Bijlage 4 Exploitatieplan

Voorts geldt dat bij de uitvoering van werken en werkzaamheden betreffende de inrichting van de openbare ruimte de regels over locatie-eisen in acht dienen te worden genomen.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 24 van 77

In de kaart eigendom en kostenverhaal (bijlage 7) is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht per 1 juli 2023 aangegeven. Daarop is inzichtelijk gemaakt voor welke gronden die onderdeel zijn van het uitgeefbaar gebied, de toepassing van de kostenverhaalsplicht per 1 juli 2023 is geëffectueerd via gemeentelijke gronduitgifte, via een gesloten overeenkomst over grondexploitatie respectievelijk via een financieel voorschrift verbonden aan verleende omgevingsvergunningen voor het bouwen. Ook maakt deze kaart zichtbaar voor welke gronden die onderdeel zijn van het uitgeefbaar gebied, per 1 juli 2023 het kostenverhaal nog dient te worden toegepast. Na vaststelling van het besluit tot 3e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’, zowel waar het gaat om de toepassing van kostenverhaal als om de werking van de regels over locatie-eisen, bindend van toepassing op nadien te verlenen omgevingsvergunningen voor het bouwen (zie artikel 3.5 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)). 1.7.

Jaarlijkse herziening en eindafrekening

Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van uitsluitend niet-structurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. In artikel 6.15 lid 3 Wro is vastgelegd in welke situaties sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen. In alle andere gevallen is sprake van een herziening van structurele onderdelen, in welke gevallen een uniforme openbare voorbereidingsprocedure moet worden gevolgd en waarbij sprake is van een voor beroep vatbaar herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd.

In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerdere overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Een herziening van een exploitatieplan kan voorts tot gevolg hebben dat opgenomen regels komen te vervallen of worden gewijzigd, dan wel nieuwe regels worden toegevoegd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatiegebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%,

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 25 van 77

met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke terugbetalingsregeling geldt dus niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

2.

PAGINA 26 van 77

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Een exploitatieplan dient, gelet op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, een omschrijving van de werken en werkzaamheden te bevatten. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: a. het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b. de aanleg van nutsvoorzieningen; c. de inrichting van de openbare ruimte. Bij de hierna opgenomen beschrijving van de werken en werkzaamheden is uitgegaan van de indeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan, en verder uitgewerkt in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3 bij het exploitatieplan) alsmede van de kwaliteitsomschrijving (bijlage 17 bij het exploitatieplan). De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven. Het exploitatiegebied kent elf deelgebieden, die zijn aangeduid op onder meer de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). De omschrijving van de werken en werkzaamheden als omschreven in de paragrafen 2.1 tot en met 2.3 hebben betrekking op het geheel van de genoemde deelgebieden. De indeling tussen de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied in de deelgebieden is aangegeven op de ruimtegebruikskaart. Voor alle deelgebieden geldt voorts dat daarbinnen sprake kan zijn van werken en werkzaamheden die verband houden met de aanleg van nutsvoorzieningen.

Wat betreft de hoofdgroep ‘bouwrijp maken’ is er sprake van werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van de openbare ruimte. Gezien de verschillende functies van de betreffende gronden (uitgeefbaar gebied respectievelijk openbare ruimte, zoals aangeduid in de ruimtegebruikskaart), wat ook tot uitdrukking komt in de regels van het exploitatieplan, is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte kent naar zijn aard werken en werkzaamheden die, zonder nadere verduidelijking en toelichting, ook zouden kunnen worden getypeerd als werken en werkzaamheden voor de ‘inrichting van de openbare ruimte’. Zo vormt de aanleg van bouwwegen een onderdeel van het bouwrijp maken van openbare ruimte, maar is het tevens het begin van de inrichting van de openbare ruimte. Gezien het vorenstaande wordt de beschrijving van werken en werkzaamheden voor de toepassing in dit exploitatieplan als volgt onderverdeeld: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte, die vervolgens kan worden onderverdeeld naar: 1. bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2.

woonrijp maken van de openbare ruimte. De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

2.1.

PAGINA 27 van 77

Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied

Het betreft hier de uit te voeren werken en werkzaamheden die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied (lees: de bouwpercelen en de uitgeefbare achterpaden) in de verschillende deelgebieden. Het uitgeefbaar gebied is als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. In het exploitatiegebied zijn in elk geval de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied voorzien: • het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in het uitgeefbaar gebied; • het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in het uitgeefbaar gebied; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in het uitgeefbaar gebied (via gronddepots); • het dempen van bestaande watergangen in het uitgeefbaar gebied; • overige voorkomende werkzaamheden. 2.2.

Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen

Onder deze werkzaamheden worden verstaan de aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassingen van nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval worden verstaan: gas-, water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten. Wat betreft de aanleg van gasleidingen en bijbehorende voorzieningen wordt opgemerkt dat als gevolg van de wijziging van de wetgeving per 1 juli 2018, nieuwbouwwoningen vanaf dat moment gasloos moeten worden gebouwd. Een en ander betekent dat de voor de laatstgenoemde datum gerealiseerde woningen, maatschappelijke voorzieningen en het sportcomplex voorzien zijn van gasvoorzieningen. Dit betreft deelgebied 0-A van het exploitatiegebied. Voor de deelgebieden gelegen in fase 1 tot en met 5 geldt dat de daarbinnen op de peildatum van 1 juli 2023 gerealiseerde c.q. te realiseren woningbouw aardgasvrij is c.q. dient te zijn. 2.3.

Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting van de openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte bestaat uit twee groepen werken en werkzaamheden: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte. De openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3) en kan worden onderverdeeld naar werken/werkzaamheden voor aan te brengen functies groen, water, vrachtwagenparkeerplaats en openbare wegen, fiets- en voetpaden. Ad 1. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte Deze werkzaamheden hebben betrekking op de verschillende deelgebieden. Onder de werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, voor zover betrekking hebbende op een deelgebied, wordt in ieder geval verstaan: • het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in de openbare ruimte; • het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in de openbare ruimte; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in de openbare ruimte (via gronddepots); • het dempen van bestaande watergangen in de openbare ruimte; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen in de openbare ruimte;

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

• • • • • • • • • •

PAGINA 28 van 77

het uitvoeren van bodemsanering in de openbare ruimte; het aanbrengen van de riolering (verbeterd gescheiden stelsel) met inbegrip van de aansluitmogelijkheid voor een bouwperceel, binnen de openbare ruimte; het aanbrengen van wadi’s; het aanleggen van rioolafvoergemaal (met persleiding) naar het gemeentelijk rioolstelsel; het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte; de aanleg van de rotonde voor de aansluiting aan de N271; de aanleg van openbare wegen als bouwwegen; de aanleg van openbare verlichting; de aanleg van de vrachtwagenparkeerplaats in bouwrijpe staat; overige voorkomende werkzaamheden.

Onder een ‘bouwweg’ wordt verstaan: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter bestemd voor het ontsluiten van uitgeefbaar gebied, die voldoet aan de eisen die daarvoor zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 17). Ad 2. Het woonrijp maken van de openbare ruimte Deze werkzaamheden hebben eveneens betrekking op de verschillende deelgebieden. Onder de werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, voor zover betrekking hebbende op een deelgebied, wordt in ieder geval verstaan: • de definitieve aanleg van openbare wegen, openbare parkeerplaatsen, trottoirs, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, alsmede het aansluiten hiervan op bestaande openbare wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; • het aanbrengen van inritconstructies ter ontsluiting van bouwpercelen (indien nodig met duiker); • het aanleggen van openbare groenvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaaronderhoud van deze groenvoorzieningen; • het aanleggen van de definitieve openbare verlichting; • het plaatsen van straatmeubilair, straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakeningen en belijning; • het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen; • de definitieve aanleg van de openbare vrachtwagenparkeerplaats; • overige voorkomende werkzaamheden.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 29 van 77

3. TOELICHTING OP DE REGELS EN DE BIJLAGEN VAN HET EXPLOITATIEPLAN

3.1.

Inleiding en begrippen

Inleiding Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ (2010) De realisatie van de wijk Linne Zuidoost omvat maximaal 238 woningen, enkele maatschappelijke voorzieningen en een vervangende sportaccommodatie voor voetbal- en tennissport, dit alles met inbegrip van bijbehorende openbare ruimte. Het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ met bijbehorend exploitatieplan zijn vastgesteld bij raadsbesluit van 28 oktober 2010 en onherroepelijk in werking getreden op 21 januari 2011. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ was met een marktpartij een (anterieure) realisatieovereenkomst gesloten, gericht op het door en voor rekening van die marktpartij realiseren van het integrale plangebied. De verdere afspraken over onder meer fasering, de aanleg van de openbare ruimte, het woningbouwprogramma en de realisatie van de vervangende sportaccommodatie waren vastgelegd in een met die marktpartij gesloten overeenkomst. De inhoud van het vastgestelde exploitatieplan was, waar het gaat om de inhoud en omvang van daarin opgenomen regels, afgestemd op de situatie dat voor verschillende onderwerpen over locatie-eisen (bedoeld wordt het overzicht genoemd in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 4 en 5 Wro alsmede 6.13 lid 2 Wro) op dat moment sprake was van gemaakte privaatrechtelijke afspraken.

In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan waren, ter zekerstelling van het publiek belang van de gemeente, regels opgenomen over: • fasering; • de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte van het exploitatiegebied (bestekken, inspecties en aanbesteding); • verbodsbepalingen; • regels met inachtneming waarvan burgemeester en wethouders van bij het exploitatieplan aan te geven regels ontheffing kunnen verlenen. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ (2016) De betreffende marktpartij is op 7 april 2014 door de rechtbank Limburg in staat van faillissement verklaard, waarna de gesloten overeenkomst (partieel) is ontbonden in juli 2014. De realisatie van de wijk is op dat moment nog maar voor een zeer beperkt deel gerealiseerd. Zo zijn 14 woningen gebouwd en is de bouw van een maatschappelijke voorziening en de vervangende sportveldaccommodatie gerealiseerd. Voorts is de aan te leggen woonstraat (Sportveldstraat) voor de genoemde 14 woningen deels bouwrijp gemaakt. Bij raadsbesluit van 18 december 2014 is het bestemmingsplan ‘Linne’ vastgesteld. Het betreft een conserverend bestemmingsplan voor een groot gedeelte van de woonkern Linne, waarin ook een gedeelte van de gronden binnen het exploitatiegebied is betrokken.

Het betreft de gronden voor: • de alsdan gerealiseerde vervangende sportveldaccommodatie; • de alsdan gerealiseerde 14 woningen;

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 30 van 77

• •

de alsdan gerealiseerde maatschappelijke voorziening op de hoek naar de Maasbrachterweg; de alsdan deels gerealiseerde Sportveldstraat, een gedeelte van de gerealiseerde Akkerweg nabij de sportveldaccommodatie en de gerealiseerde woningen; • de alsdan deels gerealiseerde woonstraat nabij de maatschappelijke voorziening op de hoek naar de Maasbrachterweg; • de alsdan nog te realiseren rotonde naar de N271 en de aan de Sportveldstraat te realiseren vrachtwagenparkeerplaats. Hierbij is de bestemmingsregeling ten opzichte van de voorheen voor deze gronden geldende bestemmingsregeling vanuit het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ niet gewijzigd. De aldus ontstane situatie gaf aanleiding tot herziening van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’. Er was sprake van een versnipperde eigendomssituatie, waarin het overgrote deel van de eigendommen bestemd voor de realisatie van woningen in handen was van derden. Ook was een meer dan substantieel deel van de gronden bestemd voor de aanleg van openbare ruimte in handen van derden. De afwikkeling van het faillissement was ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbesluit tot 1 e herziening van het exploitatieplan niet voltooid, waardoor onduidelijk was welke partij of partijen de bestemmingen zouden gaan realiseren. Ook de invloed van de economische crisis gaf aanleiding tot herziening van het exploitatieplan.

