Document · PDF

20220815_Toelichting_incl._bijlagen_bestemmingsplan_Jekschotstraat_1-1a - Toelichting

Raadsvergadering 29 september 2022, gemeente MeierijstadBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'Buitengebied Veghel, herziening Jekschotstraat 1-1a26.378 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

29-9-2022

 51

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Figuur 5-9 Archeologische verwachtingskaart. O is plangebied. (Bron: ruimtelijke plannen)

Met de gewenste ontwikkelingen, sloop varkensstal, oprichting Ruimte voor Ruimte woning en herbestemming, vinden geen bodemverstoring plaats van meer dan 10.000 m2 en dieper dan 30 centimeter. Derhalve wordt archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. In alle gevallen geldt dat indien toch archeologische materialen en/of sporen aangetroffen worden, deze gemeld dienen te worden bij de gemeente Meierijstad. Dit conform de Erfgoedwet van 2016, artikel 5.10 (Archeologische vondsten) en artikel 5.11 (Waarneming). 5.11.4

Cultuurhistorie

Het aspect cultuurhistorie is in paragraaf 3.2.1. uitgebreid besproken. Hierbij is ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het ensemble. Hetgeen ten grondslag heeft gelegen aan het principebesluit van het College van B&W om mee te werken met de herbestemming van de langgevelboerderij naar woning. Aanvullend op hetgeen vermeld staat in paragraaf 3.2.1. is het naar aanleiding van de zienswijze van de provincie van belang om te vermelden dat de Langgevelboerderij Jekschotstraat 1 is

29-9-2022

52 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

opgenomen in de lijst van beeldbepalende/cultuurhistorisch waardevolle panden van de gemeente Meierijstad. De lijst is opgenomen als bijlage 4 bij de Welstandsnota Meierijstad 2018. In deze lijst zijn de overzichten van de beeldbepalende en cultuurhistorisch waardevolle panden opgenomen zoals die waren aangewezen in de Welstandsnota van de voormalige gemeente Veghel. In deze lijsten waren beeldbepalende panden opgenomen die een hoge belevingswaarde hebben en cultuurhistorisch van belang zijn. Uitgangspunt van het beleid is altijd geweest om deze panden te behouden, dit bestemmingsplan geeft door het toekennen van een woonbestemming hieraan invulling.

VOLKSGEZONDHEID IN RELATIE TOT VEEHOUDERIJEN De beoogde ontwikkeling betreft de gevoelige functie ‘wonen’, waarbij het gaat om de herbestemming van twee bestaande bedrijfswoningen naar woning, de realisatie van een ruimtevoor-ruimte woning en de herbestemming van een langgevelboerderij naar woning. Hierbij dient gekeken te worden naar mogelijke aspecten die van invloed kunnen zijn op de gezondheid van de toekomstige bewoners in de twee bestaande en twee nieuwe huishoudens. Zoönosen Een zoönose is een infectieziekte die kan worden overgedragen van dieren op mensen. Voorbeelden van bekende zoönosen zijn Boviene Spongiforme Encefalopathie (BSE) bij runderen en Q-koorts bij melkgeiten. Varkensgriep is een infectieziekte die voorkomt bij varkens. Hiervan zijn varianten bekend die ook overdraagbaar zijn van varken op mens. Zo kunnen mensen die veel in nauw contact staan met de dieren ziek worden. Varkensgriep werd in 2009 vooral bekend door uitbraken in Mexico en de Verenigde Staten en is van mens op mens overdraagbaar. Ook zijn er mensen in de rest van de wereld besmet geraakt. Deze variant werd aanvankelijk niet bij varkens teruggevonden, vandaar de benaming Mexicaanse griep (de benaming varkensgriep is dan ook onterecht). In 2009 is in Canada wel een besmetting bij varkens vastgesteld.

Aangezien er in de directe omgeving van het bedrijf weinig mensen wonen (het bedrijf bevindt zich in het buitengebied) en deze mensen niet in direct contact met de dieren komen, is het risico dat deze mensen besmet raken met een varkensgriep zeer gering. Aan medewerkers wordt voldoende bescherming geboden. Bij bepaalde werkzaamheden en onder bepaalde omstandigheden is het dragen van mondkapjes verplicht. Momenteel kunnen er geen wetenschappelijk onderbouwde uitspraken worden gedaan over het infectierisico van omwonenden van veehouderijen, met uitzondering van Q-koorts. Het is aangetoond dat omwonenden van melkgeitenbedrijven met Q-koorts, een verhoogd risico hebben om deze infectieziekte te krijgen. Voor de overige zoönose (infectieziekten die van dier op mens worden overgedragen) zijn onvoldoende gegevens beschikbaar over het risico in relatie tot de afstand tot veehouderijen, het bedrijfstype en de bedrijfsgrootte. Wel is bekend dat veehouders, medewerkers op veehouderijen en dierenartsen een verhoogd risico hebben om bepaalde zoönose op te lopen. Direct contact met dieren is daarbij vaak een risicofactor (RIVM, 2012) . Laatstgenoemde zin is in lijn met het hetgeen eerder gesteld is in deze paragraaf.

29-9-2022

 53

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

In 2016 is het rapport “Veehouderij en gezondheid omwonenden (vanaf nu VGO-rapport)” gepubliceerd door Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. In dit rapport werden geen duidelijke consistente verbanden gevonden met bedrijven met bepaalde diersoorten (runderen, pluimvee, varkens). Dit wijst op een gemeenschappelijke factor die bij alle veehouderijen aanwezig is. In het VGO-rapport is tevens geconstateerd dat een groot aantal veehouderijen in een gebied bij dragen aan de verhoging van de blootstelling van omwonenden aan de fijn stof factor. De afstand tot het dichtstbijzijnde bedrijf, ongeacht het type bedrijf, is in het VGO-rapport niet duidelijk geassocieerd met de longfunctie. Omdat de splines aangeven dat pas bij hogere bedrijfsdichtheden (> 15-17 bedrijven in een straal van 1.000 meter) associaties worden gevonden, leveren klassieke lineaire regressieanalyse of een inter-kwartiel analyse geen significante verbanden op. Er zijn 12 veehouderijen gelegen binnen een straal van 1 km om het bedrijf, wat lager is dan de gestelde norm voor hoge bedrijfsdichtheid (15-17 bedrijven in een straal van 1.000 meter). Dit betekent volgens het VGO-rapport dat er geen nadelige effecten verwacht worden voor omwonenden. Daarbij is gebleken dat er geen onderscheid gevonden is of het een groter of een kleiner bedrijf betreft.

