Zienswijze 3 BOBK (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Het ontwerp-omgevingsplan kiest consequent voor: Maximale bouwhoogten; • •
Maximale dichtheid;
•
Minimale afstanden tussen bouwblokken; En vrijwel volledige bebouwing van bestaande open en groene ruimte.
•
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 25
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
Daarmee wordt verdichting niet benaderd als een kwalitatieve opgave , maar als optimalisatie binnen de uiterste grenzen van de gebiedsvisie. Bandbreedtes , varianten of minder intensieve scenario’s ontbreken.
d) Evenwichtige belangenafweging in een context van extreme dichtheid De gemeente en gemeenteraad stellen herhaaldelijk dat de huidige woningnood noopt tot extra inspanningen en dat Maassluis daarom verder moet verdichten , ook ten koste van bestaande groene en open ruimten. Indieners betwisten niet dat woningbouw een zwaarwegend maatschappelijk belang is en zijn niet tegen beheerste woningbouw als zodanig. Tegelijkertijd mag dit algemene belang niet los worden gezien van de specifieke lokale context. Maassluis behoort reeds tot de meest dichtbevolkte gemeenten van Nederland.
Juist in een dergelijke context is het noodzakelijk om zorgvuldig te toetsen waar de ruimtelijke , sociale en leefkwalitatieve draagkracht van de stad haar grenzen bereikt. In het ontwerp-omgevingsplan ontbreekt een kenbare afweging van deze uitzonderlijke uitgangspositie. Niet inzichtelijk is gemaakt: •
Hoe de reeds zeer hoge bevolkingsdichtheid van Maassluis is betrokken bij de keuze voor verdere intensivering;
•
Of en hoe het cumulatieve effect van opeenvolgende verdichtingslocaties op leefkwaliteit , groen en gezondheid is beoordeeld; En in hoeverre alternatieven buiten deze specifieke locatie of buiten de
•
gemeentegrenzen zijn beschouwd.
Daarbij komt dat omliggende gemeenten in de regio juist terughoudender zijn met grootschalige verdichting , hetgeen de vraag oproept of hier sprake is van een onevenredige concentratie van woningbouwopgaven binnen Maassluis , zonder dat dit regionaal is gemotiveerd of afgestemd. Onder de Omgevingswet vereist een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dat niet alleen het algemene belang van woningbouw wordt benoemd , maar ook dat het belang van bestaande bewoners , hun leefomgeving en woonkwaliteit zichtbaar en volwaardig wordt Uit het ontwerp-omgevingsplan blijkt onvoldoende dat dit is gebeurd. Het plan laat zien dat het belang van woningproductie structureel prevaleert , zonder dat de meegewogen.
gevolgen voor bestaande woonmilieus als zelfstandige belangen zijn gewogen. Daarmee ontstaat het beeld dat verdichting als beleidsdoel op zichzelf doorslaggevend is geworden , terwijl juist bij een reeds extreem verdichte gemeente een verhoogde motiveringsplicht geldt om aan te tonen dat verdere intensivering nog ruimtelijk en maatschappelijk verantwoord is. _____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 26
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
e)
Gevolgen voor groen en open ruimte
Vrijwel alle bestaande groen- en open ruimten binnen het plangebied worden bebouwd. Hierdoor verdwijnt betekenisvolle verblijfsruimte , klimaatbuffer (hitte , water) en visuele en ruimtelijke ademruimte. Het gebied transformeert van een open overgangszone naar een gesloten bouwmassa , wat een directe aantasting vormt van de leefkwaliteit.
f)
Structurele schaduwwerking en bezonning
Door de combinatie van hoge bouwvolumes , korte afstanden tussen bouwblokken en de gekozen oriëntatie ontstaat structurele schaduwwerking op de Uiverlaan , langdurige schaduw op omliggende woningen en een minimale bezonning van openbare ruimte. Dit betreft geen incidentele effecten , maar structurele gevolgen van maximale hoogte en dichtheid.
g)
Massaliteit en verlies van menselijke maat
Vanuit de omliggende laagbouwwoningen wordt het zicht gedomineerd door hoge , aaneengesloten gevelwanden , beperkte doorkijken en gesloten bouwblokken op korte
afstand. De menselijke maat ontbreekt. De ruimtelijke beleving verandert in een wandwerking die niet past bij de bestaande woonomgeving.
h)
Cumulatie met de nog te realiseren sporthal
Van essentieel belang is dat de sporthal zelf nog moet worden gerealiseerd en reeds een fors en
dominant bouwvolume vormt. Het plan beoordeelt de woningbouw echter geïsoleerd ,
terwijl in werkelijkheid sprake is van een sporthal met intensief gebruik , die direct omsloten is door hoge en dichte woningbouw. Hierdoor ontstaat een samengepakte en overheersende bouwstructuur , waarbij lucht , afstand en oriëntatie verdwijnen , woon- en gebruiksfuncties onder druk komen te staan enen
conflicten tussen sport , verkeer en wonen worden vergroot.
Een integrale beoordeling van deze cumulatieve bouwmassa ontbreekt.
i)
Rijksadvies: Verstandig verdichten
Het College van Rijksadviseurs en Bureau Spoorbouwmeester waarschuwen in hun advies Knooppunten – Verstandig verdichten (5 december 2023) expliciet voor deze ontwikkeling
.
Zij constateren onder meer dat: _____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 27
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
• • • •
Verdichting rond stations vaak plaatsvindt op een te kleine “postzegel”; Maximale stapeling van functies leidt tot verlies van leefkwaliteit; Publieke ruimte en verblijfskwaliteit ondergeschikt raken aan bouwvolume; Dat dergelijke plannen onvoldoende toekomstvast en duurzaam zijn.
Het advies benadrukt dat maatwerk per locatie altijd noodzakelijk is en verdichting geen automatisme mag zijn. Tenslotte wordt benadrukt dat maximale bouwvolumes geen synoniem zijn voor goede knooppuntontwikkeling
j)
.
Strijd met het rijksadvies en de Omgevingswet
Het ontwerp-omgevingsplan volgt deze rijksbrede waarschuwingen niet. Integendeel het concentreert maximale verdichting op een beperkte locatie , zonder bandbreedtes of alternatieven en zonder aantoonbare afweging van leefkwaliteit , schaal en cumulatie. Daarmee wordt verdichting gereduceerd tot maximale benutting , hetgeen strijdig is met het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en een zorgvuldige
belangenafweging. k)
Afleiding van ruimtelijke parameters
Uit de beschreven effecten volgt logisch dat: • Bouwhoogten beperkt moeten blijven om bezonning en schaal te waarborgen; •
Afstanden tussen bebouwing groter moeten zijn;
•
Het woningprogramma substantieel lager moet liggen om ruimte te laten voor groen , lucht en verblijfskwaliteit.
Dit betreft ruimtelijke randvoorwaarden , geen voorkeuren.
l)
Reëel en verdedigbaar alternatief (illustratief)
Gelet op de laagbouwcontext , de beperkte infrastructuur , de cumulatie met de sporthal en en de noodzaak van leefkwaliteit is bij wijze van illustratie een ontwikkeling in de orde van grootte van circa 200 - 225 woningen , met een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen , ruimtelijk verdedigbaar. Een dergelijk programma sluit aan bij de bestaande Schaal , voorkomt structurele schaduwwerking , maakt behoud van betekenisvol groen mogelijk en voorkomt een dominante , gesloten bouwmassa.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 28
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
Deze bandbreedte dient uitsluitend om te onderbouwen dat het gekozen plan onnodig maximaal is en dat minder intensieve alternatieven redelijkerwijs onderzocht hadden moeten worden.
m) Conclusie Hoewel verdichting nabij OV-knooppunten beleidsmatig wordt gestimuleerd , ontslaat dit de gemeente niet van de plicht om per locatie te motiveren welke mate van verdichting
ruimtelijk aanvaardbaar is. Het ontwerp-omgevingsplan Station Maassluis-West doet dit onvoldoende en wijkt af van het rijksadvies om knooppunten verstandig , contextueel en met oog voor
leefkwaliteit te ontwikkelen.
