03 DOC-20-296952 - Bijlage 3- Ontwerp bestemmingsplan "Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3"

Dit betekent dat er voor de 17 woningen op het terrein in totaal 39 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Door de VvE is aangegeven dat het totale aantal parkeerplaatsen op eigen perceel 25 bedraagt, dat op een aantal percelen meerdere parkeerplaatsen zijn en dat op het parkeerterrein voldoende ruimte voor de overige 14 plaatsen is.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 25

4.6.3 De Kogge 3 De bestaande infrastructuur bestaat voor een deel uit halfverharding (grind) en een deel uit klinkerbestrating. Het is een doodlopende zijweg op het dorpslint Oosteinde en is circa 70m lang (circa 40m tot aan de 5 woningen). Aan de voorzijde bij de entree van het park is ruimte voor een aantal parkeerplaatsen. Daarnaast is er op enkele percelen ruimte voor 1 parkeerplaats. Niet iedere woning heeft een parkeerplaats op eigen terrein. De parkeernorm vanuit de gemeente is 2,3 pp/wo. Dit betekent dat er voor de 5 woningen op het terrein minimaal 12 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Door de VvE is aangegeven dat er de volgende parkeerplaatsen zijn: aan de voorzijde bij de entree is ruimte voor 5 plaatsen. Bezoek kan daarachter parkeren. Dat is 10 plaatsen. Daarnaast is bij een drietal woningen een parkeerplaats gemaakt. In totaal zijn er 13 parkeerplaatsen op het park. Bij toepassen van de wijzigingsbevoegdheid voor de Kogge 3 gaat de gemeente beoordelen of de 13 parkeerplekken voldoen aan de daarvoor geldende gemeentelijke normen/regels.

4.7

Water

4.7.1 De watertoets Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor wordt het proces van de watertoets doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap beoordeelt wat de invloed van het project is op de waterhuishouding en geeft een wateradvies. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving worden afgewenteld. Het waterschap streeft ernaar de ingrepen binnen een peilgebied water neutraal te houden. Wateraspecten die met een specifiek instrument kunnen worden geregeld, worden in de watertoets wel gesignaleerd, maar niet geregeld. Watertoets Via dewatertoets.nl is het plan op 27 mei 2020 aangemeld bij het waterschap (dossiercode 20200527-1223392). Op basis van de aangeleverde informatie is bepaald dat het plan geen of een geringe invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de procedure 'Geen waterschapsbelang' worden gevolgd voor de watertoets. Dit betekent dat er verder geen contact hoeft op te worden genomen met Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Tijdens de formele overlegprocedures in het kader van het (voorontwerp) bestemmingsplan zal het Hoogheemraadschap alleen een controle doen of de conclusies kloppen. Indien er tijdens de ter inzage termijn van het bestemmingsplan geen reactie van het Hoogheemraadschap wordt ontvangen, gaat het Hoogheemraadschap akkoord met het plan en kan de berichtgeving van 27 mei 2020 worden beschouwd als het formele wateradvies. Het Hoogheemraadschap is in de gelegenheid gesteld om in het kader van het vooroverleg te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan transformatie recreatieparken 'De Maar, 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3'. Er is op 22 juni 2020 een schriftelijke reactie op het voorontwerp ontvangen. Voor het plangebied van recreatiepark 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' heeft het Hoogheemraadschap geen op- of aanmerkingen. De overige onderdelen van de reactie zijn verwerkt in de toelichting van dit bestemmingsplan. De watertoets is opgenomen als bijlage 12 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De vooroverlegreactie van het Hoogheemraadschap is opgenomen als bijlage 13 bij de toelichting.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 26

20191876

Gebiedsomschrijving Alle plangebieden zijn gelegen in peilgebied 6750-12 in polder Vier Noorder Koggen. Het ter plaatste geldende streefpeil is NAP -2,20 meter. De gebieden wateren af middels een stelsel van primaire waterlopen naar het gemaal Vier Noorder Koggen. Daar wordt het water via dit gemaal op het IJsselmeer uitgeslagen. Waterkwantiteit 'De Maar' Uit het voorgenomen bestemmingswijziging van recreatie naar wonen blijkt dat het mogelijk is om zonder omgevingsvergunning vergunningsvrij een bijgebouw te bouwen voor de inwoners. Ondanks dat in het bestemmingsplan bouwregels zijn opgenomen om wildgroei aan bijgebouwen te voorkomen om de parkachtige sfeer in het plangebied te behouden, is het per recreatiewoning wel mogelijk om met maximaal 50 m² uit te breiden. Omdat het om maximaal 36 woningen gaat, kan er in totaal maximaal 1800 m² extra verharding vergunningsvrij worden aangebouwd. Door een dergelijke toename aan verharding zal de neerslag versneld worden afgevoerd van het terrein. Zonder compenserende maatregelen zal de waterhuishoudkundige situatie hierdoor verslechteren. Het Hoogheemraadschap zal echter geen watercompensatie eisen voor dit plan. Klimaatadaptatie 'De Maar' In het bestemmingsplan wordt geen informatie gegeven over klimaatadaptatie. Ondanks dat de gemeente geen verantwoordelijkheid draagt binnen het plangebied voor de riolering, wegen, etc.

– dit ligt bij de VvE – verlaagt het klimaatadaptief inrichten van het gebied wel de kans op wateroverlast. Op 9 juni 2020 heeft het Hoogheemraadschap aan de voorzitter van de VVE van 'De Maar' advies gegeven over welke mogelijkheden er zijn om het plangebied zo in te richten dat er minder kans is op wateroverlast. Het Hoogheemraadschap draagt geen verantwoordelijkheid voor wateroverlast op de private en publieke gronden binnen het plangebied. Hoogheemraadschap adviseert wel om de greppel die dwars door het gebied van 'De Maar' loopt te verdiepen en verbreden. Vroeger had deze greppel een status van watergang bij het Hoogheemraadschap, maar deze is afgewaardeerd. Het verbreden, verdiepen en goed onderhouden van de greppel zorgt ervoor dat de berging toeneemt en dat het hemelwater versneld in het watersysteem kan stromen wanneer het regent. Deze greppel kan zo worden aangepast dat deze onderdeel kan gaan uitmaken van het watersysteem, mits voldoende breed en diep. Naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap ontving de gemeente de volgende reactie van de vereniging van eigenaren: "De Vereniging van Eigenaren heeft het Hoogheemraadschap met name benaderd omdat wij graag goed voorbereid willen zijn op de klimaatveranderingen. Het idee is dat we bij extreme regenval ruimte moeten hebben om het hemelwater op te vangen zodat er geen wateroverlast ontstaat.

