Bijlage 1 - Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

Bestemmingsplan

Sonseweg e.o. te Nijnsel

Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48

Betreffende

Sonseweg e.o. te Nijnsel

Planstatus

vastgesteld

Projectnummer

NL.IMRO.1948.NIJ000BP0012023P-VG01

Datum

colofon

projectnaam Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel datum 6 augustus 2024 projectnummer P06703 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1948.NIJ000BP0012023P-VG01 opdrachtgever Woonmeij concept 10 november 2023 ontwerp 18 december 2023 vaststelling BRO projectleider MvDn projectteam KTj, EKu bron kaft BRO review JRi, JvdA

Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99 info@bro.nl www.bro.nl

TOELICHTING

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Planbeschrijving 2.1 2.2

3

Huidige situatie Toekomstige situatie

Beleidskader 3.1

Rijksbeleid 3.1.1 3.1.2 3.1.3

3.2 3.3

Omgevingsvisie Noord-Brabant Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Regionaal beleid 3.3.1

3.4

Nationale Omgevingsvisie Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ladder voor duurzame verstedelijking

Provinciaal beleid 3.2.1 3.2.2

Regionale Woondeal Noordoost-Brabant

Gemeentelijk beleid 3.4.1 3.4.2 3.4.3

4

6

Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Omgevingsvisie gemeente Meierijstad (voorontwerp) Woonvisie Meierijstad 2018 Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad

Milieuaspecten 4.1

Akoestiek 4.1.1 4.1.2 4.1.3

4.2

Archeologie 4.2.1 4.2.2 4.2.3

4.3

13 13 13 14 14

16 16 17

26 26

27 27 28 32

34 34 34 34 35

35

Bedrijven en milieuzonering

38

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Bodem

38 39 41

41 Toetsingskader Toetsing Conclusie

Cultuurhistorie 4.5.1 4.5.2 4.5.3

4.6

9 10

35 36 38

4.4.1 4.4.2 4.4.3

4.5

9

Toetsingskader Toetsing Conclusie

4.3.1 4.3.2 4.3.3

4.4

Toetsingskader Toetsing Conclusie

6 7 7 8

Toetsingskader Toetsing Conclusie

41 41 42

43 43 43 44

Ecologie

44

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5

44 45 45 46 48

Toetsingskader Toetsing Wettelijke gebiedsbescherming Toetsing Gebiedsbescherming vanuit provinciaal beleid Toetsing houtopstanden en Soortenbescherming Nader Soortenonderzoek

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

3

4.6.6

4.7

4.7.1 4.7.2 4.7.3

4.8

Toetsingskader Toetsing Conclusie

(Ondergrondse) Infrastructuur 4.8.1 4.8.2 4.8.3

4.9

Conclusie

Externe Veiligheid

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Geur agrarisch 4.9.1 4.9.2 4.9.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

53 53 53 53

53 53 53 55

55

4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4

55 56 57 57

Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Hoogspanningslijnen Spuitzones Conclusie

4.11 Luchtkwaliteit

57

4.11.1 4.11.2 4.11.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

57 57 59

4.12 Verkeer en Parkeren

59

Toetsingskader Toetsing Verkeer Toetsing parkeren Toetsing fietsparkeren Conclusie

59 59 61 63 63

4.13 Waterparagraaf

64

4.13.1 4.13.2 4.13.3

64 66 67

Toetsingskader Toetsing Conclusie

4.14 Ontplofbare Oorlogsresten 4.14.1 4.14.2 4.14.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

4.15 M.e.r.-beoordeling 4.15.1 4.15.2 4.15.3

68 68 68 69

69

Toetsingskader Toetsing Conclusie

69 69 70

Juridische planopzet

71

5.1 5.2 5.3

6

49 50 52

4.10 Gezondheid

4.12.1 4.12.2 4.12.3 4.12.4 4.12.5

5

49

49

Inleiding Plansystematiek Bestemmingen

Uitvoerbaarheid 6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4

Omgevingsdialoog Vooroverleg Inspraak Vaststellingsprocedure

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

71 71 72

74 74 74 74 75 75 75

4

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Laddertoets wonen Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Archeologisch onderzoek Bijlage 4: Bodem- en infiltratieonderzoek Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: Stikstofberekening Bijlage 7: Nader soortenonderzoek Bijlage 8: Externe veiligheid Bijlage 9: Watertoets Bijlage 10: Vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten Bijlage 11: Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r. Bijlage 12: Omgevingsdialoog Bijlage 13: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 14: Inrichtingsplan Bijlage 15: Archeologisch selectiebesluit Bijlage 16: Parkeerbalans

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76 76

5

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Initiatiefnemers Woningcorporatie Woonmeij en de eigenaar van Lounge 8 zijn voornemens woningbouw te realiseren te Nijnsel, gemeente Meierijstad (voorheen gemeente Sint-Oedenrode). Het initiatief betreft een herontwikkeling van het perceel ter plaatse van het huidige horecapand ‘Lounge 8’ aan de Sonseweg 3 en renovatie van de naastgelegen woonwijk bestaande uit de woningen in de straten Rozenstraat en Violenstraat te Nijnsel. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een appartementencomplex met maximaal 20 appartementen ter plaatse van een bestaande verouderd horecapand met bijbehorende parkeervoorzieningen in de categorie middelduur en vrijesector. Daarnaast worden er 12 grondgebonden sociale huurwoningen gesloopt waarvoor 26 sociale huurwoningen voor in de plaats worden teruggebouwd. Deze sociale huurwoningen worden gerealiseerd in verschillende woningtypologieën o.a. appartementen, bajonetwoningen en grondgebonden gezinswoningen. In totaal zal het planvoornemen voorzien in de realisatie van 54 woningen. Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan ‘Nijnsel’, vastgesteld op 29 maart 2012 door de voormalige gemeente Sint-Oedenrode. Het plangebied kent op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Wonen’.

