3.8 Onderbouwing Dorshout 22 Veghel

Dorshout 22 te Veghel Ruimtelijke motivering WOP

Willemsplein 2 -Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 Info.bro@movares.nl www.movares.com

Inhoudsopgave

4.1.1 4.1.2

Nationale Omgevingsvisie

18 18

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Omgevingsvisie Noord-Brabant TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant Bevolkings- en woonbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023

20 20 25

4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6

Woonvisie Meierijstad 2018 Woonzorgvisie 2024 Welstandsnota Meierijstad 2018 Structuurvisie Veghel 2030 Kansen voor kwaliteit Handreiking kwaliteitsverbetering

26 26 27 28 30 33

5.1.1 5.1.2 5.1.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

35 35 35

5.2.1 5.2.2 5.2.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

35 36 37

5.3.1 5.3.2 5.3.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

37 37 38

5.4.1 5.4.2 5.4.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

38 38 40

5.5.1 5.5.2 5.5.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

40 41 42

5.6.1

Toetsingskader

42

Dorshout 22 te Veghel

Kwaliteitskader Meierijstad

3

5.6.2 5.6.3

Onderzoek Conclusie

42 43

5.7.1 5.7.2 5.7.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

44 45 46

5.8.1 5.8.2 5.8.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

46 47 48

5.9.1 5.9.2 5.9.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

48 49 49

5.10.1 5.10.2 5.10.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

49 50 51

5.11.1 5.11.2 5.11.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

51 53 54

5.12.1 5.12.2 5.12.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

54 55 56

5.13.1 5.13.2 5.13.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

56 57 57

5.14.1 5.14.2 5.14.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

57 60 61

5.15.1 5.15.2 5.15.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

61 61 62

Dorshout 22 te Veghel

4

Dorshout 22 te Veghel

5

1

Aanleiding en doel

1.1

Aanleiding

Initiatiefnemer is recentelijk eigenaar geworden van de boerderij en de gronden ter plaatse van Dorshout 22 te Veghel. Initiatiefnemer is voornemens om de beeldbepalende boerderij te renoveren. Daarnaast zijn er voornemens om de bijbehorende varkensstallen en bijgebouwen ter plaatse van het perceel grotendeels te slopen. Tevens zijn er voornemens om op het perceel een extra woning toe te voegen, hiervoor zullen de emissierechten behorend bij de asbesthoudende stallen worden ingeleverd. De initiatiefnemer wil graag snelheid in het proces en daarom heeft de initiatiefnemer besloten om de herontwikkeling in verschillende fasen uit te voeren. De eerste fase is een separate procedure tenplanse omgevingsplanactiviteit

voor de sloop van overtollige bebouwing en gelijktijdig starten met de

verbouw van de voormalige bedrijfswoning en realisatie van bijgebouwen voor statische opslag

namelijk een bui-

waarvan één bijgebouw bedoeld

doorlopen. Onderhavige ruimtelijke motivering heeft betrekking op fase 2 en betreft

de wijziging van het omgevingsplan voor het wijzigen van de agrarische activiteit naar wonen en het mogelijk maken van de realisatie van een nieuwe woning naast Dorshout 20. Hiermee wordt dan tevens de buitenplanse omgevingsvergunning voor de verbouw van de voormalige bedrijfswoning met bijgebouwen planologisch bestendigd. Daarnaast maakt de wijziging van het omgevingsplan dus het realiseren van een extra woning naast Dorshout 20 en de daarbij behorende fysieke kwaliteitsverbeteringen van het landschap mogelijk. In hoofdstuk 3 en ontwikkeling. In het kader van de herontwikkeling zijn diverse omgevingsonderzoeken uitgevoerd, deze onderzoeken zijn uitgevoerd voor beide fases (1 en 2). Voor de volledige rapportages wordt verwezen naar de bijlagen.

Figuur 1.1.1: Weergave plangebied (bron: Kadastrale kaart)

Dorshout 22 te Veghel

6

Figuur 1.1.2: Globale ligging plangebied (bron: PDOK)

1.2

Projectgebied

De planlocatie maakt onderdeel uit van een bebouwingslint (Dorshout) en vormt hiermee het uitloopgebied van de kern Veghel. Het lint is gelegen aan de noordwestzijde van Veghel en typeert zich door kleinschalige landschapselementen als, bomenrijen, struwelen en singels. Daarnaast is er een sterke zichtrelatie richting de Aa. Het betreffende perceel staat kadastraal bekend als Veghel, sectie L, Nummer 386. Het plangebied heeft een omvang van circa 11.700 m2.

1.3

Juridisch-planologisch kader

inwerkingtreding van de Omgevingswet, onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de Archeolo2. Daarnaast gelden er

is er een maatvoering opgenomen van een maximum oppervlakte van 175 m 2 voor nevenactiviteiten. Tot slot gelden de volgende gebiedsaanduidingen: Beekdalontwikkeling; Groenblauwe mantel; Oude akkers; Reconstructiewetzone Vrijwaringszone

verwerkingsgebied 1;

radar.

wezen gronden niet bestemd voor de functie wonen anders dan een bedrijfswoning. Hierdoor is het planvoornemen strijdig met het vigerende juridisch-planologisch kader. Op figuur 1.3.1 is een uitsnede weergegeven van het vigerende omgevingsplan.

Dorshout 22 te Veghel

7

Figuur 1.3.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld d.d. 22 oktober 2015

1.4

Toelichting procedurele insteek

De initiatiefnemer is voornemens het perceel aan Dorshout 22 te herontwikkelen, de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere burgerwoning en een vrijstaande woning aan de zijde van Dorshout 20 te realiseren. De ontwikkeling bestaat uit 2 verschillende fases en hiervoor zijn/worden twee planologische procedures doorlopen. In deze paragraaf is de procedure insteek nader toegelicht en is aangegeven welke planonderdelen in welke fase plaatsvinden en met welke procedure deze mogelijk gemaakt zijn. Fase 1: Omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) In gebruik nemen van bedrijfswoning als burgerwoning zodat de boerderij kan worden verbouwd en kan gaan voldoen aan de woonwensen van initiatiefnemer en duurzaamheidseisen van deze tijd; Sloop opstallen ten dienste van en met oogmerk op het kunnen realiseren van voldoende tegenprestatie voor fase 2; Realisatie poolhouse met overkapping; Bouw van een schuur bedoeld voor statische opslag; Landschappelijk inpassen van het woonerf.