De planning is dat we een greppel/slootje gaan uitdiepen. Mocht dit niet voldoende zijn om wateroverlast te voorkomen dan kunnen we eventueel nog kiezen voor verbreding. Dat laatste is wat lastiger te realiseren omdat de greppel voor de helft ligt op eigen grond van een van de bewoners."

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

4.8

blz 27

Geluid

Toetsingskader Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen. Onderzoek en conclusies De Kogge 3: Inrichtingslawaai De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord is gevraagd om milieuadvies te geven in verband met planologische strijdigheid. Dit milieuadvies is opgenomen als bijlage bij de ruimtelijke quickscan voor De Kogge 1 en de Kogge 3. Zie bijlage 10.

Uit dit milieuadvies blijkt dat vanwege de korte afstand tussen het bedrijf en de recreatiewoningen op 'De Kogge '3 die eventueel een woonbestemming krijgen, door middel van een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond dat het bedrijf niet in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt en dat er bij de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Recreatiewoningen worden in het kader van de milieuwetgeving niet gezien als 'geluidgevoelig object'. 'Gewone' woningen echter wel. Mede daarom is het geluidonderzoek noodzakelijk. De geluidemissie van het gehele bedrijf, inclusief activiteiten op het buitenterrein, alsmede vervoersbewegingen (zowel op het eigen terrein als ook ten aanzien van Indirecte hinder), moeten inzichtelijk gemaakt worden. Het akoestisch onderzoek dient in overleg met het bedrijf te worden uitgevoerd. Op voorhand is niet in te schatten of de ontwikkeling akoestisch inpasbaar is, dat kan slechts met een akoestisch onderzoek wel of niet worden aangetoond. Omdat de uitvoering van een akoestisch onderzoek inrichtingslawaai op dit moment niet haalbaar lijkt, vormt dit aspect een belemmering voor de omzetting naar een woonbestemming.

in dit bestemmingsplan is er daarom voor gekozen voor 'De Kogge 3' de vigerende bestemming te handhaven en een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, waarmee te zijner tijd de bestemming -onder voorwaarden- naar een woonbestemming kan worden getransformeerd. Wegverkeerslawaai Voor de drie parken geldt dat de locaties niet zijn gelegen binnen een zone van een (relevante) weg. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet in principe met een akoestisch onderzoek aangetoond worden of voldaan kan worden aan een goed akoestisch woon- en leefklimaat / de voorkeursgrenswaarden. Echter, gezien de relatief beperkte verkeersintensiteit, de afstand tot de weg en de afscherming door andere gebouwen kan worden aangenomen dat in deze situatie aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden. Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor de voorgenomen transformatie naar een woonbestemming.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 28

4.9

20191876

Luchtkwaliteit

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in bijgaande tabel weergegeven. Tabel: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm Stof Toetsing van stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 24-uurgemiddelde concentratie fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie

Grenswaarde 40 µg/m³ 40 µg/m³ max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ 25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. Besluit niet in betekenende mate In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:  een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);  een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen. Onderzoek en conclusie Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de omvorming van recreatiewoningen naar reguliere woningen. De conclusie is dan ook dat dit plangebied, niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden. De voorgestane ontwikkeling wordt dan ook niet belemmerd door het aspect luchtkwaliteit.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

4.10

blz 29

Ecologie

Wet natuurbescherming Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Gebiedsbescherming De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten Natura-2000 gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In Nederland zijn via de Wet Natuurbescherming de Natura 2000-gebieden beschermd. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologisch Hoofdstructuur). Voor ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het beleid voor het NNN is opgenomen in de provinciale verordening. Soortenbescherming Voor alle soorten is de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Onderzoek en conclusies Het plangebied betreft recreatieparken die in de huidige situatie intensief in gebruik zijn. Het is daarom niet aannemelijk dat de locatie van betekenis is voor de voorkomende soorten in de beschermde gebieden.

Bovendien zijn de locaties op grote afstand van Natura 2000 gebieden gelegen. Ook maken de locaties geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Compensatie of het nemen van extra mitigerende maatregelen is dan ook niet nodig. De voorgestane ontwikkeling wordt dan ook niet belemmerd door het aspect ecologie.

4.11

Externe veiligheid

Toetsingskader Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;  vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 30

20191876

Onderzoek en conclusie Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het plan kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties aanwezig zijn. Ook is in de directe omgeving geen hogedruk aardgasleiding aanwezig die een risico vormt voor de ontwikkeling van het plangebied. Verder vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Advies Veiligheidsregio In het kader van het vooroverleg is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio. De Veiligheidsregio heeft in het kader van het op te stellen bestemmingsplan adviezen uitgebracht over de bereikbaarheid en de bluswatersituatie. Met het overnemen van de adviezen wordt de bereikbaarheid en bluswatersituatie substantieel beter. Verwacht kan worden dat dit invloed kan hebben op de mogelijke brandschade. In het advies wordt verder aangegeven dat uit het raadplegen van de risicokaart Noord-Holland blijkt dat omgevingsrisico’s voor deze drie deelplannen geen gevaar vormen. Het advies van de Veiligheidsregio is opgenomen als bijlage 9 van de toelichting. Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

4.12

Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die een planologische bescherming nodig hebben.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

Hoofdstuk 5

5.1

blz 31

Planbeschrijving

Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bouwregels van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2

Toelichting op de bestemmingen

5.2.1 Recreatie Omdat voor 'De Kogge 3' het aspect 'geluid' een belemmering vormt voor de omzetting naar wonen, is dit park in z'n geheel onder de bestemming 'Recreatie' gebracht. De woning op nr. 23-1 (De Kogge 1) wordt eveneens niet meegenomen in de omzetting naar een woonbestemming. Dit perceel is daarom eveneens onder de bestemming 'Recreatie' gebracht. De bestemming 'Recreatie' laat recreatiewoningen toe, met daaraan ondergeschikte functies als wegen en paden, water, speel- en parkeervoorzieningen. De bouwregels voor de hoofdgebouwen zijn afgestemd op de feitelijke situatie. Op de verbeelding is het maximum aantal recreatiewoningen weergegeven. De maximum oppervlakte van het hoofdgebouw is eveneens op de verbeelding aangegeven. Het gebruik en het laten gebruiken van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat de omzetting naar een woonbestemming -onder voorwaarden- te zijner tijd kan worden gerealiseerd. Als voorwaarde geldt o.a. dat met een akoestisch onderzoek moet worden aangetoond dat een permanente woonfunctie aanvaardbaar is.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 32

