3.3 Onderbouwing P.V.Vroonhovenstr.11 Schijndel

Bu-RO E ster Princenweg 42a 6002 AK W eert T 06 - 294 209 18 E ester@buro -ester.nl I w ww.buro-ester.nl

Motivering Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch (Schijndel) Gemeente Meierijstad

Motivering Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch (Schijndel) Gemeente Meierijstad

Plangebied:

Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch - Schijndel Gemeente Meierijstad

Datum:

21 september 2025

Status:

motivering als bijlage bij veegronde omgevingsplan

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

5

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding .............................................................................................................................................. 8 1.1.

Aanleiding ........................................................................................................................................ 8

1.2.

Ligging plangebied ........................................................................................................................... 9

1.3.

Leeswijzer ........................................................................................................................................ 9

Huidige situatie ................................................................................................................................. 10 2.1.

3.

Gewenste situatie ............................................................................................................................. 14 3.1.

4.

5.

6.

7.

Pastoor van Vroonhovenstraat 11 ................................................................................................. 10

Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11 ..................................................................... 14

Toets omgevingsplan ......................................................................................................................... 18 4.1.

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden .................................................................................... 18

4.2.

Strijdigheden met omgevingsplan ................................................................................................. 20

Voorbereiding en participatie............................................................................................................ 21 5.1.

Participatie..................................................................................................................................... 21

5.2.

Afstemming ketenpartners ............................................................................................................ 21

Beleid ................................................................................................................................................ 22 6.1.

Rijksbeleid ...................................................................................................................................... 22

6.2.

Provinciaal beleid .......................................................................................................................... 22

6.3.

Gemeentelijk beleid....................................................................................................................... 35

Fysieke leefomgeving en milieu......................................................................................................... 40 7.1.

Inleiding ......................................................................................................................................... 40

7.2.

Mer-beoordeling............................................................................................................................ 40

7.3.

Duurzaamheid en klimaat .............................................................................................................. 41

7.4.

Bedrijven en milieuzonering .......................................................................................................... 41

7.5.

Bodem ........................................................................................................................................... 44

7.6.

Geluid ............................................................................................................................................ 45

7.7.

Luchtkwaliteit ................................................................................................................................ 46

7.8.

Trillingen, windhinder, lichthinder en bezonning .......................................................................... 47

7.9.

Geur ............................................................................................................................................... 47

7.10.

Gezondheid.................................................................................................................................... 50

7.11.

Omgevingsveiligheid ...................................................................................................................... 57

7.12.

Water ............................................................................................................................................. 60

7.13.

Archeologie en cultuurhistorie ...................................................................................................... 62

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

6

8.

9.

7.14.

Natuur............................................................................................................................................ 65

7.15.

Verkeer en parkeren ...................................................................................................................... 68

7.16.

Hoogspanningslijnen ..................................................................................................................... 68

Financiële haalbaarheid .................................................................................................................... 69 8.1.

Kostenverhaal ................................................................................................................................ 69

8.2.

Nadeelcompensatie ....................................................................................................................... 69

Belangenafweging en conclusie ......................................................................................................... 70

Bijlagen: 1. Past. van Vroonhovenstraat 11 Wijbosch - Landschappelijke inpassing twee woningen in het buitengebied. Van Dooren Landschap i.s.m. LA | Architecten en ingenieurs, 5 mei 2025 en berekening Kwaliteitsbijdrage landschapselementen. Van Dooren Landschap, 2 september 2025 2. Resultaat omgevingsdialoog - geanonimiseerd 3. Verkennend bodemonderzoek - Pastoor van Vroonhovenstraat 11 te Wijbosch. BodemInzicht, 15 juli 2025 4. Akoestisch onderzoek geluidgevoelig gebouw in geluidaandachtsgebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 te Wijbosch. Target advies, 26 mei 2025 5. Pastoor van Vroonhovenstraat 11 te Schijndel, gemeente Meierijstad - Archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek. RAAP, 11 juni 2025 6. Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Pastoor van Vroonhovenstraat te Schijndel met bijlage. NOx advies, 21 mei 2025 7. Quickscan soortenbescherming Pastoor van Vroonhovenstraat 11 te Schijndel. Exlan, 11 juni 2025 8. Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Pastoor van Vroonhovenstraat te Schijndel met bijlage. NOx advies, 12 september 2025 9. Afschrift Rekenmodule Maatwerk Omgevingskwaliteit

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

7

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding

Aan de Pastoor van Vroonhovenstraat 11, in het buitengebied ten oosten van Schijndel en ten noorden van Wijbosch, is een kleinschalig agrarisch bedrijf gelegen. Het geheel bestaat uit een bedrijfswoning, loods en rundveestal, omringd door agrarische productiegronden. De eigenaren zijn tevens initiatiefnemers van dit plan. Voor de beoogde herontwikkeling van Pastoor van Vroonhovenstraat 11 willen zij inzetten op: Beëindiging van het agrarisch bedrijf; Omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning; Sloop van de bedrijfsgebouwen en verwijderen van een deel van de verharding; Realisatie van één nieuwe woning en bijgebouwen; Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering landschap en natuur. Het initiatief is door de intaketafel beoordeeld brief d.d. 2 mei 2024, kenmerk VO2024-0850). Vervolgens is het plan uitgewerkt, behandeld op de omgevingstafel en heeft ambtelijke afstemming plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een positieve beoordeling bij de omgevingstafel, op grond waarvan het plan ingediend kan worden voor de planologische wijziging. Voorliggende motivering vormt één van de onderdelen voor verwerking van de ontwikkeling in het omgevingsplan.

Afbeelding 1. Luchtfoto met kadastrale grenzen Pastoor van Vroonhovenstraat 11 en directe omgeving (bron: pdok.nl)

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

8

De gronden waarop de ontwikkeling voorzien is, zijn geregeld in het van rechtswege ontstane Meierijstad Agrarisch met waarden kleinschalig landschap toegestaan en het toevoegen van een tweede burgerwoning evenmin. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4, voor de uitgebreide omschrijving van de regeling in het omgevingsplan.

1.2.

Ligging plangebied

De locatie Pastoor van Vroonhovenstraat 11 ligt in het buitengebied van de gemeente Meierijstad, ten oosten van de kern Schijndel en ten noorden van Wijbosch. De percelen grenzen met hun westkant aan de Pastoor van Vroonhovenstraat. Dit is een perceelsontsluitingsweg die de aanliggende gebouwen en gronden ontsluit. Ook vormt de weg de route vanuit de kern, gelegen op ca. 400 meter ten zuiden van de locatie.

