Bijlage 4 Exploitatieplan

PAGINA 43 van 77

Binnen het uitgeefbaar gebied is voorzien in de uit te geven gronden voor de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Woongebied’, ‘Maatschappelijk’, ‘Bedrijf’ en ‘Sport’. Voorts is op deze kaart de indeling naar de deelgebieden zichtbaar. Voor de indeling in het ruimtegebruik heeft de kaart een bindende werking, zowel waar het gaat om het grondgebruik als voor de toetsing van omgevingsvergunningen voor het bouwen. Voorts heeft deze kaart een toelichtende functie bij de raming van de kosten en opbrengsten, zoals opgenomen in de exploitatieopzet van dit exploitatieplan. bijlage 4. Faseringskaart Op deze kaart is de visualisatie van de gefaseerde uitvoering van de onderdelen bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, onderscheiden naar deelgebieden, weergegeven, een en ander ter uitvoering van de faseringstabel (paragraaf 3.2 toelichting op de regels). Deze kaart heeft een bindend karakter. bijlage 5. Eigendommenkaart Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 juli 2023 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 6.

Kaart uitgiftecategorieën Op deze kaart is de op de ruimtegebruikskaart opgenomen aanduiding van het uitgeefbaar gebied verder uitgewerkt naar de in de exploitatieopzet van het exploitatieplan gehanteerde uitgifteprijscategorieën voor de op de peildatum reeds ontwikkelde en nog te ontwikkelen bouwpercelen en uitgeefbare achterpaden (als onderdeel van uitgeefbaar gebied), naar de categorieën: • vrijstaande woningen; • gestapelde woningen; • rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen; • bedrijven; • sport; • maatschappelijk; • achterpaden. De kaart heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet, waar het gaat om de uitwerking van de visualisatie van de per 1 juli 2023 gerealiseerde uitgifteprijzen van de betreffende gedeelten van het uitgeefbaar gebied en de geraamde marktconforme uitgifteprijzen van de per 1 juli 2023 nog te realiseren gedeelten van het uitgeefbaar gebied in het exploitatieplan. bijlage 7. Kaart eigendom en kostenverhaal Op deze kaart is weergegeven de stand van zaken van de toepassing van het kostenverhaal c.q. het anderszins verzekerd zijn van het kostenverhaal naar de peildatum 1 juli 2023.

Onderscheid wordt gemaakt naar eigendommen derden (door gemeente verkochte uitgeefbare gronden), eigendommen derden (anterieure overeenkomsten), eigendommen derden (kostenverhaal als financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen) en eigendommen derden (waar op de peildatum nog geen kostenverhaal is geëffectueerd). De kaart heeft een toelichtend karakter.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 44 van 77

bijlage 8. Kaart uitgiftefasering Deze kaart heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet, waar het gaat om de voor de deelgebieden gehanteerde fasering voor de (fictieve) uitgifte van uitgeefbaar gebied. Voor de op de peildatum van 1 juli 2023 alsdan grotendeels gerealiseerde deelgebieden in de fasen 0, 1, 2 en deelgebied 3-A is op de kaart het jaar van de gerealiseerde gemeentelijke gronduitgifte respectievelijk verleende omgevingsvergunning voor het bouwen weergegeven dan wel het jaartal van de na 1 juli 2023 te verwachten gemeentelijke gronduitgifte c.q. verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen weergegeven. bijlage 9. Kaart realisatie openbare ruimte Deze kaart heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet, waarbij inzicht wordt geboden van de stand van zaken van het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte in de verschillende deelgebieden per 1 juli 2023. bijlage 10. Verwervingskaart Deze kaart is opgenomen om inzicht te bieden in de (delen van) eigendommen van derden, die de gemeente voornemens is te verwerven. Het verwervingsbeleid wordt nader toegelicht in hoofdstuk 6 (Grondverwerving en eigendom). De kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 11. Toelichting exploitatieopzet Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

Hierin komen achtereenvolgens aan de orde: • bijlage 11.1 Detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet • bijlage 11.2 Detailuitwerking ramingen opbrengsten exploitatieopzet • bijlage 11.3 Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten exploitatieopzet • bijlage 11.4 Overzicht macroaftopping • bijlage 11.5 Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied • bijlage 11.6 Overzicht gewogen eenheden per eigendom • bijlage 11.7 Overzicht ruimtegebruik per eigendom • bijlage 11.8 Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar • bijlage 11.9 Overzicht kosten bouw- en woonrijp maken bijlage 12. Taxatierapport inbrengwaarden Linne Zuidoost Deze bijlage bevat het rapport van de taxateur voor de waardering van de inbrengwaarden van de eigendommen per eigenaar, gebaseerd op de peildatum 1 juli 2023. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 13. Prijsadvies uitgifte gronden exploitatieplan Linne Zuidoost Opgenomen is het door een onafhankelijke deskundige verstrekte prijsadvies over de uitgifteprijzen betreffende de per 1 juli 2023 nog te ontwikkelen uitgeefbare gronden. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 14. Kostenramingen Linne Zuidoost Opgenomen zijn de geactualiseerde ramingen voor de kosten van het bouwrijp maken en het woonrijp maken van de openbare ruimte.

Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 45 van 77

bijlage 15. Plankostenscan Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van de ministeriële ‘Regeling plankosten exploitatieplan’, zoals deze in werking is getreden op 1 april 2017 (Stcrt. 2017, 6470). Van de regeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad zijn opgenomen. Deze drie onderdelen zijn opgenomen in deze bijlage. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 16. Aanbestedingskader Deze bijlage bestaat uit het document, getiteld ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Maasgouw 2020’ (vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2020). Dit document bevat een beschrijving van de van toepassing zijnde vormen van aanbesteding. De paragrafen 2.2, 2.3, en de hoofdstukken 3 en 6 (uitgezonderd paragraaf 6.4.2) van deze bijlage hebben een bindend karakter gelet op artikel 7 van de regels van het exploitatieplan (zie hoofdstuk 5 van het exploitatieplan). De overige hoofdstukken en paragrafen van deze bijlage hebben een toelichtende functie. De genoemde onderdelen van deze bijlage vormen samen met paragraaf 3.7 van de toelichting op dit exploitatieplan het aanbestedingskader. Ook paragraaf 3.7 van het exploitatieplan heeft daardoor een bindend karakter. bijlage 17.

Kwaliteitsomschrijving Ter onderbouwing van de inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van een beschrijving van de (kwaliteits)eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van het exploitatiegebied. Deze bijlage heeft een bindend karakter in relatie tot de toepassing van artikel 5, 6 en 8 van de regels van het exploitatieplan. Behalve een bindend karakter heeft de kwaliteitsomschrijving ook een toelichtende functie in relatie tot de beschrijving van de werken en werkzaamheden (hoofdstuk 2) en de opgenomen ramingen voor de uitvoering van het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte in de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

4.

DE EXPLOITATIEOPZET

4.1.

Inleiding

PAGINA 46 van 77

In dit hoofdstuk is de herziene exploitatieopzet opgenomen en toegelicht. De exploitatieopzet vormt een verplicht bestanddeel van een exploitatieplan. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het bepalen van de exploitatiebijdrage die via de omgevingsvergunning voor het bouwen of een door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomst bij een particuliere grondeigenaar in het exploitatiegebied in rekening wordt gebracht. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de bruto- en netto-exploitatiebijdrage berekend. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit: • een raming van de inbrengwaarde van de gronden; • een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie; • een raming van de opbrengsten van de exploitatie; • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Op grond van artikel 6.13 lid 4 Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied.