20191876

5.2.2 Wonen - 1 (De Maar) De bestemming 'Wonen - 1 (De Maar)' is van toepassing op de percelen die deel uit maken van bungalowpark 'de Maar'. De bestemmingsomschrijving ziet toe op woonhuizen met bijbehorende bouwwerken. Kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan. Om het behoud en de ontwikkeling van het parkachtige karakter van het terrein (met veel boombeplanting en diepe tuinen) te borgen is de bestemmingsomschrijving voorzien van een bepaling die hier op toeziet. Ondergeschikte functies als wegen en straten, paden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen worden ook tot de bestemmingsomschrijving gerekend. De bouwregels voor de hoofdgebouwen zijn afgestemd op de feitelijke situatie. Een hoofdgebouw zal in overwegende mate ter plaatse van de bestaande situering van het hoofdgebouw worden gebouwd. Het maximum aantal woningen bedraagt 36. Voor bijbehorende bouwwerken zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Een van die bouwregels ziet toe op het borgen van het groene, parkachtige karakter van 'De Maar' in relatie tot het vergunningsvrij bouwen. Nieuwe bijbehorende bouwwerken (aan- en bijgebouwen) mogelijk namelijk uitsluitend binnen 30 meter van de voorgevel of voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw worden gebouwd.

Op deze manier wordt voorkomen dat aan- en bijgebouwen op grote afstand van het hoofdgebouw worden gesitueerd, en daardoor het groene, open karakter van de diepe tuinen zouden kunnen aantasten. Het gebruik van de gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve doeleinden is niet toegestaan, tenzij in de bestaande situatie sprake is van verblijfsrecreatieve doeleinden, in welk geval de bestaande situatie mag worden voortgezet. 5.2.3 Wonen - 2 (De Kogge) De bestemming 'Wonen - 2 (De Kogge)' is van toepassing op de percelen die deel uit maken van bungalowpark 'De Kogge 1'. De bestemmingsomschrijving ziet toe op woonhuizen met bijbehorende bouwwerken. Kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan. Ondergeschikte functies als wegen en straten, paden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen worden ook tot de bestemmingsomschrijving gerekend. De bouwregels voor de hoofdgebouwen zijn afgestemd op de feitelijke situatie. Een hoofdgebouw zal in overwegende mate ter plaatse van de bestaande situering van het hoofdgebouw worden gebouwd. Het maximum aantal woningen bedraagt 16. Voor bijbehorende bouwwerken zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Het gebruik en het laten gebruiken van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan. Het gebruik van stacaravans en daarmee gelijk te stellen onderkomens voor permanente bewoning is eveneens niet toegestaan.

Zie artikel 5.5 Specifieke gebruiksregels. Het bestaande gebruik door de huidige gebruikers van de twee stacaravans op 'De Kogge 1' is onder het overgangsrecht gebracht. Hiertoe is op de verbeelding de aanduiding "specifieke vorm van wonen - overgangsregeling" weergegeven. Zie artikel 16.2 Overgangsrecht gebruik.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 33

5.2.4 Waarde - Archeologie 2 Op de Kogge 1 en de Kogge 3 en op een klein gedeelte van 'De Maar' (te weten het zuidelijke deel: dit betreft de historische kern van Twisk) is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing. Kern van deze bestemming is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Binnen de dubbelbestemming is geregeld dat bij ingrepen vanaf een oppervlakte van 100 m2 en een diepte vanaf 35 cm een omgevingsvergunning vereist is. Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die groter zijn dan de genoemde oppervlakte. Mochten deze ontwikkeling zich voordoen dan dient bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. 5.2.5 Waarde - Archeologie 4 De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is van toepassing op vrijwel het gehele gebied van 'De Maar'. Kern van deze bestemming is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Binnen de dubbelbestemming is geregeld dat bij ingrepen vanaf een oppervlakte van 1.000 m2 en een diepte vanaf 40 cm een omgevingsvergunning vereist is. Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die groter zijn dan de genoemde oppervlakte. Mochten deze ontwikkeling zich voordoen dan dient bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

5.2.6 Waarde - Archeologie 5 De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' is van toepassing op in een klein deel in het noorden van het gebied 'De Maar'. Kern van deze bestemming is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. Binnen de dubbelbestemming is geregeld dat bij ingrepen vanaf een oppervlakte van 2.500 m2 en een diepte vanaf 40 cm een omgevingsvergunning vereist is. Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die groter zijn dan de genoemde oppervlakte. Mochten deze ontwikkeling zich voordoen dan dient bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. 5.2.7 Waarde-Beschermd dorpsgezicht Het zuidelijk gedeelte van bungalowpark 'de Maar' maakt onderdeel uit van het beschermde dorpsgezicht dorpskern Twisk. Zie ook paragraaf 4.4, Cultuurhistorie. De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud, herstel en de bescherming van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, de schoonheid en het karakter van het beschermde dorpsgezicht.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan pas worden verleend nadat de Monumentencommissie en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Medemblik om advies is gevraagd en de schoonheid en het karakter van het dorpsgezicht niet onevenredig wordt of kan worden aangetast. Voor het bouwen van hoofdgebouwen binnen deze bestemming gelden een aantal aanvullende regels. Zo is een aaneenschakeling van meer dan 3 hoofdgebouwen niet toegestaan en bedraagt de afstand tussen de zijgevels van (eind)woningen minimaal 6 meter. Voor materiaalgebruik in de gevels zijn slechts baksteen en hout toegestaan. De bedekking van daken bestaat uit gebakken pannen of riet. Voor kleuren van de van buitenaf zichtbare bouwonderdelen zijn slechts in het dorpsgezicht passende traditionele kleuren toegestaan. Ook voor andere bouwwerken zoals bruggen en erfafscheidingen zijn aanvullende bouwregels opgenomen. Voor het slopen van gebouwen binnen deze dubbelbestemming dient een omgevingsvergunning te zijn verleend.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 34

20191876

Hoofdstuk 6

6.1

Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Algemeen Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure kunnen burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar maken. Tevens wordt het concept-ontwerpbestemmingsplan naar de diverse overlegpartners, zoals de provincie en Hoogheemraadschap, verstuurd. De resultaten van overleg en inspraak worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan eenieder zijn zienswijze kenbaar maken. Indien noodzakelijk wordt het bestemmingsplan aangepast aan de zienswijzen. Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld. Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State. 6.1.2 Vooroverleg In het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het plan voorgelegd aan de volgende overlegpartners:  Provincie Noord-Holland  Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier  Archeologiedienst Westfriesland  Liander  Gasunie  PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland  Omgevingsdienst Noord-Holland Noord  Veiligheidsregio Noord-Holland Noord  de gemeenten Enkhuizen, Stede Broec, Drechterland, Opmeer, Koggenland en Hoorn.

