Bijlage 1: Bopa-motivering Grote Doelenlaan 14-16

- MEMO

BOPA-MOTIVERING Grote Doelenlaan 14-16-18, Sint-Oedenrode 29-10-2024 (concept)

29

2/62

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4.

5.

3/62

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 6 6 8

Aanleiding Ligging projectgebied Procedure Leeswijzer

Beschrijving van het project en zijn omgeving

9

2.1 2.2 2.3

9 14 17

Huidige situatie Toekomstige situatie Strijdigheden omgevingsplan

Participatie

19

3.1 3.2 3.3 3.4

19 19 20 21

Intaketafel en Omgevingstafel Participatie omgeving Advies gemeenteraad Bestuurlijk vooroverleg

Beleidskader

22

4.1 4.2 4.3 4.4

22 24 26 28

Rijk Provincie Regio Gemeente

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

33

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16

33 33 35 36 39 39 41 43 45 46 49 52 54 55 57 57

Ladder voor duurzame verstedelijking Welstand M.e.r.-beoordeling Verkeer en parkeren Ecologie: soortenbescherming Ecologie: gebiedsbescherming Luchtkwaliteit Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Geluid door activiteiten Geur Omgevingsveiligheid Cultureel erfgoed Bodem Water Duurzaamheid Gezondheid

6.

7.

Economische uitvoerbaarheid

60

6.1 6.2

60 60

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Bijlagen

4/62

Financiële uitvoerbaarheid Kostenverhaal

61

62

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Aan de Grote Doelenlaan 14-18 in Sint-Oedenrode is de bedrijfslocatie van voormalig touringcarbedrijf Van Hoof Reizen gevestigd. Het busbedrijf kent een rijke geschiedenis van inmiddels meer dan 100 jaar. De huidige eigenaren hebben echter besloten het bedrijf door te geven aan hotel en touringcarbedrijf De Kruishoeve uit Vught, waarmee ook de bussen naar Vught verhuisden. Nu de stallingsgarage overbodig is geworden willen initiatiefnemers de locatie een nieuwe invulling geven in de vorm van woningbouw. Het ter plaatse geldende omgevingsplan staat de ontwikkeling niet toe, met name omdat in het huidige omgevingsplan de functie ‘bedrijf’ aan de locatie is toegekend en de functie wonen alleen binnen een bedrijfswoning is toegestaan. Daarnaast is de activiteit bouwen van een gebouw alleen toegestaan binnen het toegekende bouwvlak. De stedenbouwkundige opzet van het nieuwe woningbouwplan beperkt zich echter niet tot het bestaande bouwvlak, waardoor ook afwijking van deze regels nodig is. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de strijdigheden met het omgevingsplan die met het verlenen van voorliggende vergunning(aanvraag) worden opgeheven.

Ligging projectgebied (blauw omcirkeld) binnen het stedelijk gebied van Sint-Oedenrode (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)

5/62

1.2 Ligging projectgebied Het projectgebied ligt in het noordoosten van de kern Sint-Oedenrode. De locatie omvat een bedrijfshal met bijbehorende bedrijfswoning en mantelzorgwoning. Het betreft vier kadastrale percelen die kadastraal bekend staan als gemeente SintOedenrode, sectie I, nummers 5868, 7096, 7097, 7098, 7099, 7102 en 7103.

Luchtfoto met kadastrale kaart van het projectgebied (blauw omlijnd) (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)

1.3 Procedure 1.3.1 Opvolgende bopa In de overgangsfase (tot 1 januari 2032) voor het omgevingsplan is het mogelijk om een omgevingsvergunning voor een bopa gefaseerd aan te vragen met afzonderlijke aanvragen. Dit is de zogenoemde ‘opvolgende bopa’. Initiatiefnemer vraagt de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gefaseerd aan. In de eerste fase wordt vergunning gevraagd om af te wijken van het omgevingsplan. Daarbij gaat het om specifiek de volgende afwijkingen: • Afwijkend gebruik van de gronden (functie wonen met ondergeschikte beroepen of bedrijven aan huis, groen en verkeer, in plaats van bedrijf); • Bouwen in strijd met het omgevingsplan (omgevingsplan staat ter plaatse geen reguliere woningen of bijbehorende bouwwerken bij reguliere woningen toe, gebouwen buiten het bouwvlak of binnen 4 meter van de perceelsgrens zijn niet toegestaan); In de opvolgende tweede fase volgen de technische aanleg- en bouwactiviteiten. De wettelijke grondslag voor de opvolgende bopa is te vinden in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In artikel 8.0a, lid 2 van het Bkl is de algemene beoordelingsregel opgenomen dat een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen kan worden verleend als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In het overgangsrecht van het Bkl (artikel 12.27a) is een tijdelijke beoordelingsregel voor een bopa opgenomen, waarin is bepaald

6/62

dat bij een opvolgende vergunningaanvraag voor een bopa in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als de activiteit niet in strijd is met de eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Dit artikel maakt het dan ook mogelijk om eerst een 'planologisch' basisbesluit te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een bopa en pas later de technische bouw- en aanlegactiviteit te vergunnen. Concreet betekent dit dat in de eerste fase voor het gehele bouwplan (voor zover in strijd met het omgevingsplan) de toets plaatsvindt of er sprake is van een evenwichtige toedeling van de betreffende functies aan de betreffende locatie. Bij de opvolgende vergunning voor de technische uitvoering van het plan (daadwerkelijke bouw- en aanlegactiviteiten) hoeft die toets niet opnieuw plaats te vinden als de activiteiten plaatsvinden binnen de kaders die in de eerste fase zijn meegegeven. 1.3.2 Bevoegd gezag Het college van B&W is het bevoegd gezag bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een bopa. In sommige gevallen zijn Gedeputeerde Staten of de minister het bevoegd gezag, bijvoorbeeld als een zogenaamde ‘wateractiviteit’ of ‘flora en fauna-activiteit’ aan de orde is. Dat is hier niet het geval.

