GEHEIME taxatierapport Van Der Horst Makelaars (openbaar m.i.v. 1 januari 2025)
Tekst van het document
GEHEIMHOUDING
Opdrachtgever Taxateur Inspectiedatum Waardepeildatum Rapportdatum
Taxatierapport Steegputstraat 2-4 6017 BC Thorn
: Gemeente Maasgouw : S.J.H. Brinkmans RM RT : 20 maart 2024 : 20 maart 2024 : 5 juni 2024
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9, 6041 MA Roermond T 0475 – 40 40 85 | E info@vanderhorsttaxateurs.nl | www.vanderhorsttaxateurs.nl IBAN NL ABN AMRO 48 18 84 718 | BIC ABNANL2A | KvK nr. 100 211 61
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Resumé OBJECT Type object
Een horeca bedrijfscomplex omvattende onder meer een café, zalen, horecakeuken, bergruimten, (voormalige) bovenwoning, stallingsruimten, terras alsmede ondergrond, erf, terrein en verdere annexen. Op basis van het “bijzonder uitgangspunt” de opstal verbouwd tot horeca bedrijfsruimte met twee zelfstandige bovenwoningen. 1711 en nadien in fases uitgebreid en ingrijpend verbouwd Circa 1.006 m2 VVO 2.535 m2 Geen label beschikbaar Goed Redelijk Redelijk
Oorspronkelijk bouwjaar Totaal oppervlakte Perceel oppervlakte (totaal) Energielabel Locatie Kwaliteit object Onderhoudsstaat
COURANTHEID Verhuurbaarheid Verkoopbaarheid
Redelijk. Redelijk. WAARDERINGSGRONDSLAG HUIDIGE STAAT
Waardepeildatum Gebruikssituatie Te taxeren belang Bijzonder uitgangspunt Bruto markthuur Exploitatiekosten Netto markthuur NAR V.O.N. / BAR k.k.
20 maart 2024 Eigenaar/gebruiker Volle eigendom Nee € 53.000,-- per jaar exclusief BTW € 8.596,-- per jaar / 16,22 % van de markthuur € 44.044,-- per jaar exclusief BTW 7,25 % / 12,93 %
WAARDERINGSGRONDSLAG MET BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN Waardepeildatum Gebruikssituatie Te taxeren belang Bijzonder uitgangspunt Bruto markthuur commercieel Exploitatiekosten commercieel Netto markthuur commercieel NAR V.O.N. / BAR k.k. commercieel Bruto markthuur wonen Exploitatiekosten wonen Netto markthuur wonen NAR V.O.N. / BAR k.k. wonen Rapportdatum: 5 juni 2024
20 maart 2024 Eigenaar/gebruiker. Volle eigendom Ja € 43.800,-- per jaar exclusief BTW € 7.640,-- per jaar / 17,44 % van de markthuur € 36.160,-- per jaar exclusief BTW 7,00 % / 9,42 % € 20.280,-- (BTW niet van toepassing) € 3.196,-- per jaar / 15,76 % van de markthuur € 17.084,-- per jaar (BTW niet van toepassing) 5,00 % / 6,54 %
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
2
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Huidige staat Marktwaarde
€ 410.000,-zegge : vierhonderd tiendduizend euro
Markthuur per jaar
€ 53.000,-zegge : drieënvijftigduizend euro
Bijzonder uitgangspunt Marktwaarde conform bijzonder uitgangspunt § 2.1
€ 775.000,-zegge : zevenhonderd vijfenzeventigduizend euro
Markthuur per jaar conform bijzonder uitgangspunt § 2.1
€ 64.000,-zegge : vierenzestigduizend euro
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
3
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Inhoudsopgave
Pagina
1.
Taxatie 6 1.1 Taxateur .........................................................................................................................6 1.2 Opdrachtgever ................................................................................................................6 1.3 Doel taxatie, type taxatie, offerte en opdracht. .................................................................7 1.4 Rapportversie, eerdere betrokkenheid, valuta ...................................................................7 1.5 Omschrijving getaxeerde en toelichting op de inspectie .....................................................8 1.6 Kadastrale gegevens .......................................................................................................8 1.7 Eigendom en gebruik .......................................................................................................9 1.8 Zakelijke rechten .............................................................................................................9 1.9 Bestemming en gebruiksmogelijkheden .......................................................................... 10
2.
Algemene en bijzondere uitgangspunten 12 2.1 Bijzondere uitgangspunten ............................................................................................. 12 2.2 Algemene uitgangspunten ............................................................................................. 12 2.3 Taxatiewaarden ............................................................................................................ 14
3.
Omschrijving waardebegrippen 16 3.1 Definities ...................................................................................................................... 16 3.2 Taxatiemethodiek .......................................................................................................... 16
4.
Geraadpleegde bronnen
19
5.
Omschrijving van de onroerende zaak
20
6.
Bouwkundige kerngegevens 21 6.1 Algemene bouwkundige gegevens .................................................................................. 21 6.2 Voorzieningen en installaties .......................................................................................... 22 6.3 Onderhoudstoestand ..................................................................................................... 23 6.4 Verbouwing / transformatie ........................................................................................... 24
7.
Referenties, onderbouwing & marktsituatie 25 7.1 Referenties ................................................................................................................... 25 7.2 Onderbouwing waardecomponenten en correcties ........................................................... 29 7.3 Marktsituatie ................................................................................................................. 33 7.4 SWOT-Analyse .............................................................................................................. 42
8.
Milieu 43 8.1 Duurzaamheid ............................................................................................................... 43 8.2 Milieuaspecten .............................................................................................................. 44
9.
Algemeen 46 9.1 Beoordeling locatie ........................................................................................................ 46 9.2 Beoordeling getaxeerde ................................................................................................. 47 9.3 Courantheid getaxeerde ................................................................................................. 47
PLAUSIBILITEITSVERKLARING
Rapportdatum: 5 juni 2024
48
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
4
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Bijlagen rekenmodellen kopie kadastraal uittreksels kopie kadastrale kaart kopie akte van levering kopie akten publiekrechtelijke beperkingen kopie energielabel kopie offerte aannemer kopie bodeminformatie Provincie Limburg kopie bestemmingsplan kopie stadsplattegrond foto’s
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
5
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.
