Bijlage 4 Exploitatieplan
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN ‘LINNE ZUIDOOST, 3E HERZIENING’ (GECONSOLIDEERD)
GEMEENTE MAASGOUW
GEMEENTE
GEMEENTE
Status: vastgesteld
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’
Identificatiecode:
NL.IMRO.1641.BPL111-EPVG
Versie:
2.0
Status:
vastgesteld
Datum:
16 april 2024
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA III
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
INLEIDING ............................................................................................................................. 5 1.1.
Leeswijzer .................................................................................................................................... 5
1.2.
Aanleiding oorspronkelijke vaststelling exploitatieplan en herzieningen van het exploitatieplan 5
1.3.
De planologisch besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ....................................... 14
1.4.
Doel en functie van het exploitatieplan ...................................................................................... 20
1.5.
Begrenzing exploitatiegebied .................................................................................................... 22
1.6.
Eigendomssituatie ..................................................................................................................... 23
1.7.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening .................................................................................... 24
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ......................................................... 26 2.1.
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied .......... 27
2.2.
Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ...................................... 27
2.3.
Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting van de openbare ruimte .......................... 27
TOELICHTING OP DE REGELS EN DE BIJLAGEN VAN HET EXPLOITATIEPLAN........... 29 3.1.
Inleiding en begrippen ............................................................................................................... 29
3.2.
Toelichting bij artikel 2 Fasering ................................................................................................ 33
3.3.
Toelichting bij artikel 3 Koppelingen .......................................................................................... 36
3.4.
Toelichting bij artikel 4 Ruimtegebruik ....................................................................................... 37
3.5.
Toelichting bij artikel 5 Eisen voor de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte ........................................................................................................................ 38
3.6.
Toelichting bij artikel 6 Bestekken ............................................................................................. 38
3.7.
Toelichting bij artikel 7 Aanbesteding ........................................................................................ 39
3.8.
Toelichting bij artikel 8 Eindinspecties en tussentijdse inspecties ............................................ 41
3.9.
Toelichting bij artikel 9 Verbodsbepaling ................................................................................... 41
3.10.
Toelichting bij artikel 10 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan opgenomen regels ........................................................................................ 41
3.11.
Slotbepalingen ........................................................................................................................... 42
3.12.
Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan ....................................................................... 42
DE EXPLOITATIEOPZET .................................................................................................... 46 4.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 46
4.2.
Aanleiding herziening exploitatieopzet ...................................................................................... 46
4.3.
Rekentechnische uitgangspunten ............................................................................................. 51
4.4.
Ruimtegebruik ........................................................................................................................... 52
4.5.
Eigendomssituatie ..................................................................................................................... 53
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA IV
4.6.
Programma ................................................................................................................................ 55
4.7.
De verhaalbare kosten van de grondexploitatie ........................................................................ 55
4.8.
De opbrengsten ......................................................................................................................... 60
4.9.
Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten .................................................................... 63
4.10.
De omslagmethode en de exploitatiebijdrage per eigenaar en per eigendom.......................... 64
4.11.
Percentage gerealiseerde kosten .............................................................................................. 68
5.
REGELS .............................................................................................................................. 69
6.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOM ............................................................................. 75
7.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ............................................................................ 77
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
1.
INLEIDING
1.1.
Leeswijzer
PAGINA 5 van 77
Voor u ligt het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is de derde herziening van het in 2010 oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’, en heeft betrekking op de woonlocatie Linne Zuidoost. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’, is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 1, inleiding. Hierin komen onder meer aan de orde de toelichting op de aanleiding tot vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan en de herzieningen van het exploitatieplan, de relatie met de planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, het doel en de functie van het exploitatieplan, de begrenzing van het exploitatiegebied en de eigendomssituatie. Voorts is een toelichting opgenomen over de jaarlijkse herziening en eindafrekening van het exploitatieplan. • Hoofdstuk 2, omschrijving van de werken en werkzaamheden. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. • Hoofdstuk 3, toelichting op de regels en de bijlagen. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Ook wordt in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op de inhoud en de status van de bijlagen bij het exploitatieplan. • Hoofdstuk 4, de exploitatieopzet.
Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort de exploitatieopzet. In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, opgenomen. • Hoofdstuk 5, regels. In dit hoofdstuk zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen. • Hoofdstuk 6, grondverwerving en eigendom. In dit hoofdstuk wordt het gevoerde verwervingsbeleid toegelicht. • Hoofdstuk 7, bijlagen bij het exploitatieplan. Tot het exploitatieplan behoren 17 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan. Deze bijlagen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ bestaat uit bindende en toelichtende onderdelen. Bindend zijn de hoofdstukken 2, 4 en 5. De hoofdstukken 1, 3, en 6 hebben een toelichtende functie, tenzij dit in de regels anders is aangegeven. De status van de verschillende bijlagen (hoofdstuk 7) is in paragraaf 3.12 aangegeven. 1.2.
Aanleiding oorspronkelijke vaststelling exploitatieplan en herzieningen van het exploitatieplan Oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ (2010) Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover er sprake is van een bestemmingsplan met zogenoemde aangewezen bouwplannen (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 6 van 77
gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen over onder meer ruimtegebruik en over eisen aan en de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De beginselplicht tot vaststelling van een exploitatieplan leidt uitzondering, indien: a. het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden met aangewezen bouwplannen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins is verzekerd; en b. er geen noodzaak is tot het stellen van regels over een of meerdere onderwerpen inzake de genoemde locatie-eisen. Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ op 28 oktober 2010 is het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ vastgesteld. Op 24 oktober 2008 was met een marktpartij een overeenkomst gesloten gericht op realisatie van de locatie Linne Zuidoost.