Fase 2: Wijziging omgevingsplan (WOP) als onderdeel van de gemeentelijke veegronde Aanplanten landschapselementen en inrichten landschapszone aan de noordzijde van het perceel, inzetbaar als onderdeel van de tegenprestatie voor de realisatie van de vrijstaande woning aan de zijde van Dorshout 20; Wijziging van de agrarische functie naar een woonfunctie en daarmee het bestendigen van de in fase 1 vergunde planonderdelen, functies en activiteiten; Realiseren van 1 vrijstaande woning aan de oostzijde van het plangebied, geclusterd met de woning Dorshout 20.

Dorshout 22 te Veghel

8

Mogelijk wordt er in de toekomst, na fase 2, in de schuur bij Dorshout 22 waar nu statische opslag is voorzien een 2e woning gerealiseerd. De plannen hiervoor zijn nog niet concreet en ook is nog niet duidelijk of deze woning een zelfstandig karakter krijgt of dat deze wordt gebruikt als mantel(zorg)woning. Later kan hiervoor middels een separate procedure gevolg aan worden gegeven. Op de onderstaande figuren is een schematisch overzicht weergegeven van de procedure en planonderdelen per fase.

Figuur 1.4.1 Overzicht procedure stappen en planonderdelen met fase

Dorshout 22 te Veghel

9

Figuur 1.4.2 Procedure planvoornemen (indicatief)

1.5

Leeswijzer

Voorliggende ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Hoofdstuk 1 bevat een beschrijving van de aanleiding, een aanduiding van het projectgebied en het vigerende juridisch-planologische kader. In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie opgenomen, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde ontwikkeling wordt beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 getoetst aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 gaat in op de diverse relevante (milieu)aspecten in de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke verantwoording. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een belangenafweging gemaakt en conclusie gegeven. Ook is in dit hoofdstuk een overzicht gegeven van de doorvertaling van het plan naar het omgevingsplan.

Dorshout 22 te Veghel

10

2

Beschrijving bestaande situatie

Het projectgebied waarop de omgevingsvergunningaanvraag en de voorliggende ruimtelijke motivering van toepassing zijn, betreft een aantal percelen gelegen in het buitengebied van Veghel. Het projectgebied is gelegen aan de Dorshout 22 en staat kadastraal bekent als gemeente Veghel, sectie L, perceel 386 met een totaaloppervlakte van circa 11.700 m2. De figuren 2.1, 2.2 en 2.3 geven een globale weergave van het projectgebied. In het kader van het landschappelijke inpassingsplan is een analyse van de historie en het landschap uitgevoerd, hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen. Het projectgebied bestaat momenteel uit een ensemble aan gebouwen, zowel ten behoeve van wonen als agrarische bedrijfsvoering. De woonboerderij fungeert ter plaatse van het plangebied als hoofdgebouw, welke vanuit de Dorshout zichtbaar is. Het pand heeft een sterke karakteristieke uitstraling in de directe omgeving. De overige opstallen zijn aan de achterzijde van het perceel gesitueerd, waardoor een deel van de bebouwing niet zichtbaar is vanuit de Dorshout, dit betreft enkele voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. dossier kwaliteitsverbetering in de bijlage is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de bestaande situatie van bebouwing en verharding. De boerderij is aangewezen als beeldbepalend pand in de gemeentelijke Welstandsnota.

Op basis van de gegevens van het kadaster is te herleiden dat de boerderij in 1791 is gebouwd. De uiterlijke kenmerken van de boerderij zijn grotendeels behouden gebleven. Er is sprake van een duidelijk onderscheid tussen het oorspronkelijk woondeel en het oorspronkelijk bedrijfsdeel. De bijgebouwen zijn later gebouwd. Onderhavige ruimtelijke motivering is gericht op fase 2 van het planvoornemen. Voor fase 1 wordt een separate procedure doorlopen, namelijk een BOPA. Er is een vergunning aangevraagd voor het verbouwen van de boerderij en het in gebruik nemen van de bedrijfswoning als reguliere woning. Daarnaast worden de voormalige bedrijfsopstallen gesloopt gedurende fase 1. Er wordt een schuur ten behoeve van opslag gerealiseerd en een poolhouse met overkapping op het perceel. Tot slot wordt er divers groen aangeplant gedurende fase 1.

Figuur 2.1 Bestaande bebouwing ter plaatse van het plangebied (bron: Kadastrale kaart)

Dorshout 22 te Veghel

11

Figuur 2.2 Beeldbepalende boerderij (links) en agrarische opstallen (rechts) ter plaatse van het plangebied (bron: Google Maps)

Figuur 2.3 Zicht op plangebied vanaf Dorshout (bron: Google Maps)

De langgevelboerderij is een kenmerkend type boerderij in Noord-Brabant. Net zoals deze boerderij zijn ze veelal langs de weg gebouwd. Verder is het overige terrein onbebouwd al dan niet onverhard. Te zien is dat de omliggende gronden aan de bebouwing nog reeds in gebruik zijn voor het uitvoeren van agrarische activiteiten. Een klein deel van het terrein, de voorzijde van het perceel ter hoogte van de boerderij, is wel ingericht met divers groen en fungeert als voortuin voor de boerderij. Tot slot is het plangebied voorzien van twee inritten, één inrit is gelegen aan de noordwestzijde van het perceel. De andere inrit is centraal gelegen en aan de voorzijde van het plangebied.

Dorshout 22 te Veghel

12

Dorshout betreft de ontsluiting van de gelijknamige buurtschap, dat is omgeven door bebouwing. Zo ook ter plaatse van het plangebied, dat wordt gekenmerkt door het verspreid voorkomen van meerdere bebouwingsclusters en solitaire bebouwing aan het oorspronkelijke wegenpatroon. De gronden in de directe omgeving zijn hoofdzakelijk agrarisch in gebruik. Tevens zijn er ook diverse woonfuncties aan het lint gelegen. De afgelopen decennia zijn enkele agrarische bedrijven gestopt en zijn er woningen gerealiseerd op de plek van deze voormalige agrarische bedrijven. Ten noordoosten van het plangebied is de Aa gelegen met daarachter het natuurgebied Aa-Broeken. Tussen het projectgebied en de Aa is sprake van een overwegend open gebied met enkele boomgroepen.

