Bestemmingsplan Markt Kapittelhof te Sint - Oedenrode

Bestemmingsplan

Markt-Kapittelhof te Sint-Oedenrode

Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48

Betreffende

Markt-Kapittelhof te Sint-Oedenrode

Planstatus

ontwerp

Projectnummer

NL.IMRO.1948.OED001BP0012022P-ON01

Datum

4 april 2022

Toelichting

Bestemmingsplan Markt-Kapittelhof te Sint-Oedenrode Gemeente Meierijstad Ontwerp

Rapportnummer:

211x09042_7

IMRO-IDN

NL.IMRO.1948.OED001BP0012022P-ON01

Datum:

4 april 2022

Opdrachtgever:

Gebr. Van Stiphout Projectontwikkeling B.V.

Projectteam BRO:

JRi, JvdA, CVe, MvDn

Concept:

augustus 2020, juni 2021, december 2021

Voorontwerp:

februari 2022

Ontwerp:

april 2022

Vaststelling:

--

Onherroepelijk:

--

Bron foto kaft:

BRO, Abstract

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

3 3 4 6 8

2 BESTAANDE SITUATIE 2.1 Historie 2.2 Kenschets plangebied en haar omgeving

10 10 11

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 19 21

4. PLANBESCHRIJVING 4.1 Algemeen 4.2 Stedenbouwkundig concept

29 29 30

5. OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Inleiding 5.2 Verkeer en parkeren 5.3 Geluid 5.2 Luchtkwaliteit 5.5 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder 5.6 Externe veiligheid 5.7 Ecologie 5.8 Bodem 5.9 Water 5.10 Archeologie 5.11 Cultuurhistorie 5.12 Hoogspanningslijnen 5.13 Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen 5.14 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen 5.15 M.e.r.-plicht

37 37 37 45 46 48 53 56 59 65 66 68 69 73 74 74 75

Inhoudsopgave

1

5.16 Belangen van derden

76

6. JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 Systematiek 6.3 Bestemmingen

78 78 78 81

7. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 7.1 Kostenverhaal 7.2 Financiële haalbaarheid

84 84 84

8. OVERLEG EN INSPRAAK 8.1 Inspraak 8.2 Overleg 8.3 Vaststellingsprocedure 8.4 Beroep

85 85 86 87 87

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Parkeerbalans Bijlage 2: Flora- en faunaonderzoek Bijlage 3: Waterparagraaf Bijlage 4: Archeologisch onderzoek Bijlage 5: Vooronderzoek bodem Bijlage 6: Verkennend onderzoek bodem en asbest Bijlage 7: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 8: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 9: Onderzoek bedrijven en milieuzonering Bijlage 10: Stikstofberekening Bijlage 11: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 10: Stikstofberekening Bijlage 11: Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Sint-Oedenrode is een aantrekkelijke, rustige en groene kern, waar het goed wonen en anderszins vertoeven is. Handhaving en waar mogelijk versterking van de woon-, groene én cultuurhistorische kwaliteiten is daarom het hoofduitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen in het centrum van Sint-Oedenrode. Eén van de locaties waar herontwikkeling in beeld is om deze kwaliteiten te versterken, is de locatie Markt-Kapittelhof. Met name sinds het vertrek van het kantoor van de Rabobank van het pand Markt 19 naar bedrijventerrein De Kampen, zijn er concretere plannen voor een herontwikkeling van de Rabobanklocatie aan de Markt in Sint-Oedenrode ontwikkeld. De prominente locatie in het hart van het historische dorpscentrum van Sint-Oedenrode vraagt om een kwalitatief hoogwaardige invulling. Nadat diverse plannen om verschillende redenen niet tot een gedragen en gewenste herinvulling konden komen, heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode (nu: Meierijstad) op 20 oktober 2016 unaniem het stedenbouwkundig kader vastgesteld voor het vrijkomende kantoor van de Rabobank aan de Markt. Binnen het stedenbouwkundig kader is de kans gegrepen om ook tot een herontwikkeling van de woningen Kapittelhof 1 t/m 20 en de openbare ruimte aan het Kapittelhof mee te nemen in de ontwikkeling.

Hierdoor ontstaat er de kans op een integrale planontwikkeling voor het gebied tussen de Markt en de begraafplaats. Gedurende de planvormings- en planuitwerkingfase is gebleken dat het oorspronkelijk beoogde concept op basis van het vastgestelde stedenbouwkundige kader om – met name financiële – redenen niet haalbaar is. Er is door LA Architecten in nauw overleg met diverse ambtelijk gedragen adviesorganen en deskundigen een alternatief plan gemaakt. Dit plan voorziet in 2 bouwmassa’s: één op de locatie Rabobank, waarbij er iets dieper wordt gebouwd dat voorheen beoogd en één op de locatie Kapittelhof. Over het nieuwe plan heeft bestuurlijke en politieke besluitvorming plaatsgevonden. Het aangepaste stedenbouwkundig plan is in maart 2020 goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad. De hoofduitgangspunten van het vastgestelde stedenbouwkundig kader blijven in het nieuwe plan gehandhaafd. Daarbij wordt in architectonisch/beeldkwaliteitsoogpunt aansluiting gezocht bij de kenmerken van het centrum en de markante bestaande bebouwing op de Markt en de inpassing van het plan in het van gemeentewege aangewezen beschermde dorpsgezicht.

Het ontwikkelde plan, met als naam ‘Hart van Rooi’, bestaat uit maximaal 57 appartementen, waarvan 20 zorgappartementen voor jong volwassenen met een psychologische beperking, en circa 600 m² commerciële ruimte op de begane grond in het gebouw aan de Markt. Onder het gebouw op de plek

Hoofdstuk 1

3

van de Rabobank en daarop aansluitend komt een parkeergarage. Het uitgangspunt is om de (woon)gebouwen aan te laten sluiten op de bebouwing aan de Markt. Het plan past ruimtelijk en functioneel niet binnen de regels van het huidige bestemmingsplan ‘Centrum, herziening 2013’ en daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan omvat de juridisch-planologische kaders voor de gewenste ontwikkeling.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in het hart van de kern Sint-Oedenrode. Het plangebied omvat de percelen Markt 19 en 23 (klein gedeelte), Kapittelhof 1 t/m 20, allen te Sint-Oedenrode. De percelen aan de Markt zijn kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie G, nummers 4194 en 4195. De percelen aan de Kapittelhof zijn kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie G, nummers 4319 en 4320. Het openbaar gebied binnen het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie G, nummer 4859 (ged.). In de huidige situatie liggen in het plangebied 20 huurwoningen van de woningbouwvereniging (Woonmeij), een (voormalig) kantoor van Rabobank en een parkeerterrein met toegangsweg. Het plangebied ligt tussen het centrum (de Markt) van Sint-Oedenrode en de begraafplaats behorend bij de Sint Martinuskerk. Rondom de Sint Martinuskerk ten zuiden van het plangebied, liggen diverse open ruimtes en pleintjes. Ten noorden van het plangebied liggen zijkanten en achterkanten van woonbebouwing, horeca en winkels. In afbeelding 1.1 wordt de ligging van de planlocatie in de kern Sint-Oedenrode weergegeven. In afbeelding 1.2 is nader ingezoomd op het plangebied. De begrenzing van het plangebied wordt in deze afbeelding eveneens globaal weergegeven, voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