Afbeelding 2. Luchtfoto plangebied en verdere omgeving (bron: pdok.nl)

1.3.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan (van rechtswege) en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de afstemming die over het plan heeft plaatsgevonden, zowel met de omgeving als met de ketenpartners. In hoofdstuk 6 vindt de toetsing aan de relevante beleidskader plaats, gevolgd door een toets aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Ten slotte volgt in hoofdstuk 9 een belangenafweging en conclusie.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

9

2.

Huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt een ruimtelijke en functionele beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis en de huidige situatie van het plangebied en de omgeving.

2.1.

Pastoor van Vroonhovenstraat 11

Op de locatie Pastoor van Vroonhovenstraat 11, in het buitengebied ten noorden van Wijbosch, is hoofdtak, in 2001 is het bedrijf omgevormd naar rundvee- en schapenhouderij met akkerbouw. De locatie bestaat uit een bedrijfswoning met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen.

Afbeelding 3. Bebouwing en erfverharding op het perceel Pastoor van Vroonhovenstraat 11 (bron: pdok.nl)

De locatie behelst de kadastrale percelen gemeente Schijndel, sectie O, nummers 186, 187 en 188. De totale omvang bedraagt 45.300 m2. Circa 6.000 m 2 is feitelijk in gebruik voor de bedrijfswoning, bedrijfsgebouwen, tuin en erf. De overige gronden hebben een agrarische productiefunctie. Naast de woning met bijgebouwen zijn op het perceel Pastoor van Vroonhovenstraat 11 twee bedrijfsgebouwen aanwezig; een schapenstal met stallingsruimte, nokrichting haaks op de weg, en een rundveestal, nokrichting evenwijdig aan de weg. De schapenstal/ loods heeft een oppervlakte van 936 m2 en de rundveestal is 473 m2 groot. Voor het bedrijf geldt een milieutoestemming van 100 stuks vleesstieren en overig vleesvee en 300 stuks schapen ouder dan 1 jaar inclusief lammeren.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

10

woning, de berging/ garage.

Afbeelding 4. Aanzicht woning en bedrijfsgebouwen 11 vanaf de openbare weg

Het agrarisch bedrijf wordt ontsloten vanaf de Pastoor van Vroonhovenstraat. Deze weg loopt in noord-zuid richting tussen de bebouwde kommen van Schijndel en Wijbosch. De bebouwde kom van Wijbosch ligt direct ten oosten van deze weg, de bebouwde kom van Schijndel bevindt zich op circa 500 meter in westelijke richting. De bebouwingsdichtheid langs het zuidelijk deel van de Pastoor van Vroonhovenstraat is aan beide zijden hoog. Vanaf de woningen Pastoor van Vroonhovenstraat 7 (oostzijde van de weg) en 10 (westzijde van de weg) neemt de bebouwingsdichtheid af. Hier bestaat het beeld meer uit open agrarische gronden met verspreid liggende bebouwing. In het verleden had het bebouwingslint deels een agrarisch karakter. Anno 2023 is de bebouwing langs de Pastoor van Vroonhovenstraat met name in gebruik als burgerwoning. Het betreft veelal vrijstaande woningen op royale, groene percelen.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

11

Afbeelding 5. Situatietekening, bestaande situatie

Zoals blijkt uit onderstaande kaarten, is de ligging van waterlopen en perceelsgrenzen in het gebied de afgelopen 100 jaar al diverse malen gewijzigd. Wel is altijd sprake geweest van lange lijnen, haaks op de weg. Ook is sprake van een aantal landschapselementen, die al lang in het gebied aanwezig zijn.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

12

Afbeelding 6 - 13. Weergave ontwikkeling gebied en waterstructuur op topografische kaarten, periode 1968 2023 (bron: topotijdreis.nl)

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

13

3.

Gewenste situatie

In dit hoofdstuk wordt een ruimtelijke en functionele beschrijving van de planopzet c.q. de gewenste situatie beschreven.

3.1.

Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11

De leeftijd van initiatiefnemers, ontwikkelingen in de sector en ligging van de locatie, maken dat aanvragers voornemens zijn de agrarische bedrijfsvoering definitief te beëindigen. Hierbij worden de milieutoestemmingen voor de veehouderij ingeleverd. De akkerbouwtak blijft als kleinschalige activiteiten, niet in een bedrijfsmatige omvang, bestaan. Gewenst is de bedrijfswoning te gaan benutten als burgerwoning en een tweede woning toe te voegen. Hoewel eerder is overwogen een beperkt deel van het bestaande bedrijfsgebouw te behouden als berging bij beide woningen, bestaat het definitieve plan uit sloop van de gehele voormalige bedrijfsbebouwing inclusief daaraan gekoppelde garage. In plaats daarvan worden 2 nieuwe bijgebouwen, beter passend bij de woningen, gerealiseerd. Een belangrijk resultaat van de herontwikkeling is dat de zichtlijnen naar het open coulissen landschap richting het Wijbosch Broek open gemaakt worden. Tevens ontstaat er kwaliteitswinst door de sloop van overtollige bebouwing, het verwijderen van verharding en de realisatie van natuur- en landschapselementen.

Afbeelding 14. Weergave ruimtelijke opzet nieuwe situatie (bron: Van Dooren Landschap i.s.m. LA | Architecten en ingenieurs

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

14

Het totale ensemble wordt aan een erf gesitueerd, waardoor een eenheid ontstaat. De bestaande woning wordt de hoofdwoning en wordt getransformeerd tot landelijke woning met kenmerken van langgevelboerderij. De voorzijde van de woning (voorhuis) is daarmee gericht naar het noorden. De achterzijde van de woning richt zich naar het erf. Het erf ligt ten zuiden van deze landelijke woning. De inrit wordt zuidelijker gesitueerd om het erf meer centraal te maken. Op het erf is ruimte voor minimaal 4 parkeerplaatsen. Rondom het erf worden de nieuwe woning en bijgebouwen gesitueerd. Deze staan haaks op de weg om het zicht op het achterliggende landschap te versterken. De nieuwe bebouwing is ondergeschikt aan de hoofdwoning qua positie en architectuur. In kleur en materiaalgebruik sluit de bebouwing bij elkaar aan. Binnen het erf ligt een bestaande watergang met karakteristieke knotwilgen, die wordt geïntegreerd in het nieuwe boerenerf. De nieuwe situatie wordt landschappelijk ingepast (LIP) en voorzien van natuur- en landschapselementen (LIR). Bij de beoogde herontwikkeling worden alle bedrijfsgebouwen en de garage volledig gesloopt. Dit betreft een totale oppervlakte van 1.520 m2. Beide woningen worden voorzien van een bijpassend bijgebouw, waarbij voor de bestaande woning middels de sloop-bonus regeling een grotere omvang wordt mogelijk gemaakt.