Als gevolg van de crisis was er sprake van onder meer een vertraging in het tempo van de gebiedsontwikkeling. Gelet op deze situatie was het noodzakelijk eisen en regels te stellen c.q. bestaande regels aan te scherpen, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro, voor de volgende onderwerpen: a. de fasering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte per deelgebied; b. de fasering van de verlening van omgevingsvergunningen per deelgebied; c. koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de inrichting openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen; d. regels over ruimtegebruik, waarbij het gaat om het onderscheid openbare ruimte en uitgeefbaar gebied, en binnen de openbare ruimte onderscheiden naar de functies groen, water en verharding; e. eisen aan de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte; f. regels over de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte; g. verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen a tot en met f; h. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan.

Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ is vastgesteld bij raadsbesluit van 18 februari 2016 en onherroepelijk in werking getreden op 5 oktober 2016. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ (2020) De aanleiding voor de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is beschreven en toegelicht in paragraaf 1.1. De verschillende oorzaken die de aanleiding vormden voor de 2e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost maakten het noodzakelijk de bestaande regels in het exploitatieplan op onderdelen aan te passen c.q. aan te vullen. Het betrof hier de volgende onderwerpen:

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

a.

b. c. d.

e. f. g. h.

PAGINA 31 van 77

In de regels is toegevoegd dat het exploitatieplan mede is gekoppeld aan het gelijktijdig met het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan in procedure gebrachte bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’. In artikel 1 (begrippen) zijn begripsbepalingen toegevoegd van ‘exploitatieplan’ en ‘kaart exploitatiegebied’. In artikel 1 (begrippen) heeft een inhoudelijke aanpassing van het begrip ‘werk’ plaatsgevonden. In artikel 3 (koppelingen) is de koppelingsregeling toegevoegd, inhoudende dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte in deelgebied 1-D (openbare vrachtwagenparkeerplaats) dient te zijn voltooid voordat met het bouwrijp maken van de openbare ruimte in een deelgebied behorende tot fase 3 respectievelijk een latere fase mag worden aangevangen. Het belang voor de gemeente was gelegen in de tijdige realisatie van de nieuwe openbare vrachtwagenparkeerplaats, dit mede om reden dat tot aan de start van de ontwikkeling van deelgebied 1-A vrachtwagens werden gestald in laatstgenoemd deelgebied. Omdat op dat moment de ontwikkeling van deelgebied 1-A in volle gang was, was het van belang dat tijdig over de definitieve vrachtwagenparkeerplaats diende te kunnen worden beschikt.

In artikel 6 (bestekken) is een flexibiliteitsbepaling opgenomen, inhoudende dat onder voorwaarden van de gestelde eis van de minimumschaalgrootte van een bestek kan worden afgeweken. In artikel 7.6 (aanbesteding) was abusievelijk de verwijzing naar artikel 7.5 niet opgenomen. Dit is aangepast. In artikel 10.2 (binnenplanse afwijking) is toegevoegd dat bij de toepassing van de onderhavige afwijkingsregeling aan de regels van het bestemmingsplan dient te worden voldaan. De regels zijn op onderdelen aangepast ten behoeve van aan te brengen redactionele verbeteringen.

Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ De aanleiding voor de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is eveneens beschreven en toegelicht in paragraaf 1.1. De verschillende oorzaken die de aanleiding vormen voor de voorliggende 3e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost maken het noodzakelijk de bestaande regels in het exploitatieplan op onderdelen aan te passen c.q. aan te vullen. Het betreft hier de volgende onderwerpen: a. In de regels is toegevoegd dat het exploitatieplan mede is gekoppeld aan het gelijktijdig met het besluit tot 3e herziening van het exploitatieplan in procedure gebrachte bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. Gelijktijdig is de koppeling van het exploitatieplan met respectievelijk het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ en het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ vervallen. b. In artikel 1 (begrippen) is de omschrijving van de functies zoals opgenomen in het begrip ‘openbare ruimte’, aangepast aan de indeling op de gewijzigde ruimtegebruikskaart. c. In artikel 1 (begrippen) is de omschrijving van de functies in het begrip ‘uitgeefbaar gebied’ gewijzigd in de relatie met de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen. d. In artikel 1 (begrippen) is het begrip ‘zone terras’ toegevoegd. Deze zone is opgenomen op de gewijzigde ruimtegebruikskaart. e.

In artikel 2 (fasering) heeft een tekstuele verbetering plaatsgevonden, die erop ziet dat de regeling die betrekking heeft op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, beperkt is tot het bouwen van gebouwen. Dit uitgangspunt was reeds vastgelegd in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’. De faseringskaart (bijlage 4) is aangepast. Het in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ opgenomen deelgebied voor fase 4-A, tezamen met het gedeelte van deelgebied 3-A, dat is gelegen tussen fase 2-B en 4-A, wordt onderdeel van fase 4. Daarbij wordt fase 4 opgedeeld in een deelgebied

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

f.

g. h. i.

j. k.

PAGINA 32 van 77

4-A en 4-B. Voorts is de faseringstabel op de volgende onderdelen aangepast: 1. Het in de faseringstabel van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ in fase 5 opgenomen deelgebied 5-A wordt verschoven naar fase 3 en wordt daarin opgenomen als deelgebied 3-B. Het startjaar voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de verlening van omgevingsvergunningen is daarbij gewijzigd van 2027 naar 2023. 2. Het startjaar 2024 zoals dat in de faseringstabel behorende bij het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ was opgenomen voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte alsmede de aanleg van nuts voorzieningen voor het daarin opgenomen deelgebied 4A, is nu van toepassing op zowel deelgebied 4-A als 4-B. 3. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4-A is gehandhaafd op 2024. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4-B is 2025. 4. Het startjaar voor de uitvoering van het woonrijp maken van de openbare ruimte in deelgebied 4-A aangepast van 2024 naar 2026. Dit startjaar is ook van toepassing voor deelgebied 4-B. In artikel 3 (koppelingen) is de regeling die betrekking heeft op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, aangescherpt tot het bouwen van gebouwen.

