Bijlage 1: Bestemmingsplan Toelichting

Crijns Rentmeesters BV

Koningsplein 20 5721 GJ Asten

BESTEMMINGSPLAN VRESSELSEWEG 79 EN OUDE VRESSELSEWEG ONG. SINT-OEDENRODE GEMEENTE MEIERIJSTAD

Crijns Rentmeesters bv Vastgesteld: 23 mei 2024

T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Crijns Rentmeesters bv

2

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ______________________________________________________ 6 1.1

Aanleiding __________________________________________________________ 6

1.2

Ligging plangebied ___________________________________________________ 6

1.3

Begrenzing plangebied ________________________________________________ 7

1.4

Vigerende bestemmingsplannen ________________________________________ 7

1.4.1

Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2 _____________________________________ 7

1.4.2

Parapluplan parkeren ______________________________________________________ 8

1.4.3

Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit ___________________________ 8

1.5

Doel ________________________________________________________________ 9

1.6

Leeswijzer___________________________________________________________ 9

2. PLANBESCHRIJVING ____________________________________________ 10 2.1

Huidige situatie _____________________________________________________ 10

2.2

Beoogde situatie ____________________________________________________ 11

2.2.1

Planbeschrijving__________________________________________________________ 11

2.2.2

Beoogde bebouwing ______________________________________________________ 11

2.2.3

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 14

2.2.4

Ontsluiting en Parkeren ____________________________________________________ 16

2.2.5

Beoogde planologische situatie ______________________________________________ 16

3. BELEIDSKADER ________________________________________________ 18 3.1

Rijksbeleid _________________________________________________________ 18

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie __________________________________________________ 18

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking _____________________________________________ 18

3.2

Provinciaal beleid ___________________________________________________ 19

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie __________________________________________________ 19

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant __________________________________ 19

3.3

Gemeentelijk beleid __________________________________________________ 25

3.3.1

Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Sint-Oedenrode _______________________ 25

3.3.2

Herziening bebouwingsconcentraties en het overige buitengebied Sint-Oedenrode ______ 26

3.3.3

Kansen voor kwaliteit ______________________________________________________ 29

4. MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN___________________________ 32 4.1

Bodem_____________________________________________________________ 32

4.2

Water ______________________________________________________________ 32

4.2.1

Inleiding ________________________________________________________________ 32

4.2.2

Beleid __________________________________________________________________ 33

4.2.3

Waterparagraaf __________________________________________________________ 35

4.3

Cultuurhistorie ______________________________________________________ 35

4.3.1

Inleiding ________________________________________________________________ 35

4.3.2

Erfgoedvisie gemeente Meierijstad 2020-2030 __________________________________ 35

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

3

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

4.3.3

Cultuurhistorische waarden in omgeving _______________________________________ 36

4.3.4

Waarden binnen plangebied ________________________________________________ 37

4.4

Archeologie ________________________________________________________ 37

4.4.1

Erfgoedwet______________________________________________________________ 37

4.4.2

Gemeentelijke archeologiebeleid _____________________________________________ 37

4.5

Natuur en ecologie __________________________________________________ 38

4.5.1

Inleiding ________________________________________________________________ 38

4.5.2

Gebiedsbescherming ______________________________________________________ 39

4.5.3

Soortenbescherming ______________________________________________________ 40

4.6

Geluid _____________________________________________________________ 41

4.7

Geurhinder _________________________________________________________ 42

4.7.1

Inleiding ________________________________________________________________ 42

4.7.2

Artikel 3 Wet geurhinder en veehouderij _______________________________________ 42

4.7.3

Gemeentelijk beleidskader__________________________________________________ 43

4.7.4

Veehouderijen in de omgeving ______________________________________________ 43

4.7.5

Vaste afstand ____________________________________________________________ 45

4.7.6

Woon- en leefklimaat ______________________________________________________ 45

4.7.7

Belangen veehouderijen ___________________________________________________ 47

4.8

Gezondheid ________________________________________________________ 47

4.8.1

Endotoxinen _____________________________________________________________ 47

4.8.2

Geitenhouderijen _________________________________________________________ 48

4.8.3

Gewasbeschermingsmiddelen _______________________________________________ 48

4.9

Bedrijven en milieuzonering___________________________________________ 49

4.9.1

Inleiding ________________________________________________________________ 49

4.9.2

Bedrijven in de omgeving van het plangebied ___________________________________ 49

4.10

Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 50

4.10.1

Inleiding ________________________________________________________________ 50

4.10.2

Regeling Niet in betekenende mate ___________________________________________ 50

4.10.3

Blootstelling aan verontreiniging _____________________________________________ 50

4.11

Externe veiligheid ___________________________________________________ 52

4.11.1

Inleiding ________________________________________________________________ 52

4.11.2

Besluit externe veiligheid inrichtingen _________________________________________ 52

4.11.3

Vervoer gevaarlijke stoffen _________________________________________________ 53

4.11.4

Beoordeling van het plangebied _____________________________________________ 53

4.12

Mer-beoordeling_____________________________________________________ 54

4.12.1

Inleiding ________________________________________________________________ 54

4.12.2

Toets aan drempelwaarden _________________________________________________ 54

4.12.3

Vormvrije m.e.r.-beoordeling ________________________________________________ 55

5. UITVOERBAARHEID _____________________________________________ 56 5.1

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet_______________________________ 56

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ______________________________________ 56

6. PROCEDURE ___________________________________________________ 57 6.1

Wettelijk vooroverleg ________________________________________________ 57

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

4

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

6.2

Zienswijzen_________________________________________________________ 57

Bijlagen: 1. Landschappelijke inpassing 2. Verkennend bodemonderzoek 3. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 4. Omgevingsdialoog 5. Notitie beantwoording zienswijzen en ambtelijke wijzigingen

