Bijlage 1: Buitengebied Veghel, herziening Zondveldstraat 16a

4.5.2 Voorgenomen activiteit Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de beëindiging van de intensieve veehouderij ter plaatse. Daarbij wordt de bestaande bedrijfswoning in gebruik genomen als burgerwoning. De aanwezige bedrijfsbebouwing, uitgezonderd een bestaande veldschuur, zal in zijn geheel worden gesloopt. In totaal zal ongeveer 1.485 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. De te behouden veldschuur zal met ongeveer 100 m² worden uitgebreid en in gebruik worden genomen als bijgebouw bij de om te schakelen woning. In totaal zal het bebouwd oppervlak op de huidige bedrijfslocatie met ongeveer 1.385 m² afnemen. Ten behoeve van de om te schakelen woning en de beëindiging van het intensieve veehouderijbedrijf zal ongeveer 200 m² aan erfverharding worden verwijderd. Op de plaats van de huidige te slopen stal zal nieuwe erfverharding van ongeveer 150 m² worden aangelegd. In totaal zal de oppervlakte aan erfverharding ter plaatse van de huidige bedrijfslocatie met ongeveer 50 m² afnemen. Op de huidige locatie zal het verhard oppervlak, bebouwing en verharding, in totaal met ongeveer 1.435 m² afnemen. Daarnaast wordt, in ruil voor de beëindiging en sanering van de intensieve veehouderij, op het naastgelegen perceel aan de oostzijde van het bedrijf een nieuwe compensatiewoning opgericht met daarbij een bijgebouw.

De nieuwe compensatiewoning mag een maximale inhoud hebben van 750 m³. Dergelijke woningen hebben doorgaans een oppervlakte van maximaal 150 m². Vanuit het geldende bestemmingsplan en de herziening daarop wordt bij de nieuwe compensatiewoning maximaal 150 m² aan bijgebouwen toegestaan. Vanuit de herziening van het bestemmingsplan kan een grotere oppervlakte aan bijgebouwen mogelijk worden gemaakt indien hiervoor in ruil voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Echter is in deze regeling opgenomen dat deze niet kan worden toegepast indien sloop al heeft plaatsgevonden ten behoeve van een andere regeling. Omdat de sloop van de stallen reeds is toegepast ten behoeve van de regeling maatwerk met als doel omgevingskwaliteit kan deze niet ook nog worden toegepast voor de extra oppervlakte aan bijgebouwen. In totaal zal daarom ten behoeve van de nieuwe compensatiewoning maximaal 300 m² aan nieuwe bebouwing worden opgericht. Ten behoeve van de nieuwe compensatiewoning zal daarnaast nieuwe erfverharding op het betreffende perceel van ongeveer 210 m² worden aangelegd. Daarmee zal de oppervlakte aan erfverharding ten behoeve van de nieuwe compensatiewoning met ongeveer 210 m² toenemen. De totale toename van het verhard oppervlak (bebouwing en erfverharding) op de locatie waarop de nieuwe compensatiewoning zal worden opgericht bedraagt ongeveer 510 m².

Daar staat tegenover dat het totale verharde oppervlak (bebouwing en erfverharding) op de huidige bedrijfslocatie (op het naastgelegen perceel) met ongeveer 1.435 m² zal afnemen. Concreet gezien zal daarmee sprake zijn van een afname van het verhard oppervlak met ongeveer 925 m². Afkoppeling van het hemelwater zal plaatsvinden middels een gescheiden stelsel. Hierbij zal het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak niet op het riool worden afgevoerd, maar middels straatkolken en dakgoten worden afgevoerd naar infiltratie- en/of bergingsvoorzieningen. Van belang daarbij is dat bij een ruimtelijke ontwikkeling hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld. Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar de watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang (waterbergingscompensatie). Voor de mate van compensatie hanteert het waterschap de volgende richtlijnen: "Wanneer er sprake is van een toename van verhard oppervlak tussen de 500 m² en 10.000 m² wordt de rekenregel van het waterschap toegepast en bij toename van meer dan 10.000 m², of bij het niet voldoen aan de rekenregel, wordt de beleidsregel van het waterschap toegepast. Bij een toename van minder dan 500 m² is geen extra compensatie nodig." Bij de voorgenomen ontwikkeling zal het verhard oppervlak niet toenemen, maar afnemen.