Voorts is voor de toepassing van het criterium in artikel 3.2 sub a voor een deelgebied in fase 4 de wijziging doorgevoerd, dat voor de bepaling van het uitgeefbaar gebied in de deelgebieden van fase 3 het deelgebied 3-B buiten beschouwing wordt gelaten. Laatstgenoemd deelgebied was in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ nog opgenomen als onderdeel van fase 5. In artikel 4.1 (ruimtegebruik) is de regeling voor het uitgeefbaar gebied beperkt tot de oprichting van gebouwen. In artikel 4.2 (ruimtegebruik) is de beschrijving van de functies binnen de openbare ruimte aangepast aan de indeling op de gewijzigde ruimtegebruikskaart. In artikel 10 (regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij het exploitatieplan opgenomen regels) is in artikel 10.2 de beschrijving van de functies binnen de openbare ruimte aangepast aan de indeling van de gewijzigde ruimtegebruikskaart. Voorts is toegevoegd een derde lid, op grond waarvan de bevoegdheid ontstaat te voorzien in wijziging van de functie groen (als onderdeel van de openbare ruimte) in uitgeefbaar gebied voor de gronden die op de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid als ‘zone terras’. De regels zijn op onderdelen aangepast ten behoeve van aan te brengen redactionele verbeteringen.

De kwaliteitsomschrijving zoals opgenomen in de regels van het exploitatieplan, is aangevuld met de eisen die verband houden met de inrichting van de openbare groenzones in deelgebied 0-A en 4-B. Daarnaast zijn de bij de 2e herziening van het exploitatieplan opgenomen kwalitatieve en inrichtingseisen voor een tweetal openbare groensingels, die zijn gelegen in de deelgebieden 1-A, 2-A en 2-B. op ondergeschikte punten aangepast.

Opbouw hoofdstuk 3 De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 3 is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld: paragraaf 3.2 betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder tot en met paragraaf 3.11 (toelichting bij artikel 11)). Vervolgens is in hoofdstuk 3, paragraaf 3.12 een toelichting opgenomen bij de inhoud en de juridische status van de verschillende tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende functie.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 33 van 77

Toelichting bij artikel 1. Begrippen In artikel 1 van de regels zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van de gekoppelde bestemmingsplannen, zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken (zie artikel 1 lid 1). Dit voorkomt dat deze begrippen dubbel moeten worden opgenomen. Voor het begrip ‘bestemmingsplan’ wordt verwezen naar het voor een gedeelte van het exploitatiegebied geldende bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ respectievelijk naar het voor eveneens een gedeelte van het exploitatiegebied geldende bestemmingsplan ‘Linne’. Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ was gekoppeld aan het gelijktijdig met dat exploitatieplan vastgestelde bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’. Het bestemmingsplan ‘Linne’ omvat een conserverende bestemmingsregeling voor nagenoeg de gehele woonkern Linne en is vastgesteld bij raadsbesluit van 18 december 2014. In dit bestemmingsplan is ook de binnen het exploitatiegebied gelegen inmiddels gerealiseerde sportveldaccommodatie, de gerealiseerde 14 woningen, het gerealiseerde gedeelte van de maatschappelijke voorzieningen, en een gedeelte van de op dat moment (deels gerealiseerde) openbare ruimte opgenomen. Deze gronden waren aanvankelijk ook betrokken in het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’.

Met de opname van deze gronden in het bestemmingsplan ‘Linne’ is de bestemmingsregeling ter plaatse niet gewijzigd. Het gelijktijdig met het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ in procedure gebrachte bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ heeft het karakter van een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’. Met het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt voorzien in verlaging van het maximumaantal bouwlagen voor de binnen het exploitatiegebied voorziene ontwikkeling van twee appartementengebouwen. Voorts is de plancapaciteit van het aantal te bouwen woningen verhoogd met 18. Hierbij wordt 2/3 van het toe te voegen aantal woningen gerealiseerd in het betaalbare segment. Verder wordt voorzien in het vastleggen van het maximumaantal te bouwen woningen per bestemmingsvlak en in regels om verdichting van woningen te voorkomen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 1.1 van de toelichting van laatstgenoemd bestemmingsplan. In lid 2 zijn daarnaast een aantal aanvullende begrippen opgenomen die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk die onderdelen van de toelichting een bindende status. 3.2.

Toelichting bij artikel 2 Fasering

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor de volgende hoofdgroepen opgenomen: a. bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied b. aanleg nutsvoorzieningen c. inrichting openbare ruimte De hoofdgroep ‘inrichting openbare ruimte’ is op haar beurt onderverdeeld in de volgende groepen: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 34 van 77

In relatie tot de voor de gemeente geldende woningbehoefte wordt uitgegaan van een resterende looptijd voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied van, te rekenen vanaf 1 juli 2023, 3,5 jaar (i.c. tot en met 31 december 2026). Deze meerjarige ontwikkeling van Linne Zuidoost vraagt om een heldere en gestructureerde fasegewijze uitvoering en realisatie. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ omvatte reeds een faseringsregeling. Deze was opgesteld naar de ten tijde van de vaststelling van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ ontstane situatie en verkregen inzichten met betrekking tot een gefaseerde marktconforme uitgifte met een evenwichtige spreiding in de tijd van het woningbouwprogramma, de afstemming tussen de aan te leggen voorzieningen als inrichting van de openbare ruimte, investeringsmomenten, civieltechnische mogelijkheden en beperkingen en bestaande locatiekenmerken. In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is de faseringsregeling ongewijzigd gehandhaafd, met dien verstande dat bij de indeling naar deelgebieden een aantal aanpassingen is doorgevoerd: • De begrenzing van deelgebied 3-A en 4-A is aangepast, waarbij de omvang van deelgebied 4-A is vergroot en de omvang van deelgebied 3-A gelijktijdig is verkleind, dit om te komen tot een verbeterde stedenbouwkundige afronding per fase.

