Document · PDF

GEHEIME taxatierapport Van Der Horst Makelaars (openbaar m.i.v. 1 januari 2025)

01. Raadsvergadering 17 december 2024, gemeente MaasgouwBij agendapunt: Voorstel tot kredietverstrekking voor de verwerving van het pand Aod Thoear als gemeenschapsaccommodatie (2 bijlagen GEHEIM)20.446 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Bij de waardering van de woongedeeltes op basis van het bijzonder uitgangspunt is de netto markthuur gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement van 5,00%, opgebouwd uit 4,00%, vermeerderd met 1,00% als opslag voor risico. Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en het vastgoedobject en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in het vastgoedobject. Het toegepaste rendement is mede gebaseerd op het referentiemateriaal. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid dat vervolgens nog wordt gecorrigeerd voor transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. Onderbouwing correcties De waarde is, indien noodzakelijk en waar van toepassing, gecorrigeerd met de volgende correcties: Kosten koper; Eventueel achterstallig onderhoud; Noodzakelijke investeringen (bijv. in verduurzaming). Voor de (eventuele) correcties wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlage van deze rapportage.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Onderhoud In de exploitatiekosten is een schatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten. Vanwege achterstallig onderhoud van de daken is een kapitaalscorrectie in de taxatie opgenomen. Aan de taxateur is een offerte/ begroting (bijlage) ter hand gesteld voor het vernieuwen van de daken van het complex ten bedrage van € 246.000,-- exclusief BTW. Vanuit deze kostenraming is op te maken dat de werkzaamheden meer omvatten dan enkel de daken; in die zin dat er hoogwaardigere daken aangebracht worden dan in de situatie ten tijde van de opname. Hierbij te onder meer te denken aan isolatievoorzieningen. De taxateur acht het derhalve verdedigbaar om een correctie op het offertebedrag toe te passen en aldus per een correctie achterstallig onderhoud op te nemen van € 165.000,-- exclusief BTW (zie rekenmodel). Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen verdere bijzondere waardecomponenten welke deel uitmaken van de eindwaardering in deze rapportage. Ongebonden grond Tot het getaxeerde behoren een 40-tal parkeerplaatsen op eigen terrein, die via de huurwaardekapitalisatie in de waarde Fiscale aspecten en omzetbelasting Bij de vaststelling van de marktwaarde is rekening gehouden met de overdrachtsbelasting (10,4%). Alle in het rapport genoemde bedragen zijn exclusief eventuele omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Bij nieuwbouw is sprake van BTW. Bij de taxatie van de (toekomstige) woongedeeltes heeft de taxateur rekening gehouden met de BTW (zie rekenmodel). Het object wordt thans als horecaobject geëxploiteerd. Dit is qua BTW in de belaste sfeer. Gezien de mogelijke functieverandering waarbij een stichting het object ten behoeve van het verenigingsleven in Thorn ter hand gaat nemen, krijgt het object een meer maatschappelijke functie. Dit heeft directe gevolgen voor het fiscale kader. Het object gaat immers deel commercieel en deels ten behoeve van het verenigingsleven geëxploiteerd worden. Bij het exploiteren van een verenigingsgebouw kan -afhankelijk van de hoogte van de huur- en drankomzet- eveneens sprake zijn van activiteiten in de BTW-sfeer. De taxateur raad opdrachtgever aan om in samenspraak met de stichting voorafgaand aan de exploitatie met de fiscus de fiscale etikettering af te stemmen om nadien niet met ongewenste en niet voorziene fiscale claims geconfronteerd te worden.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

7.3

Marktsituatie

Macro-economisch beeld De conjunctuur volgt het verloop van het recente Nederlandse weer: na een uitbundig 2021 en 2022 liet de economie in 2023 een afkoeling zien. In de eerste helft van het jaar was sprake van lichte economische krimp. Vooral in de industrie is een omslag te zien: de industriële productie is sinds de piek in april 2022 fors gedaald. De hoge inflatie houdt lang aan, waardoor de koopkracht ook dit jaar daalt en de bestedingen van huishoudens onder druk staan. Deze druk wordt wel verzacht door een aanhoudend krappe arbeidsmarkt, aangetrokken loongroei en steun vanuit de overheid. De bestedingen van de overheid zorgen voor een extra economische impuls. Uit de recente Macro Economische verkenning 2024 van het CPB blijkt dat de economie de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan heeft. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee.

De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe. Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie.

Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en -investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard. Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na Corona: een groot deel van de consumptie-boom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente.

De dalende lasten en stijgende uitgaven betekenen dat het overheidstekort verslechtert naar 1,6% van het bbp in 2023 en 2,4% 2024. Hiermee blijft het tekort, bij ongewijzigd beleid, dus onder de grens van 3% uit het Europese Stabiliteits- en Groeipact. De schuldquote (de overheidsschuld als percentage van het bbp) daalt gedurende de ramingsjaren licht: de stijging van de overheidsschuld door het tekort in 2023 en 2024 wordt overstemd doordat het nominale bbp (de noemer) sterk toeneemt, voornamelijk als gevolg van inflatie. Verder neemt de schuldquote in 2024 nog iets af vanwege de veronderstelde verkoop van TenneT Duitsland en vanwege kasontvangsten – belastingen over 2022 die pas in 2024 betaald worden – in het kader van de solidariteitsheffing.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Het CPB geeft aan dat deze raming met veel onzekerheid omgeven is, mede door grote risico's in het buitenland en door de val van het kabinet in ons land. Macro-economisch liggen de grootste risico’s in het buitenland. De oorlog in Oekraïne sleept voort en kan een bron zijn van verdere onvoorziene economische risico’s. Ook andere geopolitieke spanningen, zoals het handelsconflict tussen de Verenigde Staten en China, blijven onverminderd aanwezig. Verder is, gezien de sterk opgelopen rente, toenemende schuldenproblematiek bij andere Europese overheden een risicofactor. Dichter bij huis komt de toegenomen onzekerheid vooral door de val het kabinet, waardoor besluiten op enkele nijpende beleidskwesties mogelijk vertraging oplopen. Denk hierbij aan dossiers als stikstof of klimaat, waarvoor in principe budget is vrijgemaakt door het Kabinet Rutte-IV, maar waar er bij de invulling nog belangrijke politieke knopen dienen te worden doorgehakt. Anderzijds zijn er ook opwaartse risico’s: zaken waardoor de economie minder zal afkoelen dan nu verwacht. Zo is de spaarquote nog steeds ongebruikelijk hoog; een verdere daling van de spaarquote naar het langjarig gemiddelde zou een wezenlijke impuls betekenen voor de economie. (Bron: CPB Macro Economische Verkenning 2024)

Algemeen beeld van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Het afgelopen jaar was voor vastgoed pittig te noemen, met hoge rentes, afwaarderingen en een lager investeringsvolume. Toch kijkt de sector verwachtingsvol vooruit. Het fundament onder de markt is nog altijd sterk en de hoge inflatie heeft ook voordelen. In 2023 daalde het handelsvolume in alle deelmarkten van de vastgoedsector. Een duidelijk gevolg van toegenomen onzekerheid. De sector snakt naar een hersteld marktevenwicht. De voorspelde lichte economische groei en rentedaling helpen daarbij. Uit een door de Rabobank geïnitieerd onderzoek onder taxateurs van deelmarkten blijkt dat veel van hen verwachten dat de sector voorlopig onder druk blijft staan. Op lange termijn zijn er belangrijke trends, waarvan vooral verduurzaming en sociale impact sturend zijn.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

