03 DOC-20-296952 - Bijlage 3- Ontwerp bestemmingsplan "Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3"

VL

B

GEMEENTE MEDEMBLIK AAT

BESTEMMINGSPLAN TRANSFORMATIE RECREATIEPARKEN 'DE MAAR', 'DE KOGGE 1' EN 'DE KOGGE 3'

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

INLEIDING

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Plangebied

1

1.3

Vigerende regeling

3

1.4

Leeswijzer

5

Hoofdstuk 2

BELEIDSKADER

6

2.1

Rijksbeleid

6

2.2

Provinciaal beleid

7

2.3

Gemeentelijk beleid

9

Hoofdstuk 3

HUIDIGE SITUATIE EN VOORGENOMEN ONTWIKKELING

12

3.1

Huidige situatie

12

3.2

Voorgenomen ontwikkeling

16

Hoofdstuk 4

OMGEVINGSASPECTEN

18

4.1

Vormvrije merbeoordeling

18

4.2

Milieuzonering

19

4.3

Archeologie

20

4.4

Cultuurhistorie

22

4.5

Bodem

23

4.6

Verkeer en parkeren

24

4.7

Water

25

4.8

Geluid

27

4.9

Luchtkwaliteit

28

4.10

Ecologie

29

4.11

Externe veiligheid

29

4.12

Kabels en leidingen

30

Hoofdstuk 5

PLANBESCHRIJVING

31

5.1

Algemeen

31

5.2

Toelichting op de bestemmingen

31

Hoofdstuk 6

UITVOERBAARHEID

34

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

34

6.2

Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

35

Bijlagen toelichting Bijlage 1

StructuurvisieTransformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan 'De Maar'

Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan 'De Kogge I'

Bijlage 4

Vormvrije mer beoordeling

Bijlage 5

Advies Omgevingsdienst Noord-Holland Noord

Bijlage 6

Vooroverlegreactie Archeologie West-Friesland

Bijlage 7

Advies brandveiligheid De Maar

Bijlage 8

Advies brandveiligheid De Kogge 1 en de Kogge 3

Bijlage 9

Vooroverlegreactie Veiligheidsregio (Brandweer)

Bijlage 10

Ruimtelijke quickscan De Kogge I en III de Oostwoud

Bijlage 11

Berekening parkeerbehoefte De Maar

Bijlage 12

Watertoets

Bijlage 13

Vooroverlegreactie Hoogheemraadschap

Regels Hoofdstuk 1

INLEIDENDE REGELS

37

Artikel 1

Begrippen

37

Artikel 2

Wijze van meten

44

Hoofdstuk 2

BESTEMMINGSREGELS

45

Artikel 3

Recreatie

45

Artikel 4

Wonen - 1 (De Maar)

47

Artikel 5

Wonen - 2 (De Kogge)

50

Artikel 6

Waarde - Archeologie 2

53

Artikel 7

Waarde - Archeologie 4

55

Artikel 8

Waarde - Archeologie 5

57

Artikel 9

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

60

Hoofdstuk 3

ALGEMENE REGELS

63

Artikel 10

Anti-dubbeltelbepaling

63

Artikel 11

Algemene bouwregels

64

Artikel 12

Algemene gebruiksregels

65

Artikel 13

Algemene afwijkingsregels

66

Artikel 14

Algemene wijzigingsregels

67

Artikel 15

Overige regels

68

Hoofdstuk 4

OVERGANGS- EN SLOTREGELS

69

Artikel 16

Overgangsrecht

69

Artikel 17

Slotregel

70

Bijlagen regels Bijlage 1

Lijst met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

toelichting

20191876

Hoofdstuk 1

1.1

blz 1

INLEIDING

Aanleiding

De gemeente wil de problematiek van permanente bewoning van enkele recreatieparken aanpakken en oplossen. Het betreft de bungalowparken 'De Maar' (Twisk) en 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' (Oostwoud). De gemeente Medemblik heeft de intentie om de recreatieve bestemming van de parken te wijzigen naar een woonbestemming. In oktober 2018 is in de commissie Ruimte gesproken over een omzetting van bungalowpark 'De Maar' te Twisk naar een woonbestemming. Met de Vereniging van Eigenaren is vervolgens gesproken over de uitgangspunten voor de transformatie en in het bijzonder over een bijdrage aan het recreatiefonds. Daarnaast is gesproken over brandveiligheidsmaatregelen. Met de provincie is ook overlegd over de omzetting naar Wonen. De aanvankelijke bezwaren van de provincie zijn weggenomen. Met de motie 'De Maar', aangenomen in de raadsvergadering van 29 september 2016, heeft het College van B en W de opdracht gekregen niet alleen een oplossing te zoeken voor 'De Maar', maar ook voor soortgelijke parken. In het kader van het gemeentelijk uitvoeringsprogramma Verblijfsrecreatie, vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2019, is gesproken met de vertegenwoordigers van de diverse recreatieparken. Daaruit blijkt dat alleen bij 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3', gelegen in Oostwoud, sprake is van een soortgelijk park.

Dat wil zeggen: al jarenlang vrijwel 100% permanente bewoning zonder enig recreatief toekomstperspectief, met verblijven die meer de uitstraling hebben van een 'gewone' woning dan een recreatiewoning. Voor de omzetting van de recreatieparken naar een woonbestemming dient een bestemmingsplan te worden opgesteld, voorzien van een juridisch-planologische regeling gericht op de woonbestemming. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2

Plangebied

De Maar Bungalowpark 'De Maar' is gelegen aan de Dorpsweg 153 in Twisk en bestaat uit 36 recreatiewoningen. Op bijgaand figuur is een luchtfoto van het park weergegeven.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

20191876

Figuur: Globale ligging plangebied van bungalowpark 'De Maar' De Kogge 1 en de Kogge 3 Bungalowpark 'De Kogge 1' is gelegen aan Oosteinde 23 te Oostwoud en bestaat uit 15 recreatiewoningen en twee stacaravans. Bungalowpark 'De Kogge 3' is gelegen aan het Oosteinde 35- 1 t/m 5 te Oostwoud en bestaat uit 5 recreatiewoningen. Aan dit park(je) grenst een timmerbedrijf/aannemersbedrijf.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 3

Figuur: Globale ligging plangebied van de bungalowparken 'De Kogge 1' (r) en 'De Kogge 3' (l)

1.3

Vigerende regeling

De Maar Voor bungalowpark 'De Maar' is het bestemmingsplan Dorpskernen II (vastgesteld 04-07 2013, herziening 2014, vastgesteld 29-09 2016) van toepassing. Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse de enkelbestemming 'Recreatie' en de functie-aanduiding 'recreatiewoning'. Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 36 stuks. Op een gedeelte van het bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde-Beschermd dorpsgezicht' van toepassing. Ook zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde- Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3' van toepassing.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 4