Hiermee is geen aanvullende compensatie vereist en zal met de voorgenomen ontwikkeling sprake zijn van een hydrologisch neutrale ontwikkeling. 65

Om negatieve effecten op de huidige goede waterkwaliteit te voorkomen en waterbesparing te bereiken wordt/worden: zoveel mogelijk maatregelen getroffen om het waterverbruik zo gering mogelijk te laten zijn en verontreiniging van het regenwater en oppervlaktewater te voorkomen; duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast. De locatie is voorzien van riolering, waar het afvalwater van de woningen op wordt geloosd. Hemelwater wordt hierbij niet afgevoerd op het rioleringssysteem, maar via een gescheiden stelsel opgevangen en/of geïnfiltreerd. Dit blijft ongewijzigd. Ook bij de nieuw te ontwikkelen compensatiewoning zal het hemelwater niet worden afgekoppeld op het rioleringssysteem, maar via een gescheiden stelsel worden opgevangen en/of geïnfiltreerd. Hiermee zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de waterhuishouding ter plaatse.

4.5.3 Compenserende waterberging Ter compensatie van de toename van het verharde oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen dient compenserende waterberging plaats te vinden om wateroverlast te voorkomen. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Voorgenomen activiteit" (paragraaf 4.5.2) is voor de voorgenomen ontwikkeling geen compenserende waterberging nodig. Het hemelwater zal natuurlijk afvloeien naar aanliggende sloten en greppels.

66

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven: "Artikel 6.2.1 Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte." Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, onder sub a van de Wro, waarmee een exploitatieplan zou moeten worden opgesteld. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien: 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, project of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt naast dit project een separate overeenkomst gesloten met betrekking tot hetgeen voortvloeit uit dit onderdeel van de Wro.

In deze overeenkomst is opgenomen dat alle gemaakte kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure voor rekening van de initiatiefnemer zijn. De hoogte van het bedrag wordt daarbij berekend middels een rekentool. Daarbij sluit de gemeente aan bij de 'Regeling plankosten exploitatieplan'. Verder zal ook eventuele planschade in een separate overeenkomst worden geregeld. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het project begrepen gronden anderszins verzekerd, waarmee geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Hiermee kan worden gesteld dat het project financieel haalbaar wordt geacht.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan betreft een herziening op het bestemmingsplan "Buitengebied" van gemeente Meierijstad (de voormalige gemeente Veghel) en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. De ter inzage legging van het plan wordt gepubliceerd in de 67

gemeentelijke bladen, op de gemeentelijke website en in de digitale Staatscourant. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. 5.2.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.3.1 van het Bro is bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft een vooroverleg plaats gevonden met de vooroverleg partners. Hiervan heeft de Provincie Noord-Brabant en het waterschap een vooroverleg reactie gegeven. Deze is hieronder puntsgewijs uitgewerkt: In bijlage 3 is het resultaat opgenomen van de rekenmodule Maatwerk omgevingskwaliteit. Hierin is een bedrag opgenomen voor het inleveren van ammoniakrechten. Wij verzoeken u in het ontwerpbestemmingsplan hiervoor een onderbouwing op te nemen. Voor het rekenmodel met de bijbehorende bedragen is een uitgebreidere onderbouwing toegevoegd aan paragraaf 3.2.2. Wij adviseren u tevens om in de toelichting een tekening op te nemen die overeenkomt met de oppervlakten te slopen bebouwing en verharding die in de berekening voor de fysiek e maatregelen zijn opgenomen. Deze tekening is opgenomen in paragraaf 2.2.1 en als bijlage 1. In het ontwerpbestemmingsplan dient de bewijsvoering opgenomen te worden van het aangekochte, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. Hiermee is tegemoet gekomen aan de vooroverleg reactie van de provincie.

Het waterschap Aa en Maas heeft in een reactie aangegeven dat het waterbeheerplan in de waterparagraaf toegevoegd dient te worden. Het waterbeheerplan is toegevoegd, zie paragraaf 4.5.1.

68

Hoofdstuk 6 6.1

Wijze van bestemmen

Doel en reikwijdte

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn: 1. goede ruimtelijke ordening; 2. uitvoerbaarheid. Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet. Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en; 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij regels geven voor: 1. het bebouwen van de gronden; 2.

het verrichten van werken (aanleggen). Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid. Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan aan te scherpen.

6.2

Onderdelen van een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart).