1.3.3 Voorbereidingsprocedure Op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is de reguliere procedure van toepassing, tenzij initiatiefnemer verzoekt en/of het bevoegd gezag besluit om toepassing te geven aan de uitgebreide procedure of wanneer dit wettelijk zo is bepaald. 1.3.4 Adviesrecht In de Omgevingswet (§ 16.2.3. Betrokkenheid van andere bestuursorganen) is bepaald dat in sommige gevallen het advies van andere bestuursorganen of adviseurs kan of moet worden betrokken bij een beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning voor een bopa. Het kan dan gaan om de gemeenteraad en Gedeputeerde Staten. Gemeenteraad Op 3 november 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad vastgesteld in welke gevallen de gemeenteraad van haar adviesrecht gebruik wil maken voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De raad heeft besloten in ieder geval gebruik te maken van haar adviesrecht voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten bij aanvragen voor nieuwbouw van meer dan vijf woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Dit betekent in dit geval dat de gemeenteraad om advies moet worden gevraagd voorafgaand aan de beslissing op de aanvraag omgevingsvergunning voor de bopa door het college. Het advies van de gemeenteraad is bindend. In paragraaf 3.3 wordt hier verder op ingegaan.

Gedeputeerde Staten Op 7 november 2023 heeft Gedeputeerde Staten (GS) van provincie Noord-Brabant een lijst van gevallen vastgesteld waarbij GS van haar adviesrecht gebruik wil maken voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Advies van GS is nodig als instructieregels van toepassing zijn die voorkomen in de vastgestelde lijst. Geen van die instructieregels zijn in dit geval aan de orde, waardoor geen advies van GS benodigd is. GS zal op de gebruikelijke wijze in de planologische procedure worden betrokken. In paragraaf 3.4 wordt hier verder op ingegaan. 1.3.5 Participatie In paragraaf 3.2 wordt verder ingegaan op het participatietraject.

7/62

1.3.6 Verwerken verleende omgevingsvergunningen In artikel 4.17 van de Omgevingswet is opgenomen dat de gemeente een voortdurende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) verwerkt in het omgevingsplan. Dit gebeurt binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de bopa. Deze verplichting geldt pas vanaf 1 januari 2032. Op 3 november 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad besloten het wijzigen van het omgevingsplan voor het verwerken van verleende omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het projectgebied, het initiatief en de strijdigheden met het omgevingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe hiermee rekening is gehouden in de aanvraag. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 en 5 het project getoetst aan relevant beleidskader en aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. Uiteindelijk volgt in hoofdstuk 7 de slotconclusie.

8/62

2. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Omgeving Het projectgebied omvat een solitair gelegen bedrijfsperceel binnen het stedelijk gebied van Sint-Oedenrode. Tot aan het begin van de 21e eeuw lag het perceel aan de rand van het dorp, maar na het gereedkomen van de Noordelijke Randweg werd de noordoostelijke hoek van Sint-Oedenrode tot aan de randweg bebouwd. Direct aan de randweg is bedrijventerrein De Kampen gerealiseerd en daaromheen richting de kern Sint-Oedenrode kwam een nieuwe woonbuurt. Daarmee is de omgeving van het projectgebied nu enkele decennia veranderd in een woonomgeving.

Foto vanaf het projectgebied in oostelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

Foto vanaf het projectgebied in zuidelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

9/62

Direct ten zuiden, oosten en noordoosten van het projectgebied bevinden zich projectmatig gebouwde grondgebonden eengezinswoningen. Het gaat vooral om rijwoningen van twee bouwlagen met een kap waarvan de nok evenwijdig aan de weg loopt. Ten oosten van het projectgebied komen ook twee-onder-een-kapwoningen voor, die eveneens bestaan uit twee bouwlagen met een kap waarvan de nok evenwijdig aan de weg loopt. Incidenteel staan in de omgeving vrijstaande woningen met veelal een afwijkende bouwvorm (bijvoorbeeld één bouwlaag met kap en nok haaks op de weg). Parkeren vindt plaats in de openbare ruimte in parkeervakken (zowel haaksparkeren als langsparkeren) in de openbare ruimte. Het openbaar groen beperkt zich in de buurt ten zuiden van het projectgebied tot enkele bomen en groene plantvakken. De jongere woonbuurt ten oosten van het projectgebied is ruimer opgezet waardoor ook meer ruimte voor groen aanwezig is. Dit komt met name tot uiting in meer bomen, plantvakken en ook lijnvormige elementen zoals beukenhagen om de parkeervakken van de woningen af te scheiden.

Foto vanaf het projectgebied in westelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

Foto vanaf kruising Goede Doelenlaan/Schijndelseweg in noordelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

10/62

Ten westen en noordwesten van het projectgebied bevindt zich meer organisch gebouwde bebouwing rondom de Schijndelseweg. Hier staan met name vrijstaande woningen van één bouwlaag met zadeldak of schilddak, steeds met de nok evenwijdig aan de weg. De bebouwing komt uit diverse bouwperioden en zodoende is sprake van diverse bouwstijlen. Direct ten noorden grenst het projectgebied aan de diepe tuin (gazon met moestuin) van een woning aan de Schijndelseweg. Vrijwel direct ten westen van het projectgebied staat een langgevelboerderij (één bouwlaag, zadeldak met wolfseinde, bouwmassa en nok evenwijdig aan de weg) met een horecafunctie. Hier is planologisch een horecabedrijf toegestaan, dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden (zoals cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszaken, lunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant). Feitelijk is een restaurant met café aanwezig, met buitenterras en parkeerplaats aan de Schijndelseweg.