Taxatie
1.1
Taxateur
S.J.H. Brinkmans, registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT957476853, lid NVM, kantoornummer 21233, verbonden aan Van der Horst Taxateurs BV, gevestigd te 6041 MA Roermond, ECI 9, hierna verder aangeduid als ‘de taxateur’. Status taxateur De taxateur heeft deze taxatie uitgevoerd als externe taxateur en verklaart niet gelieerd te zijn aan en/of in dienstbetrekking te staan tot opdrachtgever of een hieraan verbonden rechtspersoon. De taxateur verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object welke betrokkenheid kan of zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben bij opdrachtgever en/of het object. De taxateur bevestigt dat hij/zij actuele kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Derhalve acht de taxateur zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk voor het beoogde doel uit te voeren. De taxateur verklaart dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de Europese standaarden die door TEGoVA zijn opgesteld bluebook 9e editie - 2020) en die gebaseerd zijn op de EVS.
Naleving van de standaarden en reglementen kan worden gecontroleerd door en op grond van de reglementen TEGoVA (zie hiervoor www.tegova.org) enerzijds voor het gedrag, anderzijds voor het treffen van disciplinaire maatregelen (tuchtrecht). Portfolio meester-gezeltraject In het kader van de portfolio-opbouw binnen het meester-gezeltraject van het NRVT is gezel mevrouw B.M.J. Caelers RM bij de inspectie aanwezig geweest. Eveneens is zij bij de voorbereiding en uitwerking volledig betrokken geweest in het kader van deze waardering. 1.2
Opdrachtgever
Opdrachtgever Gemeente Maasgouw Markt 36 6051 DZ Maasbracht
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
6
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.3
Doel taxatie, type taxatie, offerte en opdracht.
Doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde, alsmede de markthuur per waardepeildatum 20 maart 2024 in het kader van een mogelijke aankoop door opdrachtgever. De gemeente wil door de aankoop van het pand de maatschappelijke functie van de accommodatie borgen. Om de exploitatie rendabel te maken zal een extra inkomstenstroom nodig zijn. Dat zou kunnen door een aanvullende commerciële functie in de vorm van verhuur van één of meerdere appartement(en)/wooneenheden, die dan nog gerealiseerd zouden moeten worden in of bij het getaxeerde complex. Om die reden wordt ook verzocht aan de taxateur om de mogelijkheden en onmogelijkheden van het pand voor aanvullende woondoeleinden te beoordelen en daartoe de bouwkundige en installatietechnische keuring uit te voeren. Deze taxatieopdracht omvat een volledige taxatie conform opdrachtbevestiging d.d. 14 februari 2024 met dien verstande dat nadien in overleg met de opdrachtgever aangegeven is dat in het werkveld van de taxateur geen uitvoerige technische en/of bouwkundige keuringen uitgevoerd kunnen worden daar dit behoort tot de respectievelijke vakgebieden op deze vlakken en taxateur slechts een signaalfunctie kan innemen voor wat betreft opvallende zaken omtrent installaties en bouwkundige aspecten.
De taxateur zal wel een algemene impressie omtrent de genoemde onderdelen in het taxatierapport opnemen waarbij aangegeven is of taxateur het raadzaam acht hiertoe specialisten in te schakelen. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie heeft de taxateur de opdrachtvoorwaarden besproken met en aangegeven aan de opdrachtgever. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd. Het aan opdrachtgever aangegeven bedrag (honorarium) voor de genoemde werkzaamheden is een vast bedrag, dat is gebaseerd op een uurtarief en een inschatting van de taxateur van de tijdsbesteding. Het bedrag is vermeerderd met de omzetbelasting en eventuele verschotten. Een relatie tussen de uitkomst van de taxatie / de hoogte van de getaxeerde waarde en het honorarium is derhalve niet aanwezig. 1.4
Rapportversie, eerdere betrokkenheid, valuta
Dit taxatierapport is de 1e versie. Eerdere betrokkenheid/ backtesting De taxateur is niet eerder betrokken geweest bij het object. Valuta Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in Euro’s (€).
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
7
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.5
Omschrijving getaxeerde en toelichting op de inspectie
Op 20 maart 2024 heeft de taxateur tezamen met de gezel het getaxeerde zowel intern als extern zonder belemmeringen opgenomen en gewaardeerd, te weten: Een horeca bedrijfscomplex omvattende onder meer een café, zalen, horecakeuken, bergruimten, (voormalige) bovenwoning, stallingsruimten, terras alsmede ondergrond, erf, terrein en verdere annexen. Op basis van het “bijzonder uitgangspunt” de opstal verbouwd tot horeca bedrijfsruimte met twee zelfstandige bovenwoningen. Plaatselijk bekend: Steegputstraat 2-4 6017 BC Thorn * Gebeurtenissen na inspectie- en waardepeildatum zijn niet meegenomen in het uiteindelijke waardeoordeel.
1.6
Kadastrale gegevens
Kadastraal bekend als: Adres
Gemeente
Sectie
Nummer
Grootte
Steegputstraat 2-4, Thorn
Thorn Thorn
B B
1846 2454
2.370 m2 165 m² 2.535 m²
TOTAAL
De eigendomsinformatie betreffende het perceel Thorn B 1846 maakt melding van een: Publiekrechtelijke beperking in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. “Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming” Het betrokken bestuursorgaan: Provincie Limburg. De besluiten zijn ingeschreven in het Openbare Registers op respectievelijk 23 november 2007 en 03 mei 2010.
