Bijlage 1: bijlagenboek bij bestemmingsplan
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Sint-Oedenrode, verplaatsing Albert Heijn Bijlagenboek
%H]RHNDGUHV Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel 3RVWDGUHV Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48
Betreffende
Sint-Oedenrode, verplaatsing Albert Heijn_bijlagen
Planstatus
vast te stellen
Projectnummer
NL.IMRO.0846.OED001BP0022019P-VG01
Datum
september 2021
,QKRXGVRSJDYH %LMODJHQELMWRHOLFKWLQJ
%LMODJH
5XLPWHOLMNIXQFWLRQHOHHIIHFWHQDQDO\VH
%LMODJH
$NRHVWLVFKRQGHU]RHN
%LMODJH
%RGHPRQGHU]RHNHQ
%LMODJH
%HHOGNZDOLWHLWVSODQ
%LMODJH
:DWHUSDUDJUDDI
%LMODJH
4XLFNVFDQ)ORUDHQ)DXQD LQFO$HULXVEHUHNHQLQJ6WLNVWRI
%LMODJH
$UFKHRORJLVFKRQGHU]RHN
%LMODJH
&XOWXXUKLVWRULVFKRQGHU]RHN
%LMODJH
9HUNHHUHQSDUNHUHQ
%LMODJH
%H]RQQLQJVVWXGLH
%LMODJH
(LQGYHUVODJNODQERUGJURHS
%LMODJH
$DQPHOGLQJVQRWLWLH
%LMODJH
$GYLHV%UDQGZHHU
%LMODJH
9RRURYHUOHJUHDFWLH3URYLQFLH1RRUG%UDEDQW
%LMODJH
9RRURYHUOHJUHDFWLH:DWHUVFKDS'H'RPPHO
%LMODJH
1RWDYDQ=LHQVZLM]HQ 30
%LMODJHQELMWRHOLFKWLQJ
NL.IMRO.1948.OED001BP0022019P-VG01
Pagina: 5 van 753
Datum:24-08-2021
%LMODJH 5XLPWHOLMNIXQFWLRQHOH HIIHFWHQDQDO\VH
NL.IMRO.1948.OED001BP0022019P-VG01
Pagina: 6 van 753
Datum:24-08-2021
Sint-Oedenrode, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Albert Heijn Okko Project Definitief
Sint-Oedenrode, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Albert Heijn Okko Project Definitief
Rapportnummer:
211X08098_ladder
Datum:
Juli 2020
Projectteam BRO:
GW, DG, RH, DB
Trefwoorden:
Supermarkt, verplaatsing, effecten, ruimtelijk, functioneel, Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 9
Beknopte inhoud:
Supermarkt Albert Heijn onderzoekt de mogelijkheden voor een verplaatsing van de huidige supermarkt in SintOedenrode naar een locatie aan de Borchmolendijk. Deze rapportage geeft inzicht in de effecten van het initiatief. Ook wordt de Ladder doorlopen.
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING
2
2. LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
6
3. ONTWIKKELINGSKADER
9
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Ruimtelijk verzorgingsgebied Aanbod Consumentendraagvlak Trends en ontwikkelingen Plannen en initiatieven Beleidskaders detailhandel
9 9 12 13 15 16
4. DISTRIBUTIEVE MOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN 4.1 4.2 4.3 4.4
18
Uitgangspunten distributieve berekening Benadering economisch functioneren Effectenanalyse Conclusie effectenanalyse
18 19 21 26
BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Locatiekeuze Bijlage 3: Europese Dienstenrichtlijn Bijlage 4: Volledig aanbod supermarkten regio checkdatum november 2019 Bijlage 5: Beleidskaders
Inhoudsopgave
1
1 2 4 6 8
1.
INLEIDING
Supermarktketen Albert Heijn heeft het plan om de bestaande vestiging in Sint-Oedenrode (NoordBrabant) te verhuizen binnen deze plaats. De huidige vestiging aan de Markt 18, midden in het centrum, is met ca. 840 m² wvo (winkelvloeroppervlak) te klein naar moderne maatstaven. Het huidige winkelpand van Albert Heijn aan de Markt is sinds 1993 in gebruik. Als nieuwe locatie is de Borchmolendijk 14 t/m 22 in beeld. Figuur 1.1: Planlocatie in het centrum van Sint-Oedenrode
De huidige locatie De Albert Heijn supermarkt is op de huidige locatie te klein om een volledig en compleet aanbod te kunnen bieden. Hierdoor is er sprake van onnodige afvloeiing vanuit Sint-Oedenrode naar de grotere omliggende plaatsen (Son en Breugel, Best, Veghel, Schijndel), door het aanbod te moderniseren is de verwachting dat de afvloeiing sterk afneemt. Albert Heijn wil daarom graag uitbreiden naar maximaal 2.000 m² bvo oftewel 1.500 m² wvo. Het gaat hier per saldo om een uitbreiding van ca. 660 m² wvo. Bij de verhuizing en uitbreiding speelt nog een aantal andere zaken een rol gelet op de huidige locatie. De bereikbaarheid is verre van ideaal op de huidige locatie, zowel qua aanrijroutes als parkeermogelijkheid. De te hoge parkeerdruk op enkele dagen in de week blijkt ook uit het gemeentelijk parkeeronderzoek. Dit is onder meer het geval op vrijdagochtend, wanneer de weekmarkt gehouden wordt. Het marktplein wordt dan ook gebruikt als markt- en evenementenlocatie. Hierdoor zin er nog minder par-
2
Hoofdstuk 1
keerplaatsen beschikbaar en zijn zowel de Albert Heijn als de overige winkels niet altijd goed bereikbaar. Ook de bevoorrading van de winkel veroorzaakt op sommige momenten overlast. Zowel voor omwonenden (geluidsoverlast) als voor winkelend publiek (verminderde bereikbaarheid door blokkade van de doorgaande weg door vrachtwagens en verkeersonveilige situaties). Figuur 1.2: Plattegrond plangebied
De nieuwe locatie Het plan voor de AH-locatie aan de Borchmolendijk is ontstaan vanuit de noodzaak van de Albert Heijn om te verplaatsen naar een locatie met vooral meer parkeergelegenheid direct voor de deur, waarbij ook de overlast en problemen ten aanzien van bevoorrading worden opgelost. Bovendien is er minimaal circa 1.400 m² wvo nodig om het volledige AH-assortiment aan te kunnen bieden (conform moderne maatstaven voor een full-service supermarkt van 1.250 – 1.750 m² wvo). De planlocatie aan de Borchmolendijk ligt aan de rand van het centrum, net buiten het winkelconcentratiegebied. Het bestemmingsplan staat de vestiging van een supermarkt niet toe. Om in planologische zin medewerking te kunnen verlenen, zal het bestemmingsplan moeten worden herzien en zal een goede motivering gegeven moeten worden waarom wordt afgeweken van het detailhandelsbeleid. Op 10 september 2019 heeft het college ingestemd met het plan voor de bouw van een supermarkt met bovenwoningen en een parkeerterrein aan de Borchmolendijk. Om nieuwbouw mogelijk te maken, moeten de percelen aan de Borchmolendijk 14 t/m 22 en Passtraat 2 worden gesloopt.