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

5

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van herontwikkeling van de locatie Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ongenummerd (ong.) te Sint-Oedenrode, hierna plangebied genoemd. Het plangebied kent in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ een agrarische bedrijfsbestemming met bouwvlak ten behoeve van de veehouderij. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn reeds gestaakt. Beoogd wordt om het plangebied te herontwikkelen naar reguliere burgerwoonbestemming. De milieuvergunning zal worden ingetrokken en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Het agrarisch bouwvlak ter plaatse kan daarmee komen te vervallen. Circa 285 m² aan bebouwing blijft behouden als zijnde bijgebouw bij de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning. In samenhang met de sanering van de veehouderij ter plaatse, wordt binnen het vigerende agrarische bouwvlak een Ruimte voor Ruimte woning beoogd, georiënteerd op de Oude Vresselseweg. Initiatiefnemer heeft hiertoe een bouwtitel Ruimte voor Ruimte aangekocht. Om de beoogde herontwikkeling ter plaatse van het plangebied mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld. Onderhavige toelichting met bijbehorende bijlagen dient ter motivering bij de te doorlopen procedure en gaat vergezeld met de regels en de verbeelding.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen ten noorden van de kern Breugel, in het buitengebied van de gemeente Meierijstad. Op navolgende figuur is de ligging van het plangebied in de omgeving weergegeven. Het plangebied is hierbij rood omkaderd.

Figuur 1: Ligging plangebied in omgeving

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

6

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

1.3 Begrenzing plangebied Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als: gemeente Sint Oedenrode, sectie L, nummer 1343 en nummer 1344. Op navolgende figuur is een kadastraal overzicht weergegeven van het plangebied, geprojecteerd op een luchtfoto. Het plangebied is hierbij aangeduid met blauwe bolletjeslijn.

Figuur 2: Kadastrale situatie plangebied

De percelen kadastraal bekend als Sint Oedenrode L 1345, 1346, 1492 en 1493 zijn eveneens in bezit van initiatiefnemers. De percelen 1345 en 1493 behoren tot het eigendom bij Vresselseweg 79. De percelen 1346 en 1492 behoren tot het eigendom bij Oude Vresselseweg ong., en kunnen dan ook worden betrokken bij de landschappelijk inpassing van de beoogde Ruimte voor Ruimte kavel.

1.4 Vigerende bestemmingsplannen 1.4.1

Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2

Ter plaatse van het plangebied Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. is het bestemminsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’ het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de voormalige gemeente Sint-Oedenrode vastgesteld op 29 september 2016. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan, waarop het plangebied ter plaatse van Vresselseweg 79 is aangegeven met de rode cursor.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

7

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 3: Vigerend bestemmingsplan ter plaatse van plangebied

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’, met gedeeltelijk de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Het gehele plangebied kent een ‘bouwvlak’, de functieaanduidingen ‘intensieve veehouderij’, ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden - persoonsgebonden overgangsrecht’ en ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – veehouderij’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie 11’ en ‘overige zone – beperkingen veehouderij’. Ter plaatse wordt derhalve een intensieve veehouderij toegestaan met bijbehorende bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen. Middels het persoonsgebonden overgangsrecht is vastgelegd dat de huidige bewoner van Vresselseweg 79 de bedrijfswoning mag blijven gebruiken als niet-bedrijfswoning.

1.4.2

Parapluplan parkeren

De gemeente Meierijstad heeft het ‘Parapluplan parkeren’ vastgesteld op 31 januari 2019. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk voor het plangebied. In dit bestemmingsplan zijn regels gesteld met betrekking tot parkeren binnen de gemeente. De regels uit dit bestemmingsplan zijn onverminderd van kracht binnen het plangebied. De regels voor parkeren uit het parapluplan parkeren worden verankerd in de regels van onderhavig bestemmingsplan.

1.4.3

Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit

Het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’ is in januari 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Meierijstad. In dit bestemmingsplan zijn regelingen uit de bestaande bestemmingsplannen binnen de gemeente Meierijstad deels geharmoniseerd en geactualiseerd via een zogenaamde ‘parapluherziening’. Dit betreft met name regels voor wonen binnen de bebouwde kom, het toepassen van extra bebouwing bij maatschappelijke voorzieningen,

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

8

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

aanpassing van de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken bij diverse bestemmingen van bestemmingsplan 'Centrum, herziening 2013' van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode, het bouwen van antennemasten in de bebouwde kom, wonen in het buitengebied, agrarische bedrijfsmatige activiteiten, de uitbreiding van niet-agrarische bedrijven in het buitengebied, bouwregels met betrekking tot energieopwekking in het buitengebied, regels over recreatieve activiteiten in het buitengebied en regels over schuilgelegenheden voor het hobbymatig houden van dieren. De regels uit dit bestemmingsplan zijn van kracht binnen het plangebied maar hebben geen effect op de beoogde ontwikkeling.

1.5 Doel Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de locatie Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ongenummerd, te Sint-Oedenrode. Beoogd wordt om het plangebied te herbestemmen naar twee woonbestemmingen ten behoeve van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning en tevens de realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning achter op het perceel. Het agrarisch bouwvlak ter plaatse kan daarmee komen te vervallen. Onderhavige toelichting dient ter motivering bij de te volgen procedure.