Zie voor een nadere toelichting paragraaf 8.2 “milieuaspecten”.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
8
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.7
Eigendom en gebruik
Ten tijde van de taxatie is het geheel volgens de openbare registers van het Kadaster -elk voor 1/4e onverdeelde aandeel- in volle eigendom bij: Mevrouw C.J.P.H. Stienen en de erfgerechtigden van wijlen de heer P.J. Basten wonende aan de Trippaardstraat 29 te 6017 AM Thorn én De heer G.M. Keijerts en mevrouw P.H.T. Stienen wonende aan de Schoolstraat 8 te 6017 CZ Thorn Het object is ten tijde van de taxatie in eigen gebruik. Voorgenomen gebruik: Het toekomstige gebruik is niet onomstotelijk vast komen te staan ten tijde van de opname ter plaatse. Opdrachtgever heeft aangegeven dat er bij aankoop (door opdrachtgever) een stichting het beheer gaat voeren over de horecagelegenheid. Hierbij zal er deels een commerciële insteek gehanteerd worden, echter hetgeen de boventoon van de exploitatie zal gaan voeren is het huisvesten van verenigingen in de kern van Thorn. Eveneens heeft opdrachtgever uitgesproken dat er mogelijk op de bovengelegen verdiepingen woonruimten gerealiseerd zullen worden. Dit zal derhalve als een bijzonder uitgangspunt in de taxatie worden opgenomen. Bij het niet in eigendom verkrijgen door opdrachtgever zal het object mogelijk als horecabedrijfspand door derden geëxploiteerd gaan worden of mogelijk getransformeerd gaan worden ten behoeve van (een) alternatieve functie(s). 1.8
Zakelijke rechten
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden/bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de laatst bekende akte van transport met nummer 11460/45 d.d. 10 maart 1999. De taxateur heeft de akte, zoals in de bijlage bijgevoegd, onderzocht en in de waardering betrokken. Uit deze akte blijkt niet dat er sprake is van erfdienstbaarheden/ zakelijke rechten/ kwalitatieve bedingen of bijzondere verplichtingen, die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde. Voor zover visueel waarneembaar, en volgens verklaring van de eigenaar zijn er geen bezwarende bepalingen, erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen bekend die van invloed zijn op de eindwaardering. Gelet op de feitelijke toestand ter plaatse dient er rekening mee te worden gehouden dat er sprake zou kunnen zijn van erfdienstbaarheden in de zin van inbalking, inankering en/of het hebben, houden en onderhouden van leidingen voor onder andere de afvoer van regenwater en/of (riool-)water. Erfgoedwet: Het object maakt onderdeel uit van het Beschermd stadsgezicht in de plaats Thorn.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
9
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.9
Bestemming en gebruiksmogelijkheden
Volgens opgave van de gemeente Maasgouw is voor een deel van het getaxeerde van toepassing het bestemmingsplan “Oude Kern Thorn” bij Raadsbesluit d.d. 22 mei 2014 binnen het per 1 januari 2024 in werking getreden “Omgevingsplan gemeente Maasgouw”.
Het voorste deel van het perceel heeft volgens dit bestemmingsplan de enkelbestemming “Horeca”, de dubbelbestemmingen “Waarde - Archeologie” en “Waarde – Beschermd stadsgezicht”, functieaanduiding “horeca van categorie 3” alsmede gebiedsaanduiding “milieuzone – roerdalslenk 3”. Het object is deels toebedeeld met de functieaanduiding “cultuurhistorische waarden”. Maximum bouwhoogte : Maximum goothoogte : Maximum bebouwingspercentage :
deels 9 meter, deels 8 meter deels 6,5 meter, deels 4 meter het bouwvlak mag volledig bebouwd worden
Een ander deel van de voorste zone van het perceel heeft de enkelbestemming “Verkeer”, de dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie” en “Waarde – Beschermd stadsgezicht”. Ook hier geldt de gebiedsaanduiding “milieuzone – roerdalslenk 3”.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
10
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Volgens opgave van de gemeente Maasgouw is voor het achterste deel van het getaxeerde van toepassing het bestemmingsplan “Land van Thorn” bij Raadsbesluit eveneens d.d. 22 mei 2014 binnen het per 1 januari 2024 in werking getreden “Omgevingsplan gemeente Maasgouw”.
Dit deel van de percelen heeft de enkelbestemming “Verkeer”, de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” en de gebiedsaanduiding “Milieuzone – roerdalslenk 3”. Het object wordt in lijn met de bestemmingen gebruikt. Voor een compleet overzicht van de voorschriften uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de kopie van het bestemmingsplan in de bijlage van deze rapportage. Uitbreidingsmogelijkheden: Met inachtneming van de voorwaarden uit het bestemmingsplan, alsmede de situering van de opstal op het perceel, heeft het getaxeerde geen uitbreidingsmogelijkheden. Het volledige bouwvlak is reeds bebouwd. Alternatieve aanwendbaarheid: Het object is momenteel in gebruik als horecagelegenheid met café, zaal, horecakeuken en diverse secundaire ruimten alsmede terras en parkeergelegenheid. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om het object in gebruik te nemen als zodanig. Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Voortzetting van het huidige gebruik van het object lijkt het meest aannemelijk.
Een andersoortig gebruik is; horecagelegenheid met woonruimten op de bovengelegen verdiepingen wordt als “bijzonder uitgangspunt” in deze taxatie verwerkt, daar deze kan leiden tot een hogere waarde.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
11
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
2.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
2.1
Bijzondere uitgangspunten
Als “bijzonder uitgangspunt” zal de taxateur tevens uitgaan – op verzoek van de opdrachtgever - van de door opdrachtgever aangegeven plannen tot verbouwing en realiseren van een tweetal wooneenheden op de bovengelegen verdiepingen. De taxateur zal zowel de waarde in huidige staat aangeven als de waarde op basis van de toekomstige situatie, alsof de door opdrachtgever aangegeven plannen per waardepeildatum gerealiseerd zouden zijn. 2.2
Algemene uitgangspunten
De taxatie is gebaseerd op een inspectie van het vastgoedobject, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerend zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen; deze gegevens zijn voor zover mogelijk geverifieerd en getoetst op plausibiliteit. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. De taxateur heeft deze, door de opdrachtgever aangeleverde gegevens als uitgangspunt genomen voor de taxatie. De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwde onroerende zaken en gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Het is geen bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek. De taxateur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken.
Bij deze waardering is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld), dat de gebouwgebonden installaties in een zodanige staat verkeren, dat de vereiste periodieke goedkeuringen voor bedrijfsmatige onroerende zaken, voor onder andere liftinstallaties, centrale verwarmingsinstallaties, draagbare blustoestellen, slanghaspels en andere brandblusmiddelen, elektrische installaties etc., zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. Met betrekking tot de bouwkundige situatie is ervan uitgegaan dat een soortgelijk, voortgezet gebruik, dan wel een gebruik binnen de gebruiksmogelijkheden en bestemming, zonder bijzondere investeringen vereist van overheidswege, is toegestaan, en dat ten tijde van de taxatie geen aanschrijvingen bekend zijn. Er is uitgegaan van een situatie waarin de onroerende zaak is gebouwd casu quo verbouwd en in gebruik genomen met beschikking over de daartoe vereiste vergunningen, tenzij anders vermeld. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie heeft de taxateur de opdrachtvoorwaarden besproken met en aangegeven aan de opdrachtgever. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd.