20191876

Figuur: Fragment vigerend bestemmingsplan Dorpskernen II De Kogge 1 en De Kogge 3 Voor de beide locaties is het bestemmingsplan Dorpskern I (vastgesteld 2016-09-29) van toepassing. Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse de enkelbestemming 'Recreatie', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en de functieaanduiding 'recreatiewoning'. Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 17 stuks voor 'De Kogge 1' en 5 woningen voor 'De Kogge 3'.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 5

Figuur: Fragment vigerend bestemmingsplan Dorpskern I

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1 'en 'De Kogge 3' is als volgt opgebouwd:  Hoofdstuk 2 geeft het relevante beleidskader op rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau weer.  Hoofdstuk 3 omschrijft de huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling.  Hoofdstuk 4 gaat in op de relevante milieu-en omgevingsaspecten.  Hoofdstuk 5 geeft een verantwoording van de plansystematiek, de opzet van de regels en de keuze van bestemmingen.  Hoofdstuk 6 geeft een beschrijving van de onderdelen 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' en “Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie”.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 6

20191876

Hoofdstuk 2

2.1

BELEIDSKADER

Rijksbeleid

In 2003 heeft de toenmalige minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen. Het beleid kende een decentrale uitvoering: gemeenten kunnen zelf beslissen hoe met permanente bewoning om te gaan:  Handhaven van de recreatieve bestemming.  Gedogen door middel van persoonsgebonden beschikkingen.  Legalisatie van het gebruik als woning door herbestemming. Het beleidskader bevatte voorwaarden, waaraan een recreatiepark moest voldoen om voor legalisatie in aanmerking te komen: 1. De woning moet op 31 oktober 2003 onrechtmatig worden bewoond; voor complexen geldt dat die in grote mate onrechtmatig moeten worden bewoond. 2. De woning moet zijn gelegen buiten waardevolle en/of kwetsbare gebieden, zoals de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, de natuurbeschermingsgebieden en de Ecologische Hoofdstructuur. 3. De woning moet voldoen aan het bouwbesluit voor regulier woningen. 4. De bestemmingswijziging mag niet in strijd zijn met de milieuwetgeving. 5. De parken mogen niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Het verruimde beleid is vertaald naar de Nota Ruimte die in januari 2006 in werking is getreden.

Met het inwerkingtreden van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) per 13 maart 2012 en het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) per 31 december 2012 is de Nota Ruimte komen te vervallen. In de SVIR en de Barro zijn geen specifieke regels inzake recreatiewoningen opgenomen. Het Rijk voert geen ruimtelijk beleid inzake permanente bewoning van recreatiewoningen, maar geeft beleidsvrijheid aan de lagere overheden. De provincie Noord-Holland heeft vanuit provinciaal belang zelf beleid ontwikkeld op dit gebied. Besluit omgevingsrecht (Bro) Het Besluit omgevingsrecht biedt de mogelijkheid middels artikel 4, onder 10 om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen; b. de bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden; c. de bewoner op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont; en d. de bewoner op 31 oktober 2003 meerderjarig was. Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 7

Ladderonderbouwing Ook als geen sprake is van nieuw ruimtebeslag kan sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat is het geval als de gebruiksmogelijkheden aanzienlijk worden uitgebreid. In dat geval moet een ontwikkeling dus worden getoetst aan de Ladder. Een functiewijziging van recreatie naar wonen wordt, in geval van 12 woningen of meer, aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Er worden dan planologisch immers meer dan 12 woningen mogelijk gemaakt, dus moet de behoefte worden beschreven. De recreatiewoningen op 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' zijn in de praktijk overwegend al jaren in gebruik als woning. Hieruit blijkt dat er invulling wordt gegeven aan een bestaande behoefte aan de woonfunctie. Daarnaast liggen de parken binnen het 'bestaand stedelijk gebied'. Op een eventuele transformatie van 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' is overigens al ambtelijk een positieve reactie ontvangen van de provincie Noord-Holland. Beide recreatieparken zijn gelegen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG)/niet in Landelijk gebied/niet in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Reeds langdurig bewoonde recreatiehuisjes zullen niet als nieuwe woningen meegeteld worden in de woningbouwprogrammering. De provincie heeft in het kader van het artikel 3.1.1 Bro-overleg aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de transformatie van de parken.

Tussen de provincie en de regio Westfriesland is in juni 2020 het Woonakkoord 2020-2025 gesloten. Daarin is onder andere vastgelegd dat langdurig bewoonde recreatiewoningen niet meetellen als nieuwe woningen voor de woningbouwprogrammering.

2.2

Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) Noord- Holland In de PVR (geconsolideerd, 03 september 2019) is voor recreatiewoningen een apart artikel opgenomen, namelijk artikel 18. Dit artikel stelt onder meer dat een bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid van permanente bewoning van recreatiewoningen en stacaravans. In de PRV is geen afwijking opgenomen die onder bepaalde voorwaarden permanente bewoning van recreatieverblijven toestaat. De huidige provinciale verordening laat permanente bewoning van recreatiewoningen niet toe. Dat laat echter onverlet dat recreatiewoningen wel getransformeerd mogen worden naar de bestemming Wonen. De verordening staan een transformatie dus niet in de weg. Ontwerp Omgevingsverordening NH2020 De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie worden verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De Ontwerp Omgevingsverordening heeft van 18 februari t/m 10 april 2020 ter inzage gelegen. Volgens de planning wordt de Omgevingsverordening NH2020 op 5 oktober 2020 door Provinciale Staten vastgesteld. In artikel 6.13 van de ontwerp-verordening is een soortgelijke bepaling opgenomen als in artikel 18 van de huidige PRV.