Hiertoe worden van de 1.520 m2 sloopmeters 300 m2 ingezet, die het mogelijk maken een bijgebouw van 300 m2 te realiseren bij de noordelijke woning. Door de sloop van de bedrijfsgebouwen ontstaat veel openheid op het achterterrein. De overige sloopoppervlakte wordt benut als onderdeel van de kwaliteitsbijdrage, ten behoeve van de nieuw te realiseren woning. Het realiseren van de openheid en zichtlijnen in het gebied wordt mede bereikt door bijna 2 ha van de huiskavel om te zetten naar permanent grasland. Van de percelen 186 en 187, voor zover het agrarische productiegrond betreft, wordt het gebruik geëxtensiveerd tot uitsluitend grasland. Van de verharding blijft alleen het gedeelte van het voorerf behouden. De huidige verharding rond de loods en rundveestal en kuilvoerplaat worden verwijderd, hetgeen een oppervlakte betreft van 1.280 m2.

Afbeelding 15. Percelen, behorende tot de herontwikkelingslocatie Pastoor van Vroonhovenstraat 11

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

15

De locatie ligt in een bebouwingsconcentratie. Omvorming van de voormalige veehouderij naar wonen is dan ook passend in de karakteristieken van het gebied en bij de functies in de omgeving. De huidige onbebouwde agrarische gronden blijven merendeels als zodanig in gebruik. Ook het huidig achterste deel van het bouwvlak (oostzijde) wordt na de sloop/ herontwikkeling in gebruik genomen als productiegrond met landschapselementen. Zoals hiervoor reeds omschreven worden de gronden ten noorden en oosten van de woningen omgezet naar permanent grasland, evenals een strook ten zuiden van de nieuw te realiseren woning. Daarnaast worden gronden rond en ten noorden van de woonfunctie ingezet voor kwaliteitsverbetering van het landschap (LIR). Aan de hand van de historische kenmerken en huidige landschapsstructuren wordt gezorgd voor een groene inrichting die voor een kwaliteitsbijdrage zorgt. Deze ontwikkeling draagt tevens bij aan het vergroten van de biodiversiteit in het gebied.

Afbeelding 16. Ontwerp beoogde situatie na herontwikkeling (bron: Van Dooren landschap i.s.m. LA | Architecten en ingenieurs)

Het plangebied wordt landschappelijk ingepast (LIP), rekening houdend met de gewenste zichtlijnen op het achterland en de randvoorwaarden vanuit het boerenerf (voor- en achtererf). Voor de aanleg van de nieuwe inrit worden twee bestaande populierenbomen in de wegberm gekapt. Deze worden op het perceel zelf gecompenseerd. De inrit en het erf bestaat uit halfverharding , waardoor hemelwater deels ter plaatse wordt geïnfiltreerd. Hierbij wordt gedacht aan halfverharding, zoals Achterhoeks Padvast. Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

16

Er wordt extra landschappelijke kwaliteit geleverd door de realisatie van natuur- en landschapselementen (LIR). Er zijn twee locaties voor mogelijkheid van natuurontwikkeling, namelijk ten noorden van de bestaande woning of achter op het perceel nabij het bosje en de watergang. Ten noorden van de woning ligt een schuine overhoek. De beleving van passanten en het aanzicht vanuit de initiatiefnemer is op deze locatie het grootst. Daarnaast doet aanplant op deze locatie geen afbreuk aan de gewenste zichtlijn op het landelijk gebied. Gekozen is dan ook om in deze hoek, ten noorden van de woningen, een poel aan te leggen, omgeven door kruidenrijk grasland en afgeschermd door een houtsingel. Ten noorden van de poel wordt één markante landschapsboom geplant. Daarnaast wordt gezorgd voor landschappelijke inpassing van de woonfunctie (LIP), onder andere door aanplant van hagen met inheemse soorten langs de tuinen. Rond de hoofdwoning wordt gekozen voor een strakkere, gecultiveerde haag, rond de zuidelijke woning voor een gemengde, robuuste haag. Voor de beplanting rond delen van de zuidelijke woning geldt een hoogtebeperking in verband met het openhouden van zichtlijnen. Het voorterrein van het erf wordt omzoomd met een lage gemengde haag van inheems bosplantsoen. De ruimte tussen de openbare weg en de woningen wordt ingericht als weide met hoogstamfruitbomen.

In de achtertuin worden enkele solitaire bomen aangeplant. Voor het uitgebreide omschrijving wordt verwezen naar het als bijlage 1 opgenomen inpassingsplan van Vroonhovenstraat 11 Wijbosch - Landschappelijke inpassing twee woningen in het buitengebied 5 mei 2025) en daarbij behorende berekening tegenprestatie, voor zover het betreft de aanplant en instandhouding (Van Dooren Landschap, 2 september 2025).

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

17

4.

Toets omgevingsplan

In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat het huidige planologisch kader volgens het (tijdelijke) Meierijstad

4.1.

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Voor de mogelijkheden voor de omvorming van het agrarisch bedrijf Pastoor van Vroonhovenstraat 11 naar twee woningen zijn sinds 1 januari 2024 bestemmingsplannen en diverse rijksregels vormen de basis voor deze versie van het omgevingsplan. De bestemmingen, aanduidingen en regels uit de bestemmingsplannen zijn overgegaan in het Omgevingsplan gemeente Meierijstad. Voor het plangebied betreft het: Landelijk gebied van de voormalige gemeente Schijndel (vastgesteld 27 juni 2013) (vastgesteld 24 september 2015) Harmonisatie van diverse regelingen (vastgesteld 27 januari 2021). Om de mogelijkheden en beperkingen voor de locatie inzichtelijk te krijgen, moeten de genoemde plannen in samenhang worden bezien/ gelezen. De gronden, behorende tot het plangebied Agrarisch met waarden Kleinschalig landschap . Naast de enkelbestemming gelden voor de gronden een aantal dubbelbestemmingen en aanduidingen: Dubbelbestemming Waarde Archeologie 4; op grond van het in april 2025 vastgestelde ; Dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorisch waardevolle elementen; voor het gehele plangebied en omgeving; Bouwvlak; voor de gehele strook met de woning en bedrijfsgebouwen tot de oostelijke perceelsgrens, ca. 8.500 m2; ; voor het gehele plangebied en omgeving; -zone het gehele plangebied en omgeving; -zone plangebied m.u.v. de meest oostelijke strook;

het gehele het gehele plangebied en

omgeving.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

18

uitoefening van een agrarisch bedrijf en voor agrarisch gebruik. Agrarische bedrijven met hun

