bijlage 3 taxatierapport okt 2022 MFC De Kreek
Tekst van het document
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.
Milieu 1 2 3 4
5 6 7
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar PDWHULDOHQGLHVFKDGHOLMN]LMQYRRUPHQVPLOLHXRIJHERXZHQRIQDDUGHDDQZH]LJKHLGYDQVWRIIHQGLHGHZDDUGHEHwQYORHGHQ Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ³Milieu´onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
2
Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan GDWGHILQDQFLsOHSRVLWLHYDQGH9HUHQLJLQJYDQ(LJHQDUHQ]RGDQLJLVGDWGH]HJHHQQHJDWLHIHIIHFWKHHIWRSGHGRRURQV vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
3 4
5
Pagina 27 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 27
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Publiekrechtelijk 1
Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.
2
In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden EHwQYORHGHQ
Huurrecht 1
2 3 4 5
6 7 8 9 10
11
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard 52=FRQWUDFWYDQMDDUZDDUELMJHHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQ]LMQRSJHQRPHQ%LMZRQLQJHQJDDQZLMXLW van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. De maximaal redelijke huurprijzen van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader ³woningwaarderingsstelsel´ In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.
Voordelen 1
Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.
2
Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en ±eisen.
Fiscale wetgeving 1
In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.
2
Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.
3
De vastgestelde waarden zijn ³kosten koper´tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder ³kosten koper´verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.
Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.
Pagina 28 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 28
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Tijd 1
Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;
2
*HEHXUWHQLVVHQQDGHLQVSHFWLHGDWXPPDDUYyyUGHZDDUGHSHLOGDWXPZRUGHQ PLWVUHGHOLMNHUZLMVELMGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXU bekend) altijd verwerkt in de waardering;
3
Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object SODDWVYLQGWGLHYDQVXEVWDQWLsOHLQYORHGLVRSGHZDDUGHULQJ]DOGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXUGLWPHOGHQDDQGHRSGUDFKWJHYHU,Q gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;
4
Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
Aansprakelijkheid 1
Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.
2
Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.
3
Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.
Beschikbare gegevens 1
De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.
2
De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de ZDDUGH]RXGHQNXQQHQEHwQYORHGHQ
3
Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.
4
Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.
5
Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.
6
Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.
7
Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.
8
Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.
Overige waarde bepalende factoren 1
Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.
2
Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.
Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige YRUPRIRSHQLJHZLM]HKHW]LMHOHNWURQLVFKPHFKDQLVFKGRRUIRWRNRSLHsQRSQDPHQRIRSHQLJHDQGHUHPDQLHU]RQGHUYRRUDIJDDQGH schriftelijke toestemming.
Pagina 29 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 29
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC L
WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde ,QGHWD[DWLHEDVLV]LMQGHIXQGDPHQWHOHYHURQGHUVWHOOLQJHQYDVWJHOHJGGLHGHYRRUZDDUGHQYDQGHK\SRWKHWLVFKHWUDQVDFWLHGHILQLsUHQ waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.
Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing ZDDUELMGHSDUWLMHQJHwQIRUPHHUG]RUJYXOGLJHQ]RQGHUGZDQJKHEEHQJHKDQGHOG
Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.
Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.
Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen.
Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh//mð YDULsUHQGYDQ$WRWHQPHW*LQGHNOHXUHQ =HHUHQHUJLH]XLQLJHJHERXZHQKHEEHQHHQ$HQ]LMQKHOGHUJURHQ]HHURQ]XLQLJH panden hebben een G en zijn felrood. Energieklasse
Energielabel
BENG - 2 primair fossiel energieverbruik kWh/mð(EP-2 vanaf 1 januari 2021)
A+++++
Kleiner of gelijk aan 0
A++++
0 - 40
A+++
40 - 90
A++
90 - 140
A+
140 - 160
A
160 - 190
B
190 - 205
C
205 - 235
D
235 - 260
E
260 - 290
F
290 - 315
G
Groter dan 315
Pagina 30 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 30
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Terminologie $OIDEHWLVFKRYHU]LFKWYDQGHJHEUXLNWHWHUPLQRORJLHsQLQKHWWD[DWLHUDSSRUW Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is het oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4mð Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5mðen een dragende (binnen)wand.
Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5mð Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum 'HGDWXPZDDURSKHWWHWD[HUHQYDVWJRHGREMHFWLVJHwQVSHFWHHUG%LMHHQLQVSHFWLHYDQPHHUGHUHGDJHQLVGHODDWVWHGDJYDQ bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is.
Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen. Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de ZDDUGHYDQKHWW\SHYDVWJRHGREMHFWDDQ]LHQOLMNNDQYHUDQGHUHQLQGHORRSYDQppQGDJ
Pagina 31 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 31
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2020 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2021 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association
Pagina 32 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 32
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC BIJLAGEN FOTO'S
Pagina 33 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 33
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 34 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 34
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 35 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 35
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 36 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 36
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 37 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 37
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 38 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 38
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 39 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 39
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 40 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 40
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 41 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 41
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 42 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 42
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 43 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 43
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 44 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 44
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 45 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 45
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 46 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 46
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 47 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 47
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 48 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 48
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 49 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 49
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC
Pagina 50 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 50
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC BIJLAGEN BELEGGING- OF KOOPREFERENTIES Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties | aantal referenties: 8 Transacties van vergelijkbare ruimten liggen binnen een bandbreedte van € 892j¼385,-- per mð VVO . De uitschieter naar de bovenkant betreft het complex aan de Maashoflaan in Venlo. Getoonde transactie is slechts een deel van een gebouw. In 2022 is het gehele object met een aandelentransacties verkocht voor omgerekend € 910,00 per mð. Het betreft een modern complex, in een recreatiecomplex van een stedelijke gebied. Deze verkoop is exemplarisch voor de markt: de onderlinge vergelijkbaarheid is op detailniveau zwak. Exacte vergelijking van een complex met dezelfde onderdelen, leeftijd het huursituatie zijn niet voorhanden. De situatie op Vlieland lijkt toevalligerwijs redelijk goed op de situatie van getaxeerde object. Vergelijking op het niveau van een multifunctioneel centrum met een maatschappelijke functie is echter wel goed mogelijk. Op grond van de transacties lijkt de leeftijd en de omvang van het complex van invloed. Wijhe lijkt weliswaar een oud complex maar recent vernieuwd. Uitgeest en Rhenen (van HARVO afgeleide prijs) zijn iets kleiner dan het getaxeerde object van vergelijkbare leeftijd. Moderne complexen in Venlo Maashoflaan, Hoofddorp en Vlieland laten een hogere prijs zien.
In de huidige taxatie is de marktwaarde vastgesteld op ca. € 338, per mð VVO ( totaal 6.536 mð) . Bij het vaststellen van de marktwaarde is onder andere rekening gehouden met: - Ligging; - Verhuursituatie - Omvang; - Duurzaamheid; - Ouderdom
Referentie type: koop | Adres: Drie Decembersingel 44B-C - 5921 AC Venlo Transactiedatum:
01-10-2020
Koopsom kk:
€ 1.585.000
Adres:
Drie Decembersingel 44B-C
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 453,00
Plaats:
Venlo
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Bedrijfsruimte
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Bedrijfsgebouw
Bouwjaar:
1986
VVO (mð stuks:
3.500
Toelichting op deze referentie Venlo: sportclub Venlo ( voormalig La Vita Sana), onbekend wat invulling wordt. Complex deels uit 1960 in 1986 tot in huidige staat gerenoveerd.