Dit artikel stelt onder meer dat bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf wordt voorzien waarbij de eigenaar/huurder elders een hoofdverblijf heeft. De nieuwe omgevingsverordening laat permanente bewoning van recreatiewoningen niet toe. Dat laat echter onverlet dat recreatiewoningen wel getransformeerd mogen worden naar de bestemming Wonen. De nieuwe verordening staat een transformatie dus niet in de weg.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 8

20191876

Regionale woonvisie Westfriesland 2017 en structuurschets West-Friesland De gemeente Medemblik valt binnen het Pact van Westfriesland die de ambitie hebben uitgesproken om tot de top 10 woonregio's van Nederland te behoren. Er zijn 5 speerpunten die de ankers zijn voor de woonvisie en het RAP (Regionaal Actieprogramma Wonen); bestaande voorraad op peil houden en uitbouwen; vitale kernen; nieuwbouw vooral inzetten op onderscheidende producten; langer zelfstandig wonen bevorderen en flexibel kader met houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. Het beleid van de woonvisie wordt niet strak geformuleerd omdat het per situatie ruimte moeten kunnen bieden aan de creativiteit van de inwoners en omdat er ruimte moet zijn voor maatwerkoplossingen. De ambitie is om de woningvoorraad betaalbaar, aantrekkelijk en toekomstbestendig te maken en te behouden. De grootste opgave ligt niet bij nieuwbouwplannen maar in de bestaande voorraad: het zoeken naar slimme combinaties van betaalbaarheid, duurzaamheid en mogelijkheid om langer zelfstandig te wonen. In 2021 moeten alle woningen in de sociale sector gemiddeld een energielabel B hebben. De uitstraling van een buurt of straat bepaald voor een groot deel de waarde van de woning. De gemeente zorgen daar waar mogelijk voor een kwaliteitsverbetering van het openbaar gebied.

Om Westfriesland aantrekkelijk te houden, zullen de kernen behouden of versterkt moeten worden. Of initiatieven gefaciliteerd kunnen worden hangt af van lokale omstandigheden en bijvoorbeeld de beschikbaarheid van transformatielocaties. Bij het afwegingskader voor nieuwbouwplannen, is de regionale woningbehoefte leidend. Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord Met deze visie op de verblijfsrecreatie in Noord-Holland Noord geeft de regio duidelijkheid aan de markt waar het gaat om kansen voor (her)ontwikkelingen en transformatieopgaven. In deze visie kiezen de regiogemeenten, ondernemers en (belangen)organisaties, in NHN voor zeven leidende (ontwikkel)principes in de verblijfsrecreatie. Eén van deze ontwikkelprincipes is 'het creëren van nieuwe waarde voor nietvitaal aanbod'. Waar mogelijk dient er te worden gezorgd dat niet-vitaal verblijfsaanbod een nieuwe functie met nieuwe waarde krijgt. Dit vanuit de aanpak: één park, één plan. Vanuit deze aanpak worden er vier hoofdkeuzes gepresenteerd: 1. Consolideren van de 'vergane glorie' verblijfsparken; deze parken krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden. 2. Kwaliteitsverbetering stimuleren én handhaven op oneigenlijk gebruik (zoals huisvesting en wonen) zodat het park weer naar behoren verblijfsrecreatief functioneert. 3.

Uitvoeren van een sociale-en veiligheidsaanpak gericht op parken waar kwetsbare groepen mensen gehuisvest worden. 4. Niet-vitaal aanbod indien haalbaar transformeren naar andere functies zoals natuur, wonen en huisvesting van arbeidsmigranten. Daarmee krijgt dit aanbod nieuwe waarde.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

2.3

blz 9

Gemeentelijk beleid

2.3.1 Vitaliteit Verblijfssector Medemblik In 2017 is een quickscan uitgevoerd naar de vitaliteit van de recreatieparken in de gemeente Medemblik ('Vitaliteit verblijfssector Medemblik', maart 2017). Deze quickscan is uitgevoerd vanuit een bedrijfsmatig en toeristisch-recreatief perspectief. Dit betekent dat per park bekeken is in hoeverre het tegemoet komt aan de wensen van de hedendaagse en toekomstige recreant. Per park resulteert dit in een vitaliteitsdiagnose in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie op de assen 'kwaliteit' en 'perspectief'. Aanleiding voor het vitaliteitsonderzoek Medemblik betrof de behoefte aan een gedetailleerd beeld van de vitaliteit van haar verblijfsrecreatieparken om beargumenteerd te kunnen aangeven welke verblijfsparken logischerwijs in aanmerking komen voor de pilotfase van het provinciale en regionale proces 'vitale verblijfsrecreatie NHN'. Het onderzoek vermeld over bungalowpark 'De Maar': Het huidige bungalowpark De Maar is te klein, ligt op een zwakke toeristisch-recreatieve locatie en heeft geen centrale bedrijfsmatige exploitatie. De accommodaties worden niet of nauwelijks recreatief verhuurd worden; de toeristische bezetting is er dus nihil of geheel afwezig. Nagenoeg alle bungalows worden al gedurende vele jaren permanent bewoond. Transformatie naar wonen kan overwogen worden.

De particuliere eigenaren, verenigd in een VvE, zijn goed georganiseerd en bereid om mee te werken aan de pilot. Het onderzoek vermeld over ''De Kogge 1'' en 'De Kogge 3' het volgende: Bungalowpark De Kogge 1: De huidige situatie van Bungalowpark De Kogge 1 komt sterk overeen met Bungalowpark de Maar. Ook voor dit park kan transformatie naar wonen overwogen worden. Echter, de kwaliteit van het park is minder en eigenaren lijken minder sterk verenigd. Onder eigenaren is nog geen volledige overeenstemming over het gewenste toekomstperspectief van het park. Overwogen kan worden om bij een eventuele pilot Bungalowpark De Kogge 3 gelijk mee te nemen. 2.3.2 Gemeentelijk uitvoeringsprogramma Verblijfsrecreatie Een van de doelstellingen die in het uitvoeringsprogramma (vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2019) zijn weergegeven betreft het bieden van een ander toekomstperspectief voor de niet-vitale accommodaties. Op lokaal niveau is er een vitaliteitsscan gedaan naar de vakantieparken in de gemeente Medemblik. Uit deze vitaliteitsscan komt naar voren dat een deel van de parken kan vitaliseren en een deel in aanmerking komt om te transformeren.

Om de keuze voor vitaliseren of transformeren te maken, zijn in de voorbereiding van het opstellen van dit uitvoeringsprogramma gesprekken gevoerd met de eigenaren en/of beheerders van de betreffende parken, waaronder 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3'. 2.3.3 Toekomstscenario “De Maar” Voor bungalowpark 'De Maar' is in aansluiting op de provinciale 'Vitaliteitsscan verblijfsrecreatie' een vervolgproject gestart in de gemeenten van Noord-Holland Noord: “Visievorming en ontwikkelkader voor de verblijfsrecreatie”. Ook loopt er een onderzoek, geïnitieerd door de provincie, om inzicht te krijgen in de mogelijke instrumenten voor revitalisering, herstructurering en transformatie voor een vitale verblijfsrecreatie. Eén van de instrumenten betreft de zogenaamde transformatieladder van ZKA. Binnen dit project was er behoefte om een pilot uit te voeren, om de transformatieladder te onderzoeken. Bungalowpark “De Maar” in Twisk is uiteindelijk de (enige) pilot geworden en aangedragen door de gemeente Medemblik. Met het 'Toekomstscenario 'De Maar' (juli 2018) is er en een antwoord gegeven op welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark “De Maar”. Geconcludeerd wordt dat “er duidelijk geen perspectief is vanuit een bedrijfsmatige exploitatie gericht op recreatie. De transformatie van recreatiewoning naar wonen is voor bungalowpark ''De Maar'' het meest kansrijke toekomstscenario.