De in de offerte aangegeven opdrachtvoorwaarden zijn o.a.: de benoeming van de taxateur, de benoeming van de opdrachtgever(s), het doel van de taxatie, het soort taxatie, het onderwerp van de taxatie en het te taxeren belang, het soort object en het gebruik, de waarderingsgrondslag, de waardepeildatum, een vermelding van de bronnen die de taxateur gebruikt, de uitgangspunten, de distributie en/of publicatie van het taxatierapport, de honorering en verklaringen van de taxateur omtrent de toepassing van de EVS, IVS en de reglementen van de NRVT.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
12
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ons wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming onzerzijds. Dientengevolge aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld. De taxateur verklaart ingeschreven te zijn in de Kamer BV van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en dat hij/zij voldoet en zal voldoen aan de vereisten van permanente educatie van het NRVT, dat hij/zij zich houdt en zal houden aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT (versie 10 oktober 2019, van toepassing per 1 januari 2020) alsmede aan het Reglement Kamers NRVT en - voor zover van toepassing - aan het subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT (versie 21 juni 2018, van toepassing per 1 januari 2020) alsook de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (laatst gewijzigd 1 februari 2023) en andere op hem toepasselijke reglementen van het NRVT, dat hij/zij zich onderwerpt en zal onderwerpen aan (de reglementen inzake) het doorlopend toezicht en de tuchtrechtspraak van het NRVT en dat hij/zij beschikt over een toereikende beroepsaansprakelijkheids-verzekering of anderszins kan aantonen dat zijn beroepsrisico op afdoende wijze is afgedekt.
Taxateur eerbiedigt verder het 25% omzetprincipe § 8.5 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. De reglementen en praktijkhandreiking kunnen worden ingezien op www.nrvt.nl. De taxateur verklaart dat de taxatie is verricht in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten zoals de regels omtrent roulatie. Taxateur verklaart verder: • geen langdurige professionele relatie met de geldnemer of de eigenaar van het object heeft; • geen financieel belang heeft in het object; • niet bij een gerelateerde transactie voor de eigenaar van het object actief optreedt; • niet belast is met de verkoop of verhuur van het te taxeren object; • niet kort daarvoor heeft opgetreden bij een markttransactie waarbij het object betrokken was. Er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
13
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
2.3
Taxatiewaarden
Met inachtneming van de in de bijlagen van dit rapport opgenomen uitgangspunten en specificaties, welke bijlagen een onverbrekelijk geheel met dit rapport vormen, stelt de taxateur de navolgende afgeronde waarde(n) vast: Marktwaarde en markthuur in de huidige staat Marktwaarde € 410.000,-zegge : vierhonderdtienduizend euro Markthuur per jaar € 53.000,-zegge : drieënvijftigduizend euro Marktwaarde en markthuur op basis van het bijzonder uitgangspunt Marktwaarde op basis van bijzonder uitgangspunt € 775.000,-zegge : zevenhonderd vijfenzeventigduizend euro
Te verdelen in: Marktwaarde voor het commerciële gedeelte € 465.000,-zegge : vierhonderd vijfenzestigduizend euro Marktwaarde voor het woongedeelte € 310.000,-zegge : driehonderd tiendduizend euro
Markthuur per jaar op basis van bijzonder uitgangspunt € 64.000,-- (afgerond) zegge : vierenzestigduizend euro
Te verdelen in: Markthuur voor het commerciële gedeelte € 43.800,-zegge : drieënveertigduizend achthonderd euro Markthuur voor het woongedeelte € 20.280,-zegge : twintigduizend tweehonderd tachtig euro
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
14
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
De marktwaarde is kosten koper en bovenstaande bedragen zijn exclusief eventuele omzetbelasting. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Thorn / Roermond, 5 juni 2024
S.J.H. Brinkmans RM RT
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
15
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
3.
Omschrijving waardebegrippen
3.1
Definities
Waarderingsgrondslagen conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS). De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De markthuur representeert het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunt voor passende huurvoorwaarden zijn de bepalingen opgenomen in de modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). 3.2
Taxatiemethodiek
Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. BAR/NAR-methode Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar en per parkeerplaats vastgesteld, rekeninghoudende met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen bruto markthuurwaarde zijn vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de gekapitaliseerde waarde is verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam.
De kapitaalscorrecties zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
16
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Op basis van de beleggingstransacties welke in de huidige markt worden waargenomen is het bruto aanvangsrendement te herleiden. Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de koopsom. Een standaard wijze voor het bepalen van het bruto aanvangsrendement ontbreekt. Het bruto aanvangsrendement wordt door marktpartijen op verschillende wijze vastgesteld. In het ene geval wordt de huuropbrengst gebruikt terwijl in het andere geval de markthuurwaarde als uitgangspunt wordt genomen. Ook bestaat er een verschil tussen de koopsom inclusief respectievelijk exclusief verwervingskosten. Taxateur hanteert het quotiënt van de huuropbrengst en de koopsom exclusief verwervingskosten. Het bruto aanvangsrendement zoals in de markt waargenomen, wordt sterk beïnvloed door de specifieke karakteristieken van de belegging. Deze karakteristieken zijn over het algemeen niet (geheel) bekend. Voorbeelden van factoren die het bruto aanvangsrendement sterk beïnvloeden zijn de exploitatiekosten (welke de netto inkomsten reduceren) en het verschil tussen de feitelijke huuropbrengst en de markthuurwaarde, welke mogelijk leidt tot een wijziging van de feitelijke huuropbrengst bij einde huurovereenkomst.
In deze waardering heeft taxateur de kasstromen van de netto inkomsten (markthuurwaarde minus exploitatiekosten) en de overige correcties, indien van toepassing, (zoals erfpacht, achterstallig onderhoud, renovatiekosten en de contante waarde van het verschil tussen de feitelijke huuropbrengst en markthuurwaarde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst) gescheiden. De netto inkomsten zijn vervolgens met een netto aanvangsrendement gekapitaliseerd. Dit netto aanvangsrendement kan niet direct worden afgeleid uit marktgegevens. Dit netto aanvangsrendement is in de eerste instantie gebaseerd op het marktgevoel van de taxateur. Vervolgens worden de overige kasstroomelementen in de waardering opgenomen, waarna het bruto aanvangsrendement kan worden verkregen. Tenslotte wordt het verkregen bruto aanvangsrendement vergeleken met de bruto aanvangsrendementen die in de markt worden waargenomen en gecontroleerd op verschillen die niet kunnen worden verklaard. DCF methode Bij de DCF berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwperiode cashflows te ontvangen.