Gelet op de omgeving en eventuele milieubelastende activiteiten in de nabijheid van het projectgebied moet bij het project in ieder geval rekening worden gehouden met de volgende omstandigheden: • Risicovolle inrichting vanwege benzineservicestation met LPG aan de Schijndelseweg; • Transport gevaarlijke stoffen over wegen (Noordelijke randweg en rijksweg A50); • Wegverkeerslawaai vanwege lokale wegen (met name Schijndelseweg en Grote Doelenlaan); • Milieuzonering vanwege naastgelegen horecagelegenheid. 2.1.2 Projectgebied Het projectgebied betreft het voormalige bedrijfsperceel van een touringcarbedrijf. Achterop het perceel staat een stallingsgarage voor de bussen. Daarvoor ligt een groot verhard opstel- en manoeuvreerterrein. Aan de westzijde van het perceel staat de bedrijfswoning met daarachter een aantal bijgebouwen. In een van de bijgebouwen is een mantelzorgwoning gerealiseerd. De bedrijfswoning is een vrijstaande woning, bestaande uit twee bouwlagen en een zadeldak waarvan de nok evenwijdig aan de weg loopt.

Foto van het projectgebied vanuit zuidelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

11/62

Foto van het projectgebied vanuit zuidoostelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

Foto van het projectgebied vanuit noordoostelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

12/62

Foto van het projectgebied vanuit noordelijke richting (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

Foto van de bebouwing binnen het projectgebied (Bron: Google Streetview, mei 2023, https://www.google.nl/maps)

2.1.3 Planologische situatie Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenaamde tijdelijke deel van het omgevingsplan. Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Omdat dit gebiedsdekkende omgevingsplan nog niet is vastgesteld door gemeente Meierijstad, geldt het ‘tijdelijk deel van het omgevingsplan’ bestaande uit:

13/62

1) Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen: • Bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost’, vastgesteld 30-1-2014; • Bestemmingsplan ‘Harmonisatie begrippen wonen, c.s. Sint-Oedenrode 1’, vastgesteld 29-1-2015; • Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld 31-1-2019 (m.u.v. artikel 8.3, dat artikel is na uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 24-3-2021 vernietigd); • Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’, vastgesteld 27-1-2021; • Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’, in voorbereiding en gaat pas na vaststelling deel uitmaken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. 2) Lokale verordeningen: Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren een gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regenen grondwater of erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld.

In dit geval zijn van toepassing: • Verordening tot wijziging van de Verordening fysieke leefomgeving Meierijstad (1e wijziging), voor wat betreft de regels over regen- en grondwater 3) Bruidsschat: • voorrangsbepalingen en overgangsrecht; • regels over bouwwerken, open erven en terreinen; • regels over milieubelastende activiteiten; • regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond; • regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen.

2.2 Toekomstige situatie 2.2.1

Ontwikkeling

De bedrijfsactiviteiten op de projectlocatie zijn inmiddels beëindigd. Initiatiefnemer is van plan om de locatie om te zetten naar een woonlocatie met 21 nieuwe woningen (23 in totaal). Het bedrijfsgebouw en opstel- en manoeuvreerterrein zullen worden gesaneerd om plaats te maken voor de nieuwe woningen. De bestaande bedrijfswoning met bijgebouwen blijft behouden als reguliere burgerwoning. De mantelzorgwoning wordt eveneens omgezet naar een reguliere burgerwoning. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een inpassing met twee langere volumes die parallel aan elkaar liggen, en twee kleinere volumes ertussen. Het volume aan de straat doet denken aan een hoofdwoning van een boerderij met naast- en achtergelegen schuren. In het plan worden vier woningtypologieën gerealiseerd; acht hoofdwoningen (zuidzijde), zeven schuurwoningen (noordzijde), twee seniorenwoningen (westzijde) en vier starterswoningen (oostzijde). Hoofdwoningen De acht hoofdwoningen aan de zuidzijde van het plangebied, zijn gelegen aan de Grote Doelenlaan. Deze woningen hebben drie lagen, waarbij de bovenste twee lagen zijn voorzien van een kap. Om een eentonig straatbeeld te vermijden, zijn er binnen deze typologie enkele verspringingen aangebracht waarbij wordt gevarieerd in beukmaten en woningdieptes. Schuurwoningen Aan de noordzijde van het plangebied liggen de zeven schuurwoningen.

De voorgevels zijn georiënteerd naar het noorden en bieden uitzicht over de groene omgeving. Deze woningen bestaan, net zoals de hoofdwoningen uit drie lagen, waarvan de bovenste twee zijn voorzien van een kap. De eindwoningen onderscheiden zich van de overige rijwoningen doordat ze zowel dieper als breder zijn.

14/62

Seniorenwoningen Het plan omvat twee seniorenwoningen aan de westzijde van het projectgebied, waarbij rekening is gehouden met een volledig woonprogramma op de begane grond. De verdieping, onder de kap, biedt ruimte voor een extra slaapkamer en badkamer. Starterswoningen De vier starterswoningen aan de oostzijde van het projectgebied bestaan uit twee verdiepingen, met een kap en een dakkapel op de bovenste verdieping. Deze woningen zijn kleiner van formaat dan de andere woningen in het plangebied, maar bieden een betaalbare oplossing voor de startende doelgroep waardoor een gevarieerd woonmilieu ontstaat.

