20220815_Toelichting_incl._bijlagen_bestemmingsplan_Jekschotstraat_1-1a - Toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Betreffende

Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Planstatus

vastgesteld

Projectnummer

NL.IMRO.1948.BVG000BP0072020P-VG01

Datum

29 september 2022

Toelichting bestemmingsplan

Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Toelichting bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a

locatie

Jekschotstraat 1 en 1a 5465 PE Veghel Adviseur: DvN Agra-Matic B.V. Postbus 396 6710 BJ Ede

Datum: 29 september 2022 Status: Vastgesteld

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

INHOUD Inleiding ..................................................................................................................................... 1 Aanleiding ....................................................................................................................... 1 Doelstelling ..................................................................................................................... 1 Plangebied ...................................................................................................................... 2 Het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied ................................................... 3 Proces ............................................................................................................................. 4 Leeswijzer ....................................................................................................................... 4

Huidige situatie Plangebied ...................................................................................................... 5

Toekomstige situatie plangebied .............................................................................................. 7 Beoogde situatie ............................................................................................................. 7 Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing ............................................................... 11

Beleidskader ...........................................................................................................................18 Rijksbeleid..................................................................................................................... 18 Provinciaal beleid .......................................................................................................... 19 Gemeentelijk beleid ...................................................................................................... 26

Milieu en omgevingaspecten ..................................................................................................29 Milieueffectrapportage (m.e.r.)...................................................................................... 29 Bedrijven en milieuzonering.......................................................................................... 29 Driftzonering.................................................................................................................. 33 Geurhinder .................................................................................................................... 33 Geluidshinder ................................................................................................................ 38 Bodem........................................................................................................................... 40 Luchtkwaliteit ................................................................................................................ 41 Externe veiligheid ......................................................................................................... 43 Ecologie ........................................................................................................................

46 Water ............................................................................................................................ 48 Archeologie en cultuurhistorie ...................................................................................... 51 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen ............................................................... 53

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Hoogspanningslijnen .................................................................................................... 57

Juridische planbeschrijving .....................................................................................................58 Inleiding......................................................................................................................... 58 Algemene toelichting verbeelding ................................................................................. 58 Nadere toelichting op de regels .................................................................................... 58 Hoofdstuk 1 Inleidende regels ...................................................................................... 58 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels .................................................................................. 59 Hoofdstuk 3 Algemene regels ...................................................................................... 61 Hoofdstuk 4 overgangsrecht en slotregel ..................................................................... 62

Uitvoerbaarheid .......................................................................................................................63 Economische uitvoerbaarheid ...................................................................................... 63 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................ 63

Procedure................................................................................................................................64 Overleg ex artikel 3.1.1 BRO ........................................................................................ 64 Ontwerpfase.................................................................................................................. 64

29-9-2022

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BIJLAGEN .........................................................................................................................................66

Bijlage 1: Situatieschets gewenste situatie .......................................................................................67

Bijlage 2: Landschappelijk/stedenbouwkundig plan ..........................................................................68

Bijlage 3: Geuronderzoek ..................................................................................................................69

Bijlage 4: Fijnstofonderzoek ..............................................................................................................70

Bijlage 5: Geluidsonderzoek wegverkeerslawaai ..............................................................................71

Bijlage 6: Bodemonderzoeken ..........................................................................................................72

Bijlage 7: Watertoets .........................................................................................................................73

Bijlage 8: Advies veiligheidsregio ......................................................................................................74

Bijlage 9: Aanvullend bodemonderzoek ............................................................................................75

Bijlage 10: Advies cultuurhistorie ......................................................................................................76

Bijlage 11: GGD Advies.....................................................................................................................77

Bijlage 12 Ruimte voor Ruimte titel ...................................................................................................78

Bijlage 13 Nota van zienswijzen ........................................................................................................79

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

INLEIDING AANLEIDING Het bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel heeft betrekking op de herbestemming van twee voormalige agrarische bedrijfslocatie. Op 7 januari 2019 is na uitgebreid vooroverleg door de eigenaren van beide locaties hiertoe een principeverzoek ingediend bij de gemeente Meierijstad. Op 2 april 2019 heeft het College van Burgemeester en Wethouders een principebesluit genomen dat men onder voorwaarden, voornemens is medewerking te verlenen aan dit initiatief. Deze partiele herziening van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied geeft gevolg aan dit principebesluit van het College. Jekschotstraat 1 De locatie aan de Jekschotstraat 1 is een voormalige melkveehouderij. Op 9 mei 2000 is de milieuvergunning ingetrokken voor het houden van dieren. In het vigerende bestemmingsplan heeft de locatie een agrarische bestemming. De bebouwing bestaat uit de originele langgevelboerderij uit 1950, een kapschuur, een voormalige kippenschuur en een nieuwe bedrijfswoning met garage uit 1991. De langgevelboerderij is kenmerkend voor het gebied en het straatbeeld. Het gebouw bestaat uit een voorhuis aan de zuidelijke zijde en een groot achterhuis. Onderdeel van het plan omvat het toekennen van een woonbestemming op deze langgevelboerderij om uiteindelijk restauratie van dit cultuurhistorische object mogelijk te maken.

Jekschotstraat 1a De locatie aan de Jekschotstraat 1a is een voormalige varkenshouderij. Op basis van de vigerende milieuvergunning (1-1-2009) mogen er 500 vleesvarkens en 25 schapen worden gehouden op het bedrijf. Het bedrijf heeft een agrarische bestemming met de functieaanduiding intensieve veehouderij. Het bedrijf bestaat uit een bedrijfswoning, bijgebouw bij de woning (garage) en een vleesvarkensstal. De bedrijfswoning is gelegen in een gesplitste langgevelboerderij. Het zuidelijke deel van de langgevelboerderij heeft reeds een woonbestemming. DOELSTELLING Het doel van deze partiele herziening is om te komen tot een herbestemming van beide voormalige agrarische bedrijven naar woonbestemmingen. Omdat dit gepaard zal gaan met een uitgebreide kwaliteitsverbetering van het langgerekte bebouwingslint werkt de gemeente mee aan dit voornemen. In ruil hiervoor krijgt de initiatiefnemer aan de Jekschotstraat 1a de gelegenheid om een nieuwe ruimte voor ruimte woning te realiseren. De initiatiefnemer aan de Jekschotstraat 1 krijgt medewerking van de gemeente om de bestaande langgevelboerderij op te knappen door hier een woonbestemming aan toe te kennen. Beide bedrijfswoningen krijgen een woonbestemming. In totaal komen er hierdoor dus vier woonbestemmingen in het plangebied.