Een woningbouwontwikkeling in lijn met de huidige stedenbouwkundige denkrichting is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Er dient een bestemmingsplan in procedure gebracht te worden, waarin aangetoond wordt dat het initiatief op de verschillende relevante onderdelen haalbaar is en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het nieuw juridisch-planologisch kader voor het plangebied.

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

6

1.2

Plangebied

Het plangebied bestaat uit twee te onderscheiden locaties; de horecalocatie Lounge 8 en de woningbouwlocatie Daliastraat/Rozenstraat/Violenstraat. De locatie is gelegen ten oosten van de A50, aan de rand van de kern Nijnsel. Figuur 1 geeft de planlocatie weer. De exacte planlocatie volgt uit de verbeelding. De betreffende percelen staan kadastraal bekend als, sectie E nummers; 3573, 5147 en grotendeels 4353. Het voorgenomen plangebied heeft een oppervlakte van circa 10.000 m2.

Figuur 1: Plangebied (bron: PDOK viewer)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Nijnsel’, vastgesteld op 29 maart 2012. De gronden binnen het plangebied zijn op basis van dit bestemmingsplan voorzien van de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Wonen’, met dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie 1’. Het voorgenomen initiatief betreft onder andere de realisatie van woningen binnen de bestemming ‘Horeca’. Binnen deze bestemming is het realiseren van woningen niet toegestaan. Ook zullen de woningen in het bestaande woonwijkje (deels) buiten de opgenomen bouwvlakken gerealiseerd worden en andere woningtypologie krijgen dan is toegestaan. Het voorgenomen initiatief is dan ook in strijd met het vigerend bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

7

Ter plaatse van de enkelbestemming ‘Horeca’ is tevens een functieaanduiding aanwezig, deze luidt ‘horeca tot en met horecacategorie 3’. Binnen deze bestemming is een bouwvlak gesitueerd waar een maatvoering geldt van een maximum goothoogte van 4 meter. Ter plaatse van de enkelbestemming ‘Wonen’ zijn diverse bouwvlakken gesitueerd, al deze bouwvlakken beschikken over de bouwaanduiding ‘twee-aaneen’ en een maximum maatvoering waar een maximum goothoogte geldt van 6 meter. Tevens is binnen deze enkelbestemming een vlak opgenomen dat de functieaanduiding ‘tuin’ draagt. Het gehele plangebied draagt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. De voor 'Waarde – Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de hoge archeologische verwachtingswaarden van de gronden. Voorliggend bestemmingsplan stelt de nieuwe planologisch-juridische kaders voor het plangebied en vormt de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan - voorgenomen plangebied omlijnd in zwart (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

8

2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Nijnsel. Nijnsel behoorde tot 2016 tot de gemeente Sint-Oedenrode. Sinds januari 2017 zijn de voormalige gemeenten Veghel, Sint-Oedenrode en Schijndel gefuseerd tot de gemeente Meierijstad. Voorgenomen plangebied beslaat een gedeelte van een woonwijk en een naastgelegen terrein met horeca voorziening. Op het gedeelte van het plangebied, gelegen tussen de Sonseweg en de Dahliastraat is de horeca onderneming ‘Lounge 8’ gesitueerd. Dit betreft een pand met een grondoppervlak van circa 903 m2. Tevens is er een parkeerterrein gesitueerd ten behoeve van de onderneming. Dit gedeelte van het plangebied beschikt over de enkelbestemming ‘Horeca’. Het andere gedeelte van het plangebied gelegen tussen de Rozenstraat, Tulpstraat, Violenstraat en Dahliastraat betreft een woonwijk. Deze woonwijk bestaat uit twee-onder-een-kap woningen, elk van deze woningen beschikt over een eigen tuin voorziening. De woningen incl. tuinen beslaan gezamenlijk een oppervlak van circa 5.840 m2.

Figuur 3: Huidige situatie terrein Lounge 8 (rechts), gelegen aan de Sonseweg en bestaande woonbebouwing (links) (Bron: GoogleMaps)

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

9

Figuur 4: huidige situatie woningen aan de Dahliastraat (Bron: GoogleMaps)

2.2

Toekomstige situatie

Voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van de huidige aanwezige woningen en het horecapand van ‘Lounge 8’. De sloop maakt plaats voor de realisatie van 26 sociale huurwoningen, 23 middel dure woningen en 5 vrije sector appartementen. Het volledige overzicht van het woonprogramma is opgenomen in onderstaande tabel 1. Tabel 1: Verdeling woningbouwprogramma voorstaande ontwikkeling