Het gaat hierbij om het door het bedrijf uitgestoten (fijn)stof, namelijk kunnen deze stofdeeltjes endotoxinen bevatten. Endotoxine vormt een onderdeel van de celwand van bepaalde, zogenaamde Gram-negatieve bacteriën en worden beschouwd als een algemene marker voor bacteriële blootstelling (Douwes et al., 2003). Het immuunsysteem van het lichaam kan namelijk op de endotoxinen reageren alsof het besmet is geraakt. De effecten die dan optreden zijn luchtwegklachten en in hogere dosis temperatuursverhoging en koortsachtige verschijnselen. Endotoxine Stallen stoten via hun ventilatielucht stofdeeltjes uit. Deze stofdeeltjes kunnen endotoxinen bevatten. Endotoxine vormt een onderdeel van de celwand van bepaalde, zogenaamde Gram-negatieve bacteriën en worden beschouwd als een algemene marker voor bacteriële blootstelling (Douwes et al., 2003). In de voorgenomen situatie de wordt uitstoot van de fijn stof stofemissie vanuit de inrichting beperkt door het toepassen van een luchtwassers Wonen in de buurt van veehouderij lijkt volgens het VGO-rapport een beschermend effect te hebben op het ontwikkelen van atopie, vooral op heel korte afstand van een veehouderij (Figuur 5-10). Er wordt geen duidelijke relatie gevonden tussen atopie en het aantal veehouderijbedrijven in een straal van 1.000 meter rond de woning (Figuur 5-10).

De resultaten wijzen op de ontwikkeling van een ‘beschermende’ immuunrespons bij omwonenden van veehouderijbedrijven mogelijk als gevolg van emissies afkomstig van veehouderijbedrijven of een hogere kans op diercontact bij direct omwonenden, maar vooral op korte afstand van die bedrijven. Aangetoond is dat mensen die rondom veehouderijen wonen minder astma en allergieën hebben. Dicht bij veehouderijen wonen minder mensen met COPD, een chronische ziekte aan de longen. Daar staat tegenover dat de mensen in deze omgeving die al COPD hebben, daar vaker en/of ernstigere complicaties van hebben.

29-9-2022

54 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Figuur 5-10 tabel 4.3 a-b uit het VGO-rapport

Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 (versie mei 2018) bevat een praktisch stappenplan om te beoordelen of nadere advisering vanuit de GGD wenselijk is. Om te bepalen of het voor voorliggen plan noodakelijk is om advies in te winnen bij de GGD is het stappenplan uit de De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 (versie mei 2018) doorlopen. Dit stappenplan bestaat uit 7 stappen. In het navolgende worden deze 7 stappen doorlopen. Stap 1. Endotoxine: Binnen een afstand van 500 meter zijn geen varkens- en of pluimveehouderijen aanwezig. In de directe omgeving zijn alleen overige bedrijven aanwezig. Stap 2.Emissies: De ontwikkeling leidt niet tot een toename van geur, fijnstof en ammoniak. Met de beëindiging van de veehouderijen nemen de emissie vanuit het plangebied sterk af. Stap 3a en 3b Geur, toetsing aan aanvaardbaar woon-/ leefklimaat (wettelijk kader): De dichtstbijzijnde veehouderij met geuremissie is de veehouderij aan de Jeksschotstraat 2a. Voor de achtergrond belasting wordt voldaan aan de waarde 10,0 OUE/m3, de hoogste waarde op de toetspunten is 8,9 OUE/m3. Alle geprojecteerde woningen zijn gelegen op een afstand van minimaal 50 meter van het meest nabijgelegen agrarische bedrijf. De hoogste voorgrond belasting is 2,1 OUE/m3.

De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3 en uitgebreid beschreven in de geurparagraaf. Stap 4a en b In het plangebied is geen sprake meer van een veehouderij, beide veehouderijen worden beëindigd. Om deze reden er is ook geen sprake van een combinatie van de genoemde diersoorten. Verder zijn er binnen 100 meter geen pluimveehouderij en/of varkenshouderij gelegen.

29-9-2022

 55

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Stap 5 a,b en c. Binnen een straal van 2 kilometer zijn geen geitenhouderijen gelegen. Binnen een straal van 1 kilometer zijn geen pluimveehouderijen gelegen. De locatie ligt niet in de bebouwde kom. Binnen een straal van 250 meter zijn twee overige veehouderij bedrijven aanwezig, namelijk Jekschotstraat 2a en 5a. Stap 6. Mestbe- of verwerking Op de locatie wordt geen mest verwerkt. Er is geen sprake meer van een veehouderij, beide veehouderijen worden beëindigd. Stap 7. Ongerustheid over volksgezondheid. De ontwikkeling voorziet in de sanering van twee veehouderijen waarvan een intensief Dit resulteert in een verbetering van de volksgezondheid. Uit de omgevingsdialoog komt naar voren dat er geen ongerustheid is over de volksgezondheid. Uit het voorgaande stappenplan blijkt dat in stap 3a vraag II, stap 3b vraag I en II, en stap 5c de vraag met het antwoord ‘ja’ is beantwoord. Dit betekent dat ten behoeve van de gewenste ontwikkeling het bevoegd gezag de GGD om advies dient te vragen. De GGD heeft een advies uitgebracht op 4 januari 2021. In het advies is het plan getoetst aan de gezondheidskundige advieswaarden. Hierbij is integraal gekeken naar afstandsnormen, geurbelasting, luchtkwaliteit geluid en is beoordeeld of er geitenhouderijen in de omgeving liggen.

De eindconclusie van de GGD is hieronder integraal opgenomen en het complete advies is opgenomen in bijlage 11 bij de toelichting:  De voorgrondgeurbelasting op de vier woningen onder de gezondheidskundige advieswaarde voor de voorgrondgeurbelasting voor woningen in het buitengebied ligt,  De achtergrondgeurbelasting eveneens onder de gezondheidskundige advieswaarde voor het buitengebied (10 OU/m3) ligt. Het percentage geurgehinderden ligt daarmee onder de 2O OU/m3 op basis van de algemene dosis responsrelatie uit het GGD/ IRAS onderzoeken.  De afstand van de vierwoningen tot de rand van het dichtstbijzijnde bedrijf met dieren zonder (wettelijke) emissiefactor is kleiner dan 100 meter en voldoet hiermee niet aan de door de GGD aangehouden VNG richtlijn.  De fijnstofconcentratie (PM10) aan de gezondheidskundige advieswaarde voldoet en de beoogde woningen niet in de directe nabijheid van snelwegen/ drukke wegen liggen; hetgeen positief is met betrekking tot de luchtkwaliteit. Evenmin liggen de beoogde woningen binnen de endotoxinerichtafstand van individuele bedrijven of in de buurt van een geitenhouderij. Vanuit gezondheid bezien wordt dit als positief beoordeeld.  Voor PM2,5 geldt dat niet aan de gezondheidskundige advieswaarde wordt voldaan. Dit laatste geldt overigens voor grote delen van Nederland.