De Rabobank verwachting is dat de rente niet verder stijgt en in september mogelijk weer iets daalt, hetgeen goed nieuws is voor de vastgoedsector. Een rentedaling van -0,25% lijkt misschien niet veel, maar het vooruitzicht betekent (iets) meer stabiliteit en een betere financierbaarheid. Kopers en verkopers van vastgoed gaan elkaar dan makkelijker vinden en het gewenste nieuwe marktevenwicht komt zo dichterbij. Het afgelopen jaar zorgde de snelle stijging van de rente voor een afwaardering van vastgoed met gemiddeld 8% tot 15% en soms stevige uitschieters naar boven en naar beneden. Die cijfers zijn gebaseerd op herwaarderingen volgens de taxatiecyclus binnen Rabobank. Ook al verwachten we dat de rente weer iets gaat dalen, het nieuwe marktevenwicht bereiken kost tijd. Zeker in de eerste helft van 2024 verwachten we dat vastgoed nog iets moet worden afgewaardeerd.

Tussen deelmarkten kunnen grote verschillen bestaan. Daarom vroeg de Rabobank 200 taxateurs naar hun verwachtingen voor vastgoed (zie bovenstaand figuur). Volgens hen blijft vastgoed de komende twee jaar onder druk staan. Slechts een klein deel heeft nog een ‘duidelijk negatieve’ verwachting. Over non-food retail zijn taxateurs het minst vaak positief. Dat komt vooral door recente faillissementen en zorgen over het toekomstperspectief van een deel van de fysieke winkels. Dat lijkt ook te gelden voor de kantorenmarkt, waar de effecten van hybride werken meer zichtbaar zullen worden. De kantorenmarkt laat wel een sterke huurontwikkeling zien. Over huurwoningen zijn taxateurs het meest kritisch. De toenemende regulering vanuit de overheid maakt dat rendementen flink onder druk staan en investeerders vaker ‘uitponding’ overwegen. Daarbij worden huurwoningen verkocht na vertrek van de huurder, want onverhuurd leveren ze het meeste op. De meeste taxateurs zijn positief over traditionele bedrijfsruimten, logistiek, food-retail, hotels en zorgwoningen . Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Niet alleen bij vastgoedinvesteerders maar ook bij ruimtegebruikers was afgelopen jaar minder activiteit. Vanwege economische onzekerheid werden beslissingen uitgesteld. Ook was er een gebrek aan geschikt aanbod. Zo blijkt uit leegstandscijfers van CBS dat de meeste deelmarkten de afgelopen jaren krapper zijn geworden. In de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt is de leegstand 7% tot 9%. Andere markten, denk aan die van huurwoningen, hotels en zorg, waren met leegstandspercentages van minder dan 5% nog krapper.

Door krapte en een hoge inflatie stegen de huren afgelopen jaar, vooral bij kantoren en bedrijfsmatig vastgoed. Omdat we verwachten dat de inflatie toeneemt, ligt een verdere huurstijging voor de hand. In de vrije sector gaan de huren per 1 januari 2024 bijvoorbeeld al met maximaal 5,5% omhoog.

(Bron: Rabo-Research; blik op 2023 én 2024 / minder activiteit in vastgoeddeelmarkten, wat brengt 2024 ? / 21 december 2023)

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Naar verwachting neemt het totale beleggingsvolume in 2024 toe ten opzichte van 2023 door de combinatie van een gestabiliseerde marktprijs, een licht dalende kapitaalmarktrente in het vooruitzicht en dus een zuiverdere en beter te prognosticeren rendement en een groter aantal beleggers dat moet/ gaat verkopen.

Winkels en horeca Beleggers waren in 2023 weer terughoudend met recreatief winkelvastgoed. Onzekerheid overheerst. Over de waarde, leegstandsrisico’s en de mate waarin huren geïndexeerd kunnen worden. Dit kan niet los worden gezien van zorgen over het toekomstig functioneren van sommige ondernemers. Soms omdat zij nog met coronaschulden kampen, maar ook omdat ze last hebben van de inflatie. Hogere lonen en duurdere inkoop kunnen niet altijd worden doorberekend aan de consument, die afgelopen anderhalf jaar ook nog eens minder is gaan kopen. In 2023 resulteerde dit in faillissementen van bekende ketens als The Score / Chasin’, BigBazar, BCC en Perry Sport.

Het aantal faillissementen is nu nog laag maar zal wel wat gaan toenemen. Meer leegstand betekent dat de vernieuwing van winkelkernen vooral moet doorgaan. In het beste geval bestaat het aanbod in kernen uit een mix aan ondernemers. Als het aanbod uitholt is dat dus een probleem voor de aantrekkelijkheid. Waar winkels verdwijnen is het zaak om in te zetten op functiemenging.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Naast winkels en horeca kan je denken aan leisure, woningen, zorgfuncties en dienstverlening. Aantrekkelijke centra zijn namelijk plekken waar mensen samenkomen. In wijk- en supermarktcentra spelen de huidige problemen minder en blijven de vooruitzichten gunstig. Natuurlijk hebben ondernemers ook hier last van inflatie, maar de basis is steviger. In coronatijd bleven essentiële winkels gewoon open en ook met de huidige inflatie hebben mensen hun dagelijkse boodschappen nodig. Dat geeft houvast voor ondernemers en investeerders.

2024 wordt echter een mager jaar voor de horeca volgens ING Research. De vooruitzichten voor de horeca voor 2024 zijn, met een minimale volumegroei van 1%, mager. Dit komt door een lage economische groei, een licht stijgende werkloosheid, een aanhoudend laag consumentenvertrouwen en oplopende prijzen in de horeca.

Na de inhaalslag in 2022 en begin 2023 maakt de consument in 2024 een pas op de plaats voor wat betreft horecabezoek. De relatief hoge inflatie speelt ook de horeca parten. Net als in 2022 ontkwam de sector er in 2023 niet aan de prijzen met gemiddeld 9% te verhogen. Dat was nodig om de hogere energie-, inkoop- en personeelskosten (deels) te compenseren. De grootste prijsstijgingen vonden in 2023 plaats in de fastservice, zoals snackbars, lunchrooms en afhaalen bezorgingszaken, en bij restaurants en cafés.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Zij kampen onder meer met hogere inkoopkosten van bijvoorbeeld bier, koffie, brood, vlees, olie en boter. Gemiddeld genomen werden voedingsmiddelen en alcoholvrije dranken in 2023 (t/m november) 13% duurder. De prijs van bier steeg met 8%. Hoewel de energiekosten inmiddels dalen, stegen de personeelskosten, onder meer door de verhoging van het minimumloon met 10% begin 2023 en 3% in juli 2023. De verwachting is dat de prijzen in de horeca in 2024 wederom zullen stijgen. Hoewel de energie- en inkoopkosten in 2024 naar alle waarschijnlijkheid minder hard stijgen dan in de voorgaande twee jaren, nemen de personeelskosten wel verder toe. Volgens de nieuwe horeca -cao gaan begin 2024 alle werknemers in de horeca er 8% tot 12% op vooruit. De loonsverhogingen zijn nodig om concurrerend te blijven ten opzichte van andere sectoren als het gaat om het aantrekken van personeel. Hoewel de arbeidsmarkt inmiddels iets minder gespannen is, heeft nog altijd circa de helft van de horecabedrijven in het vierde kwartaal 2023 last van het personeelstekort. Zo lopen ze bijvoorbeeld omzet mis doordat ze hun horecazaak eerder, of op bepaalde dagen, sluiten wegens een gebrek aan personeel.

