Bijlage 1: toelichting en regels bestemmingsplan

Bestemmingsplan

Sint-Oedenrode, verplaatsing Albert Heijn

Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48

Betreffende

Sint-Oedenrode, verplaatsing Albert Heijn

Planstatus

vast te stellen

Projectnummer

NL.IMRO.0846.OED001BP0022019P-VG01

Datum

september 2021

Bestemmingsplan Sint-Oedenrode Verplaatsing Albert Heijn Gemeente Meierijstad Vast te stellen

Rapportnummer:

211x08098_7

Datum:

augustus 2021

Opdrachtgever:

Okko Project

Projectteam BRO:

JR, JvdA, CV

Concept:

februari 2020

Voorontwerp:

--

Ontwerp:

februari 2021

Vaststelling:

september 2021

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Relatie met beeldkwaliteitsplan 1.5 Leeswijzer

3 3 4 6 7 8

2. BESTAANDE SITUATIE

9

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 18 22

4. PLANBESCHRIJVING 4.1 Algemeen 4.2 Ruimtelijke ontwikkeling 4.3 Distributieve mogelijkheden en effecten

29 29 29 33

5. MILIEUHYGIENISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN 5.1 Inleiding 5.2 Besluit milieueffectrapportage 5.3 Geluid 5.4 Luchtkwaliteit 5.5 Externe veiligheid 5.6 Bodem 5.7 Water 5.8 Flora en fauna 5.9 Archeologische en cultuurhistorische waarden 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Bedrijven en milieuzonering 5.12 Bezonning 5.13 Geur agrarisch 5.14 Hoogspanningslijnen 5.15 Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen 5.16 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen

36 36 36 37 38 40 44 47 52 53 58 63 68 71 73 73 73

Inhoudsopgave

1

6. JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 Systematiek 6.3 Bestemmingen

75 75 75 78

7. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 7.1 Kostenverhaal 7.2 Financiële haalbaarheid

82 82 82

8. OVERLEG EN INSPRAAK 8.1 Omgevingsdialoog, klankbordgroep en inspraak 8.2 Overleg 8.3 Vaststellingsprocedure 8.4 Beroep

83 83 84 84 85

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ruimtelijk-functionele Effectenanalyse Bijlage 2: Akoestisch onderzoek Bijlage 3: Bodemonderzoeken Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 5: Waterparagraaf Bijlage 6: Onderzoeken Flora en Fauna (incl. Aeriusberekening Stikstof) Bijlage 7: Archeologisch onderzoek Bijlage 8: Cultuurhistorisch onderzoek Bijlage 9: Verkeer en parkeren Bijlage 10: Bezonningsstudie Bijlage 11: Eindverslag klankbordgroep Bijlage 12: Aanmeldingsnotitie Bijlage 13: Advies Brandweer Bijlage 14: Vooroverlegreactie Provincie Noord-Brabant Bijlage 15: Vooroverlegreactie Waterschap De Dommel Bijlage 16: Nota van Zienswijzen

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De Albert Heijn-supermarkt in Sint-Oedenrode is momenteel gevestigd in het pand gelegen aan de Markt 18. Dit winkelpand heeft een winkelvloeroppervlak van circa 840 m2 en is sinds 1993 in gebruik ten behoeve van de supermarkt. Inmiddels is de inventaris evenals de uitstraling van de winkel gedateerd en aan vervanging toe. Reeds enkele jaren heeft exploitant de wens om de supermarkt te upgraden naar een hedendaagse supermarkt die past bij de eisen en wensen die de consument stelt aan een moderne full-service supermarkt in het dorpscentrum. Aspecten die hiermee verband houden, betreffen onder meer een ruimer opgezette winkel, een breder productassortiment en een servicegerichte winkel waarin klantbeleving centraal staat en de nieuwste technologieën toegepast worden. Om dit mogelijk te maken, en de levendigheid in het dorpscentrum te behouden en vergroten, is een uitbreiding van de supermarkt naar 1.500 m 2 winkelvloeroppervlak wenselijk. De huidige winkel heeft hiertoe onvoldoende capaciteit en potentie. Derhalve is het idee ontstaan om de vestiging van de supermarkt te verplaatsen naar een andere locatie. Er is gedurende enkele jaren gezocht naar een geschikte verplaatsingslocatie voor de Albert Heijn, waarbij de locatie Borchmolendijk (De Leijer) uiteindelijk als voorkeurslocatie wordt gezien.

Deze locatie is gezien haar ligging in het centrum en haar grootte bij uitstek geschikt voor de beoogde ontwikkeling. De raad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode heeft eind 2016 opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de beoogde verplaatsing van de Albert Heijn naar de locatie Borchmolendijk. Onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek is de instelling van een klankbordgroep, waarmee intensieve overleggen gevoerd zijn over verschillende inpassingsvarianten. Ook is met de welstands- en monumentencommissie intensief overlegd over de inpassing in het beschermde dorpsgezicht en zijn verschillende omgevingsonderzoeken uitgevoerd naar de effecten op de woonomgeving. Daarnaast is er een nieuwe Centrumvisie vastgesteld, waarin de verplaatsing van de Albert Heijn naar deze locatie als actiepunt is opgenomen. Op 10 september 2019 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meierijstad bij besluit akkoord gegeven op de beoogde verplaatsing conform het daartoe voorgestelde plan. Teneinde de hiervoor beschreven ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het totale plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit de adressen Borchmolendijk nummers 12/12a (ged.), 14, 16, 18, 20/20a, 22 en 22a en Passtraat nummer 2. Daarnaast is de huidige supermarktlocatie aan de Markt 18 opgenomen in het bestemmingsplan.

Beoogd wordt om de nieuwe supermarkt te situeren aan de Borchmolendijk en het parkeerterrein en de entree van de winkel via deze weg te ontsluiten. Om dit mogelijk te maken is de sloop van panden Borchmolendijk nummers 14, 16, 18, 20/20a, 22 en 22a en Passtraat nummer 2 onoverkomelijk. Bovenop de nieuwe supermarkt worden maximaal 6 appartementen gebouwd. Deze woningen, evenals het kantoor- en kantinegedeelte van de winkel, worden gesitueerd aan de Borchmolendijk. Dit, in samenhang met een gebouwontwerp met een dorps karakter en een rijke detaillering, dient bij te dragen aan het creëren van een levendig en aantrekkelijk straatbeeld.