• De aanvankelijk in deelgebied 3-B geprojecteerde openbare vrachtwagenparkeerplaats is aangepast naar deelgebied 1-D, dit vanwege het belang om te komen tot versnelde realisatie. Met de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is de faseringsregeling opnieuw gehandhaafd, met dien verstande dat de aanvankelijk in deelgebied 5-A voorziene ontwikkeling van een appartementencomplex is gewijzigd naar deelgebied 3-B, dit vanwege het belang om te komen tot versnelde ontwikkeling van dit deelgebied. Met de herziening van het exploitatieplan wordt de fasering aangepast, zodat de realisatie van het appartementencomplex onderdeel wordt van fase 3 (i.c. deelgebied 3-B). Fase 5 komt hiermee te vervallen. In verband met de verhoging van de plancapaciteit met 18 woningen is de faseringskaart (bijlage 4) aangepast. Het in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’ opgenomen deelgebied voor fase 4-A, tezamen met het gedeelte van deelgebied 3-A dat is gelegen tussen fase 2-B en 4-A, wordt onderdeel van fase 4. Daarbij wordt fase 4 opgedeeld in een deelgebied 4-A en 4-B. Het exploitatiegebied kent elf deelgebieden, die in vijf fasen (i.c. fase 0 tot en met 4) worden ontwikkeld.

Een fase omvat een tijdvak waarin een afgebakend geheel van werken en werkzaamheden voor de drie onderscheiden hoofdgroepen alsmede de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van het/de binnen die fase geplande deelgebied(en) is begrepen. Op de peildatum 1 juli 2023 is de ontwikkeling van het exploitatiegebied in een vergevorderd stadium gekomen. Voor de deelgebieden in fase 0 tot en met 2 geldt dat het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied is voltooid en de verlening van omgevingsvergunning voor het bouwen van de daarbinnen voorziene woningen heeft plaatsgevonden. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte in deze deelgebieden is voltooid en een groot gedeelte van de woningen binnen deze fasen is gerealiseerd. Voor bepaalde gedeelten van deze deelgebieden is ook het woonrijp maken van de openbare ruimte voltooid. Voor de resterende delen van deze deelgebieden is het woonrijp maken van de openbare ruimte in uitvoering. Voor deelgebied 3-A in fase 3 geldt dat het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte is voltooid en de vergunningverlening voor de woningbouw in laatstgenoemd deelgebied heeft plaatsgevonden. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de kaart realisatie openbare ruimte (bijlage 9).

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 35 van 77

Op deze wijze wordt onderscheid gemaakt in vijf fasen, aangeduid als fase 0 tot en met fase 4. Binnen een fase kan sprake zijn van een of meerdere deelgebieden. De aanduiding van een deelgebied bestaat uit een cijfer, gevolgd door een letter A, B of C. De cijferaanduiding ziet op de fase waarbinnen de ontwikkeling van het deelgebied is voorzien. De letteraanduiding ziet op de aanduiding van een deelgebied binnen een fase. De fasering met aanduiding van de deelgebieden is aangegeven op de als bijlage 4 opgenomen faseringskaart. Een en ander leidt tot de volgende faseringstabel: Fase

Deelgebied

Start:

Start:

Verlening

bouwrijp maken

woonrijp maken

omgevings-

uitgeefbaar gebied,

openbare ruimte

vergunningen

bouwrijp maken

voor het bouwen

openbare ruimte, aanleg nuts0 1

2 3 4

Deelgebied 0-A Deelgebied 1-A Deelgebied 1-B Deelgebied 1-C Deelgebied 1-D Deelgebied 2-A Deelgebied 2-B Deelgebied 3-A Deelgebied 3-B Deelgebied 4-A Deelgebied 4-B

voorzieningen 2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2024

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2026 2026

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2025

Met het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is de faseringstabel gewijzigd op de volgende onderdelen: a. De verschuiving van de fasering van het deelgebied waarbinnen de realisatie van het appartementencomplex is voorzien (van fase 5 naar fase 3), heeft tot gevolg dat dit deelgebied in de faseringstabel is opgenomen als deelgebied 3-B. Het startjaar voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen is daarbij gewijzigd van 2027 naar 2023. b. Het startjaar 2024 zoals dat in de faseringstabel behorende bij het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ was opgenomen voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte alsmede de aanleg van nutsvoorzieningen voor het daarin opgenomen deelgebied 4-A, is ingevolge deze herziening van toepassing op zowel deelgebied 4-A als 4-B. c. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4-A is gehandhaafd op 2024. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4B is 2025. d. Het startjaar voor de uitvoering van het woonrijp maken van de openbare ruimte in deelgebied 4-A is aangepast van 2024 naar 2026. Dit startjaar is ook van toepassing voor het woonrijp maken van de openbare ruimte in deelgebied 4-B. Zie voorts de toelichting in paragraaf 3.1.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 36 van 77

Zoals in artikel 2 lid 1 van de regels is aangegeven, heeft de bovenstaande faseringstabel een bindende werking. Een fase begint met het in de tabel genoemde kalenderjaar. Deze aanduiding van het beginjaar van de fase kent een bindende werking. In de tabel is niet voorzien in een bindende eindaanduiding van de fasen. Daartoe bestaat geen noodzaak. Met de duiding van de (begin)jaartallen ontstaat inzicht in het gewenste gestructureerde tijdsverloop en de volgorde van realisatie van de woonwijk Linne Zuidoost. In artikel 2.2 is bepaald dat met de aanleg van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken en het woonrijp maken van de openbare ruimte in een deelgebied, voor zover die behoren tot een aangeduide fase, niet mag worden begonnen voor de start van het in de faseringstabel genoemde kalenderjaar. In artikel 2.3 is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen binnen het uitgeefbaar gebied van een deelgebied, zoals dat is opgenomen in enige fase, niet wordt verleend indien de aanvraag voor de verlening van die vergunning wordt ingediend voorafgaand aan de start van het in de faseringstabel genoemde kalenderjaar betreffende dat deelgebied. Van belang is te voorkomen dat bebouwing in een deelgebied van een latere fase eerder plaatsvindt dan het deelgebied dat in een bepaalde fase aan snee is. 3.3.