Voor horecaondernemers die de hogere kosten slechts gedeeltelijk bij de klant in rekening kunnen brengen betekent dit dat een deel van de hogere kosten ten laste komt van de winstmarge. Deze staan vooral bij restaurants en cafés al langere tijd onder druk, onder meer vanwege de sterke concurrentie in de afgelopen jaren door de forse groei van het aantal horecazaken. Daar bovenop kwamen de verplichte sluitingen tijdens de coronapandemie, die de winstmarges in 2020 en 2021 verder uitholden. Regionale en lokale marktontwikkelingen horeca bedrijfsruimten: Het aanbod van horecabedrijfsruimten in de Midden-Limburg is relatief groot. De vraag is redelijk doch het aantal werkelijke transacties is relatief beperkt. Feitelijke transacties hangen in deze markt sterk af van de (financiële) positie van de koper/ huurder. Indien de koopsom (grotendeels) gefinancierd moet worden, leidt dat in de regel niet tot een transactie, gezien de grote terughoudendheid van de banken als het gaat om het financieren van horecapanden. Eventuele gegadigden dienen tegenwoordig zowel bij huur als bij koop over een aanmerkelijk eigen vermogen te beschikken en dat is bij horeca niet altijd het geval. Dat brouwerijen en/of drankenleveranciers in ruil voor drankafname verplichtingen/ contracten in het financierings- en overname traject financieel bijspringen, is meer regel dan uitzondering.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

In de meeste gevallen is er sprake van bedrijfsovernames, waarbij de activiteiten door de opvolgende eigenaar / huurder worden voortgezet en waarbij derhalve sprake kan zijn van “goodwill”. Lokaal kunnen huur- en/of koopprijzen echter zowel naar beneden alsook naar boven (sterk) afwijken. Dat wordt met name veroorzaakt door de omzetpotentie, locatie en de grootte. Het aantal horecaobjecten (ook nieuwe locaties) is in de afgelopen jaren over de gehele linie (van kleine panden tot grootschalige panden) gegroeid. Het aanbod op locaties, welke als A1stand worden aangemerkt, wordt meestal vrij snel in de markt opgenomen. Voor andere locaties geldt dat de opgebouwde naamsbekendheid en de eventuele goodwill mede van belang zijn voor de opname in de markt. Met betrekking tot dit object geldt verder ook nog dat het reeds een bestaande klantenkring -met name vanuit het lokale verenigingsleven- heeft. De opname van het aantal horecapanden in Midden-Limburg is afgelopen jaar niet noemenswaardig gedaald, ondanks de naweeën van de coronacrisis. Ook het aanbod van het aantal horecapanden in Midden-Limburg vertoont nog geen dramatische stijging. Het vorenstaande kan mede verklaard worden door het steunmaatregelenpakket van de overheid alhoewel het terugbetalen daarvan in de praktijk toch bij een aantal horecaondernemers een probleem geworden is.

De regionale en lokale woningmarktomstandigheden: De verwachting was dat door de situatie in Oekraïne, de sterk gestegen energieprijzen en de oplopende hypotheekrente de woningmarkt een 'deuk' zou oplopen. De vraag naar woningen overstijgt nog altijd het huidige aanbod. Het aanbod is ten opzichte van het eerdere kwartaal iets toegenomen. De prijzen vertonen een stijgende lijn. De aanhoudend grote vraag wordt versterkt door jongeren, arbeidsmigranten en statushouders. De doorstroming stagneert bij gebrek aan passend aanbod (seniorenwoningen). Verstorende effecten door onder andere vastgoedbeleggers en overbieden zijn indicatoren dat de woningmarkt vraagt om een ‘sanering’. De huidige druk op de woningmarkt heeft nog altijd een opdrijvende werking op de woningprijzen. De recente publicatie van de NVM over de ontwikkelingen op de woningmarkt ten aanzien van appartementen voor het 1e kwartaal van 2024 ten opzichte van het 1e kwartaal van 2023 (Woningtransacties Q1 2024 – Marktoverzicht) laten het volgende zien. Regio Midden-Limburg: (Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond, Weert). - Aantal transacties:

plus 38 % meer (54 stuks)

- Gemiddelde transactieprijs per woning:

11,2 % hoger € 270.000)

- Gemiddelde vierkante meterprijs:

2,1 % hoger (€ 3.268)

- Gemiddelde verkooptijd:

van 36 naar 34 dagen

- Aanbod:

van 42 naar 53

- Prijsvorming:

49% wordt boven de vraagprijs verkocht.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

7.4

SWOT-Analyse

Een SWOT-analyse (Strenghts, Weakness, Opportunities en Threats) brengt de belangrijkste kansen en bedreigingen van het getaxeerde in kaart. Een SWOT maken bestaat uit een interne analyse (SW) en een externe analyse (OT). STRENGHTS (Sterktes)

WEAKNESSES (Zwaktes)

- Courante maatvoeringen - Een goed bereikbare ligging - Geen contractuele verplichtingen drankafname en/of (speel)automaten - Terrasvoorzieningen op eigen terrein - Eigen parkeervoorzieningen - Diverse functies binnen het complex: café en de twee zalen alsmede het terras

- Energielabel D - De staat van onderhoud van de daken - De complexiteit van de technische installaties van de diverse functies en onderdelen van het complex - De voormalige bovenwoning is onzelfstandig/ thans niet separaat verhuurbaar

OPPORTUNITIES (Kansen)

THREATS (Bedreigingen)

- Verduurzaming - Vraag naar woonruimten overstijgt het aanbod - Mogelijke spin-off van “Parc Maasresidence Thorn” - De vraag vanuit het lokale verenigingsleven naar accommodaties voor hun activiteiten

Rapportdatum: 5 juni 2024

- Rentestijging - Omliggende woonbebouwing - Concurrerend aanbod horecaobjecten - Milieueisen verbonden aan een horecaexploitatie voor wat betreft met name de zaalexploitatie - De financierbaarheid van horecaobjecten - Gebrek aan gekwalificeerd personeel in horeca - Volatiele wereldeconomische situatie (Midden-Oosten/ Oekraïne / inflatie)

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Milieu

8.1

Duurzaamheid

Voor zover aan de taxateur bekend is gemaakt, beschikt opdrachtgever over een energielabel voor het getaxeerde object, per registratiedatum 12 april 2024. Energielabel of BREAAM certificaat Methodiek energielabel

D NTA 8800

Toekomstbestendigheid object Het object is op basis van de situatie ten tijde van de opname vanwege de indeling en de functionaliteit in de basis toekomstbestendig echter ten aanzien van de bouwaard -en dan specifiek met het oog op de staat van de daken- niet toekomstbestendig. Voor zover van toepassing is bij de waardering rekening gehouden met het duurzame karakter van het object. De beoordeling van de duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Op het gebied van duurzaamheid en/of het eventueel verduurzamen van het getaxeerde vastgoedobject adviseert de taxateur om ter zake deskundigen om advies te vragen. Gebruik van grond Veel classificatiesystemen houden rekening met diverse aspecten ten aanzien van het gebruik van grond. Enkele voorbeelden zijn plaatsing ten opzichte van de waterloop, watermanagement ter plaatse en ontwikkelingen van de locatie. Deze factoren spelen een belangrijke rol op het moment van ontwikkeling, maar hebben een beperkte relevantie met betrekking tot de waardering van een bestaand gebouw.