Te realiseren woningen

Aantal

Segment

2

Middelduur- huur/koop

1

Sociale huur

Bajonetwoningen

4

Sociale huur

Appartementen

21

Sociale huur

6

Middelduur

15

Middelduur

5

Vrije sector

Gezinswoningen

Appartementen ter plaatse ‘lounge 8’

De appartementen zullen worden gerealiseerd door middel van twee appartementencomplexen. Waarvan één wordt gerealiseerd op het perceel waar ‘Lounge 8’ is gevestigd. Hier zullen max. 20 appartementen worden gerealiseerd voor het middeldure huur/koop segment en vrije sector, verdeeld over vier bouwlagen. Het appartementencomplex zal worden voorzien van een parkeerterrein dat in de nodige parkeervraag van de nieuw te realiseren woningen kan voorzien. Dit terrein zal worden ontsloten op de Sonseweg, dit is een besluit van het college burgemeesters en wethouders van de gemeente. Aan de andere zijde van het plangebied worden 12 twee-onder-een-kap woningen gesloopt om plaats te maken voor de 3 gezinswoningen, 4 bajonetwoningen en een appartementencomplex van max. 27 apparte-

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

10

menten. De grondgebonden woningen zullen uit twee bouwlagen met een kap bestaan. Het appartementencomplex zal worden gerealiseerd in maximaal vier bouwlagen in een L-vorm, tevens zal dit appartementencomplex worden voorzien in een parkeerplaats die ruimte biedt voor de gecreëerde parkeervraag van de nieuw te realiseren woningen. Deze parkeerplaats zal worden ontsloten op de Violenstraat. Dit zal plaatsvinden op de percelen die in de huidige situatie al de bestemming ‘Wonen’ hebben. Het gebied zal worden heringericht met een divers aanbod aan vegetatie om een groene woonomgeving te creëren, die aansluit bij de omgeving en kenmerken van de gemeente Meierijstad. De nieuwe bebouwing zal zich voornamelijk oriënteren richting de straatzijde en het openbaar groen in de omgeving. De rooilijn van de woningen aan de Dahliastraat wordt naar achter geschoven t.o.v. de oude situatie. Hierdoor ontstaat optisch een breder straatprofiel. Het parkeren is zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. Ten behoeve van het planvoornemen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld door bureau NieuwBlauw. Deze is opgenomen in bijlage 13 van de plantoelichting. Zie figuren 5, 6 en 7 voor een impressie.

Figuur 5: Inrichtingsconcept groene structuur (Bron: NieuwBlauw stedenbouw en landschap)

Figuur 6: Impressie Violenstraat te Nijnsel (Bron: LA Architecten Ingenieurs)

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

11

Figuur 7: Inrichtingsconcept situering van de woningen en parkeerplaatsen (Bron: NieuwBlauw stedenbouw en landschap)

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

12

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, inwerking getreden op 1 januari 2024, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke per 11 september 2020 in werking is getreden. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen.

Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. De verantwoordelijkheid voor

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

13

het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Doorwerking plangebied De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is. Bovendien is er sprake van een toename aan sociale huurwoningen en appartementen t.o.v. het vigerende bestemmingsplan, daarmee sluit de ontwikkeling aan op het streven van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030, waarvan er 600.000 woningen betaalbaar moeten zijn. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Omgevingsvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de NOVI die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In de NOVI wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking plangebied Zoals al in voorgaande paragraaf bij de NOVI is aangegeven, is er geen sprake van nationale belangen in het plangebied en voor de voorgestane ontwikkelingen. Het Barro bevat daarom ook geen kaderstellende uitspraken voor het plangebied. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. 1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

14

ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Uit jurisprudentie blijkt dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer een plan voorziet in meer dan 11 woningen. Binnen het plangebied worden in totaal 12 woningen gesloopt en maximaal 54 woningen gerealiseerd. Dit betekent een netto toevoeging van 42 woningen. Er is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarop de Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. De belangrijkste conclusies zijn hieronder opgenomen, voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 1. De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. 

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie kent op dit moment de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Wonen’. De locatie ligt grotendeels binnen bestaand stedelijk gebied, namelijk de bebouwde kom van Nijnsel en op gronden met een stedelijke bestemming (horeca) in een zoekgebied voor verstedelijking.



Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

Ruimtelijk verzorgingsgebied Gezien de verhuisbewegingen wordt de gemeente Meierijstad als het primaire verzorgingsgebied beschouwd. Het secundaire verzorgingsgebied is de regio Uden-Veghel e.o. Dit betreft de gemeenten Meierijstad, Maashorst en Boekel. Kwantitatieve behoefte 

In de gemeente Meierijstad én in het secundaire verzorgingsgebied is er behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Uit de bevolkings- en woningprognose van de provincie Noord-Brabant blijkt een woningbehoefte van respectievelijk 1.300 en 4.400 woningen.



Na 2030 stijgt de regionale woningbehoefte door tot in totaal circa 7.600 woningen.



Op basis van gemeentelijke cijfers bedraagt de resterende behoefte ruim 4.000 woningen.



De toevoeging van per saldo 42 woningen op basis van provinciale én gemeentelijke cijfers passend.

Kwalitatieve behoefte 

Het initiatief betreft woningen voor zowel starter, gezinnen als ouderen. Ook worden in verschillende prijsklassen woningen aangeboden (sociale huur, sociale koop, middeldure koop en huur). Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat er vraag is naar alle type woningen.