De provincie, Liander, Gasunie, PWN en de gemeente Koggenland hebben bericht dat ze positief waren over het plan c.q daar geen opmerkingen over hadden. Van de andere gemeenten zijn geen reacties ontvangen. De volgende instanties hebben een vooroverlegreactie toegezonden:  Archeologie West-Friesland  Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier  Veiligheidsregio Noord-Holland Noord  Omgevingsdienst Noord-Holland Noord

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 35

De binnengekomen vooroverlegreacties zijn opgenomen als afzonderlijke bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Daar waar de reacties aanleiding gaven tot aanpassingen dan wel aanvullingen van het bestemmingsplan zijn deze verwerkt in het ontwerp-bestemmingsplan. Daarnaast zijn in het kader van het op te stellen bestemmingsplan en de beeldkwaliteitsplannen eveneens gesprekken gevoerd met de Vereniging van Eigenaren van de betreffende parken.

6.2

Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Het aantonen van de economische uitvoerbaarheid ten behoeve van de inzet van gemeentelijke middelen door middel van een cijfermatige opzet, is voor onderhavig voornemen niet relevant. Gesteld kan worden dat het economisch uitvoerbaar is. Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten op derden. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Dit bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe bouwplannen. Vaststelling van een exploitatie-plan is derhalve niet aan de orde.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

bijlagen bij de toelichting

BIJLAGE 1

GEMEENTE MEDEMBLIK Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3

Code 20191876 / 24-09 2020

GEMEENTE MEDEMBLIK 20191876 / 24-09 2020 STRUCTUURVISIE TRANSFORMATIE RECREATIEPARKEN DE MAAR, DE KOGGE 1 EN DE KOGGE 3 TOELICHTING INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1

1. 1. 1. 2. 1. 3. 2.

Doel Hoogte vereveningsbijdrage Beschrijving Toerisme en recreatiefonds Ladderonderbouwing

TOETSINGSKADER

4. 1. 4. 2. 5.

Beleidskader Ruimtelijke kwaliteitsaspecten

BIJDRAGE TOERISME EN RECREATIEFONDS

3. 1. 3. 2. 3. 3. 3. 4. 4.

Aanleiding Doel structuurvisie Achtergrondinformatie

UITGANGSPUNTEN

2. 1. 2. 2. 3.

blz

Algemene voorwaarden Overige voorwaarden

PROCES

1 1 2 5 5 5 8 8 8 8 10 11 11 11 13

20191876

1.

blz 1

INLEIDING

1. 1.

Aanleiding

De gemeente wil de problematiek van permanente bewoning van enkele recreatieparken aanpakken en oplossen. Het betreft de bungalowparken ‘De Maar’ (Twisk) en ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ (Oostwoud). De gemeente Medemblik heeft de intentie om de recreatieve bestemming van de parken te wijzigen naar een woonbestemming. In oktober 2018 is in de commissie Ruimte gesproken over een omzetting van bungalowpark ‘De Maar’ te Twisk naar een woonbestemming. Met de Vereniging van Eigenaren is vervolgens gesproken over de uitgangspunten voor de transformatie en in het bijzonder over een bijdrage aan het Toerisme en recreatiefonds. Daarnaast is gesproken over brandveiligheidsmaatregelen. Met de provincie is ook overlegd over de omzetting naar Wonen. De aanvankelijke bezwaren van de provincie zijn weggenomen. Met de motie ‘De Maar’, aangenomen in de raadsvergadering van 29 september 2016, heeft het College van B en W de opdracht gekregen niet alleen een oplossing te zoeken voor ‘De Maar’, maar ook voor soortgelijke parken. In het kader van het gemeentelijk uitvoeringsprogramma Verblijfsrecreatie, vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2019, is gesproken met de vertegenwoordigers van de diverse recreatieparken. Daaruit blijkt dat alleen bij ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’, gelegen in Oostwoud, sprake is van een soortgelijk park.

Dat wil zeggen: al jarenlang vrijwel 100% permanente bewoning zonder enig recreatief toekomstperspectief, met verblijven die meer de uitstraling hebben van een ‘gewone’ woning dan een recreatiewoning. De gemeente Medemblik beschikt niet over een beleidskader om deze recreatieparken te transformeren naar de bestemming Wonen. Deze structuurvisie voorziet daar in. Daarnaast is het opstellen van een structuurvisie noodzakelijk in verband met de vereveningsbijdrage die per woning gevraagd wordt. Een dergelijke bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling is alleen toegestaan als er een structuurvisie aan ten grondslag ligt. Om bungalowparken ‘De Maar’, ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ een woonbestemming te kunnen geven in plaats van een recreatiebestemming dient er daarom allereerst een structuurvisie door de gemeenteraad te worden vastgesteld. Na vaststelling van de structuurvisie kan vervolgens een bestemmingsplan worden opgesteld. 1. 2.

Doel structuurvisie

Het doel van deze structuurvisie is tweeledig: 1. Het vastleggen van voorwaarden waaraan getoetst kan worden of medewerking kan worden verleend aan het wijzigen van de recreatieve bestemming van de parken ‘De Maar’, ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ naar een woonbestemming.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

2.

20191876

Het bieden van een basis om in een anterieure overeenkomst voor de parken ‘De Maar’, ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ bepalingen op te nemen over de financiële bijdrage aan de grondexploitatie en over de vereveningsbijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bedoeld in artikel 6.24, eerste lid, onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de mogelijkheid om in exploitatieplannen of anterieure overeenkomsten bovenplanse kosten in de vorm van een fondsbijdrage mee te nemen. Deze bovenplanse kosten moeten samenhangende ontwikkelingen op verschillende locaties mogelijk maken zonder dat deze in één grondexploitatie zijn opgenomen. In feite wordt hiermee een vorm van verevening toegepast. Voorwaarde voor het meenemen van bovenplanse kosten in een exploitatieplan of anterieure overeenkomsten is dat hiervoor een basis is gelegd in de structuurvisie. Die structuurvisie moet aanwijzingen geven over de bestedingen die ten laste komen van dat fonds. 1. 3.

