Bijlage 1 Beleidsnota duurzaam betaalbare koopwoningen
Tekst van het document
Onderdeel A
Uitgifte grond in erfpacht (met Korting)
3.
Uitgifte in erfpacht
3.1
De Gemeente verplicht zich door ondertekening van deze Overeenkomst om in voortdurende erfpacht uit te geven aan Erfpachter en Erfpachter verplicht zich door ondertekening van deze Overeenkomst om in voortdurende erfpacht te aanvaarden: De bouwkavel [kadastraal bekend gemeente Maassluis, sectie #, nummer #, groot ongeveer #m2] (“Onroerende zaak”) onder toepasselijkheid van de voorwaarden en bepalingen zoals overeengekomen en vastgelegd in deze Overeenkomst.
3.2
De Onroerende zaak is schetsmatig aangegeven op de uitgiftetekening d.d. # met kenmerk # (bijlage #). De uitgiftetekening is slechts indicatief. Erfpachter kan hieraan geen rechten ontlenen ten aanzien van de woonomgeving of de infrastructuur.
3.3
De in erfpacht uitgegeven Onroerende zaak is bestemd, en zal door Erfpachter uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt, voor het (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning.
4.
Notariële akte
4.1
Vestiging van het recht van erfpacht vindt plaats bij notariële akte [model akte als bijlage # bijvoegen]. [Notaris te bepalen]
4.2
[Moment vestigen: als aan voorwaarden 4.3 is voldaan]
4.3
[voorwaarden vestiging; aannemingsovereenkomst / financiering Canon + Opstalwaarde +
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
51
Afsluitkosten] 4.4
Alle kosten in verband met de vestiging van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak, waaronder begrepen de ter zake van de vestiging van het recht van erfpacht verschuldigde omzetbelasting, de kosten van de notaris en de kosten van inschrijving van de akte van vestiging in de openbare registers, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, komen voor rekening van Erfpachter. De kosten van een eventuele kadastrale uitmeting zijn eveneens voor rekening van Erfpachter. NADER Per project te bepalen wat onder Afsluitkosten valt (door gemeente voldaan en doorbelast aan erfpachter) en wat kosten zijn die erfpachter zelf in opdracht geeft en dus zelf voldoet. Deze laatste zullen voor zover niet mee te financieren, door erfpachter uit eigen middelen moeten worden voldaan. Bijvoorbeeld: Kosten in verband met uitgifte (notaris, kadaster etc) Kosten kadastrale uitmeting (?) Taxatiekosten (aanvang en verkoop; nader te bepalen.
4.5
[Te betalen Canon over het lopende jaar op moment uitgifte]
4.6
[Indien van toepassing; betaling ‘Afsluitkosten’ aan Gemeente uiterlijk ten tijde passeren notariële akte van vestiging]
4.7
Alle baten en lasten met betrekking tot de Onroerende zaak komen voor rekening van Erfpachter met ingang van de dag van het passeren van de akte van vestiging. Erfpachter is verplicht die kosten, rechten en belastingen die voor zijn rekening komen uiterlijk te voldoen op het moment van het passeren van de akte van vestiging op een nader door [de Gemeente aan te wijzen rekening/rekening notaris].
4.8
In de akte van vestiging zullen Partijen afstand doen van het recht om nadien op welke grond dan ook ontbinding van de Overeenkomst te verlangen.
4.9
In de akte van vestiging wordt in ieder geval opgenomen: a. de ingangsdatum van de erfpacht; b. de bestemming en het toegestane gebruik van de Onroerende zaak en van de daarop te stichten of reeds gestichte Opstallen als ook de maximaal toegestane bebouwing waarop de Canon is gebaseerd; c. de jaarlijkse Canon, alsmede de aan de berekening daarvan ten grondslag liggende Grondwaarde; d. de algemene bepalingen die op de erfpacht van toepassing zijn alsmede de bijzondere voorwaarden die ten aanzien daarvan worden gesteld.
4.10 [omzetbelasting over waarde op moment vestigen] 5.
Canon
5.1
De jaarlijks verschuldigde Canon bij uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht wordt voorafgaand aan uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht op grond van de vastgestelde Grondwaarde en het Canonpercentage zoals opgenomen in artikel 6 berekend en vastgelegd in de notariële akte van vestiging.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
52
5.2 6.
Betaling vindt plaats [procedure invoegen; wijze van betaling, facturering, aantal termijnen] Canonpercentage
6.1
Als tegenprestatie voor de erfpacht is Erfpachter een jaarlijkse vergoeding aan de Gemeente verschuldigd (“Canon”).
6.2
De Canon bedraagt een percentage van de Grondwaarde (“Canonpercentage”).
6.3
De Grondwaarde wordt gedurende de looptijd van de erfpacht op naam van Erfpachter niet aangepast. [Aanpassing van de Grondwaarde pas bij verkoop Onroerende zaak]. Het Canonpercentage bij uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht wordt berekend op basis van de omslagrente van het gemeentelijk financieringsfonds Bron opnemen in de voetnoot wvb omslagrente
(“Rentepercentage”) en een opslag van [0,25%/0,50%] voor kosten voor beheer, administratie en uitvoering (“Opslagpercentage”). Indien Erfpachter behoort tot de Doelgroep, wordt aan hem bij uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht een reductie verleend van 50% op het Rentepercentage (“Canonreductie”). Canonpercentage= Rentepercentage (=percentage omslagrente [peildatum]) vermenigvuldigd met 2 [Indien Erfpachter tot de Doelgroep behoort: minus: Canonreductie (=percentage omslagrente [peildatum]) plus: Opslagpercentage (=0,25%/0,50%)
Als de grondwaarde minder bedraagt dan 60.000,-: Canonpercentage = 2x percentage omslagrente + opslag 0,5% Als de Grondwaarde meer bedraagt dan 60.000,-: Canonpercentage = 2x percentage omslagrente + opslag 0,25%
6.4 Het Canonpercentage is voor de duur van 10 (tien) jaar vast, behoudens: a. wijziging als gevolg van het vervallen van de Canonreductie zoals omschreven in artikel 6.6. b. wijziging op het moment van verkoop van de Onroerende zaak, zoals nader omschreven in artikel 15 (bij verkoop recht van erfpacht wordt het canonpercentage geindexeerd om vervolgens ook voor de nieuwe erfpachter 10 jaar vast te staan)
Per 1 januari van het 11e (elfde) jaar, voor het eerst per 1 januari [jaar], wordt het Canonpercentage geïndexeerd als volgt: Rentepercentage: indexering aan de hand van de wijziging van de omslagrente van het gemeentelijk financieringsfonds (inclusief risicodekking) volgens de formule [verwijzing naar formule, of formule hier invoegen] met een minimum van [minimum percentage]. Opslagpercentage: indexering aan de hand van de wijziging van de consumenten prijsindex (CPI) volgens de formule [verwijzing naar formule, of formule hier invoegen].