Wanneer de infrastructuur eigendom blijft van de VvE “De Maar” en het huidige inrichtingsniveau min of meer volstaat, heeft de transformatie een grotere kans van slagen”.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 10

20191876

2.3.4 Structuurvisie Gemeente Medemblik 2012-2022 De Structuurvisie Gemeente Medemblik 2012 - 2022 is op 8-02-2013 vastgesteld. In de structuurvisie wordt er over verblijfsrecreatie in het algemeen en bungalowparken in het bijzonder vermeld dat er geen arbeidsmigranten op recreatieparken mogen verblijven. Het betreft namelijk een aantasting van de kwaliteit van de toeristische verblijfsaccommodatie. Permanente bewoning is op bungalowparken en recreatieparken verboden, met het oog op de kwaliteit van de toeristische verblijfsrecreatie. In de structuurvisie staat dat er gestreefd moet worden naar kwaliteitsverbetering van de parken. Om de parken 'De Maar' en 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' te kunnen transformeren naar de bestemming Wonen en daarvoor de voorwaarden te formuleren is een afzonderlijke structuurvisie opgesteld. (Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3, vastgesteld p.m.) 2.3.5 Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Met het vaststellen van de Structuurvisie permanente bewoning recreatieparken (vastgesteld p.m.) beschikt de gemeente Medemblik over een beleidskader om de drie recreatieparken te transformeren naar de bestemming Wonen. Daarnaast is het opstellen van een structuurvisie noodzakelijk in verband met de vereveningsbijdrage die per woning gevraagd wordt.

Een dergelijke bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling is alleen toegestaan als er een structuurvisie aan ten grondslag ligt. Om bungalowparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' een woonbestemming te kunnen geven in plaats van een recreatiebestemming is er daarom, voorafgaande aan de vaststelling van dit bestemmingsplan, een structuurvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Doel structuurvisie Het doel van de structuurvisie is tweeledig:  Het vastleggen van voorwaarden waaraan getoetst kan worden of medewerking kan worden verleend aan het wijzigen van de recreatieve bestemming van de parken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' naar een woonbestemming.  Het bieden van een basis om in een anterieure overeenkomst voor de parken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' bepalingen op te nemen over de financiële bijdrage aan de grondexploitatie en over de vereveningsbijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bedoeld in artikel 6.24, eerste lid, onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Toetsingskader Het toetsingskader voor het wijzigen van een recreatiebestemming naar een woonbestemming bestaat uit: algemene voorwaarden en overige voorwaarden. Algemene voorwaarden   

Het recreatieverblijf is gelegen op bungalowpark 'De Maar', 'De Kogge 1' of 'De Kogge 3' in de gemeente Medemblik; Het recreatieverblijf is planologisch positief bestemd; Ter compensatie van het verlies van het recreatieverblijf stort initiatiefnemer een vereveningsbedrag conform paragraaf 3.3.2. in de gemeentelijk recreatievoorziening.

Overige voorwaarden Initiatieven voor het wijzigen van de bestemming recreatie naar een woonbestemming dienen te voldoen aan de volgende overige voorwaarden:  



Er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat; Er moet sprake zijn van ruimtelijke kwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing waarbij de bestaande kwaliteiten worden behouden c.q. versterkt. Hiertoe wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld; De woning moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit die zijn gesteld ten aanzien van woningen

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876



 





blz 11

(bestaande bouw); De bestemmingswijziging mag geen nadelige gevolgen hebben voor waarden en functies in de omgeving. De bestemmingswijziging mag geen beperkingen van bestaande mogelijkheden opleveren voor de reeds aanwezige functies. Tevens mogen waarden (ecologie, landschap, cultuurhistorie, archeologie en hydrologie) in de omgeving niet onevenredig worden geschaad; Bestaande infrastructuur moet voldoen en verkeersaantrekkende werking mag niet onevenredig zijn; Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat er langs de (openbare) weg wordt geparkeerd en op deze wijze overlast ontstaat voor omwonenden en/of onveilige verkeerssituaties ontstaan; Het park moet voldoen aan de uitgangspunten ten aanzien van bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen en compartimentering, zoals aangegeven door de Brandweer/Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. Aan de adviezen dient uitvoering te worden gegeven; Er mag geen strijdigheid zijn met gemeentelijk-, provinciaal- en rijksbeleid. Door rijk, provincie Noord Holland en gemeente Medemblik wordt op verschillende onderdelen specifiek beleid ontwikkeld. Het toevoegen van een woning door middel van functieverandering/- wijziging dient aan dit beleid te voldoen.

Toetsing voornemen aan algemene voorwaarden en overige voorwaarden Met betrekking tot de algemene voorwaarden kan geconcludeerd worden dat de drie bungalowparken aan de drie voorwaarden voldoen. Voor wat betreft de vereveningsbijdrage wordt verwezen naar de Structuurvisie, die als bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. Met betrekking tot de overige voorwaarden kan het volgende geconcludeerd worden: 1. De toetsing m.b.t. een goed woon- leefklimaat en het feit dat de bestemmingswijziging geen nadelige gevolgen mag hebben voor waarden en functies in de omgeving wordt nader onderbouwd in het kader van het bestemmingsplan. Zie hiervoor verder hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. 2. Voor zover de transformatie naar de bestemming wonen 'bij recht' mogelijk wordt gemaakt, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Zie hiervoor de bijlagen 2 en 3. 3. Eisen bouwbesluit: de toets aan het bouwbesluit is in onderzoek. 4. Voor de toetsing aan de aspecten verkeer, ontsluiting en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.6. 5. Ten aanzien van bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen en compartimentering is advies uitgebracht door de Brandweer/Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. De adviezen van de Brandweer inzake de brandveiligheid zijn opgenomen als bijlage 7 en bijlage 8 . Aan de adviezen wordt uitvoering gegeven. 6.