1.6 Leeswijzer Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat een beschrijving van de ruimtelijke structuur en de huidige en beoogde situatie binnen het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het beleidskader. Hoofdstuk 4 geeft het gevoerde onderzoek naar de relevante milieu-planologische aspecten weer. In hoofdstuk 5 volgt een beschrijving van de uitvoerbaarheid, waarna in hoofdstuk 6 van deze toelichting de procedure wordt toegelicht.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

9

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het plangebied Vresselseweg 79 was in het verleden in gebruik voor de rundveehouderij met enkele legkippen en volwassen paarden als neventak. Ter plaatse is sprake van een voormalige agrarische bedrijfswoning en een voormalig agrarisch bedrijfsgebouw met een oppervlakte van circa 800 m². De veehouderijactiviteiten zijn reeds gestaakt. De milieuvergunning is nog vigerend. Navolgende dieraantallen zijn ter plaatse nog vergund:

Figuur 4: Milieuvergunning ter plaatse van het plangebied (Bron: Web BVB provincie Noord-Brabant)

Het agrarisch bouwvlak heeft thans twee ontsluitingen. Het agrarisch bedrijf met bedrijfswoning Vresselseweg 79 wordt aan de voorzijde ontsloten op de Vresselseweg. Het bouwvlak wordt tevens ontsloten middels een tweede ontsluiting aan de achterzijde, op de Oude Vresselseweg. Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van het plangebied in de huidige situatie.

Figuur 5: Huidige situatie plangebied, Vresselseweg 79

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

10

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 6: Huidige situatie plangebied, Oude Vresselseweg ong.

2.2 Beoogde situatie 2.2.1

Planbeschrijving

Beoogd wordt om de voormalige agrarische bedrijfslocatie Vresselseweg 79 te saneren en daarmee om te zetten naar reguliere burgerwoning. Beoogd wordt om circa 285 m² van het voormalige agrarische bedrijfsgebouw te behouden ten behoeve van opslag van materiaal en materieel van het hoveniersbedrijf van initiatiefnemer. Ter plaatse worden geen daadwerkelijke bedrijfsactiviteiten beoogd. Het herbestemmen van voormalige agrarische bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning ligt hiermee dan ook voor de hand. Overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de milieuvergunning wordt ingetrokken. In samenhang met de sanering van de veehouderij, wordt achter op het perceel, georiënteerd op de Oude Vresselseweg, een Ruimte voor Ruimte woning beoogd. Initiatiefnemer heeft hiertoe een bouwtitel Ruimte voor Ruimte aangekocht. Beoogd wordt om met de nieuwe bebouwing in te spelen op de van oudsher agrarische omgeving. Beoogd wordt dan ook om voor de nieuwe woning gebruik te maken van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Effectief wordt daarmee circa 190 m² gesloopt, daar een gedeelte wordt hergebruikt. De beoogde woning wordt tevens landschappelijk ingepast. De beoogde herontwikkeling heeft als gevolg van de sloop van overtollige bebouwing, de intrekking van de milieuvergunning en de landschappelijke inpassing een aanzienlijke kwaliteitsverbetering tot gevolg.

2.2.2

Beoogde bebouwing

Beoogd wordt de voormalige agrarische bedrijfswoning Vresselseweg 79 om te zetten naar reguliere burgerwoning. Het voorste gedeelte van de bebouwing achter deze woning is thans in gebruik als garage en paardenboxen. Daar achter is sprake van de voormalige vleeskalverenstal, bestaande uit zes afdelingen. Beoogd wordt om twee afdelingen te behouden en in gebruik te nemen voor de opslag

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

11

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

van materiaal en materieel van een hoveniersbedrijf. Beoogd wordt daarmee om circa 285 m² te behouden bij de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning. De beoogde Ruimte voor Ruimte woning wordt georiënteerd op de Oude Vresselseweg, binnen de contouren van de bestaande agrarische bebouwing. In de brief van de voormalige gemeente SintOedenrode is meegegeven dat in principe medewerking kan worden verleend aan de beoogde Ruimte voor Ruimte woning, mits deze wordt gesitueerd binnen de contouren van de bestaande agrarische gebouwen. Met voorgestelde inrichting wordt hieraan invulling gegeven. Navolgend is de effectief te slopen bebouwing inzichtelijk gemaakt, evenals de te behouden bebouwing.

Figuur 7: Effectief te slopen bebouwing

Navolgend is de beoogde bebouwing na herontwikkeling inzichtelijk gemaakt.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

12

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 8: Beoogde bebouwing na herontwikkeling

Met de beoogde nieuwe woning wordt ingespeeld op de karakteristieke bebouwingsconcentratie met veelal (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing. Zowel qua uiterlijk, maar ook qua situering komt het oude karakter van de omgeving terug. Op navolgende figuur is op een korrelstudie nader ingezoomd op de bebouwing in de omgeving, waarbij de beoogde woning tevens inzichtelijk is gemaakt.

Figuur 9: Korrelstudie bebouwing in de omgeving inclusief nieuwe woning

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

13

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

De beoogde Ruimte voor Ruimte woning wordt georiënteerd op de Oude Vresselseweg, welke een historisch lint betreft richting het vroegere Vressel. De beoogde woning zal zich bevinden op een planologisch aanvaardbare plek binnen de bebouwingsconcentratie. Dit aspect is tevens nader toegelicht in de paragrafen 3.2.2 en 3.3.2 van deze toelichting.

