Bijlage 1 Beleidsnota duurzaam betaalbare koopwoningen

De marktwaarde van de woning bij eerste oplevering van € 250.000 bestaat in dit voorbeeld uit drie onderdelen: o kostprijs € 230.000 (92% van de marktwaarde ad € 250.000) De korting bedraagt € 20.000 ( 8% van de marktwaarde) o prijs opstal € 184.000 (72% van de marktwaarde) o prijs grond in erfpacht € 46.000 (20% van de marktwaarde)10 Uitgangspunt bij de volgende kooptransactie is de marktwaarde. Door de percentages voor grond en opstal te fixeren wordt de waardestijging c.q. verandering evenredig toegedeeld aan de grond en de opstal. Bij een voorgenomen verkooptransactie na bijvoorbeeld 6 jaar blijkt uit de taxatie dat de marktwaarde van de woning 20% is gestegen van € 250.000 naar € 300.000. Voor de opvolgende koper geldt dan het volgende: o koopprijs € 276.000 (92% van de marktwaarde ad € 300.000) De korting bedraagt € 24.000 ( 8% van de marktwaarde) o prijs opstal € 220.800 (74% van de marktwaarde) o prijs grond in erfpacht € 55.200 (18% van de marktwaarde) De verkoper incasseert in deze transactie € 36.800 (20%) waardestijging op de opstal. Dat is zijn evenredige deel. De gemeente incasseert de waardestijging op de grond ad € 9.200. EERSTE VERKOOP DOORVERKOOP Marktwaarde € 250.000 100% Korting € 20.000 8% Opstal+grond: kostprijs € 230.000 92% Opstal € 184.000 74% Grond € 46.000 18%

10

€ 300.000 € 24.000 € 276.000 € 220.800 € 55.200

De exacte percentages voor opstal en grond bedragen in het voorbeeld 73,6% en 18,4%.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

23

De positie van de verkoper en de belastingen op de eigen woning In deze werkwijze incasseert de verkoper de marktconforme waardestijging van de opstal. Deze marktwaardestijging wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur op basis van de vrije verkoopwaarde. Vanzelfsprekend maken de door de verkoper tijdens de periode van bewoning aangebrachte verbeteringen deel uit van de marktwaarde. De opstal maakt een met een percentage deel uit van de marktwaarde. Voor dit percentage delen de zelfaangebrachte verbeteringen mee. Met deze werkwijze is de koper eigenaar van de woning en lijkt het vanzelfsprekend dat de spelregels van de eigen woningregeling en de inkomstenbelasting van toepassing zijn. Daarmee zou de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente en erfpachtcanon evenzeer van toepassing zijn. De fiscale eigenwoningreserve Bij verkoop incasseert de verkoper de marktconforme waardestijging van de opstal. Dit bedrag maakt onderdeel uit van de fiscale eigen woningreserve. De korting welke wordt vastgesteld voorafgaand aan de verkooptransactie wordt niet door de verkoper geïncasseerd maar doorgegeven aan de opvolgende koper. Daarmee kan deze niet worden toegevoegd aan de eigen woningreserve. De overdrachtsbelasting De feitelijke overdracht van de opstal vindt plaats tegen 74% van de marktwaarde.

De korting ad 8% van de marktwaarde wordt niet contant gemaakt maar doorgegeven aan de opvolgende koper. Met de fiscus is overleg nodig over de fiscale status van deze korting. Aangezien de verkoper noch de opvolgende koper de waarde van de korting kunnen incasseren lijkt een verzoek tot structurele vrijstelling van deze korting voor de overdrachtsbelasting te motiveren. De executoriale verkoop Indien onverhoopt de situatie ontstaat dat de eerste hypotheekverstrekker tot executoriale verkoop wenst over te gaan en de totale schuld hoger is dan de opbrengst bij toepassing van de kortingsregeling zal de gemeente op verzoek van de hypotheekverstrekker vrijstelling verlenen van de voorwaarden tot doorgeven van de korting op de opvolgende koper. De onroerende zaak belasting Voor de onroerende zaak belasting wordt aan de eigenaar van de woning een tarief in rekening gebracht dat wordt gerelateerd aan de getaxeerde waarde van de woning. Toepassing van de huidige methodiek wordt niet beïnvloed door de specifieke erfpachtvoorwaarden die voor deze woning van toepassing zijn. Stappen bij verkoop aan de doelgroep In onderstaand schema is een stappenplan weergegeven voor het verkoopproces.

Het omvat de volgende stappen o De verkoper meldt zijn verkoopvoornemen bij de gemeente o De verkoper laat een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur de marktwaarde (vrije verkoopwaarde) bepalen en meldt deze waardevaststelling bij de gemeente. o De gemeente deelt de verkoper mee • in te stemmen met deze waarde en • wat conform de vastgelegde percentages bij de eerste erfpachtuitgifte de absolute waardes voor opstal en grond zijn. • en dat voor deze bedragen de verkoper de woning aan een koper uit de doelgroep mag overdragen

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

24

o

o o

o o

De verkoper zoekt een koper middels een advertentie of vraagt of er op de gemeentelijke “wachtlijst” een kandidaat-koper is. Vermeld wordt dat kandidaat-kopers afkomstig moeten zijn uit de doelgroep met een inkomen tot 1,5* modaal. De kandidaat-koper meldt zich, bezichtigt, geeft aan te willen kopen en informeert vervolgens de gemeente over de hoogte van zijn inkomen. Na inkomenscontrole door de gemeente informeert de gemeente kandidaat-koper en verkoper dat zij bereid is tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd. Indien nodig verstrekt de gemeente een starterslening aan de nieuwe koper. Indien blijkt dat onverhoopt geen koper uit de doelgroep verleent de gemeente toestemming tot verkoop buiten de doelgroep en is de gemeente bereid tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd. Als deze koper een inkomen heeft hoger dan 1,5* modaal zal de hogere erfpachtcanon ( factor 2) van toepassing zijn.