Hoofdstuk 1
3
Figuur 1.3: Impressie van de nieuwe Albert Heijn vanaf de Borchmolendijk
In het verleden is ook naar andere locaties gekeken, zoals het Rabobank-pand aan de Markt (zie bijlage 2). Hoewel dit pand wel eenzelfde omvang heeft is de bereikbaarheid erg slecht. Ook het probleem qua parkeerdruk en laden en lossen zou daarmee niet opgelost zijn. Daarbij zijn er inmiddels andere plannen voor deze locatie, waarmee deze locatie niet meer in beeld en beschikbaar is. Eenzelfde argument t.a.v. parkeren en bereikbaarheid geldt voor een uitbreiding van de huidige supermarktlocatie naar de zijkant. Andere winkelpanden van een dergelijke omvang zijn niet beschikbaar in en om het centrum van Sint-Oedenrode. Ladder voor duurzame verstedelijking Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken, is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen.
Daarom bevat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van: de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Bij de verplaatsing van een supermarkt, zoals in Sint-Oedenrode, gaat het om een stedelijke ontwikkeling omdat het een detailhandelsontwikkeling betreft met een omvang groter dan 500 m² bvo (art. 1.1.1 Bro, definiëring begrippen), waardoor het doorlopen van de Ladder noodzakelijk is. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied, is geen verdere motivering nodig op dit punt.
4
Hoofdstuk 1
Europese Dienstenrichtlijn Uit recente jurisprudentie1 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moeten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de (nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden. Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestemmingsplannen, zoals regels omtrent branchering, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. In bijlage 3 zijn deze voorwaarden nader toegelicht. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang.
Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze zijn geschikt om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden.
1
ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).
Hoofdstuk 1
5
2.
LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
Zoals aangegeven is in verband met de benodigde bestemmingsplanwijziging een onderbouwing van het initiatief via de Ladder voor Duurzame Verstedelijking noodzakelijk. In dit hoofdstuk is het initiatief aan de ladder getoetst. In de hoofdstukken hierna geven we een verantwoording van deze onderbouwing. Kwalitatieve behoefte De verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn voorziet primair in een kwalitatieve behoefte. Dit gezien de positieve effecten op de verzorgingsstructuur en de mogelijke ongewenste effecten die zich kunnen voordoen in het hoofdwinkelgebied van de gemeente, wanneer de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn geen doorgang vindt. Indien de supermarkt niet zal kunnen verplaatsen en uitbreiden zal de concurrentiepositie van de winkel verslechteren. Het verdwijnen van Albert Heijn uit de gemeente is op termijn daardoor niet uit te sluiten. Daarmee verzwakt de concurrentiepositie van het noordelijk deel van het centrum, dat dan aan trekkracht verliest, waardoor een grote mate van leegstand van andere winkels in het noordelijk deel kan ontstaan. Bovendien speelt het initiatief in op actuele trends in vraag en aanbod op het gebied van dagelijkse aankopen en veranderend koopgedrag van consumenten (o.a. schaalvergroting, gemak, veel keuzemogelijkheden voor de consument).
Met de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn zijn positieve effecten te verwachten voor het centrum van Sint-Oedenrode. Het dagelijks aanbod en productassortiment in het centrum wordt met de uitbreiding van de Albert Heijn namelijk vergroot. Ook neemt de parkeerdruk op de Markt af, waardoor deze (vooral op de te drukke dagen vrijdag en zaterdag) ruimer beschikbaar is voor klanten van andere winkels in het (noordelijk deel van het) centrum en voor de weekmarkt en evenementen en de logistieke problemen daar worden opgelost. Met twee (moderne) full-service supermarkten aan beide uiteinden van het kernwinkelgebied krijgt het centrum van de gemeentelijke hoofdkern een sterker toekomstperspectief. Het initiatief past ook in het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Het ziet op een kwaliteitsimpuls voor de bestaande dagelijkse verzorgingsstructuur in de gemeente, direct grenzend aan het kernwinkelgebied. Het levert een versterking van de regionale detailhandelsstructuur op. In het gemeentelijk beleid wordt schaalvergroting van de Albert Heijn en behoud van twee trekkende supermarkten aan de noord- en zuidzijde van het centrum zelfs als essentieel beschouwd.
Dit om de belangrijkste gemeentelijke ambities te realiseren: een zo aantrekkelijk mogelijk aanbod voor de eigen inwoners in het centrum en versterken van de regionale aantrekkingskracht (klein streekverzorgend) van het centrum. De plannen van Albert Heijn dragen in sterke mate bij aan de realisatie daarvan. Kwantitatieve behoefte Wat betreft de kwantitatieve component geldt dat er voor Sint-Oedenrode tot 2030 geen uitbreidingsruimte2 aan te tonen is aangezien het dagelijks aanbod onder het landelijk gemiddelde functioneert. In kleinere en landelijke kernen is dit echter vaker het geval. Daar kunnen winkels stabiel 2 De omstandigheid dat een kwantitatieve behoefte ontbreekt, de omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot een overaanbod in een bepaalde branche, de omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot marktverschuiving in een bepaalde branche, of tot sluiting van ondernemingen, of dat deze zal leiden tot leegstand, betekenen nog niet dat niet is
6
Hoofdstuk 2
onder het landelijk gemiddelde functioneren, als gevolg van lagere exploitatielasten. Kleinere buurtwinkels, zoals de buurtsupermarkt in Boskant, zullen waarschijnlijk omwille van de leefbaarheid ook een fors lagere vloerproductiviteit accepteren. In het toekomstige scenario wordt rekening gehouden met het verplaatsen en uitbreiden van de Albert Heijn-supermarkt. Hierdoor neemt het functionele aanbod in de dagelijkse sector in het verzorgingsgebied toe met circa 660 m² wvo3. Gelijktijdig is de verwachting dat de koopkrachtbinding zal toenemen. Hierdoor blijft de gemiddelde vloerproductiviteit in Sint-Oedenrode naar verwachting stabiel op circa € 6.275 per m² wvo, wat betekent dat er geen omzeteffect zal zijn (0%) ten opzichte van de huidige vloerproductiviteit. BRO gaat er in het algemeen vanuit dat bij een omzetverdunning van meer dan 10% ten opzichte van de huidige situatie het verdwijnen van bestaand aanbod niet uit te sluiten is. Hiervan is in dit geval geen sprake. In de afweging over dit initiatief is het van belang meer waarde te hechten aan de kwalitatieve aspecten. Dit gezien de belangrijke rol die Albert Heijn vervult voor het functioneren van het centrum van Sint-Oedenrode, wat in het gemeentelijk beleid wordt onderkend.
De huidige winkel is echter te klein en kampt met bereikbaarheid- en parkeerproblemen, waardoor de winkel deze trekkersrol op termijn mogelijk niet meer kan vervullen en het niet uit te sluiten is dat deze verdwijnt. Het verder verzwakken en mogelijk zelfs verdwijnen van Albert Heijn kan grote gevolgen hebben voor het centrum van Sint-Oedenrode.
Ruimtelijk-functionele effecten Versterking detailhandelsstructuur: Met de verplaatsing van Albert Heijn zijn positieve effecten te verwachten voor het centrum van Sint-Oedenrode. Met twee (moderne) supermarkten aan beide uiteinden van het kernwinkelgebied (halterstructuur) krijgt het centrum een sterker toekomstperspectief, wat ook past in het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Voor het behoud van de doorbloeding van het noordelijke centrumdeel en de bestaande detailhandelsstructuur is behoud van de Albert Heijn aan de noordelijke zijde namelijk van groot belang. Bovendien kunnen bestaande zaken in het centrum profiteren van de sterke positie van Albert Heijn. Versterking consumentenverzorging: De hedendaagse consument kiest steeds vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten met voldoende parkeermogelijkheden. Het initiatief van Albert Heijn draagt bij aan het versterken van de consumentenverzorging door een bestaande supermarkt te verplaatsen en uit te breiden zodat deze beter kan voorzien in de behoeften van de consument (o.a. moderne inrichting en uitstraling, uitgebreide keuzemogelijkheden, goede parkeervoorzieningen, voldoende bewegingsruimte in de winkel). Bovendien is differentiatie naar formule en type een belangrijke voorwaarde voor een goed functionerende boodschappenstructuur.