4

Figuur 1.1: ligging plangebied in de kern Sint-Oedenrode (bron: Bing Maps)

Figuur 1.2: begrenzing plangebied en weergave directe omgeving (bron: Bing Maps)

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Voor moment van vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, is het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” van de gemeente Sint-Oedenrode het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied. Dit bestemmingsplan is op 10 oktober 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode. Aanvullend hierop is het paraplubestemmingsplan ‘Harmonisatie begrippen wonen, c.s. Sint-Oedenrode 1’ (vastgesteld op 29 januari 2015) van toepassing. Laatst vermeld bestemmingsplan heeft voor wat betreft het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” ertoe geleid dat enkele begrippen zijn gewijzigd en een afwijkingsregeling is toegevoegd voor enkele bestemmingen (waaronder de centrumbestemmingen). Tevens is op de locatie het ‘Paraplubestemmingsplan parkeren’ (vastgesteld 31 januari 2019) vigerend. In dit bestemmingsplan is opgenomen dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw, voldoende parkeergelegenheid dient te worden gerealiseerd. Bij uitspraak van 24 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:632) heeft de Raad van State artikel 8.3 van dit paraplubestemmingsplan vernietigd. Tot slot is het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – Laaghangend fruit’ (vastgesteld op 27 januari 2021) van toepassing. Dit stelt aanvullende c.q.

vervangende regels ten aanzien van diverse onderwerpen, waaronder bijbehorende bouwwerken binnen het centrum van Sint-Oedenrode. Enkelbestemmingen Op basis van het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” rusten op het plangebied de volgende (enkel)bestemmingen:  Centrum – 1: deze bestemming ligt ter plaatse van het voormalige Rabobankkantoor; Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel (op de begane grondlaag),kantoren en dienstverlening, bestaande woningen, bedrijven en bedrijfsactiviteiten (in milieucategorie 1 en 2 en op de begane grondlaag) en bepaalde vormen van horeca (op de begane grondlaag). Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwd mag worden en waarin een maatvoeringsaanduiding voor de maximale goothoogte (8 meter) is gekoppeld.  Verkeer-Verblijfsgebied: deze bestemming ligt op de openbare ruimte tussen de Markt en de begraafplaats. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor wegen, straten, pleinen, parkeervoorzieningen, groen e.d.  Wonen: deze bestemming ligt ter plaatse van de woningen aan het Kapittelhof. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis. Voor elk bouwvolume is een bouwvlak voor hoofdbebouwing opgenomen, een aanduiding voor de typologie (aaneengebouwd) en (voor)tuin en een maatvoeringsaanduiding voor de maximaal toegestane goothoogte (6 meter).

Dubbelbestemmingen Tevens zijn op grond van het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” de volgende dubbelbestemmingen van toepassing:  Waarde – Archeologie 4: deze dubbelbestemming ligt op het zuidelijke deel van het plangebied (parkeerterrein Kapittelhof, achterzijde Rabobankgebouw). Deze gronden zijn mede bestemd ter bescherming van de archeologische waarden vanwege de mogelijk resten van voormalige slotjes, kastelen, kerken of kloosters;

Hoofdstuk 1

6







Waarde - Archeologie 5: deze dubbelbestemming ligt op het noordelijke deel van het plangebied (woningen Kapittelhof, voorzijde Rabobankgebouw). Deze gronden zijn mede bestemd ter bescherming van de archeologische waarden vanwege bescherming van de archeologische verwachtingswaarden van de oude kernen; Waarde – Cultuurhistorie 1: deze dubbelbestemming ligt op het gehele plangebied met uitzondering van het gedeelte van het voormalige Rabobankkantoor dat aan de Marktzijde ligt. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud, herstel en versterking van de karakteristieke groen- en wegenstructuur, bestrating en bebouwingswanden in het van gemeentewege aangewezen beschermde dorpsgezicht. Er is een vergunningenstelsel opgenomen waarbij bepaalde werken en werkzaamheden die een effect kunnen hebben op de karakteristieke structuur vergunningsplichtig zijn. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het veranderen van het wegprofiel, de waterstructuur of het structureel aanpassen van verhardingen. Waarde – Cultuurhistorie 2: deze dubbelbestemming ligt op de Marktzijde van de bebouwing van het voormalige Rabobankkantoor en is bedoeld voor het behoud, herstel en versterking van de karakteristieke hoofdvorm van hoofdgebouwen in de vorm van hoogte, breedte- en diepteverhoudingen, kapvorm en kaprichting in de bouwvlakken.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt dat de bestaande maatvoering (hoogte, oppervlakte, inhoud, situering) slechts mag worden vergroot of veranderd onder bepaalde voorwaarden (behoud ritmiek en parcellering (hoogte-, breedte- en diepteverhouding) van de straatwand en differentiatie in goothoogten).

Wijzigingsbevoegdheid naar ‘Centrum – 1’ Voorts rust er op een gedeelte van het parkeerterrein aan het Kapittelhof een wijzigingsbevoegdheid (wro-zone wijzigingsgebied 2). Binnen dit gebied zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd het bestemmingsplan onder voorwaarden te wijzigen naar de bestemming ‘Centrum – 1’ ten behoeve van de uitbreiding van de kantoorfunctie. Deze voorwaarden omvatten onder meer het aanleggen van een ondergrondse parkeervoorziening om zo te kunnen voorzien in voldoende parkeergelegenheid, een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en gebleken dient te zijn dat er geen milieuhygiënische belemmeringen bestaan tegen de wijziging c.q. bestaande belemmeringen zijn opgeheven. Een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Centrum, herziening 2013” is opgenomen in afbeelding 1.3.

Hoofdstuk 1

7

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan ‘Centrum, herziening 2013’

De herontwikkeling van het gebied Markt-Kapittelhof is niet mogelijk op basis van de geldende bestemmingsplannen, onder meer omdat de aangegeven bestemmings- en bouwgrenzen worden overschreden. Daarnaast wijkt het plan op onderdelen af qua toegelaten goothoogte, is er een toevoeging in aantal woningen voorzien (57, ten opzichte van 20 in de huidige situatie) en is er een aanpassing in de begrenzing van de openbare ruimte, verharding en bebouwing binnen het beschermd dorpsgezicht voorzien. Dit bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologische kader voor herontwikkeling van het gebied Markt-Kapittelhof.