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
53
Het nieuwe Canonpercentage wordt vastgesteld conform 6.4 en schriftelijk aan Erfpachter medegedeeld. 6.5
De Canonreductie komt te vervallen vanaf 1 januari volgend op het kalenderjaar waarin is vastgesteld dat i) de Starterslening volledig is afgelost en/of ii) door Erfpachter geen voordeel meer wordt genoten uit de gunstige condities van de Starterslening (er wordt geen rentekorting meer genoten), tenzij en zolang is voldaan aan het in artikel 6.7 bepaalde. Erfpachter stemt er door ondertekening van deze Overeenkomst mee in, en verleent aan SVn uitdrukkelijk toestemming om de Gemeente dan wel een door de Gemeente aangewezen nadere uitvoeringsinstantie te informeren indien en zodra de Starterlening volledig is afgelost en/of geen korting meer wordt genoten ten aanzien van de ter zake de Starterslening verschuldigde rente. [formuleren als derdenbeding tbv Svn]
6.6
Indien Erfpachter aantoont dat zijn Huishoudinkomen, voor het eerst in het jaar waarin is voldaan aan de voorwaarde onder i) en/of ii) zoals bedoeld in artikel 6.6, en vervolgens iedere twee jaar daarna, lager was dan 1,5 (anderhalf) maal het alsdan geldende Modaal Inkomen, blijft de Canonreductie per 1 januari van het jaar daarna in stand.
6.7
Erfpachter heeft ieder jaar nadat de Canonreductie is komen te vervallen, het recht de Gemeente (dan wel de door de Gemeente aangewezen uitvoeringsinstantie) te verzoeken zijn Huishoudinkomen vast te stellen. Indien het Huishoudinkomen in het betreffende jaar lager is dan 1,5 (anderhalf) maal het alsdan geldende Modaal Inkomen, herleeft de Korting Canonpercentage per 1 januari van het jaar dat daarop volgt.
6.8
Het aantonen door Erfpachter van het Huishoudinkomen vindt plaats op een nader door de Gemeente vast te stellen procedure op grond waarvan de inkomensgegevens worden verstrekt door Erfpachter. Zie BIJLAGE A .Erfpachter verklaart zich ermee bekend en accepteert door ondertekening van deze Overeenkomst dat het verstrekken van inkomensgegeven aan de Gemeente of een door de Gemeente aangewezen uitvoeringsinstantie een voorwaarde is voor behoud van de Canonreductie. Als door Erfpachter in enig jaar niet de benodigde gegevens worden verstrekt, zal de Canonreductie met ingang van 1 januari van het jaar daarna komen te vervallen. [Uitwerking opnemen van bescherming persoonsgegevens en voldoen aan GDPR]
6.9
Erfpachter heeft niet de keuze om de verplichting tot betaling van de Canon af te kopen.
7.
Juridische levering van de Onroerende zaak
7.1
Het recht van erfpacht wordt gevestigd op de Onroerende zaak als bouwgrond, geschikt voor de realisatie van een woning met aanhorigheden. [maakt Gemeente bouw-/woonrijp?]
7.2
Het recht van erfpacht op de Onroerende zaak is, tenzij uitdrukkelijk anders wordt overeengekomen, ten tijde van de vestiging: a. onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding of vernietiging; b. niet bezwaard met beslagen, hypotheken of inschrijvingen daarvan noch met andere dan de opgegeven of uit de openbare registers blijkende beperkte rechten; c. vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten; d. vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen die anderszins de in deze Overeenkomst overeengekomen bouw, verdere inrichting en ingebruikneming van de Onroerende zaak verhinderen of beperken.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
54
7.3
Verschil tussen de in deze Overeenkomst opgegeven oppervlakte en de werkelijke oppervlakte van de Onroerende zaak zal aan geen van Partijen enig recht verlenen. [evt toevoegen bepaling mbt inmeting/uitzetten grenzen] Bodemonderzoek optioneel per project
1.1
Omtrent de aanwezigheid in de grond van voor het milieu en/of de volksgezondheid gevaar opleverende stoffen, is in relatie tot het beoogde gebruik zoals omschreven in artikel # bodemonderzoek verricht. De onderzoeksresultaten daarvan zijn neergelegd in een bodemkwaliteitsverklaring gedateerd @@@ met kenmerk @@@, waarvan een exemplaar aan deze Overeenkomst (bijlage @@@) en aan de akte van vestiging wordt gehecht.
1.2
De bodemkwaliteitsverklaring geeft aan dat de Onroerende Zaak geschikt is voor het in artikel # omschreven beoogde gebruik.
1.3
Door ondertekening van de akte van vestiging verklaart Erfpachter uitdrukkelijk bekend te zijn met de inhoud van de bodemkwaliteitsverklaring, de grond met de daarin genoemde bodemkwaliteit te aanvaarden en de Gemeente te vrijwaren inzake aanspraken van hemzelf en derden. Verplichtingen inzake de bodem
1.4
Erfpachter verklaart zich te zullen houden aan de in de bodemkwaliteitsverklaring opgenomen verplichtingen en aanbevelingen.
1.5
Erfpachter is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich en haar rechtsopvolgers aanvaardt, om bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de Onroerende zaak, alsmede bij verlening daarop van enig beperkt zakelijk recht, het gestelde in lid 1 van dit artikel aan de nieuwe rechthebbende of beperkt zakelijk gerechtigde op te leggen in de betreffende akte van overdracht of verlening van een beperkt zakelijk recht en die oplegging ten behoeve van de Gemeente en haar rechtsopvolgers te aanvaarden. Eén en ander op straffe van verbeurte aan de Gemeente van een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor iedere overtreding.
1.6
Ook het in dit artikel in lid 1 en 2 bepaalde zal, op straffe van verbeurte aan de Gemeente van eenzelfde boete als vermeld in het voorgaande lid, bij elke overdracht van het geheel of een gedeelte van de Onroerende zaak, alsmede bij verlening daarop van enig beperkt zakelijk recht in de betreffende akte van overdracht of verlening van beperkt zakelijk recht worden opgenomen.
1.7
Schade aan kabels en leidingen, veroorzaakt door Erfpachter, komt vanzelfsprekenderwijs voor zijn rekening, ongeacht of het schade betreft die hij aanbrengt binnen of buiten de Onroerende zaak. Voor zover de Gemeente zich garant heeft gesteld voor deze schade, is Erfpachter onverminderd aansprakelijk. Wanneer in dat laatste geval de Gemeente door netbeheerders wordt aangesproken op grond van een garantstelling, zal de Gemeente Erfpachter aanspreken om de door Gemeente voldane kosten van Erfpachter vergoed te krijgen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
55
Onderdeel B
Bouw woning in opdracht Erfpachter
8.
Aannemingsovereenkomst voorwaarde voor uitgifte
8.1
Uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht is voorwaardelijk aan overlegging door Erfpachter van een getekende aannemingsovereenkomst welke voldoet aan de daaraan door de Gemeente gestelde eisen [koopprijs/korting/bouwplanning/voldoen aan NHG eisen, bv afbouwgarantie].
8.2
Erfpachter dient zich naar vermogen in te spannen om binnen [TERMIJN] na de datum van totstandkoming van deze Overeenkomst een aannemingsovereenkomst te hebben gesloten [..]. De aannemingsovereenkomst dient te worden gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat door Erfpachter een financiering wordt verkregen ter voldoening van de totale Verwervingskosten, een en ander zoals nader omschreven in artikel 11 tot en met 13.