Albert Heijn is een typische full-service supermarkt die consumenten een uitgebreid assortiment biedt in combinatie met een hoge servicegraad. Zij bevindt zich daarmee aan de bovenzijde van het supermarktspectrum en heeft, mits van voldoende moderne omvang, een sterke toevoegde waarde binnen het dagelijkse aanbod in Sint-Oedenrode.
voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro (uitspraken ECLI:NL:RVS:2014:743; ECLI:NL:RVS:2016:1295; ECLI:NL:RVS:2016:2580; ECLI:NL:RVS:2016:3386. 3
We gaan er hierbij vanuit dat zich in het achterblijvende pand van Albert Heijn geen nieuwe supermarkt kan vestigen. Met de gemeente is afgesproken dat op het moment dat het bestemmingsplan voor de nieuwe Albert Heijn-locatie onherroepelijk is, de supermarktbestemming van het pand aan de Markt komt te vervallen.
Hoofdstuk 2
7
Leegstandseffecten: Aangezien er geen negatief omzeteffect optreedt ten opzichte van de huidige situatie, is het niet de verwachting dat er elders in het verzorgingsgebied aanbod zal verdwijnen als gevolg van het initiatief van Albert Heijn. Wel zal het aanbod nog altijd onder het landelijk gemiddelde functioneren. o De bestaande supermarkten zullen naar verwachting geen omzeteffecten ondervinden als gevolg van de verhuizing en verplaatsing van Albert Heijn. De supermarkten bedienen alleen hun eigen marktsegment en verzorgingsgebied. o Hoewel niet in de lijn der verwachting, gezien het stabiel blijven van de gemiddelde vloerproductiviteit, is het toch mogelijk dat het overige dagelijkse aanbod in de gemeente van (kleinschalige) food- en speciaalzaken en buurtwinkels (ook in de andere kernen) enige omzeteffecten ondervinden. De mate waarin dit effect zich voordoet en eventueel leidt tot het stoppen van een onderneming, zal sterk per winkel verschillen. Het functioneren van dergelijke winkels in Nederland staat als gevolg van autonome ontwikkelingen op dit moment in algemene zin al onder druk (bijv. consumenten bezoeken winkels met een ruim en onderscheiden aanbod, veranderende eisen aan ondernemerschap en het ontbreken van bedrijfsopvolging). De levensvatbaarheid is afhankelijk van de bereidheid van inwoners om er gebruik van te maken.
De eventuele effecten die een toename van het supermarktaanbod in de hoofdkern zou kunnen hebben op een kleinschalige buurtwinkel of speciaalzaak zijn niet los te zien van deze autonome ontwikkelingen. o Daarbij zou met het eventueel verdwijnen van een of enkele van dergelijke winkels, bijvoorbeeld in de kleinste kernen, geen sprake zijn van een onacceptabele aantasting van de verzorgingsstructuur of van duurzame ontwrichting. Er is namelijk juist sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur indien er twee moderne supermarkten in verschillende segmenten in de hoofdkern te vinden zijn. Ook al zouden mogelijk de buurtsuper en enkele speciaalzaken verdwijnen, dan is er nog geen sprake van duurzame ontwrichting omdat er binnen de gemeente voldoende alternatieve aankoopplaatsen zijn. Woon, leef- en ondernemersklimaat: Mede op basis van het bovenstaande zijn onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat niet te verwachten. Per saldo draagt het initiatief juist positief bij aan het woon- en leefklimaat, omdat het centrumgebied van Sint-Oedenrode wordt versterkt, wat de leefbaarheid en consumentenverzorging ten goede komt. Ook is er geen sprake van omzeteffecten, aangezien de gemiddelde vloerproductiviteit stabiel blijft, waardoor niet verwacht wordt dat er zaken zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief.
Binnen bestaand stedelijk gebied Aangezien de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied gelegen is, is een verdere motivering op dit punt niet nodig.
8
Hoofdstuk 2
3.
ONTWIKKELINGSKADER 3.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied De gemeente Meierijstad, waarbinnen Sint-Oedenrode ligt, is gelegen tussen ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. Het verzorgingsgebied van Sint-Oedenrode omvat naast de eigen kern ook de kernen Boskant, Nijnsel en Olland (kernen behorend tot de voormalige gemeente Sint-Oedenrode)4. Sint-Oedenrode ligt aan de A50 van Eindhoven naar Nijmegen en de N637 van en naar Schijndel sluit hierop aan. Op 1 januari 2019 telde Sint-Oedenrode 18.160 inwoners.5
3.2 Aanbod Dagelijkse artikelen sector In het verzorgingsgebied zijn 25 winkels in de dagelijkse sector gevestigd. Het merendeel hiervan (19) ligt in de kern Sint-Oedenrode, waaronder 6 supermarkten (zie tabel 3.1). Het verdere aanbod in het verzorgingsgebied is zeer beperkt. In het dorp Nijnsel zijn twee bakkers gevestigd en in Boskant is een kleine buurtsupermarkt (De Winkel) van 200 m² wvo gevestigd. Het dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied heeft een totale omvang van 7.213 m² wvo, wat neerkomt op 397 m² wvo per 1.000 inwoners. Hiermee ligt het aanbod van de dagelijkse sector in Sint-Oedenrode net boven het landelijk gemiddelde (385 m² wvo per 1.000 inwoners), maar ten opzichte van referentieplaatsen juist lager (412 m² wvo per 1.000 inwoners). Supermarktsector De helft van de supermarktvestigingen in het verzorgingsgebied is gevestigd in het centrum van SintOedenrode (Albert Heijn, Jumbo en Aldi). De andere Jumbo ligt meer solitair in de noordelijke wijk Kienehoef, buiten het centrum. Ook de nieuwe Lidl aan de Boskantseweg ligt solitair buiten het centrum (geopend februari 2019). De buurtsuper in Boskant rekenen we gezien de omvang tot de speciaalzaken en niet tot de supermarkten. Waar we in het vervolg spreken over supermarkten spreken we dus niet over de Winkel van Boskant. Voor de volledigheid is deze winkel wel in de tabel 3.1 weergegeven6.
Het supermarktaanbod in Sint-Oedenrode kent een gevarieerde samenstelling qua profilering en prijsstelling. Full-service supermarkten Albert Heijn en Jumbo aan de ene zijde en Aldi en Lidl als discounters aan de andere zijde. De verschillende formules hebben ieder hun eigen profiel en worden ook zeer verschillend door klanten gewaardeerd. Met name de Albert Heijn en Aldi zijn relatief klein conform moderne maatstaven: Full-service segment ca. 1.250 - 1.750 m² wvo Discount-segment ca. 1.000 - 1.500 m² wvo
4 5 6
Samen vormen deze kernen de Wijk Sint-Oedenrode in CBS. CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2019, Wijk Sint-Oedenrode. Locatus Retailverkenner, peildatum oktober 2019.
