Bijlage 1. BOPA-motivering Herontwikkeling de Stapperij aan de Bunders 3 te Veghel

Herontwikkeling De Bunders Gemeente

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

“De Stapperij”

aan

3 te Veghel

Meierijstad

1

projectnaam Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

n o

f o l o c

datum 15 december 2025 projectnummer P05944 opdrachtgever DLE Bouwbedrijf Movares | BRO Adviseurs B. V. projectleider JRi projectteam DSt bron kaft BRO review MvDo

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info.bro @movares.nl www. movares. com

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

1. 1 1. 2 1. 3 1. 4

4 4 6 6

Aanleiding Ligging en begrenzing Juridisch-planologisch kader Leeswijzer

4. 3. 1 4. 3. 2 4. 3. 3

4. 4

4. 5

2

3

Planbeschrijving

7

2. 1 2. 2

Huidige situatie Toekomstige situatie

7 7

2. 2. 1

8

Beleidsmatige aspecten in de fysieke leefomgeving

12

3. 1

Verhouding tot Rijksbeleid

12

3. 1. 1 3. 1. 2 3. 1. 3

12 12

3. 2

3. 3

4

Aanhelen sporthal

Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB’s) Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder duurzame verstedelijking

3. 2. 1 3. 2. 2

14 14

Verhouding tot gemeentelijk beleid

15

3. 3. 1 3. 3. 2 3. 3. 3 3. 3. 4

15 16 16 16

Woonvisie Meierijstad 2018 Woonzorgvisie 2024 Structuurvisie Veghel 2030 Detailhandelsvisie en het –beleid gemeente Meierijstad

Milieuaspecten in de fysieke leefomgeving

18

4. 1

18

Verkeersgeneratie 4. 1. 1 4. 1. 2 4. 1. 3

4. 2

4. 3

,

-afwikkeling en parkeren

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

18 18 19

Geluid (spoor)wegverkeer

19

4. 2. 1 4. 2. 2 4. 2. 3

19 20 20

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Luchtkwaliteit

4. 7

20

Omgevingsveiligheid

22

4. 5. 1 4. 5. 2 4. 5. 3

22 23 23

4. 9

4. 10

4. 11

4. 12

4. 13

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geur

20 20 21

4. 13. 1 4. 13. 2 4. 13. 3

4. 14

21 22 22

4. 15

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Kabels en leidingen 4. 14. 1 Toetsingskader 4. 14. 2 Onderzoek 4. 14. 3 Conclusie M. e. r. -beoordeling 4. 15. 1 Toetsingskader 4. 15. 2 Onderzoek 4. 15. 3 Conclusie

31 31 32

32 32 32 33

33 33 33 33

24 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

24 24 24

5

24

Natuur 4. 7. 1 4. 7. 2 4. 7. 3

12

14

21

4. 6. 1 4. 6. 2 4. 6. 3

4. 8

Verhouding tot provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant

4. 6

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Activiteiten en milieuzonering 4. 4. 1 Toetsingskader 4. 4. 2 Onderzoek 4. 4. 3 Conclusie

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

24 26 27

Bodem

27

4. 8. 1 4. 8. 2 4. 8. 3

27 27 27

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Weging van het waterbelang 4. 9. 1 Toetsingskader 4. 9. 2 Onderzoek 4. 9. 3 Conclusie Klimaatadaptatie en duurzaamheid 4. 10. 1 Toetsingskader 4. 10. 2 Onderzoek 4. 10. 3 Conclusie

27 27 28 29 29 30 30

30

4. 11. 1 4. 11. 2 4. 11. 3

30 30 30

Cultuurhistorie

30

4. 12. 1 4. 12. 2 4. 12. 3

30 31 31

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Gezondheid

7

34

5. 1 5. 2

Uitvoerbaarheid Kostenverhaal

34 34

Participatie en overleg

35

6. 1 6. 2

Participatie Procedure

35 35

6. 2. 1

Bezwaar en beroep

35

Belangenafweging en conclusie

36

7. 1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van

7. 2

functies aan locaties? Conclusie

36 36

29

Archeologie Toetsingskader Onderzoek Conclusie

6

Financiële haalbaarheid

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladder Bijlage 2: Verkeer- en parkeeronderbouwing Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 4: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 5: QuickScan flora en fauna Bijlage 6: Stikstofdepositieonderzoek Bijlage 7: Vooronderzoek bodem Bijlage 8: Mer-aanmeldnotitie Bijlage 9: Omgevingsdialoog

31

3

1

Inleiding

• •

1. 1

Aanleiding

De voormalige horecagelegenheid in het pand aan De Bunders 3 te Veghel ‘De Stapperij’ is definitief gesloten. Het voornemen bestaat om deze locatie te transformeren ten behoeve van wonen. Het huidige pand zal worden gesloopt en er wordt een nieuw appartementencomplex gerealiseerd. Het ruimtelijk initiatief voorziet in het toevoegen van 12 appartementen en een publieksgerichte centrumfunctie van ca. 183 m 2 BVO op de begane grond. ,

• •

,

•

,

,

Er is een principeverzoek ingediend waarin de gemeente Meierijstad is verzocht om principemedewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkelingen. Naar aanleiding hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders in maart 2022 besloten dat het de voorgenomen ontwikkelingen in principe ruimtelijk voorstelbaar zijn in de verdere planuitwerking is rekening gehouden met deze voorwaarden: De derde verdieping komt te vervallen; • Er wordt onderzocht of de ingang van de appartementen elders ge• situeerd kan worden; De rooilijn dient aangepast te worden; • Parkeren wordt opgelost conform de Nota Parkeernormen Meierij• stad 2018; ,

In figuur 1. 1 en 1. 2 is de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

,

,

De locatie is onder andere opgenomen in het bestemmingsplan " BP De Bunders” welke per 1 januari 2024 onderdeel uitmaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Meierijstad. Op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘BP De Bunders’ is de planlocatie momenteel bestemd als ‘Horecadoeleinden’ bewoning van bebouwing is niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient er te worden afgeweken van het huidig juridisch-planologisch kader.

Er komt een passende centrumfunctie in de plint aan het plein; Van belang is dat de ruimte voor de centrumvoorziening ‘courant’ blijft. Als maatstaf hanteert de gemeente Meierijstad dat het centrumvoorziening oppervlak minimaal 15 zo diep is als het pand breed is. Indien hiervan wordt afgeweken moet dit grondig onderbouwd worden; 25% van de woningen zijn sociale huur;1 Er zullen nadere afspraken worden gemaakt over de voortzetting van de erfpachtovereenkomst dan wel de mogelijke verkoop. Dit betreft de grondpositie; De beoogde woningen dienen te passen binnen de woonvisie.

