Bijlage 1 Beleidsnota duurzaam betaalbare koopwoningen
Tekst van het document
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid Maassluise model
EXPERIENCE ADVIES EN MANAGEMENT VOOR RUIMTELIJKE PROJECTEN in samenwerking met HALSTEN LEGAL DEPARTMENT 10 NOVEMBER 2021
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
1
Inhoudsopgave BELEIDSNOTA Duurzaam betaalbare koopwoningen Een samenvattende beschrijving Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid Uitwerking duurzaam betaalbare koopwoningen 1 Inleiding en vraagstelling 2 Ontwikkelen duurzaam betaalbare koopwoningen 2.1 De maatregelen 2.2 Beschikbaar voor de doelgroep. Definiëring van de doelgroep. 2.3 De prijs van de nieuwbouwwoning 2.4 Uitgifte grond in erfpacht 2.5 Kostprijs in plaats van marktwaarde 2.6 Verstrekking starterslening 2.7 Blijvend betaalbaar voor de doelgroep 2.8 Verkoop aan de doelgroep 3 Uitvoering 3.1 Check uitvoerbaarheid 3.2 Belastingdienst en NHG 3,3 Organisatorische uitwerking inkomenscontrole door het SVn 3.4 Gemeentelijke organisatie en consumentgerichte uitwerking erfpachtsystematiek 3.5 Afspraken met partijen 3.6 Risicoparagraaf 4 5 6
Raadsvergadering 29 sept 2020 amendement, motie en toezeggingen Concept beleidsregels Duurzaam Betaalbare Koopwoningen Raadsvoorstel Starterslening
7
Bijlagen overeenkomst en processen 7.1 Overeenkomst tot vestiging recht van erfpacht 7.2 Processen
Leeswijzer De notitie vangt aan met een korte samenvattende beschrijving van het nieuwe concept voor langdurig betaalbare koopwoningen. In de rapportage wordt per onderdeel uitwerking gegeven aan het concept. Het bevat na hoofdstuk 1 de vraagstelling, 2 ontwikkelen duurzaam betaalbare koopwoningen 3 de uitvoering. Het betreffende onderdeel wordt afgesloten met de tekst van de concept beleidsregels welke daarop van toepassing is. Aan het slot worden onder hoofdstuk 5 de beleidsregels weergegeven voor duurzaam betaalbare koopwoningen en in hoofdstuk 6 het raadvoorstel voor de starterslening Hoofdstuk 7 omvat de concept-overeenkomst waarin het geheel juridisch wordt vastgelegd in een overeenkomst met de deelnemer. Daarnaast bevat hoofdstuk 7 een beschrijving van de bijhorende uitvoeringsprocessen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
2
DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN een samenvattende beschrijving Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid De regeling kent een vijftal elementen: a) Realisatie van betaalbare koopwoningen Koopwoningen energiezuinig (NOM) met een koopprijs incl. grondwaarde tot € 275.000. Afspraken worden gemaakt met bouwende partijen dat de woningen tegen kostprijs worden verkocht in plaats van tegen de hogere marktwaarde, dit verschil van circa 7- 20% is de korting. Voor elke woning wordt bij aanvang de marktwaarde bepaald evenals het percentage dat de grondwaarde, de opstalwaarde(kostprijs) en de korting deel uitmaken van de marktwaarde. b) Gronduitgifte in voortdurende erfpacht De erfpacht kent bij uitgifte een laag canonpercentage. In feite een korting op de marktwaarde. De erfpacht mag niet worden omgezet in eigendom. Bij doorverkoop wordt de grondwaarde op basis van het bij aanvang vastgelegde percentage aangepast naar de actuele grondwaarde. c) Toekenning van de starterslening Aan huishoudens die dat nodig hebben wordt een starterslening toegekend, Met de combinatie van korting, erfpacht en starterslening als beschreven onder a), b) en c) kan een energiezuinige eengezinswoning met een kostprijs van € 230.000 bereikbaar worden voor inkomens vanaf modaal (€ 36.500).
d) Een doelgroep-afhankelijke erfpacht De doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen van modaal tot 1,5 maal modaal. Als het huishoudinkomen hoger wordt dan het maximale inkomen van de doelgroep wordt de basiscanon verhoogd met een factor 2 tot de marktwaarde. Voor de deelnemer vervalt op dat moment de korting op de marktwaarde. Daarmee wordt een doorstroomprikkel geïntroduceerd. e) Bij doorverkoop wordt de korting doorgegeven De woning moet worden verkocht aan de doelgroep met een inkomen tussen modaal en 1,5 maal modaal. Deze verkoopclausule wordt per woning bij eerste erfpachtuitgifte vastgelegd. Als de woning wordt verkocht wordt voorafgaand aan verkoop de marktwaarde bepaald. Op basis van de bij aanvang vastgestelde percentages wordt de actuele waarde van grondwaarde, opstalwaarde en de korting bepaald. De verkoper is verplicht de korting door te geven aan de opvolgende koper. Door de percentages voor grond en opstal te fixeren wordt de waardestijging c.q. verandering evenredig toegedeeld aan de erfverpachter(gemeente) en de opstaleigenaar. De overeenkomst tot uitgifte in erfpacht regelt a) tot en met e).
Marktwaarde Korting Opstal + grond: kostprijs Opstal Grond
EERSTE VERKOOP € 250.000 € 20.000 € 230.000 € 184.000 € 46.000
100% 8% 92% 74% 18%
DOORVERKOOP € 300.000 € 24.000 € 276.000 € 220.800 € 55.200
UITVOERING De uitvoering behoeft de goedkeuring van belastingdienst en Nationale Hypotheek Garantie. Het oriënterend overleg verliep dermate positief dat deze goedkeuring kan worden verwacht. Met een paar representanten uit de wereld van uitvoerende bouwbedrijven is geconcludeerd dat de voorgestelde aanpak mogelijk is. Voor de uitvoering van de regeling kan de gemeente Maassluis samenwerken met het SVn dat de starterslening, erfpachtincasso en inkomenstoetsing erfpacht ten behoeve van de gemeente wil verzorgen. De gemeente heeft een aantal locaties benoemd waarop de komende jaren de eerste woningen volgens dit concept gerealiseerd kunnen worden.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
3
Rapportage DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid
1 Inleiding en vraagstelling De Gemeenteraad van Maasluis heeft op 29 september 2020 over het Raadsvoorstel tot duurzaam beschikbaar houden van betaalbare koopwoningen besloten. Het College heeft daarbij van de gemeenteraad opdracht gekregen tot uitwerking van een voorstel waarvan de contouren in een unaniem vastgesteld amendement en motie zijn vastgelegd (Bijlage 1 en 2). Besloten is: In overeenstemming met het unaniem aangenomen amendement het college opdracht te geven een Maassluis model uit te werken door de mogelijkheid zoals vermeld bij model 1 nader af te wegen en op basis daarvan een definitief voorstel aan de raad aan te bieden met dien verstande dat: o In het definitieve voorstel wordt uitgegaan van een inkomensafhankelijke erfpachtcanon in plaats van de in model 1 genoemde winstdeling ten gunste van de gemeente; o Bij uitgifte in erfpacht de clausule wordt opgenomen dat de woning, nu en in de toekomst, onder de NHG-normen gefinancierd moet worden; o Het vergroten van de woning onmogelijk wordt gemaakt via ruimtelijke regelgeving en/of een daarop gerichte clausule bij de uitgifte in erfpacht; o De woning gebouwd moet worden met het energielabel energie neutraal of 0 op de meter.
o De woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep met een maximaal inkomen van 1,5 keer modaal Bij de raadsbehandeling is door wethouder Kuiper toegezegd dat: o in het uit te werken voorstel over betaalbare koopwoningen wordt nadrukkelijk gekeken naar het verhogen van de starterslening en de maximale koopsom van de woning (thans €220.000,-). Indien nodig wordt daar een budgetvoorstel voor de raad aan gekoppeld. Bij de raadsbehandeling werden daarnaast de volgende aspecten ingebracht als belangrijke aspecten voor de uitwerking: a) De mogelijkheden om te sturen op de toewijzing van de woningen aan de doelgroep. b) De mogelijkheid om te sturen dat de woningen duurzaam beschikbaar zijn en blijven voor starters. c) De te ontwerpen regeling dient zo te zijn dat deze de woning niet slechts eenmalig goedkoper maakt. d) Winst maken voor de gemeente op de grondpositie niet een uitgangspunt moet zijn. e) De fijnschalige regeling BKZ Betaalbare Koopwoningen Zaanstad dient bij het onderzoek naar de te ontwerpen regeling worden betrokken. Op verzoek van de gemeente heb ik een plan van aanpak opgesteld, waarin wordt aangegeven op welke wijze de door de Raad gewenste uitwerking tot stand kan komen. In dat plan van aanpak is de uitwerking gesplitst in twee delen: de beleidsmatige uitwerking van het pakket maatregelen de juridische vormgeving van het uitgewerkte pakket maatregelen.