Achtergrondinformatie

Met betrekking tot de omzetting van een recreatiebestemming naar de bestemming ‘Wonen’ uitte de provincie aanvankelijk bezwaren omdat de omzetting niet zou voldoen aan de kwalitatieve kaders voor nieuwbouw van woningen uit het regionaal (Westfries) afwegingskader. Zo zijn (recreatie)woningen bijvoorbeeld niet gasloos en bestemd voor sociale koop en/of huur. In het voorjaar van 2019 stelde de regio een nieuw kwalitatief afwegingskader voor woningbouw vast. Daarbij is ook besloten om dit afwegingskader niet van toepassing te laten zijn op de omzetting van recreatieparken. Zou dit namelijk wel het geval zijn, dan kan waarschijnlijk geen enkel park in de regio transformeren. Dit is niet in lijn met de regionale visie op de verblijfsrecreatie (Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli 2018). De transformatie heeft geen gevolgen voor het woningbouwcontingent. Dat heeft de provincie met betrekking tot bungalowpark ‘De Maar’ ook laten weten. Zie hiervoor de ‘Memo effect omzetten van recreatiewoningen op de woningbouwprogrammering’ van december2017, die als bijlage 6 is opgenomen in het rapport Toekomstscenario ‘De Maar’ van juli 2018.

In het geval van ‘De Maar’ is sprake van het omzetten van recreatiewoningen van huishoudens die daar al gedoogd wonen en speelt het omzetten van recreatiewoningen naar woningen dus geen rol in de woningbehoefte en daarmee ook niet in de kwantitatieve woningbouwprogrammering. Alle woningen worden al bewoond en er komen dus geen woningen bij op de markt. Deze zelfde redenering is van toepassing op de situatie in De Kogge I en III. De regionale kwalitatieve kaders zijn niet van toepassing op recreatieparken. Vitaliteit Verblijfssector Medemblik In 2017 is een quickscan uitgevoerd naar de vitaliteit van de verblijfsrecreatieparken in de gemeente Medemblik (‘Vitaliteit verblijfssector Medemblik’, maart 2017). Deze quickscan is uitgevoerd vanuit een bedrijfsmatig en toeristisch-recreatief perspectief.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

blz 3

Dit betekent dat per park bekeken is in hoeverre het tegemoet komt aan de wensen van de hedendaagse en toekomstige recreant. Per park resulteert dit in een vitaliteitsdiagnose in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie op de assen ‘kwaliteit’ en ‘perspectief’. Aanleiding voor het vitaliteitsonderzoek Medemblik betrof de behoefte aan een gedetailleerd beeld van de vitaliteit van haar verblijfsrecreatieparken om beargumenteerd te kunnen aangeven welke verblijfsparken logischerwijs in aanmerking komen voor de pilotfase van het provinciale en regionale proces ‘vitale verblijfsrecreatie NHN’. Het onderzoek vermeld over bungalowpark ‘De Maar’: Het huidige bungalowpark De Maar is te klein, ligt op een zwakke toeristisch-recreatieve locatie en heeft geen centrale bedrijfsmatige exploitatie. De accommodaties worden niet of nauwelijks recreatief verhuurd; de toeristische bezetting is er dus nihil of geheel afwezig. Nagenoeg alle bungalows worden al gedurende vele jaren permanent bewoond. Transformatie naar wonen kan overwogen worden. De particuliere eigenaren, verenigd in een VvE, zijn goed georganiseerd en bereid om mee te werken aan de pilot. Het onderzoek vermeld over ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ het volgende: Bungalowpark De Kogge l: De huidige situatie van Bungalowpark De Kogge l komt sterk overeen met Bungalowpark de Maar.

Ook voor dit park kan transformatie naar wonen overwogen worden. Echter, de kwaliteit van het park is minder en eigenaren lijken minder sterk verenigd. Onder eigenaren is nog geen volledige overeenstemming over het gewenste toekomstperspectief van het park. Overwogen kan worden om bij een eventuele pilot Bungalowpark De Kogge lll gelijk mee te nemen. Toekomstscenario “De Maar” Voor bungalowpark ‘De Maar’ is in aansluiting op de provinciale ‘Vitaliteitsscan verblijfsrecreatie’ een vervolgproject gestart in de gemeenten van Noord-Holland Noord: “Visievorming en ontwikkelkader voor de verblijfsrecreatie”. Ook loopt er een onderzoek, geïnitieerd door de provincie, om inzicht te krijgen in de mogelijke instrumenten voor revitalisering, herstructurering en transformatie voor een vitale verblijfsrecreatie. Binnen dit project was er behoefte om een pilot uit te voeren, om deze instrumenten te onderzoeken. Bungalowpark “De Maar” in Twisk is uiteindelijk de (enige) pilot geworden en aangedragen door de gemeente Medemblik. Met het ‘Toekomstscenario ‘De Maar’ (juli 2018) is er en een antwoord gegeven op welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark “De Maar”. Geconcludeerd wordt dat “er duidelijk geen perspectief is vanuit een bedrijfsmatige exploitatie gericht op recreatie.

De transformatie van recreatiewoning naar wonen is voor bungalowpark ‘’De Maar’’ het meest kansrijke toekomstscenario. Wanneer de infrastructuur eigendom blijft van de VvE “De Maar” en het huidige inrichtingsniveau min of meer volstaat, heeft de transformatie een grotere kans van slagen”.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 4

20191876

Voor de bungalowparken ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ wordt momenteel een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd (‘Ruimtelijke quickscan De Kogge 1 en De Kogge 3‘), welke antwoord moet geven op de vraag welk toekomstscenario het beste past en of een omzetting naar een woonbestemming voor de beide bungalowparken haalbaar en kansrijk is. Onderstaand figuur geeft een overzicht van de hierboven genoemde verkenningen en onderzoeken die zijn uitgevoerd, voorafgaande aan deze structuurvisie.

‘Vitaliteitsscan verblijfsrecreatie’ in de gemeenten van NoordHolland Noord

Visievorming en ontwikkelkader voor de verblijfsrecreatie gemeenten NoordHolland Noord

Vitaliteit verblijfssector Medemblik’, maart 2017 (quickscan naar de vitaliteit van de verblijfsrecreatieparken in de gemeente Medemblik )

‘Toekomstscenario ‘De Maar’ (juli 2018) (antwoord op de vraag welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark “De Maar”.)