Ten tijde van het aangaan van deze overeenkomst had deze marktpartij een gedeelte van de gronden in de te ontwikkelen locatie in eigendom verworven. Daarnaast had zij gronden van derden aangekocht. Daarnaast beschikte de gemeente over een grondpositie binnen de te ontwikkelen locatie. In deze overeenkomst werden afspraken vastgelegd over het door de marktpartij aankopen van de gemeentegronden en het voor eigen rekening en risico ontwikkelen van de woonlocatie. In de overeenkomst waren onder meer afspraken vastgelegd over de aanleg van de openbare ruimte, de woningbouwprogrammering en de fasering. Ingevolge artikel 6.12 Wro is de raad bevoegd om, ook indien vooraf een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten, gelijktijdig bij de vaststelling van een bestemmingsplan waarin aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn opgenomen, een exploitatieplan vast te stellen. Van deze bevoegdheid is door de gemeenteraad gebruikgemaakt door de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ op 28 oktober 2010. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan was een geschil ontstaan over de uitvoering van de overeenkomst. Ter zekerstelling van het publiek belang met betrekking tot het kostenverhaal en de te stellen regels over locatie-eisen is besloten tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’.
Een exploitatieplan bestaat uit de volgende verplichte bestanddelen: 1. een kaart van het exploitatiegebied; 2. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; 3. een exploitatieopzet. Daarnaast kunnen in een exploitatieplan de volgende bestanddelen worden opgenomen: a. een ruimtegebruikskaart; b. beschrijving van de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; c. regels over het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden;
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
d.
PAGINA 7 van 77
regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels.
De inhoud van het vastgestelde exploitatieplan was, waar het gaat om de inhoud van de daarin opgenomen regels, afgestemd op de situatie dat voor diverse onderdelen waarvoor ingevolge de Wro in een exploitatieplan regels kunnen worden opgenomen, sprake was van gemaakte privaatrechtelijke afspraken. Het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ voorzag in de ontwikkeling van maximaal 238 woningen, enkele maatschappelijke voorzieningen en een verplaatsing van de buitensportaccommodatie, dit alles met bijbehorende openbare voorzieningen (wegen, riolering, groen, waterberging et cetera). Er was in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ voorzien in een fasegewijze ontwikkeling. Voorts waren in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ regels opgenomen met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (goedkeuring bestekken, regels over aanbesteding en inspecties). Voorts was in de regels voorzien in verbodsbepalingen en ontheffingsregels. Het bestemmings- en exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ zijn onherroepelijk in werking getreden op 21 januari 2011. Hieronder is de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ opgenomen.
Exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ (2016) Op 18 februari 2016 is het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ vastgesteld door de gemeenteraad.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 8 van 77
Ten tijde van de bij de vaststelling van de 1e herziening van het exploitatieplan gehanteerde peildatum van 1 januari 2015 was een beperkt gedeelte van de woonwijk Linne Zuidoost gerealiseerd. De nieuwe vervangende sportveldaccommodatie was op dat moment gerealiseerd en aan de gemeente opgeleverd. Voorts waren 14 woningen gebouwd gelegen aan een deels aangelegde Sportveldstraat (als bouwweg) en was een maatschappelijke voorziening gerealiseerd op de hoek met de Maasbrachtweg. Verder was een beperkt gedeelte van de openbare ruimte bouwrijp gemaakt. De aanleiding voor de 1e herziening van het exploitatieplan was meerledig te noemen: 1. De realisatie van de locatie Linne Zuidoost was gestagneerd doordat de marktpartij waarmee de gemeente een overeenkomst had gesloten, op 7 april 2014 door de rechtbank Limburg failliet is verklaard. Dit heeft in juli 2014 geleid tot (partiële) ontbinding van de gesloten realisatieovereenkomst. De op dat moment ontstane situatie gaf aanleiding het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ te herzien. Er was sprake van een versnipperde eigendomssituatie, waarin het overgrote deel van de gronden bestemd voor woningbouw in handen was van derden. Ook was een substantieel deel van de gronden bestemd voor de inrichting van de openbare ruimte in handen van derden.
Ten tijde van de vaststelling van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan was de afwikkeling van het faillissement nog niet voltooid, waardoor onduidelijk was of, en zo ja, welke partijen de bestemmingen binnen het exploitatiegebied zouden gaan realiseren. De ontstane situatie maakte dat er sprake was van verschillende eigendomsposities van particuliere eigenaren, voor welke eigendommen geldt dat er geen sprake was van het anderszins verzekerd zijn van kostenverhaal of waarvoor een exploitatiebijdrage met de gemeente was overeengekomen. Evenmin was voor die eigendommen sprake van gemaakte afspraken over de wijze van uitvoering van het bestemmingsplan. Een en ander noodzaakte tot herziening van het exploitatieplan, gericht op het actualiseren van de exploitatieopzet alsmede op het toevoegen en aanpassen van regels over locatieeisen. 2. Ook de invloed van de economische crisis gaf aanleiding het exploitatieplan te herzien. Als gevolg van de crisis waren de uitgifteprijzen en inbrengwaarden onder druk komen te staan. Ook was sprake van een vertraging van de geplande looptijd van de gebiedsontwikkeling. Daarbij is de exploitatieopzet van het exploitatieplan geactualiseerd naar de op dat moment actuele stand van zaken en de peildatum verlegd naar 1 januari 2015. 3. Bij raadsbesluit van 18 december 2014 is het bestemmingsplan ‘Linne’ vastgesteld.
Dit bestemmingsplan ziet op nagenoeg de gehele kern Linne en is conserverend van karakter. De gronden in het exploitatiegebied die betrekking hebben op de alsdan gerealiseerde nieuwe sportveldaccommodatie, de gerealiseerde maatschappelijke voorzieningen op de hoek met de Maasbrachterweg en de 14 gerealiseerde woningen aan de Sportveldstraat, zijn vanaf dat moment in het bestemmingsplan ‘Linne’ opgenomen. Dit geldt eveneens voor de gronden waar de openbare ruimte (deels) is gerealiseerd, i.c. de straat nabij de gerealiseerde maatschappelijke voorzieningen op de hoek van de Maasbrachterweg, de Sportveldstraat en een gedeelte van de Akkerweg. Voorts is daarin opgenomen de op dat moment nog te realiseren rotonde naar de N271, alsmede de aan de Sportveldstraat te realiseren openbare parkeerplaats. De bestemmingsregeling voor deze gronden in het bestemmingsplan ‘Linne’ is ten opzichte van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ niet gewijzigd. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ had hiermee tot doel: a. om, voor de toepassing van de op de gemeente rustende wettelijke plicht tot kostenverhaal in geval van particuliere exploitatie, te kunnen beschikken over actuele cijfers en ramingen van verhaalbare kosten van de grondexploitatie;
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
b.