2.2.3

Landschappelijke inpassing

Nieuwe bebouwing dient landschappelijk goed te worden ingepast in de bestaande landschaps- en bebouwingsstructuur. Het plangebied is gelegen in de directe nabijheid van het Vressels Bos, wat een markante overgang vormt naar de bebouwingsconcentratie en daaropvolgend het Dommeldal. In de bebouwingsconcentratie wordt de grond gebruikt voor zowel akker- als weidebouw en in mindere mate ook boomteelt. Verder is verspreid over de concentratie sprake van bosjes, perceelsrandbegroeiing en solitaire bomen. In het zuidelijk deel van de bebouwingsconcentratie, in de nabijheid van het plangebied, bevinden zich enkele grotere vlakken met bos. De wegen binnen de concentratie worden grotendeels door (jonge) laanbeplanting begeleid. Rondom het plangebied zijn duidelijk de bosschages herkenbaar. Deze blijven met de beoogde herontwikkeling ook als zodanig behouden, waarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de kenmerkende structuur in het gebied. Het plangebied Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. is reeds voorzien van een forse landschappelijke inpassing. Alle beplanting binnen het plangebied blijft behouden. De beplanting bestaat voornamelijk uit eikenbomen. Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van het plangebied in de huidige situatie, waarop de bestaande, de behouden landschapselementen inzichtelijk zijn.

Figuur 10: Huidige landschapselementen Oude Vresselseweg ong.

De kavel zal in het noorden verder worden omzoomd door een knip- en scheerhaag welke vanuit de voorzijde van laag (1 tot 1,5 meter) tot aan de noordzijde (zijzijde) wat hoger zal oplopen tot 1,5 tot 2 meter. Deze erfafscheiding zal zich temidden van de bestaande opgaande beplanting bevinden, maar biedt een heldere scheiding tussen percelen van initiatiefnemer en diens buren. Ten zuiden van het plangebied is enkel sprake van een bosperceel, waardoor een minder harde afscheiding noodzakelijk is. Hier zal het perceel met de bestaande, te behouden bomen overlopen naar het aangrenzende perceel, welke eveneens in eigendom is van initiatiefnemer. Dit bosperceel blijft tevens behouden en duurzaam onderhouden als zijnde bosperceel. Voor het overige wordt de woning voorzien van voortuin en zijtuin, omringd door de bestaande opgaande beplanting.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

14

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Ter plaatse van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning Vresselseweg 79 is sprake van een weide en een forse boerenbloementuin wat met de beoogde herontwikkeling behouden blijft. Op navolgende foto’s is de huidige, te behouden, landschappelijke inpassing aan Vresselseweg 79 duidelijk zichtbaar.

Figuur 11: Huidige landschappelijke inpassing Vresselseweg 79

Deze naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning wordt verder ingepast middels een nieuwe gemengde haag aan de noordzijde (links, op voorgaande foto), deels begeleid met enkele hoogstamfruitbomen. Tussen de beoogde twee woonbestemmingen zal een erfafscheiding worden toegevoegd in de vorm van een manshoge knip- en scheerhaag, bestaande uit streekeigen soorten als beuk of haagbeuk. Navolgend is de beoogde landschappelijke inpassing weergegeven na herontwikkeling. Ook de bestaande, te behouden beplanting is hierbij weergegeven.

Figuur 12: Beoogde landschappelijke inpassing

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

15

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Op navolgende figuur is ook het aangrenzende bosperceel, tevens in eigendom van initiatiefnemers, inzichtelijk gemaakt. Dit bosperceel wordt als zodanig behouden en duurzaam in stand gehouden en behoudt dan ook de bestemming ‘Bos’.

Figuur 13: Aangrenzend bosperceel in eigendom van initiatiefnemers

2.2.4

Ontsluiting en Parkeren

Het plangebied kent aan beide zijden, zowel aan de Vresselseweg als aan de Oude Vresselseweg een ontsluiting ten behoeve van het agrarisch bedrijf met bedrijfswoning. Aan de ontsluiting ter plaatse van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning Vresselseweg 79 zal niets wijzigen. Ook de ontsluiting van de Ruimte voor Ruimte woning aan de Oude Vresselseweg zal behouden blijven, waarbij wel het huidige hekwerk vervangen zal worden door een meer fraaie ontsluiting. Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. Conform de gemeentelijke ‘Nota parkeernormen Meierijstad 2018’ geldt in het buitengebied voor een vrijstaande woning een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen. Derhalve dient per woning plaats te worden geboden voor minimaal drie parkeerplaatsen, exclusief garage. Het plangebied biedt hiertoe ruim voldoende ruimte.

2.2.5

Beoogde planologische situatie

Het huidige agrarische bouwvlak komt in het geheel te vervallen. De naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning zal worden bestemd naar ‘Wonen’ met een ‘bouwvlak’ ter plaatse van de bestaande, te behouden bebouwing. De woonbestemming zal een oppervlakte kennen van circa 1.450 m². Beoogd wordt circa 285 m² aan bebouwing te handhaven als zijnde bijgebouw. Daartoe wordt de bouwaanduiding ‘maximum oppervlakte bijgebouwen: 285 m²’ opgenomen op de verbeelding.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

16

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

De beoogde Ruimte voor Ruimte woning wordt tevens bestemd als ‘Wonen’ over een oppervlakte van circa 1.300 m². Ter plaatse wordt de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – ruimte voor ruimte’ opgenomen ene en bouwvlak, iets verder van de straat gesitueerd. De gronden ter plaatse van de weide en bloementuin aan Vresselseweg 79 behouden de agrarische bestemming, maar het ‘bouwvlak’ ter plaatse komt te vervallen. Het noorden en zuidoosten van het plangebied wordt bestemd naar ‘Bos’, overeenkomstig de aangrenzende gronden. De gronden ten zuiden van het plangebied zijn eveneens in bezit van initiatiefnemer en blijven ook als zodanig behouden en duurzaam onderhouden. Navolgend is de beoogde planologische situatie na herontwikkeling weergegeven.