‘Toekomstscenario/ruim telijke quickscan ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ (2020) (antwoord op de vraag welk toekomstscenario het beste past)

Structuurvisie Transformatie recreatiepark en De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3

Systematiek vereveningsbijdrage De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelde in haar uitspraak van 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2950) dat de gemeenteraad van Oldebroek terecht geen woonbestemming had toegekend aan een bepaalde recreatiewoning, omdat de eigenaar daarvan geen anterieure overeenkomst had gesloten die strekte tot betaling van een dergelijke financiële bijdrage. Uit de uitspraak blijkt dat een gemeente een bijdrage kan vragen ter compensatie van het verlies van de recreatiebestemming door het realiseren van ruimtelijke kwaliteit elders. Volgens de Afdeling ligt daarmee een ruimtelijke motief aan het beleid ten grondslag. De systematiek van de vereveningsbijdrage zoals verwoord in deze structuurvisie is derhalve vergelijkbaar met de vereveningsbijdrage uit de Structuurvisie Permanente bewoning recreatiewoningen (2017) van de gemeente Oldebroek.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

2.

blz 5

UITGANGSPUNTEN

2. 1.

Beleidskader

Voor de transformatie van bungalowpark ‘De Maar’ in Twisk zijn kaders opgesteld en besproken in de commissie Ruimte van 15 november 2018. De gemeenteraad heeft deze kaders vervolgens vastgesteld in zijn vergadering van 10 oktober 2019. Deze kaders zijn ook van toepassing op ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’. Dat heeft de gemeenteraad als zodanig in deze vergadering vastgelegd. De kaders zoals vastgelegd in de raadsvergadering van 10 oktober 2019 zijn: 1. Voor de transformatie van bungalowpark De Maar te Twisk naar de bestemming ‘Wonen’ de volgende kaders te hanteren: a. Het recreatiepark niet inrichten als reguliere woonwijk. b. De gronden van het park niet door de gemeente als openbare ruimte overnemen. c. Specifieke bouwregels voor de woningen hanteren. d. De algemene gebruiksregels uit de bestemmingsplannen voor de dorpskernen hanteren. e. Kosten bestemmingsplan en structuurvisie komen voor de gemeente. f. Kosten brandveiligheidsmaatregelen inclusief aanpassingen op grond van het Bouwbesluit komen voor rekening van de eigenaren c.q. de Vereniging van Eigenaren (VvE). g. Kosten aanleg parkeerplaatsen komen voor rekening van de VvE. In de nieuwe situatie (bestemming ‘Wonen’) dienen in totaal 83 parkeerplaatsen aanwezig te zijn. h. De VvE betaalt € 125.000 ten behoeve van het gemeentelijk Toerisme en recreatiefonds.

Met de gelden uit dit fonds gaat de gemeente investeren in voorzieningen die ten goede komen aan de recreatieve en toeristische sector. 2. Ter uitvoering van deze kaders een structuurvisie en een bestemmingsplan op te stellen. 3. Deze kaders als uitgangspunt te nemen bij de transformatie van soortgelijke parken. Het beoogd resultaat van de opgestelde kaders betreft een juridisch-planologische situatie die overeenkomt met de feitelijke en ruimtelijke wenselijke situatie op bungalowpark ‘De Maar’ en soortgelijke parken. 2. 2.

Ruimtelijke kwaliteitsaspecten

Vergunningvrij bouwen Bij recreatiewoningen is het niet mogelijk bijgebouwen en aanbouwen vergunningsvrij te realiseren. Door de bestemmingswijziging van recreatie naar wonen wordt dit wel mogelijk. Het bebouwde oppervlakte kan dus door de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen toenemen. In sommige gevallen zijn deze mogelijkheden zeer fors.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 6

20191876

Afhankelijk van de grootte van het achtererfgebied kan maximaal 150 m2 aan vergunningvrije bouwwerken worden opgericht. Om een beeld te schetsen: voor kleine woningen op een ruim perceel betekent dit dat de bebouwing in oppervlakte kan verdubbelen of zelfs meer dan dat. Hierdoor kan de ruimtelijke kwaliteiten onder druk komen te staan. Van de drie bungalowparken wordt alleen ‘De Maar’ gekenmerkt door een groen, parkachtig karakter, waarbij de relatief kleine woningen op een ruim tot zeer ruim perceel staan. Bij de bestemmingswijziging van recreatie naar wonen is het wenselijk om het groene, parkachtige karakter van dit park te behouden. Maar juist op dit park kan het parkachtige karakter onder druk komen te staan door de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt. Anderzijds bestaat op dit park, evenals op De Kogge 1 en De Kogge 3, de behoefte aan uitbreiding van de woningen, met name met het oog op de levenssloopbestendigheid van de woningen. In tegenstelling tot ‘De Maar’ is het karakter van de bungalowparken ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ compact: de parken kenmerken zich door relatief kleine woningen op een klein perceel. Vanwege de beperkte omvang van de kavels zullen de uitbreidingsmogelijkheden (vergunningsvrij bouwen) hier dus beperkt zijn.

In het kader van het op te stellen bestemmingsplan zal worden nagegaan in hoeverre het wenselijk en mogelijk is om regels op te nemen die het groene, parkachtige karakter van ‘De Maar’ in relatie tot het vergunningsvrij bouwen borgen. Gedacht kan worden aan het opnemen van de verplichting om nieuwe aan- en bijgebouwen binnen een nader te bepalen zone aansluitend aan de achtergevel te situeren. Erfafscheidingen Het groene, parkachtige karakter van ‘De Maar’ wordt, naast de grote, ruim opgezette verkaveling en de ruime percelen, voor een groot deel ook bepaald door de erfafscheiding. Het uiterlijk van erfafscheidingen is echter niet vast te leggen in een bestemmingsplan. Wel zou privaatrechtelijk kunnen worden vastgelegd dat de erfafscheidingen groen moeten zijn, en dat bijvoorbeeld het optrekken van schuttingen niet is toegestaan. Beeldkwaliteitsplan Ten behoeve van het op te stellen bestemmingsplan wordt voor elk park een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan geeft richtlijnen en aanbevelingen voor: • De inrichting van de openbare ruimte. • Het behoud van het parkachtige karakter. • Erfafscheidingen. • Massa-opbouw woningen. Het beeldkwaliteitsplan gaat onderdeel uitmaken van de Welstandsnota Medemblik. De welstandscommissie beoordeelt of een bouwwerk voldoet aan de welstandseisen en de welstandscriteria.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

blz 7

De commissie beoordeelt alleen bouwwerken die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan kan ook gebruikt worden als leidraad voor de VvE om te bepalen wat men, aanvullend op het bestemmingsplan, privaatrechtelijk zou willen regelen als het gaat om de ruimtelijke kwaliteit van de parken.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 8

3.