Deze cashflows bestaan uit huurinkomsten verminderd met huurderving, eventueel verkopen van individuele verhuurbare eenheden, kosten van verhuur van leegstand, achterstallig onderhoud, eventuele renovatiekosten en aan het einde van de beschouwperiode een eindwaarde. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploitatiekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur en kostenstijging. Daarbij wordt veelal rekening gehouden met door de inflatieverwachting over een langere periode zoals die wordt berekend door Consensus Forecast. Ook de verwachte markthuurwaarde is onderhevig aan inflatie. Echter, de markthuurwaarde kan in de visie van de taxateur sterker of zwakker aangepast worden dan op grond van de inflatie verwachting wordt voorspeld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar ‘beschouwperiode + 1’ en een te verwachten nettorendement begin jaar ‘beschouwperiode + 1’ (exityield). Omdat de exityield een voorspelling is wordt het nettoaanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
17
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Keuze waarderingsmethodiek In dit geval is als leidende methodiek gekozen voor de NAR/BAR, vanwege de toegankelijkheid tot referentietransacties van soortgelijk vastgoed. De NAR is een afgeleide van het bruto aanvangsrendement (BAR), zie het onderdeel “risico rente”. Een globaal overzicht van bruto aanvangs-rendementen en risicoprofielen.
Bron: Outlook Netherlands Cushman & Wakefield 2023 Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
18
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
4.
Geraadpleegde bronnen
Informatie
Geraadpleegd Ja Nee N.v.t.
Bron
Opmerkingen
Opdrachtgever
Openbaar
Kadastrale gegevens Koopovereenkomst Leveringsakte Splitsingsakte Erfpachtakte Erfpachtgegevens
☒ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐
☐ ☒ ☐ ☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐ ☒ ☒ ☒
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☒ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐
Kadaster
Huuroverzicht Huurovereenkomst(en) Allonge(s), side letter(s)
☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐
☒ ☒ ☒
☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐
Bouwtekening(en) Bouwbegroting Meetcertificaat NEN 2580 Bodemrapport(en) Asbestinventarisatie(s) Bouwkundige rapportage(s) Onderhoudsrapportages(s) Energielabel
☒ ☐ ☐ ☒ ☐ ☒ ☐ ☒
☐ ☒ ☒ ☐ ☒ ☐ ☒ ☐
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☒ ☐ ☐ ☐ ☐ ☒ ☐ ☐
☐ ☐ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐ ☒
Bestaande situatie
Bestemmingsplan(nen) WOZ waarde VVE-stukken
☒ ☐ ☐
☐ ☒ ☐
☐ ☐ ☒
☐ ☒ ☐
☒ ☐ ☐
Omgevingsloket
WWS-punten Vergunningen
☐ ☐
☒ ☒
☐ ☐
☐ ☐
☐ ☐
Kadaster
Provincie Limburg Offerte/ begroting dak herstel EP-Online
Uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de huidige regelgeving
De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifieerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
19
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
5.
Omschrijving van de onroerende zaak
Een horeca bedrijfscomplex omvattende onder meer een café, zalen, horecakeuken, bergruimten, (voormalige) bovenwoning, stallingsruimten, terras alsmede ondergrond, erf, terrein en verdere annexen. Op basis van het “bijzonder uitgangspunt” de opstal verbouwd tot horeca bedrijfsruimte met twee zelfstandige bovenwoningen. Omschrijving Souterrain Keldergewelf (ca. 15 m² / geen stahoogte) Begane grond 01. Café en portaal entree 02. Zaal 1 03. Zaal 2 04. Entree garderobe 05. Berging 06. Koeling (prefab/ demontabel) 07. + 08. Hal met meterkast 08. Vergaderruimte 10. Vergaderruimte groot 11. Keuken (compact) 12. Bedrijfskeuken 13. Gang 14. Spoelkeuken 15. Berging 16. Berging/ stalling Eerste verdieping Opslagruimte (voormalige bovenwoning) Zolderruimte (opgang ‘privé berging’ #16) Zolderruimte boven zaal (zaal #1) Tweede verdieping Zolderruimte boven voormalige bovenwoning Garage/ opslagruimte
Oppervlakte analyse huidige staat in m² V.V.O. / G.B.O. in m² B.V.O.
TOTAAL
0
17
64 196 66 37 9 0 16 14 32 13 42 5 16 19 50
71 216 73 40 10 0 18 15 36 14 46 6 18 21 55
86 121 120
95 133 132
56 43
61 47
1.006
1.107
De aangegeven metrages zijn circa-afmetingen.
De verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen in de opgaande scheidingsconstructies aan de buitengevels wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 meter boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. De gebruiksoppervlakte (GBO) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Niet meegerekend worden delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,50 meter, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.. Niet meegerekend worden tevens een trapgat, liftschacht of vide (indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²), een nis (indien de oppervlakte hiervan kleiner is dan 0,5 m²), vrijstaande bouwconstructies, niet zijnde een trap, een leidingschacht en dergelijke en indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m²).
De door taxateur in dit rapport gedane opgave van de oppervlaktes, die gebaseerd zijn op de ter hand gestelde gegevens, mogen niet worden beschouwd als een meetcertificaat conform NEN 2580. Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
20
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
De bruto vloeroppervlakte (BVO) bedraagt de som van de oppervlakten van de verschillende bouwlagen, buitenwerks gemeten en inclusief alle verkeersruimten en technische ruimten.
6.
Bouwkundige kerngegevens
6.1
Algemene bouwkundige gegevens
Globale indeling opstal
: Souterrain Keldergewelf (geen stahoogte) Begane grond
Entreeportaal met toegang tot het cafégedeelte met dames- en herentoiletgroep. Middels harmonicawand te verbinden met de grote zaal. Eveneens toegang tot de hal met trap naar eerste verdieping en toegang tot twee vergaderruimten, horecakeuken, spoelkeuken, een tweede compacte keuken en een berging. Gang naar privé berging met ruime zolder. Een tweede zaal intern te bereiken, maar ook via een separate entreepartij aan de achterzijde. Gescheiden van de grote zaal middels een harmonicawand. Garderobe dames- en herentoiletgroep aldaar. Eerste verdieping
Ruime zolderberging boven de berging. Voormalige bovenwoning bereikbaar via de hal naast het café. Diverse opslagruimten en een badkamer. Via het plat dak toegang tot de zolderberging boven de grote zaal. Tweede verdieping
Bouwjaar Constructie Gevels Interne scheidingen
: : : :
Vloeren
:
Kelders Dakconstructie en -dekking
: :
Kozijnen en glas
:
Buitenterrein
:
Bijgebouw
:
Rapportdatum: 5 juni 2024
Bereikbaar via de overloop van de (voormalige) bovenwoning. Het betreft thans een open zolderruimte met zichtbare houten kapconstructie. 1711 en nadien in fases uitgebreid en ingrijpend verbouwd Traditionele bouw met steen, beton, hout en staal. Metselwerk deels voorzien van pleisterwerk. Metselwerk wanden en deels eenvoudige separatie- of schuifwanden. Begane grond betonvloeren. De verdiepingsvloeren zijn uitgevoerd in hout. Provisiekelder, geen stahoogte. Deels houten platdakconstructie bitumineus gedekt. Deels houten zadeldakconstructie met pannen (kappen deels onbeschoten). Deels voorzien van houten kozijnen, deels voorzien van kunststof kozijnen met dubbele beglazing en enkele beglazing. Parkeerterrein beklinkerd. Buitenopslag bij garage, deels beklinkerd, deels gazon en overige verharding. Garage.