Object info Object wordt gebruikt als kantoor Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar Ecologische voorzieningen Verbruik gas, water en energie Gebruikers kunnen ramen openen Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen Overwegend LED verlichting Overwegend lichaamsdetectie Hergebruik water Warmteopwekking Afgiftesysteem verwarming Warm water Luchtbehandeling

Rapportdatum: 5 juni 2024

Aanwezig Nee Ja Nee Ne Onbekend Ja Ja Ja Nee Nee Nee Gasketel(s) Radiatoren, Vloerverwarming CV combi ketel(s) Mechanische ventilatie

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Isolatie Dak Gevels Vloer Glas

Isolatiewaarde Onbekend Onbekend Onbekend Dubbel glas en deels enkel glas

Duurzame energiebronnen Zonnepanelen Overig

Aanwezig Nee Geen

Verbruik Gas (m3) Elektriciteit (kWh) Water (m3)

Onbekend Onbekend Onbekend

8.2

Milieuaspecten

Door de taxateur is aan derden geen opdracht gegeven tot het doen van onderzoek naar eventuele verontreiniging van de bodem, behorende bij het vastgoedobject en de aanwezigheid van materialen in, op of aan het vastgoedobject die schadelijk zijn of zouden kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden. Ten behoeve van deze taxatie heeft de taxateur gebruik gemaakt van de openbare informatiebronnen (vanuit Wet Bodembescherming / Wbb) zoals “Bodeminformatie provincie Limburg”. Indien er van het getaxeerde geen informatie beschikbaar is, noch bij opdrachtgever noch in de vorm van openbaar toegankelijke bronnen, of hier verder geen melding van is gemaakt, is de taxateur uitgegaan van de veronderstelling dat er geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en / of het verkrijgen van een omgevingsvergunning (conform de Wet Wabo) wordt belemmerd. Op het gebied van milieuzaken, zeker indien er sprake is van bodemverontreiniging, adviseert de taxateur om ter zake deskundigen om advies te vragen. Bodemverontreiniging Blijkens de notariële akte met registratienummer 53517/25 d.d.

23 november 2007 (bijlage) alsmede blijkens de kadastrale eigendomsinformatie is er sprake van een Publiekrechtelijke beperking in de zin van de “Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken” in de vorm van een “Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming”. In de bijlage van genoemde akte is te zien dat er aan de uiterste westzijde van het perceel (thans parkeerplaats) sprake is van bodemverontreiniging. Hetgeen hierbij echter opgemerkt dient te worden is dat in 2019 op het direct aangrenzende perceel grondgebonden woningen gebouwd zijn (Meers 1a t/m 1l). Op dit perceel waar deze nieuwbouw gerealiseerd is, bevond zich het grootste deel van de bodemvervuiling. In het kader van de voor de nieuwbouw benodigde bouwvergunning gaat de taxateur uit van de aanname dat er bodemsanering heeft plaatsgevonden.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

In de bodeminformatie van de provincie Limburg (bijlage) wordt deze sanering bevestigd. Of er bij deze bodemsanering eveneens saneringswerkzaamheden op onderhavig perceel hebben plaatsgevonden, is niet bekend bij de taxateur. Volgens de vanuit de Provincie verkregen bodeminformatie (bijlage) zijn er op het adres Steegputstraat 2 in het verleden een schildersbedrijf, verf- en verfwarenhandel en een benzineservice-station gevestigd geweest. Met eventuele saneringskosten van de bodem is bij deze waardering geen rekening gehouden. Tanks De taxateur heeft – buiten een voor de exploitatie vereiste vetvangput- geen opslagtanks c.q. aanwijzingen daartoe kunnen waarnemen. Verwerkte materialen Aan de hand van visuele waarneming kon door de taxateur niet worden vastgesteld of er in of bij het getaxeerde materialen zijn verwerkt die vanwege de volksgezondheid of het milieu bezwaarlijk zouden kunnen zijn. Gezien het bouwjaar van het object is het niet uit te sluiten dat er met de aanwezigheid van dergelijke materialen rekening dient te worden gehouden, zoals bijvoorbeeld (verborgen) asbest. Met eventuele saneringskosten van bijvoorbeeld asbesthoudende materialen is bij deze waardering geen rekening gehouden.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

Algemeen

9.1

Beoordeling locatie

Omschrijving locatie

: Het getaxeerde is gelegen in Thorn. Thorn maakt onderdeel uit van de Midden-Limburgse gemeente Maasgouw. Thorn heeft de bijnaam ‘het witte stadje’ met (maar liefst) 107 Rijks monumentale bouwwerken. De locatie wordt gekenmerkt als het historische centrum. Er zijn op zeer korte afstand vele recreatiemogelijkheden op het gebied van natuur, water en horeca. Op korte afstand van het getaxeerde is er een Aldi supermarkt gelegen. Voor overige voorzieningen zal men uitwijken naar Maasbracht of Roermond, waarbij laatstgenoemde een zeer ruim voorzieningenniveau heeft.

Belendingen

: Het object wordt belend door soortgelijke bebouwing, al dan niet in gebruik als horecagelegenheid, woonhuis, combinatieobject of detailhandelsvestiging. Aan de westzijde bestaat de begrenzing uit woningen daterend uit het jaar 2019.

Bereikbaarheid eigen vervoer

: Via de N273 is aansluiting op de snelweg A2 EindhovenMaastricht goed bereikbaar. Op circa 2,5 kilometer afstand zijn de op- en afritten van de snelweg A2 gelegen. De bereikbaarheid per eigen vervoer is goed te noemen.

Bereikbaarheid openbaar vervoer

: Op circa 120 meter (loop-)afstand is de dichtstbijzijnde bushalte gelegen. Het dichtstbijzijnde treinstation is gelegen in Roermond en ligt op circa 15,5 kilometer afstand van het getaxeerde. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is derhalve goed te noemen.

Parkeergelegenheid

: Parkeren (circa 40 plaatsen exclusief terras) kan op het achtergelegen terrein. Er zijn eveneens openbare parkeervoorzieningen op zeer korte afstand van het getaxeerde gelegen (betaald parkeren).

Toekomstige ontwikkelingen

: Er zijn geen infrastructurele ontwikkelingen in de omgeving van het getaxeerde bij taxateur bekend, die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde.