Indicatieve situatietekening beoogde situatie projectgebied (Bron: LA Architecten Ingenieurs)

Parkeren Parkeren vindt volledig plaats op maaiveld. Aan de Grote Doelenlaan komen, net als in de rest van de wijk, parkeerplaatsen voor de deur in de vorm van haaksparkeerplaatsen. In de noordwestelijke hoek van het projectgebied komt een parkeercluster te liggen waarin in de overige parkeerplaatsen wordt voorzien. Het voornemen is de parkeerplaatsen een duurzame toepassing te geven zoals halfverharding, waardoor hemelwater kan infiltreren en om hittestress tegen te gaan. Het parkeercluster is bereikbaar via een ontsluiting aan de Grote Doelenlaan. Deze ontsluiting scheidt de nieuwe woningen van de reeds bestaande woningen. De voormalige bedrijfswoning krijgt een nieuwe oprit met carport ten westen van de woning. Ook de naar reguliere woning om te zetten mantelzorgwoning krijgt een eigen oprit (aan de noordzijde van de woning).

15/62

De wijze waarop het projectgebied specifiek op het openbaar gebied wordt aangesloten, inclusief dwarsprofielen, wordt nader uitgewerkt in het kader van de tweede fase van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Openbare ruimte Rondom het cluster met nieuwe woningen wordt een pad aangelegd voor uitsluitend langzaamverkeer. Het merendeel van de woningen is dan ook niet direct met de auto bereikbaar. Het voornemen is om het voetpad aan te sluiten op de Van der Lindenstraat, ook in verband met eventuele calamiteiten (bereikbaarheid hulpdiensten en eventuele vluchtroute). Het nieuwe woningcluster wordt met een groene zone afgescheiden van de woonbuurt ten oosten van het projectgebied. In deze groene zone is ruimte voor waterbergingsvoorziening om het afgekoppelde hemelwater te infiltreren.

3D-impressie (Bron: LA Architecten Ingenieurs)

16/62

2.3

Strijdigheden omgevingsplan

In deze paragraaf wordt ingegaan op de strijdigheden van het project ten opzichte van het geldende omgevingsplan. Hieronder wordt kort ingegaan op verschillende onderdelen van het omgevingsplan, te weten de voormalige bestemmingsplannen en lokale verordeningen. Bestemmingsplan Sint-Oedenrode Oost Het projectgebied heeft volgens dit deel van het omgevingsplan de functie ‘Bedrijf’. Behoudens een bedrijfswoning zijn hier geen reguliere woningen met ondergeschikte beroepen of bedrijven aan huis en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van woningen toegestaan. Ook staat het omgevingsplan het gebruik van de gronden voor parkeervoorzieningen niet toe. Verder passen de beoogde bouwmassa’s niet binnen de bouwregels, met name het bouwvlak en afstand van een gebouw tot de perceelsgrens zijn niet toereikend. Het bestemmingsplannen bevat geen afwijkingsbevoegdheid om het plan te kunnen realiseren. De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ stelt archeologisch onderzoek verplicht bij bouwwerken of andere werken of werkzaamheden over een oppervlakte meer dan 200 m² en dieper dan 50 cm onder maaiveld. Met deze voorwaarde wordt rekening gehouden door archeologisch onderzoek uit te voeren (zie paragraaf 5.12).

Paraplubestemmingsplan parkeren Dit deel van het omgevingsplan bepaalt dat parkeervoorzieningen in voldoende mate moeten worden gerealiseerd en in stand moeten worden gehouden om in de parkeerbehoefte te voorzien. Dat geldt voor alle nieuwe ontwikkelingen, waarbij moet worden voldaan aan de op dat moment geldende parkeernormen van gemeente Meierijstad. Bij dit project moet hiermee dan ook rekening worden gehouden. Er is op voorhand echter geen strijdigheid met dit parapluplan. Bestemmingsplan ‘Harmonisatie begrippen wonen c.s.’ Dit deel van het omgevingsplan herziet het bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost’ voor wat betreft een aantal begrippen en een afwijkingsbevoegdheid in relatie tot de functie wonen. Op voorhand is geen strijdigheid met dit deel van het omgevingsplan, omdat reguliere woningen niet zijn toegestaan. Bij de afwijking van het omgevingsplan ten behoeve van de functie wonen zullen deze begrippen in acht worden genomen. Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’ Dit deel van het omgevingsplan herziet het bestemmingsplan ‘Sint-Oedenrode Oost’ voor wat betreft regels over wonen en ondergeschikte functies, bijbehorende bouwwerken, maatschappelijke voorzieningen en de bouw van antennemasten. Op voorhand is geen strijdigheid met dit deel van het omgevingsplan, omdat reguliere woningen niet zijn toegestaan.

Bij de afwijking van het omgevingsplan ten behoeve van de functie wonen zullen deze begrippen in acht worden genomen. Paraplubestemmingsplan Archeologie (in voorbereiding) Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Voor het projectgebied geldt deels ‘Waarde – Archeologie 2’ en deels ‘Waarde - Archeologie 4’. Binnen ‘Waarde – Archeologie 2’ geldt dat een archeologisch onderzoek nodig is voorafgaand aan het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² en met een bodemverstoring dieper dan 30 cm onder maaiveld binnen en bij bepaalde bodemroerende werkzaamheden indien de oppervlakte van het werk of de werkzaamheden groter is dan 50 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld. Diezelfde eis geldt binnen ‘Waarde – Archeologie 4’ bij bouwwerken of werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 250 m². Deze regels zijn nog niet vastgesteld en maken dus nog geen deel uit van het omgevingsplan. Desondanks is hiermee rekening gehouden door archeologisch onderzoek uit te voeren (zie paragraaf 5.12).

