Bijlage 1. Toelichting Hoogstraat 64 Sint-Oedenrode

Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5712 GJ Asten

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED SINT-OEDENRODE, HERZIENING HOOGSTRAAT 64

T: 0493 – 47 17 77

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

TOELICHTING ONTWERP IMRO-IDN: NL.IMRO.1948.BGO000BP0082022P-ON02

Crijns Rentmeesters bv 8 december 2023

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan

Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64

IMRO-IDN

NL.IMRO.1948.BGO000BP0082022P-ON02

Ingediend

21 december 2021

Versie ontwerp

12 december 2023

Opgesteld door

Bianca Göertz

Tweede contactpersoon

Mat Crijns

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

2

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ______________________________________________________ 6 1.1

Aanleiding __________________________________________________________ 6

1.2

Ligging _____________________________________________________________ 6

1.3

Begrenzing __________________________________________________________ 7

1.4

Geldend bestemmingsplan _____________________________________________ 8

2. HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE SITUATIE _______________________________ 9 2.1

Huidige situatie ______________________________________________________ 9

2.1.1

Bebouwing _______________________________________________________________ 9

2.1.2

Vergunning _____________________________________________________________ 11

2.2

Cultuurhistorische waarden langgevelboerderij __________________________ 12

2.3

Toekomstige situatie _________________________________________________ 14

2.3.1

Ruimtelijke aspecten ______________________________________________________ 14

2.3.2

Behoud cultuurhistorische waarden ___________________________________________ 15

2.3.3

Bedrijfsbebouwing ________________________________________________________ 16

2.3.4

Ontsluiting en Parkeren ____________________________________________________ 18

2.3.5

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 18

2.3.6

Beoogde planologische situatie ______________________________________________ 22

2.3.7

Conclusie _______________________________________________________________ 23

3. BELEIDSKADER ________________________________________________ 24 3.1

Rijksbeleid _________________________________________________________ 24

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie __________________________________________________ 24

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking _____________________________________________ 24

3.2 3.2.1

3.3 3.3.1

Provinciaal beleid ___________________________________________________ 25 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant __________________________________ 25

Gemeentelijk beleid __________________________________________________ 29 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint Oedenrode’ ________________________________ 29

4. MILIEU-PLANOLOGISCHE ASPECTEN ______________________________ 32 4.1

Bodem_____________________________________________________________ 32

4.1.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 32

4.1.2

Toets __________________________________________________________________ 32

4.2

Waterhuishouding ___________________________________________________ 33

4.2.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 33

4.2.2

Toets __________________________________________________________________ 35

4.3

Cultuurhistorie ______________________________________________________ 36

4.3.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 36

4.3.2

Toets __________________________________________________________________ 36

4.4 4.4.1

Archeologie ________________________________________________________ 37 Beleidskader ____________________________________________________________ 37

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

4.4.2

4.5

Toets __________________________________________________________________ 38

Natuur _____________________________________________________________ 39

4.5.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 39

4.5.2

Toets __________________________________________________________________ 39

4.6

Wegverkeerslawaai __________________________________________________ 41

4.6.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 41

4.6.2

Toets __________________________________________________________________ 41

4.7

Geur_______________________________________________________________ 43

4.7.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 43

4.7.2

Toets __________________________________________________________________ 44

4.8

Gezondheid ________________________________________________________ 49

4.8.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 49

4.8.2

Toets __________________________________________________________________ 50

4.9

Bedrijven en milieuzonering___________________________________________ 53

4.9.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 53

4.9.2

Toets __________________________________________________________________ 54

4.10

Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 56

4.10.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 56

4.10.2

Toets __________________________________________________________________ 56

4.11

Externe veiligheid ___________________________________________________ 58

4.11.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 58

4.11.2

Toets __________________________________________________________________ 59

4.12

Mer-beoordeling_____________________________________________________ 61

4.12.1

Inleiding ________________________________________________________________ 61

4.12.2

Beleidskader ____________________________________________________________ 61

4.12.3

Toets __________________________________________________________________ 62

5. UITVOERBAARHEID _____________________________________________ 63 5.1

Economische uitvoerbaarheid _________________________________________ 63

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ______________________________________ 63

6. OVERLEG INSPRAAK ZIENSWIJZEN EN PROCEDURE _________________ 64 6.1

Overleg ____________________________________________________________ 64

6.2

Inspraak ___________________________________________________________ 64

6.3

Zienswijzen_________________________________________________________ 64

6.4

Procedure __________________________________________________________ 64

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Bijlagen: 1. Cultuurhistorisch onderzoek 2. Akoestisch onderzoek 3. Bodemonderzoek 4. Flora en fauna onderzoek 5. Stikstofonderzoek 6. Omgevingsdialoog 7. Bronnenbestand

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De initiatiefnemers zijn eigenaar van de locatie Hoogstraat 64 te Sint Oedenrode, hierna het plangebied genoemd. De initiatiefnemers zijn voornemens de veehouderij op de locatie te saneren en de grondgebonden agrarische activiteiten voort te zetten met als neventak statische opslag. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt daarbij gesplitst in twee woningen waarvan één woning wordt afgesplitst en een reguliere woonbestemming verkrijgt. De bedrijfsgebouwen met een omvang van circa 1.000 m³ die in gebruik zijn geweest voor de veehouderij worden gesloopt als kwaliteitswinst voor het landschap. Het gehele plangebied wordt landschappelijk ingepast. Een omzetting van de bedrijfswoning in twee woningen door middel van boerderijsplitsing, is te verantwoorden vanuit de cultuurhistorisch waarde van de langgevelboerderij en het duurzame behoud van deze boerderij. Het plangebied is in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode herziening 2’ van de (voormalige) gemeente Sint-Oedenrode bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ met een bouwvlak, voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’, de functieaanduidingen ‘Intensieve veehouderij’ en ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – veehouderij’ en de gebiedsaanduiding ‘overige zone – cultuurhistorisch waardevol gebied’.