Dorshout 22 te Veghel

13

3

Voorgenomen ontwikkeling

De initiatiefnemer is eigenaar van het perceel aan Dorshout 22 te Veghel. Ter plaatse is sprake van een voormalig agrarisch bedrijf waarvan de bedrijfsgebouwen en voorzieningen nog aanwezig zijn. De initiatiefnemer is niet voornemens om het agrarisch bedrijf voort te zetten of op een andere manier te exploiteren, maar is voornemens om op de locatie te gaan wonen. Hiervoor dient de locatie herbestemd te worden. Concreet is de initiatiefnemer voornemens om in de voormalige agrarische bedrijfswoning te gaan wonen, de stallen en agrarische voorzieningen te amoveren en de landschappelijke kwaliteiten te verhogen. In de eindsituatie zal er sprake zijn van een aantrekkelijk landschap dat bij zal dragen aan de beleving van het beekdallandschap in het beekdal van rivier de Aa. Het planvoornemen bestaat uit diverse onderdelen, verspreid over twee fasen. Fase 1 betreft een BOPA met diverse planonderdelen. In de tweede fase is er sprake van de wijziging van het omgevingsplan (WOP). De ontwikkeling zal, aan de hand van de verschillende fases, in dit hoofdstuk worden toegelicht. Onderhavig document betreft de ruimtelijke motivering voor de wijziging van het omgevingsplan om de ontwikkelingen van fase 1 planologisch te verankeren en de ontwikkelingen uit fase 2 mogelijk te maken.

Het doel van de initiatiefnemer is om de bestaande, beeldbepalende langgevelboerderij, met een beperkte uitbreiding van circa 40 m² in de vorm van een aanbouw, in gebruik te nemen als burgerwoning. Tevens is het voornemen om op de achterzijde van het erf een poolhouse (ook wel bijgebouw) te realiseren, met een oppervlakte van circa 120 m² en voorzien van een overkapping van 30 m². Daarnaast beoogt de initiatiefnemer de bouw van een bijgebouw, dat ingezet zal worden ten behoeve van statische opslag. Dit bijgebouw heeft een oppervlakte van circa 200 m², waaraan een carport wordt bevestigd van circa 40 m². Tot slot is het de wens van de initiatiefnemer om een woning te realiseren naast Dorshout nummer 20, ten oosten van het plangebied. Zoals eerder toegelicht, zullen ter plaatse van het plangebied verschillende maatregelen worden genomen om de landschappelijke kwaliteit te verbeteren. Tevens worden de voormalige bedrijfsopstallen worden gesloopt. Fase 1 (BOPA) Vergunning is reeds aangevraagd.

Wijziging omgevingsplan ziet louter toe op planologische bestendiging van de functie wonen en de m 2 aan bijgebouwen (inclusief bijgebouwen voor statische opslag) Fase 1 van de herontwikkeling aan Dorshout 22 betreft onderstaande punten, in navolgende tekst zullen de onderdelen nader worden toegelicht en weergegeven in figuur 3.1: verbouw/renovatie boerderijwoning en in gebruik nemen van de bedrijfswoning (boerderijwoning) en bijgebouwen ten behoeve van wonen; sloop van voormalige bedrijfsopstallen; realisatie nieuwe (bij)gebouwen, te weten; a. aanbouw bij de boerderijwoning (40 m2); b. schuur ten behoeve van statische opslag (200 m2) en een carport (40 m2); c.

nieuwbouw van een poolhouse (120 m2) met overkapping (30 m2);

landschapsmaatregelen treffen en tuininrichting realiseren. Het voornemen is om de boerderij, die geen monumentale status heeft maar wel beeldbepalend is, te gebruiken als burgerwoning. Aangezien de huidige bestemming van de bedrijfswoning 'agrarisch' is, kan deze niet worden gebruikt als reguliere burgerwoning, enkel als bedrijfswoning. Om die reden wordt de activiteit 'zelfstandig wonen niet gekoppeld aan een agrarische bedrijfsvoering toegevoegd middels de buitenplanse pro-

Dorshout 22 te Veghel

14

cedure (BOPA). De BOPA geeft toestemming voor het afwijkende gebruik van de bedrijfswoning als burgerwoning, met de wijziging omgevingsplan zal het woongebruik bestendigd worden. De woonboerderij zal volledig blijven behouden, gerenoveerd en verduurzaamd worden. Tevens zal er een kleine aanbouw, van circa 40 m2, worden geplaatst aan de woonboerderij. De aanbouw zal gesitueerd worden aan de oostzijde, ook wel de achterzijde, van de woonboerderij. Deze aanbouw is niet zichtbaar vanaf de weg waardoor het beeldbepalende karakter niet wordt aangetast. Daarnaast zullen de bestaande, voormalige bedrijfsopstallen en een bijgebouw worden geamoveerd in de eerste fase van de herontwikkeling. Er zal in fase 1 in totaal 1.527 m2 aan bebouwing gesloopt. Tevens zullen er twee nieuwe bijgebouwen gerealiseerd worden in fase 1 van de ontwikkeling. Tevens zal er ten noorden van het plangebied een poolhouse worden opgericht, van circa 120 m 2. Hierbij zal tevens een overkapping worden gerealiseerd van circa 30 m2. Ten oosten van de woonboerderij zal er een nieuw bijgebouw, van circa 200 m 2, worden opgericht ten behoeve van statische opslag. Daarnaast zal bij dit gebouw een carport worden gerealiseerd van circa 40 m 2. Mogelijk zal er in de toekomst worden gekeken of gebruik van deze bebouwing als mantelzorgwoning of als reguliere woning mogelijk is.

Mocht dit wenselijk zijn zal hiervoor te zijner tijd een separate procedure doorlopen worden. Met het planvoornemen worden er maatregelen getroffen ter kwaliteitsverbetering van het plangebied. ten eerste zullen de agrarische activiteiten worden beëindigd. Ook wordt gezorgd voor de intrekking van milieuvergunningen en meldingen. De agrarische bedrijfsgebouwen en voorzieningen, zoals verhardingen en Er worden ten noorden van het plangebied bomen aangeplant ter inpassing van de schuur van het noordelijk gelegen perceel. Tevens worden er lage knip- en scheerhagen aangeplant. Tot slot worden er hoogstamfruitbomen aangeplant ter inpassing van het erf en de schuur. In de bijlage is de landschappelijke inpassing met bijbehorende kwaliteitsberekening opgenomen.

