A2 RvS - Beroep Bp kom Schijndel 2013, herz. Hoofdstraat-Looierij-Toon Bolsiusstraat Schijndel (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
van
Afdeling bestuursrechtspraak
State
had
Gemeente
Meierijstad Informatiebeheer =& JUN 2026
Raad
van
Postbus
5460
DA
de gemeente
Meierijstad
10001 VEGHEL
De UWE
Datum
Ons
Uw
nummer
ofteo /
kenmerk
202600055/1/R2
3 juni 2026
Onderwerp
lichtingen
(geanonimiseerd)
Meierijstad Bp kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat-Looierij-Toon Bolsiusstraat Schijndel
Procedure
Beroep
Geachte
Hierbij
heer/mevrouw,
stuur
Aangezien
ik
u
-
ter
dit bericht
informatie
-
stukken
die gaan
over
bovengenoemde procedure.
geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet
ondertekend.
Hoogachtend, griffier
de
4479370(5A1)
Postbus
20019
-
2500
Bij correspondentie de
EA
Den
datum
en
Haag het
-
T 070
nummer
426
van
44
26
-
F 070
365
deze brief vermelden
13
80
-
www.raadvanstate.nl
AFGEGEVEN
28
MEI 2025
(geanonimiseerd) Gemonde, Raad
van
RAAD VAN
INGEKOMEN
28 mei 2026
28 MEI
State
2026
EE
TV
aans IS ÁAUSTEN STHIJN |
Afdeling bestuursrechtspraak
BEHANDELD
Oranjestraat
15
2514 JB Den
Haag
Uw kenmerk:
202600055/1/R2
Betreft: geactualiseerde indiening dossier Geachte
STATE
met
inhoudsopgave
|
PAR:
D:
en
paginanummering
heer/mevrouw,
Hierbij bied ik u een geactualiseerde procedure.
en
volledige
versie
van
mijn stukken
aan
in bovengenoemde
toezending van de stukken is, vanwege de omvang van de bestanden, in delen aangeleverd. Daarbij waren de bijlagen niet volledig opgenomen in de beoogde volgorde, hetgeen leesbaarheid en samenhang van het dossier niet ten goede kwam. De eerdere
de
onderhavige fysieke indiening is beoogd eventuele onduidelijkheden te voorkomen en u een volledig, goed leesbaar en samenhangend dossier aan te bieden. In deze geactualiseerde versie zijn tevens een inhoudsopgave en paginanummering toegevoegd, waardoor het geheel beter navolgbaar Met de
is. Ik vertrouw erop
u
hiermee
beoordeling van
het dossier.
een
helder
en
volledig beeld
te geven
ten behoeve
van
de verdere
Daarbij wordt opgemerkt dat het onderhavige dossier valt onder de Crisis- en herstelwet en betrekking heeft op een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling in het centrum van Schijndel, bestaande uit 69 woningen, waaronder ook zorgwoningen. Gelet op het maatschappelijk belang van de ontwikkeling en de actuele woningbehoefte zou initiatiefnemer het waarderen indien het dossier, voor
zover
Graag
mogelijk, met voortvarendheid
word ik op de
hoogte gehouden
Voor eventuele vragen
over
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd)
behandeld.
het verdere
verloop van
het verweer kunt
telefoonnummer 06 234 66 639. Met
van
kan worden
u
contact opnemen
deze met
procedure.
ondergetekende
via
Inhoudsopgave
Verweer
initiatiefnemer Mei 2026
Bijlage
Pagina(s)
Omschrijving
1tm19
Verweerschrift
(geanonimiseerd) |
Bijlage
1
20 tm 24
Omgevingsdialoog Afbeeldingen
Bijlage
2.1
25
Schetsen
Dia 1,2,3:
25 tm 27
Toon Bolsiusstraat straatbeeld
Dia 4:
28
Hoofdstraat straatbeeld
Hoofdstraat
+
Toon
Bolsiusstraat
Bijlage
2.2
29 tm 32
TB20 afbeeldingen
Bijlage
2.3
33
TB10
Bijlage
2.4
34
Bijlage
2.5
35 tm 39
Doorsneden
Bijlage
2.6
40
(geanonimiseerd)
Bijlage
3
41
Bijlage
4
46 tm
bijlage
5
51 tm 57
Parkeren
Bijlage
6.0
58 tm
Appellant
Doornede
+
aanvullingen (extra zichtposities)
(geanonimiseerd) Mas
tm 45 50
63
21122Lo
+
(totaalaanzichten)
schets
beelden
(scherm)
HS 58, TB 10, TB 20, TB 22,
HS47
Dialoog
n.av.
Zonnestudie (08-12-2022)
Dialoog met
huisartsen
appellant 10
5 en 9
klaagde over overlast van
de
horecagelegenheid
aan
(geanonimiseerd) nn Bijlage
6.1
64 tm 68
Appellant
10 heeft
proces zou
zijn betrokken.
bij volmacht
gesteld
dat de monumentencommissie
Bijlage
7.0
69
Brief
Bijlage
7.1
70
Machtiging voor beroepsprocedure omwonenden
vroeg in het
voor buurt
Rondom
de Molen het
Raad
van
State, gezamenlijk beroep
Hoofdstraat Toon Bolsiusstraat
Bijlage
8
71
Hoogte
rand
ronde toren van
Bijlage
9.0
72tm77
Uitdraai
van
WhatsApp-communicatie
Bijlage
9.1
78 tm
Overige
communicatie tussen
83
te
gebouw
aan
met
de
Looierij is 11,20m
appellant 10 (geanonimiseerd) 0 (geanonimiseerd)
initiatiefnemer en (geanonimiseerd) GN (geanonimiseerd) NN ook na
d.d.23-1-2023.
Bijlage
10
84 tm 87
Algemene beantwoording zienswijze aspect J (Gemeentelijk
monument
56-58)
Bijlage
11
88 tm
89
Afbeelding van aanpassingen
Bijlage
12
90 tm
121
Achtereenvolgens aan
Foto’s genomen
Blz. 92
Verweer initiatiefnemer Mei 2026
hierin de
volgende onderwerpen
aan
bod:
bod:
Blz. 90 t/m blz. 92 -
komen
(geanonimiseerd) vanaf de derde
bouwlaag (tweede verdieping)
t/m blz. 95
Bestemmingsplan
“Kom
Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
-
Toon Bolsiusstraat”
-
Nieuwe erfafscheiding wssn
Blz. 96 t/m blz. 98 -
Erfafscheiding
Blz. 98 -
op de
t/m blz. 100
Hoger gelegen dak
(geanonimiseerd) NN
perceelsgrens user
(geanonimiseerd) EN
(geanonimiseerd) nabij perceel appellant |
10
Blz. 100 t/m blz. 101 -
Eerdere standpunten
van
appellant
10 en de
verhouding tot het huidige
appellant
10 inzake
bestemmingsplan “Kom
standpunt Blz. 101 -
t/m blz. 102
Zienswijzen
Blz. 103 -
van
2013”
t/m blz. 113
Correspondentie
inzake de
verwijderde erfafscheiding en verzoek tot
overleg Blz. 114 t/m blz. 116 -
Constructie voor het keukenraam
appellant Blz.117 -
van
Hoofdstraat
56
geplaatst
door
10
t/m blz. 119
Houtwerkplaats
Blz. 120 t/m blz. 122
(geanonimiseerd)
Bijlage
13
123
Verkoop geschieden
Bijlage
14
124 tm 128
Dialoog met appellant
Bijlage
15
129
Verkeersveiligheid
Verweer initiatiefnemer Mei 2026
16
/ Ongevallen
Plangebied
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
-
Toon Bolsiusstraat”
| Schriftelijke
reactie
van
initiatiefnemer inzake het
bestemmingsplan
“Kom
Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat-Looierij-
Toon Bolsiusstraat
Schijndel” 202600055/1/R2
Zaaknummer:
Deze reactie wordt
beroepschrift.
ingediend door initiatiefnemer ter toelichting op het bestemmingsplan en naar aanleiding van het ingediende beoordeling van het bestemmingsplan wordt vanzelfsprekend aan de Afdeling overgelaten.