Toelichting bij artikel 3 Koppelingen

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over aan te brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen, en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels over verschillende koppelingen. Het bestemmingsplan kent met de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Maatschappelijk’, ‘Sport’, ‘Bedrijf’ en ‘Woongebied’ een directe bouwtitel, waardoor de situatie kan ontstaan dat voor het gehele nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen et cetera zouden kunnen worden ingediend. Dit is niet gewenst. Om die reden is allereerst de in artikel 2 opgenomen fasering opgenomen. Voorts is het van belang om ook binnen een fase nadere regels te stellen over de volgorde van de activiteiten voor de inrichting van de openbare ruimte van het betreffende deelgebied en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen binnen dat betreffende deelgebied. Dit is vastgelegd in de koppelingsregeling in artikel 3.1. Deze koppelingsregeling was reeds in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ opgenomen en vervolgens in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ (gewijzigd) gehandhaafd.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor de oprichting van een gebouw in de deelgebieden in fase 1 of een volgende fase is vereist dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte van dat deelgebied (als onderdeel van de hoofdgroep ‘inrichting van de openbare ruimte’) is voltooid. Hiermee wordt bereikt dat elk bouwperceel in een deelgebied in fase 1 tot en met 4 direct bij de start van de bebouwing is voorzien van een adequate ontsluiting in de vorm van een bouwweg naar de hoofdontsluiting van de woonwijk Linne Zuidoost en voorts is voorzien in een aansluitmogelijkheid van het te realiseren hoofdgebouw op de alsdan aangelegde openbare riolering.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 37 van 77

Verder is het van belang dat met de start van het bouwrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied behorende tot fase 2 of een latere fase eerst wordt begonnen, nadat aan de volgende cumulatieve eisen is voldaan: a. Voor 80% van het uitgeefbaar gebied van het totaal van de deelgebieden van de daaraan voorafgaande fase zijn omgevingsvergunningen voor het bouwen van de op het uitgeefbaar gebied in die deelgebieden op te richten bebouwing verleend en die vergunningen zijn onherroepelijk in werking getreden. Dit is vastgelegd in de koppelingsregeling als opgenomen in artikel 3.2 onder a. Hiermee wordt bereikt dat een gestructureerde ontwikkeling van deelgebieden binnen een fase en tussen de fasen ontstaat. Zodra voor ten minste 80% van het totale uitgeefbaar gebied van deelgebieden behorende tot fase 1 (i.c. de uitgeefbare gronden van het totaal van deelgebied 1-A tot en met 1-D) omgevingsvergunningen voor het bouwen voor de daarbinnen op te richten bebouwing zijn verleend en die vergunningen ook onherroepelijk in werking zijn getreden, kan, met inachtneming van de faseringsregeling van artikel 2, met het bouwrijp maken van een deelgebied in fase 2 worden gestart. Ditzelfde geldt voor de overgang van fase 2 naar 3 en van 3 naar 4.

Voor de toepassing van deze regeling in een deelgebied behorend tot fase 4 wordt voor de bepaling van het uitgeefbaar gebied in deelgebieden behorende tot fase 3, de oppervlakte van het uitgeefbaar gebied in het deelgebied 3-B buiten beschouwing gelaten. Reden is dat laatstgenoemd deelgebied in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ nog onderdeel uitmaakte van fase 5. Met de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is dit deelgebied onderdeel gaan uitmaken van fase 3. Het ongewijzigd toepassen van het 80%-criterium zou leiden tot een verzwaring van de koppelingsregeling voor de ontwikkeling van deelgebied 4-A, welke verzwaring niet is beoogd. Deze uitzondering is vastgelegd in artikel 3.3. b. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte van deelgebied 1-B is voltooid. In deelgebied 1-B is geen sprake van uitgeefbaar gebied. Wel is binnen dit gebied geprojecteerd de aanleg en instandhouding van wadi’s (als functie voor regenwateropvang). Het is van belang dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte van deelgebied 1-B is voltooid voordat ontwikkeling en bebouwing in deelgebieden van fasen 2 en verder plaatsvindt. Dit is vastgelegd in artikel 3.2 onder b.

Onverminderd de koppelingsregeling zoals opgenomen in artikel 3 lid 2, is van belang dat met het bouwrijp maken van de openbare ruimte behorende tot een deelgebied in fase 3 of een latere fase niet wordt gestart dan nadat het bouwrijp maken van de openbare ruimte én het woonrijp maken van de openbare ruimte van deelgebied 1-D (openbare vrachtwagenparkeerplaats) is voltooid. Dit is vastgelegd in artikel 3.4. 3.4.

Toelichting bij artikel 4 Ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. Op die kaart is het voorgenomen ruimtegebruik vastgelegd. Op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingsregeling is het van belang het onderscheid aan te geven tussen het uitgeefbaar gebied enerzijds en de openbare ruimte anderzijds. Deze ruimtegebruikskaart is als bijlage 3 bij dit exploitatieplan opgenomen. In artikel 4.1 is bepaald dat de oprichting van de gebouwen bestemd voor de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Woongebied’, ‘Bedrijf’, ‘Sport’ en ‘Maatschappelijk’ dient plaats te vinden binnen de op de ruimtegebruikskaart als uitgeefbaar gebied aangeduide gronden.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 38 van 77

De openbare ruimte is op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de functies groen, water, vrachtwagenparkeerplaats en openbare wegen, fiets- en voetpaden. Deze onderscheiden functies in de openbare ruimte dienen te worden aangelegd overeenkomstig de voor die functies aangewezen gronden (artikel 4.2). Met het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is de ruimtegebruikskaart aangepast naar de alsdan gerealiseerde c.q. in uitvoering zijnde aanleg van de openbare ruimte. 3.5. Toelichting bij artikel 5 Eisen voor de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten voor de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden. In artikel 5 van de regels is vastgelegd dat wat betreft de inrichting van de openbare ruimte voldaan dient te worden aan de eisen als opgenomen in de als bijlage 17 bij dit exploitatieplan opgenomen kwaliteitsomschrijving.