Hoofdstuk 1

3

Dit bestemmingsplan omvat de juridisch-planologische kaders voor de gewenste ontwikkeling. Onderdeel van deze bestemmingsplanherziening betreft tevens de herbestemming van de locatie Markt 18, waarbij wordt uitgesloten dat hier in de toekomst nog een supermarkt mag worden geëxploiteerd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het bestemmingsplan omvat enerzijds de herontwikkeling op percelen Borchmolendijk 12/12a (ged., uitsluitend achterperceel), 14, 16, 18, 20/20a en 22/22a en Passtraat 2 alsmede de locatie Markt 18, allen te Sint-Oedenrode. Het perceel aan de Markt 18 is kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie G, nummer 4479. De percelen aan de Borchmolendijk/Passtraat zijn kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie G, nummers 2863, 3891 (ged.), 3893, 4382, 4430, 4788, 4802, 4804 en 5044. In afbeelding 1.1 wordt de ligging van beide planlocaties in de kern Sint-Oedenrode weergegeven. In afbeelding 1.2 is nader ingezoomd op het plangebied. De begrenzing van het plangebied wordt in deze afbeelding eveneens globaal weergegeven, voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

4

Locatie Markt 18 Locatie Borchmolendijk/Passtraat Afbeelding 1.1: Ligging bestemmingsplangebied in de kern Sint-Oedenrode (Bron: ArcGIS)

Afbeelding 1.2: Ligging locatie Markt 18 (links) en ontwikkelingslocatie Borchmolendijk/Passtraat (Bron: ArcGIS)

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Op dit moment is het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” van de gemeente Sint-Oedenrode het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied. Dit bestemmingsplan is op 10 oktober 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. Een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” is opgenomen in afbeelding 1.3. De planlocatie Markt 18 wordt in de afbeelding weergegeven middels een blauwe stippellijn. De planlocatie aan de Borchmolendijk/Passtraat middels een rode stippellijn. Aanvullend op dit bestemmingsplan is het paraplubestemmingsplan ‘Harmonisatie begrippen wonen, c.s. Sint-Oedenrode 1’ (vastgesteld op 29 januari 2015) van toepassing. Dit bestemmingsplan heeft voor wat betreft het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” ertoe geleid dat enkele begrippen zijn gewijzigd en een afwijkingsregeling is toegevoegd voor enkele bestemmingen (waaronder de centrumbestemmingen). Ten slotte is het “Paraplubestemmingsplan parkeren”, vastgesteld op 31 januari 2019, van toepassing. Hierin zijn aanvullende regels met betrekking tot het parkeren en manoeuvreerruimte/laden en lossen bij parkeren gesteld. Deze gelden aanvullend op de overige vigerende bestemmingsplannen. Op basis van het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” is de planlocatie aan de Markt 18 bestemd als ‘Centrum - 1’.

Tevens zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 5’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie 2’ van toepassing. De planlocatie aan de Borchmolendijk/Passtraat is bestemd als ‘Centrum - 3’ en ‘Wonen’ (Borchmolendijk 22 en perceel aan het Leerlooierspad). Voor deze planlocatie zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’ (uiterst zuidelijk aan het Leerlooierspad), ‘Waarde - Archeologie 3’ (enkel de noordelijke hoek van de planlocatie), Waarde - Archeologie 5’ (middelste zone), ‘Waarde - Cultuurhistorie 1’ (gehele planlocatie, met uitzondering van de bouwvlakken) en ‘Waarde – Cultuurhistorie 2’ (binnen de bouwvlakken) van toepassing. Binnen de bestemming ‘Centrum – 3’ zijn enkele bouwvlakken opgenomen, alsmede een zone met de aanduiding ‘bijgebouwen’. De twee bestemmingsvlakken ‘Wonen’ hebben beide een bouwvlak, waarbinnen één woning is toegestaan.

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 1

6

Gronden met de bestemming ‘Centrum - 3’ zijn onder meer bestemd voor woningen op de verdiepingen en grondgebonden woningen voor zover deze legaal aanwezig waren ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast zijn binnen deze bestemming winkelondersteunende kantoren en bedrijven en bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 toegestaan. Ter plaatse van de Markt 18 en de Borchmolendijk 14 en 20 is tevens detailhandel toegestaan. Ter plaatse van de Borchmolendijk 18 is opslag/distributie en verkoop toegestaan, in de huidige situatie is dit gebouw echter in gebruik ten behoeve van het wonen. De bestemming ‘Wonen’ is zoals aangegeven toegekend aan het perceel Borchmolendijk 22, alsmede aan de gronden in de zuidoostelijke hoek van de planlocatie aan de Borchmolendijk, grenzend aan het Leerlooierspad. Op basis van het geldende bestemmingsplan is op beide plekken een vrijstaande woning toegestaan. In de huidige situatie is echter op het perceel aan het Leerlooierspad geen woning aanwezig. Het voert te ver om hier ook uitgebreid de overige dubbelbestemmingen toe te lichten. Deze dubbelbestemmingen komen in hoofdstuk 5 aan bod waarbij in paragraaf 5.9.1 wordt ingegaan op de archeologische waarden en in paragraaf 5.9.2 op de cultuurhistorische waarden.

De vestiging van een nieuwe supermarkt op het perceel van drankenhandel De Leijer, alsmede ter plaatse van het perceel Borchmolendijk 22, is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan omdat ter plaatse van deze percelen geen detailhandel is toegestaan. Daarnaast wordt deels buiten de bouwvlakken van de bestemmingen ‘Centrum – 3’ en ‘Wonen’ gebouwd. Ook worden er in totaal maximaal 6 nieuwe woningen aan de Borchmolendijk voorzien (grofweg ter plaatse van de huidige panden Borchmolendijk 18, 20 en 22). Dit is ook niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologische kader om de ontwikkelingen op de locatie Borchmolendijk/Passtraat mogelijk te maken. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan in het uitsluiten van de planologische mogelijkheid om op het perceel Markt 18 een supermarkt te exploiteren.

1.4 Relatie met beeldkwaliteitsplan De ligging van de locatie Borchmolendijk/Passtraat, centraal in het dorp, binnen de contour van het beschermd dorpsgezicht, en de daar beoogde ontwikkeling vragen om een kwalitatief hoogwaardige invulling. Mede daarom heeft over de inpassing en effecten van de verplaatsing met een ingestelde klankbordgroep intensief overleg plaatsgevonden. Ook zijn met welstand en de monumentencommissie overleggen gevoerd over hoe dit plan op een passende wijze kon worden ingepast in het beschermde dorpsgezicht. Er zijn verschillende ontwerpschetsen gemaakt om de commissies een indruk te geven over de ontwerprichting waarin wordt gedacht. Mede op basis van deze architectonische voorstudie is door de commissies positief geadviseerd en is aangegeven dat de kaders en hoofdontwerpprincipes uit deze voorstudie mede met het oog op het cultuurhistorisch karakter in een beeldkwaliteitsparagraaf/-plan opgesteld moeten worden. Deze vormt dan de basis voor de verdere beoordeling door de welstand en de monumentencommissie. Parallel aan onderhavig bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat het kwalitatieve beeldvormend kader vormt voor de locatieontwikkeling.

Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan geven gezamenlijk de kaders voor ruimtelijk-stedenbouwkundige aspecten, zoals profielen, rooilijnen, massa’s en hoekoplossingen en architectonische aspecten zoals materiaaltoepassing, kleurgebruik,

Hoofdstuk 1

7

kapvormen, morfologie en plastiek van bouwvolumes. Daarnaast zijn in het beeldkwaliteitsplan criteria opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij wordt in het bijzonder aandacht besteed aan onder andere de overgangen tussen openbaar en privé (bijvoorbeeld erfafscheidingen) en de inrichting en meubilering van het openbaar gebied (door middel van bijvoorbeeld groen, parkeren en verlichting). Concreet dient het beeldkwaliteitsplan als:  inspiratiebron en richtinggevend kader voor de architect(en) van de nieuwe bebouwing en de ontwerper(s) van de openbare ruimte;  toetsingskader voor de welstandscommissie bij de beoordeling van de bouwplannen op redelijke eisen van welstand in het kader van de omgevingsvergunning. Het beeldkwaliteitsplan wordt, evenals onderhavig bestemmingsplan, vastgesteld door de gemeenteraad en geldt als welstandsnota voor de herontwikkelingslocatie Borchmolendijk/Passtraat, waarmee deze het wettelijk kader voor welstandstoetsing vormt.

1.5 Leeswijzer Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen waarin de in dit kader relevante onderzoeksresultaten zijn opgenomen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit acht hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 ‘Bestaande situatie’, dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen die dit plan mogelijk maakt beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht.

Hier wordt beschreven en verantwoord hoe hetgeen in voorliggend plan is beschreven juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan zal verslag worden gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 1

8

2.

BESTAANDE SITUATIE Het plangebied maakt onderdeel uit van het centrum van de kern Sint-Oedenrode. Voornaamste functies in de omgeving van beide planlocaties betreffen hoofdzakelijk detailhandel en wonen. Beide planlocaties liggen hemelsbreed circa 100 meter van elkaar. De locatie Markt 18 is gesitueerd aan het marktplein. Het gebouw aan de Markt 18 richt zich naar dit plein. Het gebouw bestaat in de huidige situatie uit 3 bouwlagen. Op de begane grond is de supermarkt Albert Heijn gevestigd. Deze winkel heeft hier de beschikking over circa 840 m2 winkelvloeroppervlak. Op de verdiepingen bevinden zich diverse wooneenheden (ca. 12). Omdat het planvoornemen niet voorziet in wijzigingen aan het gebouw en de huidige bestemming gehandhaafd blijft, met uitzondering van het uitsluiten van de mogelijkheid om ter plaatse een supermarkt te exploiteren, wordt niet verder ingegaan op de bestaande situatie alhier. De planlocatie aan de Borchmolendijk/Passtraat bestaat uit de percelen gesitueerd direct langs de Borchmolendijk (nrs. 12/12a (achterpercelen) en 14 t/m 22) en het binnenterrein waarop de drankenhandel is gesitueerd (nr. 22a en Passtraat 2). In afbeelding 2.1 wordt een overzicht gegeven van de binnen op deze planlocatie aanwezige bebouwing.

20

22

18 16 2

14 22a

Afbeelding 2.1: Overzicht bestaande bebouwing plangebied

De gebouwen gesitueerd direct langs de Borchmolendijk zijn in gebruik ten behoeve van diverse detailhandelsfuncties en wonen. Deze gebouwen bestaan afwisselend uit twee bouwlagen (Borchmolendijk 14, 18 en 20/20a) en drie bouwlagen (Borchmolendijk 16). De vrijstaande woning Borchmolendijk

Hoofdstuk 2

9

22 bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak. De detailhandelsfunctie in de panden Borchmolendijk 14 en 20 is gesitueerd op de begane grond. Op de verdieping van het gebouw aan de Borchmolendijk 20 is ook nog een woning aanwezig, deze woning kent het huisnummer Borchmolendijk 20a. De gebouwen aan de Borchmolendijk 16 en 18 zijn beiden in gebruik als woning. Afbeelding 2.2 geeft de gebouwen aan de Borchmolendijk 18 en 20 weer. De Borchmolendijk 18 bevindt zich, net als de Borchmolendijk 16, direct naast de ingang tot het terrein van de drankenhandel. Deze ingang is duidelijk waarneembaar in afbeelding 2.2 en 2.3. Het gebouw aan de Borchmolendijk 16 is eveneens deels zichtbaar op deze streetview-afbeelding.

Afbeelding 2.2: De panden aan de Borchmolendijk 18 en 20 (Bron: Google Streetview)

Afbeelding 2.3 omvat een streetview-afbeelding van het gebouw aan de Borchmolendijk 14 en 16. Het gebouw aan de Borchmolendijk 14 betreft het witte gebouw, dat deels verscholen ligt achter de lantaarnpaal. Hierin was voorheen een dierenwinkel gevestigd en thans een meubelwinkel.

Afbeelding 2.3: De panden aan de Borchmolendijk 14 (rechts) en 16 (links) (Bron: Google Streetview)

Het binnenterrein, het terrein tussen de gebouwen aan de Borchmolendijk 14 t/m 20 en het Leerlooierspad, was tot voor kort in gebruik ten behoeve van de drankenhandel De Leijer. Deze activiteiten zijn recent gestaakt. Het terrein van de (voormalige) drankenhandel is toegankelijk via de in- en uitrit

Hoofdstuk 2

10

aan de Borchmolendijk en via de in- en uitrit die gesitueerd is aan het Leerlooierspad. Op het terrein zijn diverse gebouwen aanwezig die ten dienste staan van de drankenhandel. De drank en bijbehorende voorzieningen werden met name in de aanwezige bedrijfsgebouwen opgeslagen. Op het buitenterrein, dit terrein is af te sluiten, werden met name vrachtwagens geladen, gelost en gestald en vond af en toe opslag van emballage plaats. In afbeelding 2.4 is een streetview-afbeelding opgenomen van het achterterrein van de drankenhandel. Daar waar geen verharding aanwezig is maar gras, kan op basis van het geldend bestemmingsplan een vrijstaande woning worden gebouwd.

Afbeelding 2.4: Achterterrein drankenhandel gezien van het Leerlooierspad (Bron: Google Streetview)

Tegen de bedrijfshal van de drankenhandel is een aangebouwde woning aanwezig. Deze woning is gesitueerd aan de Passtraat 2 en via deze weg eveneens bereikbaar. In afbeelding 2.5 wordt deze woning weergegeven.