Het beperkte aanbod aan sociale huurwoningen neemt toe door het planinitiatief. Bovendien wordt ouderen de mogelijkheid geboden door te stromen naar een levensloopbestendige woning, waardoor er meer grondgebonden woningen voor gezinnen vrijkomen.



De verhuiswens in rondom het plangebied in relatief hoog ten opzichte van de rest van het verzorgingsgebied. Voornaamste reden hiervoor is de behoefte aan kleinere woningen. Die worden in dit plan gerealiseerd.



De middeldure appartementen bieden starters met een te hoog inkomen voor sociale huur een alternatief. Daarnaast wordt ouderen door middel van het planinitiatief de mogelijkheid tot doorstroming naar

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

15

een levensloopbestendige woning geboden. Hierdoor komen grondgebondenwoningen voor gezinnen vrij. Onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van de 54 woningen (per saldo 42) onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 2. De gemeente Meierijstad en de regio Uden-Veghel e.o. hadden in 2021 beide een woningleegstand van 2% Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? De toenemende verschillen binnen Brabant maken het des te belangrijker om op het niveau van het daily urban system goed samen te werken en keuzes te maken. Het daily urban system is het gebied waarin een inwoner zich dagelijks verplaatst vanwege werk, voorzieningen en sociale contacten. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: 

werken aan energietransitie,



een klimaat proof Brabant,



de slimme netwerkstad



en een concurrerende duurzame economie.

Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. De provincie brengt met haar partners

2

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

16

de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken gezamenlijk hoe deze opgaven kunnen worden aangepakt. Er wordt bijgedragen aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven. Doorwerking plangebied De beoogde woningbouw heeft geen invloed op de vier gestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. Deze ambities worden gewaarborgd binnen het plan, en sluit hiermee aan op de basisopgaven en op de woningbouwopgave van de provincie Noord-Brabant. Door de herontwikkeling van de al bestaande wijk wordt er ingezet op het verbeteren van de leefomgeving en omgevingskwaliteit. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld, deze is in april 2022 geactualiseerd en in augustus 2023 voor de laatste keer geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is er gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een interim Omgevingsverordening. Het is een ‘interim’ Omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim Omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening nog niet allemaal zijn verwerkt in de Interim Omgevingsverordening. De Interim Omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Doorwerking plangebied Het plangebied is onder te verdelen in twee secties, het deel met de enkelbestemming ‘Wonen’ en het deel met de enkelbestemming ‘Horeca’. Beide delen beschikken over diverse aanduidingen van de Interim Omgevingsverordening. Plangebied met de bestemming wonen Het gedeelte met de enkelbestemming wonen is volgens de bijbehorende kaart gelegen binnen ‘verbod uitbreiding veehouderij’, ‘stalderingsgebied’, ‘stedelijk gebied - landelijke kern – verstedelijking’ en ‘norm wateroverlast stedelijk gebied’. Het planvoornemen betreft geen uitbreiding en/of bouw voor veehouderij, evenals bouw van dierenverblijven voor hokdieren, daarom hebben de aanduidingen ‘verbod uitbreiding veehouderij’ – artikel 2.72 en ‘stalderingsgebied – landbouw’ – artikel 3.52 geen gevolgen voor voorgenomen ontwikkeling. In artikel 4.2 zijn regels opgenomen voor wateroverlast binnen Stedelijk gebied, ter betrekking op ‘Norm wateroverlast Stedelijk gebied – waterkwantiteit’. Het artikel betreft instructieregels aan waterschappen. Artikel 4.2 lid 1 stelt regels op bergings- en afvoercapaciteit, waarop regionale wateren moeten zijn ingericht. Waarvoor geldt dat binnen Stedelijk gebied normen voor overstromingskansen zijn opgesteld; 

1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen;

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

17



1/10 per jaar voor overige gebieden.

Het plangebied is gelegen binnen ‘Stedelijk gebied - Landelijke kern’. Artikel 3.42 duurzame stedelijk ontwikkeling lid 1 en lid 2 zijn van toepassing op het plangebied. Het artikel stelt het volgende: Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De herontwikkeling ziet toe op een transformatie van verouderde woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling omvat het slopen van verouderde woningen en het realiseren van nieuwe duurzame woningen. Uit de uitgevoerde toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat er in kwantitatieve en kwalitatieve zin een grote behoefte is aan de woningen (zie paragraaf 3.1.3). De nieuwe gebouwen worden hydrologisch neutraal ontwikkeld. Dit betekent dat de nieuwe gebouwen worden afgekoppeld. Ook de nieuwe verhardingen in de openbare ruimte worden afgekoppeld. Het initiatief is in overeenstemming met de regels uit de provinciale Interim Omgevingsverordening. Plangebied met de bestemming horeca Het gedeelte met de enkelbestemming horeca is volgens de bijbehorende kaart gelegen binnen ‘verbod uitbreiding veehouderij’, ‘stalderingsgebied’, ‘gemengd landelijk gebied’, ‘verstedelijking afweegbaar’, en ‘Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied’. Het planvoornemen betreft geen uitbreiding en/of bouw voor veehouderij, evenals ontwikkeling van agrarische bedrijven, daarom hebben de aanduidingen ‘verbod uitbreiding veehouderij’ – artikel 2.72 en ‘stalderingsgebied’– artikel 3.52 geen gevolgen voor voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’, artikel 3.43 afwijkende regels Verstedelijk afweegbaar is van toepassing, het volgende wordt gesteld; In afwijking van Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

