Bijlage 1 - Bestemmingsplan Oudestraat, Morgenstraat en Antoniusstraat te Keldonk

Bestemmingsplan

Keldonk, herziening Oudestraat 6, Morgenstraat 29, Antoniusstraat 21

Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48

Betreffende

Keldonk, herziening Oudestraat 6, Morgenstraat 29, Antoniusstraat 21

Planstatus

vastgesteld

Projectnummer

NL.IMRO.1948.KEL000BP0012023P-VG01

Datum

2 september 2025

colofon

projectnaam Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk datum 2 september 2025 projectnummer P04895 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1948.KEL000BP0012023P-VG01 opdrachtgever Particulier Concept 31 oktober 2023 Ontwerp 7 december 2023 Vaststelling BRO Projectleider JRi projectteam AvdO bron kaft BRO review JRi

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info.bro@movares.nl www.movares.com

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

2

Planbeschrijving

12

3

Beleidskader

19

3.1.1 3.1.2

19 20

1.1 1.2 1.3

2.1 2.2

3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan

Huidige situatie Toekomstige situatie

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ladder voor duurzame verstedelijking

4.3

4.4

4.5

4.6 4.7

4.8

19 21

3.2.1 3.2.2

21 22

Omgevingsvisie Noord-Brabant Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Gemeentelijk beleid

23

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4

23 23 24 25

Structuurvisie Veghel 2030 Visie Meierijstad Woonvisie Meierijstad Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad

Verkeer en parkeren 4.1.1 4.1.2 4.1.3

4.2

12 14

Provinciaal beleid

Omgevingsaspecten 4.1

5 5 6

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

27 27

27 27 29

Geluid

29

4.2.1 4.2.2 4.2.3

29 30 31

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Luchtkwaliteit

31

4.3.1 4.3.2 4.3.3

31 31 33

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Bedrijven en milieuzonering

33

4.4.1 4.4.2 4.4.3

33 34 36

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geur agrarisch

36

4.5.1 4.5.2 4.5.3

36 36 37

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Kabels en leidingen

37

4.6.1 4.6.2

37 37

Onderzoek Conclusie

Externe veiligheid

38

4.7.1 4.7.2 4.7.3

38 38 41

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Ecologie

41

4.8.1

41

Toetsingskader

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

3

4.8.2 4.8.3

4.9

Onderzoek Conclusie

43 44

Bodem

44

4.9.1 4.9.2 4.9.3

44 44 47

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.10 Water 4.10.1 4.10.2 4.10.3

47 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

47 50 52

4.11 Archeologie

52

4.11.1 4.11.2 4.11.3

52 52 54

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.12 Cultuurhistorie 4.12.1 4.12.2 4.12.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

54 54 55 56

4.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.14 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen

56 57

5

Juridische planopzet

60

6

Uitvoerbaarheid

63

5.1 5.2 5.3

6.1

Inleiding Plansystematiek Bestemmingen

Economische uitvoerbaarheid 6.1.1

6.2

60 60 62

63

Financieel-economische haalbaarheid

63

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

6.2.1 6.2.2 6.2.3

63 64 64

Omgevingsdialoog Vooroverleg Vaststellingsprocedure

Separate bijlagen

Bijlage 1 Tekeningen Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3 Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 4 Quickscan flora en fauna Bijlage 5 Stikstofonderzoek Bijlage 6 Bodemonderzoeken Bijlage 7 Waterparagraaf Bijlage 8 Archeologische quickscan Morgenstraat 29 te Keldonk Bijlage 9 Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 10 Omgevingsdialoog

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

4

Toelichting

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Ter plaatse van de Oudestraat 6 te Keldonk bevindt zich op dit moment een bedrijfspand van ‘Bouwe Interieurs’. De omvang van het huidige bedrijfspand is door de jaren heen te klein geworden voor dit bedrijf. Hierdoor wordt het bedrijf belemmerd in het voeren van goede bedrijfsvoering. Bovendien worden de mogelijkheden tot spontane, natuurlijke groei in belangrijke mate beperkt. Op de locatie aan de Oudestraat 6 bestaan onvoldoende mogelijkheden om te komen tot uitbreiding van het huidige bedrijfspand. Daarom zijn de eigenaren van het bedrijf ‘Bouwe Interieurs’ voornemens om hun bedrijf te amoveren van de locatie aan de Oudestraat 6 naar de locatie Antoniusstraat 21 te Keldonk en hier een nieuw bedrijfspand met showroom op te richten. Het amoveren van het bedrijf van de Oudestraat 6 naar de Antoniusstraat 21 geeft ruimte om te komen tot herontwikkeling van de locatie aan de Oudestraat 6. Beoogd wordt om op deze locatie woningen te realiseren. Hierbij zal het huidige bedrijfspand getransformeerd worden naar 2 halfvrijstaande woningen. Tevens zullen op de aangrenzende locatie aan de Morgenstraat 29 ook nog eens 2 halfvrijstaande woningen worden gerealiseerd. Hiervoor wordt de bestaande vrijstaande woning gesloopt. Op 14 februari 2022 heeft de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Meierijstad.

Het principeverzoek had betrekking op de verhuizing van het bedrijf naar de Antoniusstraat 21 en het verzoek voor het realiseren van woningen aan de Oudestraat 6 en Morgenstraat 29 te Keldonk. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 12 juli 2022 besloten in principe planologische medewerking te verlenen aan de ontwikkelingen van alle genoemde locaties. Wel heeft de gemeente hier voorwaarden aan gesteld. Naar aanleiding van het door de gemeente genomen principebesluit heeft er nog overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en de initiatiefnemers. Tijdens dit overleg zijn de uitgangspunten voor de ontwikkelingen op de locaties Oudestraat 6, Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 overeengekomen. De voorgenomen ontwikkelingen zijn strijdig met de vigerende bestemmingsplannen ‘Keldonk’, ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’ en ‘Keldonk, reparatieplan’. Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken is daarom moeten overgaan tot een partiële bestemmingsplanherziening. Hiertoe is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan bestaat uit twee plandelen die niet grenzend zijn, namelijk het plandeel ‘Oudestraat 6/Morgenstraat 29’ en het plandeel ‘Antoniusstraat 21’.