Figuur 3.1 Landschappelijke inpassing t.b.v. ontwikkelingen fase 1

Dorshout 22 te Veghel

15

Fase 2

mogelijk gemaakt middels onderhavige wijziging van het omgevingsplan (WOP)

Onderhavige motivering ziet toe in diverse planonderdelen van fase 2. In fase 2 zal de agrarische functie worden gewijzigd naar een woonfunctie. Dit zal middels onderhavige WOP worden gedaan. In fase 2 worden de volgende planonderdelen gerealiseerd, zoals weergegeven in figuur 3.2: bestendigen functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning (boerderijwoning) Dorshout 22 naar burgerwoning inclusief de verschillende bijgebouwen; het mogelijk maken van een nieuwe woning naast Dorshout 20 met bijgebouwen; landschapsmaatregelen treffen en tuininrichting realiseren. Nieuwe woning naast Dorshout 20 Op het perceel naast Dorshout 20 wordt een nieuwe vrijstaande woning gerealiseerd: Het hoofdgebouw zal een inhoud hebben van maximaal 1.000 m³, wat in lijn is met de geldende beleidsregels. Hierin wordt er uitgegaan van de volgende maatvoeringen: -

De goothoogte mag niet meer bedragen dan 4,5 m;

-

De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 m.;

-

De dakhelling mag niet minder bedragen dan 12º.;

-

De dakhelling mag niet meer bedragen dan 60º.

Verder wordt de mogelijkheid geboden om bijgebouwen te realiseren met een maximale oppervlakte van 150 m², er wordt uitgegaan van de volgende maatvoeringen wat aansluit bij de toegestane oppervlakte voor bijgebouwen in het beleid. -

de goothoogte bedraagt maximaal 3,30 m;

-

de bouwhoogte bedraagt maximaal 6 m;

-

de bijbehorende bouwwerken dienen op een afstand van ten minste 1 m achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd;

-

de afstand van vrijstaande bijgebouwen tot de (bedrijfs)woning bedraagt maximaal 15 m.

De woning en het erf zijn logisch begrensd en omzoomd met een knip- en scheerhaag. Door de woning te situeren aan de zijde van de bestaande woning Dorshout 20 en het nutsgebouwtje, ontstaat er een clustering van bebouwing. Dit sluit aan op de ruimtelijke karakteristiek van Dorshout. Ook kan op deze manier de belangrijke zichtlijn vanuit Dorshout op het Aa-dal behouden blijven. Omdat een deel van het bouwvlak van het agrarische bedrijf Dorshout 22 zal komen te vervallen, is het vrije zicht in de nieuwe situatie beter gegarandeerd dan in de huidige planologische situatie. De open ruimte tussen de nieuwe woning en de woonboerderij wordt grotendeels ingevuld als weide, bijvoorbeeld voor de begrazing door runderen. Er worden enkele bomen en boomgroepen geplant. Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering De tweede fase zal leiden tot de toekomstige eindsituatie van het planvoornemen ter plaatse van het plangebied. Er zal in het noorden van het plangebied een biotoop worden gerealiseerd, dit komt onder andere de waterberging en biodiversiteit ter plaatse van het plangebied ten goede. Er worden, naast de sloop en het beëindigen van de agrarische activiteiten en intrekking van milieuvergunningen en -meldingen, in de tweede fase van de ontwikkelingen diverse maatregelen genomen voor de landschappelijke inpassing van het planvoornemen, te weten: 1.

Aanplant lage knip- en scheerhagen; 2. Aanplanten landschapsbomen; 3. Zichtvenster openhouden; 4. Aanplant wilgen langs sloot;

Dorshout 22 te Veghel

16

5. Aanlag biotoop; 6. Inzaaien bloem- en kruidenrijk grasmengsel; 7. Behoud akker en weide; 8. Aanplant hoogstamfruitbomen. Uitgangspunt is het versterken van de omgevingskwaliteit en het landschap. De agrarische bestemming maakt plaats voor een woonbestemming, wat ten goede komt aan het woon- en leefklimaat in de omgeving. Er is sprake van landschapsversterking in de vorm van sloop en het aanbrengen van enkele landschapselementen en structuren. Voor zover de kwaliteitsverbetering ter plaatse wordt gerealiseerd niet voldoende is in relatie tot provinciale regeling, zal een passende en voldoende compensatie worden geleverd in de vorm van een storting in het gemeentelijk (groen)fonds.

Dossier Kwaliteitsverbetering de bijlagen is de

tegenprestatie nader verantwoord.

Figuur 3.2 Landschappelijke inpassing t.b.v. ontwikkelingen fase 2

Dorshout 22 te Veghel

17

4

Beleidsmatige aspecten in de fysieke leefomgeving

4.1

Verhouding tot Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes er gemaakt moeten worden en welke richting het Rijk meegeeft aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3.

;

4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking projectgebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Gezien de aard en omvang van het project zijn er geen nationale belangen aan de orde. 4.1.2 Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan; de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Het Bkl bevat instructieregels met betrekking tot onder meer de volgende onderwerpen: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Dorshout 22 te Veghel

18

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Doorwerking projectgebied De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de instructieregels van het Rijk. In hoofdstuk 5 van deze ruimtelijke motivering wordt uiteengezet dat de ontwikkeling het beschermen van onder meer de waterbelangen, veiligheid, gezondheid, erfgoed en het milieu niet schaadt. Hierdoor ontstaat er geen situatie die niet is toegelaten op grond van de instructieregels.

4.2

Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand te voorkomen, is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in het Bkl bepaald: de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Het doel van de Ladder is een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) is verplicht voor iedere De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Dus of het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan het geldende omgevingsplan toestaat. Dit gaat over bestaande bebouwing. En ook over de bebouwing die nog kan worden gebouwd volgens het omgevingsplan, mits hiervoor de Ladder is toegepast.