18

d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’, waardoor stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan mits het planvoornemen voldoet aan het gestelde in artikel 3.42. Voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 54 woningen, waarvan 23 appartementen voor het segment middel-dure koop / huur, 5 woningen voor de vrije sector en 26 woningen voor de sociale huur. De Woonvisie van de gemeente Meierijstad stelt een tekort aan woningen. De vraag die er is betreft voornamelijk de doelgroepen senioren, starters en mensen die opzoek zijn naar een sociale huurwoning. Het planvoornemen sluit aan op de behoefte gesteld zoals in de Woonvisie en de bouwopgaven van de Omgevingsvisie, het planvoornemen kan op deze wijze als een duurzame stedelijke ontwikkeling worden gezien. De gemeente houdt hierbij wel vast aan het principe inbreiden vóór uitbreiden. Bij woningbouw op een uitbreidingslocatie moet er wel sprake zijn van een aantoonbare woningbehoefte. Dit is aangetoond de laddertoets in paragraaf 3.1.3 (bijlage 1). In de huidige situatie is er reeds sprake van een verouderd horecapand.

Er is sprake van een bestaande bestemming met een stedelijke functie (horeca) en ruimtelijk-functioneel gezien ligt dit pand in de bebouwde kom van Nijnsel (zie figuur 8). Dit blijkt onder andere uit het toepassingsbereik van het de planologische regelingen voor de bebouwde kommen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’, maar ook uit het vigerende bestemmingsplan ‘Nijnsel’ (2012). De begrenzing uit de verordening zou dan ook logischerwijs aangepast moeten worden en de gemeente heeft hiertoe

Figuur 8: begrenzing stedenbouwkundige bebouwde kom Nijnsel (bron: bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’)

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

19

op 20 februari 2024 een verzoek gedaan tot herbegrenzing van het stedelijk gebied bij de provincie NoordBrabant. De herontwikkeling ziet toe op functieverandering van een deel van de bestaande leegstaande dan wel vrijkomende bebouwing. Het verouderde pand wordt gesloopt om ruimte te maken voor de beoogde nieuwbouw. Bij het ontwerp van het voorgenomen planinitiatief is rekening gehouden met de landschappelijke inrichting van het plangebied. Gezorgd is voor een aansluiting op de naaste omgeving en het daarbij in stand houden van de landschappelijke kwaliteiten en het groene karakter en een duurzame afronding van het Stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen de ‘Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied – waterkwantiteit’. Het artikel betreft instructieregels aan de waterschappen. Artikel 4.4 Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied is van toepassing en stelt regels op bergings- en afvoercapaciteit, waarop regionale wateren moeten zijn ingericht. Waarvoor geldt dat buiten stedelijk gebied normen voor overstromingskansen zijn opgesteld: Lid 1. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt buiten Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/50 per jaar voor glastuinbouw en hoogwaardige land- en tuinbouw; c.

1/25 per jaar voor akkerbouw;

d. 1/10 per jaar voor grasland. Lid 2. Voor bebouwing die is gelegen buiten Stedelijk gebied geldt de norm van het omringende landgebruik. Lid 3. De norm, bedoeld in het eerste lid, betreft een inspanningsverplichting. Overige artikelen Voor een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen Landelijk Gebied mogelijk maakt, geldt ook artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap uit de Interim Omgevingsverordening en artikel 3.8 Meerwaardecreatie. Tevens dient sprake te zijn van zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6). Ook dient toepassing te worden gegeven aan de lagenbenadering (3.7 Toepassing lagenbenadering). Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a) de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b) bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c) gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

20

een bestaand bouwperceel. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen Stedelijk gebied en dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Ingeval van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). In paragraaf 3.1.3 is het plan getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Onderhavige locatie van het planinitiatief is in het Actieplan woningbouw 2021 van de gemeente Meierijstad opgenomen als een van de mogelijke woningbouwlocaties in Nijnsel (zie paragraaf 3.4.2). Met voorgenomen planinitiatief wordt ingezet op inbreiding in de bestaande kern, met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik. Het aanbod is afgestemd op de vraag die er is vanuit de lokale en regionale bevolking. De ontwikkeling past qua schaal, omvang en functie binnen het plangebied. De planmatige aanpak zorgt voor een concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik en aandacht voor ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor de ambities die de provincie nastreeft. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2 De lagenbenadering omvat de effecten op: a) de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b) de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

c) de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Lid 3 Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De lagenbenadering wordt toegepast conform Artikel 4.9 van de provinciale Omgevingsverordening en maakt inzichtelijk welke effecten de ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en de factor tijd. Voor de toepassing van de lagenbenadering onderscheidt de Omgevingsverordening Noord-Brabant drie lagen:

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

21

1. De ondergrond, bestaande uit de bodem, het grondwater en archeologische waarden. Het grootste belang van de onderste laag hangt samen met de lange reproductietijd/ de onvervangbaarheid van de waarden en systemen; 2. De netwerkenlaag, waaronder de infrastructuur, het natuurnetwerk, energienetwerk, de waterwegen en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer vallen; 3. De occupatielaag, bestaat uit het ruimtegebruik voor wonen, werken, landbouw en recreatie. BRO heeft voor voorliggend planvoornemen de lagenbenadering toegepast. Dit is aan de hand van een beknopte analyse inzichtelijk gemaakt. In deze toelichting worden dan ook de belangrijkste conclusies vermeld en op kaart weergegeven. De locatie behoord tot een hoger gelegen dekzandrug/dekzandvlakte in de omgeving van een beekdal. Van vroeger uit werden hier de eerste nederzettingen gebouwd. De grondwaterstand GHG van het plangebied ligt gemiddeld gezien op een diepte van 80-140 cm onder maaiveld. De grondwaterstand zorgt hiermee niet voor een belemmering voor het bouwen van nieuwe woningen en de bodemgesteldheid en het geologische karakter passen bij de ontwikkelrichting. Rondom het plangebied is een historisch wegennetwerk te herkennen, zoals te zien op figuur 9. Vanuit de nederzetting liepen vijf wegen naar de omliggende dorpen.

Drie wegen, richting Sint-Oedenrode, Mariahout en Eindhoven/Son bestaan nog. De overige twee wegen zijn doorbroken met de komst van de A50 omstreeks circa 1970, die Eindhoven met Veghel verbindt. Langs de A50 bevindt zich een overgangszone (oostzijde), welke is ingericht als groene buffer en grenst aan het plangebied. Dit bepaalt sterk de overgang naar het buitengebied richting het westen. In het oosten van de gemeente is een beekdal gelegen, door de hogere grondwaterstanden vormt dit element een duidelijk grens van de kern richting het oosten. Deze dermate harde lijnen bakenen de kern Nijnsel af van het achterliggende landschap en beperken de uitbreidingsmogelijkheden in deze richting. Het plangebied is gelegen aan een van de behouden historische wegen richting Eindhoven/Son en nabij de A50. Hierdoor is het plangebied gelegen aan een belangrijke zichtlocatie van Nijnsel. Verder sluit de ontwikkellocatie aan bij de historische en huidige netwerken rondom het plangebied. Eind vorige eeuw maakte Nijnsel een grote groei door qua woningbouw. Met uitbreidingen in de jaren 60, 70 en 2000 groeide de nederzetting tot de wooncluster die vandaag de dag te herkennen is op figuur 9. Deze groei vulde de ruimte tussen de A50 en het beekdal. Het plangebied ligt tegen de historische nederzetting aan en grenst aan de latere woningbouwontwikkelingen.

Hoewel een gedeelte van het plangebied behoort tot het landelijk gebied, kan gesteld worden dat op basis van de ruimtelijke context het plangebied meer aansluit op de kernrandzone, waarbinnen diverse functies voorkomen. Verder is het plangebied gelegen langs de plaatsnaambord van Nijnsel waardoor het ook bijdraagt aan de eerste indruk van het dorp. In de huidige situatie is het gehele terrein verhard, waardoor de natuurlijke balans (bodemleven) in de bodem verstoord is geraakt. Met het beoogde planvoornemen wordt de rand van de kern Nijnsel weer verzacht door ook in het plan aan te sluiten op bestaande groenstructuren en de hoeveelheid verharding binnen het plan aanzienlijk te reduceren. Hiermee wordt er een grote kwaliteitsverbetering behaald. Bovendien wordt het aanzicht vanaf de snelweg en de Sonseweg verfraaid. Er kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen geen negatieve invloed uitoefent op de bodemsturende lagen. De ontwikkeling draagt juist bij aan het herstellen van de bodem en het reduceren van verharding, waardoor de kernrand klimaatadaptiever en aantrekkelijker kan worden ingericht. De netwerken laag zal eveneens niet worden aangetast. De bestaande wegen als de Sonseweg, Dahliastraat en de Violenstraat

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

22

blijven behouden. Vanuit deze wegen zal er middels een inrit worden aangetakt op het nieuwbouwplan. Hiermee worden ook de parkeerkoffers bereikbaar gesteld. De nieuwbouwontwikkeling is daarnaast van hoge beeldkwaliteit en zal tevens op duurzame wijze worden ontwikkeld, waarmee het planvoornemen als een geschikte invulling wordt geacht op de desbetreffende zichtlocatie langs de Sonseweg. Hiermee kan de kernrandzone en de uitloop naar het buitengebied worden versterkt/verzacht en draagt het plan bij aan een versterking van het landschap en het stedenbouwkundig weefsel.

Figuur 9: Lagenbenadering omgeving plangebied

Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 a) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: 

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;



de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Lid 2

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

23

De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Meerwaardecreatie bestaat uit een goede benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat én de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Binnen de kaders van het bestemmingsplan wordt meerwaarde gecreëerd doordat gebruik wordt gemaakt van een perceel waar nu een vervallen horecapand is gelegen, tevens worden sociale huurwoningen die in slechte staat zijn gesloopt om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren welke voldoen aan de huidige kwaliteitseisen. Op deze manier wordt door middel van zorgvuldig ruimtegebruik een woonmilieu gecreëerd voor toekomstige generaties in de gemeente Meierijstad. Het zorgvuldige ruimtegebruik, de landschappelijk inpassing en de versterking van de leefbaarheid zorgen voor een combinatie van opgave en ontwikkelingen, waarmee het plan past binnen de kaders van artikel 3.8 uit de Omgevingsverordening.