17/62

Lokale verordeningen Gemeente Meierijstad beschikt over een Verordening fysieke leefomgeving. De bepalingen uit deze verordening die over archeologie (hoofdstuk 4) en afvoer van hemelwater (hoofdstuk 5) gaan, maken deel uit van het omgevingsplan. Voor wat betreft archeologie zijn bepalingen opgenomen over archeologische monumenten en een vangnetbepaling archeologie. Binnen het projectgebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het bestemminsplan ‘Sint-Oedenrode Oost’ is hier voor dit projectgebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is. Voor wat betreft hemelwater is een verplichting opgenomen om op eigen terrein hemelwater te verwerken. Bij voorliggend project wordt rekening gehouden met deze verplichting (zie paragraaf 5.14). Er is op voorhand echter geen strijdigheid met dit parapluplan. Daarnaast beschikt gemeente Meierijstad over de Gebiedsgerichte geurverordening Veghels Buiten, die eveneens deel uitmaakt van het omgevingsplan. Zoals de naam aangeeft is de geurverordening gebiedsgericht. Het projectgebied valt niet binnen (de invloedsfeer van) de geurverordening. Deze is dan ook niet relevant voor dit project.

Bruidsschat De bruidsschat bevat onder andere bepalingen over vergunningvrij bouwen. Het is niet mogelijk om dit project in zijn geheel vergunningvrij te realiseren. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Om het project te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning nodig om af te mogen wijken van de regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Deze bopa gaat gepaard met een toelichting waarin gemotiveerd wordt dat met het voorgenomen project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document bevat die motivering.

18/62

3. PARTICIPATIE De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit. In dit hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan dit onderdeel van het besluitvormingsproces.

3.1 Omgevingstafel Op 14 mei 2024 is het project behandeld aan de Omgevingstafel van gemeente Meierijstad. Aan de omgevingstafel is het project besproken in het bijzijn van de ontwikkelaar en diverse vakdisciplines van de gemeente. Ook externe partijen zoals het waterschap, GGD, de omgevingsdienst, de veiligheidsregio en provincie nemen hieraan deel, mits het project diens belangen raakt. Het resultaat van de Omgevingstafel is een advies dat bij de verdere planvorming dient te worden betrokken. Uit de Omgevingstafel is een positief advies naar voren gekomen. De locatie is al opgenomen in de woningbouwprogrammering en zodoende is woningbouw op deze locatie akkoord. Gevraagd is om het woonprogramma verder uit te werken door variatie in doelgroepen aan te brengen. Stedenbouwkundig is de uitwerking akkoord, maar de inrichting van de openbare ruimte vraagt vanwege het aspect groen en verkeer en parkeren nog wat aanpassingen. Vanuit de thema’s natuur (quickscan flora en fauna) en cultuurhistorie (archeologie) is geadviseerd onderzoek uit te voeren. Vanuit het thema water is aangegeven dat huishoudelijk afvalwater vanuit de woningen kan worden aangesloten op het gemeentelijke riool in de Grote Doelenlaan. Wel dient hemelwater conform de normen uit de Verordening fysieke leefomgeving Meierijstad op eigen terrein te worden verwerkt.

Vanuit duurzaamheid zijn adviezen meegegeven voor wat betreft ontwerpkeuzes van de gebouwen en de materiaalkeuze, maar ook voor het opwekken van duurzame energie. Bij de omgevingstafel waren het waterschap en de provincie niet aanwezig. Zij zullen in een latere fase alsnog bestuurlijk worden betrokken. Veiligheidsregio Brabant Noord heeft laten weten geen aanleiding te zien om te worden uitgenodigd voor de omgevingstafel. Bij de verdere planvorming zijn de adviezen zo veel mogelijk opgevolgd en de benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd. In hoofdstuk 5 wordt per thema gemotiveerd hoe hier in het project mee wordt omgegaan.

3.2 Participatie omgeving In juni 2021 heeft een eerste omgevingsdialoog plaatsgevonden in de vorm van een informatieavond op de projectlocatie. Ongeveer 30 personen waren hierbij aanwezig. Tijdens de informatieavond zijn twee verkavelingsopties gepresenteerd door middel van panelen die in de ruimte waren opgesteld. Bij de panelen werd een verdere toelichting gegeven en was er gelegenheid tot het stellen van vragen. Ook werd een e-mailadres gedeeld, waar op een later moment alsnog vragen of opmerkingen konden worden gedeeld. Tijdens deze eerste omgevingsdialoog is naar voren gekomen dat vooral privacy, verkeer en groen belangrijke thema’s zijn voor omwonenden. Vanuit privacy is gevraagd rekening te houden met inkijk van nieuwe woningen op de achtertuinen van bestaande woningen. Vanuit verkeer is gevraagd om bestaande verkeerssituatie zo veel mogelijk te handhaven en dus geen doorgaande route te creëren in verband met mogelijk sluipverkeer en de verkeersveiligheid. Vanuit groen is vanuit een aantal omwonenden de wens het bestaande groen te handhaven.

19/62

In september 2024 is een vervolg gegeven aan de omgevingsdialoog in de vorm van een keukentafelgesprek en een informatieavond met omwonenden en belanghebbenden. De belangrijkste aandachtspunten die tijdens de gesprekken en via de reactieformulieren naar voren kwamen, zijn: • Groenzone/Afstand bebouwing: Omwonenden zijn positief over de integratie en het behoud van een groenzone in het plan. Meer informatie over de exacte afstand tussen hun woningen/percelen en de nieuwe bebouwing wordt door de initiatiefnemer verstrekt zodra hierover meer bekend is. • Ontsluiting Heikant/Eerschot: De gemeente wenst een ontsluiting tussen het nieuwe plan en de Meesterstraat, om de wijken Heikant en Eerschot te verbinden. Bewoners aan de Van Der Lindenstraat vrezen echter overlast van deze ontsluiting. Initiatiefnemer heeft daarom het plan aangepast naar een langzaamverkeersroute, bedoeld voor voetgangers en fietsers. Toch zien de omwonenden dit niet als een volwaardige oplossing en willen zij liever dat de ontsluiting volledig uit het ontwerp verdwijnt. Dit wordt ter overweging aan de gemeente voorgelegd; • Inkijk: Hoewel de groenzone afstand creëert tussen het nieuwe plan en de woningen aan de oostzijde, zijn omwonenden bezorgd over mogelijke inkijk. Zij vragen om zo min mogelijk ramen in de zijgevels van de woonblokken om hun privacy te waarborgen.