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
21
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.2
Voorzieningen en installaties
Klimaat, verwarming en water Verwarming : Klimaatinstallatie : Mechanische ventilatie : Warmwatervoorziening : Hydrofoorinstallatie : Elektra Transformator Krachtstroom Verdeelkast
Middels twee CV-installaties met radiatoren, vloerverwarming. Luchtbehandelingsinstallatie. Ja, volledige luchtbehandeling. Middels combiketel. Nee.
: Nee. : Ja. : Ja.
Brandpreventiemiddelen en inbraakbeveiliging Brandmeldinstallatie : Nee. Noodverlichting : Ja. Handbrandblussers : Ja. Rookmelders : Ja. Sprinklerinstallatie : Nee. Alarminstallatie : Ja. Rolluiken : Nee. Overige voorzieningen Gebouwverlichting Horeca-keukenopstelling met inbouwapparatuur Keukenopstelling in gedeelte ‘privé’ Sanitaire groepen, dames en heren Badkamer op eerste verdieping Terreinvoorzieningen Parkeervoorzieningen Aantal inritten Hekwerken Groenvoorzieningen Verhardingen (licht) reclame
Rapportdatum: 5 juni 2024
: Ruime parkeergelegenheid op eigen terrein. : Eén inrit. : Ter afsluiting van het terrein, met poort. : Terras inrichting met transparante windschermen. : Een klein gedeelte voorzien van gazon bij garage. : Beklinkerd. : Op de gevel.
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
22
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.3
Onderhoudstoestand
Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. Een uitgebreide bouwkundige en installatietechnische inspectie heeft niet plaatsgevonden. De ouderdomstoestand van de niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waarde-oordeel begrepen. Met de volgende termen wordt bedoeld: Uitstekend Goed Redelijk Matig Slecht
= = = = =
zo goed als nieuw; op peil; onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn; onderhoud op korte termijn noodzakelijk; achterstallig onderhoud.
De hieronder genoemde bouwonderdelen behoeven ten aanzien van de onderhoudssituatie bijzondere aandacht: Daken (plat) Daken (zadel/ kap) Gevels Kozijnen
: Matig. : Slecht; dienen vernieuwd te worden en aanwezigheid boktor. : Redelijk. : Redelijk.
Schilderwerk - inwendig - uitwendig
: Goed. : Redelijk tot goed.
Vloeren Plafonds Afwerking
: Redelijk. : Redelijk. : Goed.
Installaties - centrale verwarming - luchtbehandeling - elektra - overige installaties
: Goed. : Goed. : Goed. : Goed.
Buitenterrein
: Goed.
In de exploitatiekosten is een schatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten, onder andere gebaseerd op de bovenstaande onderhoudskwalificaties. Onbekend is of de elektrische installatie regelmatig wordt gekeurd en voldoet aan de NEN 501101 / NEN 3140 –normen welke vanuit vergunning- en/of verzekeringstechnische eisen verplicht gesteld kunnen zijn. De algehele onderhoudsstaat wordt beoordeeld als redelijk.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
23
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.4
Verbouwing / transformatie
Als aangegeven in paragraaf 2.1 “bijzonder uitgangspunt” is in dit taxatierapport tevens een waarde na verbouwing “alsof gereed” opgenomen. Het betreft een mogelijke realisatie van een tweetal zelfstandige bovenwoningen in de opstallen aan de voorzijde van het complex. Deze woningen zijn door de taxateur ingeschat op respectievelijk circa 130 m² GBO (1e en 2e verdieping) en circa 70 m² GBO. Op basis van het reeds aanwezige casco waarin verbouwd gaat worden, worden de kosten voor deze twee woningen door de taxateur ingeschat op circa € 330.000,-- inclusief BTW.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
24
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
7.
Referenties, onderbouwing & marktsituatie
7.1
Referenties
Koopreferenties commercieel gedeelte Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Marktstraat 8, 6071 JE Swalmen Horecabedrijfspand met bovenwoning 222 m² VVO 200 m2 GBO 1912 Centraal in de kern Vergelijkbaar Beter Vergelijkbaar Februari 2022 € 370.000,-€ 877,-- per m² VVO
Opmerkingen: Een in het kerkdorp Swalmen gelegen horecabedrijfspand dat evenals het onderwerpelijke object een lokale functie vervult. De alternatieve aanwendbaarheid van dit object zou detailhandel of dienstverlening kunnen zijn. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Bocholterweg 136-136A, 6006 TP Weert Horecabedrijfsruimte met appartement 465 m² VVO 1930 Rand bebouwde kom aan doorgaande weg Minder Minder Vergelijkbaar Juli 2022 € 525.000,-€ 1.129,-- per m² VVO
Opmerkingen: Het betreft een horecabedrijfsruimte, ten tijde van verkoop in gebruik als café, zaal, cafetaria met een appartement. Het betreft een verouderd geheel. De bestemming van dit referentieobject is ‘Recreatie’, naar visie van taxateur een beperkende factor. De locatie van het onderwerpelijke object met een ligging in de monumentale kern van Thorn is beter. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Markt 10, 6041 EL (incl. Luifelstraat 13) Een horecabedrijfspand met kantoorruimten 350 m² VVO m2 GBO 1850 Historische kern/ voetgangersgebied Vergelijkbaar Beter Vergelijkbaar December 2021 € 550.000,-€ 1.571,--per m² VVO
Opmerkingen: Op een toplocatie gelegen horecabedrijfsruimte met bovenliggende kantoorruimte. Dit object is gelegen in het horeca concentratiegebied Roerkade – Markt.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
25
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Markt 26, 6041 CR Roermond (incl. Grotekerkstr 19) Een horecabedrijfspand (dubbele exploitatie) 525 m² VVO 1938 Historische kern/ voetgangersgebied Beter Beter Vergelijkbaar December 2020 € 625.000,-€ 1.190,-- per m² VVO
Opmerkingen: Een op een toplocatie gelegen horecabedrijfspand met dubbele exploitatie: zijde Markt en zijde Grotekerkstraat. Deze ligging is een locatie in het centrum met het hoogste aantal passanten van het centrum naar het Outlet Center en vise versa. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Hoofdstraat 113, 6061 CC Posterholt Horecabedrijfspand met bovenwoning 94 / 95 m² VVO / GBO 1875; renovatie 2016 Dorpskern Beter Gelijk Vergelijkbaar Maart 2022 € 425.000,-€ 2.249,-- per m² VVO / GBO
Opmerkingen: Een in 2016 geheel gerenoveerd horecabedrijfspand eveneens in een dorpskern gelegen. Relatief compacte horecaruimte ten opzichte van de woonruimte in het object. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² horeca Oppervlakte in m² woondeel Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Roerkade 14A – 15, 6041 KZ Roermond Horecabedrijfsruimte met bovenwoning 320 m² VVO 87 m² GBO excl. 20 m² souterrain 2012 Buitenrand horeca concentratiegebied Minder (woning beter) Gelijk Gelijk Februari 2021 € 475.000,-€ 1.112,-- per m² VVO
Opmerkingen: Een casco horeca bedrijfsruimte gelegen aan de buitenrand van het horecaconcentratiegebied aan de toeristische Roerkade. Een locatie die echter niet “in de loop” ligt en verhoudingsgewijs voor een horecaobject op een dergelijke locatie aan de (te) grote kant is. De bovenwoning is instapklaar.