Binnen de geldende bestemmingsplanregels is de beoogde herontwikkeling niet rechtstreeks mogelijk. Op grond van het provinciale en gemeentelijke beleid kan een bestemmingsplan voorzien in een omzetting van een veehouderij in een grondgebonden agrarisch bedrijf met als neventak statische opslag. Het beleid voorziet tevens in de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, waaronder binnen karakteristieke boerderijen zoals de boerderij binnen het plangebied. Voorwaarde hierbij is dat deze splitsing in het belang van het behoud van de boerderij is. Met de ontwikkeling kan de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij duurzaam behouden blijven, wordt een veehouderij gesaneerd en wordt aan de locatie in samenhang hiermee een passende herbestemming gegeven. De landschappelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt door de sloop van de stallen in gebruik voor de veehouderij en de aanleg van nieuwe landschappelijke beplanting. Het woon- en leefklimaat zal verbeteren als gevolg van de intrekking van de milieuvergunning voor het houden van dieren. In deze toelichting is aangetoond dat het plan past binnen het beleidskader en dat met deze herbestemming sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Deze plantoelichting dient als motivering bij de te volgen procedure en vormt samen met de planregels en de planverbeelding het bestemmingsplan ‘Hoogstraat 64, Sint Oedenrode’

1.2 Ligging Het plangebied is gelegen ten zuidwesten van de kern Sint-Oedenrode in het buitengebied van de gemeente Meierijstad. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Plangebied

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied in de omgeving

1.3 Begrenzing Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als: gemeente Sint Oedenrode, sectie N, nummer 707 en nummer 692. Het plangebied heeft een oppervlakte van 11.843 m². Navolgende figuur geeft een uitsnede van de kadastrale kaart weer voor het plangebied.

Figuur 2: Kadastrale kaart van het plangebied en omgeving

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

1.4 Geldend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode’ van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld d.d. 15 maart 2012. Op 29 september 2016 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ vastgesteld voor het plangebied. Het plangebied is in dit bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch met waarden –Landschapswaarden’ met bouwvlak, voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’, de functieaanduidingen ‘intensieve veehouderij’ en ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – veehouderij’ en de gebiedsaanduiding ‘overige zone – cultuurhistorisch waardevol gebied’. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ voor het plangebied weer.

Plangebied

Figuur 3. Geldend bestemmingsplan plangebied en omgeving

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

2. HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE SITUATIE 2.1 Huidige situatie 2.1.1

Bebouwing

De locatie Hoogstraat 64 is altijd in gebruik geweest als een agrarisch bedrijf met een rundveehouderij, een varkenshouderij en een akkerbouwtak. De rundveeactiviteiten zijn circa 15 jaar geleden gestaakt. De rundveestallen worden gebruikt voor berging en opslag. In totaal zijn er zes bedrijfsgebouwen met een totale oppervlakte van circa 3.350 m² op de locatie aanwezig, bestaande uit twee stallen voor berging en opslag onder andere voor de akkerbouwactiviteiten, drie stallen voor de varkenshouderij en een loods in gebruik als garage en voor de stalling van machines ten behoeve van de akkerbouw en als bijgebouw bij de woning als garage voor de auto, gereedschapsruimte en dergelijke. De bedrijfswoning is gevestigd in een cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Het stalgedeelte van deze langgevelboerderij is eveneens in gebruik geweest voor de varkenshouderij. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de huidige situatie weer.

Figuur 4: Luchtfoto van het plangebied in de huidige situatie

De langgevelboerderij ‘Sint Oda Hoeve’ bestaat uit een woongedeelte en een stalgedeelte. De boerderij is cultuurhistorisch waardevol. Het stalgedeelte van deze boerderij is in het verleden in gebruik geweest voor de varkenshouderij. Het stalgedeelte heeft daarmee na bedrijfsbeëindiging geen pas-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

sende functie meer wat op termijn kan leiden tot een verwaarlozing van het onderhoud. Een duurzaam behoud van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij in de toekomst is dan ook niet gegarandeerd. Hierna zijn foto’s als impressie van de bebouwing op de locatie opgenomen.

Figuur 5: Cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij aan de Hoogstraat 64

Figuur 6: Landbouwloods met op de achtergrond de stallen

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 7: Deel stallen op het perceel aan de Hoogstraat 64

Figuur 8: Deel voormalige rundveestallen thans in gebruik voor opslag en berging onder andere voor de akkerbouw

2.1.2

Vergunning

Op de locatie is een vergunning Wet milieubeheer geldend voor het houden van 289 zeugen, 1.020 biggen en 1.572 vleesvarkens. Hierna is deze vergunning weergegeven.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 9: Omgevingsvergunning voor het houden van dieren binnen het plangebied (bron: Web-bvb)

2.2 Cultuurhistorische waarden langgevelboerderij Op 11 juli 2017 heeft het college van Meierijstad de langgevelboerderij aan Hoogstraat 64, conform artikel 3 van de Erfgoedverordening Sint -Oedenrode 2012 op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. De aanwijzing is gebaseerd op de redengevende omschrijving door Stichting Advisering Monumenten & Ruimtelijke Kwaliteit Brabant. De redengevende omschrijving Hoogstraat 64 is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De boerderij Hoogstraat 64 betreft een boerderij uit 1934 genaamd ‘St. Oda Hoeve’. De boerderij is ontworpen door architect August van Bruegel uit Sint Oedenrode. De boerderij is van het langgeveltype en is gebouwd vanuit een rechthoekige plattegrond onder een mansardedak met wolfseinden. De boerderij bevindt zich met de nokas evenwijdig aan de weg. Het woonhuis bevindt zich aan de rechterzijde, het bedrijfsgedeelte aan de linkerzijde. De gevels zijn opgetrokken uit baksteen en gemetseld in Vlaams verband met een knipvoeg. De kap is bedekt met rode Tuiles du Nord. Door de nok van het dak steken twee gemetselde schoorstenen’. De conclusies voor wat betreft de waardering van de boerderij zijn hierna ingevoegd.

