Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing (versie mei 2024)

Woningbouw en parkeergarage (eerste fase) P1 CHV-terrein

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Achtergrond en doel van het plan

6

1.2

Ligging en begrenzing van het projectgebied

6

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Relatie met andere plannen

10

1.5

Leeswijzer

10

Beschrijving bestaande situatie

11

2.1

Ontstaansgeschiedenis

11

2.2

Huidige situatie projectgebied

12

Hoofdstuk 3

Beschrijving planontwikkeling

14

3.1

Beschrijving planontwikkeling

14

3.2

Juridische procedure

21

Beleidskader

22

4.1

Rijksbeleid

22

4.2

Provinciaal beleid

29

4.3

Gemeentelijk beleid

32

Cultuurhistorie en archeologie

40

5.1

Cultuurhistorie

40

5.2

Archeologie

42

Groenstructuur en natuur

46

6.1

Ecologie

46

Hoofdstuk 7

Water

50

7.1

Beleid en normstelling

50

7.2

Huidige situatie

52

7.3

Toekomstige situatie

53

7.4

Wijze van overleg met waterschap

55

Milieuhygiënische verantwoording

56

8.1

Inleiding

56

8.2

M.e.r.-beoordeling

56

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 8

2/118

8.3

Bodem

57

8.4

Geluid

58

8.5

Luchtkwaliteit

60

8.6

Externe veiligheid

63

8.7

Duurzaam en slim bouwen

67

8.8

Kabels en leidingen

68

8.9

Geur

69

8.10

Gezondheid

70

Hoofdstuk 9

Bedrijven en voorzieningen

73

9.1

Bedrijven en milieuzonering

73

Verkeer

78

10.1

Toetsingskader

78

10.2

Ontsluiting

78

10.3

Parkeren

79

10.4

Verkeersgeneratie en afwikkeling

82

10.5

Conclusie

83

Hoofdstuk 11

Economische uitvoerbaarheid

84

11.1

Economische uitvoerbaarheid

84

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

85

12.1

Omgevingsdialoog

85

12.2

Ontwerpbesluit

86

Hoofdstuk 10

Hoofdstuk 12

Bijlagen

88

Bijlage 1

Stedenbouwkundig concept 24-02-2023

90

Bijlage 2

Quickscan flora en fauna

92

Bijlage 3

Notitie bodemonderzoek en -sanering

94

Bijlage 4

Plan van aanpak bodemsanering

96

Bijlage 5

Bodemadvies ODZOB

98

Bijlage 6

Actualiserend nader onderzoek bodem

100

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

102

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek industrielawaai

104

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek cumulatie

106

3/118

Bijlage 10

QRA

108

Bijlage 11

Quickscan bedrijven en milieuzonering

110

Bijlage 12

Memo parkeren en verkeer

112

Bijlage 13

Stikstofdepositieonderzoek

114

Bijlage 14

AERIUS aanlegfase

116

Bijlage 15

AERIUS gebruiksfase

118

4/118

Ruimtelijke onderbouwing

5/118

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Achtergrond en doel van het plan

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het huidige P1 parkeerterrein op het CHV-terrein woningbouw en een parkeergarage te realiseren. De Noordkade is de afgelopen 12 jaar getransformeerd van een voormalig industrieel complex tot een unieke locatie die breed gedragen wordt en waar inmiddels educatie, kunst, cultuur, commercie, vrijetijdsbesteding en bedrijvigheid hun natuurlijke biotoop hebben gevonden. De landelijke, regionale en lokale woningbehoefte is erg hoog. Dit vraagt naast traditionele woningbouw om creatieve oplossingen op unieke locaties. Een bruisende omgeving zoals de Noordkade verdient ook bewoners die er kunnen verblijven. Het complex vraagt om een moderne manier van wonen, waarbij wonen en werken wordt gecombineerd, namelijk ‘stadse wonen’. Wonen niet alleen voor traditionele huishoudens maar ook voor diverse samenstellingen die niet direct één huishouden vormen, maar die wel gezamenlijk voorzieningen willen gebruiken en kosten willen besparen. Wonen met flexibel gebruik van alle voorzieningen op het terrein binnen een omgeving waar enige reuring wordt ervaren. Met deze ontwikkeling wordt nu een aanzet gemaakt tot een levendig woon- en werkmilieu, dat mogelijk moet maken dat de Noordkade als voormalige industriële enclave nog beter opgaat in de omgeving.

Door het hierbij verder in te zetten op het versterken van het reeds aanwezige stedelijk groen kan deze verdichting hand in hand gaan met verdere transformatie van de publieke ruimte, en het nog verder intensiveren van het unieke karakter van deze locatie. De ontwikkeling past niet binnen de huidige bestemming 'Industrie'. De gemeente Meierijstad kan deze ontwikkeling toestaan door het verlenen van een omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1, sub a onder 3 Wabo.

1.2

Ligging en begrenzing van het projectgebied

Het besluitgebied ligt in het noordwestelijke deel van de kern van Veghel en maakt onderdeel uit van het food- en cultuurcentrum de Noordkade (zie figuur 1.1). De locatie staat hier bekend als het voormalige CHV terrein en omvat bestaande gebouwen en parkeervoorzieningen. Het totale CHV terrein is in eigendom bij Noordkade BV. Het besluitgebied omvat het totale CHV terrein met gebouwen en parkeervoorzieningen. De beoogde ontwikkeling vindt in het projectgebied plaats.

6/118

Figuur 1.1: Besluitgebied rood omkaderd

Figuur 1.2: Projectgebied rood omkaderd Ten westen, op een afstand van circa 550 meter is de Zuid-Willemsvaart gesitueerd. Parallel aan dat kanaal loopt de N279. Ten zuiden van het CHV Noordkade ligt een zijtak van de Zuid-Willemsvaart.

7/118

1.2.1 Parkeren Voor het parkeren op het CHV terrein zijn verschillende parkeerplaatsen gerealiseerd. De locaties waar deze parkeerplaatsen zijn gerealiseerd, zijn opgenomen in onderstaand figuur en maken eveneens onderdeel uit van het projectgebied.

Figuur 1.3: Parkeerplaatsen in en rondom het CHV terrein Deze locaties worden hieronder specifiek geduid:  P1 Noordkade;  P2 Noordkade;  P3 Pater Den Elsenlaan.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Er gelden binnen het besluitgebied drie verschillende bestemmingsplannen:  Bestemmingsplan 'Industrieterrein CHV’;  Facetbestemmingsplan ‘Industrielawaai C.H.V.’;  Bebouwde kom, aanvulling 1;  Paraplubestemmingsplan parkeren.

8/118

1.3.1 Bestemmingsplan ‘Industrieterrein CHV’ Het geldende bestemmingsplan voor het besluitgebied en het projectgebied is het bestemmingsplan ‘Industrieterrein CHV’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Veghel d.d. 19 november 1968 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant d.d. 19 maart 1969.