\

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

25

Bewoner-eigenaar Voornemen tot verkoop

Wachtlijst met gegadigden inkomen modaal tot 1,5*modaal

Melding aan gemeente Verstrekking opdracht tot taxatie

Taxatie niet akkoord drie taxateurs bepalen definitief waarde

Taxatie akkoord

Gemeente deelt mee Marktwaarde Opstalwaarde Grondwaarde

mededeling aan gegadigden wachtlijst/evt. advertentie

Bezichtiging door Gegadigde voornemen tot koop ?

gegadigde wil kopen

Check inkomen modaal-1,5* modaal Zo nodig verstrekking starterslening

Geen geïnteresseerde gegadigde

Verkoop buiten de doelgroep

Koop en uitgifte in erfpacht tegen vastgestelde waardes BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

26

BELEIDSREGELS Beleidsregel 7 Teneinde te bevorderen dat de woning bij verkoop wordt verkocht aan de doelgroep in de overeenkomst tot uitgifte van de grond in erfpacht de volgende werkwijze vast te leggen: a. het voornemen tot verkoop dient de bewoner/eigenaar te melden aan de gemeente waarop de gemeente een aantal onafhankelijke taxateurs aanwijst ter bepaling van de marktwaarde; b. de verkoper laat één van de door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateurs de marktwaarde (vrije verkoopwaarde) bepalen en meldt deze waardevaststelling bij de gemeente. c. de gemeente deelt de verkoper mee in te stemmen met deze waarde en wat conform de vastgelegde percentages bij de eerste erfpachtuitgifte de absolute waardes voor opstal en grond zijn en dat voor deze bedragen de verkoper de woning aan een koper uit de doelgroep mag overdragen. d. de gemeente draagt gegadigden voor uit de wachtlijst met gegadigden voor een duurzaam betaalbare koopwoning die de gemeente bijhoudt e. zodra de verkoper een kandidaat-koper heeft gevonden controleert de gemeente of deze qua inkomen deel uit maakt van de doelgroep. Indien het inkomen van de nieuwe koper onvoldoende is voor volledige financiering van de opstal verstrekt de gemeente conform de vigerende verordening een starterslening aan de nieuwe koper; f.

indien de kandidaat-koper blijkt de woning te kunnen financieren informeert de gemeente de kandidaat-koper en verkoper dat zij bereid is tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd; g. indien blijkt dat onverhoopt geen koper uit de doelgroep wordt gevonden is de verkoper vrij deze buiten de doelgroep te verkopen en is de gemeente bereid tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

27

3 Uitvoering Check uitvoerbaarheid Voor het pakket maatregelen is nagegaan of deze uitvoerbaar en juridisch houdbaar zijn. Dit betreft de volgende aspecten a) b) c) d) e) f)

De financiële constructie met erfpacht en in de tijd veranderende marktwaarde De inkomensafhankelijke vormgeving van de erfpacht Gemeentelijke organisatie en consumentgerichte uitwerking erfpacht De afspraken met bouwers en kopers De mogelijke locaties Een risicoparagraaf

ad a) De financiële constructie behoeft de goedkeuring van de landelijke instanties belastingdienst en Nationaal waarborgfonds NHG. Zie par 3.2 ad b) De inkomensafhankelijke vormgeving van de erfpacht is onderzocht en leidt tot een uitwerking waarbij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland SVn in voor de gemeentelijke organisatie de incasso van de erfpacht en de inkomenscontrole uitvoert. Zie par. 3.3. ad c) Deze paragraaf beschrijft de rol die de gemeentelijke organisatie moet invullen bij het beheer en de uitvoering van de regeling. ad d) De aanpak als beschreven kan worden samengevat in afspraken die de gemeente maakt met een ontwikkelaar/bouwer tot realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen en in afspraken die de gemeente maakt met de koper van een duurzaam betaalbare koopwoning. ad e) Een beschrijving van de locaties waar de komende jaren duurzaam betaalbare koopwoningen kunnen worden gerealiseerd ad f) In de risicoparagraaf worden een aantal mogelijke risico’s beschreven en geanalyseerd

Belastingdienst en NHG De uitwerking zal ook moeten passen in op de gemeente toepasselijke wet- en regelgeving (publiek- en privaatrechtelijk) en de landelijk bestaande regelgeving rond de eigen woning. Dit betreft de financieringsmogelijkheden door hypotheekverstrekkers in relatie tot de NHG-garantie (Waarborgfonds Eigen Woningen) en de fiscale aftrekbaarheid van hypotheek en erfpachtcanon binnen de spelregels van de vigerende wettelijke regeling eigen woningbezit. Dit betekent dat voor deze nieuwe constructie de goedkeuring van belastingdienst en NHG dient te worden verkregen. Overleg met het Ministerie van Financiën/belastingdienst is in gang gezet om voor een nieuwe constructie instemming van het Ministerie te verkrijgen met een “ruling” zodat deze constructie past binnen de regeling eigen woningbezit en daardoor de hypotheekrente en erfpachtcanon volgens de geldende regels fiscaal aftrekbaar zijn. De regeling werd door de betreffende unit gekwalificeerd als "een sympathiek product”. Wel waren er bedenkingen tegen de aanvankelijk voorgelegde uitwerking van de inkomensafhankelijke erfpacht: "op grond van het besluit eigenwoningregeling dient de erfpachtcanon ‘zuiver en zakelijk’ te worden vastgesteld.

De initiële 2% past hier prima in, maar de sterke verhogingen in geval van inkomensstijging niet.” Op grond van dit standpunt is het in aanvang voorgelegde model, waarbij sprake was van een verhoging van de erfpachtcanon met een factor 5 zodra het inkomen 2 maal modaal overschrijdt, aangepast.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

28

Daarbij wordt voor de inkomensafhankelijke erfpacht in plaats van twee inkomensgrenzen één grens gehanteerd: de inkomensgrens twee maal modaal vervalt met de bijhorende vervijfvoudiging van de erfpacht de inkomensgrens anderhalf maal modaal blijft en zal een verhogingsfactor voor de erfpacht met een factor 2 kennen (1,75% -2% basiserfpacht -> 3,5%-4% verhoogde erfpacht). In de communicatie wordt de basiserfpacht gecommuniceerd als een korting. Voor de definitieve goedkeuring dient de “overeenkomst tot vestiging recht van erfpacht” waarin de afspraken met de deelnemer worden vastgelegd te worden “ geruled” door de belastingdienst. Evenzeer is overleg met het Waarborgfonds Eigen Woningen in gang gezet om de NHG-garantie van toepassing te verklaren op de nieuwe constructie. Binnen het Waarborgfonds leidde een eerste beleidsmatige beoordeling tot de conclusie dat het een goed product lijkt te zijn. Het model omvat diverse elementen van bestaande NHG goedgekeurde constructies. Aangetekend moet worden dat een juridische standpuntbepaling inzake nieuwe erfpachtconstructies in het algemeen mogelijk kan duren tot in 2022. Misschien kan op verzoek van de gemeente Maassluis een ad hoc NHG-beoordeling van het model voor eind 2021 plaats vinden zodat de het Maassluis-model operationeel is begin 2022.

Om deze reden wordt voorgesteld om voorafgaand aan de uitvoering van de regeling zeker te stellen dat belastingdienst en NHG daarmee formeel instemmen. RAADSVOORSTEL Voorafgaand aan de uitvoering zich te verzekeren van de ruling van de belastingdienst en de goedkeuring van de NHG.