Onderstaand volgt: de beleidsmatige uitwerking van een samenhangend pakket maatregelen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
4
2 Ontwikkelen duurzaam betaalbare koopwoningen De maatregelen Achtereenvolgens komen aan de orde: o Beschikbaar voor de doelgroep. Definiëring van de doelgroep.2.2 • Modaal inkomen en bandbreedte doelgroep • Indexatie van inkomen o De prijs van de nieuwbouwwoning 2.3 • Een betaalbare koopwoning • Energielabel neutraal of nul-op-de-meter. • Kostprijs i.p.v. marktwaarde • Prijs te financieren binnen NHG-grens o Uitgifte grond in erfpacht 2.4 • De grondwaarde • Het rentepercentage • Niet om te zetten in eigendom • Ontwikkelovereenkomst en erfpacht o Kostprijs in plaats van marktwaarde 2.5 • Uitwerking van marktwaarde naar kostprijs • Nieuw samenspel gemeente en bouwers o Verstrekking starterslening 2.6 • De huidige starterslening in het algemeen • De gemeentelijke verordening aanpassen? • Effecten van de aanpassing van de starterslening op de betaalbaarheid • Financiële lasten voor de gemeente o Blijvend betaalbaar voor de doelgroep 2.7, 2.8 • De woning moet niet groter (= duurder) worden • Doelgroep-afhankelijke erfpachtcanon • Communicatie van de inkomensafhankelijke erfpachtcanon • De voordelen voor de eerste koper bij verkoop ook voor de volgende koper • Uitwerking verkoop • De positie van de verkoper en de belastingen op de eigen woning o Uitvoering • Check uitvoerbaarheid 3.1 • Belastingdienst en NHG 3.2 • Organisatorische uitwerking inkomenscontrole door het SVn 3.3 •
Gemeentelijke organisatie en consumentgerichte uitwerking erfpachtsystematiek 3.4 • Afspraken met partijen 3.5 • Risicoparagraaf 3.6
Beschikbaar voor de doelgroep Modaal inkomen en bandbreedte doelgroep De doelgroep is door de raad vastgesteld: de woningen moeten beschikbaar zijn voor de doelgroep met een maximaal inkomen van 1,5 keer modaal. Het modaal inkomen verandert jaarlijks. Het is echter niet zo dat het modaal inkomen jaarlijks door een landelijke instantie als het CBS wordt gepubliceerd. Om jaarlijks zoeken en discussiëren naar de hoogte van het modaal inkomen te voorkomen is het aan te bevelen een indexatieformule vast te stellen. Dit vraagt om vaststelling van twee zaken: BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
5
-
Vaststelling van het modaal inkomen per 1 jan 2021 als uitgangspunt. Vaststelling van een indexatie formule die bestendig en onafhankelijk is.
Het is realistisch om het modaal inkomen 2020 op basis van de CBS-raming op € 36.500 1 vast te stellen. Het inkomen wordt gedefinieerd als het huishoudeninkomen dat wordt gehanteerd bij de hypotheekverstrekking volgens normen van de NHG2. Dit betekent dat eenmalige extra’s uit bijv. bonussen en overwerk niet worden meegeteld, wel worden structurele vaste inkomensbestanddelen als vakantietoeslag, 13e maand, structureel overwerk, alimentatie en (studie)schulden meegerekend. De doelgroep kent met deze uitgangspunten per 2020 een maximaal huishoudinkomen van 1,5 * € 36.500 (modaal)= € 54.750. Indexatie van inkomen Gezien de jaarlijkse inkomensontwikkeling zal het maximale huishoudinkomen jaarlijks opnieuw moeten worden vastgesteld op basis van een algemene objectieve index die de loonontwikkeling weergeeft. Voorstel is voor de indexering een jaarlijks door het CBS gepubliceerde index te hanteren inzake de ontwikkeling van de Cao-lonen. De naam van de index: “ CBS stattline Cao-lonen contractuele loonkosten en arbeidsduur “ indexcijfers 2010=100 tabel alle economische activiteiten derde kwartaal per jaar. Het indexcijfer bedraagt bijvoorbeeld voor het 3e kwartaal van 2020: 118,6 Een voorbeeld: Deze CBS-index wordt in 2023 voor het 3e kwartaal bijvoorbeeld vastgesteld op 124,2.
Dan bedraagt het basisinkomen 2023 voor de berekening 124,2/118,6*€ 36.500= € 38.223 Het maximale huishoudinkomen in 2023 bedraagt dan 124,2/118,6*€ 54.750= € 57.335
jaar
Tabel voorbeeld indexatie maximale huishoudinkomen 2020 2024 2030
Index CBS Cao lonen
118,6
Basis huishoudinkomen voor berekening Maximaal huishoudinkomen
36.500 (modaal 2020) 54.750
124,2 (aanname) 38.223
132 (aanname) 40.623
57.335
60.935
BELEIDSREGELS Beleidsregel 1 De doelgroep voor de duurzaam betaalbare koopwoning als volgt te definiëren: a) Huishoudens met een huishoudinkomen van modaal tot 1,5 * modaal b) Het huishoudinkomen is het inkomen dat volgens de normen van NHG beschikbaar is voor de financiering van de woning. c) Aanpassingen in de NHG-normering jaarlijks te volgen. d) Het modaal inkomen voor 2020 conform de CBS-raming vast te stellen op € 36.500 e) Het College van B&W te machtigen het modaal inkomen jaarlijks te indexeren met de door het CBS gepubliceerde index voor het derde kwartaal van het jaar voor Cao-lonen contractuele loonkosten en arbeidsduur
1
Het CPB schat dat het modaal inkomen voor 2020 circa € 36.500 zal bedragen. De NHG hanteert de voorwaarden en normen voor hypotheekverstrekking en stelt deze jaarlijks bij. In de voorwaarden en normen 2021 worden in paragraaf 6 de diverse inkomensaspecten gedetailleerd beschreven. 2
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
6
De prijs van de nieuwbouwwoning Een betaalbare koopwoning Bij de realisatie van betaalbare koopwoningen is het van belang sterk te sturen op de betaalbaarheid. De betaalbaarheid heeft direct verband met de het bouwvolume. Onderstaand een voorbeeld van een kleine eengezinswoning van 85-90 m2 GBO op een kleine kavel van zo’n 100-110 m2 met een nul-op-de meter pakket. In deze maatvoering is een woning met drie slaapkamers en een tuin van circa 10 m diep mogelijk. Op basis van een gerealiseerde reeks woningen in 2019 in de Randstad en actueel marktonderzoek bedragen de bouwkosten in 2021 voor deze woning circa € 184.000. De prijs van de kavel bedraagt ca € 46.000. De kostprijs van deze basiswoning in volle eigendom inclusief grond bedraagt circa € 230.000.