Figuur 1.4: Geldend bestemmingsplan 'Industrieterrein CHV' met projectgebied rood omlijnd De planvoorschriften behorende bij de plankaart van het bestemmingsplan zijn door de gemeenteraad van Veghel op 22 augustus 1974 gedeeltelijk gewijzigd. Ter plaatse van het projectgebied geldt de bestemming 'industrieterrein I'. Binnen deze bestemming is het uitsluitend toegestaan om bouwwerken ten dienste van handel, nijverheid en industrie te realiseren. Het gehele CHV terrein, met uitzondering van de randen, heeft deze bestemming gekregen. Binnen het bestemmingsvlak mag maximaal 60% bebouwd worden. De maximale bouwhoogte bedraagt daarbij 15 meter waarbij een afstand van 5 meter tot de zijdelingse perceelsgrens moet worden aangehouden. Bouwwerken, welke bestonden op het tijdstip van de vaststelling van het plan, mogen vernieuwen, aanpassen of uitbreiden, op voorwaarde dat de bestaande afwijking van het plan in kwalitatieve zin niet wordt vergroot. Ten eerste zijn de woningbouw en de parkeergarage geen bouwwerken die voor handel, nijverheid en industrie gebruikt worden, er wordt immers niet geproduceerd. Ten tweede is de bouwhoogte van de te realiseren woningen op onderdelen strijdig met de toegestane maximale bouwhoogte van 15 meter.

9/118

1.3.2 Facetbestemmingsplan ‘Industrielawaai C.H.V.’ Tevens geldt - voor de gronden waarop het bestemmingsplan 'Industrieterrein C.H.V.' (1968) van toepassing is - het facetbestemmingsplan 'Industrielawaai C.H.V.'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 10 september 2009. Het projectgebied is hierin opgenomen als 'gezoneerd bedrijventerrein'. Over omliggende gronden zijn geluidszones gelegd. Deze zones zijn overgenomen in de thans vigerende bestemmingsplannen voor deze gronden. In paragraaf 8.4 worden de gevolgen van deze geluidzone op het planvoornemen beschreven. Hierin wordt geconcludeerd dat de geluidzone in de feitelijke situatie niet langer aanwezig is en dat de planologische situatie daarop geactualiseerd moet worden. Deze planologische wijziging wordt in een afzonderlijke procedure door de gemeente Meierijstad in procedure gebracht. 1.3.3 Bebouwde kom, aanvulling 1 Tevens geldt voor het projectgebied het bestemmingsplan 'Bebouwde kom, aanvulling 1'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 november 2011. Met deze aanvulling op het bestemmingsplan wordt het gebruik van woningen beperkt tot één huishouden per woningen. Daarnaast wordt huisvesting van (groepen) arbeidsmigranten in reguliere woningen voorkomen. Het beoogde gebruik is in strijd met de regels van dit bestemmingsplan.

1.3.4 Paraplubestemmingplan parkeren Ter plaatse van het besluitgebied en projectgebied geldt het paraplubestemmingsplan 'Parkeren'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 januari 2019. Via dit bestemmingsplan worden regels gesteld over de toe te passen parkeernormen. In paragraaf 10.3 wordt ingegaan op het aspect parkeren.

1.4

Relatie met andere plannen

De ontwikkeling van een industriegebied naar een multifunctioneel stedelijk cultuur-, food- en vrijetijdscluster is organisch tot stand gekomen. Voor die ontwikkeling zijn verschillende planologische procedures gevolgd. Vanaf 2010 zijn zowel het 'Food- en Cultuurcluster Noordkade Veghel' als het 'Theater en Brug Noord- en Zuidkade', 'Bioscoop Noordkade', 'Axe Throwing', 'Uitbreiding restaurant Wittern en Siemei' en 'Uitbreiding bioscoop met 5e bioscoopzaal en sportschool' gerealiseerd op basis van verleende omgevingsvergunningen. Recent is een omgevingsvergunning verleend voor The Chocolate Factory in de NPF-toren.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie ter plaatse van het projectgebied. Hoofdstuk 3 beschrijft de planontwikkeling en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Vervolgens wordt in hoofdstukken 5 tot en met 10 ingegaan op de sectorale aspecten. In hoofdstukken 11 en 12 wordt ingegaan op respectievelijk de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

10/118

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving bestaande situatie

Ontstaansgeschiedenis

De Noordkade op het CHV terrein in Veghel is een historische, industriële locatie met een rijke geschiedenis. Veghel is van oorsprong een Brabants dorpje gesticht op de samenkomst van handelswegen in de nabijheid van een beek. De aanleg van de Zuid-Willemsvaart in 1850, weergegeven in figuur 2.1, met de havenarm richting het dorp zorgde voor een exponentiële groei van Veghel.

Figuur 2.1: topografische kaarten 1850 met globale ligging CHV terrein blauw omlijnd (Bron: topotijdreis.nl) In de periode van 1915 tot 1970 is het complex regelmatig uitgebreid en verbouwd. In 1915 verrees hier de eerste grote graansilo (de Wiebenga silo). De Coöperatieve Handels Vereniging (CHV), een inkooporganisatie voor mengvoeders, kunstmest en granen, vestigde zich hier vanwege de centrale ligging in de Brabantse Meierij, alsmede de aanwezigheid van goede verbindingen over spoor en water. Veghel groeide uit tot het centrum van de voedingsmiddelenindustrie. Er ontstond een uniek ensemble aan gebouwen, met een grote verscheidenheid aan bouwstijlen. In 1956 verschijnen voor het eerst de grote industriële gebouwen op de kaart.

11/118

Figuur 2.2: topografische kaarten 1956 met globale ligging CHV terrein blauw omlijnd (Bron: topotijdreis.nl)

2.2

Huidige situatie projectgebied

Daar waar vroeger de voedingsindustrie van Veghel groeide en bloeide, staat nu kunst, cultuur en ontspanning centraal. Het CHV terrein is dan ook aangewezen als kunst-, cultuur – en foodcluster. Tegenwoordig bevinden zich allerlei bedrijven en activiteiten aan CHV Noordkade. Denk hierbij aan recreatieve (bioscoop, museum, escape room, jongerencentrum), maar ook culturele (kunst- en toneelgroepen, de muziekschool en het poppodium, theater), educatieve (KreaTech Fabriek en cultuureducatie Jumbo Academy) en food-gerelateerde (verschillende restaurants en een stadsbrouwerij) functies. Het P1 parkeerterrein is te bereiken via de hoofdingang vanaf de NCB-laan (figuur 2.4). Het parkeerterrein ligt achter een aantal woningen aan de NCB-laan. Het beslaat een groot deel van het CHV-terrein. Vanaf P1 zijn alle voorzieningen te voet te bereiken. Alle auto's staan op maaiveld geparkeerd.