Met het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is de voorheen geldende kwaliteitsomschrijving aangevuld met de kwaliteits- en inrichtingseisen voor een tweetal openbare groenstroken die zijn gelegen in de deelgebieden 0-A en 4-B. Daarnaast zijn de bij de 2e herziening van het exploitatieplan opgenomen kwalitatieve en inrichtingseisen voor een tweetal openbare groensingels die zijn gelegen in de deelgebieden 1-A, 2-A en 2-B, op ondergeschikte punten aangepast. Wat betreft de wijze van uitvoering is in artikel 6 vastgelegd dat voor de inrichting van de openbare ruimte een bestek dient te worden opgemaakt dat de instemming behoeft van burgemeester en wethouders. In dit bestek vindt uitwerking plaats van de eisen als opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Wat betreft de eisen die per deelgebied gesteld worden aan de inrichting van de openbare ruimte, geldt dat niet alleen moet worden voldaan aan de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving, maar ook aan de eisen die zijn opgenomen in de ter uitwerking van de kwaliteitsomschrijving op te maken bestekken waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd, dan wel, in geval van toepassing van artikel 6.4, waarbij dat bestek voldoet aan de in artikel 6.4. bedoelde eisen (zie verder artikel 6 van de regels). 3.6.

Toelichting bij artikel 6 Bestekken

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder c Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de artikelen 6 tot en met 8 zijn deze uitvoeringsregels, voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte, uitgewerkt naar de onderdelen: • bestekken (artikel 6) • aanbesteding (artikel 7) • inspecties (artikel 8) Voorzien is in de regeling dat voorafgaand aan de uitvoering van de werken voor de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied steeds een bestek wordt opgesteld, dat dient te voldoen aan de kwaliteitsomschrijving (bijlage 17). Een bestek behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt begonnen, een toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 39 van 77

Voor de omvang van een bestek wordt op deelgebiedniveau onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden: a. de werken/werkzaamheden voor bouwrijp maken van de openbare ruimte; b. de werken/werkzaamheden voor woonrijp maken van de openbare ruimte. De instemming met een bestek wordt geweigerd indien het bestek in strijd is met de kwaliteitsomschrijving (artikel 6.1). Als basisregel geldt dat het schaalniveau van een bestek betrekking dient te hebben op minimaal de schaal van een deelgebied. Voorts is voorzien in een bepaling waarbinnen het mogelijk is af te wijken van dit minimumschaalniveau, mits een doelmatige uitvoering van het bouwrijp maken van de openbare ruimte en/of het woonrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied is gewaarborgd. Reden is dat zich in de praktijk situaties kunnen voordoen waarbij het gewenst is dat het daarvoor op te stellen bestek op een later moment plaatsvindt. In dat kader is een verbodsbepaling opgenomen, inhoudende dat niet eerder met de werken/werkzaamheden mag worden begonnen dan nadat het betreffende bestek de instemming heeft verkregen van burgemeester en wethouders (artikel 6.2). In het geval de bestekken worden opgemaakt door of namens de gemeente, is een expliciet instemmingsbesluit van burgemeester en wethouders niet vereist.

Wel blijft de eis van toepassing dat een bestek wordt opgemaakt dat voldoet aan de kwaliteitsomschrijving en het gestelde schaalniveau (artikel 6.4). 3.7.

Toelichting bij artikel 7 Aanbesteding

Op grond van Europees en nationaal recht en, in het verlengde daarvan, op grond van het gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen waar het gaat om leveringen, diensten en werken die verband houden met de onderdelen die onderdeel uitmaken van de hoofdgroep ‘inrichting van de openbare ruimte’ voor zover gelegen binnen het exploitatiegebied. De wettelijke basis voor het opnemen van regels hierover wordt gevonden in artikel 6.2.9 Bro. Op de aanbesteding van werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied betreffende de inrichting van de openbare ruimte en daarmee samenhangende diensten en leveringen zijn primair de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze regels niet van toepassing zijn op de in de vorige volzin bedoelde werken en werkzaamheden, is het aanbestedingskader van toepassing. Als aanbestedingskader geldt het door de gemeente Maasgouw vastgestelde normenkader, bestaande uit: 1. Het ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Maasgouw 2020’, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 2 juni 2020 en zoals dat als bijlage 16 bij dit exploitatieplan is opgenomen.

De paragrafen 2.2, 2.3, en de hoofdstukken 3 en 6, paragraaf 6.4.2 daarvan uitgezonderd, van het document ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Maasgouw 2020’ hebben daarbij een bindend karakter. De overige paragrafen van genoemd document hebben een toelichtend karakter. 2. Onderhavige paragraaf 3.7 van de toelichting op dit exploitatieplan. Deze paragraaf heeft een bindend karakter. Op basis van de uitgangspunten en kaders als opgenomen in paragraaf 6.4.2 van de nota ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Maasgouw 2020’ wordt de toepassing van de daarin onderscheiden

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 40 van 77

aanbestedingsprocedures als volgt onderscheiden naar omvang in grootte van werk respectievelijk levering/dienst (bedragen exclusief btw): Aanbestedingsprocedure Enkelvoudig onderhandse procedure Meervoudig onderhandse procedure Nationaal openbaar Europees

Werken (grensbedragen) ≤ € 50.000,00

Leveringen en diensten (grensbedragen) ≤ € 25.000,00

> € 50.000,00 en ≤ € 1.000.000,00

> € 25.000,00 en ≤ € 100.000,00

> € 1.000.000,00 en < EU-drempel werken ≥ EU-drempel werken

> € 100.000,00 en < EU-drempel leveringen/diensten ≥ EU-drempel leveringen/diensten

Ingevolge de Europese en nationale regels gaat het bij de EU-drempel in de tabel om de drempelwaarden die gelden voor de sector overheidsopdrachten (decentrale overheden). Het aanbestedingskader als bedoeld in artikel 1 van de regels wordt gevormd door de hiervoor aangehaalde paragrafen van het document ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Maasgouw 2020’, tezamen met de toelichting in paragraaf 3.7 van dit exploitatieplan. Voor de waarborging van de handhaving van de aanbestedingsregels is bepaald dat steeds, voor de start van werken/werkzaamheden, diensten en leveringen voor de inrichting van de openbare ruimte, een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. In het aanbestedingsprotocol dient voor het voorgenomen werk, levering en/of dienst te worden vastgelegd welke aanbestedingsvorm zal worden gehanteerd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd indien dit in strijd is met het bepaalde in artikel 7.1 (artikel 7.2). Indien en nadat de instemming aan een aanbestedingsprotocol is verleend, dient vervolgens een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd (artikel 7.4).