8.3
De Gemeente is geen opdrachtgever voor de bouw van de woning noch anderszins partij bij de aannemingsovereenkomst. Goedkeuring van de aannemingsovereenkomst en onderliggende stukken door de Gemeente houdt niet in dat de Gemeente (mede) verantwoordelijk is voor de inhoud en kwaliteit van de beoordeelde stukken en/of het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning en/of (mede) instaat voor de rechten en verplichtingen van Erfpachter jegens derden met wie ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van de Opstallen door Erfpachter overeenkomsten worden aangegaan.
9.
Realisatie woning
9.1
De realisatie van de woning dient een aanvang te nemen zo spoedig mogelijk na de vestiging van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak en dient in een constante bouwstroom voort te gaan tot aan de oplevering. Uiterlijk # maanden na de datum van vestiging van het recht van erfpacht moet de op de Onroerende zaak te realiseren woning voor gebruik gereed zijn en de onbebouwd blijvende grond overeenkomstig de bestemming zijn aangelegd en afgescheiden.
10.
Erfdienstbaarheden
10.1 Erfpachter en de Gemeente verbinden zich ertoe medewerking te verlenen aan vastlegging van erfdienstbaarheden ten nutte en ten laste van de naastgelegen bouwkavels (bijvoorbeeld ter vastlegging van de bouwkundige aansluiting van de zijgevels, overbouw van dakranden).
Onderdeel C 11.
Financiering met mogelijkheid Starterslening
Verwervingskosten 11.1 Voorwaarde voor uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht aan Erfpachter is de mogelijkheid voor Erfpachter om de jaarlijkse Canon, de Opstalwaarde en de Afsluitkosten in verband met vestiging van het recht van erfpacht en koop van de Opstallen, te financieren. De totale som van te financieren kosten wordt hierna aangeduid als de Verwervingskosten. 11.2 De Verwervingskosten worden door Erfpachter gefinancierd met een hypothecaire financiering al dan niet in combinatie met een Starterslening en/of een inbreng van eigen middelen.
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
56
12.
Hypothecaire financiering – bank (NHG)
12.1 Erfpachter is verplicht dat gedeelte van de Verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de Normen van NHG in staat is. Door Erfpachter dienen in ieder geval de Verwervingskosten verminderd met het maximum van de Starterslening te worden voldaan uit andere middelen dan uit de Starterslening, waaronder kunnen worden begrepen financiering bij een bank of inbreng uit eigen middelen. 12.2 Partijen gaan er vanuit dat Erfpachter verplicht zal zijn om tot zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit een hypothecaire geldlening bij een bank als bedoeld in het voorgaande lid van dit artikel ten behoeve van deze bank een eerste recht van hypotheek op de Onroerende zaak te vestigen. De kosten in verband met het vestigen van het eerste recht van hypotheek op de Onroerende zaak ten behoeve van de bank komen voor rekening van Erfpachter. De Gemeente geeft door ondertekening van deze Overeenkomst bij voorbaat toestemming voor het bezwaren van de Onroerende zaak met een recht van hypotheek ten behoeve van de bank.
12.3 Indien Erfpachter ter financiering van de Verwervingskosten eveneens gebruikt maakt van de Starterslening, dient de hypothecaire financiering en het in verband hiermee ten behoeve van de bank te vestigen eerste recht van hypotheek dienen te voldoen aan de criteria die hiervoor zijn gesteld in de Normen van NHG en de door SVn ter zake de door haar verstrekte financiering gehanteerde Uitvoeringsregels. 12.4 Erfpachter overlegt een verklaring van de bank omtrent het op basis van het inkomen van Erfpachter maximaal te financieren bedrag aan de Gemeente. 12.5 Indien [termijn] na de datum van totstandkoming van deze Overeenkomst of enig moment daarvoor blijkt dat Erfpachter niet in staat is om @@@% van de Verwervingskosten conform het bepaalde in dit artikel te voldoen uit andere middelen dan uit de Starterslening (financiering bij een bank en/of voldoening uit eigen middelen) kan de Overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 18 worden ontbonden. 13.
Starterslening – SVn
13.1 Erfpachter is bevoegd een Starterslening aan te vragen bij SVn indien: i)
de aannemingsovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 8 tot stand is gekomen; en
ii)
de door Erfpachter overlegde verklaring omtrent het door Erfpachter op basis van zijn inkomen te financieren bedrag van de geldverstrekker voor de eerste hypothecaire financiering blijk geeft van voldoende financieringscapaciteit om minimaal @@@% van de Verwervingskosten conform het bepaalde in artikel 12 te voldoen uit andere middelen dan uit de Starterslening (financiering bij een bank en/of voldoening uit eigen middelen).
Indien aan deze voorwaarden is voldaan wordt dit door de Gemeente aan Erfpachter bevestigd en de Gemeente stelt de voor de aanvraag van de Starterslening benodigde stukken aan Erfpachter ter beschikking. 13.2 De Starterslening dient ter financiering van dat gedeelte van de Verwervingskosten dat Erfpachter
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
57
niet in staat is met een eerste hypothecaire financiering van een bank (eventueel aangevuld met een inbreng van eigen geld) te financieren. [Starterslening maximaal bedrag of percentage Verwervingskosten] 13.3 Boven het minimaal te financieren bedrag zoals bedoeld in artikel 12.1 kan Erfpachter aanvullend eigen geld inbrengen ter voldoening van een gedeelte van de Verwervingskosten. Indien Erfpachter eigen geld inbrengt, vermeldt hij dit in de aanvraag van de Starterslening bij SVn. Een inbreng van eigen geld boven het minimaal te financieren bedrag zoals bedoeld in artikel 12.1 zal worden aangewend voor het verlagen van de aan te vragen Starterslening. 13.4 De aanvraag wordt door SVn beoordeeld aan de hand van de [Verordening Starterslening], de Uitvoeringsregels en de Normen van NHG, met als uitkomst een advies aan de Gemeente om de Starterslening wel of niet toe te wijzen. 13.5 De Gemeente beoordeelt het advies van SVn in relatie tot de door Erfpachter gesloten aannemingsovereenkomst en de verklaring omtrent het te financieren bedrag van de geldverstrekker voor de eerste hypothecaire financiering. De Gemeente wijst de Starterslening toe of af, en deelt dit schriftelijk aan Erfpachter mede.
13.6 Bij toewijzing door de Gemeente aan Erfpachter van een Starterslening voor het restant (maximaal @@@%) van de totale Verwervingskosten dat met inachtneming van het bepaalde in [artikel 12 en de Uitvoeringsregels] niet door Erfpachter wordt gefinancierd met een hypothecaire lening bij een bank en door Erfpachter niet wordt gefinancierd door middel van een inbreng van eigen middelen, sluit Erfpachter bij SVn een Starterslening, onder de verplichting (zoals alsdan door SVn van Erfpachter zal worden bedongen) voor Erfpachter om ter gelegenheid van de vestiging van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak tot zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de Starterslening ten behoeve van SVn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de Onroerende zaak te vestigen, op de voor SVn gebruikelijke wijze en onder toepassing van de in dit kader als gebruikelijk te beschouwen bedingen. 13.7 De kosten in verband met het vestigen van het tweede recht van hypotheek op de Onroerende zaak ten behoeve van SVn komen voor rekening van Erfpachter. De Gemeente geeft door ondertekening van deze Overeenkomst bij voorbaat toestemming voor het bezwaren van de Onroerende zaak met een tweede recht van hypotheek ten behoeve van SVN.