Woning gerealiseerd in 2019 in den Haag locatie Ypenburg Voorbeeld van een basiswoning
Bij de ontwikkeling is het goed mogelijk om samen te werken met bouwbedrijven c.q. projectontwikkelaars. Door gezamenlijk scherp te sturen op de kosten wordt realisatie van de eengezinskoopwoning tegen de laagst mogelijke prijs mogelijk. Dat kan onder meer door een slimme bouwmethodiek, strakke bouwplanning en een redelijke seriegrootte. Energielabel energieneutraal of nul-op-de-meter De opdracht van de Raad is om de woningen voor deze groep te doen realiseren met het energielabel neutraal dan wel dat de woningen in de categorie nul-op-de-meter (NOM) vallen. De meerkosten van energiebesparing zijn voor de doelgroep budgettair neutraal! De NHG gaat er in haar beleid van uit dat de besparing in energielasten kan worden benut voor de bekostiging van de meerkosten voor energiebesparende maatregelen. Zo is er een bedrag van € 15.000 resp. € 25.000 als ”extra budget” beschikbaar. Dit betekent dat voor een woning waarvoor een energie-coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul is afgegeven, een bedrag van € 15.000 mag worden toegevoegd aan de bij het inkomen passende financieringscapaciteit. Met dit bedrag kunnen de extra maatregelen worden bekostigd. Indien het een nul-op-de-meter woning betreft en deze energieprestatie minimaal 10 jaar wordt gegarandeerd, mag een bedrag tot € 25.000 worden toegevoegd aan de financieringscapaciteit.
Op dit moment lijken de genoemde bedragen redelijk dekkend voor de meerkosten van de noodzakelijke energiemaatregelen zoals zonnepanelen, warmtepomp, isolatiemaatregelen, triple glas.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
7
Een voorbeeld. Met een inkomen van € 50.000 kan het huishouden € 225.000 lenen voor een bestaande woning. Echter als dit een nieuwbouwwoning is met een NOM (Nul-op-de-meter) pakket aan voorzieningen, mag er € 25.000 meer worden geleend, zodat de totale prijs van de nieuwbouwwoning € 250.000 kan bedragen.
Voor de totstandkoming van woningen met deze hogere energieprestatie zal de gemeente afspraken moeten maken met de betreffende bouwer dan wel bouwers moeten selecteren die bereid zijn woningen met deze hoge energieprestatie te realiseren. Op dit moment is het niet toegestaan om als gemeente aan bouwers verplichtingen op te leggen die verder gaan dan het bouwbesluit. Dat betekent dat het realiseren van een NOM-woning door de gemeente niet verplicht kan worden. Evenmin mag bij een aanbesteding waarin door de gemeente een ontwikkelaar/bouwer wordt geselecteerd het realiseren van NOM-woningen als een onderscheidend pluspunt gelden. In de uitwerking zal op dit moment de realisatie van NOM-woningen moeten worden overeengekomen in goed overleg over een ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar. De gemeente krijgt in de toekomstige omgevingswet wel de bevoegdheid om strengere energieprestatie-eisen in het omgevingsplan op te nemen, de regel waarmee moet vooraf kenbaar zijn en kan gaan over nieuwbouw (kan ook specifiek in een gebied, voor een bepaalde gebouwsoort etc.). Dat doet de gemeente door de in het Bouwbesluit opgenomen eisen aan de energieprestatie aan te scherpen met een lokale regel (strengere waarde die in de plaats van de landelijke regel komt), er kan dus niet letterlijk komen te staan dat woningen 0-op-de-meter zijn. Maar materieel is dit mogelijk.
De gemeente moet uiteraard wel goed motiveren waarom dit nodig en mogelijk is en de gemeenteraad moet instemmen met aanpassing van het omgevingsplan. Prijs te financieren binnen NHG-kostengrens Onderdeel van het raadsbesluit is dat de woningen gefinancierd moeten kunnen worden binnen de NHG-kostengrens. Voor de doelgroep is de NHG-garantie essentieel ter dekking van de hun financieringsrisico’s. Dat is ook van betekenis voor de verstrekking van de starterslening waarvoor financiering met NHG-garantie een voorwaarde is. De huidige NHG-kostengrens bedraagt € 325.000. Ook deze norm zal met de prijsontwikkeling in de tijd mee moeten gaan. NHG heeft de afgelopen maanden een nieuwe NHG-kostengrensmethodiek ontwikkeld waarbij de kostengrens zich gelijkmatiger zal ontwikkelen in samenhang met de prijsontwikkeling op de woningmarkt. De NHG-kostengrens stijgt naar € 355.000 per 1 jan 2022. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is in 2021 de grens 6% hoger, namelijk € 344.500 en € 376.300 in 2022. Door de gemeentelijke eis inzake energiebesparende maatregelen zal de hogere bovengrens van € 376.300 (2022) van toepassing zijn. Deze kostengrens biedt voldoende ruimte aan het gemeentelijk beleid. Echter de woningen incl. NOM zullen goedkoper moeten zijn om bereikbaar te zijn voor de doelgroep.
Met het maximale inkomen van € 54.750 kan een woning van € 310.000 worden gefinancierd. (zie voorbeeld in kader). Wat is maximaal bereikbaar bij het maximale inkomen van 54.750 ? Een NOM woning van € 310.000 op erfpacht Grond € 75.000 incl. btw, uitgifte in erfpacht € 63.000 ex btw ad 1,75 % jaarlijks € 1.102 Financieringscapaciteit opstal bij deze erfpacht € 247.000 incl.NOM Totaal opstal + grond= € 310.000 Alle lagere inkomens hebben een starterslening nodig.
In de praktijk zullen lagere prijsniveaus dan deze € 310.000 mogelijk en vooral gewenst zijn gezien de gewenste bereikbaarheid voor de doelgroep. Daarbij valt voor eengezinswoningen te denken aan € 230.000- 275.000 en voor appartementen aan € 195.000- 220.000.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
8
Voorgesteld wordt om de maximale woningprijs voor de duurzaam betaalbare koopwoning zo vast te stellen dat deze bereikbaar is voor het overgrote deel van de doelgroep (inkomen vanaf 36.500-54.750). Met een maximale koopprijs van 275.000 voor een NOM eengezinswoning of 265.000 voor een energieneutrale woning (EPC=0 ) kan deze woning met erfpacht en starterslening bereikbaar worden voor huishoudens met een inkomen vanaf € 40.000. In de volgende paragrafen wordt dit nader uitgewerkt. BELEIDSREGELS Beleidsregel 2 Een duurzaam betaalbare koopwoning als volgt te definiëren: a) Een woning met een energieprestatie neutraal (EPC=0) of Nul-op-de-meter (NOM) b) Een woning waarvan de koopprijs v.o.n. niet hoger is dan 265.000 (energieneutraal) en € 275.000 (NOM) prijspeil 2021 c) Het College van B&W te machtigen de prijs jaarlijks aan te passen met het percentage dat wordt gehanteerd door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor de aanpassing van de maximale kostengrens d) Het College van B&W te machtigen bij aanpassing van de normen van NHG voor de berekening van de financieringslast bij woningen met een energieprestatie neutraal ( EPC=0) of Nul-op-de-meter ( NOM) deze aanpassing te volgen.