Het initiatief voorziet in de herontwikkeling van een pand en de toevoeging van woningen wat op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet mogelijk is. Om het plan mogelijk te maken kan een omgevingsvergunning aangevraagd voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA kan alleen verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In voorliggende ruimtelijke motivering is beschreven en onderbouwd dat het initiatiefplan planologisch verantwoord is en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Figuur 1. 1 Globale ligging plangebied

1. 2

Ligging en begrenzing Het plangebied ligt aan De Bunders 3 te Veghel gelegen in de gemeente Meierijstad. Kadastraal staat de locatie bekend als de voormalige gemeente Veghel sectie L nummers 2624 4415 en 4416. Het plangebied betreft een oppervlakte van circa 585 m.2 ,

,

,

,

1 Gedurende de uitwerking van het planvoornemen is er overeengekomen tussen de gemeente en de initiatiefnemer dat dit 25% sociale koopwoningen zal betreffen.

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

4

Figuur 1. 2 Begrenzing plangebied

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

5

1. 3

Juridisch-planologisch kader

6 worden de financiële en maatschappelijke verantwoording omschreven. Tot slot geeft hoofdstuk 7 een conclusie op basis van belangenafweging.

Op grond van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Meierijstad zijn ter plaatse van het plangebied diverse bestemmingsplannen vigerend. Deze bestemmingsplannen zijn onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Meierijstad. Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: • Bestemmingsplan “BP De Bunders” vastgesteld d. d. 9 oktober 2008; • Bestemmingsplan “Bebouwde kom aanvulling 1” vastgesteld d. d. 30 november 2011; • Bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan parkeren” vastgesteld d. d. 31 januari 2019; • Bestemmingsplan “Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit” vastgesteld d. d. 27 januari 2021; ,

,

,

,

Figuur 1. 3 Uitsnede bestemmingsplan “BP De Bunders”

,

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “BP De Bunders” heeft het plangebied de bestemming “horecadoeleinden”. De bestemming ‘horecadoeleinden’ is opgedeeld in 5 categorieën het plangebied kent de ,

categorie 2 hierbij behoort de onderstaande begripsomschrijving: ‘een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse. Daaronder worden begrepen: café bar pubs juice- en healthbar. ’ Figuur 1. 3 weergeeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan. ,

,

,

,

De maximale toegestane bouwhoogte is 5 meter. Permanente of tijdelijke bewoning is niet toegestaan. Derhalve is het realiseren van appartementen strijdig met het huidige juridisch-planologische kader. ,

Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient van het juridisch-planologische regime worden afgeweken. Om het plan mogelijk te maken wordt er een omgevingsvergunning aangevraagd voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA kan alleen verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In voorliggende ruimtelijke motivering is beschreven en onderbouwd dat het initiatiefplan planologisch verantwoord is en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

1. 4

Leeswijzer

Deze ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Hoofdstuk 1 bevat een beschrijving van de aanleiding een aanduiding van het projectgebied en het vigerende juridisch-planologische kader. In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie opgenomen waarna de beoogde ontwikkeling wordt beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het relevante beleid op rijks- provinciaal regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de diverse relevante (milieu)aspecten in de fysieke leefomgeving. In hoofdstukken 5 en ,

,

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

,

6

2

Planbeschrijving

2. 2

Toekomstige situatie

2. 1

Huidige situatie

nieuw appartementencomplex te realiseren. Het pand waarin het voormalige café De Stapperij gevestigd was zal ten behoeve van de ontwikkeling worden gesloopt. Het ruimtelijk initiatief voorziet in het realiseren van 12 appartementen verdeeld over drie woonlagen. Daarbij wordt er op de begane grond een commerciële ruimte gerealiseerd van circa 183 m² BVO. Het leegstaande pand bestaande uit twee lagen zal worden gesloopt. Het ontwerp voorziet in een samenhangend geheel waarin wonen en commerciële functies worden gecombineerd. De groene elementen zoals sedum en beplanting dragen bij aan een duurzame uitstraling en een kwalitatieve leefomgeving.

Initiatiefnemer is voornemens om aan De Bunders 3 te Veghel een

Het plangebied waarop onderhavige ruimtelijke motivering van toepassing is betreft een perceel in de wijk De Bunders te Veghel. Het plangebied is gelegen aan De Bunders 3.

,

,

,

Het plangebied bevindt zich in het winkelcentrum De Bunders en is gelegen aan een winkelplein. Rondom de locatie zijn verschillende bedrijven en winkels gevestigd. Het plein aan de zuidzijde betreft een voetgangersgebied. Aan de noordzijde van het plangebied is een parkeerplaats gelegen. Aan de oostzijde bevindt zich Sporthal de Bunders en aan de westzijde bevinden zich rijtjeshuizen en appartementen. Het gebied kenmerkt zich door 2- en 3 laags bebouwing. Het plangebied is volledig verhard en bestaat uit bestaande bebouwing welke momenteel leegstaat. Tot voorkort was horecagelegenheid ‘De Stapperij’ in het pand gevestigd. De voormalige eigenaren hebben mede door Covid-19 het pand verkocht aan de initiatiefnemer.

,

,

Figuur 2. 1 Huidige situatie achterzijde

,

,

Woningen In het nieuwe ontwerp worden op de begane grond twee appartementen voorzien. Op de eerste en tweede verdieping worden op iedere verdieping vijf appartementen gerealiseerd waarmee het totaal op 12 appartementen komt. Op de begane grond zullen daarnaast 12 bergingen ten behoeve van de appartementen worden voorzien. Tevens is er ruimte voor een algemene berging en een scootmobielberging. Het gebouwontwerp bevat een groen karakter waarbij op de eerste verdieping sedum is geïntegreerd gecombineerd met lage beplanting in speciale putten. Dit draagt bij aan de duurzaamheid en vergroening van het gebouw. De appartementen worden aangeboden in verschillende prijsklassen varierend van compacte tweekamerappartementen tot ruimere driekamerappartementen zodat het project aantrekkelijk is voor zowel starters als senioren. ,

,

,

,

,

,

,

Commerciële ruimte Op de begane grond is een commerciële ruimte voorzien van circa 183 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) wat bijdraagt aan de multifunctionali,