6.2.1 De toelichting De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht). Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig). Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 69

Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie. Bijlagen bij de toelichting: Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting zelf kort en daarmee leesbaar. Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.

6.2.2 De planregels De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels: In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald; 2. Bestemmingsregels: In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld; 3. Algemene regels: In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan. Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen; 4. Overgangs- en slotregels: In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel). Bijlagen bij de planregels: Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de regels.

6.2.3 De verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels wordt bepaald wat op een bepaalde locatie wel en niet is toegestaan. 70

De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een '.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.

6.3

Voorliggend bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: 'Wonen', waarbij de functie van het wonen in een woning wordt neergelegd. 'Agrarisch', waarbij de functie van het agrarisch gebruik van gronden, zonder bouwmogelijkheden wordt neergelegd. Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden: Het huidige agrarische bouwvlak wordt verkleind en omgeschakeld naar een bouwvlak bij een woonbestemming. Een en ander is op de verbeelding behorende bij dit plan weergegeven.

De overige gronden van het huidige agrarische bouwvlak die niet binnen de nieuwe woonbestemming vallen worden teruggebracht naar een agrarische bestemming zonder bouwvlak. Een en ander is op de verbeelding behorende bij dit plan weergegeven. Ten behoeve van de nieuwe compensatiewoning zal een nieuw bouwvlak voor een woonbestemming worden toegekend. Een en ander is op de verbeelding behorende bij dit plan weergegeven. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht (Bro).

71

72

Bijlagen bij de toelichting

73

Bijlage 1

Tekeningen op schaal

74

bestaande situatie

gewijzigde situatie coördinaten hoekpunten A:

X=166438.5210 Y=398932.7810

B:

X=166442.0040 Y=398940.5040

C:

X=166449.6880 Y=398937.0240

D:

X=166452.4140 Y=398943.0440

E:

X=166454.2400 Y=398942.2170

F:

X=166458.3180 Y=398951.2210

G:

X=166464.6450 Y=398948.3550

H:

X=166457.8540 Y=398933.3590

I:

X=166452.4300 Y=398935.8150

J:

X=166448.9620 Y=398928.1000

K:

X=166498.0480 Y=398906.0933

L:

X=166502.1390 Y=398915.2182

M:

X=166513.5451 Y=398910.1045

N:

X=166509.4541 Y=398900.9796

F G DE B C I

A

H

J

L M K N

Overzichtstabel voor Zondveldstraat 16 (excl. nieuwe woning)

www.dlvadvies.nl

Situatie

DLV

Benaming: Gemeente Sectie Nummer Schaal

Situatietekening

Schaal:

Bestaande en nieuwe situatie

1 : 1000

Formaat:

A2

ADVIES &RESULTAAT

Opdrachtgever:

Datum:

Sleweva B.V. Zondveldstraat 40 5465 PJ Veghel Telefoon: 0413-209587 Mobiel: 06-10415071 E-mail: slewevabv@gmail.com

DLV Advies Postbus 511 5400 AM Uden

Bouwlocatie:

Projectleider:

Zondveldstraat 16a 5465 PJ Veghel

Telefoon:

Telefoon: E-mail:

E-mail:

16-04-2019

FvdA

Wijzigingen:

20-12-2019 03-07-2020 C 01-10-2020 D 08-06-2022

FvdA FvdA FvdA RD

Klantnummer:

Werknummer:

A

0413-336800 info.bmt@dlvadvies.nl

Dhr. A.J.M. de Groot 06-83905420 ajm.degroot@dlvadvies.nl

B

296280

E

15-05-2023

AvdR

F G H

B180554-91

Blad:

S12

Bijlage 2

Landschappelijk inrichtingsplan

76

Landschappelijk inpassingsplan

Zondveldstraat 16a

Veghel

Opdrachtgever:

P.N.E. Onroerend Goed B.V. Zondveldstraat 40, 5465 PJ, Veghel

Opdrachtnemer: h8 ontwerpbureau t.n.v. H van Acht Boskantseweg 74 5492 VB St-Oedenrode T 0652008951 E info@h8ontwerp.nl

30 – juli - 2021

Pagina 2

Inhoudsopgave:

p

Locatie Bestaande situatie Beoogde situatie Landschappelijke analyse Beleid Landschappelijk inpassingsplan (nieuwe situatie )

3 4/5 6 7 8 8 / 12

Locatie

Locatie aangegeven op luchtfoto (bron google earth)

Pagina 3

Bestaande situatie

Bovenstaande tekening geeft schematisch de bestaande situatie weer. Het betreft een intensieve veehouderij met een bedrijfswoning. Aan de oostzijde van de bestaande stallen is een houtsingel aanwezig. Het overige deel van perceel is tuin en rondom wordt het land gebruikt voor akkerbouw.