Uitgifte in erfpacht bijdrage tot betaalbaarheid Eén van de maatregelen om de woning betaalbaar te maken is dat de grond door de gemeente wordt uitgegeven in erfpacht. Dat vereist wel dat de grond bij erfpachtuitgifte gemeente-eigendom is. Voor de betaalbaarheid is er een groot verschil tussen eigendom en erfpacht. Indien jaarlijks erfpachtbetaling plaats vindt in de vorm van de canon komt over de grond alleen de canon ten laste van de bewoner/eigenaar. Deze canon komt - net als betaalde hypotheekrente - voor fiscale aftrek in aanmerking. Over de grond wordt bij erfpacht met jaarlijkse canonbetaling geen aflossing betaald. Uitgifte in erfpacht maakt de woning beter betaalbaar. De grondwaarde De periodieke betaling van de erfpacht heet de canon. De hoogte van de canon wordt bepaald door een rentepercentage over de grondwaarde. De grondwaarde is gewoonlijk gelijk aan de marktwaarde van de grond 3. De grondwaarde wordt in verband met de betaalbaarheid niet gewijzigd gedurende de periode dat de eerste bewoner er woont. In par 2.7 wordt beschreven hoe door aanpassing van de grondwaarde bij verkoop de woning blijvend betaalbaar kan worden. Het rentepercentage van de canon Het rentepercentage van de canon wordt bepaald door rentekosten en administratiekosten. De rentekosten zullen overwegend een relatie vertonen met de hoogte van de rente waartegen gemeenten geld kunnen lenen.
Gemeenten hanteren veelal de omslagrente van het gemeentelijk financieringsfonds. Voor 2021 bedraagt de omslagrente 1,5%.
3 De gemeente heeft een grote vrijheid in het vaststellen van de grondwaarde. Grondexploitaties variëren sterk op basis van de locatiegebonden kosten en de gemeente bepaalt in zekere zin ook de markt door haar ruimtelijk beleid. De grondwaarde kan ook onder de marktwaarde worden vastgesteld. In dat geval is sprake van een vorm van Staatssteun die slechts toegestaan wordt indien sprake is van een activiteit met een aanmerkelijk economisch belang (DAEB). Alhoewel een DAEB-regeling voor de doelgroep van toepassing kan zijn, wordt grondwaardevaststelling onder de marktwaarde niet noodzakelijk geacht voor de realisatie van duurzaam Betaalbare Koopwoningen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
9
De administratiekosten worden ingeschat op een bedrag van € 150 per case per jaar.4 Als de kavelprijs € 60.000 ex btw bedraagt is een opslagpercentage van 0,25% voldoende, voor lagere kavelprijzen is een hoger opslagpercentage nodig (bij een kavelprijs van € 30.000 0,5%) Op grond hiervan is het realistisch voor de gemeente Maassluis om bij uitgifte van grond in erfpacht voor eengezinswoningen en appartementen voor 2022 uit te gaan van een percentage van 1,75% -2% (omslagrente 1,5 % plus een opslag van 0,25%-0,5%). Daarbij geldt de opslag van 0,25% voor kavelprijzen vanaf € 60.000 ex btw en een opslag van 0,5% voor lagere kavelprijzen. Om de deelnemer langdurige zekerheid te bieden kan gekozen worden om de canonrente voor de erfpachter 10 jaar lang te fixeren op het startniveau en na verloop van deze 10 jaar de rente structureel aan te passen voor de volgende 10 jaar naar de dan geldende rente volgens deze jaarlijks vastgestelde omslagrente en administratiekosten in het tiende jaar. Volgens deze methodiek kan Jaarlijks voor nieuwe uitgiftes de canonrente worden vastgesteld; - Het omslagpercentage kan jaarlijks worden vastgesteld - Voor de administratiekosten wordt een jaarlijkse CPi index toegepast Bij deze aanpassing is het theoretisch denkbaar dat de omslagrente negatief wordt.
Als de formule ter bepaling van de canonrente (canonrente = de som van omslagrente en administratiekosten ad 0,25% 0,5%) dan zou dit kunnen leiden tot een tekort op de administratiekosten. Om deze reden wordt de minimale canonrente bepaald op 0,5%. Erfpacht: Hoogte canon in 2022: 1,75-2% ( gebaseerd op omslagrente 1,5% en € 150 administratiekosten in 2021) waarbij de variatie wordt gerelateerd aan de kavelprijs: > € 60.000 1,75%, < € 60.000 2,0%) Canon na erfpachtuitgifte 10 jaar vast Jaarlijks vaststellen canon voor nieuwe uitgiftes op basis omslagrente Minimale canon 0,5% Na 10 jaar canon opnieuw vaststellen voor 10 jaar op basis omslagrente Geen afkoop jaarlijkse canonbetaling Geen omzetting erfpacht in eigendom Voortdurende erfpacht niet afkoopbaar en niet om te zetten in eigendom Omdat in Maassluis gekozen wordt voor langdurige bevordering van de betaalbaarheid betekent dit dat de koper van de opstal geen mogelijkheid krijgt om de grond in eigendom te verwerven en evenmin de mogelijkheid krijgt om de jaarlijkse canonbetaling om te zetten in een eenmalige afkoop. Op deze wijze blijft erfpacht een wezenlijk onderdeel van de duurzaam betaalbare koopwoning.
Ontwikkelovereenkomst en uitgifte in erfpacht De gronden die de gemeente zelf kan benutten voor de ontwikkeling van nieuwbouw zijn bij uitstek geschikt voor deze erfpachtuitgifte. Als de grond voor een project in gemeentebezit is kan de gemeente Maassluis sturen op de realisatie van betaalbare koopwoningen voor de doelgroep met lagere middeninkomens met een: o een gedifferentieerd grondprijsbeleid, o specifieke prijsdifferentiatie van de woningen, o specifieke verkavelingen, afspraken met projectontwikkelaars en toewijzingscriteria. Echter binnen de gemeente Maassluis zijn ook gronden waar aanzienlijke nieuwbouw van woningen mogelijk is in eigendom bij ontwikkelende partijen. In veel gevallen heeft de gemeente met deze partijen afspraken gemaakt over de realisatie. Dat zal veelal betekenen dat de mogelijkheden om middels gemeentelijke erfpacht de realisatie van betaalbare koopwoningen te bevorderen op deze 4
Onderzoek door SVn heeft uitgewezen dat zij voor het bedrag van € 150 ex btw de incasso en bijhorende inkomenscontrole kunnen verrichten. Als dit bedrag wordt omgezet in een percentage van de grondwaarde varieert dit van 0,5-0,25%. De btw is te verrekenen via het btw-compensatiefonds. Zie verder paragraaf 3.3. BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
10
particuliere locaties niet kunnen worden toegepast. In overweging wordt gegeven om in overleg met deze partijen na te gaan of de zozeer gewenste realisatie van betaalbare koopwoningen kan worden bevorderd door budgettair neutrale overdracht van de grond naar de gemeente en uitgifte door de gemeente in erfpacht. Bij deze constructie dient vanzelfsprekend sprake te zijn van een verantwoorde risicotoedeling tussen gemeente en ontwikkelaar. Een dergelijke grondoverdracht is ook in het voordeel van de bouwer die door de gemeentelijke erfpacht een bredere doelgroep in staat stelt zijn woning te kopen en daarmee zijn afzetrisico vermindert. BELEIDSREGELS Beleidsregel 3 De realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen vorm te geven door als gemeente afspraken te maken met bouwende partijen tot de realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen waarbij: a) de grond wordt uitgegeven in voortdurende erfpacht en de mogelijkheid tot afkoop van de erfpacht wordt uitgesloten; b) het canonpercentage bij aanvang van de uitgifte in het jaar 2022 wordt vastgesteld op 1,75 2% waarbij de 2% geldt voor kavelprijzen lager dan 60.000 excl.
btw ; c) dit percentage in de eerstvolgende 9 jaar niet wordt gewijzigd en in het 10e jaar wordt aangepast aan het dan geldende rentepercentage zoals benoemd onder 3 d); d) het College van B&W te machtigen voor nieuwe uitgiftes dit canonpercentage jaarlijks aan te passen door bij de aanpassing de mutatie in de gemeentelijk gehanteerde omslagrente en de indexering van de administratiekosten te volgen echter het canonpercentage nooit lager dan 0,5% vast te stellen.