1.2

Plangebied

Beide plandelen die onderdeel uitmaken van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan zijn gelegen in de gemeente Meierijstad. Het plandeel ‘Oudestraat 6/Morgenstraat 29’, waar het huidige bedrijfspand is gevestigd en waar de woningen zullen worden gerealiseerd, staat kadastraal bekend onder de gemeente Erp, sectie P, perceelnummers 934 (gedeeltelijk), 1973, 1974, 1975 en 1976. Het plandeel waar het bedrijf naartoe wordt geamoveerd, ‘Antoniusstraat 21’, staat kadastraal bekend onder de gemeente Erp, sectie P, perceelnummers 628 en 409 (gedeeltelijk; gronden nog aan te kopen). Om te verduidelijken welke ontwikkelingen op welke locatie binnen het plangebied worden beoogd, zal in het vervolg van onderhavig bestemmingsplan voornamelijk worden gesproken over de drie verschillende locaties: 1. Oudestraat 6; 2. Morgenstraat 29;

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

5

3. Antoniusstraat 21. Aangezien de locaties Oudestraat 6 en Morgenstraat 29 aan elkaar grenzen, worden beide locaties samen gezien als één plandeel. Ter verduidelijking is op de volgende pagina op een kaart aangeduid waar betreffende locaties zich bevinden.

Figuur 1:Locaties ‘Oudestraat 6’ (rood), ‘Morgenstraat 29’(blauw) en ‘Antoniusstraat 21’(paars) te Keldonk (bron: PDOK)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Algemeen Ter plaatse van het plangebied vigeren op dit moment een aantal verschillende bestemmingsplan, te weten: •

Bestemmingsplan ‘Keldonk’, vastgesteld door de gemeenteraad van de (voormalige) gemeente Veghel op 5 juli 2011;

•

Bestemmingsplan ‘Keldonk, reparatieplan’, vastgesteld door de gemeenteraad van de (voormalige) gemeente Veghel op 20 oktober 2016;

•

‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 31 januari 2019;

•

Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 27 januari 2021;

•

‘Paraplubestemmingsplan archeologie’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 10 april 2025.

Voor de locatie ‘Antoniusstraat vigeert in aanvulling op de reeds genoemde bestemmingsplannen nog het volgende bestemmingsplan: •

Bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’, vastgesteld door de gemeenteraad van de (voormalige) gemeente op 20 juni 2013.

•

Per locatie binnen het plangebied zal worden ingegaan op bestemmingen en aanduidingen als geldend op grond van het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

6

Verder heeft de gemeente het ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’ op 10 april 2025 vastgesteld. Met dit parapluplan is rekening gehouden. Dit paraplubestemmingsplan is opgesteld met als doel om voor de gehele gemeente een integrale en actuele planologische doorvertaling van het archeologische beleid te kunnen geven om zo tot een doelmatige bescherming van het archeologisch erfgoed te komen. Het betreft een paraplubestemmingsplan, dat niet alle regels herziet, maar waarbij de regels zijn toegespitst op één onderwerp: in dit geval archeologie. Voor het plangebied gelden er verschillende dubbelbestemmingen. Deze zijn onverkort overgenomen in de onderhavige herziening van het bestemmingsplan. Locatie Oudestraat 6 Op grond van bestemmingsplan ‘Keldonk, reparatieplan’ geldt ter plaatse van de locatie ‘Oudestraat 6’ de bestemming ‘Wonen’. Tevens zijn ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige bedrijvigheid' bedrijfsbebouwing en bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 toegestaan (met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen) toegestaan.

De bestemmingsomschrijving voor de bestemming ‘Wonen’, zoals deze is opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen ‘Keldonk, reparatieplan’ en ‘Keldonk’ luidt als volgt: Bestemmingsplan ‘Keldonk, reparatieplan’ Artikel 5 Wonen 5.1 Bestemmingsomschrijving In artikel 13 'Wonen' van bestemmingsplan 'Keldonk' zoals is vastgesteld door de raad van de gemeente Veghel op 5 juli 2011, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0860.KE01bb000000BP2010-VG01, dient artikel 13.1.c. als volgt vervangen te worden: a. wonen in woningen; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige bedrijvigheid' zijn bedrijfsbebouwing en bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 toegestaan met uitzondering van geluidzonderingplichtige inrichtingen; Bestemmingsplan ‘Keldonk’ Artikel 13 Wonen 13.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. de uitoefening van een beroep aan huis in hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot een oppervlakte van maximaal 40% op het begane grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw met een maximum van: 1. in het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 750 m², maar niet groter dan 1.250 m², 60 m²; 2. in het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 1.250 m², 75 m²; 3. in alle andere gevallen, 45 m²; c.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige bedrijvigheid', zijn bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 toegestaan met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen;

d. ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch', agrarische bedrijfsvoering; e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', een bedrijf; f.

ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', een kantoor;

g. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', detailhandel en horeca tot en met categorie 2; h. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', bijbehorende bouwwerken;

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

7

met de daarbij behorende: i.

ter plaatse van de aanduiding 'tuin', tuinen;

j.

ter plaatse van de aanduiding 'erf', erven;

k.

groen- en speelvoorzieningen;

l.

voorzieningen van algemeen nut;

m. parkeervoorzieningen; n. waterlopen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen; o. werken, geen bouwwerken zijnde zoals de aanleg van verhardingen ten behoeve van paden (waaronder brandgangen), in- en uitritten, terrassen en de aanleg van siertuin en/of gazon, alsmede parkeerplaatsen. Gelet op de hiervoor opgenomen bestemmingsomschrijvingen is wonen in beginsel toegestaan. Hoofdgebouwen mogen enkel worden gebouwd binnen het bouwvlak. Van belang is verder nog dat een goothoogte van maximaal 3,5 m en een bouwhoogte van maximaal 8,5 m is toegestaan. Een en ander is zichtbaar op de uitsnede uit de verbeelding van bestemmingsplan ‘Keldonk, reparatieplan’.