Organisatorische uitwerking inkomenscontrole door het SVn De voor deze aanpak benodigde inkomenscontrole kan niet plaatsvinden bij de gemeente Maassluis, die mist hiervoor de kennis en ervaring. Om die reden is bij twee partijen nagegaan in hoeverre zij deze inkomenscontrole in opdracht van de gemeente Maassluis kunnen verrichten. Dit zijn het SVN ( de instantie die landelijk de verstrekking van startersleningen voor gemeenten verzorgt) en het inlichtingenbureau (de landelijke instantie die onder meer inkomenstoetsen uitvoert voor gemeenten in het kader van onder meer bijstandsverstrekking). Het SVN heeft jarenlange ervaring met administratie en inkomenscontrole bij startersleningen. Aangezien de voorgestelde maatregelen in het verlengde liggen van de starterslening is de gedachte ontstaan dat het SVn ook voor de inkomensafhankelijke erfpacht de inkomenscontrole verricht. Het SVn heeft zich -onder voorwaarden van instemming van fiscus en NHG met de regeling- bereid verklaard deze activiteit te verrichten. Het inlichtingenbureau verzorgt inkomensafhankelijke regelingen voor gemeenten. Met het inlichtingenbureau is constructief overleg gevoerd en gebleken dat dit een voor het inlichtingenbureau geheel nieuwe activiteit is.

In het overleg met SVn is gebleken dat vorm kan worden gegeven aan een praktische uitwerking waarin SVn zowel de inkomenscontrole als de erfpachtincasso kan verrichten. Op grond hiervan stellen wij voor de inkomenscontrole door het SVn te doen verrichten.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

29

BELEIDSREGELS Beleidsregel 8) instemmen met uitvoering van incasso erfpachtcanon en inkomenscontrole door het SVn en het College van B&W machtigen daar uitwerking aan te geven

Gemeentelijke organisatie en consumentgerichte uitwerking erfpacht 11 Algemeen beheer van de regeling Eén eindverantwoordelijk functionaris. Er dienen duidelijke afspraken te worden gemaakt over de uitvoeringsorganisatie die de gemeente Maassluis inzet voor de uitvoering van de gehele systematiek. Daarbij is uitgangspunt dat een deel van de uitvoering wordt ondergebracht bij het SVn. Voor de totale uitvoering blijft de gemeente eindverantwoordelijk. Daarom dient de gemeente één functionaris aan te wijzen die eindverantwoordelijk is voor het geheel en aanspreekbaar is voor het geval consumenten/deelnemers menen dat zij onjuist zijn behandeld. Aandacht voor voorlichting vooraf. Omdat de methodiek met erfpacht en specifieke bepalingen ten aanzien van verkoop afwijkt van de onder meer in Maassluis gebruikelijke situatie bij aankoop van een eigen woning is het van essentieel belang om aandacht te besteden aan informatie aan de adspirant-kopers/consumenten voorafgaand aan hun aankoopbesluit. Duidelijk voorlichtingsmateriaal op website, in folder en met een informatiebijeenkomst per project moet onderdeel uitmaken van de aanpak. Bij de stappen als aanvang inkomenscontrole in verband met de inkomensafhankelijk erfpacht dient daarop gerichte info separaat als document en info op de website beschikbaar te zijn.

Aandacht voor klachtenregeling via de nationale ombudsman De genoemde functionaris is aanspreekpunt t.b.v. klachten verbonden aan de regeling incl. klachten over de uitvoering door SVn. De genoemde gemeentelijk functionaris zal bij een klacht omtrent de vermeende onjuiste behandeling van een consument/deelnemer de deelnemer /consument moeten wijzen op het recht om de klacht conform de algemene gemeentelijke regeling neer te leggen bij de nationale ombudsman. Opnemen hardheidsclausule Om te voorkomen dat er situaties ontstaan waarbij consument/deelnemers onevenredig worden benadeeld dient in de regeling een hardheidsclausule te worden opgenomen. De eindverantwoordelijk functionaris kan toepassing daarvan voorleggen aan het College van B&W. Jaarlijkse indexatie Ambtelijk zal een collegebesluit moeten worden voorbereid waarbij de jaarlijkse indexatie wordt vastgesteld voor: - inkomensnormen doelgroep - volgen aanpassing prijsniveaus door NHG - actualiseren percentage omslagrente - administratiekosten voor nieuwe uitgiftes Proces bij aankoop door eerste koper De handelingen bij het aankoopproces door de eerste koper zijn eenvoudig.

11

Bij de opstelling van deze paragraaf is het onderzoek erfpacht in Amsterdam: “Een gordiaanse knoop, Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur” geraadpleegd. Bureau Berenschot juni 2021 BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

30

Het nieuwbouwproject omvat een aantal woningen circa 20-30 en wordt in samenspraak met de gemeentelijke projectorganisatie ontwikkeld en voldoet aan de criteria ten aanzien van betaalbare nieuwbouw tegen kostprijs waarop deze regeling van toepassing is. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om deelnemers toe te laten. Deelnemers worden toegelaten als zij deel uitmaken van de doelgroep en de betreffende woning kunnen financieren. Deelnemers tonen dit aan met de zogenaamde maximaal te lenen verklaring die hypotheekverstrekkers verschaffen op basis van door de deelnemers verstrekte informatie De met de deelnemer vervolgens af te sluiten overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht wordt vervolgens na transport door SVn beheerd i.v.m. incasso erfpacht en inkomenscontrole. Gezien de projectgewijze aanpak zullen de kosten per woning beperkt zijn: geraamd wordt € 500/woning waarmee de opbrengst van € 10.000-15.000 (bij 20-30 woningen) een voldoende dekking wordt geacht voor de kosten. Dit bedrag van € 500 kan deel uitmaken van de eenmalige afsluitkosten. Proces bij verkoop aan opvolgende koper Onderdeel van het proces is de doorverkoop aan leden uit de doelgroep. Daartoe zal het wenselijk zijn dat de gemeente een lijst van gegadigden bijhoudt zodat bij een verkoop snel een kandidaat-koper kan worden voorgedragen.

Voor het verkoopproces is een soepel verlopende procedure noodzakelijk. In het proces start de verkoper met het doen opstellen van een taxatierapport voor zijn rekening. De gemeente ontvangt het taxatierapport, checkt de marktwaarde en zal er gewoonlijk mee instemmen. Op basis van de marktwaarde worden de nieuwe opstalwaarde en grondwaarde bepaald en meegedeeld aan de verkoper. De gemeente stelt de eerste kandidaat van de wachtlijst in de gelegenheid om te bezichtigen en de opstal tegen de vastgestelde waarde te kopen en de erfpachtovereenkomst aan te gaan. Als de kandidaat de woning wenst, wordt zijn inkomen gecheckt op basis van de max te lenen verklaring van een hypotheekverstrekker en wordt vervolgens de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht opgesteld. Voor een individuele doorverkoop kan een vast bedrag als eenmalige afsluitkosten in rekening worden gebracht van 2% van de actuele grondkosten met een minimum van € 1000.