een veehouderij toegestaan waarvan het voer en de mest voor het overgrote deel gewonnen respectievelijk aangewend worden op gronden die in gebruik zijn van de veehouderij en die in de directe omgeving liggen van de bedrijfslocatie. Binnen het bouwvlak is op grond van de regels één bedrijfswoning toegestaan. De belangrijkste dubbelbestemmingen en aanduidingen die zijn opgenomen voor (delen van) het plangebied en omgeving richten zich op: a. Het beschermen van potentieel aanwezige archeologische waarden in de ondergrond bij grondroeringen groter dan 250 m2 en dieper dan 30 cm; b. Behoud en herstel van cultuurhistorische waarde, waarbij uit de bijbehorende kaart blijkt dat voor Pastoor van Vroonhovenstraat 11 geen sprake is van specifieke waarden, behalve de ligging in een middelhoog gewaardeerd cultuurhistorisch gebied; c. Op grond van het toegekende bouwvlak en de extra aanduiding is ter plaatse uitoefening van een agrarisch bedrijf met bedrijfsgebouwen toegestaan en geldt aanvullend de mogelijkheid van exploitatie van een grondgebonden veehouderij; d.

De het in stand houden van de karakteristieke verkaveling (langgerekte percelen), het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle karakteristieken van de kampontginning, voor zover aanwezig worden binnen de kamp het slotenpatroon, verkavelingspatroon en de paden beschermd, voor zover aanwezig worden aan de rand van de kamp de wegen, voorpootstroken, sloten en karakteristieke opgaande beplanting beschermd en de bestemming richt zich tevens op het waarborgen van de herkenbaarheid van de historische ontginningslijnen in het landschap; e. locatie meer (indirecte) bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het gaat onder meer om schuilstallen, nevenactiviteiten en omvorming naar andere (al dan niet bedrijfsmatige) functies.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

19

Afbeelding 17. Uitsnede voormalig Landelijk gebied zoals inmiddels opgenomen in het Omgevingsplan gemeente Meierijstad (bron: omgevingswet.overheid.nl)

In de toelichting van het bestemmingsplan uit 2013 is te lezen dat nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied in principe is uitgesloten. Alleen onder speciale condities is nieuwbouw aan de orde, als voorbeeld hiervan wordt toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte genoemd.

4.2.

Strijdigheden met omgevingsplan

De geldende agrarische bestemming laat het gebruik van de gronden als burgerwoningen niet toe, evenmin als het toevoegen van een woning. Op dit moment is één bedrijfswoning, behorende bij het agrarisch bedrijf, toegestaan. Wel zijn binnen het bouwvlak agrarische bedrijfsgebouwen toegestaan. Bij de ontwikkeling worden de regels ter bescherming van potentieel aanwezige archeologische waarden nageleefd middels archeologisch onderzoek (zie paragraaf 7.13). Doordat de omvorming van het agrarisch bedrijf naar twee burgerwoningen niet binnen het omgevingsplan past, ontstaat juridisch-planologisch de noodzaak om dit gedeelte van het Omgevingsplan gemeente Meierijstad te herzien. Het initiatief maakt onderdeel uit van een ..

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

20

5.

Voorbereiding en participatie

Hoofdstuk 5 beschrijft hoe is omgegaan met participatie en afstemming met de ketenpartners (vooroverleg).

5.1.

Participatie

Initiatiefnemers zijn reeds woonachtig op de locatie. Zij hebben de plannen reeds in het voortraject (juni 2024) met omwonenden besproken. Destijds is het plan goed ontvangen en zijn er geen opmerkingen of suggesties meegegeven. Gezien de wijzigingen bij de verdere uitwerking van het plan, hebben initiatiefnemers de omwonenden in mei 2025 opnieuw mondeling benaderd. Hierbij zijn wederom geen bedenkingen/ kritieken geuit. Het resultaat van de omgevingsdialoog is opgenomen als bijlage 2 bij deze onderbouwing.

5.2.

Afstemming ketenpartners

Het conceptplan is ter afstemming voorgelegd aan de relevante ketenpartners provincie NoordBrabant, waterschap Aa en Maas en omgevingsdienst ODBN. Vervolgens zijn een aantal aanpassingen en aanvullingen aangebracht om aan de ingekomen reacties te voldoen. In het vervolgtraject wordt het totale veegplan door de gemeente Meierijstad (opnieuw) voorgelegd aan de relevante ketenpartners.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

21

6.

Beleid

6.1.

Rijksbeleid

Voor elk plan in de fysieke leefomgeving dient een toets plaats te vinden aan het Rijksbeleid. De herontwikkeling van een agrarisch bouwvlak is echter dusdanig kleinschalig dat het rijksbeleid hieraan nauwelijks specifieke regels stelt. Voor deze herontwikkeling van Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is voor wat betreft het rijksbeleid volstaan met een toets op hoofdlijnen: Beëindiging van een agrarisch bedrijf, meer specifiek een veehouderij, past binnen het landelijk beleid, zeker nu de locatie is gelegen in een kernrandzone; Gezien de demografische ontwikkeling en huishoudensverdunning is er grote behoefte aan nieuwe woningen. Het beschikbaar maken van de bedrijfswoning voor bewoning door eenieder en toevoegen van een extra woning levert op het een zeer bescheiden schaal een bijdrage aan het vergroten van de woningvoorraad; Aangezien het plan slechts betrekking heeft op toevoeging van één woning, is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en hoeft niet inhoudelijk getoetst te worden aan de Ladder duurzame verstedelijking; De herontwikkeling zorgt voor een toekomstbestendige functie voor het plangebied; De omgevingskwaliteit wordt versterkt door beëindiging van de veehouderij, sloop van bedrijfsgebouwen en toevoegen van landschapselementen. Overweging Het herontwikkelingsplan past in de doelstellingen van het Rijk.

Het initiatief is kleinschalig van aard, waardoor geen nationale belangen in het geding zijn.

6.2.

Provinciaal beleid

Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is vervat in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 6.2.1.

