Bijlage 1. Toelichting OBP Sloef 15 Sint-Oedenrode

TOELICHTING

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’ Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Gemeente Meierijstad

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’ TOELICHTING Projectlocatie Adres: Postcode: Plaats:

Sloef 15 5492 TN Sint-Oedenrode

Gegevens adviesbureau Naam: Contactpersoon: Adres: Postcode: Plaats: Telefoon: e-mail:

Kastelijn Ruimtelijk Advies D.F.H. Kastelijn Bieslook 21 5491 KE Sint-Oedenrode 06 – 22786032 kastelijn@ruimtelijk-advies.nl

Naam document

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’.

IMRO Code

NL.IMRO.1948.BGO000BP0082023P

Versie

Ontwerp: 17 december 2023

Auteur

drs. D.F.H. Kastelijn

-2-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Inhoud 1.

INLEIDING

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Opzet van het plan Leeswijzer

5 5 5 7 7

2.

PLANBESCHRIJVING

8

2.1 2.2 2.3 2.4

Bestaande situatie Voorgenomen ontwikkeling Landschappelijke inpassing Omgevingsdialoog

8 11 14 14

3.

BELEIDSKADER

16

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 – Partiële herziening 2014 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4 3.3.2 Kansen voor Kwaliteit 3.3.3 Regeling kwaliteitsverbetering Landschap Meierijstad 3.3.4 Woonvisie Meierijstad 3.3.5 Actieplan woningbouw 2021

16 16 16 17 17 17 18 22 22 22 23 24 25

4.

RUIMTELIJKE EN MILIEUHYGIËNISCHE EFFECTEN

26

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

M.e.r.-beoordeling Archeologie en cultuurhistorie Flora en fauna Water Bodem Kabels en leidingen Bedrijven en milieuzonering Geur Gezondheid in relatie tot veehouderijen Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Verkeer en parkeren Spuitzones Hoogspanningslijnen

26 27 31 37 42 44 44 46 51 55 61 63 65 66 67

-3-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

5.

JURIDISCHE PLANOPZET

68

5.1 5.2 5.3

Plansystematiek Opbouw van de regels Bestemmingen

68 68 71

6.

HAALBAARHEID EN PROCEDURE

73

6.1 6.2 6.3

Economische haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Procedure

73 73 73

BIJLAGE 1: BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4: BIJLAGE 5: BIJLAGE 6: BIJLAGE 7: BIJLAGE 8: BIJLAGE 9: BIJLAGE 10: BIJLAGE 11:

VERSLAGEN OMGEVINGSDIALOOG VOORLOPIG ONTWERP RESTAURATIE BOERDERIJ - W. BEELEN ARCH. LANDSCHAPPELIJK INPASSINGSPLAN - H8 ONTWERP QUICKSCAN BOUWHIST. ONTWIKKELING SLOEF 15 - W. BEELEN ARCH. QUICKSCAN BOUWKUND. STAAT SLOEF 15 - V.D. HURK BOUWK. ADV. QUICKSCAN FLORA EN FAUNA - EXLAN B.V. AERIUS BEREKENING STIKSTOFDEPOSITIE AANLEGFASE AERIUS BEREKENING STIKSTOFDEPOSITIE GEBRUIKSFASE VERKENNEND BODEM- EN ASBESTONDERZOEK - MILIEUPARTNER B.V. GEURBEREKENING ACHTERGRONDBELASTING AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI - TRITIUM B.V.

-4-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Gemeente Meierijstad

Initiatiefnemers zijn eigenaar van het woonperceel Sloef 15 te Sint-Oedenrode. Op het perceel zijn een vrijstaande woning met bijgebouw én een cultuurhistorisch waardevolle boerderij aanwezig. Initiatiefnemers hebben het plan opgevat om in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij opnieuw een zelfstandige woning te vestigen. De boerderij betreft een hallehuisboerderij uit de 18 e eeuw, die sinds 1961 niet meer als woning in gebruik is. De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4’ van de gemeente Meierijstad en heeft hierin de enkelbestemming ‘Wonen’. Daar er in genoemd bestemmingsplan geen afwijkingsdan wel wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen die de vestiging van een zelfstandige woonfunctie in de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij mogelijk maken, is voor het initiatief een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Meierijstad heeft middels haar beoordeling van het initiatief op de intaketafel d.d. 23 maart 2023 kenbaar gemaakt onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de vestiging van een zelfstandige woonfunctie in de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied is gelegen binnen de gemeente Meierijstad, in het buitengebied van Sint-Oedenrode. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente SintOedenrode - sectie N - nummer 141 en heeft een oppervlakte van 9.981 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen de bestemmingsplannen ‘Buitengebied SintOedenrode, herziening 4’ (v.w.b. de regels) en ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ (v.w.b. de verbeelding). De cultuurhistorische waardevolle boerderij heeft in de huidige situatie reeds de enkelbestemming ‘Wonen’. De gronden ten oosten van de boerderij hebben de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’. Het op het perceel aanwezige bouwvlak is gelegen op de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij en de inmiddels gesloopte burgerwoning met tussenlid. Deze burgerwoning is in 2016 herbouwd buiten

-5-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

haar bestaande fundamenten, ca. 10 meter ten noorden van de oorspronkelijke situering. Naast bovengenoemde enkelbestemmingen zijn op het plangebied tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 1’ en ‘Waarde - Archeologie 3’ (ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’) gelegen. Binnen het bestemmingsvlak ‘Wonen’ zijn daarnaast de bouwaanduidingen ‘bijgebouwen’ en ‘bijgebouwen uitgesloten’ opgenomen. Tot slot zijn op de achterzijde van het plangebied, ter plaatse van de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’, de gebiedsaanduidingen ‘cultuurhistorisch waardevolle akker’, ‘leefgebied kwetsbare soorten’, ‘groenblauwe mantel’ en ‘beperkingen veehouderij’ van kracht. In figuur 1.2 is een uitsnede van de bestemmingsplankaart opgenomen met daarop het plangebied rood omkaderd weergegeven.

plangebied

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: www.kadastralekaart.com).