Toepassing koopreferenties commercieel gedeelte € 410.000,-- huidige staat
€ 408,-- per m² VVO
€ 465.000,-- bijzonder uitgangspunt
€ 628,-- per m² VVO
Getaxeerde marktwaarde De marktwaarde per m² V.V.O. liggen beneden de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties. Deze afwijking is te verklaren door het gegeven dat er in de huidige staat sprake is van achterstallig onderhoud (=dak) en relatief veel niet voor de exploitatie nuttige vierkante meters zijn die daarmee de gemiddelde prijs per m² drukken. In zijn algemeenheid speelt de locatie in een dorp -ondanks het toeristische zomerseizoen- eveneens een rol omdat een dergelijke locatie niet de omzetpotentie heeft als in een stedelijke omgeving.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
26
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Huurreferenties commercieel gedeelte Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Groenstraat 2b, 6049 CE Herten Winkelruimte 133 m² VVO 1950 Nabij natuur, horeca en exclusief wonen Minder Minder Vergelijkbaar November 2022 € 10.500,-€ 79,-- per m² per jaar
Opmerkingen: Een object dat gelegen is in het buitengebied met een toeristisch karakter. Daar het een kleinschalig object betreft een gemiddeld hogere prijs per vierkante meter. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Markt 4, 6041 EL Roermond Een horeca-/ detailhandelsruimte 300 m² VVO 1906-1930 Historische kern/ voetgangersgebied Beter Beter Vergelijkbaar April 2021 € 36.000,-€ 120,-- per m² per jaar
Opmerkingen: Op een toplocatie in het voetgangersgebied gelegen horeca-/ annex detailhandelsruimte recent geheel gerenoveerd en verduurzaamd. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Kapelaan Goossensstraat 2 c, 6101 CZ Echt Een horeca-/ winkelruimte 70 m² VVO 2008 Rand winkelkern Vergelijkbaar Vergelijkbaar Vergelijkbaar December 2020 € 9.000,-€ 129,-- per m² per jaar
Opmerkingen: Een horecabedrijfsruimte in een woongebied gelegen nabij de winkelkern. De staat van onderhoud is als vergelijkbaar te kwalificeren waarbij ook sprake is van een voor fastfood courante maatvoering van 70 m² VVO hetgeen de gemiddelde prijs per vierkante meter duidelijk opstuwt. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Bogenstraat 8, 6017 AV Thorn Een horecabedrijfsruimte 124 m² VVO 1810 Kern van het dorp Beter Vergelijkbaar Vergelijkbaar December 2023 € 18.000,-€ 69,-- per m² per jaar
Opmerkingen: Een geheel gemoderniseerde horecabedrijfsruimte in de kern van het dorp. Dit object was ten tijde van de transactie op de inrichting na “instapklaar”. Vanwege het geringere vloeroppervlak een gemiddeld hogere prijs per m² VVO.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
27
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Toepassing huurreferenties commercieel gedeelte € 53.000,-- per jaar huidige staat
€ 44,-- per m² VVO per jaar
€ 43.800,-- per jaar bijzonder uitgangspunt
€ 47,-- per m² VVO per jaar
Getaxeerde markhuur De markthuur per m² VVO ligt beneden de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties. Deze afwijking is te verklaren door het gegeven dat het een lokaal horecaobject dat per waardepeildatum 1.006 m² en op basis van het bijzonder uitgangspunt 773 m² groot zal zijn. Door de situering in een dorpse setting in combinatie met het in beide gevallen grote vloeroppervlak, drukt dit de gemiddelde prijs per m² doordat er sprake is van een afnemend grensnut.
Huurreferenties woongedeelte op basis van het bijzonder uitgangspunt Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Vinkenstraat 4, 6017 AE Thorn Bovenwoning 107 m² GBO 1900 Kern van het dorp Minder Vergelijkbaar Vergelijkbaar Januari 2024 € 950,-€ 8,88 per m² per maand
Opmerkingen: Een boven een horecaruimte gesitueerde bovenwoning. Qua afwerking enigszins klassiek te noemen.
Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Wijngaard 28, 6017 AG Thorn Bovenwoning 118 m² GBO 1800 Kern van het dorp Minder Vergelijkbaar Vergelijkbaar Januari 2023 € 825,-€ 6,99 per m² per maand
Opmerkingen: Een bovenwoning op een fraaie locatie met aan de achterzijde een hofje. De afwerking is sober te noemen en een punt van aandacht is dat er sprake is van veel traplopen: zowel qua toegankelijkheid alsook in het woongedeelte zelf. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Hofstraat 4A, 6017 AK Thorn Bovenwoning 193 m² GBO 1701 Kern van het dorp Beter Vergelijkbaar Vergelijkbaar Juli 2023 € 1.150,-€ 5,95 per m² per maand
Opmerkingen: Een luxe en uitzonderlijk ruim opgezette appartementswoning. O.a. voorzien van airconditioning, een luxe keuken met inbouwapparatuur en moderne badkamer. Vanwege het grote woonoppervlak een relatief lage huurprijs per vierkante meter.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
28
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Toepassing huurreferenties woongedeelte op basis van het bijzonder uitgangspunt Getaxeerde markhuur (gemiddeld)
€ 845,-- per maand bijzonder uitgangspunt
€ 8,45 per m² GBO per maand
De markthuur per m² GBO ligt binnen de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties.