Afspraken met bouwers en kopers De aanpak als beschreven kan worden samengevat in afspraken die de gemeente maakt met een ontwikkelaar/bouwer tot realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen en in afspraken die de gemeente maakt met de koper van een duurzaam betaalbare koopwoning. Afspraken met bouwer/ontwikkelaar tot realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen De gemeente legt over het volgende afspraken vast met de bouwer/ontwikkelaar in een ontwikkelovereenkomst: o Realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen al dan niet als onderdeel van afspraken voor een groter project met realisatie van woningen in diverse prijscategorieën. o De te realiseren duurzaam betaalbare koopwoningen moeten een energieprestatie neutraal (EPC= 0) of nul-op-de-meter (NOM) leveren. o Verkoop van de duurzaam betaalbare koopwoning tegen kostprijs in plaats van tegen marktwaarde aan de doelgroep met inkomens van modaal tot 1,5* modaal. (zie 2.8.2) o De marktwaarde wordt met een onafhankelijk taxateur bepaald. o Afhankelijk van de grondeigendom: uitgifte van de gemeentegrond in erfpacht, uitgifte van de grond van de projectontwikkelaar via de gemeente waarbij de gemeente de grond overneemt van de ontwikkelaar. o Vergroten bereikbaarheid van de duurzaam betaalbare koopwoningen voor de doelgroep door gemeentelijke erfpacht en verstrekking van startersleningen.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

31

Afspraken met de eerste koper De gemeente geeft de grond uit in erfpacht met een uitgifte overeenkomst aan de eerste koper met de volgende erfpachtbepalingen: o Koopprijs is de kostprijs. o De kostprijs van de woning (opstal) bedraagt een in de uitgifte overeenkomst vastgelegd percentage van de marktwaarde. o De grondprijs (op grond waarvan door middel van het canonpercentage de jaarlijkse canon wordt berekend) bedraagt een in de uitgifte overeenkomst vastgelegd percentage van de marktwaarde. o De woning mag niet worden voorzien van uitbreidingen als dakopbouw en uitbouw. o De woning dient door de bewoner zelf te worden bewoond. o De basisrente voor de canon blijft vaststaan en gedurende de komende 10 jaar en wordt vervolgens elke 10 jaar aangepast. o De voor de bewoner verschuldigde canonrente is inkomensafhankelijk: o De koper ontvangt gewoonlijk een starterslening in jaar 3-6-10 en 15 vindt een inkomenstoets plaats in verband met de starterslening; o de inkomenstoets in verband met de verschuldigde canonrente wordt uitgevoerd als is gebleken dat de starterslening is afgelost of de volledige rente en aflossing wordt betaald.

o Indien bij deze inkomenstoets wordt aangetoond door de deelnemer dat het inkomen lager is dan het geïndexeerde toetsinkomen van 1,5*modaal blijft de basisrente zijnde een korting op de dubbel zo hoge marktrente van voor de canon van toepassing; Indien het inkomen hoger is dan het geïndexeerde toetsinkomen van 1,5*modaal wordt de canonrente de marktrente; o De woning (opstal) dient te worden verkocht aan de doelgroep tegen het vastgestelde percentage van de marktwaarde bij verkoop. De grond zal door de gemeente worden uitgegeven waarbij de canon wordt berekend op basis van het vastgestelde percentage van de marktwaarde bij verkoop. Daartoe dient de verkoper bij verkoop de marktwaarde te laten bepalen door een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur en de opstal tegen het vastgelegde percentage van de marktwaarde aan te bieden aan kandidaat-kopers uit de doelgroep. o De gemeente is bereid aan een kandidaat-koper uit de doelgroep een starterslening te (doen) verstrekken onder voorwaarde dat die kandidaat-koper volgens de op dat moment vigerende regels in aanmerking komt voor een starterslening.

Locaties Voor de realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen komen delen van de volgende locaties in aanmerking: Station-West e.o. Van Gelderenterrein Op deze locaties zal de ontwikkeling in de komende jaren plaats vinden.

Risicoparagraaf In deze paragraaf worden een aantal mogelijke risico’s beschreven en geanalyseerd. Risico: het model komt in de praktijk niet tot realisatie door het ontbreken van toestemming van Belastingdienst, NHG, hypotheekbanken of bouwers De medewerking van de genoemde partijen is essentieel voor het slagen. Het oriënterend overleg is met alle partijen gevoerd, behalve met hypotheekbanken omdat bij deze banken de ervaring is dat zij hun standpunt baseren op het standpunt van NHG. De oriëntatie geeft vertrouwen dat de medewerking in de uitvoering wordt verkregen. Zonder deze medewerking komt de regeling niet tot uitvoering. In de BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

32

voorgestelde besluitvorming wordt daartoe de goedkeuring van NHG en Belastingdienst als voorwaarde benoemd. Risico: De doelstelling tot langdurige betaalbaarheid wordt ook met dit model niet gerealiseerd doordat woningprijzen onevenredig veel harder stijgen dan de inkomens van de starters. Deze ontwikkeling heeft zich de afgelopen recente periode voorgedaan en zal doorgaan. Doel van de methodiek is dat de woning bij verkoop ook beschikbaar en betaalbaar is voor de doelgroep. Daartoe moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden: - De verkoopprijs moet betaalbaar zijn voor kopers uit de doelgroep. - Zo nodig moet een koper uit de doelgroep gebruik kunnen maken van de starterslening. - De verkoopprijs moet mede daartoe binnen de NHG-grenzen blijven. In eerdere paragrafen is toegelicht dat de NHG haar kostengrens regelmatig zal aanpassen in samenhang met de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Ten aanzien van de inkomensgrenzen van de doelgroep is een indexatie conform de ontwikkeling van de Cao-lonen voorgesteld. Alhoewel de prijsontwikkeling op de woningmarkt en de inkomensontwikkeling nooit volledig gelijk opgaan, is er wel over meerdere jaren een redelijke samenhang en mag op grond daarvan worden verwacht dat de woningen betaalbaar blijven voor de benoemde doelgroep.

Toch kan zich de situatie voordoen dat de woningprijzen onevenredig harder stijgen dan de inkomens uit de doelgroep. Het model vlakt dit effect enigszins af: op de gestegen prijzen is de korting van toepassing. Op dit moment is er met het model sprake van betaalbaarheid ook bij stijgende prijzen. Het risico blijft. In die situatie dat de woningen onbetaalbaar worden voor de doelgroep heeft de gemeente twee “noodmaatregelen” beschikbaar: - Toekenning van een hogere starterslening aan de opvolgende koper, waarbij aangetekend wordt dat deze het maximum van 20% van de verkrijgingskosten niet mag overschrijden. - Aanpassing van het canonpercentage bij verkoop onder de marktwaarde. Omdat de grondwaarde bij deze marktontwikkeling excessief zal stijgen stijgt de opbrengst voor de gemeente evenzeer. Een lager canonpercentage vaststellen voor de opvolgende koper verhoogt de betaalbaarheid, terwijl de gemeente deze hogere inkomst niet heeft ingecalculeerd en dus zonder gemeentelijk financieel nadeel kan handelen in het voordeel van de opvolgende koper. Mogelijk dient in die situatie het gemeentelijk handelen in het voordeel van de doelgroep te worden benoemd als een DAEB activiteit (Dienst van Aanmerkelijk Economisch Belang).