Referentie type: koop | Adres: Bennebroekerweg 800 - 2134 AB Hoofddorp Transactiedatum:
14-12-2017
Koopsom kk:
€ 1.694.000
Adres:
Bennebroekerweg 800
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 892,00
Plaats:
Hoofddorp
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Overig
Bouwjaar:
2014
VVO (mð stuks:
1.900
Bron:
Vastgoeddata
Toelichting op deze referentie Leisure Fund West II B.V. koopt deel (1.900 mð van groot MFC met zwembad etc. ( totaal 14.199 mð van Happykids Kinderopvang b.v. via aandelentransacties
Pagina 51 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 51
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Referentie type: koop | Adres: Pres Kennedylaan 1 - 2402 NZ Alphen aan de Rijn Transactiedatum:
01-04-2020
Koopsom kk:
€ 3.700.000
Adres:
Pres Kennedylaan 1
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 394,00
Plaats:
Alphen aan de Rijn
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1981
VVO (mð stuks:
9.396
Bron:
Vastgoeddata kadaster
Toelichting op deze referentie Gemeente Alphen koopt van Stichting Alphens Tennispark een sportcomplex bestaande uit oudere tennishallen. In het centrum van de stad, thans in gebruik met tennis en padelcentrum (gehuurd)
Referentie type: koop | Adres: Lange Slagen 29 - 8131 DP Wijhe Transactiedatum:
14-07-2022
Koopsom kk:
€ 6.000.000
Adres:
Lange Slagen 29
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 753,00
Plaats:
Wijhe
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1973
VVO (mð stuks:
7.964
Toelichting op deze referentie verkoper woningstichting. koper stichting cultuurhuis, koopt 2 locaties Lange Slagen 29 in Wijhe is een sportcentrum 1842 mð : sporthallen en kantine, en daarnaast de Jan Schamharstrtaat 5 te Olst: een theater met horeca etc. 6122 mð Voor de transacties is een splitsing gemaakt in € 3.000.000,00YRRUGHppQHQ¼3.000.000,00 voor de ander
Referentie type: koop | Adres: De Uitlegger 2 - 8899CE Vlieland Transactiedatum:
28-12-2020
Koopsom kk:
€ 1.403.000
Adres:
De Uitlegger 2
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 787,00
Plaats:
Vlieland
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1992
VVO (mð stuks:
1.782
Bron:
Vastgoeddata
Toelichting op deze referentie Gemeente koopt Sportcentrum Fliduinen (zwembad, fitness, etc.) van Staatbosbeheer koopsom erfpacht 535.000, transactiewaarde totaal 1.403.000,
Referentie type: koop | Adres: Maashoflaan 5 - 5927 PV Venlo Transactiedatum:
30-12-2022
Koopsom kk:
€ 850.000
Adres:
Maashoflaan 5
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 1.345,00
Plaats:
Venlo
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
2019
VVO (mð stuks:
632
Bron:
Archief, kadaster
Toelichting op deze referentie Zwembad, deel van een sportcomplex met in totaal ca. 6.000 mð perceel en 2635 mð + 632 mð VVO. gebouwd in 2004, verkocht aan een onderneming. Per 2022 is ook het sportgedeelte overgenomen via een aandelentransacties, waarbij als onderliggende waarde de taxatie ad € 2.123.000,00 heeft gediend. Samen € 2.973.000,00 € 910,00 per mð VVO, Definitieve transactie van het sportcentrumgedeelte per 26 april 2022.
Referentie type: koop | Adres: Zienlaan 4 - 1911 TR Uitgeest
Pagina 52 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 52
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Transactiedatum:
30-07-2021
Koopsom kk:
€ 1.850.000
Adres:
Zienlaan 4
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 385,00
Plaats:
Uitgeest
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1980
VVO (mð stuks:
4.811
Bron:
Vastgoeddata
Toelichting op deze referentie Sport en fitness emet fysiotherapie. Gemeente koopt van particulier, op 2795 mðbebouwde oppervlakte. In verhuur gegeven bij Optisport
Referentie type: koop | Adres: Groeneweg 58 - 3911 PG Rhenen Transactiedatum:
09-08-2021
Koopsom kk:
€ 2.000.000
Adres:
Groeneweg 58
Koopsom p/mðof p/stuk:
€ 427,00
Plaats:
Rhenen
Eigendom:
Vol eigendom
IPD type:
Overig
Einddatum erfpacht:
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1975
VVO (mð stuks:
4.685
Toelichting op deze referentie ³opstalrecht´omvat het recht om op de onroerende zaken een gebouw met zwembad, sporthal, fitness en bowlingcentrum, alsmede bijbehorende (horeca) faciliteiten huurafhankelijk recht van opstal. Gemeente betaalt opstalwaarde-vergoeding ad € 552.644. Indien de grondwaarde gesteld wordt op ca. € 1.500.000,00, bedraagt de vergelijkbare transactieprijs ca. 5 2.000.000,00 voor grond en opstal.
Pagina 53 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 53
Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC BIJLAGEN HUURREFERENTIES Algemene toelichting op de huurreferenties | aantal referenties: 1 Huurcijfers van maatschappelijke objecten zijn niet goed te achterhalen, noch vergelijkbaar vanwege het subsidiekarakter van de transacties. De transactie in Nijmegen geeft richting.