12/118

Figuur 2.3: Luchtfoto met projectgebied rood omkaderd

Figuur 2.4: Hoofdingang richting P1 vanaf NCB-laan

13/118

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving planontwikkeling

Beschrijving planontwikkeling

Op het P1 parkeerterrein zijn een parkeergarage en woningbouw beoogd.

Figuur 3.1: Beoogde situatie (bron: AIR) Woonconcept en doelgroepen Wonen binnen een bruisende omgeving van een voormalige industrie-locatie vraagt om een specifieke doelgroep. Een doelgroep die samen woont, werkt en gebruik maakt van voorzieningen binnen het gebied. Deze doelgroep van 'hip' wonen in een stadse omgeving bestaat uit personen met een stadse levensstijl zoals expats die werkzaam zijn bij de lokale bedrijven zoals Vanderlande, Friesland Campina en Mars, jongeren en studenten en andere die zich verenigen met het stadse leven. De Noordkade is zich aan het ontwikkelen tot een bovenregionaal stadscentrum, waarbij veel voorzieningen op een steenworp afstand van elkaar liggen. Een bezoek aan de sportschool, de bioscoop, een ontbijtcafétje of het theater is zo gemaakt. Lopend of met de fiets naar het werk, het winkelcentrum of het buitengebied, het kan allemaal binnen 2,5 km.

14/118

De woningen, met voornamelijk één en twee slaapkamers en kleine stadse keukens, zijn hierop ontworpen. De doelgroepen die hier bij passen zijn jonge alleenstaanden, bijvoorbeeld studenten, en jonge stellen. Vanwege de dynamiek op de Noordkade heeft initiatiefnemer voor ogen om de bewoners te verplichten deel te nemen in de leefgemeenschap (compoundachtige)-VVE of een bewonersgroep waar onderlinge afspraken gemaakt worden over beheer en verblijf. Als vanzelfsprekend past bij deze doelgroep een gematigd prijsbeleid in een mix van met name sociale- en middeldure huur en vrije sector (waarvan 31% sociale huur en de rest voor het grootste gedeelte middenhuur en een klein percentage duur, 28%). Hierbij wordt rekening gehouden met een bovengemiddeld verloop. Dit omdat de doelgroep grotendeels werk gerelateerd is en een jongere doelgroep die wellicht niet direct werk gerelateerd is, op zoek naar woonruimte in Veghel en zich naar verwachting niet in grote getale een leven lang zal binden met de Noordkade of met Veghel. Huurprijs*

Aantal

Sociale huur

< liberalisatiegrens € 879,66

20 (= 31%)

Middeldure huur

< € 1.130,-

27, waarvan 10 atelierwoningen** (= 41%)

Dure huur/koop

> € 1.130,-

18*** (=28%)

Totaal

65

* Prijspeil Meijerijstad 2024 ** Atelierwoningen zijn gewaardeerd als woning, zonder bedrijfsruimte *** “friends wonen” er wordt bij 2 tot maximaal 8 woningen het Friends wonen toegepast. Op de sociale huur en middeldure huur is de Doelgroepenverordening van toepassing met de daarin opgenomen regels voor instandhouding, toewijzing en verantwoording. De Doelgroepenverordening moet worden vertaald in de Anterieure Overeenkomst (AO) en de vergunning. Deze eerste fase (65 woningen) wordt gezien als een eerste stap voor de toekomstige woningen op de Noord- en Zuidkade. De totale bewonersgroep zal zich organisch ontwikkelen, zoals dat ook met alle andere gebruikers van de Noordkade is ontstaan. Voor deze eerst fase heeft de doelgroep een stadse levensstijl, zoals:  Studenten, alleen of samen (friends wonen*);  Jongeren, alleen of samen (friends wonen*);  Werknemers werkzaam bij bedrijven in Meierijstad;  Expats** werkzaam bij bedrijven in Meierijstad;  Personen die wonen en werk aan huis willen combineren (atelierswoningen met een verplichte inschrijving bij het Kvk). De wijze toewijzing van deze doelgroepen aan de woningen wordt in de anterieure overeenkomst geborgd. * Onder 'friends wonen' wordt verstaan: Het vriendschappelijk samenwonen van meerdere mensen, vaak twee of drie, in één appartement. Deze woonvorm is bedoeld voor starters op de woningmarkt.

** Onder 'expat' worden verstaan: Persoon die voor zijn werk (meestal) tijdelijk in het buitenland woont. Onder expats verstaan we meestal hoogopgeleide mensen. Binnen het gewenste beeld bestaat de realisatie van een coöperatie waarbij elke bewoner ook gedeeltelijk eigenaar

15/118

kan worden van zijn omgeving. Naast een financieel rendement kan dan ook gedacht worden aan een maatschappelijk rendement waar gemeenschappelijk vormgegeven aan wordt. Daarnaast is het denkbaar om afspraken met elkaar te maken aangaande gedeeld vervoer, abonnementen van sportschool, theater of andere voordelen bij gebruikers op het terrein. Woningbouw Aan de centrale as van het CHV-terrein komen tegenover de bioscoop, het restaurant, de sportschool en het museum nieuwe woningen te liggen. Dit betreffen 65 appartementen in de categorie huur en koop. Een deel van de huurappartementen wordt uitgevoerd in het goedkopere (sociale huur) en middeldure en dure segment. De behoefte wordt aangepast op de doelgroep (o.a. expats, werknemers en jongeren). Expats hebben gemiddeld gezien een hoog inkomen en komen daarmee terecht in de duurdere woningbouwcategorieën van zowel huur als koop. Beoogd is om appartementen in 4 gebouwen te realiseren in 5 en 6 bouwlagen. De appartementen krijgen een stedelijke uitstraling. De appartementen zijn via loopbruggen met elkaar verbonden. Het hoogte bouwdeel is 19,5 meter, dat is inclusief dakrand. De twee naastgelegen bouwdelen zijn circa 18,5 meter hoog en het laagste bouwdeel circa 16,5 meter. De bovenste bouwlagen hebben een setback met dakterras. In de figuren 3.2 en 3.3 zijn gevelaanzichten opgenomen.

Figuur 3.2: Voorgevels appartementen (in bewerking) (bron: AIR)

Figuur 3.3: Achtergevels appartementen (in bewerking) (bron: AIR) De appartementen krijgen een parkeerkelder. Tussen de appartementen en de parkeergarage komt een groenzone met verticaal groen tegen een gesloten parkeergaragemuur.