Risico: de betaalbaarheid komt onder druk doordat de fiscale aftrek van de erfpacht komt te vervallen De mogelijkheid dat er veranderingen optreden in de fiscale aftrekbaarheid van onder meer de erfpachtcanon is politiek niet uitgesloten. Op dit moment is al sprake van een fiscaal regime waarin de aftrekmogelijkheden in de komende periode geleidelijk afnemen. Indien de situatie daarmee voor de doelgroep verslechterd staan de onder 3.6.2 geschetste maatregelen de gemeente ter beschikking. Risico: er ontstaat onvrede en maatschappelijke onrust onder de deelnemers aan het nieuwe erfpachtsysteem De onrust kan ontstaan als deelnemers de elementen van het systeem onvoldoende begrijpen. Vooral als zij bij verkoop van hun woning genoegen moeten nemen met een percentage van de marktwaarde. Ook kan de bepaling dat bij inkomensstijging boven 1,5* modaal de erfpacht wordt verdubbeld leiden tot onvrede. Dit kan leiden tot druk op de verantwoordelijke politici. Om deze effecten waar mogelijk weg te nemen is bijzondere aandacht aan de informatie en communicatie voorafgaand aan de deelname van onmisbaar belang. In paragraaf 3.4 wordt dit nader uitgewerkt met de consumentgerichte uitwerking en aanbevelingen voor de gemeentelijke organisatie. BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

33

Risico: de kosten van exploitatie van dit erfpachtmodel blijken hoger dan geraamd en belasten de gemeentebegroting onverwacht. In paragrafen 3.3, 3.4 en 3.5 zijn de kosten van de exploitatie van dit model uiteengezet in relatie tot de te verrichten beheeractiviteiten. De kosten van erfpachtexploitatie bestaan uit twee onderdelen: de grondfinanciering en de administratiekosten. Bij erfpacht financiert de gemeente de waarde van de grond. De canon is de vergoeding voor de financiering van de grond en de met het beheer van de portefeuille verbonden administratieve kosten. Voor de financiering van de grond is de gemeentelijke omslagrente bepalend. De canonrente wordt gebaseerd op de omslagrente + administratiekosten en wordt in het tiende jaar herzien op basis van de dan geldende omslagrente en omslagkosten. Gedurende deze tien jaar kan de omslagrente stijgen of dalen. De gemeente Maassluis doet aan totaalfinanciering daarmee zal het risico van mutaties op renteschommelingen worden opgevangen binnen de totale begroting van Maassluis. De werkelijke kosten zijn afhankelijk van de leningen die de gemeente op dat moment afsluit, bij een eventuele hogere of lagere rente zal dit effect in de eerste jaren worden gedempt, omdat de totale leningportefeuille veel groter is en ook bestaat uit leningen met een (oude) lage of hoge rente.

Bij deze methodiek is het theoretisch denkbaar dat de omslagrente negatief wordt. In par. 2.4.2 is uiteengezet dat de formule ter bepaling van de canonrente (canonrente = de som van omslagrente en administratiekosten) dan zou kunnen leiden tot een onwenselijk negatieve canonrente. Om deze reden wordt de minimale canonrente bepaald op 0,75-1% (= 0,5% minimum omslagrente + opslag administratiekosten 0,25-0,5%) Overigens zal er alleen in het geval dat de gemeente grond moet aanschaffen sprake zijn van rentekosten op basis van de waarde die op de balans staat; in de gevallen waarde de gemeente al eigenaar van de grond is, is dit niet van toepassing Daarnaast speelt dat in geval van verkoop de waardeverandering wordt doorberekend aan de opvolgende koper. Bij waardevermindering is dit in het nadeel van de gemeente en vermindert dit de financiering van de grond. Bij waardevermeerdering is dit een direct voordeel voor de gemeente. De kans dat waardevermindering optreedt is in de kredietcrisis reëel gebleken, echter evenzeer is vervolgens deze waardevermindering ruim gecompenseerd met de waardevermeerdering van woningen. Mocht blijken dat de administratiekosten onvoldoende dekking zijn voor de activiteiten die SVn moet verrichten dan kan dit in een opvolgend jaar worden aangepast voor de volgende uitgiftes in overleg tussen gemeente en SVn.

Voor de 10 jaar vaste canon betekent dit geen wijziging gedurende de vaste periode. De kosten verbonden aan de gemeentelijke beheersactiviteit bij eerste verkoop en bij doorverkoop aan de opvolgende koper worden in rekening gebracht als afsluitkosten bij het aangaan van de erfpacht. Een kostenaanpassing is mogelijk als uit ervaring blijkt dat de geraamde kosten onvoldoende blijken. Met deze maatregelen is het genoemde risico te ondervangen.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

34

4 Raadsvergadering 29 sept 2020 amendement, motie en toezegging

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

35

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

36

WRH]HJJLQJHQ 7LWHO

8LWZHUNLQJYRRUVWHOEHWDDOEDUHNRRSZRQLQJHQ

'DWXPWRH]HJJLQJ



$DQ

*HPHHQWHUDDG

,Q

XXU5DDGVYRRUVWHOWRWKHWGXXU]DDPEHVFKLNEDDUKRXGHQYDQ EHWDDOEDUHNRRSZRQLQJHQ JHPHHQWHUDDG

7HNVW

,QKHWXLWWHZHUNHQYRRUVWHORYHUEHWDDOEDUHNRRSZRQLQJHQZRUGW QDGUXNNHOLMNJHNHNHQQDDUKHWYHUKRJHQYDQGHVWDUWHUVOHQLQJHQGH PD[LPDOHNRRSVRPYDQGHZRQLQJ WKDQV೰ ,QGLHQQRGLJZRUGW GDDUHHQEXGJHWYRRUVWHOYRRUGHUDDGDDQJHNRSSHOG

7HUPLMQDIGRHQLQJ



9HUZDFKWHGDWXPDIGRHQLQJ



9RRUWJDQJ

2RUVSURQNHOLMNHDIGRHQLQJVGDWXPGDDUQDERYHQJHQRHPGHGDWXP

3RUWHIHXLOOHKRXGHU

6%.XLSHU :HWKRXGHU3YG$

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

37

5 Beleidsregels voor duurzaam betaalbare koopwoningen Het voorgaande leidt tot een samenhangend pakket beleidsregels dat in dit hoofdstuk is weergegeven. Het is aan het college van B&W om zorg te dragen voor de uitvoering van dit pakket beleidsregels. In het voorgaande is onder 3.2 toegelicht dat voor deze nieuwe constructie de goedkeuring van belastingdienst en NHG dient te worden verkregen. Deze is essentieel voor de medewerking van hypotheekverstrekkers en ook voor de deelnemers zelf; immers de constructie moet zo zijn dat de deelnemers een hypotheek kunnen krijgen en gebruik kunnen maken van de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente en erfpachtcanon. Het college zal zich voorafgaand aan inwerkingtreding van de nieuwe constructie moeten verzekeren van deze goedkeuring. Uitwerking en evaluatie Bij de realisatie van woningen volgens dit nieuwe concept zal het college binnen de beleidsregels per project uitwerking geven aan lokatiegebonden afspraken en juridische overeenkomsten met de deelnemers afsluiten. Al werkende zullen beleidsregels worden ingevuld en nadere afspraken worden gemaakt. Het is gewenst om gedurende de ontwikkeling de komende jaren de Raad te informeren over de voortgang. Daarbij is een evaluatie gewenst nadat er sprake is van te evalueren resultaten. Voor een evaluatie wordt een termijn van drie jaar realistisch geacht.