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noorddecember 2018 vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie beschrijft daarvoor de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. De omgevingsvisie ziet op een strategische gebiedsopgave voor de provincie als geheel en formuleert daarbij de ambities voor de toekomst, richting 2050 en met een tussenstap in 2030. In de visie is niet vastgelegd hoe deze doelen precies bereikt gaan worde centraal uitgangspunt om vanuit alle partijen en disciplines de visie voor Brabant verder te gaan

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

22

uitwerken. Deze verdere uitwerking van de ambities betreft de volgende opgave voor de komende

Om de ambities (het Panorama) te realiseren en Brabant in de toekomst welvarend, verbonden en klimaatproof te laten zijn, worden er vier hoofdopgaven onderscheiden: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie; 2. Werken aan een klimaatproof Brabant; 3. Werken aan de slimme netwerkstad; 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie. De basisopgave is daarbij een balans tussen beschermen (een veilige leefomgeving, een gezonde leefomgeving, met waarborg voor een goede omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Tevens wordt, in lijn met de uitgangspunten voor de Omgevingswet, beoogd om bevoegdheden en verantwoordelijkheden zo laag mogelijk neer te leggen. De gemeente is de eerstverantwoordelijke waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Anderzijds zijn er zaken die het schaalniveau van een gemeente te boven gaan en hebben provincies vanuit de wet specifieke taken en bevoegdheden. Vanuit deze basisgedachte wordt naar de beste rolverdeling gezocht ter verwezenlijking van de strategische ambities. De beoogde omvorming van het agrarisch bedrijf naar wonen is als kleinschalig aan te merken in verhouding tot de strategische gebiedsambities voor de provincie Noord-Brabant richting 2050.

Met het plan wordt een veehouderijbedrijf in de kernrandzone beëindigd en komen twee woningen (één agrarische bedrijfswoning en één nieuwe woning) beschikbaar voor eenieder. Er worden kwalitatief hoogwaardig woonpercelen in een bebouwingsconcentratie gecreëerd, passend bij de landelijke omgeving en met respect voor de ruimtelijke kwaliteit. Gezien het schaalniveau raakt de ontwikkeling niet aan de basis- en hoofdopgaven uit de Omgevingsvisie. De omgevingsvisie is het richtinggevende provinciale kader op hoofdlijnen. Een nadere uitwerking is opgenomen in de omgevingsverordening, zoals omschreven in navolgende paragraaf 6.2.2. 6.2.2.

Omgevingsverordening Noord-Brabant (TAM)

In de Omgevingsverordening Noord-Brabant (vastgesteld 5 december 2023) staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit de Omgevingsvisie juridisch te binden. In deze omgevingsverordening zijn de gronden van het plangebied als volgt aangewezen (waar aanduidingen meerdere malen zijn opgenomen, worden deze slechts éénmaal benoemd): Kaartbeeld 1.

Omschrijving Aanduiding Rechtstreeks werkende regels: Beperkingen veehouderij milieubeschermingsgebieden, natuur, water en wegen Diep grondwaterlichaam

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

23

Kaartbeeld

2. 3. 4.

5.

6.

7. 8. 9.

Omschrijving

Aanduiding Geen attentiezone waterhuishouding Instructieregels gemeenten: aardkundige, Cultuurhistorische waarden cultuurhistorische en groenblauwe waarden Instructieregels gemeenten: natuur en --stiltegebieden Instructieregels gemeenten: --grondwaterbescherming, waterveiligheid en berging Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Landelijk gebied Natuur Netwerk Brabant Beperking grootschalige logistiek Instructieregels gemeenten: specifieke Stalderingsgebied ontwikkelingen en maatwerk in Landelijk gebied Saneringsen verplaatsingslocatie agrarisch bedrijf - RBV Instructieregels voor waterschappen: Norm wateroverlast buiten watersystemen, -veiligheid en -berging stedelijk gebied Instructieregels gemeenten, waterschappen --en Gedeputeerde Staten: infrastructuur Ambtsgebied alle regels en locaties op --alfabetische volgorde

Op grond van de rechtstreeks werkende regels die voortvloeien uit kaartbeeld 1 is onconventionele gelden aanvullende bepalingen voor veehouderijen. Het betreft een beperking op uitbreiding van bestaande veehouderijen. Hiervan is in voorliggend plan geen sprake. Het plan zorgt juist voor het verdwijnen van een veehouderij. Ook de aanduidingen stalderingsgebied en sanerings- en verplaatsingslocatie RBV hebben betrekking op agrarische activiteiten, meer specifiek veehouderij. De stalderingsregeling is niet aan de orde; de stallen worden niet ingezet ten behoeve van nieuwe stallen elders. De aanduiding als RBV-locatie heeft betrekking op eerdere sloop en beëindiging van de intensieve veehouderijtak (varkens). Initiatiefnemers hebben in 2001 deelgenomen aan de eerste tranche van de RBV-regeling. Op dat moment was het mogelijk de agrarische activiteiten in een andere bedrijfstak voort te zetten en bebouwing voor 75% te behouden/ herbouwen. Van deze mogelijkheden heeft initiatiefnemer destijds gebruik gemaakt voor de doorstart van het agrarisch bedrijf met schapen, vleesvee en akkerbouw. De aanduiding beperking grootschalige logistiek legt regels op aan nieuwvestiging/ uitbreiding van logistieke bedrijven. Dit is niet aan de orde. Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

24

Voor de gronden geldt op grond van kaart 2. tevens de doelstelling om de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische waardenkaart te behouden, herstellen of duurzaam te ontwikkelen. Voor de toetsing van de cultuurhistorische waarden wordt verwezen naar paragraaf 7.13. De indeling in zones, Landelijk gebied voor het plangebied, maakt duidelijk wat de belangrijkste bepalingen zijn die gelden voor een locatie. dat een ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied te zorgen dat deze ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de omgevingskwaliteit van het gebied. In een plan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit in Landelijk gebied of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in dit gebied, dient onderbouwd te zijn dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied (artikel 5.12). Realisatie van nieuwe woningen is in het Landelijk gebied uitsluitend mogelijk bij voldoende kwaliteitsverbetering. De Ruimte voor Ruimte regeling is niet meer in zijn oorspronkelijke vorm (kortgezegd: sloop van 1.000 m 2 stal en inlevering van 1.000 kg fosfaatrechten zorgt voor één bouwtitel) van toepassing, maar heeft wel de basis gevormd voor het beleid zoals dat op dit moment geldt.