Figuur 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Keldonk, reparatieplan’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Zoals reeds beschreven is wonen op grond van de regels uit de bestemmingsplannen ‘Keldonk’ en ‘Keldonk reparatieplan’ in beginsel toegestaan op de locatie Oudestraat 6. Hoofdgebouwen mogen echter enkel worden gebouwd binnen het bouwvlak. Ter plaatse van Oudestraat 6 is echter geen bouwvlak opgenomen. Dat heeft tot gevolg dat het op dit moment niet toegestaan is op deze locatie woningen te realiseren, ook niet binnen bestaande bebouwing. Verder zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 2’ en ‘Waarde - Archeologie 4’ van toepassing volgens het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’ (vastgesteld op 10 april 2025). De relevantie hiervan wordt besproken in paragraaf 4.11 ‘Archeologie’.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

8

Locatie Morgenstraat 29 Op grond van bestemmingsplan ‘Keldonk’ geldt ter plaatse van de locatie ‘Morgenstraat 29’ de bestemming ‘Wonen’. Ter plaatse van de huidige woning is een bouwvlak inclusief bijbehorende bouwaanduiding ‘vrijstaand’ opgenomen. Een en ander is zichtbaar op de uitsnede uit de verbeelding van bestemmingsplan ‘Keldonk’.

Figuur 3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Keldonk’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voor de bestemmingsomschrijving voor de bestemming ‘Wonen’ als opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘Keldonk’ wordt verwezen de beschrijving van het juridisch-planologisch kader met betrekking tot de locatie ‘Oudestraat 6’. Op gronden met de bestemming ‘Wonen’ gelden ingevolge artikel 13.2.2 van bestemmingsplan ‘Keldonk’ de volgende regels voor het bouwen van hoofdgebouwen binnen het bouwvlak. 13.2.2 Aanduiding bouwvlak a Hoofdgebouw Voor het bouwen van hoofdgebouwen binnen het bouwvlak gelden de volgende bepalingen: a. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak; b. als hoofdgebouw mogen uitsluitend worden gebouwd: 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand': vrijstaande woningen; 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen': twee-aaneen gebouwde woningen; 3. 'aaneengebouwd': 3 of meer aaneengebouwde woningen; 4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen; c. (…) d. (…) e. (…) f. (…) g. (…) h. (…) i. (…)

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

9

Ter plaatse van de huidige woning is een bouwvlak inclusief bijbehorende bouwaanduiding ‘vrijstaand’ opgenomen. Dat betekent dat binnen dit bouwvlak enkel vrijstaande woningen zijn toegestaan. De beoogde nieuwbouwwoningen in de vorm van 2 aaneengebouwde woningen kunnen niet als ‘vrijstaand’ worden aangemerkt. Daarom is het oprichten hiervan strijdig met de regels van het vigerende bestemmingsplan. Bovendien overschrijdt de bebouwing naar verwachting de begrenzing van het bouwvlak. Aangezien hoofdgebouwen enkel binnen het bouwvlak mogen worden opgericht, bestaat er ook ten aanzien van dit punt strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast zijn volgens het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’ de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 2’ en ‘Waarde - Archeologie 4’ van toepassing. De relevantie hiervan wordt besproken in paragraaf 4.11 ‘Archeologie’. Locatie ‘Antoniusstraat 21’ Op basis van bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’ hebben de gronden binnen de locatie ‘Antoniusstraat 21’ de bestemming ‘Wonen’. Aan de voorzijde van het perceel zijn twee separate bouwvlakken opgenomen. Voor elk van beide geldt de aanduiding ‘vrijstaand’. Op het achterste deel van het perceel is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige bedrijvigheid' van toepassing.

Een en ander is zichtbaar op de uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’.

Figuur 4:Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De bestemmingsomschrijving voor de bestemming ‘Wonen’ als opgenomen in bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’ luidt als volgt:

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

10

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. Wonen in woningen; b. De uitoefening van een beroep aan huis in hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot een oppervlakte van maximaal 40% op het begane grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw met een maximum van: 1. in het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 750 m², maar niet groter dan 1.250 m², 60 m²; 2. in het geval het oppervlak van het bouwperceel groter is dan 1.250 m², 75 m²; 3. in alle andere gevallen, 45 m²; c.

ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – kleinschalige bedrijvigheid’, zijn bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2, zoals opgenomen in de bijgevoegde lijst van bedrijfsactiviteiten, toegestaan met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen;

d. ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’, voor een ontsluitingsweg; met daarbij behorende: e. (…) f.

(…)

g. (…) h. (…) i.

(…)

j.

(…)

k.

(…)

Op grond van het bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21’ is het behoud van de bestaande loods die zich ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – kleinschalige bedrijvigheid’ bevindt niet strijdig met het vigerende bestemmingsplan. De realisatie van nieuwe bedrijfsbebouwing op het deel van het perceel waarvoor deze aanduiding niet geldt is echter niet toegestaan. Op het gedeeltelijk aan te kopen perceel 409 rust ingevolge het bestemmingsplan ‘Keldonk’ de bestemming ‘Wonen’ met aanduiding ‘erf’. Een gebruik van deze gronden als parkeerterrein ten dienste van het bedrijf, zoals beoogd, is niet toegestaan. Daarnaast is volgens het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’ de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ van toepassing. De relevantie hiervan wordt besproken in paragraaf 4.11 ‘Archeologie’.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. De onderzoeksrapporten van de uitgevoerde onderzoeken zijn als aparte bijlagen toegevoegd.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

11

2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Oudestraat 6 Het huidige bedrijfspand van de initiatiefnemers is gevestigd aan de Oudestraat 6 te Keldonk. De locatie ligt ten noorden van het dorpslint, nabij het buitengebied. De omliggende bebouwing is gebouwd in een periode grofweg van de negentiende eeuw tot heden, dit zijn met name vrijstaande panden. De nabije omgeving kent enkele functies, waaronder een bakkerij, kerk en horecavoorziening. Enkele impressies van deze locatie en omgeving zijn weergegeven in de navolgende figuren.