Conclusie

: Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur de locatie als goed.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85

9.2

Beoordeling getaxeerde

Het getaxeerde behelst een in een dorpskern gelegen horecacomplex omvattende onder meer een café, twee zaalruimten, een ruime horecakeuken, diverse opslag/ magazijnruimten en een onzelfstandige bovenwoning. De indeling ten behoeve van horecadoeleinden is daarmee functioneel te noemen. De ligging is centraal in een dorpskern met circa 2.500 inwoners. Ten tijde van de taxatie is er geen actieve commerciële horecaexploitatie vanuit de huidige eigenaars meer; het complex wordt enkel “draaiende” gehouden voor het lokale verenigingsleven. De algehele onderhoudsstaat is redelijk te noemen waarbij opgemerkt dient te worden dat de daken aan vervanging toe zijn. Het object beschikt over energielabel D. Op eigen terrein zijn ruime parkeermogelijkheden. Uitwijken naar betaalde openbare parkeergelegenheden is eveneens mogelijk op zeer korte loopafstand van het getaxeerde. Met betrekking tot het “bijzonder uitgangspunt” wil de taxateur een overweging meegeven. Het betreft de realisatie van (een tweetal) zelfstandige wooneenheden op de verdiepingen van het complex. Dit betekend dat wonen en een (semi)commerciële horecaexploitatie in één gebouw gerealiseerd worden. De praktijk vanuit het verleden heeft geleerd dat een dergelijke combinatie niet de meest ideale voor de beide afzonderlijke gebruikers is: conflictsituaties liggen op de loer.

Het is natuurlijk geheel afhankelijk van diverse factoren en omstandigheden alsook de menselijke factor, hoe het gecombineerde gebruik van deze twee onderscheidende functies uit zal gaan werken. Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur het getaxeerde als redelijk. 9.3

Courantheid getaxeerde

Verhuurbaarheid Verkoopbaarheid

: Redelijk. (verwachte verhuurtermijn circa 9 tot 18 maanden) : Redelijk. (verwachte verkooptermijn circa 9 tot 15 maanden)

Toelichting verhuurbaarheid Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt de taxateur het object in de verhuur, vanwege de actuele marktomstandigheden in de horecasector, de omvang van het object met de daaraan verbonden complexiteit en de dorpse setting, als matig courant. Toelichting verkoopbaarheid Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur het object in de verkoop, vanwege de omvang van het object, de actuele marktomstandigheden in de horecasector en de terughoudendheid van banken/ financiers ten aanzien van horecabedrijfspanden in vooral dorpse omgevingen, als matig courant.

Rapportdatum: 5 juni 2024

T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn

paraaf taxateur:

PLAUSIBILITEITSVERKLARING Ondergetekende, J.L. Helvensteijn RT, verbonden aan Bossers & Fitters Taxaties B.V., gevestigd te 5652 AB Eindhoven, aan de Beemdstraat 48, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT145785822, lid NVM Verklaart: 1.

het taxatierapport van het vastgoedobject Steegputstraat 2-4 te 6017 BC Thorn getaxeerd door S.J.H. Brinkmans RT verbonden aan Van der Horst Taxateurs B.V., gevestigd te ECI 9, 6041 MA Roermond te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen;

dat hij/zij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan.

dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens;

zelf geen interne en externe inspectie van het object te hebben gedaan;

dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden;

op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarden ten bedrage van € 410.000,-- per waardepeildatum en € 775.000,-- op basis van het bijzonder uitgangspunt in het taxatierapport plausibel zijn en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Plaats en datum: Eindhoven, 5 juni 2024

J.L. Helvensteijn RT

Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9, 6041 MA Roermond T 0475 – 40 40 85 | E info@vanderhorsttaxateurs.nl | www.vanderhorsttaxateurs.nl IBAN NL ABN AMRO 48 18 84 718 | BIC ABNANL2A | KvK nr. 100 211 61

REKENMODELLEN - BIJLAGEN

Rekenmodel

MARKTWAARDE uitgangspunt: bijzonder uitgangspunt:

peildatum 20 maart 2024 Steegputstraat 2-4 6017 BC Thorn T 5742 Vastgoed voor eigen gebruik

ADRES: PLAATS: DOSSIER: SOORT ONROERENDE ZAAK:

OMSCHRIJVING/INDELING

VVO

Keldergewelf (geen stahoogte) Begane grond 01. Café en portaal entree 02. Zaal 1 03. Zaal 2 04. Entree garderobe 05. Berging 06. Koeling (demontabel/ buiten taxatie) 07.+08. Hal met meterkast 09. Vergaderruimte 10. Vergaderruimte groot 11. Keuken (compact) 12. Bedrijfskeuken 13. Gang 14. Spoelkeuken 15. Berging 16. Berging/ stalling Eerste verdieping Zolderruimte boven zaal Garage Overig: terras parkeren / aantal plaatsen Totalen Bruto Markthuur op jaarbasis

Horecabedrijfspand met 2 woningen

TOTAAL

MARKTHUUR PER M2 0

64 196 66 37 9

90 65 65 50 30

5.783 12.740 4.290 1.831 270

6,00 6,00 6,00 5,00 3,00

424 1.294 436 201 30

16 14 32 13 42 5 16 19 50

30 55 55 60 55 30 55 30 15

490 744 1.787 756 2.322 164 878 581 747

5,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,00 6,00 3,00 3,00

90 89 214 83 279 30 105 64 164

120 43 743

5 25

600 1.075 35.058

2,50 3,00

330 142 3.975

90 40 743

30 150

2.700 6.000 43.758 43.800

0,50 0,50

€

ONDERHOUD PER M2/BVO 1,50

TOTAAL ONDERHOUD 26

45 20 4.040

opmerkingen kengetallen

gem huur/m2 47,21 Bruto-netto 0,91 FSI 0,32

onr.zaakgebonden lasten OZB (percentage woz-waarde) / tarief zakelijk recht assurantiepremie (o/oo) kosten beheer in % van de huurwrde onderhoudskosten erfpachtcanon correctie BTW rioolrecht (per perceel) waterschapslasten (percentage woz-waarde) Totale lasten Netto Markthuur op jaarbasis Netto Aanvangsrendement in %

eigen gebruik toekomstige situatie, alsof gereed

0,20040 0,75 3,00

132,76 0,02650

1.009 1.010 1.314 4.040 0 0 133 133 €

basis

Verkoopwaarde v.o.n. correcties verhardingen diversen achterstallig onderhoud (vernieuwing daken; offerte bijlage) leegstand in maanden marketingkosten in % van de markthuur/leegstand verhuurcourtage in % van de markthuur/leegstand incentives/huurvrije perioden in maanden over leegstand incentives/bijdrage inbouwpakket gekapitaliseerde erfpachtcanon contante waarde huurverschil Verkoopwaarde v.o.n. Marktwaarde correcties ongebonden grond / oppervlakte - prijs/m2 diversen aftrek gekapitaliseerde canon Marktwaarde Marktwaarde afgerond

4,00

opslag

0 0 0 0 0% 0% 0 0 17

hw x faktor assur. bel. btw btw

11,5 21%

7.640 t.o.v. huurwaarde 36.160 3,00

0 0 0 0 0 0 0 0 0

kosten koper

10,80%

0 0 17

0 0 0

17,44%

totaal

7,00

€

516.565

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 € €

516.565 466.214

0 0 0 € €

466.214 465.000

BAR von hw 8,48% faktor hw 11,79

marktwaarde per m2 627,77

BAR kk 9,39% paraaf taxateur GSI = Ground Space Index = bebouwd oppervlak / gebiedoppervlak. FSI = Floor Space Index = bruto vloeroppervlak (bvo) / gebiedoppervlak. OSR = Open Space Ratio = onbebouwd oppervlak / bvo. LAYERS = bvo / bebouwd oppervlak.