Hoofdstuk 3
9
Tabel 3.1: Supermarktaanbod verzorgingsgebied Naam
m² wvo
Adres
Locatie
Albert Heijn
844
Markt 18
Centrum Sint-Oedenrode
Jumbo
1.293
Hertog Hendrikstraat 1
Centrum Sint-Oedenrode
Aldi-Markt
740
Sluisplein 2
Centrum Sint-Oedenrode
Lidl
1.692
Boskantseweg 43
Verspreide bewinkeling Sint-Oedenrode
Jumbo
925
Pieter Christiaanstraat 11
Verspreide bewinkeling Sint-Oedenrode
De Winkel van Boskant
200
Meidoornstraat 2
Verspreide bewinkeling Boskant
Totaal
5.694
Figuur 3.1: Supermarktaanbod en beoogde verplaatsing AH kern Sint-Oedenrode
Supermarktaanbod in de regio In figuur 3.2 is het supermarktaanbod in de regio weergegeven (overzichtstabel in bijlage 4). De conclusie hier is dat de omliggende plaatsen, in tegenstelling tot Sint-Oedenrode, wel meerdere (full-service) supermarkten met een moderne maat huisvesten. Daardoor vloeit er naar verwachting koopkracht af naar andere plaatsen buiten het verzorgingsgebied, met name vanuit de kleine kernen. Ook is er afvloeiing te verwachten naar de grootschalige Jumbo aan de zuidkant van Veghel. Voor de Albert Heijn te Sint-Oedenrode is zeker afvloeiing naar andere supermarkten te verwachten, immers Albert Heijn is met name de formule die het moet hebben van een uitgebreid assortiment op zowel vers als kruidenierswaren. Ter illustratie is een overzicht opgesteld (tabel 3.2) van de omvang van Albert Heijns in de omliggende gemeenten. Deze hebben allen een (flink) grotere maatvoering.
10
Hoofdstuk 3
Figuur 3.2: Supermarktaanbod in de regio
Tabel: 3.3: Omvang van Albert Heijn-winkels in de omliggende gemeenten (bron: Locatus, oktober 2019) Winkel
Wijk
Woonplaats
m² vvo
Albert Heijn
Boxtel-Centrum
Boxtel
1.718
Albert Heijn
Wilhelminadorp
Best
918
Albert Heijn
Sint-Oedenrode Centrum
Sint-Oedenrode
844
Albert Heijn
Oirschot-Centrum
Oirschot
1.100
Albert Heijn
Centrum
Best
1.323
Albert Heijn
Son
Son en Breugel
1.227
Albert Heijn
Centrum
Veghel
1.489
Albert Heijn
De Beemd
Schijndel
1.239
Albert Heijn
Centrum
Erp
804
Leegstand in Sint-Oedenrode In het verzorgingsgebied staan 18 panden leeg (1.722 m² wvo), waarvan 17 in het centrum van Sint-Oedenrode (1.667 m² wvo). Dit betekent dat circa 9,9% van het aantal verkooppunten leeg staat, en circa 5,1% van de omvang in m² wvo. In vergelijking met de referentie op basis van inwonertal (9,1% van het aantal verkooppunten en 8,9% van de omvang in m² wvo) is dit in aantal verkooppunten wat meer dan gemiddeld, en in omvang relatief beperkt.
Hoofdstuk 3
11
Het grootste leegstaande pand ligt aan de Markt in het centrum van Sint-Oedenrode en heeft een omvang van 210 m² wvo. De leegstaande panden in Sint-Oedenrode zijn relatief kleinschalig en bevinden zich met name in het aanvang/frictie segment (tabel 3.4). Sinds 2015 is de leegstand in absolute zin toegenomen, met name in het aanvang/frictie segment. 8 van de 18 leegstaande panden stonden in 2015 ook al leeg en betreffen dus structurele leegstand (o.a. verschillende panden aan de Borchgrave en de Hertog Hendrikstraat).
Tabel 3.4: Leegstand in Sint-Oedenrode (bron: Locatus, oktober 2019) Aantal panden
Totale omvang (m² wvo)
Aanvang/frictie
9
1.029
Langdurig
5
380
Structureel
4
313
Totaal
18
1.722
3.3 Consumentendraagvlak Bevolkingsontwikkeling De volgende tabel geeft het inwonertal van de gemeente Meierijstad en het verzorgingsgebied SintOedenrode weer. Tevens is de bevolkingsprognose opgesteld door de provincie Noord-Brabant weergegeven7. Deze is echter alleen bekend voor de gehele gemeente Meierijstad, niet voor Sint-Oedenrode. Tabel 3.5: Inwonertal en bevolkingsprognose gemeente Meierijstad 2019
2025
2030
Verschil
Sint-Oedenrode
18.160
-
-
-
Meijerijstad
80.815
82.195
83.375
+ 2.560
Voor de gemeente Meijerijstad wordt een bevolkingsgroei van circa 2.500 personen (+3,2%) verwacht tot 2030. Een bevolkingsprognose specifiek per kern is er niet. BRO verwacht dat de groei voornamelijk plaatsvindt in de drie grotere kernen (Veghel, Schijndel, Sint-Oedenrode). Wanneer we de groei van 3,2% projecteren op Sint-Oedenrode betekent dit dat de bevolking hier zal toenemen naar circa 18.740 in 2030. In een eerdere prognose (2015) werd voor het verzorgingsgebied uitgegaan van een groei van het aantal inwoners naar 18.130 in 2025. Inmiddels blijkt dat deze groei al eerder gerealiseerd is.
7
CBS statline, Regionale kerncijfers (oktober 2019), Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (actualisering 2017).
12
Hoofdstuk 3
3.4 Trends en ontwikkelingen De detailhandel is volop in beweging. Bijgaand worden de relevante ontwikkelingen in deze sector geschetst uitgesplitst naar trends in consumentengedrag en ontwikkelingen in de aanbodzijde. Trends in consumentengedrag De hedendaagse consument is steeds beter geïnformeerd via internet en besteedt steeds minder tijd aan de boodschappen en aan het bereiden van een maaltijd. Bovendien is de consument kritisch en mobiel. Consumenten zijn daardoor bereid om grotere afstanden af te leggen voor het kopen van dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. Hierdoor groeit het referentiekader van consumenten verder. Welke producten wil de consument waar kopen? Keuzes worden onder andere gebaseerd op de aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en de verschijningsvorm (inrichting, uitstraling). De consument hecht steeds meer waarde aan gemak, service, genieten en beleven. Voor het doen van de boodschappen kiest de consument steeds vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten en compacte boodschappencentra met een ruime keuze in aanvullende voorzieningen in detailhandel, diensten, horeca en goede parkeervoorzieningen. De consument heeft in zijn shopgedrag een groeiende behoefte aan een ‘gepersonaliseerde belevenis’. Service, persoonlijke aandacht en een op maat gemaakt assortiment worden steeds relevanter.
Consumenten verwachten ook steeds meer een compleet aanbod in winkelgebieden (goederen, diensten, horeca, culturele voorzieningen, etc.), zowel in binnensteden, buurt- en wijkcentra als op perifere concentraties. Dagelijkse boodschappen doet men bij voorkeur nog altijd dicht bij huis. Er is in principe altijd voldoende perspectief voor dagelijks aanbod in kernen en wijken van voldoende omvang. Voorwaarde is wel dat het aanbod voldoet aan het verwachtingspatroon: keuzemogelijkheden in prijs en kwaliteit, voldoende bewegingsruimte in de winkels, interne en externe uitstraling, bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte, geen hinder van bevoorrading, etc.. De behoefte aan regionale, biologische en eerlijke producten blijft onveranderd groot. De hedendaagse foodshopper gebruikt internet (Google) en social media (Facebook, Instagram) om zich te informeren over gezondheid, diëten en voedingswaardes. Er is een groeiende behoefte aan transparantie, duurzaamheid en voedselveiligheid. Ook worden steeds hogere eisen gesteld aan de verantwoorde afvalverwerking van supermarkten. Nederlanders kopen steeds meer online. De afgelopen jaren is het aantal onlinebestedingen sterk toegenomen, net zoals het aantal producten en diensten dat online te verkrijgen is.