Er moet een compromis worden gevonden waarbij de kwaliteit van de architectuur behouden blijft en de privacy van omwonenden gerespecteerd wordt. • Bouwhoogte: De omgeving waardeert de boerenerfarchitectuur in het plan, maar wil meer duidelijkheid over de geplande nok- en goothoogtes. Voor de rijwoningen aan de noord- en oostzijde is in het beeldkwaliteitsplan een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale nokhoogte van 10,5 meter opgenomen. Voor de woningen voor senioren en starters gelden maximale hoogtes van respectievelijk 3,5 meter (goot) en 7,5 meter (nok). Binnen deze marges kan nog worden geschoven in de verdere uitwerking van het ontwerp. • Groenstrook gemeente: Enkele bewoners hadden eerder bij de gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheid om de naastgelegen groenstrook aan te kopen. De gemeente heeft dit afgewezen, omdat zij groen op deze plek willen behouden. Dit is meegenomen in het plan, waarin de strook deel uitmaakt van de groenzone met wadi aan de oostzijde. Een compleet verslag van de omgevingsdialoog is als bijlage bij deze motivering opgenomen.

3.3 Advies gemeenteraad Conform het besluit van de gemeenteraad van 3 november 2022 maakt de raad van haar adviesrecht gebruik bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten voor nieuwbouw van meer dan vijf woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Het interne gemeentelijke proces om te komen tot een advies van de raad loopt gelijk met het behandelen van een aanvraag om een bopa. Aangezien het hier een gefaseerde bopa betreft, gaat het in eerste instantie enkel om een bindend advies over het ruimtelijke/planologische deel. Het bevoegd gezag (college van B&W) stuurt de aanvraag naar het adviesorgaan (gemeenteraad). Het bevoegd gezag verwerkt het advies in zijn besluit. Het geeft in de motivering van het besluit aan wat het advies was. Het bevoegd gezag moet zich aan het advies houden als het gaat om een door de gemeenteraad aangewezen geval van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op deze plaats van de motivering wordt het advies samengevat en onderbouwd hoe hiermee rekening is gehouden in het besluit. Tijdens de raadsvergadering van 12 december 2024 heeft de gemeenteraad gebruik gemaakt van zijn recht om advies uit te brengen. P.M. Opnemen advies

20/62

3.4 Bestuurlijk vooroverleg Bij de voorbereiding van deze omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verschillende overlegpartners op de gebruikelijke wijze geconsulteerd. Het gaat dan om provincie Noord-Brabant, waterschap De Dommel en de Veiligheidsregio. Nadat het overleg heeft plaatsgevonden zal op deze plaats worden samengevat wat de reacties op het project waren en of dit nog tot aanpassingen heeft geleid. Provincie Noord-Brabant heeft laten weten dat geen provinciale belangen met het project gemoeid zijn, aangezien het project binnen bestaand stedelijk gebied ligt en verder niet binnen relevante werkingsgebieden is gelegen. Waterschap De Dommel heeft gevraagd in de motivering meer aandacht te besteden aan eventuele wateroverlast tijdens natte perioden. Hieraan is gehoor gegeven. Het waterschap bevestigt dat het project voldoet aan de regels van het waterschap. Echter wordt ook geadviseerd om voor het hele toekomstig verhard oppervlak waterberging te realiseren (3.440 x 0,06 = 206,4 m³) of toch minstens méér dan de 60 mm voor de toename van het verhard oppervlak (71 m³). Dit om een toename van de wateroverlast vanuit de watergangen te voorkomen. Het is namelijk op basis van de Waterwet verboden om wateroverlast te veroorzaken op eigen of andermans terrein.

In deze eerste fase van de opvolgende bopa is ervoor gekozen om uit te gaan van de wettelijke normen, maar in de watertoets is al wel de suggestie gedaan tot uitbreiding van de capacteit. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouwtechnische activiteiten (tweede fase) zal dit ter overweging worden meegenomen. GGD heeft op 24 juli 2024 op het plan gereageerd en daarbij ten aanzien van een aantal aspecten geadviseerd. Zo heeft geadviseerd om niet de wettelijke rijksomgevingswaarden als uitgangspunt te nemen voor wat betreft luchtkwaliteit en geluid, maar de WHO-adviesnormen aan te houden. Gemeente Meierijstad is bevoegd om in haar gebiedsdekkende omgevingsplan afwijkende van de rijksomgevingswaarden strengere normen te stellen en in dat geval zou men ervoor kunnen kiezen om de WHO-normen te benaderen. Tot de tijd dat hierover een besluit is genomen wordt voor individuele besluiten zoals voorliggen aanvraag aangesloten bij de wettelijk voorgeschreven normen. Daar wordt aan voldaan. Daarnaast adviseert GGD om ten aanzien van de binnenwaarden rekening te houden met enkele bouwtechnische maatregelen. Ook hiervoor geldt dat in dit project de wettelijk voorgeschreven maatregelen uit het Bkl in acht zullen worden genomen.