PAGINA 9 van 77
de in het vigerende exploitatieplan opgenomen regels over de wijze van uitvoering van het bestemmingsplan (zogenaamde locatie-eisen), een en ander als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro, aan te vullen respectievelijk te wijzigen, voor de volgende onderwerpen: 1. de fasering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte per deelgebied; 2. de fasering van de verlening van omgevingsvergunningen per deelgebied; 3. koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de inrichting openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen; 4. regels voor ruimtegebruik, waarbij het gaat om het onderscheid van aan te leggen openbare ruimte en uitgeefbaar gebied, en binnen de openbare ruimte onderscheiden naar de functies groen, water en verharding; 5. eisen aan de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte; 6. regels voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte; 7. verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen 1 tot en met 6; 8. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan.
De aard van deze herziening maakt dat het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een besluit waarbij zogenoemde structurele onderdelen als bedoeld in artikel 6.15 Wro worden gewijzigd. Een en ander bracht mee dat op de voorbereiding van het besluit tot 1e herziening afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing was (uniforme openbare voorbereidingsprocedure). Voorts gold het herzieningsbesluit als een besluit waartegen beroep kon worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 onder f Wro). Het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ is, na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 oktober 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2643) naar aanleiding van ingesteld beroep, onherroepelijk geworden op 5 oktober 2016. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ Op 15 december 2020 is het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ vastgesteld door de gemeenteraad. Het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan kan eveneens worden getypeerd als een integrale herziening en omvat een herziening van structurele onderdelen. De aanleiding voor de 2e herziening van het exploitatieplan was meerledig te noemen: 1.
In november 2018 werd een marktpartij eigenaar van de gronden van de in 2014 failliet verklaarde ontwikkelaar. Deze marktpartij is vervolgens gestart met de ontwikkeling en realisatie van de woonwijk Linne Zuidoost, dit met inachtneming van de hiervoor geldende regels in onder meer het vigerende bestemmings- en exploitatieplan. Dit ontwikkelinitiatief noodzaakte, naast de in artikel 6.15 Wro in algemene zin opgenomen verplichting tot jaarlijkse herziening van het exploitatieplan, tot herziening van het exploitatieplan, gericht op het actualiseren van onder meer de exploitatieopzet als juridische basis voor de toepassing van de wettelijke kostenverhaalsplicht. 2. De gemeenteraad had in zijn vergadering van 18 januari 2018 het ‘Beleid 2018-2019 Uitvoering Structuurvisie Wonen, zorg en Woonomgeving Midden-Limburg 2014-2024’ vastgesteld. Met de
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
3.
4.
5.
6.
PAGINA 10 van 77
vaststelling van de genoemde structuurvisie was beleid vastgesteld, gericht op het terugdringen van de plancapaciteit woningbouw binnen de gemeente. In het daarbij door de gemeenteraad vastgestelde uitvoeringsbeleid werd per plan inzichtelijk gemaakt en afgewogen hoe (nadere) invulling zou worden gegeven aan de structuurvisie. Voor het woningbouwplan Linne Zuidoost werd daarbij door de gemeenteraad besloten dat in de voorafgaande twee jaren niet tot realisatie was gekomen. Besloten werd dat moest worden bezien of, met inachtneming van het toepasselijke wettelijke instrumentarium, tot planafbouw moest worden gekomen. Deze nadere afweging werd opgedragen aan burgemeester en wethouders. Bij besluit van 25 juni 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders het beleid ‘Planafbouw Linne Zuidoost’ vastgesteld. De vaststelling van dit planafbouwbeleid voorzag erin dat, indien in de periode na 2018 niet tijdig de fasegewijze ontwikkeling tot stand zou komen, op dat moment de mogelijkheid bestond het bestemmingsplan fasegewijs te wijzigen, waarbij dan woningbouwtitels in nader aangegeven deelgebieden kwamen te vervallen. De uitwerking zou geschieden in de vorm van een bestemmingsplanherziening (waarbij opname plaatsvond van regels over de toepassing van wijzigingsbevoegdheden) alsmede via een herziening van het vigerende exploitatieplan.
In de herziening van het exploitatieplan zou worden voorzien in het aanpassen van de faseringsregeling, in die zin dat de volgordelijkheid van een deelgebiedsgewijze ontwikkeling zou worden gehandhaafd maar de per fase/deelgebied geldende startkalenderjaren, als gevolg van de gekoppelde bestemmingsplanherziening, zouden komen te vervallen. Voorts zou, vanwege stedenbouwkundige aspecten, de omvang van deelgebied 4-A worden uitgebreid met een gedeelte van deelgebied 3-A, en de exploitatieopzet worden geactualiseerd. Als gevolg van het initiatief onder 1 en de op dat moment inmiddels in gang gezette realisatie van Linne Zuidoost werd de uitwerking van het besluit van burgemeester en wethouders van 25 juni 2018, in de vorm van het in procedure brengen van de bedoelde bestemmingsplanherziening, opgeschort. Het gevolg hiervan was dat de aangekondigde aanpassing van de faseringsregeling van het exploitatieplan eveneens werd opgeschort. Wel werd uitvoering gegeven aan de (beperkte) aanpassing van de indeling van de deelgebieden 2-B, 3-A en 4-A als gevolg van stedenbouwkundige inzichten. Zoals reeds in onderdeel 1 is aangegeven, is in de 2e herziening van het exploitatieplan eveneens de exploitatieopzet geactualiseerd.