Inclusief verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan. Het gaat dus om een stedelijke ontwikkeling die een nieuw of groter planologisch beslag legt op de ruimte. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Van belang is dus in hoeverre het plan: in vergelijking met het vorige plan, voorziet in een functiewijziging; en welk planologische beslag op de ruimte het plan mogelijk maakt in vergelijking met het vorige plan; een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl is. Doorwerking plangebied Het planvoornemen voorziet in het voor burgerbewoning mogelijk maken van de bestaande bebouwing en gronden op danwel van het perceel aan Dorshout 22 te Veghel. Op termijn zal de agrarische bestemming gewijzigd worden naar een (gedeeltelijke) woonfunctie. Gezien de aard van de wijziging is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er wordt in fase 1 geen woning toegevoegd.

Dorshout 22 te Veghel

19

4.3

Verhouding tot provinciaal beleid

4.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-

De kwa-

liteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: gaan voor meerwaardecreatie; gaan voor technische én sociale innovatie; gaan voor kwaliteit boven kwantiteit; gaan voor steeds beter; gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel. De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd: Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen.

Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak De basisopgave ligt

zoals al in de naam besloten ligt

aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende

hoofdopgaven worden benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie; werken aan een klimaatproof Brabant; werken aan de slimme netwerkstad; werken aan een concurrerende, duurzame economie. Doorwerking projectgebied Gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling heeft deze geen invloed op de vier gestelde ambities. Er bestaat in zoverre geen strijdigheid met de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Verder is wel van belang dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. Door het beëindigen van de agrarische bedrijfsvoering en het verbeteren van de landschapsstructuren, is sprake van een gezonde leefomgeving en goede omgevingskwaliteit. In voorliggend document is voor de omgevingsaspecten onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf. 4.3.2

TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 5 december 2023 is de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingswet.

Dorshout 22 te Veghel

20

Doorwerking projectgebied Het projectgebied wordt in de TAM-omgevingsverordening Noord-

ijkende regels stedelijke Paragraaf 5.1.3 Versterken van omgevingskwaliteit Artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het omgevingsplan onderbouwt dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en dat de uitvoering is geborgd door: a. financiële, juridische en feitelijke vastlegging in het plan; of b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c.

het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken;

d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing ; f.

de realisering van het Natuur Netwerk Brabant of een ecologische verbindingszone ; of

g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Lid 4 Als toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, onder b, wordt een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds verzekerd en wordt over de besteding van dat fonds periodiek verslag gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting Lid 1 Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2, en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;

Dorshout 22 te Veghel

21

c.

op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap; en

d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. Lid 2 Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: a. dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouw- of gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert; b. de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c.

de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd;

d. de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming; e. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; f.

is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt;

g. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en h. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Lid 2 In het geval dat de fysieke versterking van omgevingskwaliteit is gericht op sanering van een milieubelastende activiteit, omvat de juridische borging in ieder geval dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen, waaronder verleende vergunningen, zijn ingetrokken. Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a. als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1. wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie; 2. staat de omvang van de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit in verhouding tot de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1.

Dorshout 22 te Veghel

22

c.

als de ontwikkeling is gericht op het behoud van een bestaand landgoed is de toevoeging van een woning of andere gebruiksactiviteit mogelijk op het bestaande landgoed als: 1. het landgoed niet is aangewezen als cultuurhistorisch waardevol complex; en 2. waar mogelijk toepassing wordt gegeven aan het bepaalde onder b;

d. als de ontwikkeling tot doel heeft om de cultuurhistorische waarden en kenmerken te behouden of te herstellen van een rijks- of gemeentelijk monument of een cultuurhistorisch waardevol complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op het behoud of herstel van de aanwezige waarden en kenmerken. Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c.

de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing.

Lid 5 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. Artikel 5.8, eerste lid, onder a en e; b. Artikel 5.11. Het beoogde projectgebied is (conform de kaart van de TAM-omgevingsverordening) binnen het landelijk gebied. Voor het landelijk gebied geldt onder Artikel 5.11 onder lid 3a de verplichting voor het opstellen van een landsschappelijk inpassingsplan. Er is daarom voor het beoogde planvoornemen een landschappelijk aanpassingsplan opgesteld waarin tevens rekening is gehouden met het versterken van de omgevingskwaliteit zoals bedoeld in paragraaf 5.1.3. van de TAM-omgevingsverordening. Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 3 en bijlage 2 van onderhavige ruimtelijke motivering. In hoofdstuk 5 worden onder andere de aardkundige, waterhuishoudkundige en ecologische waarden van het projectgebied in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat het beoogde planvoornemen een verbetering en opwaardering van deze waarden zal vormen. Er is sprake van een initiatief dat voorziet in een bouw- en gebruiksactiviteit voor wonen. Het plan is gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit. Het plan voorziet in gebiedspassende landschappelijke verbetervoorstellen, zowel fysiek als financieel (lid 1 sub a en c). Er zijn geen andere bijdragen zoals subsidies in beeld om het plan te verwezenlijken (lid 1 sub b).

Het planvoornemen sluit aan bij de ontwikkelingsrichting van het gebied, voor een nadere toelichting hiervan wordt verwezen naar paragraaf 4.4.4 en 4.4.5. De locatie voor de beoogde woning ligt niet in een gevoelig gebied en in de omgeving zijn ook geen bedrijven aanwezig die belemmerd worden of een belemmering vormen voor het plan. Daarmee is de activiteit vol houdbaar en toekomstbestendig mede vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt (lid 1 sub e). In zijn algemeenheid past de ontwikkeling daarmee binnen de uitgangspunten, belangen en doelen vanuit de provinciale verordening (lid 1 sub f). Daarmee is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning (lid 3 sub a onder 1 en lid 4 sub a). De fysieke tegenprestatie is gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit en is qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimte kavel. Zie hiervoor de toetsing aan de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant (bijlage 2).

Dorshout 22 te Veghel

23

Artikel 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling Lid 1 In afwijking van Artikel 5.55, eerste lid, aanhef, kan een omgevingsplan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, ter plaatse van Landelijk gebied als: a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c.

dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12;

d. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2; e. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden; en f.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.