beleidsregels duurzaam betaalbare koopwoningen Beleidsregel 1 De doelgroep voor de duurzaam betaalbare koopwoning als volgt te definiëren: a) Huishoudens met een huishoudinkomen van modaal tot 1,5 * modaal b) Het huishoudinkomen is het inkomen dat volgens de normen van NHG beschikbaar is voor de financiering van de woning. c) Aanpassingen in de NHG-normering jaarlijks te volgen. d) Het modaal inkomen voor 2020 conform de CBS-raming vast te stellen op € 36.500 e) Het College van B&W te machtigen het modaal inkomen jaarlijks te indexeren met de door het CBS gepubliceerde index voor het derde kwartaal van het jaar voor Cao-lonen contractuele loonkosten en arbeidsduur Beleidsregel 2 Een duurzaam betaalbare koopwoning als volgt te definiëren: a) Een woning met een energieprestatie neutraal (Epc=0) of Nul-op-de-meter ( NOM) b) Een woning waarvan de koopprijs v.o.n. niet hoger is dan 265.000 (energieneutraal) en € 275.000 (NOM) prijspeil 2021 c) Het College van B&W te machtigen de prijs jaarlijks aan te passen met het percentage dat wordt gehanteerd door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor de aanpassing van de maximale kostengrens d) Het College van B&W te machtigen bij aanpassing van de normen van NHG voor de berekening van de financieringslast bij woningen met een energieprestatie neutraal (Epc=0) of Nul-op-demeter (NOM) deze aanpassing te volgen.

Beleidsregel 3 De realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen vorm te geven door als gemeente afspraken te maken met bouwende partijen tot de realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen waarbij: a) de grond wordt uitgegeven in voortdurende erfpacht en de mogelijkheid tot afkoop van de erfpacht wordt uitgesloten; b) het canonpercentage bij aanvang van de uitgifte in het jaar 2022 wordt vastgesteld op 1,75 -2% waarbij de 2% geldt voor kavelprijzen lager dan 60.000 excl. btw ; BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

38

c)

dit percentage in de eerstvolgende 9 jaar niet wordt gewijzigd en in het 10e jaar wordt aangepast aan het dan geldende rentepercentage zoals benoemd onder 3 d); d) het College van B&W te machtigen voor nieuwe uitgiftes dit canonpercentage jaarlijks aan te passen door bij de aanpassing de mutatie in de gemeentelijk gehanteerde omslagrente en de indexering van de administratiekosten te volgen echter het canonpercentage nooit lager dan 0,5% vast te stellen. Beleidsregel 4 Als onderdeel van de onder beleidsregel 3 genoemde te realiseren duurzaam betaalbare koopwoningen een kortingssystematiek te introduceren bestaande uit de volgende elementen: a) voor de te realiseren woning wordt voorafgaand aan realisatie een marktwaarde vastgesteld door het College van B&W dat daartoe een beëdigd taxateur raadpleegt; b) een korting op de marktwaarde van de opstal wordt verleend door de bouwende partij; c) de gemeente in geval 4 e) of de bouwende partij in geval 4 f) een evenredige korting op de grondwaarde toepast; d) onderdeel van de waardebepaling is dat de waarde voor elk van de drie samenstellende onderdelen: grondwaarde, opstalwaarde en korting wordt bepaald, elk voor een percentage van de marktwaarde; e) als de grond voor deze woningen in gemeente-eigendom is deze wordt uitgegeven in erfpacht tegen de bij 4 d) vastgestelde grondwaarde aan de doelgroep genoemd onder beleidsregel 1; f) als

de grond voor deze woningen geen gemeente-eigendom is, de gemeente de grond bereid is over te nemen van de ontwikkelaar voor de onder art. 4 d) vastgestelde grondwaarde en deze grond wordt uitgegeven in erfpacht aan de doelgroep genoemd onder 1); g) de opstal door de bouwende partij tegen de bij 4 d) genoemde opstalwaarde aan de doelgroep genoemd onder beleidsregel 1 wordt verkocht. Beleidsregel 5 Voor nieuwbouwprojecten voor duurzame koopwoningen aan de koper uit de doelgroep zo nodig een starterslening te verstrekken conform de gemeentelijke verordening starterslening. Beleidsregel 6 Het behoud van de duurzaam betaalbare koopwoningen vorm te geven door in de overeenkomst tot uitgifte van de grond in erfpacht het volgende vast te leggen: a) De voorwaarden voor gronduitgifte in voortdurende erfpacht als genoemd onder beleidsregel 3 b) Het canonpercentage te verhogen met een factor 2 in het jaar nadat gebleken is dat op de starterslening de volledige rente en aflossing wordt betaald, of de starterslening volledig is afgelost, en gebleken is dat het huishoudinkomen als gedefinieerd onder beleidsregel 1 hoger is dan 1,5 maal het modaal inkomen.

c) De mogelijkheid te creëren tot het aanvragen van een hertoets en terugdraaien van de canonverhoging indien het huishoudinkomen terugvalt tot onder 1,5 maal modaal d) Het canonpercentage voor de doelgroep te presenteren als een korting op de marktrente welke korting vervalt als het inkomen van de deelnemer hoger is. Beleidsregel 7 Teneinde te bevorderen dat de woning bij verkoop wordt verkocht aan de doelgroep in de overeenkomst tot uitgifte van de grond in erfpacht de volgende werkwijze vast te leggen: a) het voornemen tot verkoop dient de bewoner/eigenaar te melden aan de gemeente waarop de gemeente een aantal onafhankelijke taxateurs aanwijst ter bepaling van de marktwaarde; b) de verkoper laat één van de door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateurs de marktwaarde (vrije verkoopwaarde) bepalen en meldt deze waardevaststelling bij de gemeente. BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

39

c) de gemeente deelt de verkoper mee in te stemmen met deze waarde en wat conform de vastgelegde percentages bij de eerste erfpachtuitgifte de absolute waardes voor opstal en grond zijn en dat voor deze bedragen de verkoper de woning aan een koper uit de doelgroep mag overdragen. d) de gemeente draagt gegadigden voor uit de wachtlijst met gegadigden voor een duurzaam betaalbare koopwoning die de gemeente bijhoudt e) zodra de verkoper een kandidaat-koper heeft gevonden controleert de gemeente of deze qua inkomen deel uit maakt van de doelgroep. Indien het inkomen van de nieuwe koper onvoldoende is voor volledige financiering van de opstal verstrekt de gemeente conform de vigerende verordening een starterslening aan de nieuwe koper; f) indien de kandidaat-koper blijkt de woning te kunnen financieren informeert de gemeente de kandidaat-koper en verkoper dat zij bereid is tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd; g) indien blijkt dat onverhoopt geen koper uit de doelgroep wordt gevonden is de verkoper vrij deze buiten de doelgroep te verkopen en is de gemeente bereid tot een nieuwe erfpachtovereenkomst met de kandidaat-koper waarbij de afgesproken prijzen en percentages worden vastgelegd.