De agrarische bestemmingen verdwijnen en de resterende milieuvergunning aan de Jekschotstraat 1a wordt ingeleverd na vaststelling van het bestemmingsplan. Hiermee draagt deze herziening bij aan de gemeentelijk en provinciale ambities op het gebied van verbetering van woon- en leefklimaat en draagt het bij aan een vermindering van de stikstofdepositie op omliggende Natura-2000 gebieden.

29-9-2022

1

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

PLANGEBIED Het plangebied is gelegen in het zuiden van Nederland, in de gemeente Meierijstad, op 1,85 km ten zuiden van het dorp Zijtaart. Het plangebied is gelegen aan de Jekschotstraat, dit is een belangrijke regionale verbindingsweg tussen de woonkernen zijtaart en Mariahout. Het plangebied is onderdeel van het cultuurhistorisch waardevol bebouwingslint Zondveld. Het is een bebouwingslint dat door de samenhang in architectonische en stedenbouwkundige zin een herkenbare eenheid vormt. Het plangebied ligt aan centraal in dit langgerekte bebouwingslint, het bebouwingslint is aangeduid als bebouwingsconcentratie. In onderstaande figuur is het plangebied in beeld gebracht. Zoals besproken in de vorige paragraaf bestaat het plangebied uit twee voormalige agrarische bedrijven. Aan de noordzijde ligt de locatie Jekschotstraat 1 en aan de zuidzijde de locatie Jekschotstraat 1a. Ten oosten van het plangebied ligt een veehouderij aan de Jekschotstraat 2-2a. Ten zuiden ligt tevens een veehouderij. Beide zijn rundveehouderijen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Veghel, sectie p, nr. 686 en 1119 en 1121 heeft een oppervlakte van 1,1 hectare. De kadastrale percelen van beide initiatiefnemers zijn groter dan het beoogde plangebied. Het plangebied beperkt zich binnen de kadastrale percelen tot de agrarische bouwvlakken.

Aan de omliggende agrarische gronden worden geen planologische wijzigingen doorgevoerd dus deze worden buiten het plangebied gehouden.

Jekschotstraat 1

Jekschotstraat 1a

Figuur 1-1 Plangebied Jekschotstraat 1-1a Veghel (aangeven met blauwe lijn) 29-9-2022

2

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

HET VIGERENDE BESTEMMINGSPLAN VOOR HET PLANGEBIED Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse betreft het bestemmingsplan “Buitengebied” (vastgesteld op 22 oktober 2015) van de voormalige gemeente Veghel, thans Meierijstad. Het plangebied heeft een enkelbesteming ‘Agrarisch met waarden’, een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ en op een klein deel van het plangebied de dubbelbesteming ‘Leiding – Gas’. Er liggen binnen het plangebied twee bouwvlakken. De bouwvlakken omvatten het gehele plangebied. Het zuidelijke bouwvlak ter plaatse van Jekschotstraat 1a heeft een specifieke functieaanduiding ten behoeve van ‘intensieve veehouderij’. Het gehele plangebied heeft daarnaast enkele gebiedsaanduidingen: ‘landbouw’, ‘oude akkers’, reconstructiewetzone – verwevingsgebied 1’ en ‘vrijwaringszone – radar’. Zie onderstaande uitsnede van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1-2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Jekschotstraat 1-1a Veghel (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

29-9-2022

3

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

PROCES Om de herontwikkeling mogelijk te maken, wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen. De bestemmingsplanprocedure conform de Wro wordt beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. In de Wro zijn hierop nog enkele wijzigingen beschreven. Samengevat is de bestemmingsplanprocedure als volgt: • • • •

•

Het ontwerpbestemmingsplan ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijzen naar voren brengen aan de gemeenteraad. Binnen twaalf weken na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient binnen twee weken na de vaststelling bekend gemaakt te worden behoudens de hieronder genoemde uitzonderingen (is één van deze gevallen aan de orde, dan mag het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan pas bekend zijn gemaakt nadat zes weken zijn verstreken): - Gedeputeerde Staten hebben een zienswijze ingediend en deze zienswijze is niet of niet volledig door de gemeenteraad meegenomen in het vastgestelde bestemmingsplan. - De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan - met uitzondering van het overnemen van de zienswijzen van Gedeputeerde Staten wijzigingen aangebracht. Het bestemmingsplan wordt onherroepelijk als er na zes weken na publicatie van het vastgestelde bestemmingsplan geen beroep is aangetekend bij de Raad van State.

LEESWIJZER Het onderhavige bestemmingsplan is vervat in een verbeelding en regels en gaat vergezeld van deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten vermeld. De toelichting bestaat uit 8 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een omschrijving van de beoogde situatie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het vigerende beleid. Hoofdstuk 5 beschrijft de voor het bestemmingsplan relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 7 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 8 gaat tot slot in op de procedure.

29-9-2022

4

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED Het plangebied bestaat op dit moment uit twee voormalige agrarische bedrijven die afzonderlijk worden toegelicht. Jekschotstraat 1 De locatie Jekschotstraat 1 heeft een aantal markante bedrijfsgebouwen, in onderstaande luchtfoto zijn de huidige bedrijfsgebouwen toegelicht. Omliggende agrarische gronden rondom het bedrijf zijn eigendom en worden op dit moment verpacht. De langgevelboerderij (achterhuis) is lang gebruikt voor het houden van het vee. In het voorhuis aan de zuidzijde werd gewoond. In 1991 is een nieuwe bedrijfswoning gebouwd en werd de originele langgevelboerderij alleen nog maar gebruikt als stal. Na het beëindigen van het bedrijf wordt de langgevelboerderij als opslag gebruikt. Bijgebouw bedrijfswoning

Bedrijfswoning

Kapschuur

Originele langgevelboerderij

Kippenren (deels gesloopt)

Figuur 2-1 Luchtfoto huidige situatie plangebied Jekschotstraat 1

29-9-2022

5

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Jekschotstraat 1a De locatie Jekschotstraat 1a is een voormalige intensieve veehouderij waar 500 vleesvarkens werden gehouden. Het bedrijf is recent gestopt in 2019 vanwege deelname aan de zogenoemde stoppersregeling. Hobbymatig worden nog enkele paarden gehouden in de omliggen gronden die in eigendom zijn. De vleesvarkensstal heeft een oppervlakte van 551 m 2.