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a) dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b) de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a) de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b) het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c) het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d) het wegnemen van verharding; e) het slopen van bebouwing; f) de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g) het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Lid 4 Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

24

gebied of de omgeving. Ter uitwerking van het vereiste tot kwaliteitsverbetering van het landschap ex artikel 3.9 IOV zijn in regionaal verband afspraken gemaakt. Ten aanzien van planmatige stedelijke ontwikkelingen in het zoekgebied voor verstedelijking is vastgelegd dat de kwaliteitsverbetering, een vaste afdracht per m², 1% van de uitgifteprijs betreft. De planlocatie maakt officieel in de huidige toestand onderdeel uit van het landelijk gebied. Echter zoals eerder omschreven in deze paragraaf kan gesteld worden dat op basis van de ruimtelijke context het plangebied behoort tot het stedelijk gebied. Het plangebied sluit aan op de kernrandzone waarbinnen diverse functies voorkomen. Het deel dat tot het landelijk gebied zou behoren is in de huidige situatie nagenoeg volledig verhard en hierop staat een pand met een horecafunctie. Binnen dit deel is dan ook geen groen aanwezig in de huidige situatie. Het terrein wordt begrensd door de A50, dit bepaalt sterk de overgang naar het buitengebied. Een dermate harde lijn die de kern Nijnsel splitst met het achterliggende landschap. Gezien de ligging langs de snelweg is de relatie met het buitengebied in de huidige situatie niet aanwezig. De locatie lijkt visueel deel uit te maken van de bebouwde en is functioneel verbonden met het de omliggende stedelijke functies.

Door de knip in het landschap vanwege de A50 zijn er weinig tot geen landschapsstructuren aanwezig van hoge landschappelijke dan wel cultuurhistorische waarde. Wel wordt de structuur van de Sonseweg ervaren als een (cultuur)historisch lijnelement. Ter inpassing van het nieuwe woningbouwplan heeft NieuwBlauw een inrichtingsplan opgesteld met een bijbehorend beplantingsplan. Deze is opgenomen in bijlage 14 van deze toelichting. Door het uitvoeren van dit beplantingsplan ontstaat er een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de huidige situatie (vrijwel volledig verhard). Met het beplantingsplan wordt dan ook volledig ingezet op de inkleding van het bouwblok. Door het aanbrengen van diverse soorten wordt de biodiversiteit verhoogd. Met name wordt de groenstructuur langs de Sonseweg versterkt, waarmee de relatie met het buitengebied wordt aangezet. Hiermee wordt de entree van het dorp duidelijk verbeterd en herkenbaarder gemaakt. Door het toevoegen van deze groenstructuur(en) en het weghalen van veel verharding en niet meer courante bebouwing ten opzichte van de huidige situatie is er dan ook te spreken over een kwaliteitsverbetering aan landschappelijke kwaliteit. De gemeente is momenteel bezig met het ontwikkelen van een landschapsvisie voor de gehele zone langs de A50, over het hele grondgebied van Meierijstad.

Het resultaat daarvan kan daarmee ook de basis worden voor de landschappelijke inrichting ten behoeve van de voorliggende ontwikkeling. Omdat de visie nog in ontwikkeling is en de precieze invulling nog niet bekend is, wordt er in onderhavig geval gekozen voor een gedeeltelijk financiële bijdrage in een groenfonds. De kwaliteitsbijdrage vanwege sloop en amoveren van verharding is hierbij verrekend. Deze bijdrage wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Hoewel er in de huidige situatie sprake is van een stedelijke bestemming met een stedelijke functie (horeca), die rechtstreeks aansluit en ruimtelijk-functioneel gezien ligt dit pand in de bebouwde kom van Nijnsel, is er vanuit de provincie gevraagd toch te voorzien in een kwaliteitsbijdrage voor onderhavig plan. De kwaliteitsbijdrage zal uitsluitend plaatsvinden voor het plangebied, dat in de huidige situatie volgens de provinciale verordening onderdeel uitmaakt van het landelijk gebied. Hierbij gaat het om de zone tussen de Dahliastraat en de Sonseweg. Ter plaatse dit deel van dit plandeel worden er 20 appartementen gerealiseerd. Er wordt uitgegaan van een woningwaarde van €350.000,-. De grondwaarde wordt ingezet op 22.5% van de woningwaarde, dit komt neer op €78.750,- aan grondwaarde per woning.

In totaliteit komt dit overeen met een grondwaarde van (20 x €78.750,-= €1.5750.000,-1% van de uitgifteprijs bedraagt hiermee €15.750,00,-Ter inpassing van het nieuwe woningbouwprogramma heeft NieuwBlauw een beplantingsplan opgesteld, dat voorgaand reeds is beschouwd. De grootste kwaliteitsverbetering bestaat uit het reduceren van het verhard oppervlak en slopen van niet courante bebouwing. Daarnaast wordt de groenstructuur langs

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

25

de Sonseweg, die de entree van Nijnsel vormt, aanzienlijk versterkt. In dit geval wordt de kwaliteitsbijdrage gedeeltelijk binnen het plangebied voldaan, mede gezien het feit dat sprake is van een verbetering en transformatie van een in ruimtelijk-functioneel opzicht binnen de bebouwde kom gelegen volledig stedelijke functie. Voor de aanleg en instandhouding van de groene maatregelen (beplanting langs de Sonseweg) wordt een financiële bijdrage geleverd. Deze kan worden ingezet voor de realisatie van der landschapsvisie voor de zone langs de A50. Op deze wijze kan worden voldaan aan de investering van minimaal 1% van de uitgifteprijs, zie in onderstaand figuur 10 de kwaliteitsberekening.