Figuur 1.2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’. -6-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Naast bovengenoemde bestemmingsplannen is op 27 januari 2021 tevens voor het gehele grondgebied van Meierijstad het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen - laaghangend fruit’ vastgesteld. Dit plan heeft tot doel om een aantal regelingen, die tot op heden in de drie voormalige gemeenten Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode een verschillende opzet kenden, gelijk te trekken voor de gemeente Meierijstad. Tot slot vigeert voor het gehele grondgebied van Meierijstad aanvullend nog het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren‘, waarin nadere voorwaarden m.b.t. de parkeernormen binnen Meierijstad zijn opgenomen.

1.4

Opzet van het plan Onderhavig bestemmingsplan bestaat uit drie delen: ▪ ▪ ▪

een verbeelding, waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven; regels, waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen, inclusief bijlagen; voorliggende toelichting, waarin de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord worden, inclusief bijlagen.

De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden de bestaande situatie van het plangebied en de planbeschrijving nader weergegeven. Het beleidskader dat van toepassing is op het plangebied en haar directe omgeving wordt in hoofdstuk 3 geschetst. Met name het beleid op provinciaal en gemeentelijk niveau komt aan de orde. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de betreffende milieuhygiënische en planologische aspecten van het initiatief aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de juridische opzet van het plan nader toegelicht. Hoofdstuk 6 tot slot bespreekt de haalbaarheid van het plan en de te doorlopen procedure.

-7-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

2.

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie

Gemeente Meierijstad

Het plangebied aan Sloef 15 is gelegen in het buitengebied, ten zuiden van de bebouwde kom van Sint-Oedenrode. De weg Sloef betreft de verbindingsweg tussen de Hoogstraat en Dommelrode (dorp). In de huidige situatie zijn binnen het plangebied een burgerwoning met bijgebouw én een cultuurhistorisch waardevolle boerderij aanwezig. De op het perceel aanwezige burgerwoning is in 2016 gebouwd. Het betreft de herbouw van de oorspronkelijke in 1960 op het perceel opgerichte woning, die met een tussenlid verbonden was met de boerderij. De oorspronkelijke woning én tussenlid zijn na herbouw van de woning gesloopt. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij is hiermee weer ‘los’ komen te staan van de burgerwoning en is hiermee in feite een bijgebouw bij de woning geworden. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie van het perceel Sloef 15 opgenomen.

Burgerwoning (herbouwd in 2016) Bijgebouw burgerwoning

Cultuurhistorisch waardevolle boerderij

Figuur 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (bron: www.kadastralekaart.com).

Cultuurhistorisch waardevolle boerderij Sloef 15 De op het perceel aanwezige cultuurhistorisch waardevolle boerderij betreft een hallehuisboerderij uit de 18e eeuw, die sinds 1961 niet meer als woning in gebruik is. De boerderij betreft het ouderlijk huis van initiatiefnemers. De boerderij aan Sloef 15 betreft één van de oudste nog bestaande boerderijen in Sint-8-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Oedenrode. De voorheen bij de boerderij Sloef 15 aanwezige schuur is (blijkens muurankers) gebouwd in 1766. De boerderij is van vóór 1766. Een exact jaartal is niet bekend. De boerderij is door de gemeente Meierijstad in haar Welstandsnota 2018 Meierijstad aangemerkt als beeldbepalend pand en is door de provincie Noord-Brabant opgenomen op haar MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) én haar cultuurhistorische waardenkaart. In figuur 2.2 zijn een viertal foto’s van de huidige situatie van de boerderij opgenomen.

Figuur 2.2: Foto’s gevelaanzichten huidige situatie boerderij Sloef 15.

In opdracht van initiatiefnemers is door bouwhistoricus en architect ir. W. Beelen een quickscan opgesteld waarin de bouwhistorische ontwikkeling en de cultuurhistorische waarden van de boerderij aan Sloef 15 nader in beeld zijn gebracht. Deze quickscan is als bijlage opgenomen aan voorliggende toelichting en geeft nader inzicht in de cultuurhistorische waarden van de boerderij. De boerderij aan Sloef 15 te Sint-Oedenrode is te karakteriseren als een hallehuisboerderij. De hoofdstructuur van de hallehuisboerderij is een driebeukige houtconstructie die in deze streek qua opzet vanaf de late middeleeuwen tot in de negentiende eeuw in stand is gebleven. Belangrijk kenmerk van dit type boerderijen is de draagconstructie. Het dak rustte niet op de muren maar op het gebint. Door de verbeterde verbindingen was men in staat een houtconstructie van een boerderij op stenen poeren te plaatsen, waardoor deze niet meer in de grond wegrotte en de levensduur van deze houtconstructies enorm werd verlengd. In de meeste hallehuizen werden de lemen wanden op den duur -9-

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

vervangen door bakstenen gevels. De toegangen van het woonhuis en de stal bevonden zich aanvankelijk in de kopgevels. In de halleshuisboerderdij was zowel het woonhuis als de stal, de deel en de tasruimte opgenomen. De boerderij aan Sloef 15 is deels op de slof gebouwd. Dit wil zeggen dat de fundering bestaat uit het metselen van een aantal aflopende lagen waarop de buitengevel is gebouwd. Een kenmerk hiervan is dat de boerderij niet daadwerkelijk in het lood staat. Het hallehuis aan Sloef 15 heeft vijf gebinten gehad. De huidige situatie toont echter veel wijzigingen, waarvan de bouwsporen herkenbaar zijn. De boerderij is aan de woonhuiszijde (kopgevel) vergroot met een halve travee. Deze vergroting dateert uit de tweede helft van de 19 e eeuw. Veel onderdelen in de herd zijn bij deze verbouwing aangepast. De deuren naar kelder, opkamer, geut en de buitendeur zijn uit de tweede helft van de 19 e eeuw. Ook heeft de boerderij aan de linkerzijde een aangebouwde kamer gehad. Deze aangebouwde kamer dateerde waarschijnlijk uit de 18e of 19e eeuw. Vervolgens is de boerderij in de 20e eeuw aan de rechterzijde verbreedt. Boven de vlechting van de kopgevels is een afnemende verhoging van het metselwerk zichtbaar. Hieruit kan worden afgeleid dat men het dak verhoogd heeft, maar ook dat de rechter buitengevel naar buiten verplaatst is.

Tot slot is in 1960 ten westen van de boerderij op circa 8 meter een nieuw woonhuis gebouwd, waarbij een corridor c.q. tussenlid is gerealiseerd dat dit woonhuis met de boerderij verbond. Hiertoe is in de rechterzijgevel van de boerderij een aansluiting op deze corridor gemaakt. Na de bouw van deze nieuwe woning in 1960, is de boerderij in 1961 definitief verlaten en niet meer als woning in gebruik geweest. In figuur 2.3 is een oude foto van de boerderij opgenomen met daarop de aangebouwde kamer nog zichtbaar, afkomstig uit het persoonlijk archief van initiatiefnemers.