Garage

Vleesvarkensstal (551 m2) Bedrijfswoning in gesplitste langgevelboerderij Jekschotstraat 1b (woning)

Figuur 2-2 Luchtfoto huidige situatie plangebied Jekschotstraat 1a

29-9-2022

6

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

TOEKOMSTIGE SITUATIE PLANGEBIED BEOOGDE SITUATIE In onderstaande figuur is de beoogde situatie van het plangebied weergegeven. Het voornemen bestaat uit de sanering van beide agrarische bedrijven in combinatie met het realiseren van een forse landschappelijke kwaliteitsverbetering. In ruil hiervoor krijgen de initiatiefnemers de mogelijkheid om een ruimte voor ruimte woning op te richten en om de bestaande voormalige langgevelboerderij weer in ere te herstellen als woning. Beide bedrijfswoningen worden herbestemd naar woning conform het feitelijk gebruik. Ten aanzien van de ruimte voor ruimte woning aan de Jekschotstraat 1a zijn er twee opties voor het realiseren van de woning. Optie 1 is het overkappen van de bestaande garage. Optie 2 is het geheel nieuwbouwen van een woning en de bestaande garage slopen. In onderstaande figuur 3-1 en 3-2 zijn beide opties kort in beeld gebracht. In de stedenbouwkundige analyse in bijlage 2 is hier een nadere beschouwing van gegeven.

Figuur 3-1 Optie 1: overkappen bestaande garage

Figuur 3-2 Optie 2: nieuwbouwen ruimte voor ruimte woning

De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij tussen Jekschotstraat 1 en Jekschotstraat 1a moet aan de eisen van de huidige tijd worden aangepast om deze geschikt te maken voor bewoning. De voormalige boerderij staat op een oud boerenerf, waar al aantoonbaar sinds 1549 een boerderij aanwezig was. Jekschotsestraat 1 is een boerderij uit de tweede helft van de 19e eeuw. Het gebouw bezit kenmerken van een langgevelboerderij uit die periode. Op basis van een onafhankelijk deskundigenadvies, uitgevoerd door Cuijpers Advies, is aangetoond dat de boerderij cultuurhistorisch waardevol is. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 10 bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de boerderij een stedenbouwkundig ensemble vormt met andere langgevelboerderijen in de omgeving. De historische bebouwingsstructuur stamt uit de late

29-9-2022

7

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

middeleeuwen. De boerderij past goed in de historische structuur van het gebied. De boerderij zelf is een voorbeeld van agrarische bedrijfsbebouwing uit het tweede helft van de 19 e eeuw. In het bestaande object zijn nog volop overblijfselen van het oorspronkelijke gebouw aanwezig, Het gebouw is ook een voorbeeld van de ontwikkeling van de boerderijbouw, de oorspronkelijke aanzet van de boerderij is zowel in het interieur als in het exterieur nog afleesbaar. In het interieur is de opkamer met kelder en de oude schouw gedeeltelijk bewaard gebleven. Het onafhankelijk advies is om de cultuurhistorische waarden te behouden door: - de hoofdvorm van het gebouw: een langwerpige bouwmassa van 1 laag onder zadeldak met wolfseinden; - de zichtbaarheid van het onderscheid tussen oorspronkelijk woon- en bedrijfsdeel; - het feit dat de raampjes in het voormalige bedrijfsdeel, herkenbaar moeten zijn als stalraampjes; - de houten spanten dienen behouden te blijven en waar nodig gerepareerd en verdwenen onderdelen dienen weer aangebracht te worden; - de brandmuur en de buitenmuren, met alle bouwsporen en oude materialen dienen behouden te blijven, maar mogen wel waar nodig gerepareerd worden; .

de oude schouw dient (vakkundig) gerestaureerd te worden; - De kelder met opkamer zijn van cultuurhistorische waarde en mogen niet in hun geheel verwijderd worden, maar ingrijpende aanpassingen zijn waarschijnlijk noodzakelijk; In figuur 3-3 zijn de geveltekeningen opgenomen van de huidige situatie en in figuur 3-4 de geveltekeningen van het opgestelde verbeterplan door Architect Van Hooft. In de toekomstige geveltekening zijn bovenstaande punten tot verbetering van de cultuurhistorische waarden meegenomen. Het verbeterplan zoals opgenomen als bijlage 3 bij de regels, is door de gecombineerde welstands- en monumentencommissie beoordeeld en als zodanig akkoord bevonden in de vergadering van 13 januari 2022.

Figuur 3-3 Geveltekeningen bestaande situatie langgevelboerderij

29-9-2022

8

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Figuur 3-4 Geveltekeningen verbeterplan langgevelboerderij

In onderstaande figuur is de beoogde situatie in beeld gebracht inclusief kavelverdeling van de vier beoogde woonbestemmingen en bijbehorende landschappelijke inpassing.

Figuur 3-5 Uitsnede pagina 19 landschappelijk inpassingsplan bijlage 2 met het totale eindbeeld voor het plangebied

29-9-2022

9

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Het plangebied ruimtelijk gezien een logische locatie voor de realisatie van een extra ruimte voor ruimte woning. Het plangebied is gelegen in het bebouwingslint Zondveld en ligt aan de doorgaande weg van Zijtaart naar Mariahout. Zijtaart is gelegen op een afstand van 1,85 kilometer en dus goed met de fiets te bereiken. Deze kern heeft een goed aanbod aan lokale voorzieningen, waardoor een groot zelfvoorzienend vermogen en een prettig woon- en leefklimaat aanwezig zijn. De herbestemming van beide agrarische locaties naar wonen sluit ook aan bij omliggende bestemmingen aan de noord- en zuidzijde. Omliggende agrarische bedrijven worden niet belemmerd in hun ontwikkeling, hier wordt in hoofdstuk 4 het plan uitgebreid aan getoetst.