 De geluidsbelasting op de gevel van de woningen ligt boven de gezondheidskundige advieswaarde. Maatregelen om de geluidsbelasting terug te dringen worden geadviseerd (zie bij geluid). Omdat geluid ook beneden de normen

29-9-2022

56 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

tot hinder kan leiden, is communicatie met bewoners en het adequaat oppakken van klachten belangrijk”. Uit het GGD advies blijkt dat het plan ondanks het feit dat de woningen zijn gelegen binnen 250 meter afstand van een omliggende veehouderij, op de onderzochte elementen geur en luchtkwaliteit voldoet aan de gezondheidskundige advieswaarden voor een goed woon- en leefklimaat. De hoger geluidsbelasting door doorgaande weg zal leiden tot aanvullende eisen aan ver- en nieuwbouw van woningen zo is tevens geborgd in de planregels. Omdat het plan leidt tot het wegbestemmen van een intensieve veehouderij en een grondgebonden veehouderij bestemming is de afweging gemaakt om medewerking te verlenen aan de plannen binnen de 250 meter zone zoals die geadviseerd wordt door de GGD. Hierin wordt de grote gezondheidswinst voor omwonenden op korte afstand van de te saneren intensieve veehouderij van doorslaggevend belang geacht. HOOGSPANNINGSLIJNEN De dichtstbijzijnde hoogspanningslijn ligt op ca. 2,5 kilometer. Derhalve vormt deze geen belemmering voor onderhavig plan.

29-9-2022

 57

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING INLEIDING Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente, een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologischjuridische regeling gegeven voor de ten behoeve van woningbouw te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden is een relatief gedetailleerde woonbestemming opgenomen, waarbij aansluiting is gezocht bij de vigerende bebouwingsvoorschriften in het buitengebied. De planregels zijn verder afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemming Plannen 2012 (SVBP2012), d.d. 18 april 2012. ALGEMENE TOELICHTING VERBEELDING De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiksmogelijkheden en de bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding onder meer bestemmings-, bouwvlakken, gebiedsaanduidingen en functieaanduidingen opgenomen. NADERE TOELICHTING OP DE REGELS De SVBP2012 geeft een verplichte indeling van de hoofdstukken van de regels uit oogpunt van leesbaarheid en raadpleegbaarheid:  Hoofdstuk 1 Inleidende regels (begrippen en wijze van meten).  Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (bestemmingen).  Hoofdstuk 3 Algemene regels (anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels).  Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (overgangsrecht en slotregel).

Er is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel’ wat betreft de agrarische en groenbestemming en wat betreft de woonbestemming bij het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’. Samen vormen beide bestemmingsplannen de meest actuele set aan regels die tevens van toepassing zijn verklaard op dit plangebied. Hiermee wordt uniformiteit in de plannen getracht te borgen.

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

ARTIKEL 1: BEGRIPPEN Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 zijn integraal overgenomen uit het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’. Begrippen die niet in de overige artikelen voorkomen zijn geschrapt.

ARTIKEL 2: WIJZE VAN METEN Ter adstructie van de in de regels aangegeven afmetingen is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Artikel 2 is overgenomen uit het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’.

29-9-2022

58 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS In deze subparagraaf zullen we de bestemmingsregels nader omschrijven, voor zover deze afwijken van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel’ of ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’.

ARTIKEL 3: Agrarisch met waarden Deze regels zijn integraal overgenomen van het bestemmingsplan Buitengebied Veghel. Oprichten van gebouwen is niet toegestaan. Alleen bepaalde bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden opgericht conform de bestaande planologische situatie. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen omtrent het realiseren van een paardenbak. Andere afwijkingsbevoegdheden of wijzigingsbevoegdheden zijn niet opgenomen in de regels.

ARTIKEL 4: Groen Dit artikel is opgenomen om het voorerfgebied te duiden. Het opnemen van een groen bestemming maakt duidelijk dat hier geen bebouwing mag worden opgericht. De inhoud van de bestemmingsplansystematiek is overgenomen van andere recent vastgestelde bestemmingsplannen in het buitengebied van de gemeente Meierijstad.

ARTIKEL 5: Wonen Deze regels zijn bijna geheel integraal overgenomen van het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’. De uitzondering hierop betreft artikel 5.1 omdat de diverse woningen in het plangebied diverse functieaanduidingen hebben meegekregen om het onderscheid tussen de verschillende typen en bijbehorende voorwaardelijke verplichtingen te borgen. De volgende functieaanduidingen ten aanzien van bouwen zijn opgenomen:  Specifieke functieaanduiding om de Ruimte-voor-Ruimte woning aan te duiden; Doel hiervan is om het voor omwonenden als ook bijvoorbeeld de provincie duidelijk te maken welke woning in het kader van de provinciale Ruimte-voor-ruimte regeling mogelijk wordt gemaakt met dit plan.  Specifieke functieaanduiding om de karakteristieke langgevelboerderij aan te duiden; Doel hiervan is om de karakteristieke kwaliteit van de langgevelboerderij te borgen. In de planregels worden specifieke eisen gesteld omtrent herbouw van de langgelboerderij ter plaatse van de aanduiding karakteristiek. Tevens worden specifieke regels gesteld om latere splitsing te voorkomen.  Specifieke functieaanduiding om de vrijstaande woningen aan te duiden; Doel hiervan is om aan te geven waar vrijstaande woningen aanwezig mogen zijn.

In het plangebied zijn dit alle woningen behalve de in het verleden reeds gesplitste langgevelboerderij Jekschotstraat 1a.