In het eerste half jaar van 2018 hebben Nederlandse consumenten 11% meer online besteed dan in de eerste helft van 2017.8 Een belangrijke nuance is echter dat het aandeel pure online aankopen niet heel sterk stijgt ten opzichte van de totale detailhandelsbestedingen. Toonbankbestedingen blijven domineren en groeien, waarbij offline en online steeds meer met elkaar verweven raakt. Een grote groep mensen oriënteert zich bijvoorbeeld op internet, maar wil graag de aankoop in de winkel bekijken en daar aanvullend advies vragen.
8
Thuiswinkel, Online bestedingen stijgen, september 2018.
Hoofdstuk 3
13
De consument koopt ook meer boodschappen online. De populariteit van online boodschappen is in de afgelopen jaren flink gegroeid. Uit recent onderzoek van Deloitte blijkt dat 11% van de mensen aangeeft dat ze weleens online boodschappen doen. Dit is een stijging van 2% ten opzichte van 2017.9 Binnen de supermarktomzet is online inmiddels goed voor een aandeel van 3,3%. Dit komt door meer kopers, die bovendien vaker online kopen. Investeringen van supermarkten in afhaalpunten hebben nauwelijks voor groei gezorgd. Consumenten in Nederland geven duidelijk de voorkeur aan bezorging van de boodschappen. Toch wordt het overgrote deel van de boodschappen nog altijd in de winkel aangeschaft.10 De verwachting is dat het onlineaandeel in de supermarktsector de komende jaren sterk zal blijven groeien. De grootste formules (zoals Albert Heijn en Jumbo) zetten massaal in op goed functionerende sites en thuisbezorging met duidelijke bezorgmomenten. Daarnaast groeit online aanbieder Picnic hard. De belangrijkste doelgroep zijn gezinnen met kinderen.11
Ontwikkelingen in aanbodzijde Detailhandel vermengt zich steeds meer met horeca. Dit is één van de meest zichtbare vormen van blurring binnen de retail. De grenzen vervagen tussen detailhandel en horeca, tussen food retail en non-food retail en tussen online en offline. Steeds meer nieuwe concepten zien het licht. Bijvoorbeeld een dagelijkse of niet-dagelijkse winkel (mode, woninginrichting, boeken, etc.) of bibliotheek met gelegenheid voor koffiedrinken of lunchen. Mede naar aanleiding hiervan sluit de traditionele branche-indeling steeds minder aan op de praktijk. Beleving en comfort worden in de detailhandel steeds belangrijker, want hierdoor kunnen zaken zich onderscheiden van elkaar en van online-verkoop. De consument wil kopen waar en wanneer hij/zij wil en hecht waarde aan de wisselwerking tussen on- en offline, tussen horeca en dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel en ook de verruiming van de openingstijden naar avond- en zondagopenstellingen. Mede door het alsmaar veranderende consumptiegedrag valt de aankoop en de consumptie van levensmiddelen steeds vaker samen. Supermarkten spelen op deze behoefte in, door ‘ready to eat’ producten aan te bieden en verse gerechten in de zaken te bereiden.
Dit uit zich in zeer uitgebreide versmarkten in grootschalige supermarkten (Jumbo, Albert Heijn) en een toename van gespecialiseerde supermarkten (Marqt en Estafette) en kleinere gemakswinkels (Spar City, Jumbo City, Coop Vandaag, AH to go). In de supermarktbranche vindt een verdere segmentering en profilering plaats tussen de formules onderling en online.12 Beleving en comfort worden in de supermarkten steeds belangrijker, want hierdoor kunnen zij zich onderscheiden van elkaar en van online-verkoop. Er is meer aandacht voor vers, authentiek, biologisch, ter plekke klaargemaakt, etc. Supermarkten nemen ook steeds vaker regionale producten en gemaksvoedsel van hoge kwaliteit in het assortiment op. De trend tot schaalvergroting zet zich door in vrijwel alle winkel- en horecabranches. Voor een rendabele bedrijfsvoering is een steeds groter winkelvloeroppervlak nodig. Dat geldt zeker voor de supermarktwereld. Supermarkten worden steeds grootschaliger, ook in kleinere plaatsen. Nieuwe, moderne service-supermarkten hebben landelijk gemiddeld een omvang van circa 1.250 - 1.750 9 10 11 12
Deloitte, Consumentenonderzoek 2018, november 2018. Foodmagazine, Online boodschappen: de stand van zaken, juli 2018. Rabobank cijfers en trends, Supermarkten, geciteerd maart 2019. Rabobank cijfers en trends, Supermarkten, geciteerd maart 2019.
14
Hoofdstuk 3
m² wvo, terwijl ook moderne discountsupermarkten gemiddeld al ca. 1.000 - 1.500 m² wvo omvatten. In navolging van de schaalvergroting en de prijzenoorlog in de supermarktbranche hebben kleinschalige supermarkten, niet onderscheidende versspeciaalzaken op minder goede locaties en winkelstrips zonder eigentijdse supermarkt het moeilijker gekregen. Het toekomstperspectief van kleine zelfstandigen wordt bemoeilijkt door filialisering en vergrijzing van het ondernemersbestand. De vraag naar fysieke winkels zal blijven bestaan, maar de druk neemt wel toe door onder andere toenemende online verkoop. Anderzijds biedt de aantrekkende economie, demografische transitie, de sterk toenemende combinatie van fysieke en online winkels en het gewijzigde consumentengedrag ook kansen voor vernieuwing. Hierdoor is de focus in veel gebieden gericht op het verhogen van de kwaliteit van het bestaande aanbod of het toevoegen van vernieuwend en onderscheidend aanbod.
Relatie trends en ontwikkelingen met het beoogde initiatief De consument kiest voor gemak en comfort en zodoende voor de grotere en moderne supermarkten. Daarom worden supermarkten steeds grootschaliger, ook in kleinere plaatsen. Nieuwe, moderne service-supermarkten hebben landelijk gemiddeld een omvang van circa 1.250 - 1.750 m² wvo, Het initiatief voor de Borchmolendijk in Sint-Oedenrode speelt hierop in door een moderne full-service supermarkt toe te voegen aan het bestaande aanbod (verplaatsing Albert Heijn aan de Markt). De consument vindt de bereikbaarheid en parkeergelegenheid steeds belangrijker. De verplaatsing van de Albert Heijn zorgt ervoor dat er meer parkeermogelijkheden zijn.
3.5 Plannen en initiatieven In de gemeente Meierijstad spelen geen andere supermarktinitiatieven. Hieronder zijn puntsgewijs relevante ontwikkelingen en initiatieven in de regio beschreven. Deze ontwikkelingen kunnen invloed hebben op het aanbodaspect, zoals de komst van een nieuwe supermarkt elders, of op het vraagaspect zoals de bouw van een nieuwe woonwijk. De Jumbo-supermarkt in winkelcentrum Oosterhof in Boxtel mag meer dan 15 procent uitbreiden, naar een winkelvloeroppervlak van ongeveer 1.260 m² naar bijna 1.782 m².13 Aldi heeft op 1 november 2019 een nieuw filiaal aan Fellenoord in Boxtel geopend.14 Aan de westzijde van Best bestaat het initiatief om een nieuwe supermarkt te openen, zodat de nieuwbouwwijken Dijkstraten en Aarle worden bediend. De gemeente Best is in gesprek met diverse partijen.15 Overige supermarktinitiatieven in Best zijn in de visie van het college mogelijk, met als insteek: maximaal 3 supermarkten in het centrum, één in Heivelden, twee op het Wilhelminaplein en één in de westelijke uitleggebieden. Dit betekent dat er, gezien het huidige aantal supermarkten, alleen verplaatsing mogelijk is, omdat de ruimte die er nog is voor een extra supermarkt voor de wijken Dijkstraten en Aarle anders zou verdwijnen. Aldi heeft plannen om te verplaatsen van het centrum van Best naar de plek waar voorheen Karwei zat (Oitschotseweg).