Om tot een berekening van de exploitatiebijdrage per eigendom te komen, worden in dit hoofdstuk stapsgewijs de onderdelen van de exploitatieopzet uitgewerkt. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: • aanleiding herziening exploitatieopzet (paragraaf 4.2); • rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 4.3); • het ruimtegebruik (paragraaf 4.4); • de eigendomssituatie (paragraaf 4.5); • het programma (paragraaf 4.6); • de kosten (paragraaf 4.7); • de opbrengsten (paragraaf 4.8); • de vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 4.9); • de omslagmethode en de exploitatiebijdrage per eigenaar en per eigendom (paragraaf 4.10); • percentage gerealiseerde kosten (paragraaf 4.11). 4.2.

Aanleiding herziening exploitatieopzet

Oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ (2010) Het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ en het daarbij behorende exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ zijn op 28 oktober 2010 vastgesteld en onherroepelijk in werking getreden op 21 januari 2011. Het bestemmingsplan voorzag in de realisatie van een woonwijk van maximaal 238 woningen, enkele maatschappelijke voorzieningen en de verplaatsing van een bestaande sportveldaccommodatie naar een andere locatie binnen het plangebied, dit alles met inbegrip van bijbehorende openbare ruimte.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 47 van 77

De eigendomssituatie voorafgaand aan de start van de bestemmings- en exploitatieplanprocedure was dat de gronden waarop ingevolge het bestemmingsplan bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 Wro waren voorzien, ten oosten van de Akkerweg aangekocht c.q. verworven waren door een marktpartij. De gronden ten westen van de Akkerweg, waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplannen waren voorzien, waren in handen van de gemeente. Daarnaast was sprake van enkele kleinere grondpercelen in handen van andere particuliere eigenaren. Voorafgaand aan de start van de bestemmings- en exploitatieplanprocedure is met de betreffende marktpartij een realisatieovereenkomst gesloten, gericht op het door en voor rekening en risico van deze marktpartij ontwikkelen en realiseren van deze woonwijk. De afspraken behelsden onder meer: a. de verkoop van een groot gedeelte van de gemeentelijke grondpositie aan de marktpartij; b. het door en voor rekening van de marktpartij realiseren van de nieuwe sportveldaccommodatie; c. het door en voor rekening van de marktpartij bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en het inrichten van de openbare ruimte; d. het door en voor rekening van de marktpartij realiseren van de woningbouw binnen het plangebied, dit volgens in de overeenkomst neergelegde afspraken over de woningbouwprogrammering en fasering.

Exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ (2016) De betreffende marktpartij is op 7 april 2014 door de rechtbank Limburg in staat van faillissement verklaard, waarna de met die marktpartij gesloten overeenkomst (partieel) is ontbonden in juli 2014. Op dat moment is een beperkt gedeelte van de woonwijk gerealiseerd: a. De vervangende sportveldaccommodatie is gebouwd/aangelegd en aan de gemeente geleverd. b. Een beperkt gedeelte van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte (waaronder de aanleg van de Sportveldstraat en de straat nabij de maatschappelijke voorziening op de hoek van de Maasbrachterweg) was op dat moment (deels) bouwrijp gerealiseerd. c. Aan de in uitvoering zijnde aanleg van de Sportveldstraat zijn 14 woningen gebouwd. d. Op de hoek van de Maasbrachterweg is een bouwperceel verkocht waarop een maatschappelijke voorziening is gerealiseerd. De aanleiding voor de 1e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is beschreven in paragraaf 1.2 van het exploitatieplan. Onderdeel van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost vormde de herziening van de van het exploitatieplan deel uitmakende exploitatieopzet. In de herziene exploitatieopzet zijn de volgende (gewijzigde) uitgangspunten en wijzigingen verwerkt: • De startdatum van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2008 naar 1 januari 2010.

• De einddatum van het tijdvak van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2016 naar 31 december 2028. • De stand van zaken van de uitvoering van de grondexploitatie per 1 januari 2015 is in de exploitatieopzet verwerkt (de in uitvoering zijnde aanleg openbare ruimte en gerealiseerde bouwplanontwikkelingen zijn daarbij vastgelegd in fase 0-A). • In de exploitatieopzet is zowel in kosten als in opbrengsten (uitgaande van de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als enige grondexploitant) rekening gehouden met de stand van zaken per 1 januari 2015. • Het rentepercentage van 5% is aangepast naar de op dat moment actuele rente van 4% per jaar.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

•

•

•

• • •

PAGINA 48 van 77

De indexering van de gronduitgifteopbrengsten van 1% per jaar, zoals opgenomen in het eerst vastgestelde exploitatieplan, is gehandhaafd, zij het dat de indexering eerst plaatsvindt vanaf 2015. De reeds eerder in het exploitatieplan opgenomen kostenindexering van 2% per jaar is gehandhaafd, zij het dat die indexering eerst plaatsvindt vanaf 2010. De hoogte van de gronduitgifteprijzen van het uitgeefbaar gebied is aangepast op basis van de inzichten verkregen uit de feitelijke situatie in de achterliggende jaren en de inzichten zoals die zijn vastgelegd in het taxatierapport inbrengwaarden, zoals dat door een onafhankelijke deskundige is opgesteld. In verband met de in 2013 ingevoerde digitaliseringsplicht is het exploitatiegebied digitaal ingemeten. Daaruit volgde een afwijking in de oppervlaktegegevens van het exploitatiegebied ten opzichte van het eerst vastgestelde exploitatieplan. Dit is aangepast. Daarbij is voorts uitgegaan van de eigendomssituatie per 10 december 2015. De inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied zijn aangepast op basis van een hertaxatie, uitgebracht door een onafhankelijke deskundige. De raming van de verhaalbare plan- en apparaatskosten is aangepast aan de actuele situatie, waarbij gebruik is gemaakt van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan uit 2010.

De verhaalbare kosten en exploitatiebijdragen zijn berekend op basis van de netto contante waarde op 1 januari 2015.

De doorgevoerde aanpassingen leidden ertoe dat het in de exploitatieopzet van het eerst vastgestelde exploitatieplan nog opgenomen overschot in de grondexploitatie (de opbrengsten uit uitgifte overstijgen de verhaalbare kosten) omsloeg in een tekort in de grondexploitatie (de opbrengsten uit uitgifte zijn lager dan de verhaalbare kosten). De omvang van dit tekort bedroeg € 976.870 (netto contante waarde per 1-1-2015). Een en ander had tot gevolg dat de omvang van het kostenverhaal op basis van de herziene exploitatieopzet zoals opgenomen in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’, was beperkt tot het niveau van de opbrengsten uit uitgifte. Exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ (2020) De aanleiding voor de 2e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is beschreven in paragraaf 1.2 van het exploitatieplan. In het kader van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is tevens de exploitatieopzet geactualiseerd, waarbij rekening is gehouden met de volgende wijzigingen/aanpassingen: • De einddatum van het tijdvak van de grondexploitatie is aangepast van 31 december 2028 naar 31 december 2029. • De indeling naar de deelgebieden in de fasen 2 tot en met 4 is (beperkt) aangepast in verband met stedenbouwkundige motieven.