Afbeelding 2.5: De tegen de bedrijfshal aangebouwde woning aan de Passtraat 2 (Bron: Google Streetview)

Hoofdstuk 2

11

Op de hoek Borchmolendijk/Passtraat is de vrijstaande woning Borchmolendijk 22 gesitueerd. Deze is in afbeelding 2.6 zichtbaar.

Afbeelding 2.6: Woning Borchmolendijk 22, gezien vanaf de gelijknamige weg (Bron: Google Streetview)

In totaal zijn er in het plangebied aan de Borchmolendijk/Passtraat dus 5 woningen aanwezig. Daarnaast is er de voorgaand beschreven onbenutte bouwtitel voor een woning aan het Leerlooierspad.

Hoofdstuk 2

12

3.

BELEIDSKADER In deze paragraaf wordt achtereenvolgens het (ruimtelijk) rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid behandeld dat in dit kader relevant is. Opgemerkt wordt dat de onderdelen die behandeld worden met name betrekking hebben op de planlocatie aan de Borchmolendijk/Passtraat en niet zozeer op de locatie aan de Markt. Dit omdat op de locatie aan de Markt de enige planologische wijziging, het verwijderen van de mogelijkheid om ter plaatse aan supermarkt te exploiteren betreft. De verplaatsing is als aandachtspunt in de nieuwe Centrumvisie opgenomen en daarmee beleidsmatig ingebed.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Van 20 augustus 2019 tot en met 30 september 2019 heeft de ontwerp Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ter inzage gelegen. De NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. Belangrijk uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zodat er in gebieden betere en meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Doorwerking plangebied De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is.

Bovendien wordt gaat de verplaatsing van de supermarkt gepaard met samenhangende ruimtelijke en milieuhygiënische verbeteringen en is er een intensieve dialoog met diverse belanghebbenden gevoerd, waarmee er een betere en meer geïntegreerde belangenafweging heeft plaatsgevonden. 3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. De bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving of een sectorale blik met negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van Nederland dient met de nieuwe structuurvisie gekeerd te worden. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Eén van

Hoofdstuk 3

13

de 13 nationale belangen is ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten (nationaal belang 10). Doorwerking plangebied Het onderhavige plan bevindt zich niet in de nationale hoofdstructuur en omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met rijksbelangen. De SVIR vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde verplaatsing van de supermarkt en realisatie van maximaal 6 woningen in het plangebied. 3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Doorwerking plangebied Met de ontwikkeling als beschreven in deze onderbouwing zijn geen nationale belangen als vervat in het Barro gemoeid. Het Barro vormt dan ook geen belemmering. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken, is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6.

lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. De Ladder voor duurzame verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom bevat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van:  de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied;  indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Doorwerking plangebied Voor wat betreft de toets van de ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking dient eerst bepaald te worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Uitsluitend indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro dient de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worden. Detailhandelsfuncties Borchmolendijk Zoals eerder aangegeven is aan de Borchmolendijk 14 en 20 detailhandel toegestaan. Ter plaatse van de Borchmolendijk 18 is opslag/distributie met verkoop toegestaan.

De detailhandelsfunctie aan de Borchmolendijk 14 en 20 en opslag/distributiefunctie aan de Borchmolendijk 18 komt in feitelijke zin te vervallen vanwege sloop en geen herbouw op deze locatie.

Hoofdstuk 3

14

Woningen Wat betreft de woningen is in de nieuwe situatie sprake van maximaal 6 nieuwe wooneenheden. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied in totaal 5 woningen aanwezig (Borchmolendijk 16, 18, 20a, 22 en Passtraat 2). Daarnaast kan op basis van het geldend bestemmingsplan aan het Leerlooierspad een vrijstaande woning worden gebouwd. Deze woning wordt ook gezien als een bestaande woning waardoor het totaal aantal bestaande (planologisch toegestane) woningen uitkomt op 6. In de nieuwe situatie verdwijnt de bouwtitel op het perceel aan het Leerlooierspad en de woningen Borchmolendijk 16, 18, 20a en 22 en Passtraat 2. Er worden maximaal 6 nieuwe woningen aan de Borchmolendijk opgericht. Dit betekent dat per saldo geen sprake is van toevoeging van woningen in het plangebied. Voor zover het de woningbouwontwikkeling betreft, is er géén sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Los van het voorgaande, is er voor de kern Sint-Oedenrode op basis van de afspraken die gemaakt zijn in het Regionaal Ruimtelijk Overleg, voor de periode tot in ieder geval 2024 nog een behoorlijke woningbouwopgave.

Supermarkt De verplaatsing en uitbreiding van de supermarkt Albert Heijn betreft wel een ontwikkeling die op basis van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanwege de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming. Hiervoor dienen de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worden. In verband met de verplaatsing van de supermarkt is een Ruimtelijk-functionele Effectenanalyse1 uitgevoerd. Onderdeel van dit onderzoek is een onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze onderbouwing is hierna integraal overgenomen. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke als bijlage is opgenomen bij deze toelichting. Kwalitatieve behoefte  De verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn voorziet primair in een kwalitatieve behoefte. Dit gezien de positieve effecten op de verzorgingsstructuur en de mogelijke ongewenste effecten die zich kunnen voordoen in het hoofdwinkelgebied van de gemeente, wanneer de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn geen doorgang vindt. Indien de supermarkt niet zal kunnen verplaatsen en uitbreiden zal de concurrentiepositie van de winkel verslechteren. Het verdwijnen van Albert Heijn uit de gemeente is op termijn daardoor niet uit te sluiten.

Daarmee verzwakt de concurrentiepositie van het noordelijk deel van het centrum, dat dan aan trekkracht verliest, waardoor een grote mate van leegstand van andere winkels in het noordelijk deel kan ontstaan.  Bovendien speelt het initiatief in op actuele trends in vraag en aanbod op het gebied van dagelijkse aankopen en veranderend koopgedrag van consumenten (o.a. schaalvergroting, gemak, veel keuzemogelijkheden voor de consument). Met de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn zijn positieve effecten te verwachten voor het centrum van Sint-Oedenrode. Het dagelijks aanbod en productassortiment in het centrum wordt met de uitbreiding van de Albert Heijn namelijk vergroot. Ook neemt de parkeerdruk op de Markt af, waardoor deze (vooral op de te drukke dagen vrijdag en zaterdag) ruimer beschikbaar is voor klanten van andere winkels in het (noordelijk deel van het) centrum en voor de weekmarkt en evenementen en de logistieke problemen daar worden opgelost. Met twee (moderne) full-service supermarkten aan beide uiteinden van het kernwinkelgebied krijgt het centrum van de gemeentelijke hoofdkern een sterker toekomstperspectief. 1

BRO, Sint-Oedenrode, Ruimtelijk-functionele Effectenanalyse Albert Heijn Sint-Oedenrode, d.d. 21 november 2019.