Uit de toetsing aan het beleidskader (Hoofdstuk 2) blijkt dat er geen strijdigheden zijn met het gemeentelijk-, provinciaal- en rijksbeleid. De Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 is als bijlage opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 12

20191876

Hoofdstuk 3

3.1

HUIDIGE SITUATIE EN VOORGENOMEN ONTWIKKELING

Huidige situatie

3.1.1 De Maar Het bungalowpark 'De Maar' dateert van begin jaren '70 van de vorige eeuw. Het was een particulier initiatief van de eigenaar van de boerderij aan de Dorpsweg 153 in Twisk. Het idee werd door de toenmalige gemeente Twisk positief beoordeeld. Het was een vooruitstrevend plan en gaf de gemeente tevens de mogelijkheid om voorzieningen te kunnen garanderen. Uitgangspunt was dat het plan 'zowel in economische als sociaal-culturele zin indirect een stimulans op het dorpsleven zou opleveren'. De toenmalige burgemeester heeft zich persoonlijk ingespannen om de komst van dit bungalowpark mogelijk te maken. De komst van 36 nieuwe recreatiewoningen gaf een nieuwe impuls aan Twisk. De woningen voldeden aan het Bouwbesluit indertijd. De aanpassing van het bestemmingsplan dateert van 1969 en de bouw van de eerste bungalows startte in 1971. De naam 'De Maar' is afkomstig van een watertje van de nabij gelegen boerderij. Het bungalowpark is een complex met 36 recreatiewoningen. Er worden nu 33 recreatiewoningen permanent bewoond. Vereniging van Eigenaren Kopers van een recreatiewoning in 'De Maar' worden automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De vereniging is opgericht in 1973 en stelt zich de behartiging van de collectieve belangen van de leden ten doel. De VvE is eigenaar van de grond waarop gezamenlijke voorzieningen en verhardingen zijn aangebracht.

De vereniging heeft vanaf de oprichting een bestuur (minimaal 5 personen). De VvE is eigenaar van de weg, parkeerplaatsen, groenvoorziening, centrale postvoorziening de nutsvoorzieningen en de riolering. Sinds 1986 zijn de woningen aangesloten op het gemeentelijk riool. In dat jaar is ook de toegangsweg geasfalteerd. In 2002 en 2017 zijn delen hiervan opnieuw geasfalteerd. Alle woningen hebben individuele gas-, elektra en watermeters. De watervoorziening en de afvalvoorziening wordt centraal via de VvE geregeld. Het eerste gedeelte van de toegangsweg is in eigendom bij de bewoner van de naastgelegen boerderij Dorpsweg 153. Iedere eigenaar van de recreatiewoning van 'De Maar' heeft recht van overpad. Parkachtige inrichting De parkachtige sfeer is karakteristiek voor het terrein en dit wordt dan ook als belangrijkste waarde geacht om te behouden en waar mogelijk te versterken. De elementen die bijdragen aan de parkachtige sfeer worden hieronder beschreven: Groenstructuur Het parkachtig karakter wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid van vele bomen en struiken die zowel langs de wegen, aan de randen van de kavels als in de voor- en achtertuinen staan. Het bomenbestand is zeer gevarieerd en kent geen duidelijke structuur en repetitie. Ook langs de ontsluitingsweg zijn diverse type hagen aanwezig en is er een afwisseling in hoogte en kleur.

Dit maakt het duidelijke onderscheid met een traditionele woonwijk.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 13

Diepe tuinen Ook de diepe, groene achtertuinen van de kavels, van 25 tot soms wel 50 meter diep dragen bij aan het parkachtige karakter. De tuinen worden over het algemeen netjes verzorgd. Bebouwingsstructuur en oriëntatie De woningen zijn geclusterd per 3 en per 5 woningen, van origine rondom een (collectieve) ruimte zoals op de ontwerptekeningen van destijds nog te zien is. De woningen grensden direct aan de collectieve pleinruimte, zonder voortuin. In de huidige situatie zijn deze pleinruimtes ingenomen door voortuinen, veelal verhard ten behoeve van parkeerplaatsen. De nokrichting van de woningen volgt meestal de richting van de openbare ruimte. De woningen verspringen ten opzichte van elkaar, zonder duidelijke regelmaat. Dit geeft een speels karakter. Intieme wegprofielen De smalle wegprofielen (zonder stoep) zijn direct begrensd door hoge hagen en af en toe een smalle groenberm. Dit zorgt voor een intieme sfeer, waarbij er een afwisseling is tussen besloten en open; het ene moment besloten tussen hoge, groene hagen en het andere moment is er een doorzicht naar de diepe achtertuinen. Architectuur De bebouwing in het park bestaat in basis uit 2 woningtypen die in de loop van de tijd op verschillende plekken zijn uitgebreid. De bebouwing bestaat van oorsprong uit relatief kleine en lage vrijstaande woningen, die met name worden gekenmerkt door de a-symmetrische kapvorm.

De woningen zijn sober en minimalistisch uitgevoerd in gevels van (rode) baksteen en (antraciete) dakpannen. Er zijn twee woningtypen te onderscheiden.  een kleinere woning van circa 80 m2  een grotere woning van circa 100m2

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 14

20191876

Figuur: Luchtfoto van de huidige situatie met het plangebied bungalowpark 'De Maar'

3.1.2

De Kogge 1 en 3

Bungalowpark De Kogge 1 is gelegen aan Oosteinde 23 en bestaat uit 15 recreatiewoningen en twee caravans. Bungalowpark De Kogge 3 is gelegen aan het Oosteinde 35- 1 t/m 5 en bestaat uit 5 recreatiewoningen. Aan dit park(je) grenst een timmerbedrijf/aannemersbedrijf. Op bijgaand figuur is een luchtfoto van beide parken weergegeven. De Kogge 1 Wat nu een vakantiebungalowpark is in Oostwoud was vroeger een camping, camping De Kogge aan het Oosteinde in Oostwoud. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben de meeste caravans plaatsgemaakt voor vakantiewoningen. De bebouwing is compact: het gebied kenmerkt zich door relatief kleine woningen op een klein perceel. De woningen hebben al dan niet een aan- of bijgebouw. De woningen hebben een oppervlakte van circa 70 m2. De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag met kap. De woningen zijn veelal direct aan de straat gesitueerd. Dit draagt bij aan het compacte beeld. De verharding bestaat uit halfverharding. Een waterloop doorsnijdt het parkje. Het bungalowpark is overwegend verzorgd qua karakter, dit geldt zowel voor de privé tuinen als het openbaar groen.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 15