Pagina 4

Bestaande situatie

Bovenstaande foto is het beeld vanuit de westzijde van het bedrijf. (bron google streetvieuw)

Bovenstaande foto is het beeld op de woning en het bedrijf vanuit de oost- en westzijde. (bron google streetvieuw) Pagina 5

Beoogde situatie

Bovenstaande tekening is het initiatief van de opdrachtgever. Het betreft de beëindiging van een intensieve veehouderij, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning met uitbreiding van het bijgebouw. Op het naastgelegen perceel wordt een nieuwe ruimte-voor-ruimte woning wordt geplaatst. De bedrijfsbebouwing zal voor een groot deel worden gesloopt. Pagina 6

Landschappelijke analyse

Bovenstaande tekening geeft de bestaande landschapsstructuren weer zoals die reeds in de omgeving voorkomen. De lichtgroene lijnen geven de grote structuren met bosplantsoen en bomen weer. De donkergroene lijnen zijn landschapsstructuren in de vorm van hagen.

Pagina 7

Beleid

Bovenstaande kaart is een uitsnede van de groene kaart van de gemeente Meierijstad. De waardevolle groenstructuren uit deze kaart worden niet aangetast.

Pagina 8

Landschappelijke inpassingsplan (nieuwe situatie)

Bovenstaande tekening is het voorstel voor de landschappelijke inpassing van het perceel. Op de locatie waar nu een haag staat als afscherming tussen de percelen wordt een nieuwe houtsingel gerealiseerd. Deze houtsingel zorgt voor een goede demarcatie tussen de twee verschillende percelen. De houtsingel wordt op deze manier ‘aangehecht’ met de reeds bestaande houtsingel. Hierdoor ontstaat een sterke landschappelijke structuur. De haag kan behouden blijven.

Pagina 9

Landschappelijke Inpassingsplan (nieuwe situatie)

De nieuwe hakhoutsingel aan de westzijde van het perceel bestaat uit een variatie van inheemse soorten bomen en heesters. De zone is 5 meter breed waardoor voldoende ruimte aanwezig is voor een robuuste beplantingszone van 3 rijen breed aangevuld met een aantal bomen. De soorten bosplantsoen en bomen die worden voorgesteld zijn: Crataegus monogyna 25 % Amelanchier lamarckii 25 % Sorbus aucuparia 25 % Corylus avellana 25 % -De bomen die worden aangeplant zijn: -Tillia cordata -Sorbus aucuparia

Pagina 10

Landschappelijk inpassingsplan

juli -2021

Bijlage 3 Resultaten en toelichting rekenmodule Maatwerk omgevingskwaliteit

88

Inleiding P.N.E. Onroerend Goed B.V heeft DLV advies verzocht om de mogelijkheden te onderzoeken hoeveel bouwtitels er mogelijk zijn in ruil voor de beëindiging van zijn agrarisch bedrijf. Sinds 11 maart 2022 is een beleidsregel in werking getreden, de ‘beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’, die dit mogelijk maakt. Rekenmodule ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit’ Het doel van deze beleidsregel is het versterken van de omgevingskwaliteit, niet het toevoegen van woningen. Het dient als stimulans voor boeren en andere bedrijven om te stoppen. Er dient een bijdrage gedaan te worden aan maatschappelijke doelen, zoals leegstand (sloop), landschappelijke kwaliteit, ontharden en behoud cultuurhistorie. Als tegenprestatie kan de gemeente een gelijkwaardige ruimte voor ruimte kavel aanbieden ( €125.000). Om de waarde van de kwaliteitsverbetering te bepalen wordt gebruik gemaakt van een rekenmodule, in figuur 1 is deze rekenmodule opgenomen. In deze rekenmodule kan de waarde worden bepaald van: • Te slopen bedrijfsgebouwen (€42 per m²); • Te slopen glasopstand (€17,75 per m²); • Te slopen voorzieningen (€8,50 per m²); onder voorzieningen verstaan we bedrijfsbebouwing en verharding van het perceel. Voor de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning is een basisinspanning verplicht.