Hierbij wordt door de gemeente de voorwaarde gesteld dat de winkel maximaal 1.300 vierkante meter 13
https://www.mooiboxtel.nl/nieuws/algemeen/52214/jumbo-mag-toch-meer-dan-15-procent-uitbreiden https://www.bd.nl/meierij/aldi-lapt-regels-boxtel-voor-uitbreiding-weer-aan-de-laars~a917dd8b/ 15 https://www.distrifood.nl/branche-bedrijf/nieuws/2016/05/voorlopig-geen-nieuwe-super-in-best-10197046 14
Hoofdstuk 3
15
vloeroppervlak mag hebben in plaats van de beoogde 2.500 vierkante meter, zodat er sprake is van een verplaatsing en niet van een flinke uitbreiding van de supermarkt.16
3.6 Beleidskaders detailhandel In bijlage 5 is een samenvatting van de relevante beleidskaders opgenomen. De belangrijkste conclusies zijn navolgend opgenomen. Provinciaal beleid (Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014, Interim omgevingsverordening oktober 2019) Het provinciaal beleid streeft naar een vitale en toekomstige detailhandelsstructuur. Het is hierbij van belang om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande winkelgebieden. De voornaamste taak van de provincie is om (ruimtelijke) ontwikkelingen van detailhandelslocaties regionaal en bovenregionaal af te stemmen en met alle stakeholders te zoeken naar creatieve oplossingen. De beoogde verplaatsing van de Albert Heijn in Sint-Oedenrode sluit aan bij bovenstaande hoofddoelstelling uit het provinciaal beleid. De verplaatsing draagt bij aan het versterken van het centrum van Sint-Oedenrode door de belangrijkste trekkers binnen het centrum beter te verspreiden, en zo een halterstructuur te creëren. De winkels tussen de halters kunnen hiervan profiteren. Hiermee wordt ook de toekomstbestendigheid van het centrum vergroot. Regionaal beleid (Detailhandelsvisie regio Noordoost-Brabant 2015) In het regionaal beleid is opgenomen dat de opgave voor Sint-Oedenrode met name ligt in het herpositioneren richting de doelgroep en aanpassing van het aanbod aan de lokale behoefte.
Daarnaast dienen nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk een plek te krijgen in structuurbepalende winkelgebieden. Het beoogde initiatief past binnen het regionaal beleid. De beoogde verplaatsing van Albert Heijn draagt bij aan het versterken van het aanbod in het centrum van Sint-Oedenrode door de belangrijkste trekkers (supermarkten) te situeren aan weerszijden van het centrum. Zo wordt de bestaande detailhandelsstructuur binnen een structuurbepalend winkelgebied versterkt. Daarnaast blijft het initiatief onder de drempelwaarde van 1.500 m² wvo voor ‘zeer beperkt regionale centra’, waartoe het centrum van Sint-Oedenrode en de planlocatie (conform de gemeentelijke Centrumvisie) gerekend wordt, waardoor regionale afstemming niet vereist is. Desondanks heeft wel in breder verband overleg plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Dit wordt nogmaals ten finale besproken in het regionale afstemmingsoverleg. Gemeentelijk beleid (Centrumvisie gemeente Meierijstad 2018, Collegebesluit 10-09-2019) Het initiatief van Albert Heijn betreft een verplaatsing en vergroting van de bestaande supermarkt, zodat zijn trekkersrol voor het centrum optimaler benut kan worden. Dit is expliciet als project opgenomen in de gemeentelijke centrumvisie.
De belangrijkste gemeentelijke ambities voor het centrum betreffen een zo aantrekkelijk mogelijk aanbod voor de eigen inwoners en versterking van de regionale aantrekkingskracht. Door huisvesting van de Albert Heijn direct grenzend aan de Borchmolendijk ziet het initiatief juist daarop. 16
https://www.ed.nl/best-meierijstad-en-son/verzet-tegen-mogelijke-verplaatsing-aldi-in-best~a9be6c8c/
16
Hoofdstuk 3
Aan de essentiële voorwaarde dat er zowel aan de noord- als de zuidzijde van het centrum een supermarkt blijft, wordt dan ook voldaan. Daartegenover staat dat, in het geval dat Albert Heijn niet kan uitbreiden en verplaatsen, de winkel mogelijk zal verdwijnen en er juist sprake zal zijn van een verzwakkend effect op het noordelijk deel van het centrum, waardoor het centrum als geheel niet langer zijn (kleine) streekverzorgende rol zal kunnen vervullen. Het college van de gemeente Meierijstad heeft ingestemd met een verplaatsing naar de planlocatie aan de Borchmolendijk. Een van die voorwaarden is dat de toegang van de supermarkt en het parkeerterrein aan de Borchmolendijk komen te liggen. Ook zal de eventuele verplaatsing en vergroting van AH leiden tot een vergroting van de parkeercapaciteit aan de noordzijde van het centrum. Met de verplaatsing van de AH-supermarkt verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte en -voorzieningen in het centrum. Doordat het parkeren voor supermarktbezoekers in de toekomst op eigen terrein wordt opgevangen, ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfskwaliteit te vergroten. Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om de compacte centrumstructuur te behouden.
Hoofdstuk 3
17
4. DISTRIBUTIEVE MOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN 4.1 Uitgangspunten distributieve berekening In de volgende tabel zijn de uitgangspunten voor de economische analyse weergegeven. Tabel 4.1: Uitgangspunten analyse sector dagelijkse artikelen Variabele
Waarde
Bron
Inwonertal
2019: 18.160 inwoners
CBS Statline (2019), Provinciale prog-
2030: 18.740 inwoners
nose Noord-Brabant (2017)
Landelijk gemiddelde is € 2.751,-
Notitie omzetkengetallen 2018 (Detail-
per persoon per jaar.
handel.info)
Het besteedbaar inkomen in de
CBS (2017), gemiddeld besteedbaar
gemeente Meierijstad ligt gemid-
inkomen
Bestedingen per hoofd dagelijkse sector (€)
deld -0,4% lager dan het landelijk gemiddelde. Er wordt daarom een correctie op de bestedingen toegepast. Na correctie worden de bestedingen € 2.747,-.