Figuur 2. 2: Huidige situatie voorzijde

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

teit van het gebouw. In de omgevingsvergunning is een bijeenkomstfunctie opgenomen maar ook andere functies die passen binnen de huidige bestemming ‘Centrum’ zijn mogelijk. Bij doorvertaling van de BOPA ,

7

naar het omgevingsplan zal een

centrum-/wijkwinkelcentrumfunctie opgenomen worden voor de commerciële ruimte. Deze centrumfunctie bestaat uit: a. detailhandel met uitzondering van detailhandel in ABC-goederen detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen en detailhandel in motorbrandstoffen; b. publieksgerichte dienstverlening; c. niet-publieksgerichte dienstverlening; d. maatschappelijke voorzieningen; e. industriële en ambachtelijke bedrijven of bedrijfsactiviteiten voor zover deze bedrijfsactiviteiten voorkomen in categorie 1 van de bij deze voorschriften behorende lijst van bedrijfsactiviteiten met uitzondering van: geluidzoneringsplichtige inrichtingen; • de opslag en verkoop van motorbrandstoffen (inclusief LPG); • f. horeca categorie 1 en 2; ,

,

,

,

Voor een toekomstige horeca-invulling is op eigen terrein al een vetvangpunt voorzien waarmee wordt voorgesorteerd op een horecasituatie. De commerciële ruimte is flexibel inzetbaar en kan worden benut voor horeca detailhandel of dienstverlening afhankelijk van de vraag. ,

,

,

Planologisch worden de bovengenoemde functies en activiteiten in de commerciële ruimte mogelijk geacht. Wel moet worden voldaan aan de regelgeving vanuit het Bal Bkl Bbl en Bruidsschat. In de meeste gevallen zal dit niet leiden tot een extra afweging of het treffen van maatregelen maar bij bepaalde functies en activiteiten kunnen vanuit deze flankerende wet- en regelgeving nadere eisen gelden. ,

,

,

in de uitoefening van een beroepsmatige dan wel bedrijfsmatige activiteit;

begrepen: cafetaria/snackbar fastfood en broodjeszakenlunchroom konditorei ijssalon/ijswinkel koffie en/of tearoom afhaalcentrum eetwinkels restaurant; ,

,

,

,

,

,

Publiekgerichte dienstverlening een bedrijfsmatige activiteit uitsluitend of overwegend gericht op het verlenen van diensten aan consumenten met een rechtstreeks contact met het publiek niet zijnde detailhandel horeca en/of seksuele dienstverlening; ,

,

niet-publieksgerichte dienstverlening een bedrijfsmatige activiteit uitsluitend of overwegend gericht op het verlenen van administratieve diensten en/of het uitvoeren van handelingen die een administratieve voorbereiding of uitwerking behoeven zonder een rechtstreeks contact met het publiek;

horeca categorie 2: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse. Daaronder worden begrepen: café bar pubs juice- en healthbar; ,

,

,

,

2. 2. 1 Aanhelen sporthal Tijdelijke situatie tijdens werkzaamheden Tijdens de sloop- en nieuwbouw van bebouwing ter plaatse van het plangebied blijft de naastgelegen sporthal in gebruik. Om dit veilig en functioneel te realiseren worden tijdelijke maatregelen getroffen. Zo komt er een nieuwe (tijdelijke) ingang met toegangscontrole vergelijkbaar met de huidige situatie. Daarnaast wordt een stofschot geplaatst om de bouwzone fysiek te scheiden van de sporthal. Vluchtwegen en brandveiligheid blijven gedurende de werkzaamheden gegarandeerd. De sporthal wordt constructief los gehouden van de nieuwbouw zodat de stabiliteit en veiligheid van beide gebouwen gewaarborgd zijn. Gedurende de werkzaamheden vindt periodiek overleg plaats tussen de gemeente en de aannemer om de afstemming te monitoren en waar nodig bij te sturen. ,

,

maatschappelijke voorzieningen voorzieningen op het gebied van: openbaar bestuur en overheidsdiensten; • levensbeschouwelijke organisaties; • onderwijs; • gezondheidszorg (sociaal-medisch) veterinaire diensten en • welzijnszorg; • uitvaartverzorging crematoria mortuaria en begraafplaatsen; • ,

,

,

horeca horeca algemeen: een bedrijfsactiviteit welke in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van nachtverblijf en/of het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken; ,

,

,

Nieuwe situatie (eindbeeld) In de definitieve situatie wordt de sporthal visueel en functioneel aangesloten op de nieuwbouw zonder dat er sprake is van een constructieve koppeling. Tussen beide gebouwen blijft een tussenruimte van circa 500 mm bestaan zoals vastgelegd in de ontwerptekening. Deze ruimte maakt het mogelijk om beide gebouwen zelfstandig uit te voeren. Aan de kopse zijden wordt de tussenruimte afgesloten terwijl het dak van de sporthal aansluit tegen de nieuwbouw. Hiermee ontstaat een samenhangend geheel. ,

,

detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden waaronder de uitstalling ten verkoop verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor eigen gebruik verbruik of aanwending anders dan ,

,

,

horeca categorie 1: een inrichting die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

,

,

8

Figuur 2. 3 Aanheling sporthal

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

9

Op de figuur 2. 4 worden impressies gegeven van het te ontwikkelen appartementencomplex met publieksgerichte ruimte op de begane grond. Figuur 2. 5 geeft een weergave van de indeling per bouwlaag middels plattegronden.

Figuur 2. 4 Impressies appartementencomplex (bron: LA Architecten Ingenieurs)

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

10

Figuur 2. 5 Indeling per verdieping (bron: LA Architecten)

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

11

3 3. 1

Beleidsmatige aspecten in de fysieke leefomgeving

,

,

,

Verhouding tot Rijksbeleid

3. 1. 1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat wat daarbij de nationale belangen zijn welke keuzes er gemaakt moeten worden en welke richting het Rijk meegeeft aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied ,

,

,

Doorwerking projectgebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Het realiseren van nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorgdragen voor voldoende woningen. Gezien de zeer kleinschalige omvang van het project zijn er geen nationale belangen aan de orde.

Conclusie

3. 1. 2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b eerste lid van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8. 0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: • de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van •

•

instructie(regel)s;

het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5. 1. 8).

Daarnaast bevat afdeling 5. 2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Doorwerking projectgebied De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de instructieregels van het Rijk. In hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke motivering wordt uiteengezet dat de ontwikkeling het beschermen van onder meer de waterbelangen veiligheid gezondheid erfgoed en het milieu niet schaadt. Hierdoor ontstaat er geen situatie die niet is toegelaten op grond van de instructieregels.

,

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan; de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk belemmert.