29-9-2022

10 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BEELDKWALITEIT EN LANDSCHAPPELIJKE INPASSING 3.2.1

Cultuurhistorische waarde van het ensemble

De bebouwingsconcentratie Zondveld kenmerkt zich door een langgerekt gebied aan beide zijden van de doorgaande weg zondveldstraat-jekschotstraat. In figuur 3-6 is te zien dat het plangebied aan de Jekschotstraat 1 en 1a in een vlak ligt wat aangeduid is als ‘historische stedenbouw’. De historische stedenbouw betreft het bebouwingslint Zondveld en heeft een agrarisch oorsprong. Ondanks diverse nieuwe toevoegingen is het agrarische karakter van dit lint nog duidelijk herkenbaar. De bebouwing is los van elkaar gerangschikt. Het bebouwingslint heeft een duidelijke relatie met de achterliggende akkers. De Jekschotstraat is, op de kaart aangeduid met een gele lijn, een historisch geografische lijn die van redelijk hoog belang wordt geacht.

Figuur 3-6 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant (0=plangebied)

In bovenstaande figuur is te zien dat er ten westen van de Jekschotstraat een groot akkercomplex ligt. Dit is naast de historische stedenbouw een cultuurhistorisch waardevol gebied binnen het plangebied.

29-9-2022

 11

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Het akkercomplex is een ca 100 ha grote open ruimte ten zuiden van het cultuurhistorische waarde volle bebouwingslint van de buurtschap Zondveld. Het bodemgebruik is akkerbouw en grasland. Over en langs de akkers lopen enkele zandwegen. De huidige openheid was er vroeger niet, wat dat betreft is het akkercomplex een buitenbeentje. In de negentiende eeuw waren veel percelen omgeven door randbegroeiing. Van de percelering en de vroegere beslotenheid is in het huidige landschap niets bewaard gebleven. Wel is de wegenstructuur min of meer gehandhaafd. Ondanks de grote veranderingen vormt de akker samen met het bebouwingslint Zondveld een waardevol historisch ensemble. Naar aanleiding van vooroverleg met de gemeente is gebleken dat beide langgevelboerderijen Jekschotstraat 1 en Jekschotstraat 1a binnen het cultuurhistorische bebouwingscluster als beeldbepalende bouwwerken worden gezien. De gemeente hecht er waarde aan als deze bebouwing in stand blijft. Een gebruik als één woning wordt passend geacht bij het cultuurhistorische gebruik van de langgevelboerderij. Verdere splitsing van de langgevelboerderij is ongewenst omdat dit onnodige verstedelijking van het buitengebied zou leiden. Het bovenstaande in acht nemend is ook bij de ontwikkeling van het plangebied het behoud en de verbetering van het stedenbouwkundige ensemble leidend geweest.

beide hoofdgebouwen (langgevelboerderijen) op de locatie hebben cultuurhistorisch gezien geen monumentale status. Wel zijn ze onderdeel van de historische stedenbouw van het bebouwingscluster Zondveld en direct verbonden met het achterliggende cultuurhistorisch waardevol akkergebied. Behoud van beide langgevelboerderijen draagt bij aan de beleefbaarheid van dit historische agrarische landschap. Het ruimtelijk ensemble dient te worden gerespecteerd, zowel op stedenbouwkundig als op landschappelijk niveau. Op stedenbouwkundig niveau dient dit te geschieden door de belangrijke kenmerken van de hoofdgebouwen te behouden en waar mogelijk te versterken. Dit kan gescheiden door de positie, de footprint, de bouwenvelop (footprint in combinatie met hoogte en kapvorm) de oriëntatie en de belangrijkste architectonische kenmerken als gevelindeling et cetera terug te laten komen in de nieuwe bebouwing. Wel dient bij eventuele herbouw van de langgevelboerderij Jekschotstraat 1 de originele bouwvolume teruggebouwd te worden om de cultuurhistorische waarde te behouden. 3.2.2

Cultuurhistorische waarde van de langgevelboerderij Jekschotstraat 1

Naast het feit dat het stedenbouwkundig ensemble cultuurhistorisch waardevol is, is ook de langgevelboerderij een waardevol object op zich zelf. De langgevelboerderij Jekschotstraat 1 is in het kader van de Welstandsnota ‘Samen de zorg voor omgevingskwaliteit’ van 1 augustus 2018, in bijlage 4 opgenomen als een beeldbepalende boerderij (pand). Ook in voorgaande wenstandsnota van de gemeente Veghel was het pand opgenomen als beeldbepalend. Uit de welstandsnota volgt dat behoud van deze beeldbepalende boerderij het uitgangspunt is. Om de te behouden elementen van deze boerderij in beeld te brengen is door een onafhankelijke deskundige advies uitgebracht, het rapport is opgenomen in bijlage 10. Samenvattend stelt de deskundige de volgende conclusies in het rapport (pg 25): ‘De voormalige boerderij naast Jekschotstraat 1 te Veghel is een voormalige boerderij die in 1991 werd verlaten voor de toen nieuwe woning Jekschotsestraat 1. Het pand werd sindsdien gebruikt als

29-9-2022

12 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

stal- en bergingsruimte. De voormalige boerderij stamt gedeeltelijk uit 1865 en is diverse malen verbouwd, waarvan zowel in het exterieur als in het interieur nog sporen zichtbaar zijn. De boerderij bezit dan ook cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden zitten in de buitenzijde, maar ook in de binnenzijde van het gebouw. De voormalige boerderij moet worden aangemerkt als een gebouw met cultuurhistorische waarden en komt dan ook in beginsel voor verbouwing tot woonboerderij in aanmerking. Daarbij is het wel zaak dat de aanwezige waarden beschermd worden en waar mogelijk hersteld. De te beschermen waarden zijn: - de hoofdvorm van het gebouw; - het zichtbare onderscheid tussen oorspronkelijk woon- en bedrijfsdeel; - de herkenbaarheid van het voormalige bedrijfsdeel (stalraampjes); - de houten spanten dienen behouden te blijven en waar nodig gerepareerd; - de brandmuur en de buitenmuren en de oude schouw; - De kelder met opkamer Verbetering van de cultuurhistorische waarde dient bereikt te worden door: a. het vervangen van de stalraampjes in de linker zijgevel door zesruiters; b. de vervanging van de betonnen stalraampjes door houten raampjes’. Het door een onafhankelijke deskundige opgestelde advies in bijlage 10 toont aan dat het niet alleen gaat om een cultuurhistorisch waardevol ensemble maar ook een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij.