Kostprijs in plaats van marktwaarde In de structureel gespannen woningmarkt zal de starter buiten de boot blijven vallen zolang de prijs voor de nieuwbouwkoopwoning wordt bepaald door de markt met een hoge vraag en een zeer beperkt aanbod. Op dit moment lijkt het mogelijk om voor een kostprijs van € 230.000 (€ 184.000 bouwkosten + € 46.000 grond) een complete kleine energie-efficiënte eengezinswoning te realiseren. Zie par. 2.3.1. De marktwaarde van die woning bedraagt op het moment van oplevering minstens € 250.000. Als de prijs voor de duurzaam betaalbare koopwoning op de marktwaarde wordt vastgesteld in plaats van de kostprijs wordt een kans om de woning betaalbaarder te maken gemist. Uitwerking van marktwaarde naar kostprijs Onderstaand een uitwerking voor de genoemde woning met een marktwaarde van 250.000 een kostprijs van € 230.000. We nemen deze korting van 8% als uitgangspunt voor het voorbeeld. In werkelijkheid wordt deze korting per situatie in overleg met de bouwer bepaald. De korting wordt evenredig toegedeeld aan opstal (bouwkosten) en grond (kavelprijs). Voor de woning worden 4 waardes vastgesteld: de marktwaarde, de opstalwaarde, de grondwaarde en de korting.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
11
EERSTE VERKOOP AAN DE DOELGROEP een voorbeeld ZONDER KORTING Marktwaarde € 250.000 Korting Opstal+grond: kostprijs = koopprijs Opstal € 200.000 Grond € 50.000
100% 80% 20%
MET KORTING € 250.000 100% € 20.000 8% € 230.000 92% € 184.000 74% € 46.000 18%
De marktwaarde wordt voorafgaand aan realisatie vastgesteld door een beëdigd taxateur in opdracht van het College van B&W desgewenst in samenspraak met de bouwende partij. Een korting op de marktwaarde van de opstal wordt verleend door de bouwende partij waarbij de gemeente een evenredige korting op de grondwaarde toepast, gemeente en bouwende partij stellen deze korting samen vast. Onderdeel van de waardebepaling is dat voor elk van de drie samenstellende onderdelen: grondwaarde, opstalwaarde en korting de afzonderlijke waarde wordt bepaald, elk voor een percentage van de marktwaarde. Ook voor appartementen is een vergelijkbare benadering mogelijk: De kostprijs voor een appartement van 70 m2 wordt geraamd op € 195.000 en een marktwaarde van € 210.000. Nieuw samenspel gemeente en bouwers De gemeentelijke overheid zal de koopprijs in overleg met bouwers moeten vaststellen op het lagere kostprijsniveau. De bouwer ontvangt met de kostprijs een eerlijke prijs voor zijn product. Op dit moment bedraagt de marge tussen kostprijs en marktwaarde veelal meer dan 10% en is met name ter dekking van het ontwikkelrisico. Echter het vergoeden van het ontwikkelrisico bij het realiseren van betaalbare koopwoningen voor starters is gezien de overspannen vraag en het minieme c.q. ontbrekende aanbod onnodig.
Door met de bouwer af te spreken dat de woning wordt verkocht voor de kostprijs en niet voor de marktwaarde, wordt de woning betaalbaarder. Dat is geen vanzelfsprekendheid in de huidige verhoudingen en vraagt een nieuw samenspel van de gemeente en bouwers. Het vraagt bouwers of ontwikkelaars die op deze wijze afspraken willen maken met de gemeente. De gemeente neemt het ontwikkelrisico voor deze woningen weg door op een locatie de realisatie van duurzaam betaalbare koopwoningen mogelijk te maken. Naar deze woningen is immers een grote vraag. De aanvullende gemeentelijke maatregelen met starterslening en uitgifte in erfpacht bevorderen dat de doelgroep deze woningen kan betalen. Het maken van afspraken om woningen te verkopen tegen de kostprijs zal makkelijker worden als de duurzaam betaalbare koop onderdeel is van een grotere ontwikkeling met woningen in verschillende prijsklassen. Dit samenspel kan vorm krijgen in ontwikkelovereenkomsten met afspraken over de gebiedsontwikkeling waarbij de woningdifferentiatie in diverse prijscategorieën wordt bepaald. Uit een oriënterend overleg met enkele bouwende partijen blijkt dat de hierboven weergegeven aanpak met het geschetste kostprijsniveau in de praktijk kan leiden tot reële samenwerkingsafspraken. Om de duurzaam betaalbare koopwoningen te realiseren zal de grond door de gemeente in erfpacht moeten worden uitgegeven.
Dat is geen probleem bij gemeentegrond. Als de grond van de bouwer/ontwikkelaar is zal zoals in 2.4.4 beschreven kunnen worden onderzocht of grondoverdracht mogelijk is teneinde deze erfpacht mogelijk te maken.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
12
Een alternatief voor de realisatie via bouwers op gemeentegrond is realisatie in particulier opdrachtgeverschap. In dat geval is realisatie voor de kostprijs door de particuliere opdrachtgevers of door het collectief c.q. de coöperatie van opdrachtgevers (CPO) vanzelfsprekend. BELEIDSREGELS Beleidsregel 4 Als onderdeel van de onder beleidsregel 3 genoemde te realiseren duurzaam betaalbare koopwoningen een kortingssystematiek te introduceren bestaande uit de volgende elementen: a) voor de te realiseren woning wordt voorafgaand aan realisatie een marktwaarde vastgesteld door het College van B&W dat daartoe een beëdigd taxateur raadpleegt; b) een korting op de marktwaarde van de opstal wordt verleend door de bouwende partij; c) de gemeente in geval 4 e) of de bouwende partij in geval 4 f) een evenredige korting op de grondwaarde toepast; d) onderdeel van de waardebepaling is dat de waarde voor elk van de drie samenstellende onderdelen: grondwaarde, opstalwaarde en korting wordt bepaald, elk voor een percentage van de marktwaarde; e) als de grond voor deze woningen in gemeente-eigendom is deze wordt uitgegeven in erfpacht tegen de bij 4 d) vastgestelde grondwaarde aan de doelgroep genoemd onder beleidsregel 1; f) als de grond voor deze woningen geen gemeente-eigendom is, de gemeente de grond bereid is over te nemen van de ontwikkelaar voor de onder art.
4 d) vastgestelde grondwaarde en deze grond wordt uitgegeven in erfpacht aan de doelgroep genoemd onder 1); g) de opstal door de bouwende partij tegen de bij 4 d) genoemde opstalwaarde aan de doelgroep genoemd onder beleidsregel 1 wordt verkocht.
Verstrekking starterslening De huidige starterslening in het algemeen De gemeente Maassluis hanteert de starterslening al meer dan 13 jaar. De lening wordt verstrekt aan starters. De startersdefinitie houdt in dat “de koper niet eerder een woning in bezit heeft gehad”. De starterslening is een tweede hypotheek waarbij gedurende de eerste drie jaar de klant geen betalingen hoeft te verrichten voor rente en aflossing. Na drie jaar wordt op basis van een inkomenstoets bepaald of en in welke mate de klant rente en aflossing kan gaan betalen. Bij deze inkomenstoets worden landelijk jaarlijks vastgestelde normen gehanteerd. De starterslening wordt met door de gemeente ter beschikking gestelde gelden verstrekt door de daartoe gespecialiseerde landelijke uitvoeringsorganisatie Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland SVN. De maximale lening bedraagt landelijk 20% van de verkrijgingskosten van de woning. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting verzorgt de lening verstrekking en het bijhorende lening beheer waaronder de inkomenstoets in jaar 3-6-10 en 15. De verstrekking van de starterslening kost de gemeente geld voor de periode dat de rente niet wordt gedragen door de klant. De ervaring is dat de inkomenstoets ertoe leidt dat de meeste kavelkopers vrij snel tijdens de looptijd op basis van gestegen inkomen naar vermogen rente en aflossing gaan betalen.