Figuur 5: Huidig bedrijfspand aan de Oudestraat (bron: Google Street View)

Figuur 6: Omliggende bebouwing locatie Oudestraat (bron: Google Street View)

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

12

Morgenstraat 29 De locatie aan de Morgenstraat is gelegen aan het dorpslint van Keldonk. Op deze locatie is een vrijstaande woning gevestigd. De woning is gebouwd rond 1925. De omliggende bebouwing bestaat met name uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Het perceel beschikt over een ruime oprit aan de rechterzijde van de woning. Deze oprit zorgt voor directe verbinding met het perceel aan de Oudestraat 6. De grond is in eigendom van de initiatiefnemers. Enkele impressies van deze locatie en omgeving zijn weergegeven in de navolgende figuren.

Figuur 7: Vrijstaande woning aan de Morgenstraat 29, met op de achtergrond het huidige bedrijfspand (bron: Google Street View)

Figuur 8: Omliggende bebouwing locatie Morgenstraat (bron: Google Street View)

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

13

Antoniusstraat 21 De locatie aan de Antoniusstraat is gelegen aan het dorpslint van Keldonk. Op de achterzijde van dit perceel is een bedrijfspand gelegen. Dit pand is gebouwd na de bestemmingsplanwijziging op deze locatie, de wijziging dateert uit 2013. Op grond van het bestemmingsplan ‘Keldonk, herziening Antoniusstraat 21a’, zijn aan de voorzijde van het perceel 2 vrijstaande woningen toegestaan. Deze woningen zijn echter nooit gerealiseerd. In de omgeving van deze locatie zijn met name vrijstaande woningen gelegen. Daarnaast is er op korte afstand een basisschool gevestigd. Ten noorden van het pand zijn er weilanden gelegen. Enkele impressies van deze locatie is weergegeven in de navolgende figuur.

Figuur 9: Bedrijfspand Antoniusstraat (bron: Google Street View)

2.2

Toekomstige situatie

Oudestraat 6 De huidige showroom van het bedrijf van initiatiefnemers bevindt zich aan de Oudestraat 6. Het voornemen bestaat om de bedrijfsbebouwing te splitsen in twee halfvrijstaande woningen. De uiterlijke verschijningsvorm van de bedrijfsbebouwing leent zich hiervoor, aangezien hierbij expliciet is aangesloten bij de uiterlijke verschijningsvorm van woningen in de nabijheid. Dit is bijvoorbeeld te zien aan de naar boven spits toelopende gevels. Verder is het pand ook inpandig geschikt gemaakt voor een eenvoudige omzetting naar wonen. Zo is reeds bij de bouw van het pand rekening gehouden met een toekomstige omzetting naar wonen door het leidingwerk voor water en elektriciteit zo te leggen dat splitsen met weinig aanpassingen mogelijk is. Samenhangend met de transformatie naar wonen zal minder behoefte zijn aan een verhard voorterrein. De parkeernorm voor twee woningen is lager dan die voor een bedrijf en daardoor ontstaat ruimte om aan de voorzijde voortuinen te maken. Hierdoor zal de bestaande vrij ‘grijze’ woonstraat vergroenen. Morgenstraat 29 Aan de achterzijde van de huidige bedrijfsbebouwing, aan de doorgaande straat door Keldonk, bevindt zich een woning, aan de Morgenstraat 29. Deze woning is in eigendom van de initiatiefnemers. Voor deze locatie zijn voornemens om de bestaande woning te slopen.

Om vervolgens ter plaatse van de huidige woning en de naastgelegen oprit één woongebouw op te richten bestaande uit 2 aaneengebouwde woningen. De bouwmassa bestaat uit een kap en sluit daarmee goed aan op de bebouwingskarakteristiek van het bebouwingslint in de Morgenstraat. Het betreft één ruime woning en één compactere woning geschikt voor de betaalbare huursector. Om aan de westzijde van het perceel een courante inrit te kunnen maken, zal er mogelijk een lantaarnpaal verplaatst moeten worden. In het profiel van de Morgenstraat is hiervoor voldoende ruimte. Er hoeft hiervoor geen parkeerplaats of boom te worden verwijderd. Gelet op het feitelijke gebruik

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

14

van een deel van het perceel met nummer 934 als voortuin met inrit, zal met voorliggend bestemmingsplan het planologische regime in overeenstemming worden gebracht met het feitelijke gebruik. Dit houdt in dat over de gehele breedte van het perceel aan de zijde van de woning een woonbestemming komt te liggen. Het deel dat grenst aan de Morgenstraat/straatzijde en in gebruik is als berm en voor verkeersdoeleinden, zoals parkeren, lantaarnpaal, kabels en leidingen, e.d., behoudt de verkeersbestemming en is buiten de planherziening gelaten.

Figuur 10: Situatietekening Morgenstraat en Oudestraat

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

15

Antoniusstraat 21 Het bedrijf van de initiatiefnemers ‘Bouwe Interieurs’ is in de huidige situatie gelegen aan de Oudestraat 6 te Keldonk. Het voornemen bestaat om het bedrijf op de locatie van de Antoniusstraat 21, te gaan vestigen. De reden van de verplaatsing is, omdat het huidige bedrijfspand niet meer voldoet aan de wensen van de initiatiefnemers en er geen voldoende ruimte is voor uitbreiding. Het bestaande bedrijfspand, dat al gevestigd is aan de noordzijde van de locatie aan de Antoniusstraat 21, zal behouden blijven. Dit pand zal dienen als magazijn voor het bedrijf, met een BVO van circa 300 m². Aan de voorzijde (zuidzijde) van het perceel zal een bedrijfspand met showroom opgericht worden. Beoogd wordt om een pand, inclusief showroom, te bouwen met tweetal verdiepingen. De begane grond zal grotendeels dienen als showroom met een BVO van circa 390 m². De overige ruimte op de begane grond, van zo’n 80 m² is bedoeld als ontwerpatelier/kantoorruimte. De eerste verdieping zal beschikken over een BVO van circa 430 m². Het nieuw te bouwen pand zal over een BVO beschikken van 900 m². Dit is een toename van 440 m² ten opzichte van de bedrijfslocatie aan de Oudestraat 6. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om aan de voorzijde van het pand een bedrijfswoning te realiseren. Bij de ontwikkelingen is er geen sprake van de realisatie van een winkel/detailhandel.