In het cultuurhistorische adviesrapport zijn foto’s opgenomen van de huidige stand van de boerderij en de waardevolle elementen aan de langgevelboerderij. De belangrijkste te behouden elementen zijn aangeduid in onderstaande figuur:

Figuur 3-7 Uitsnede cultuurhistorisch rapport bijlage 10, pg 22 (waardering onderdelen) door Cuijpers Advies

29-9-2022

 13

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Door de Architect Van Hooft is de langgevelboerderij ingemeten en zijn tekeningen gemaakt van de bestaande situatie als van een toekomstige situatie. Deze toekomstige situatie wordt het verbeterplan genoemd. De tekeningen, het cultuurhistorisch rapport en het landschappelijk inpassingsplan zijn voorgelegd aan de gecombineerde welstands- en monumentencommissie van de gemeente Meierijstad. Op 13 januari 2022 is het verbeterplan, onder voorwaarden akkoord bevonden. In het bestemmingsplan is in artikel 8 een sloopverbod opgenomen van de langgevelboerderij en een verbod op verbouw zonder omgevingsvergunning. In de afwijkingsbevoegdheid zijn kaders opgenomen om de cultuurhistorische elementen zoals opgenomen in bijlage 10 bij de toelichting en bijlage 2 bij de regels te borgen. Tevens zal in het kader van de afwijkingsbevoegdheid worden beoordeeld of het definitieve verbeterplan van de langgevelboerderij voldoet aan de eisen van de monumentencommissie. Hierover zal de commissie zelf in het kader van de omgevingsvergunningprocedure een oordeel worden gevraagd. Hiermee is de instandhouding en het op de lange termijn beoogde herstel van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij gewaarborgd in het bestemmingsplan.

29-9-2022

14 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

3.2.3

Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan

De basis voor de planvorming wordt gevormd door het wegnemen van overbodige agrarische bedrijfsgebouwen en bijbehorende verharding op beide locaties. Belangrijkste elementen zijn het verwijderen van de kippenren op de locatie Jekschotstraat 1 en het verwijderen van de vleesvarkensstal aan de Jekschotstraat 1a. Hierdoor verdwijnt er een aanzienlijk volume aan bebouwing waardoor het plangebied weer de originele doorkijk tussen beide langgevelboerderijen krijgt. Hierdoor wordt het achterliggende cultuurhistorische akkerlandschap zowel fysiek als visueel beter bereikbaar. De belangrijkste stedenbouwkundige kenmerken van het hoofdvolume, zoals hierboven reeds beschreven, blijven behouden. Het hoofdvolume blijft, zowel in rooilijn lengte, hoogte et cetera onaangetast. Slechts aan de achterzijde van de langgevelboerderijen wordt iets meer ruimte geboden voor een eventuele uitbouw of iets dergelijks. Het lange volume blijft de groene ruimte aan de voorzijde hierdoor op een goede manier begeleiden. In onderstaande figuur is de stedenbouwkundige opzet van de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 3-8 Stedenbouwkundige opzet met als belangrijk element het open houden van de doorkijk

Onderdeel van het stedenbouwkundig plan is het oprichten van een extra woning ter plaatse van een bestaande garage. Het handelt hier om een Ruimte-voor Ruimte-woning ter compensatie van de sloop van de vleesvarkensstal en andere stal(len) buiten het plangebied. Deze woning zal tussen beide langgevelboerderijen worden opgericht. Bij de positionering van deze nieuwe woning is deze benaderd als een bijgebouw, bij het hoofdvolume dat deel uitmaakt van het ensemble. Op deze manier blijft de aandacht voornamelijk op het ensemble als totaal gericht. Deze nieuwe woning zal, door de verwijzing naar een bijgebouw, niet in dezelfde rooilijn als het hoofdgebouw, maar iets naar voren worden geplaatst om als overgang te fungeren tussen beide langgevelboerderijen. Ook op architectonisch niveau onderscheidt de nieuwe woning zich van het hoofdvolume. Hierbij zijn er twee opties mogelijk, enerzijds overbouw van de bestaande garage of gehele nieuwbouw in de

29-9-2022

 15

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

vorm van een schuurwoning. In beide gevallen is het van belang dat de kap haaks op de weg komt te staan. Door de garage te overbouwen met een wat hoger volume, de nok hiervan dwars op de weg te oriënteren wordt de garage ontkoppeld van de resterende woning; ze neemt zo een intermediaire positie in tussen de ten noorden en ten zuiden gelegen karakteristieke oude hoeves, vormt een verbindende schakel in het bebouwingslint. Op grond van deze positie is de gevel aan de straatkant tegen de aangegeven rooilijn te positioneren. Door de verwijzing naar een bijgebouw is er bij nieuwbouw voor gekozen dat de woning de kenmerken van een schuurwoning zal hebben. Dit betekent dat de woning een eenvoudige hoofdvorm kent, zonder veel toeters en bellen. De kap bestaat uit een zadeldak met zo min mogelijke aantastingen en/of uitstulpingen, met name aan de zijde die zicht op de weg richt. Ook het kleur- en materiaalgebruik is geaspireerd op een agrarische schuur. Het kleurgebruik is natuurlijk en straalt een zekere eenvoud uit. Schreeuwende en sterk contrasterende kleuren en details zijn onwenselijk. Men moet denken aan traditionele materialen als baksteen, hout en keramische dakpannen. Als dit niet voldoet, is er ruimte voor moderne toevoegingen en elementen.

Zo mogen daklijsten, dakkapellen et cetera bijvoorbeeld in zink of andere afwijkende materialen worden uitgevoerd, zolang er sprake blijft van een harmonieus geheel. De openheid van de doorkijk in het stedenbouwkundige plan is geborgd door ter plaatse van de doorkijk een bestemming ‘groen’ op te nemen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht, anders dan erfafscheidingen tot maximaal 1,5 meter hoogte. Hiermee wordt de blijvende openheid van de doorkijk geborgd in de planregels en verbeelding. De voormalige varkensstal aan Jekschotstraat 1a is inmiddels gesloopt. Hiermee komt ruimte vrij achter de woning Jekschotstraat 1a en bij de voormalige garage om een nieuw bijgebouw op te richten. De overige gronden zullen worden ingericht aan de hand van het beplantingsplan. Zie onderstaande beelden (d.d. maart 2021) tijdens en na de sloop.