• De fasering van het deelgebied voor de openbare vrachtwagenparkeerplaats is aangepast van 3-B naar 1-D, zodat realisatie binnen korte termijn kon plaatsvinden. • De indeling van het ruimtegebruik in deelgebied 0-A en 1-D is aangepast naar de stand van zaken van de feitelijke realisatie naar de peildatum 1 januari 2020. Het gerealiseerde tracé van de Sportveldstraat met aansluiting op de alsdan inmiddels gerealiseerde rotonde is ingepast, wat tot gevolg had dat de omvang en omtrek van deelgebied 1-D wijzigde. • De peildatum is geactualiseerd naar 1 januari 2020. • Uitgegaan werd van de eigendomssituatie per 1 januari 2020. • Er heeft een (her)taxatie van de inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied plaatsgevonden naar de peildatum 1 januari 2020.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

•

• • • •

•

PAGINA 49 van 77

Het ontvangen advies van een onafhankelijke deskundige voor de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen ten behoeve van de toepassing van de wettelijke fictie dat de gemeente geldt als enige grondexploitant, is verwerkt. De geactualiseerde kostenraming voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van de per 1 juli 2017 nog uit te voeren werken en werkzaamheden is verwerkt. De kosten van gerealiseerde werken en werkzaamheden zijn geactualiseerd, (mede) als gevolg van verlegging van de peildatum naar 1 januari 2020. De toepassing van de (ministeriële) Regeling plankosten exploitatieplan 2017, zoals deze in werking is getreden per 1 april 2017, is verwerkt. De spreiding van de kosten en opbrengsten in de tijd zijn op basis van de op dat moment verkregen inzichten in de ontwikkeling en met inachtneming van de toepassing van de faseringsregeling geactualiseerd. De rente vanaf 2016 is aangepast op basis van de gewijzigde regelgeving ter uitvoering van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten.

De doorgevoerde aanpassingen leidden ertoe dat het in de exploitatieopzet van exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ opgenomen tekort in de grondexploitatie (de opbrengsten uit uitgifte zijn lager dan de verhaalbare kosten) omsloeg in een overschot in de grondexploitatie (de opbrengsten uit uitgifte zijn hoger dan de verhaalbare kosten). De omvang van dit overschot bedroeg € 821.779 (netto contante waarde per 1-1-2020). Exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ (2023) De aanleiding voor de 3e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is beschreven in paragraaf 1.2 van het exploitatieplan. In het kader van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is tevens de exploitatieopzet geactualiseerd, waarbij rekening is gehouden met de volgende wijzigingen/aanpassingen: • De einddatum van het tijdvak van de grondexploitatie is aangepast van 31 december 2029 naar 31 december 2026; • De peildatum is geactualiseerd naar 1 juli 2023. • Uitgegaan wordt van de eigendomssituatie per 1 juli 2023. • De fasering is aangepast. De fase waarin het appartementencomplex is gelegen, is daarbij aangepast van fase 5 (deelgebied 5-A) naar 3 (deelgebied 3-B). • Gelijktijdig met het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3 e herziening’ is het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ in procedure gebracht.

Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een partiële herziening van de vigerende bestemmingsregeling. Met dit bestemmingsplan wordt de maximale bouwhoogte van het te realiseren appartementencomplex teruggebracht van vier naar drie bouwlagen. Voorts is de plancapaciteit binnen het plangebied verhoogd met 18 woningen. De doorwerking hiervan naar de exploitatieopzet is verwerkt. • In verband met de verhoging van de plancapaciteit met 18 woningen is de fasering aangepast. Het in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ opgenomen deelgebied voor fase 4-A, tezamen met het gedeelte van deelgebied 3-A dat is gelegen tussen fase 2-B en 4-A, wordt onderdeel van fase 4. Daarbij wordt fase 4 opgedeeld in een deelgebied 4-A en 4-B. • De (her)taxatie van de inbrengwaarden binnen het exploitatiegebied per 1 juli 2023 is verwerkt. • De begrenzing van het exploitatiegebied is gecontroleerd op basis van de actuele situatie en de voorziene bestemmingsregeling. Daaruit volgt onder meer dat een beperkt aantal grondstukken niet

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

• • • • • •

• •

PAGINA 50 van 77

langer onderdeel dient uit te maken van het exploitatiegebied. Dit leidt tot een daling van de digitaal ingemeten oppervlakte van het exploitatiegebied met 484 m² (daling van 0,3%). De financiële gevolgen van de beperkte aanpassingen van het ruimtegebruik en de aanpassing van de fasering en resterende looptijd van de exploitatie zijn verwerkt. Het verkregen deskundigenadvies voor de te hanteren uitgifteprijzen voor de vanaf de peildatum van 1 juli 2023 nog uit te geven gronden, inclusief de daarop betrekking hebbende indexering, is verwerkt. De werkelijke kosten van het bouw- en woonrijp maken van de verschillende deelgebieden per 1 juli 2023 zijn verwerkt. Een geactualiseerde kostenraming van het bouw- en woonrijp maken van de per 1 juli 2023 nog uit te voeren werkzaamheden, inclusief de daarop betrekking hebbende indexering, is verwerkt. De gevolgen van de toepassing van de Regeling plankosten exploitatieplan, als gevolg van de in deze opsomming genoemde wijzigingen, zijn verwerkt. De kosten van niet-terugvorderbare en/of niet-gecompenseerde compensabele belastingen in verband met de oplevering en eigendomsverkrijging van de openbare groenvoorzieningen en wadi’s in deelgebied 1-B zijn opgenomen. De rente en discontovoet op basis van de werkelijke rentekosten alsmede de te verwachten rente- en indexeringsontwikkeling zijn aangepast.

De in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ opgenomen raming voor mogelijke planschaderisico’s is vervallen.

Stand van zaken ontwikkeling woningbouw en andere functies binnen het uitgeefbaar gebied per 1 juli 2023 Per 1 juli 2023 kan de stand van zaken van de ontwikkeling van de grondexploitatie van het exploitatiegebied, onderverdeeld naar gerealiseerde en nog te realiseren woningbouw respectievelijk overige functies binnen het uitgeefbaar gebied, onderscheiden naar aantallen woningen en omvang uitgeefbaar gebied, als volgt op hoofdlijnen worden beschreven. A. Gerealiseerd

Woningbouw Gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen Gronden vrijstaande woningen Gronden gestapelde woningen Totaal aantal woningen (stuks) Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied

2011

2020

2021

2022

2023-I

14

36 8

49 4

53 6

-

-

-

-

-

Totaal 152 18 -

14

44

53

59

-

170

2.913

11.284

14.919

16.606

963

46.685

Overige functies uitgeefbaar gebied (m² uitgeefbaar) Gronden bedrijven Gronden sport Gronden maatschappelijk Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied overige functies

35.411 238

-

350 -

-

-

350 35.411 238

35.649

-

350

-

-

35.999

Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied woningbouw + overige functies

38.562

11.284

15.269

16.606

963

82.684

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 51 van 77

A+B

B. Nog te realiseren 2023-II Woningbouw Gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen Gronden vrijstaande woningen Gronden gestapelde woningen Totaal aantal woningen (stuks) Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied Overige functies uitgeefbaar gebied (m² uitgeefbaar) Gronden bedrijven Gronden sport Gronden maatschappelijk Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied overige functies Totaal aantal m² uitgeefbaar gebied woningbouw + overige functies

4.3.