Figuur 2.3: Foto boerderij Sloef 15 omstreeks 1950 (bron: archief eigenaren). - 10 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Bij de boerderij aan Sloef 15 zijn nog veel cultuurhistorisch waardevolle elementen bewaard gebleven zoals de eikenhouten kapconstructie, dak met wolfseinden, metselwerk met details uit verschillende periodes, gietijzeren stalramen (spinnenkoppen), hooiluik, korfboog (met opening voor deeldeuren), kelder met opkamer en de ‘herd’. De (bouwkundige) staat van de boerderij is de laatste 20 jaar echter fors achteruit gegaan. Er zijn gaten in het riet gevallen en door lekkage wordt de eikenhouten kapconstructie aangetast. De muren vertonen scheuren en het houtwerk van kozijnen, deuren etc. is grotendeels weggerot. In opdracht van initiatiefnemers is door J. van den Hurk Bouwkundig Advies en Restauratie een quickscan uitgevoerd naar de huidige bouwkundige staat van de boerderij anno 2022. Uit deze quickscan blijkt dat voor wat betreft het kunnen behouden van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij, er binnen afzienbare tijd ingrepen vereist zijn. Deze quickscan is als bijlage opgenomen aan voorliggende toelichting.

2.2

Voorgenomen ontwikkeling Initiatiefnemers hebben de wens om de boerderij aan Sloef 15 niet verloren te laten gaan. Gezien de steeds verder verslechterende (bouwkundige) staat van de boerderij zijn echter forse ingrepen vereist om de boerderij voor de toekomst te behouden. Initiatiefnemers hebben daarom het plan opgevat om aan de woonboerderij opnieuw een zelfstandige woonfunctie toe te kennen. Wanneer de boerderij opnieuw in gebruik genomen kan worden als zelfstandige woning, biedt dit de mogelijkheid om te investeren in het op een goede wijze restaureren van het pand. Het bestaande perceel aan Sloef 15 wordt hiermee in feite opgesplitst in twee zelfstandige woonpercelen met daarop beide een vrijstaande woning gesitueerd. Onderstaand is in figuur 2.3 een situatietekening van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen.

Figuur 2.3: Situatietekening voorgenomen ontwikkeling Sloef 15. - 11 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Het voorgenomen plan tot vestiging van een zelfstandige woning in de boerderij komt ten goede aan het behoud en herstel van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Het restauratieplan ziet in hoofdlijnen toe op de volgende ingrepen die strekken tot het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van de boerderij: ▪ ▪

▪ ▪

▪

▪

▪

▪

De hoofdvorm van de boerderij blijft behouden. Gekozen wordt voor het terugbrengen van de noordgevel van de boerderij in haar oorspronkelijke opzet. Bij het verlaten van de boerderij omstreeks 1960 zijn in de noordgevel de drie oorspronkelijke raamkozijnen verwijderd. In twee van de oorspronkelijke gevelopeningen zijn betonnen stalramen geplaatst. De derde oorspronkelijke gevelopening is dichtgemetseld. Daarnaast is uiterst rechts in de noordgevel een derde betonnen stalraam geplaatst, waarvoor een nieuwe opening gecreëerd is. Gekozen wordt om deze ingrepen ongedaan te maken en het beeld terug te brengen naar de situatie van vóór 1960. Ter plaatse van de oostgevel wordt gekozen om de resterende aanzet van het tussenlid c.q. de corridor, die omstreeks 1960 is gerealiseerd om de boerderij te verbinden met nieuwe woonhuis, te verwijderen. Daarnaast wordt gekozen om het linker gedeelte van de oostgevel terug te brengen in haar oorspronkelijke opzet. Bij het verlaten van de boerderij omstreeks 1960 zijn ter plaatse de drie oorspronkelijke raamkozijnen verwijderd. In deze gevelopeningen zijn betonnen stalramen teruggeplaatst. Gekozen wordt om deze ingrepen ongedaan te maken en de het beeld terug te brengen naar de situatie van vóór 1960. De zuidgevel blijft in haar huidige opzet behouden. Aan deze gevel hebben door de tijd heen niet tot nauwelijks ingrepen plaats gevonden.

Gekozen wordt de deeldeuren te herstellen en een vast raam te plaatsen in deze gevelopening. Waardevolle elementen zoals het hooiluik, de stalramen, de korfboog en het metselwerk met ophoging van de vlechting blijven behouden. Voor de westgevel geldt dat omstreeks 1960 de voorheen gerealiseerde aangebouwde kamer, gesitueerd aan de rechter zijde, is gesloopt. Dit als gevolg van schade aan de fundering door de wortelgroei van de twee dichtbij de boerderij staande kastanjebomen. De gevel is hier toentertijd ter plaatse provisorisch terug liggend ingevuld. Gekozen wordt om deze provisorische invulling te verwijderen en hier, mede vanuit het oogpunt van het correct kunnen herstellen van de noordgevel, een kleine afhang terug te brengen. In deze afhang is een raamkozijn voorzien dat aansluit bij de functie van de achterliggende ruimte, namelijk het woongedeelte van de boerderij. Het overige gedeelte van de westgevel blijft in haar huidige opzet behouden. Aan dit gedeelte hebben geen recente ingrepen plaats gevonden. Gekozen wordt om in de gevelopening van de dubbele poort een vast raam te plaatsen. In het interieur wordt gekozen om de waardevolle eikenhouten kapconstructie, de ´herd´ en de opkamer met kelder te behouden. - 12 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Het voorlopig ontwerp voor de restauratie en de vestiging van een woning in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij is ingediend en voorgelegd aan de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad d.d. 22 december 2022. De commissie heeft geoordeeld dat het plan ten goede komt aan het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden. Het voorlopig ontwerp van de boerderij is als bijlage 2 opgenomen aan voorliggende toelichting. In figuur 2.4 en figuur 2.5 zijn enkele uitsneden van dit voorlopig ontwerp opgenomen met daarop de huidige en beoogde gevelaanzichten van de boerderij weergegeven.

Figuur 2.4: Schetsontwerp beoogd eindbeeld noord- en oostgevel (bron: W. Beelen architect).