13.8 Ten aanzien van de rechten en verplichtingen van Erfpachter jegens SVn gedurende de looptijd van de Starterslening, wordt als Erfpachter mede aangemerkt diens (toekomstige) partner of andere persoon waarmee Erfpachter een duurzame huishouding voert of op enig moment zal voeren, en geldt voor de toetsing van het Inkomen het Individueel Toetsinkomen van Erfpachter en het Individueel Toetsinkomen van deze partner of persoon waarmee een duurzame huishouding wordt gevoerd tezamen als het Inkomen, zoals gedefinieerd in de Uitvoeringsregels van Svn. 13.9 Bij afwijzing van de Starterslening door de Gemeente kan de Overeenkomst worden ontbonden overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1. 13.10 Het voldoen door Erfpachter, uit eigen middelen, van meerkosten boven de vastgestelde BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
58
Verwervingskosten of (andere) aanvullende investeringen die door Erfpachter zijn gedaan uit eigen middelen (waarmee wordt gedoeld op bedragen die de vastgestelde Verwervingskosten overstijgen), heeft geen aanpassing van de in de notariële akte vastgelegde Taxatiewaarde Onroerende Zaak, Aandeel Grond, Aandeel Opstallen, Grondwaarde, Opstalwaarde en/of Korting tot gevolg. Onderdeel D 14.
Verkoop onder voorwaarden (als tegenprestatie Korting)
Voorwaarden aan verkoop als tegenprestatie Korting
14.1 De door de Gemeente aan Erfpachter verleende Korting bestaat uit korting op de Taxatiewaarde Onroerende zaak grond (resulterend in de (lagere) Grondwaarde, die als basis geldt voor berekening Canon). 14.2 Daarnaast verschaft de Gemeente aan Erfpachter een voordeel door het - middels een overeenkomst tussen de Gemeente en SVn, waarin zulks door de Gemeente bij wijze van derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van (onder meer) Erfpachter is bedongen - mogelijk maken dat Erfpachter voor de financiering van dit gedeelte van de Verwervingskosten een Starterslening bij SVn sluit, die naar het oordeel van de Gemeente en Erfpachter, Erfpachter voordelen biedt boven een geldlening onder thans als marktconform te beschouwen voorwaarden (ware het dat zulks mogelijk zou zijn).
De Gemeente en Erfpachter stellen vast dat het voordeel dat Erfpachter – indien hij gebruik maakt van de mogelijkheid om een Starterslening bij SVn te sluiten - in dit kader geniet, rechtstreeks verband houdt met het feit dat de Gemeente vorenbedoeld derdenbeding ten behoeve van (onder meer) Erfpachter heeft gemaakt in haar overeenkomst met SVn, alsmede met de nakoming van de verplichting van de Gemeente jegens SVn zoals hiervoor in deze Overeenkomst bedoeld, kort gesteld behelzende het beschikbaar maken door de Gemeente voor SVn van de gelden die SVn nodig heeft om de financiering (onder genoemde gunstige condities) aan (onder meer) Erfpachter te verstrekken. De Gemeente en Erfpachter stellen vast dat het vorenstaande met zich brengt dat de Gemeente een prestatie heeft verricht die rechtstreeks dan wel middellijk een voordeel aan Erfpachter verschaft, verleend door de Gemeente aan Erfpachter. Door het aanvaarden van de erfpacht en – indien van toepassing - aangaan van de Starterslening wordt Erfpachter geacht het derdenbeding te aanvaarden en wordt SVn geacht aan het beding te hebben voldaan.
14.3 Het verlenen van de Korting zoals bedoeld in het eerste lid van dit artikel en – indien van toepassing- het voordeel dat door de Gemeente aan de Erfpachter wordt verschaft zoals bedoeld in het tweede lid van dit artikel, rechtvaardigt naar het oordeel van de Gemeente en Erfpachter het bedingen van voorwaarden omtrent de verkoop van de Onroerende zaak door Erfpachter, zoals nader omschreven in artikel 15. 15.
Verkoop Onroerende zaak
15.1 Erfpachter dient de in dit artikel beschreven procedure te volgen in geval van verkoop van de Onroerende zaak, op grond waarvan in eerste instantie wordt verkocht aan een opvolgende erfpachter die tot de Doelgroep behoort. 15.2 Indien Erfpachter voornemens is de Onroerende zaak te verkopen, maakt hij dit voornemen schriftelijk kenbaar aan de Gemeente. BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
59
15.3 Partijen spannen zich in om door middel van de in BIJLAGE B omschreven procedure te komen tot verkoop van de Onroerende zaak aan een koper die behoort tot de Doelgroep. [procedure voordracht opvolgende erfpachter – checks op financiering en Doelgroep – verkoop pas als dit is doorlopen] 15.4 Wegens de verkregen Korting op de Taxatiewaarde Onroerende zaak, heeft Erfpachter ten tijde van de uitgifte van de Onroerende zaak in erfpacht een (lagere) Opstalwaarde betaald voor de realisatie van de Opstallen. Erfpachter is dientengevolge bij verkoop van de Onroerende zaak eveneens enkel gerechtigd tot de (alsdan geldende) Opstalwaarde, vast te stellen aan de hand van de (alsdan geldende) Taxatiewaarde Onroerende zaak verminderd met de (alsdan berekende) Korting. 15.5 De Taxatiewaarde Onroerende zaak ten tijde van de verkoop wordt vastgesteld overeenkomstig de procedure zoals omschreven in ( BIJLAGE B). 15.6 De Opstalwaarde bij verkoop wordt als volgt vastgesteld: Opstalwaarde bij verkoop = (Taxatiewaarde Onroerende zaak bij verkoop minus Korting) vermenigvuldigd met Aandeel Opstallen. Waarbij: Aandeel Opstallen = het percentage zoals genoemd in artikel 2.2.
Korting = het gefixeerde percentage van #% (zegge: # procent) zoals vermeld in artikel 2.2, te berekenen over de Taxatiewaarde Onroerende zaak bij verkoop, uitgedrukt in een bedrag 15.7 Zelf aangebrachte verbeteringen worden bij vaststelling van de Taxatiewaarde Onroerende zaak en de Opstalwaarde niet verbijzonderd. Bij de taxatie wordt uitgegaan van de Onroerende zaak die leeg, ontruimd en vrij van huur of een ander (al dan niet zakelijk) gebruiks- en/of genotsrecht in erfpacht wordt (op)geleverd. 15.8 Na vaststelling van de Opstalwaarde bij verkoop wordt de opvolgende Erfpachter geselecteerd door de Gemeente [Zie proces BIJLAGE B) proces met doorlooptijden nader uitschrijven; nieuwe deelnemer geschikt/ in staat te financieren? Overdracht Onroerende zaak (recht van erfpacht) met medewerking/goedkeuring gemeente: aandachtspunt dat verkoop wel geeffectueerd moet kunnen worden binnen redelijke termijn. Hier dient de procedure van selectie nieuwe erfpachter rekening mee te houden. Nieuwe deelnemer betaalt Opstalwaarde aan verkopende erfpachter en gaat op grond van de nieuw vastgestelde Grondwaarde (en zijn inkomen) Canon betalen aan de gemeente. De herziening van de Grondwaarde op dat moment op dezelfde wijze te berekenen als de Opstalwaarde.