,

,

,

Conclusie Het Bkl bevat instructieregels met betrekking tot onder meer de volgende onderwerpen: • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5. 1. 2); • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5. 1. 3); • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4) waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht trillingen geluid en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5) waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5. 1. 6) voor autowegen buisleidingen natuur- en recreatiegebieden; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7) waaronder landsverdediging en nationale veiligheid elektriciteitsvoorziening rijksvaarwegen en luchtvaart fiets- en wandelroutes aanwijzing van woningbouwcategorieën; ,

,

,

,

,

De ontwikkeling is in lijn met de Nationale Omgevingsvisie.

•

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

3. 1. 3

Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand te voorkomen is in artikel 5. 129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl bepaald: de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie kantoren een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

,

,

,

,

,

,

,

,

,

De ontwikkeling is in lijn met de instructieregels van het Rijk.

,

,

Het doel van de Ladder is een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik met oog voor de toekomstige ruimte-behoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. ,

12

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3. 1. 6. lid 2 Bro) is verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in art. 1. 1. 1. van het Bro. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Dus of het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan het geldende omgevingsplan toestaat. Dit gaat over bestaande bebouwing. En ook over de bebouwing die nog kan worden gebouwd volgens het omgevingsplan mits hiervoor de Ladder is toegepast. Inclusief verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan. ,

,

Aangezien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd zou kunnen worden gesteld dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling maar niet van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling waardoor een toets aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking niet aan de orde is. Dit volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling van 15 juli 2015 in zaak nr. 201408879/1/R3 en van 5 augustus 2015 in zaak nr. 201500276/1/R2. Hierin is bepaald dat ‘een bestemmingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan bedrijfsbebouwing mogelijk maakt maar alleen een planologische functiewijziging in beginsel niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 tweede lid van het Bro tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Van dit laatste is geen sprake omdat het oppervlak van de bebouwing in BVO niet toeneemt en de aard van de ontwikkeling (wonen in plaats van horeca) geen meer milieubelastend effect heeft naar de omgeving toe. ,

,

,

,

,

,

heeft. Van belang is dus in hoeverre het plan: in vergelijking met het vorige plan voorziet in een functiewijziging • • en welk planologische beslag op de ruimte het plan mogelijk maakt in vergelijking met het vorige plan Een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter plano• logisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5. 129g Bkl is. ,

Doorwerking plangebied Met onderhavig planvoornemen wordt de ontwikkeling van 12 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Op basis van geldende jurisprudentie geldt dat in het geval van woningbouwlocaties sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf 12 woningen. Derhalve voorziet het plan in een stedelijke ontwikkeling. Op basis hiervan dient getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

,

,

,

,

,

,

,

Het gaat dus om een stedelijke ontwikkeling die een nieuw of groter planologisch beslag legt op de ruimte. Of als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten

In de gemeentelijke woonvisie is tevens de kwalitatieve woningbehoefte verwoord. De gemeente geeft hierin aan dat op korte termijn behoefte is aan allerlei typen woningen uit verschillende prijsklassen. Drie van de 12 te realiseren appartementen vallen in de prijsklasse sociale koop 7 appartementen vallen in de prijsklasse ‘middelduur’. Daarnaast zullen er nog 2 appartementen vallen in de prijsklasse ‘duur’. Met deze programmering waarbij 75% van de appartementen als goedkope tot middeldure woningen worden gerealiseerd wordt invulling gegeven aan het voldoen aan de vraag naar betaalbare woningen.

Onderstaand is zorgvuldigheidshalve ingegaan op het nut- en nood,

,

zaak van de ontwikkeling waarom de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt toegelicht. ,

De gemeenteraad van de gemeente Meierijstad heeft op 5 juli 2018 de ‘Woonvisie Meierijstad 2018’ vastgesteld. Hierin is onder andere een kwantitatieve woningbehoefteprognose per kern gegeven voor de periode tot het jaar 2028. Voor Veghel staat hierin een (kwantitatieve) woningbehoefte van 1. 034 woningen opgenomen. Tevens is aan Veghel nog een verstedelijkingsopgave van 900 woningen toegekend om mensen van elders die in Veghel werken ook in Veghel te kunnen laten wonen. Gelet op het gemeentelijke woningbouwprogramma bestaat er aanleiding om aan te nemen dat er ruimte is voor de planologische toevoeging van 12 appartementen.

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

De kwantitatieve behoefte aan woningen kan tevens in beeld worden gebracht aan de hand van de cijfers uit de ‘De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant: Actualisering 2020’ van de provincie Noord-Brabant. De prognose is dat het bevolkingsaantal van Meierijstad tot 2030 nog toeneemt met ca. 560 % tot een aantal van 85. 740 inwoners. De woningbehoefte in Meierijstad voorziet in een toename van 1049% tot 38. 170 woningen in 2030. Op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant kan worden geconcludeerd dat aannemelijk is dat binnen de gemeente Meierijstad plaats is voor de toevoeging van nieuwe woningen. ,

,

De gemeente geeft in de ‘Woonvisie Meierijstad’ de prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. De realisatie van onderhavig ruimtelijk initiatief vindt plaats op een logische plek in het stedelijk weefsel. Met onderhavig ruimtelijk initiatief wordt ingezet op inbreiding in een bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoudt van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering is wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt leegstaat of al gesloopt is. Daarnaast blijkt uit de berekening van de woningbehoefte dat er in de kern Veghel een tekort is van circa 1. 034 woningen. Onderhavig ruimtelijk initiatief voorziet in het toevoegen van 12 woningen in bestaand stedelijk gebied op een aantrekkelijke locatie binnen de kern Veghel. De 12 ,

13

wooneenheden betreffen woningen in verschillende segmenten. Hiermee wordt ingespeeld op een bredere doelgroep. Middels de realisatie van 12 appartementen wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave voor de gemeente Meierijstad en de kern Veghel in het bijzonder. Er wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte.