2024

2025

22 7

-

42

-

17 -

Totaal

Totaal 22 24 42

174 42 42

42

29

17

88

258

3.643

10.245

7.455

21.343

68.028

-

-

175

175

350 35.411 413

-

-

175

175

36.174

3.643

10.245

7.630

21.518

104.202

Rekentechnische uitgangspunten

In de geactualiseerde exploitatieopzet van het exploitatieplan worden de volgende rekentechnische uitgangspunten gehanteerd: Rekentechnische uitgangspunten prijspeildatum

1 juli 2023

startdatum exploitatieopzet

1 januari 2010

einddatum exploitatieopzet

31 dec. 2026

rente (debet)

0,70%

rente (credit)

0,70%

rente disconteringsvoet

0,70%

kostenstijging 2023-II

3,75%

kostenstijging vanaf 2024

7,50%

opbrengstenstijging 2023-II

2,90%

opbrengstenstijging 2024

3,20%

opbrengstenstijging vanaf 2025

2,20%

fasering in jaar:

1 juli

fasering tw eede helft 2023:

1 oktober

• • • • •

De prijspeildatum van alle ramingen is 1 juli 2023. De startdatum van de exploitatieopzet is 1 januari 2010. De verwachte einddatum van de exploitatieopzet is 31 december 2026. Het totale tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, bedraagt 17 jaar. Rente- en disconteringsvoet. Vanaf de startdatum is een rente gehanteerd van 4% per jaar. Door de commissie BBV is in maart 2016 de notitie ‘Faciliterend grondbeleid’ vastgesteld. De daarin opgenomen richtlijnen hebben ertoe geleid dat vanaf 1 januari 2016 de gehanteerde rente (op basis van samengestelde intrest) als volgt is gewijzigd:

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

• • •

• • • 4.4.

PAGINA 52 van 77

o 2016: 0,82% per jaar; o 2017: 0,97% per jaar; o 2018: 0,63% per jaar. In 2019 is vervolgens door de commissie BBV de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ vastgesteld. Deze notitie vervangt de in 2016 vastgestelde notitie ‘Faciliterend grondbeleid’. De vanaf 2019 geldende richtlijnen hebben tot gevolg dat de rente- en disconteringsvoet vanaf 1 januari 2019 tot aan het einde van de looptijd als volgt is gewijzigd (op basis van samengestelde intrest): o 2019: 0,65% per jaar; o 2020: 0,67% per jaar; o 2021: 0,68% per jaar; o 2022: 0,67% per jaar; o 2023 (tot peildatum 1 juli 2023): 0,70% per jaar. Voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet vanaf 1 juli 2023 wordt uitgegaan van 0,70% per jaar. De kostenstijging voor de tweede helft van 2023 (2023-II) bedraagt 3,75%. Vanaf jaar 2024 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse kostenstijging van 7,50%. De opbrengstenstijging voor de tweede helft van 2023 (2023-II) bedraagt 2,90%. Voor jaar 2024 bedraagt de opbrengststijging 3,20%. Vanaf jaar 2025 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse opbrengstenstijging van 2,20%. Kosten en opbrengsten in enig kalenderjaar gefaseerd, worden gemaakt op 1 juli van dat jaar. Kosten en opbrengsten gefaseerd in de tweede helft van jaar 2023 (2023-II) worden (rekenkundig) gemaakt op 1 oktober 2023.

Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven. Ruimtegebruik

Het exploitatiegebied is circa 16,09 ha groot. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart exploitatiegebied (bijlage 1). In onderstaande tabel is het gerealiseerde/toekomstige ruimtegebruik weergegeven, onderverdeeld naar de functies uitgeefbaar gebied en openbare ruimte (nader onderverdeeld in de categorieën verharding, groen en water). Daarbij is rekening gehouden met de indeling naar elf deelgebieden, zoals opgenomen in de faseringskaart (bijlage 4). Het hieronder opgenomen overzicht is gebaseerd op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) en kan als volgt worden toegelicht. Het uitgeefbaar gebied als opgenomen in onderstaande tabel is onderverdeeld op basis van de uitgiftecategorieën, zoals deze zijn opgenomen in de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6): • gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen • gronden vrijstaande woningen • gronden gestapelde woningen • gronden bedrijven • gronden sport • gronden maatschappelijk • gronden achterpaden De openbare ruimte is voor de toepassing in de exploitatieopzet ingedeeld naar drie categorieën:

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

a. b. c.

PAGINA 53 van 77

verharding (dit omvat de functies vrachtwagenparkeerplaats en openbare wegen, fiets- en voetpaden, zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart); groen (dit omvat de functie groen zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart); water (dit omvat de functie water zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart).

Het ruimtegebruik per deelgebied kan als volgt worden weergegeven: Element

Deelgebied 0-A

Totaal Uitgeefbaar gebied Verharding Groen Water

Deelgebied 1-A

51.515 38.562 12.520 433 -

100,0% 74,9% 24,3% 0,8% 0,0%

0,8 %0,0 24,3 %

6,7 %

Element

Deelgebied 2-A

Totaal Uitgeefbaar gebied Verharding Groen Water

39,7 %

53,6 %

100,0% 70,7% 15,9% 13,3% 0,0%

Element

Deelgebied 4-B

Totaal Uitgeefbaar gebied Verharding Groen Water

62,1 %

Deelgebied 1-D

350 350 -

100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0%

2.542 2.542 -

100,0% 0,0% 100,0% 0,0% 0,0%

0,0 0,0 %% 0,0 %

0,00,0 % %0,0

100, 0%

100, 0%

%

52,7 %

21.782 13.584 6.113 2.085 -

9,6 %

0,0 %

11,1 %

0,0 %

47,3 %

100,0% 62,1% 11,1% 26,8% 0,0%

15,9 % 70,7 %

100,0% 0,0% 0,0% 52,7% 47,3%

Deelgebied 3-A

8.330 5.169 928 2.233 -

26,8 %

0,0 %

Deelgebied 1-C

8.641 4.556 4.085

0,0 %

Deelgebied 2-B

18.057 12.772 2.875 2.410 -

13,3 %

100,0% 53,6% 39,7% 6,7% 0,0%

0,0 %

%

74,9 %

Deelgebied 1-B

21.398 11.459 8.496 1.443 -

28,1 %

Deelgebied 3-B 100,0% 62,4% 28,1% 9,6% 0,0%

Deelgebied 4-A

3.643 3.643 -

100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0%

14.497 11.066 3.431 -

0,00,0 % % 0,0

0,0 %

%

62,4 %

100, 0%

23,7 %

100,0% 76,3% 23,7% 0,0% 0,0%

0,0 %0,0 %

76,3 %

Totaal deelgebieden

10.180 7.597 2.007 576 -

100,0% 74,6% 19,7% 5,7% 0,0%

5,7 % 0,0 % 19,7

160.935 104.202 38.912 13.736 4.085

8,5 %

%

100,0% 64,7% 24,2% 8,5% 2,5%

2,5 %

24,2 %

74,6 %

64,7 %

Het ruimtegebruik per eigendom is inzichtelijk gemaakt in bijlage 11.7 (overzicht ruimgebruik per eigendom). 4.5.