De instemming wordt geweigerd indien de doorlopen aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het betreffende aanbestedingsprotocol. Voorzien is in een verbodsbepaling, inhoudende dat niet eerder met de werken, werkzaamheden, leveringen en diensten mag worden begonnen dan nadat het aanbestedingsverslag met het voorgenomen besluit tot gunning de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen (artikel 7.5). In het geval de voorgenomen opdrachtverstrekking voor werken, werkzaamheden, diensten en/of leveringen geschiedt door of namens de gemeente, geldt het bepaalde in artikel 7.1 eerste volzin: de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten zijn van toepassing. In die situatie is geen expliciet instemmingsbesluit, in de zin van de in het exploitatieplan bedoelde regels, van burgemeester en wethouders vereist over een aanbestedingsprotocol, een aanbestedingsverslag of voorgenomen besluit tot gunning (artikel 7.6).

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

3.8.

PAGINA 41 van 77

Toelichting bij artikel 8 Eindinspecties en tussentijdse inspecties

In het geval particuliere exploitanten zelf en op eigen terrein voorzieningen (als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte) aanleggen, zullen deze moeten voldoen aan de eisen die in dit exploitatieplan daaraan zijn gesteld. Om dit vast te kunnen stellen is het noodzakelijk dat de regels voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van de werken/werkzaamheden voor deze voorzieningen. Dat belang is temeer aanwezig indien het gaat om ondergrondse werken/ werkzaamheden. Controle en inspectie is nodig om na te gaan of deze voorzieningen, als onderdeel van de openbare ruimte, uiteindelijk door de gemeente in eigendom en beheer kunnen worden overgenomen. In relatie tot het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied (artikel 8.3). 3.9.

Toelichting bij artikel 9 Verbodsbepaling

Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro). De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen. 3.10. Toelichting bij artikel 10 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan opgenomen regels Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt daarmee niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo.

Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede. Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 10.1). Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om onder voorwaarden geringe afwijkingen (tot 10 meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van openbare ruimte (en de daarbinnen onderscheiden gronden voor de functies groen, water, vrachtwagenparkeerplaats en openbare wegen, fietsen voetpaden) en uitgeefbaar gebied mogelijk te maken (artikel 10.2).

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024

PAGINA 42 van 77

Een derde afwijkingsregeling is opgenomen voor het kunnen wijzigen van de functie groen, als onderdeel van de openbare ruimte, naar uitgeefbaar gebied binnen de op de ruimtegebruikskaart aangeduide ‘zone terras’. De ‘zone terras’ is gelegen binnen deelgebied 1-B. Binnen dit deelgebied is voorzien in de aanleg van openbare ruimte voor de functies water en groen. Aan de noordzijde van dit deelgebied is, in deelgebied 3-B, voorzien in de mogelijkheid tot het oprichten van twee appartementengebouwen. In artikel 5.2.1 sub b van de regels van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ is voorzien in de mogelijkheid dat binnen het daarvoor aangegeven aanduidingsgebied op de begane grond een terras voor deze appartementen wordt aangelegd. Indien van deze toepassing gebruik wordt gemaakt, heeft dit tot gevolg dat gronden met een groenfunctie niet langer onderdeel uitmaken van de openbare ruimte. Om die reden is voorzien in de mogelijkheid dat bij omgevingsvergunning voor binnenplans afwijken de functie groen, als onderdeel van de openbare ruimte, kan worden gewijzigd in uitgeefbaar gebied.

Voorwaarde voor de verlening van deze vergunning is dat de gronden binnen de zone terras worden gebruikt ten behoeve van het gebruik van een (op te richten) appartementengebouw in deelgebied 3-B en voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan en het bestemmingsplan (artikel 10.3). 3.11.

Slotbepalingen

Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan. 3.12.

Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan

Het exploitatieplan bevat zeventien bijlagen, aangeduid als bijlage 1 tot en met bijlage 17. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status van die bijlage toegelicht. Louter omwille van de leesbaarheid is in de koptekst van een bij het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3 e herziening’ vastgestelde bijlage de aanduiding ‘3e herziening’ opgenomen. Voor de formele benaming van een bijlage geldt dat deze plaatsvindt zonder de toevoeging van de aanduiding ‘3 e herziening’. Ingeval in het exploitatieplan naar een bijlage wordt verwezen of een bijlage wordt aangehaald, gebeurt dit derhalve zonder de toevoeging ‘3e herziening’. bijlage 1. Kaart exploitatiegebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatiegebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter. bijlage 2. Kaart bestemmingsplansituatie Deze kaart bevat de analoge versie van de verbeelding van het binnen het exploitatiegebied geldende bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ respectievelijk het bestemmingsplan ‘Linne’. De kaart heeft voor het exploitatieplan een toelichtende functie.

De verbeelding van het bestemmingsplan ‘Linne’ respectievelijk ‘Linne Zuidoost 2023’ heeft, als onderdeel van het betreffende bestemmingsplan, vanzelfsprekend een rechtstreekse zelfstandig werkende bindende functie. bijlage 3. Ruimtegebruikskaart Op de kaart is de indeling aangegeven van de toekomstige openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied. Binnen de openbare ruimte vindt indeling plaats naar de functies water (openbaar water/wadi’s), groen (openbaar groen), vrachtwagenparkeerplaats (openbare vrachtwagenparkeerplaats) en openbare wegen, fiets- en voetpaden.

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024