De huidige situatie kent 17 gebruikers/bewoners. Er zijn op het terrein 2 verblijfsobjecten die recreatief worden gebruikt: het gaat om twee stacaravans. Het is juridisch-planologisch mogelijk om de twee stacaravans te vervangen door recreatiewoningen. Het vigerende bestemmingsplan laat namelijk 17 recreatiewoningen toe. Door de VvE is aangegeven dat de twee stacaravans voorlopig recreatief in gebruik blijven. De VvE heeft eveneens aangegeven dat de bewoner van de woning op nummer 23-1 te kennen heeft gegeven buiten de transformatie gehouden te willen worden. De woning op nummer 23-1 wordt wel permanent bewoond. De Kogge 3 De Kogge 3 betreft een klein bungalowparkje bestaande uit slechts 5 recreatiewoningen. De woningen worden allen permanent bewoond. De bebouwing bestaat uit relatief kleine woningen, al dan niet met aan- of bijgebouw. De woningen hebben een oppervlakte van circa 60 m2. De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag met kap. De woningen zijn gelegen op een betrekkelijk klein perceel en zijn veelal direct aan de straat gesitueerd. Hierdoor ontstaat een compact beeld. De verharding bestaat uit klinkerbestrating. Door de ligging van het parkje en de situering van de bungalows is er een sterke visuele relatie met het aangrenzende buitengebied. Het bungalowpark is overwegend verzorgt, dit geldt zowel voor de privé tuinen als het openbaar groen.

De recreatiewoningen met onderliggende /bijbehorende grond is in particulier eigendom. De infrastructuur is gezamenlijk eigendom via een verenigingsstructuur. De openbare ruimte incl. riolering etc. is en blijft ook na een eventuele bestemmingswijziging in eigen beheer.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 16

20191876

Figuur: Luchtfoto van de huidige situatie met het plangebied van 'De Kogge 1' (r) en 'De Kogge 3' (l)

3.2

Voorgenomen ontwikkeling

In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling voor de drie bungalowparken. Met het 'Toekomstscenario 'De Maar' (juli 2018, zie paragraaf 2.3.3) is er en een antwoord gegeven op welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark 'De Maar'. Geconcludeerd wordt dat 'er duidelijk geen perspectief is vanuit een bedrijfsmatige exploitatie gericht op recreatie. De transformatie van recreatiewoning naar wonen is voor bungalowpark 'De Maar' het meest kansrijke toekomstscenario. Wanneer de infrastructuur eigendom blijft van de VvE 'De Maar' en het huidige inrichtingsniveau min of meer volstaat, heeft de transformatie een grotere kans van slagen. Voor de bungalowparken De Kogge 1 en De Kogge 3 is voorafgaande aan het op te stellen bestemmingsplan een ruimtelijke quickscan opgesteld. Deze ruimtelijke quickscan De Kogge I en De Kogge III kan beschouwd worden als een vergelijkbaar onderzoek als voor 'De Maar' is opgesteld. De quickscan geeft antwoord op de vraag welk toekomstscenario het beste past en of een omzetting naar een woonbestemming voor de beide bungalowparken haalbaar en kansrijk is.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 17

De ruimtelijke quickscan is opgenomen als bijlage 10 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord is gevraagd om milieuadvies te geven in verband met planologische strijdigheid. Dit milieuadvies is opgenomen als bijlage bij deze ruimtelijke quickscan voor De Kogge 1 en de Kogge 3. 3.2.1 De Maar De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de omzetting van de bestemming 'recreatie' naar de woonbestemming. Deze transformatie is van toepassing op alle 36 recreatieve objecten. De transformatie naar wonen voorziet niet in extra bouwmogelijkheden (anders dan vergunningvrij). De bouwregels zijn afgestemd op de huidige situatie. Bij recreatiewoningen zijn bijgebouwen en aanbouwen niet vergunningsvrij. Door de voorgenomen bestemmingswijziging van recreatie naar wonen gaat het wel mogelijk worden om bijgebouwen en aanbouwen vergunningsvrij te bouwen. Om het groene, parkachtige karakter van 'De Maar' te behouden zijn daarom aanvullende bouwregels opgenomen, zie ook paragraaf 5.2.2. 3.2.2 De Kogge 1 De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de omzetting van de bestemming 'recreatie' naar de woonbestemming. Deze transformatie is van toepassing op 16 van de 17 recreatieve objecten. De recreatiewoning op nr. 23-1 wordt buiten de planherziening gehouden. De twee stacaravans worden onder de woonbestemming gebracht.

Planologisch gezien is er immers ruimte voor de bouw van twee recreatiewoningen. De stacaravans komen daarmee onder het overgangsrecht. Gedurende de planperiode van het (nog op te stellen) bestemmingsplan zijn de stacaravans en het recreatieve gebruik daarvan toegestaan. In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen die de permanente bewoning van de stacaravans uitsluit (zie 5.5 Specifieke gebruiksregels). De transformatie naar wonen voorziet niet in extra bouwmogelijkheden (anders dan vergunningvrij). De bouwregels zijn afgestemd op de huidige situatie. Bij recreatiewoningen zijn bijgebouwen en aanbouwen niet vergunningsvrij. Door de voorgenomen bestemmingswijziging van recreatie naar wonen gaat het wel mogelijk worden om bijgebouwen en aanbouwen vergunningsvrij te bouwen. De bouwmogelijkheden kunnen dus door de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen toenemen. Vanwege de beperkte omvang van de kavels zullen de uitbreidingsmogelijkheden (vergunningsvrij bouwen) beperkt zijn. De recreatiewoningen met onderliggende /bijbehorende grond is in particulier eigendom. De infrastructuur is gezamenlijk eigendom via een verenigingsstructuur. De openbare ruimte incl. riolering etc.

is en blijft ook na de bestemmingswijziging in eigen beheer De Kogge 3 Op basis van de opgestelde ruimtelijke quickscan is geconcludeerd dat een omzetting van de woonbestemming op dit moment niet haalbaar is voor bungalowpark 'De Kogge 3'. Zie ook paragraaf 4.8 Geluid. Dit park behoudt dus de bestemming 'Recreatie'. Wel is een wijzingsbevoegdheid opgenomen, zodat te zijner tijd de transformatie naar wonen doorgang kan vinden.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 18

20191876

Hoofdstuk 4

OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de benodigde onderzoeken met de daarbij behorende conclusies.

4.1

Vormvrije merbeoordeling

Beleid en Normstelling In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.  Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

 Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. Onderzoek In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het omzetten van recreatiewoningen naar permanente bewoning. In totaal gaat het om 52 (36+16) woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. In de 'Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling' wordt geconstateerd dat de voorgenomen ontwikkeling ruim onder de drempelwaarde blijft. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. De uitgevoerde (milieu) onderzoeken geven ook geen aanleiding om een planm.e.r.-, projectm.e.r.

of m.e.r.-beoordelingsplicht uit te voeren.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 19

Er worden geen negatieve effecten verwacht. De vormvrije m.e.r. beoordeling is als bijlage 4 bij de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd.