Gelijktijdig met de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’ is door de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ vastgesteld. De vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan hadt tot gevolg dat de regels van het exploitatieplan daarop dienden te worden afgestemd. In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ was in deelgebied 3-B voorzien in de realisatie van een openbare vrachtwagenparkeerplaats. Dit deelgebied was gelegen in fase 3. De ontwikkelingen brachten met zich dat er belang was de aanleg van deze parkeerplaats naar voren te trekken in de tijd. Met de herziening van het exploitatieplan werd de fasering aangepast, zodat de aanleg van deze parkeerplaats onderdeel werd van fase 1 (deelgebied 1-D). In het verlengde van punt 4 is van belang dat de tijdige aanleg van de vrachtwagenparkeerplaats zou worden geborgd. Om die reden werd voorzien in een aanpassing van de koppelingsregeling van het exploitatieplan (artikel 3 regels exploitatieplan), inhoudende dat met het bouwrijp maken van de openbare ruimte behorende tot een deelgebied in fase 3 respectievelijk een deelgebied in een latere fase niet mocht worden begonnen dan nadat het deelgebied van de vrachtwagenparkeerplaats bouwen woonrijp was gemaakt.
In de regels van het exploitatieplan was reeds bepaald dat het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte dient plaats te vinden volgens de eisen zoals opgenomen in de tot het exploitatieplan behorende kwaliteitsomschrijving.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
7.
8.
PAGINA 11 van 77
De kwaliteitsomschrijving is bij herziening van het exploitatieplan aangevuld met de kwalitatieve en inrichtingseisen voor een tweetal openbare groensingels, die zijn gelegen in de deelgebieden 1-A, 2-A en 2-B. Het betreft de op dat moment nog her in te richten openbare groensingels die de begrenzing vormen tussen de nieuw te ontwikkelen woonlocatie Linne Zuidoost en de bestaande woningbouw ten (noord)westen en oosten van het exploitatiegebied. De ruimtegebruikskaart werd aangepast naar de in 2015 gerealiseerde rotonde en de daarop aangesloten Sportveldstraat. De omvang en omtrek van de op dat moment te realiseren openbare vrachtwagenparkeerplaats is vervolgens aangepast op het alsdan inmiddels gerealiseerde tracé van de Sportveldstraat. De exploitatieopzet werd geactualiseerd naar de peildatum 1 januari 2020. Er was sprake van een lopende (in uitvoering zijnde) grondexploitatie. De actualisatie van de exploitatieopzet betrof onder meer de volgende onderdelen: a. verwerking van de financiële gevolgen van de aanpassing van de indeling in deelgebieden, genoemd in onderdeel 2; b. verwerking van de financiële gevolgen van de aanpassing van het ruimtegebruik en de fasering voor de aanleg van de openbare vrachtwagenparkeerplaats (zie onderdeel 4 en 5); c.
verwerking van de financiële gevolgen van de aanpassing van het ruimtegebruik naar de in 2015 gerealiseerde rotonde met aansluiting van de Sportveldstraat (zie onderdeel 7); d. actualisatie van de eigendomssituatie per 1-1-2020; e. (her)taxatie van de inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied per 1-1-2020; f. verwerking van het verkregen deskundigenadvies voor de te hanteren uitgifteprijzen per 1-1-2020; g. verwerking van een geactualiseerde kostenraming van het bouw- en woonrijp maken van de per 1 juli 2017 nog uit te voeren werken en werkzaamheden; h. actualisatie van de kosten van gerealiseerde werken en werkzaamheden (mede) als gevolg van verlegging van de peildatum; i. verwerking van de toepassing van de (ministeriële) Regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze in werking is getreden per 1 april 2017; j. aanpassing van de looptijd voor de resterende ontwikkeling van het exploitatiegebied naar 31 december 2029; k. actualisatie van de spreiding van de kosten en opbrengsten in de tijd, op basis van de op dat moment verkregen inzichten in het tempo van de ontwikkeling; l. aanpassing van de rente vanaf 2016, op basis van de gewijzigde regelgeving ingevolge het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten.
Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ Het voorliggende exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ kan eveneens worden getypeerd als een integrale herziening en omvat een herziening van structurele onderdelen. De aanleiding voor de 3e herziening van het exploitatieplan is meerledig te noemen: a. Aan de gemeenteraad is een voorstel voorgelegd tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. Laatstgenoemd bestemmingsplan heeft het karakter van een partiële herziening van de bestemmingsplannen ‘Linne Zuidoost’, ‘Linne’ en ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’. Met het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de maximale bouwhoogte voor de binnen het exploitatiegebied voorziene appartementengebouwen teruggebracht van vier naar drie bouwlagen. Voorts is de plancapaciteit van het aantal te bouwen woningen binnen het bestaande exploitatiegebied verhoogd met 18. Hierbij wordt 2/3 van het toe te voegen aantal woningen gerealiseerd in het betaalbare segment. Verder wordt voorzien in het vastleggen van het maximumaantal woningen per (deel)bestemmingsvlak en in
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
b.
c.
d.
PAGINA 12 van 77
regels om verdichting van woningen te voorkomen. Daarnaast is voor drie aan de rand van het exploitatiegebied gelegen percelen duidelijk geworden dat deze niet meer in de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Linne Zuidoost zullen worden betrokken, zodat voor deze drie eigendommen de bestemming is aangepast. Verder zijn enkele kleine (stedenbouwkundige) correcties (onder meer ten aanzien van het bestemmingsplan ‘Linne’) hierin verwerkt. Voor het overige heeft het bestemmingsplan een conserverend karakter. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is hiermee gekoppeld aan deels het bestemmingsplan ‘Linne’ en deels het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is in deelgebied 5-A voorzien in de realisatie van een appartementencomplex. Dit deelgebied is gelegen in fase 5. De ontwikkelingen brengen met zich dat er belang is de realisatie van dit appartementencomplex naar voren te trekken in de tijd. Met de herziening van het exploitatieplan wordt de fasering aangepast, zodat de realisatie van het appartementencomplex onderdeel wordt van fase 3 (deelgebied 3-B). In verband met de verhoging van de plancapaciteit met 18 woningen is de fasering aangepast.