Figuur 14: Beoogde planologische situatie

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

17

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s; Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Onderhavige ontwikkeling heeft door omvang en de aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder duurzame verstelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst: ‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

18

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van één of enkele woningen niet wordt gezien als ‘stedelijke ontwikkeling’. In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ en de hierop gebaseerde jurisprudentie (nr. 201402621/1/R1) is tevens af te leiden dat bij het toevoegen van één tot enkele woningen op grond van de Ruimte voor Ruimte regeling geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee een toets aan de ladder duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is. Met de beoogde omzetting van agrarische bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning en de realisatie van één Ruimte voor Ruimte woning, is toetsing aan de ladder niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie vervangt als gevolg van de aankomende Omgevingswet tenminste de vier provinciale beleidsplannen over milieu en water (PMWP), verkeer en vervoer (PVVP), ruimtelijke ordening (Structuurvisie Ruimtelijke Ordening) en natuur (BrUG). De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag.

Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Brabantse Omgevingsverordening, thans nog de Interim omgevingsverordening.

3.2.2 3.2.2.1

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Inleiding

De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

19

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte.

3.2.2.2

Ligging plangebied in Interim omgevingsverordening

Navolgend wordt ingegaan op de ligging van het plangebied in de Interim omgevingsverordening. Het plangebied is op de kaarten aangeduid met een zwarte bolletjeslijn.

Figuur 15: Aanduiding plangebied op themakaart 6: basiskaart Landelijk gebied

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’, specifiek binnen ‘Gemengd landelijk gebied’. Binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’ wordt een gemengde plattelandseconomie nagestreefd. In de regels voor het ‘Landelijk gebied’ is een aantal uitzondering opgenomen op het verbod van nieuwvestiging van woningen. Verderop in onderhavige subparagraaf worden deze regels nader toegelicht.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

20

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 16: Aanduiding plangebied op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

Het plangebied kent tevens de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ (op bovenstaande kaart niet inzichtelijk) en ‘Beperkingen veehouderij’. De beoogde sanering van de intensieve veehouderij en de realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning is een passende ontwikkeling ter plaatse. Verderop in onderhavige subparagraaf worden de regels voor de ligging binnen het ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperkingen veehouderij’ nader toegelicht.

3.2.2.3

Artikel 3.5, 3.6, 3.7 en 3.8 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit, met een veilige, gezonde leefomgeving. Dit is in een aantal aspecten nader uitgewerkt: Zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant of indien er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding op grond van de verordening is toegestaan. Onder bestaand ruimtebeslag wordt daarbij verstaan het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Bij een stedelijke ontwikkeling dient hierbij toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie gesaneerd, waarbij overtollige bebouwing zal worden gesloopt. De voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar reguliere burgerwoning. In samenhang met de sanering wordt een Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd, tevens binnen het bestaand bouwperceel. Door de sloop van bebouwing en het hergebruik van het bestaand bouwperceel, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

21

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op:  De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;  De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;  De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. De beoogde herontwikkeling past binnen het veelal voormalig agrarisch gebied. Sanering van overtollige bebouwing met daarmee de transitie naar woningbouw is een passende ontwikkeling ter plaatse. Ingespeeld wordt op de oude structuur, waarbij een duidelijke link met het voormalig agrarische behouden blijft. Geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische of landschappelijke waarden in het gebied. Toetsing van de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu laat zien dat het voornemen ruimtelijk aanvaardbaar is. Deze aspecten worden per onderwerp toegelicht in deze toelichting.

Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:  De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;  De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.  De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Met dit plan wordt een voormalige agrarische bedrijfslocatie herontwikkeld naar woningbouw, waarbij sprake is van sloop van overtollige, ontsierende bebouwing, en waarbij tevens een door de provincie geaccordeerde bouwtitel Ruimte voor Ruimte wordt betrokken. Hier is dan ook sprake van een combinatie van sloop en tevens nieuwbouw van een woning, in een regio waar een grote vraag is naar woningen. Sprake zal zijn van een fysieke verbetering van het landschap.

3.2.2.4

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap

Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

22

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen geen toepassing gegeven behoeft te worden aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap zoals bedoeld in artikel 3.9. Met de beoogde Ruimte voor Ruimte woning wordt reeds voldaan aan artikel 3.9. Andersom wordt wel een woonbestemming toegekend aan de voormalige agrarische bedrijfswoning. Hiertoe dient wel toepassing te worden gegeven aan artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening. De ‘Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groen-koppeling’ van de provincie Noord-Brabant (november 2011) biedt informatie om invulling te geven aan dit principe. Als uitwerking op deze provinciale regeling heeft de voormalige gemeente Sint-Oedenrode de regeling ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap gemeente Sint-Oedenrode 2016’ vastgesteld.

In deze regeling zijn ruimtelijke ontwikkelingen onderverdeeld in 3 categorieën, waarbij wordt aangegeven in welke mate dient te worden geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van het landschap: - Categorie 1: geen inspanning; - Categorie 2: een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd landschapsplan en borging van uitvoering en beheer; - Categorie 3: toepassing van de forfaitaire methode, waarbij uitgegaan wordt van 20% van de grondwaardevermeerdering in primair agrarisch gebied en 25% in agrarisch gebied met waarden (landschapswaarden of natuur- en landschapswaarden). Net als in de provinciale Interim omgevingsverordening is in deze gemeentelijk regeling expliciet opgenomen dat de realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen valt binnen categorie 1. Derhalve dient als gevolg van de beoogde Ruimte voor Ruimte woning geen extra inspanning te worden geleverd, anders dan de reeds verplichte reguliere landschappelijke inpassing op grond van artikel 3.80.