Figuur 3-9 Foto’s van de sloop van de varkensstal in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling, links tijdens en rechts na de sloop

29-9-2022

16 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

3.2.4

Beplantingsplan

Een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan betreft de landschappelijke kwaliteitsverbetering door een goede landschappelijke inpassing van het plangebied. Hiervoor heeft de ingeschakelde landschapsarchitect een veldbezoek afgelegd en samen met de initiatiefnemers een plan gemaakt. Dit plan is getoetst en akkoord bevonden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Het beplantingsplan is onderstaande figuur (uitsnede bijlage 2) in beeld gebracht:

Figuur 3-10 Uitsnede pg 23 beplantingsplan bijlage 2

Het beplantingsplan bestaat uit vier elementen: 1. Het omzomen van de erven met geschoren hagen; 2. Een groensingel tussen beide agrarische bedrijven, hierbij aansluiting zoekende bij de beoogde kadastrale grenzen na realisatie. De beeldvorming ter hoogte van de doorkijk zal Hierdoor worden versterkt. 3. Tussen de woningen zijn op passende plaatsen enkele solitaire bomen aan te planten die van oudsher gezien dichter bij de bebouwing werden aangeplant; noten en kastanjes. 4. De overgang van de bebouwingsclusters naar het open bouwland werd in verleden lange tijd gekleurd door hoogstamfruitbomen en solitaire bomen; op grond hiervan wordt voorgesteld om per perceel enkele hoogstamfruitbomen en/of solitaire bomen aan te planten (ter hoogte van de open schuur zal een gesloten rij worden aangeplant). In bijlage 2 is het sortiment verder uitgewerkt. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij inheems sortiment zoals haagbeuk, noten en tamme kastanjes, lindes en beuken. De groensingel word gevormd door twee rijen aan te planten bosplantsoen in een driekhoeksverband (1,5 x 1,5 meter). Hiermee wordt verzekerd dat de groensingel niet te breed wordt maar wel een belangrijke doorkijk wordt naar het achterliggende cultuurhistorisch waardevolle gebied.

29-9-2022

 17

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

BELEIDSKADER RIJKSBELEID 4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is het vaststellingsbesluit, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid, zoals uiteengezet in de SVIR, van kracht geworden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Het hoofdthema van de SVIR is: ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. De structuurvisie geeft een visie voor Nederland tot het jaar 2040. Er zijn in de structuurvisie drie hoofddoelen opgenomen voor de middellange termijn (2028). Deze doelen zijn: -

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, is een nieuwe aanpak in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid geformuleerd. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’) en werkt aan eenvoudigere regelgeving. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Deze decentralisering past binnen de doelstellingen, zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 4.1.2

AMvB Ruimte

De AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: project Mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied en defensie (met uitzondering van radar). Ook het Barro geeft voor het plangebied geen nationale belangen aan. 4.1.3

Ladder duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. In de

29-9-2022

18 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

“Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat bij de regeling “Ruimte voor Ruimte” geen sprake is van extra verstedelijking, omdat aan de oprichting van een Ruimte voor Ruimte woning sloop van bebouwing is voorafgegaan. Toepassing van de ladder is derhalve niet van toepassing. PROVINCIAAL BELEID 4.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant (14-12-2018)

De omgevingsvisie Noord-Brabant is vastgesteld door Provinciale Staten op 14 december 2018. Het betreft een algemene visie op de Brabantse leefomgeving van de provincie Noord-Brabant. Het betreft een visie die met name de provincie zelf bindt maar ook voor initiatiefnemers een belangrijk toetsingskader is. In deze sub paragraaf behandelen wij kort de kern van de omgevingsvisie en de relaties die te trekken zijn met het onderhavige plan. In de omgevingsvisie is een ‘foto’ genomen van de stand van zaken in 2018 en er is een panorama geschetst voor de situatie in 2050. Het betreft in 2018 een intensief landbouwgebied met een sterke agrofoodsector. De landbouw is een belangrijke economische factor in 2018 die veel exporteert. Tegelijk heeft de landbouw als grootste ruimtegebruiker nog te veel een negatieve impact op de kwaliteit van de leefomgeving (bodem, water en lucht) en biodiversiteit en daarmee op het welbevinden van de Brabanders en het vestigingsklimaat. In de omgevingsvisie wordt een vergezicht geschetst van 2050. Er wordt dan duidelijk cyclisch gedacht én gedaan. Groener, duurzamer en slimmer. De invloed van de veehouderij is veranderd. Van effen groene, maar ecologisch gezien tamelijk monotone velden, is het agrarisch landschap weer veel gevarieerder. Er wordt meer rekening gehouden met de ondergrond. Ook zijn er weer kruiden en wilde bloemen.

Daardoor zijn er weer meer insecten en daardoor weer meer akkerstruweel- en weidevogels. Door samenwerking van alle partijen is er sprake van een gebied met een grote agro- en foodsector, waar het evenwicht tussen ecologie en economie hersteld is én waar boeren en burgers elkaar weer weten te vinden. Vee wordt gehouden in schone, aantrekkelijk vormgegeven en goed ingepaste stallen. Veehouderij en plantaardige teelten vormen samen een internationaal circulair systeem waarin nog nauwelijks verliezen naar bodem, water of lucht optreden. Mest van mens en dier is in dit systeem een waardevolle grondstof en kunstmest wordt nog maar mondjesmaat gebruikt. Brabant is in 2050 welvarend, verbonden en klimaatproof. Dat is het panorama dat wordt geschetst in de omgevingsvisie. Om het panorama te realiseren en Brabant in de toekomst welvarend, verbonden en klimaatproof te laten zijn, worden door de provincie vier hoofopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen en op elkaar inwerken als de tandwielen in een machine: ► ► ► ►

Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Deze vier hoofdopgaven zijn belangrijk voor heel Brabant en spelen in de hele provincie. Dat betekent niet dat deze Brabant breed op dezelfde manier worden opgepakt. Bij het uitwerken van

29-9-2022

 19

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

een aanpak is het belangrijk om vanuit een gebied specifieke benadering de kansen en bedreigingen van de opgaven te benoemen en rekening te houden met de kansen vanuit andere hoofdopgaven. Door verschillende doelen met elkaar te verweven en slimme combinaties te maken, ontstaat een grotere meerwaarde voor een gebied. Door niet alleen werkgelegenheid te creëren, maar tegelijkertijd ook bij te dragen aan de omslag naar een circulaire economie bijvoorbeeld. Dit streven naar meerwaarde is de centrale gedachte van deze Omgevingsvisie. In de omgevingsvisie worden een werkwijze en concrete beleidsdoelen geformuleerd. In relatie tot de landbouw bijvoorbeeld: “Eerst en vooral is een verdere beperking van de impact van de primaire landbouw door emissies vanuit de veehouderij en de gevolgen van het gebruik van mest- en gewasbeschermingsmiddelen van belang. Ook de landschappelijke inpassing van stallen, kassen, plastic tunnels en loodsen verdient aandacht”. Het voorgenomen initiatief betreft de bouw van een ruimte voor ruimte woning, en een functiewijziging van een traditionele langgevelboerderij naar woonbestemming. Daarnaast heeft de sanering van een veehouderijbedrijf plaats gevonden. De emissies van ammoniak, geur en fijnstof zijn gedaald. Bij de realisatie van het voorgenomen plan wordt voldaan aan de voorwaarden met betrekking tot de landschappelijke inpassing.