20191876

BIJDRAGE TOERISME EN RECREATIEFONDS

De bijdrage in een fonds moet gebaseerd zijn op een structuurvisie. Deze structuurvisie biedt daar de basis voor. In de structuurvisie moet vermeld worden welke investeringen worden gedaan met de gelden uit het fonds. 3. 1.

Doel

Het transformeren van recreatiewoningen naar de bestemming 'Wonen' op bungalowpark ‘De Maar’, ‘De Kogge 1’ en ‘De Kogge 3’ biedt extra gebruiksmogelijkheden voor de eigenaren. Ook worden deze objecten daarmee onttrokken aan het recreatieve aanbod. Ter compensatie van het verlies van een recreatief object stort de eigenaar een vereveningsbijdrage in het gemeentelijk Toerisme en recreatiefonds, waaruit het toeristisch-recreatief product van de gemeente in functioneel, kwalitatief en/of economisch opzicht wordt verbeterd of verstevigd. De vereveningsbijdrage wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (anterieure overeenkomst). De initiatiefnemer kan de vereniging van eigenaren (VvE) zijn. Maar ook een individuele eigenaar die in eerste instantie heeft besloten niet mee te gaan in de bestemmingswijziging, maar hiertoe op een later moment wel toe wil overgaan, kan als initiatiefnemer worden aangemerkt. In dat geval wordt met de individuele eigenaar een anterieure overeenkomt gesloten. 3. 2.

Hoogte vereveningsbijdrage

In het proces voor de totstandkoming van de kaders voor de transformatie van ‘De Maar’, is besloten om voor de hoogte van de bijdrage uit te gaan van een vast bedrag. Daarbij is ook gekeken naar de mogelijke kosten die de parken moeten maken in verband met de transformatie. Verder is ook gekeken naar draagvlak onder de bewoners voor het betalen van een bijdrage: de hoogte van het bedrag moet daarbij zodanig zijn dat elke bewoner het bedrag in één keer kan afdragen. Hier van uitgaande zal de vereveningsbijdrage een vast bedrag van € 3.500,- zijn. 3. 3.

Beschrijving Toerisme en recreatiefonds

Door het omzetten van een recreatieve bestemming naar een woonbestemming worden recreatieobjecten aan het toeristisch recreatief product onttrokken. Het onttrekken van een recreatieve bestemming zonder een vorm van compensatie van het toeristisch recreatief product, leidt direct tot een verslechtering van de ruimtelijke en planologische kwaliteit, wat ongewenst is. Per saldo neemt immers het gehele aanbod van toeristisch recreatieve voorzieningen binnen de gemeente af. Er is dan geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. Om te spreken van een goede ruimtelijke ordening is dus compensatie noodzakelijk.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

blz 9

De compensatie wordt bekostigd uit een vereveningsbijdrage, de bijdrage in ruimtelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 6.24, eerste lid, onder sub a, van de Wro, die van iedereen wordt gevraagd op het moment dat de deelnemer gebruik wil maken van de mogelijkheid om de recreatieve bestemming om te zetten naar een reguliere woonbestemming. De vereveningsbijdrage wordt gestort in een fonds van waaruit maatregelen worden gefinancierd die er gezamenlijk voor zorgen dat het toeristisch recreatief aanbod op een kwalitatief gewenst niveau blijft en waar mogelijk wordt versterkt. Hoogte vereveningsbijdrage Over de hoogte van de door de initiatiefnemer te betalen vereveningsbijdrage is er overeenstemming bereikt tussen de gemeente Medemblik en de VvE ‘De Maar’. In dit geval: € 3.500,- per woning. In totaal is het bedrag voor alle woningen € 125.000,-. Een nadere uitwerking van de gemaakte afspraken is vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, in het geval van ‘De Maar’ met de VvE de Maar. Voor De Kogge 1 en 3 wordt uitgegaan van dezelfde bijdrage per woning. Dat betreft maximaal 17 respectievelijk 5 woningen, met een totaal bedrag van € 77.000,-. Maatregelen ter bevordering van de kwaliteit van het toeristisch recreatief aanbod Hieronder staan verschillende mogelijkheden die onder dit fonds vallen.

Er wordt gekozen voor een aantal fysieke ingrepen die een maatschappelijke meerwaarde hebben voor zowel de inwoners van Medemblik als voor de bezoekers. Hierbij zijn globale ramingen opgenomen. De exacte besteding van deze vereveningsbijdrage is afhankelijk van het daadwerkelijk aantal te transformeren recreatiewoningen naar de bestemming wonen en het werkelijke budget dat daaruit voortvloeit. De investeringen kunnen niet meer bedragen dan de totale opbrengsten die de gemeente Medemblik ter beschikking krijgt via het fonds. Wel wordt er gekeken of er slimme koppelingen gemaakt kunnen worden met andere projecten, zowel lokaal als regionaal. Waterrecreatie: € 110.000,Het verder ontwikkelen van de waterrecreatie in de binnenwateren en het optimaliseren van faciliteiten voor watersporters. Dit gebeurt bijvoorbeeld door: • Een botenhelling te realiseren. • Het uitbreiden van faciliteiten of het opknappen van bijvoorbeeld aanlegsteigers. Hierbij wordt uitgegaan van zo’n twee a drie projecten binnen dit bedrag. Routestructuren: € 55.000,Het verhogen van de gebruiksvriendelijkheid en de beleving van de bestaande routestructuren, in dit geval bij de vaar- en fietsroutes en waar mogelijk het uitbreiden met kansrijke routes. Dit kan bestaan uit: • Faciliteiten langs de routes, zoals bijvoorbeeld een bankje of fietsenstalling.

• Het optimaliseren van routes door ze beter toegankelijk te maken via bijvoorbeeld bebording.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 10

20191876

Duurzaamheid: € 37.000,Het realiseren van een aantal kleinschalige projecten die zowel ten goede komen aan de beleving van de recreant of toerist als aan de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid. Bijvoorbeeld: • Het plaatsen van een elektrische laadpaal voor fietsers of boten op een toegankelijke locatie. • Het aanleggen van een biodiversiteitsbos of andere natuurlijke omgeving waar bezoekers en bewoners kunnen recreëren. 3. 4.