0,26 0,32 2,29 1,22

Rekenmodel

MARKTWAARDE uitgangspunt: bijzonder uitgangspunt:

ADRES: PLAATS: DOSSIER: SOORT ONROERENDE ZAAK:

OMSCHRIJVING/INDELING

m2 GBO

verhuurd/ te verhuren toekomstige situatie, alsof gereed

peildatum 20 maart 2024 Steegputstraat (bij huisnummer 2) Thorn T 5742 Vastgoedbelegging Markthuur per m2

Markthuur per maand

Twee verhuurde bovenwoningen

Uitgangspunt taxatie ONDERHOUD markthuur op jaarbasis PER M2/BVO

TOTAAL ONDERHOUD

Bovenwoning linkerzijde: 1e verdieping 2e verdieping

80 50

8,00 7,00

Bovenwoning rechterzijde 1e verdieping

640 350 990

11.880

5,00

715

10,00

700

8.400

5,00

385

200

Overig: parkeren / aantal plaatsen Totalen Bruto Markthuur op jaarbasis

25 €

Verkoopwaarde v.o.n. correcties verhardingen achterstallig onderhoud leegstand in maanden marketingkosten in % van de markthuur/leegstand verhuurcourtage in % van de markthuur/leegstand incentives/huurvrije perioden in maanden over leegstand incentives/bijdrage inbouwpakket gekapitaliseerde erfpachtcanon contante waarde huurverschil Verkoopwaarde v.o.n. Marktwaarde correcties ongebonden grond / oppervlakte - prijs/m2 diversen aftrek gekapitaliseerde canon Marktwaarde Marktwaarde afgerond

basis

4,00

1.100

20.280 20.280

1.100

gem huur/m2 8,45 Bruto-netto 0,11 FSI per jaar

onr.zaakgebonden lasten OZB (percentage woz-waarde) / tarief zakelijk recht assurantiepremie (o/oo) incl. ass. Belasting kosten beheer in % van de huurwrde onderhoudskosten erfpachtcanon mutatieleegstand (1 maand / 7 jaar / eenheid + kosten makelaar en marketing incl BTW) waterschapslasten/rioolrecht Totale lasten Netto Markthuur op jaarbasis Netto Aanvangsrendement in %

20.280

opmerkingen kengetallen

0,08690 0,75 1,50

€

282 hw x faktor 580 assur. bel. 368 b t w 1.331 b t w 0 276 360 3.196 t.o.v. huurwaarde 17.084

1,00

totaal

5,00

€

341.673

€

opslag

0 0 0 0% 0% 0 0 17

0 0 0 0 0 0 0 0

kosten koper

10,80%

0 0 17

0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 € € 0 0 0 € €

16 21% 21% 21%

15,76%

BAR von hw 5,94% faktor hw 16,85

incl BTW incl BTW incl BTW incl BTW

341.673 308.369

308.369 310.000

BAR von hw 5,94% faktor hw 16,85

per m2 1.550,00

paraaf taxateur

Rekenmodel

MARKTWAARDE uitgangspunt: bijzonder uitgangspunt:

peildatum 20 maart 2024 Steegputstraat 2-4 6017 BC Thorn T 5742 Vastgoed voor eigen gebruik

ADRES: PLAATS: DOSSIER: SOORT ONROERENDE ZAAK:

OMSCHRIJVING/INDELING

VVO

Keldergewelf (geen stahoogte) Begane grond 01. Café en portaal entree 02. Zaal 1 03. Zaal 2 04. Entree garderobe 05. Berging 06. Koeling (demontabel/ buiten taxatie) 07.+08. Hal met meterkast 09. Vergaderruimte 10. Vergaderruimte groot 11. Keuken (compact) 12. Bedrijfskeuken 13. Gang 14. Spoelkeuken 15. Berging 16. Berging/ stalling Eerste verdieping Voormalige bovenwoning Zolderruimte, opgang 'privé berging' Zolderruimte boven zaal Tweede verdieping Zolderruimte boven voormalige bovenwoning Garage Overig: terras parkeren / aantal plaatsen Totalen Bruto Markthuur op jaarbasis

Een horeca bedrijfscomplex

TOTAAL

MARKTHUUR PER M2 0

64 196 66 37 9

90 65 65 50 30

5.783 12.740 4.290 1.831 270

6,00 6,00 6,00 5,00 3,00

424 1.294 436 201 30

16 14 32 13 42 5 16 19 50

30 55 55 60 55 30 55 30 15

490 744 1.787 756 2.322 164 878 581 747

5,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,00 6,00 3,00 3,00

90 89 214 83 279 30 105 64 164

86 121 120

90 10 5

7.752 1.210 600

4,00 2,50 2,50

379 333 330

56 43 1.006

5 25

279 1.075 44.299

2,50 3,00

154 142 4.841

90 40 1.006

30 150

2.700 6.000 52.999 53.000

0,50 0,50

€

ONDERHOUD PER M2/BVO 1,50

TOTAAL ONDERHOUD 26

45 20 4.906

opmerkingen kengetallen

gem huur/m2 44,05 Bruto-netto 0,91 FSI 0,44

eigen gebruik ---

0,20040 0,75 2,00

132,76 0,02650

637 1.246 1.060 4.906 0 0 133 84 €

basis

Verkoopwaarde v.o.n. correcties verhardingen diversen aandeel achterstallig onderhoud daken leegstand in maanden marketingkosten in % van de markthuur/leegstand verhuurcourtage in % van de markthuur/leegstand incentives/huurvrije perioden in maanden over leegstand incentives/bijdrage inbouwpakket gekapitaliseerde erfpachtcanon contante waarde huurverschil Verkoopwaarde v.o.n. Marktwaarde correcties ongebonden grond / oppervlakte - prijs/m2 diversen aftrek gekapitaliseerde canon Marktwaarde Marktwaarde afgerond

4,00

opslag

0 0 1 0 0% 0% 0 0 17

hw x faktor assur. bel. btw btw

6 21%

8.066 t.o.v. huurwaarde 44.934 3,25

0 0 165.000 0 0 0 0 0 0

kosten koper

10,80%

0 0 17

0 0 0

15,22%

totaal

7,25

€

619.781

0 0 -165.000 0 0 0 0 0 0 0 € €

454.781 410.452

0 0 0 € €

410.452 410.000

BAR von hw 11,65% faktor hw 8,58

marktwaarde per m2 408,15

BAR kk 12,91% paraaf taxateur GSI = Ground Space Index = bebouwd oppervlak / gebiedoppervlak. FSI = Floor Space Index = bruto vloeroppervlak (bvo) / gebiedoppervlak. OSR = Open Space Ratio = onbebouwd oppervlak / bvo. LAYERS = bvo / bebouwd oppervlak.