Gelet op hetgeen beschreven is in de voorgaande alinea’s is de behoefte in voldoende mate aangetoond en zou de Ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen kunnen worden. Het ruimtelijk initiatief is derhalve in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3. 2

Verhouding tot provinciaal beleid

3. 2. 1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving’ vastgesteld. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: • gaan voor meerwaardecreatie; • gaan voor technische én sociale innovatie; • gaan voor kwaliteit boven kwantiteit; • gaan voor steeds beter; • gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel. De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave is deze opgave in feite tweeledig aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd: ,

,

,

•

Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”. Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”. ,

•

,

,

De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie; • werken aan een klimaatproof Brabant; • werken aan de slimme netwerkstad; • werken aan een concurrerende duurzame economie. • ,

Doorwerking plangebied Het plan voldoet aan de provinciale visie van zorgvuldig ruimtegebruik. In onderhavig geval gaat het namelijk om het transformeren van bestaande panden en er is dus geen sprake is van nieuw ruimtegebruik. Gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling heeft deze geen invloed op de vier gestelde ambities. Er bestaat in zoverre geen strijdigheid met de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Verder is wel van belang dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de basisopgave waarin een veilige gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In voorliggend document is voor de omgevingsaspecten onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

,

deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling

zelf. 3. 2. 2 TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening van Noord-Brabant in werking getreden. De Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provinciale omgevingsverordening bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving en vervangt alle bestaande verordeningen. Er kunnen in de omgevingsverordening naast direct werkende regels ook instructieregels zijn opgenomen over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Doorwerking plangebied Op basis van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is het plangebied gelegen in ‘Stedelijk gebied’. Hierom is het volgende artikel van toepassing: Artikel 5. 55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen werken of voorzieningen wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken bedoeld in Afdeling 7. 2 Regionaal samenwerken ; en b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. ,

,

,

Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd met een veilige en gezonde leefomgeving ; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; ,

,

,

14

c.

d.

e.

f.

optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; rekening wordt gehouden met klimaatverandering waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en wordt bijgedragen aan een duurzame concurrerende economie. ,

,

Lid 3

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein

worden gehouden met duurzaamheid en de energietransitie. Daarnaast moet de ontwikkeling voorzien in een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving deze onderwerpen worden behandeld in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. ,

3. 3

Verhouding tot gemeentelijk beleid

3. 3. 1 Woonvisie Meierijstad 2018 In de Woonvisie zet de gemeente Meierijstad haar woonambities uiteen. De kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente wordt bepaald door demografische ontwikkelingen zoals geboorte- en sterftecijfers en door het vertrek en de vestiging van inwoners. Volgens de ‘kwantitatieve woningbehoefteprognose’ (bijlage 2 van de Woonvisie) heeft de kern Schijndel behoefte aan 876 nieuwe woningen in de komende 10 jaar tot 2028. ,

,

stelt het omgevingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en b. het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken zoals: 1. bedrijfswoningen; 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. ,

,

,

Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied waardoor stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan. De TAM-Omgevingsverordening NoordBrabant verplicht dat ruimtelijke ontwikkelingen een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevorderen en houdt rekening met duurzaamheid en hittestress. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet in de motivering van onder andere deze aspecten. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied en wordt niet belemmerd door regels uit de TAM-Omgevingsverordening. Er worden 12 appartementen opgericht in bestaande bebouwing in het stedelijk gebied. Hiermee is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Met het planvoornemen is derhalve sprake van ‘inbreiding’. In de planuitwerking zal rekening

,

,

Om aan deze behoefte te voldoen wil de gemeente Meierijstad be,

staande woningen en leegstaand vastgoed optimaal benutten. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het aanbieden van betaalbare flexibele woningen die eenvoudig gesplitst samengevoegd of uitgebreid kunnen worden zodat ze kunnen inspelen op veranderingen op de woningmarkt. Uit woonwensenonderzoek blijkt vooral een tekort aan gestapelde huurwoningen (voor starters) en aan goedkope kleine huur- en koopwoningen. ,

,

Doorwerking plangebied In de woonvisie geeft de gemeente prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Met de realisatie van onderhavig initiatief is er sprake van een woningbouwontwikkeling op een logische locatie in het stedelijk weefsel van Veghel. Tevens is er bij het ontwerp nadrukkelijk rekening gehouden met de uitstraling van de omgeving. ,

Met onderhavig ruimtelijk initiatief wordt ingezet op inbreiding in de bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoudt van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering is wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt leeg staat of al gesloopt is. Daarnaast blijkt uit de berekening van de woningbehoefte dat er in de kern Veghel een tekort is van circa 1. 034 woningen. Onderhavig ruimtelijk initiatief voorziet in het toevoegen van 12 appartementen in bestaand stedelijk gebied op een aantrekkelijke locatie binnen Veghel. Daarnaast houdt het plan rekening met de duurzaamheidsambities en de leefbaarheid binnen Veghel. Hiermee is het plan in lijn met de Woonvisie Meierijstad. ,

,

,

De woningbouw van de afgelopen jaren sloot niet aan bij de behoefte wat heeft geleid tot een tekort op de woningmarkt. Dit tekort is deels te wijten aan de economische crisis en deels aan woningbouwplannen die niet goed aansluiten bij de huidige vraag. Duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij essentieel: de juiste woningen op de juiste plaats toevoegen. Deze transformatieopgave moet de ruimtelijke kwaliteit verbeteren en tegelijkertijd voldoen aan specifieke woningbehoeften die nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad en het woningbouwprogramma zijn opgenomen.

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

,

Om uitvoering te geven aan de uitgangspunten uit de Woonvisie heeft het college eerder besloten dat elk woningbouwplan (vanaf 4 woningen) minimaal voor 25% moet bestaan uit sociale huur. Van de 12 appartementen worden er 3 uitgevoerd als sociale koopwoningen in plaats van sociale huurwoningen. Verder worden er 7 appartementen sociale middeldure koopwoningen. Hiermee wordt dus niet voldaan aan de 25% sociale huur maar op grond van de regeling compensatie sociale woningbouw is de gemeente bereid af te wijken van de eis dat minstens 25% sociale huurwoningen in het plan gerealiseerd moeten worden. Sociale koopwoningen komen in het plan in de plaats van sociale huur. Hiermee wordt invulling gegeven aan het voldoen aan de vraag naar (relatief) betaalbare woningen. Het woningbouwprogramma is in lijn met de Woonvisie Meierijstad.