Voor deze lening vorm dekt de Nationale Hypotheek Garantie in geval van relatiebeëindiging, ontslag of arbeidsongeschiktheid de schade die ontstaat als bij verkoop de woning “onder water staat”. De gemeentelijke verordening aanpassen? De vraag is gesteld of aanpassing van de spelregels voor de starterslening in samenhang met deze nieuwe aanpak gewenst is. De gemeentelijke verordening omvat onder meer de volgende spelregels: o Max € 220.000 verkrijgingskosten
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
13
o o
Max 20% van de verkrijgingskosten tot een maximum van € 25.000 Zelfbewoning
Voor de aanpassing van de starterslening wordt voorgesteld de volgende uitgangspunten te hanteren: a) Alleen verstrekking van een starterslening aan huishoudens met een maximaal inkomen tot 1,5 * modaal. b) De maximale verwervingsprijs vast te stellen op het maximum dat een huishouden met een inkomen van 1,5* modaal conform NHG-normen zelf kan financieren. c) De maximale starterslening op € 40.000 vast te stellen waarbij deze niet meer dan 20% van de verkrijgingskosten mag bedragen5. d) Geen meerkosten te financieren met de starterslening. Dit betreft onder meer verbouwkosten bij bestaande bouw boven de aankoopsom of meerwerkopties bij nieuwbouw boven de kostprijs. e) Geen onderscheid te maken tussen nieuwbouw en bestaande bouw voor wat betreft de uitgangspunten. f) Zelfbewoning. Ad a) Voor huishoudens met een inkomen boven 1,5 * modaal (€ 54.750) wordt als uitgangspunt genomen dat deze op eigen kracht een woning kunnen kopen. Ad b) De maximale financieringscapaciteit met een huishoudinkomen van € 54.750 bedraagt in bestaande bouw vrijwel € 250.000. Daarmee is de actuele bovengrens voor de verkrijgingskosten in bestaande bouw vastgesteld. De financieringscapaciteit neemt - ook in bestaande bouw - toe voor een woning met een hogere energieprestatie6: Voor een energie-neutrale woning (EPC 0 of lager) wordt de financieringscapaciteit verhoogd met € 15.000.
Voor een woning Nul-op-de-meter wordt de financieringscapaciteit verhoogd met € 25.000. Dit betekent dat de bovengrens voor toekenning van de starterslening resp. € 265.000 en € 275.000 bedraagt (resp. EPC 0 , NOM). Deze energiekwaliteit zal gewoonlijk in nieuwbouw worden gerealiseerd, maar ook in bestaande bouw kan de koper meer lenen als energiebesparende voorzieningen worden getroffen of reeds zijn getroffen. De methode waarbij de maximale prijs wordt gebaseerd op de financieringscapaciteit van de doelgroep houdt een vanzelfsprekende jaarlijkse indexering in. Immers het inkomen van de doelgroep wordt jaarlijks geïndexeerd conform de voorstellen in paragraaf 2.2.2 en de normen van de NHG worden jaarlijks bijgesteld en gepubliceerd.
5
Het percentage van maximaal 20% is landelijk vastgesteld Door de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) worden normen gehanteerd inzake de financieringscapaciteit waarbij een verhoging van de financieringscapaciteit aan de orde is bij woningen met extra energiebesparende maatregelen. 6
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
14
Effecten van de aanpassing van de starterslening op de betaalbaarheid De starterslening is één van de drie maatregelen ter bevordering van de betaalbaarheid. De andere twee in deze notitie genoemde maatregelen zijn erfpacht en de kortingsregeling. Met de voorgestelde aanpassing van de starterslening ontstaat het volgende: Met het maximale inkomen van € 54.750 kun je zonder starterslening op eigen kracht financieren: een woning in bestaande bouw van € 250.000 Indien aan deze woning energiebesparende voorzieningen worden aangebracht kunnen de meerkosten van deze voorzieningen conform NHG norm in de financiering worden meegenomen. een nieuwbouwwoning energieneutraal EPC 0 van € 265.000 een nieuwbouwwoning NOM van € 275.000 Met een maximale starterslening van € 40.000 worden deze woningen bereikbaar met een inkomen van € 48.000. Als deze starterslening voor de te realiseren nieuwbouwwoningen wordt gecombineerd met gronduitgifte in erfpacht neemt de betaalbaarheid toe: een nieuwbouwwoning energieneutraal EPC 0 van € 265.000 of een nieuwbouwwoning NOM van € 275.000 wordt bereikbaar voor een inkomen van € 40.000 met een maximale starterslening van € 39.736.
Als aan deze maatregelen (starterslening en erfpacht) voor de te realiseren nieuwbouwwoningen een kortingsregeling wordt toegevoegd neemt de betaalbaarheid maximaal toe: een nieuwbouwwoning NOM van € 230.000 met een korting van € 20.000 wordt bereikbaar voor een modaal inkomen van € 36.500. De benodigde starterslening bedraagt € 21.529.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
15
In onderstaand overzicht 7 is een analyse gemaakt hoe deze wijziging op de starterslening voor de doelgroep de bereikbaarheid van een koopwoning verbeterd.
Bereikbaarheid bestaande bouw met starterslening 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 34500
36500
40000
47000
49000
54750
eigen financiering max starterslening 40000 max energietoeslag 25000 NOM
Bereikbaarheid nieuwbouw op erfpacht en met starterslening nieuwbouwprijs 230.000 resp. 275.000 300.000
250.000 39.736 200.000
21.529
8979
6.142
150.000
100.000
50.000
36500
40000
40.000
47000
54750
erfpacht ei gen financiering opstal starterslening
7
Berekening op basis van NHG -norm 2021. Annuïtaire hypotheek 2 % gedurende 30 jaar.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
16
BEREIKBAARHEID BESTAANDE BOUW MET STARTERSLENING aankoopsom te financieren
187.500
203.500
250.000 maximale aankoopsom
bereikbaar met inkomen financieringscapaciteit bij 2% geen erfpacht energietoeslag starterslening % starterslening
265.000
275.000
energieneutraal
NOM
34.500
36.500
40.000
37.500
40.000
47.000
48.000
49.000
54.750
54.750
54.750
150.000
160.500
176.000
163.500
176.000
206.000
210.000
221.000
250.000
265.000
275.000
0
0
0
0
0
0
0
0
37.500 20,0%
27.000 14%
11.500 6%
40.000 20%
27.500 niet nodig 14%
0
40.000 16%
29.000 niet nodig 12%
15.000
niet nodig
25.000
niet nodig
BEREIKBAARHEID NIEUWBOUW EENGEZINSWONING OP ERFPACHT energieprestatie stichtingskosten totaal grond incl btw erfpacht excl btw
NOM 230.000 46.000 38.017
te financieren aankoopsom bereikbaar met inkomen financieringscapaciteit 1,75% erfpacht NOM toeslag 25.000 starterslening % starterslening
bij
NOM 275.000 68.750 56.818
36.500
191.983 40.000
47.000
36.500
40.000
218.182 43.000
47.000
54.750
145.454
160.841
191.616
138.059
153.446
166.635
184.221
193.182
25.000 21.529 11%
25.000 25.000 6.142 niet nodig 3%
25.000 hoger dan 20%
25.000 39.736 18%
25.000 26.547 12%
25.000 25.000 8.961 niet nodig 4%
Een eengezinswoning (erfpacht en NOM) van circa € 230.000 wordt goed bereikbaar voor de doelgroep met een inkomen vanaf € 36.500 bij verstrekking van een starterslening van circa € 21.500. Deze woning is in deze nota als voorbeeld gehanteerd voor een betaalbare eengezinswoning. Echter als de kostprijs van deze woning stijgt naar € 275.000 is de woning voor een huishouden met een inkomen van € 36.500 onbereikbaar. Dit komt omdat de benodigde starterslening het maximum ad 20% van de kosten overschrijdt. Pas met een inkomen van € 40.000 en een starterslening van € 39.736 wordt deze woning bereikbaar. Een appartement van € 210.000 met energie-index 0 op erfpacht wordt met de starterslening van max € 30.000 bereikbaar met een inkomen vanaf € 33.000. De woning van € 310.000 op erfpacht is zonder starterslening bereikbaar met het maximale inkomen van € 54.750. Met de maximale starterslening van € 40.000 is deze woning bereikbaar met een inkomen van € 47.000. Voor de lagere inkomens is deze onbereikbaar.
