wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, echter de toevoeging van 12 woningen wel (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015: 953). Bij voorliggend plan wordt per saldo 1 woning toegevoegd, waarmee geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant op 14 december 2018 de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciaal bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de Omgevingsvisie Noord-Brabant is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. De Omgevingsvisie kent dan ook één basisopgave: ‘’werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’’. De provincie heeft dit beleid in concrete regels vormgegeven in de Interim omgevingsverordening.

3.2.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 – Partiële herziening 2014 Op 19 maart 2014 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Met deze structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk - 16 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

handelen van de provincie en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten die de Wet ruimtelijke ordening biedt inzet. De Interim omgevingsverordening is één van deze uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit de SVRO in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Voor het onderhavige plan is met name de verordening van belang omdat deze gedetailleerde regels bevat waaraan getoetst dient te worden. 3.2.3

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Vooruitlopend op de Omgevingswet heeft de provincie Noord-Brabant als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels uit de verschillende verordeningen zijn samengevoegd. Deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is op 25 oktober 2019 vastgesteld. De meest recent geconsolideerde versie dateert van 21 maart 2023. De Interim omgevingsverordening is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid.

plangebied

Figuur 3.1: Uitsnede integrale plankaart IOV Noord-Brabant (bron: Provincie Noord-Brabant).

Voor elke ontwikkeling geldt dat niet alleen onderbouwd moet worden hoe het plan bijdraagt aan de zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke

- 17 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

kwaliteit, maar dat zelfs elke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Ongeacht de ontwikkeling, dient in ieder geval zorgvuldig ruimtegebruik als uitgangspunt te worden gehanteerd én het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. In figuur 3.1 is een uitsnede weergegeven van de integrale plankaart van de Interim omgevingsverordening met daarop het plangebied weergegeven. Landelijk gebied Uit figuur 3.1 blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het Landelijk Gebied en meer specifiek binnen het Gemengd Landelijk Gebied. Binnen het Gemengd Landelijk Gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij zijn, naast de ontwikkeling van de landbouw, tevens andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen van belang. Belangrijke randvoorwaarde voor het toelaten van dergelijke functies is dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waar de locatie ligt. Het plangebied is gelegen in een gebied dat door de gemeente Meierijstad in het kader van haar Omgevingsvisie is aangemerkt als ‘Gebiedstypologie iii. Landelijk gebied, verweving van functies (LGVF)’.

In figuur 3.2 is een uitsnede van de kaart behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven. De gebiedstypologie iii. LGVF laat een veelheid aan functies toe zonder het landschap teniet te doen. Thema’s die benoemd zijn voor dit gebiedstype zijn: Landschap, Wonen, Nietagrarische bedrijven, Openbaar gebied en Energie. De omschakeling van Agrarisch bedrijf naar Wonen en de hiermee gepaard gaande splitsing van een beeldbepalend pand is dan ook een ontwikkeling die past binnen de door de gemeente Meierijstad vastgestelde ontwikkelingsrichting voor het plangebied en haar omgeving.

Figuur 3.2: Uitsnede plankaart Omgevingsvisie Meierijstad (bron: gemeente Meierijstad). - 18 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

In artikel 3.68 en artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening heeft de provincie Noord-Brabant de kaders vastgelegd voor Wonen in Landelijk gebied. Primair geldt (artikel 3.68) dat enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Nieuwvestiging van woningen is hiermee in eerste instantie niet toegestaan. In artikel 3.69 heeft de provincie echter voor een aantal veel voorkomende ontwikkelingen regels opgenomen die afwijking mogelijk maken van het uitgangspunt dat alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Het gaat om: ▪ ▪ ▪ ▪

vervangende bouw binnen het bouwperceel als overtollige bebouwing wordt gesloopt en de bestaande woning feitelijk en juridisch wordt opgeheven; het inpandig splitsen van een beeldbepalende woonboerderij; de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; bestemmingswijziging van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning.

Zoals aangegeven betreft voorliggend initiatief de splitsing van een beeldbepalend woonboerderij in twee wooneenheden. In Artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening heeft de provincie Noord-Brabant de kaders vastgelegd voor splitsing van een beeldbepalende woonboerderij in het Landelijk Gebied. Dit artikel luidt als volgt: Art. 3.69 Wonen in landelijk gebied In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: b. een inpandige splitsing van een beeldbepalend woonboerderij als: 1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en Vanuit het gelijkheidsbeginsel wordt door de provincie Noord-Brabant bij inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij een fysieke tegenprestatie gevraagd. De provincie heeft deze tegenprestatie in haar beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant bepaald op €62.500,-. Bij voorliggend intiatief worden een aantal bijgebouwen binnen het plangebied gesloopt. Aanvullend wordt door initiatiefnemers ten behoeve van de vereiste fysieke tegenprestatie een maatwerktitel aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte ter waarde van €62.500,-. Deze titel wordt door de Ontwikkelingsmaatschappij als certificaat aangeboden.