Cultuurhistorische waarden De voormalige boerderij is cultuurhistorisch van belang als uitdrukking van de sociaaleconomische en agrarische ontwikkeling van het gehucht Vernhout in het buitengebied van Sint Oedenrode in de jaren ’30 van de 20e eeuw. Het object is tevens van belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van langgevelboerderijen. Architectuur- en kunsthistorische waarden Het gebouw is van architectuurhistorische betekenis als voorbeeld van een langgevelboerderij uit 1934 in een traditionalistische bouwtrant. Voorts is het object van waarde als representatief gebouw uit het oeuvre van architect August van Breugel. Situationele en ensemblewaarden. Het object is van stedenbouwkundige betekenis als onderdeel van de historische bebouwing van de Hoogstraat en het gehucht Vernhout in het buitengebied van Sint Oedenrode. Het object is

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

vanwege de ligging aan de Hoogstraat van beeldbepalende betekenis voor het aanzien van zijn omgeving. Gaafheid en herkenbaarheid Het object is van belang vanwege de hoge mate van gaafheid, zowel op hoofdvorm als op detailniveau. De oorspronkelijke functie is goed herkenbaar en afleesbaar gebleven. Zeldzaamheid Vanwege de architectuurhistorische waarden in combinatie met de gaafheid en de situering is er sprake van zeldzaamheid op lokaal niveau. De boerderij is in zeer goede oorspronkelijke staat. Navolgende figuren geven een beeld van de voorgevel van de boerderij in de oorspronkelijke situatie.

Figuur 10: Blauwdruk voorgevel boerderij

Figuur 11: Blauwdruk achtergevel boerderij

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 12: Plattegrond

2.3 Toekomstige situatie 2.3.1

Ruimtelijke aspecten

Dit bestemmingsplan maakt de sanering van de veehouderijtak en een boerderijsplitsing op de locatie Hoogstraat 64 te Sint-Oedenrode mogelijk. De agrarische bedrijfsbestemming met de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ wordt herbestemd naar een grondgebonden agrarische bestemming, zijnde een akkerbouwbedrijf. De voormalige veehouderijstallen worden gesloopt. Tevens wordt opslag als nevenfunctie bij dit akkerbouwbedrijf mogelijk gemaakt. De bedrijfsbebouwing nabij de woning wordt voorzien van zonnepanelen. De bedrijfswoning blijft deels als zodanig behouden en wordt voor wat betreft het stalgedeelte omgezet in een reguliere woonbestemming. Hiervoor wordt de cultuurhistorisch waardevolle boerderij gesplitst in twee woningen. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Met de sanering van de varkenshouderij verbetert de milieukwaliteit voor het plangebied en de directe omgeving. De sloop van de stallen brengt tevens een verbetering van de landschappelijke kwaliteit met zich mee. Beoogd wordt binnen het plangebied een ontwikkeling door te voeren bestaande uit twee planologisch te onderscheiden maatregelen, die tegelijk plaatsvinden. Eén deel bestaat uit de sanering van de veehouderij en daarmee samenhangend de omschakeling naar een akkerbouwbedrijf met statische opslag als nevenactiviteit.

Deze ontwikkeling is onder voorwaarden mogelijk op basis van wijzigingsbevoegdheid 4.7.6 ‘Wijzigen ten behoeve van het verwijderen van de aanduiding 'intensieve veehouderij' zoals beschreven in bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’. Het andere deel van de ontwikkeling zal plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheid artikel 4.7.21 ‘Wijzigen naar wonen ten behoeve van boerderijsplitsing’. Hierbij wordt de boerderij (en bijbehorende

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

tuinen) gesplitst in twee woningen. De bestaande woning wordt bedrijfswoning voor het akkerbouwbedrijf. In het stalgedeelte van de boerderij (zuidwestelijke deel) wordt een reguliere burgerwoning binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd. De langgevelboerderij zal daarmee deels worden bestemd als ‘Wonen’ en deels een agrarische bedrijfswoning blijven.

2.3.2

Behoud cultuurhistorische waarden

De boerderij kent een inhoud van 2.100 m³ en bestaat constructief uit ‘drie delen’. Het oostelijke gedeelte van het pand is in gebruik als bedrijfswoning. In het westelijke gedeelte van het pand wordt een woning gerealiseerd. Dit betekent dat er tussen de twee woningen een aanzienlijke ruimte van circa 700 m³ resteert in de middenruimte van de boerderij. De initiatiefnemer gaat deze ruimte gebruiken als trainingsruimte/cursusruimte (onderwijsdoeleinden) op de begane grond en voor Bed & Breakfast appartementen op de 1e verdieping, bestaande uit maximaal vier bedden in twee slaapkamers. Het boerderijpand heeft een zeer groot bouwvolume en biedt de ruimte voor deze activiteiten. Met deze invulling kan het volledige pand benut blijven en kan geborgd worden dat waarden van de boerderij in stand kunnen blijven. Er is geen sprake van een constructieve wijzigingen aan of binnen het pand. Het pand wordt volledig hergebruikt. De hoofdstructuur, maat en schaal zijn de meest herkenbare karakteristieken van de boerderij. Ook met deze herbestemming blijft de functionele herkenning van het woon- en bedrijfsgedeelte van de boerderij behouden. Met het herbestemmen van het bedrijfsgedeelte als woonruimte blijven de gevelelementen ondergeschikt aan die van het woongedeelte.

Bij hergebruik van de boerderij als woning worden de historische onderdelen die van invloed zijn op de uiterlijke verschijningsvorm van de boerderij gerespecteerd. Dit betreft de dakvlakken, bestaand metsel- en pleisterwerk, kozijnen, deuren, ramen, luiken, balkankers etc. Navolgende tekeningen geven een beeld van invulling van het pand na splitsing van het pand.

Figuur 13: Hergebruik van het pand na splitsing, begane grond, Architect Frans van der Eerden

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 14: Hergebruik van het pand na splitsing, verdieping, Architect Frans van der Eerden

Behoud van de boerderij in huidige aard en verschijningsvorm is als bouwregel verankerd in de regels van dit bestemmingsplan. Verzekerd is dat met gebruik van de langgevelboerderij geen (ver)bouw werkzaamheden plaats vinden die zorgen voor de aantasting van cultuurhistorische waarden van het pand.