29-9-2022

 59

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

 Specifieke functieaanduiding om de aaneengeschakelde woning aan te duiden; Doel hiervan is om aan te geven wat de aaneengeschakelde woning is in het plangebied, dit betreft de gesplitste langgevelboerderij Jekschotstraat 3-1a waarvan nr 1a helft binnen het plangebied valt.  Een functieaanduiding ‘bijgebouwen’ ter plaatse van voormalige kapschuur Binnen deze functieaanduiding mag een bijgebouw worden behouden ten behoeve van hobbymatig gebruik als veestal. Deze kapschuur is nog in goede staat en is passend op het achtererf bij dit vrij grote kavel. Hobbymatig gebruik van een deel van dit kavel voor het houden van vee zoals paarden of schapen ligt in de lijn der verwachting en draagt bij aan de instandhouding van de doorkijk naar het achterliggende agrarische land. Hiervoor is een specifiek bijgebouw noodzakelijk. Er zijn een aantal plan specifieke regelingen opgenomen in deze bestemming die een nadere toelichting vragen. In artikel 5.2.2 onder i zijn ten aanzien van de ruimte-voor-ruimte woning nadere bepalingen opgenomen om te borgen dat het ruimte voor ruimte dossier, inclusief de sloopverplichtingen op de voormalige intensieve veehouderij Jekschotstraat 1a, zijn gerealiseerd voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan. In artikel 5.2.2.

onder j zijn op advies van de Omgevingsdienst Brabant Noord (Odbn) twee planregels toegevoegd die een goed woon- en leefklimaat dienen te borgen in de langgevelboerderij aangeduid als ‘karakteristiek’. Het gaat hier om het borgen van het geluidsniveau in de langgevelboerderij, door het treffen van extra geluidsreducerende maatregelen aan de woning. In artikel 5.3.1 is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor herbouw van een bedrijfswoning buiten de bestaande fundamenten. Hier is voorwaarde k aan toegevoegd om te borgen dat deze afwijkingsbevoegdheid niet kan worden toegepast voor de cultuurhistorisch waardevolle langevelboerderij. De gemeentelijke sloop-bonus regeling is opgenomen in het plan en neergelegd in de binnenplanse afwijkingsbevoegdheden in artikel 5.3.6 t/m 5.3.9. Deze regels zijn integraal overgenomen uit het plan laaghangend fruit. In artikel 5.4.2 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de uitvoering en instandhouding van het beplantingsplan te borgen. Het beplantingsplan is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting en bijlage 1 bij de regels. De ruimte-voor-ruimte woning en de langgevelboerderij mogen niet gebruikt worden voor bewoning als de landschappelijke inpassing van het gehele plangebied niet is aangelegd. Uiteraard is hierbij iedere eigenaar verantwoordelijk voor zijn deel van het plangebied.

Hierover zijn anterieure afspraken gemaakt tussen initiatiefnemers en de gemeente over de verantwoordelijkheden van iedere eigenaar.

ARTIKEL 6: Leiding - Gas Deze dubbelbestemming is opgenomen om de bestaande gasleiding te beschermen. Naar aanleiding van de reactie in het kader van vooroverleg van de Gasunie zijn de standaardregels overgenomen conform de opmerkingen van de Gasunie.

29-9-2022

60 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

ARTIKEL 7: Waarde – Archeologie 4 Deze dubbelbestemming ‘waarde – archeologie’ is opgenomen om de aangetroffen archeologische waarden van de onderliggende gronden te borgen. Hierin zijn geen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan Buitengebied Veghel in verbeelding of regels doorgevoerd.

ARTIKEL 8: Waarde – Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen Deze dubbelbestemming ‘waarde – cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’ is opgenomen om de Instandhouding van de langgevelboerderij te borgen. De dubbelbestemming is dan ook alleen neergelegd ter plaatse van de bestaande langgevelboerderij, tevens aangeduid als ‘karakteristiek’. Deze dubbelbestemming heeft een voorrangsbepaling ten opzichte van de enkelbestemming ‘wonen’ in dit geval. Het doel van deze dubbelbestemming is om te borgen dat de langgevelboerderij niet kan worden gesloopt of verbouwd zonder binnenplanse omgevingsvergunning. Deze verbodsbepaling is neergelegd in artikel 8.2. De verbodsbepaling heeft betrekking op sloop en op verbouw van de langgevelboerderij, alleen voor verbouw kan onder strenge voorwaarden binnenplans worden afgeweken op basis van artikel 8.3. De omgevingsvergunning om af te wijken van het verbod tot verbouw kan alleen worden verleend als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de hoofdvorm, kap, gevelbeeld en belangrijke gevelelementen van het gebouw. Om te bepalen of er sprake is van wel of geen onevenredige afbreuk, maakt een schriftelijk advies van een deskundige op het terrein van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen onderdeel uit van de vergunningverlening. In het voortraject is reeds een verbeterplan opgesteld en beoordeeld voor de langgevelboerderij.

Deze tekening is opgenomen in bijlage 3 bij de regels. Een toekomstig definitief verbeterplan zal moeten voldoen aan dit plan en de beoordeling van de monumentencommissie van 13 januari 2022, waarin het verbeterplan onder voorwaarden is goedgekeurd. Om een toekomstige koper de mogelijkheid te geven om beperkt af te wijken van het verbeterplan zijn in bijlage 2 bij de regels de waardevolle en minder waardevolle elementen in de langgevelboerderij aangeduid. In bijlage 3 van de regels is het verbeterplan opgenomen, waar alleen na toestemming van de monumentencommissie van kan worden afgeweken bij de verbouw van de langgevelboerderij. Hiermee is de instandhouding van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing geborgd, zijn de belangrijkste beeldbepalende elementen van het gebouw geïnventariseerd, en zijn strenge randvoorwaarden opgenomen voor herbouw met als doel te beeldbepalende elementen van het gebouw (naast de hoofdvorm) te beschermen.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS In deze regels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen ('laaghangend fruit')’.

29-9-2022

 61

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSRECHT EN SLOTREGEL In het bestemmingsplan is het overgangsrecht conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. In de slotregel is aangegeven onder welke benaming het bestemmingsplan wordt aangehaald.

29-9-2022

62 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

UITVOERBAARHEID ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Op 1 juli 2008 is samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Grondexploitatiewet (Grexwet) in werking getreden. In deze Grexwet is bepaald dat een gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel, die mogelijkheden biedt voor de bouw van één of meer hoofdgebouwen, verplicht is maatregelen te nemen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Voor de ontwikkeling van dit plan is er sprake van een particulier initiatief. De gemeente Meierijstad zal in het kader van het bepaalde in de Grexwet daarom alle door de gemeente te maken kosten verhalen op de initiatiefnemer. De initiatiefnemers hebben derhalve met de gemeente Meierijstad een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn onder andere de verplichtingen van de initiatiefnemers met betrekking tot het planschadeverhaal opgenomen. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde. De ingebrachte agrarische grond zal door de herontwikkeling in waarde toenemen. De waardestijging van de ingebrachte grond compenseert de kosten voor de beëindiging en sloop van de intensieve veehouderij en grondgebonden veehouderij.

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Het bestemmingsplan zal conform de wettelijke vereisten kenbaar worden gemaakt. Voorafgaand aan het indienen van het principeverzoek is met de omgeving een dialoog gevoerd. De dialoog is gevoerd op individuele basis. Vervolgens is nogmaals voorafgaand aan het ontwerpbestemmingsplan een informele dialoog gevoerd met de nabijgelegen veehouderij aan de Jekschotstraat 2-2a.