Financiële lasten voor de gemeente Op dit moment wordt een revolverend budget gehanteerd waarmee jaarlijks voor circa 10 bestaande woningen een starterslening kan worden toegekend. Voorgesteld wordt dit aantal woningen in bestaande bouw ook in de toekomst te hanteren. Daarnaast zal in het kader van Duurzaam Betaalbare Koopwoningen een jaarlijks programma worden vastgesteld. Uitgangspunt voor dit programma: - Gemiddeld circa 25 woningen per jaar gedurende de eerste 5-7 jaar vanaf 2023 - NOM of energieneutraal - Gebaseerd op afspraken met realiserende partijen tot realisatie tegen zo laag mogelijke kostprijs voor (een deel van) de woningen in het project - De bouwer profiteert met de starterslening van de verbreding van de groep die de woning kan betalen hetwelk ook zijn afzetrisico minimaliseert. Zo wordt voor de bouwer ook het maken van prijsafspraken met de gemeente interessant. De 25 woningen per jaar In het kader van Duurzaam Betaalbare koopwoningen komen bovenop het huidige revolverende budget van ca. 10 startersleningen voor bestaande bouw. Uitgangspunt is daarbij een max koopprijs van € 275.000 en een starterslening van circa € 35.000. Met een rekening-courant van € 900.000 kunnen de eerste extra leningen worden verstrekt in het kader van Duurzaam Betaalbare Koopwoningen.
Elke volgende 25 woningen kosten circa € 12.000 aan rente BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
17
kosten. Dit is mede afhankelijk van het verloop van het revolverende fonds dat jaarlijks beschikbaar is. De financiële consequenties worden meegenomen met de begroting 2022. BELEIDSREGELS Beleidsregel 5 Voor nieuwbouwprojecten voor duurzame koopwoningen aan de koper uit de doelgroep zo nodig een starterslening te verstrekken conform de gemeentelijke verordening. RAADSVOORSTEL AANPASSINGEN IN VERORDENING STARTERSLENING Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast met een maximum van € 40.000; Startersleningen worden toegekend voor bestaande bouw en nieuwbouw Startersleningen worden voor bestaande bouw, op volgorde van binnenkomst, toegekend voor zover het budget hiervoor toereikend is; Startersleningen voor nieuwbouw worden door het college toegekend voor een specifiek aantal woningen binnen een door het college aangewezen project. Startersleningen worden toegekend voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Maassluis waarvan o de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 250.000,-- waarbij dit bedrag van € 250.000 mag worden vermeerderd met de extra toegestane financieringslast conform de actuele normen van NHG voor energiebesparende voorzieningen.
o in de kosten voor het verkrijgen in eigendom van nieuwe koopwoningen geen meerwerkopties zijn opgenomen o in de kosten voor het verkrijgen in eigendom van bestaande woningen naast de koopsom alleen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen zijn opgenomen conform de actuele normen van NHG.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
18
blijvend betaalbaar voor de doelgroep Een belangrijk onderdeel van de door de Raad gewenste aanpak is de langdurige betaalbaarheid voor de doelgroep. Daarvoor zijn in Nederland op dit moment weinig regelingen beschikbaar: - Met Koopgarant wordt de oorspronkelijk met korting aangekochte woning teruggekocht door de Gemeente. Een effectieve regeling waarbij de terugkoopverplichting de gemeentebegroting stevig belast. - Met Betaalbare koopwoningen Zaanstad participeert de gemeente financieel door een aandeel te nemen in de waarde van de woning De financiële last voor de gemeente was aanleiding om te onderzoeken of met een eenvoudiger model de doelstelling bereikt kan worden. In onderstaande wordt dit model weergegeven. de maatregelen o De woning moet niet groter (= duurder) worden (2.7.2) • Beperken uitbreidingsmogelijkheden in bestemmingsplan en in erfpachtovereenkomst o Een inkomensafhankelijke erfpachtcanon (2.7.3) o De voordelen voor de eerste koper ook voor de volgende koper (2.8) • verkoop aan de doelgroep • kostprijs t.o.v. marktwaarde • grond in erfpacht • starterslening De woning moet niet groter (=duurder) worden De waarde van een woning hangt samen met de omvang. Als een woning door uitbouwen of opbouwen groter wordt, zal de woning gewoonlijk meer waard worden.
Deze woningen worden gerealiseerd als duurzaam betaalbare koopwoning voor de doelgroep, waarbij eveneens de doelstelling wordt geformuleerd dat zij blijvend bereikbaar blijven voor de doelgroep. Dat impliceert dat uitbouwen en opbouwen in strijd zijn met deze doelstelling. De gemeente beschikt over de volgende instrumenten om uitbouwen en opbouwen al dan niet toe te staan: Het bestemmingsplan/omgevingsplan als publiekrechtelijk instrument.8 De overeenkomst tot uitgifte in erfpacht als privaatrechtelijk instrument. Uitbouwen Met de nieuwe Omgevingswet wordt het vergunningvrij bouwen zoals dat nu nog in Wabo/Bor geregeld gedecentraliseerd. Gemeenten krijgen gelijkwaardige regels aan het huidig recht ‘cadeau’ in de vorm van een bruidsschat van het rijk en mogen de regels vervolgens lokaal aanpassen. Onderdeel hiervan is dat de regels over bijbehorende bouwwerken (uit- aan en bijgebouwen), naar de gemeente gaan. De gemeente kan er dan voor kiezen uitbouwen weer vergunningplichtig te maken en/of met inhoudelijke regels de mogelijkheden in te perken of zelfs geheel weg te nemen. Er lijken op deze wijze mogelijkheden te ontstaan om in het gemeentelijk omgevingsplan beperkingen op te leggen aan het vergunningvrij uitbouwen.
Een alternatieve mogelijkheid op basis van de huidige wetgeving is om de beperking (geen uitbouwen) te motiveren met een ruimtelijke onderbouwing: bijvoorbeeld het binnenterrein wordt met de kleine achtertuinen bij deze bestemming teveel bebouwd en moet zo groen mogelijk blijven. Dit betekent bestemmingsplantechnisch dat niet de bestemming erf aan het achtertuingebied moet worden toegekend, maar de bestemming groen.
8
Voor de totstandkoming van deze paragraaf is het ministerie van BZK geraadpleegd evenals specialisten binnen Halsten Legal Department BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
19
Opbouwen Een andere mogelijkheid is om het bouwvolume – eveneens op basis van ruimtelijke argumenten – in het bestemmingsplan te maximaliseren op het voor deze woningen toegepaste volume bij eerste oplevering. Daarmee kan de realisatie van dakopbouwen worden tegengegaan. De bovengenoemde publiekrechtelijke mogelijkheden om het bouwvolume te beperken kunnen met de uitgiftevoorwaarden in de erfpachtovereenkomst worden ondersteund. De erfpachtovereenkomst ondersteunt in dat geval de beheermogelijkheden van de gemeente. Zelf aangebrachte verbeteringen De mogelijkheid om zelf het huis te verfraaien en te verbeteren door bijvoorbeeld een luxe keuken of badkamer blijft het recht van elke eigenaar. Alhoewel dit kan leiden tot het duurder worden van de woning worden daarop vanzelfsprekend geen beperkingen aangebracht. een doelgroep-afhankelijke erfpachtcanon Doel van de aanpak is dat de woningen worden gerealiseerd ten behoeve van de doelgroep. Natuurlijk mogen zij er blijven wonen ook als hun inkomen stijgt. Maar als hun inkomen boven het maximale huishoudinkomen van de doelgroep is gestegen is de gedachte dat het dan niet meer nodig is om met een laag canonpercentage de betaalbaarheid voor deze hoge inkomens te bevorderen. Daarom is een inkomensafhankelijke canon onderdeel van de aanpak.