2.3.3

Bedrijfsbebouwing

Binnen het plangebied wordt in samenhang met deze ontwikkeling circa 1.230 m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt. Navolgende figuur betreft een weergave van de te slopen bebouwing. Sloop van deze bebouwing is als voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 15: Te slopen bebouwing binnen het plangebied

Ten behoeve van het akkerbouwbedrijf met als neventak statische opslag blijft een totale omvang aan bebouwing van 1.900 m² behouden voor de akkerbouwactiviteiten en statische opslag. De landbouwloods blijft tevens in gebruik als bijgebouw bij deze woning voor privégebruik. De loods die het dichtst bij de woning aan Hoogstraat 64 gelegen is, wordt niet gebruikt voor akkerbouwactiviteiten, maar slechts voor opslag en als multifunctionele ruimte zoals kantine. Ook vindt binnen deze loods stalling plaats van het niet-zware bedrijfsmaterieel als een aanhanger, heftruck, opslag van bedrijfsmiddelen als onderdelen en dergelijke. Deze loods wordt vanaf de achterzijde bereikt voor de bedrijfsvoering. De inrit bij de bedrijfswoning is slechts voor autoverkeer van- en naar de bedrijfswoning en niet naar de loods. Deze loods is voorzien van een aanduiding voor begrenzing van de

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 2, zodat geborgd is dat er binnen de woning aan Hoogstraat 64 een acceptabel woon- en leefklimaat geborgd blijft.

2.3.4

Ontsluiting en Parkeren

Het huidige erf en de bedrijfswoning zijn met twee opritten ontsloten op de Hoogstraat. Tevens is er een aparte ontsluiting aan de oostzijde aanwezig voor de ontsluiting van de bedrijfsgebouwen op het achtererf. Deze aparte ontsluiting is benodigd om met zware landbouwmachines op het achtererf te kunnen komen. De bestaande ontsluiting langs de bedrijfswoning is hiervoor te smal. De zware tractoren met machines rijden dan ook op minder dan één meter vanaf de oude boerderij. Dit leidt tot trillingsschade aan de cultuurhistorisch waardevolle boerderij en geluidsoverlast binnen het pand. Ook in de nieuwe situatie blijven de beide ontsluitingen daarom gehandhaafd. De nieuwe woning wordt aan de westzijde ontsloten via een bestaande oprit. In samenhang met de boerderijsplitsing en de nevenfuncties binnen de boerderij wordt het veehouderijbedrijf gesaneerd. De toevoeging van de woning, de beoogde Bed and Breakfast en de beoogde trainingsruimte heeft een toename van personenvervoer over de Hoogstraat tot gevolg. Echter, als gevolg van de sanering van de veehouderij, zal er sprake zijn van per saldo een afname van verkeersbewegingen van (zwaardere) voertuigen. De beoogde herontwikkeling heeft dan ook geen negatief effect op de verkeersbewegingen ter plaatse. Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein.

Bij de beoogde extra woning worden minimaal twee parkeerplaatsen (exclusief garage) op eigen terrein gerealiseerd. In de regels van dit bestemmingsplan is middels een voorwaardelijke verplichting zeker gesteld dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Ten behoeve van de beoogde Bed & Breakfast activiteiten en trainingsruimte worden in totaal 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De trainingsruimte zal naar verwachting maximaal twee keer per week gebruikt worden voor maximaal 10 personen.

2.3.5

Landschappelijke inpassing

2.3.5.1 Landschappelijke visie De gemeente Meierijstad de landschapsanalyse Meierijstad vastgesteld. Het doel van deze analyse is het vastleggen van de huidige kenmerken, kwaliteiten en gevoeligheden. Om daarna deze analyse te kunnen gebruiken in de afweging welke ontwikkelingen waar en onder welke voorwaarden mogelijk zijn. Het plangebied is gelegen binnen een oude ontginning. Het landschap van de oude zandontginningen is een halfopen, kleinschalig landschap met een onregelmatig, organisch gevormd wegen- en verkavelingspatroon. Er is een grote diversiteit aan landschapselementen zoals lanen, houtwallen, bomenrijen, solitaire bomen, droge en natte boscomplexen en kleinere hakboutbosjes. Door deze landschapselementen zijn ook de open ruimten gevarieerd in omvang en vorm. Er komen besloten landschapsdelen zoals boscomplexen voor alsook open gebieden bijvoorbeeld bolle akkers en graslanden. Grote structuren en scherpe begrenzingen ontbreken. Wel zijn er lokale verschillen in openheid, hoeveelheid aanwezige bebouwing of bosschages, verkaveling en grondgebruik. De overgangen zijn

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

echter frequent en subtiel. In dit deelgebied vertonen wegen een redelijk tot sterk bochtig patroon met relatief veel zijvertakkingen. Onder de oude ontginningen vallen de akkers van voor 1850, te onderscheiden de grote open (krans)akkers en de kampen. De open akkers zijn vaak erg groot en waren verdeeld in meerdere strookvormige percelen, die vaak andere eigenaren hadden. De percelen waren onderling niet of amper door heggen of struiken gescheiden. Het terrein lag, door jarenlange bemesting, meestal hoog ten opzichte van de omgeving, maar naar de rand toe werd deze hoogte langzaam minder. Hierdoor ontstaat een bolle vorm, derhalve heel vaak bolle akkers worden genoemd. De kampen hebben overwegend een besloten karakter. Ze worden omgeven door akkerwallen of steilranden. Een wal werd aangelegd om de akkers af te schermen van de heidevelden (gemeynt), waarop het vee vaak loslopend kon weiden, maar ook ter bescherming tegen zandverstuivingen. Door regelmatig onderhoud en bijplanten van struiken kon het zand tegengehouden worden waarbij die wal soms enkele meters hoog werd. Op andere plaatsen is de oorspronkelijke akkerwal verworden tot een steilrand. Dit is gebeurd door het jarenlang ophogen van de akker met plaggenbemesting helemaal tot de rand toe.