Bij de uitwerking van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouwtechnische activiteiten zullen de overige maatregelen in overweging worden genomen en mogelijk als extra verduurzaming toegepast.

21/62

4. BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal, waterschap en gemeente).

4.1

Rijk

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit project zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften;

22/62

Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 5.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Dat geldt ook voor een omgevingsvergunning waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 5 het project aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het project in Hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het project sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder van relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. Het project past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB’s die invulling geven aan de Omgevingswet.

Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over: • waarborgen van de veiligheid • beschermen van de waterbelangen • beschermen van de gezondheid en van het milieu • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed • behoud van ruimte voor toekomstige functies • behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten • bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het projectgebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit project relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit project voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit project geen belemmering voor de werking van het nabijgelegen radarstation. Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in Hoofdstuk 5 van deze motivering.

23/62

Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben.

4.2

Provincie

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Voor sommige van ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.2 TAM-Omgevingsverordening De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten.

In de TAMOmgevingsverordening staan regels voor: • Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. • Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden: • Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'.

Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is

24/62

niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.6 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant (350 meter) geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 5.1 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor het toevoegen van 22 woningen (totaal 23 woningen minus voormalige bedrijfswoning) en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de motivering in hoofdstuk 5 van deze motivering; • zorgvuldig ruimtegebruik, doordat een solitair gelegen bedrijfslocatie, omgeven door woningen, binnen stedelijk gebied wordt getransformeerd naar een woonlocatie; • klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en in de groenzone is ruimte voor berging en infiltratie van dit hemelwater.

Daarnaast is het voornemen de parkeerplaatsen halfverhard aan te leggen zodat hittestress wordt tegengegaan en hemelwater ook hier kan infiltreren; • toepassing van duurzame energie. De woningen zullen voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is. • een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan dat concurrerend is met andere kleinschalige woningbouwplannen in de regio. Mogelijkheden voor duurzame mobiliteit zijn gelet op de ligging van het projectgebied (kern in landelijk gebied, niet nabij een OV-knooppunt) nauwelijks aanwezig. Wel zijn op fietsafstand een supermarkt (750 meter) en het centrum van SintOedenrode (1 km, met sportvoorzieningen, gezondheidscentrum, horeca, detailhandel en supermarkt) bereikbaar en is binnen 200 meter een bushalte aanwezig (ongeveer drie bussen per uur richting Eindhoven, Oss en ’s-Hertogenbosch). De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Beperkingen grootschalige logistiek. Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek.

Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie.

25/62

Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat om een solitair gelegen bedrijfslocatie binnen een woonomgeving, die na beëindiging van de bedrijfsactiviteiten wordt gesaneerd om plaats te maken voor een woningbouwontwikkeling. Er is dan ook sprake van een inbreidings-/herstructureringslocatie. Zoals in paragraaf 5.1 van deze motivering te zien is, is voor de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema’s aan de orde: • de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze motivering bij de bopa-omgevingsvergunning.

In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema’s binnen de lagen (zie Hoofdstuk 5 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving). Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat een bedrijfslocatie met een bepaalde milieuruimte richting de omgeving plaatsmaakt voor een meer gebiedseigen functie, namelijk wonen. Er blijft een groene zone behouden met mogelijkheden voor de biodiversiteit en hemelwaterberging. Het terrein wordt voor langzaamverkeer doorwaadbaar, wat kan bijdragen aan sociale interactie en ontmoeting. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat er sprake is van een goede omgevingskwaliteit.

Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Regio

4.3.1 Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio’s uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda

26/62

geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor ‘goede plannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.” Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Interim omgevingsverordening is deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Projecten die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Toetsing Dit project voorziet in 23 wooneenheden (toevoeging 21 nieuwe woningen plus bedrijfswoning en mantelzorgwoning die naar reguliere woning worden omgezet).

De woningen worden gerealiseerd door middel van herontwikkeling van een bestaand bouwperceel (solitair gelegen bedrijfsperceel) binnen bestaand stedelijk gebied. Zoals in de Brabantse Agenda Wonen is aangegeven biedt het beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik ‘ruim baan voor goede plannen binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen’, waaronder een transformatielocatie als deze. In de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (actualisering november 2023) is voor de subregio UdenVeghel, waartoe Sint-Oedenrode (gemeente Meierijstad) behoort als zijnde stedelijk concentratiegebied, geïndiceerd dat de woningvoorraad toeneemt met ongeveer 7.055 woningen voor de periode 2024-2035. Daarbij is voor de gemeente Meierijstad geïndiceerd dat deze brandbreedte een toename van 4.540 woningen betreft. De toevoeging van 22 woningen (totaal 23 woningen minus voormalige bedrijfswoning) waar dit project in voorziet past ruim binnen deze bandbreedte. Gelet op het voorgaande past het bouwplan binnen de woningbouwafspraken uit de Brabantse Agenda Wonen. 4.3.2 Regionale Woondeal Noordoost-Brabant Op 9 maart 2023 heeft Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) de Regionale Woondeal NoordoostBrabant ondertekend. In de woondeal zijn diverse afspraken vastgelegd over overkoepelende thema’s.