Deze herbestemming van twee vrijkomende agrarische bedrijven (vab-bestemmingen) in combinatie met het behoud van cultuurhistorische kwaliteit en een investering in de landschappelijke kwaliteit sluit aan bij het vergezicht in de provinciale omgevingsvisie. 4.2.2

Interim omgevingsverordening (IOV)

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de ‘Interim omgevingsverordening Noord-Brabant’ vastgesteld, later is de IOV meermaals herzien. Dit plan is getoetst aan de geconsolideerde versie van 15 april 2022. In de interim omgevingsverordening (vanaf nu: verordening) zijn de bestaande regels samengevoegd van de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. Dit bestemmingsplan wordt met name getoetst aan de bepalingen omtrent ruimtelijke ordening zoals deze ook opgenomen waren in de Verordening Ruimte. Onderdeel van de verordening zijn acht kaarten. Twee kaarten met rechtstreeks werkende regels over milieubescherming en landbouw. Zes kaarten met instructieregels over diverse onderdelen zoals stedelijke ontwikkeling. In deze subparagraaf worden enkele relevante kaarten beschouwd en wordt het plan getoetst aan de relevante provinciale regels omtrent Ruimte voor Ruimte en bescherming van cultuurhistorische waarden.

Figuur 4-1 Uitsneden kaarten Interim omgevingsverordening, links: kaart 1 en rechts kaart 2 (o=plangebied) 29-9-2022

20 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Uit figuur 4-1 blijkt dat ten noorden van het plangebied een beschermingszone ligt ten aanzien van grondwater. Dit plan (herbestemming van woningen, ruimte voor ruimte woning, en bescherming van cultuurhistorische waarden) heeft hier geen invloed op. Uit figuur 4-1 blijkt aan de rechterzijde dat de locatie in kaart 2 is gelegen in een verwevingsgebied, buiten het gebied beperkingen veehouderij. De locatie Jekschotstraat 4 aan de overzijde is in het verleden reeds gesaneerd in het kader van een eerdere saneringsregeling. De zes kaarten omtrent instructieregels behorende bij de verordening laten zien dat het plangebied niet is gelegen in bestaand stedelijk gebied of een gebied waar verdere verstedelijking afweegbaar is. De locatie is niet gelegen in een provinciaal natuurgebied of (beoogde) ecologische verbindingszone. Er zijn geen andere provinciale belangen voor deze locatie op basis van het kaartmateriaal. In de verordening zijn basisprincipes omschreven voor een evenwichtige toedeling van functies in paragraaf 3.1.2. Hierbij is het van belang dat een bestemmingsplan invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hierbij is het van belang dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied worden beschouwd met toepassing van de lagenbenadering en dat er sprake is van meerwaardecreatie.

Dit bestemmingsplan wordt getoetst aan deze drie elementen. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; De herbestemming van twee voormalige agrarische bedrijfslocaties naar wonen is een passende toedeling van functies die plaatsvindt binnen het bestaande agrarische bouwvlak. Hiermee is geen sprake van nieuwvestiging voor bebouwing. b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); In artikel 1.1.1. onder i van het Besluit omgevingsrecht is gedefinieerd wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierin is geen ondergrens bepaald. Dit is afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Ten aanzien van woningbouwlocaties volgt uit de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 van de Afdeling dat er in beginsel pas sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Daar is hier geen sprake van, feitelijk gaat het om het toevoegen van twee extra woningen. De ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling hoeft in dit geval dus niet toegepast te worden.

29-9-2022

 21

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

c.

gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Alle hoofdgebouwen (woningen) krijgen een specifiek toegewezen bouwvlak binnen het bestaande agrarische bouwperceel. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen worden gebouwd. Ook deze ruimte is begrenst tot het achtererfgebied binnen het voormalige agrarische bouwperceel. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. De eigenschappen van de ondergrond, het landschap, de infrastructuur en de mate van verstedelijking verschillen sterk binnen Brabant. Hierdoor kan een ingreep in het oosten van Brabant heel anders uitpakken dan in West-Brabant. Daarom is het van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. In hoofdstuk 5 worden alle afzonderlijke lagen beschouwd en wordt bovendien specifiek getoetst aan provinciale beleidsregels zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem.

Vooruitlopend op de toetsing in hoofdstuk 5 is de herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijven naar woonbestemmingen binnen een bestaande bebouwingsconcentratie en binnen bestaand cultuurhistorisch waardevol gebied, een passende bestemming voor het behoud van de omgevingskwaliteit van dit gebied. Meerwaardecreatie en kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.8 en 3.9) Het begrip meerwaardecreatie is een belangrijke kernwaarde uit de verordening. Het is een basisprincipe waar bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering van het landschap onder valt. Het betreft in deze een relatief kleine ontwikkeling waarbij een uitgebreide toetsing op dit aspect geen toegevoegde waarde heeft. In het kader van de normale regels omtrent kwaliteitsverbetering van het landschap is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt van het plan, dit plan is bijgevoegd in bijlage 1 bij de regels en wordt uitgebreid besproken in artikel 3.2.3. Naast het beplantingsplan is er sprake van een bijdrage aan de fysieke kwaliteitsverbetering door het slopen van voormalige bedrijfsgebouwen en verharding op beide voormalige agrarische bedrijven. Ten aanzien van gezondheid en woon- en leefklimaat op het gebied van geur, fijn stof en endotoxinen is daarnaast een belangrijke bijdrage de beëindiging van de varkenshouderij aan de Jekschotstraat 1a.