Zowel de akkerwallen als steilranden waren aanvankelijk begroeid met ondoordringbare vlechtheggen, maar deze zijn later vervangen door begroeiing in de vorm van eiken hakhout. Binnen de oude ontgingen zijn de navolgende kwaliteiten aanwezig: - Het oude agrarisch kampenlandschap met oude graslanden kent een kleinschalig afwisselend beeld met een kamerstructuur; - De onregelmatige blokvormige percelen worden vaak omsloten door hagen en heggen en kunnen in gebruik zijn als zowel grasland als bouwland; - De ondergrond van dit landschap is licht golvend van karakter en bestaat uit zandgronden met een humusrijk dek waarbij de grondwaterstand relatief diep ligt. - Als dit (door mensen) opgebrachte dek dikker is dan 50 centimeter spreken we van hoge enkeerdgronden. Als deze hun authentieke vorm nog hebben zijn deze te herkennen als relatief hoger gelegen akkers, die vrij van bebouwing en beplanting zijn; - De eenmansessen met een enkele boerderij aan de rand zijn kleinschaliger dan de dorpsessen met daaromheen een kransakkerdorp. Een nog in het huidige landschap herkenbare kransakker is ‘Zondveld’; - Gave essen zijn duidelijk te herkennen als open akker omgeven door juist een beslotenere rand van erven, bebouwing en erfbeplantingen.

- In de oude ontginningen is het wegenpatroon kronkelig en loopt om de oude essen heen; - Enkele wegen zijn beplant met eik, beuk; - Karakteristiek zijn de kavelgrensbeplantingen van houtsingels en wallen en de vele diverse erfbeplantingen, met esdoorn, beuken en haagbeukenhagen; - Verschillende oude veldwegen zijn nog van zand en zijn al dan niet begeleid door bomen; - De oude bouwlanden en oude boerderijen staan op de hogere plekken in het landschap, vaak in de buurt of aan de rand van beken en in de nabijheid van voormalige woeste gronden als heide, velden en broeklanden; - De verkaveling is kleinschalig en onregelmatig organisch gegroeid; - Met verspreide bebouwing aan transparante linten dan wel in clusters (boerderijzwermen) verspreid in het landschap;

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

-

Half open tot besloten van karakter door opgaande kleine landschapselementen (coulisselandschap); - Vanaf de bebouwingslinten op de randen van beekdalen is tussen de bebouwing en de erfbeplanting door het beekdal zichtbaar; - Vanuit dit kleinschalige landschap zijn verrassende subtiele doorkijkjes op de nabije kernen, waarvan de kerktoren dan boven de beplanting uit steekt; - Zachte overgangen binnen dit oude kampenlandschap en naar de beekdalen toe; - Duidelijk contrast met de jonge ontginningen die veel opener van karakter zijn, grootschaliger en met rechte lijnen in plaats van kromme gebogen lijnen; De oude ontginningen worden gedifferentieerd gebruikt door zowel agrariërs met weilanden en akkers, als burgers met woningen en bedrijven. Door het kleinschalige afwisselende karakter is het ook aantrekkelijk voor recreatief medegebruik. Dit zeer afwisselende landschap met haar vele gradiënten is waardevol voor mens en dier. Het landschap heeft een divers aanblik door de onregelmatige verkavelingspatronen, het open en besloten beeld, de kronkelige wegen en de oudere bebouwing, afgewisseld met nieuwere bebouwing en het zeer oude organisch gegroeide landschap is rijk aan relicten en verhalen. Deze gebieden zijn cultuur(historisch) van aard en uiterlijk met een goede mix van groene en rode elementen en structuren.

Door de vele opgaande groene beplantingsstructuren is het een aangenaam verrassend landschap. 2.3.5.2 Huidige landschappelijke inpassing De langgevelboerderij binnen het plangebied is cultuurhistorisch waardevol en gelegen op korte afstand van de weg. De voortuin is ingericht als siertuin met karakteristieke erfbeplanting in de vorm van struiken, hagen en bomen. Dit is weergeven in navolgende figuur.

Figuur 16: Beeld landschappelijke inpassing voorzijde perceel (Bron: Google Maps)

2.3.5.3 Landschappelijke inpassing binnen het plangebied Met realisatie van de landschappelijke inpassing dient zorgvuldig te worden aangesloten bij de structuur in een ouder ontginning. De huidige landschappelijke inpassing aan de voorzijde blijft met de

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

herontwikkeling behouden. Daarnaast wordt in samenhang met de bestemmingsplanwijziging een extra landschappelijke inpassing aangelegd. Op een afstand van 50 centimeter tot de erfgrens wordt de bestaande beplanting versterkt door de aanplant van bomenrijen met in totaal 38 landschapsbomen. Aan de westzijde worden de bestaande gebouwen afgeschermd door een struweelhaag aan de voorzijde overgaand in een laagblijvende beukenhaag. De stallen worden aan de oostzijde eveneens voorzien van een beukenhaag. Navolgende figuur geeft een schets van de beoogde situatie na herontwikkeling weer.

Figuur 17: Landschappelijke inpassing binnen het plangebied

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

De struweelhaag aan de westzijde bestaat uit Inlandse Vogelkers, Hazelaar, Gelderse roos, Kardinaalsmuts, Vuilboom en sering. De laagblijvende hagen bestaan uit beuk of haagbeuk. In navolgende tabel zijn de verschillende nieuw aan te leggen landschapselementen beschreven en is de soortensamenstelling benoemd. Landschapselementen

Lengte/aantallen

Soorten

Landschapsbomen in rij

38 stuks, onderlinge

Sortiment van appel, peer, noot, pruim, kers, eik berk en/of beuk

afstand tenminste 6 meter Struweelhaag

288 m2

Inlandse Vogelkers (20%), Hazelaar (10%), Gelderse Roos (20%), Kardinaalsmuts (20%), Vuilboom (20%), Sering (10%)

Knip- en scheerhaag

150 meter, aanplant

Beuk, Haagbeuk

4 stuks per m² Figuur 18: landschapselementen binnen het plangebied

2.3.6

Beoogde planologische situatie

Binnen het plangebied wordt een gedeelte van de woonboerderij herbestemd naar een woonbestemming en deels blijft de bestemming Agrarisch met waarden- Landschapswaarden behouden met een daarop een bedrijfswoning in de langgevelboerderij en een bouwvlak voor een grondgebonden agrarisch bedrijf. Het bouwvlak wordt fors verkleind. Bj de woonbestemming blijft een bijgebouw met een omvang van 365 m² behouden. De twee schuren aan de voorzijde, achter de woonboerderij worden voorzien van een zonnepanelen. Het resterende deel van het plangebied krijgt de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden. Navolgende figuur geeft de planologische situatie na herontwikkeling weer.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Figuur 19: Verbeelding Hoogstraat 64 te Sint Oedenrode