15

Actieplan woningbouw 2021 In 2021 is het actieplan woningbouw vastgesteld. Dit vormt een addendum op de woonvisie 2018. De noodzaak voor de veranderingen vloeit voort uit de gewijzigde provinciale woningbouwprognoses die aantonen dat de opgave die we hebben aanzienlijk is. Die opgave blijkt ook duidelijk uit de huidige urgentie op de woningmarkt die wordt veroorzaakt door almaar stijgende prijzen en de krapte in het beschikbare woningaanbod. De gemeenteraad is unaniem in haar vraag naar oplossingen voor woningbouw in onze gemeente. Voor veel woningzoekenden is het moeilijk om een geschikte woning te vinden. Of het nu gaat om starters op de woningmarkt om mensen die graag in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning om burgers met een middeninkomen of om oudere inwoners die een (zorg)geschikte woning zoeken; allemaal worden ze geconfronteerd met dezelfde problemen. We zien overal lange wachtlijsten en we horen over mensen die al jaren tevergeefs op zoek zijn naar een woning. ,

,

,

3. 3. 2 Woonzorgvisie 2024 26 september 2024 heeft de gemeenteraad van de gemeente MeieOp rijstad de Woonzorgvisie 2024 vastgesteld. De ambitie van gemeente Meierijstad is om iedereen een thuis te bieden: een prettige en aantrekkelijke omgeving om te wonen te werken en te recreëren. Een omgeving die duurzaam en gezond is. We wordt gestreefd naar vitale leefgemeenschappen. Dat zijn wijken en dorpen met gemengde samenstelling van bewoners en woningtypen. In de buurten zien inwoners naar elkaar om en indien nodig is hulp of ondersteuning in de omgeving beschikbaar. Er is voldoende groen en de omgeving nodigt uit tot ontmoeting ontspanning en beweging. ,

,

Doorwerking plangebied In onderhavig project is sprake van functieverweving aangezien wonen gecombineerd wordt met een publiekgerichte functie. Met onderhavig ruimtelijk initiatief wordt zorgvuldig invulling gegeven aan een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied van Veghel. De ontwikkeling past hiermee uitstekend binnen het gemeentelijk beleid zoals verwoord in de Structuurvisie Veghel 2030.

,

,

Het actieplan woningbouw 2021 geeft aan hoe de gemeente om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor de gemeente en hoe ze dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie. Doorwerking plangebied Met onderhavig ruimtelijk initiatief wordt ingezet op inbreiding in de bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoudt van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering is wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt leeg staat of al gesloopt is. Daarnaast blijkt uit de berekening van de woningbehoefte dat er in de kern Veghel een tekort is van circa 1. 034 woningen. Onderhavig ruimtelijk initiatief voorziet in het netto toevoegen van 12 appartementen in bestaand stedelijk gebied op een aantrekkelijke locatie binnen de kern Veghel. ,

Doorwerking projectgebied De Woonzorgvisie van de gemeente Meierijstad richt zich op de bredere koers en uitgangspunten voor wonen zorg en welzijn. Onderhavige ontwikkeling is passend binnen dit beleid. Er worden 12 levensloopbestendige appartementen mogelijk gemaakt. Tevens is de locatie gelegen op loopafstand van diverse voorzieningen. Hiermee wordt ingespeeld op de toenemende behoefte aan geschikte woningen voor ouderen en mensen met een zorgvraag. Dit past binnen de bredere doelstellingen van de Woonzorgvisie waarin aandacht wordt besteed aan het langer zelfstandig thuis wonen. ,

,

3. 3. 3 Structuurvisie Veghel 2030 Op 19 december 2013 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Veghel de Structuurvisie Veghel 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven. De structuurvisie omvat het gehele grondgebied van de voormalige gemeente Veghel en heeft betrekking op de periode tot 2030. In deze structuurvisie is veel aandacht voor het versterken van de dorpse woonkwaliteiten in de zeven kernen binnen de gemeente en het op peil houden van de bijbehorende voorzieningen.

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

Figuur 3. 1 Uitsnede structuurvisie Veghel 2030 3. 3. 4 Detailhandelsvisie en het –beleid gemeente Meierijstad De Detailhandelsvisie en het -beleid van de gemeente Meierijstad is vastgesteld op 29 oktober 2019. De Detailhandelsvisie en het -beleid richt zich op het harmoniseren van het detailhandelsbeleid na de fusie van Schijndel Sint-Oedenrode en Veghel. Het doel is om een toekomstbestendige detailhandelsstructuur te creëren waarbij de drie grootste centra (Schijndel Sint-Oedenrode en Veghel) centraal staan als economische kerngebieden. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de kleinere kernen die afhankelijk zijn van deze grotere centra. ,

,

,

,

16

De belangrijke thema's zijn: Het versterken van de centra als aantrekkelijke winkelgebieden; • Het beperken van detailhandel buiten de centra om leegstand te • voorkomen; Het inspelen op trends zoals online winkelen en veranderend consu• mentengedrag; Het beleid is tot stand gekomen in samenwerking met belangheb• benden zoals ondernemersverenigingen en bewoners. ,

De Bunders In de Detailhandelsvisie en het -beleid is het volgende opgenomen over winkelcentrum De Bunders: De Veghelse buurtcentra De Bunders en De Boekt liggen centraal in • de woonwijken ten oosten en zuiden van het centrum en fungeren als ondersteunende boodschappenlocaties door de aanwezigheid van een supermarkt en aanvullende voorzieningen (o. a. drogist kapper en horeca); De winkelgebieden ’t Zuid in Schijndel De Bunders in Veghel en het • centrum van Erp vormen een aanvulling op de hoofdwinkelgebieden ieder vanuit een gezond eigen verzorgingsgebied. De basis van deze tweede laag wordt in elk centrum gevormd door ten minste één supermarkt aangevuld met een drogisterij en diverse overige (dagelijkse) winkels en voorzieningen (horeca maatschappelijk sport etc. ); Dit wijkcentrum blijft in de toekomst fungeren als boodschappenlo• catie dicht bij huis met name voor de wijken De Bunders en ’t Ven. Een compleet boodschappenaanbod (supermarkt drogist en enkele aanvullende winkels) en een goede bereikbaarheid zijn het belangrijkst. De aanwezigheid van enige horeca en de sport- en zorgvoorzieningen maken van De Bunders een belangrijke locatie in de wijk. ,

,

,

,

,

Doorwerking plangebied De beoogde toevoeging van een commerciële ruimte op de begane grond van de nieuwe bebouwing past binnen de kaders en uitgangspunten van de gemeentelijke detailhandelsvisie. In de visie wordt De Bunders omschreven als ondersteunend wijkwinkelcentrum met een focus op dagelijkse voorzieningen. ,

De toevoeging van circa 180 m² bvo aan commerciële ruimte is kleinschalig van aard en sluit aan bij de wens van de gemeente om het aanbod binnen De Bunders gericht te versterken zonder afbreuk te doen aan de gemeentelijke winkelstructuur. De ruimte biedt mogelijkheden voor functies die passend zijn bij het bestaande aanbod zoals kleinschalige dienstverlening aanvullende (dag)winkels of een maatschappelijke voorziening. ,