29-9-2022

22 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

Artikel 3.79 ruimte-voor-ruimte Op basis van artikel 3.79 is het mogelijk om een zogenaamde ‘Ruimte-voor-ruimte’ kavel toe te voegen aan het bestaand landelijk gebied. Hierbij gelden op basis van lid 1 vier voorwaarden: a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; Zoals hiervoor reeds beschreven draagt de beëindiging van twee voormalige agrarische bedrijven in belangrijke mate bij aan een verbetering van de omgevingskwaliteit. Met name op de aspecten geur, fijn stof en endotoxinen wordt een forse afname bereikt door de sanering van twee voormalige veehouderijen, waar onder een varkenshouderij. Dit is met name van belang omdat omliggende woningen op zeer korte afstand van de veehouderijen zijn gelegen. Daarnaast is er sprake van winst van de omgevingskwaliteit door sloop van voormalige bebouwing en verharding en een algehele landschappelijke inpassing van beide voormalige bouwpercelen die aansluit bij de cultuurhistorische waarde van het gebied. De voormalige varkensschuur is in de loop van de voorbereiding van het bestemmingsplan reeds gesloopt, zie figuur 3.9. b.

de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; Het plangebied is gelegen in de bebouwingsconcentratie Zondveld..De bebouwingsconcentratie Zondveld kenmerkt zich door een langgerekt gebied aan beide zijden van de doorgaande weg zondveldstraat/Jekschotstraat. De bebouwingsconcentratie is aangewezen in de Structuurvisie Veghel 2030 op de zogenaamde Visiekaart, in onderstaande figuur is hier een uitsnede van opgenomen.

Figuur 4-2 Uitsnede Visiekaart Structuurvisie Veghel 2030 (O=plangebied)

29-9-2022

 23

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

De beoogde locatie voor het toevoegen van de ruimte-voor-ruimtekavel is gelegen op het huidige (voormalige) agrarische bedrijfsperceel te Jekschotstraat 1a. De ruimte-voor-ruimtekavel komt daarmee in de plaats van het agrarische bedrijfsperceel wat ter plaatse met dit plan wordt gesaneerd. Er vindt dan ook geen verdichting plaats van de bebouwingsconcentratie ter plaatse en bovendien vindt er geen wijziging plaats van het bebouwingsensemble ter plaatse, omdat de ruimte-voorruimtekavel binnen een voormalige bebouwd agrarisch bouwperceel wordt gepositioneerd. Om die reden wordt de locatie voor het toevoegen van de ruimte-voor-ruimtekavel ter plaatse van het voormalige agrarische bouwvlak een planologische aanvaardbare locatie binnen de bebouwingsconcentratie geacht. c.

een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;

In bijlage 2 is het landschappelijk inpassingsplan opgenomen zoals dat zal worden uitgevoerd. De uitvoering hiervan is middels voorwaardelijke verplichtingen geborgd in de regels. d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. De herbestemming van twee voormalige bedrijfswoningen, de realisatie van een ruimte voor ruimte woning en de herbestemming van een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij tot woning leidt niet tot een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling. In lid 2 van artikel 3.79 wordt nader omschreven wanneer sprake is van de benodigde aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. Deze toetsing wordt door de provincie uitgevoerd in het kader van de ruimte voor ruimte regeling. Onderdeel hiervan is bijvoorbeeld de eis dat minimaal 1.000 m 2 aan stallen dient te worden gesloopt en minimaal 3.500 kilo fosfaat (473 varkensrechten) dienen te worden ingeleverd. Op de locatie Jekschotstraat 1a was een voormalige varkenshouderij aanwezig van 551m2 aanwezig. Voorafgaand aan het ontwerpbestemmingsplan zijn de opstallen gesloopt en de bedrijfsactiviteiten beëindigd.

Na de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is de Ruimte voor Ruimte titel compleet gemaakt, door de aanschaf van 0,475 titel bij de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte en voor het overige het dossier compleet te maken bij het Ruimte voor Ruimte loket van de provincie. Door de sloop van de stal, het intrekken van 249 (overeenkomstig 0,525 titel) varkensrechten en het intrekken van de Omgevingsvergunning voor het onderdeel milieu (Obm) is het toetsingformulier compleet gemaakt. Het toetsingsformulier geeft weer dat er aan alle eisen is voldaan van de Ruimte voor Ruimte regeling voor de overige 0,525 titel. Samen maakt dit de Ruimte voor Ruimte titel op basis waarvan er een Ruimte voor Ruimte woning mag worden gebouwd aan de Jekschotstraat 1a. In bijlage 12 bij de toelichting zijn de bewijsstukken van de Ruimte voor Ruimte titel opgenomen. Afwijkende regels wonen (artikel 3.69) In artikel 3.69 van de verordening zijn specifieke regels opgenomen voor behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Daarnaast zijn er regels omtrent de herbestemming van bedrijfswoningen naar woningen. Hiermee wordt afgeweken van de hoofdregel uit artikel 3.68 waarin is bepaald dat in het landelijk gebied alleen bestaande burger- of bedrijfswoningen zijn toegestaan. Wij toetsen het plan aan de volgende regels.

29-9-2022

24 

Toelichting ontwerp bestemmingsplan Buitengebied, herziening Jekschotstraat 1 en 1a te Veghel

c.

de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing.

Uit het deskundigen onderzoek zoals opgenomen in bijlage 10 bij deze toelichtring blijkt dat de langgevelboerderij tussen Jekschotstraat 1 en 1a een cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is. Het rapport, de tekeningen van de bestaande als toekomstige situatie als het beplantingsplan zijn beoordeeld en akkoord bevonden door de gemeentelijke monumentencommissie. De herbestemming van de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij aan de Jekschotstraat 1 binnen de bebouwingsconcentratie Zondveld en in een historisch stedenbouwkundig gebied draagt bij aan de duurzame instandhouding hiervan. Op dit moment staat het gebouw leeg en is ook het agrarische gebruik beëindigd. Het betreft een groot gebouw dat dringend onderhoud behoeft. Herbestemming naar woning en het verbeteren van het gebouw conform het opgestelde verbeterplan, vormt een belangrijk middel om te komen tot een duurzame instandhouding van het gebouw. Op basis van het genomen principebesluit is het niet toegestaan om het gebouw verder te splitsen. Behoud van het gebouw en de cultuurhistorisch waardevolle elementen wordt geborgd op de verbeelding en in de regels door een passend bouwvlak met de aanduiding ‘karakteristiek’ en specifieke bouwregels die borgen dat een verbouwing moet worden uitgevoerd conform het opgestelde verbeterplan.