Daarnaast Canonpercentage herzien door indexeren bij aanvang nieuwe erfpachter, vervolgens 10 jaar vast.] 15.9 Erfpachter is verplicht om voorafgaand aan een verkoop van de Onroerende zaak volgens de in dit artikel omschreven procedure in afstemming met de Gemeente tot vaststelling van de Opstalwaarde en verkoop van de Onroerende zaak aan een opvolgende erfpachter te komen. Erfpachter verklaart door ondertekening van deze Overeenkomst dat hij zich hiervan bewust is, dit aanvaardt en bij het aangaan van verplichtingen jegens derden rekening hiermee zal houden. De Gemeente verklaart zich naar beste vermogen te zullen inspannen om aan Erfpachter haar BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
60
medewerking te verlenen om te komen tot een spoedige vaststelling van de Taxatiewaarde Onroerende zaak conform de procedure zoals omschreven in BIJLAGE B en (in het verlengde hiervan) de hoogte van de Opstalwaarde, en alle medewerking te verlenen aan een spoedige procedure van voordracht van een opvolgende erfpachter, teneinde Erfpachter in staat te stellen de Onroerende zaak op het door hem gewenste moment over te dragen. Niettegenstaande het voorgaande zal de Gemeente nimmer aansprakelijk zijn voor kosten en/of schade door Erfpachter te lijden in verband met (de gehoudenheid tot) nakoming van de hier overeengekomen verkoopprocedure. 15.10 Indien om welke reden dan ook, na het doorlopen van (een gedeelte van) de procedure zoals omschreven in dit artikel, Erfpachter niet overgaat tot verkoop van de Onroerende zaak, komen de kosten van taxatie en alle overige kosten die door de Gemeente zijn gemaakt in verband met de vaststelling van de Taxatiewaarde Verkoop [en voordracht van een opvolgende erfpachter] voor rekening van Erfpachter. 16.
Beëindiging recht van erfpacht
16.1 [Ingeval van beëindiging van het recht van erfpacht wordt de [Korting afgetrokken van de vergoeding van de waarde van het recht van erfpacht waarop Erfpachter alsdan aanspraak kan maken/slechts tot de Opstalwaarde recht op vergoeding. Nader uit te werken; korting en regeling 5:99]. Overige bepalingen 17.
Tekortkoming (Boeteclausule)
17.1 Indien één van de Partijen enige verplichting uit deze Overeenkomst niet (volledig) dan wel niet tijdig nakomt is de nalatige partij, na door de andere partij bij aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld onder het stellen van een redelijke termijn om de verplichting uit de Overeenkomst alsnog na te komen en indien nakoming ook na verloop van de termijn van de ingebrekestelling is uitgebleven, in verzuim. 17.2 De partij die in verzuim verkeert is, onverlet latende het recht van de andere partij om de Overeenkomst te ontbinden of nakoming van de verplichting uit de Overeenkomst te vorderen, gehouden om de door de andere partij geleden schade met kosten en rente te vergoeden, tenzij hij aantoont dat de tekortkoming hem niet is toe te rekenen. 17.3 Indien Erfpachter in verzuim verkeert is hij, onverlet latende het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel en mits door de Gemeente nakoming van de verplichting is gevorderd, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 500,- per dag dat de tekortkoming voortduurt. 17.4 In geval van ontbinding van de Overeenkomst door de Gemeente wegens verzuim van Erfpachter is Erfpachter, onverlet latende het bepaalde in de voorgaande leden van dit artikel, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van 10% van de waarde van de Onroerende zaak.
17.5 Een betaalde of verschuldigde boete strekt niet in mindering op een eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 17.6 Het bepaalde in de Overeenkomst laat de publieke bevoegdheden en verantwoordelijkheden van
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
61
de Gemeente onverlet. Indien de Gemeente op grond hiervan geen uitvoering kan geven aan enige verplichting uit de Overeenkomst, treden Partijen in overleg om de ongewenste gevolgen van niet-nakoming te bespreken. 18.
Ontbinding
18.1 Partijen hebben het recht deze Overeenkomst door middel van een schriftelijke mededeling te ontbinden indien: a. Erfpachter binnen # na de datum van totstandkoming van deze Overeenkomst geen aannemingsovereenkomst heeft gesloten [inclusief goedkeuring gemeente], zoals bedoeld in artikel #; b. Erfpachter binnen # na de datum van totstandkoming van deze Overeenkomst geen financiering heeft verkregen volgens het bepaalde in deze Overeenkomst, om de Verwervingskosten te financieren; c. Binnen # nadat de voorwaarden onder a. en b. hiervoor zijn vervuld, de Onroerende zaak niet in erfpacht is uitgegeven; d. [overige] Erfpachter is gehouden de Gemeente per omgaande op de hoogte te stellen indien een of meerdere van de in dit artikel genoemde omstandigheden zich voordoen. 18.2 Ontbinding van de Overeenkomst op een van de in dit artikel genoemde gronden werkt tussen Partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van deze Overeenkomst. Alle door Partijen gemaakte kosten ter uitvoering van deze Overeenkomst komen voor hun eigen rekening. 18.3 Erfpachter dient zich naar beste vermogen in te spannen om [aan alle voorwaarden te voldoen, art 18.1 a-d].
De vereiste inspanning van Erfpachter omvat de verplichting om zijn financieringscapaciteit niet negatief te beïnvloeden (hiervan is bijvoorbeeld sprake indien consumptieve kredieten of andere persoonlijke verplichtingen worden aangegaan). Ontbinding van de Overeenkomst op de in lid 1 van dit artikel omschreven gronden wordt vermoed het gevolg te zijn van tekortkoming door Erfpachter ter zake zijn inspanningsverplichtingen. Tenzij Erfpachter aantoont dat de ontbinding van de Overeenkomst niet voortvloeit uit een tekortkoming ter zake zijn inspanningsverplichtingen noch anderszins aan hem is toe te rekenen, is Erfpachter in geval van ontbinding van de Overeenkomst op de in lid 1 van dit artikel omschreven gronden aan de Gemeente een zonder rechtelijke tussenkomst direct opeisbare boete verschuldigd ter grootte van 10% van de waarde van de Onroerende zaak. 18.4 Ontbinding van de Overeenkomst op de in dit artikel genoemde gronden geeft voor het overige aan geen der Partijen enig recht op vergoeding van schade en/of kosten. 19.
Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur
19.1 [Bibob] invullen door gemeente 20.
Opnaamstelling
20.1 Deze Overeenkomst is op naam gesteld van Erfpachter en is zonder schriftelijke toestemming van de Gemeente niet overdraagbaar aan derden. 21.
Ondeelbaarheid / Hoofdelijkheid
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
62
21.1 De uit deze Overeenkomst voor Partijen jegens elkaar voortvloeiende verplichtingen zijn ondeelbaar. Partijen verklaren dat zij kennis hebben genomen van de inhoud en de gevolgen van deze Overeenkomst en de daarbij gesloten bijlagen en van toepassing zijnde voorwaarden voordat zij deze Overeenkomst hebben ondertekend, alsmede dat de gevolgen van deze Overeenkomst hen voldoende voor ogen staan. 21.2 Ingeval meerdere personen in het hoofd van deze Overeenkomst als Erfpachter zijn genoemd, geldt het volgende: – deze personen kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat zij elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan het passeren van de akte van vestiging van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak en de akte ter vestiging van het derde recht van hypotheek; – deze personen accepteren de uit deze Overeenkomst voortvloeiende verplichtingen afzonderlijk als eigen verplichtingen en zijn daaraan jegens de Gemeente hoofdelijk verbonden. 22.