2.3.7

Conclusie

Met deze planontwikkeling blijft de cultuurhistorisch waardevolle boerderij binnen het plangebied op een duurzame wijze behouden en wordt de landschappelijke kwaliteit van het gebied versterkt door de sloop van de stallen. De resterende gebouwen krijgen een passende functie en worden landschappelijk ingepast. Het woon- en leefklimaat in de omgeving verbetert als gevolg van de sanering van de varkenshouderij.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

3.1.1.1 Beleidskader Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s; Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.1.2 Toets Deze herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Wel worden er op de locatie functies gecombineerd en wordt een kenmerkende en gebiedseigen boerderij behouden. Het plan wordt op decentraal niveau getoetst. Deze decentralisering past binnen de doelstellingen zoals opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Beleidskader Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder duurzame verstelijking op te nemen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

3.1.2.2 Toets In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ en de hierop gebaseerde jurisprudentie (201402621/1/R1) is af te leiden dat bij het toevoegen van één woning door splitsing van een boerderij geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat daarmee een toets aan de ladder duurzame verstelijking niet noodzakelijk is. Een deel van de bedrijfsactiviteiten, de varkenshouderij wordt gesaneerd. De overige bestaande bedrijfsactiviteiten worden begrensd door verkleining van het bouwvlak.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.1.1 Beleidskader De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Er zijn alleen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte Noord-Brabant. 3.2.1.2

Toets

Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Het plangebied is aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ en heeft de aanduiding ‘Gemengd landelijk gebied’. Het plangebied is ook aangeduid als gelegen in een stalderingsgebied. Navolgende figuur geeft de ligging van het plangebied in de Interim omgevingsverordening weer. Het plangebied is hierop aangeduid.

Plangebied

Figuur 20: Aanduiding plangebied op kaart 6: Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Met de sloop van alle stallen in gebruik voor de varkenshouderij binnen het plangebied en het hergebruik van een gedeelte van de boerderij als burgerwoning, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Het bestaande bouwvlak wordt in de breedte bijna gehalveerd. Het nieuwe bouwvlak ligt rondom de te behouden bebouwing. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant de regeling Kwaliteitsverbetering landschap.

Een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied dient gepaard te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Wanneer uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag ten koste van het buitengebied onontkoombaar is, die uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied. De ‘Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groen-koppeling’ van de provincie Noord-Brabant is een handreiking om invulling te geven aan dit principe. In de handreiking wordt een basisinspanning van 20% van de waardevermeerdering van de grond redelijk geacht. De gemeente Meierijstad hanteert hiervoor eigen normbedragen. Voor het plangebied is de regeling ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Sint-Oedenrode 2016’ van toepassing.

Een gedeelte van het agrarisch bouwvlak wordt herbestemd naar een woonbestemming, waarbij het nieuw toe te voegen bestemmingsvlak ‘Wonen’ wordt begrensd op 1.500 m². Het vestigen van een extra wooneenheid in een monumentale/cultuurhistorisch waardevolle boerderij betreft een ontwikkeling waarvoor geen tegenprestatie is vereist anders dan zekerstelling dat de boerderij voor de toekomst duurzaam in stand wordt gehouden. Ook de omzetting van een veehouderij naar een grondgebonden agrarisch bedrijf betreft een categorie 2 ontwikkeling waarvoor geen tegenprestatie is vereist. Het plangebied is reeds voor een deel landschappelijk ingepast. Binnen het plangebied vindt een kwaliteitsverbetering plaats door een verdere landschappelijke inpassing en door de sloop van stallen. In paragraaf 2.3.4 is de landschappelijke inpassing inzichtelijk gemaakt. Tevens vinden er

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

maatregelen plaats gericht op instandhouding en beheer van de aanwezige landschappelijke inpassing en wordt er geinvesteerd in het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van de boerderij. Middels voorwaardelijke verplichtingen in de planregels en een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Meierijstad kan de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inpassing en de maatregelen voor behoud en herstel cultuurhistorische waarden zeker worden gesteld. Artikel 3.52 Staldering Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het stalderen. Deze ontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De veehouderijtak wordt gesaneerd, waarbij de stallen worden gesloopt. Deze ontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’.

Artikel 3.68 en 3.69 Wonen binnen Landelijk gebied Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub b dat de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is toegestaan als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Met deze herontwikkeling wordt de varkenshouderij binnen het plangebied gesaneerd. De woonboerderij is cultuurhistorisch waardevol en wordt dan ook gesplitst en omgezet in een bedrijfswoning en een reguliere burgerwoning. Dit is mogelijk binnen de regels voor wonen binnen het landelijk gebied. Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Voor de vestiging van niet agrarische functies in het landelijk gebied is artikel 3.73 van de Interim omgevingsvergunning Noord-Brabant van toepassing. De vestiging van een niet agrarische functie is mogelijk onder de volgende voorwaarden. Lid 1 a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2.

welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel;

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Binnen het plangebied wordt een langgevelboerderij gesplitst in twee woningen en wordt het middelste gedeelte van de boerderij gebruikt voor een nevenfunctie bij de bedrijfsbestemming. In deze boerderij wordt een trainingsruimte gerealiseerd en een bed and breakfast op de verdieping.

De trainingsruimte wordt gebruikt door de eigenaar van de bedrijfswoning voor het geven van bedrijfsvoorlichting en bhv-aan huis. De ruimte heeft een omvang van circa 100 m².Er is geen sprake van een vestiging van een kantoor met baliefunctie, lawaaisport en mestbewerking. Er is geen sprake van de splitsing van een bouwperceel ten behoeve van de vestiging van twee bedrijven. In de regels van dit bestemmingsplan is het toegestane gebruik verankerd. De toegestane bedrijfsactiviteit is hierbij begrensd. Met deze herbestemming kan een cultuurhistorisch waardevolle boerderij behouden blijven. Binnen het gebied is sprake van een mix van wonen en agrarische bedrijven. Gezien de aard en omvang van de agrarische bedrijven ligt behoud van deze mix ook in de toekomst in de rede. Toestaan van deze ondergeschikte nevenactiviteit bij de boerderij doet geen afbreuk aan deze waarden en de ontwikkelingsrichting van het gebied. Deze herbestemming draagt bij een gemengde landelijke plattelandseconomie. Verkeerskundig zijn er geen bezwaren. De verkeersafwikkeling past binnen de lokale infrastructuur en de ontwikkeling doet geen afbreuk aan landschappelijke kwaliteiten. Met sanering van de varkenshouderij en het toenemen van autoverkeer door de realisatie van de trainingsruimte en bed & breakfast is er per saldo nog steeds een afname in vrachtverkeer.