Koopkrachtbinding
85-90%
Centrumvisie Sint-Oedenrode en ervaring BRO
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van
6%
de omzet
Centrumvisie Sint-Oedenrode en ervaring BRO
Passende gemiddelde omzet per m² wvo
€ 7.975,- per m² wvo
Notitie omzetkengetallen 2018 (Detailhandel.info), 5-jaars gemiddelde
Bestedingen per hoofd De gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking per jaar voor de dagelijkse artikelensector bedraagt €2.751 (excl. BTW). Het besteedbaar inkomen in de gemeente Meierijstad ligt met €25.500 gemiddeld 0,4% lager dan het landelijk gemiddelde van €25.600. Er wordt daarom een correctie op de bestedingen toegepast. Na correctie worden de bestedingen €2.747. Koopkrachtbinding en –toevloeiing Voor de benadering van het huidig en toekomstig functioneren van het winkelaanbod in Sint-Oedenrode maken we een inschatting van de koopstroomcijfers. Huidige situatie In de Centrumvisie Sint-Oedenrode (2018) heeft de gemeente Meierijstad een inschatting gemaakt van de koopkrachtbinding (90-95%) en –toevloeiing (5%). BRO schat de koopkrachtbinding iets lager in, op circa 85% in de huidige situatie en maximaal 90% na uitbreiding van de Albert Heijn-supermarkt, mede vanwege het ruime aanbod in de omgeving. De koopkrachttoevloeiing bedraagt het percentage omzet dat uit andere omringende plaatsen (zoals Veghel, Schijndel, Mariahout, Lieshout,
18
Hoofdstuk 4
Beek en Donk, Son en Breugel, Best, Liempde en Boxtel) naar Sint-Oedenrode vloeit. Deze plaatsen hebben allemaal eigen supermarktaanbod. De koopkrachttoevloeiing van buiten Sint-Oedenrode zal daarom beperkt zijn. Wij verwachten dat deze circa 6% bedraagt. Toekomstige situatie BRO verwacht dat met de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn met name de koopkrachtbinding in de gemeente flink zal toenemen. Albert Heijn heeft dan een moderne omvang, is goed bereikbaar en biedt voldoende parkeergelegenheid. Vanuit de gebieden buiten de hoofdkern vloeit nu vermoedelijk nog relatief veel koopkracht af richting nabijgelegen kernen die wel beschikken over meerdere supermarkten van moderne omvang. Dankzij het grotere assortiment van de nieuwe Albert Heijn en de betere parkeervoorzieningen wordt Sint-Oedenrode aantrekkelijker als (boven)lokaal boodschappencentrum. In combinatie met de recente komst van de Lidl zal dit effect nog hoger zijn. Verwacht wordt dat de combinatie van een moderne Albert Heijn en Lidl, zeker voor bewoners in de omliggende dorpen, een aanleiding vormt om de boodschappen structureler in de kern Sint-Oedenrode te doen. In de benadering van het toekomstig functioneren hanteren we daarom een koopkrachtbinding van 90% voor de dagelijkse sector.
Voor de koopkrachttoevloeiing geldt dat deze ook zal toenemen doordat Sint-Oedenrode aantrekkelijker wordt als (boven)lokaal boodschappencentrum. De toename is wel slechts in beperkte mate, gezien het bestaande aanbod in de regio en de ontwikkeling daarvan. Voor de koopkrachttoevloeiing gaan we in de berekening uit van een lichte absolute stijging, waarbij het toevloeiingspercentage gelijk blijft op 6%. Interneteffect De fysieke winkel blijft weliswaar de populairste aankoopplaats maar verliest wel terrein ten opzichte van het internet. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel in plaats van via het internet. De impact van internetaankopen op de winkelbestedingen in supermarkten is tot op heden lang niet zo groot als bij niet-dagelijkse artikelen. De afgelopen twee jaar zijn de bestedingen in de dagelijkse sector meestal met ca. 2% gestegen. De verwachting is dat de groei ook de komende jaren gestaag door zal zetten. BRO heeft in de berekeningen de toekomstige bestedingen in de dagelijkse sector echter gelijk gehouden aan de huidige bestedingen om de toename van de online aankopen in deze sector te verdisconteren.
4.2 Benadering economisch functioneren Huidige en toekomstige marktomstandigheden Op basis van de vraag- en aanbodanalyse van de bestaande situatie in de dagelijkse artikelen sector is een benadering gemaakt van het huidig (2019) en toekomstig (2030) economisch functioneren. In de volgende tabel is het huidig en toekomstig functioneren van het dagelijkse artikelenaanbod in het verzorgingsgebied weergegeven.
Hoofdstuk 4
19
Tabel 4.2: Economisch functioneren dagelijkse artikelen sector Sint-Oedenrode Huidig (2019)
Toekomstig (2030)
Aantal inwoners
18.160
18.740
Bestedingen per hoofd (€)
2.747
2.747
Totale bestedingspotentieel (€ mln.)
49,9
51,5
Koopkrachtbinding
85%
90%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
42,4
46,3
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet
6%
6%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)
2,7
3,0
Totale besteding (€ mln.)
45,1
49,3
Winkelvloeroppervlak (m² wvo)
7.213
7.863
Omzet per m² wvo (€)
6.275
6.275
Huidig: In de huidige situatie bedraagt de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector circa € 6.275 per m² wvo, dit ligt circa 20% onder het 5-jaars landelijk gemiddelde van € 7.975 per m² wvo. Rekenend met dit gemiddelde is er in Sint-Oedenrode tot 2030 geen sprake van een kwantitatieve behoefte. In kleinere en landelijke kernen is dit echter vaker het geval. Daar kunnen winkels stabiel onder het landelijk gemiddelde functioneren, als gevolg van o.a. lagere exploitatielasten, waardoor het landelijk gemiddelde niet als normatieve maatstaf, maar als indicatie moet worden gezien. Kleinere buurtwinkels, zoals de buurtsupermarkt in Boskant, zullen waarschijnlijk ook een fors lagere vloerproductiviteit accepteren. Toekomstig: Tot 2030 zal het inwonertal in Sint-Oedenrode toenemen (toename consumentendraagvlak). De verwachting is dat de koopkrachtbinding zal toenemen als gevolg van de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn. Rekening houdend met de uitbreiding van het vloeroppervlak (circa 660 m² wvo) blijft de toekomstige gemiddelde vloerproductiviteit in Sint-Oedenrode daarmee naar verwachting stabiel op € 6.275 per m² wvo.
Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De bevolkingsontwikkeling kan anders gaan, bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er
20
Hoofdstuk 4
per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
4.3 Effectenanalyse Duurzame ontwrichting In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of nieuwe initiatieven resulteren in duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Hierbij gaat het om het directe consumentenbelang op de lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Essentieel is dat de consument moet blijven beschikken over een voldoende voorzieningenniveau op het gebied van de eerste levensbehoeften op aanvaardbare afstand van de eigen woning. Als door een nieuwe winkel in een verzorgingsgebied dus een andere winkel verdwijnt, dan is de variatie in het aanbod per saldo gelijk gebleven of misschien zelfs wel verbeterd, als modern aanbod verouderd aanbod vervangt. Bij duurzame ontwrichting gaat het dus om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Omzeteffecten planinitiatief In het toekomstige scenario wordt rekening gehouden met het verplaatsen en uitbreiden van de Albert Heijn-supermarkt. Hierdoor neemt het functionele aanbod in de dagelijkse sector in het verzorgingsgebied toe met circa 660 m² wvo17. Gelijktijdig is de verwachting dat de koopkrachtbinding zal toenemen.
Hierdoor blijft de gemiddelde vloerproductiviteit in Sint-Oedenrode naar verwachting stabiel op circa € 6.275 per m² wvo, wat betekent dat er geen omzeteffect zal zijn (0%) ten opzichte van de huidige vloerproductiviteit. BRO gaat er in het algemeen vanuit dat bij een omzetverdunning van meer dan 10% ten opzichte van de huidige situatie het verdwijnen van bestaand aanbod niet uit te sluiten is. Hiervan is in dit geval geen sprake. Ruimtelijk-functionele effecten De beoogde uitbreiding en verplaatsing van Albert Heijn in Sint-Oedenrode heeft een aantal effecten op de detailhandelsstructuur, consumentenverzorging en de leegstand. Hierna worden deze benoemd.
Versterking detailhandelsstructuur
17
We gaan er hierbij vanuit dat zich in het achterblijvende pand van Albert Heijn geen nieuwe supermarkt kan vestigen. Met de gemeente is afgesproken dat op het moment dat het bestemmingsplan voor de nieuwe Albert Heijn-locatie onherroepelijk is, de supermarktbestemming van het pand aan de Markt komt te vervallen.