Lid 2 Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een planmatige ontwikkeling ten behoeve van een samenhangende stedelijke structuur, die voorziet in de reguliere opvang van de woon- of werkbehoefte van een kern maar die vanwege de omvang niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Lid 3 Artikel 5.8, eerste lid onder a, is niet van toepassing op dit artikel. De ontwikkeling voorziet in het bestendigen van de woonfunctie in de voormalige bedrijfswoning en de ingebruikname van de boerderij als burgerwoning, de sloop van voormalige agrarische opstallen, nieuwbouw van diverse bijgebouwen en één nieuwe woning. De bestaande boerderij is aangemerkt als beeldbepalend pand. De boerderij zal worden gerenoveerd en er wordt een kleine aanbouw geplaatst, gezien het pand reeds bestaand is de bestaande ruimte op een efficiëntere manier benut. Onderhavige ruimtelijke motivering voorziet tevens in een onderbouwing en toetsing van de milieuhygiënische waarden voor de betreffende locatie. Hiermee wordt de omgevingskwaliteit en de omgevingsstructuur in het gebied behouden en waar mogelijk verbeterd. Artikel 5.77 Wonen Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied: a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden; b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten; c.

kan een andere gebruiksactiviteit dan wonen toestaan bij een woning als: 1. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, als bedoeld in Artikel 5.12; 2. dit past binnen de voorwaarden die voor die gebruiksactiviteit zijn opgenomen in dit hoofdstuk; en 3. bij het toelaten van een bouwactiviteit, elders een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen, feitelijk en juridisch, is gesloopt.

Dorshout 22 te Veghel

24

Lid 2 In afwijking van het eerste lid, onder a, is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in Artikel 5.12, en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5.14 of Afdeling 5.5; b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; en 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. Lid 3 In afwijking van het eerste lid onder a is een toename van het aantal bedrijfswoningen mogelijk als het gaat om de bouw van een eerste bedrijfswoning, of bij een grote vrijetijdsvoorziening een tweede bedrijfswoning, en de noodzaak daarvoor is aangetoond.

nen de ontwikkelingsrichting van de omgeving. Door de sloop van de voormalige agrarische opstallen is er sprake van een kwaliteitsverbetering ter plaatse van het plangebied en de omgeving. Tevens worden er diverse landschappelijke inrichtingsmaatregelen getroffen waarmee het gebied een kwaliteitsimpuls krijgt. 4.3.3

Bevolkings- en woonbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023

In 2023 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Om goed zicht te houden op de demografische ontwikkelingen actualiseert de provincie regelmatig haar prognoses, gemiddeld eens in de 3 jaar. Zo bestaat steeds een actueel beeld van de veranderingen in de omvang

Bevolkingsgroei in Brabant De Brabantse bevolking groeit tot 2050 nog met bijna 375.000 mensen, tot ruim 3 miljoen inwoners. Het landelijk gebied kent als gevolg van (een groter wordende) natuurlijke afname, en zeker na het midden van de jaren '30, nog maar een bescheiden bevolkingsgroei, die in de loop van de jaren '40 zal omslaan in een (lichte) krimp. In de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant is aangegeven dat het de verwachting is dat de bevolkingsomvang van de gemeente Meierijstad zal toenemen met 4.305 bewoners in de periode 20232030. Daarnaast is van belang, dat de regionale verscheidenheid rond het thema 'bevolking en wonen' groot is en ook groter lijkt te worden; binnen Nederland, maar ook binnen Brabant. Naast gebieden met groei zullen er meer ontspannen gebieden zijn en (op termijn) gebieden met krimp. Ontwikkeling van de Brabantse woningvoorraad De komende jaren wacht Brabant nog een behoorlijke woningbouwopgave. Naar verwachting zijn er in 2050 circa 1.444.000 woningen nodig in de provincie. Tussen 2023 en 2050 zal de woningvoorraad dus nog toe moeten nemen met circa 265.000 woningen (+22,5%). Een groot deel van die groei

bijna 165.000 woningen (62%) van de totale opgave tot 2050

zal

voor 2035 moeten worden gerealiseerd. En circa 120.000 woningen al voor 2031. Dat betekent dat er alleen al tot medio jaren '30 in de provincie gemiddeld jaarlijks circa 13.500 woningen netto aan de voorraad zullen moeten worden toegevoegd.

Dorshout 22 te Veghel

25

In de prognose van de provincie is aangegeven dat de indicatieve toename van de woningvoorraad in Meierijstad 3.255 woningen bedraagt in de periode 2023-2030. Doorwerking plangebied Fase 1 is niet voorzien in het daadwerkelijk toevoegen van een woning, fase 2 wel. Het gaat om het bestendigen van de vergunde burgerwoning in de woonboerderij Dorshout 22 (voormalige bedrijfswoning) en het mogelijk maken van een nieuwe woning aan de zijde van Dorshout 20. Vanwege de totale ontwikkeling aan de Dorshout 22 zal er één nieuwe woning worden toegevoegd aan de woningvoorraad binnen het planvoornemen. Deze toevoeging draagt in beperkte mate bij aan de groei van het aantal woningen dat noodzakelijk is om de woningbehoefte op te vangen.

4.4

Verhouding tot gemeentelijk beleid

4.4.1

Woonvisie Meierijstad 2018

In de Woonvisie zet de gemeente Meierijstad haar woonambities uiteen. De kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente wordt bepaald door demografische ontwikkelingen, zoals geboorte- en sterftecijfers, en door het vertrek en de vestiging van inwoners. Volge de Woonvisie) heeft de kern Schijndel behoefte aan 876 nieuwe woningen in de komende 10 jaar, tot 2028. Om aan deze behoefte te voldoen, wil de gemeente Meierijstad bestaande woningen en leegstaand vastgoed optimaal benutten. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het aanbieden van betaalbare, flexibele woningen die eenvoudig gesplitst, samengevoegd of uitgebreid kunnen worden, zodat ze kunnen inspelen op veranderingen op de woningmarkt. Uit woonwensenonderzoek blijkt vooral een tekort aan gestapelde huurwoningen (voor starters) en aan goedkope, kleine huur- en koopwoningen. De woningbouw van de afgelopen jaren sloot niet aan bij de behoefte, wat heeft geleid tot een tekort op de woningmarkt. Dit tekort is deels te wijten aan de economische crisis en deels aan woningbouwplannen die niet goed aansluiten bij de huidige vraag. Duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij essentieel: de juiste woningen op de juiste plaats toevoegen.