,

,

Bovendien draagt deze toevoeging bij aan de multifunctionaliteit van het wijkcentrum een aspect dat in het beleid als wenselijk wordt beschouwd. De Bunders fungeert immers niet alleen als winkelgebied maar ook als locatie waar bewoners terecht kunnen voor zorg sport ontmoeting en andere maatschappelijke functies. De toevoeging van een passende commerciële invulling sluit aan bij de omgeving en het beleid. ,

,

,

,

,

,

,

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

17

4

Milieuaspecten in de fysieke leefomgeving

4. 1

Verkeersgeneratie , -afwikkeling en parkeren 4. 1. 1 Toetsingskader Bij het toelaten van een nieuwe functie moet worden aangetoond of sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen en wat het effect is op de bereikbaarheid en de verkeersafwikkeling. Er mag geen onaanvaardbaar effect op de omgeving optreden. Om te bepalen wat de effecten van de activiteit op de verkeersaantrekkende werking van het projectgebied zijn kan gebruik worden gemaakt van de kengetallen van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in grond- Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW) (publicatie 381). Deze kengetallen zijn algemeen erkend en geven een indicatie van de met de ontwikkeling gepaard gaande extra verkeersgeneratie. Ook bieden ze richtlijnen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. De CROW-kengetallen zijn richtlijnen waarvan afgeweken kan worden. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om zelf parkeerbeleid met parkeernormen vast te stellen waar nieuwe ontwikkelingen aan moeten voldoen. De gemeente Meierijstad heeft dat gedaan middels de nota parkeernormen Meierijstad 2018 vastgesteld d. d. 1 januari 2019. ,

Door de ontwikkeling verandert de parkeervraag maar ook de verkeersbelasting op de aanliggende wegen. Door de transformatie ontstaan 54 extra voertuigbewegingen per weekdag. In figuur 4. 1. 1 is de verkeersgeneratie van de huidige en toekomstige functies opgenomen. Voor de huidige functie bestaan vanuit het CROW geen kengetallen. Aangenomen is daarom dat het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen (38) elk een keer per dag bezet worden. Per parkeerplaats levert dit twee verkeersbewegingen op. De huidige functie heeft daarmee een verkeersgeneratie van 76 motorvoertuigen per weekdag. De toekomstige functies hebben per weekdag gemiddeld een verkeersgeneratie van 130 voertui,

gen.

keersmodel Brabant Brede Model Aanpak) rijden op deze straat nu ongeveer 1. 400 motorvoertuigen per weekdag. Een intensiteit van 2. 000 motorvoertuigen per dag is voor een erftoegangsweg acceptabel. Parkeren Door Exante is in juni 2022 een verkeerstoets opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling De Bunders 3. In 2025 heeft er een actualisatie van de parkeernormen van Meierijstad plaatsgevonden middels een memo. Hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen. Hierin is onder andere toegelicht wat de ontwikkeling verkeerskundig inhoudt en wat de toekomstige parkeervraag is. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar de bijlage hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. In tabel 4. 1. 2 is de te verwachten parkeerbehoefte berekend. Voor de berekening van de parkeerbehoefte bij de ontwikkeling van de woningen is de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2025’ gehanteerd. ,

De ontwikkeling ontsluit via De Bunders een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Volgens het BBMA verkeersmodel (provinciale ver,

,

Autoparkeren Voor de ontwikkeling aan De Bunders 3 in Veghel is de parkeereis bepaald op basis van de conceptversie van deze nota getiteld Nota parkeernormen Meierijstad 2025. ,

,

4. 1. 2 Onderzoek Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie die gepaard gaat met de realisatie van 12 appartementen en ca. 183 m 2 aan commerciële ruimte ter plaatse van het plangebied kan worden berekend aan de hand van de CROW-kencij-

Figuur 4. 1. 1 Verkeersgeneratie (bron: Exante)

fers. De transformatie zorgt voor ongeveer 54 extra voertuigbewegingen per weekdag. De ontsluitingsstraat De Bunders kan dit extra verkeer aan. De toename bedraagt slechts 38%. ,

Figuur 4. 1. 2 Parkeervraag naar moment in de week (bron: Exante)

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

18

De maximale parkeervraag vanuit de ontwikkeling is 21 parkeerplaatsen. De parkeervraag varieert naar dagdeel in de week. In figuur 4. 1. 2 is de parkeervraag van de huidige- en toekomstige situatie weergegeven naar moment in de week. Omdat niet alle parkeerders op alle momenten van de dag aanwezig zijn is er gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages.

Uit de parkeertellingen blijkt dat op een loopafstand van 100 meter van de ontwikkeling de extra auto-parkeervraag vanuit de ontwikkeling in de openbare ruimte kan worden opgevangen. ,

4. 2

,

Er worden geen extra parkeerplaatsen op eigen terrein aangebracht. De netto parkeereis voor de transformatie is daarom gelijk aan de bruto parkeereis (figuur 4. 1. 3): 1 2 4 tot 16 auto’s moeten kunnen parkeren in de openbare ruimte. Zij moeten kunnen parkeren op maximaal 100 meter loopafstand van de ontwikkeling en zonder dat dat leidt tot een parkeerdruk in de openbare ruimte van 85% of hoger. ,

Figuur 4. 1. 4 restcapaciteit openbare ruimte auto parkeren (bron: Exante) In figuur 4. 1. 4 is de restcapaciteit (vrije parkeerplaatsen) van de openbare ruimte weergegeven. Op elk moment is het aantal vrije parkeerplaatsen in de openbare ruimte groter dan de extra parkeervraag vanuit de ontwikkeling. Hiermee is er voldoende ruimte om de parkeervraag op te vangen en wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernota.