De juridische
1 Inleiding
Initiatiefneme (geanonimiseerd) Schijndel Hoofdstraat, Looierij aan
familiebezit.
de
en
De bestuurder
Hiermee is sprake Het
van
bestemmingsplan
een
met
samen
Toon
de bestuurder
Bolsiusstraat. Delen
en van
haar familie eigenaar van de locatie in het centrum het plangebied zijn reeds meer dan in
initiatiefnemer is op deze locatie opgegroeid en haar moeder is daar nog steeds langdurige betrokkenheid bij de locatie en de herontwikkeling daarvan. van
voorziet in
planlocatie zijn diverse functies
in
van
vijftig jaar
woonachtig.
binnenstedelijke herontwikkeling naar een woonprogramma van 69 woningen. Op de gebruik, waaronder detailhandel. Tot voor kort waren ook horeca en een autobedrijf op de
een
locatie actief. In verband met de
herontwikkeling en de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op 3 augustus 2023 is in 2023 met groot deel van de huurders in goed overleg afscheid genomen. Omdat de procedure uiteindelijk meer tijd in beslag nam dan aanvankelijk verwacht, zijn voor vrijwel alle ruimten tijdelijk nieuwe huurders gezocht. Destijds is er bewust voor gekozen om de horecagelegenheid niet opnieuw te verhuren, mede om overlast voor de omgeving te beperken. een
Initiatiefnemer heeft
kennisgenomen
beroepschrift en licht hieronder enkele feitelijke aspecten van het proces en de planontwikkeling onderwerpen reeds zijn behandeld in de beantwoording van de zienswijzen en onderbouwd met deskundigenrapporten, wordt daarnaar verwezen en wordt waar nodig aanvullend toegelicht. nader toe. Voor
2.
©
van
het
zover
Plangebied, ligging appellanten en afstanden
Omgevingsloket
Ter verdere
Regels op de kaart
verduidelijking van
de ruimtelijke situatie is hierboven
planlocatie (geel) en de adressen
Kom
er”
Schijndel 2013, herzlening Hoofdstraat
:
een
luchtfoto opgenomen waarop
de
ligging van de
appellanten (blauwe vlakjes) in kaart zijn gebracht. De nummers in de blauwe vlakjes betreffen de huisnummers die in de tabel op blz. 2 en 3. (bij de adressen) staan. Afstanden en posities zijn daar indicatief van
weergegeven. Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed Bv. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
-
2
Hoewel (geanonimiseerd) (hierboven links naast 10
10a) onderdeel
uitmaakt van de planlocatie blijft de bestaande bebouwing behouden. Voor | (geanonimiseerd) blijft de grens met het plangebied deels ongewijzigd. Alleen een deel van de achterzijde van het perceel heringericht voor parkeren en bergingen. en
(geanonimiseerd) ar“:
Voorts merkt initiatiefnemer op dat in deze fase van de procedure het bestemmingsplan ter beoordeling beoordeeld of de ontwikkeling planologisch aanvaardbaar is. In dat kader zijn reeds diverse onderzoeken
opgesteld, waarbij
aan
de
Privacyaspecten worden bovendien vaak nader
en
wanneer
het
ook aandacht is besteed
bouwplan
voorligt. Daarbij en
wordt
visualisaties
mogelijke effecten op de individuele situaties van appellanten (zie bijlage 2). gedetailleerd beoordeeld in het kader van de omgevingsvergunning,
meer
definitief is uitgewerkt.
Daarbij wordt opgemerkt dat in het kader van dit bestemmingsplan reeds meer inzicht is gegeven in het toekomstige beeld van dan gebruikelijk is bij vergelijkbare procedures. Tegen die achtergrond is het ontbreken van een beeldkwaliteitsplan bij het ontwerpbestemmingsplan niet zodanig dat het bestemmingsplan daarom ruimtelijk onaanvaardbaar moet worden geacht.
de nieuwbouw
Inmiddels hebben
appellanten
kennis kunnen
nemen
van
het
beeldkwaliteitsplan. Voor zover initiatiefnemer bekend, zijn daarbij en architectonische uitwerking
bezwaren aangevoerd ten aanzien van het materiaalgebruik. Materiaalgebruik geen worden bovendien primair beoordeeld in het kader van de omgevingsvergunning. concrete
2.1
Ligging appellanten
en
indicatieve afstanden
verduidelijking van de feitelijke ruimtelijke situatie is hieronder een overzicht opgenomen van de ligging van de appellanten plangebied. Hieruit blijkt dat slechts een beperkt aantal (3) percelen direct aan het plangebied grenst: (geanonimiseerd) 10), peeler: (geanonimiseerd) 4) (geanonimiseerd) (appellant 11 en 19). Het merendeel van de appellanten is op grotere afstand of aan de overzijde van een openbare weg gelegen.
Ter en
de indicatieve afstanden tot het
MN
MT
Op pagina 58 van het beroepschrift wordt in de
gelegen. weg
en
Dit komt niet
overeen
de
met
feitelijke
eerste zin
gesteld
dat
appellant 3 direct belendend
situatie. De betreffende locatie bevindt zich
aan
plangebied is overzijde van een openbare
aan
de
het
grenst derhalve niet direct aan het plangebied.
De feitelijke ruimtelijke situatie blijkt daarmee aanzienlijk genuanceerder dan in het beroepschrift wordt geschetst. Daarbij is van belang dat de ruimtelijke gevolgen van het plan per appellant kunnen verschillen, gelet op hun uiteenlopende ligging en afstand tot het plangebied. De ruimtelijke gevolgen van het plan dienen daarom per appellant afzonderlijk te worden beoordeeld.
(geanonimiserd)
Overzijde
circa 15
m
Openbare weg tussen woningen
Overzijde
circa 15
m
Openbare weg tussen woningen
Hoofdstraat Hoofdstraat
ee
Ie VE end
| H
straat
Openbare weg tussen woningen
aangrenzend
plan.
| Overzijde Hoofdstraat
circa 14
Bedrijfspand, Reclamanten 5 en 9 hebben deels overlappende belangen
m
Betreft molenbelang
jee OPT Huurder in complex AHOED.
Overzijde
circa 11
Voor
zover
|
bekend,
Huurder in complex AHOED. Voor zover bekend,
m
is geen
Overzijde
circa 14
schriftelijke machtiging overgelegd. Bedrijfspand; deels overlappende belangen appellant 5
m
Hoofdstraat Direct
aangrenzend
circa 8-10 m
van achtergevel 58 tot linkerzijgevel nieuwbouw. Vanaf de achtergevel 58 tot gevel nieuwbouw achterzijde is ruim 22 m
|
met
Rondom volledige erfafscheiding circa 5-6 m hoog aanwezig. Aan de rechterzijde reeds bestaande aangebouwde situatie (HS60) dat blijft zo,
linkerzijde betreft de andere helft van de 2onder-een-kapwoning.
Deels direct
circa 13
m
tot TB
circa 48
m
tot
HS
TB12
(te handhaven bebouwing) bevindt zich
aangrenzend, TB 12
tussen
naast
perceel grenst in toekomst aan parkeerterrein
gelegen
bergingen
Drie
woningen
| circa 33
m
Toon tussen
TB10 en nieuwbouw in. Een deel van het
Bolsiusstraat 8a, 10 en 12 bevinden zich de woning van appellant en nieuwbouw.
el
Verweer initiatiefnemer
onbekend
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
en
(geanonimise rd)
14
wael
Overzijde
circa 12
Eveneens (2 lagen met kap) zoals de ontwikkeling aan de overzijde
m
straat
TB 19: Openbare weg tussen de woningen, 2 lagen met kap (gekocht na
eveneens
terinzagelegging)
Overzijde
plangebied
Gebouw AHOED ligt grotendeels tussen de percelen van appellant en het plangebied
plangebied
volmacht overlegd.
FE
aaa
2.2. Privacy, afstanden
een schriftelijke machtiging overgelegd. Voor zover bekend, is geen schriftelijke machtiging overgelegd.
straat
emmen
stedelijke context
en
Op pagina 9 van het beroepschrift wordt gesteld dat voor meerdere appellanten sprake zou zijn van relatief geringe afstanden (circa 7 tot 10 meter), hetgeen zou leiden tot structurele inkijk. Initiatiefnemer merkt op dat niet duidelijk is op welke wijze deze afstanden en meetpunten zijn bepaald. Dit geldt eveneens voor de in het beroepschrift genoemde afstand van bestaande bergingen (p. 38), waarbij wordt gesteld dat deze zich op circa 10 meter bevinden, dit betreft ongeveer 28 meter. Appellant 12: In het beroepschrift op blz.72 wordt gesteld dat appellant 12 direct grenzend aan het plangebied woont. Echter appellant woont op Toon Bolsiusstraat 8, op circa 33 meter afstand (gevel-gevel). Tussen appellant en het plangebied liggen bovendien de percelen Toon Bolsiusstraat 8A, 10 en 12, waardoor geen sprake is van een perceel dat direct aan het plangebied grenst. Ook stelt appellant 12 dat het bezonningsonderzoek onvoldoende zou zijn toegespitst op de individuele situatie. Appellant 12 bevindt zich echter op behoorlijke een afstand van het plangebied, waardoor eventuele effecten op de persoonlijke situatie planologisch zeer beperkt zijn, verder wordt verwezen naar de zonnestudie als bijlage bij het bestemmingsplan en bijlage 3 van dit verweer (er zijn twee verschillende zonnestudies).