Het in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ opgenomen deelgebied voor fase 4-A, tezamen met het gedeelte van deelgebied 3-A dat is gelegen tussen fase 2-B en 4-A, wordt onderdeel van fase 4. Daarbij wordt fase 4 opgedeeld in een deelgebied 4-A en 4-B. De fasering is daarbij vervolgens aangepast als volgt: 1. Het startjaar 2024 zoals dat in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’ was opgenomen voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte alsmede de aanleg van nutsvoorzieningen voor het daarin opgenomen deelgebied 4-A, is nu van toepassing op zowel deelgebied 4-A als 4-B. 2. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4-A is gehandhaafd op 2024. Het startjaar voor de verlening van omgevingsvergunningen in het nieuwe deelgebied 4-B is 2025. 3. Het startjaar voor de uitvoering van het woonrijp maken van de openbare ruimte in deelgebied 4-A en 4-B is aangepast van 2024 naar 2026. Er is verder aanleiding de regels van het exploitatieplan te wijzigen voor de volgende onderdelen: 1. In artikel 1 (begrippen) is de omschrijving van de functies zoals opgenomen in het begrip ‘openbare ruimte’, aangepast aan de indeling op de gewijzigde ruimtegebruikskaart.
In genoemd artikel is de omschrijving van de functies in het begrip ‘uitgeefbaar gebied’ voorts gewijzigd in de relatie met de in de gekoppelde bestemmingsplannen opgenomen bestemmingen. Voorts is in genoemd artikel het begrip ‘zone terras’ toegevoegd. Deze zone is opgenomen op de gewijzigde ruimtegebruikskaart. 2. In artikel 2 (fasering) heeft een tekstuele verbetering plaatsgevonden, die erop ziet dat de regeling die betrekking heeft op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, beperkt is tot het bouwen van gebouwen. Dit uitgangspunt was reeds vastgelegd in de toelichting op de regels van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’. 3. In artikel 3 (koppelingen) is de regeling die betrekking heeft op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, aangescherpt tot het bouwen van gebouwen. Voorts is voor de toepassing van het criterium in artikel 3.2 sub a voor een deelgebied in fase 4 de wijziging doorgevoerd, dat voor de bepaling van het uitgeefbaar gebied in de deelgebieden van fase 3 het deelgebied 3-B buiten beschouwing wordt gelaten. 4. In artikel 4.1 (ruimtegebruik) is de regeling voor het uitgeefbaar gebied beperkt tot de oprichting van gebouwen. Voorts is de beschrijving van de functies binnen de openbare ruimte aangepast aan de indeling op de gewijzigde ruimtegebruikskaart.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
5.
e.
f.
g.
PAGINA 13 van 77
In artikel 10 (regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels) is in artikel 10.2 de beschrijving van de functies binnen de openbare ruimte aangepast aan de indeling van de gewijzigde ruimtegebruikskaart. Voorts is toegevoegd een derde lid, op grond waarvan de bevoegdheid ontstaat te voorzien in wijziging van de functie groen (als onderdeel van de openbare ruimte) in uitgeefbaar gebied voor de gronden die op de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid als ‘zone terras’. 6. De regels zijn ten slotte op onderdelen aangepast ten behoeve van aan te brengen redactionele verbeteringen. De kwaliteitsomschrijving zoals opgenomen in de regels van het exploitatieplan, is aangevuld met de eisen die verband houden met de inrichting van de openbare groenzones in deelgebied 0-A en 4-B. Daarnaast zijn de bij de 2e herziening van het exploitatieplan opgenomen kwalitatieve en inrichtingseisen voor een tweetal openbare groensingels, die zijn gelegen in de deelgebieden 1-A, 2-A en 2-B, op ondergeschikte punten aangepast. Toegevoegd is hoofdstuk 6 Grondverwerving en eigendom. Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan in een exploitatieplan ook een kaart over het verwervingsbeleid worden opgenomen. Deze kaart is opgenomen als bijlage 10 bij het exploitatieplan. In het genoemde hoofdstuk wordt het verwervingsbeleid nader toegelicht.
De exploitatieopzet is geactualiseerd naar de peildatum 1 juli 2023. Er is sprake van een lopende (in uitvoering zijnde) grondexploitatie. De actualisatie van de exploitatieopzet betreft onder meer de volgende onderdelen: 1. Uitgegaan wordt van de eigendomssituatie per 1 juli 2023. 2. De (her)taxatie van de inbrengwaarden binnen het exploitatiegebied per 1 juli 2023 is verwerkt. 3. De begrenzing van het exploitatiegebied is gecontroleerd op basis van de actuele situatie en de voorziene bestemmingsregeling. Daaruit volgt onder meer dat een beperkt aantal grondstukken niet langer onderdeel dient uit te maken van het exploitatiegebied. Dit leidt tot een daling van de digitaal ingemeten oppervlakte van het exploitatiegebied met 484 m² (daling van 0,3%). 4. De financiële gevolgen van de gewijzigde bestemmingsregeling met betrekking tot de bouwhoogte van de appartementengebouwen en de verhoging van de plancapaciteit met 18 woningen (zie hiervoor onder a) zijn verwerkt. 5. De financiële gevolgen van de beperkte aanpassingen van het ruimtegebruik en de aanpassing van de fasering en resterende looptijd van de exploitatie (zie onderdeel b en c) zijn verwerkt. 6. Het verkregen deskundigenadvies voor de te hanteren uitgifteprijzen voor de vanaf de peildatum van 1 juli 2023 nog uit te geven gronden, inclusief de daarop betrekking hebbende indexering, is verwerkt. 7.
De werkelijke kosten van het bouw- en woonrijp maken van de verschillende deelgebieden per 1 juli 2023 zijn verwerkt. 8. Een geactualiseerde kostenraming van het bouw- en woonrijp maken van de per 1 juli 2023 nog uit te voeren werkzaamheden, inclusief de daarop betrekking hebbende indexering, is verwerkt. 9. De looptijd voor de resterende exploitatieduur is aangepast. Uitgegaan wordt van een looptijd die eindigt op 31 december 2026. 10. De toepassing van de Regeling plankosten exploitatieplan, als gevolg van de wijzigingen genoemd onder g.1 tot en met g.9, is verwerkt. 11. De rente en discontovoet op basis van de werkelijke rentekosten alsmede de te verwachten renteen indexeringsontwikkeling zijn aangepast. 12. De kosten van niet-terugvorderbare en/of niet-gecompenseerde compensabele belastingen in verband met de oplevering en eigendomsverkrijging van de openbare groenvoorzieningen en wadi’s in deelgebied 1-B zijn opgenomen.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
h.