Door het ontbreken van een kenbare afweging van minder intensieve alternatieven is het plan onvoldoende zorgvuldig voorbereid en gemotiveerd. Zonder deze aanvullende afwegingen kan niet worden vastgesteld dat het ontwerpomgevingsplan voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en een zorgvuldige voorbereiding. Vaststelling van het plan in de huidige vorm leidt tot een onevenredige aantasting van de leefkwaliteit en is daarom juridisch kwetsbaar.
15. Samenvattende beoordeling “te veel en te vol” De combinatie van maximale woningdichtheid (400 woningen zonder bandbreedte) , verruimde bouwhoogtes en grotere bouwvlakken , ontbreken van harde groen- en klimaatnormen , onvoldoende buffers en bezonningsbescherming , leidt tot de conclusie dat de ontwikkeling ruimtelijk onevenwichtig is en niet de beloofde leefkwaliteit kan waarborgen. De BOBK concludeert dat het ontwerp-omgevingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt die te massaal , te hoog , te dicht , en te intensief is voor de beschikbare ruimte en de bestaande
woonomgeving.
16.
Verzoek
Gelet op het voorgaande verzoeken indieners u om: 1.
Het ontwerp-omgevingsplan niet ongewijzigd vast te stellen , omdat het plan onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en ondeugdelijk is gemotiveerd.
2.
Een aanvullende en integrale ruimtelijke afweging te maken , waarin: o
De cumulatieve effecten van woningbouw en de nog te realiseren sporthal in samenhang worden onderzocht;
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 29
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
o
3.
Effecten op bezonning , schaduwwerking , groen , verblijfskwaliteit en schaal
expliciet worden beoordeeld. Bandbreedtes op te nemen voor: o o o
Het maximaal aantal woningen , De maximale bouwhoogte , En de minimale afstand tussen bouwvolumes , zodat niet uitsluitend een maximale invulling planologisch mogelijk wordt gemaakt.
4.
Minder intensieve , ruimtelijk beter passende alternatieven kenbaar te onderzoeken en
af te wegen , waaronder – bij wijze van illustratie – een scenario in de orde van
grootte van circa 200 woningen met een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen , en gemotiveerd toe te lichten waarom dergelijke alternatieven al dan niet 5.
aanvaardbaar zijn. Inhoudelijk te motiveren op welke wijze het ontwerp-omgevingsplan zich verhoudt tot het rijksadvies Knooppunten
6.
–
Verstandig verdichten en waarom daarvan
eventueel wordt afgeweken. Besluitvorming aan te houden totdat: o
Deze afwegingen zijn gemaakt , De resultaten daarvan zijn verwerkt in planregels en verbeelding ,
o
En belanghebbenden daarop adequaat hebben kunnen reageren.
o
DEEL III – Systematische verschillen tussen Gebiedsvisie en Omgevingsplan Op basis van de gecombineerde analyses kan het volgende worden geconstateerd.
17. Ruimtelijke hoofdstructuur •
Visie: duidelijke hoofdstructuur met routes , groene verbindingen , binnenterreinen en een sterk stationsplein.
•
Plan: neemt hoofdzakelijk geometrische begrenzingen over; route- en groenstructuur zijn niet als regels vastgelegd.
Conclusie: De ruimtelijke hoofdstructuur wordt niet juridisch geborgd.
18. Mobiliteit en autoluwheid •
Visie: “Ruim baan voor voet en fiets” , autoluwe zones , dubbelgebruik van parkeren , sterke rol van metro en langzaam verkeer.
•
Plan: geen autoluwe voorschriften , geen verplichting voor voet- en fietsverbindingen , minimale regeling rond parkeerreductie.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 30
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
Conclusie: Mobiliteitsambities worden niet vertaald naar afdwingbare normen.
19. Autoluwe ambitie en (geen) harde normen voor mobiliteitsreductie Een van de kernambities van de Gebiedsvisie was het realiseren van een autoluw woongebied , waarin voetgangers en fietsers prioriteit hebben en de nabijheid van de metro belangrijk argument vormde voor parkeerreductie en duurzame mobiliteitskeuzes. De visie bevatte onder andere reductie van het aantal parkeerplaatsen (tot max. 100 een
minder) , mogelijkheden voor 25% lagere parkeernorm binnen 400 meter van het station , dubbelgebruik en gedeeld parkeren , en prioriteit voor voet- en fietsverbindingen. In het omgevingsplan zijn deze ambities niet vertaald naar juridisch afdwingbare normen , vastgesteld on basis van gedegen onderzoek. Integendeel. Er zijn geen autoluwe zones aangewezen , er
is geen verplichting opgenomen voor voet- en fietsverbindingen , de 25%
reductie is niet geborgd , en het plan schrijft vooral voor dat parkeren “op eigen terrein” moet worden opgelost. Het gevolg is dat het gebied ruimtelijk en functioneel niet autoluw kan worden , omdat de juridische randvoorwaarden ontbreken. Om tot deze randvoorwaarden te komen is ook nodig dat de gemeente: -
Voorspellingen doet over de ontwikkeling van de parkeerdruk aan de hand van een valide verkeersmodel , rekening houdend met de toekomstige groei van bewonersverkeer en bezoekersaantallen;
-
Aan de hand van deze voorspellingen constateert waar in het gebied zich problemen voor gaan
doen ten aanzien van parkeerbewegingen en parkeerdruk en de omvang
-
deze problemen of uitdagingen; Welk beleid is geformuleerd om de in te visie vastgelegde ambities te realiseren , en
-
hoe dit beleid wordt geïmplementeerd in het gebied; En tenslotte een volledige en valide vertaling van bovenstaande naar de regels in het
van
omgevingsplan. -
Dit vormt een fundamentele afwijking van de visie en leidt tot meer autoverkeer , minder ruimte voor groen en klimaatadaptatie , een hogere parkeerdruk op omliggende buurten , en een slechtere leefkwaliteit en minder veilige routes voor langzaam verkeer.
Deze verdamping van mobiliteitsambities betekent dat het plan niet bijdraagt aan de beloofde duurzame , groene en leefbare wijk waarmee de visie aan bewoners is gepresenteerd.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 31
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
19. 1 Parkeerdruk , parkeerbewegingen en parkeerbalans Het ontwerp-omgevingsplan gaat uit van een autoluwe ambitie en een reductie van het aantal parkeerplaatsen , waaronder het vervallen van circa 100 bestaande parkeerplaatsen. Deze ingreep wordt echter niet onderbouwd met een deugdelijke analyse van de huidige en toekomstige parkeerdruk en de daarmee samenhangende parkeerbewegingen. 19. 1. 1 Verwachte groei van parkeerbewegingen onvoldoende onderzocht De planontwikkeling leidt aantoonbaar tot een structurele toename van parkeerbewegingen , als gevolg van: •
de toevoeging van maximaal 400 woningen; de sterke bevolkingsgroei van Maassluis (circa +33%);
•
de aanhoudende bezoekersgroei van winkelcentrum Koningshoek (circa +7% per
•
jaar); • •
de bovenlokale functie van Koningshoek voor de regio; de realisatie van een nieuwe sporthal met piekbelastingen in avonduren en weekenden.