Uit de uitgevoerde bezonningsonderzoeken volgt bovendien planologisch aanvaardbare grenzen blijven.
dat de effecten op
bezonning en daglichttoetreding binnen
Daarnaast stelt appellant 15 dat de
beoordeling van privacy en bezonning onvoldoende zou zijn. Naar aanleiding van gesprekken omwonenden zijn de juist verplaatst teneinde de privacy te verbeteren. De woning van appellant 15 is bovendien aan de overzijde van de openbare weg gelegen, tegenover de betreffende balkons. Hoewel vanuit delen van het plan zicht bestaat op de woning van appellant 15, is van directe inkijk in het achter de woning gelegen privédomein, waaronder de
balkons
met
achtertuin, geen sprake. Gelet op de situering van de balkons, de aanwezigheid van de openbare weg dan ook geen sprake van een onevenredige aantasting van de privacy of het woon- en leefklimaat.
en
de
onderlinge
afstand is
De
afbeeldingen op pagina 29 van het beroepschrift tonen hoofdzakelijk de voorzijde van panden die aan een openbare weg zijn gelegen. De weergegeven zichtrelaties betreffen daarmee in belangrijke mate ramen en balkons die zijn gericht op de openbare ruimte. Dergelijke zichtrelaties zijn inherent aan een centrumstedelijke omgeving. De
planlocatie ligt in het centrum van Schijndel. In dergelijke situaties zijn kortere afstanden en meer zichtrelaties tussen gebouwen gebruikelijk. In de ruimtelijke beoordeling staat daarom niet centraal of iedere vorm van zichtcontact wordt voorkomen, maar of sprake is van een onaanvaardbare aantasting van privacy of woonkwaliteit. Gelet op de onderlinge afstanden, de bestaande context is daarvan geen sprake. Een zekere mate aanvaardbaar te worden 3 Proces
en
erfafscheidingen, de doorgevoerde planaanpassingen en de centrumstedelijke van wederzijdse zichtrelatie dient in een dergelijke omgeving als normaal en
beschouwd.
communicatie met omwonenden;
Voor dit onderdeel wordt tevens
verwezen
naar
Omgevingsdialoog de algemene beantwoording van de zienswijzen, aspect
D1
(Omgevingsdialoog).
In het voortraject heeft een omgevingsdialoog met omwonenden plaatsgevonden. In dat kader is een informatiebijeenkomst op 23-11-2022 georganiseerd. Voorafgaand aan deze bijeenkomst heeft op 9-11-2022, samen met de architect, een gesprek
plaatsgevonden met appellanten 10, gelet op de directe ruimtelijke betrokkenheid van dit perceel. Tijdens dit gesprek zijn alle relevante planstukken en visualisaties gedeeld en achtergelaten (Zie bijlage 1). Dezelfde visualisaties zijn ook gebruikt tijdens de bredere omgevingsdialoog met omwonenden. Op verzoek van de omgeving heeft de architect tevens afbeeldingen gemaakt van het straatbeeld van zowel de Hoofdstraat als de Toon Bolsiusstraat met daarin opgenomen de nieuwbouw. Zie bijlage 2.1. Diverse bewoners zijn na de dialoog benaderd voor een afspraak. Een groot deel van de betrokkenen wilde echter eerst dat het verslag van de dialoog werd aangepast, alvorens men tot een gesprek overging. Initiatiefnemer wilde zich vooral richten op het vinden van oplossingen. Dit heeft ertoe geleid dat het vervolg van de dialoog enige vertraging heeft opgelopen. Daarnaast heeft op 9-1-2023 op het kantoor van de architect een bijeenkomst plaatsgevonden met een Bolsiusstraat. De architect heeft daarbij een en ander toegelicht mede aan de hand van beeldmateriaal. voor
direct
belanghebbenden
Verweer initiatiefnemer
waren
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
daarbij uitgewerkt. Daarbij was ook
de
afvaardiging van de Toon Mogelijke oplossingen
beoogde zorgverlener aanwezig om
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
-
vragen te
Toon- Bolsiusstraat”
4 beantwoorden
toelichting
nadere
en
op de voorgenomen
te geven
in de 12 studio’s aan de Toon Bolsiusstraat,
waar
naar
invulling. Deze zorgverlener zal zich naar verwachting vestigen
verwachting cliënten uit de betreffende doelgroep zullen worden
gehuisvest. Met het oog op een zorgvuldige en transparante participatie zijn geïnteresseerden in de gelegenheid gesteld een bestaande locatie te bezoeken, zodat zij zich een concreet beeld konden vormen van de beoogde woon- en zorgsituatie.
Op 31-1-2023 heeft een vervolggesprek kwamen:
met een
voren
over
de balkons
groepje omwonenden plaatsgevonden, waaruit onder
en
de
hinder daarvan
aan
de
Op 14-2-2023 is aanvullende informatie verspreid in de Toon Bolsiusstraat binnen een planlocatie. Daarin waren onder meer de onderstaande afbeeldingen opgenomen:
Bme
Aln
pion
van
volgende zaken Bolsiusstraat, het verder
de Toon
meer
de
zorgen mogelijke zijde terugleggen v.d. nieuwbouw t.o.v. de rooilijn, zorgen over verkeersbewegingen en mogelijke overlast i.v.m. de open onderdoorgang. Daarnaast werd aangegeven dat men een minder hoog en robuust volume wenste; een bouwvolume lagen met kap werd daarbij acceptabel geacht. naar
straal van circa 100 meter
van
de
MERE
Straatbeeld Toon Bolsiusstraat
*De ontwikkeling betreft het 3° en 4° pand van links
*De daken
van
de nieuwbouw
De panden
aan
de Toon Bolsiusstraat komen in lijn te liggen met de bestaande bebouwing of komen iets terug te liggen t.o.v. de huidige situatie.
aan
twee
van
de Toon Bolsiusstraat zijn hoger opgetrokken om installaties
zo
veel mogelijk aan het zicht te onttrekken.
In onderstaande afbeelding zijn in grijs de huidige percelen/ kadasterlijnen weergegeven, in zwart de bestaande bebouwing en in rood de voorgenomen nieuwbouw. De bebouwing komt ten opzichte van nu meer gelijk te liggen aan de rest van de Toon Bolsiusstraat. Ter hoogte van Toon Bolsiusstraat 19 is de grootste afwijking; daar komt het pand ongeveer 1,10 meter verder terug te liggen op het perceel, t.o.v. nu. Daarnaast is er sprake van een kopgevel met terugliggende delen. De kopgevel ligt aan de rooilijn, terwijl het pand aan de linker- en rechterzijde (zie de schets hierboven) circa 1,50 meter terugligt t.o.v. de
rooilijn.
J
nr
Daarbij is onder waren
om
meer
vermeld dat samen met direct omwonenden
aan
de Toon Bolsiusstraat en de Hoofdstraat zou worden bekeken
welke maatregelen mogelijk
de privacy beter te waarborgen en of het mogelijk was het voetpad vanuit de Toon Bolsiusstraat via De Hof naar de Looierij/Hoofdstraat met
een
poort
af te sluiten, op verzoek van omwonenden. Verder is meegedeeld dat werd onderzocht of de balkons aan de voorzijde van de Toon Bolsiusstraat nog konden worden aangepast. Dit zou opnieuw met de stedenbouwkundige worden afgestemd. Daarnaast zijn individuele gesprekken gevoerd met bewoners die daar behoefte aan hadden. Deze gesprekken vonden vrijwel allemaal plaats met initiatiefnemer en de architect gezamenlijk. Onder meer met de voormalige eigenaren van de percelen van de
huidige appellanten 4 en 15, alsmede appellanten 1, 2, 10, 11, 14, 15 en 19. Zij hebben stukken ontvangen en/of is inzicht
gegeven in:
Situatietekeningen (Bijlage 2.2 t/m 2.6); Mogelijke effecten op privacy, toegespitst of toegelicht aan de hand van hun specifieke situatie. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Mogelijke privacymaatregelen voor direct aangrenzende percelen GN De resultaten van de zonnestudie (bijlage 3) zijn toegelicht door de architect en toegespitst op de betreffende situatie. Later is B (geanonimiseerd) aanvullende zonnestudie uitgevoerd, waaruit volgt dat de invloed van de voorgenomen ontwikkeling op het woonen leefklimaat beperkt blijft. Deze studie is opgenomen bij de stukken behorende bij het bestemmingsplan. e « e
e
plan per perceel verschillen, zijn daarnaast meerdere individuele gesprekken gevoerd. Met aan de overzijde van de straat heeft dit, op hun verzoek, in gezamenlijk verband plaatsgevonden.
Omdat de effecten bewoners
3.1 Aanvullende
van
het
toelichting op proces
en
een
aantal
communicatie
Initiatiefnemer heeft
gebruikers meer
geen
van
gedurende het traject op meerdere momenten actief contact gezocht met omwonenden, eigenaars en omliggende panden. Met huurders van het complex aan de Looierij heeft overleg plaatsgevonden, hetgeen onder
blijkt uit e-mailcorrespondentie. De in het beroepschrift geschetste indruk dat dit niet het geval zou zijn (blz. 49), vindt steun in de feitelijke correspondentie.