Figuur 2.5: Schetsontwerp beoogd eindbeeld zuid- en westgevel (bron: W. Beelen architect).

- 13 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

2.3

Gemeente Meierijstad

Landschappelijke inpassing Bij de voorgenomen ontwikkeling dient voldaan te worden aan de vereisten van de versterking van de landschappelijke kwaliteit (tegenprestatie) ex artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In haar regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode’ geeft de gemeente Meierijstad nadere invulling aan de inspanningen die voor niet-planmatige ontwikkelingen (afzonderlijke initiatieven in het buitengebied) van toepassing zijn. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de volgende drie categorieën: a. categorie 1: b. categorie 2:

c. categorie 3:

geen inspanning; een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd landschapsplan en borging van uitvoering en beheer; toepassing van de forfaitaire methode, waarbij uitgegaan wordt van 20 % van de grondwaardevermeerdering in primair agrarisch gebied en 25% in agrarisch gebied met waarden.

De vestiging van een woning in een cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt zowel op basis van het gemeentelijk beleid als op basis van het regionaal afsprakenkader aangemerkt als een categorie 1 ontwikkeling. Vanuit de Interim omgevingsverordening geldt echter voor iedere ontwikkeling in het Landelijk gebied een basisinspanning tot landschappelijk inpassing. Voor onderhavig initiatief is daarmee een landschappelijk inpassings- c.q. erfinrichtingsplan vereist. Door initiatiefnemers is aan H8 Ontwerp opdracht verstrekt voor het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting. Middels uitvoering van dit plan wordt voldaan aan de vereisten uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode van de gemeente Meierijstad. In de planregels is in artikel 3.4.4 een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing te borgen. Daarnaast is in de tussen initiatiefnemer en de gemeente Meierijstad te sluiten anterieure overeenkomst de verplichting tot de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing verzekerd.

2.4

Omgevingsdialoog In het kader van de omgevingsdialoog behorende bij voorliggende herziening van het bestemmingsplan is door initiatiefnemers overleg gevoerd met de omwonenden van de locatie Sloef 15 te Sint-Oedenrode. De omwonenden zijn hiertoe uitgenodigd voor een bijeenkomst op juli 2023. De bijeenkomst vond plaats bij initiatiefnemers, op Sloef 15 te Sint-Oedenrode. Nagenoeg alle direct omwonenden waren op de bijeenkomst aanwezig. Enkel de eigenaar van het perceel - 14 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Sloef 19 waren niet in de gelegenheid om bij de bijeenkomst aanwezig te zijn. Met deze eigenaar heeft aanvullend op 24 oktober 2023 individueel overleg plaats gevonden. De beoogde ontwikkeling is hiermee besproken met de eigenaren van de volgende percelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Sloef 11 Sloef 19 Sloef 8-8a Sloef 12-12a Sloef 16

De omwonenden hebben bij de omgevingsdialoog de mogelijkheid gekregen hun vragen en opmerkingen te plaatsen bij de voorgenomen ontwikkeling. Van zowel de bijeenkomst als het individuele overleg met de eigenaar van Sloef 19 is een verslag opgesteld. Dit verslag is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

- 15 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

3.

Gemeente Meierijstad

Beleidskader

De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, als gemeentelijk niveau. Het gaat hier om een kleinschalige wijziging. Het plan wordt dan ook primair getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. De belangrijkste bevindingen uit dit beleid worden hieronder beschreven en aangegeven wordt hoe de ontwikkeling van het plangebied past binnen de bestaande regelgeving.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Indien nationale belangen met het oog op een goede ruimtelijke ordening dat vergen, kan de minister regels stellen aan de inhoud van bestemmingsplannen. Dit heeft de minister, in de vorm van een algemene maatregel van bestuur, gedaan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op 30 december 2011 is dit besluit in werking getreden. De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Bij onderhavig initiatief is geen sprake van een ontwikkeling van Nationaal belang waarvoor in het Barro regels gesteld worden. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig initiatief. 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd.

De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen (Bro, artikel 3.1.d). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van ruimte in stedelijke gebieden. Tot 1 juli 2017 dienden overheden nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren met drie voorgeschreven, opeenvolgende trappen (de treden van de ladder). Omdat de ladder als te ingewikkeld werd ervaren en voor veel onderzoekslasten zorgde, is de regeling per 1 juli 2017 gewijzigd. In de nieuwe regeling is de tekst teruggebracht tot de essentie: de drie treden worden losgelaten en vervangen door de volgende tekst (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening): - 16 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Onderhavig initiatief betreft het vestigen van een woonfunctie binnen een bestaande cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) heeft uitgewezen dat de toevoeging van 11 woningen niet wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, echter de toevoeging van 12 woningen wel (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS: 2015:953). Bij voorliggend plan wordt per saldo 1 woning toegevoegd, waarmee geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant op 14 december 2018 de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciaal bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de Omgevingsvisie Noord-Brabant is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. De Omgevingsvisie kent dan ook één basisopgave: ‘’werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’’. De provincie heeft dit beleid in concrete regels vormgegeven in de Interim omgevingsverordening. 3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 – Partiële herziening 2014 Op 19 maart 2014 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld.

Met deze structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid - 17 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten die de Wet ruimtelijke ordening biedt inzet. De Interim omgevingsverordening is één van deze uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit de SVRO in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Voor het onderhavige plan is met name de verordening van belang omdat deze gedetailleerde regels bevat waaraan getoetst dient te worden. 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Vooruitlopend op de Omgevingswet heeft de provincie Noord-Brabant als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels uit de verschillende verordeningen zijn samengevoegd. Deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is op 25 oktober 2019 vastgesteld. De meest recent geconsolideerde versie dateert van 21 maart 2023. De Interim omgevingsverordening is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen.

De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid.

plangebied

Figuur 3.1: Uitsnede integrale plankaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

- 18 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Voor elke ontwikkeling geldt dat niet alleen onderbouwd moet worden hoe het plan bijdraagt aan de zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, maar dat zelfs elke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Ongeacht de ontwikkeling, dient in ieder geval zorgvuldig ruimtegebruik als uitgangspunt te worden gehanteerd én het bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. In figuur 3.1 is een uitsnede weergegeven van de integrale plankaart van de Interim omgevingsverordening met daarop het plangebied weergegeven. Landelijk gebied Uit figuur 3.1 blijkt dat het plangebied is gelegen binnen het Landelijk gebied en meer specifiek het Gemengd landelijk gebied. In artikel 3.68 en artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening heeft de provincie Noord-Brabant de kaders vastgelegd voor Wonen in Landelijk gebied. Primair geldt (artikel 3.68) dat enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Nieuwvestiging van woningen is hiermee in eerste instantie niet toegestaan.