Hoofdstuk 4
21
Om een verdere afvloeiing van bestedingen naar andere plaatsen in de regio (met uiteindelijk mogelijke afname van het aanbod als gevolg) tegen te gaan is het noodzakelijk het supermarktaanbod in Sint-Oedenrode qua omvang, assortiment, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden op peil te brengen. Daarbij bestaat er conform gemeentelijk, regionaal en provinciaal een grote voorkeur om dit te doen in het centrumgebied. Het versterken van de Albert Heijn, zoals beoogd door het initiatief, is daarmee essentieel vanwege de ligging in het centrum en het belang van het centrum voor de bovenlokale verzorgingsfunctie van Sint-Oedenrode. Met de verplaatsing van Albert Heijn zijn positieve effecten te verwachten voor het centrum van Sint-Oedenrode. Met twee (moderne) supermarkten aan beide uiteinden van het kernwinkelgebied (halterstructuur) krijgt het centrum een sterker toekomstperspectief, wat ook past in het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Voor het behoud van de doorbloeding van het noordelijke centrumdeel is behoud van de Albert Heijn aan de noordelijke zijde namelijk van groot belang. Combinatiebezoek van de supermarkt en andere winkels in het centrum zal nog altijd aan de orde zijn.
Juist Albert Heijn trekt typisch klanten die ook in bijvoorbeeld levensmiddelenspeciaalzaken spenderen (in tegenstelling tot discounters).18 Supermarkten spelen juist een cruciale rol in het voortbestaan van kleine winkels en speciaalzaken en daarmee in het voorzieningenniveau en leefbaarheid van dorpen als Sint-Oedenrode. Daarnaast neemt door het initiatief de parkeerdruk op de Markt af, waardoor deze ruimer beschikbaar zijn voor klanten van andere winkels in het (noordelijk deel van het) centrum. Ook verdwijnt de huidige verkeershinder gerelateerd aan het laden en lossen van de Albert Heijn.
Versterking consumentenverzorging De hedendaagse consument kiest steeds vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten met voldoende parkeermogelijkheden. Het initiatief van Albert Heijn draagt bij aan het versterken van de consumentenverzorging door een bestaande supermarkt te verplaatsen en uit te breiden zodat deze beter kan voorzien in de behoeften van de consument (o.a. moderne inrichting en uitstraling, uitgebreide keuzemogelijkheden, goede parkeervoorzieningen, voldoende bewegingsruimte in de winkel). Belangrijk is niet alleen dat het aanbod toekomstbestendig is, maar ook dat er voldoende keuzemogelijkheden zijn voor de consument. Differentiatie naar formule en type is daardoor een belangrijke voorwaarde voor een goed functionerende boodschappenstructuur. Albert Heijn is een typische full-service supermarkt die consumenten een uitgebreid assortiment biedt in combinatie met een hoge servicegraad. Zij bevindt zich daarmee aan de bovenzijde van het supermarktspectrum en heeft, mits van voldoende moderne omvang, een sterke toevoegde waarde binnen het dagelijkse aanbod in Sint-Oedenrode. Leegstandseffecten Aangezien er geen negatief omzeteffect optreedt ten opzichte van de huidige situatie, is het niet de verwachting dat er elders in het verzorgingsgebied aanbod zal verdwijnen als gevolg van het initiatief van Albert Heijn.
Wel zal het aanbod nog altijd onder het landelijk gemiddelde functioneren. De bestaande supermarkten zullen naar verwachting geen omzeteffecten ondervinden als gevolg van de verhuizing en verplaatsing van Albert Heijn. De supermarkten bedienen alleen hun eigen 18
DTNP 2010: Onderzoek naar combinatiebezoek tussen supermarkt en speciaalzaak
22
Hoofdstuk 4
marktsegment en verzorgingsgebied. Albert Heijn komt met de verhuizing dichter in de buurt van discounter Aldi te liggen, maar deze winkels zijn juist complementair aan elkaar. Ook moet deze supermarkt het hebben van een veel groter verzorgingsgebied en is de verzorging van de eigen buurt minder relevant. De Jumbo in het centrum van Sint-Oedenrode heeft gezien zijn profiel, ligging en omvang een goede uitgangspositie en is (samen met Albert Heijn) de trekker van het centrum. Ook heeft de Jumbo in het noordelijk deel van Sint-Oedenrode een relatief sterke uitgangspositie, door de eigen profilering en solitaire ligging. Hoewel niet in de lijn der verwachting, gezien het stabiel blijven van de gemiddelde vloerproductiviteit, is het toch mogelijk dat het overige dagelijkse aanbod in de gemeente van (kleinschalige) food- en speciaalzaken en buurtwinkels (ook in de andere kernen) enige omzeteffecten ondervinden. De mate waarin dit effect zich voordoet en eventueel leidt tot het stoppen van een onderneming, zal sterk per winkel verschillen. Het functioneren van dergelijke winkels in Nederland staat als gevolg van autonome ontwikkelingen op dit moment in algemene zin al onder druk (bijv. consumenten bezoeken winkels met een ruim en onderscheiden aanbod, veranderende eisen aan ondernemerschap en het ontbreken van bedrijfsopvolging).
De levensvatbaarheid is afhankelijk van de bereidheid van inwoners om er gebruik van te maken. De eventuele effecten die een toename van het supermarktaanbod in de hoofdkern zou kunnen hebben op een kleinschalige buurtwinkel of speciaalzaak zijn niet los te zien van deze autonome ontwikkelingen. Daarbij zou met het eventueel verdwijnen van een of enkele van dergelijke winkels, bijvoorbeeld in de kleinste kernen, geen sprake zijn van een onacceptabele aantasting van de verzorgingsstructuur of van duurzame ontwrichting. Er is namelijk juist sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur indien er twee moderne supermarkten in verschillende segmenten in de hoofdkern te vinden zijn. Het proces van verdwijnen van kleinschalige vers- of buurtwinkels is al langer gaande in landelijke gebieden. Ook al zouden mogelijk de buurtsuper en enkele speciaalzaken verdwijnen, dan is er nog geen sprake van duurzame ontwrichting omdat er binnen de gemeente voldoende alternatieve aankoopplaatsen zijn.
Woon, leef- en ondernemersklimaat Mede op basis van het bovenstaande zijn onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat niet te verwachten. Per saldo draagt het initiatief juist positief bij aan het woon-, leef- en ondernemersklimaat, omdat het centrumgebied van Sint-Oedenrode wordt versterkt, wat de leefbaarheid en consumentenverzorging ten goede komt. Ook is er geen sprake van omzeteffecten, aangezien de gemiddelde vloerproductiviteit stabiel blijft, waardoor niet verwacht wordt dat er zaken zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief. Geen verplaatsing en uitbreiding Albert Heijn Indien Albert Heijn niet zal kunnen verplaatsen en uitbreiden zal de concurrentiepositie van de winkel verslechteren. Ten eerste vanwege de beperkte bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. De twee Jumbo supermarkten beschikken over meer parkeervoorzieningen, die ook nog vaker beschikbaar zijn. Ditzelfde geldt voor de Lidl. Bovendien zijn deze supermarkten allen gelegen aan of nabij uitvalswegen. Ten tweede zal Albert Heijn niet kunnen groeien naar een eigentijdse omvang en assortiment, terwijl de consument hiernaar vraagt en dit ook verwacht van een full-service formule als Albert Heijn. Hierdoor zullen steeds minder mensen de winkel bezoeken en zal de winkel op een zeker moment niet meer rendabel zijn. Wanneer er geen ander toekomstperspectief is voor Albert Heijn