29-9-2022

 63

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

PROCEDURE OVERLEG EX ARTIKEL 3.1.1 BRO Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleggen met het bestuur van het bij het plan betrokken waterschap. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Conform artikel 3.1.1 Bro worden de provincie Noord-Brabant, Waterschap Aa en Maas en de N.V. Nederlandse Gasunie in het kader van dit bestemmingsplan betrokken in het vooroverleg. Alle partijen hebben schriftelijk of per email gereageerd op het informele voorontwerp. Naar aanleiding van de reacties zijn wijzigingen doorgevoerd in de planregels, verbeelding en toelichting. Tevens zijn extra onderzoeken uitgevoerd op het gebied van bodembescherming naar aanleiding van specifieke advies van de Omgevingsdienst Brabant Noord. Bovendien is er een onafhankelijke deskundige ingeschakeld om de cultuurhistorische elementen van de langgevelboerderij te inventariseren. Vervolgens is door een architect een tekening van de bestaande als toekomstige situatie gemaakt.

De toekomstige situatie, oftewel het verbeterplan, is beoordeeld door de gecombineerde welstands- en monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. De commissie heeft op 13 januari 2022 onder voorwaarden ingestemd met het verbeterplan. ONTWERPFASE Het ontwerpbestemmingsplan heeft als ontwerp ter inzage gelegen tussen 15 maart 2022 en 26 april 2022. Binnen deze inzagetermijn is één zienswijzen ingediend door de provincie Noord-Brabant. Over de zienswijze is tussen gemeente en provincie op ambtelijk niveau overleg geweest. In de nota van zienswijze in bijlage 12 worden de zienswijze gronden beschreven en wordt door de gemeente gereageerd op de ingediende zienswijze van de provincie. De zienswijze heeft daarnaast aanleiding gegeven om de tekst in paragraaf 5.11.4 de motivering over de Cultuurhistorische waarde van de langgevelboerderij verder aan te vullen en om hoofdstuk 4 verder aan te vullen met informatie over de Ruimte voor Ruimte titel. Aangezien deze ruimtelijke procedure sinds het principebesluit van 2 april 2019, al meer dan 3 jaar loopt, is het voor gemeente als initiatiefnemers niet mogelijk om in deze fase van de procedure het gewijzigde provinciale beleid van maart 2022 toe te passen. In dat gewijzigde beleid wordt sinds die tijd door de provincie een onderscheid gemaakt in Beeldbepalende en Cultuurhistorische boerderijen.

De gemeente Meierijstad blijft van mening dat het in deze een Cultuurhistorisch waardevolle boerderij betreft, waarvan het behoud verzekerd wordt door de vaststelling van dit bestemmingsplan. Hiervoor is een uitgebreid proces doorlopen met de initiatiefnemers en de Monumentencommissie, dat mede ten grondslag ligt aan deze motivering. Voor het overige zijn er geen ambtelijke wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp.

29-9-2022

64 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

29-9-2022

 65

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BIJLAGEN

29-9-2022

66 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BIJLAGE 1: SITUATIESCHETS GEWENSTE SITUATIE

29-9-2022

 67

SITUATIE

kadastrale gemeente:

Veghel

sectie:

655, 686, 1119

schaal:

1 : 1000

nr:

perceel bouwvlak vastgesteld 2015-10-22 bouwvlak gewenst gebouw bestaand woning nieuw bedrijfswoning omliggende bebouwing te slopen gebouwen

erfverharding

kavel 1

1C C

kavel 1

2A 25m

1B 50m

kavel 1

² 551 m

traat chots Jeks

B kavel 1

TEKENING NIET GESCHIKT VOOR UITVOERING adviseur Situatie Jekschotstraat 1a 5465 PE te Veghel

getekend datum

D. Nuland RiH 22 november 2019

wijz. a F. van Zutphen

Donte 9

5491 RK St. Oedenrode

schaal

1 : 1000

Tel. 0413 - 209 665

formaat

projectno.

bladnr.

aat

hotstr

Jeksc

895717

Si-1

Postbus 396 6710 BJ Ede Tel. 0318 - 675 400 E. info@agra-matic.nl 20191122-895717_Zutphen_Jekschotstraat_Si-01.vwx

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BIJLAGE 2: LANDSCHAPPELIJK/STEDENBOUWKUNDIG PLAN

29-9-2022

68 

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

LIGGING Het plangebied is gelegen in de bebouwingscluster Zondveld ten zuidoosten van de kern Zijtaart. Zie de markeringen in de uitsnede van de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts.

plangebied

het plangebied Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

bebouwingscluster Zondveld, grotere percelen open bouwland, kleinschalig bouwland, grasland en heide

SITUATIE 1900 In 1900 werden aan de oostkant van het plangebied, nabij de Jekschotstraat al bebouwingen en moestuinen gekarteerd. De westkant was in gebruik als bouwland. Het plangebied maakte in 1900 al deel uit van het gehucht Zondveld. Zondveld was via een verharde weg verbonden met Zijtaart. De gebieden ten zuidwesten van Zondveld waren in gebruik als bouwland. Ten oosten van de Jekschotstraat bevonden zich zones met kleinere percelen (recenter ontgonnen) akkerland, gras- en hooilandjes en heide. typische beplantingselementen Kenmerkend voor de inpassing van erven in een bebouwingscluster aan de zijde van ouder bouwland is het voorkomen van; a) hagen, solitaire bomen, of leibomen nabij de bebouwing, b) geschoren hagen, hoogstamfruitbomen of solitaire bomen rond de moestuin of op de huisweide. Zie de uitsnede van de topografische kaart uit 1900 hieronder en de projectie in de luchtfoto rechts.

topografische kaart 1900 1900 westkant plangebied in gebruik als bouwland, bebouwingen en moestuin nabij de weg Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

HISTORISCHE SCHETS In de periode voor de 2e wereldoorlog veranderde relatief weinig in het plangebied en de bebouwingscluster Zondveld. Rond de tweede wereldoorlog werden percelen bouwland ten westen en oosten van de bebouwingscluster samengevoegd, randbeplantingen verwijderd. Op de erven van de bebouwingscluster werden hoogstamboomgaardjes gekarteerd. Het contrast tussen de beslotenheid in de bebouwingscluster en de openheid op de omliggende velden werd rond de oorlog beduidend groter. Zie de karteringen uit 1928 en 1953 rechtsboven. In de navolgende deccenia werd rond Zondveld een ruilverkaveling doorgevoerd en maakte een veelheid van kleinere percelen plaats voor een grootschaligere blokverkaveling en een open landschap. In de jaren zeventig voerde de versnippering van het bouwland naar een omschakeling richting intensieve veehouderij. De kleinschalige stallen maakten plaats voor grotere uitbreidingen en forsere stallen; in 1998 werden met name aan de noordkant van Zondveld en ten oosten van het plangebied forsere uitbreidingen gekarteerd. Zie de uitsnedes van de topografische kaarten uit 1974 en 1993 rechtsonder.