Het ontwerp-omgevingsplan bevat geen integrale beoordeling van deze cumulatieve effecten parkeerdruk , noch een analyse van piekbelasting , bezoekersparkeren of uitwijkgedrag naar omliggende woonstraten. op
19. 1. 2 Eigen parkeeronderzoek bewoners en projectie toekomstige situatie Door bewoners is een eigen parkeeronderzoek uitgevoerd , waarin de bestaande parkeerdruk in kaart is gebracht enis vastgesteld dat op meerdere momenten reeds sprake is van
(nagenoeg) volledige bezetting. Ook is een projectie is gemaakt van de toekomstige parkeerdruk , rekening houdend met woningtoevoeging , bezoekersgroei en veranderend gebruik. Uit dit onderzoek volgt dat het gebied geen reële restcapaciteit heeft om het vervallen van circa 100 parkeerplaatsen op te vangen , en dat zonder aanvullende maatregelen structurele overbelasting en verdringing naar omliggende wijken zal optreden. Dit bewonersonderzoek is bij de gemeente bekend , maar wordt in het ontwerpomgevingsplan niet besproken , niet weerlegd en niet betrokken bij de belangenafweging.
19. 1. 3 Ontbrekende parkeerbalans en onvoldoende motivering verval parkeerplaatsen Het ontwerp-omgevingsplan bevat geen actuele , gebiedsspecifieke parkeerbalans waaruit blijkt: •
Hoeveel parkeerplaatsen nu beschikbaar zijn;
•
Hoeveel plaatsen verdwijnen;
•
Hoeveel parkeerplaatsen resteren per functie (wonen , bezoek , sport , winkel);
•
Hoe piekbelasting wordt opgevangen;
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 32
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
•
En welke gevolgen optreden voor omliggende buurten.
Daarmee ontbreekt een draagkrachtige motivering waarom het vervallen van circa 100 parkeerplaatsen verenigbaar zou zijn met een goede ruimtelijke ordening , bereikbaarheid en
leefkwaliteit. 19. 1. 4 Juridische duiding Gelet op de verwachte groei van parkeerbewegingen , het vervallen van een substantieel aantal parkeerplaatsen en het ontbreken van een integrale parkeeranalyse , is niet aangetoond dat het plan: •
Zorgvuldig is voorbereid (art. 3:2 Awb);
•
Berust op een deugdelijke motivering (art. 3:46 Awb); Leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (art. 2. 1
•
Omgevingswet). 19. 1. 5 Conclusie Zonder een onderbouwde parkeerbalans en toekomstgerichte analyse van parkeerdruk en parkeerbewegingen kan niet worden vastgesteld dat het ontwerp-omgevingsplan uitvoerbaar en aanvaardbaar is. Het schrappen van circa 100 parkeerplaatsen is daarmee onvoldoende gemotiveerd.
20. Groen , water en klimaatadaptatie •
Visie: robuuste groenstructuur , wadi’s , waterberging , hitte- en schaduwmaatregelen.
•
Plan: uniforme 10%-groennorm , geen verplichting tot wadi’s , waterberging of hittestressreductie , geen borging van robuuste groenstructuur.
Conclusie: Duurzaamheids- en groenambities verdwijnen uit het juridisch instrument.
21. Kwaliteit , beeldkwaliteit en participatie •
Visie: verplicht kwaliteitsteam , bindend beeldkwaliteitsplan , participatie als verplicht onderdeel in alle fasen.
•
Plan: geen kwaliteitsteam , beeldkwaliteitsplan niet bindend , geen participatieverplichting.
Conclusie: Proces- en kwaliteitsafspraken uit de visie zijn niet verankerd.
22. Betaalbaarheid en sociale kwaliteit •
Visie: ambitieniveaus voor een groot aandeel betaalbare woningen (IDSO-doel ≥63% , tekst “90% betaalbare woningen”).
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 33
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
•
Plan: regelt wel instandhoudingsduur (25 jaar sociaal/middenhuur , 5 jaar sociale koop) en
doelgroeptoets , maar legt geen percentageverdeling vast per categorie.
Conclusie: Duur en doelgroep worden geborgd , maar de beloofde mix en omvang van betaalbaar aanbod niet.
23. Geen programmatische sturing op ‘beschut wonen’ en zorgwoningen De Gebiedsvisie voorzag in een duidelijk aangewezen locatie voor “beschut wonen” (zorgwoningen) centraal in het gebied , passend in een samenhangende ruimtelijke en sociale programmering. Deze plek is echter niet opgenomen in de juridische regels van het omgevingsplan. In het plan wordt de functie “zorgwonen” uitsluitend mogelijk gemaakt via een omgevingsvergunning , zonder vastgelegde locatie , kwantitatieve borging , eisen aan inpassing , en koppeling met nabijheid van groen , voorzieningen of rust. Dit betekent dat een essentieel sociaal programmaonderdeel uit de visie niet wordt verankerd , maar volledig afhankelijk wordt van latere vergunningverlening. Dit staat haaks op de ambitie van de visie om zorgwonen centraal en herkenbaar in het gebied te positioneren als onderdeel van een evenwichtige leefwijk. Het ontbreken van deze borging leidt tot een programmatische verschraling en een risico dat de gebiedsontwikkeling minder inclusief en minder toekomstbestendig wordt dan in de visie werd voorgesteld.
24. Technische regimes , geluid en m. e. r. a)
Visie: algemene ambities rond leefklimaat , beperkte aandacht voor technische beperkingsgebieden.
b)
Plan: voegt formele besluiten toe (hogere waarden tot 54 dB(A) , geen m.e.r.) , beperkingsgebieden (waterkering , spoor , leidingen) en NEN-normen , zonder deze helder te verbinden aan de leefkwaliteitsambities.
Conclusie: Nieuwe (technische) beperkingen worden geïntroduceerd zonder consistente koppeling met de visie.
25. Parkeerdekken Parkeerdekken ontbreken volledig in het omgevingsplan. In alle communicatie , schetsen en onderliggende berekeningen (zoals grondbalansen) wordt uitgegaan van parkeerdekken als essentieel onderdeel van de ontwikkeling. De planregels _____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 34
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
bevatten echter geen enkele verplichting tot het realiseren van parkeerdekken. Hierdoor kan parkeren volledig op maaiveld plaatsvinden , met aantoonbaar negatieve effecten op groen , bezonning , leefkwaliteit en klimaatadaptatie. Deze discrepantie tussen de gepresenteerde plannen en de juridische planregels leidt tot onzorgvuldigheid (art. 3:2 Awb) en een gebrek aan draagkrachtige motivering (art. 3:46
Awb). De gemeente presenteert een plan met parkeerdekken , maar stelt een omgevingsplan vast waarin deze voorzieningen ontbreken. Daarmee is de uitvoerbaarheid , transparantie en
ruimtelijke kwaliteit van het plan niet gewaarborgd.
26. Overkoepelende juridische beoordeling Uit het geheel van bovenstaande punten trekken wij de volgende conclusies over het Omgevingsplan:
a) Het plan is inhoudelijk niet-conform Cruciale elementen van de Gebiedsvisie (groen , mobiliteit , kwaliteit , participatie) zijn niet of slechts deels vertaald naar bindende regels; op andere punten (hoogte , dichtheid) wordt ruimer gebouwd dan de visie suggereerde.
b) Het plan is procedureel onzorgvuldig De visie wordt gebruikt als legitimatie (“we voeren de visie uit”) , maar volgt deze inhoudelijk niet. Afwijkingen worden niet inzichtelijk gemaakt of gemotiveerd. Dit is in strijd met art. 3:2 Awb (zorgvuldige voorbereiding).