Figuur 4. 1. 3 Parkeereis (bron: Exante)

,

Geluid (spoor)wegverkeer

4. 2. 1 Toetsingskader Er dient rekening te worden gehouden met het geluid door (spoor)wegen op geluidgevoelige gebouwen. Daarbij gelden er geluidaandachtsgebieden rondom (spoor)wegen. Binnen een dergelijk geluidsaandachtsgebied dient het geluid op geluidgevoelige gebouwen aanvaardbaar te zijn (par. 5. 1. 4. 2a Bkl). Indien het geluid op een geluidgevoelig gebouw (binnen een geluidaandachtsgebied) niet meer bedraagt dan de standaardwaarde dan is er in ieder geval sprake van een aanvaardbare woon- en leefomgeving. De standaardwaarden zijn aangegeven in onderstaande tabel. Deze geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond woningen waar mensen langdurig verblijven en sla,

,

Er heeft een parkeertelling plaatsgevonden door Exante in de periode april/mei 2022. Door Movares is gekeken naar de leegstand in De Bunders in 2022 en 2024 middels het raadplegen van Locatus. Hieruit blijkt dat de leegstand in de Bunders tussen 2022 en 2024 nagenoeg gelijk is qua vierkante meters. In 2022 stonden er twee panden leeg en in 2024 waren dit er drie. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat er geen reden is om aan te nemen dat het nu drukker is dan in 2022 ter plaatse van De Bunders. Gezien er weinig mutaties hebben plaatsgevonden die leiden tot een hogere parkeerbehoefte kan geconcludeerd worden dat er met het onderzoek van Exante d. d. juni 2022 sprake is van een representatief parkeeronderzoek.

4. 1. 3 Conclusie Vanuit het aspect verkeer en parkeren is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Fietsparkeren De fiets-parkeervraag vanuit de ontwikkeling is 28 parkeerplaatsen voor bewoners en werkers en 10 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers (zie figuur 4. 1. 5.

Figuur 4. 1. 5 Fiets-parkeervraag (bron: Exante) Met het planvoornemen worden er voldoende fiets parkeerplaatsen gerealiseerd en wordt er voldaan aan de Nota parkeernormen Meierijstad 2018.

,

pen.

Tabel 1: Standaardwaarde geluid voor een geluidbron op een geluidgevoelig gebouw per (spoor)weg. Geluidbronsoorten

Standaardwaarde

Rijkswegen

50 Lden

en provinciale wegen

Gemeentewegen en waterschapswegen

53 Lden

Hoofdspoorwegen

55 Lden

en lokale spoorwegen

De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een (spoor)weg. Geluidsgevoelige gebouwen zijn gebouwen waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat bijvoorbeeld een woon- onderwijs- of ,

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

19

zorgfunctie heeft. Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid op grond van artikel 4. 2 van de Omgevingswet. Dat doet de gemeente vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast vindt de beheersing van het geluid plaats: bij provinciale wegen en door de provincie aangewezen lokale • spoorwegen: met geluidproductieplafonds (op referentiepunten); bij gemeentelijke en waterschapswegen en andere lokale spoorwe• gen: met de basisgeluidemissie. Een geluidsproductieplafond geeft de maximale toegestane productie weer op een vast fictief punt het referentiepunt op korte afstand van de geluidsbron. ,

,

4. 2. 2 Onderzoek Er is door K+ een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

,

,

,

4. 3

Aandachtsgebieden De toetsing en monitoring van de luchtkwaliteit vindt plaats in de aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties NO 2 en/of PM 10 Aandachtsgebieden voor zowel NO 2 als PM 10 staan vermeld in artikel 5.51 lid 2 van het Bkl. Aandachtsgebieden voor alleen PM 10 zijn aangewezen in artikel 5.51 lid 3 van het Bkl. In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen (artikel 5. 51 Bkl).

vallen kantoren woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5. 54 van het Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool. ,

,

Luchtkwaliteit

4. 3. 1 Toetsingskader De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen ter bescherming van de gezondheid staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl (paragraaf 5. 1. 4. 1). Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO)2 en fijnstof (PM). 10

.

,

Het akoestisch onderzoek is noodzakelijk omdat het plan is gelegen binnen de geluidzone van de Busselbundersweg Bundersweg en de Bunders. De geluidbelasting ten gevolge van de gemeentewegen is maximaal 52 dB waarmee deze onder de standaardwaarde ligt. Het Besluit kwaliteit leefomgeving legt ten gevolge van deze bron geen restricties op aan het plan. De standaardwaarde wordt in deze situatie niet overschreden zodoende hoeven de gecumuleerde geluidbelastingen in het kader van het Bkl niet te worden bepaald. Aangezien de standaardwaarde niet wordt overschreden is een beoordeling van het bevoegd gezag om afwegingsruimte boven de standaardwaarde te benutten in deze situatie niet van toepassing. Het gezamenlijk geluid is maximaal 52 dB. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving worden in deze situatie geen eisen gesteld aan de minimale gevelgeluidwering. ,

4. 2. 3 Conclusie Vanuit het milieuaspect wegverkeerslawaai is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2.

Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit Sinds 1 januari 2023 wordt de luchtkwaliteit berekend en gemonitord via het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK).

,

,

Tabel 2 CIMLK meetpunten NO 2 μg/m 3

PM 10 μg/m 3

PM 10 overschrijdingsda-

15519915

1639 ,

1852 ,

15520083

1641 ,

15520592

1639 ,

15520656 Norm

Meetpunt

Niet in betekende mate De beoordeling van de luchtkwaliteit in een aandachtsgebied vindt niet altijd plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor NO 2 en PM 10 nodig. Uit artikel 5. 53 en 5. 54 van het Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO 2 en PM 10 niet hoger is dan 12 ug/m.3 Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft: 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze ‘standaardgevallen NIBM’ ,

,

Herontwikkeling “De Stapperij” aan De Bunders 3 te Veghel

4. 3. 2

PM 2. 5 μg/m 3

Jaar

655 ,

1036 ,

2023

1853 ,

656 ,

1036 ,

2023

1852 ,

655 ,

1036 ,

2023

1639 ,

1852 ,

655 ,

1036 ,

2023

40

40

35

25

gen

Onderzoek

CIMLK In het kader van goede ruimtelijke ordening is het van belang om aan te tonen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit. Hierover kunnen uitspraken worden gedaan aan de hand van achtergrondwaarden voor NO2 PM10 en PM2. 5 ter plaatse ,

20

van het besluitgebied. Het projectgebied valt niet in een van de aan-

dachtsgebieden voor stikstof en/of fijnstof. De achtergrondwaarden van de vier omliggende rekenpunten zijn in tabel 6 weergegeven. De data uit het CIMLK toont aan dat de achtergrondwaarden significant lager zijn dan de gestelde normen. Hieruit kan worden afgeleid dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied. NIBM Middels de NIBM-tool is in beeld gebracht wat de effecten van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit zijn. Voor het toepassen van de NIBM-tool is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de verkeersgeneratie die samenhangt met de binnen het plangebied beoogde functies. Deze verkeersgeneratie is berekend in paragraaf 4. 1 ‘Verkeersgeneratie -afwikkeling en parkeren’. Uit de berekening volgt dat het planvoornemen een verkeersgeneratie van 953 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) ,