Het certificaat levert het bewijs dat er is bijgedragen aan het versterken van omgevingskwaliteit vanwege in het verleden behaalde winst door de toepassing van de Regeling Ruimte voor ruimte verbreed. Het certificaat wordt vooarafgaand

- 19 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

aan de vaststelling van het bestemmingsplan als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting. 2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden. In voorliggend bestemmingsplan is op de verbeelding aan de boerderij de dubbelbestemming ´Waarde – Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’ en de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 2’ toegekend. Deze dubbelstemming en bouwaanduiding schrijven voor dat het verboden is om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor slopen) de boerderij geheel of gedeeltelijk te slopen. Hiermee wordt het behoud van de woonboerderij juridisch-planologisch verzekerd. Daarnaast zorgt het feit dat door de splitsing twee gezinnen en daarmee twee kostwinnaars in de woonboerderij kunnen wonen, ervoor dat er meer financiële middelen beschikbaar komen voor het behoud van het pand. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1.

wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; De te splitsen beeldbepalende woonboerderij is gelegen binnen een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied, te weten de bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’ te Schijndel. Onderstaand is in figuur 3.3 deze bebouwingsconcentratie nader uitgelicht op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3.3.3 van voorliggende toelichting wordt een nadere uiteenzetting gegeven over de bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’. 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit , qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en In haar beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant heeft de provincie Noord-Brabant nadere invulling gegeven aan de omvang van de tegenprestatie die geldt bij de inpandige splitsing van beeldbepalende boerderijen. Deze tegenprestatie is bepaald op €62.500,-. 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; Bij voorliggend initiatief is, gelet op de aanwezige bebouwing, het niet mogelijk om een ruimte-voor-ruimte kavel te ontwikkelen.

- 20 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

plangebied

Figuur 3.3: Bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’ (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).

Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; Door de voormalige gemeente Schijndel is in juni 2021 de ‘Structuurvisie Buitengebied’ opgesteld. In hoofdstuk 4 van deze structuurvisie heeft de gemeente haar specifieke beleid voor bebouwingsconcentraties nader uitgewerkt. Eén van deze bebouwingsconcentraties betreft ‘Olieëindsestraat’, gelegen aan de westzijde van de kern Schijndel. De planlocatie aan Olieëindsestraat 3 is gelegen binnen deze bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’. In hoofdstuk 3.3.3 van voorliggende toelichting is een nadere uiteenzetting van de bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’ opgenomen, alsmede een kaart van dit bebouwingscluster met daarop de ligging van de planlocatie aangeduid. De planlocatie is hiermee gelegen binnen een door de gemeente aangewezen bebouwingsconcentratie. Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en c. Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste Lid, onder a.

- 21 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Aan bovenstaande drie artikelen hoeft conform Lid 4 geen toepassing te worden gegeven bij onderhavig initiatief. De voorgenomen splitsing van de beeldbepalende woonboerderij aan Olieëindsestraat 3 voldoet hiermee aan bovenstaande voorwaarden uit artikel 3.69 en artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Art. 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap In de Interim omgevingsverordening is in artikel 3.9 vastgelegd dat wanneer een bestemmingsplan een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, deze ruimtelijke ontwikkeling gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Op basis hiervan dient bij de toevoeging van een woning te worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. De splitsing van een beeldbepalende woonboerderij in twee wooneenheden wordt zowel op basis van het gemeentelijk beleid als op basis van het regionaal afsprakenkader aangemerkt als een categorie 1 ontwikkeling.

De wijziging van de bestemming Agrarisch bedrijf naar Wonen, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5.000 m2, overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing resteert, wordt aangemerkt als een ontwikkeling in categorie 2. Voor onderhavig initiatief is hiermee een goede landschappelijke inpassing vereist op basis van een goedgekeurd landschapsplan. Door initiatiefnemers is opdracht verstrekt voor het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting. Middels uitvoering van dit plan wordt voldaan aan de vereisten uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode van de gemeente Meierijstad. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing te borgen. Daarnaast is in de tussen initiatiefnemer en de gemeente Meierijstad te sluiten anterieure overeenkomst de verplichting tot de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing verzekerd.