4.2

Milieuzonering

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Onderzoek en conclusie De Maar In de directe nabijheid van bungalowpark 'De Maar' bevinden zich geen bedrijven. Het park grenst aan de zuid- en oostzijde overwegend aan woonbestemmingen en aan de west- en noord zijde aan agrarisch gebied. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' legt geen belemmeringen op.

De Kogge 1 De locatie is gelegen aan de achterzijde van een lintbebouwing en is tevens gelegen aan de buitenzijde van een woonwijk, waar voornamelijk woningen aanwezig zijn. In de directe omgeving van 'De Kogge 1' zijn geen bedrijfsbestemmingen gelegen. Het recreatiepark grenst aan de noord, oost- en westzijde aan woonbestemmingen. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' legt geen belemmeringen op. De Kogge 3 Op het adres Oosteinde 35 is , grenzen aan het bungalowpark, een timmerbedrijf/aannemersbedrijf aanwezig. Dit bedrijf heeft de bestemming 'Bedrijf' tot en met milieucategorie 3.1. De planologische milieuzonering betreft hier 30 tot 50 meter afhankelijk of de omgeving als een rustig woonomgeving of als gemengd gebied gezien kan worden. Beide afstanden worden niet behaald, de woningen van de Kogge 3 staan allemaal op 30 meter of minder. De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord is gevraagd om milieuadvies te geven in verband met planologische strijdigheid. Dit milieuadvies is opgenomen als bijlage bij de ruimtelijke quickscan voor De Kogge 1 en de Kogge 3, zie bijlage 10. Zie verder paragraaf 4.8.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 20

4.3

20191876

Archeologie

4.3.1 Beleid Rijksbeleid archeologie en cultuurhistorie De Monumentenwet 1988 is op 1 juli 2016 overgegaan in de Erfgoedwet. De Erfgoedwet vormt samen met de Omgevingswet het wettelijke fundament voor de cultuurhistorie in Nederland. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals die in de oude wetten en regelingen golden blijven gehandhaafd. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, worden overgeheveld naar de Omgevingswet die in 2021 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de periode 2016-2021. Het betreft dan: 1. Vergunningen tot wijziging, sloop of verwijdering van rijksmonumenten 2. Verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie 3. Bescherming van stads- en dorpsgezichten Zaken zoals het certificeringsstelsel en de aanwijzing van archeologische rijksmonumenten blijven in de Erfgoedwet. Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenwet doorgevoerd via een wijziging van artikel 3.6.

lid 2 van Besluit ruimtelijke ordening. In de toelichting van een bestemmingsplan moet voortaan het volgende worden opgenomen: Een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Hierdoor dienen cultuurhistorische waarden dus uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Gemeenten zullen een inventarisatie moeten (laten) maken van alle cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied, dus niet alleen de archeologische waarden. Daarnaast moeten ze aangeven welke conclusies ze daaraan verbinden en op welke wijze ze deze waarden borgen in het bestemmingsplan. Dit is één van de pijlers van de Modernisering Monumentenzorg (MoMo). De Rijksdienst helpt gemeenten om hieraan te voldoen met de Handreiking erfgoed en ruimte. Hierin staat hoe gemeenten zo'n inventarisatie en analyse kunnen uitvoeren. Ook wordt in deze handreiking aangegeven op welke wijze gemeenten cultuurhistorische waarden kunnen opnemen in een bestemmingsplan, compleet met voorbeeldbepalingen. Provinciaal beleid archeologie en cultuurhistorie Omgevingsvisie NH2050 Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau.

Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie Noord-Holland zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. Ontwikkelingen en beheer zijn passend bij de waarden, de karakteristiek en het draagvermogen van het landschap. Onder (cultureel) erfgoed wordt verstaan: 'de fysieke overblijfselen van de historie: bovengronds (gebouwde monumenten en hun relevante directe omgeving (biotoop)),ondergronds (archeologie), het cultuurlandschap met historische landschapselementen en collecties (archieven en musea) en het immateriële erfgoed (verhalen en tradities). Op provinciaal niveau is het beleidskader en de leidraad Landschap en Cultuurhistorie van belang voor onderhavig bestemmingsplangebied.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 21

Beleidskader en Leidraad Landschap en Cultuurhistorie De visie op de gewenste ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland. Deze vernieuwde leidraad is een uitwerking van het in 2006 vastgestelde Beleidskader Landschap en Cultuurhistorie, dat werd gebruikt als leidraad voor ruimtelijke plannen als bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en structuurplannen. Daarnaast bood het handreikingen aan gemeenten om landschap en cultuurhistorie als uitgangspunt te gebruiken bij planvorming. De provincie Noord-Holland heeft 10 archeologische gebieden van provinciaal belang gedefinieerd. Het plangebied ligt in een dergelijk gebied: West-Friesland. Als in gebieden van provinciaal belang het maatschappelijk belang dusdanig groot is dat waardevolle archeologische vindplaatsen aangetast moeten worden, vraagt de provincie aan te geven op welke wijze archeologische waarden door compenserende maatregelen in het plan zijn ondergebracht. Bovendien vraagt de provincie de aanwezige waarden te benutten bij de inrichting van een gebied. Het archeologiebeleid van de provincie Noord-Holland is primair gericht op het behouden van de archeologische waarden in de bodem. Dit is geheel in de 'geest' van het Verdrag van Malta.

Gemeentelijk archeologiebeleid De herziene Monumentenwet verplicht gemeenten om 'rekening te houden met aanwezige of te verwachten archeologische waarden'. Het bestemmingsplan staat hierbij centraal. Hierin worden bouw- en aanlegvoorschriften opgenomen. Indien belangrijke archeologische waarden als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen niet in de bodem behouden kunnen blijven, dient de informatie te worden veiliggesteld d.m.v. een opgraving. De Monumentenwet gaat hierbij uit van een algemene vrijstelling voor ingrepen tot 100 m2, maar biedt de gemeente ook de nodige beleidsruimte om haar eigen afweging te maken. De gemeente Medemblik heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Archeologie West-Friesland heeft voor de gemeente Medemblik een beleidskaart archeologie opgesteld. De beleidskaart archeologie van de gemeente Medemblik is op 28 februari 2019 vastgesteld. Ter bescherming van de archeologische waarden kunnen burgemeester en wethouders, als daar op basis van een archeologisch onderzoek aanleiding toe bestaat, voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen. Daarnaast is een omgevingsvergunning vereist voor werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd. De bescherming van archeologische waarden wordt geregeld via een dubbelbestemming.