Algemene toelichting referenties De taxateur onderbouwt zijn waardeoordeel door te verwijzen naar referentie-objecten die verkocht en/of verhuurd zijn. Geen enkel referentieobject is voor 100% vergelijkbaar met het getaxeerde object. De grootte, locatie en gebruik/bestemming zijn van invloed geweest op de gerealiseerde transacties; de verschillen voor wat betreft deze waarde-bepalende factoren tussen het getaxeerde vastgoedobject en de referentieobjecten zijn oorzaak van afwijkingen tussen de gerealiseerde transactieprijzen en de getaxeerde waarde. Transacties van referentieobjecten kunnen dan ook alleen als “richtinggevend” worden beschouwd en niet als exacte vergelijkingen. De opgenomen referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie identiek is aan het getaxeerde object, wijst de taxateur erop dat de referenties slechts ten doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van de marktwaarde van het object. 7.2
Onderbouwing waardecomponenten en correcties
Onderbouwende marktgegevens: Huurtransacties De door taxateur vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op recente transacties die in de huidige bedrijfsmatige markt hebben plaatsgevonden op vergelijkbare locaties en vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in inrichtings- c.q. renovatiekosten, aftopping jaarlijkse index en andere financiële tegemoetkomingen) ook onderdeel uit van de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, kan voldoende bewijs van de invloed van deze aan huurder verstrekte incentives op de gepubliceerde transacties ontbreken. Beleggingstransacties Bruto aanvangsrendement (BAR) Op basis van de beleggingstransacties die in de huidige bedrijfsmatige markt worden waargenomen is het bruto aanvangsrendement te berekenen. Dit bruto aanvangsrendement wordt herleid door de jaarlijkse huur te delen door de koopsom. Het bruto aanvangsrendement wordt sterk beïnvloed door de specifieke karakteristieken van de belegging.
Voorbeelden van factoren die het bruto aanvangsrendement sterk beïnvloeden zijn de exploitatie- en beheerkosten (hetgeen de netto inkomsten reduceert) en het verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde, die waarschijnlijk leidt tot een wijziging van de feitelijke huuropbrengst bij einde huurovereenkomst. Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
29
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Het bruto aanvangsrendement wordt door marktpartijen op verschillende wijzen vastgesteld. In het ene geval wordt de actuele huuropbrengst gebruikt, terwijl in het andere geval de door partijen vastgestelde markthuurwaarde als uitgangspunt wordt genomen. Ook bestaat er een verschil tussen de koopsom inclusief respectievelijk exclusief verwervingskosten. Taxateur hanteert in principe het quotiënt van de markthuurwaarde en de koopsom exclusief verwervingskosten. Significante afwijkingen van de actuele huuropbrengst ten opzichte van de door taxateur vastgestelde markthuurwaarde worden in het rapport opgenomen. Kooptransacties Gepubliceerde kooptransacties betreffen zowel beleggingsobjecten als onverhuurde objecten, die enerzijds als beleggingsobject en anderzijds ten behoeve van een eigenaar / gebruiker verworven kunnen worden. Dit is een significant ander uitgangspunt in de waardering. Indien het een beleggingsobject (verhuurd object) betreft worden er vaak geen gegevens gepubliceerd over de huuropbrengst en bruto aanvangsrendement. Desondanks kan er een (globale) vergelijking gemaakt worden tussen de koopsom per vierkante meter van de gepubliceerde transacties en de marktwaarde per vierkante meter van het getaxeerde object.
Voor deze vergelijking geldt dat er zorgvuldig bekeken dient te worden welke verschillende waardebeïnvloedende aspecten van toepassing zijn op de bovenstaande kooptransacties. Een belangrijk voorbeeld van zo’n aspect is dat een belegger bij de verwerving van een onverhuurd object onder andere rekening zal houden met leegstandsrisico en verhuur- / en promotiekosten. Een eigenaar / gebruiker zal hier niet of nauwelijks rekening mee houden, waardoor de waardering van een zelfde object in een dergelijk geval hoger uit kan vallen. Marktinstabiliteit Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen plotselinge en dramatische gevolgen voor markten hebben. Deze kunnen tot uitdrukking komen in paniekverkopen of aankopen, of eenvoudig in een onwil transacties te sluiten totdat duidelijk is hoe de marktprijzen zich op langere termijn ontwikkelen. Indien de taxatiedatum samenvalt met de onmiddellijke nasleep van een dergelijke gebeurtenis, kunnen de gegevens waarop de taxatie is gebaseerd, verward, onvolledig of inconsistent zijn, met onvermijdelijke gevolgen voor de zekerheid die aan de taxatie ontleend kan worden. Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op basis van referenties van recente transacties op min of meer vergelijkbare locaties en min of meer vergelijkbare objecten.
De ingeschatte markthuur is altijd een combinatie van het marktgevoel van de taxateur en (gepubliceerde) gerealiseerde transacties. Met betrekking tot de op basis van het “bijzonder uitgangspunt” te realiseren wooneenheden was wegens het gebrek aan concrete bouw- en afwerkingsgegevens, niet mogelijk een puntenberekening te maken volgens het WWS-huurwaarderingsstelsel. Op basis van referentiemateriaal heeft de taxateur maandhuurbedragen per vierkante meter GBO indicatief vastgesteld op circa € 8,45. Hierbij dient wel het voorbehoud gemaakt te worden dat de uiteindelijke huurwaarde afhankelijk is van de gerealiseerde grootte en het afwerkingsniveau; dit impliceert een mogelijke noodzaak van een herziening van de huidige waardering.
Rapportdatum: 5 juni 2024
T 5742 / Steegputstraat 2-4 te Thorn
30
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 9 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Verklaring gehanteerde rendementen Het netto aanvangsrendement is afgeleid van de bruto aanvangsrendementen die vastgesteld zijn aan de hand van koopreferenties en die momenteel gehanteerd worden binnen de vastgoedmarkt. Bij de waardering in de huidige staat is de netto markthuur gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement van 7,25%, opgebouwd uit 4,00% basisrendement (mede gerelateerd aan het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de afgelopen 10 jaar), vermeerderd met 3,25% als opslag voor risico (soort object, omvang object en dergelijke). Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en het vastgoedobject en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in het vastgoedobject. Het toegepaste rendement is mede gebaseerd op het referentiemateriaal. Bij de waardering van het commerciële gedeelte op basis van het bijzonder uitgangspunt is de netto markthuur gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement van 7,00%, opgebouwd uit 4,00%, vermeerderd met 3,00% als opslag voor risico. Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en het vastgoedobject en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in het vastgoedobject. Het toegepaste rendement is mede gebaseerd op het referentiemateriaal.