16/118

Figuur 3.4: Groenzone tussen de appartementen en de parkeergarage (bron: AIR)

Figuur 3.5: Doorsnede appartementengebouw blok 1 en een deel van de parkeergarage (in bewerking) (bron: AIR) Parkeergarage De parkeergarage wordt in twee trapsgewijze delen uitgevoerd. De parkeergarage heeft aan de zijde van de percelen N.C.B.-laan een hoogte van maximaal 7,5 meter. Dit deel van de parkeergarage sluit zo beter aan bij de hoogte van de bebouwing in de omgeving. Aan de zijde van de te realiseren woningen heeft de parkeergarage een hoogte van maximaal 10 meter. De gemaakte afspraken met de bewoners van de aangrenzende percelen worden hiermee gerespecteerd. De wijze van ontsluiting en parkeren is verder opgenomen in hoofdstuk 10. Op figuur 3.1 is te zien dat auto's vanaf de hoofdingang direct richting de parkeergarage worden geleid, hierdoor hoeven ze niet verder het gebied in te rijden. De ingang van de parkeergarage zit dus in de noordwesthoek van de garage.

17/118

De parkeergarage bestaat uit een openbaar deel voor bezoekers en een besloten deel voor bewoners. Specifiek is de parkeerkelder onder de woningen voor de appartementen. Deze wordt afgesloten door een speedgate. Vanaf de kelder kunnen de bewoners met de trappenhuizen bij de woningen komen.

Figuur 3.6: Westgevel appartementen en parkeergarage (in bewerking) (bron: AIR) Aan de noordzijde van de parkeergarage, tussen de garage en de achtertuinen van de woningen aan de NCB-laan komt een groenstrook met bomen en een verharde onderhoudsstrook. De breedte loopt van 5 tot 12,5 meter. De buitenkant van de parkeergarage wordt volledig met verticaal groen bekleed. Groen Op verschillende plekken binnen het CHV-terrein wordt de illusie gecreëerd alsof de natuur de bebouwing overneemt. Dit gegeven maakt deel uit van de charme van dit soort "verlaten" complexen en voegt naast de ecologische meerwaarde onmiskenbaar een extra tijdslaag en belevingskwaliteit toe. Al vele jaren wordt het complex door de gebouweigenaar stelselmatig vergroend. Voor het hele terrein is er een groen raamwerk opgesteld dat als samenhangend systeem een buffer vormt tussen nader in te vullen programmatische delen.

Figuur 3.7: De parkeergarage ingepakt in groen (bron: Cie.)

18/118

Het groen tussen de appartementen en de parkeergarage en het groen tussen de parkeergarage en de achtertuinen van de woningen aan de NCB-laan worden onderdeel van dit groene raamwerk. 3.1.1 Relatie Masterplan CHV terrein Gekeken naar de fasering van het Masterplan, bevindt de ontwikkeling zich in fase identiteitsdragers (2015-2025). De gehele oostzijde, richting het H.Hartplein en het water is nog niet gerealiseerd. Op tal van punten loopt de huidige ontwikkeling voor op de beoogde invulling. De beoogde ontwikkelingen op P1 zijn echter nog niet gerealiseerd. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing richt zich dan ook op de stedenbouwkundige opzet en het gebruik van dit gebied.

19/118

Figuur 3.8: Situering binnen het Masterplan uit 2010 (bron: Architecten Cie)

20/118

3.2

Juridische procedure

Met de omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit houdt in dat de motivering om af te wijken een goede ruimtelijke onderbouwing moet bevatten. In hoofdstuk 5 tot en met 10 wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De nut en noodzaak wordt door middel van een ladderonderbouwing aangetoond in paragraaf 4.1.4. In paragraaf 4.3.1 wordt aangegeven waarom deze ontwikkelingen passen bij de andere vergunde ontwikkelingen (hoofdgebouwen), volgens het Masterplan CHV terrein en in paragraaf 4.3.2 is onderbouwd waarom de ontwikkelingen passen bij het CHV terrein als stedelijk centrum voor alle inwoners van Meierijstad.

21/118

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

 dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.

22/118

 

Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie. Behouden en versterken van cultureel erfgoed.

Toetsing Het CHV terrein wordt door de provincie Noord-Brabant gezien als cultuurhistorisch erfgoed. Door de functie wonen toe te voegen kan het onderhoud van de omliggende cultuurhistorische gebouwen gefinancierd blijven. Het hergebruik van bebouwing bevordert een duurzame ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Ook zorgen woningen binnen het CHV-terrein voor permanent leven op het terrein. Bovenal helpen nieuwe woningen om de wooncrisis te verzachten. Verder raken de ontwikkelingen binnen het projectgebied geen van de andere rijksbelangen. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Toetsing Het herbestemmen van een deel van het voormalige industriële terrein raakt het belang ten aanzien van Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden (belang 13). Aangezien het terrein door de provincie Noord-Brabant ook wordt gezien als cultuurhistorisch erfgoed zal in paragraaf 4.2 en 5.1 nader op het geldende beleid worden ingegaan. Verder raken de ontwikkelingen binnen het projectgebied geen van de andere rijksbelangen. 4.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied is het radarverstoringsgebied behorende bij radarstation Volkel van belang. Dit gebied is op onderstaande kaart aangegeven.

23/118

Figuur 4.1: projectgebied in radarverstoringsgebied behorende bij radarstation Volkel (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Toetsing De projectlocatie ligt binnen de straal van 15 kilometer vanaf het radarstation van vliegbasis Volkel. De maximale bouwhoogte van bouwwerken binnen deze straal is afhankelijk van de afstand van het beoogde bouwwerk tot de radar. Deze maximale bouwhoogte wordt bepaald door een denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf een punt op de top van de radarantenne. De top van de radarantenne van vliegbasis Volkel is 49 meter + NAP). Vanaf die 49 meter loopt de maximale bouwhoogte 0,25 graden op tot een punt gelegen op 15 kilometer vanaf de radarantenne. Voor Veghel-West, Deelgebied Dorsveld, in de nabijheid van het CHV-terrein geldt een maximale hoogte van 102 +NAP. Het projectgebied heeft een globale hoogteligging van circa 9,5 meter +NAP. Het hoogste appartementenblok krijgt een hoogte van circa 19,5 meter. Dit is (9,5 + 19,5 = circa 29 meter +NAP) ruim onder de ter plaatse toegestane maximale bouwhoogte in verband met het radarverstoringsgebied. 4.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Besluit ruimtelijke ordening (Bro), ladder voor duurzame verstedelijking Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling wordt een parkeergarage en woningbouw toegestaan op het huidige P1 parkeerterrein.

24/118

Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Een parkeergarage ten behoeve van verschillende functies valt onder infrastructuur en betreft geen stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de nieuwe ontwikkeling worden maximaal 65 woningen gerealiseerd, waarvan minimaal 30% in de categorie sociale huur en minimaal 40% middenhuur). De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Beschrijving behoefte De relevante regio voor wonen is de gemeente Meierijstad in de regio Noordoost-Brabant. De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 en Monitor bevolking en wonen (Provincie Noord-Brabant, september 2023) Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Meierijstad is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 5.020 woningen in de periode 2023 tot en met 2035.

Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 4.2 Indicatie toename woningvoorraad (bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 Uit de actuele monitor bevolking en wonen blijkt dat de benodigde capaciteit in de gemeente Meierijstad in de periode 2023 t/m 2032 4.215 woningen is (prognose 3.815 + vervangingsopgave 400). Er is volgens deze monitor harde plancapaciteit voor 1.610 woningen. Dit betekent dat er meer harde plancapaciteit nodig is om in de behoefte te kunnen voorzien. In de periode 2023-2027 zijn 5.015 woningen gepland, waarvan 75% in het betaalbare segment. Hieronder vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot €355.000,-. De woningen voor de periode 2028 t/m 2032 zijn nog niet in een categorie ingedeeld. Toetsing In Meierijstad is behoefte aan het realiseren van ruim 4.200 woningen in de periode 2023 tot en met 2035. Er is harde plancapaciteit voor circa 1.600 woningen. Met dit plan kan harde plancapaciteit worden toegevoegd. Hiermee kan invulling worden gegeven aan de regionale behoefte.

25/118

Regionale woondeal Noordoost-Brabant In maart 2023 ondertekenden het Rijk, de provincie Noord-Brabant, colleges van de gemeenten en de corporaties de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. Hierin is concreet vastgelegd hoeveel en welke woningen waar in de regio tot 2030 bijkomen. En hoe de gemeenten en andere betrokken marktpartijen gezamenlijk tot goede procesafspraken en inhoudelijke instemming komen. Elke gemeente in Noordoost-Brabant levert een bijdrage aan de deal. 2/3 van de nieuwbouw gaat bestaan uit betaalbare woningen en 40% van de nieuwbouw is bedoeld voor middeninkomens. Gemeenten die nu een lager aandeel hebben dan 30% in de bestaande voorraad, brengen dit aandeel op peil met nieuwbouw. Gemeenten die nu al meer dan 30% sociale huurwoningen hebben, bouwen dan meer voor het middensegment. Gemeente Meierijstad heeft in de periode 2022 tot en met 2030 circa 7.000 woningen in plannen, waarvan 30% sociale huur en in totaal 75% in de categorie betaalbaar. De harde plancapaciteit is circa 1.800 woningen. Toetsing Het is belangrijk om harde plannen daadwerkelijk te realiseren en daarnaast nieuwe harde plancapaciteit toe te voegen om in de behoefte te kunnen voorzien. Met dit plan wordt voldaan aan de regionale afspraken voor betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen).

Actieplan Woningbouw 2021 en raadinformatiebrief juni 2023 Het in juni 2021 door de gemeenteraad vastgestelde Actieplan Woningbouw vormt de basis voor de realisatie van woningbouw in de gemeente. De afgesproken woningbouwaantallen uit de Woonvisie 2018 waren evenredig per kern verdeeld, zodat iedere kern, in verhouding, even hard zou groeien. Na de verhoogde prognose vanuit de provincie is afgesproken dat de extra te realiseren aantallen evenwichtig worden verdeeld en dat de gemeente stuurt op kansen die zich voordoen. In Veghel zijn voor de periode 2023 en verder bijna 3.200 woningen geprogrammeerd op een totaal van bijna 6.500. Toetsing In dit plan wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale huur. Hiermee wordt voldaan aan deze vereiste uit de woonvisie. Ook wordt minimaal 40% middeldure huur gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de dit richtinggevende uitgangspunt. Actieprogramma nieuwe woonvormen en zelfbouw (2020) Naast de grote woningbouwopgave in de provincie Noord-Brabant, zullen ook in kwalitatieve zin de juiste woningen gebouwd moeten worden. Dit betekent aansluitend op de actuele vraag, maar ook inspelend op veranderingen in die vraag als gevolg van demografische en sociaal-maatschappelijke trends.

De belangrijkste trends die van invloed zijn op de kwalitatieve vraag zijn:  het toenemend aantal alleenstaanden;  de wens van een grote variëteit aan 'woonconsumenten' om minder individueel en meer samen te wonen en te leven, vaak vormgegeven via collectieve zelfbouw (cpo);  de sterke vergrijzing die zich uit in een toenemend aantal (alleenstaande) ouderen, die met het vorderen van de leeftijd een grotere behoefte hebben aan aandacht, hulp, begeleiding en/of zorg (veelal ook in deze volgorde), en gebaat zijn bij wonen in een meer collectieve setting;

26/118



de voortgaande vestiging van buitenlandse (arbeids)migranten/expats.

De ontwikkeling voorziet in woningen met een gevarieerde omvang, uitgevoerd als appartement. Zowel alleenstaanden (waaronder expats) als jongeren zijn een beoogde doelgroep voor de nieuwe ontwikkeling. De ligging binnen een gebied met veel voorzieningen geeft invulling aan de behoefte om meer samen te wonen en gebruik te maken van deze voorzieningen. Woonvisie Meierijstad 2018 + addendum en Woningbouwprogrammering 2023 In de woonvisie (addendum) wordt ingezet op de provinciale prognose van 5.750 woningen voor Meierijstad in de periode 2020-2040. Richtlijn voor nieuwe plannen is 25% sociale huur, 15% middenhuur, 10% goedkope koop, 20% middeldure koop, 20% dure koop en 10% variabel in te zetten. Met uitzondering van 25% sociaal is dit geen eis per individueel bouwplan, maar een verdeling voor Meierijstad in zijn totaliteit. Voor de woningbouwprogrammering volgt de gemeente de koers zoals vastgelegd in het Actieplan Woningbouw uit 2021. Per kern is hierin de behoefte bepaald en een koers opgenomen. In de Woonvisie 2018 zijn afspraken gemaakt over de prijssegmenten. De prijsklassen in 2023 zijn als volgt.

Figuur 4.3 Prijssegmenten In Veghel is behoefte aan bijna 3.200 woningen en er is harde plancapaciteit voor bijna 1.000 woningen. Dit betekent dat nieuwe harde plannen nodig zijn. In de gewenste prijssegmenten zit Veghel op schema. In de middeldure huur en goedkope koop is een kleine achterstand.