Eigendomssituatie

In het exploitatiegebied worden, uitgaande van de kadastrale situatie per 1 juli 2023, 151 eigendommen onderscheiden. Onder een eigendom wordt verstaan: een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 54 van 77

percelen van eenzelfde eigenaar Op de eigendommenkaart (bijlage 5) is het volledige overzicht van eigendommen zichtbaar gemaakt. Het grote aantal eigendommen is vooral het gevolg van de stand van zaken van de realisatie van de grondexploitatie. Per 1 juli 2023 zijn in totaal voor 170 woningen (verdeeld over diverse woningcategorieën) omgevingsvergunningen voor het bouwen verleend en is 35.999 m² uitgeefbaar gebied voor overige functies in deelgebied 0-A tot en met 3-A gerealiseerd. Bezien naar de toepassing van kostenverhaal per 1 juli 2023 kan het onderstaande overzicht worden verstrekt. Daarbij is in onderdeel A de totale oppervlakte opgenomen van het uitgeefbaar gebied, waarvoor per 1 juli 2023 de toepassing van kostenverhaal heeft plaatsgevonden door respectievelijk gemeentelijke gronduitgifte, een gesloten anterieure overeenkomst en via het verbinden van een financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen. In onderdeel B is de oppervlakte uitgeefbaar gebied met de bijbehorende eigendommen opgenomen, waarvoor het kostenverhaal per 1 juli 2023 nog dient te worden geëffectueerd. Overzicht ruim tegebruik per eigendom (in m ²) Eigendom

uitgeefbaar

A. Totaal oppervlakte gerealiseerd kostenverhaal per 1-7-2023

82.684

B. Totaal oppervlakte nog te effectueren kostenverhaal per 1-7-2023

21.518

Eigendom 1.2

-

Eigendom 1.3

-

Eigendom 1.4

-

Eigendom 1.5

-

Eigendom 1.7

-

Eigendom 1.6

-

Eigendom 2.1

17.700

Eigendom 2.2

3.643

Eigendom 2.5

175

Totalen A + B

104.202

Voor de stand van zaken van de realisatie van de openbare ruimte per 1 juli 2023 geldt, dat de ondergrond van de openbare ruimte inclusief de op genoemde datum aangelegde voorzieningen in de fasen 0 tot en met 2 in eigendom is van de gemeente. Voor wat betreft de stand van zaken van de realisatie van het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte wordt verwezen naar de kaart realisatie openbare ruimte (bijlage 9). Voor de ondergrond van de (aan te leggen) openbare ruimte in de fasen 3 en 4 geldt dat het overgrote deel daarvan in eigendom is van derden. In hoofdstuk 6 (Grondverwerving en eigendom) wordt het door de gemeente gevoerde verwervingsbeleid nader toegelicht. In bijlage 11.7 (overzicht ruimtegebruik per eigendom) is het ruimtegebruik voor alle afzonderlijke eigendommen genummerd en is de digitaal ingemeten oppervlakte per eigendom weergegeven. De nummering van de eigendommen in de hierboven opgenomen tabel correspondeert met de nummering op de eigendommenkaart zoals opgenomen in bijlage 5. Voor wat betreft de nog te realiseren gronden in de

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 55 van 77

deelgebieden vanaf 1 juli 2023 zijn de eigendommen, naast die van de gemeente, in handen van één andere eigenaar. De digitaal ingemeten oppervlakten kunnen enigszins afwijken van de kadastrale oppervlakten. Als deze afwijkingen aan de orde zijn, zijn ze echter dusdanig marginaal en gering dat ze geen invloed hebben op de hoogte van de exploitatiebijdrage. 4.6.

Programma

Het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied kent een oppervlakte van ca. 10,4 ha. Het daarbinnen gerealiseerde/nog te realiseren programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: • gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen • gronden vrijstaande woningen • gronden gestapelde woningen • gronden bedrijven • gronden sport • gronden maatschappelijk • gronden achterpaden De indeling van deze uitgiftecategorieën over het uitgeefbaar gebied is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6). In onderstaande tabel is het productieprogramma per uitgiftecategorie weergegeven in m² uitgeefbaar gebied. Vervolgens is het programma uitgezet in de tijd vanaf de start van de grondexploitatie. Deze fasering bevat de weergave van het tot 1 juli 2023 gerealiseerde gedeelte en de geplande realisatie van het programma vanaf 1 juli 2023. binnen het uitgeefbaar gebied. De uitgiftefasering is per jaar gevisualiseerd op de kaart uitgiftefasering, zoals deze als bijlage 8 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Productieprogramma uitgezet in de tijd Gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen Gronden vrijstaande woningen Gronden gestapelde woningen Gronden achterpaden Gronden bedrijven Gronden sport Gronden maatschappelijk TOTAAL

2011 2.913 35.411 238 38.562

2020 7.521 3.763 11.284

2021 12.772 2.147 350 15.269

2022 13.584 3.022 16.606

2023-I 2023-II 963 3.643 963 3.643

2024 8.318 1.828 99 10.245

2025 7.455 175 7.630

Totaal 45.108 19.178 3.643 99 350 35.411 413 104.202

De resterende looptijd voor de te verwachten (fictieve) uitgifte van gronden vanaf 1 juli 2023 bedraagt naar verwachting 2,5 jaar (tot ultimo 2025). In 2026 is voorzien in het woonrijp maken van de openbare ruimte voor de daarvoor in aanmerking komende deelgebieden. 4.7.

De verhaalbare kosten van de grondexploitatie

De ingevolge het exploitatieplan te verhalen kostensoorten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5). Onderstaande tabel geeft een overzicht van alle verhaalbare kosten in het exploitatiegebied. Het gaat deels om gerealiseerde en deels om geraamde kosten. Wat betreft de resterende ontwikkelperiode vanaf 1 juli 2023 geldt dat de kosten van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte zijn afgestemd

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 56 van 77

op het in paragraaf 4.6 beschreven ontwikkelprogramma en de faseringstabel, zoals opgenomen in de regels van het exploitatieplan. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven. Vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan verhaalbare kosten per 1 juli 2023 bepaald. Verhaalbare kosten Art. Bro

Om schrijving

Kosten

6.2.3 a)

w aarde van de gronden in het exploitatiegebied

€

7.272.405

6.2.3 b)

w aarde van de te slopen opstallen

€

-

6.2.3 c)

kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied

€

-

6.2.3 d)

kosten van sloop, verw ijdering en verplaatsing

€

60.140

6.2.3 a) +b) bijkomende schadeloosstelling

€

-

6.2.4 a)

kosten van het verrichten van onderzoek

€

-

6.2.4 b)

kosten van bodemsanering, het verrichten van grondw erken

€

-

6.2.4 c)

kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied

€

5.180.833

6.2.4 d)

kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

€

-

6.2.4 e)

kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied

€

-

6.2.4 f)

kosten voor toekomstige grondexploitaties

€

-

6.2.4 g)

kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering

€

735.695

6.2.4 h)

kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen

€

156.114

6.2.4 i)

het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontw erpcompetities en prijsvragen

€

-

6.2.4 j)

apparaatskosten/ in opdracht van de gemeente te verrichten w erkzaamheden

€

750.526

6.2.4 k)

kosten tijdelijk beheer van de door of vanw ege de gemeente verw orven gronden

€

-

6.2.4 l)

kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de w et

€

-

6.2.4 m)

niet-terugvorderbare belastingen

€

52.500

6.2.4 n)

rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten

€

702.745

Totaal verhaalbare kosten (nominaal)

€

14.910.958

Kostenstijgingen

€

139.499

Toekomstige rentelasten (excl. rentebaten)

€

354.449

Totaal verhaalbare kosten op eindw aarde per 31-12-2026

€

15.404.906

€

15.033.355

€

-

€

15.033.355

Totaal kosten op netto contante w aarde per 01-07-2023 -/-

kosten voor toekomstige grondexploitaties (6.2.4.f)

Totaal verhaalbare kosten op netto contante w aarde per 01-07-2023

Voor alle kostenposten geldt dat het exploitatiegebied geheel of gedeeltelijk profijt heeft van de werken, werkzaamheden en/of maatregelen. Voorts is er een causaal verband tussen de uit te voeren werken, werkzaamheden en maatregelen, en de realisatie van het exploitatiegebied (toerekenbaarheid) en zijn er geen andere locaties waar sprake is van profijt van de in het kostenverhaal betrokken werken, werkzaamheden en maatregelen (proportionaliteit is 100%).