c)
Het plan kent motiveringsgebreken voor de aanpassingen van visie naar plan Voor de verruiming van bouwhoogtes , de maximale dichtheid van 400 woningen , het wegvallen van groenstructuren en autoluwheid , ontbreken overtuigende
d)
motiveringen. Dit is in strijd met art. 3:46 Awb (draagkrachtige motivering). Het plan is een schending van de systematiek van de Omgevingswet De Omgevingswet verlangt dat een omgevingsplan de gebiedsvisie concreet maakt via normen en regels. De Gebiedsvisie wordt in de toelichting aangehaald als beleidskader , terwijl essentiële onderdelen daarvan niet zijn vertaald naar bindende
e)
regels en afwijkingen daarvan niet zijn gemotiveerd. De kwaliteit en inzichtelijkheid van het plan vormt een aantasting van rechtszekerheid en participatierechten De manier waarop de regels zijn gepubliceerd (gemeentebreed , onoverzichtelijk , zonder deelgebiedoverzicht) belemmert effectieve participatie en schaadt de
f)
rechtszekerheid van bewoners. Met het bieden van de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze alleen voldoet de gemeente niet aan haar participatieverplichtingen inzake het omgevingsplan. Op grond van artikel 16. 55 van de Omgevingswet , in samenhang met artikel 10. 2 van het Omgevingsbesluit en de artikelen 3:2 en 3:46 Awb , rust op de gemeente de plicht
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 35
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
om
participatie bij de voorbereiding van het omgevingsplan inzichtelijk , toetsbaar en
betekenisvol vorm te geven. Het enkel bieden van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen voldoet hier niet aan en er is door de gemeente geen
participatieparagraaf opgenomen in de publicatie en toelichting die hieraan invulling geeft.
27. Slotconclusie van deze bijlage Deze bijlage laat zien dat: •
De informatievoorziening over het omgevingsplan onvoldoende toegankelijk en transparant is , en
•
De inhoud van het plan leidt tot een ontwikkeling die te veel , te hoog en te vol is in verhouding tot de Gebiedsvisie , de bestaande wijk en de leefkwaliteit die bewoners is voorgespiegeld.
De BOBK concludeert dat het ontwerp-omgevingsplan Station West in de huidige vorm niet kan worden vastgesteld en eerst grondig moet worden herzien , zowel qua structuur en toegankelijkheid van de regels als qua inhoudelijke borging van bouwvolume , groen , mobiliteit , leefkwaliteit en participatie.
28. Verzoek Op basis van de in deze bijlage vastgestelde tekortkomingen in toegankelijkheid , motivering , onderzoekskwaliteit en inhoudelijke consistentie van het ontwerp-omgevingsplan Station West verzoekt en verlangt de BOBK dat de gemeente de onderstaande herstelmaatregelen treft vóór vaststelling van het plan. Deze maatregelen zijn niet optioneel , maar volgen rechtstreeks uit de eisen van zorgvuldigheid , motivering en transparantie zoals neergelegd in de Algemene wet bestuursrecht en de Omgevingswet. a)
Herstel van de toegankelijkheid en leesbaarheid van de regels De gemeente dient een duidelijk , volledig en afzonderlijk overzicht te verschaffen van alle planregels , kaarten , bouwvlakken , werkingsgebieden en relevante onderzoeken voor het deelgebied
Station West. Deze informatie moet op inzichtelijke wijze worden
gepubliceerd. Juridische basis: Het ontbreken van een toegankelijk en controleerbaar overzicht schendt de rechtszekerheid , vormt een schending van art. 3:2 Awb (zorgvuldige voorbereiding) en
voldoet niet aan de participatievereisten van de Omgevingswet , omdat bewoners
niet kunnen nagaan welke regels voor hen gelden en hoe de keuzes zijn onderbouwd.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 36
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
b)
Herstel van de ontbrekende koppeling tussen regels , kaarten en onderzoeken De planregels moeten worden voorzien van een traceerbare koppeling met situatietekeningen , bezonningsstudies , massa-studies , verkeersonderzoeken , bodemrapporten en groenstructuurkaarten. Deze koppeling is noodzakelijk om te kunnen beoordelen of de juridisch toegestane ontwikkelingen ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Juridische basis: Dit is vereist op grond van het motiveringsbeginsel (art. 3:46 Awb) en de verplichting om alle relevante feiten te betrekken in de besluitvorming (art. 3:2 Awb). In de huidige vorm is geen controleerbare motivering aanwezig.
c)
Motivering van afwijkingen tussen Gebiedsvisie en omgevingsplan De gemeente moet alle inhoudelijke afwijkingen tussen visie en plan volledig motiveren en waar de visie nog steeds als beleidskader geldt , moeten de regels in lijn worden gebracht met de visie of moet de visie eerst worden aangepast via een nieuw besluit met volledige participatie. Het betreft onder andere: • Afwijkende bouwhoogtes en volumering , •
Het vervallen van groene structuren ,
•
Het verdwijnen van autoluwe ambities ,
•
De wijziging van collectieve binnenterreinen van semi-privé naar openbaar ,
•
Het vervallen van een duidelijke locatie voor beschut wonen ,
•
Het ontbreken van parkeerdekken.
Juridische basis: Het ontbreken van deze motivering vormt een schending van art. 3:46 Awb. Het niet volgen van de vastgestelde visie zonder toelichting is procedureel onzorgvuldig (art. 3:2 Awb). De Omgevingswet verlangt dat een gebiedsvisie wordt geconcretiseerd in het plan — niet uitgehold. d)
Onderbouwing van bouwvolumes , hoogte en dichtheid De gemeente moet aantonen dat de voorgestelde bouwvolumes , dichtheid en bouwhoogtes ruimtelijk aanvaardbaar zijn door middel van: Verplichte bezonnings- en schaduwanalyses , • • •
Toetsen op privacy , uitzicht en afstand tot bestaande woningen , Motivering van hoogteaccenten , massa-opbouw en dichtheid.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 37
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
Indien deze onderbouwing ontbreekt , dienen bouwvlakken , hoogten en dichtheden te worden aangepast. Juridische basis: Zonder onderzoek en motivering voldoet het besluit niet aan art. 3:2 Awb. Het ontbreken van inzicht in de effecten op de leefomgeving levert een onvoldoende draagkrachtige motivering op (art. 3:46 Awb) en kan leiden tot strijd met het vereiste goed woon- en leefklimaat.
van een
e)
Herstel van mobiliteits- en parkeerambities De gemeente moet: Autoluwe zones juridisch vastleggen , -
Fiets- en voetverbindingen als verplichting opnemen in de regels , De 25% parkeernormreductie juridisch vastleggen zodat deze kan worden beoordeeld ,
-
Dubbelgebruik van parkeerplaatsen reguleren ,
-
Parkeerdekken verplicht stellen waar deze deel uitmaken van de berekeningen en gepresenteerde plannen.
Juridische basis: De huidige regels voldoen niet aan de uitgangspunten van de vastgestelde visie en zijn daarom in strijd met art. 3:2 Awb. Het weglaten van parkeerdekken na deze te hebben gepresenteerd aan bewoners en raad is strijdig met het vertrouwensbeginsel en vormt een motiveringsgebrek. f)
Borging van sociale kwaliteit , beschut wonen en woonmilieus De gemeente moet de programmatische ambities voor ‘beschut wonen’ conform de visie alsnog ruimtelijk borgen , locatief vastleggen , en voorzien van inhoudelijke regels voor inpassing en
doelgroepen.
Juridische basis: Het niet juridisch borgen van deze functie staat haaks op de vastgestelde visie en vormt een schending van het motiveringsbeginsel (art. 3:46 om een
Awb) en de verplichting
evenwichtige toedeling van functies te realiseren zoals vereist door de
Omgevingswet. g)
Herstel van participatie en informatievoorziening De gemeente moet een volledige participatieparagraaf opstellen waarin inzichtelijk wordt gemaakt welke informatie wanneer beschikbaar was , welke vormen van participatie zijn toegepast , en hoe reacties van bewoners zijn gewogen en verwerkt.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 38
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
Tevens moet alle relevante informatie tijdig en toegankelijk worden gepubliceerd zodat bewoners inhoudelijk geïnformeerd een zienswijze kunnen indienen. Juridische basis: Het ontbreken van de benodigde informatie en transparantie belemmert effectieve participatie en is daarom in strijd met het participatiebeginsel onder de Omgevingswet en met art. 3:2 Awb. In de jurisprudentie van de Raad van State leidt gebrekkige participatie vaak tot vernietiging van een besluit. Aanvullend verzoek
h)
–
Reeds beschikbare GREX-informatie en betekenisvolle
participatie In de beslissing op bezwaar inzake het raadsbesluit tot het openen van de grondexploitatie Station Maassluis-West (zie bijlage 2) heeft de gemeenteraad expliciet gesteld dat de inhoudelijke en financiële afwegingen die aan de ontwikkeling ten grondslag liggen , uitsluitend thuishoren in de procedure van het omgevingsplan.