PAGINA 14 van 77
13. De aanvankelijk opgenomen raming voor mogelijke planschaderisico’s is vervallen. De onderdelen a tot en met g hebben tot gevolg dat de bijlagen bij het exploitatieplan zijn aangepast en aangevuld.
Het ontwerp van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is voor de duur van zes weken ter inzage gelegd, gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is ten opzichte van het ontwerp (ambtshalve) gewijzigd vastgesteld. De wijziging ten opzichte van het ontwerp betreft een aanvulling van de als bijlage 17 bij het exploitatieplan opgenomen kwaliteitsomschrijving. De kwaliteitsomschrijving bevat de (kwaliteits)eisen voor de werken en werkzaamheden die betrekking hebben op het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte. De aanvulling ziet op de invoeging van een nieuwe paragraaf 1.5, waarin is voorzien in de mogelijkheid om, onder voorwaarden, af te wijken van de in de kwaliteitsomschrijving opgenomen situering van inritten en ontsluitingen van bouwkavels naar de openbare weg. Het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ is ten opzichte van het ontwerp eveneens gewijzigd vastgesteld. De wijziging in het bestemmingsplan ziet op een aanpassing in de regels. Deze aanpassing in de regels van het bestemmingsplan heeft geen doorwerking naar het exploitatieplan. Het besluit tot 3e herziening van het exploitatieplan omvat het gehele exploitatiegebied.
Waarna hierna gesproken wordt van ‘exploitatieplan’, wordt bedoeld het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’, tenzij anders is aangegeven. 1.3.
De planologisch besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Bij de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ in 2010 was het exploitatieplan gekoppeld aan het gelijktijdig vastgestelde bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’. Nadien heeft planologische besluitvorming plaatsgevonden, die (deels) betrekking had/heeft op gronden binnen het werkingsgebied van het exploitatieplan. Aan deze planologische besluitvorming was en is steeds de herziening van het exploitatieplan verbonden. In deze paragraaf is een chronologisch overzicht van deze planologische besluitvorming opgenomen. In paragraaf 1.3.5 is aangegeven aan welke planologische besluiten het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is gekoppeld. 1.3.1. Bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ (2010) Op 28 oktober 2010 zijn het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ en het daaraan verbonden exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ vastgesteld. Het bestemmingsplan is opgesteld voor de realisering van maximaal 238 woningen, waaronder maximaal 42 gestapelde woningen alsmede de realisatie van een nieuwe buitensportaccommodatie, dit alles met inbegrip van bijbehorende openbare voorzieningen (zoals wegen, groen, waterberging et cetera). Met de in het bestemmingsplan opgenomen sportveldaccommodatie werd voorzien in een verplaatsing van een bestaande sportveldaccommodatie, die gelegen was in het noordelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied.
Deze realisatie van de beoogde woningbouw is voorzien in het noordelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied. In genoemd bestemmingsplan was voor de ontwikkelde sportveldaccommodatie en de woningen voorzien in een directe bouwtitel.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 15 van 77
Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’ had betrekking op het gehele plangebied van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’. Het exploitatieplan voorzag en voorziet onder meer in regels die zien op een gefaseerde ontwikkeling van het bestemmingsplangebied. In paragraaf 1.2 is een afdruk van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ uit 2010 opgenomen. 1.3.2. Bestemmingsplan ‘Linne’ (2014) Bij besluit van 18 december 2014 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Linne’ vastgesteld. Laatstgenoemd bestemmingsplan ziet op nagenoeg de gehele kern Linne en haar directe omgeving en is vastgesteld ter uitvoering van het Meerjarenprogramma Ruimtelijke ordening. Doel van het meerjarenprogramma was het aantal bestemmingsplannen binnen de gemeente te verminderen, waarbij het aantal van (destijds) circa 95 bestemmingsplannen is teruggebracht naar circa 12 bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan ‘Linne’ heeft tot doel de verouderde vigerende bestemmingsplannen te actualiseren. Genoemd bestemmingsplan is conserverend van aard, waarbij geen grootschalige nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn gemaakt.
Voor het onderhavige exploitatiegebied betekent dit dat de ten tijde van de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan gerealiseerde sportveldaccommodatie, de gerealiseerde maatschappelijke voorzieningen op de hoek van de Maasbrachterweg met een gedeelte van de woonstraat, de gerealiseerde 14 woningen aan de Sportveldstraat, de bouwrijp aangelegde Akkerweg/Sportveldstraat, de woonstraat nabij de gerealiseerde maatschappelijke voorziening op de hoek naar de Maasbrachterweg en voorts de op dat moment nog te realiseren rotonde en openbare vrachtwagenparkeerplaats in het conserverende bestemmingsplan ‘Linne’ zijn opgenomen, zonder dat daarbij de voorheen bestaande bestemmingsregeling ingevolge het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ is gewijzigd. Het op dat moment nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied werd niet opgenomen in het bestemmingsplan ‘Linne’. Het bestemmingsplan ‘Linne’ is onherroepelijk in werking getreden op 12 maart 2015. Hieronder is een afdruk opgenomen van het gedeelte van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Linne’ voor zover dat betrekking heeft op het exploitatiegebied, waarbij is uitgegaan van de begrenzing ten tijde van de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan. Hieronder is het exploitatiegebied aangeduid met een blauwe belijning.
Het ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne’ nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied is hierop in witte kleur aangegeven (en maakt op dat moment geen onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Linne’).