Hoofdstuk 3

15



Het initiatief past ook in het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Het ziet op een kwaliteitsimpuls voor de bestaande dagelijkse verzorgingsstructuur in de gemeente, direct grenzend aan het kernwinkelgebied. Het levert een versterking van de regionale detailhandelsstructuur op. In het gemeentelijk beleid wordt schaalvergroting van de Albert Heijn en behoud van twee trekkende supermarkten aan de noord- en zuidzijde van het centrum zelfs als essentieel beschouwd. Dit om de belangrijkste gemeentelijke ambities te realiseren: een zo aantrekkelijk mogelijk aanbod voor de eigen inwoners in het centrum en versterken van de regionale aantrekkingskracht (klein streekverzorgend) van het centrum. De plannen van Albert Heijn dragen in sterke mate bij aan de realisatie daarvan.

Kwantitatieve behoefte  Wat betreft de kwantitatieve component geldt dat er voor Sint-Oedenrode tot 2030 geen uitbreidingsruimte2 aan te tonen is aangezien het dagelijks aanbod onder het landelijk gemiddelde functioneert. In kleinere en landelijke kernen is dit echter vaker het geval. Daar kunnen winkels stabiel onder het landelijk gemiddelde functioneren, als gevolg van lagere exploitatielasten. Kleinere buurtwinkels, zoals de buurtsupermarkt in Boskant, zullen waarschijnlijk omwille van de leefbaarheid ook een fors lagere vloerproductiviteit accepteren.In het toekomstige scenario wordt rekening gehouden met het verplaatsen en uitbreiden van de Albert Heijn-supermarkt. Hierdoor neemt het functionele aanbod in de dagelijkse sector in het verzorgingsgebied toe met circa 660 m² wvo (winkelvloeroppervlakte)3. Gelijktijdig is de verwachting dat de koopkrachtbinding zal toenemen. Hierdoor blijft de gemiddelde vloerproductiviteit in Sint-Oedenrode naar verwachting stabiel op circa € 6.275 per m² wvo, wat betekent dat er geen omzeteffect zal zijn (0%) ten opzichte van de huidige vloerproductiviteit. BRO gaat er in het algemeen vanuit dat bij een omzetverdunning van meer dan 10% ten opzichte van de huidige situatie het verdwijnen van bestaand aanbod niet uit te sluiten is. Hiervan is in dit geval geen sprake.

 In de afweging over dit initiatief is het van belang meer waarde te hechten aan de kwalitatieve aspecten. Dit gezien de belangrijke rol die Albert Heijn vervult voor het functioneren van het centrum van Sint-Oedenrode, wat in het gemeentelijk beleid wordt onderkend. De huidige winkel is echter te klein en kampt met bereikbaarheid- en parkeerproblemen, waardoor de winkel deze trekkersrol op termijn niet meer kan vervullen en het niet uit te sluiten is dat deze verdwijnt. Het verder verzwakken en mogelijk zelfs verdwijnen van Albert Heijn kan grote gevolgen hebben voor het centrum van Sint-Oedenrode. Ruimtelijk-functionele effecten  Versterking detailhandelsstructuur: Met de verplaatsing van Albert Heijn zijn positieve effecten te verwachten voor het centrum van Sint-Oedenrode. Met twee (moderne) supermarkten aan beide uiteinden van het kernwinkelgebied (halterstructuur) krijgt het centrum een sterker toekomstperspectief, wat ook past in het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Voor het behoud van de doorbloeding van het noordelijke centrumdeel en de bestaande detailhandelsstructuur is behoud

2

De omstandigheid dat een kwantitatieve behoefte ontbreekt, de omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot een overaanbod in een bepaalde branche, de omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot marktverschuiving in een bepaalde branche, of tot sluiting van ondernemingen, of dat deze zal leiden tot leegstand, betekenen nog niet dat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro (uitspraken ECLI:NL:RVS:2014:743; ECLI:NL:RVS:2016:1295; ECLI:NL:RVS:2016:2580; ECLI:NL:RVS:2016:3386.

3

In het achterblijvende pand van Albert Heijn kan zich geen nieuwe supermarkt vestigen. In het voorliggende bestemmingsplan komt de supermarktbestemming van het pand aan de Markt 18 te vervallen.

Hoofdstuk 3

16







van de Albert Heijn aan de noordelijke zijde namelijk van groot belang. Bovendien kunnen bestaande zaken in het centrum profiteren van de sterke positie van Albert Heijn. Versterking consumentenverzorging: De hedendaagse consument kiest steeds vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten met voldoende parkeermogelijkheden. Het initiatief van Albert Heijn draagt bij aan het versterken van de consumentenverzorging door een bestaande supermarkt te verplaatsen en uit te breiden zodat deze beter kan voorzien in de behoeften van de consument (o.a. moderne inrichting en uitstraling, uitgebreide keuzemogelijkheden, goede parkeervoorzieningen, voldoende bewegingsruimte in de winkel). Bovendien is differentiatie naar formule en type een belangrijke voorwaarde voor een goed functionerende boodschappenstructuur. Albert Heijn is een typische full-service supermarkt die consumenten een uitgebreid assortiment biedt in combinatie met een hoge servicegraad. Zij bevindt zich daarmee aan de bovenzijde van het supermarktspectrum en heeft, mits van voldoende moderne omvang, een sterke toevoegde waarde binnen het dagelijkse aanbod in Sint-Oedenrode.

Leegstandseffecten: Aangezien er geen negatief omzeteffect optreedt ten opzichte van de huidige situatie, is het niet de verwachting dat er elders in het verzorgingsgebied aanbod zal verdwijnen als gevolg van het initiatief van Albert Heijn. Wel zal het aanbod nog altijd onder het landelijk gemiddelde functioneren. o De bestaande supermarkten zullen naar verwachting geen omzeteffecten ondervinden als gevolg van de verhuizing en verplaatsing van Albert Heijn. De supermarkten bedienen alleen hun eigen marktsegment en verzorgingsgebied. o Hoewel niet in de lijn der verwachting, gezien het stabiel blijven van de gemiddelde vloerproductiviteit, is het toch mogelijk dat het overige dagelijkse aanbod in de gemeente van (kleinschalige) food- en speciaalzaken en buurtwinkels (ook in de andere kernen) enige omzeteffecten kan ondervinden. De mate waarin dit effect zich voordoet en eventueel leidt tot het stoppen van een onderneming, zal sterk per winkel verschillen. Het functioneren van dergelijke winkels in Nederland staat als gevolg van autonome ontwikkelingen op dit moment in algemene zin al onder druk (bijv. consumenten bezoeken winkels met een ruim en onderscheiden aanbod, veranderende eisen aan ondernemerschap en het ontbreken van bedrijfsopvolging). De levensvatbaarheid is afhankelijk van de bereidheid van inwoners om er gebruik van te maken.