De beschikbare bouwtitels vanuit Ruimte voor Ruimte kunnen, al dan niet gecombineerd met kwaliteitswinst op eigen terrein, worden ingezet, zoals hieronder nader omschreven. Voor de herontwikkeling van Pastoor van Vroonhovenstraat 11 zijn de relevante bepalingen in het vervolg van deze paragraaf en in paragraaf 6.2.2 omschreven en getoetst. I.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2)

Dit aspect wordt onderverdeeld in: a. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt invulling gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met goede omgevingskwaliteit. Dit wordt uitgewerkt in de deelaspecten, zoals benoemde onder b t/m d. b. Zorgvuldig ruimtegebruik Bij de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel. De omvang van het huidig agrarisch bouwvlak, ca. 8.500 m2 wordt vervangen door twee woonkavels van tezamen ca. 4.000 m2. Ten behoeve van een zorgvuldige stedenbouwkundige oriëntatie en het herstel van zichtlijnen wordt het huidig bouwvlak iets verbreed binnen de bebouwingsconcentratie en de diepte sterk verkleind. Met de ontwikkeling wordt het ruimtebeslag aanzienlijk verminderd door het verdwijnen van de bebouwing en voorzieningen, behorende bij het (voormalig) agrarisch bedrijf. Daarbij is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling aangezien de ontwikkeling ziet op omvorming van de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning en toevoegen van slechts één nieuwe woning. c. Toepassing van de lagenbenadering Het plangebied behoort van oudsher tot het cultuurhistorisch landschap Groene Woud regio Meierij en Kempen. Ook is het opgenomen in het cultuurhistorische waardevol gebied Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

25

Wijboschbroek (eveneens onderdeel van het Groene Woud). Het Wijboschbroek is een uitgestrekt broekgebied dat in de achttiende en negentiende eeuw is ontgonnen. Het gebied bestaat uit landbouwgrond, boomgaarden en verschillende vormen van loofbos. Het patroon van wegen en dijken en de percelering weerspiegelen de verschillende momenten van ontginning. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen invloed op de ondergrond. Het bodem- en grondwatersysteem wijzigt buiten het perceelsniveau niet. Door de sloop van bebouwing en verwijderen van verharding, nemen de mogelijkheden voor hemelwaterinfiltratie toe, hetgeen het grondwatersysteem ter plaatse positief beïnvloed. Daarnaast vinden geen bedrijfsactiviteiten meer plaats, hetgeen zorgt voor het verdwijnen van een risicofactor. Ook het omvormen van bijna 2ha volwaardig akkerland naar permanent grasland heeft een positief effect op het bodem- en watersysteem. Aardkundige waarden worden niet beïnvloed en het onderdeel archeologie wordt zorgvuldig getoetst (zie paragraaf 7.13). De impact op de netwerklaag is zowel in de huidige als in de toekomstige situatie beperkt voor de locatie. De ontsluiting blijft ongewijzigd en de transformatie van bebouwing naar groen zorgt voor een aantal soorten vogels, insecten en kleine (zoog-)dieren voor een aantrekkelijkere omgeving. In de bovenste laag is de herontwikkeling het meest zichtbaar.

De oppervlakte bebouwing en verharding neemt flink af en door het verdwijnen van de agrarische bedrijfsactiviteiten verminderen de (eventuele) negatieve effecten op het milieu en de omgeving. In plaats hiervan wordt de bestaande bedrijfswoning in gebruik genomen als burgerwoning en wordt één nieuwe burgerwoning toegevoegd. Door toename van het areaal permanent grasland, neemt de openheid in het gebied toe. d. Meerwaardecreatie Dit aspect gaat om een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling betrokken zijn, met mogelijk het combineren van opgaven en belangen en het leveren van een bijdrage aan direct of indirect betrokken aspecten. In dit geval is de herontwikkeling ingegeven door de fysieke en maatschappelijke druk op de huidige functie. Met de voorgenomen herontwikkeling ontstaat een toekomstbestendige nieuwe functie, met een sterke reductie van bebouwing en reductie van activiteiten met impact op de leefomgeving. De herontwikkeling maakt het mogelijk dat de zoon terug in het ouderlijk huis komt wonen en dat de ouders in hun bekende, geliefde omgeving een levensloopbestendige woning realiseren, afgestemd op hun eisen en wensen van nu. In het algemeen is binnen de maatschappij meer draagvlak voor woonfuncties dan voor agrarische bedrijven.

Door de te realiseren aanplant wordt meerwaarde gecreëerd op het gebied van biodiversiteit en geschikte biotopen voor verschillende (kleine) diersoorten. Het herstel van doorzichten is positief voor de gebruikers/ recreanten in het gebied. II.

Versterken van omgevingskwaliteit (paragraaf 5.1.3)

artikel is hieronder opgenomen (cursief) en getoetst voor de herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11; Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als:

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

26

a. dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouwof gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert; b. de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c. de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd; d. de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming; e. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; f.

is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt;

g. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en h. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Verwezen wordt naar paragraaf 6.2.2 de maatwerkregeling zijn opgenomen. Als onderdeel van de herontwikkeling wordt tussen gemeente en initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Uit deze motivering wordt duidelijk dat de ontwikkeling past in de ontwikkelingsrichting van het gebied waar steeds meer agrarische bedrijven zijn beëindigd en omgevormd naar burgerwoningen. Daarnaast is sprake van een volhoudbare, duurzame toekomstfunctie en draagt de sloop bij aan de provinciale doelstellingen voor het landelijk gebied. Lid 2 In het geval dat de fysieke versterking van omgevingskwaliteit is gericht op sanering van een milieubelastende activiteit, omvat de juridische borging in ieder geval dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen, waaronder verleende vergunningen, zijn ingetrokken. Er wordt zorg gedragen voor het tijdig intrekken van de toestemmingen voor de milieubelastende activiteit, in lijn met de te doorlopen planologische procedure.

Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a. als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1. wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie;

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

27

2. staat de omvang van de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit in verhouding tot de tegenprestatie voor een ruimte-voorruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; De woning wordt toegevoegd grenzend aan een bestaand bouwperceel in een bebouwingslint. Het bouwperceel wordt aan de achterzijde sterk verkleind. Voor de tegenprestatie wordt gebruik gemaakt van de beleidsregel omgevingskwaliteit. Dit is in de navolgende subparagraaf verder uitgewerkt. b. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: De activiteit heeft geen betrekking op ontwikkeling van een nieuw landgoed. c. als de ontwikkeling is gericht op het behoud van een bestaand landgoed is de toevoeging van een woning of andere gebruiksactiviteit mogelijk op het bestaande landgoed als: De activiteit heeft geen betrekking op behoud van een bestaand landgoed. d.

als de ontwikkeling tot doel heeft om de cultuurhistorische waarden en kenmerken te behouden of te herstellen van een rijks- of gemeentelijk monument of een cultuurhistorisch waardevol complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op het behoud of herstel van de aanwezige waarden en kenmerken. De activiteit heeft niet specifiek betrekking op behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken. Wel ligt het plangebied in een cultuurhistorisch waardevol gebied. In paragraaf 7.13 is de impact van de herontwikkeling op deze waarde getoetst. Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c. de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing. Binnen het plangebied wordt één woning toegevoegd door nieuwbouw. Deze is gelegen in een bebouwingsconcentratie. Lid 5 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. Artikel 5.8, eerste lid, onder a en e; b. Artikel 5.11.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

28

Uit de gecombineerde toetsing van bovenstaande regels blijkt dat de ontwikkeling recht doet aan het basisprincipe van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in lijn met de provinciale verordening en dat er een bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit.