Forumkeuze
22.1 Alle geschillen met betrekking tot deze Overeenkomst of de uitvoering daarvan zullen bij uitsluiting worden beslecht door de rechtbank te Rotterdam. 23.
Toestemming
23.1 Indien de ondergetekenden sub 2. gehuwd zijn, verklaren zij elkaar over en weer toestemming te geven als bedoeld in artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek tot het hypothecair bezwaren van de Onroerende zaak in verband met de financiering zoals bedoeld in deze Overeenkomst. 24.
Wettelijke bedenktijd
24.1 De wettelijke bedenktijd vangt aan om 0:00 uur volgend op de dag waarop de Overeenkomst tot stand is gekomen. De bedenktijd eindigt drie (3) dagen daarna, mits in deze periode van drie (3) dagen ten minste twee (2) dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. 25.
Einde van de Overeenkomst
25.1 Indien en voor zover deze Overeenkomst uiterlijk @@@ niet volledig ondertekend door Erfpachter in het bezit is gesteld van de Gemeente, wordt het aanbod van de Gemeente om deze Overeenkomst aan te gaan ingetrokken en komt onderhavige Overeenkomst niet tot stand. 26.
Totstandkomingsvereiste
26.1 Deze Overeenkomst komt eerst tot stand indien door of namens burgemeester en wethouders is
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
63
besloten tot het aangaan van deze Overeenkomst en beide Partijen de Overeenkomst ondertekend hebben. Dit besluit en de ondertekening door de bevoegde personen zijn voorwaarde voor de totstandkoming van de Overeenkomst.
SLOT BEPALINGEN
Erfpachter verklaart te hebben ontvangen en met de inhoud bekend te zijn: A. [Bijlagen] Indien onderdelen van de Overeenkomst met een hierboven genoemde bijlage tegenstrijdig zijn, wordt de rangorde bepaald aan de hand van de volgende regels: § Bij tegenstrijdigheid tussen de tekst van de Overeenkomst en de bijlagen, gaat de Overeenkomst vóór de bijlagen; § Bij onderliggende tegenstrijdigheid van de bijlagen wordt aansluiting gezocht bij de bepalingen van de Overeenkomst en de daaruit blijkende bedoeling van Partijen; § De eerst genoemde regel gaat vóór de tweede regel.
Aldus overeengekomen
te Maassluis Erfpachter,
_______________________________ @@@
Gemeente,
_______________________________ ……………………………………….. Afdeling Grondzaken,
_______________________________ @@@ Datum:_________________________
Datum: _________________________
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
64
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
65
Bijlage X: lasten en beperkingen gemeente Maassluis
Bijzondere lasten en beperkingen. “A. GEDOOGBEPALING 1. Verkrijger gedoogt om niet, dat voor openbare doeleinden op, in, aan of boven de grond en de opstallen, zoveel en zodanige leidingen, kabels, verdeelkasten, draden, palen, isolatoren, rosetten en/of aanduidingsborden voor openbare doeleinden worden aangebracht, onderhouden en/of gewijzigd, als burgemeester en wethouders van de gemeente Maassluis – hierna “de Gemeente” – nodig achten. Deze voorwaarde geldt ook indien de Gemeente dit noodzakelijk acht voor de nutsbedrijven die de gas-, water-, elektriciteitsvoorzieningen alsmede de centrale antenne-inrichting in de Gemeente verzorgen. De plaats waar en de wijze waarop die voorwerpen zullen worden aangebracht, zal door de Gemeente zoveel mogelijk in overleg met Verkrijger, worden vastgesteld. Verkrijger verplicht zich boven de gelegde leidingen en kabels, voor zover het ondergrondse kabels en leidingen etc. betreft, tot op ten minste één meter uit het hart daarvan geen beplanting uitgezonderd gras of éénjarige beplanting, aan te brengen. 2. Alle aangebrachte en aan te brengen voorzieningen blijven in beheer bij en economisch eigendom van die instantie die deze aanbrengt casu quo heeft aangebracht. 3.
Verkoper bedingt van Koper ten behoeve van de betrokken instanties een en ander met inachtneming van het grondwettelijk huisrecht de toegang ten behoeve van het onderhoud, inspectie of anderszins tot al hetgeen in verband met die voorzieningen, het wegnemen ervan en het in redelijkheid meewerken aan het vestigen van al zodanige erfdienstbaarheden of opstalrechten als door de instanties mocht worden verlangd. Voor zover instanties terzake van de overdracht van de onroerende zaken de feitelijke vestiging van erfdienstbaarheden en opstalrechten als hiervoor bedoeld verlangen, verplichten Verkoper en Verkrijger zich daaraan mede te werken, Verkoper in die zin, dat hij voor zoveel Verkrijger dit vraagt de procedures begeleidt en ondersteunt, Verkrijger in die zin dat hij de erfdienstbaarheden en rechten in feite verleent. 4. Schade als gevolg van het aanbrengen, onderhouden of wijzigen van de meerbedoelde voorwerpen, zal door of vanwege en voor rekening van de (economische) eigenaar van de hiervoor bedoelde voorzieningen worden hersteld of vergoed. 5. De hoogte van eventuele schadevergoeding als bedoeld sub 4 wordt na overleg vastgesteld door de Gemeente. Voor het grondgebruik van de hiervoor bedoelde casu quo nader te omschrijven voorzieningen behoeft geen vergoeding te worden betaald. 6.
Ten behoeve van de hiervoor bedoelde nutsvoorzieningen wordt een kwalitatieve verplichting opgenomen als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Deze geldt eveneens ten behoeve van de gebruikers van de grond. 7. a. Ongeacht de reden der nalatigheid verbeurt de Verkrijger bij overtreding of niet nakoming van de verplichtingen uit deze gedoogbepaling voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat de verboden toestand duurt, na ingebrekestelling door burgemeester en wethouders van de Gemeente en na verloop van de daarin gestelde termijn een boete, overeenkomende met twee procent van de totale koopsom volgens de koopovereenkomst, op welk bedrag de door de Gemeente terzake van wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald. Een ingebrekestelling als bedoeld wordt evenwel niet verzonden, dan nadat de Verkrijger ten minste één maand tevoren per aangetekende brief op de verboden toestand opmerkzaam is gemaakt en blijft achterwege, indien de verboden toestand gedurende deze maand ten genoegen van burgemeester en wethouders van de Gemeente is opgeheven. b. Naast het gestelde sub a. behoudt de Gemeente zich het recht voor bij niet nakoming van de gedoogbepaling in rechte nakoming te vorderen. B.
WOONPLICHT BOUWKAVELS (alleen bij kavels van toepassing die worden bestemd voor bewoning)
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
66
4.
C.