1928 weinig verandering

1953 randbeplantingen gerooid, hoogstam op de erven

1973 hoogstam gerooid, veel kleinere stallen

1998 grotere uitbreidingen en forsere stallen

Conclusie De historische ontwikkeling van Zondveld wordt gekenmerkt door een gaandeweg sterk toegenomen contrast tussen de besloten sfeer in de bebouwingscluster zelf en de openheid in het omringende gebied.

Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 a) bebouwing en beplanting op omliggende buurerven

RUIMTELIJK KADER

(print op A3)

b) bomenrijen langs de Jekschotstraat

Het ruimtelijk kader wordt gevormd door de navolgende elementen; a) de bebouwing en beplanting op de omliggende buurerven, b) de bomenrijen langs de Jekschotstraat, c) de opgaande beplanting rond de ten zuidwesten gelegen poel. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

c) opgaande beplanting rond de poel Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

a) uit de nabijheid vanaf de Jekschotstraat en Zondveld

RUIMTELIJKE BELEVING Betreffende de ruimtelijke beleving kan een onderscheid worden gemaakt tussen de beleving uit de nabijheid en uit de verte. Het plangebied kan uit de nabijheid worden waargenomen vanaf de Jekschotstraat en de weg Zondveld ter hoogte van en nabij het plangebied. Het plangebied kan uit de verte, over grotere afstand worden waargenomen vanaf de ten zuidwesten, en westen gelegen veldweg. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts en de foto's op de volgende pagina.

b) uit de verte vanaf de ten zuidwesten en westen gelegen veldweg Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

3D NABIJHEID 1)

Vanaf Zondveld komend uit het noorden, en vanaf de Jekschotstraat komend uit het noorden toont zich de noordkant van het plangebied. De bebouwing past qua maat en schaal prima in het landschap. De overgang van de tuin naar de weide verloopt wat 'kaal'. Vanaf de Jekschotstraat ter hoogte van het plangebied toont zich de veelzijdige westkant van het plangebied; a) het door siergroen omgeven erf van de woning aan de zuidkant, b) een doorkijk op het open akkerland, c) de oude hoeve in het centrum van het plangebied, d) de deels daarachter schuilgaande woning aan de noordkant. Komend over de Jekschotstraat uit het zuiden wordt het plangebied lange tijd afgeschermd door de bebouwing en beplanting op het ten zuiden gelegen erf. De westkant van het plangebied toont zich ter hoogte van het plangebied.

1) vanaf Zondveld komend uit het noorden toont zich de noordkant van het plangebied wat kaal

2 a,b,c) ter hoogte van het plangebied toont zich de veelzijdige westkant

Standplaats fotograaf

3) vanaf de Jekschotstraat komend uit het zuiden; het plangebied wordt lange tijd afgeschermd Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 3D

(print op A3)

UIT DE VERTE

1 en 2) Vanaf de veldweg ten zuidwesten en westen van het plangebied (de Bundersteeg) toont zich de westkant van het plangebied aan het verkeer. De weg wordt in essentie door de eigenaren van de aangrenzend gelegen akkers en wandelaars benut.

Standplaats fotograaf

1 en 2) vanaf de Bunderssteeg toont zich de westkant aan het verkeer

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

a) oude langgevel hoeves (rood) en later gerealiseerde woningen (geel); nok overwegend parallel aan de weg

STEDENBOUWKUNDIG KADER Het plangebied maakt deel uit van de bebouwingscluster Zondveld. Op het merendeel van de erven bevinden zich langgerekte oude hoeves, de zo te noemen langgevels. Deze zijn grotendeels parallel aan de weg gepositioneerd en worden gekenmerkt door een langgerekte vorm met afgeschuinde kopgevels (wolfskap). Zie de foto onder aan de pagina. splitsing Oorspronkelijk bestonden de hoeves uit een woongedeelte en een stal. Tegen het einde van de 20ste eeuw werden grotere stallen dwars op de oude bebouwing en de weg gerealiseerd en raakten de stallen in onbruik. De vrijkomende ruimte werd benut voor het realiseren van woonruimte; in de loop der jaren werden een groot deel van de langgevelhoeves van Zondveld gesplitst en omgevormd tot zo te noemen tweekappers. stallen dwars De later in de 20ste eeuw gerealiseerde stallen en bijgebouwen werden overwegend loodrecht op de weg uitgericht en worden gekenmerkt door een dwars op de weg staande nok.

ongesplitste langgevel met wolfskap

b) stallen en bergingen; nok meestal loodrecht op de weg Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

KADASTRAAL – 1:1000 Het plangebied betreft de bouwkavel van de agarische bedrijven met huisnummer 1 en 1A. Het omvat de kadastral percelen 686 en delen van 655 en 1129 gelegen in de sectie P van de kadastrale gemeente Veghel. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

uitsnede ruimtelijke plannen

plangebied Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 a) berging en woning huisnr 1

BEBOUWING 2018

(print op A3)

b) open berging, langgevelhoeve, kleinere gebouwen

De bebouwing in het plangebied is als volgt te rangschikken; a) een woning met een bijbehorende berging aan de noordkant van het plangebied (huisnr 1), b) een als berging in gebruik zijnde langgevelhoeve met een ten westen hiervan gelegen open berging en twee ten zuidoosten van de hoeve gelegen kleinere gebouwen (stalletje en berging), c) een woning in een gesplitste langgevelhoeve (huisnr 1A) met een aansluitend gelegen stal en een ten noorden van de hoeve gelegen garageberging. Zie het overzicht uit de lucht hieronder en de markeringen in de luchtfoto rechts.

aanwezige bebouwing

c) deel van gesplitste langgevelboerderij; stal, berging en halfvrijstaande woning met huisnr 1A Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 ZONERING & ONTSLUITING

a) inrit en oprit, woning en garage (verhard met klinkers)