Overige aanduidingen Uit figuur 3.1 blijkt tevens dat het plangebied is gelegen binnen het ‘stalderingsgebied’ en dat daarnaast de aanduiding ‘beperkingen veehouderij’ op het plangebied gelegen is. Binnen het stalderingsgebied heeft de provincie Noord-Brabant strengere regels opgesteld voor de vestiging van of de omschakeling naar een hokdierhouderij. Binnen gebieden met de aanduiding ‘beperkingen veehouderij’ is de toename van bestaande gebouwen of bestaande bouwwerken bij - 22 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

een veehouderij niet toegestaan. Voor onderhavig initiatief is geen sprake van de vestiging van een hokdierhouderij of de uitbreiding van een veehouderij. Als gevolg van het initiatief wordt de agrarische bedrijfsmatige functie ter plaatse definitief beëindigd. Beide aanduidingen vormen dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast blijkt uit figuur 3.1 dat de aanduiding ‘norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied’ op het plangebied is gelegen. Deze norm betreft een instructieregel voor het waterschap en bakent de zorgplicht af die de waterbeheerder heeft op het vlak van het voorkomen dan wel beperken van ontoelaatbare wateroverlast door inundatie vanuit oppervlaktewater ten gevolge van neerslag. Voor het plangebied is waterschap Aa en Maas de waterbeheerder. Waterschap Aa en Maas heeft in haar beleid nadere invulling aan de berging en infiltratie van hemelwater. Zoals nader toegelicht in hoofdstuk 4.7 van voorliggende toelichting vindt voor voorliggend initiatief een afname van het verhard oppervlak plaats als gevolg van de sloop van 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Hiermee wordt voldaan aan het beleid van waterschap Aa en Maas. Uit figuur 3.1 is ook op te maken dat het plangebied is gelegen binnen het ‘cultuurhistorisch waardevol gebied’.

In hoofdstuk 4.2 van voorliggende toelichting is een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant opgenomen. Uit de nadere toelichting in hoofdstuk 4.2 blijkt dat er als gevolg van voorliggende ontwikkeling geen afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige cultuurhistorische waarden in (de omgeving van) het plangebied. De splitsing ziet toe op het behoud van de aanwezige beeldbepalende hallehuisboerderij. Er vindt daarnaast geen sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing plaats. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de door de provincie Noord-Brabant vastgestelde kaders in de Interim omgevingsverordening.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking. Het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking is op 24 september 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Schijndel. Het bestemmingsplan Landelijk gebied, Herijking biedt geen mogelijkheden om het voorgenomen initiatief aan Olieëindsestraat 3 mogelijk te maken. Gekozen wordt dan ook om de ontwikkeling mogelijk te maken middels een partiële herziening van het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening.

- 23 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

3.3.2

Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ Voor het gehele grondgebied van Meierijstad vigeert eveneens het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’. Dit plan is op 27 januari 2021 door de gemeenteraad van Meierijstad vastgesteld en heeft tot doel om een aantal regelingen, die tot op heden in de drie voormalige gemeenten Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode een verschillende opzet kenden, voor de gemeente Meierijstad gelijk te trekken. Het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ ziet er op toe dat onder voorwaarden de bouwmogelijkheden voor bijgebouwen bij woningen in het buitengebied kunnen worden verruimd. Voor Olieëindsestraat 3 wordt aangesloten bij de in Artikel 7.15 van voornoemd bestemmingsplan opgenomen ‘sloop-bonus’ regeling. Om het bestaande bijgebouw aan Olieeindsestraat 3, met een oppervlakte van 240 m2, te kunnen behouden wordt voorzien in de sloop van 180 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Voor Olieeindsestraat 3a wordt aangesloten bij de in Artikel 7.13 van voornoemd bestemmingsplan opgenomen regeling voor het gebruik van bijbehorende bouwwerken voor statische binnenopslag. Aan Olieëindsestraat 3a blijft één voormalig agrarische bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 330 m2 behouden en wordt ingezet ten behoeve statische opslag.