Er heeft
overleg plaatsgevonden met de woningbouwvereniging, die eigenaar is van het AHOED-complex aan de Looierij, diverse aan de overzijde van de Toon Bolsiusstraat en een appartementencomplex voor ouderen verderop in die straat.
woningen
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
5 Daarnaast zijn bewoners via de
woningbouwvereniging
plan geïnformeerd. Met de huisartsen is een gezamenlijk gesprek georganiseerd, waarbij nagenoeg alle betrokkenen aanwezig waren (zie bijlage 4). Dit wijkt af van de stelling in het beroepschrift (blz. 52) dat slechts met één huisartsenpraktijk zou zijn gesproken. over
het
Voorts herkent initiatiefnemer zich niet in de afbeelding op blz. 52 van het beroepschrift, waarin in rood is aangegeven “niet uitgenodigd/niet betrokken” dan wel “onbekend of wel/niet uitgenodigd”. In deze weergave zijn meerdere adressen opgenomen
degelijk een angen en/of waarmee overleg heeft plaatsgevonden. Daarnaast is daar bij onder meer GN (geanonimiseerd) e in groen vermeld dat de betreffende eigenaar is uitgenodigd, (geanonimiseerd) volmacht. Voor zover hiermee wordt hetgeen volgens de toelichting zou blijken uit B gedoeld op een volmacht aan appellant 10, wordt dit door initiatiefnemer niet herkend. De betreffende eigenaren hebben zich juist positief over het plan uitgelaten en in dat kader ook ingesproken ten behoeve van het plan. waarvan
de bewoners wel
ui
igi
(geanonimiseerd)
Tijdens het spreekrecht
van de Commissie Ruimte, Economie en Bedrijfsvoering van 23 oktober 2025 hebben, naast de in het beroepschrift (blz. 8) genoemde appellanten, ook enkele omwonenden (hierboven vermeld) en de beoogde zorgaanbieder zich positief over het plan uitgesproken. Deze bewoners wonen direct aangrenzend aan, dan wel dichter bij het plangebied dan
sommige appellanten. Zij hebben onder vergroening, de behoefte aan woningen Ten aanzien
van
waaronder
een
van
meer en
gewezen
op eerdere overlast
de voorgenomen
appellant 10 wordt opgemerkt dat door
van
functies zoals
horeca/discotheek,
het
belang van
zorglocatie.
horeca-activiteiten, procedure bij de Afdeling die ongegrond is verklaard. Tevens heeft appellant 10 eerder geklaagd over overlast (zie bijlage 6) en detailhandel (zie blz. 76). Tegen deze achtergrond is aannemelijk dat de bestaande functies een
de horeca
hem in het verleden bezwaar is gemaakt tegen
grotere geluidbelasting veroorzaakten dan het stemgeluid waarop in het beroepschrift (blz.19) wordt gedoeld. Het betoog dat de
ontwikkeling
voorgenomen
onvoldoende onderbouwd
zal leiden tot onaanvaardbare
geluidsoverlast en een zogenoemde “arena-werking” wordt
geacht.
Tevens stelt appellant 19 dat de
aantasting van een prikkelarme zorgomgeving niet is onderzocht. In dit verband wordt van appellant 19, nog steeds sprake is van opslag-, laad- en losactiviteiten. meer worden gesteld dat in de huidige situatie sprake is van een prikkelarme omgeving.
opgemerkt dat aan de achterzijde, nabij het perceel Gelet Het
hierop
kan niet zonder
ontwerpbestemmingsplan
forma zienswijzen nader
aan
heeft te
gedurende
zes
weken
vullen, waarbij ook nog
een
ter
inzage gelegen. Daarbij is bovendien ruimte geboden
aanvullende termijn
van
zes weken
appellanten een ruime gelegenheid geboden hun zienswijzen nader aan te vullen. Tegen dat appellanten onder buitengewone tijdsdruk zijn geplaatst. (blz. 3 beroepschrift). Naar
deze
om
is verleend. Daarmee
achtergrond
is niet
pro
is
aannemelijk
aanleiding van gesprekken met omwonenden en andere betrokkenen zijn diverse aanpassingen in het plan doorgevoerd. blijkt dat initiatiefnemer actief invulling heeft gegeven aan participatie en bereid is geweest het plan op onderdelen aan
Hieruit
te passen naar
3.2 Recente
aanleiding van reacties.
kopers (appellanten 4 en 15)
Ten aanzien
van recente kopers van twee woningen (appellanten 4 en 15), die hun woning hebben gekocht na de terinzagelegging van het ontwerpplan (3 augustus 2023), geldt dat voorafgaand aan deze procedure geen persoonlijk gesprek met hen heeft plaatsgevonden. Initiatiefnemer was op dat moment niet op de hoogte van eventuele bezwaren van hun zijde.
blijkt dat bij de verkoop van de woning aan de (geanonimiseerd) Np pent 4) reeds melding is gemaakt van de voorgenomen ontwikkeling in de directe omgeving. In het promotiefilmpje bij de verkoop wordt hierover door een lokale makelaar expliciet aangegeven: “Verkopers hebben ons gevraagd om leuke kopers te vinden voor hun woning, want zij gaan verhuizen maar blijven wel in deze straat wonen.” “Over de omgeving kan ik nog het volgende vertellen: hier staan allerlei plannen te gebeuren waardoor de locatie alleen maar mooier wordt.” Ter onderbouwing wordt verwezen naar het promotiefilmpje van 25-09-2023 van Meierijstad Makelaardij https://fb.watch/nhi2wilRXJ/ Wel
…
Mocht de link niet functioneren, dan sturen wij wijken van de door hen ingediende zienswijze.
u
het
filmpje desgewenst
toe. De
inhoud
de video
van
lijkt op
onderdelen af te
Uit de
Funda-verkoopgeschiedenis blijkt dat de woning op 25 september 2023 te koop is aangeboden, op 5 oktober 2023 is (zie bijlage13, blz. 123) en op 2 januari 2024 is gepasseerd. De aankoop heeft daarmee plaatsgevonden ná de terinzagelegging van het ontwerpplan, waaruit volgt dat kopers redelijkerwijs kennis hebben kunnen nemen van de voorgenomen ontwikkeling en deze ontwikkeling in hun aankoopafweging hebben kunnen betrekken. Daarnaast is door de verkoper aan initiatiefnemer medegedeeld dat kopers in de koopovereenkomst op de voorgenomen ontwikkeling zijn gewezen. verkocht
Ten aanzien
van
de woning
makelaarskantoor. Verweer initiatiefnemer
Het
aan
(geanonimiseerd) A
ligt daarom
in de rede dat ook deze
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
15) geldt dat de verkoop kopers
bij hun
aankoop
op
de
is begeleid door hetzelfde
hoogte zijn gebracht
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
van
de
Toon- Bolsiusstraat”
6 ontwikkeling.
voorgenomen op 18
april
Uit de
2025 is verkocht, zie
Funda-verkoopgeschiedenis blijkt dat deze woning op 13. Ook deze
bijlage
aankoop
heeft
plaatsgevonden
2
april 2025 te koop
nadat het
plan
al kenbaar
is aangeboden
en
was.
Initiatiefnemer stelt zich constructief op en staat ervoor open om alsnog met deze bewoners in gesprek te gaan. Ook in het vervolgtraject, in het kader van de omgevingsvergunning, kan worden bezien in hoeverre aanvullende maatregelen mogelijk en passend zijn om eventuele privacyzorgen verder te beperken. 3.3
Ontvankelijkheid
Initiatiefnemer merkt op dat ten aanzien
ontvankelijkheid
van
enkele appellanten
aandachtspunten
bestaan met
betrekking
tot de
vertegenwoordiging.