1. In de Akte van levering zal Koper zich jegens de Gemeente verplichten en verbinden om het Verkochte zelf (met zijn gezin casu quo de zijnen) te betrekken binnen drie maanden, nadat het verkochte voor bewoning/gebruik is gereed gekomen en die bewoning/het gebruik gedurende een aansluitende termijn van vijf jaar voort te zetten. Zolang hieraan niet is voldaan, is het niet toegestaan om het verkochte zonder schriftelijke toestemming van het college van Burgemeester en Wethouders van Maassluis geheel of gedeeltelijk te verkopen, te vervreemden, met beperkte genotsrechten te bezwaren, te verhuren of anderszins op enigerlei wijze, onder welke titel dan ook, in gebruik of genot af te staan, of de contractpositie aan derden over te dragen. Genoemd college kan aan een eventuele toestemming voorwaarden verbinden en kan de in de eerste volzin genoemde termijn van drie maanden, waarbinnen het verkochte dient te worden betrokken/in gebruik genomen, verlengen wanneer en voor zover zij zulks met het oog op bijzondere omstandigheden redelijk acht. Aan een eventuele verlenging kunnen voorwaarden worden verbonden. 2. Het hiervoor onder 1 bepaalde vervalt, nadat Koper het Verkochte (met zijn gezin casu quo de zijnen) gedurende de hiervoor onder 1 genoemde periode van vijf jaren heeft bewoond/gebruikt.
Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke Koper als bewoner van de Verkochte woning in de Gemeentelijke Basisadministratie is ingeschreven. 3. Bij niet-nakoming of overtreding van het hiervoor onder 1 bepaalde, verbeurt koper ten behoeve van de gemeente Maassluis, door het enkele feit der nietnakoming of overtreding zelf, zonder dat ingebrekestelling zal zijn vereist, een terstond opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) voor elke overtreding of niet-nakoming en van tweehonderd vijftig euro (€ 250,00) per dag voor elke dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt, zulks ongeacht het gebruik van andere rechtsmiddelen, waaronder het recht van de gemeente Maassluis om nakoming en/of vergoeding van eventueel meer geleden schade te vorderen. Koper zal vermelde verplichtingen (voor zover dan nog van toepassing) bij overdracht als kettingbeding aan zijn rechtsopvolgers opleggen, zulks op straffe van een boete bij nietnakoming van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) ten behoeve van de gemeente Maassluis KETTINGBEDING Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte of vestiging van zakelijke rechten daarop, waardoor het gebruik van het verkochte door een ander of door anderen wordt verkregen moet de volgende bepaling worden opgenomen: 1.
Tenzij burgemeester en wethouders van de Gemeente hebben toegestaan dat van het bepaalde in de voorwaarden wordt afgeweken, moet bij elke vervreemding van het verkochte, het zij gedeeltelijk, of bij vestiging van beperkte genotsrechten daarop, waardoor het gebruik van anderen wordt verkregen, het hiervoor onder het kopje gedoogbepaling en boete gedoogbepaling alsmede de onderwerpelijke bepaling (kettingbeding) evenals de bijzondere bepalingen gesteld ter uitvoering daarvan, aan elke eigenaar of beperkte gerechtigde worden opgelegd, zulks op straffe van verbeurte door de overdragende partij, die dit verzuimt en in geval meerdere partijen als overdragende partijen optreden door hen als hoofdelijke debiteuren, van een door het enkele feit der overtreding, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, aan de Gemeente verschuldigde boete ten bedrage van tweehonderdvijftigduizend euro (€ 250.000,00). 2. Het hiervoor sub 7.a opgenomen boetebedrag alsmede het in deze bepaling opgenomen boetebedrag wordt jaarlijks op 1 januari aangepast aan het prijsindexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen,
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
67
groepstotaal (2000=100), dan wel een daarmee vergelijkbaar indexcijfer, indien het Centraal Bureau voor de Statistiek het genoemde prijsindexcijfer niet meer hanteert.
7.2 Processen A Proces inkomenscontrole erfpacht STAP ACTIE 1 JAAR A MND A
Melding 100% betaling van rente en aflossing op starterslening of beëindiging starterslening Bij transport van de woning/erfpacht wordt overgegaan op proces verkoop.
2
JAAR A MND A
Automatische start proces inkomenscontrole in relatie tot erfpacht = Bericht aan deelnemer nu start inkomenscontrole i.r.t. erfpacht : U moet voor datum JAAR A+2 , MND A
UITVOER DEELNEMER SVN > Betaalt 100% rente en Gemeente aflossing of heeft aflossingsproces lening doorlopen door verkoop woning of omzetting naar hypotheek/aflossing starterslening SVN Ontvangt bericht dat inkomenscontrole start Met bijhorend informatiepakket
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
68
3
4 5
6
JAAR A+1 MND A+6 JAAR A+2 MND A JAAR A+2 MND A+2 JAAR A+2 MND A+2
Inkomensgegevens verstrekken aan SVN over huishoudinkomen in JAAR A SVN methode bewijslast bij cliënt, zonder bewijs van cliënt wordt erfpachtcanon verdubbeld. Met bijgaand informatiepakket Automatische reminder U moet nu inkomensgegevens verstrekken
SVN
Ontvangen complete inkomensgegevens ? JAàstap 5 NEEà stap 8 Controle inkomensgegevens Inkomen < 1,5 modaal à stap 6 Inkomen > 1,5 modaal à stap7
SVN
Bericht aan deelnemer Uw erfpacht blijft gelijk De volgende inkomenscontrole is over twee jaar àstap3
SVN
Stuurt inkomensgegevens op
SVN
7
JAAR A+2 MND A+2
Bericht aan deelnemer Uw erfpacht wordt de huidige erfpacht*2 Er volgt geen nieuwe inkomenscontrole Nieuwe incasso met nieuwe erfpacht
SVN of GEM
8
JAAR A+2 MND A
Bericht aan deelnemer U heeft niet voldaan aan de inzending complete inkomensgegevens als binnen 4 weken niet zijn ontvangen wordt uw erfpacht huidige erfpacht *2àstap 9
SVN
9
JAAR A+2 MND A+1
Ontvangen complete inkomensgegevens ? JAàstap 5 NEEà stap 8 Met toevoeging: gezien nalaten inzenden inkomensgegevens wordt erfpacht *2 Geen nieuwe inkomenscontrole meer
SVN
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
Ontvangt bericht: Uw erfpacht blijft gelijk. De volgende inkomenscontrole is over twee jaar. Ontvangt bericht: Uw erfpacht wordt de huidige erfpacht*2 Er volgt geen inkomenscontrole meer Ontvangt bericht: Inkomensgegevens ontbreken!
Stuurt inkomensgegevens toch nog op?