Op grond van deze gemeentelijk regeling valt de beoogde herbestemming van voormalige agrarische bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning aan Vresselseweg 79 binnen categorie 2 (“Wijziging bestemming agrarisch bedrijf (inclusief agrarisch verwant en agrarisch technisch hulpbedrijf) of niet-agrarisch bedrijf in bestemming wonen of wonen met VAB aanduiding, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5.000 m², overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige bedrijfsbebouwing resteert”). Derhalve dient ten behoeve van de beoogde herontwikkeling sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing, op basis van een goedgekeurd landschapsplan en de borging en uitvoering hiervan. Het plangebied zal verder landschappelijk worden ingepast. De landschappelijke inpassing is nader toegelicht in paragraaf 2.2.3 van deze toelichting. Deze landschappelijke inpassing is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

3.2.2.5

Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij

Binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ wordt de uitbreiding van, de vestiging van en de omschakeling naar een veehouderij niet toegestaan. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling komt het agrarisch bouwvlak aan Vresselseweg 79 te vervallen. Uitgesloten wordt daarmee dat ter plaatse nog bebouwing kan worden opgericht voor de veehouderij en geregeld is daarmee tevens dat er geen

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

23

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

dieren meer kunnen worden gehouden. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’.

3.2.2.6

Artikel 3.52 Staldering

Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De beoogde herontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’.

3.2.2.7

Artikel 3.68 en 3.69 Wonen binnen Landelijk gebied

Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub d dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, indien is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige agrarische bedrijfswoning aan Vresselseweg 79 omgezet naar reguliere burgerwoning. De woning zal niet worden gesplitst in meerdere wooneenheden en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Voldaan wordt aan artikel 3.69, sub d waarmee de omzetting van bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning mogelijk wordt gemaakt.

3.2.2.8

Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte binnen Landelijk gebied

Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’. Navolgend worden de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied aan Oude Vresselseweg ong. te SintOedenrode. 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; Gebruik wordt gemaakt van een door de provincie geaccordeerde bouwtitel Ruimte voor Ruimte, waarmee zeker is gesteld dat sprake is van een winst van de omgevingskwaliteit. b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; In artikel 3.78, derde lid is bepaald dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt, of als de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. De beoogde Ruimte voor Ruimte kavel is gelegen op een

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

24

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

voormalig agrarisch bouwvlak, waarbij gebruik wordt gemaakt van de situering van de bestaande bebouwing. Zowel voor wat betreft het uiterlijk van de woning als de situering binnen het plangebied maakt dat er sprake is van een duidelijke link met het voormalig agrarische gebied. Als historisch lint richting het oude Vressel kan de Oude Vresselseweg worden gezien als bebouwingsconcentratie. Deze concentratie is ook als zodanig uitgelegd in de gemeentelijke beleidsvisie voor bebouwingsconcentraties. Deze gemeentelijke beleidsvisie wordt verderop in onderhavig hoofdstuk nader toegelicht. De beoogde woning wordt gesitueerd op planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie. c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; In artikel 3.77 is aangegeven dat de ontwikkelingsrichting van een gebied in elk geval wordt bepaald door welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering in de omgeving passen. In de omgeving van het plangebied is sprake van een veelal voormalig agrarisch gebied, waarin de laatste jaren een transformatie heeft plaatsgevonden naar wonen, natuur en recreatie. De transformatie van de voormalige agrarische bedrijfslocatie naar woonlocatie met reguliere burgerwoning en tevens een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied.

Het plangebied is gelegen in het groen en zal nog verder landschappelijk worden ingepast. 2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Niet van toepassing. 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a. Voor de beoogde Ruimte voor Ruimte woning hoeft geen toepassing te worden gegeven aan genoemde artikelen. De bouwtitel Ruimte voor Ruimte is aangekocht en overlegd aan de gemeente.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Sint-Oedenrode

De voormalige gemeente Sint-Oedenrode heeft in 2008 een gebiedsvisie opgesteld voor 11 bebouwingsconcentraties binnen de gemeente Sint-Oedenrode. De gebiedsvisie omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als gebiedsprofiel en als denk- en werkkader voor projectprofielen. Verder wordt een globaal zicht op uitvoering geboden. Het doel van deze beleidsnotitie is het bieden van een ontwikkelingskader voor ruimtelijke initiatieven op VAB’s en individuele Ruimte voor Ruimte-(RvR)- locaties, met name in bebouwingsconcentraties.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

25

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Het plangebied is in de gebiedsvisie aangeduid als gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘t Kempke. De bebouwingsconcentratie ‘t Kempke omvat de wegen Vresselseweg, Vresselse Akkers, Oude Vresselseweg, Watermolenstraat, Zwijnsbergen, Mosbulten en Zaanpeelweg. De bebouwingsconcentratie is gelegen in een oud zand-ontginningslandschap met een besloten karakter. Het plangebied is gelegen aan Vresselseweg 79, tussen de Vresselseweg en de Oude Vresselseweg. De beide wegen sluiten ten zuiden van het plangebied aan op de kern Breugel. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties waarop het plangebied aangeduid is met de rode cirkel.

Figuur 17: Huidige situatie en analyse bebouwingsconcentratie ’t Kempke

In de visie op het gebied wordt verwoord dat herschikking op alle percelen mogelijk is. Onder herschikking wordt verstaan de sloop van bebouwing voor de uitbreiding van het hoofdgebouw (woning, indien aanwezig) of de bijgebouwen dan wel de bouw van een Ruimte voor Ruimtewoning op locatie. Herschikking van het plangebied middels de sanering van de voormalige agrarische bedrijfslocatie, met sloop van overtollige bebouwing en herbestemming naar reguliere burgerwoning van dien, is een passende ontwikkeling binnen de gebiedsvisie. Het achterste gedeelte van het plangebied, gelegen aan de Oude Vresselseweg, is in de gebiedsvisie uit 2008 net buiten de bebouwingsconcentratie gelegen. Ter plaatse is het bestaande struweel aangeduid, overeenkomstig het zuidelijk gelegen bosperceel. Dit gedeelte van het plangebied zal ook worden bestemd naar ‘Bos’.