In artikel 3.69 heeft de provincie echter voor een aantal veel voorkomende ontwikkelingen regels opgenomen die afwijking mogelijk maken van het uitgangspunt dat alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Het gaat om: ▪ ▪ ▪ ▪

vervangende bouw binnen het bouwperceel als overtollige bebouwing wordt gesloopt en de bestaande woning feitelijk en juridisch wordt opgeheven; het inpandig splitsen van een beeldbepalende woonboerderij; de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; bestemmingswijziging van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning.

Bij voorliggend initiatief is sprake van de vestiging van een woonfunctie in een cultuurhistorisch waardevolle boerderij. De mogelijkheid voor het toevoegen van een woning in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is ingegeven vanuit het belang van het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het gaat hierbij om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing die door Rijk, provincie of gemeenten is aangewezen en die als zodanig is beschermd. In een voorkomend geval kan de cultuurhistorische waarde ook worden aangetoond met een deskundigenrapport, te beoordelen door een provinciale deskundige. Het gebouw wordt gelet op de in zo'n rapport aangetoonde cultuurhistorische waarden vervolgens ook door de gemeente als zodanig aangewezen en beschermd. Vanuit de provincie zijn de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen beschreven op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie (informatielaag: overige cultuurhistorische informatie).

- 19 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Onderstaand wordt getoetst of voor onderhavig initiatief tot vestiging van een woonfunctie in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij aan de gestelde voorwaarden uit artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening wordt voldaan. Art. 3.69 Wonen in landelijk gebied In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing . Voorliggend initiatief ziet toe op de vestiging van één woonfunctie in de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij aan Sloef 15 te Sint-Oedenrode. De boerderij aan Sloef 15 betreft een hallehuisboerderij uit de 18e eeuw, die sinds 1961 niet meer als woning in gebruik is. De boerderij is door de provincie Noord-Brabant opgenomen op haar MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) én haar Cultuurhistorische waardenkaart (CHW). De boerderij is op de CHW-kaart aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object (overige bouwkunst). In hoofdstuk 4.2 van voorliggende toelichting is een uitsnede van de CHW-kaart opgenomen. De boerderij aan Sloef 15 is door de gemeente Meierijstad in haar Welstandsnota 2018 Meierijstad aangemerkt als beeldbepalend pand. In figuur 4.3 is een uitsnede opgenomen van de kaart behorende bij de Welstandsnota 2018 Meijerijstad.

Bij het opstellen van de Welstandsnota in 2018 was er nog geen sprake van een duidelijk onderscheid tussen cultuurhistorisch waardevolle panden en beeldbepalend panden, zoals dat nu op basis van de Interim Omgevingsverordening van kracht is. De boerderij aan Sloef 15 betreft zoals gezegd een hallehuisboerderij uit de 18e eeuw. De boerderij is één van de oudste nog bestaande boerderijen in Sint-Oedenrode en dateert van vóór 1766. In opdracht van initiatiefnemers is door bouwhistoricus en architect ir. W. Beelen een quickscan opgesteld waarin de bouwhistorische ontwikkeling en de cultuurhistorische waarden van de boerderij aan Sloef 15 nader in beeld zijn gebracht. Deze quickscan is als bijlage opgenomen aan voorliggende toelichting en geeft nader inzicht in de cultuurhistorische waarden van de boerderij. De quickscan is voorgelegd aan de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. De commissie heeft geoordeeld dat de boerderij aan Sloef 15 is aan te merken als een cultuurhistorisch waardevol pand. Hiermee is nieuwvestiging van een woning in de boerderij ook vanuit de Interim Omgevingsverordening voorstelbaar. Voorliggende toelichting bij het bestemmingsplan verschaft inzicht in de cultuurhistorische waarde van de bebouwing en beschrijft hoe de vestiging van een woonfunctie in de boerderij bijdraagt aan het behoud en herstel van de - 20 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

aanwezige waarden. In de hoofdstukken 2.2 en 4.2, alsmede in de als bijlage 2 en bijlage 3 opgenomen quickscans ‘bouwhistorische ontwikkeling boerderij Sloef 15’ en ‘bouwkundige staat boerderij Sloef 15’, is de cultuurhistorische waarde van het pand nader in beeld gebracht. Vervolgens is in hoofdstuk 2.2 het restauratieplan voor de boerderij op hoofdlijnen nader uitgewerkt. Het voorlopig ontwerp van de restauratie van de boerderij is als bijlage 1 opgenomen aan voorliggende toelichting. Dit ontwerpplan is ingediend en voorgelegd aan de gecombineerde welstands- en monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. De commissie heeft geoordeeld dat het plan ten goede komt aan het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden. Ter borging en instandhouding van de cultuurhistorische waarden van de boerderij, is in voorliggend bestemmingsplan een specifieke bouwaanduiding ‘cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ opgenomen, waarbij regels zijn gesteld aan behoud en herstel van de boerderij. Daarnaast is in de planregels in artikel 3.4.5 een voorlopige verplichting opgenomen, waarmee ingebruikname van de boerderij als woning pas is toegestaan nadat de restauratie is uitgevoerd en de boerderij duurzaam wordt beheerd en in stand wordt gehouden. Bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen wordt er finaal getoetst op de cultuurhistorische waarden en het in stand houden hiervan. Art.

3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Tot slot is in Interim omgevingsverordening in artikel 3.9 vastgelegd dat wanneer een bestemmingsplan een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, deze ruimtelijke ontwikkeling gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Op basis hiervan dient bij de toevoeging van een woning te worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing. De vestiging van een woning in een cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt zowel op basis van het gemeentelijk beleid als op basis van het regionaal afsprakenkader aangemerkt als een categorie 1 ontwikkeling. Vanuit de Interim omgevingsverordening geldt echter voor iedere ontwikkeling in het Landelijk gebied een basisinspanning tot landschappelijk inpassing. Voor onderhavig initiatief is daarmee een landschappelijk inpassings- c.q. erfinrichtingsplan vereist. Door initiatiefnemers is opdracht verstrekt voor het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan voor het plangebied. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage toegevoegd aan voorliggende toelichting.