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 57 van 77

In de volgende paragrafen worden de kostensoorten nader omschreven en toegelicht. 4.7.1. Inbrengwaarden (6.2.3 a t/m d Bro) De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Uit de jurisprudentieontwikkeling volgt dat de inbrengwaarden van gronden, mede gelet op artikel 6.13 lid 1 onder c sub 1 Wro en artikel 6.2.3 Bro, worden aangemerkt als geraamde kosten van de grondexploitatie. Zolang een kostenpost het karakter heeft van een raming, kan en dient deze raming in voorkomende gevallen te worden herzien. De inbrengwaarde vormt daarop geen uitzondering (zie onder meer ABRvS 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:827 (Amsterdam)). In dat kader is door de gemeente aan Van der Horst Taxateurs te Roermond en Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters te Echt verzocht de gronden in het exploitatiegebied te (her)taxeren naar de peildatum 1 juli 2023. De taxatie is uitgevoerd door de onafhankelijke deskundigen, de heer ing. M.A.J.

van der Horst, registertaxateur, en de heer ing. M.J. Kakkenberg, registertaxateur. Het taxatierapport is opgenomen als bijlage 12 bij het exploitatieplan. In de hertaxatie zijn de gronden (met opstallen) betrokken, zoals die zijn gelegen binnen het exploitatiegebied. De taxatie heeft plaatsgevonden op de grondslag van artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro. De gronden en (voorheen aanwezige) opstallen zijn gewaardeerd met overeenkomstige toepassing van artikel 40b tot en met 40f onteigeningswet. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het taxatierapport. De totale inbrengwaarde van de gronden met opstallen en bijkomende schaden binnen het exploitatiegebied bedraagt per 1 juli 2023, na hertaxatie, in totaal € 7.332.545, welk bedrag als volgt kan worden gespecificeerd. Onderdeel

Art. Wro

Taxatiew aarde 1-jul-23

Inbrengw aarden gronden

(6.2.3.a)

€

7.272.405

Inbrengw aarde opstallen met ondergrond

(6.2.3.b)

€

-

Bijkomende schadeloostelling

(6.2.3.a+b) €

-

Afkoop zakelijke rechten

(6.2.3.c)

€

-

Sloopkosten

(6.2.3.d)

€

60.140

€

7.332.545

Totaal

Een overzicht van de inbrengwaarde per eigendom binnen het exploitatiegebied is in het hiervoor genoemde taxatierapport opgenomen. Voorts is dit overzicht eveneens opgenomen in bijlage 11.1 (detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet).

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 58 van 77

Onderdeel van de inbrengwaarde vormen de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Bij de bepaling van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de sloop van voor de realisatie van de nieuwe bestemming niet te handhaven opstallen. Het gaat om de kantine en het kleedlokaal van de voormalige buitensportaccommodatie. In het overzicht in bijlage 11.1 (detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet) is dit aangeduid in de kolom ‘sloopkosten’. De raming van de kosten voor de in 2011 gesloopte opstallen ad € 60.140 per 1 juli 2023 is eveneens opgenomen in genoemd taxatierapport. 4.7.2. Grondwerken en voorzieningen binnen het exploitatiegebied Voor de raming van de kosten van grondwerken en voorzieningen binnen het exploitatiegebied als bedoeld in artikel 6.2.4.b juncto c juncto 6.2.5 Bro is gebruikgemaakt van de geactualiseerde kostenraming zoals die in oktober 2022 door Ducot Engineering & Advies te Roermond is opgesteld (prijspeildatum 1 juli 2022). Deze kostenraming betreft een actualisatie van de door Ducot Engineering & Advies opgestelde raming van juli 2020, zoals deze was opgenomen in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’.

Deze kostenraming is opgesteld op basis van de omschrijving van de werken en werkzaamheden, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van het exploitatieplan, de indeling van functies zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) en de kwaliteitsomschrijving voor de uit te voeren werken en werkzaamheden met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte (bijlage 17). Deze geactualiseerde kostenraming is opgenomen als bijlage 14 bij dit exploitatieplan en heeft betrekking op de vanaf juli 2017 nog uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte van de verschillende deelgebieden. In bijlage 14 is voorts, in aanvulling op de geactualiseerde raming van Ducot Engineering & Advies, het volgende opgenomen: • Een analyse waarbij bijstelling van de door Ducot Engineering & Advies opgestelde geactualiseerde raming plaatsvindt, dit in relatie tot de vanaf 2017 tot 1 juli 2023 inmiddels werkelijk gemaakte kosten. Deze werkzaamheden zijn ook opgenomen in de door Ducot Engineering & Advies opgestelde raming, maar zijn inmiddels gerealiseerd. Dit leidt tot een bijstelling van de kosten. • Een aanvulling betreffende de kosten van: 1. inrichting en beheer van gronddepots; de hiermee gepaard gaande kosten worden geraamd op € 63.840 (nominaal); 2.

inrichting openbare groenzones fase 0 en 4 ad € 15.654 nominaal op basis van aanvullende raming van Kragten. Onderscheiden naar de verschillende deelgebieden is daarvan, voor de tot 1 juli 2023 uitgevoerde respectievelijk de vanaf 1 juli nog uit te voeren werken van het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte, in bijlage 11.9 (overzicht kosten bouw- en woonrijp maken) een overzicht opgenomen. Voor de tot 1 juli 2023 uitgevoerde werken en werkzaamheden in verband met het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van opgestelde budgetramingen. Het betreft werkzaamheden die deels in 2011, 2015 en vervolgens vanaf 2020 hebben plaatsgevonden. Verwezen wordt voorts naar het overzicht jaarschijven kosten en opbrengsten exploitatieopzet, dat als bijlage 11.3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. 4.7.3. Plankosten In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ was een raming voor de plan- en apparaatskosten, zoals bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro, opgenomen. Voor deze raming is op dat moment aansluiting gezocht bij de ontwerp-ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze in januari

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 59 van 77

2010 door het ministerie van VROM is gepubliceerd. De toepassing van deze ontwerpregeling leidde ertoe dat de omvang van de te verhalen plankosten zou uitkomen op een bedrag van € 3.070.449. Op basis van de uitkomsten van de ontwerpplankostenregeling heeft op dat moment een nadere analyse van de ramingen van de onderdelen van de werkzaamheden voor plankosten plaatsgevonden. Een en ander heeft ertoe geleid dat de uitkomst van de toepassing van de ontwerpregeling plankosten in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ neerwaarts is bijgesteld naar een bedrag van € 1.510.868. De op deze wijze vastgestelde forfaitaire raming voor plan- en apparaatskosten heeft betrekking op de gehele looptijd van de exploitatieperiode, inclusief een forfaitair bepaalde periode voor de voorbereiding. De uitkomst is, conform de ontwerpregeling, opgenomen in het jaar van vaststelling van het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan (2010). In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is voor de raming van de plan- en apparaatskosten toepassing gegeven aan de (ministeriële) Regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze inmiddels op 1 april 2017 in werking was getreden (Stcrt. 2017, 6470). De toepassing van deze regeling leidde ertoe dat de omvang van de te verhalen plan- en apparaatskosten zou uitkomen op een bedrag van € 2.907.186.