De locatie is geschikt voor autoverkeer en het gebruik van de ruimten heeft geen invloed op het verkeersbeeld.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Er is geen sprake van een dienst ten behoeve van vrije-tijd of zorg. Er is geen sprake van detailhandel binnen het plangebied. De beoogde herbestemming past binnen de randvoorwaarden zoals genoemd in artikel 3.73.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint Oedenrode’

3.3.1.1 Beleidskader Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode’ en ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ van de gemeente Sint Oedenrode. De herontwikkeling is niet mogelijk binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen die relevant zijn voor deze ontwikkeling. Het betreffen artikel 4.7.6 ‘Wijzigen ten behoeve van het verwijderen van de aanduiding 'intensieve veehouderij' en artikel 4.7.21 ‘Wijzigen naar Wonen ten behoeve van boerderijsplitsing’. Beide wijzigingsbevoegdheden kunnen worden toegepast voor deze ontwikkeling. Toepassing van de wijzigingsbevoegdheden in samenhang met elkaar leidt in deze ontwikkeling tot een bestemmingsplanherziening, met name omdat bij splitsing van de woonboerderij voor een gedeelte van de boerderij sprake blijft van een bedrijfswoning. 3.3.1.2

Toets

Artikel 4.7.6 Wijzigen ten behoeve van het verwijderen van de aanduiding 'intensieve veehouderij' In de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen voor het verwijderen van de aanduiding 'intensieve veehouderij' en het verkleinen van het bouwvlak indien de betreffende bedrijfsvoering is beëindigd en/of is omgeschakeld naar grondgebonden agrarische bedrijfsvoering. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn geen nadere voorwaarden verbonden. Hiermee kan deze wijzigingsbevoegdheid worden toegepast. 4.7.2.1 Wijzigen naar Wonen ten behoeve van boerderijsplitsing Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen naar 'Wonen' met de aanduiding tweeaaneen voor zover het de voormalige agrarische bedrijfswoning betreft ten behoeve van splitsing van de woning, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

Er wordt een bestemmingsvlak en bouwvlak op maat gerealiseerd, waarbij rekening wordt gehouden met de te slopen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en het bestemmingsvlak wordt verkleind tot de voormalige agrarische bedrijfswoning en bijbehorende tuinen, erven en verhardingen. De nieuwe woonbestemming wordt begrensd op een oppervlakte van 1.500 m². Deze bestemming is voor het plangebied een passende maat. Met dit bestemmingsplan wordt niet het gehele agrarisch bedrijf naar ‘Wonen’ herbestemd. Daarom is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. b. De bouwmassa van de voormalige agrarische bedrijfswoning dient een inhoud te hebben van ten minste 900 m³.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

29

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

De boerderij aan de Hoogstraat 64 te Sint Oedenrode heeft een inhoud van circa 1.969 m³. De woonboerderij voldoet hiermee aan de voorwaarde dat de woning een inhoud van tenminste 900 m³ dient te hebben. c.

Bij splitsing mogen maximaal twee volwaardige woningen ontstaan, met beide een inhoud van ten minste 350 m³. De woonboerderij en het perceel worden opgesplitst in twee delen. De woningen zullen na ontwikkeling beiden een inhoud hebben van meer dan 700 m³. Beide woningen hebben daarmee een grootte van meer dan de gestelde 350 m³ en voldoen daarmee aan de gestelde voorwaarde.

d. De gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen bij de voormalige agrarische bedrijfswoning dient door sloop van overtollige bedrijfsbebouwing na splitsing van de voormalige bedrijfswoning teruggebracht te worden tot 100 m² per woning, tenzij toepassing wordt gegeven aan de regeling in lid f of sprake is van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen die gehandhaafd dienen te blijven. De overtollige voormalige veehouderijstallen worden met de beoogde herontwikkeling gesloopt. Deze stallen hebben geen cultuurhistorische, landschappelijke of architectonische waarden. Bij de boerderij resteert een bijgebouw met een grotere omvang dan 266 m². Het behoud van deze loods als bijgebouw bij de woning is planologisch aanvaardbaar geacht. Bij de tweede woning wordt een omvang van maximaal 365 m² aan bijgebouwen toegestaan. Door het toestaan van deze grotere omvang kan het gebouw gebruikt worden voor plaatsing van zonnepanelen op het dak. e.

Bij sloop van alle overtollige bedrijfsbebouwing, mag 25 % van de oppervlakte van de voormalige bedrijfsgebouwen worden toegevoegd aan de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m² per woning waarbij alle bijgebouwen en overkappingen, met een oppervlakte groter dan 100 m², dienen te worden gesloopt, met dien verstande dat cultuurhistorisch waardevolle gebouwen te allen tijde gehandhaafd dienen te blijven. Van deze regeling wordt geen gebruik gemaakt. f.

Het bestaande architectonische karakter van de voormalige agrarische bedrijfswoning en de daaraan te onderkennen cultuurhistorische waarden, mogen niet wezenlijk aangetast worden. De uiterlijke verschijningsvorm van de woonboerderij en daarmee de onderkende cultuurhistorische waarden worden niet aangetast. Ter versterking van de cultuurhistorische waarden worden de ventilatiekokers op het dak verwijderd en wordt het dak in oude staat hersteld. Behoud en herstel van de woonboerderij is als voorwaardelijke verplichting verankerd in de regels van dit bestemmingsplan. g. Voldaan dient te worden aan de eisen die gelden ingevolge de Wet geluidhinder. In deze toelichting zijn de uitkomsten van het akoestisch onderzoek wegeverkeerslawaai opgenomen. Het volledige rapport behoort als bijlage bij deze toelichting. Uit dit onderzoek blijkt dat de nieuwe woning voldoet aan de eisen ingevolge de Wet geluidshinder. Er wordt een aanvraag hogere waarde voor geluid doorlopen in samenhang met deze bestemmingsplanprocedure. De voorzijde van de woonboerderij dient als dove gevel te worden uitgevoerd.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

30

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

h. De woningen dienen aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieu-hygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat. In hoofdstuk 4 van deze toelichting is dit onderdeel verder uitgewerkt. Uit dat hoofdstuk blijkt dat wordt voldaan aan de voorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat. i.

Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is niet langer mogelijk. De veehouderij op het agrarisch bedrijf wordt in samenhang met de bestemmingsplanherziening beëindigd. De akkerbouwtak blijft behouden. De vergunning voor het houden van vee wordt daarbij ingetrokken. Omdat er een agrarisch akkerbouwbedrijf behouden blijft wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

j.

Er is geen sprake van onevenredige milieuhygiënische belemmeringen. In hoofdstuk 4 van deze toelichting is aangetoond dat er geen onevenredige milieu-hygiënische belemmeringen zijn voor deze ontwikkeling.

k.

De woning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen. In hoofdstuk 4 van deze toelichting is dit verder uitgewerkt en aangetoond dat er geen aantasting plaats vindt van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen. De wijziging gaat gepaard met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied overeenkomstig de regeling kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode. In deze toelichting is de kwaliteitsverbetering en de landschappelijke inpassing uitgewerkt. Hieruit blijkt dat er met dit plan aantoonbaar een fysieke verbetering van de natuur, landschap en cultuurhistorische waarden plaats vindt.

l.

m. De in het gebied aanwezige waarden mogen niet onevenredig worden aangetast. De in het gebied aanwezige landschappelijke-, natuur- en cultuurhistorische waarden zullen versterkt worden. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 4 van deze toelichting. n. De toename van het aantal woningen dient in overeenstemming te zijn met het provinciaal en gemeentelijk woningbouwprogramma. De toevoeging van één woning in de cultuurhistorisch waardevolle boerderij is in overeenstemming met de gemeentelijke woningbouwprogrammering. o. Aan de gronden die met toepassing van deze wijziging vallen buiten het bestemmingsvlak wonen, wordt de gebiedsbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' toegekend. Aan de resterende gronden wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' toegekend.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

31

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

4. MILIEU-PLANOLOGISCHE ASPECTEN 4.1 Bodem 4.1.1

Beleidskader

Voorafgaand aan het volgen van een ruimtelijke procedure dient te worden nagegaan of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreinigingen geen onaanvaardbare risico’s opleveren voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet.

4.1.2

Toets

Voor deze herontwikkeling is door Bodeminzicht een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 uitgevoerd. Dit onderzoek d.d. 31 maart 2022 met rapportnummer B2942 behoort als bijlage bij deze toelichting. De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. ‘Aanleiding voor het verkennend bodemonderzoek is de voorgenomen bestemmingswijziging en beëindiging van veehouderij. Op basis van het vooronderzoek wordt in het kader van beëindiging van bedrijfsactiviteiten de voormalige locatie met naast elkaar gelegen bovengrondse dieseltanks beschouwd als een verdachte deellocatie. Ter plaatse van de toekomstige woonbestemming wordt, met het oog op het voormalig gebruik als agrarisch erf, uitgegaan van een verdachte nietlijnvormige locatie. Veldbevindingen Tijdens het verrichte veldwerk zijn geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen in de opgeboorde grond bij de meetpunten. Ter plaatse van de voormalige dieseltanks is geen oliewaterreactie waargenomen Analyseresultaten grond In mengmonster BG1 en BG3 van humeuze bovengrond zijn gehaltes aan zink gemeten boven de achtergrondwaarden. In BG1 is eveneens een gehalte aan PCB’s gemeten boven de achtergrondwaarde. De gehaltes hangen samen met het gebruik van de locatie door de jaren heen. De licht verhoogde concentraties vormen geen aanleiding voor aanvullend onderzoek.

In mengmonster BG2 van niet-humeuze bovengrond zijn geen gehaltes aan onderzochte stoffen gemeten boven de achtergrondwaarden. In monster BG4 van de meest verdachte bodemlaag ter plaatse van de voormalige brandstoftanks is geen gehalte aan minerale olie gemeten boven de achtergrondwaarde. Analyseresultaten grondwater In het grondwater ter plaatse van peilbuis 6 is een gehalte aan molybdeen gedetecteerd boven de streefwaarde. Een verklaring voor het licht verhoogde gehalte aan molybdeen is niet voorhanden. De overschrijding is marginaal en behoeft geen nader onderzoek. In het grondwater ter plaatse van de voormalige brandstoftanks (peilbuis 10), is geen gehalte aan minerale olie gemeten boven de streefwaarde.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

32

‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening Hoogstraat 64’ - toelichting

Conclusie en advies Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn geen verontreinigingen aangetoond die aanleiding vormen voor het uitvoeren van nader of aanvullend bodemonderzoek. De bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging. De voormalige aanwezigheid van de brandstoftanks op het agrarisch erf heeft niet geleidt tot verontreiniging van grond of grondwater met minerale olie.’ Met het bodemonderzoek is de staat van de bodem in beeld gebracht. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van belemmeringen voor herbestemming van het plangebied in het kader van de staat van de bodem. In het zuidwestelijk deel van de (toekomstige) woning) heeft geen bodemonderzoek plaats gevonden. Er is hier sprake van een betonvloer met mestputten. De vloer blijft behouden en deze wordt van bovenaf geïsoleerd. De boerderij is op landbouwgrond gebouwd in 1934, derhalve vòòr het gebruik van asbest). Inpandig hebben naast het houden van vee geen verdachte activiteiten plaatsgevonden. Er zijn geen inpandige verbouwingen geweest en de betonvloer blijft behouden. Inpandige boringen zijn niet noodzakelijk. Dicht bij de bebouwing zijn echter wel boringen verricht, in het bodemonderzoek opgenomen als meetpunten 1, 2, 3 en 4.