Dit moet in mindering gebracht worden om in aanmerking te komen met een bouwtitel. De initiatiefnemer mag zelf beslissen welke minimale inspanning geleverd wordt, er kan gekozen worden uit: • Sloop van minimaal 250 m² bedrijfsgebouwen; • Sloop van minimaal 1000 m² glasopstand; • Sloop van 0 m² er wordt geen bedrijfswoning omgezet. Naast sloop, verwijdering en afwaardering van bebouwing, voorziening en verharding kunnen ook andere maatregelen worden ingezet om de omgevingskwaliteit te versterken. De fysieke maatregelen die er getroffen kunnen worden dienen ter onderbouwing van de ingevulde bedragen aan het ruimtelijke plan worden toegevoegd. De fysieke maatregelen die getroffen kunnen worden zijn: • Landschappelijke maatregelen; • Realisatie Natuur Netwerk Brabant of NNB-waardige natuur; • Herstel en behoud cultuurhistorische waarden; • Inleveren ammoniakrechten (€15,- per kg) • Aanschaf resttitel; • Overig in overleg. Wanneer de bedragen doorgerekend zijn middels de rekenmodule kan een bedrag gekoppeld worden aan de totale inzet van het versterken van de omgevingskwaliteit. Hieruit kan geconcludeerd worden hoeveel bouwtitels mogelijk zijn of hoeveel geld er nog beschikbaar gesteld moet worden om een bouwtitel te genereren.

Toepassing rekenmodule Zondveldstraat 16a te Veghel Fysieke maatregelen door sloop en afwaardering Om de juiste berekeningen toe te passen op de locatie aan de Zondveldstraat 16a te Veghel, dient een inventarisatie te worden gedaan hoeveel m² aan bedrijfsgebouwen, glasopstand en voorzieningen er gesloopt kan worden. Alles wat binnen het bouwvlak valt dient meegenomen te worden in de berekening. Ter plaatse zijn verschillende oppervlaktes aan bedrijfsgebouw en voorzieningen aanwezig. Qua voorzieningen is er verharding aanwezig en overige voorzieningen. Voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning wordt er een basisinspanning verricht van 250 m² aan bedrijfsgebouw. Zie onderstaande figuren voor de fysieke maatregelen op de initiatieflocatie.

➢

Te slopen bedrijfsgebouwen: 1421 m², waarvan 274 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt wordt ten gunste van de sloopbonusregeling en het resterende deel, 1.147 m², als fysieke maatregel meegenomen wordt in het kader van de maatwerkregeling omgevingskwaliteit.

➢

Te slopen voorzieningen: 546 m²

Overige fysieke maatregelen Naast sloop, verwijdering en afwaardering van bebouwing, voorziening en verharding kunnen ook andere maatregelen worden ingezet om de omgevingskwaliteit te versterken. Op de initiatieflocatie wordt ingezet op landschappelijke inpassing. De beleidsregel zegt dat de kosten daarvan in redelijkheid onderdeel zijn van de bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit. De kosten van

het landschappelijk inpassingsplan wordt toegepast in de rekenmodule. Tevens kan de initiatiefnemer ammoniakrechten inleveren tegen een bedrag van €15 per kg. Zie onderstaande figuren met de overige fysieke maatregelen. ➢

Landschappelijke maatregelen: €17.632,87

➢

Inleveren ammoniakrechten : 1783,62 kg x €15 = €26.754,30

Toegepaste rekenmodule Zondveldstraat 16a te Veghel De voorgenomen ontwikkelingen aan de Zondveldstraat 16a te Veghel zal € 86.702,17 aan bouwtitels opleveren. P.N.E. Onroerend Goed B.V zal om een compensatiewoning te kunnen realiseren (€ 125.000) het resterende bedrag voor zijn eigen rekening nemen. In de onderstaande figuur is de rekenmodule verder uitgewerkt.

Rekenmodule beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant Deze rekenmodule maakt deel uit van de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’, zoals bedoeld in artikel 8 van deze beleidsregel. Met de rekenmodule kan de waarde van de fysieke tegenprestatie worden berekend bij de beëindiging agrarisch bedrijf, waaronder glastuinbouwbedrijf, en voor de beëindiging niet-agrarisch bedrijf, zoals bedoeld in artikel 7 van deze beleidsregel. Na het invullen van de rekenmodule ontvangt u een pdf-formulier met de door u ingevulde gegevens. Deze pdf moet worden toegevoegd bij de onderbouwing van het plan, waarbij met een beroep op artikel 3.78 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant een woning wordt toegevoegd in het landelijk gebied.