Middels uitvoering van dit plan wordt voldaan aan de vereisten uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering landschap Sint- 21 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Oedenrode van de gemeente Meierijstad. In de planregels is in artikel 3.4.4 een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing te borgen. Daarnaast is in de tussen initiatiefnemer en de gemeente Meierijstad te sluiten anterieure overeenkomst de verplichting tot de aanleg, het beheer en de instandhouding van de landschappelijke inpassing verzekerd. Overige aanduidingen Daarnaast blijkt uit figuur 3.1 dat het plangebied gelegen is binnen het ‘stalderingsgebied’. Binnen het stalderingsgebied heeft de provincie Noord-Brabant strengere regels opgesteld voor de vestiging van of de omschakeling naar een hokdierhouderij. Voor onderhavig initiatief is echter geen sprake van de vestiging van of omschakeling naar een hokdierhouderij, waarmee deze aanduiding niet van invloed is op de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie De voorgenomen vestiging van een woonfunctie in de bestaande cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij binnen het plangebied past binnen de door de provincie Noord-Brabant vastgestelde beleidskaders, waaronder de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Er zijn vanuit provinciaal beleid geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4 Het plangebied is (v.w.b. de regels) gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4. Het bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4 is op 29 maart 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van Sint-Oedenrode. Het bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4 biedt geen mogelijkheid om het voorgenomen initiatief aan Sloef 15 mogelijk te maken. Gekozen wordt dan ook om de ontwikkeling mogelijk te maken middels een partiële herziening van het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. 3.3.2

Kansen voor Kwaliteit Gemeente Meierijstad is qua oppervlakte de op één na grootste gemeente van Noord-Brabant en bestaat uit 13 kernen en een groot buitengebied. Een buitengebied dat van oorsprong hoofdzakelijk een agrarische functie heeft. Veel agrarische bedrijven hebben zich verspreid in het buitengebied van Meierijstad gevestigd en ontwikkeld. In de afgelopen jaren zijn veel van deze agrarische bedrijven gestopt en ook de komende jaren zullen naar verwachting nog veel bedrijven gaan stoppen. Dit zorgt voor steeds meer vrijkomende agrarische bebouwing. Volgens een onderzoek van Wageningen Environmental Research (WENR) is Meierijstad in Brabant met afstand de nummer één als het gaat om - 22 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

het verwachte aantal vierkante meters vrijkomende agrarische bebouwing de komende 10 jaar. Leegstand van deze vrijkomende bebouwing kan grote gevolgen hebben voor de kwaliteit van het buitengebied, maar biedt ook kansen om het buitengebied leefbaar en vitaal te houden. In het rapport 'Kansen voor Kwaliteit' is gekomen tot een afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing, waarbij de (directe) omgeving leidend is, een verbetering van de kwaliteit vereist is en de direct omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken. De gemeente Meierijstad staat open voor nieuwe initiatieven ('nodigt uit'), maar stelt tegelijk eisen aan (het behoud en de versterking van) de omgevingskwaliteit. Hierbij is de uitdaging om een goede balans te vinden tussen (duurzame) economische functies en een veilige en kwalitatieve leefomgeving. De gemeente wil hergebruik faciliteren, daar waar dit passend is, en sloop stimuleren. De aanpak sluit aan bij de ambitie zoals geformuleerd in de Mijlpalen van Meierijstad. Hierin is opgenomen dat gemeente Meierijstad een aantrekkelijke, duurzame en gezonde omgeving is om te wonen, te werken en te recreëren. Een ruimtelijke balans tussen wonen, werken en leven.

De gemeente Meierijstad geeft behalve aan de agrarische sector als belangrijke economische drager, ruimte aan andere vormen van economie in het buitengebied, passend bij de aard, schaal en gewenste kwaliteit van het landelijk gebied. Voorliggende ontwikkeling sluit aan op bovengenoemde kaders uit het rapport ‘Kansen voor Kwaliteit’. De vestiging van een woonfunctie in de leegstaande cultuurhistorisch waardevolle boerderij aan Sloef 15 leidt tot een verbetering van de omgevingskwaliteit. Het plan strekt tot het behoud en herstel van cultuurhistorische waarden. Bij de ontwikkeling zijn omwonenden in kennis gesteld van het voorgenomen plan middels een omgevingsdialoog en hebben zij hun bedenkingen kenbaar kunnen maken. 3.3.3

Regeling kwaliteitsverbetering Landschap Meierijstad De Gemeente Meierijstad is bezig met het opstellen van de rapportage 'Richtlijnen landschappelijke inpassing en regeling kwaliteitsverbetering Landschap Meierijstad'. De kaders uit deze rapportage zullen de afzonderlijke regelingen voor kwaliteitsverbetering van de voormalige gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel gaan vervangen. De gemeente Meierijstad vindt het belangrijk dat een initiatief bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Daarmee wordt voortgeborduurd op het beleid van de provincie Noord-Brabant, die een belangrijke rol speelt bij de (her)ontwikkeling van het Brabantse buitengebied. Een belangrijk regelinstrument hiervoor is de interim omgevingsverordening. Tegelijkertijd heeft de gemeente Meierijstad recent het afwegingskader ‘Kansen voor Kwaliteit’ opgesteld om invulling te kunnen geven aan specifiek de binnen de gemeente vrijvallende Agrarische bebouwing (VAB). Nadere uitwerking van deze rapportage dient nog plaats te vinden

- 23 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Bij voorliggend initiatief wordt, zoals nader uitgewerkt in hoofdstuk 2.3 van voorliggende toelichting, aangesloten bij de richtlijnen voor landschappelijk inpassing en de door de gemeente Meierijstad gehanteerde systematiek uit de Regeling Kwaliteitsverbetering Landschap Meierijstad. 3.3.4 Woonvisie Meierijstad Door de gemeente Meierijstad is een Woonvisie opgesteld (vastgesteld op 5-72018). Met deze visie wordt meer houvast geboden voor het analyseren van knelpunten en het benutten van mogelijkheden op de woningmarkt. Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. De vergrijzing en de gezinsverdunning en de inclusieve samenleving (waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt) vragen hierbij om aandacht. De gemeente streeft naar een duurzaam en zorgvuldig gebruik van de ruimte en van bestaand vastgoed. Een woonbeleid wat toekomstbestendig is en haar basis vindt in de woningbehoefte van de woningzoekenden. De gemeente richt de aandacht op vier thema’s en de realisatiekracht van deze visie: 1.