Daarmee staat vast dat het ontwerp-omgevingsplan het moment is waarop deze informatie volledig , transparant en toetsbaar beschikbaar moet zijn. Vastgesteld moet worden dat bij het openen van de grondexploitatie reeds financiële en
programmatische informatie beschikbaar was die richtinggevend is voor het
omgevingsplan , maar die in het ontwerp-omgevingsplan en de bijbehorende toelichting niet of slechts zeer beperkt is gedeeld. Bewoners zijn hierdoor niet in staat gesteld om op basis van volledige informatie te participeren en een inhoudelijk onderbouwde zienswijze te geven. BOBK verzoekt de gemeenteraad daarom aanvullend: i.
Om alsnog volledige inzage te geven in de financiële en programmatische
informatie die ten tijde van het openen van de grondexploitatie Station MaassluisWest reeds beschikbaar was en die richtinggevend is voor het omgevingsplan; ii.
Om daarbij in ieder geval inzicht te verschaffen in: de gehanteerde programmatische uitgangspunten (woningtypen , aantallen , bouwdichtheden en fasering); –
uitgangspunten en aannames ten aanzien van financiële haalbaarheid en kostenverhaal; –
–
ruimtelijke consequenties die hieruit voortvloeien voor parkeren , infrastructuur ,
openbare ruimte en leefomgeving; – risico- en gevoeligheidsanalyses die bij de grondexploitatie zijn gehanteerd; iii.
Om de vaststelling van het omgevingsplan aan te houden totdat deze reeds beschikbare informatie volledig openbaar is gemaakt en in de besluitvorming is betrokken;
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 39
Bijlage 1 – Toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling
iv.
Om bewoners vervolgens alsnog in de gelegenheid te stellen om op basis van deze
informatie volwaardig te participeren en daarop een inhoudelijke zienswijze te geven; v.
En , indien deze informatie leidt tot aanpassing of aanvulling van het ontwerpomgevingsplan , dit ontwerp opnieuw ter inzage te leggen. Zonder deze stappen kan van betekenisvolle participatie en zorgvuldige besluitvorming geen sprake zijn en is vaststelling van het omgevingsplan prematuur.
i)
Verzoek met betrekking tot de ontbrekende regeling rond participatie in het proces rond het omgevingsplan. De BOBK verzoekt het college en de raad om het ontwerp-omgevingsplan niet vast te stellen alvorens het geconstateerde participatiegebrek is hersteld , door alsnog een kenbare en toetsbare participatieparagraaf op te stellen waarin wordt gemotiveerd wie wanneer en op welke wijze is betrokken , welke belangen zijn ingebracht en hoe deze zijn meegewogen bij de planvorming
j)
Eindconclusie: het plan kan niet in deze vorm worden vastgesteld De BOBK verzoekt u om het ontwerp-omgevingsplan niet vast te stellen voordat bovenstaande juridische en inhoudelijke gebreken zijn hersteld. In de huidige vorm voldoet het plan niet aan:
-
(zorgvuldige voorbereiding) , art. 3:46 Awb (draagkrachtige motivering) ,
-
Het rechtszekerheidsbeginsel ,
-
De systematiek van de Omgevingswet ,
-
Het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
-
art. 3:2 Awb
Een besluit tot vaststelling zonder herstel van deze gebreken loopt een aanzienlijk risico op vernietiging in bezwaar of beroep.
_____________________________________________________________________________________________________________
Zienswijze op het Ontwerpwijziging Omgevingsplan Maassluis-West van: BOBK en Bewoners
Pagina 40
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
Bijlage 2 motivatie
41
–
Grex en voortijdige besluitvorming
,
Didam
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
Bijlage 2
–
Grex en voortijdige besluitvorming , Didam motivatie
1. Inleiding Voorafgaand aan het ontwerp-omgevingsplan heeft het gemeentebestuur meerdere besluiten genomen die een directe en substantiële invloed hebben op de richting , omvang en bandbreedte van de ruimtelijke keuzes voor Station Maassluis-West. Eén van die besluiten betreft het raadsbesluit van 7 oktober 2025 , door de gemeente aangeduid als het de grondexploitatie (GREX). Hoewel deze term sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 juridisch niet meer bestaat , wordt zij door het college gebruikt om een besluit te duiden dat openen van
materieel dezelfde werking heeft als een vroegere grondexploitatie: het vaststellen van een financieel kader met kostenverhaal , fasering , risico’s , opbrengsten en investeringsruimte. Hoewel dit besluit door de gemeente wordt gepresenteerd als een interne handeling zonder rechtsgevolgen , blijkt uit de inhoud van het besluit en de feiten dat het besluit vergaande
financiële en planologische consequenties heeft , dat het wordt gebruikt om contractuele verplichtingen met derden aan te gaan , en dat het een voorschot neemt op de uitkomst van de planologische fase. Daarmee raakt het besluit rechtstreeks aan de rechten en belangen van omwonenden. In deze zienswijze wordt niet gevraagd om heroverweging van het besluit van 7 oktober 2025 zelf , maar wordt onderbouwd dat de wijze waarop dat besluit tot stand is gekomen , de juridische onduidelijkheid over de status ervan , de (inmiddels na datum raadsbesluit
gesloten) samenwerkingsovereenkomst met Waterweg Wonen , en de behandeling van het daartegen ingediende bezwaar door de BOBK van 19 oktober 2025 , in strijd zijn met de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) , en dat deze onzorgvuldigheden doorwerken in het ontwerp-omgevingsplan.
2. Onheldere juridische status van de zogeheten " GREX-opening " Sinds de Omgevingswet van kracht is , dus vanaf 1 januari 2024 , bestaat een GREX formeel niet meer. De besluitvorming over kostenverhaal , financiële uitvoerbaarheid en investeringsruimte valt sindsdien onder: • • • •
42
art. 13. 6 Omgevingswet
(kostenverhaal) , Hoofdstuk 8 Besluit kwaliteit leefomgeving (financiële uitvoerbaarheid) , art. 16. 12 Ow (participatie) , art. 3:2 Awb (zorgvuldige voorbereiding).
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
Het besluit van 7 oktober 2025 wordt door de gemeente toch aangeduid als GREX-opening , terwijl het materieel neerkomt op een financieel richtinggevend besluit binnen het nieuwe stelsel , met dezelfde effecten als de vroegere grondexploitatie. Door een juridisch vervallen term te gebruiken voor een besluit dat wél planologisch sturend werkt , wordt onduidelijkheid gecreëerd over de juridische status van het besluit , de toepasselijke rechtsbescherming , de vraag of participatie vooraf verplicht was , en de betekenis van het besluit voor de inhoudelijke keuzes in het ontwerp-omgevingsplan. Deze onduidelijkheid belemmert een open , transparant en zorgvuldig planproces.
3. Gemeentebesluit tot afwijzing van 16 December 2025 De gemeente heeft het bezwaar van de BOBK op 16 december 2025 niet-ontvankelijk verklaard , onder verwijzing naar het standpunt dat sprake zou zijn van een voorbereidingsbesluit dan wel een interne handeling zonder zelfstandig rechtsgevolg. Gelet het in deze bijlage stelde , ontstaat hierdoor door een situatie waarin een besluit dat materieel richtinggevend werkt voor de planvorming , zich formeel aan inhoudelijke rechtsbescherming onttrekt. Deze lacune werkt rechtstreeks door in de voorbereiding van
het ontwerp-omgevingsplan Station Maassluis-West.