en
Nn
(geanonimiseerd) (is tevens vertegenwoordiger van bewonersgroep Rondom de molen). Voor zover beroepsgronden betrekking hebben op percelen of situaties die niet in de directe nabijheid van het perceel van appellant zijn gelegen, rijst de vraag in hoeverre sprake is van een rechtstreeks persoonlijk belang. Appellant
ETET
Appellant 13 betreft (geanonimiseerd) waarbij in de stukken verschillende benamingen lijken te worden gehanteerd voor hetzelfde samenwerkingsverband. Daarnaast wordt in het beroepschrift veelvuldig verwezen naar algemene stellingen namens appellant 13 (geanonimiseerd) en appellanten. Initiatiefnemer heeft in openbare bronnen geen inschrijving van deze vereniging in het handelsregister van de Kamer van Koophandel kunnen aantreffen. Evenmin is voor initiatiefnemer duidelijk geworden of sprake is van een formele organisatiestructuur, bestuur, vestigingsadres of statutaire doelstelling. Daarmee is voor initiatiefnemer niet geheel duidelijk op welke juridische of organisatorische grondslag deze vereniging functioneert. De beoordeling van de ontvankelijkheid laat initiatiefnemer over aan de Afdeling. ”
Voor
sprake is van een samenwerkingsverband of collectieve belangenbehartiging, merkt initiatiefnemer op dat de ruimtelijke gevolgen van het plan per appellant afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Die gevolgen kunnen wezenlijk verschillen, gelet op de uiteenlopende ligging en afstand ten opzichte van het plangebied. zover
Machtiging (buurtvereniging): In het
beroepschrift wordt op pagina 49 (paragraaf 3.6.5.2) gesteld dat alle appellanten unaniem via een ondertekende machtiging hebben bevestigd dat de omgevingsdialoog naar hun oordeel onvoldoende en onzorgvuldig was. Initiatiefnemer merkt op dat deze deze passage
verklaring onderdeel
Daarnaast is opvallend dat ook
omgevingsdialoog
van
een
voorgedrukt formulier
van
de
buurtvereniging, waarin
appellanten 4 en 15 dit formulier hebben ondertekend, terwijl zij ten tijde van de
nog geen eigenaar
huidige percelen en daardoor feitelijk niet bij deze dialoog betrokken achtergrond ondertekening van het formulier niet zonder meer worden afgeleid dat iedere oordeel heeft eigen gevormd over het verloop van de omgevingsdialoog.
konden zijn. Tegen deze ondertekenaar
uitmaakt
voorgedrukt.
was
een
waren
van
hun
kan uit de
Ter
onderbouwing wordt verwezen naar bijlagen 7.0 en 7.1, waarin de betreffende brief en machtiging zijn opgenomen die destijds via de brievenbussen van omwonenden zijn verspreid. Initiatiefnemer laat de waardering van deze machtiging vanzelfsprekend aan de Afdeling. Voor zover relevant voor de ontvankelijkheid merkt initiatiefnemer op dat appellanten 4 en 15 eigenaar zijn geworden nadat zij kennis hadden kunnen
nemen
van
de voorgenomen
zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De beoordeling
van
de
ontwikkeling. Daarnaast hebben zij geen ontvankelijkheid laat initiatiefnemer aan de
Afdeling. Zienswijze/appellant 16: In deze zienswijze werd met name gevraagd of er rekening is gehouden met de molenbiotoop welke het molenbiotooponderzoek is beantwoord. In het beroepschrift wordt op pagina 24 en 25 bovendien een aanvullende grond aangevoerd; dat appellant 16 niet zou zijn betrokken bij de omgevingsdialoog en dat geen advies zou zijn ingewonnen. Initiatiefnemer herkent zich niet in dit beeld. Er hebben in dat kader meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en appellant 16, zowel individueel als in aanwezigheid van de architect BEN (geanonimiseerd) Tevens heeft een gesprek plaatsgevonden met appellant 16 en zijn partner (geanonimiseerd) GN e
met
Ter
onderbouwing
initiatiefnemer
wordt
verwezen
appellant 16
en
en
de in de bijlage 14 opgenomen correspondentie, waaronder mailbevestiging aan de architect van de betreffende afspraak.
de
naar
de
app-geschiedenis
tussen
Op pagina 25 van het beroepschrift wordt aangegeven dat appellant 16 binnen 20 meter van het plangebied ligt, terwijl dit indicatief circa 56 meter betreft (zie de tabel op blz. 3). Het is initiatiefnemer niet duidelijk van welke meetpunten appellant hierbij is uitgegaan. Voor zover initiatiefnemer heeft kunnen vaststellen, bevindt zich geen afzonderlijke volmacht van appellant 16a (de molenaar) bij de stukken. De overgelegde volmachten zijn op onderdelen beperkt leesbaar, waardoor dit niet met zekerheid kan worden
vastgesteld. Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed BV. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
7 Voor appellanten 7, 8, 17 18 lijken, opgemaakt, geen volmachten te zijn overgelegd. Hierdoor rijst de vraag in hoeverre de betreffende beroepsgronden namens deze appellanten zijn ingediend. Voor zover geen machtiging is overgelegd, verzoekt initiatiefnemer de ontvankelijkheid ambtshalve te beoordelen. e
en
voor zover
uit de stukken kan worden
In het
beroepschrift worden op meerdere plaatsen algemene stellingen ingenomen namens appellanten gezamenlijk, onder privacy, schaduwwerking en aantasting van het woon- en leefklimaat. Niet zonder meer valt in te zien dat voor iedere aangevoerde beroepsgrond alle appellanten rechtstreeks in hun belangen raakt. Dit geldt temeer voor appellanten die zich op grotere afstand van het plangebied bevinden of aan de overzijde van een openbare weg zijn gelegen. Voor zover appellanten geen rechtstreeks ruimtelijk gevolg van betekenis ondervinden, rijst de vraag of zij ten aanzien van de betreffende beroepsgronden als rechtstreeks belanghebbende kunnen worden aangemerkt. Voor de molenstichting geldt bovendien dat aspecten als privacy, schaduwwerking en aantasting van het woon- en leefklimaat niet zonder meer verband lijken te houden met haar statutaire doelstellingen, terwijl dergelijke aspecten wel in het beroepschrift zijn opgenomen. meer
over
Initiatiefnemer laat de
beoordeling van de ontvankelijkheid
en
vertegenwoordiging vanzelfsprekend aan de Afdeling.
Daarnaast merkt initiatiefnemer op dat in het beroepschrift op meerdere plaatsen aspecten worden aangevoerd die betrekking hebben op de nadere architectonische of bouwtechnische uitwerking van het plan. Deze aspecten worden in beginsel
beoordeeld in het kader van de omgevingsvergunning
en
vallen buiten de
reikwijdte van de bestemmingsplanprocedure.
In de
vervolgfase van de omgevingsvergunning zal het bouwplan nader worden uitgewerkt, waarbij privacymaatregelen en architectonische details verder kunnen worden uitgewerkt en beoordeeld.
ook eventuele aanvullende
Voorts wordt
opgemerkt dat het beroepschrift op onderdelen uitgaat van feitelijke uitgangspunten die niet zonder meer met de feitelijke situatie ter plaatse of met de meest recente planopzet. Daarnaast merkt initiatiefnemer op dat de door appellant 10 ingenomen standpunten niet steeds volledig lijken aan te sluiten bij eerder ingenomen posities en de feitelijke situatie ter plaatse. overeenkomen
4 Bouwvolume en
planaanpassingen
Voor dit onderdeel wordt Het
verwezen
naar
de
algemene beantwoording van de zienswijzen, aspect A1 (bouwvolume).
plan bestaat uit drie tot vier bouwlagen, waarbij de gebouwen deels plat zijn afgedekt en deels van een kap zijn voorzien. De kapconstructie wordt daarbij als bouwlaag meegeteld.
ruimte onder de
Bij het ontwerp heeft de architect rekening gehouden met de schaal en korrelgrootte van de bestaande bebouwing in de omgeving. De stedenbouwkundige massa is in overleg met verschillende stedenbouwkundigen van de gemeente afgestemd meerdere stappen aangescherpt tot de huidige vorm.
in
en
plan sluit aan bij het gemeentelijke woningbouwbeleid, waaronder het Actieplan Woningbouw en het woningbouwoffensief de gemeente Meierijstad. Binnen dit beleid wordt bij binnenstedelijke locaties nadrukkelijk gekeken naar mogelijkheden voor hogere dichtheden, mits de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft. Daarmee past het plan binnen het gemeentelijke verdichtingsbeleid voor centrumgebieden. Het van
Met het
plan wordt geen
afbreuk
gedaan
ruimtelijke kwaliteit. Zo wordt circa 850 m? aan onverhard terrein toegevoegd, daken van circa 256 m? zijn meegeteld. Dit staat haaks op de stellingen in het beroepschrift (blz. 42, waarbij 3.5.4.2 en blz. paragraaf 75, paragraaf 4.14.6), waarin wordt gesteld dat sprake zou zijn van volledig nieuw verhard oppervlak, en een toename van verstening. groenverlies aan
de
tevens de groene
Daarnaast wordt
bestaande, grotendeels verouderde bebouwing vervangen door nieuwbouw die in hoge mate energiezuinig verdwijnen functies zoals bedrijvigheid, horeca en detailhandel. Hierdoor wordt het gebruik van de locatie per saldo minder belastend voor de omgeving. Ter onderbouwing hiervan zijn hieronder afbeeldingen opgenomen. Tevens
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed BV. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
is.