1.4 Leeswijzer Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlage(n) waarin de in dit kader relevante onderzoeksresultaten zijn opgenomen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit acht hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 ‘Bestaande situatie’, dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 worden ontwikkeling die dit plan

Hoofdstuk 1

8

mogelijk maakt beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt beschreven en verantwoord hoe hetgeen in voorliggend plan is beschreven juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan zal verslag worden gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 1

9

2

BESTAANDE SITUATIE 2.1 Historie Het plangebied maakt onderdeel uit van het centrum van de kern Sint-Oedenrode. Dit gedeelte is, na Eerschot, één van de oudst bebouwde delen van de kern. Volgens de overlevering dankt Sint-Oedenrode haar naam aan de heilige Oda van Brabant. Deze vrouw maakte rond het jaar 700, samen met enkele volgelingen, een start met de ontginning van de heide. Deze werd Rode (gerooide plek) genoemd. De eerste ontginningen vonden in de vroege middeleeuwen plaats op vruchtbare bosgronden langs de Dommel. De oudste kern van Sint-Oedenrode ligt in Eerschot, tegenwoordig deel uitmakend van Sint-Oedenrode, maar oudtijds de oorspronkelijke parochie. In deze plaats waren de Heren van Rode gevestigd, voordat zij in de vroege middeleeuwen verderop aan de Dommel hun burcht van Rode bouwden. In die vroegste periode vormde Sint-Oedenrode de kern van het graafschap Rode.

Afbeelding 2.1: Historische kadastrale situatie Markt en omgeving (Bron: BRO, 2016)

In 1232 krijgt Sint-Oedenrode vrijheidsrechten. Vanaf dan wordt Sint-Oedenrode met de voorgelegen plaats Eerschot aangeduid als De Oude Vrijheid. Het nieuwe stadje had goede natuurlijke verdedigingswerken, aangezien het in een lus van de Dommel lag en werd omgeven door de moerassige Dommelbeemden. Door de verkregen stadsrechten en de bestuurlijke functie vormt Sint-Oedenrode een vestigingsplaats voor nieuwe ambachtslieden, die zich met name rond de grote langwerpige marktplaats vestigen.

Hoofdstuk 2

10

In de twintigste eeuw zorgde voornamelijk de groei van de N.V. ODA Staalwerken en Ovenbouw v/h H.J. van de Kamp, later N.V.ODA Stalen Meubelen (tegenwoordig onderdeel van de multinational Ahrend) voor de werkgelegenheid in Sint-Oedenrode. Sint-Oedenrode werd regelmatig ten onrechte als plattelandsgemeente aangeduid. De matige verstedelijking begon reeds aan het einde van de 19e en begin 20e eeuw. De matige verstedelijking mag blijken uit het feit dat reeds in 1930 meer dan de helft van de Rooise bevolking niet meer in de landbouw werkzaam was. Per 1 januari 2017 is de gemeente Sint-Oedenrode onderdeel van de gemeente Meierijstad geworden.

2.2 Kenschets plangebied en haar omgeving Het plangebied grenst direct aan de Markt en loopt via een doorsteek naar het Kapittelhof en de begraafplaats.

Afbeelding 2.2: Vogelvluchtperspectief Markt en Kapittelhof (Bron: Google Streetview)

Markt en Kerkplein Het gebied rondom de Markt, de Heuvel en het Kerkplein is van oudsher het historisch centrum van Sint-Oedenrode. Dit gebied wordt gevormd door de ruime Markt, de Heuvel, het hieraan liggende Kerkplein en een aantal kleinere straatjes die uitkomen in het historisch centrum.

Hoofdstuk 2

11

Binnen het centrum, en als zodanig ook binnen de kern Sint-Oedenrode, is de Markt het centrale punt. Het marktplein, met afmetingen van circa 50 bij 100 meter, is een ruime openbare ruimte met aan de randen een groot aantal beeldbepalende panden en grote karakteristieke bomen. De traditionele inrichtingselementen en bestrating maken de Markt tot het echte centrum van de kern. Met name deze ruimtelijke uitstraling draagt bij aan een hoge belevings- en gebruikswaarde van de Markt. In en in de omgeving van het plangebied is een grote verscheidenheid aan voorzieningen gesitueerd. Het plangebied zelf en haar directe omgeving vormen dan ook van oudsher het centrum van de kern, waar altijd de meeste voorzieningen gevestigd zijn geweest. Aan de Markt is een concentratie van detailhandelsen horecavoorzieningen gelegen. Ook zijn panden met een dienstverlenende en woonfunctie te vinden.

Afbeelding 2.3: aanzicht vanaf de Markt (Bron: Google Streetview)

Het binnen het plangebied gelegen voormalige Rabobankpand grenst aan de Markt. Het Rabobankpand past met haar forse voorkomen en open ruimte op de begane grond minder in de verder gesloten bebouwingswand met pandsgewijze opdeling. Het pand bestaat uit een 2-laagse bouwmassa met een kap waarin een 3de bouwlaag is opgenomen. Het naastliggende pand van de snackbar (Markt 23) is kleinschaliger. Dit pand kent ook 2 bouwlagen waarvan de 2de laag in de kap is gesitueerd. Dit pand blijft behouden. Aan de westzijde van het plangebied is – via een doorsteekje tussen de kerk en een moderner bouwvolume - het Kerkplein aan de Heuvel te bereiken. Het beeld op het plein wordt bepaald door de kerk op de kop van het plein. Aan de noord- en zuidzijde van het plein zijn gesloten wanden aanwezig. De verhouding tussen de hoogte van de wanden en de afmetingen van het plein, circa 40 bij 40 meter, geeft het plein een besloten indruk.

Hoofdstuk 2

12

Afbeelding 2.4: groene pleinruimtes rondom het plangebied met het Kapittelhof als verbindende schakel tussen de Markt en de groene long (bron: BRO 2016)

Groene long met begraafplaats Kenmerkend voor het centrum van Sint-Oedenrode is de ligging in een binnenbocht van de Dommel. Aan de west-, noord- en oostzijde grenst het centrum aan de Dommel en de hieraan grenzende groenstructuren. De Dommel is de hoofddrager van de groenstructuur en bepaalt in hoge mate het ‘groene’ beeld van het centrum vanuit vogelvluchtperspectief. Ter plaatse van het plangebied komt de groene long – mede door de aanwezigheid van de begraafplaats – tot ver in de bebouwde structuur van het centrum. Het groen wordt ervaren tot aan het Kapittelhof, van waaruit de Markt zichtbaar is. Vanuit het plangebied kan via het Leerlooierspad – dat langs de begraafplaats ligt – door de groene long worden gewandeld en gefietst door een uniek groen en vrij stil gebied op zeer korte afstand van het winkelgebied.