Deze transformatieopgave moet de ruimtelijke kwaliteit verbeteren en tegelijkertijd voldoen aan specifieke woningbehoeften die nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad en het woningbouwprogramma zijn opgenomen. Doorwerking projectgebied In de woonvisie van de gemeente Meierijstad is opgenomen dat vrijkomend vastgoed in het buitengebied met de vraag wat daar mee te doen in relatie tot kwaliteitsverbetering van de omgeving en de leefbaarheid van het buitengebied. Met onderhavig planvoornemen is er sprake van de realisatie van één nieuwe woning en de omzetting van de voormalige bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Hiermee wordt er één woning toegevoegd aan de woningvoorraad van de gemeente Meierijstad. Het planvoornemen voldoet aan de gestelde eisen uit de woonvisie. 4.4.2

Woonzorgvisie 2024

Op 26 september 2024 heeft de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad de Woonzorgvisie 2024 vastgesteld. De ambitie van gemeente Meierijstad is om iedereen een thuis te bieden: een prettige en aantrekkelijke omgeving om te wonen, te werken en te recreëren. Een omgeving die duurzaam en gezond is. Er wordt gestreefd naar vitale leefgemeenschappen. Dat zijn wijken en dorpen met gemengde samenstelling van bewoners en woningtypen.

Dorshout 22 te Veghel

26

Figuur 4.4.1 Samenvatting Woonzorgvisie 2024 Meierijstad

In de buurten is het van belang dat inwoners naar elkaar om kijken en indien nodig, hulp of ondersteuning in de omgeving beschikbaar is. Er is voldoende groen aanwezig, en de omgeving nodigt uit tot ontmoeting, ontspanning en beweging. Doorwerking projectgebied De Woonzorgvisie van de gemeente Meierijstad richt zich op de bredere koers en uitgangspunten voor wonen, zorg en welzijn, maar bevat geen specifieke plannen voor individuele projecten, zoals onderhavig planvoornemen. Door het ruime oppervlak op de begane grond is het mogelijk om een levensloopbestendige woning te realiseren, dit is tevens het voornemen. De ruimte biedt voldoende flexibiliteit om essentiële voorzieningen, zoals een bad- en slaapkamer, op de begane grond te realiseren. Hierdoor wordt comfortabel en duurzaam wonen gewaarborgd, met oog op toekomstbestendig gebruik. 4.4.3

Welstandsnota Meierijstad 2018

Het welstandsbeleid van de gemeente Meierijstad is opgesteld vanuit de overtuiging dat een aantrekkelijke gebouwde omgeving belangrijk is voor alle inwoners. De gemeente wil kwaliteit stimuleren. Niet alleen in de realisatiefase, maar ook in de beheerfase. De welstandsbeoordeling luidt als volgt: 1. De centrumgebieden van Schijndel, Veghel, Sint-Oedenrode en Erp: De kernen van Schijndel, Veghel, Erp en de historische kern van Sint-Oedenrode hebben een zeer hoge belevingswaarde en zijn cultuurhistorisch van groot belang. De kern van Sint-Oedenrode en een tweetal gebieden in Veghel zijn aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Een bescherming van de kwaliteiten is hier heel belangrijk. De historische centrumgebieden zijn op de welstandskaart aangegeven. Bouwinitiatieven in deze gebieden worden voor de wels hele object beoordeeld. 2. Monumenten: De meeste bouwactiviteiten aan, op of bij Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten zijn voor de activiteit bouwen omgevingsvergunningplichtig en welstandsplichtig. Wijzigingen aan monumenten wor-

Dorshout 22 te Veghel

27

vende omschrijving van het monument zal echter leidend zijn. Als de aanvraag omgevingsvergunningk een advies van de monumentencommissie nodig. Bij een wijziging van een monument wordt het gehele object beoordeeld. 3. Beeldbepalende en cultuurhistorisch waardevolle panden: -Oedenrode en Veghel zijn beeldbepalende panden benoemd die een hoge belevingswaarde waarde hebben en cultuurhistorisch van belang zijn. In het buitengebied zijn dit vooral de traditionele boerderijen. Uitgangspunt van het welstandsbeleid is het behouden van deze cultuurhistorisch waardevolle panden en behoud van de karakteristieke architectonische en bouwkundige kenmerken. Voor veel van dergelijke panden is deze waardering in bestemmingsplannen vastgelegd in de dubbelwaarde bestemming met bijbehorende regels voor behoud. (Ver)bouwplanvergunningplichtige bouwactiviteit aan een beeldbepalend en/of cultuurhistorisch waardevol pand wordt het gehele object beoordeeld. 4. Bijzondere bebouwing en ensembles: kerken, sportgebouwen, zorginstellingen, bibliotheek, gemeentehuizen en musea. Deze bijzondere gebouwen beïnvloeden door hun omvang en door hun vaak markante situering en uitstraling in belangrijke mate de ruimtelijke kwaliteit van hun omgeving. Bouwinitiatieven binnen dit gebied worden voor de wel5.

Gebieden met een beeldkwaliteitseisen: Bij grootschalige in- en uitbreidingsplannen voor woningbouw en bedrijventerreinen die door hun omvang en uitstraling de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving bepalen, geldt een beeldkwaliteitsplan. De beeldkwaliteitsplannen geven het gewenste bebouwingsbeeld aan. De beeldkwaliteit geeft een gebied zijn eigen identiteit en karakter en beschermt de esthetische kwaliteit. 6. Nieuwbouw in de overige gebieden: In alle gebieden die niet hiervoor beschreven zijn, zijn bouwactiviteiten welstandsvrij. Bij nieuwbouw in deze gebieden is wel een welstandsbeoordeling vereist om de kwaliteit van de gebouwde omgeving te

Doorwerking projectgebied Het projectgebied valt buiten de centrumgebieden van de gemeente Meierijstad. Wel is er sprake van een beeldbepalend pand binnen het plangebied, namelijk de langgevelboerderij. De beeldbepalende elementen van de boerderij blijven behouden, zodat het karakter gewaarborgd blijft. De aanbouw wordt aan de achterzijde gerealiseerd, waardoor het aanzicht intact blijft en de uitbreiding op een passende wijze wordt ingepast. Voor de nieuwe woning geldt dat er een welstandsbeoordeling zal plaatsvinden ten tijde van een vergunningsaanvraag voor een omgevingsplanactiviteit. De woning zal moeten aansluiten op het karakter van de buurtschap Dorshout. 4.4.4

Structuurvisie Veghel 2030

Op 19 december 2013 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Veghel de Structuurvisie Veghel 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven. De structuurvisie omvat het gehele grondgebied van de voormalige gemeente Veghel en heeft betrekking op de periode tot 2030. In deze structuurvisie is veel aandacht voor het versterken van de dorpse woonkwaliteiten in de zeven kernen binnen de gemeente en het op peil houden van de bijbehorende voorzieningen.