de dynamiek van de woningmarkt: een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en het aanbod (bestaand en nieuw) in relatie tot de behoefte op de langere termijn onder wisselende omstandigheden; 2. wonen, welzijn en zorg: de samenhang tussen demografische ontwikkelingen (de vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens), de transitie in het sociale domein gericht op een inclusieve samenleving waar iedereen meedoet en de invloed daarvan op de leefomgeving; 3. duurzaamheid: aandacht voor de energetische uitdagingen en het zo optimaal mogelijk gebruik maken van bestaande infrastructuur en vastgoed; 4. leefbaarheid: een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woonkwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en eigenheid van wijken en kleine kernen recht doet. De gemeente Meierijstad geeft prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. De gemeente werkt aanvullend op deze woonvisie aan een transformatievisie. Daarin worden potentiele inbreidings-en transformatielocaties in kaart gebracht en wordt een afwegingskader opgenomen.

- 24 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Doorwerking voorgenomen ontwikkeling plangebied Onderhavig plan voorziet in het mogelijk maken van de vestiging van een woonfunctie in een bestaande leegstaande cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Hiermee wordt één wooneenheid toegevoegd binnen reeds bestaande bebouwing. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. Bij de ontwikkeling zal daarnaast zo goed als mogelijk tegemoet gekomen worden aan de energetische uitdagingen op gebied van duurzaamheid en energie. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de Woonvisie Meierijstad. 3.3.5 Actieplan woningbouw 2021 In 2021 heeft de gemeenteraad van Meierijstad het actieplan woningbouw 2021 vastgesteld. Dit actieplan geeft aan hoe Meierijstad om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor haar gemeente en hoe zij dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie. In grote lijnen gelden de uitgangspunten en doelstellingen uit de in 2018 geformuleerde woonvisie Meierijstad nog steeds. Er is na 2018 echter ook een aantal zaken veranderd en daarom heeft de gemeente besloten om in het actieplan woningbouw 2021 op een aantal punten voorstellen om wijzigingen in de woonvisie aan te brengen. Deze wijzigingen vormen als het ware een addendum op de woonvisie Meierijstad 2018.

Doorwerking voorgenomen ontwikkeling planlocatie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij het door de gemeente Meierijstad opgestelde actieplan. De toevoeging van één extra woning binnen bestaand vastgoed past binnen doelstelling van het realiseren van 5.750 extra woningen tot 2035, die de gemeente Meierijstad in haar actieplan heeft vastgelegd. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de door de gemeente Meierijstad vastgestelde beleidskaders voor ontwikkelingen in het buitengebied.

- 25 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

4.

Gemeente Meierijstad

Ruimtelijke en milieuhygiënische effecten

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het verplicht om inzicht te bieden in de relevante ruimtelijke en milieuhygiënische aspecten van het project. Aangetoond dient te worden dat de realisatie van het project er niet toe leidt dat andere functies in de omgeving worden beperkt in hun mogelijkheden en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.1

M.e.r.-beoordeling Een milieueffectrapportage (m.e.r.) brengt de milieugevolgen van een plan in beeld voordat er een besluit over wordt genomen. In een milieueffectrapport worden de gevolgen voor het milieu beschreven. Zo kan de overheid die het besluit neemt de milieugevolgen bij haar afwegingen betrekken. Het doel van m.e.r. is om het milieu een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over plannen en projecten. In een m.e.r.-beoordeling kijkt het bevoegd gezag of een project mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieu-effectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kader stellend is voor projecten met grote milieugevolgen een plan-m.e.r. op te stellen. Onderdeel D van de bijlage in het Besluit m.e.r. geeft de omvang van dergelijke projecten. De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de in onderdeel D 11.2 kolom 1 opgenomen activiteit: ‘aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Wanneer de ontwikkeling voldoet aan kolom 2 (de drempel), dan is er sprake van een m.e.r.-plicht. Dit is het geval als de activiteit betrekking heeft op: 1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3°.

een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De beoogde toevoeging van één woning betreft een activiteit die onder de drempelwaarden ligt zoals opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. onder categorie 11.2. Sinds de aanpassing van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 geldt echter de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. Op basis van jurisprudentie wordt de toevoeging van één woning niet gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Omdat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is het Besluit milieueffectrapportage dan ook niet van toepassing en is daarmee een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling niet benodigd voor onderhavig initiatief.

- 26 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Conclusie Er zijn hiermee vanuit het aspect M.e.r.-beoordeling geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie Archeologie Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet bundelt bestaande weten regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. In een bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. In het vigerende bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied een tweetal archeologische dubbelbestemmingen van kracht, zoals blijkt uit figuur 1.2 van voorliggende toelichting. Op de te restaureren boerderij is de dubbelbestemming ´Waarde - Archeologie 3’ gelegen. Ter plaatse van de omliggende gronden c.q. tuin geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 1’. De op de boerderij gelegen dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ schrijft voor dat voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m2 én dieper dan 30 cm er een rapport moet worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag verstoord worden voldoende zijn vastgesteld. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt de boerderij niet vergroot. Bij de restauratie wordt de bestaande voetprint van de boerderij gerespecteerd.

Er vindt hiermee geen uitbreiding van de oppervlakte van bebouwing plaats, waarmee bij de ontwikkeling de oppervlaktegrens van 50 m2 voor nader archeologisch onderzoek niet wordt overschreden. Het aspect archeologie vormt hiermee geen belemmering voor de planontwikkeling, echter dit betekent niet dat er geen archeologisch onderzoek nodig is. Vanwege de hoge ouderdom van de boerderij is het aannemelijk dat archeologische resten aanwezig zijn onder het vloerniveau. Door de gemeente Meierijstad is daarom geadviseerd de graafwerkzaamheden ín de boerderij, zoals het ontgraven van de vloeren en het vervangen van de poeren, archeologisch te laten begeleiden. Hiervoor dient op voorhand een Programma van Eisen te worden opgesteld. In de planregels van voorliggend bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die het uitvoeren van graafwerkzaamheden in de boerderij onder archeologische begeleiding verplicht stelt. Conclusie Er zijn hiermee vanuit het aspect archeologie geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. - 27 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Cultuurhistorie Volgens de Erfgoedwet dient bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden te worden met het aanwezige culturele erfgoed. Samen met de nieuwe Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal.