Naast de 180 m2 sloop in het kader van de ‘sloop-bonus’ regeling wordt de resterende overtollige bebouwing van 30 m2 eveneens gesloopt. Hiermee wordt, zoals weergegeven in hoofdstuk 2.2 van voorliggende toelichting, bij voorliggend initiatief in totaal 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De afwijkingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ waarbij voor bovenstaande ontwikkeling aan Olieëindsestraat 3-3a aansluiting wordt gezocht, luiden als volgt: 7.15 Afwijkingsbevoegdheid voor het toestaan van een grotere oppervlakte van bijbehorende bouwwerken (sloop-bonus) Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.4 onder b, en een grotere oppervlakte van bijbehorende bouwwerken toestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. alle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt; Bij voorliggend initiatief wordt, zoals weergegeven in hoofdstuk 2.2 van voorliggende toelichting, in totaal 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. b. cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is uitgezonderd van verplichte sloop; Er vindt bij voorliggend initiatief geen sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing plaats. - 24 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

c. voor iedere m2 aan bebouwing die gesloopt wordt, geldt dat per m2 sloop er een vergroting van de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken plaats kan vinden van 0,5 m2; Om het bestaande bijgebouw aan Olieeindsestraat 3, met een oppervlakte van 240 m2, te kunnen behouden wordt voorzien in de sloop van 180 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. In figuur 2.1 bij voorliggende toelichting zijn de te slopen gebouwen nader weergegeven. d. de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij een woning na toepassing van deze regeling bedraagt 300 m2; Aan Olieëindsestraat 3 resteert 240 m2 aan bijbehorende bouwwerken na toepassing van deze regeling. e. de overige bepalingen uit artikel 7.4 blijven onverminderd van toepassing. Er wordt aangesloten bij genoemde overige bepalingen uit artikel 7.4. 7.13 Afwijkingsbevoegdheid voor het gebruik van bijbehorende bouwwerken voor statische binnenopslag bij woningen, niet zijnde bedrijfswoningen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2, voor het gebruik van bestaande bijbehorende bouwwerken voor de binnenopslag van statische goederen, met uitzondering van (brand)gevaarlijke goederen, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a.

er is geen sprake van een agrarisch of niet-agrarisch bedrijf (in dat geval is de regeling voor statische opslag bij bedrijven (artikel 8.4) van toepassing); Middels voorliggend wijzigingsplan wordt de bestemming van het plangebied gewijzigd naar Wonen. Er is geen sprake van een agrarisch of niet-agrarisch bedrijf. b. de opslag dient zich te beperken tot statische binnenopslag in bestaande gebouwen, waarbij buitenopslag niet is toegestaan; Voor de statische binnenopslag wordt het bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouw van 330 m2 ingezet. Er is geen sprake van buitenopslag. c. de oppervlakte aan bestaande bijbehorende bouwwerken te gebruiken voor de binnenopslag van statische goederen mag niet groter zijn dan 400 m2, waarbij bijbehorende bouwwerken boven de 400 m2 worden aangemerkt als overtollige bebouwing, die als vorm van kwaliteitsverbetering moet worden verwijderd; De resterende overtollige bebouwing van 30 m2 wordt, in combinatie met de sloop van 180 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing in het kader van de sloop-bonus regeling, gesloopt. Hiermee wordt, zoals weergegeven in hoofdstuk 2.2 van voorliggende toelichting, bij voorliggend initiatief in totaal 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. d.

cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is uitgezonderd van verplichte sloop; Er vindt bij voorliggend initiatief geen sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing plaats.

- 25 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

e. opslag ten behoeve van een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf is niet toegestaan. Er zal bij voorliggend initiatief geen sprake zijn van opslag ten behoeve van een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf. f. detailhandel is niet toegestaan. Er is bij voorliggend initiatief geen sprake van detailhandel. g. er is geen sprake van onevenredige milieuhygiënische belemmeringen. Bij voorliggende initiatief is geen sprake van onevenredige milieuhygiënische belemmeringen als gevolg van de statsiche opslag. Nadere toetsing van de milieuhygiënische aspecten vindt plaats in hoofdstuk 4 van voorliggende toelichting. h. de nevenactiviteit 'statische opslag' leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen. De statische opslag is beperkt van aard en leidt dan ook niet tot een onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van de naastgelegen percelen. i. de nevenactiviteit 'statische opslag' mag geen onevenredige publieksen/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben. De statische opslag is beperkt van aard. De goederen behoeven slechts enkele keren per jaar verplaatsing. Er is hierdoor geen sprake van een onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking. j.