27/118

Figuur 4.4 Plancapaciteit en kwalitatief programma Veghel vanaf 2023 Toetsing Er is nog te weinig harde plancapaciteit in Veghel. Realisatie van een fors aandeel betaalbare woningen geeft invulling aan de behoefte. In dit plan wordt gebouwd voor de behoefte van de doelgroep, namelijk voornamelijk expats en jongeren. Bij een specifiek (hoogstedelijke) locatie zoals De Noordkade past een specifiek woningbouwprogramma voor een specifieke doelgroep. Daarom bestaan de woningen voor deze doelgroepen voornamelijk uit huur. Koop wordt enkel aangeboden in het duurdere segment. De huurwoningen vallen in het zowel in het goedkope, middeldure als in het duurdere segment. Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociale huur. Hiermee wordt voldaan van de gemiddelde percentages uit de woonvisie die gelden voor een gemiddelde woonwijk binnen de gemeente Meijerijstad. Ook wordt minimaal 40% middeldure huur gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de het richtinggevende uitgangspunt voor het middensegment. De verdeling van de woningen wordt daarnaast anterieur geborgd. Conclusie Met dit binnenstedelijke woningbouwproject is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De 65 woningen geven invulling aan de grote woningbehoefte in Veghel. Daarnaast wordt gebouwd voor een specifieke doelgroep die past binnen de locatie.

28/118

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant (december 2018) is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. De provincie heeft de volgende kernwaarden geformuleerd die leidend zijn:  we gaan voor meerwaarde-creatie;  we gaan voor technische én sociale innovatie;  we gaan kwaliteit boven kwantiteit;  we gaan voor steeds beter;  we gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel. Naast de basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit, worden vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:  Werken aan de Brabantse energietransitie;  Werken aan een klimaatproof Brabant;  Werken aan de slimme netwerkstad;  Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing Door woningbouw aan het gebied toe te voegen kan het onderhoud van de cultuurhistorische gebouwen op het CHV terrein gefinancierd blijven. Hierdoor kunnen deze gebouwen behouden blijven en kan het gebied verder inzetten op vergroening en verduurzaming. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde functie past binnen het stedelijk gebied. De kwaliteit van het gebied verbetert en uitbreiding van het stedelijk gebied wordt voorkomen. Er is sprake van duurzame verstedelijking uitgaande van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. De omgevingskwaliteit verbetert en er wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen van de provincie (paragraaf 8.7). De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met Omgevingsvisie Noord-Brabant. 4.2.2 Interim omgevingsverordening De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna: Iov N-B) is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019. In augustus 2023 heeft de provincie de Iov N-B voor het laatst geactualiseerd en geconsolideerd. De Iov N-B vervangt een aantal provinciale verordeningen:

29/118

     

provinciale milieuverordening verordening natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen

Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Als gevolg van artikel 10.13 Omgevingsverordening (overgangsrecht) is voor deze aanvraag nog de Interim Omgevingsverordening nog van toepassing is. De Iov N-B is gebaseerd op de 'oude' wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Iov N-B staan regels voor:  Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten.

Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.  Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Iov N-B voor de volgende thema's rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Toetsing Binnen het projectgebied zijn voor het werkingsgebied "Stedelijk concentratiegebied" rechtstreekse regels van toepassing.

30/118

Figuur 4.2: Kaart 3 "Instructieregels gemeente: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed" Iov N-B met projectgebied in stedelijk concentratiegebied (Bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het projectgebied is aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Op basis van artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling dient een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied te liggen. Het bestemmingsplan dient daarbij te zijn voorzien van een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Voor wat betreft de regionale afspraken wordt verwezen naar het gemeentelijk beleid en de ambities voor het gebied CHV Noordkade, besproken in paragraaf 4.3 en naar de ladderonderbouwing in paragraaf 4.1.4. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

31/118

a. b. c. d.

bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen bevordert zorgvuldig ruimtegebruik door een groot parkeerterrein op maaiveld te transformeren naar een parkeergarage in een aantal lagen, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe woningen, die passen binnen de lokale en regionale behoefte. Door nieuwe appartementen met een hoogstedelijk karakter toe te voegen aan de woningvoorraad in Veghel, wordt Veghel naast Eindhoven ook interessant voor expats om zich te vestigen. In paragraaf 8.7 staat beschreven welke duurzame maatregelen worden genomen binnen deze ontwikkeling. Uit deze toelichting zal verder blijken dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid.

4.2.3 Conclusie Met de realisatie van woningbouw en de parkeergarage wordt bijgedragen aan de verstedelijkingsopgave binnen het stedelijk concentratiegebied. Het planvoornemen is daarnaast een mooi voorbeeld van meervoudig ruimtegebruik, meerdere functies worden immers op de locatie samengebracht en gecombineerd. De realisatie van nieuwe woningen op een inbreidingslocatie past tot slot binnen de ambities van de provincie zoals vertaald in de Omgevingsvisie. Geconcludeerd mag worden dat het planvoornemen voldoet aan het provinciale beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Masterplan CHV terrein Veghel (2010) In 2010 is het Masterplan CHV terrein Veghel vastgesteld. Dit masterplan is een uitwerking van het beleidsdocument Visie 2030 Smaakmakend Veghel (2008) en het Masterplan 2030 Veghel Centrum (2010). In het beleidsdocument Visie 2030 Smaakmakend Veghel (2006) zijn alle inwoners, ondernemers en het maatschappelijk middenveld eind 2006 gevraagd om mee te denken over de vraag 'Waar willen we met ons allen naar toe groeien?'. Er zijn vier scenario's voor Veghel besproken waarbij er uiteindelijk gekozen is voor het scenario: Veghel als groeistad, de vitale meerkernen-gemeente met bovenregionale bedrijvigheid. Het Masterplan 2030 Veghel Centrum (2010) beschrijft de gewenste ontwikkeling van het centrumgebied van Veghel voor een periode tot 2030. In dit plan wordt ingezet op een “centrum met twee polen”. Hiermee wordt gedoeld op het herstellen van de historische structuur van Veghel, met centrumfuncties aan weerzijde van de Aa. In het Masterplan CHV terrein Veghel (2011) zijn deze eerdere visies meegenomen. Dit Masterplan beschrijft in woord en beeld de ruimtelijke opzet voor de ontwikkeling van de locatie.

32/118

De kernbegrippen die in het Masterplan CHV terrein 2030 worden genoemd zijn:  Industrieel  Creatief  Dorps  Food  Ondernemend  Haven  Recreatie In het Masterplan wordt vanaf 2011 vooruit gekeken naar de mogelijke transformatie van het CHV terrein als inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen. In de periode 2015 tot 2025 worden 'de identiteitsdragers' gerealiseerd. Op het voormalige P1 terrein is nog steeds plek voor parkeren, maar daarnaast ook voor innovatie, ambacht en creativiteit. Lokale ondernemers kunnen hier straks ruimtes huren voor om hun werkzaamheden uit te voeren.

Figuur 4.3: Transformatie tussen 2015 en 2025, projectgebied rood omkaderd (bron: Masterplan CHV-terrein Veghel) In de periode 2025 tot 2035 wordt het terrein voltooid.