(print op A3)

b) zandpad

De ruimte rond de woning aan de noordkant van het plangebied en de ruimte ten oosten van de woning aan de zuidkant is te kenschetsen als tuin. De overige gebieden zijn in gebruik als grasland. ontsluiting Het plangebied wordt momenteel als volgt ontsloten: a) De woning en de garage aan de noordkant van het plangebied worden ontsloten via een met klinkers verharde inrit en oprit ten noorden van de woning. b) De tuin en huisweide ten zuidwesten van deze woning, de ten zuidwesten gelegen open berging en de oude hoeve in het centrum van het plangebied worden onsloten via een als zandpad te kenschetsen inrit en oprit ten zuidoosten van de woning aan de noordkant. c) De stal, woning en garage aan de zuidoostkant van het plangebied worden ontsloten via een tussen de stal en de garage gelegen, met klinkers verharde, inrit. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

c) tussen de stal en de garage gelegen inrit verhard met klinkers Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 AANWEZIGE BEPLANTING

a) siergroen, taxushaag en hulst

(print op A3)

b) fruitstruiken, middelstamfruit en forse noot

De medio 2018 aangetroffen beplanting in het plangebied bestaat uit; a) siergroen en hulst in de tuin, een geschoren haag bestaande uit taxus rond een deel van de tuin van de woning aan de noordkant, b) fruitstruiken en middelstamfruitboompjes ten zuidwesten en een notenboom ten zuidoosten van de oude hoeve in het centrum van het plangebied, c) een bomenrij bestaande uit eiken, esdoorn, els en beuk en een solitaire esdoorn ten noordoosten van de garage van de woning aan de zuidkant, d) een treurwilg, een kers, een linde en siergroen in de tuin ten noordoosten van de woning aan de zuidkant van het plangebied. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts. conditie en waardering De genoemde elementen sluiten met uitzondering van de taxus rond de tuin van de woning aan de noordkant qua soort en beeld goed aan bij de kenmerken van de landschappelijke context. De beplanting verkeert in redelijke tot goede conditie. Betreffende de bomen ten noordoosten van de garage van de woning aan de zuidkant is vast te stellen dat dunningen te laat zijn uitgevoerd; de bomenrij bestaat voor een groot deel uit minder fraai ontwikkelde bomen.

c) bomenrij (eik, beuk, esdoorn en els) solitaire esdoorn

d) treurwilg, kers, linde

ONTWIKKELING: STAKEN EN SLOPEN

(print op A3)

2) oude hoeve niet meer als berging benutten, stalletje en berging slopen

De nagestreefde ontwikkeling omvat het navolgende: 1) De veehouderij zal worden gestaakt, de aanwezige stal aan de zuidkant van het plangebied zal worden gesloopt; de verhardingen rond de stal zullen worden verwijderd. 2) De oude hoeve zal niet meer als stal en berging worden benut, de berging en het stalletje ten zuidoosten van de oude hoeve zullen worden gesloopt. 3) De bouwkavel van de agrarische bedrijven zal worden opgeheven. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

1) te slopen stal en te verwijderen verharding Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

doorkijk open houden; kleinveeweitje of huisweitje

HERONTWIKKELING + HERINRICHTING In het kader van de op pagina 13 beschreven ontwikkeling (sloop stal, stalletje en berging, vrijmaken hoeve en opheffen agarische bouwkavel) zullen de aanwezige woningen als burgerwoning worden bestemd en zullen twee nieuwe woonbestemmingen in het gebied worden gerealiseerd; 1) de oude hoeve zal daartoe worden gerenoveerd of in oude stijl worden herbouwd, 2) de garage van de woning aan de zuidkant van het plangebied zal worden omgevormd tot een woning of worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van een vrijstaande woning. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts en de uitsnede van de door Agramatic opgestelde situatietekening hieronder. doorkijk De door de sloop van de berging ten zuidwesten van de oude hoeve vrijkomende doorkijk zal open worden gehouden van bebouwing en dichte beplanting. Dit gebied zal worden ingericht en benut als kleinveeweitje of huisweitje.

uitsnede voorstel Agramatic

1) renovatie of herbouw oude hoeve

2) garage slopen of omvormen en uitbreiden tot woning

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 ROOIEN

middelstamfruitbomen solitaire esdoorn en bomengroep rooien,

(print op A3)

een goed ontwikkelde beuk en eik behouden

De middelstamfruitbomen ten westen van de oude hoeve staan een ingebruikname van dit gebied als 'tuin en plaats' in de weg. De fruitbomen zijn niet van bijzonder waarde of betekenis en kunnen in het kader van de herontwikkeling worden gerooid. esdoorn en bomengroep De solitaire boom ten oosten en de bomengroep ten noordoosten van de garage staan de omvorming tot woning in de weg. De solitaire boom (esdoorn) is weliswaar aardig ontwikkeld maar te dicht bij de gevel gesitueerd. De bomengroep toont uitgebleven onderhoud in de vorm van dunningen; een groot deel van de bomen toont een onevenwichtige of spichtige kroonontwikkeling. De bomen die een goed toekomstperspectief bieden betreffen een beuk en eik nabij de weg (bomen met een forsere stamomvang en een redelijk evenwichtige kroonontwikkeling). Voorgesteld wordt om de aanwezige bomengroep in het kader van de herontwikkeling met uitzondering van deze twee bomen te rooien. treurwilg en kers De treurwilg nabij de noordgevel van de woning aan de zuidkant van het plangebied is fors en op leeftijd; deze boom is over niet al te lange tijd kaprijp en mag in het kader van het voorliggende plan desgewenst worden gerooid. De kers nabij de huidige inrit en oprit is redelijk ontwikkeld maar niet van bijzondere waarde en mag eveneens in het kader van de voorliggende ontwikkeling zonodig worden gerooid.

treurwilg en kers zo nodig rooien toegestaan Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 ONTSLUITING + ZONERING

huisweide

plaats en tuin

(print op A3)

nieuwe oprit en inrit

De als zandpad te kenschetsen oprit ten zuiden van de woning aan de noordkant is van betekenis voor de ontsluiting van de weide en tuin ten zuidwesten van deze woning. Momenteel wordt het pad mee benut voor de ontsluiting van de open schuur en de oude hoeve. In de toekomst is deze dubbele benutting niet mogelijk en wenselijk. nieuwe oprit oude hoeve In dit verband zal een nieuwe inrit en oprit ter hoogte van het voorhuis worden gerealiseerd. De aanwezige notenboom is daarbij te ontzien en te behouden; de toepassing van halfverhardingen (grind) is in aan te bevelen om schade aan het wortelgebied te voorkomen. nieuwe oprit De oprit ten zuiden van de om te vormen garage aan de zuidkant van het plangebied zal door de hier te realiseren woning worden benut. Voor de ontsluiting van de resterende halfvrijstaande woning is een nieuwe oprit aan de noordwestkant van deze woning te realiseren. De opritten kunnen via gezamenlijk via de huidige inrit op de openbare weg aantakken; de aanwezige bomen in de wegberm zijn daarbij te behouden.