Op basis van de uitkomsten van de Regeling plankosten exploitatieplan heeft in het kader van de voorbereiding van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ een nadere analyse van de ramingen van de onderdelen van de werkzaamheden voor plankosten plaatsgevonden. Een en ander heeft ertoe geleid dat de uitkomst van de toepassing van de ontwerpregeling plankosten in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’ naar analogie van de toepassing bij de 1e herziening neerwaarts is bijgesteld naar een bedrag van € 1.692.441. Ook voor deze toepassing geldt dat de forfaitaire raming voor plan- en apparaatskosten betrekking heeft op de gehele looptijd van de exploitatieperiode, inclusief een forfaitair bepaalde periode voor de voorbereiding. Ingevolge artikel 6 van de Regeling plankosten exploitatieplan dient de raming in zijn geheel te worden opgenomen in het jaar van vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan (2010). Er bestond voor de gemeente bij de 2e herziening van het exploitatieplan in 2020 geen verplichting toepassing te geven aan de Regeling plankosten exploitatieplan uit 2017, dit gezien het daarin opgenomen overgangsrecht.

Uit het door het ministerie van BZK gepubliceerde overzicht ‘FAQ-regeling plankosten exploitatieplan 2017’ volgt dat hoewel er geen sprake is van een wettelijke verplichting de definitieve regeling in deze situatie toe te passen bij een herziening van een exploitatieplan, de toepassing ervan desalniettemin wordt aanbevolen (zie beantwoording vraag 9 van laatstgenoemd overzicht). Met de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is uitvoering gegeven aan deze aanbeveling. In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is voor de raming van de plan- en apparaatskosten wederom toepassing gegeven aan de (ministeriële) Regeling plankosten exploitatieplan. De toepassing van de regeling leidt ertoe dat de omvang van de geactualiseerde forfaitaire raming van te verhalen plan- en apparaatskosten zou uitkomen op € 2.740.521. De nadere toelichting van de toepassing van de regeling is opgenomen in de plankostenscan, die is opgenomen als bijlage 15 van dit exploitatieplan. Op basis van de uitkomsten van de regeling heeft wederom een nadere analyse van de ramingen van de onderdelen van de werkzaamheden inzake plan- en apparaatskosten plaatsgevonden.

Dit heeft ertoe geleid dat de uitkomst van de toepassing van de regeling in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3 e herziening’ naar analogie van de toepassing bij de 1e en 2e herziening neerwaarts is bijgesteld naar een bedrag van € 1.642.335 (nominaal per 1 juli 2010). Onderstaande tabel geeft de uitkomst weer van de toegepaste regeling en de neerwaartse bijstelling van de uitkomst op onderdelen.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 60 van 77

Uitkom st Regeling plankosten exploitatieplan

Product plankosten verw erving stedenbouw ruimtelijke ordening civiele en cultuurtechniek landmeten /vastgoedinformatie communicatie gronduitgifte management planeconomie

€ € € € € € € € €

totaal

€

Opm erking

56.734 223.296 156.114 930.804 77.242 Is vervallen in definitieve regeling 900.042 Uitgegaan w ordt van 0% van de kosten 396.287 Uitgegaan w ord van 50% van de kosten 2.740.521

Bedrag in 2010, zoals opgenom en exploitatieplan 3e herziening € € € € € € € € €

56.734 223.296 156.114 930.804 77.242 198.144

€

1.642.335

Zoals aangegeven dienen ingevolge artikel 6 van de regeling de plankosten in de exploitatieopzet te worden opgenomen in het jaar van eerste vaststelling van het exploitatieplan. In de exploitatieopzet zijn de plankosten op basis van de uitkomsten van de plankostenscan opgenomen in jaarschijf 2010. Zie voor een nadere toelichting bijlage 11.1 (detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet). Over deze kosten wordt rente over de periode 2010 tot en met 2023-II toegevoegd. Deze rente maakt onderdeel uit van de totale renteberekening in de exploitatieopzet (zie paragraaf 4.7.5 en bijlage 11.3 (jaarschijven overzicht kosten en opbrengsten exploitatieopzet)). 4.7.4. Niet-terugvorderbare en/of niet-gecompenseerde compensabele belastingen (6.2.4.m Bro) Het betreft de voor de gemeente niet-gecompenseerde compensabele omzetbelasting, die verbonden is aan de kosten van aanleg van de openbare ruimte in deelgebied 1-B. Dit deelgebied ziet op de aanleg van openbare groenvoorzieningen en wadi’s. In het voorjaar 2023 heeft oplevering van deze werkzaamheden en de eigendomsoverdracht aan de gemeente plaatsgevonden. Daarbij is geconstateerd dat de door de gemeente verschuldigde omzetbelasting niet voor compensatie in aanmerking komt.

Ingevolge artikel 6.2.4.m Bro behoort de niet-terugvorderbare omzetbelasting, niet-gecompenseerde compensabele omzetbelasting en andere niet-terugvorderbare belastingen over verhaalbare kosten eveneens tot de verplicht te verhalen kosten. Het betreft hier een bedrag van € 52.500 (zijnde 21% van de gerealiseerde kosten ad € 250.000). Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 11.1 (detailuitwerking ramingen kosten exploitatieopzet). 4.7.5. Rentekosten (6.2.4.n Bro) De totale rentekosten over de gerealiseerde verhaalbare kosten tot en met 1 juli 2023 bedragen € 702.745. Voor de geraamde kosten vanaf 1 juli 2023 geldt dat de verhaalbare kosten per 1 juli 2023 zijn berekend op basis van netto contante waarde. 4.8.

De opbrengsten

De opbrengsten uit de grondexploitatie zijn limitatief beschreven in artikel 6.2.7 Bro. De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten door de verkoop van uitgeefbaar gebied (fictie van gemeentelijke gronduitgifte). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten in het exploitatiegebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven, vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan opbrengsten bepaald.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 61 van 77

Opbrengsten Art. Bro

Om schrijving

Opbrengsten

6.2.7 a)

opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied

€

15.235.012

6.2.7 b)

opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden

€

-

6.2.7 c)

opbrengsten i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden in de naaste toekomst

€

-

Totaal opbrengsten exploitatie (nominaal)

€

15.235.012

Opbrengstenstijgingen

€

212.756

Rentebaten (excl. rentelasten)

€

743.304

Totaal opbrengsten op eindw aarde per 31-12-2026

€

16.191.072

€

15.800.559

Totaal opbrengsten op netto contante w aarde per 01-07-2023

In de volgende paragraaf wordt de opbrengstsoort gronduitgifte nader omschreven en toegelicht. 4.8.1. Opbrengsten uit gronduitgifte (6.2.7.a Bro) De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten door de (fictieve) uitgifte van uitgeefbaar gebied. De toepassing van kostenverhaal ingevolge het exploitatieplan wordt voor het overgrote deel geëffectueerd door het verbinden van een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van aangewezen bouwplanmogelijkheden. Voor een beperkt gedeelte is sprake van feitelijke gemeentelijke grondverkoop van gedeelten uitgeefbaar gebied, dit als gevolg van de voorheen bestaande beperkte grondpositie van de gemeente. Op 1 juli 2023 is er sprake van een in uitvoering zijnde lopende grondexploitatie, waarbij de uitgifte in de deelgebieden 0-A tot en met 3-A (in de toepassing van kostenverhaal) grotendeels is gerealiseerd. Binnen deelgebied 1-A is nog sprake van een beperkt uit te geven grondstuk voor de functie maatschappelijk. Voorts heeft voor een beperkt grondstuk in deelgebied 4-A en 4-B de gronduitgifte reeds plaatsgevonden. Het betrof hier voormalig gemeentelijk eigendom, dat vóór 1 juli 2023 door de gemeente is uitgegeven.