Mijn gegevens Voornaam

FCJL

Achternaam

Klomp-Pullens

Organisatie

DLV Bouw, Milieu en Techniek B.V.

E-mail

f.klomp@dlvadvies.nl

Plan gegevens Naam

P.N.E. Onroerend Goed B.V.

Postcode

5465 PJ

Straat

Zondveldstraat

Plaats

Veghel

Huisnr 40

Toevoeging

Het plan betreft Beëindiging van agrarisch bedrijf

Privacy De provincie Noord-Brabant hecht aan privacy. Zij zal zorgdragen voor een betrouwbare en zorgvuldige bescherming van de aan haar toevertrouwde persoonsgegevens. Zij geeft dit vorm door in haar handelen en uitingen zowel intern als extern uit te gaan van de kernwaarden betrouwbaar, transparant, zorgvuldig en veilig. De volledige privacyverklaring van de provincie Noord-Brabant kunt u raadplegen op de provinciale website.

Beëindiging van agrarisch bedrijf Fysieke maatregelen door sloop en afwaardering Oppervlakte Te slopen bedrijfsgebouwen

1147 m2

Te slopen glasopstand

0 m2

Te slopen voorzieningen

546 m2

Voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning is een basisinspanning verplicht. Welke inspanning wordt hiervoor ingezet?

Inzet sloop bedrijfsgebouwen + afwaardering (€ 42,- per m2)

250 m2 bedrijfsgebouwen

37.674,00 euro

Inzet sloop voorzieningen + afwaardering (€ 8,50 per m2)

4.641,00 euro

Totaal sloop en afwaardering

42.315,00 euro

Overige fysieke maatregelen Naast sloop, verwijdering en afwaardering van bebouwing, voorziening en verharding kunnen ook andere maatregelen worden ingezet om de omgevingskwaliteit te versterken. Hieronder staan de bekende vormen, waarbij de bedragen van deze maatregelen kunnen worden ingevuld. De onderbouwing van de ingevulde bedragen moet aan het ruimtelijk plan worden toegevoegd.

Landschappelijke maatregelen

17.632,87 euro

Realisatie Natuur Netwerk Brabant of NNB-waardige natuur

0,00 euro

Herstel en behoud cultuurhistorische waarden

0,00 euro

Inleveren ammoniakrechten

26.754,30 euro

Aanschaf resttitel

0,00 euro

Overig in overleg

0,00 euro

Totaal overige fysieke maatregelen

44.387,17 euro

Totaal inzet versterken omgevingskwaliteit

86.702,17 euro

Verklaring Ik verklaar dit formulier naar volledige waarheid te hebben ingevuld (s.v.p. aanvinken)

Bijlage 4

Resultaten berekeningen voorgrondbelasting geur

96

Gegenereerd op: 17-05-2023

berekend met : V-Stacks Vergunning 2020 Release juli 2020

(c) DNV GL

Page 1

Naam van de berekening: Zondveldstr 5 op Zondveldstr 16a Gemaakt op: 2023-05-17 13:49:24 Rekentijd: 0:00:28 Naam van het bedrijf: Sleuwen Zondveldstraat 5 Zijtaart vigerend 2016 OVB Berekende ruwheid: 0,161 m

Brongegevens: Volgnr. BronID

X-coord.

Y-coord.

EP Hoogte

EP Diam.

EP Uittr. snelh. E-Aanvraag

Geb. Hoogte

1

stal 1

166 086

399 063

5,4

1,0

6,02

13 200

4,4

2

stal 2

166 073

399 091

7,0

1,0

6,01

28 980

5,3

3

stal 3

166 060

399 121

5,4

1,0

6,00

21 767

5,3

4

stal 4

166 095

399 042

7,0

1,0

7,99

35 814

5,4

Geur gevoelige locaties: Volgnr. BronID

X-coord.

Y-coord.

Geurnorm

Geurbelasting

5

Zondveldstraat RvR1

166 481

398 950

14,0

3,7

6

Zondveldstraat RvR2

166 522

398 930

14,0

3,1

Gegenereerd op: 17-05-2023

berekend met : V-Stacks Vergunning 2020 Release juli 2020

(c) DNV GL

Page 2