Hierboven is een
afbeelding van de aangepaste plattegrond
Hieronder is
luchtfoto
Het aantal
een
bouwlagen
de
van
het bouwvolume
het
plan opgenomen.
huidige situatie waarin vrijwel het gehele plangebied verhard
zijn passend geacht binnen dit deel
van
het centrum, mede
is.
gelet op de bestaande
het bebouwingskarakter van de omgeving. Het plan leidt niet tot een onevenredige aantasting van het straatbebouwingsbeeld aan de Hoofdstraat, Looierij en Toon Bolsiusstraat en sluit aan bij het binnenstedelijke karakter ter plaatse.
bouwvolumes en
en
weergegeven
van
en
stedenbouwkundigen leggen tot de noklijn van
de gemeente. Daarbij is onder meer besloten de hoofdmassa op de hoek van de Hoofdstraat terug te de naastgelegen bebouwing aan Hoofdstraat 56 en 58, zodat deze verder van de rooilijn is gesitueerd.
Historisch gezien
was
op deze
heeft meerdere
locatie bebouwing
Daarnaast zijn verschillende variantenstudies voor
twee
penthouses, gelegen
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed
BV.
aan 2026
malen afstemming
tot aan
uitgevoerd
plaatsgevonden
de
van
van
het plan
initiatiefnemer
Tijdens de voorbereiding
tussen
en
de rooilijn aanwezig (zie bijlage 10, historische foto op blz. 84). voor
de zijde van de Looierij
en
de positionering van de vierde bouwlaag. Uiteindelijk is gekozen het binnenterrein. Deze zijn uitgevoerd met een setback en een
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
K) afwijkende materialisering, waardoor het effect op de omliggende bebouwing wordt beperkt. Naast het monument aan de (geanonimiseerd) is de bebouwing opgenomen onder de kapconstructie. Door toepassing van (geanonimiseerd) NN B trap in de kap en een verlaagde sluit het beter aan het monumentale gootlijn ontwerp op pand. In deze
procedure staat ter beoordeling of de ontwikkeling planologisch aanvaardbaar is. Daarbij worden aspecten zoals privacy ruimtelijke uitstraling op hoofdlijnen betrokken. De nadere architectonische en bouwtechnische uitwerking van het bouwplan vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning. In die fase worden onder meer aspecten als brandveiligheid, installaties en de verdere detaillering van eventuele privacymaatregelen beoordeeld. en
Planaanpassingen
4.1
(voor dit aspect wordt verwezen naar de algemene beantwoording van de zienswijzen, aspect D1 } Naar
aanleiding van opmerkingen van omwonenden zijn meerdere aanpassingen in het plan doorgevoerd. Deze hebben onder betrekking op de positionering van balkons, de massaopbouw van de bebouwing en de inrichting van het binnenterrein. De wijzigingen zijn zichtbaar in de beantwoording van de zienswijzen (onder meer afbeeldingen op pagina 5 tot en met 8 ) en in het beroepschrift, afbeeldingen op pagina 12 (situatie vóór verdere aanpassingen) en pagina 13 (situatie na aanpassingen; de bergingen zijn daarin nog niet juist weergegeven). Zie tevens blz. 88 en 89 van het verweerschrift. meer
Voorbeelden
van
algemene aanpassingen:
Verplaatsing van balkons; Het ondergeschikt maken van de verbinding tussen de gebouwen aan de Toon Bolsiusstraat; e Realisatie van een afsluitbaar poortje in de onderdoorgang aan de zijde van de Toon Bolsiusstraat en omheining van het binnenterrein, zodat dit in de avond kan worden afgesloten, indien en voor zover daarvoor toestemming wordt verleend; * Gevelaanpassingen en aanpassing van de kniklijnen van het dak; * Verplaatsing van de bergingen bij het appartementengebouw (hofwoning); Aanpassing van het ontwerp van de hofwoning, waarbij meer afstand is gecreëerd tot het naastgelegen perceel en de veranda en balkons verder van het buurpercee! (geanonimiseerd) zijn gesitueerd; « Aanpassing van de naam “Jansenhof” naar “Janshof”; e Verplaatsing van de ondergrondse container dichter naar de straat, op een beter zichtbare locatie en dichter bij het complex. e
«
®
Voor
specifieke aanpassingen
Het plan, zoals en
welstand
vastgesteld
van
met
betrekking tot direct aangrenzende percelen
door de raad, is op 26 juni 2025
de gemeente
positief beoordeeld
wordt
verwezen
door de
hoofdstuk 5.
naar
gecombineerde kamer van monumenten
Meierijstad.
Op pagina 49 van het beroepschrift
staat vermeld: “Alle appellanten verklaren: ‘De dialoog is beperkt gebleven tot het eenzijdig reeds vaststaande plannen. Er is geen ruimte geboden voor wezenlijke inbreng of aanpassing van de plannen’” Initiatiefnemer volgt die stelling niet. Zoals hiervoor is weergegeven, zijn naar aanleiding van opmerkingen van omwonenden op
informeren
over
verschillende punten aanpassingen in het De
plan doorgevoerd.
afbeelding
in het beroepschrift op pagina 15 (hieronder weergegeven) betreft een eerdere versie van het ontwerp. Hoewel de versie aangepaste destijds op verzoek van appellant is toegezonden (zie blz. 77 en 83), geeft deze afbeelding niet de meest recente situatie weer (zie tweede afbeelding hieronder).
In het
beroepschrift op pagina 11 is bij de ronde toren een hoogte van 9,81 meter weergegeven, waarbij is aangegeven dat dit hoogste gebouw in het betreffende gebied zou zijn. De rand van de ronde toren bedraagt echter 11,20 meter (zie bijlage 8 Kadaster BAG-viewer). In de directe omgeving bevinden zich bovendien meerdere hogere gebouwen. Ter onderbouwing is het
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
10 hieronder
een
afbeelding opgenomen
uit de kadaster BAG-viewer, waarop de
bouwhoogtes van de omliggende bebouwing zijn
weergegeven.
beroepschrift worden op enkele plaatsen situaties weergegeven die afwijken planwijzigingen. Deze verschillen worden hier niet allemaal afzonderlijk besproken. In het
van
de
feitelijke situatie of van latere
van het beroepschrift wordt gesteld door appellant 14 dat sprake is van een dorps karakter met overwegend één bouwlaag met kap, groene voortuinen en erfgrenzen. Initiatiefnemer merkt op dat dit beeld feitelijk niet eenduidig is. De straat kent een gevarieerd bebouwingsbeeld, waaronder woningen met twee bouwlagen met kap en bebouwing aan de rooilijn. Ook de woning van appellant valt binnen deze categorie. Dit is van belang bij de beoordeling van de gestelde aantasting van de maat
Op blz. 74
schaal.
en
Hoogtes panden (Bron; Kadaster BAG 3D viewer)
—… %
SDBAG
tudeittsd
A
aangrenzende percelen
5 Direct 5.1
“Y3DGi LoD
en
_
vzo25000:
KB
3D
De woning
aan
effecten
mo,
en
en
geen
Dc
-
planaanpassingen
(geanonimiseerd) eert
bestemmingsplan
Viewer
4): direct grenzend aan plangebied, gekocht zienswijze ingediend (zie ook paragraaf 3.2):
direct (geanonimiseerd)grenst ken.
aan
het plangebied.
na
Er zijn diverse
de
terinzagelegging van
het ontwerp
aanpassingen doorgevoerd
om
privacy-
:
nieuwbouw waarbij in de gevel aan de zijde van TB 20, achterzijde van het perceel A (geanonimiseerd) erfafscheiding, een gevelopening met ondoorzichtig glas is opgenomen, zodat rechtstreekse inkijk richting het perceel van appellant in belangrijke mate wordt beperkt; Verplaatsing van de veranda en het balkon verder van de erfgrens; Vergroting van de afstand tot de perceelsgrens ten opzichte van eerdere schetsen; e
Aan de
boven de
e
e
e
Het vervallen
van
niet
ervaren.
vari
(geanonimiseerd) gevel van de nieuwbouw achter Ne: (geanonimiseerd) aan de gevel van het hoofdgebouw circa 15 meter. edraagt Daarbij geldt dat in een centrumstedelijke omgeving dergelijke onderlinge afstanden
e
(geanonimiseerd)
de schoorsteen, die als dominant werd
ongebruikelijk zijn.
Voor de binnen
ontwikkeling is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de afname van bezonning en daglichttoetreding planologisch aanvaardbare grenzen blijft. Dit onderzoek is als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan
opgenomen.
vervolgfase van de omgevingsvergunning met appellant 4 in overleg te treden om te bezien maatregelen redelijkerwijs aangewezen zijn ter verdere waarborging van de privacy. Daarnaast is initiatiefnemer
Initiatiefnemer is bereid aanvullende
om
in de
mmm
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
of
1 bereid over
in overl
om
de inrit achte
mogelijke wijziging of gedeeltelijke beëindiging van het bestaande recht voor zover partijen daarover overeenstemming kunnen bereiken.
r een
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) eN
Verder bestaat de intentie
om langs de erfgrens aan de achterzijde van het langs de zijkant (net de hoek om) leilindes te plaatsen om de privacy verder te versterken. besproken met de voormalige eigenaren van het perceel (zie bijlage 2).