De eventuele effecten die een toename van het supermarktaanbod in de hoofdkern zou kunnen hebben op een kleinschalige buurtwinkel of speciaalzaak zijn niet los te zien van deze autonome ontwikkelingen. o Daarbij zou met het eventueel verdwijnen van een of enkele van dergelijke winkels, bijvoorbeeld in de kleinste kernen, geen sprake zijn van een onacceptabele aantasting van de verzorgingsstructuur of van duurzame ontwrichting. Er is namelijk juist sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur indien er twee moderne supermarkten in verschillende segmenten in de hoofdkern te vinden zijn. Ook al zouden mogelijk de buurtsuper en enkele speciaalzaken verdwijnen, dan is er nog geen sprake van duurzame ontwrichting omdat er binnen de gemeente voldoende alternatieve aankoopplaatsen zijn. Woon, leef- en ondernemersklimaat: Mede op basis van het bovenstaande zijn onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat niet te verwachten. Per saldo draagt het initiatief juist positief bij aan het woon- en leefklimaat, omdat het centrumgebied van Sint-Oedenrode wordt versterkt, wat de leefbaarheid en consumentenverzorging ten goede komt. Ook is er geen sprake van omzeteffecten, aangezien de gemiddelde vloerproductiviteit stabiel blijft, waardoor niet verwacht wordt dat er zaken zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief.

Hoofdstuk 3

17

Binnen bestaand stedelijk gebied Aangezien de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied gelegen is, is een verdere motivering op dit punt niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie ‘Kwaliteit van Brabant’ Op 14 december 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over de Brabantse leefomgeving in 2050. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses.

Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Doorwerking plangebied Onderhavige ontwikkeling heeft geen directe invloed op de vier opgestelde ambities, maar dient in lijn te zijn met de basisopgave van de omgevingsvisie waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat bijvoorbeeld over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. In hoofdstuk 5 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op drie aspecten (veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit) en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. Met dit bestemmingsplan wordt een binnenstedelijke bedrijvenlocatie getransformeerd tot een supermarktlocatie. Op de verdieping worden enkele woningen gerealiseerd. Dit aantal komt overeen met het thans toegestane aantal woningen binnen de planlocatie. De huidige locatie van de Albert Heijn komt vrij en de mogelijkheid om hier een supermarkt te exploiteren wordt verwijderd met dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3

18

Het transformeren van een bestaande bedrijvenlocatie in binnenstedelijk gebied binnen het provinciaal beleid ten aanzien van het ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Door de locatie tevens te benutten voor maximaal 6 woningen conform het bestaande toegestane aantal woningen, wordt de locatie optimaal benut en is geen extra ruimtebeslag nodig. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. Onderwerpen uit de verordening die van belang zijn voor de beleidsmatige doorwerking van onderhavig plan zijn met name: Duurzame stedelijke ontwikkeling (IOV art. 3.42) Een bestemmingplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:  De ontwikkeling pas binnen de regionale afspraken bedoeld in IOV afdeling 5.4: Regionaal samenwerken;  Het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Uitwerking Regionale omgevingsagenda (IOV art. 5.20) Er dient regionale afstemming plaats te vinden over het plan.

Regionale afstemming – omgevingsagenda (IOV art. 3.42 en 5.20) In de verordening is aangegeven dat de uitwerking van de gezamenlijke ambities en hoofdopgaven in integrale gebiedsontwikkelingen en concrete programmering plaatsvindt op een schaal die past bij de ruimtelijk-functionele relaties van de opgave zoals opgenomen in de Regionale omgevingsagenda. De afspraken over duurzame verstedelijking, over de ontwikkeling, herbestemming en/of transformatie van locaties voor wonen, werken en voorzieningen:  maken duidelijk hoe het (sub-)regionale woningbouwprogramma en de behoefte aan werklocaties, zowel in kwantitatieve, kwalitatieve als ruimtelijke zin, de komende jaren worden ingezet;  zijn gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en op een realistische, flexibele en vraaggerichte planning en programmering van woningbouw, werklocaties en voorzieningen;  zijn er op gericht overprogrammering te voorkomen en gaan waar nodig in op deprogrammering;  worden gemaakt, rekening houdend met (toekomstige) binnenstedelijke transformatieopgaven en het aanpakken en voorkomen van leegstand;  de werkwijzen die gehanteerd worden, de voorwaarden waaraan voldaan moet worden, en het (sub)regionale besluitvormingsproces dat doorlopen wordt om nieuwe locaties voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen of bestaande locaties van functie te laten veranderen.

Hoofdstuk 3

19

Duurzame stedelijke ontwikkeling – Omgevingskwaliteit (IOV art. 3.42) De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. De karakteristiek van een plek of gebied bestaat uit herkomst- en belevingswaarden. Onderling zijn deze nauw verbonden en geworteld in een lang historisch ontwikkelingsproces. Herkomstwaarde gaat onder andere over verbondenheid, eigenheid en herkenbaarheid, cultuurhistorische verscheidenheid en leesbaarheid van de omgeving in tijd en ruimte. Voorbeelden van belevingswaarde zijn uitstraling en aantrekkelijkheid, de schoonheid van de omgeving en een omgeving met contrasten, diversiteit, rust en ruimte. De gebruiks- en toekomstwaarden van een plek of gebied zijn vooral verbonden met de maatschappelijke en ruimtelijke dynamiek. Actuele maatschappelijke opgaven en vraagstukken zijn veelal in grote mate bepalend voor de toekomstige kwaliteit van de leefomgeving. Gebruikswaarde heeft onder andere betrekking op een goede bereikbaarheid en functionaliteit van locaties, effectiviteit en productiviteit, externe veiligheid, een schoon milieu en een goede waterhuishouding.

Bij toekomstwaarde gaat het bijvoorbeeld om stabiliteit en flexibiliteit, duurzaamheid, draagvlak voor een betekenisvolle toekomst, erfgoed en rekening houden met ecologische voorraden. De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit is in de verordening opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten, zoals verwoord de Omgevingswet. De wet kent als maatschappelijk doel het in onderlinge samenhang: 1. bereiken en in stand houden van een veilig en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van natuur, en 2. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. Bij de evenwichtige toedeling van functies speelt de balans tussen beschermen en benutten een belangrijke rol. Dat verschilt per ontwikkeling, per onderwerp, per gebied en in de tijd. De Brabantse leefomgeving kent een grote verscheidenheid. Die omgeving bestaat zowel uit waarden die in een gebied aanwezig zijn als uit de aanwezige functies. Bij de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit gaat het zowel om het beschermen van waarden als het bijdragen aan de ontwikkeling van waarden en functies in een gebied.