Figuur 10: Kwaliteitsverbetering

In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de (financiële) maatregelen die genomen dienen te worden voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De ontwikkeling is in lijn met de regels van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woondeal Noordoost-Brabant

In de regio Noordoost-Brabant wordt door meerdere gemeenten samengewerkt aan een gezonde, leefbare en sterke regio. Noordoost-Brabant is de zesde economische regio, van de 40 regio's, in Nederland. Agrifood is hier dé economische motor. Het draait niet meer om groot en sterk zijn, maar juist om duurzaam, slim en vooral wendbaar zijn. Dit geldt ook voor de woningbouwopgave binnen deze regio. Woningbouwopgave Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw tot en met 2030 nationaal ingezet op de realisatie van 900.000 woningen. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen) nodig. Het Rijk en de provincie Noord-Brabant hebben in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de Nationale opgaven. Het provinciaal aandeel is 130.600 woningen. De regionale Woondeal Noord-Brabant is opgesteld als doorvertaling van de gemaakte afspraken tussen Rijk en Provincie naar de gemeenten en corporaties. Betaalbare woningen Een belangrijk onderdeel van de te realiseren woningen is de betaalbaarheid. De regio zet zich in, gezamenlijk met corporaties en marktpartijen, voor een realisatie van 33.425 woningen tot en met 2030.

Hiervan zijn

Bestemmingsplan Sonseweg e.o. te Nijnsel

26

er 22.270 betaalbare woningen, waarvan 10.020 sociale huurwoningen. Het streven is 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad, waarbij ook het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen. Ook wordt er ingezet op voldoende woningen voor starters en mensen met een middeninkomen. In het beleidsprogramma 'betaalbaar wonen' is dan ook opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Duurzame en toekomstbestendige bouw Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen woningen moet samengaan met verschillende andere grote ruimtelijke opgaven, zoals klimaat, landbouw, natuur en energie. Landelijk moet de lat omhoog om de duurzaamheidsambities en klimaatdoelstellingen in 2030 en 2050 in de gebouwde omgeving te behalen. Hier ligt een grote relatie met de woningbouwopgave. Van belang is dat de woningen worden gebouwd naar de huidige wet- en regelgeving om kwaliteit te waarborgen. Met deze woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (tot en met 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten en corporaties. Doorwerking plangebied Voorgenomen initiatief voorziet in een woningbouwontwikkeling waarbij de bestaande woningen worden gesloopt.

Deze woningen voldoen niet aan de huidige standaarden op het gebied van onder meer duurzaamheid en wooncomfort. Het naastgelegen perceel is in de huidige situatie in gebruik door een horecaonderneming, deze zal evenals de woningen worden gesloopt om ruimte te bieden voor het voorgenomen planinitiatief. De ruimte die vrij komt maakt plaats voor diverse woningtypes en appartementen, de ontwikkeling is een initiatief van de corporatie Woonmeij. Woonmeij is een woningbouwcorporatie die actief is in de gemeenten Meierijstad en Sint-Michielsgestel. Ze zetten zich in voor een ruime keuze aan betaalbare en duurzame woningen. Voorstaande ontwikkeling betreft woningbouw die zal voldoen aan de huidige wet- en regelgeving en zal bewoners voorzien in hoogwaardig kwalitatieve woningen die toekomstbestendig zijn. Om dit te realiseren zullen er 12 grondgebonden woningen worden gesloopt en worden er maximaal 54 woningen gerealiseerd. Het planinitiatief zal voorzien in een netto toevoeging van 42 woningen en draagt hierbij mee aan de benodigde 130.000 te realiseren woningen binnen de regio. Het planinitiatief is lijn met het gestelde in de regionale Woondeal Noordoost-Brabant.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie gemeente Meierijstad (voorontwerp)

De gemeente Meierijstad heeft een Voorontwerp Omgevingsvisie opgesteld met het oog op de Omgevingswet. Het omgevingsbeleid van de omgevingsvisie evolueert uit de structuurvisies van de oude gemeenten Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel, en uit de toekomstvisie die zij opstelden voor hun fusie. Daarbij wordt het omgevingsbeleid geïnspireerd door de regionale omgevingskoers van Noordoost-Brabant, de provinciale omgevingsvisie en de nationale omgevingsvisie. De omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente wilt dat Meierijstad er in 2030 uitziet en waar samen aan moet worden gewerkt om dat te bereiken. De visie vormt de basis voor een samenhangende totaalaanpak die daarvoor nodig is. Verstedelijkt (woon) gebied (Vi VG) Het plangebied is gelegen binnen de gebiedstypologie ‘verstedelijkt (woon)gebied’. De centra en woonwijken van Schijndel, Sint-Oedenrode, Erp en Veghel, en de negen kerkdorpen bieden aantrekkelijke buurten om te