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 16 van 77
In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’, zoals dat is vastgesteld op 18 februari 2016, is door middel van onder meer een aanpassing van de regels van het exploitatieplan voorzien in de koppeling tussen het exploitatieplan met op dat moment deels het bestemmingsplan ‘Linne’ en deels het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’. 1.3.3. Bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ (2020) Bij besluit van 15 december 2020 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ vastgesteld. Gelijktijdig met deze vaststelling van het bestemmingsplan is voorzien in de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening. Eerder heeft door de gemeente de verankering van de parkeernormen in de verschillende bestemmingsplannen van de gemeente plaatsgevonden. Daarbij heeft abusievelijk deze verwerking van de parkeernormen niet plaatsgevonden in het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ uit 2010. Met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ zijn deze parkeernormen alsnog toegevoegd aan het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost’ uit 2010 voor het nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 17 van 77
De vaststelling van dit bestemmingsplan heeft tot gevolg dat in de regels van het gelijktijdig vastgestelde exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ de koppeling met eveneens het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ is vastgelegd. 1.3.4. Bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ (2023) Gelijktijdig met de vaststelling van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3 e herziening’ is voorzien in de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. Laatstgenoemd bestemmingsplan heeft het karakter van een partiële herziening van de bestemmingsplannen ‘Linne Zuidoost’ (2010), ‘Linne’ (2014) en ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ (2020). Met het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de maximale bouwhoogte voor de binnen het exploitatiegebied voorziene appartementengebouwen teruggebracht van vier naar drie bouwlagen. Voorts is de plancapaciteit van het aantal te bouwen woningen binnen het bestaande exploitatiegebied verhoogd met 18. Hierbij wordt 2/3 van het toe te voegen aantal woningen gerealiseerd in het betaalbare segment. Verder wordt voorzien in: a. het vastleggen van het maximumaantal woningen per (deel)bestemmingsvlak en in regels om verdichting van woningen te voorkomen; b.
het aanpassen van de respectievelijke bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Sport’ naar ‘Agrarisch met waarden’ en ‘Wonen’ (zonder bouwvlak) voor een drietal aan de rand van het exploitatiegebied gelegen percelen. Voor deze grondstukken is duidelijk geworden dat deze niet meer in de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Linne Zuidoost zullen worden betrokken, zodat voor deze drie eigendommen de bestemming is aangepast; c. het verwerken van enkele kleine (stedenbouwkundige) correcties. Voor het overige heeft het bestemmingsplan een conserverend karakter. Hieronder is de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ opgenomen.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 18 van 77
Noodzaak herziening exploitatieplan De vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ heeft tot gevolg dat met analoge toepassing van artikel 6.15 lid 2 Wro, gelijktijdig het exploitatieplan dient te worden herzien. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is gelijktijdig met laatstgenoemd bestemmingsplan in procedure gebracht. 1.3.5. De aan het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ gekoppelde planologische besluiten Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is, gezien het vorenstaande, gekoppeld aan de volgende planologische besluiten: • deels het bestemmingsplan ‘Linne’; • deels het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’. In onderstaande kaart is de relatie tussen de begrenzing van het exploitatiegebied en de genoemde bestemmingsplannen weergegeven. Deze kaart is tevens opgenomen als bijlage 2 bij dit exploitatieplan.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
PAGINA 19 van 77
De ontwikkeling van de woonlocatie Linne Zuidoost is in 2010 ingezet op basis van één ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie, vastgelegd in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’. Deze ruimtelijke en functionele samenhang van het exploitatiegebied Linne Zuidoost is, als gevolg van het bestemmingsplan ‘Linne’ respectievelijk het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ ongewijzigd gebleven. Ook met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de aanwezige ruimtelijke en functionele samenhang niet gewijzigd. Waar hierna in het exploitatieplan wordt gesproken van ‘bestemmingsplan’, wordt het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ respectievelijk ‘Linne’ (voor zover het de gronden binnen het exploitatiegebied betreft) bedoeld, tenzij in de tekst anders is aangegeven.
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
1.4.
PAGINA 20 van 77
Doel en functie van het exploitatieplan
Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien, te komen, zijn binnen het exploitatiegebied werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 lid onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het uitgeefbaar gebied kent de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Woongebied’, ‘Maatschappelijk’, ‘Bedrijf’ en ‘Sport’. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied zijn beschreven in paragraaf 2.1 van dit exploitatieplan. b. De aanleg van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen zijn beschreven in paragraaf 2.2 van het exploitatieplan. c. De inrichting van de openbare ruimte. De ontsluitingsstructuur voor locatie Linne Zuidoost is vastgelegd in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). Daarin is voorzien in een hoofdontsluiting in het noorden naar de bestaande Maasbrachterweg en in het zuiden via de reeds aangelegde rotonde naar de Rijksweg. Voorts is voorzien in de aanleg van een aantal woonstraten, van openbaar groen, van water (wadi’s) en een openbare vrachtwagenparkeerplaats. De inrichting van de openbare ruimte kan worden onderverdeeld in de volgende hoofdgroepen van werken en werkzaamheden: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte.
De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied zijn omschreven in paragraaf 2.3. De indeling van het exploitatiegebied, onderscheiden naar de hoofdfuncties uitgeefbaar gebied (groep a) en openbare ruimte (groep c) is zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart, zoals deze als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Voor de aan te leggen nutsvoorzieningen geldt dat deze veelal binnen de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. De kosten van de onder a tot en met c bedoelde werken en werkzaamheden (waarbij de onder b en c bedoelde werken kunnen worden gezien als voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.4 onder c Bro) worden geacht te zijn c.q. te worden, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft c.q.
kan de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken (krijgen) met: • inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied (artikel 6.2.3 Bro); • de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 onder a Bro); • de kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 onder b Bro); • de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 onder d Bro); • de kosten van aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 onder e Bro); • de kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 onder f Bro);
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
•
• •
• • • •
PAGINA 21 van 77
de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten et cetera, alsmede van sloop, verwijdering van opstallen et cetera (artikel 6.2.4 onder g Bro); de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 onder h Bro); de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro); de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4 onder k Bro); de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 onder l Bro); de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere niet-terugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4 onder m Bro); de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten wordt, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. In de exploitatieopzet (zie hoofdstuk 4 van het exploitatieplan) is aangegeven welke kostensoorten in de onderhavige toepassing in de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht zijn begrepen. Het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente Maasgouw toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie ingevolge dit exploitatieplan kan plaatsvinden op twee manieren: a. door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro; b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten.
Er wordt een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent bijvoorbeeld, dat als er sprake is van marktconforme gronduitgifte van bouwpercelen (als onderdeel van uitgeefbaar gebied) door de gemeente Maasgouw, er geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door de gemeente). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ respectievelijk ‘Linne’. Het gaat hierbij om regels: • over de fasering;
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
•
• • • • •
1.5.