Afbeelding 18. Uitsnede kaart 5 - Omgevingsverordening Noord-Brabant (bron: brabant.nl)

III.

Wonen verordening en

worden hieronder getoetst. Artikel 5.77 Wonen Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied: a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden; b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten; c. kan een andere gebruiksactiviteit dan wonen toestaan bij een woning als: 1. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, als bedoeld in Artikel 5.12; 2. dit past binnen de voorwaarden die voor die gebruiksactiviteit zijn opgenomen in dit hoofdstuk; en 3. bij het toelaten van een bouwactiviteit, elders een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen, feitelijk en juridisch, is gesloopt. De voorgenomen ontwikkeling aan de Pastoor van Vroonhovenstraat 11 zorgt voor het ontstaan van één nieuwe woning. Hiervoor wordt gekeken naar het bepaalde in lid 2. Er is geen sprake van bewoning van ander type gebouwen of ontwikkeling van andere gebruiksactiviteiten. Lid 2 In afwijking van het eerste lid, onder a, is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in Artikel 5.12, en in de volgende gevallen:

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

29

a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5.14 of Afdeling 5.5; b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; en 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. Voor de herontwikkeling van de locatie wordt gebruik gemaakt van artikel 5.14, zoals hierboven reeds omschreven. Daarnaast is hiervoor reeds afgewogen dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied en wordt het plan tevens getoetst aan de beleidsregel (zie 6.2.2). Lid 3 In afwijking van het eerste lid onder a is een toename van het aantal bedrijfswoningen mogelijk als het gaat om de bouw van een eerste bedrijfswoning, of bij een grote vrijetijdsvoorziening een tweede bedrijfswoning, en de noodzaak daarvoor is aangetoond. Voorliggende plan ziet niet op een toename van bedrijfswoningen. Overweging De voorgenomen omvorming van het agrarisch bedrijf naar twee woningen (één maal omvorming bestaande bedrijfswoning en één maal nieuw toe te voegen woning) is gezien de ligging, omvang en te realiseren kwaliteitswinst op deze locatie aanvaardbaar binnen de provinciale instructieregels.

6.2.3.

Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant

De beleidsregel is een verdere uitwerking van de bepalingen in de Omgevingsverordening. In paragraaf 7.1 geeft deze het kader voor ontwikkelingen die gerealiseerd worden op basis van de voor de herontwikkeling van Pastoor van Vroonhovenstraat 11 opgenomen. Artikel 7.1.3 Maatwerk omgevingskwaliteit saneren bedrijfsbebouwing Gedeputeerde Staten hanteren bij de beoordeling of sprake is van een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit in de hierna opgenomen gevallen de volgende uitgangspunten: a. bij de beëindiging van een agrarisch bedrijf: 1°. wordt als drempelwaarde ten minste 1000 m2 bedrijfsgebouw gesloopt als fysieke tegenprestatie, waarbij de sloop van de eerste 250 m2 bedrijfsgebouw wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning; Er wordt in totaal 1.520 m2 gesloopt. Van deze oppervlakte wordt 300 m2 niet meegenomen in de berekening, omdat dit ingezet wordt als sloop-bonus regeling voor realiseren van een groter bijgebouw bij de bestaande woning. Er resteert dan ook 1.220 m2 te slopen bedrijfsbebouwing die ingezet wordt in de maatwerkregeling. Hiervan wordt 250 m2 ingezet voor omvorming van de bedrijfswoning Pastoor van Vroonhovenstraat 11 naar burgerwoning. 2°.

kan de afname van de grondwaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

30

Deze waardedaling is opgenomen in de rekenmodule en verrekend. 3°. in het geval géén sprake is van een passende locatie, kan de afname van de grondwaarde ter plaatse van een te slopen dierenverblijf worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop De herontwikkeling vindt op de eigen locatie plaats. Verplaatsing naar elders is dan ook niet aan de orde. 4°. kan de afname van de grondwaarde ter plaatse van de aanwezige voorziening, niet zijnde een gebouw of teeltondersteunende voorziening, gedeeltelijk worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 Deze waardedaling is opgenomen in de rekenmodule en verrekend. 5°. is het niet mogelijk om de sloop van restanten van bebouwing elders in te zetten; Er worden geen sloopmeters van elders ingebracht. 6°. is de beëindiging van het agrarisch bedrijf en het treffen van de fysieke maatregelen juridisch geborgd; en De beëindiging en sloop zijn/ worden geborgd in het omgevingsplan, het inpassingsplan, de anterieure overeenkomst en door intrekking van de milieutoestemmingen. 7°. wordt het bouwperceel verkleind naar een bij een woonfunctie passende omvang; In overleg met de gemeente is een passende omvang van het woonperceel bepaald, dat met het TAM-omgevingsplan wordt vastgelegd.

Artikel 7.1.4 Maatwerk omgevingskwaliteit saneren milieubelastende activiteit Gedeputeerde Staten hanteren voor het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit bij beëindiging van een milieubelastende activiteit als bedoeld in artikel 5.14, tweede lid, van de Omgevingsverordening Noord-Brabant de volgende uitgangspunten: a. bij de vaststelling van het plan wordt bewijs geleverd dat alle op de locatie rustende rechten en toestemmingen van de te beëindigen milieubelastende activiteit zijn ingetrokken; De intrekking van de milieutoestemmingen wordt formeel vastgelegd voor de vaststelling van het omgevingsplan. b. de beëindiging van de milieubelastende activiteit op de locatie is juridisch geborgd en het oprichten van bedrijfsbebouwing voor die activiteit is uitgesloten; Door het inleveren van milieutoestemmingen is de juridische borging geregeld en door de herbestemming is heroprichting van bedrijfsgebouwen onmogelijk. c. voor het intrekken van de Ningebracht als tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit als: 1°. de N-emissie is gebaseerd op de referentiesituatie en de capaciteit ook feitelijk is gerealiseerd op het moment van het verzoek tot intrekking;