Op pagina 106 van het beroepschrift is een volmacht opgenomen
van
de
De
en
betreffende
voormalige eigenaren van het
voor
van
overpad
een
klein deel
visualisaties zijn eerder
(geanonimiseerd) perceel
(geanonimiseerd) op dat adres, gedateerd 30 december 2025. Voor zover initiatiefnemer bekend, waren zij op dat moment reeds verhuisd vóór de kon ten 5.2
naar
ander adres in dezelfde straat.
een
aankoop tijde van
Daarbij acht initiatiefnemer van belang
dat de voorgenomen ontwikkeling reeds ter inzage had gelegen. Appellant
openbaar kenbaar was, onder meer doordat het ontwerpbestemmingsplan de aankoop redelijkerwijs bekend zijn met de voorgenomen ontwikkeling.
(geanonimiseerd) eert
11
en
19): direct grenzend aan plangebied.
Appellant 11 en appellant 19 zijn nauw met elkaar verbonden en staan onder dezelfde eigendom. Appellant 11 heeft betrekking op de privéwoning, terwijl appellant 19 ziet op de praktijkruimte daarachter. Gelet op deze verwevenheid liggen hun belangen in elkaars verlengde. Hoewel
Pm
(geanonimiseerd) onderdeel
(geanonimiseerd) seesen MN
planlocatie, blijft de ongewijzigd, (zie blz. 24). bebouwing (geanonimiseerd) lijft plangebied Naast aanduiding D bevindt zich het perceel van in grijs. Daarnaast is het perceel van (geanonimiseerd) appellant in wit weergegeven. Alleen een deel van de achterzijde van foon Bolsiusstraat 12 wordt heringericht voor parkeren en bergingen. bestaande
behouden. Voor
uitmaakt
de
van
deels
de grens met het
en
Zie blz. 33
voor
herinrichting
(geanonimiseerd) We
op een deel van het perceel is gelegen, leibomen langs de erfgrens te plaatsen. Dit betreft het gedeelte
de situatie ter plaatse. Initiatiefnemer is voornemens
achter het hoofdbouwvlak
is voorzien, zodat deze
maatregel
op korte
kan worden
termijn
gerealiseerd.
plaatsvinden. Daarmee kan de privacy richting het perceel van appellanten 11
Uiteindelijk is, niet openbaar
mede
aanleiding van de ingediende zienswijzen
naar
toegankelijk
te
maken,
maar
het nieuwe
en
uitsluitend te bestemmen
en
voor
De
planning
waar
versterkt.
parkeerbeleid,
besloten het
bewoners,
bebouwing of
geen
is dat dit in 2026 zal
19 verder worden
met als doel
dat
de rust
parkeerterrein het
en
woon-
en
leefklimaat ter plaatse te verbeteren. 5.3. Aanpassingen ten behoeve
(geanonimiseerd) senen
van
Hoofdstraat 58
en
58a
(appellant 10): direct grenzend aan plangebied
plangebied en behoren daarmee tot de percelen die het meest direct bij de planontwikkeling zijn betrokken. Bij de uitwerking van het plan is hiermee rekening gehouden. Dit is onder meer toegelicht in de beantwoording van de zienswijzen bij aspect J (Gemeentelijk Monument 56/58), zie bijlage 10 met bijbehorende afbeeldingen. Zicht
en
direct
aan
het
inkijk
Ter
onderbouwing van de feitelijke situatie zijn foto’s opgenomen (zie bijlage 12 blz. 91 t/m 95), genomen vanaf verschillende posities ter hoogte van de beoogde galerijen op de tweede verdieping (derde woonlaag). Blz. 96 bevat verdere onderbouwing. Vanwege de aanwezige erfafscheidingen van circa 5 tot 6 meter zijn op lagere niveaus nagenoeg geen directe zichtlijnen mogelijk.
Ook vanaf
hogere
niveaus is sprake
van
een
aanzienlijke
mate
van
afscherming. Van
structurele of onevenredige
inkijk
(geanonimiseerd) =ismede situatie A
is daarom geen sprake. Zie tevens hoofdstuk 8 (“Privacy, erfafscheiding en feitelijke hoofdstuk 10 (“Aanpassingen door appellant 10 aan Hoofdstraat 58 en 58a na kennisname
de nieuwbouw op de
van
planlocatie”). Vanaf de penthouses zijn, met uitzondering van een toegangsdeur, geen openingen aanwezig in de gevel aan de zijde van Hoofdstraat 58, zodat van directe inkijk vanuit deze bouwlaag slechts in beperkte mate sprake is. Ook bij het trappenhuis is
rekening gehouden
met
privacy.
(geanonimiseerd) AN
De afstand
tussen de achtergevel van het hoofdgebouw de nieuwbouw bedraagt circa 22 tot 23 meter tot aan gevel. Hoofdstraat 58a betreft een later aangebouwd, niet-monumentaal deel. De afstand van de achterzijde van dit bijgebouw, tevens de perceelsgrens van et (geanonimiseerd) aan de gevel bedraagt circa 5 meter. Daarbij is van belang dat zich in de huidige situatie reeds een pand direct tegen de erfgrens bevindt, zodat ook thans sprake is van bebouwing in de directe nabijheid van het perceel van appellant.
de
Voorts is dit gebouw als
bijgebouw aangemerkt en is daaraan geen woonbestemming toegekend, ondanks dat appellant 10 hier in de zienswijzen “Kom 2013” om heeft verzocht. Tegen deze achtergrond kan aan het betoog van appellant dat de ontsluitingsweg zich direct achter zijn slaapkamer bevindt, geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, aangezien het betreffende
bijgebouw planologisch niet als zelfstandige woning
(zie bijlage 12, zienswijze 8, blz. 104).
Verder beschikt het perceel Hoofdstraat 58 reeds
over
Verweer initiatiefnemer
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
Looijerij Vastgoed BV. 2026
relatief
is bestemd.
hoge erfafscheidingen en muren
aan -
Looierij
de zijde —
van
het
Toon- Bolsiusstraat”
plangebied.
12 hoogte van circa 5 tot 6 meter en hangen samen met het historische gebruik van het pand, waarin onder meer een sauna was gevestigd. Hierdoor is reeds sprake van een aanzienlijke mate van afscherming tussen percelen. Gelet op de onderlinge afstanden, de planwijzigingen die naar aanleiding van opmerkingen van omwonenden zijn doorgevoerd en de aanwezige erfafscheidingen, is naar het oordeel van initiatiefnemer geen sprake van een zodanige aantasting van privacy, bezonning of woon- en leefklimaat dat moet worden geconcludeerd dat sprake is van een ruimtelijk onaanvaardbare situatie. Daarbij is van belang dat de planlocatie is gelegen in een centrumstedelijke omgeving, waar relatief kortere onderlinge afstanden tussen gebouwen gebruikelijk zijn. Deze hebben
een
Onder
zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd: (Zie bijlage 11)
meer
(geanonimiseerd) trapvormige dakopbouw (geanonimiseerd) tot en met 66 is MM rechterzijde van het pand ter hoogte van EN beter aansluit de De zodat de bebouwing op omgeving. gootlijn van het pand aan de gemaakt nokhoogte verlaagd, Hoofdstraat is verlaagd, waardoor het kozijn in de kap is gesitueerd in plaats van eronder. (vergelijk met bijlage 1) Het losstaande trappenhuis met lift is aangepast, waarbij de lift in het gebouw is opgenomen en het trappenhuis verder naar (geanonimiseerd) vergroot en is het trappenhuis kleiner geworden. achteren is geplaatst. Hierdoor is de afstand tot het perceel van MN e De (geanonimiseerd) setback en afwijkende materialisering om penthouses zijn teruggelegd ten opzichte van de Hoofdstraat en voorzien van BE het effect op de omgeving te beperken. De toegangsdeur van een penthouse is verder in de richting van het hof geplaatst, waardoor de galerij is verkort en verder naar achteren is komen te liggen, hetgeen de mogelijke zichtrelatie met Hoofdstraat 58 verder beperkt. e
Aan de linker-
en
is de
en
e
e
De
doorgevoerde aanpassingen zijn voorgelegd aan de welstands- en monumentencommissie en zijn in 2025 positief blijkt dat initiatiefnemer rekening heeft gehouden met de belangen en wensen van de omgeving.