Het betreft een ontwikkeling van bedrijfsruimte met showroom. Bij de ontwikkelingen van het nieuwe bedrijfspand aan de Antoniusstraat is er rekening gehouden met de toekomst van het pand. Het ontwerp van het pand biedt de mogelijkheid om het gebouw in de toekomst te transformeren naar woningbouw, gerelateerd aan goedkoop woonsegment. De bouw van het pand anticipeert op een mogelijke, toekomstige realisatie van 8 appartementen. Een aandachtspunt is de inkijk vanuit eventuele toekomstige appartementen in de tuinen van de buren. Desalniettemin wordt verwacht dat de afstand groot genoeg zal zijn om dit mogelijke toekomstige plan in te passen. De dakhelling kan eventueel zo aangepast worden dat er dakramen bij de bovenste appartementen geplaatst kunnen worden, wat de inkijk beperkt. Echter, bij de huidige ontwikkelingen is nog geen sprake van het realiseren van woningbouw op de locatie aan de Antoniusstraat. Mocht hier sprake van zijn wordt bij de toekomstige transformatie het magazijn gesloopt voor kwaliteitsverbetering. Hiervoor zal een separate procedure worden doorlopen. Het pand waarin het bedrijf met showroom gevestigd zal worden, zal een dorpse uitstraling krijgen. Het pand komt vrij op het perceel te staan, met aan beide zijden circa 4,2 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen.

Het gebouw kent een duidelijke geleding, waarbij aan de zijde van de Antoniusstraat een smallere massa komt welke refereert aan de lintbebouwing aan deze straat. In deze massa is het mogelijk een bedrijfswoning te realiseren. Achter deze smallere massa komt de bedrijfsloods. Deze is afgedekt met een dubbele mansardekap waardoor deze niet massaal oogt. Op het perceel is er ruimte gemaakt voor het parkeren van auto’s, en voor het laden en lossen van materialen. Aan de achterzijde van de showroom worden 11 parkeerplaatsen gerealiseerd. Tevens worden aan de achterzijde van het magazijn 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar door een doorgang in het magazijn. De doorgang is op de navolgende figuur aangegeven met een gegarandeerde minimale breedte en hoogte. De doorgang is te allen tijde vrij van obstakels. Tussen de opslagruimte en de doorgang is een fysieke barrière geplaatst, zodat er geen obstakels in de doorgang kunnen staan. De doorgang is dus volledig vrij van obstakels. Verder is de doorgang uitsluitend bedoeld voor het verplaatsen van voertuigen naar de achterzijde van het magazijn om te parkeren, en voor het laden en lossen. De parkeerplaatsen worden gebruikt door medewerkers/eigen personeel en zijn nadrukkelijk niet bedoeld voor bezoekers. Bezoekers kunnen parkeren aan de voorzijde van het magazijn. De ruimte achter het magazijn biedt

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

16

voldoende manoeuvreerruimte voor voertuigen. Ook is er sprake van extra opslagcapaciteit aan de achterzijde van het magazijn. De aanwezige roldeuren zijn essentieel om het magazijn te kunnen afsluiten wanneer het bedrijf gesloten is, ter voorkoming van diefstal van de aanwezige opslag en voertuigen. Wanneer het bedrijf geopend is en er voertuigen op- en afrijden, blijven de parkeerplaatsen op het achterterrein via de roldeuren en de doorgang volledig toegankelijk. Het inrichtingsvoorstel omvat ook een plan voor de vergroening van het perceel. Er worden enkele solitaire bomen geplant en een haag aangelegd die het perceel omzoomt. Aan de voorzijde wordt een voortuin ingericht met hagen en enkele bomen. De voortuin draagt niet alleen bij aan een verbeterd aanzicht van het perceel en een aantrekkelijkere omgeving, maar biedt ook ruimte voor klimaatadaptatie. De tekening voor de beoogde ontwikkeling, aan de Antoniusstraat 21, wordt hieronder weergegeven. Ook is deze toegevoegd in de bijlagen. In de situatietekening en gevelopbouw is rekening gehouden met een mogelijke transformatie naar 8 startersappartementen in de toekomst.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

17

Figuur 11: Situatietekening Antoniusstraat

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

18

3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 wordt ingevoerd, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: •

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

•

duurzaam economisch groeipotentieel;

•

sterke en gezonde steden en regio’s;

•

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen; van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering;

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

19

11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij. Doorwerking plangebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Het realiseren van nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorg dragen voor voldoende woningen. De taak voor het vormen van beleid inzake de planologische ruimte voor het realiseren van nieuwe woningen wordt neergelegd bij de decentrale overheden.

Gemeenten vormen ook beleid over aansluiting op woonbehoeften. Om die reden dient de realisatie van de nieuwe woningen voornamelijk te worden getoetst aan gemeentelijk beleid. Daarnaast is de verplaatsing en vergroting van het bedrijf niet strijdig met nationaal belang. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De Ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is bepaald in artikel 1.1.1 Bro “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6, tweede lid, Bro).

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

20

Doorwerking plangebied Uit jurisprudentie blijkt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wanneer een bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die, gelet op hun onderlinge afstand, als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening kunnen worden aangemerkt. Aangezien onderhavig plan voorziet in een feitelijk toevoeging van 4 woningen en een planologische nettotoevoeging van 1 woning (sloop van 1 woning en op de locatie Antoniusstraat zijn reeds 2 woningen planologisch toegestaan), kan per definitie geen sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor andere functies dan wonen wordt uitgegaan van een toevoeging van meer dan 500 m 2 BVO voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval is sprake van een toename van 440 m 2 ten opzichte van het bestaande bedrijf. Hierdoor is er ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Om die reden is het niet noodzakelijk om te toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving’ vastgesteld. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de visie officieel de juridische status van omgevingsvisie krijgen. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: •

gaan voor meerwaardecreatie;

•

gaan voor technische én sociale innovatie;

•

gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;

•

gaan voor steeds beter;

•

gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.

De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd: •

Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.

•

Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”.