Dat kan op de volgende wijze vorm krijgen: o het SVN voert in jaar 3-6-10 en 15 een inkomenstoets uit voor de huishoudens aan wie een starterslening is verstrekt o Pas als de deelnemers geen korting meer krijgen op de starterslening (zij betalen dan 100% rente en aflossing op de starterslening) of als zij de starterslening geheel hebben afgelost of als ze geen starterslening hebben, wordt getoetst of het huishoudinkomen hoger is dan 1,5 maal het basisinkomen o Als het huishoudinkomen hoger is dan 1,5 maal het basisinkomen wordt de canonrente op de erfpacht vermenigvuldigd met een factor 2 o Deze inkomenstoets in verband met de erfpachtcanon wordt elke twee jaar herhaald totdat blijkt dat het inkomen hoger is dan 1,5 maal het basisinkomen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
20
In onderstaand overzicht wordt deze aanpak systematisch weergegeven Inkomenstoets SVn Jr 3-6-10-15
Starterslening Starterslening Korting 100% betalen of voortzetten afgelost SVn -eigenaar Voornemen Jr. 3-6-10-15 tot verkoop Inkomenstoets t.o.v. basisinkomen Inkomen < -eigenaar 1,5* basis Voornemen tot verkoop Erfpacht -eigenaar basisrentetot Voornemen verkoop
-eigenaar Voornemen tot Inkomen > verkoop 1,5* basis -eigenaar Voornemen tot Erfpacht verkoop Basisrente * 2 -eigenaar Voornemen tot verkoop
De verhoging van de erfpachtcanon leidt tot hogere woonlasten en vermindert de financieringscapaciteit. Onderzocht is of deze erfpachtverhoging ertoe zou leiden dat de bij het -eigenaar -eigenaar inkomen passende zodanig zou worden verlaagd dat het huishouden de gewone Voornemen tot financieringscapaciteit Voornemen tot hypotheek betalen. verkoop niet meer zou kunnen verkoop In onderstaande tabel wordt zichtbaar dat dit niet het geval is. Het overschot aan financieringscapaciteit bedraagt zonder verhoging van de erfpachtcanon bijna € 65.000. Met de verdubbeling van de erfpachtcanon blijft er met vrijwel € 25.000 nog steeds een aanzienlijk overschot. De erfpachtverhoging kan volgens de huidige normen door de betreffende huishoudens goed worden betaald. Basis inkomen Erfpachtrente basis/jaar Te financieren opstal +btw grond Leencapaciteit incl.energietoeslag Financieringstekort/overschot
Verhogingsfactor erfpacht Erfpacht na verhoging/jaar Leencapaciteit na verhoging incl. energietoeslag Financieringstekort/overschot
36.500 665 192.000
1,5 *Basis 54.750 665 192.000
170.476
256.883
tekort 21.524 = starterslening -
+ 64.883
2 1900 216.890 24.890
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
21
uitgangspunten bij de berekening 9
Nadat op basis van de inkomenscontrole in verband met de erfpacht de canon is verdubbeld kan zich de situatie voordoen dat het inkomen terugvalt door persoonlijke omstandigheden (relatiebeëindiging, overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid). In die situatie kan de deelnemer vragen om een hertoets. Indien uit de hertoets blijkt dat het inkomen is teruggevallen tot het inkomen binnen de doelgroep vervalt de canonverdubbeling direct. Communicatie van de doelgroep-afhankelijke erfpachtcanon Het is mogelijk om de verdubbelde erfpachtcanon van 3,5%-4% te presenteren als de marktrente ingeval van erfpacht. De halvering tot 1,75% -2% is dan te presenteren als een korting ten behoeve van de doelgroep. De communicatieboodschap wordt dan: “Als je niet meer tot de doelgroep behoort vervalt de korting en betaal je de marktwaarde”. Op deze wijze wordt de beeldvorming voorkomen waarbij je straf krijgt in de vorm van een hogere erfpacht als je een hoger inkomen weet te bereiken.
BELEIDSREGELS Beleidsregel 6 Het behoud van de duurzaam betaalbare koopwoningen vorm te geven door in de overeenkomst tot uitgifte van de grond in erfpacht het volgende vast te leggen: a) De voorwaarden voor gronduitgifte in voortdurende erfpacht als genoemd onder beleidsregel 3 b) Het canonpercentage te verhogen met een factor 2 in het jaar nadat gebleken is dat op de starterslening de volledige rente en aflossing wordt betaald, of de starterslening volledig is afgelost, en gebleken is dat het huishoudinkomen als gedefinieerd onder beleidsregel 1 hoger is dan 1,5 maal het modaal inkomen. c) De mogelijkheid te creëren tot het aanvragen van een hertoets en terugdraaien van de canonverhoging indien het huishoudinkomen terugvalt tot onder 1,5 maal modaal d) Het canonpercentage voor de doelgroep te presenteren als een korting op de marktrente welke korting vervalt als het inkomen van de deelnemer hoger is.
verkoop aan de doelgroep De voordelen voor de eerste koper bij verkoop ook voor de volgende koper In het voorbeeld in par.2.3.1. beschreven we een woning van € 230.000 kostprijs. Door de woning te verkopen tegen kostprijs en niet tegen marktwaarde is de betreffende woning bij aankoop € 20.000 meer waard dan wat de koper ervoor betaalt. Bij directe verkoop op de vrije markt zou de eerste koper dit bedrag kunnen incasseren. De eerste koper die het geluk had om als eerste een duurzaam betaalbare koopwoning te kunnen kopen incasseert bij verkoop de volledige marktwaarde. De betaalbare koopwoning is zo snel verdwenen. Aanvullende maatregelen zijn nodig om deze koopwoning ook op termijn bereikbaar te laten zijn voor de doelgroep.
9
Berekening op basis van NHG -norm 2021. Annuïtaire hypotheek 2% gedurende 30 jaar. Woning uit voorbeeld par. 3.2.1 NOM 95 m2 GBO Kostprijs 230.000 incl. grond 46.000 incl. btw. erfpacht 1,75% =€ 665/jaar over grondwaarde excl. btw. Energietoeslag i.v.m. NOM € 25.000.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
22
Dat betekent dat de opvolgende koper uit de doelgroep dezelfde voordelen moet krijgen als de eerste koper: - korting op de marktwaarde - uitgifte in erfpacht - starterslening afhankelijk van inkomen Zoals eerder beschreven verwerft de eerste koper de woning voor 92% van de marktwaarde. Dit moet ook gelden voor de opvolgende koper. Dan is blijvende betaalbaarheid verzekerd. Door de percentages voor grond en opstal te fixeren wordt de waardestijging c.q. verandering evenredig toegedeeld aan de erfverpachter en de opstaleigenaar. De gemeente regelt dit in de erfpachtvoorwaarden. Uitwerking verkoop Dit is op de volgende wijze uit te werken. 1 Voor de te verkopen woning wordt in de vrije markt de actuele marktwaarde bepaald door een onafhankelijk taxateur. 2 De opstal incl. erfpacht wordt door de particuliere eigenaar verkocht aan de doelgroep voor de op basis van de actuele taxatie vastgestelde waarde. In het voorbeeld 92% van de marktwaarde. 3 De gemeente continueert de erfpacht en past de grondwaarde aan met het vastgestelde percentage van de marktwaarde.