de nevenactiviteit 'statische opslag' gaat gepaard met een gedegen landschappelijke inpassing middels erfbeplanting (met voor het landschap kenmerkende soorten); de kwaliteitswinst blijkt uit een door de gemeente goedgekeurd erfinrichtingsplan. Het erfinrichtingsplan maakt onderdeel uit van de aanvraag om afwijking van het bestemmingsplan; In opdracht van initiatiefnemer is voor voorliggend initiatief een landschappelijk inpassingsplan opgesteld door KVH Ontwerp. Dit plan is als bijlage 2 toegevoegd aan voorliggende toelichting. Gekozen wordt voor de inpassing van het perceel in haar omgeving door onder meer de aanplant van gebiedseigen soorten zoals een beukenhaag, hoogstamfruitbomen, walnoot, leilindes en struweel. k. parkeren moet op het eigen terrein plaatsvinden. Parkeren geschiedt op eigen terrein. Er is ruim voldoende plek voor parkeren op het perceel aanwezig. Uit bovenstaande blijkt dat hiermee voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld in Artikel 7.13 en 7.15 van het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ voor het toestaan van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen (sloop-bonus) aan Olieëindsestraat 3 en het gebruik van bijbehorende bouwwerken voor statische binnenopslag aan Olieëindsestraat 3a.

- 26 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

3.3.3

Gemeente Meierijstad

Structuurvisie Buitengebied Door de voormalige gemeente Schijndel is in juni 2021 de ‘Structuurvisie Buitengebied’ opgesteld. Belangrijkste doelstelling voor de structuurvisie is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast is de verbetering van de leefbaarheid een belangrijk nevendoel. Het toestaan van nieuwe economische dragers vormt de methode om deze verbeteringen te bereiken. De economische mogelijkheden in deze structuurvisie moeten ondernemers ‘verleiden’ om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. In hoofdstuk 4 van deze structuurvisie heeft de gemeente haar specifieke beleid voor bebouwingsconcentraties nader uitgewerkt. Eén van deze bebouwingsconcentraties betreft ‘Olieëindsestraat’, gelegen aan de westzijde van de kern Schijndel. Onderstaand wordt de opbouw van dit bebouwingscluster nader beschreven en wordt de door de voormalige gemeente Schijndel geformuleerde visie voor het cluster nader benoemd. Opbouw cluster Het bebouwingscluster Olieëindsestraat strekt zich uit tussen de N617 in het noorden en de verbinding naar Gemonde in het zuiden. Het gebied valt binnen het besloten kampen-broeklandschap (Landschapsontwikkelingsplan gemeente Schijndel). In de verkaveling is ten westen van de Olieëindsestraat een kamp te herkennen aan de verkaveling, de omringende sloot en enkele bomen.

De percelering aan de Olieëindsestraat is in de loop der tijd grootschaliger geworden. Het lint heeft een agrarisch karakter. De grote percelen bieden ruime doorzichten naar het open landschap. Hoewel het lint ruimtelijk los ligt van de kern Schijndel, bestaat er aan de oostzijde een zichtrelatie met de dorpsrand en de kerktoren van Schijndel. De Olieeindsestraat is een zeer open lint met dubbelzijdige bebouwing. Er zijn geen monumenten in het gebied aanwezig, wel zijn er twee waardevolle cultuurhistorische gebouwde objecten uit de periode 1850-1940. De weg wordt begeleid door populieren. In het noordelijke deel van het lint krijgt de beplantingsstructuur een meer besloten karakter. Tussen de bosschages door bestaat af en toe een zicht naar een open landschap. Hierdoor ontstaat een aangename afwisseling tussen een besloten en open landschap Visie In de visie is de Olieëindsestraat een open agrarisch lint, waar de percelen als afzonderlijke locaties in liggen. Belangrijk voor dit gebied is het behouden van het landelijke en ‘bedrijvige’ karakter in het gebied met groene percelen en sterke relaties met het omliggende meer open landschap (zichtlijnen). De uitstraling van het open landelijke gebied is een ruimtelijke kwaliteit voor het cluster. Het gebied is erbij gebaat om deze kwaliteit te behouden door doorzichten naar het achterliggende landschap te behouden.