De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd: •

werken aan de Brabantse energietransitie;

•

werken aan een klimaatproof Brabant;

•

werken aan de slimme netwerkstad;

•

werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

21

Doorwerking plangebied De ontwikkelingen waarin wordt voorzien met onderhavig bestemmingsplan hebben geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In de volgende hoofdstukken wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat inhoud van deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord--Brabant (IOV) vastgesteld, deze is in april 2022 geactualiseerd en in maart 2023 voor de laatste keer geconsolideerd. De IOV vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de IOV. Er wordt expliciet gesproken over een interim omgevingsverordening, om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving, moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen en dient ter vervanging van zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Doorwerking plangebied Het plangebied wordt in de IOV aangemerkt als ‘Stedelijk gebied’ en ‘Landelijke kern’. Artikel 3.42 van de IOV Noord-Brabant is om die reden van toepassing op onderhavige ontwikkeling. Dat artikel luidt als volgt: Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Lid 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; c.

het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder: 1. bedrijfswoningen;

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

22

2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. De plangebieden zijn in bestaand stedelijk gebied gelegen waardoor stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan. De ontwikkeling van dit plan voorziet in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls binnen de omgeving. In de planuitwerking wordt rekening gehouden met duurzaamheid en de energietransitie. Daarnaast dient de ontwikkeling voorzien te zijn van een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving, de omgevingsaspecten worden behandeld in hoofdstuk 4.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Veghel 2030

Op 19 december 2013 heeft de gemeenteraad de ‘Structuurvisie Veghel 2030, Menu voor de toekomst’ vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn voor de gemeente op hoofdlijnen beschreven. Daarbij wordt bijna 20 jaar vooruitgekeken, namelijk tot het jaar 2030, met als doel om de komende vijf à tien jaar in te kunnen spelen op belangrijke trends voor de lange termijn. Het in de structuurvisie geformuleerde beleid is vooral gericht op het benutten en versterken van typisch Veghelse kwaliteiten, waaronder behoud van de sterke positie van Veghel als werkstad en de bijbehorende stedelijke voorzieningen te behouden. Het plangebied is op de visiekaart behorende bij de ‘Structuurvisie Veghel 2030’ aangemerkt als bestaand woongebied met dorpse kwaliteiten. In de structuurvisie is een drietal prioriteiten opgesteld met betrekking tot de ontwikkeling van locaties: •

Afronden Keldonkse Morgen;

•

Ontwikkeling van een zuidelijk Lob;

•

Beperkte inbreding in het dorpscentrum tussen Oudestraat en Morgenstraat.

Doorwerking plangebied In de ‘Structuurvisie Veghel 2030’ wordt het plangebied niet aangemerkt als woningbouwlocatie. Reden hiervoor is mogelijk dat ten tijde van de vaststelling van deze structuurvisie in 2013 nog niet gesproken is over het amoveren van het bedrijf ‘Bouwe Interieurs’. Door het amoveren van het bedrijf ontstaan er, op de huidige locatie van het bedrijf plangebied, kansen om te komen tot een herontwikkeling van de locatie en hier te kiezen voor woningbouw. 3.3.2

Visie Meierijstad

In de ‘Visie Meierijstad’ wordt de toekomst van de gemeente Meierijstad beschreven. Hierin is de volgende algemene visie opgenomen: Het is 2025: een gemeente met een missie en ambities In het belang van haar inwoners, bedrijven, instellingen en verenigingen is een ambitieuze en bestuurskrachtige gemeente noodzakelijk. Elke inwoner telt mee en kan mee doen binnen sterke sociale netwerken en een rijk vrijwilligers en verenigingsleven. Meierijstad maakt zich samen met het bedrijfsleven sterk voor een gezonde lokale en regionale economie met voldoende werkgelegenheid. Food is de verbindende factor: de productie in het buitengebied, de voedingsindustrie en nieuwe productontwikkeling. In Meierijstad is het genieten in de vele restaurants en op de terrassen. De beroepsbevolking is aan het werk. Wonen en werken in Foodcapital trekt jeugd aan. Er is een goede ruimtelijke balans tussen werken, wonen en leven. Meierijstad koestert de unieke waarden van natuur, landschap, cultuur en onderwijs.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

23

Daarnaast is voor het ruimtelijke aspect onderscheid gemaakt tussen verschillende onderdelen, waaronder bijvoorbeeld: landschap, wonen en bedrijvigheid. Voor het aspect wonen is het volgende beschreven: Onze inwoners verblijven in een veilige woon en werkomgeving. Zij zijn betrokken en hebben direct invloed op de woonomgeving en de eigen woning. Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën. Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meergeneratie-wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten. Het (hoogwaardig) openbaar vervoer is verbeterd en daardoor is de bereikbaarheid tussen de kernen goed. 3.3.3

Woonvisie Meierijstad

In de ‘Woonvisie Meierijstad’ wordt er richting gegeven aan wonen binnen de gemeente. Meierijstad wil een ambitieuze en bestuurskrachtige gemeente zijn met een goede balans tussen werken, wonen en leven. De gemeente Meierijstad wilt bestaande woningen en leeggekomen vastgoed goed benutten om vraag en aanbod op de woningmarkt goed op elkaar af te stemmen. In de Woonvisie van de gemeente Meierijstad wordt er focus gelegd op vier thema’s: •

De dynamiek van de woningmarkt;

•

Wonen, welzijn en zorg;

•

Duurzaamheid;

•

Leefbaarheid.

De gemeente Meierijstad wilt een passende woning voor alle inwoners. Door de dynamiek van de woningmarkt zal de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benut dienen worden om in alle woonwensen te voorzien. Nieuwbouw voorziet naast de bestaande woningvoorraad, in de woningen die onvoldoende in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn. In de ‘Woonvisie Meierijstad’ staat dat vrijkomend vastgoed benut dient te worden, indien geschikt, voor woningbouw. Daarnaast wordt er door de gemeente prioriteit gegeven aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Binnen een woningbouwprogramma dient ten minste 25% van de woningen binnen de sociale huursector te vallen. Om dit te behalen kunnen er mogelijkheden worden onderzocht voor het instellen van een Volkshuisvestigingsfonds. Het doel hiervan is dat woningbouwplannen die onvoldoende bijdragen aan de opgave voor het realiseren van sociale huurwoningen financieel bijdragen aan het realiseren van meer sociale huurwoningen op andere locaties. Doorwerking plangebied Door de verplaatsing van het bedrijf ‘Bouwe Interieurs’ van de Oudestraat naar de Antoniusstraat, biedt de locatie aan de Oudestraat ruimte voor een herontwikkeling. Op deze locatie wordt het huidige pand behouden en getransformeerd naar woningen. Hiermee wordt er ingespeeld op de ambitie van de gemeente Meierijstad.