PAGINA 22 van 77
over koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en/of woonrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van aangewezen bouwplannen; over het ruimtegebruik; over eisen voor de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte; over de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte (bestekken, aanbesteding, inspecties); over verbodsbepalingen’ waarbij via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde in het exploitatieplan opgenomen regels. Begrenzing exploitatiegebied
In bijlage 1 (kaart exploitatiegebied) is de begrenzing van het exploitatiegebied weergegeven. In bijlage 2 is de verbeelding opgenomen van de aan het exploitatieplan verbonden bestemmingsplannen, zoals genoemd in paragraaf 1.3.5. De grens van het exploitatiegebied is eveneens aangegeven op bijlage 2. In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ is een controle gedaan van de begrenzing van het exploitatiegebied. Deze controle heeft ertoe geleid dat drie eigendommen niet langer in het exploitatiegebied worden opgenomen, omdat de betreffende gronden niet meer in de ontwikkeling van de woonlocatie Linne Zuidoost worden betrokken. Dit betreft de volgende percelen: • Perceel, kadastraal bekend gemeente Linne, sectie E 3190 gedeeltelijk, met een oppervlakte van circa 314 m². Dit perceel kende aanvankelijk de bestemming ‘Groen’. In het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de bestemming gewijzigd in ‘Agrarisch met waarden’, conform het huidige gebruik. • Perceel, kadastraal bekend gemeente Linne, sectie E 2945 gedeeltelijk, met een oppervlakte van circa 106 m². Dit perceel kende aanvankelijk de bestemming ‘Sport’. In het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de bestemming gewijzigd in ‘Wonen’ zonder bouwplanmogelijkheid, conform het huidige gebruik.
• Perceel, kadastraal bekend gemeente Linne, sectie E 198 gedeeltelijk, met een oppervlakte van circa 137 m². Dit perceel kende aanvankelijk de bestemming ‘Verkeer’. In het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’ wordt de bestemming gewijzigd in ‘Agrarisch met waarden’, conform het huidige gebruik. Voorts heeft de controle uitgewezen dat er sprake is van geringe digitale meetverschillen ten opzichte van de meting die is uitgevoerd bij de totstandkoming van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2 e herziening’. Het vorenstaande leidt ertoe dat de omvang van het exploitatiegebied zoals dat was opgenomen in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ daalt met circa 484 m². Dit betreft een aanpassing van de totale oppervlakte van 0,3%. Het exploitatiegebied van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ wordt globaal begrensd door de Maasbrachterweg en de bestaande woonbebouwing aan de Majoor Huthstraat aan de noordzijde, de bestaande woonbebouwing aan het Vonderen en de bestaande bedrijfsbebouwing aan de Leppingtonstraat aan de oostzijde, de bestaande woonbebouwing aan de Joinerstraat en bestaande akkerbouw aan de westzijde en de Rijksweg aan de zuidzijde. Het exploitatiegebied van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ kent een oppervlakte van circa 160.935 m², als volgt verdeeld:
exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ DATUM 16 april 2024
• • • • •
1.6.
PAGINA 23 van 77
circa 68.028 m² voor gerealiseerd c.q. nieuw uitgeefbaar gebied met de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Woongebied’; circa 35.411 m² voor gerealiseerd c.q. nieuw uitgeefbaar gebied met de bestemming ‘Sport’; circa 413 m² voor gerealiseerd c.q. nieuw uitgeefbaar gebied met de bestemming ‘Maatschappelijk’; circa 350 m² voor gerealiseerd c.q. nieuw uitgeefbaar gebied met de bestemming ‘Bedrijf’; circa 56.733 m² voor gerealiseerde/aangepaste c.q. nog te ontwikkelen openbare ruimte (groen, water, vrachtwagenparkeerplaats en openbare wegen, fiets- en voetpaden). Eigendomssituatie
In het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’ is uitgegaan van de kadastrale eigendomssituatie per 1 juli 2023. Dit betreft een actualisatie van de eigendomssituatie per 1 januari 2020, zoals deze was aangehouden in het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’. Op de als bijlage 5 bijgevoegde eigendommenkaart is de eigendomssituatie per 1 juli 2023 weergegeven. Artikel 6.12 Wro verplicht gemeenten kostenverhaal te plegen ten aanzien van de gronden in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen zijn gepland. Hieronder valt op grond van artikel 6.2.1 Bro onder andere de mogelijkheid van de bouw van woningen en andere hoofdgebouwen. De verhaalbare kosten van de grondexploitatie worden gedekt door gronduitgifte dan wel, als er sprake is van gronden van derden, door exploitatiebijdragen van particuliere eigenaren. Op de peildatum van 1 juli 2023 zijn voor alle gronden in het uitgeefbaar gebied van de deelgebieden 0-A, 1A (met uitzondering van het uitgeefbaar gebied aan de noordzijde nabij de Maasbrachterweg), 2-A, 2-B en 3A omgevingsvergunningen voor het bouwen voor aangewezen bouwplannen verleend. De indeling van deze deelgebieden is weergegeven op de faseringskaart (bijlage 4).
In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie door particuliere eigenaren, zijn er voor de toepassing van het kostenverhaal ter uitvoering van een exploitatieplan, in algemene zin, twee verschillende mogelijkheden: • De eigenaar heeft gesloten c.q. sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan Linne Zuidoost een overeenkomst over grondexploitatie (een zogenoemde posterieure overeenkomst). • De houder van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is, op grond van een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, een exploitatiebijdrage verschuldigd in het geval de exploitatiebijdrage niet anderszins is verzekerd of niet (tijdig) een exploitatiebijdrage met betrekking tot de betreffende gronden is overeengekomen en verzekerd. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te voldoen aan onder meer de regels van het exploitatieplan. Een particuliere eigenaar dient bij de realisatie rekening te houden met de regels over locatie-eisen die zijn opgenomen in het exploitatieplan, en met een financieel voorschrift als onderdeel van de omgevingsvergunning voor het bouwen, waarin de verplichting tot betaling van een exploitatiebijdrage is opgenomen. Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te worden geweigerd indien er sprake is van strijd met het exploitatieplan.