0,24 0,44 1,73 1,78

BETREFT

Thorn B 1846 UW REFERENTIE

T 5742 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

14-03-2024 - 16:52

S11173950365

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-03-2024 - 11:01

BLAD

1 van 3

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Thorn B 1846 Kadastrale objectidentificatie: 036860184670000

Locaties Steegputstraat 2

6017 BC Thorn BAG identificatie: 1641010001113764 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

STEEGPUTSTR 4 6017 BC THORN Kadastrale grootte 2.370 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 187047 - 352669 Omschrijving Bedrijvigheid (horeca)

Erf - tuin Koopsom € 327.402

Koopjaar 1999

Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Betrokken bestuursorgaan Provincie Limburg Afkomstig uit stuk Hyp4 58236/135

Ingeschreven op 03-05-2010 om 10:21

Publiekrechtelijke beperking in Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Betrokken bestuursorgaan Provincie Limburg Afkomstig uit stuk Hyp4 53517/25

Ingeschreven op 23-11-2007 om 09:00

BETREFT

Thorn B 1846 UW REFERENTIE

T 5742 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

14-03-2024 - 16:52

S11173950365

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-03-2024 - 11:01

BLAD

2 van 3

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde De heer Petrus Johannes Basten Adres Trippaardstraat 29

6017 AM THORN Geboren 24-06-1957

te GELEEN

Overleden 22-03-2010 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde Mevrouw Catharina Johanna Petronella Hubertina Stienen Adres Trippaardstraat 29

6017 AM THORN Geboren 27-04-1962

te KESSENICH

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde De heer Gerardus Maria Keijerts Adres Schoolstraat 8

6017 CZ THORN Geboren 24-06-1964 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

te THORN

BETREFT

Thorn B 1846 UW REFERENTIE

T 5742 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

14-03-2024 - 16:52

S11173950365

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-03-2024 - 11:01

BLAD

3 van 3

1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde Mevrouw Petronella Hubertina Theresia Stienen Adres Schoolstraat 8

6017 CZ THORN Geboren 29-10-1966 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

te MAASEIK

BETREFT

Thorn B 2454 UW REFERENTIE

T 5742 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-05-2024 - 11:15

S11179207997

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

28-05-2024 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Thorn B 2454 Kadastrale objectidentificatie: 036860245470000

Kadastrale grootte 165 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 187034 - 352680 Omschrijving Berging - stalling (garage-schuur) Ontstaan uit Thorn B 2437

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde De heer Petrus Johannes Basten Adres Trippaardstraat 29

6017 AM THORN Geboren 24-06-1957 Overleden 22-03-2010 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4

te GELEEN

BETREFT

Thorn B 2454 UW REFERENTIE

T 5742 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-05-2024 - 11:15

S11179207997

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

28-05-2024 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde Mevrouw Catharina Johanna Petronella Hubertina Stienen Adres Trippaardstraat 29

6017 AM THORN Geboren 27-04-1962

te KESSENICH

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde De heer Gerardus Maria Keijerts Adres Schoolstraat 8

6017 CZ THORN Geboren 24-06-1964

te THORN

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1 Eigendom (recht van) Aandeel 1/4 Afkomstig uit stuk Hyp4 11460/45 Roermond

Ingeschreven op 11-03-1999

Naam gerechtigde Mevrouw Petronella Hubertina Theresia Stienen Adres Schoolstraat 8

6017 CZ THORN Geboren 29-10-1966 Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n)

te MAASEIK

Kadastrale kaart

Uw referentie: T 5742

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Thorn B 1846

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 14 maart 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Onroerende Zaken Hyp4 : 53517/25 23-11-2007 09:00

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 23-11-2007 om 09:00 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 53517 nummer 25. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.

Onroerende Zaken Hyp4 : 53517/25 23-11-2007 09:00

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Opdrachtgever : Gemeente Maasgouw, Michiel Vossen 29-9-2023

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 1 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Peildatum: 29-9-2023 Code

Omschrijving

ALGEMEEN

0001

ALGEMENE OMSCHRIJVING Het werk bestaat in hoofdzaak uit: Raming dakrenovatie cafe / restaurant Oad Thoear, gelegen aan de Steegputstraat 2-4 te Thorn

0002

UITGANGSPUNTEN

0003

ALGEMENE PROJECTGEGEVENS Werkadres: Café /restaurant Oad Thoear Steegputstraat 2 Thorn Opdrachtgever Gemeente Maasgouw Michiel Vossen Markt 36 Maasbracht

0004

ASBEST -Bij gebouwen ouder dan 1994 dient er voor start van de werkzaamheden een asbestinventarisatie aanwezig te zijn. in deze offerte zijn geen kosten en werkzaamheden opgenomen welke betrekking hebben op evt. aanwezige asbesthoudende materialen

0005

WERKZAAMHEDEN DERDEN -alle installaties

0006

WERKZAAMHEDEN VRV OPDRACHTGEVER -legeskosten

0007

DATA Datum van aanvang: ntb Datum van oplevering: ntb

0008

STELPOSTEN n.v.t.

0009

BETALING Geldigheid offerte 30 dagen na dagtekening In termijnen nader te bepalen na rato werk. Betaling facturen binnen 30 dagen .

0010

TEKENINGEN EN BEREKENINGEN Bouwkundige tekeningen en bestek: eigen schets

Constructietekeningen: -Niet ontvangen Rapporten en overigen:

Hoeveel Een heid heid

Uur norm

Totaal uren

Materiaal

Totaal materiaal

O.A.

Totaal O.A.

Eenheids prijs

Totaal

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 2 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Code

Omschrijving -Geen rapporten ontvangen -Opname ter plekke dd. .21-09-2023 -foto's door Robert ALGEMEEN

Hoeveel Een heid heid

Uur norm

Totaal uren

Materiaal

Totaal materiaal

O.A.

Totaal O.A.

Eenheids prijs

Totaal

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 3 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Code

Omschrijving

BOUWPLAATSINRICHTING

Hoeveel Een heid heid post

-algemene bouwplaatskosten

BOUWPLAATSINRICHTING 10

Uur norm

Totaal uren

Materiaal

Totaal materiaal

1,00 post

6.000,00

post

6.000,00

O.A.

Totaal O.A.

Eenheids prijs

Totaal

6.000,00

STUT- & SLOOPWERK Voorbereidende werkzaamheden -sloopvergunning => v.r.v. opdrachtgever -asbestinventarisatie

1,00 post

Voorbereidende werkzaamheden

1.000,00

17,50 15,00 250,00 3,50 750,00 22,50 20,00 9,00 4,50 9,00 90,00 175,00 4,00

8.750,00 420,00 2.500,00 560,00 750,00 3.824,89 1.088,00 6.165,00 424,35 825,75 360,00 350,00 2.740,00

9,77 17,50 15,00 250,00 3,50 750,00 22,50 20,00 9,00 4,50 9,00 90,00 175,00 4,00

351,54 8.750,00 420,00 2.500,00 560,00 750,00 3.824,89 1.088,00 6.165,00 424,35 825,75 360,00 350,00 2.740,00

Werkzaamheden door aannemer -bouwhekken langs weg -steiger in 3 fases te plaatsen -randbeveiliging hoge dak links en rechts -huur steiger 200 m2 ( in 3 fases ) -steigernetten langs straat -voorzieningen steiger bij buren links -saneren asbesthoudend dakbeschot -saneren asbesthouden golfplaten berging -slopen bestaande pannen -slopen bestaande goten -slopen bestaande gordingen -kraanhulp -slopen bestaande spanten -slopen kepers hoh 40-50 cm

36,00 m1 500,00 m2 28,00 m1 10,00 wk 160,00 m2 1,00 post 170,00 m2 54,40 m2 685,00 m2 94,30 m1 91,75 m1 4,00 uur 2,00 st 685,00 m2