Hoofdstuk 2

13

Kapittelhof Het Kapittelhof vormt de verbinding tussen de drukke Markt en de rustige groene long. Het hof zelf is ingericht als parkeerterrein, wat door de aanwezigheid van diverse bomen, blokhagen en struikgroepen een vrije groene uitstraling kent. Aan het enigszins van het centrumgebied afgekeerde Kapittelhof ligt aan een besloten pleintje een bijzonder woonmilieu. Hier is een pleinruimte gevormd rondom een 3-tal tweelaagse en een enkele éénlaagse bouwmassa met kap, waarin aaneengebouwde en gestapelde (senioren)woningen gesitueerd zijn (20 in totaal). Aan de oostzijde grenst de Kapittelhof aan de Sint Martinuskerk waarvan de ingang van de sacristie vanuit het Kapittelhof is te bereiken. Aan de zuidzijde grenst het Kapittelhof aan de begraafplaats, waarvan één van de ingangen is gelegen.

Afbeelding 2.5: zicht op parkeerterrein Kapittelhof/Kerkplein, met op de achtergrond de Sint Martinuskerk (Bron: Google Streetview)

.

Hoofdstuk 2

14

3. BELEIDSKADER In deze paragraaf wordt achtereenvolgens het (ruimtelijk) rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid behandeld dat in dit kader relevant is.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die in 2020 door het Rijk is vastgesteld, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2023 in werking treedt. Belangrijk uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zodat er in gebieden betere en meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Doorwerking plangebied In dit geval is sprake van een lokale binnenstedelijke ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld.

De nationale belangen uit de SVIR (voorheen) en NOVI die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Doorwerking plangebied Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waarbij nationale belangen gemoeid zijn. Het Barro heeft dan ook geen invloed op het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3

15

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Commerciële functie Markt 19 De bouwcontouren en de op grond van het bestemmingsplan ‘Centrum, herziening 2013’ toegestane centrumfuncties voor het pand Markt 19 blijven in planologisch opzicht gedeeltelijk behouden met dit plan. Hier zijn wat betreft deze functies geen toevoegingen voorzien. De op grond van bijlage 2 van de regels van het vigerende bestemmingsplan toegelaten kantoorbestemming voor het gehele Rabobankpand komt te vervallen en daarmee neemt het areaal aan toegestane m² kantoor af.

De toegelaten overige centrumfuncties voor het gehele Rabobankpand worden in het onderhavige nieuwe bestemmingsplan slechts toegestaan aan de Marktzijde op de begane grond en zijn daardoor in oppervlakte begrensd (circa 600 m² bruto vloeroppervlakte (bvo)). Uit jurisprudentie (o.a. ABRvS 16 april 2014, nr. 201308833/1/R3) blijkt dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro geen sprake is bij een continuering van de bestaande planologische mogelijkheden waarbij voor deze functie niet wordt voorzien in een uitbreiding van bebouwing. Gezien het feit dat hier in beginsel sprake van is, hoeven de bestaande centrumfuncties zoals deze bestendigd en nader ingekaderd worden in onderhavig bestemmingsplan niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het reduceren van het areaal aan commerciele functies is overigens passend binnen de centrumvisie. Woningen Qua wonen betreft het initiatief een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor een toets aan de ladder verplicht is, aangezien het initiatief een toename van maximaal 37 woningen voorziet. Wat betreft de

Hoofdstuk 3

16

woningen is in de nieuwe situatie sprake van in totaal maximaal 57 wooneenheden. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied 20 woningen aanwezig aan het Kapittelhof. Ter plaatse van het pand Markt 19 is geen woning aanwezig c.q. toegestaan. Per saldo zal het aantal woningen binnen het plangebied dus met maximaal 37 toenemen. Laddertoets Het plan voorziet in de bouw van maximaal 57 woningen, waarvan er 37 worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. De ontwikkeling van deze nieuwe woonbebouwing kan worden gezien als een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op deze ontwikkeling. Woonbehoefte Woonvisie Meierijstad 2018 Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Meierijstad de woonvisie voor Meierijstad vastgesteld. Met de visie wil de gemeente richting geven aan het woonbeleid, waarbij er voldoende flexibiliteit moet blijven bestaan om goed in te kunnen spelen op de veranderingen die de komende jaren komen. Om die reden worden ontwikkelingen jaarlijks gemonitord en waar nodig wordt het woonbeleid bijgesteld, hiervoor wordt de Woonagenda vastgesteld. De woningbehoefte kent kwantitatieve en kwalitatieve aspecten.

Door de demografische ontwikkelingen is er tot 2030 in Meierijstad nog een behoorlijke toename van de kwantitatieve woningbehoefte (jaarlijks ongeveer 1% toevoeging aan de bestaande woningvoorraad), daarna vlakt die behoefte aan extra woningen af. Die demografische ontwikkeling heeft de volgende kenmerken:  het aantal gezinnen en jongere huishoudens blijft nagenoeg gelijk;  het aantal ouderen en het aantal alleenstaanden neemt behoorlijk toe;  de bevolking van Meierijstad vergrijst (naar verwachting is in 2040 1 op de 4 huishoudens 75 jaar  of ouder: een verdubbeling van het aantal oudere huishoudens ten opzichte van nu). In kwantitatief opzicht is er tot 2028 een behoefte aan 505 woningen in de kern Sint Oedenrode (zie tabel 3.1). In par. 3.3 wordt nader ingegaan op de relatie van het plan tot de gemeentelijke woonvisie.

Hoofdstuk 3

17

Actieplan woningbouw 2021 De bovengenoemde cijfers uit de Woonvisie zijn inmiddels geactualiseerd. Op basis van recente prognoses van de provincie Noord-Brabant is de woningbehoefte voor de gemeente Meierijstad in de periode tot 2028 in totaal 5.750 woningen. Voor de kern Sint-Oedenrode betreft deze behoefte 550 woningen. De woningbehoefte is zowel gemeentebreed als voor de kern Sint-Oedenrode dan ook groter geworden. Op 24 juni 2021 heeft de gemeenteraad het Actieplan woningbouw opgesteld met het doel om de woningbehoefte daadwerkelijk te realiseren. Onderdeel hiervan is een ontwikkelstrategie per kern. De ontwikkeling Hart van Rooi is hierin opgenomen als zachte plancapaciteit. De eerste stap is dat de harde en zachte woningbouwplannen in Sint-Oedenrode worden omgezet naar realisatie. Onderhavig plan draagt hieraan bij en past dus binnen de ontwikkelstrategie voor de realisatie van het Actieplan woningbouw. Bestaand stedelijk gebied Het plangebied maakt blijkens de kaarten behorende bij de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant alsook gelet op de feitelijke situatie en ligging onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in het centrum van de kern Sint-Oedenrode en heeft in de huidige situatie een centrum- en woonfunctie en omvat daarnaast een parkeerterrein.

Ook gezien de huidige inrichting en functies, is dan ook sprake van bestaand stedelijk gebied. Met de ontwikkeling vindt een transformatie (hergebruik) van de bestaande gronden met een stedelijke functie plaats. Doordat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied, is op dat punt geen verdere motivering vereist.

Hoofdstuk 3

18

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: ‘wat moeten we nog toevoegen’, ombuigen naar het gesprek over: ‘welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?’ Duurzame verstedelijking De toenemende verschillen binnen Brabant maken het des te belangrijker om op het niveau van het daily urban system goed samen te werken en keuzes te maken. Het daily urban system is het gebied waarin een inwoner zich dagelijks verplaatst vanwege werk, voorzieningen en sociale contacten. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag.

Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw! De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. We brengen met onze partners de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken gezamenlijk hoe we deze opgaven kunnen aanpakken. We dragen bij aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven. Doorwerking plangebied Met onderhavig planvoornemen vindt er inbreiding plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Met de realisatie van de nieuwe woningen wordt er ingespeeld op het toekomstbestendig maken van het centrum van Sint-Oedenrode. Hiermee wordt voorzien in de actuele kwantitatieve en kwalitatieve (regionale) behoefte en wordt de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde gebracht. Zoals in par.

3.1.3 al is beschreven, is de woningbehoefte op basis van actuele provinciale prognoses groot. De ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie Kwaliteit van Brabant en draagt bij aan het bereiken van de doelstellingen op woningbouwgebied.

Hoofdstuk 3

19

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is er gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een interim Omgevingsverordening. Het is een ‘interim’ Omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim Omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening. De Interim Omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Doorwerking plangebied De planlocatie waar de woningen worden opgericht is in de Interim Omgevingsverordening aangeduid als ‘stedelijk gebied’ en ‘landelijke kern’. Onderstaand artikel uit de Interim Omgevingsverordening is van toepassing.

Afbeelding 3.1: ligging plangebied binnen stedelijk gebied – landelijke kern

Hoofdstuk 3

20

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 - Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:  de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;  het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 - Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:  bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;  bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;  geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;  houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;  geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;  draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied waardoor stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan. De Interim Omgevingsverordening bepaalt dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, dit staat beschreven in de laddertoets, paragraaf 3.1.3, Daarnaast dient het een duurzame stedelijke ontwikkeling te zijn die een goede omgevingskwaliteit bevordert met een veilige en gezonde leefomgeving.

Voor wat betreft het plan bijdraagt aan duurzaamheid, een goede omgevingskwaliteit en een veilige en gezonde leefomgeving wordt verwezen naar hoofdstuk 4 ‘Planbeschrijving’ en hoofdstuk 5 ‘Milieuhygiënische en planologische aspecten’. Daarnaast worden de woningen zoveel mogelijk energieneutraal, minimaal bijna energieneutraal (BENG), gebouwd.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Centrumvisie Sint-Oedenrode Centrumvisie Sint-Oedenrode Meierijstad is een gemêleerde gemeente met een sterke economische basis. Voortkomend uit de recente samenvoeging van drie zelfstandige gemeenten beschikt Meierijstad over drie grotere centra in de kernen Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode. Daarnaast heeft de gemeente tien kleinere kernen, die als verzorgingsgebied leunen op deze grotere centra. Het afgelopen decennium heeft een belangrijke verandering laten zien in het bezoekgedrag en -motief van bezoekers van centra van steden en dorpen. Het doen van aankopen staat niet altijd meer centraal. Mede hierdoor is in het centrum van Veghel en, in mindere mate, in de centra van Schijndel en Sint-Oedenrode de (winkel) leegstand de afgelopen tien jaar sterk toegenomen. De positie van deze centra verandert: van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. De uitdaging is om, met in achtneming van hun

Hoofdstuk 3

21

kernkwaliteiten, de drie centrumgebieden aantrekkelijker te maken, zodat ze relevant blijven voor inwoners en overige bezoekers. Dit kan door de focus te verbreden en de centra in de volle breedte van hun maatschappelijke ontmoetingsfunctie te benaderen, bijvoorbeeld met meer horeca, dienstverlening, ambachten, leisure en wonen. De centrumvisie zal moeten leiden tot compacte, vitale en kwalitatief complete en aantrekkelijke centra voor de inwoners en ondernemers van de gemeente. Met de monumentale panden aan de Markt heeft Sint-Oedenrode een herkenbaar en sfeervol historisch dorpshart. Door de ligging in het beekdal van de Dommel en de aanwezigheid van enkele toprestaurants heeft de kern een aantrekkelijk toeristisch/recreatief karakter als hoogwaardige buitenplaats. Echter zijn er nog een aantal opgaven voor het centrum van Sint-Oedenrode, waarover de gemeente nu een structurele keuze wil maken. Het belangrijkste knelpunt in het huidige centrum is de positie van Borchgrave. De hoofdwinkelstructuur met twee takken (zoals vastgesteld in 2010) is, vanwege het uitblijven van ruimtelijke ingrepen, geen succes. Waar de Heuvel inmiddels weinig leegstand meer kent, is deze in Borchgrave nog wel aanwezig.

Aangezien het sinds het vaststellen van de vorige centrumvisie niet gelukt is de ruimtelijke relatie te verbeteren, wordt het inmiddels tijd om de hoofdwinkelstructuur met twee takken (Heuvel en Borchgrave) te herzien. De nieuwe ruimtelijk-functionele visie voor het centrum omvat de volgende punten:  Een eenvoudige hoofdstructuur: Het centrum van Sint-Oedenrode kent twee sterke (sfeervolle) verblijfsgebieden die duidelijk het ‘eigen’ karakter van het dorp bepalen. Zowel op de Markt als op de zuidelijke hoek van de Heuvel (splitsing Kofferen/Hertog Hendrikstraat) zorgen de aanwezige horeca en de historische gebouwen voor een gezellige (dorpse) sfeer. Markt en Heuvel vormen in de toekomst dan ook de basis van het centrum van Sint-Oedenrode. De Heuvel is als historische hoofdstructuur sterk verankerd in de lokale leefomgeving, heeft zich sinds 2010 goed ontwikkeld en verbindt de belangrijkste verblijfsgebieden van het centrum via een doorlopend publieksgericht front. Door deze concentratie van publieke functies in één hoofdroute ontstaat er een compleet en levendig centrumgebied voor de eigen inwoners.  Structurele aanpak langdurige leegstand: Dit betekent dat Borchgrave geen onderdeel meer uitmaakt van het primaire winkelgebied.