De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit omvat een aantal basisprincipes in combinatie met een diepe en ronde manier van kijken, die afkomstig zijn uit de Brabantse omgevingsvisie:  zorgvuldig ruimtegebruik  toepassing van de lagenbenadering  meerwaardecreatie. In de verordening zijn geen regels opgenomen voor de brede manier van kijken. Participatie en samenwerking zijn in de Brabantse praktijk een vanzelfsprekendheid. Afwegingen worden met de juiste betrokkenen en omwonenden van een initiatief of in een gebied samen gemaakt; op een sociaal inclusieve manier. Hierdoor kunnen slimme combinaties gelegd worden en komt de gebiedskennis en betrokkenheid vanuit de omgeving goed tot haar recht. Deze omgeving omvat niet alleen de direct omwonenden, maar ook inbreng van kennisinstellingen en initiatiefnemers van elders die hun ervaringen delen. Breed kijken omvat ook het over provincie en landsgrenzen heen kijken. Gemeenten geven invulling aan een goede omgevingskwaliteit op lokaal niveau door een afweging te maken in een concreet geval. Vanuit provinciaal belang zijn er naast de basisprincipes ook specifieke

Hoofdstuk 3

20

regels voor onderwerpen opgenomen in de verordening. Sommige regels zijn gericht op bescherming van waarden, zoals natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Duurzame stedelijke ontwikkeling - Zorgvuldig ruimtegebruik (IOV art. 3.42) Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een verbijzondering voor stedelijke ontwikkeling is dat er toepassing gegeven moet zijn aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze voorwaarde geldt rechtstreeks vanuit de nationale wetgeving.

Afbeelding 3.1: uitsnede Interim Omgevingsverordening (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Doorwerking plangebied Beide plangebieden zijn gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied (rode zone op bovenstaand kaartbeeld) in een landelijke kern. Het plan voor de verplaatsing van de supermarkt is in lijn met het provinciaal verstedelijkingsbeleid. Voor wat betreft de verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de omgevingskwaliteit, wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Planbeschrijving. Daarnaast kan wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik worden opgemerkt dat het project voorziet in een optimale herbenutting van een binnenstedelijke bedrijvenlocatie op gronden die in de huidige situatie volledig onderdeel uit maken van bestaand stedelijk gebied (zie ook par. 3.2.1). Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.2 ‘Rijksbeleid’. Op de locatie Borchmolendijk/Passtraat worden maximaal 6 woningen op de verdieping gerealiseerd. Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven, zijn er binnen het plangebied thans eveneens 6 woningen toegestaan. Er is in planologisch opzicht dan ook geen sprake van een toename, maar uitsluitend (deels) van het toestaan van een andere, beter bij de behoefte van de markt aansluitende, woningtypologie.

Hoofdstuk 3

21

Wat betreft de behoefte aan deze woningen wordt verwezen naar paragraaf 3.3. De woningen passen binnen het aan Sint-Oedenrode toegedeelde woningbouwprogramma, waarover in regionaal verband afspraken zijn gemaakt. Voorts heeft de verplaatsing van de Albert Heijn naar de locatie aan de Borchmolendijk niet tot gevolg dat een bovenregionale detailhandelslocatie ontstaat. Er is sprake van een verplaatsing van een bestaande supermarkt waarbij de mogelijkheid om op de huidige locatie een supermarkt te exploiteren wordt verwijderd. De supermarkt wordt wel vergroot, maar dit is onder meer noodzakelijk om het volledige assortiment aan te kunnen bieden en zodoende de consument beter van dienst te kunnen zijn. Dit is niet alleen voor de levensvatbaarheid van de supermarkt noodzakelijk, maar ook om de aantrekkingskracht van het gehele winkelgebied van Sint-Oedenrode te behouden. Over het (concept) plan van de beoogde verplaatsing heeft op verschillende momenten (regionale) afstemming plaatsgevonden. Daarnaast is het plan opgenomen in de Centrumvisie als wenselijke ontwikkelingsrichting. In deze visie is de gewenste ontwikkelingsrichting en beoogde verplaatsing openbaar kenbaar gemaakt..

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Detailhandelsvisie en centrumvisie Sint-Oedenrode Detailhandelsvisie regio Noordoost-Brabant 2015 De detailhandelsvisie voor de regio Noordoost-Brabant is in december 2015 door de provincie NoordBrabant vastgesteld. Voor Sint-Oedenrode is daarin opgenomen dat de opgave voor de toekomst vooral gericht is op herpositioneren richting de (lokale en zeer beperkt regionale) doelgroep en aanpassing van het aanbod aan de lokale behoefte. In de regionale visie worden verder afspraken gemaakt over regionale afstemming en toetsing. De belangrijkste relevante afspraken zijn:  In de toekomst zijn minder detailhandelsmeters nodig, er wordt terughoudend omgegaan met nieuwe ontwikkelingen.  Kwaliteitsimpulsen staan voorop in plaats van kwantitatieve uitbreiding van winkelaanbod.  Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk een plek te krijgen in structuurbepalende winkelgebieden. Ook de lokaal verzorgende centrumgebieden hebben in die structuur een belangrijke verzorgingspositie.  Concentratie vindt plaats in het kernwinkelgebied, in de randen is ruimte voor functietransformatie.  Verspreide bewinkeling, voor zover die het functioneren van centrumgebieden kan aantasten, dient zo veel mogelijk te worden teruggedrongen.

Ten aanzien van nieuwe initiatieven, die afwijken van vigerende bestemmingplannen, is opgenomen dat deze dienen te worden afgewogen op de effecten voor winkelgebieden in de invloedsfeer van het initiatief. De impact van het initiatief is ook afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief in relatie tot het verzorgingsgebied waar de ontwikkeling geprojecteerd is. Daartoe wordt gewerkt met een systematiek van drempelwaarden. Voor de categorie ‘zeer beperkt regionale centra’, waartoe het centrum van Sint-Oedenrode gerekend wordt, is de drempelwaarde voor regionale afstemming 1.500 m². Aangezien de nieuwe locatie voor centrumsupermarkt Albert Heijn conform de gemeentelijke Centrumvisie tot het centrumgebied behoort, is geen regionale afstemming vereist. In Sint-Oedenrode geldt dat voor initiatieven groter dan 1.500 m² wvo regionale afstemming vereist is. Desondanks heeft