Figuur 4.1: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart 2016 (bron: Provincie Noord-Brabant).

Het plangebied is getoetst aan de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. Het plangebied is niet gelegen binnen een cultuurhistorisch vlak. De boerderij aan Sloef 15 is door de provincie Noord-Brabant echter wel aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object (overige bouwkunst). In figuur 4.1 is een uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart opgenomen, met daarop de boerderij aan Sloef 15 weergegeven. Daarnaast is de boerderij door de provincie opgenomen op haar MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project). Figuur 4.2 geeft een uitsnede van het rapport zoals beschikbaar voor de boerderij aan Sloef 15 met MIP-code HT101-001427. De weg Sloef is daarnaast aangemerkt als een historisch geografische lijn met redelijk hoge waarde. Tot slot is op het perceel van oudsher ten oosten van de boerderij een ‘dreef’ aanwezig, die de Sloef verbond met de Houtsestraat. Deze (voormalige) dreef is aangemerkt als een historisch geografische lijn van hoge waarde.

- 28 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Figuur 4.2: Uitsnede rapport MIP-object: HT101-001427 (bron: Provincie Noord-Brabant).

De boerderij aan Sloef 15 is door de gemeente Meierijstad in haar Welstandsnota 2018 Meierijstad aangemerkt als beeldbepalend pand. In figuur 4.3 is een uitsnede opgenomen van de kaart behorende bij de Welstandsnota 2018 Meijerijstad. Bij het opstellen van de Welstandsnota in 2018 was er nog geen sprake van een duidelijk onderscheid tussen cultuurhistorisch waardevolle panden en beeldbepalend panden, zoals dat nu op basis van de Interim Omgevingsverordening van kracht is. De boerderij aan Sloef 15 betreft zoals gezegd een hallehuisboerderij uit de 18e eeuw. De boerderij is één van de oudste nog bestaande boerderijen in Sint-Oedenrode en dateert van vóór 1766. In opdracht van initiatiefnemers is door bouwhistoricus en architect ir. W. Beelen een quickscan opgesteld waarin de bouwhistorische ontwikkeling en de cultuurhistorische waarden van de boerderij aan Sloef 15 nader in beeld zijn gebracht. Deze quickscan is als bijlage opgenomen aan voorliggende toelichting en geeft nader inzicht in de cultuurhistorische waarden van de boerderij. De quickscan is voorgelegd aan de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. De commissie heeft geoordeeld dat de boerderij aan Sloef 15 is aan te merken als een cultuurhistorisch waardevol pand. Hiermee is nieuwvestiging van een woning in de boerderij ook vanuit de Interim Omgevingsverordening voorstelbaar.

Daarnaast is op basis van het gemeentelijk Erfgoedplan Sint-Oedenrode op de locatie Sloef 15 de aanduiding ‘oud erf’ en op de boerderij de aanduiding ´mip en beeldbepalend object´ gelegen. De weg Sloef en de dreef zijn aangemerkt als ´oude weg´ en de laanbeplanting langs beide wegen is aangemerkt als historische beplanting in de vorm van ‘laanbeplanting en bomenrijen’. Figuur 4.4 geeft een uitsnede van de erfgoedkaart behorende bij het Erfgoedplan Sint-Oedenrode.

- 29 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Boerderij Sloef 15

Figuur 4.3: Uitsnede Welstandkaart 2018 Meierijstad (bron: Gemeente Meierijstad).

Boerderij Sloef 15

Figuur 4.4: Uitsnede kaart Erfgoedplan Sint-Oedenrode (bron: Gemeente Meierijstad).

Het voorlopig ontwerp voor de restauratie van de boerderij is ingediend en voorgelegd aan de Monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. In hoofdstuk 2.2 van voorliggende toelichting is het restauratieplan voor de boerderij op hoofdlijnen nader toegelicht. Het voorlopig ontwerp is als bijlage 2 opgenomen aan voorliggende toelichting. De Monumentencommissie heeft geoordeeld dat het plan ten goede komt aan het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van het pand en heeft het plan akkoord bevonden.

- 30 -

Bestemmingsplan ´Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Sloef 15’

Gemeente Meierijstad

Ter borging en instandhouding van de cultuurhistorische waarden van de boerderij, is in voorliggend bestemmingsplan een specifieke bouwaanduiding ‘cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ opgenomen, waarbij regels zijn gesteld aan behoud en herstel van de boerderij. Daarnaast is in de planregels een voorlopige verplichting opgenomen waarmee ingebruikname van de boerderij als woning pas is toegestaan nadat de restauratie is uitgevoerd en de boerderij duurzaam wordt beheerd en in stand wordt gehouden. Bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen wordt er finaal getoetst op de cultuurhistorische waarden en het in stand houden hiervan. Conclusie Er zijn hiermee geen belemmeringen vanuit het aspect cultuurhistorie voor voorliggend initiatief.

4.3

Flora en fauna In Nederland zijn flora en fauna beschermd via gebiedsbescherming en via soortenbescherming. Vanaf 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming ingegaan. Deze wet vervangt drie wetten, namelijk de Natuurbeschermingswet 1998, Boswet en de Flora- en faunawet. Er treden verschuivingen op in de tabellen voor soortenbescherming. Sommige soorten worden beter beschermd, sommige soorten komen in een lager beschermingsregime of worden nieuw toegevoegd. De algemene zorgplicht blijft daarbij bestaan voor alle inheemse flora en fauna. Soortenbescherming In zijn algemeenheid is bij ruimtelijke ingrepen sprake van directe, indirecte, tijdelijke en permanente effecten. Onder directe effecten worden effecten verstaan waarmee planten en dieren rechtstreeks te maken krijgen als gevolg van de nieuwbouw van de woning. Verlies van habitat en kwaliteit zijn directe effecten en bovendien permanent. Indirecte effecten betreffen onder andere verstoring, waarbij de aanwezigheid van mensen, licht en geluid een rol speelt. Verstoring tijdens de bouwwerkzaamheden zijn tijdelijk, maar verstoringen kunnen ook een permanent karakter hebben. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling vindt géén sloop van bebouwing plaats. De boerderij zal echter wel op ingrijpende wijze worden gerestaureerd.