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

31

De stikstofemissie is vergund en uitvoerbaar. 2°. een Aeriusberekening wordt overgelegd waaruit de depositie van de N-emissie als bedoeld in onderdeel c, onder 1°, op N2000-gebieden blijkt; en Uit de uitgevoerde AERIUS-berekening (Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Pastoor van Vroonhovenstraat te Schijndel met bijlage (NOx advies, 12 september 2025), zie bijlage 8) blijkt dat er sprake is van een depositie van 0,06 mol/ha/jaar op het Natura 2000-gebied Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek en daarnaast is sprake van een depositie > 0,00, < 0,06 op 6 andere Natura 2000-gebied. 3°. intrekking van de N-emissie niet reeds is toegezegd aan een derde; De emissietoestemming wordt niet overgeheveld naar een andere locatie/ ander bedrijf. d. de waarde van dier- of fosfaatrechten kan niet worden ingebracht als fysieke tegenprestatie voor versterking van de omgevingskwaliteit. Deze waarde wordt niet ingebracht. Artikel 7.1.5 Waardering overige maatregelen Gedeputeerde Staten hanteren voor overige maatregelen gericht op het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit de volgende uitgangspunten: a.

bij het afwaarderen van gronden ten behoeve van het realiseren van natuur op gronden in of aansluitend op bestaande natuurgebieden, die de samenhang en ecologische structuur van het Natuurnetwerk Brabant versterkt, geldt dat als: 1°. de aanleg en het behoud juridisch is geborgd dat de afwaardering van die gronden kan worden 2 ; of 2°. een initiatiefnemer daarvoor grond inzet in samenwerking met het waterschap of een terreinbeherende instantie, de kosten zoals opgenomen in het inrichtingsplan kunnen worden ingebracht als tegenprestatie in omgevingskwaliteit; Binnen het plangebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is geen sprake van natuurontwikkeling ter versterking van de samenhang en ecologische structuur van het NNB. Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. b. bij het afwaarderen van gronden ten behoeve van maatregelen gericht op extensivering van het grondgebruik vanwege het bereiken van doelen uit de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn of de Kaderrichtlijn Water geldt dat als: 1°. behoud van grond als grasland juridisch is geborgd, de afwaardering van die gronden kan worden 2 ; of De gronden rond de woningen, zijnde perceel 186 en het merendeel van perceel 187 (beiden uiteraard voor zover het betreft de agrarische bestemming), worden omgezet naar permanent grasland. Het betreft een oppervlakte van 19.473 m2.

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

32

2°. juridisch geborgde maatregelen worden getroffen voor water- en bodemsysteemherstel, in combinatie met 5 % groenblauwe dooradering en het gebruik van drijfmest, kunstmest en gewasbeschermingsmiddelen juridisch wordt uitgesloten, de afwaardering van die gronden kan 2 ; Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. c. het realiseren van landschapselementen kan worden ingebracht als: 1°. het plan inzicht biedt in de kosten daarvan; en In het plan is zowel sprake van maatregelen gericht op landschappelijke inpassing (rond de bouwvlakken van de woningen, ca. 10%) als van maatregelen gericht op landschappelijke inrichting/ het realiseren van landschapselementen. De kosten voor landschappelijke inrichting zijn inzichtelijk gemaakt en ingebracht (zie bijlage 1b). 2°. de aanleg en instandhouding juridisch zijn geborgd; Aanleg en instandhouding is publiek- en privaatrechtelijk geborgd. d. voor een ontwikkeling die is gericht op het behoud of het terugbrengen van cultuurhistorische elementen geldt dat: Binnen het plangebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is geen sprake van behoud of terugbrengen van cultuurhistorische elementen. Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. 1°. de aantoonbaar gemaakte kosten kunnen worden ingezet als tegenprestatie voor gegeven aan artikel 5.14, derde lid, onder d, van de Omgevingsverordening Noord-Brabant; en 2°.

regulier onderhoud en het treffen van maatregelen om een gebouw bewoonbaar te maken niet als fysieke tegenprestatie kunnen worden ingezet; e. de reële kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplantingen en ontwikkeling van natuur kunnen voor een periode van maximaal zes jaar worden meegenomen in het kader van de tegenprestatie; Voor de elementen zoals bedoeld onder c. zijn onderhoudskosten en beheer gedurende 6 jaar berekend. f. als aangetoond is dat de meerkosten voor de aanvoer van grond voor het dempen van mestputten 2 , kan de aanvoer van grond betrokken worden als tegenprestatie voor het versterken van de omgevingskwaliteit tot 3 ; Onder een deel van de bedrijfsgebouwen zijn mestkelders aanwezig. Gezien de huidige sloopkosten en kosten voor aanvoer van zand wordt een aanvullend bedrag van 5/ m3 gerekend. g. als bij de sloop van opstallen asbest is betrokken en onderbouwd wordt dat de sloopkosten hoger 2

Motivering | Herontwikkeling Pastoor van Vroonhovenstraat 11, Wijbosch | 21 september 2025

33

2 m2 voor verspreid door het gebouw aanwezige asbest; Binnen het plangebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is geen sprake van sloop van opstallen met asbest. Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. h. als bij de sloop van glasopstanden asbest is betrokken en onderbouwd wordt dat de sloopkosten 2

m2 worden meegenomen; Binnen het plangebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is geen sprake van sloop van opstallen met asbest. Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. i. in het geval dat bebouwing niet positief is bestemd of onder het overgangsrecht is gebracht, kan alleen de sloop van legaal opgerichte bebouwing worden ingebracht als fysieke bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit; De in het plan betrokken bebouwing is positief bestemd en valt niet onder het overgangsrecht. j. de aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen kan bij de fysieke tegenprestatie voor omgevingskwaliteit worden betrokken als: 1°. de recreatieve voorzieningen passend zijn in het landschap; en 2°. de kosten hiervoor aantoonbaar worden onderbouwd en overgelegd; Binnen het plangebied Pastoor van Vroonhovenstraat 11 is geen sprake van aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen. Van deze bepaling wordt geen gebruik gemaakt. k. de inbreng van maatwerktitels die in het verleden zijn uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Met het initiatief wordt voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit op locatie behaald. Inbreng middels een (gedeeltelijke) maatwerktitel is niet aan de orde.

Artikel 7.1.6 Omvang fysieke tegenprestatie in omgevingskwaliteit per woningtype Gedeputeerde Staten hanteren bij het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit bij de hierna opgenomen woningtypen de volgende uitgangspunten: a. bij vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen: o 1°. Het plan ziet op realisatie van één nieuwe vrijstaande woning. Er is dan ook een versterking van de -. Overweging De omvorming van de agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning en toevoeging van de tweede woning worden binnen het plangebied mogelijk gemaakt omdat het agrarisch bedrijf wordt beëindigd, bedrijfsgebouwen worden gesloopt, verharding wordt verwijderd, milieutoestemmingen worden ingeleverd en natuur- en landschapselementen worden gerealiseerd. Hierdoor is sprake van