Het gebied biedt echter nog wel kansen voor (publieksgerichte) functies die wat meer doelgericht bezocht worden, zoals ondernemingen in de diensten- of ambachtelijke sector. Door het stimuleren van een geleidelijke transitie kan de afgebouwd. Hetzelfde geldt voor Kofferen, waar de winkelfunctie al eerder (beleidsmatig) is vervallen. Door nu ook de markering van het centrumgebied te verschuiven naar het noordelijke uiteinde van de straat (en de ondernemers dus niet langer te laten meebetalen aan het centrummanagement) kan de transitie van dit deelgebied verder worden doorgezet. Op termijn is Sint-Oedenrode immers gebaat bij een verdere concentratie van de publieke centrumfuncties en is een afbouw van de hoeveelheid niet-dagelijks winkelaanbod onvermijdelijk.  Ruimtelijke inpassing supermarkten: Idealiter maken enkele supermarkten onderdeel uit van dit compacte dorpscentrum, zodat zij als publiekstrekker kunnen optreden voor overige centrumfunc-

Hoofdstuk 3

22

ties. Tegelijkertijd is er een schaalvergroting gaande in de supermarktsector, waardoor een redelijke ruimtelijk inpassing (incl. parkeren en bevoorrading) niet altijd mogelijk is. Met de aanstaande verplaatsing van AH (naar de beoogde locatie aan de Borchmolendijk) en de voorgestelde herprofilering van Borchgrave bevinden beide centrumsupermarkten zich straks buiten de hoofdstructuur. Door een zorgvuldige (ruimtelijke) uitwerking van de aansluiting tussen supermarkt en centrum (positie entree, zichtlijnen en signalering) kan het combinatiebezoek tussen supermarkt en centrum echter wel redelijk op niveau blijven. Markt opwaarderen: Met de verplaatsing van de AH-supermarkt verandert er ook iets aan de parkeerbehoefte en -voorzieningen in het centrum. Doordat het parkeren voor supermarktbezoekers in de toekomst op eigen terrein wordt opgevangen, ontstaat er ruimte op de Markt om de verblijfskwaliteit te vergroten. Hierbij is de relatie met Kerkplein en Heuvel van groot belang om de compacte centrumstructuur te behouden. Met de transitie van de Borchgrave vormt de Heuvel weer de enige hoofdroute voor de (winkelende) centrumbezoeker; de overgang van Markt naar Heuvel via het Kerkplein moet dan ook laagdrempelig en aangenaam zijn. De verkeersfunctie van de Heuvel blijft in de toekomst wel behouden.

Het eenrichtingsverkeer, met een inrichting van de openbare ruimte als ‘shared space’, biedt de beste balans tussen bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Ten tijde van de voorbereiding van voorliggend bestemmingsplan is een raadsvoorstel voor de herinrichting van de Markt aangenomen (d.d. 24 juni 2021). Voorafgaand hieraan is een uitgebreid participatieproces doorlopen. Het voorstel gaat uit van onder andere de volgende uitgangspunten: goede toegankelijke print om het plein, plein vormt één geheel, toevoeging enkele (grote) bomen, versmalling van de rijbaan. Laatstgenoemd uitgangspunt komt ten goede aan de plint aan de zijde van onderhavig plangebied.

Hoofdstuk 3

23

Afbeelding 3.2: Nieuwe centrumvisie - Markt en Heuvel als sterke basis

Doorwerking plangebied Specifiek over de planlocatie (voormalige Rabobankgebouw en het Kapittelhof) is in de centrumvisie geen expliciete ontwikkelrichting aangegeven. Met onderhavig plan wordt ingespeeld op de essenties uit de centrumvisie en de voornemens tot herontwikkeling van de Markt. Het plan gaat uit van primaire functies in de plint (begane grond) zodat er aantrekkelijke wanden aan de Markt ontstaan en de locatie beter aansluit op de bestaande centrumvoorzieningen aan de zuidkant van de Markt. Doordat de plint rondom de Markt aantrekkelijker zal worden gemaakt bij de herontwikkeling van de Markt, passen de beoogde functies aan de Marktzijde in het plangebied bij de visie op het centrumgebied rondom de Markt. Het areaal aan commerciële functies wordt ten opzichte van de huidige bestemming aanzienlijk gereduceerd. Ook dat past binnen de (trend zoals opgenomen in de) centrumvisie. Ook draagt het plan bij aan meer levendigheid in het centrum, wat goed is voor de winkels en de horeca.

Hoofdstuk 3

24

Voor de gevelwand aan de Markt is het van belang dat deze met zorg voor de cultuurhistorische karakteristiek en het beschermde dorpsgezicht wordt ontworpen. Mede daarom is aan deze zijde ter behoud en versterking van deze waarden een dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie 2’ opgenomen. Bij toetsing van bouwplannen in deze zone is een adviesplicht ingesteld en zijn nadere eisen gesteld aan parcellering, ritmiek, afwisseling in goothoogte e.d. Hierdoor is in onderhavig bestemmingsplan geborgd dat de bebouwing aan de Marktzijde passend wordt gerealiseerd en recht doet aan de cultuurhistorische waarden. Het openbaar gebied aan de zijde van het Kapittelhof zal, naast de functie die het behoudt voor parkeren, als wandel- en fietsroute gebruikt kunnen worden. Hierdoor wordt de aansluiting tussen de groene long rondom de Dommel enerzijds en het dorpscentrum rondom de Markt anderzijds behouden c.q. versterkt. 3.3.2 Woonvisie Meierijstad Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad de nieuwe woonvisie voor Meierijstad vastgesteld. Als kaders voor de nieuwe visie zijn onder andere uitgangspunten uit het Europees, rijks- en provinciaal beleid en het Coalitieakkoord 2017-2022 gehandhaafd.

Enkele uitgangspunten (die van toepassing zijn op onderhavig initiatief) hieruit zijn:  Waar wonen en werken jeugd aantrekt en er een goede ruimtelijke balans is tussen werken, wonen en leven en iedereen kan meedoen;  Er is ondersteuning waar die nodig is en een divers woningaanbod;  Meierijstad neemt de behoefte van de woningzoekenden als uitgangspunt bij het formuleren van de woonvisie;  Meierijstad maakt het mogelijk dat gebouwd kan worden in alle kernen. Ook wordt gezegd dat de komende 10 jaar nog veel gebouwd moet worden. Daarna neemt de behoefte aan extra woningen af door stabilisatie van de bevolkingsgroei en hoeft er beduidend minder toegevoegd/ bijgebouwd te worden. De bevolkingsgroei zorgt voor de periode tot 2030 voor woningbouwbehoefte. In het basisdocument wordt hierbij onderscheidt gemaakt tussen kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Kwantitatief:  Meierijstad had op 1 januari 2017 79.800 inwoners. Naar verwachting zal het aantal inwoners toenemen naar 83.375 inwoners in 2030. Een toename van bijna 4,5%. De jaren daarna blijft Meierijstad groeien, maar minder in omvang. Namelijk met 1,4% naar 84.530 inwoners in 2040.  De gemeente Meierijstad telde op 1 januari 2017 33.613 particuliere huishoudens, waarvan 48% in de voormalige gemeente Veghel, 30% in de voormalige gemeente Schijndel en 22% in de voormalige gemeente Sint-Oedenrode.

 De provincie prognosticeert een toename van ruim 4.400 extra huishoudens in de gemeente Meierijstad (een toename van 13%). Dit betekent dat er ruim 5.400 woningen extra nodig zijn tot

Hoofdstuk 3

25



2040. Dit is uitgaande van de hoge prognose waarbij de achterstand die er op de woningmarkt is ontstaan, geheel wordt ingehaald. Op de eerste plaats dienen we te voorzien in de woningbehoefte van onze eigen bevolkingsontwikkeling, gebaseerd op geboorte- en sterftecijfers en de taakstelling statushouders en beperkt arbeidsmigranten. De beperkte plusopgave (verstedelijkingsopgave van de kern Veghel) kan ingezet worden om in de behoefte van huishoudens die zich willen vestigen in Veghel te voorzien.