Hierin staat namelijk dat, indien geschikt, vrijkomend vastgoed benut dient te worden voor woningbouw. De ontwikkeling die betrekking heeft op de drie locaties betreft een inbreidingsprogramma, de 4 nieuwe woningen zijn langs het dorpslint gelegen. Het plan voorziet in planologisch opzicht in de toevoeging van 2 woningen. Er kunnen met het plan 5 woningen (waarvan 1 bedrijfswoning) worden gerealiseerd. Er wordt één woning gesloopt (Morgenstraat 29), waardoor er feitelijk 4 woningen worden toegevoegd.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

24

Op grond van het geldende planologische kader is ter plaatse van de Morgenstraat 29 één woning planologisch is toegestaan. Ter plaatse van de Antoniusstraat 21 kunnen er 2 woningen opgericht worden conform het huidige bestemmingsplan, terwijl er in onderhavig plan slechts één bedrijfswoning mag worden opgericht. Op grond van de regel uit de Woonvisie dient – bij plannen vanaf 4 nieuwe woningen – ten minste 25%, van het woningbouwprogramma, binnen de sociale huursector te vallen. Omdat er in planologisch opzicht slechts twee woningen worden toegevoegd, is deze regel niet van toepassing op voorliggend plan. Desalniettemin leent de locatie Morgenstraat 29 zich voor de realisatie van één van de twee woningen in het betaalbare segment. Op basis van bovenstaande kan worden gesteld dat de herontwikkeling van de locaties Antoniusstraat, Oudestraat en Morgenstraat past in de Woonvisie van de gemeente Meierijstad. 3.3.4

Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad

Op 17 februari 2022 is de door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad de Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad vastgesteld. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Doelgroepenverordening van de gemeente Meierijstad vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De Woonvisie Meierijstad 2018, het addendum op de woonvisie 2021 en het Actieplan woningbouwversnelling 2021, vormen de uitgangspunten voor de Doelgroepenverordening. In deze Doelgroepenverordening zijn de categorieën sociale huurwoning, middeldure huurwoning, sociale koopwoning en sociale middeldure koopwoning opgenomen. De maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen wordt hiermee vastgelegd evenals de maximale verkoopgrens van sociale koopwoningen en sociale middeldure koopwoningen. Deze grens moet de gemeente bepalen. De Doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroep de te bouwen sociale huurwoningen en sociale koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep wordt bepaald aan de hand van inkomensgrenzen.

De verordening regelt ook dat de sociale, middeldure huur-, sociale koop en sociale middeldure koopwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven. Hiervoor zijn de minimale instandhoudingstermijnen opgenomen. Met de doelgroepenverordening worden de prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen voor de segmenten sociale huur, middeldure huur, sociale koop en middeldure koop geborgd. Daarnaast wordt een doelgroep verbonden aan de segmenten sociale huur en sociale koop op basis van maximale inkomsten. De doelgroepenverordening geldt voor nieuwbouwwoningen en wordt gekoppeld aan het bestemmingplan. Doordat de verordening is gekoppeld aan het bestemmingsplan zijn nieuwe plannen gehouden aan deze bepalingen en geldt er een meldingsplicht. Regels voor sociale huurwoningen: • Sociale huurwoningen moeten gedurende ten minste 25 jaar onder de sociale huurgrens blijven. • Sociale huurwoningen worden alleen verhuurd aan mensen met een inkomen tot aan de zogenaamde DAEB-norm1.

1

DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

25

• •

Er geldt een jaarlijkse meldingsplicht van de nieuwe huurprijzen. Er geldt een meldingsplicht bij een nieuwe verhuring.

Regels voor middeldure huurwoningen: • Middeldure huurwoningen moeten gedurende 15 jaar onder de huurgrens blijven. • Er geldt een jaarlijkse meldingsplicht van de nieuwe huurprijzen. • Er geldt een meldingsplicht bij een nieuwe verhuring. Regels voor sociale en middeldure koopwoningen: • Sociale en middeldure koopwoningen moeten gedurende 10 jaar onder de sociale koopprijs blijven. De sociale koopprijs wordt jaarlijks door het college vastgesteld. • Sociale koopwoningen mogen alleen verkocht worden aan mensen met een inkomen tot maximaal 1,5 maal de DAEB-norm. • Er geldt een meldingsplicht wanneer de woning wordt verkocht. Doorwerking plangebied Gelet op het kleinschalige karakter van het plan en omdat plan in planologische zin slechts voorziet in de toevoeging van twee woningen, is de Doelgroepenverordening niet toegepast of verankerd in dit plan.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

26

4

Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald. Het plan wordt aan deze elementen getoetst. Een en ander dient ter onderbouwing waarom er sprake is van een goede ruimtelijke ordening bij realisatie van de in het plan opgenomen planologische mogelijkheden.

4.1

Verkeer en parkeren

4.1.1

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden bepaald wat de verkeersaantrekkende werking van het plangebied is. Om te bepalen wat de effecten van het plan op de verkeersaantrekkende werking van het plangebied zijn, kan gebruik worden gemaakt van de CROW-kengetallen (publicatie 381). Deze kengetallen geven een indicatie van de met het plan gepaard gaande extra verkeersgeneratie. Ook bieden ze richtlijnen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om zelf parkeernormen vaststellen. De gemeente Meierijstad heeft dat gedaan in de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2018’. 4.1.2