Zo zijn in regionaal verband afspraken gemaakt over woningbouwaantallen, dat 2/3 van de te ontwikkelen woningen in het betaalbare segment dient te vallen en dat 30% van de woningen een sociale huurwoning dient te zijn. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over verschillende aandachtsgroepen zoals ouderen, starters, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners of studenten. Ook zijn er afspraken gemaakt over het bouwen van flexwoningen, collectieve woonvormen en nieuwe woonvormen. Volgens de regionale woondeal bedraagt het aantal te realiseren woningen (bruto) in de periode 2022/2026 in de gemeente Meierijstad 4.431 woningen. Daarvan zijn 1.803 woningen (41%) harde plancapaciteit. Er is kwantitatief dan ook nog voldoende ruimte voor het toevoegen van 22 nieuwe woningen aan de woningvoorraad. Ook kwalitatief sluit dit project aan bij de afspraken uit de regionale woondeal. Het plan voorziet in twee seniorenwoningen en vier starterswoningen,

27/62

waarmee wordt gebouwd voor een doelgroep met een concrete behoefte. Daarnaast worden vijftien rijwoningen gerealiseerd. Ongeveer acht daarvan zijn kleiner dan 75 m² woonoppervlak en zijn dan ook bedoeld voor één- en tweepersoonshuishoudens. Zeven rijwoningen worden ongeveer 75 tot 100 m² en zijn dus geschikt voor gezinnen.

4.4

Gemeente

4.4.1

Omgevingsvisie Meierijstad

In het kader van de Omgevingswet stelt iedere gemeente een eigen omgevingsvisie vast. Hierin staat op hoofdlijnen hoe de gemeente zich wil ontwikkelen op de lange termijn en welke strategische keuzen daarvoor gemaakt moeten worden. Gemeente Meierijstad werkt momenteel aan een Toekomstvisie Meierijstad 2035, dat als omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet zal worden vastgesteld. De Toekomstvisie wordt in vier fases opgesteld: Dromen, Denken, Durven en Doen. Fase 1, Dromen, is inmiddels afgerond. In deze fase kon iedereen zijn of haar ideale toekomstbeeld voor Meierijstad kenbaar maken. Bijvoorbeeld via een korte online vragenlijst of de tekenwedstrijd. Op dit moment bevindt gemeente Meierijstad zich in fase 2, Denken. Daarbij gaat men dieper nadenken over alle ingeleverde droombeelden en vindt een analyse van belangrijke trends en ontwikkelingen binnen en buiten Meierijstad plaats. Later volgen de fases Durven en Doen. In deze fases worden keuzes gemaakt en worden de stappen bedacht die nodig zijn om het toekomstbeeld te bereiken. Aangezien de toekomstvisie nog niet als omgevingsvisie is vastgesteld heeft deze nog geen status. In een eerdere fase is al wel een voorontwerp van de omgevingsvisie ter inzage gelegd. Hierna wordt het project behandeld in het licht van dit voorontwerp Omgevingsvisie (december 2020).

Daarbij moet nadrukkelijk de kanttekening worden gemaakt dat het niet om vastgesteld beleid gaat.

Uitsnede kaart Gebiedstypologieën, met het projectgebied blauw omlijnd.

28/62

Voorontwerp (versie december 2020) Volgens de kaart gebiedstypologieën van gemeente Meierijstad ligt het projectgebied binnen de gebiedstypologie ‘verstedelijkt (woon)gebied’. Deze gebiedstypologie gaat over woonwijken die niet behoren tot het dorpshart. Voor dit gebiedstype gelden de volgende speerpunten van beleid: • Wonen: De functies wonen, nijverheid, handel, onderwijs en zorg worden bij uitstek in het stedelijk gebied gesitueerd. Op de markt voor nieuwbouwwoningen wil gemeente Meierijstad we de komende jaren vooral plaats voor huishoudens met een laag inkomen, jonge starters en ouderen. • Klimaatadaptief bouwen, hemelwater: Voor nieuwe bouwwerken en nieuw verhard oppervlak is het perceelseigenaren niet toegestaan om hemelwater te lozen op het afvalwaterriool of het openbaar gebied. Nodig is een eigen hemelwatervoorziening die ten minste 20 mm per m² verhard oppervlak kan verwerken. Bij gebiedsgericht maatwerk is het streefbeeld een verwerkingscapaciteit van 60 mm per m² verhard oppervlak. • Klimaatadaptief bouwen, hitte en droogte: Aanbrengen van oppervlaktewater en beplanting kan bijdragen aan verkoeling en voorkomen van droogte. Ook op gebouwniveau zijn maatregelen te treffen om gebouwen koeler te houden. • Ruimte en verdichting: bij stedelijke ontwikkelingen is voldoende ruimte voor openbaar groen nodig ten behoeve van spelen, bewegen en tegengaan hittestress.

Herontwikkeling van een verlaten bedrijfslocatie heeft daarom de voorkeur boven inbreiding. • Anders bouwen en leven: Op gebouwniveau kunnen keuzes worden gemaakt om hemelwater vast te houden en te hergebruiken. In het openbaar gebied zien we vaker halfverharding en staan er meer bomen en struiken die minder gevoelig zijn voor uitdroging. Tegelijkertijd houden we rekening met piekbuien en wateroverlast. • Rijker groen/voorkomen boomhinder: Bij keuzes voor typen groenvoorzieningen dient de meerwaarde voor de biodiversiteit zwaarder mee te wegen. Tegelijk mogen boom en natuurzones liefst geen hinder voor omwonenden veroorzaken. • Parkeren voor de buurt: Bij het stedenbouwkundig ontwerp voor de herontwikkeling van een terrein zal meewegen dat bewoners worden gestimuleerd om te bewegen en om minder gebruik te maken van hun auto. Dat kan bijvoorbeeld met een parkeerhaven aan de rand van het terrein. • Wonen, energie en warmte: Gemeente Meierijstad streeft naar goed geïsoleerde en duurzaam verwarmde woningen. Bij nieuwbouw zijn diverse maatregelen mogelijk om de woning te isoleren en energie duurzaam op te wekken en te gebruiken. • Geluid in de woonomgeving: in het nog op- en vast te stellen omgevingsplan (nieuwe stijl) zullen regels worden opgenomen om geluidhinder in de woon- en leefomgeving tegen te gaan.