Dorshout 22 te Veghel

28

Doorwerking projectgebied In de structuurvisie zijn verschillende visiekaarten opgenomen. Voor de beoogde van belang, opgenomen op onderstaande figuur 4.4.2.

Figuur 4.4.2 Visie wonen (structuurvisie Veghel 2030)

Bebouwingsconcentratie Op de visiekaart wonen is het plangebied aangeduid als bebouwingsconcentratie in het buitengebied, hierover is het volgende opgenomen in de structuurvisie. Als gevolg van de al aanwezige bebouwingsdichtheid en functiemenging is de ontwikkelingsbehoefte in deze zones groter dan in de overige delen van het buitengebied. Ook de beleidsruimte voor verandering is daarom groter. Dat wil echter niet zeggen dat alles volgebouwd kan worden. Zo moet de ruimtelijke karakteristiek worden versterkt door o.a. realisatie of behoud van groen, belangrijke zichten en waardevolle open ruimten. In het kader van de Gebiedsvisie Buitengebied in Ontwikkeling Veghel zijn binnen de bebouwingsconcentraties verruimde mogelijkheden voor woningbouw aanwezig. Verder zijn hier veranderingen mogelijk in het gebruiksoppervlak en de functie van bestaande bebouwing. Daarnaast kunnen gebouwen en functies worden toegevoegd. Uitgangspunt en belangrijke randvoorwaarde bij het toestaan van deze verruimde mogelijkheden is echter altijd, dat deze gepaard moeten gaan met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Voor de ruimtelijke randvoorwaarden en de tegenprestatie visie, leidend. Daarnaast zijn ook de bepalingen uit de Verordening Ruimte van kracht. Er wordt benoemd dat mede het aanhelen van linten en/of het versterken van identiteitsbepalende ruimtelijke structuren van belang is.

De ontwikkeling past binnen de bestaande mogelijkheden voor woningbouw en functieverandering in het buitengebied zoals omschreven in de structuurvisie, waarbij ruimtelijke kwaliteitsverbetering een belangrijk uitgangspunt is. Er wordt rekening gehouden met de omgeving door behoud en versterking van groen, het behouden van zichtlijnen en open ruimten, zodat de ruimtelijke karakteristiek gewaarborgd blijft. Daarnaast wordt aangesloten bij de bestaande bebouwingsstructuren en is de nieuwe bebouwing in het landschap zorgvuldig vormgegeven. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde ruimtelijke randvoorwaarden en wordt bijgedragen aan een evenwichtige en toekomstbestendige inrichting van het gebied. Dit geldt zowel voor de omzetten van de bedrijfswoning naar de burgerwoning als de toevoeging van een nieuwe woning naast Dorshout 20.

Dorshout 22 te Veghel

29

Tevens is voor de beoogde

van belang, opgenomen op

onderstaande figuur 4.4.3.

Figuur 4.4.3 Visie Landschap, groen en water (structuurvisie Veghel 2030)

Landschap, groen en water De basis voor de gebiedstypen wordt gevormd door de Aa en de Leijgraaf en de bijbehorende beekdalen. In deze groenblauwe ruggengraat zijn landschap en ecologie leidend, andere functies zijn inpasbaar mits ze geen aantasting vormen. Waar mogelijk vindt versterking van de groenblauwe ruggengraat plaats, bijvoorbeeld door de Aa weer meer te laten meanderen, de aanleg van natuurlijke oevers, de inrichting van delen van het gebied voor waterberging en het betrekken van de voormalige bedrijvenlocatie Amert II bij het beekdal. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ingepast met oog voor de landschappelijke en ecologische waarden van het gebied. Hoewel er binnen het plan nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd, wordt ook bestaande bebouwing verwijderd en wordt het agrarisch bouwvlak aanzienlijk verkleind. Hierdoor wordt de ruimtelijke druk op het landschap verminderd en blijft er voldoende open ruimte behouden voor het waarborgen van de zichtlijn op het Aa-dal. Daarnaast wordt door middel van de landschappelijke inpassing gezorgd voor een versterking van groen, water en landschap. Maatregelen zoals de aanleg van beplanting, een biotoop en een aansluiting op de omliggende structuren dragen bij aan een duurzame en evenwichtige ontwikkeling.

Zo wordt niet alleen rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten van het gebied, maar wordt waar mogelijk ook een positieve bijdrage geleverd aan de ruimtelijke en ecologische samenhang. 4.4.5

Kansen voor kwaliteit

Het buitengebied in gemeente Meierijstad en de provincie Noord-Brabant heeft door de beëindiging van veehouderijen, de komende jaren te maken met toenemende leegstand, verrommeling, botsende belangen en oprukkende verstedelijking. De gemeente Meierijstad h

vastgesteld

(d.d. 10 juli 2020), wat dient als afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Het doel van deze rapportage is om te komen tot een afwegingskader voor de herontwikkeling van vrijkomende(agrarische) bebouwing, waarbij de (directe) omgeving leidend is, een verbetering van de kwaliteit vereist is en de direct omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken.

Dorshout 22 te Veghel

30

In de notitie wordt onderscheid gemaakt in 3 verschillende functies, namelijk gebiedsgebonden, gebiedspassende en gebiedsstrijdige functies. Onderhavige ontwikkeling kan worden gezien als een gebiedspassende functie. Gebiedspassende functies zijn functies die op zich horen op een bedrijventerrein of binnen de bebouwde kom, maar die ruimtelijk verantwoord passen of in te passen zijn in (delen van) het buitengebied. In onderhavig geval is er in eerste instantie sprake van het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning, ter plaatse van een voormalige agrarische locatie. In een tweede fase zal er een nieuwe woning Het toevoegen van een nieuwe woonfunctie in het buitengebied vormt vaak een belangrijke economische component van een nieuwe ontwikkeling. Dit kan zijn de splitsing van een cultuurhistorisch waardevol pand of het toevoegen van een zogenaamde Ruimte-voor-Ruimte woning. Bij het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In onderhavige ruimtelijke motivering is er onderbouwd dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van het behouden van cultuurhistorisch waardevol erfgoed in de vorm van het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. De burgerwoning kan worden gezien als nieuwe economische drager.