Deze dubbelbestemming geldt voor die locaties die op basis van de Beleidskaart Archeologie een hoge archeologische waarde of een hoge archeologische verwachting hebben. Voor park 'de Maar' gelden de volgende vrijstellingsgrenzen:  100 m2 in het zuidelijke deel: dit betreft de historische kern van Twisk;  1.000 m2 in het grootste deel van het plangebied;  2.500 m2 in een klein deel in het noorden van het plangebied. Parken 'De Kogge 1'en 'De Kogge en 3' liggen in de historische dorpskern van Oostwoud en hebben een hoge archeologische waarde voor resten uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Dit is vertaald naar een vrijstellingsgrens van 100 m2 voor archeologisch onderzoek.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 22

20191876

4.3.2 Toetsingskader Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. 4.3.3 Onderzoek en conclusies In het kader van het vooroverleg is door Archeologie West-Friesland gekeken naar het aspect archeologie, cultuurhistorie en aardkundige waarden met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan. Het volledige advies is opgenomen als bijlage 6 bij de toelichting. Het advies van Archeologie West-Friesland is vertaald in drie dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie. Hierbij zijn de hiervoor aangegeven vrijstellingsgrenzen in acht genomen. Dit betekent dat een beschermende regeling is opgenomen voor het aspect 'Archeologie'.

Het aspect archeologie is daarmee, in relatie tot de voorgestane ontwikkeling, voldoende geborgd.

4.4

Cultuurhistorie

Toetsingskader De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt. Onderzoek en conclusie Een deel van de dorpskern van Twisk is aangewezen als beschermd dorpsgezicht door het Ministerie van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk Werk op 10 februari 1970. Dat deel van de dorpskern is aangewezen als beschermd dorpsgezicht, doordat het een goed bewaard voorbeeld van een langgerekt Westfriese boerderijendorp is. Het vormt hierdoor een historisch waardevol geheel, dat van algemeen belang is vanwege de schoonheid en het karakter ervan. Twisk is een langgerekt boerderijendorp. Een aantal fasen van de ontwikkeling die de Noord-Hollandse boerderijenbouw heeft doorgemaakt, wordt in Twisk aangetroffen. Uit de bloeiperiode 17de en 18de eeuw zijn verschillende boerderijen overgebleven die goede voorbeelden zijn van de vroegere landelijke bouwkunst. Aan weerszijden van de Dorpsstraat staan Noord-Hollandse 17de en 18de eeuwse stolphoeven en 19de eeuwse hoeven, afgewisseld door karakteristieke arbeidershuisjes. Het beschermd dorpsgezicht is beschermd gelet op artikel 20 van de Monumentenwet.

(De Monumentenwet is sinds juli 2016 overgegaan in de Erfgoedwet). Dit houdt niet in dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn, maar door middel van beschermende regels wordt het karakteristieke dorpsbeeld wel veiliggesteld.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 23

Figuur: Beschermd dorpsgezicht Twisk Voor zover het plangebied onderdeel uitmaakt van het beschermd dorpsgezicht is de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' van toepassing. Het aspect cultuurhistorie is daarmee, in relatie tot de voorgestane ontwikkeling, voldoende geborgd.

4.5

Bodem

Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Onderzoek en conclusie De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord heeft informatie over de bodemkwaliteit van de drie parken aangeleverd. Zie hiervoor het advies betreffende de milieu-aspecten, opgenomen als bijlage 5 bij de toelichting. Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 24

20191876

Op basis van deze beschikbare gegevens kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit van de recreatiepark 'De Maar' en 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' grotendeels geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Enkel op het recreatiepark “Kogge 3”, zit een loodverontreiniging die risico's kan opleveren voor jonge kinderen. Uit recent onderzoek van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) blijkt namelijk dat de opname van lood in verhoogde concentraties in de bodem een nadelig effect kan hebben op het leervermogen van jonge kinderen in de leeftijd van nul tot zes jaar. Kinderen kunnen lood binnenkrijgen als ze tijdens het spelen grond in hun mond stoppen waar kleine deeltjes lood inzitten. Er is geen wettelijke verplichting om dergelijke verontreinigingen met lood te saneren. Vanuit preventief oogpunt is het echter verstandig om de bewoners van recreatiepark 'Kogge 3' op de hoogte te stellen over het feit dat de bodem is verontreinigd met lood en dat deze verontreiniging risico's kan opleveren voor jonge kinderen. Indien er jonge kinderen aanwezig zijn, is het verzoek om de grond zoveel mogelijk te bedekken met gras of tegels. Op grond van bovenstaande is in het kader van het bestemmingsplan een verkennend bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van eventuele nieuwe woningen dient te worden aangetoond dat de milieuhygiënische gesteldheid van de bodem geschikt is voor het toekomstig gebruik.

4.6

Verkeer en parkeren

4.6.1 De Maar 'De Maar' wordt ontsloten door middel van een doodlopende ontsluitingsweg, een zijweg van de Dorpsweg. De hoofdstraat De Maar heeft een gebogen verloop en heeft enkele doodlopende zijstraten naar kleine clusters met woningen. De straten zijn geasfalteerd en hebben een smal profiel; meestal direct begrensd door hoge hagen, soms zijn er smalle bermen aanwezig. Op de kavels is voldoende ruimte om het parkeren op te lossen. Daarnaast zijn er nog enkele parkeerkoffers aanwezig grenzend aan de ontsluitingsweg, uitgevoerd in halfverharding. Door de gemeente is een berekening parkeerbehoefte uitgevoerd. Zie bijlage 11. Uitgaande van een parkeernorm van 2, 3 pp/wo (koopwoningen, niet-stedelijk, buitengebied) zijn er 83 parkeerplekken nodig. Er zijn 61 plekken beschikbaar. Dit betekent dat er nog 22 parkeerplekken gerealiseerd moeten worden. Inmiddels zijn deze gerealiseerd. Uit een inventarisatie blijkt dat de 83 parkeerplekken aanwezig zijn. 4.6.2 De Kogge 1 De bestaande infrastructuur bestaat in zijn geheel uit halfverharding (grind) en kent een doodlopende structuur. Het is een zijweg van het dorpslint Oosteinde en is circa 150m lang. Aan de voorzijde bij de entree van het park is voldoende ruimte aanwezig voor circa 17 parkeerplaatsen. Daarnaast is er op ieder perceel ruimte voor 1 parkeerplaats op eigen terrein. De parkeernorm vanuit de gemeente is 2,3 pp/wo.