In afbeelding 3.3 is een tabel weergegeven met de kwantitatieve woningbehoefte in Meierijstad.

Afbeelding 3.3: Kwantitatieve woningbouw Meierijstad

In de periode 1-1-2018 tot 2040 zouden er 4.466 tot 5.421 woningen toegevoegd moeten worden op basis van de lage respectievelijk de hoge provinciale woningbehoeftecijfers. De grootste toename zit in de komende 10 jaar (2018-2028). Voor de komende 10 jaar is er behoefte aan 3.136 tot 3.941 woningen welke de kwantitatieve woningbehoefte is voor het woningbouwprogramma op basis van de lage respectievelijk de hoge woningbehoefte. De provincie gaat er bij de hoge prognose van uit dat in 2030 de gehele achterstand in realisatie woningbouw is ingehaald. Vandaar dat de cijfers voor de periode 2030-2040 voor zowel de lage als de hoge prognose gelijk zijn. Uit cijfers (Woonvisie, juli 2018) blijkt dat de gemeente voor de komende 10 jaar een bouwprogramma van circa 505 woningen aan de kern Sint-Oedenrode wil toekennen. Dit aantal volgt uit de woningbehoefte en een beleidsmatige keuze van de gemeente over de wijze waarop deze behoefte over de kernen wordt verdeeld. Uit recente prognoses van de provincie volgt dat de woningbehoefte in de betreffende periode thans op 550 woningen wordt geprognosticeerd. Kwalitatief: De huishoudenssamenstelling verandert de komende jaren als gevolg van vergrijzing, ontgroening en huishoudensverdunning.

Hoofdstuk 3

26

Met name het aantal oudere huishoudens, ouder dan 75 jaar groeit sterk, zoals te zien is in onderstaande figuur.  De vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens stijgt; dit geldt zowel voor ouderen als jongeren.  De komende jaren zal Meierijstad flink vergrijzen. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal naar verwachting tot 2040 meer dan verdubbelen. In 2040 zal in Meierijstad een kwart van alle huishoudens 75 jaar of ouder zijn.  Uit het onderzoek van de werkgroep die in het kader van het traject van de woonvisie woonwensen en woonbehoeften van ouderen in kaart heeft gebracht blijkt dat er 2.700 senioren graag willen verhuizen waarvan 1.600 binnen 1 tot 3 jaar.

Afbeelding 3.4: Prognose huishoudens

Het aantal jonge huishoudens en het aantal gezinnen blijven nagenoeg gelijk.  Hoewel Meierijstad vergrijst, blijft het aantal en aandeel gezinnen naar verwachting ook de komende jaren groot. De doelgroep blijft door zijn aanhoudende omvang dus ook in de toekomst een factor van betekenis op de woningmarkt in Meierijstad. Gezinnen met kinderen zoeken relatief vaak een eengezinskoopwoning, met name tussen de €250.000 en €350.000.  Het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar blijft in de gemeente Meierijstad de komende jaren nagenoeg gelijk. Deze groep op de woningmarkt is echter wel sterk geneigd te verhuizen. Met andere woorden: de doelgroep jonge huishoudens is misschien qua omvang klein (en wordt steeds kleiner), maar de impact op de woningmarkt is en blijft er.  Jongeren en jonge gezinnen ondervinden bij hun zoektocht naar geschikte woonruimte beperkingen wat betreft betaalbaarheid/financierbaarheid.

Hoofdstuk 3

27

De kwalitatieve behoefte aan woningen voor de komende jaren (tot 2030) is in de woningbouwprogrammering voor de komende 10 jaar voor Meierijstad in zijn totaliteit de volgende verdeling (prijspeil 2018) aangehouden:  25% sociale huur  15% huur vanaf € 710,-/maand  10% koop < € 185.000 (goedkoop)  20% koop € 185.000 tot € 275.000 (middelduur)  20% koop > € 275.000 (duur)  10% variabel in te zetten. Doorwerking plangebied De planlocatie Markt-Kapittelhof is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, waarover regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Zowel kwantitatief als kwalitatief past de locatie goed binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Dit omdat het plan voorziet in een goede mix van type appartementen, met een richtprogramma van 30 sociale huurappartementen (waarvan 20 zorgwoningen), 4 sociale koopappartementen en 23 vrije sectorappartementen. De gemeente geeft de prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Onderhavig plan voorziet in een inbreiding- en transformatieopgave binnen het bestaand stedelijk gebied. De realisatie vindt plaats op een logische plek in het stedelijk weefsel en bij het ontwerp is nadrukkelijk rekening gehouden met de uitstraling van het gebied, dit staat beschreven in paragraaf 4.2 stedenbouwkundig concept. Er zijn mogelijkheden de woningen levensloopbestendig te bouwen.

De woningen worden gerealiseerd met aandacht voor kwaliteitsverbetering en behoud van de kracht van de kern. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de duurzame wensen van de gemeente Meierijstad. Gemeente en initiatiefnemer zijn een EPC-eis van 0,2 overeengekomen. Gelet op de sinds 1 januari 2021 geldende wetgeving zullen de woningen zoveel mogelijk energieneutraal, minimaal bijna energieneutraal (BENG), gebouwd worden. Hiermee is het plan in lijn met de Woonvisie Meierijstad.

Hoofdstuk 3

28

4.

PLANBESCHRIJVING 4.1 Algemeen Sint-Oedenrode is een aantrekkelijke, rustige en groene kern, waar het goed wonen en anderszins vertoeven is. Handhaving en waar mogelijk versterking van de woon-, groene- én cultuurhistorische kwaliteiten is daarom het hoofduitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen in het centrum van Sint-Oedenrode. Eén van de locaties waar herontwikkeling in beeld is om deze kwaliteiten te versterken is de locatie Markt-Kapittelhof. Met name sinds het vertrek van het kantoor van de Rabobank naar bedrijventerrein De Kampen zijn er concretere plannen voor een herontwikkeling van de Rabobanklocatie aan de Markt in Sint-Oedenrode ontwikkeld. De prominente locatie in het hart van het historische dorpscentrum van Sint-Oedenrode vraagt om een kwalitatief hoogwaardige invulling. Nadat diverse plannen om verschillende redenen niet tot een gedragen en gewenste herinvulling konden komen, heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Sint-Oedenrode (nu: Meierijstad) op 20 oktober 2016 unaniem het stedenbouwkundig kader vastgesteld voor het vrijkomende kantoor van de Rabobank aan de Markt. Binnen het stedenbouwkundig kader is de kans gegrepen om ook een herontwikkeling van de woningen en de openbare ruimte aan het Kapittelhof mee te nemen in de ontwikkeling.