Figuur 4.4 : Voltooiing tussen 2025 en 2035, projectgebied rood omkaderd (bron: Masterplan CHV-terrein Veghel)

33/118

Figuur 4.5: Plankaart CHV terrein 2035, projectgebied rood omkaderd (bron: Masterplan CHV-terrein Veghel) Tussen de huidige bebouwing waarin de bioscoop, het restaurant, de sportschool en het museum zijn gevestigd en de nieuwe bebouwing op het huidige P1 parkeerterrein, wordt een nieuwe straat gevormd.

Figuur 4.6: Sfeerimpressie 'Straat' (bron: Masterplan CHV-terrein Veghel)

34/118

In het masterplan wordt het concept 'straat' als volgt gedefinieerd:  De Dorpsrandstraat heeft een dorps profiel aan de noordzijde met bomen en langsparkeren en een industrieel profiel aan de zuidzijde met haaks parkeren.  A-symetrisch profiel i.v.m. de oriëntatie van de trottoirs op de zon.  De entreegebieden nemen een belangrijke plek; hier verbreedt het profiel zich.  Bomen in de Dorpsrandstraat worden afgewisseld met langsparkeren.  Een breed profiel voor de entree met een dubbele rij bomen vrijstaand op het trottoir. Wonen In het Masterplan staat in het programma het volgende beschreven: "Het toevoegen van wonen als functie heeft een grote meerwaarde voor het CHV terrein. Momenteel is het bouwen van woningen niet toegestaan, vanwege de vele milieucirkels die het projectgebied overlappen. Afhankelijk van wetgeving en verstrekte vergunningen, moet worden onderzocht hoe in de toekomst wonen mogelijk kan worden gemaakt. Een eerste stap is om bedrijfswoningen een plek te geven op het CHV terrein. Volgens het vigerend bestemmingsplan is dit alleen voor het zuidwestelijke deel van het projectgebied niet mogelijk." Toetsing Ten tijden van het schrijven van het Masterplan waren er naast de functie parkeren ruimtes voor creatieve en innovatieve ondernemingen en ambacht beoogd.

In het programma wordt echter al beschreven dat wonen wenselijk is en een grote meerwaarde heeft voor het CHV-terrein, maar nog niet direct mogelijk. Inmiddels is het Masterplan circa 14 jaar oud en de visie en behoefte van woningbouw is gewijzigd. Daarom wordt een herijking van het Masterplan opgestart. Bovendien is sprake van een concreet woningbouwinitiatief dat past binnen de locatie. Vooruitlopend op deze herijking wordt met voorliggende ruimtelijke onderbouwing onderbouwd dat woningbouw ter plaatse van P1 inderdaad een geschikte invulling is naast de parkeergarage. In deze ruimtelijke onderbouwing is daarnaast beschreven dat gebouwd wordt voor een specifieke doelgroep, met een specifiek woonconcept ter vergroting van de levendigheid binnen de Noordkade. Uit de ladderonderbouwing, paragraaf 4.1.4, blijkt bovendien dat de behoefte naar woningen en bijzondere woonvormen voor specifieke doelgroepen groot is. In Bijlage 1 heeft de architect het stedenbouwkundig concept nog specifieker toegelicht. 4.3.2 Centrumvisie gemeente Meierijstad Nadat het Masterplan CHV terrein in 2011 is gepresenteerd, is op 20 december 2018 de Centrumvisie Meierijstad vastgesteld. Hierin is de Noordkade aangeduid als uniek centrumgebied binnen de gemeente. Hier wordt het ondernemende karakter van de gemeente getoond en kun je de (industriële) bedrijvigheid echt beleven.

Met het behoud en de herbestemming van de karakteristieke gebouwen en installaties op het voormalige CHV terrein heeft Meierijstad een locatie om trots op te zijn. Aan de hand van het masterplan voor het CHV terrein (zie paragraaf 4.3.1) is de transformatie van het gebied gefaseerd in gang gezet. In de centrumvisie wordt over de Noordkade het volgende aangegeven (soort citaat):

35/118

Nu de identiteit van het CHV terrein zich begint te vormen rondom de thema’s Food en Cultuur, wordt het tijd om vooruit te kijken naar de voltooiing (3e fase) van het gebied. Met de juiste balans tussen wonen, werken en beleven heeft het gebied de potentie om door te groeien tot een centrum voor alle inwoners van Meierijstad. Om door te kunnen groeien tot dit ‘stedelijke’ centrum van de dorpenstad Meierijstad, heeft het gebied een volledig spectrum van centrumfuncties nodig. Tot op heden hebben de grootschalige industriegebouwen en de daarbij passende functies de aandacht getrokken. De komende jaren is het echter tijd om ook de kleinschalige bedrijvigheid en waar mogelijk (afhankelijk van milieuzonering) woningen in het gebied te realiseren. Deze nieuwe gebruikers en (in de toekomst) bewoners vergroten de openbaarheid en toegankelijkheid van het gebied en zorgen er voor dat de Noordkade echt wordt opgenomen in de lokale leefomgeving. De Centrumvisie geeft hiermee meer ruimte aan functies, passend bij een centrum, dan in het Masterplan worden beschreven. Regionale aantrekkingskracht De Noordkade is in de afgelopen jaren succesvol getransformeerd tot een karakteristiek verblijfsgebied dat mede door de aanwezigheid van enkele leisurefuncties een regionale aantrekkingskracht kent.

In de toekomst kan er voortgebouwd worden op de bestaande kwaliteiten: de combinatie van de thema's Food en Cultuur in een industriële setting. Qua programmering blijft het huidige beleid dan ook in stand: het gebied biedt ruimte aan lichte vormen van bedrijvigheid, woningen, leisurefuncties (o.a. horeca) en enige detailhandel, mits deze aansluit bij de eigen identiteit (Food en Cultuur). Dit betreft dus alleen kleinschalige detailhandelsondernemingen die gericht zijn op de verkoop van levensmiddelen en die passen binnen het concept van de Proeffabriek. Een nieuwe supermarkt is dus uitgesloten. Met deze programmatische keuze wordt de eigen identiteit van de Noordkade bewaakt en wordt voorkomen dat het gebied onnodig gaat concurreren met het Veghelse dorpscentrum. De Noordkade is in de huidige vorm een meerwaarde voor de gemeente. Het toevoegen van woningen op de Noordkade is in de huidige situatie nauwelijks mogelijk in verband met diverse milieuzones, maar in de toekomst (na de voltooiing van het Masterplan) zou het gebied als stedelijke leefomgeving wellicht wel nieuwe inwoners naar de woonplaats Veghel kunnen trekken. Waar in het Masterplan 2030 Veghel Centrum (2010) is ingezet op één centrum met twee complementaire polen: het dorpscentrum en de Noordkade.