Ladderonderbouwing

Ook als geen sprake is van nieuw ruimtebeslag kan sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat is het geval als de gebruiksmogelijkheden aanzienlijk worden uitgebreid. In dat geval moet een ontwikkeling dus worden getoetst aan de Ladder. Een functiewijziging van recreatie naar wonen is een stedelijke ontwikkeling. Er worden planologisch immers meer dan 12 woningen mogelijk gemaakt, dus moet de behoefte worden beschreven. De recreatiewoningen zijn in de praktijk al jaren in gebruik als woning. Hieruit blijkt dat er invulling wordt gegeven aan een bestaande behoefte aan de woonfunctie.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

4.

blz 11

TOETSINGSKADER

Op grond van bovenstaande uitgangspunten is een toetsingskader opgesteld voor het wijzigen van een recreatiebestemming naar een woonbestemming. Deze bestaat uit: algemene voorwaarden en overige voorwaarden. 4. 1. • • •

Algemene voorwaarden

Het recreatieverblijf is gelegen op bungalowpark ‘De Maar’, ‘De Kogge 1’ of ‘De Kogge 3’ in de gemeente Medemblik. Het recreatieverblijf is planologisch positief bestemd. Ter compensatie van het verlies van het recreatieverblijf stort initiatiefnemer een vereveningsbedrag conform paragraaf 3.3.2. in de gemeentelijk recreatievoorziening.

4. 2.

Overige voorwaarden

Initiatieven voor het wijzigen van de bestemming recreatie naar een woonbestemming dienen te voldoen aan de volgende overige voorwaarden: • •

• •

• •

•

1

Er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Er moet sprake zijn van ruimtelijke kwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing waarbij de bestaande kwaliteiten worden behouden c.q. versterkt. Hiertoe wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De woning moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit die zijn gesteld ten aanzien van woningen (bestaande bouw). De bestemmingswijziging mag geen nadelige gevolgen hebben voor waarden en functies in de omgeving. De bestemmingswijziging mag geen beperkingen van bestaande mogelijkheden opleveren voor de reeds aanwezige functies. Tevens mogen waarden (ecologie, landschap, cultuurhistorie, archeologie en hydrologie) in de omgeving niet onevenredig worden geschaad. Bestaande infrastructuur moet voldoen en verkeersaantrekkende werking mag niet onevenredig zijn. Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat er langs de (openbare) weg wordt geparkeerd en op deze wijze overlast ontstaat voor omwonenden en/of onveilige verkeerssituaties ontstaan. Het park moet voldoen aan de uitgangspunten ten aanzien van bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen en compartimentering, zoals aangegeven door de Brandweer/Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. Aan de adviezen dient uitvoering te worden gegeven.

1 Voor het bungalowpark ‘De Maar’ is door de Brandweer/ Veiligheidsregio Noord-Holland Noord een beoordeling van de situatie uitgevoerd (datum 4 juni 2019). Bij de beoordeling is gekeken welke voorzieningen er aanwezig zouden moeten zijn om het park aan eisen te laten voldoen die gesteld worden aan de openbare ruimte. Voor de parken ‘De Kogge’ en ‘De Kogge 3’ is een dergelijke beoordeling in voorbereiding.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 12

•

20191876

Er mag geen strijdigheid zijn met gemeentelijk-, provinciaal- en rijksbeleid. Door rijk, provincie Noord Holland en gemeente Medemblik wordt op verschillende onderdelen specifiek beleid ontwikkeld. Het toevoegen van een woning door middel van functieverandering/- wijziging dient aan dit beleid te voldoen.

Rho Adviseurs B.V.

Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Status: Vastgesteld/ 24-09 2020

20191876

5.

blz 13

PROCES

Ter inzage ontwerp-structuurvisie De ontwerp-structuurvisie heeft met ingang van 26 juni tot 7 augustus ter inzage gelegen. Tijdens die periode is er één zienswijze ontvangen. Hieronder wordt die voorzien van een reactie. De zienswijze leidt niet tot een gewijzigde vaststelling van de structuurvisie. De gemeente informeerde ook de provincie en de regiogemeenten in Westfriesland over de terinzagelegging. De provincie deelde mee geen opmerkingen over het ontwerp te hebben. De gemeente Hoorn stelde vragen over de transformaties in relatie tot de woningbouwprogrammering. Deze vragen zijn beantwoord door de gemeente. De transformaties hebben geen invloed op de woningbouwprogrammering omdat ze al jarenlang permanent worden bewoond. Er komen dus geen nieuwe woningen op de markt. Zienswijze reclamant 1 Reclamant woont op park De Kogge 1. Hij stelt dat hij daar is komen te wonen vanwege de rust. Door niet-aangeboren hersenletsel heeft hij veel last van geluid. Het bestuur van de vereniging van het park heeft besloten de slagboom op het park niet meer te handhaven. Daardoor heeft autoverkeer vrij toegang tot het park. Hij heeft met name last van de pakketdiensten die langs het raam rijden. Verder staat er in de structuurvisie een fout: de vereniging van eigenaren is een vereniging.

Reactie gemeente Het al dan niet handhaven van een slagboom op het park betreft een privaatrechtelijke kwestie. Het is geen ruimtelijk belang dat meeweegt bij de vaststelling van de structuurvisie. Het vaststellen van een structuurvisie heeft een wettelijke basis in artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In lid 2 staat dat de gemeente voor aspecten van ruimtelijk beleid een structuurvisie kan vaststellen. Overigens is het juist dat er geen sprake is van een Vereniging van Eigenaren maar van een vereniging. De vereniging heeft daar om juridische redenen voor gekozen. De eigenaren van de recreatiewoningen zijn verplicht lid van de vereniging, maar hebben ook allemaal een stem in de besluitvorming. Het is dus niet zo dat het bestuur van de vereniging voor het niet handhaven van de slagboom heeft gekozen, dat hebben de leden van de vereniging gedaan. De gemeente heeft met zowel reclamant als de vereniging diverse malen gesproken over een oplossing. Dat heeft helaas geen resultaat opgeleverd. De vereniging van eigenaren (VvE) is inderdaad een vereniging. Omdat dit verder geen inhoudelijke gevolgen heeft kan overal waar ‘VvE’ staat ‘vereniging’ worden gelezen en hoeft de structuurvisie hier niet op te worden aangepast. Voorstel De zienswijze leidt niet tot een wijziging van de structuurvisie.