Voor de BOBK betekent dit dat (1) essentiële financiële en programmatische keuzes niet inhoudelijk zijn getoetst , (2) relevante onderliggende stukken (deels) vertrouwelijk zijn gebleven en (3) geen bestuurlijke of rechterlijke beoordeling heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de planfase. Dit versterkt het beeld dat het omgevingsplan voortbouwt op vooraf vastgelegde kaders die niet transparant en niet toetsbaar tot stand zijn gekomen. De afwijzing van het bezwaar draagt er daarmee aan bij dat de planologische afwegingsruimte in de ontwerpfase feitelijk is beperkt. Deze gang van zaken is relevant voor de beoordeling van het ontwerp-omgevingsplan , omdat zij raakt aan: -
De zorgvuldige voorbereiding (art. 3:2 Awb);
-
De vereiste open planvorming onder de Omgevingswet;
-
En de mogelijkheid voor belanghebbenden om tijdig en effectief hun zienswijze te bepalen.
Tegen deze achtergrond kan de BOBK haar zienswijze slechts onder uitdrukkelijk voorbehoud indienen , zolang geen inzicht is gegeven in de samenhang tussen de financiële besluitvorming , privaatrechtelijke trajecten en de inhoud van het omgevingsplan. 43
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
4. Materiële planologische effecten van het besluit van 7 oktober 2025 Uit de onderliggende financiële stukken blijkt dat het besluit van 7 oktober 2025 niet slechts een raamwerk vormt , maar dat hiermee concrete planologische uitgangspunten zijn vastgelegd. De gemeente heeft met dit besluit onder meer de volgende inhoudelijke keuzes gemaakt: Bouwvolume en woningprogrammering (aantallen , dichtheden); Fasering per bouwblok , gekoppeld aan investeringsmomenten;
-
-
Parkeerkundige uitgangspunten en (kennelijke) wijzigingen in de aanpak; Milieuruimte (geluid , lucht , bodem) passend binnen de financiële variant;
-
Grondexploitatie-opzet voor vervuilde of deels vervuilde gronden , waarmee
-
locatiekeuzes impliciet worden vastgezet. Deze keuzes hebben directe gevolgen voor het verkeer , milieu , leefkwaliteit , en de openheid van de besluitvorming. Hiermee is het besluit onmiskenbaar planologisch bepalend , ongeacht de naamgeving. Ook stelt de gemeente dat na goedkeuring het haar vrij staat om een samenwerkingsovereenkomst aan te gaan met de woningbouwvereniging Waterweg Wonen. Tenslotte worden wijzigingen benoemd van de opzet van parkeren als eerder vastgelegd in de gebiedsvisie , zonder dat hier over participatie mogelijk is geweest. Ook wordt gesteld dat men een persleiding om gaat leggen inde vervuilde grond , een al lang aanlopende discussie tussen de gemeente en het Hoogheemraadschap Delfland , en dat hiervoor ook financiële dekking zou bestaan. De inhoudelijke informatie van de aanpassing op de parkeeroplossing en de kosten
(verdeling) van het omleggen van persleiding inclusief maatregelen ten aanzien van de vervuilde grond waar de leiding in ligt is echter geheim verklaard door de gemeente en zit verborgen in een vertrouwelijke bijlage.
5. Vroegtijdige privaatrechtelijke binding: SOK en tender Naast het voorbereiden van een (inmiddels gesloten) samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Waterweg Wonen heeft de gemeente inmiddels ook een tender uitgeschreven voor onderdelen van de gebiedsontwikkeling Station Maassluis-West. Het feit dat de gemeente een tenderprocedure is gestart nog voordat het ontwerpomgevingsplan is vastgesteld , varianten zijn onderzocht , de raad een open planologische keuze heeft kunnen maken , en participatie rondom het plan inhoudelijk heeft plaatsgevonden , laat zien dat de gemeente de planologische uitkomst reeds vooraf bestuurlijk én marktgericht heeft vastgesteld.
44
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
Het bestaan van zowel een voorgenomen SOK alsook een reeds lopende tenderprocedure tonen aan dat het besluit van 7 oktober 2025 niet een interne administratieve stap is , maar
wel degelijk wel rechtsgevolgen heeft , omdat vanuit dit besluit marktpartijen worden benaderd en gebonden en materiële financiële en programmatische keuzes worden vastgelegd , wel derdenwerking heeft , en dus wél planologisch sturend is. Een tender vraagt immers , net als een SOK , om duidelijke kaders voor het programma (aantallen , functies , woningtypologieën) , de fasering , investeringsvolumes , grondposities , en uitvoeringsplanning. Deze elementen zijn juridisch en feitelijk niet meer neutraal te maken in de planfase en de tender creëert daarmee onomkeerbare verwachtingen bij marktpartijen en contractuele verplichtingen , daarmee de bestuurlijke manoeuvreerruimte voor de verdere planvorming beperkend.
Dit maakt dat het besluit van 7 oktober 2025 materieel planologisch sturend werkt en niet kan worden beschouwd als een louter interne of neutrale stap. Wel degelijk had een en ander vooraf moeten worden onderbouwd en onderzocht en er had over moeten worden geconsulteerd met de omgeving (via de participatie). De combinatie van financiële besluitvorming , privaatrechtelijke afspraken en het uitschrijven van een tender heeft tot gevolg dat de planologische afwegingsruimte in de ontwerpfase
feitelijk is beperkt , hetgeen in strijd is met: De open besluitvorming (art. 2. 4 Awb) , De zorgvuldige voorbereiding (art. 3:2 Awb) , De evenwichtige belangenafweging (art. 3:4 Awb) , -
En de planmatige systematiek van de Omgevingswet (art. 2. 1 Ow en 16. 12 Ow).
6. Voorstructurering van het omgevingsplan en Didam-publicatie Didam-publicatie 16 oktober 2025: onvoldoende gemotiveerd en te laat a)
Kader en aanleiding
Indieners wijzen op de door de gemeente gepubliceerde kennisgeving d. d. 16 oktober 2025
(“voornemen uitgifte in erfpacht , locatie Maassluis-West”) , waarin de gemeente Maassluis haar voornemen bekendmaakt om (delen van) de percelen A5030 en A5993 in erfpacht uit te geven aan woningcorporatie Waterweg Wonen ten behoeve van de realisatie van 270
sociale huurwoningen. De gemeente stelt daarbij dat Waterweg Wonen de enige serieuze gegadigde is en beoogt toepassing te geven aan de uitzonderingsroute uit het Didam-arrest
(HR 26 november 2021 , ECLI:NL:HR:2021:1778).