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
69
Inkomenstoets SVn Jr. 3-6-10-15
Starterslening Starterslening Korting 100% betalen of voortzetten afgelost SVn -eigenaar Voornemen tot Jr. 3-6-10-15 Inkomenstoets verkoop t.o.v. basisinkomen per 2 jaar -eigenaar Voornemen tot -eigenaar verkoop Inkomen > Inkomen < Voornemen tot 1,5* basis 1,5* basis verkoop Erfpacht -eigenaar basisrente Voornemen tot verkoop
-eigenaar Voornemen Erfpachttot verkoop Basisrente * 2 -eigenaar Voornemen tot verkoop
-eigenaar Voornemen tot verkoop
-eigenaar Voornemen tot verkoop
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
70
B Proces verkoop bestaande duurzaam betaalbare koopwoning STAP ACTIE 1 week 0 Melding voornemen verkoop 2
Week 2
3
Week 4 Week 6 Week 7
4 5
6
Week 7
7
Week 8
8
Week 8
9 10
11
Bericht u kunt één van deze drie taxateurs een taxatie van de vrije verkoopwaarde laten maken Aanwijzing één van de drie taxateurs in opdracht van verkopende deelnemer Taxateur informeert deelnemer met taxatie Deelnemer akkoord met taxatieà stap 6 Deelnemer niet akkoord met taxatie à Stap 8 Bericht aan gemeente met taxatierapportà Stap 7
UITVOER Deelnemer > Gemeente Gemeente
taxateur
Bericht aan deelnemer Vaste verkoopprijs opstal X% van taxatiewaarde Vaste nieuwe erfpachtwaarde Y% van taxatiewaarde Bijlage met verkoopvoorwaarden waaronder omschrijving actuele hoogte inkomen van de toe te laten koper : minimaal modaal tot maximaal 1,5*modaal (prijspeil betreffende jaar CPB index) De gemeente wijst kandidaat-koper van wachtlijst aan.à stap 10 Aanwijzing door gemeente van nog een tweede en derde taxateur die samen bindend taxatiewaarde bepalen à stap 9 3 taxateurs bepalen waarde en berichten deelnemer en gemeente à stap 7 Gemeente deelt mee aan kandidaatkoper nr 1 van de wachtlijst dat deze de woning kan bezichtigen en mits deze voldoet aan de inkomensgrens de woning tegen de vastgestelde prijs voor opstal en erfpachtwaarde kan aankopen àstap 11 Wachtlijst leeg à stap 18 Kandidaat-koper 1 wil bezichtigenà stap 12
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
DEELNEMER Meld voornemen tot verkoop Ontvangt bericht drie taxateurs Wijst één taxateur aan Ontvangt taxatiewaarde
Besluit bezichtigen of niet-bezichtigen
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
71
12 13
Kandidaat-koper 1 wil niet bezichtigen à stap 10 Kandidaat-koper wil kopenà stap 13 Kandidaat-koper wil niet kopenà stap 10 Kandidaat-koper onderzoekt aantrekken financiering met NHG hypotheek. Inkomen niet hoger dan 1,5 modaalà Stap 14 Inkomen hoger dan 1,5 modaal. Kandidaat koper valt af àstap 10
Besluit kopen of niet-kopen Hypotheekadviseur
14
Financiering mogelijk mits toekenning startersleningà stap 15
Hypotheekadviseur
15
Check financiering en starterslening Is akkoordà stap 16
16
Voorbereiding transport Ten behoeve van nieuwe erfpachtuitgifteovereenkomst checkt gemeente prijs en inkomen Akkoord gemeenteà stap 17 Transport Met eerste hypotheek en evt. starterslening erfpachtuitgifte Wachtlijst leeg. Gemeente plaatst advertentieà stap 10 Geen belangstelling voor de woning binnen de dopelgroep à Stap 20 Gemeente verleent vrijstelling van verkoopverplichting aan de doelgroep n met transport tegen vaste percentages stap 17
Hypotheekadviseur in overleg met hypotheekverstrekker en SVN Gemeente
17
18 19 20
Verstrekt inkomensgegevens aan hypotheekadviseur
Notaris
Gemeente Gemeente Gemeente
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
72
Bewoner-eigenaar Voornemen tot verkoop
Wachtlijst met gegadigden inkomen modaal tot 1,5*modaal
Melding aan gemeente Verstrekking opdracht tot taxatie
Taxatie niet akkoord drie taxateurs bepalen definitief waarde
Taxatie akkoord
Gemeente deelt mee Marktwaarde Opstalwaarde Grondwaarde
mededeling aan gegadigden wachtlijst/evt. advertentie
Bezichtiging door Gegadigde voornemen tot koop ?
gegadigde wil kopen
Check inkomen modaal-1,5* modaal Zo nodig verstrekking starterslening
Geen geïnteresseerde gegadigde
Verkoop buiten de doelgroep
Koop en uitgifte in erfpacht tegen vastgestelde waardes BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
73
C Proces wachtlijst STAP ACTIE 1 jaarlijks
2
jaarlijks
3 4
5
Jaarlijks
Gemeente stelt jaarlijks indexatie van inkomen vast met index CBS (CBS gepubliceerde index voor het derde kwartaal van het jaar voor Cao-lonen prijspeil 2020: 36.000 -54.750) Gemeente stelt woningzoekenden met een inkomen als in stap 1 in de gelegenheid zich in te schrijven op de wachtlijst voor een duurzaam betaalbare koopwoning. De plaats op de wachtlijst geeft recht om in volgorde van plaats een duurzaam betaalbare koopwoning aan te kopen volgens de bijhorende voorwaarden (vaste verkoopprijs conform taxatie, inkomen bij aankoop binnen de grenzen) Deelnemer wenst plaats op wachtlijst Gemeente meldt de voorwaarden aan de deelnemer en plaatst deelnemer op wachtlijst zonder controle van het inkomen van de deelnemer. Jaarlijkse actualisatie wachtlijst Gemeente meldt de nieuwe inkomens voorwaarden aan de deelnemer en stelt deelnemer in de gelegenheid af te zien van een plaats op de wachtlijst. Gemeente stelt wachtlijst bij.
UITVOER College B&W
DEELNEMER
Gemeente
Wenst plaats Gemeente
Gemeente Geeft aan van de plaats op de wachtlijst af te zien
D Proces incasso erfpacht STAP ACTIE 1 Maandelijks Automatische incasso erfpacht
UITVOER SVn
2 3
SVn
Maandelijks Incassomaatregel bij wanbetaling Overleg over maatregelen bij structurele betalingsproblematiek
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
DEELNEMER
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
74
E Proces eerste verkoop samen met bouwer STAP ACTIE 1 Planontwikkeling met bouwende partij 2 Taxatie laten maken 3
4
5
6 7 8 9 10
11 12
13
Bericht aan gemeente met taxatierapport: Opstal- grondwaardemarktwaarde korting Vaststellen verkoopprijs: opstal X% van taxatiewaarde Vaste nieuwe erfpachtwaarde Y% van taxatiewaarde Vaststellen verkoopvoorwaarden Publiciteit: inschrijving plan met duurzaam betaalbare koopwoningen mogelijk voor inkomens tot 1,5 *modaal Deelnemers leveren verklaring van financieringscapaciteit Toelating tot loting Lotingnummers en keuze woning op volgorde lotnummer Overeenkomst koop en erfpacht Financiering mogelijk mits toekenning startersleningà stap 15 Check financiering en starterslening Is akkoordà stap 16 Voorbereiding transport erfpachtuitgifteovereenkomst checkt gemeente prijs en inkomen Akkoord gemeenteà stap 17 Transport Met eerste hypotheek en evt. starterslening erfpachtuitgifte
UITVOER Gemeente/bouwer
DEELNEMER
Taxateur in opdracht van gemeente/bouwer Taxateur
Gemeente/bouwer
Gemeente/bouwer
Deelnemer in samenspraak met hypotheekadviseur Gemeente / notaris
Levert verklaring financieringscapaciteit Deelnemer kiest woning
Gemeente/bouwer/deelnemer Hypotheekadviseur
Hypotheekadviseur in overleg met hypotheekverstrekker en SVN Gemeente
Notaris
BELEIDSNOTA DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN - MAASSLUISE MODEL
EXPERIENCE advies en management voor ruimtelijke projecten in samenwerking met Halsten Legal Department © Versie 8 december 2021
75