Onderzoek

Verkeer en parkeren Woningen Oudestraat en Morgenstraat De verkeersgeneratie voor die gepaard gaat met de realisatie van 4 woningen op de locaties Oudestraat en Morgenstraat kan worden berekend aan de hand van de CROW-kencijfers. Bij het hanteren van deze kencijfers is het van belang om de mate van stedelijkheid te bepalen aan de hand van de omgevingsadressendichtheid. Het CBS biedt een overzicht van de omgevingsadressendichtheid voor alle gemeenten in Nederland. Keldonk behoort, volgens de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2025’ tot de categorie ‘niet stedelijk’. Tevens is uitgegaan van de locatiecategorie ‘rest bebouwde kom’. De beoogde woningen vallen binnen de categorieën ‘koop, huis, twee-onder-een-kap’ en ‘huur, huis, vrije sector’. Uitgangspunt voor het berekenen van de te verwachten verkeersgeneratie is een worstcasescenario waarin de 4 woningen vallen binnen de categorie ‘koop, huis, twee-onder-een-kap’. Voor dure koopwoningen valt namelijk een hogere verkeersgeneratie te verwachten dan voor huurwoningen. Voor woningen uit de categorie ‘koop, huis, twee-onder-een-kap’ in de ‘rest bebouwde kom’ in een niet stedelijke gemeente dient te worden uitgegaan van een verkeersgeneratie van minimaal 7,4 mvt/etmaal/woning en maximaal 8,2 mvt/etmaal/woning. De verkeersgeneratie van de 4 woningen komt hiermee neer op maximaal 32,8 mvt/etmaal.

Voor de berekening van de parkeerbehoefte bij de ontwikkeling van de woningen aan de Oudestraat en de Morgenstraat wordt de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2025’ gehanteerd. Keldonk valt conform deze nota in gebied E, dit betreft de Rest bebouwde kom kern Sint-Oedenrode & bebouwde kom kernen Erp, Keldonk, Boerdonk, Wijbosch, Olland, Boskant, Nijnsel, Mariaheide, Eerde & Zijtaart. Voor de categorie ‘koop, huis, twee-onder-een-kap’ in ‘gebied E’ wordt er uitgegaan van 2,1 parkeerplaats per woning (inclusief bezoekersparkeren). Dat betekent dat voor de ontwikkeling van de 4 twee-onder-een-kap woningen 8,4 parkeerplaatsen benodigd zijn. Deze worden gerealiseerd op eigen terrein, hiermee voorziet het plan in voldoende parkeergelegenheid.

Bestemmingsplan Oudestraat/Morgenstraat 29 en Antoniusstraat 21 te Keldonk

27

Bedrijfslocatie Antoniusstraat Een bedrijf is een functie die verkeer genereert. De verkeersgeneratie die wordt gegenereerd door de ontwikkeling van het bedrijf kan worden berekend aan de hand van de CROW-kengetallen. Het bedrijf valt binnen de hoofdgroep kencijfers van het CROW voor ‘Bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief’. Er zullen op de locatie relatief weinig werknemers aanwezig zijn en relatief weinig bezoekers. Dit volgt uit het ‘akoestisch onderzoek industrielawaai’ en de daarin gehanteerde uitgangspunten, die gebaseerd zijn op een representatieve bedrijfsvoering voor aantallen personenauto’s voor werknemers en bezoekers (14), bestelwagens (eigen en bezorgdiensten) (17) en vrachtwagens (bezorgdiensten) (2). Al deze voertuigen zullen niet gelijktijdig aanwezig zijn op het perceel. Gemiddeld zal maximaal 50% van deze voertuigen gelijktijdig aanwezig zijn. Dit zijn circa 16 voertuigen. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie op de locatie Antoniusstraat wordt er tevens uitgegaan van een niet stedelijk gebied, in de rest bebouwde kom. Het BVO van het bedrijf zal 1.200 m 2 bedragen. Voor een ‘Bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief’ binnen de ‘rest bebouwde kom’ in een niet stedelijk gebied is in de CROW-publicatie een verkeersgeneratie opgenomen van minimaal 3,9 mvt/etmaal/100 m 2 BVO en maximaal 5,7 mvt/etmaal/100 m2 BVO.

Met een BVO van 1.200 m2 is er sprake van een verkeersgeneratie van minimaal 46,8 mvt/etmaal en maximaal 68,4 mvt/etmaal. Voor de berekening van de parkeerbehoefte bij de ontwikkeling van de bedrijfslocatie aan de Antoniusstraat wordt tevens de ‘Nota Parkeernormen Meierijstad 2025’ gehanteerd. Voor de categorie ‘Bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief’ in de rest bebouwde kom en niet stedelijk gebied wordt er uitgegaan van 1,1 parkeerplaats per 100m2 BVO. Met een BVO van 1.200 m2 betekent dit 13,2 parkeerplaatsen. In dit geval is geen sprake van dubbelgebruik, omdat op de locatie Antoniusstraat 21 slechts één functie (bedrijf) is voorzien. Mogelijk dat een deel van het bedrijf wordt ingezet als bedrijfswoning. Maar voor de worst-case berekening is hier niet van uitgegaan. Op het perceel van de bedrijfslocatie aan de Antoniusstraat worden, op eigen terrein, 17 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee voorziet het plan in voldoende parkeergelegenheid, zowel gebaseerd op de gemeentelijke parkeernormen als de inschatting van de bedrijfsexploitatie. Verkeersgeneratie totaal Gelet op hetgeen beschreven is in de vorige alinea’s is de verkeersgenererende werking van de beoogde functies binnen het plangebied als volgt: Tabel 1: Verkeersgeneratie

Functie

Verkeersgeneratie

Woningen Oudestraat en Morgenstraat

32,8 mvt/etmaal

Bedrijfslocatie Antoniusstraat

68,4 mvt/etmaal

Totaal

101,2 mvt/etmaal

Gelet op het beperkte aantal te verwachten verkeersbewegingen voor de nieuwe functies is het aannemelijk dat de omgeving van het plangebied dit verkeer moeiteloos kan verwerken. Tevens vervallen een aantal functies, dit leidt tot een afname van verkeersgeneratie voor die functies. Het bedrijf aan de Oudestraat wordt verplaatst naar de Antoniusstraat. Aannemelijk is dat een groot aandeel van de berekende verkeersgeneratie voor de locatie aan de Antoniusstraat, bestaat uit bestaande verkeersgeneraties. De woningen die in de plaats komen in het bedrijfspand aan de Oudestraat, hebben een aanzienlijk lagere verkeersgeneratie.