Hierdoor ontstaat er de kans op een integrale planontwikkeling voor het gebied tussen de Markt en de begraafplaats met omliggend groen ingericht gebied en op verbetering van de ruimtelijk-stedenbouwkundige samenhang tussen beide gebieden. De in 2016 vastgestelde stedenbouwkundige kaders voor herontwikkeling van het gebied Markt-Kapittelhof betreffen het volgende: 1. Het huidige bankgebouw wordt gesaneerd; 2. De huidige woningen van Woonmeij (20 stuks, voorheen Wovesto) worden gesaneerd; 3. Het huidige parkeerterrein Kapittelhof verdwijnt. Gedurende de planvormings- en planuitwerkingfase is gebleken dat het oorspronkelijk beoogde concept op basis van het vastgestelde stedenbouwkundige kader om – met name financiële – redenen niet haalbaar is. Er is in nauw overleg met diverse ambtelijk gedragen adviesorganen en deskundigen een alternatief plan gemaakt. Dit plan voorziet in 2 bouwmassa’s: één op de locatie Rabobank, waarbij er iets dieper wordt gebouwd dan voorheen beoogd en één op de locatie Kapittelhof. Over het nieuwe plan heeft bestuurlijke en politieke besluitvorming plaatsgevonden. Het aangepaste stedenbouwkundig plan is in maart 2020 goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad. De bovengenoemde hoofduitgangspunten van het vastgestelde stedenbouwkundig kader blijven in het nieuwe plan gehandhaafd.

Daarbij is aansluiting gezocht bij de kenmerken van het centrum en de

Hoofdstuk 4

29

markante bestaande bebouwing op de Markt en de inpassing van het plan in het van gemeentewege aangewezen beschermde dorpsgezicht. Het ontwikkelde plan, met als naam ‘Hart van Rooi’, bestaat uit maximaal 57 appartementen (waarvan 20 vooralsnog als zorgwoningen worden ingezet) en circa 600 m² commerciële ruimte op de begane grond in het gebouw aan de Markt. Onder het gebouw op de plek van de Rabobank en deels onder de aansluitende openbare ruimte komt een parkeergarage. Het uitgangspunt is om de (woon)gebouwen aan te laten sluiten op de bebouwing aan de Markt. Aan de zijde van de Sint Martinuskerk en de begraafplaats wordt het openbaar gebied heringericht met parkeervoorzieningen (26 stuks), wandel- en fietspaden en groen.

Afbeelding 4.1: stedenbouwkundige opzet herontwikkeling locatie Markt-Kapittelhof

4.2 Stedenbouwkundig concept Initiatiefnemer heeft op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige kaders en de herziene uitgangspunten een plan te ontwikkeld, waarbij aansluiting bij de kenmerken van het centrum en de markante bestaande bebouwing op de Markt is gezocht. De inpassing van het plan in het van gemeentewege aangewezen beschermde dorpsgezicht is daarbij één van de belangrijkste ontwerpopgaven. Navolgend is ingegaan op de volgende ruimtelijk-functionele en stedenbouwkundige aspecten:  Programma  Ruimtelijke inpassing  Verkeer, parkeren en ontsluiting

Hoofdstuk 4

30



Verblijfskwaliteit en ruimtelijke kwaliteit.

Programma Het ontwikkelde plan, met als naam ‘Hart van Rooi’, bestaat uit 57 appartementen en circa 600 m² commerciële ruimte op de begane grond in het gebouw aan de Markt. Ondergronds komt er een stallingsgarage. Wonen Het (richt)woonprogramma bestaat uit circa 30 sociale huurappartementen, 4 sociale koopappartementen en 23 vrije sectorappartementen en is daarmee interessant voor meerdere doelgroepen. Commercieel De commerciële ruimte kan worden ingevuld met verschillende centrumfuncties:  detailhandel (géén supermarkt);  winkelondersteunende (niet-zelfstandige) kantoren en dienstverlening;  bedrijven en bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 (en onder voorwaarden ook 2) waarbij de bedrijfsactiviteit zoveel mogelijk is gericht op een rechtstreeks contact met het publiek;  horeca (met uitzondering van een hotel, een nachtclub, dancing/discotheek, casino, snookercentrum en automatenhal), uitsluitend met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid;  maatschappelijke voorzieningen. Stallingsgarage, bergingen, tuinen en terrassen Onder het nieuwe gebouw aan de Markt (gebouw A) en deels onder de aansluitende openbare ruimte komt een stallingsgarage voor het stallen van auto’s en motoren met een capaciteit van ca. 46 parkeerplaatsen.

Deze is bereikbaar via het insteekstraatje (ook Kapittelhof genaamd) vanuit de Markt (tussen Rabobankkantoor en horecapand Tapperij en Eeterij D’n Dommel) en is bedoeld voor bewoners van de nieuwe woongebouwen. Voor ieder appartement is voorzien in een privé berging voor het stallen van fietsen. In het gebouw aan de Marktzijde (gebouw A) is tevens voorzien in een collectieve stallingsruimte voor scootmobielen/elektrische fietsen. Dit gebouw krijgt tevens een collectieve binnentuin, bovenop de begane grondlaag. Enkele appartementen hebben een eigen terras aan deze binnentuin. Overige appartementen worden voorzien van een balkon of voortuin. Aan de achterzijde van het andere gebouw (gebouw B) wordt een parkeerterrein op maaiveldniveau gerealiseerd, dat via een onderdoorgang onder het gebouw toegankelijk is. Hier is ruimte voor circa 25 parkeerplaatsen. Voor ieder appartement is voorzien in een privé berging voor het stallen van fietsen op de begane grond. De appartementen worden elk voorzien van een balkon of voortuin. Ruimtelijke inpassing Het uitgangspunt is om het plan goed in te passen in de omgeving en zowel een relatie te leggen met de historische bebouwingstructuren aan de Markt als aansluiting te zoeken bij de ‘lossere’ stedenbouwkundige groenstructuur van de groene long.

Er worden twee gebouwen gerealiseerd, die een verbinding vormen tussen de Markt en het her in te richten openbaar gebied rondom het Kapittelhof. Beide lange gevels van de gebouwen aan het Kapittelhof begeleiden de zichtlijn vanaf de Markt naar

Hoofdstuk 4

31

het Leerlooierspad en vormen tevens een stedenbouwkundige wand. De openbare ruimte zal enerzijds als voetgangers- en langzaamverkeersgebied worden ingericht, met verbindingen tussen het Leerlooierspad en de Markt en het Kerkplein. Daarnaast komen in het gebied 26 parkeerplaatsen terug. Er komt daarom een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vanaf de Markt naar de parkeervoorzieningen van de beide gebouwen en naar het nieuwe parkeerterrein op het Kapittelhof. Deze ontsluiting wordt tevens met het Leerlooierspad verbonden, in ieder geval ten behoeve van de bereikbaarheid voor hulpdiensten en het ophalen van vuilnis. Afbeelding 4.2 laat de inpassing van de twee gebouwen in de omgeving en beoogde inrichting van het omliggende openbaar gebied zien.