3.3.2

Herziening bebouwingsconcentraties en het overige buitengebied SintOedenrode

Op 31 januari 2013 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode de ‘Herziening Bebouwingsconcentraties en het overige Buitengebied Sint-Oedenrode’ vastgesteld. De gemeente Sint-Oedenrode wil met deze herziening het beleid van bebouwingsconcentraties verruimen en meer ruimte maken voor toekomstige ontwikkelingen gericht op het versterken van de kwaliteiten

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

26

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

van het buitengebied. In het verleden werd vaak uitgegaan van een strikte scheiding van functies, waarbij het buitengebied als het ware werd beschermd (nee, tenzij) tegen ‘niet aan het buitengebied gebonden functies’. Deze herziening geeft een verruiming waarbij de kwaliteit van het landelijk gebied centraal staat en niet meer de scheiding van functies (ja, mits). Dit sluit aan bij de nieuwe koers van de provincie Noord-Brabant (De transitie van Stad en Platteland) en de strategische visie van de gemeente Sint-Oedenrode, zoals verwoord in de herijking van de Rooi(s)e Draad. Het doel van deze beleidsnotitie is om op basis van het nieuwe provinciale en lokale denken, en op basis van nieuwe provinciale en lokale beleidskaders, een ruimer ontwikkelingskader te bieden voor ruimtelijke initiatieven op VAB’s en bij (agrarische) nevenfuncties in bebouwingsconcentraties (en het overige buitengebied). De begrenzing van de bebouwingsconcentratie `t Kempke is aan de uiterste oostzijde verruimd met twee bestemmingsvlakken. Hiermee is de bebouwingsconcentratie ter plaatse van het plangebied eveneens verruimd, waarmee ook het achterste gedeelte, gelegen aan de Oude Vresselseweg, is aangewezen als gelegen binnen de bebouwingsconcentratie.

Daarmee is dan ook het eerder genoemde ‘struweel’, wat zal worden bestemd als ‘Bos’, gelegen binnen de bebouwingsconcentratie, tezamen met de noordelijk gelegen woningen. Op navolgende figuur is middels de groene lijn de herbegrenzing van de bebouwingsconcentratie aangeduid. In het zuidoosten is de herbegrenzing ter plaatse van het plangebied inzichtelijk. De beoogde Ruimte voor Ruimte kavel is aangeduid met pijl.

Figuur 18: Uitsnede herbegrenzing bebouwingsconcentratie ’t Kempke

Deze herbegenrezing vindt zich logischerwijs in de historisch gegroeide bebouwingsconcentratie. Al op historische topografische kaarten is het lint aan Oude Vresselseweg duidelijk zichtbaar, met ook de woningen ten noorden van het plangebied welke al rond 1900 aanwezig waren. Navolgend is een aantal uitsneden weergegeven van historische topografische kaarten, waarop duidelijk de groei van de bebouwingsconcentratie in de loop der jaren inzichtelijk is gemaakt. Het plangebied is hierop telkens weergegeven in de rode cirkel.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

27

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 19: Historische topografische kaarten, uitsneden uit 1900, 1950, 1975 en 2020 (Bron: topotijdreis.nl)

Rond het jaar 1900 bestond de omgeving voornamelijk uit de gehuchten ‘Eind’, ‘Hoogstraat’, ‘Wolfswinkel’ en ‘Zwijnsbergen’, waarbij de Oude Vresselseweg de doorgaande weg vormde tussen het ‘Eind’ en ‘Zwijnsbergen’. Door de groei van ‘Hoogstraat’ welke later `t Eigen werd genoemd en nog later zou gaan behoren tot het dorp Breugel, is de Vresselseweg meer een hoofdweg geworden richting het noorden. De Oude Vresselseweg is echter altijd een historisch lint gebleven met daaraan tevens aan weerszijden (woon)bebouwing. Op navolgende figuur is tevens een korrelstudie weergegeven van de huidige bebouwing in de omgeving. Duidelijk zichtbaar is het bebouwingslint met daaraan de bestaande woningen aan Oude Vresselseweg 6, 8, 8a, 9 en 11 en Planetenlaan 7, waartussen de woning Oude Vresselseweg, thans bekend als 8c, wordt gerealiseerd. Deze beoogde woning is vooruitlopend daarop ook aangegeven in de korrelstudie.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

28

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Figuur 20: Huidig bebouwingslint in korrelstudie weergegeven, met de beoogde situatie geprojecteerd

Deze locatie kan dan ook enkel worden gezien als gelegen binnen het historische bebouwingslint, tezamen met de bestaande bebouwing aan de Oude Vresselseweg. Het plangebied is ook altijd al ontsloten geweest op dit lint. De toevoeging van een Ruimte voor Ruimte woning georiënteerd op de Oude Vresselseweg is hiermee een passende ontwikkeling binnen de gemeentelijke gebiedsvisies voor bebouwingsconcentraties.