Vanaf 1 juli 2023 dient de uitgifte van gronden (in de toepassing van kostenverhaal) nog plaats te vinden door de deelgebieden 3-B, 4-A (resterende gedeelte) en 4-B (resterende gedeelte). Zie de kaart eigendom en kostenverhaal (bijlage 7), waarop de stand van zaken van de toepassing van kostenverhaal per 1 juli 2023 is weergegeven. In paragraaf 4.6 is een toelichting gegeven op het ontwikkelprogramma. Binnen het exploitatiegebied is in totaal ca. 10,4 ha aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: • gronden rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen • gronden vrijstaande woningen • gronden gestapelde woningen • gronden bedrijven • gronden sport • gronden maatschappelijk • gronden achterpaden

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 62 van 77

De indeling van het uitgeefbaar gebied naar deze uitgiftecategorieën is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6). Het overzicht van het uitgeefbaar gebied per eigendom is opgenomen in het overzicht ruimtegebruik per eigendom (bijlage 11.7). Voor de vastlegging van de opbrengsten uit (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte wordt onderscheid gemaakt tussen de gerealiseerde (fictieve) gronduitgiften tot 1 juli 2023 en de geraamde te realiseren (fictieve) gemeentelijke gronduitgiften vanaf 1 juli 2023. Op de kaart uitgiftefasering (bijlage 8) is zichtbaar gemaakt in welke jaren de gerealiseerde (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte heeft plaatsgevonden c.q. naar verwachting zal plaatsvinden. Gerealiseerde (fictieve) gemeentelijke gronduitgiften tot 1 juli 2023 Onder gerealiseerde opbrengsten wordt verstaan de (fictieve) uitgifteopbrengsten van de bouwpercelen waarvoor, in geval van particulier eigendom, in de periode van 1 januari 2010 tot en met 1 juli 2023 een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend. Voorts worden tot de gerealiseerde opbrengsten gerekend de opbrengsten uit feitelijke gemeentelijke grondverkoop van (delen van) bouwkavels, voor zover sprake is van gemeentelijk eigendom.

In concreto betekent dit, dat per 1 juli 2023 is uitgegaan van gerealiseerde gronduitgifte voor de volgende onderdelen van het uitgeefbaar gebied: • de gronden voor de functie sport (deelgebied 0-A); • de gronden voor de functie bedrijven (deelgebied 1-C); • de gronden voor de functie maatschappelijk (deels) (deelgebied 0-A); • de gronden voor de functie woningbouw (170 woningen in de deelgebieden 0-A tot en met 3-A); • gronden voor de functie woningbouw in deelgebied 4-A en 4-B voor zover het gaat om de voormalige gemeentelijke grondpositie. De totale oppervlakte van het uitgeefbaar gebied waarvoor geldt dat op 1 juli 2023 de gronduitgifte (in de toepassing van kostenverhaal) heeft plaatsgevonden, bedraagt circa 82.684 m². Voor de hoogte van de gronduitgifteopbrengsten is, bij de toepassing van kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor het bouwen en de feitelijke gemeentelijke gronduitgifte, steeds aangesloten bij de actuele prijsadviezen, afkomstig van onafhankelijke deskundigen, zoals deze zijn opgenomen in het exploitatieplan en de achtereenvolgende exploitatieplanherzieningen.

Nog te realiseren (fictieve) gemeentelijke gronduitgiften vanaf 1 juli 2023 Onder nog te realiseren opbrengsten wordt verstaan de (fictieve) uitgifteopbrengsten van de bouwpercelen waarvoor wordt verwacht dat daarvoor in de periode vanaf 1 juli 2023 een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend. De vanaf 1 juli 2023 (in relatie tot de toepassing van kostenverhaal) nog te realiseren deelgebieden betreffen de functie woningbouw in de deelgebieden 3-B, 4-A (deels) en 4-B (deels) en de functie maatschappelijk in deelgebied 1-A. De gemeente beschikt niet over een grondpositie in het uitgeefbaar gebied in deze deelgebieden. De totale oppervlakte van het uitgeefbaar gebied waarvoor geldt dat vanaf 1 juli 2023 de gronduitgifte (in de toepassing van kostenverhaal) nog dient plaats te vinden, bedraagt circa 21.518 m².

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 63 van 77

Voor de nog te realiseren gronduitgifte per 1 juli 2023 is aan Van der Horst Taxateurs te Roermond en Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters te Echt verzocht een prijsadvies voor de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen uit te brengen. Dit prijsadvies is uitgebracht door de onafhankelijke deskundigen, de heer ing. M.A.J. van der Horst, registertaxateur, en de heer ing. M.J. Kakkenberg, registertaxateur. Het prijsadvies is opgenomen als bijlage 13 bij dit exploitatieplan. Voorts is door de genoemde deskundigen een advies uitgebracht over de te verwachten indexering van de uitgifteopbrengsten vanaf 1 juli 2023. Ook dit advies is opgenomen in bijlage 13 van dit exploitatieplan. De resultaten van dit prijsadvies zijn voorts zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 6). De te verwachten uitgiftefasering is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftefasering (bijlage 8). De laatste gronduitgifte is voorzien in 2025. Het totale overzicht van het uitgeefbaar gebied, onderscheiden naar gerealiseerde respectievelijk nog te realiseren (fictieve) gronduitgiften, is opgenomen in bijlage 11.5 (overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied) en bijlage 11.6 (overzicht gewogen eenheden per eigendom). De totale opbrengsten uit gronduitgifte bedragen € 15.235.012 nominaal. De netto contante waarde van de gronduitgifteopbrengsten per 1 juli 2023 bedraagt € 15.800.559.

Voor een nadere toelichting wordt voorts verwezen naar bijlage 11.2 (detailuitwerking ramingen opbrengsten exploitatieopzet). 4.9.

Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten

De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenoemde macroaftopping. In het geval de totale verhaalbare kosten, verminderd met subsidies, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan is de omvang van het kostenverhaal begrensd door het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. In het geval de omvang van de totale verhaalbare kosten, verminderd met subsidies, lager is dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, is de omvang van het kostenverhaal begrensd tot de volledige verhaalbare kosten. Deze regeling wordt de macroaftopping genoemd (artikel 6.16 Wro). Voor het voorliggende exploitatieplan ziet dit er als volgt uit. Macroaftopping verhaalbare kosten Totaal verhaalbare kosten (na aftrek kosten toekomstige grondexploitaties)