0,1

3,6

5,00

180,00

-post afdekken gesloopte daken met zeilen

685,00 m2

3,00

2.055,00

3,00

2.055,00

-afvalcontainers -stortkosten houtwerk -stortkosten oude pannen

4,00 st 5,62 ton 27,40 ton

90,00 75,00 10,00

360,00 421,25 274,00

90,00 75,00 10,00

360,00 421,25 274,00

3,6

180,00

31.868,24

32.219,78

3,6

180,00

32.868,24

33.219,78

1,00 post

100,00

862,40

44,00 st 1,00 post 6,80 m1

0,2 8 0,75

8,8 8 5,1

2,50 150,00 20,00

110,00 150,00 136,00

12,03 531,20 55,74

529,32 531,20 379,02

14,50 m1

0,75

10,88

20,00

290,00

55,74

808,19

75,00 m1

0,4

20,00

1.500,00

39,06

2.929,50

78,78

2.286,00

6.039,63

1.500,00

1.128,00 18,41

3.384,00 3.482,72

Werkzaamheden door aannemer Sloopwerk / demontagewerk installaties

Sloopwerk / demontagewerk installaties STUT- & SLOOPWERK 22

METSELWERK -aanwerken gedeeltelijk gesloopte schoorsteen in het hoge dak café gedeelte -aanwerken nieuwe gordingen -aanhelen borstweringen / muurplaten -opnieuw lood inwerken / loketten + voetlood schoorsteen -nieuw lood inwerken / loketten en voetlood opgaand werk schuin dak -nieuw lood inwerken aansluiting plat dak METSELWERK

HOUTEN DRAAGKONSTRUKTIES -constructieberekeningen en tekeningen -nieuwe spantkonstrukties -nieuwe gordingen

1,00 post 3,00 st 189,15 m1

1.500,00 20 0,25

60 47,29

175,00 6,50

525,00 1.229,48

1.500,00

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 4 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Code

Omschrijving -nieuwe muurplaten aanbrengen gedeeltelijk -nieuwe dakplaten aanbrengen -kraanhulp -bevestigignsmiddelen / pur

Hoeveel Een heid heid 45,60 m1 685,00 m2 30,00 uur 685,00 m2

HOUTEN DRAAGKONSTRUKTIES 25

253,39

Totaal Materiaal uren 22,8 6,50 123,3 60,00

Totaal materiaal 296,40 41.100,00

2,50

1.712,50

253,39 44.863,38

44.863,38

O.A.

Totaal O.A.

90,00

2.700,00

4.200,00

Eenheids prijs 30,33 68,58 90,00 2,50

Totaal 1.382,82 46.975,25 2.700,00 1.712,50

61.137,29

METALEN DRAAGKONSTRUKTIES -post stalen verstevigingen / hulpconstructies

1,00 post

METALEN DRAAGKONSTRUKTIES 30

Uur norm 0,5 0,18

KOZIJNEN, RAMEN EN DEUREN

150,00

531,20

150,00

531,20

post

EXKL. KOZIJNEN, RAMEN EN DEUREN 32

post

TRAPPEN & BALUSTRADEN EXKL. TRAPPEN & BALUSTRADEN

DAKBEDEKKINGEN Pannen dakbedekkingen -leveren en monteren van nieuwe dakpannen inkl. panlatten en folie -nieuwe goten als besstaand -kilgoten -best. HWA's hergebruiken

685,00 m2

95,00

65.075,00

95,00

65.075,00

94,30 m1 8,00 m1

55,00 45,00

5.186,50 360,00

55,00 45,00

5.186,50 360,00

70.621,50

262,00 m2

45,00

11.790,00

45,00

11.790,00

59,50 m1 6,00 st 6,00 st

25,00 400,00 50,00

1.487,50 2.400,00 300,00

25,00 400,00 50,00

1.487,50 2.400,00 300,00

15.977,50

35,00 80,00 50,00

1.904,00 560,00 800,00

35,00 80,00 50,00

1.904,00 560,00 800,00

Golfplaten dakbedekking schuurtje

3.264,00

DAKBEDEKKINGEN

89.863,00

Pannen dakbedekkingen Platdakbedekking -leveren en aanbrengen nieuwe dakbedekking inkl. isolatie plat dak -verhogen dakranden plat dak ivm. isolatie -nieuw lichtkoepels -inplakken dakdoorvoeren Platdakbedekking Golfplaten dakbedekking schuurtje -nieuwe golfplaten asbestvrij monteren -nokstukken -windveren

54,40 m2 7,00 m1 16,00 m1

VOEGVULLING / KITWERK -post PUR en kitwerken

1,00 post

VOEGVULLING / KITWERK 37

200,00

390,60

200,00

390,60

500,00

NA-ISOLATIE -geen gevelisolatie opgenomen NA-ISOLATIE

METAAL - EN KUNSTSTOFWERKEN -post kramerijen

post 1,00 post

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 5 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Code

Omschrijving METAAL - EN KUNSTSTOFWERKEN

Hoeveel Een heid heid post

Uur norm

Totaal uren

Materiaal 500,00

Totaal materiaal 500,00

O.A.

Totaal O.A.

Eenheids prijs 500,00

Totaal 500,00

PLAFOND - & WANDSYSTEMEN -geen werkzaamheden aan plafond PLAFOND - & WANDSYSTEMEN

AFTIMMERWERK -post onvoorziene aftimmerwerkzaamheden op zolders

250,00

631,20

post

250,00

631,20

1,00 post

250,00

SCHILDERWERK

post

250,00

LOODGIETERSWERK / GAWALO

post

AFTIMMERWERK 46

SCHILDERWERK -post conserveringen

post 1,00 post

post

NVT LOODGIETERSWERK / GAWALO 60

VERWARMINGSINSTALLATIE -nieuwe RGA op cv ketel monteren in schuin dak boven zaal VERWARMINGSINSTALLATIE

MECHANISCHE VENTILATIE -nieuwe MV dakdoorvoer monteren in plat dak boven MECHANISCHE VENTILATIE

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIE -post de- en hermonteren elektra op te slopen kapkonstrukties ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIE

post post 1,00 post

300,00

post

300,00

1,00 post

200,00

post

200,00

1,00 post

500,00

post

500,00

post

ONVOORZIEN -post onvoorzien 5 %

1,00 post

10.500,00

1,00 post

12.500,00

post

12.500,00

ONVOORZIEN 90

BOUWPLAATSKOSTEN -uitvoering / organisatie /coördinatie / BPK:

BOUWPLAATSKOSTEN

post

100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear Printdatum :29-9-2023 Print-tijd: 13:47

Blad: 6 Uurloon: € 47,65 Valuta: Euro

Van Heur Bouw & Onderhoud B.V. 100856 Thorn, dakrenovatie cafe Oad Thoear

S Omschrijving

Arbeid

Materiaal

Onderaan

16.952,08

77.679,38

neming 127.931,24

16.952,08

77.679,38

127.931,24

h @ %Algemene kosten * %Winst en risico * %CAR verzekering * EIND TOTAAL $ eenmalige afronding * EINDTOTAAL EXKL. BTW %BTW laag

% % %

Alle

Totaal

Totaal Afdrukke aanneemsom

222562,70 7,00% 238142,09 3,00% 7144,26 0,45% 1103,79 -390,14 -390,14

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Maasgouw&id=99668258-a67c-446a-90c2-f601a2f9ec40