3.3.3

Kansen voor kwaliteit

Om het buitengebied van de gemeente Meierijstad vitaal te houden is de gemeente aan de slag met het project ‘Vitaal Buitengebied’. De kunst is de juiste balans te vinden en te houden tussen: - agrarische bedrijvigheid - natuur en landschap - recreatie en toerisme - de inwoners

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

29

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

Als gevolg op dit project is de Meierijstad voornemens een nieuw afwegingskader voor herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing vast te stellen, ‘Kansen voor Kwaliteit’. Het concept van dit afwegingskader dateert van januari 2020. Doel van dit rapport is om te komen tot een afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing, waarbij de (directe) omgeving leidend is, een kwaliteitsverbetering vereist is en de directe omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken. De gemeente staat open voor nieuwe initiatieven, maar stelt tegelijk eisen aan (het behoud en de versterking van) de omgevingskwaliteit. De gemeente wil hergebruik faciliteren, daar waar dit passend is, en sloop stimuleren. Vooruitlopend op de Omgevingswet, wil de gemeente insteken op een fundamenteel andere wijze van kijken en werken vanuit sterk wijzigende posities en rollen van het openbaar bestuur, de ambtelijke organisatie en de participerende samenleving: a. van sectoraal naar integraal; b. van beleid naar initiatief; c. van inspraak naar dialoog en co-creatie; d. van controle naar vertrouwen; e. van ‘nee, tenzij’, naar ‘ja, mits’ een bijdrage wordt geleverd aan de kernkwaliteiten van het (buiten)gebied Deze aanpak vraagt om een omkering van de traditionele planningspraktijk en het lef om los durven te laten.

De gemeente Meierijstad kiest er daarom voor om de kwantitatieve normen (afgezien van wettelijke verplichtingen), zoals opgenomen in de nu vigerende bestemmingsplannen los te laten en maatwerk toe te passen. Geen enkele vrijkomende locatie is namelijk vergelijkbaar. Met het loslaten van de kwantitatieve normen wordt aangesloten op het provinciaal beleid. De omgeving van het plangebied is leidend voor de beoordeling van het initiatief. Een initiatief mag geen negatieve invloed hebben op de kwaliteit van de (directe) omgeving. Daarnaast vindt de gemeente het van groot belang dat er wordt voorzien in een kwaliteitsimpuls. Dit betreft een handeling met als effect de verbetering van de kwaliteit. Als basis dient te worden voorzien in een goede landschappelijke inpassing van het totale erf waar de ontwikkeling deel van uitmaakt. Als aanvullende kwaliteitsprestaties kan gedacht worden aan het slopen van overtollige bebouwing, het wegnemen van verharding of het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land. Ook de toepassing van hoogwaardige stedenbouw/vernieuwende architectuur en extra inspanningen ten aanzien van klimaatadaptatie en/of duurzaamheid zijn voorbeelden van aanvullende kwaliteitsprestaties.

Als gevolg van de beoogde herontwikkeling wordt aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie Vresselseweg 79 een passende herbestemming gegeven. De milieuvergunning wordt ingetrokken en overtollige bebouwing wordt gesloopt. De voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar reguliere burgerwoning. In samenhang wordt een nieuwe Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd, met gebruikmaking van het bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouw ter plaatse. Met de realisatie van de woning wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan duurzaamheid en vernieuwende architectuur met gebruikmaking van de oude bebouwing.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

30

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

De gemeente Meierijstad is voornemens om de sloop-bonusregeling te verruimen, waarmee de maximale oppervlakte aan bijgebouwen bij het omzetten van een agrarisch bedrijf naar woonbestemming, wordt verruimd naar 300 m². Hierbij kan een verhouding worden aangehouden van 1:2. Bovenop de reguliere 100 m² aan bijgebouwen bij een woning, kan dan ook worden voorzien in 200 m² extra bijgebouwen, waarbij aangetoond dient te zijn dat daarvoor 400 m² aan sloop aan vooraf is gegaan. Bij de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning wordt 285 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen behouden als zijnde bijgebouw bij de woning. Voor deze 185 m² bovenop de reguliere 100 m², dient dan ook in principe 370 m² te worden gesloopt. Bij de realisatie van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woning wordt echter gebruik gemaakt van het achterste gedeelte van het voormalige agrarische bedrijfsgebouw, waarmee deze meters feitelijk niet worden gesloopt. Feitelijk wordt dan ook slechts circa 190 m² daadwerkelijk gesloopt. Deze achterste meters worden echter enkel gebruikt om in te spelen op de van oudsher agrarische omgeving en vallen binnen de reguliere afmetingen voor een Ruimte voor Ruimte woning. Los van dit hergebruik, wordt dan ook juridisch gezien 515 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesaneerd, inclusief dit achterste gedeelte. Hiermee wordt ruim voldaan aan de sloopbonusregeling.

De beoogde herontwikkeling past daarmee binnen het gemeentelijk beleid voor een ‘Vitaal Buitengebied’ en het afwegingskader voor herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing.

VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv

31

Bestemmingsplan ‘Vresselseweg 79 en Oude Vresselseweg ong. Sint-Oedenrode’ - Toelichting

4. MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN 4.1 Bodem Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient te zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie. Het Besluit bodemkwaliteit geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe bouwprojecten, zoals woningen en wegen. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie. Ter plaatse van het plangebied is door Bodeminzicht verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Navolgende conclusies en aanbevelingen komen voort uit het uitgevoerde onderzoek: “Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn, behoudens de asbestverontreiniging, geen verontreinigingen aangetoond die aanleiding vormen voor het uitvoeren van nader of aanvullend bodemonderzoek. De bodemkwaliteit ter plaatse van de druppelzone vormt een belemmering voor de beoogde aanvraag van een bestemmingswijziging en verbouw van een stal tot woning. Geadviseerd wordt de toplaag ter plaatse van de druppelzone rond de stal te saneren tot een meter uit de muur. Het betreft circa 5 tot 10 m³ grond, bij verwijdering van 10 tot 20 cm.” Het uitgevoerde onderzoek (Bodeminzicht, projectnummer B2800, d.d.