Hoofdstuk 3

22

wel in breder verband overleg plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Dit wordt nogmaals ten finale besproken in het regionale afstemmingsoverleg. Centrumvisie Gemeente Meierijstad, 2018 In 2017 zijn de gemeenten Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode gefuseerd tot de gemeente Meierijstad. Hiermee heeft de gemeente Meierijstad drie grote centra, waaronder dat van Sint-Oedenrode. Alle drie de centra hebben hun eigen positie en verzorgingsgebied binnen de gemeente. Er is geen hiërarchie tussen de dorpscentra: ieder van de centra functioneert solitair ten opzichte van de andere twee. De primaire focus op het eigen verzorgingsgebied betekent dat het belang van de dagelijkse (boodschappen)voorzieningen verder toeneemt. Supermarkten worden waar mogelijk ingezet als publiekstrekkers voor overige centrumfuncties. Met de monumentale panden aan de Markt heeft Sint-Oedenrode een herkenbaar en sfeervol historisch dorpshart. Door de ligging in het beekdal van de Dommel en de aanwezigheid van enkele toprestaurants heeft de kern een aantrekkelijk toeristisch/recreatief karakter als hoogwaardige buitenplaats. Echter zijn er nog een aantal opgaven voor het centrum van Sint-Oedenrode, waarover de gemeente nu een structurele keuze wil maken. Het verzorgingsgebied van het centrum omvat de kern Sint-Oedenrode en de kernen Nijnsel, Boskant en Olland in het buitengebied.

Het belangrijkste knelpunt in het huidige centrum is de positie van Borchgrave. De hoofdwinkelstructuur met twee takken (zoals vastgesteld in 2010) is, vanwege het uitblijven van ruimtelijke ingrepen, geen succes. Waar de Heuvel inmiddels weinig leegstand meer kent, is deze in Borchgrave nog wel aanwezig. Aangezien het sinds het vaststellen van de vorige centrumvisie niet gelukt is de ruimtelijke relatie te verbeteren, wordt het inmiddels tijd om de hoofdwinkelstructuur met twee takken (Heuvel en Borchgrave) te herzien. De nieuwe ruimtelijk-functionele visie voor het centrum omvat de volgende punten:  Een eenvoudige hoofdstructuur: Het centrum van Sint-Oedenrode kent twee sterke (sfeervolle) verblijfsgebieden die duidelijk het ‘eigen’ karakter van het dorp bepalen. Zowel op de Markt als op de zuidelijke hoek van de Heuvel (splitsing Kofferen/Hertog Hendrikstraat) zorgen de aanwezige horeca en de historische gebouwen voor een gezellige (dorpse) sfeer. Markt en Heuvel vormen in de toekomst dan ook de basis van het centrum van Sint-Oedenrode. De Heuvel is als historische hoofdstructuur sterk verankerd in de lokale leefomgeving, heeft zich sinds 2010 goed ontwikkeld en verbindt de belangrijkste verblijfsgebieden van het centrum via een doorlopend publieksgericht front.

Door deze concentratie van publieke functies in één hoofdroute ontstaat er een compleet en levendig centrumgebied voor de eigen inwoners.  Structurele aanpak langdurige leegstand: Dit betekent dat Borchgrave geen onderdeel meer uitmaakt van het primaire winkelgebied. Het gebied biedt echter nog wel kansen voor (publieksgerichte) functies die wat meer doelgericht bezocht worden, zoals ondernemingen in de diensten- of ambachtelijke sector. Door het stimuleren van een geleidelijke transitie kan de winkelfunctie in Borchgrave worden afgebouwd. Hetzelfde geldt voor Kofferen, waar de winkelfunctie al eerder (beleidsmatig) is vervallen. Door nu ook de markering van het centrumgebied te verschuiven naar het noordelijke uiteinde van de straat (en de ondernemers dus niet langer te laten meebetalen aan het centrummanagement) kan de transitie van dit deelgebied verder worden doorgezet. Op termijn is Sint-Oedenrode immers gebaat bij een verdere concentratie van de publieke centrumfuncties en is een afbouw van de hoeveelheid niet-dagelijks winkelaanbod onvermijdelijk.  Ruimtelijke inpassing supermarkten: Idealiter maken enkele supermarkten onderdeel uit van dit compacte dorpscentrum, zodat zij als publiekstrekker kunnen optreden voor overige centrumfunc-

Hoofdstuk 3

23



ties. Tegelijkertijd is er een schaalvergroting gaande in de supermarktsector, waardoor een redelijke ruimtelijk inpassing (incl. parkeren en bevoorrading) niet altijd mogelijk is. Met de aanstaande verplaatsing van AH (naar de beoogde locatie aan de Borchmolendijk) en de voorgestelde herprofilering van Borchgrave bevinden beide centrumsupermarkten zich straks buiten de hoofdstructuur. Door een zorgvuldige (ruimtelijke) uitwerking van de aansluiting tussen supermarkt en centrum (positie entree, zichtlijnen en signalering) kan het combinatiebezoek tussen supermarkt en centrum echter wel redelijk op niveau blijven. Markt opwaarderen: Met de verplaatsing van de AH-supermarkt verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte en -voorzieningen in het centrum. Doordat het parkeren voor supermarktbezoekers in de toekomst op eigen terrein wordt opgevangen, ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfskwaliteit te vergroten. Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om de compacte centrumstructuur te behouden. Met de transitie van de Borchgrave vormt de Heuvel weer de enige hoofdroute voor de (winkelende) centrumbezoeker; de overgang van Markt naar Heuvel via het Kerkplein moet dan ook laagdrempelig en aangenaam zijn. De verkeersfunctie van de Heuvel blijft in de toekomst wel behouden.

Het eenrichtingsverkeer, met een inrichting van de openbare ruimte als ‘shared space’, biedt de beste balans tussen bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding 3.2: Nieuwe centrumvisie - Markt en Heuvel als sterke basis

Hoofdstuk 3

24

Eén van de punten in de centrumvisie is de AH-supermarkt aan de Markt (circa 840 m² wvo) die naar alle waarschijnlijkheid verplaatst zal worden, omdat uitbreiding op de huidige locatie niet mogelijk is. De gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode heeft, onder voorwaarden, ingestemd met een verplaatsing naar de planlocatie aan de Borchomolendijk. Eén van die voorwaarden is dat de toegang van supermarkt en parkeerterrein aan de Borchmolendijk komen te liggen. Het centrum van Sint-Oedenrode kent een parkeerroute die langs diverse parkeerlocaties in en rond het centrum voert. Het parkeerterrein bij Jumbo en op de Markt vormen hierbij de belangrijkste ‘bronpunten’. Eventuele verplaatsing en vergroting van AH zal leiden tot een vergroting van de parkeercapaciteit aan de noordzijde van het centrum. Met de verplaatsing van de AH-supermarkt verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte en -voorzieningen in het centrum. Doordat het parkeren voor supermarktbezoekers in de toekomst op eigen terrein wordt opgevangen, ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfskwaliteit te vergroten. Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om de compacte centrumstructuur te behouden.