beoordeeld. Hieruit 6 Correspondentie
en
contact
met
appellant 10
Appellant stelt in het beroepschrift (blz. 50 en 51): “na 23 januari 2023 heeft initiatiefnemer op deze mail noch op enige andere wijze meer gereageerd”, alsmede dat “participatie uitsluitend heeft plaatsgevonden voor de terinzagelegging”. Initiatiefnemer herkent zich niet in dit beeld. Na 23 januari 2023 heeft tussen initiatiefnemer
en
appellant
Onder
meer
10 nog meerdere malen
correspondentie en overleg
van de architect, een plaatsgevonden (zie bijlage 9 blz. 74 t/m 83). bespreking plaatsgevonden bij appellant thuis. Op 20 maart 2023 heeft contact via WhatsApp plaatsgevonden om een moment af te stemmen voor telefonisch overleg, welk overleg kort daarna heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft contact plaatsgevonden
op onder
heeft op 6 maart 2023, in aanwezigheid
12 mei 2023, 24 mei 2023, 9 december 2024, 6 januari 2025
meer
en
13 oktober 2025. Op verschillende berichten is
inhoudelijk gereageerd. ingediende zienswijzen is getracht in gesprek te komen met appellant 3. Van die zijde is daarop niet nader ingegaan. Met appellanten is nadien nog gesproken. Met appellant 10 heeft in januari 2025 nog een gesprek plaatsgevonden (zie hiervoor hoofdstuk 8). Tegen deze achtergrond geeft de stelling in het beroepschrift (blz. 50), inhoudende dat participatie uitsluitend voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zou hebben plaatsgevonden, Na ontvangst
de
van
een
naar
het oordeel
aantal andere
van
initiatiefnemer geen volledig beeld
het traject.
van
kortgedingprocedure van 12 oktober 2023 (zaaknummer SHE 23/2429 ontheffing soortenbescherming. In deze procedure is beslist dat de werkzaamheden van initiatiefnemer mochten doorgaan. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 18 december bovendien geadviseerd het besluit tot verlening van de ontheffing soortenbescherming in stand te laten
Verder hebben partijen elkaar gesproken tijdens de NATUUR V35) inzake de schorsing van de verleende
Ten aanzien
van
de inhoud
van
het
initiatiefnemer geen betrouwbaar
overleg
merkt initiatiefnemer het
bezoekverslag
zou
hebben
volgende
opgesteld
en
Initiatiefnemer herkent zich niet in dit beeld. Op 9 november 2022 heeft
dat
op. In het
sprake
beroepschrift (blz. 51) wordt gesteld zijn geweest van beperkt overleg.
zou
overleg plaatsgevonden, waarna initiatiefnemer herhaaldelijk heeft verzocht om een vervolgafspraak. Deze heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 9 januari (niet op 8 januari 2023, zoals in het beroepschrift wordt vermeld, aangezien dit een zondag betrof). Het
overleg
heeft enige vertraging
verslag, terwijl initiatiefnemer wordt
verwezen
naar
het door
opgelopen
het proces
10
destijds zorgen
waren
eerste
doordat eerst overeenstemming werd
2023
verlangd over een gezamenlijk vastgesteld
gericht op het vinden van een inhoudelijke oplossing. Voor een volledig beeld appellant aangepaste verslag, opgenomen op blz. 222 van het beroepschrift. een
artikel in de krant Mooi
Schijndel van 2 augustus
heeft geuit dat instanties zoals de monumentencommissie
betrokken. Dit
standpunt lijkt
niet geheel
aan
te sluiten
en
waarbij wordt aangedrongen op een (nadere) beoordeling bovendien dat appellant 10 op enig moment zelf heeft verzocht om betrokkenheid Looijerij Vastgoed B.V. 2026
2023
(zie bijlage 6.1) blijkt dat
de welstandscommissie te vroeg in
bij de positie die appellant in deze
door de monumentencommissie.
Verweer initiatiefnemer
dat
zich primair heeft
Voorts merkt initiatiefnemer op dat uit
appellant
een
2023
van
Uit mail-
en
procedure inneemt, appcontact blijkt
deze commissie (zie blz. 66, 67, 74
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
en
75).
13 Op verzoek onder
appellant is advies ingewonnen bij de welstands- en monumentencommissie (23 februari 2023). Daarbij zijn
van
de door
meer
bebouwing
appellant gewenste verlaging van
beter aansluit op het monument.
commissie. Tevens is gezocht
besproken.
De visualisatie
van
naar
de
gootlijn en het dak aan de zijde van appellant betrokken, zodat de en vervolgens positief beoordeeld door de
Deze aanpassingen zijn verwerkt
oplossingen voor
de
parkeersituatie van appellant, waarbij een mogelijke oplossing is en voorafgaand aan het gesprek van 6 maart 2023 aangeleverd.
de aanpassing is besproken
Initiatiefnemer heeft zich in het proces aantoonbaar bereid en constructief opgesteld en naar aanleiding van overleg met omwonenden, waaronder appellant 10, diverse aanpassingen doorgevoerd. Tevens is ingestemd met het voorstel om percelen recht te trekken,
waarbij initiatiefnemer heeft voorgesteld gronden te ruilen zodat beide percelen beter bebouwing aan de rooilijn.
bestaande
6.1 Alternatief voorstel In het verdere
appellant 10
appellant 10 zich op het standpunt stelde dat het plan op wezenlijke onderdelen diende appellant gedane voorstel (zie pagina 228 van het beroepschrift) bevatte daarbij zodanig verstrekkende en cumulatieve voorwaarden, mede in onderlinge samenhang bezien, dat deze niet als redelijk of uitvoerbaar kunnen worden aangemerkt. Het voorstel hield onder meer in: te worden
overleg
aansluiten op de
herzien.
bleek echter dat
Het door
10
laagbouw zonder dakterrassen, balkons of balustrades; Handhaving van de bestaande goot- en bouwhoogten; Uitsluiting van gestapelde bouw; Een beperking tot maximaal 15 à 20 woningen; e Vergaande beperkingen ten aanzien van de publieke verkeersontsluiting, het parkeren direct achter het perceel en de situering van bebouwing; » Behoud van bestaande winkelbestemmingen; Aanvullende eisen ten aanzien van perceelindeling en gebruik; e Bij sloop van Hoofdstraat 60 overdracht van gronden aan Hoofdstraat 58 ten behoeve van de parkeervoorziening van e
Uitsluitend
« e
e
«
(geanonimiseerd) Daarnaast stelde
appellant als voorwaarde dat, ook indien aan deze eisen zou worden voldaan, voorafgaand zou worden vastgesteld, buiten de gebruikelijke wettelijke procedure om.
aan
de
planvorming
(geanonimiseerd) planschadevergoeding EB
Gelet op de aard worden verlangd uitvoerbaar
en om
omvang van deze voorwaarden, bezien in onderlinge samenhang, kon van initiatiefnemer in redelijkheid niet aan deze voorwaarden tegemoet te komen. Het voorstel is niet verenigbaar met een ruimtelijk en financieel
plan en sluit niet aan op de noodzaak om te voorzien winkels in het kernwinkelgebied te concentreren.
gemeente
om
Voor
in het
in de actuele
woningbehoefte en op het beleid van de
beroepschrift wordt gesteld dat initiatiefnemer zou hebben aangegeven dat “er geen nieuw plan komt” (blz. 51 merkt initiatiefnemer op dat deze uitlating in een andere context is gedaan. Tijdens gesprekken met appellant 10 beroepschrift), heeft deze aangegeven dat naar zijn mening een volledig nieuw plan zou moeten worden opgesteld. Initiatiefnemer heeft daarop zover
toegelicht
dat het
plan op verschillende punten is aangepast naar aanleiding van opmerkingen van omwonenden, maar dat het geheel nieuw plan overeenkomstig de door appellant voorgestelde uitgangspunten, niet realistisch werd (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geacht. Hieronder is een overzicht opgenomen van de verzonden en ontvangen e-mails met EN NN na 23-1-2023. De volledige correspondentie is opgenomen in Bijlage 9 en 9.1. opstellen van
een
(geanonimiseerd)
0 13-10-2025 Verzonden
items
(geanonimiseerd) verzoek tot overleg (geanonimiseerd) BEB moet deur stuiten
6-1-2025 van
zijn Bossche
winkel
voor
hout
Verzonden
mn
(geanonimiseerd)
items
>
Re:
Vriendelijk verzoek tot overleg over schutting tussen onze (geanonimiseerd) EN Hecetijk dank voor je snelle reactie. Vervelend EN (geanonimiseerd)
won…
9-12-2024
Verzonden
items
nn
(geanonimiseerd)
oo 9-12-2024 Vriendelijk verzoek tot overleg over schutting tussen onze woningen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) <° evrou Verzonden items Geachte BEN (geanonimiseerd) Graag verwijs ik BEN BN —
Verweer initiatiefnemer
Looijerij Vastgoed B.V. 2026
Bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013, herziening Hoofdstraat
-
Looierij
—
Toon- Bolsiusstraat”
14
(geanonimiseerd) Re: gy
Best
(geanonimiseerd)
eente
24-5-2023
Excuses
de
voor
late reactie.
Ik bedoe.
Verzonden
beh…
Verzonden
items
(geanonimiseerd) gesprek met gemeente Beste BN (geanonimiseerd) en MMM (geanonimiseerd) ’ore