Beleidsregel 8 Het College te machtigen om per project de besluiten als genoemd onder beleidsregel 1 tot en met beleidsregel 7 uit te werken en vast te leggen in een overeenkomst tot het vestigen van een recht van erfpacht welke aangegaan wordt met de deelnemers die een woning kopen. Beleidsregel 9 Het College van B&W te machtigen de incasso en inkomenscontrole door het SVn uit te doen voeren. Beleidsregel 10 Hardheidsclausule Het college kan beleidsregel 6 en 7 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

40

6 RAADSVOORSTEL STARTERSLENING De raad van de gemeente Maassluis gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. ………… gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet ; besluit: vast te stellen de volgende:

Verordening starterslening Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: • •

• •

•

•

a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Gemeenterekening Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. Starterslening: een lening verstrekt door SVn aan een starter waarbij de hoofdsom van de lening afkomstig is uit de Gemeenterekening Starterslening; d. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager; e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie; f. Verwervingskosten: kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. g. Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;

Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen Artikel 2 •

•

1. De gemeente Maassluis heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 2, sub a bedoelde aanvragers Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 2, sub b bedoelde woningen; 2. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

41

Artikel 3 Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Maassluis en de SVn van toepassing. Artikel 4 • •

• • •

1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen; 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 40.000; 3. De Starterslening moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG); 4. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG; 5. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 5

•

1. Startersleningen worden voor bestaande bouw, op volgorde van binnenkomst, toegekend voor zover het budget hiervoor toereikend is; 2. Aanvragen die in verband met het eerste lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. 3. Startersleningen voor nieuwbouw worden door het college toegekend voor een specifiek aantal woningen binnen een door het college aangewezen project.

Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in de gemeente Maassluis woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn op het moment van het indienen van de aanvraag starterslening; b. Van in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag een maatschappelijke en/of economische binding aan Maassluis hebben, onder de navolgende voorwaarden: - voor maatschappelijke binding geldt dat aanvrager in de periode van 12 maanden voorafgaand aan de leningaanvraag minimaal 6 maanden in Maassluis heeft gewoond of in de afgelopen 10 jaar een periode van 4 jaar aaneengesloten in Maassluis heeft gewoond - voor economische binding geldt dat men op het moment van leningaanvraag minimaal 1 jaar een aanstelling heeft binnen Maassluis van ten minste 18 uur per week.

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

42

c. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Maassluis waarvan - de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 250.000,-- waarbij dit bedrag van € 250.000 mag worden vermeerderd met de extra toegestane financieringslast conform de actuele normen van NHG voor energiebesparende voorzieningen. - in de kosten voor het verkrijgen in eigendom van nieuwe koopwoningen geen meerwerkopties zijn opgenomen - in de kosten voor het verkrijgen in eigendom van bestaande woningen naast de koopsom alleen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen zijn opgenomen conform de actuele normen van NHG. d. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen die de aanvrager zelf gaat bewonen.

Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening vallen, kunnen bij de gemeente een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen; •

•

2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de in de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening vastgelegde procedures welke uit de deelnemingsovereenkomst voortvloeien; 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager.

Hoofdstuk 5 - Intrekken van de Starterslening Artikel 8 •

•

•

1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening in als: o a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; o b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; o c. als de koopovereenkomst wordt ontbonden; 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging; 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.

Hoofdstuk 6 – Aflossing Artikel 9 BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

43

1. De SVn sluit een leningsovereenkomst met de aanvrager af. Aflossingen worden verricht volgens het bepaalde in de leningsovereenkomst met de SVn; 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk; 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.

Hoofdstuk 7 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 11 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op >>…2021; 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening >>2021 wordt de verordening Startersleningen 2013 ingetrokken. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening".

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

44

7 BIJLAGE OVEREENKOMST EN PROCESSEN Overeenkomst tot vestiging recht van erfpacht Processen A Proces inkomenscontrole erfpacht B Proces verkoop bestaande duurzaam betaalbare koopwoning C Proces wachtlijst D Proces incasso erfpacht E Proces eerste verkoop samen met bouwer

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

45

7.1 DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid

CONCEPT OVEREENKOMST TOT VESTIGING RECHT VAN ERFPACHT DIT MODEL IS DE BASIS VOOR EEN PER LOCATIE EN DEELNEMER OP MAAT GEMAAKTE OVEREENKOMST KAVEL [PROJECTNAAM] INZAKE Project [NAAM] Kavelnummer [NAAM]

Partijen:

GEMEENTE MAASSLUIS EN [DEELNEMER/ERFPACHTER]

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

46

INHOUDSOPGAVE [in te voegen]

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

47

OVEREENKOMST TOT VESTIGING RECHT VAN ERFPACHT

De ondergetekenden: 1.

Gemeente Maassluis, een publiekrechtelijke rechtspersoon, gevestigd aan Koningshoek 93.050 (3144 BA) te Maassluis, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door [de gevolmachtigde op grond van het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet, daartoe aangewezen in een besluit van de burgemeester van Maassluis d.d. INVOEGEN];

hierna te noemen: “Gemeente”; en 2.

a. de [heer/mevrouw] [NAAM], geboren te [PLAATS] op [DATUM], wonende te [PLAATS], b. de [heer/mevrouw] [NAAM], geboren te [PLAATS] op [DATUM], wonende te [PLAATS],

hierna te noemen: “Erfpachter”; De partijen onder 1. en 2. hierna ook te noemen “Partij” en gezamenlijk ook te noemen: “Partijen”; overwegende dat: [OVERWEGINGEN NOG IN TE VOEGEN] verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

Definities Doelgroep Normen [refereren aan NHG, van tijd tot tijd geldend] Uitvoeringsregels [refereren aan SVn, van tijd tot tijd geldend] Algemene Bepalingen Partij Partijen Svn NHG (WEW) Starterslening Onroerende zaak: de in erfpacht uitgegeven zaak (de erfpachtzaak) met inbegrip van de daarop aangebrachte Opstallen. Opstallen: op de Onroerende zaak aanwezige gebouwen, werken en beplantingen

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

48

Modaal inkomen: een Huishoudinkomen van [36.500,- in 2021], jaarlijks te indexeren conform de door het CBS gepubliceerde index inzake de ontwikkeling van de Cao-lonen “ CBS stattline Cao-lonen contractuele loonkosten en arbeidsduur“ (2010=100, tabel alle economische activiteiten, vaststelling Huishoudinkomen in enig jaar, aan de hand van het indexcijfer in het derde kwartaal van het voorgaande jaar) Huishoudinkomen: [aansluiten bij/ refereren aan Normen van NHG] Algemeen deel 1.