in te richten of te benutten als tuin

nieuwe oprit voor resterende woning

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 OPTIE 1 - GARAGE OVERBOUWEN

garage voor een deel overbouwen, nok dwars op de weg

(print op A3)

nieuwe voorgevel tegen de rooilijn

In deze variant vormt de garage het uitgangspunt en wordt deze omgevormd tot een woning. De garage omvat een redelijk groot volume, is in spouw gebouwd maar wordt gekenmerkt door een lage nok- en goothoote. De nokrichting en positionering sluiten (logischerwijze) aan bij de ten zuidoosten gelegen woning. schakel Door de garage te overbouwen met een wat hoger volume, de nok hiervan dwars op de weg te orienteren wordt de garage ontkoppeld van de resterende woning; ze neemt zo een intermediaire positie in tussen de ten noorden en ten zuiden gelegen karakteristieke oude hoeves, vormt een verbindende schakel in het bebouwingslint. Op grond van deze positie is de gevel aan de straatkant tegen de aangegeven rooilijn te positioneren. Zie de inzetten met fotos van de uitgangssituatie en de massaschetsen met de situatie voor en na in de luchtfoto rechts afstand Tussen de voorgevel en de emissiepunten van de stallen van het ten oosten van de weg gelegen agrarisch bedrijf is een afstand van meer dan 50 meter te vrijwaren. carport / berging Bij de resterende, halfvrijstaande woning in de oude hoeve aan de zuidkant is het niet uit te sluiten dat toekomstige bewoners een carport of gargeberging willen realiseren. Deze is ten noordwesten van de woning te realiseren.

carport

afstand tot emissiepunten minstens 50 meter

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 OPTIE 2 - GARAGE SLOPEN

Te bouwen woning langgerekt volume dwars op de weg

(print op A3)

nieuwe voorgevel tegen de rooilijn

Bij deze variant wordt de aanwezige garage gesloopt ten behoeve van de realisatie van een vrijstaande woning. De woning is langgerekt van vorm en dwars op de weg uit te richten. Ze neemt een intermediaire positie in tussen de ten noorden en ten zuiden gelegen karakteristieke oude hoeves, vormt een verbindende schakel in het bebouwingslint. Op grond van deze positie is de gevel aan de straatkant is tegen de aangegeven rooilijn te positioneren. afstand Tussen de voorgevel en de emissiepunten van de stallen van het ten oosten van de weg gelegen agrarisch bedrijf is ook in deze variant een afstand van meer dan 50 meter te vrijwaren. bijgebouwen Eventuele bijgebouwen zijn terugwijkend en ten zuiden van de te bouwen woning te realiseren. Bijgebouwen bij de te bouwen woning en de ten zuiden gelegen resterende woning zijn bij voorkeur ten zuidwesten van de achtergevel van de resterende woning te realiseren. Zie de markering in de luchtfoto rechts.

bijgebouwen achter de achtergevel

afstand tot emissiepunten minstens 50 meter

INPASSING: INTEGRAAL CONCEPT

(print op A3)

b) nieuwe woning; garage overbouwen of slopen

Het voorafgaande voerde naar het rechts verbeelde integrale concept; a) renoveren of in 'oude stijl' herbouwen van de momenteel als berging benutte oude hoeve, b) realiseren van een woning ter hoogte van de garage; de garage overbouwen of de garage slopen en een nieuwe woning bouwen is beide acceptabel. c) op grond van de ligging in een bebouwingscluster aan de rand van ouder bouwland omzomen van de erven met een geschoren haag, losse bomenrijen en solitaire bomen, d) de doorkijk ten zuiden van deze hoeve open houden en begeleiden met een groensingel. Zie de verbeelding rechts en de navolgende uitwerkingen.

c) omzomen van de erven met een geschoren haag en bomen

d) doorkijk open, begeleiden met singel

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122 STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING

(print op A3)

in oude stijl renoveren of herbouwen, geen dakkapellen aan straatkant

Betreffende de renovatie van hoeve en de omvorming van de garage zijn de navolgende uitgangspunten vast te leggen. de oude hoeve De oude hoeve moet aan de eisen van de huidige tijd worden aangepast. De gevel is daarbij conform de huidige situatie (geveldindeling, materialisatie etc) in stand te houden en te renoveren of herbouwen. Nader onderzoek van de kwaliteit van funderingen en metselwerk zal moeten uitwijzen of een renovatie haalbaar is of herbouw noodzakelijk is. Het dak van de hoeve is in oude stijl uit te voeren. Plaatsing van dakkapellen is aan de straatkant niet toegestaan. Overbouw of slopen De woning en bijgebouwen ter hoogte van de garage zijn binnen de contouren van het aangegeven bouwvlak van 20x28 meter te realiseren. De huidige garage mag worden gesloopt of overbouwd. Indien deze wordt overbouwd gelden de navolgende richtlijnen: a) De noordwestkant van de garage wordt minimaal 50% overbouwd. b) De noordwestgevel van de te bouwen woning sluit aan bij de gevel van de garage. c) De nok van de woning is beduidend hoger dan de nok van de garage en dwars op de weg gericht, de goothoogte sluit aan de zuidoostkant aan bij de goothoogte van de aanwezige garage.

ontwerpopgave Betreffende de vormgeving en materialisatie van de woning ter hoogte van de huidige garage is de ontwerpopgave als volgt te formuleren; op eigentijdse wijze toepassen van de kenmerken van de vormgeving, materialisatie en detaillering van de karakteristieke langgevelboerderijen in en rond Zondveld. slopen of overbouwen; noordwestgevels in lijn minstens 50% overbouwen Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing ‘BOUWPLAN JEKSCHOTSTR 1-1A' Jekschotstraat 1-1A, 5465 PE Zijtaart - PNR 5465PE1-1A-210519/150819/201020/140122/240122

(print op A3)

parkeren op eigen grond, op of langs de opritten

ERFINRICHTING & INFILTRATIE De nieuwe opritten zijn bij voorkeur uit te voeren in een zelfdrainerende halfverharding, bv van maasgrind of ardenner split. Een verharding met klinkers (in een elleboogverband) is zeker acceptabel. De voorkeur gaat dan uit naar de toepassing van een gebakken klinker (betonklinkers zijn echter toe te staan). parkeren Bewoners en gasten parkeren hun voertuigen op of langs de oprit; de opritten zijn relatief lang en bieden ruimschoots plaats. infiltratie Het van de daken (en indien de oprit wordt verhard van verhardingen) afkomstige hemelwater zal worden opgevangen in op eigen grond te realiseren voorzieningen in de vorm van een ondergrondse infiltratiekoffer of een infiltratiegreppel. Laatstgenoemde heeft de voorkeur.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Meierijstad&id=a55edec8-b4c3-4374-a5e1-376aa0394063