45
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
Indieners achten zowel de inhoudelijke onderbouwing als de timing van deze Didampublicatie onvoldoende en in strijd met de uit het Didam-arrest voortvloeiende eisen van transparantie , gelijkheid en zorgvuldigheid.
b) Onvoldoende objectieve en toetsbare onderbouwing “enige serieuze gegadigde” De gemeente motiveert de uitzonderingsroute onder meer met de stelling dat de met Waterweg Wonen voorgenomen samenwerkingsovereenkomst (SOK) op zichzelf reeds een
objectief , redelijk en toetsbaar criterium vormt. Naar het oordeel van indieners is dit een cirkelredenering: een (voorgenomen) overeenkomst is geen onafhankelijk selectiecriterium , juist het resultaat van een reeds gemaakte keuze. Een dergelijke redenering verdraagt zich niet met de Didam-norm , die er juist op is gericht te voorkomen dat een overheid één maar
partij zonder voorafgaande gelijke-kans-procedure een exclusieve positie toekent. Voorts noemt de gemeente als rechtvaardiging dat: • • • •
De gemeente en Waterweg Wonen sinds eind 2023 in gesprek zijn; Waterweg Wonen ervaring heeft met projecten elders; Waterweg Wonen woningen in Maassluis heeft overgenomen; Waterweg Wonen onder toezicht staat van de Autoriteit Woningcorporaties en gebruikmaakt van borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Deze omstandigheden kunnen hooguit relevant zijn voor de wens om sociale huurwoningen door een toegelaten instelling te laten realiseren , maar maken niet aannemelijk dat uitsluitend Waterweg Wonen hiervoor in aanmerking komt. De publicatie bevat geen objectieve en toetsbare analyse waaruit blijkt waarom andere woningcorporaties die sociale huurwoningen kunnen en mogen realiseren niet als serieuze gegadigde kunnen gelden. Ook het beroep op “overeenstemming” met woningcorporatie Maasdelta dat Waterweg Wonen als enige serieuze gegadigde zou moeten worden aangemerkt , kan de vereiste objectiviteit en transparantie niet dragen. Een dergelijke overeenstemming betreft geen onafhankelijke of publiekrechtelijke toets en kan niet dienen als vervanging van een open ,
vooraf kenbare selectie. c)
Late en reparatoire Didam-publicatie
Daarnaast constateren indieners dat de Didam-publicatie van 16 oktober 2025 zeer laat is gedaan. Uit de publicatie zelf blijkt dat de gemeente en Waterweg Wonen reeds sinds eind 2023 in gesprek zijn en voornemens zijn een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Tevens is het voornemen tot wijziging van het omgevingsplan “Station West” reeds op 24 juli 2025 gepubliceerd. Daarmee zijn wezenlijke planologische en inhoudelijke keuzes al gemaakt voordat de Didam-publicatie heeft plaatsgevonden. De kennisgeving is derhalve niet voorafgaand aan , maar achteraf volgend op feitelijke en planologische vastlegging van de rol van Waterweg Wonen gedaan. In die situatie kan niet worden gesproken van het bieden van reële mededingingsruimte , maar veeleer van een
46
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
poging tot formele reparatie van een reeds ingenomen positie. Dit strookt niet met de eisen die uit het Didam-arrest voortvloeien. De late timing versterkt bovendien de indruk dat potentiële alternatieve gegadigden niet daadwerkelijk in staat zijn gesteld om mee te dingen , temeer nu de gemeente in de publicatie reeds gemotiveerd stelt dat Waterweg Wonen de enige serieuze gegadigde zou zijn. Daarmee is feitelijk sprake van een fait accompli.
d) Gevolgen voor de besluitvorming Gelet op het voorgaande concluderen indieners dat de Didam-publicatie van 16 oktober 2025 de uitzonderingsroute (“enige serieuze gegadigde”) onvoldoende dragend motiveert en bovendien te laat is om nog te kunnen spreken van een zorgvuldige en transparante toepassing van het Didam-arrest. Dit versterkt het beeld dat de rol- en grondpositionering rond Station Maassluis-West niet transparant en niet controleerbaar tot stand is gekomen.
7. Conclusie De besluitvorming rond de zogeheten “GREX-opening” van 7 oktober 2025 , de voorgenomen samenwerking met Waterweg Wonen en het uitschrijven van een tender heeft aantoonbaar invloed op de inhoud en bandbreedte van het ontwerp-omgevingsplan Station MaassluisWest. Deze besluiten zijn genomen vóór afronding van de planfase , zonder transparantie over de financiële en programmatische uitgangspunten , terwijl relevante informatie (deels) vertrouwelijk is verklaard en eerdere vragen hierover onbeantwoord zijn gebleven. Daardoor is het voor indiener niet mogelijk om de planologische keuzes , alternatieven en gevolgen van het ontwerp-omgevingsplan volledig te beoordelen. Deze zienswijze wordt daarom noodgedwongen onvolledig ingediend. Vaststelling van het omgevingsplan onder deze omstandigheden zou neerkomen op het formaliseren van vooraf vastgezette keuzes en is niet verenigbaar met een zorgvuldige en open planvorming zoals vereist onder de Omgevingswet en de Awb.
8. Verzoek In het kader van het in deze bijlage gestelde verzoekt de BOBK u om: 1. Te erkennen dat deze zienswijze niet kan worden afgerond zolang essentiële , planologisch relevante informatie ontbreekt en eerdere vragen niet zijn beantwoord. 2.
Inzicht te geven in de juridische status en doorwerking van het besluit van 7 oktober 2025 in het ontwerp-omgevingsplan.
3.
Alle planologisch relevante , thans niet-openbare stukken alsnog openbaar te maken , waaronder financiële uitgangspunten , parkeeroplossingen en informatie over het verleggen van de persleiding in vervuilde grond.
47
Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming
4.
In de Nota van Zienswijzen expliciet te motiveren in hoeverre het ontwerpomgevingsplan voortbouwt op vooraf vastgestelde financiële of contractuele kaders
(SOK , tender). 5.
De mogelijkheid te bieden deze zienswijze aan te vullen , nadat de ontbrekende
informatie is verstrekt en duidelijkheid is gegeven over de samenhang tussen 6.
planvorming en privaatrechtelijke trajecten. Wij verzoeken de gemeente de samenhang tussen de gronduitgifte , de Didam-afweging en
de planologische keuzes expliciet te verduidelijken en inzichtelijk te maken welke
ruimte in het omgevingsplan nog daadwerkelijk open heeft gestaan , voordat tot vaststelling wordt overgegaan. De gesignaleerde gebreken rond de Didam wetgeving werken door in de voorbereiding en motivering van de besluitvorming en leveren strijd op met artikel 3:2 en artikel 3:46 Awb. Indieners verzoeken de gemeente daarom om: 7. Volledige openbaarmaking van de onderliggende stukken (waaronder 8.
selectieoverwegingen , correspondentie , concept-SOK en eventuele Didam-toetsingen); Een herbezinning op de gevolgde route , waaronder het bieden van daadwerkelijke mededingingsruimte dan wel een substantieel beter gemotiveerde , objectieve onderbouwing conform de Didam-norm.
48
Bijlage 3– Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken
Bijlage 3 – Aanloop
naar
participatiegebreken
49
de vorming
van
de BOBK
en
Bijlage 3– Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken
Bijlage 3 – Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken
1. Oorsprong van de formering van de BOBK als organisatie In november 2023 komt enkele inwoners van het gebied Koningshoek ter ore via enkele bij de lokale politiek betrokken personen dat de gemeente voornemens is om vrijwel het hele gebied rondom winkelcentrum Koningshoek vol te bouwen met voornamelijk flats. Bij onderzoek blijkt er zelfs al een raadsvoorstel waarin een concept gebiedsvisie en participatieplan dat ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de raad te zijn. De bedoeling is dan om het voorstel zonder debat te laten goedkeuren door de raad. Het college heeft de concept visie en het participatieplan al goedgekeurd en de bedoeling is om het op 7 december 2023 af te doen als hamerstuk.
een
De bewoners schrikken als ze hiervan kennisnemen en in de details duiken. Ieder stuk groen in het gebied wordt in de visie volgebouwd , parkeerterreinen verdwijnen bij het station
(volledig) en winkelcentrum (gedeeltelijk). Bij navraag blijkt niemand van de bewoners op de hoogte te zijn gesteld. Alleen in de gemeentelijke communicatiekanalen
vinden we nu informatie. De bewoners zijn verbolgen dat dit op deze manier wordt gespeeld door de gemeente. In 2019 ontvingen zij nog een brief waarin de gemeente uiteenzette dat de voornaamste
bouwlocaties als park ingericht zouden
worden
en
dat er maximaal
100
woningen gebouwd zouden worden. In het Participatieplan Gebiedsvisie Maassluis West dat de gemeente voorlegt aan de raad het volgende: “De hoofdlijnen van het programma staan vast , bijvoorbeeld dat er circa 500 woningen in het gebied komen. (…. ) Dit staat niet ter discussie. ” staat
Vervolgens onderwerpen
noemt
de
als:
energieneutraliteit ,
gemeente
vijf thema’s waarover
fietsroutes , wandelroutes , en
zo
meer.