Is in deze nieuwe centrumvisie dit voormalige model losgelaten en wordt de Noordkade dus gezien als een los centrumgebied met gemeentelijke of zelfs regionale potentie. Toetsing De Noordkade is in het afgelopen 12 jaar getransformeerd van een voormalige industriële site tot een unieke locatie waar het ondernemend karakter van de gemeente wordt getoond en je de (industriële) bedrijvigheid echt beleefd kan worden. Met het behoud en de herbestemming van de karakteristieke gebouwen en installaties en het toevoegen van nieuwbouw elementen is een karakteristieke en breed gedragen plek ontstaan waar zowel educatie, kunst en cultuur, commercie en vrijetijdsbesteding hun natuurlijke biotoop hebben gevonden.

36/118

Het terrein heeft vanuit zijn ruimtelijke functionele industriële karakteristiek en DNA nog steeds enigszins het karakter van een enclave, een bijzonder eiland in de omgeving. Zoals in de centrumvisie (DTNP / 2018) terecht wordt gesteld, vormt de doorontwikkeling van de Noordkade naar een levendig woon- en werkmilieu een logische stap om de openbaarheid en toegankelijkheid van het gebied 24/7 te borgen en ervoor te zorgen dat de Noordkade nog beter opgaat in de leefomgeving. Het toevoegen van een woonprogramma is gebaat bij het inmiddels aanwezige goede verblijfsklimaat en brede voorzieningen, maar zal zelf anderzijds ook bijdragen aan de leefbaarheid en openbaar karakter van de locatie. De beoogde doelgroep voor woningbouw sluit dan ook aan bij deze unieke locatie, zie paragraaf 3.1. Uit paragraaf 9.1.2 blijkt dat de beoogde woningen gezien de toegestane milieucategorie binnen de geurcirkels van Franssen Gerrits BV liggen. Echter is deze grond reeds verkocht en is overeengekomen dat deze bedrijfsactiviteiten worden beëindigd, hiermee wordt woningbouw op de Noordkade mogelijk. Daarmee wordt direct aangehaakt op de potentie die in het Masterplan uit 2010 reeds is aangedragen, zie paragraaf 4.3.1.

Gezien de grote woningbehoefte, zie onder andere paragraaf 4.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking, en dit concrete initiatief dat bijdraagt aan de levendigheid binnen het gebied en de ambities uit de Centrumvisie Noordkade is een actualisatie op dit punt van het Masterplan om de beoogde woningen mogelijk te maken op dit moment niet noodzakelijk.

4.3.3 Erfgoedvisie 'Verbindend Erfgoed' 2020-2030 Meierijstad is rijk aan cultureel erfgoed. Het doel is om de bestaande identiteit te versterken en voorwaarden te creëren om die identiteit uit te bouwen. Door de nieuwe kansen die het gebruiken van erfgoed in de ruimtelijke ordening biedt, geven we de historie van de dorpen een nieuw leven, waarin moderne ontwikkelingen worden ingebed in oude, waardevolle, structuren. Dat wil de gemeente realiseren met creativiteit, door samen te werken en te stimuleren. Het doel van de erfgoedvisie is om het erfgoed, zowel materieel als immaterieel, een belangrijke bouwsteen te laten zijn bij de transformatie van de gemeente en om Meierijstad als aantrekkelijke gemeente nadrukkelijker op de kaart te zetten. Dit doet de gemeente door:  Het Meierijstadse erfgoed als een belangrijke bouwsteen van onze identiteit te zien.  In het ruimtelijk beleid het duurzame behoud van het erfgoed als onlosmakelijk onderdeel te integreren.  Erfgoed aan te sluiten bij en in te bedden in andere beleidsterreinen als vrijetijdseconomie, sociaal domein, citymarketing, ruimtelijke ontwikkeling, natuurbeheer, duurzaamheid, klimaatadaptatie.  Een integrale benadering is van belang, waarbij ook ruimte is voor innovatie en experiment.  Inzicht te krijgen in het immateriële erfgoed en dit te verbinden aan het materiële erfgoed.

 Het stimuleren van hergebruik en herbestemmen van erfgoed. Dit doen we door aan de voorkant proactief mee te denken en gedurende het ontwikkelingsproces mee te bewegen.  Bij stedelijke en landschappelijke ontwikkelingsopgaven erfgoed in te zetten als verbindende en dragende kracht.  De toegankelijkheid en de beleefbaarheid van erfgoed te vergroten onder een breed publiek. Door het verhaal/ de canon van Meierijstad te versterken en uit te dragen.  Initiatieven van inwoners, erfgoedverenigingen en ondernemers te faciliteren. Om dit te realiseren zijn zes speerpunten opgesteld: 1. De basis op orde brengen en houden 2. Ontwikkelen: erfgoed en ruimte 3. Toegankelijk en leefbaar maken van erfgoed - Door in de ruimtelijke omgeving en openbare ruimte het erfgoed zichtbaar en beleefbaar te maken en zo de biografie van Meierijstad te “vertellen”, gaat een omgeving meer

37/118

leven en krijgt diepgang. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van de gemeente voor inwoners, maar ook voor toeristen. Door de verhalen van een plek te vertellen voelen mensen (bewoners) zich verbonden en ontstaat samenhang en verbinding. Door de bewoners van de Meierijstad te betrekken bij het verhaal van Meierijstad, ontstaat herkenning en trots. 4. Inspiratie en richting bieden aan maatschappelijke opgaven 5. Kennisontwikkeling en kennisoverdracht 6. Samenwerken: erfgoed verankeren in de samenleving Toetsing De wooncrisis is een actuele grote maatschappelijke opgave. Door woningbouw op het CHV-terrein toe te staan worden twee vliegen in een klap geslagen. De woningvoorraad wordt vergroot in de gemeente en het onderhoud van de omliggende cultuurhistorische gebouwen kan gefinancierd blijven. Het toevoegen van een woonprogramma zal bijdragen aan de leefbaarheid en openbaar karakter van het voormalige CHV terrein. 4.3.4 Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad Bij raadsbesluit is op 4 januari 2022 de 'Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale middeldure koopwoningen.

Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de maximum inkomensgrens van het DAEB-norm. Voor middeldure huurwoningen en sociale (middeldure) koopwoningen zijn aanvangshuurprijzen dan wel maximale aanvangskoopprijzen vastgelegd in de verordening. De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huur en/of sociale (middeldure) koopwoningen. Voor de woningen geldt dat gedurende een termijn na eerste ingebruikname de woningen beschikbaar dienen te blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt 25 jaar na eerste ingebruikname. Voor middeldure huurwoningen is dit 15 jaar en voor sociale koopwoningen en sociale middeldure koopwoningen is de instandhoudingstermijn ten minste 10 jaar voor de betreffende doelgroep. Toetsing De beoogde ontwikkeling van 65 woningen bestaat voor het grootste deel uit huurwoningen. Dit betreffen zowel sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden woningen in de vrije sector (dure huur- en dure koopwoningen) te realiseren.