Zodra opstallen van agrarische bedrijfsbebouwing het zicht domineren dienen deze landschappelijk ingepast te - 27 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

worden middels opgaand groen (streekeigen beplanting heeft de voorkeur). Bijzondere aandacht is nodig voor de grotere agrarische percelen in dit gebied. Daar waar bedrijfsbebouwing doorzichten blokkeert is het wenselijk deze opstallen te amoveren. Bij herbouw van eventuele bedrijfsgebouwen dient de gemeente met name in het zuidelijke deel van het gebied te sturen op een goede landschappelijke inpassing en de aanleg van laanbeplanting. In de visie is de Olieëindsestraat een multifunctioneel lint met veel mogelijkheden voor verschillende functies. Het oplossen van ruimtelijke knelpunten (vrijkomende agrarische bebouwing) zal de landschappelijke kwaliteiten van dit cluster verbeteren. Contracten waarmee sloop van stallen en investering in het landschap wordt gewaarborgd zal de uitstraling van het cluster ten goede komen. Er zijn veel nieuwe economische functies mogelijk in dit cluster, waarbij de voorwaarde geldt dat deze voornamelijk inpandig of op eigen erf plaatsvinden. Uiteraard blijft er ruimte voor de agrarische functies.

plangebied

Figuur 3.4: Bebouwingsconcentratie Olieëindsestraat (bron: Structuurvisie Buitengebied). - 28 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Doorwerking planvoornemen Het plangebied is gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’. De definitieve beëindiging van de voormalige agrarische bedrijfslocatie aan Olieeindsestraat 3 en de omzetting naar Wonen, inclusief de sloop van 210 m2 aan overtollige bebouwing, past binnen de visie voor de bebouwingsconcentratie ‘Olieëindsestraat’. De boerderij binnen het plangebied is in de Structuurvisie aangemerkt als één van de twee cultuurhistorisch waardevolle panden binnen het cluster, waarmee splitsing een passende ontwikkelrichting is. Het gebruik van één van de bestaande opstallen op het perceel voor een andere functie in de vorm van inpandige statische opslag sluit daarnaast tevens aan bij de visie voor deze bebouwingsconcentratie, zoals vastgelegd in de Structuurvisie Buitengebied. 3.3.4

Kansen voor Kwaliteit Gemeente Meierijstad is qua oppervlakte de op één na grootste gemeente van Noord-Brabant en bestaat uit 13 kernen en een groot buitengebied. Een buitengebied dat van oorsprong hoofdzakelijk een agrarische functie heeft. Veel agrarische bedrijven hebben zich verspreid in het buitengebied van Meierijstad gevestigd en ontwikkeld. In de afgelopen jaren zijn veel van deze agrarische bedrijven gestopt en ook de komende jaren zullen naar verwachting nog veel bedrijven gaan stoppen. Dit zorgt voor steeds meer vrijkomende agrarische bebouwing. Volgens een onderzoek van Wageningen Environmental Research (WENR) is Meierijstad in Brabant met afstand de nummer één als het gaat om het verwachte aantal vierkante meters vrijkomende agrarische bebouwing de komende 10 jaar. Leegstand van deze vrijkomende bebouwing kan grote gevolgen hebben voor de kwaliteit van het buitengebied, maar biedt ook kansen om het buitengebied leefbaar en vitaal te houden. In het rapport 'Kansen voor Kwaliteit' is gekomen tot een afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing, waarbij de (directe) omgeving leidend is, een verbetering van de kwaliteit vereist is en de direct omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken.

De gemeente Meierijstad staat open voor nieuwe initiatieven ('nodigt uit'), maar stelt tegelijk eisen aan (het behoud en de versterking van) de omgevingskwaliteit. Hierbij is de uitdaging om een goede balans te vinden tussen (duurzame) economische functies en een veilige en kwalitatieve leefomgeving. De gemeente wil hergebruik faciliteren, daar waar dit passend is, en sloop stimuleren. De aanpak sluit aan bij de ambitie zoals geformuleerd in de Mijlpalen van Meierijstad. Hierin is opgenomen dat gemeente Meierijstad een aantrekkelijke, duurzame en gezonde omgeving is om te wonen, te werken en te recreëren. Een ruimtelijke balans tussen wonen, werken en leven. De gemeente Meierijstad geeft behalve aan de agrarische sector als belangrijke economische drager, ruimte aan andere vormen van economie in het buitengebied, passend bij de aard, schaal en gewenste kwaliteit van het landelijk gebied.

- 29 -

Bestemmingsplan ‘Landelijk gebied, herziening Olieëindsestraat 3’

Gemeente Meierijstad

Voorliggende ontwikkeling sluit aan op bovengenoemde kaders uit het rapport ‘Kansen voor Kwaliteit. Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt een agrarische bedrijfsfunctie definitief beëindigd. Hierbij vindt tevens sloop van 210 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing plaats. Door de splitsing van een beeldbepalend pand in twee woonfuncties wordt het behoud van dit object zeker gesteld. Tot slot wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing van het initiatief, wat de kwaliteit van het buitengebied ten goede komt. 3.3.5