Wij ,
mag
bomen ,
omwonenden
en
worden
groen , op
gesproken , met
omgaan
dat
moment
met nog
water ,
niet
georganiseerd , zijn zeer ontsteld over deze ondemocratische gang van zaken. Wij moeten concluderen
dat het plan
voor
wat
betreft bouwkundige
inrichting al een gelopen
zaak
is , dus zonder serieuze ruimte voor inhoudelijk overleg over de algemene inrichting en opzet van
de bebouwing , althans als het Raadsvoorstel wordt aangenomen.
Op dit moment in het proces constateerden wij het volgende: • •
De gemeente heeft art. 16. 55 Omgevingswet (open houding) geschonden. Het participatieplan bevat elementen die in strijd zijn met wetssystematiek omdat de
“hoofdlijnen vaststaan” vóór participatie – verwijzing naar ABRvS-jurisprudentie over schijninspraak. •
50
De gemeente heeft de in de Omgevingswet bedoelde zorgplicht voor vroegtijdige participatie geschonden.
Bijlage 3- Aanloop
van
het
College
van
het
proces
heeft voldaan
B&W
van
volgt
zoals
de
van
BOBK
overleg
De
Christen
Unie
en
een
debat
gepland.
dan
wordt
de
arm
genomen,
en
alle partijen
worden
plaats
de
tussen
De
de 375
frase
in het
De
neemt
raad
op
participatie feitelijk
niet
500 nieuwe
de
daarna
de concept visie als hamerstuk
om
organiseert
van
een
(“BOBK”),
de BOBK.
gestuurd
bezocht.
Op
5
College
aan
de
tot
maart
vindt
2024
participatieplan
de concept visie
goed
te
en
staan
In
dit
B&W
470
en
de
vervolgens
een
van
het
aan.
zich
(geanonimiseerd) (n.
gemeenteraad
het programma
amendement
af te doen
uiteindelijk
waar
advocaat
Een
woningen, voorzieningen
van
bewoners
groep
er
aanpast
en
een
naar
“(…)
keuren.
woningen”
is gewijzigd
sportzaal.”
een
bijvoorbeeld
vast,
gebied komen. (…) Dit staat niet ter discussie.” Verdwijnt. een
verloop
georganiseerd zijn.
nog
brandbrief
een
waar
hoofdlijnen
woningen
uitoefenen
komen in Maassluis West circa 500 nieuwe
en
“De
offensief
een
om
hebben
waardoor
Koningshoek en
volgt
aanneemt,
Uit
kunnen
het
was
gemeenteraad).
in de
invloed
de intentie
nu
Omgevingswet.
Intussen
2024
De tekst “Daarom
dichtheid,
niet akkoord
In Januari
amendement
en
16.55
zich in zullen organiseren
raadsvergadering
reële
Bouwplannen
Organisatie
gemeenteraad
geen
wat
politiek en politieke besluitvorming
uiteindelijk
worden
de vraag opgeroepen
(meerderheid
hoogte art.
van
met de
gaat
moet
huishoudens
bewoners
dat
de eisen
aan
Eerste
in
participatiegebreken
en
de coalitie
en
bouwvolume,
2.
Bewoners
vorming
schendingen hebben bij de BOBK
Bovenstaande
kernkeuzes
de
naar
amendement
is
de
dat
circa 500
er
Maar
er
volgende
is
meer.
clausule
opgenomen:
(De Raad) Spreekt als zijn mening “Dat In het
ook
streven
we
vastgelegde ruimte
dergelijke, na
is en
een
debat
voor
het
het aantal
daar dan
hiervan kennis
nakoming
van
en
de
van
375 tot 500,
bespreken
Ondanks
deze
onderwerpen
51
van
ook
het
aantal
ook als er
een
lager aantal woningen
mee
is blij
met
uit de voeten
zou
woningen,
kunnen.
De
bouwvolume, zou
worden
BOBK, aanwezig
dat
aan
hoogte
er en
ingetekend in het
debat,
dit resultaat.
gemeente
deze
van
de
toezeggingen
en
legitieme verwachtingen
wijzigingen van
is
een
bewoners dat dit
participatie zal zijn.
toezegging heeft te
dat dit niet absoluut is”
van
vertrouwensbeginsel-kwestie. Zij bevestigt onderwerp onderdeel
maar
geeft de verantwoordelijk wethouder Kuiper nadrukkelijk
dat de gemeente,
participatie,
neemt
De
naar
uit dat:
de gemeente
bespreken (zie verder).
in latere fasen
categorisch geweigerd
om
deze
Bijlage 3– Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken
3. Intentieverklaring Waterweg Wonen en Woo verzoek In het proces blijkt dat er door de Wethouder al voor datum goedkeuring concept gebiedsvisie , op 5 februari 2024 , een intentieovereenkomst is getekend met Waterweg Wonen. Dit is nieuw en verontrustend nieuws. Kennelijk ontwijkt de gemeente de wettelijke plicht tot het uitschrijven van een tender hiervoor maar , ook belangrijk , legt ze zich ook al materieel vast aan te realiseren aantallen woningen , type van woningbouw , locaties , en dergelijke. De BOBK ziet dat de gemeente hiermee haar effectieve handelingsruimte in de nog uit te voeren participatie in de Gebiedsvisie beperkt. De gemeente doet dit argument af met de mededeling “het is maar een intentieovereenkomst” De overeenkomst is in eerste aanleg geheim verklaard door het college van B&W maar wordt uiteindelijk onder druk van de BOBK en later ook de gemeenteraad publiek gemaakt. In de overeenkomst staat nauwgezet beschreven
welke aantallen woningen per type men wil
bouwen. De overeenkomst is een planologische zelfbinding van de gemeente en schendt mogelijk de gedachte van het level playing field en aanbestedingsrechtelijke beginselen , en roept een vermoeden van schijngunning op. De overeenkomst is ook al heel duidelijk over de gewenste uitkomst van het proces:
Fig. 1: Extract van de intentieovereenkomst tussen de gemeente Maassluis en Waterweg Wonen
Op het moment van tekenen van de overeenkomst is de raad nog niet akkoord met de concept visie
gewijzigde) participatieplan. Waarom heeft de wethouder deze intentieovereenkomst getekend vóór 5 maart , 2024 , datum goedkeuring en amendement , in en
het
(later
de wetenschap dat er veel onrust en politieke discussie was? De BOBK is van oordeel dat de wethouder met de overeenkomst een kader heeft willen zetten voor
de politieke
besluitvorming
en
daarmee
zowel
de participatie
besluitvormingsproces heeft willen beïnvloeden en limiteren.
52
als het
politieke
Bijlage 3– Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken
De juridische context hiervan is als volgt: •
Planologische zelfbinding is volgens vaste jurisprudentie verboden wanneer het besluitvormingsproces nog moet starten.
•
Deze gang van zaken vormt een vooringenomenheid in de zin van art. 2:4 Awb
(onpartijdige belangenafweging). •
De gemeente had al een richting en voorkeursuitkomst en hieruit concluderen wij dat participatie per definitie niet meer “in een open houding” uitgevoerd is
(art. 16. 55 Ow). •
De gemeente heeft hiermee bewust een groot risico op strijdigheid met aanbestedingsbeginselen genomen.
De overeenkomst maakt het effectief onmogelijk dat participatie leidt tot wezenlijke wijziging de
van