Bijlagen en begrippen

1.1

De volgende documenten maken onderdeel uit van de Overeenkomst: ##

1.2

Op de Overeenkomst en het op grond van deze Overeenkomst te vestigen recht van erfpacht zijn de Algemene Bepalingen (hierna: “Algemene Bepalingen”) van toepassing (Bijlage #).

1.3

Van de begrippen in de Overeenkomst die zijn aangeduid met een hoofdletter is de definitie opgenomen in deze Overeenkomst of de Algemene Bepalingen.

1.4

De overwegingen en de slotbepalingen maken onderdeel uit van de Overeenkomst.

1.5

Bij toepassing van de Normen van NHG tijdens de looptijd van deze Overeenkomst, worden de Normen gehanteerd zoals deze op dat moment gelden.

1.6

Bij toepassing van de Uitvoeringsregels van SVn ter zake door Svn aan Erfpachter verstrekte of te verstrekken Starterslening worden de Uitvoeringsregels gehanteerd zoals deze gelden op het moment van toepassing.

1.7

[herzien Algemene Bepalingen]

1.8

Bij strijdigheid tussen het bepaalde in de artikelen van de Overeenkomst en de bijlagen, prevaleert het bepaalde in de artikelen van de Overeenkomst. In geval van strijdigheid tussen het bepaalde in de bijlagen, geldt de volgende rangorde: [rangorde bijlagen opnemen]

1.9

Erfpachter verklaart door ondertekening van deze Overeenkomst dat hij van de inhoud van de artikelen kennis heeft genomen, dat de hieruit voortvloeiende verplichtingen hem voldoende voor ogen staan en dat deze door hem worden aanvaard casu quo aangenomen.

2.

Onderwerp van de Overeenkomst 2.1 Deze Overeenkomst behelst (verkort en vereenvoudigd weergegeven): A. Uitgifte grond in erfpacht (met Korting) De uitgifte in erfpacht van een bouwkavel (de Onroerende zaak) door de Gemeente aan de Erfpachter. Erfpachter betaalt een jaarlijkse Canon. Deze Canon wordt berekend over de Grondwaarde. De Grondwaarde wordt verkregen op basis van de Taxatiewaarde van de Onroerende Zaak. Hierbij wordt een korting (Korting) toegepast. Erfpachter ontvangt een reductie op de door hem te betalen Canon zolang hij behoort tot de Doelgroep

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

49

(“Canonreductie”). Dit is nader uitgewerkt in onderdeel A. B. Bouw woning in opdracht Erfpachter (met Korting) Erfpachter sluit een aannemingsovereenkomst ter zake de bouw van een woning op de bouwkavel met een aannemer. De prijs van de woning wordt aangeduid als de Opstalwaarde. De Opstalwaarde wordt verkregen op basis van de Taxatiewaarde van de Onroerende zaak. Hierbij wordt – net als de Grondwaarde – een korting (Korting) toegepast. Dit is nader uitgewerkt in onderdeel B. C. Financiering met mogelijkheid Starterslening Ter financiering van dat gedeelte van de Canon, de Opstalwaarde en de Afsluitkosten ter zake de verkrijging van de Onroerende zaak in erfpacht en de realisatie van de woning dat Erfpachter op basis van zijn Huishoudinkomen niet kan financieren bij een bank, kan Erfpachter gebruik maken van een Starterslening. Dit is nader uitgewerkt in onderdeel C. D. Verkoop onder voorwaarden (als tegenprestatie voor Korting) Als tegenprestatie voor de verkregen Korting en Canonreductie, geldt bij verkoop van de Onroerende zaak een aantal voorwaarden die erop zijn gericht de Onroerende zaak bereikbaar te laten zijn voor een opvolgende erfpachter die behoort tot de Doelgroep. Dit wordt bewerkstelligd door op de Grondwaarde en de Opstalwaarde wederom de Korting toe te passen. Dit is nader uitgewerkt in onderdeel D.

2.2 Voor een goed begrip van het bepaalde in de Overeenkomst worden de volgende begrippen hieronder nader omschreven: Taxatiewaarde Onroerende zaak De waarde van de Onroerende zaak (met inbegrip van de daarop aan te brengen Opstallen conform de aannemingsovereenkomst, zie artikel 8) wordt voorafgaand aan de uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht vastgesteld door middel van een taxatie. De Taxatiewaarde Onroerende zaak wordt vastgesteld volgens de procedure zoals omschreven in BIJLAGE B. Aandeel Grond en Aandeel Opstallen

De Taxatiewaarde Onroerende zaak vermeldt het aandeel in de totale getaxeerde waarde van de Grond enerzijds en de Opstallen anderzijds, uitgedrukt in een percentage van de Taxatiewaarde Onroerende zaak. Aandeel Grond: waardeaandeel grond in de Taxatiewaarde Onroerende zaak uitgedrukt in een percentage van de Taxatiewaarde Onroerende zaak Aandeel Opstallen: waardeaandeel opstallen in de Taxatiewaarde Onroerende zaak uitgedrukt in een percentage van de Taxatiewaarde Onroerende zaak Het Aandeel Grond en het Aandeel Opstallen wordt vastgelegd in de notariële akte van vestiging en blijft voor de gehele duur van de erfpacht ongewijzigd. Korting

BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL

EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021

50

Erfpachter, als ook iedere opvolgende Erfpachter, ontvangt een korting op de Taxatiewaarde Onroerende zaak, hetgeen leidt tot een lagere Grondwaarde (grondslag voor berekening Canon) en een lagere Opstalwaarde (Koopsom Opstallen). Korting: een percentage van #% (zegge: # procent) van de Taxatiewaarde Onroerende zaak, uitgedrukt in een bedrag Het percentage waarmee de Korting wordt berekend is gefixeerd voor de gehele duur van de erfpacht, en wordt vastgelegd in de notariële akte van vestiging. Grondwaarde en Opstalwaarde

Aan de hand van de Taxatiewaarde Onroerende zaak, het Aandeel Grond respectievelijk Aandeel Opstallen en de Korting, wordt de Grondwaarde en de Opstalwaarde vastgesteld, als volgt: Grondwaarde = (Taxatiewaarde Onroerende zaak minus Korting) vermenigvuldigd met het Aandeel Grond Opstalwaarde = (Taxatiewaarde Onroerende zaak minus Korting) vermenigvuldigd met het Aandeel Opstallen