Referentie type: huurtransactie | Energieweg 102 - 6541 CZ Nijmegen Transactiedatum:
26-2-2020
Aanvangshuur:
€ 225.000
Straat:
Energieweg 102
Huuropbrengst pj:
€ 225.000
Plaats:
Nijmegen
Aanvangshuur per jaar mð:
€ 45,00
IPD type:
Overig
Huuropbrengst per jaar mð:
€ 45,00
Sup IPD type:
Leisure
Bouwjaar:
1970
Totaal mðof stuks:
5.000
Toelichting op deze referentie Oudere bedrijfsruimte op leisure terrein in Nijmegen, beperkte voorzieningen.
Pagina 54 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 54
Dirkx Van Soest Venlo Deken van Oppensingel 13 | Venlo Email: karel@dirkx-vansoest.nl | Tel: 077-3513301
Pagina 55 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 55
DCF exploitatiegebonden Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Kengetallen t=0
KASSTROMEN Omzet
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
NAR omzet t=0 kk
7,4%
BAR omzet t=0 kk
57,8%
Inkoopkosten
2.055
Netto omzet
12,8%
Bruto marge
1.291.986 99,8%
1.313.018 99,9%
1.333.776 99,9%
1.354.560 100,0%
1.375.550 100,0%
1.396.865 100,0%
1.418.511 100,0%
1.440.492 100,0%
1.462.813 100,0%
1.485.480 100,0%
Markthuur
215.925
Algemene kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,8%
Huisvestingskosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Marktwaarde per m2
340
Marketing kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Marktwaarde per stuk
-
Energie kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Transport/vervoerskosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Afschrijvingskosten
160.000 12,4%
160.000 12,2%
160.000 12,0%
160.000 11,8%
160.000 11,6%
160.000 11,4%
160.000 11,3%
160.000 11,1%
160.000 10,9%
160.000 10,8%
-3,5%
Inventaris kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
414.596 32,0%
447.073 34,0%
464.669 34,8%
477.446 35,2%
489.382 35,6%
501.617 35,9%
514.157 36,2%
527.011 36,6%
540.186 36,9%
553.691 37,3%
Markthuur / omzet
Kengetallen t=exit NAR omzet t=exit kk
102,7%
Management fees
Netto omzet
-3,4%
Personeelskosten
Markthuur
331.931
BAR omzet t=exit kk
Markthuur/omzet
20,5%
Exitwaarde Verwachte omzet
1.629.848
Overige kosten
1.294.041 100,0% 0,2%
1.314.099 100,0% 1.080
1.334.467 100,0% 691
0,1%
0,1%
1.355.152 100,0% 592
1.376.156 100,0% 606
0,0%
0,0%
1.397.487 100,0% 622
0,0%
1.419.148 100,0% 637
0,0%
570.069 44,1%
614.725 46,8%
638.919 47,9%
656.488 48,4%
672.900 48,9%
689.722 49,4%
706.965 49,8%
1.144.666 88,5%
1.221.799 93,0%
1.263.588 94,7%
1.293.934 95,5%
1.322.282 96,1%
1.351.339 96,7%
1.381.122 97,3%
Renovaties
-
-
-
-
-
-
-
Inventaris
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Operationele kosten
Achterstallig onderhoud
-
-
-
1.441.145 100,0% 653
0,0%
724.639 50,3%
1.463.482 100,0% 669
0,0%
1.486.166 100,0% 686
742.755 50,8%
761.324 51,2%
1.442.942 98,6%
1.475.015 99,2%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.411.651
98,0%
Gem. result voor bel.
0,0%
Overige baten/lasten
-4.090
Resultaat voor bel.
(47)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Net. EY VON/resultaat
8,0%
Energie besparende maatregelen Erfpacht / opstal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Waarde voor corr.
(586)
Milieu
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totale correcties Exitwaarde VON
(586)
Kosten koper
-1.587.611
Exitwaarde kk
1.587.025
Disconteringsvoet NCW exitwaarde von
7,5%
547.472
Correcties Nettowinst voor Belastingen
-4.090
-0,3%
-10.837
-0,8%
-1.863
-0,1%
-0,3%
-10.837
-0,8%
-1.863
-0,1%
-
143.230 11,1%
80.383
6,1%
68.325
5,1%
60.626
53.268
4,5%
3,9%
45.526
3,3%
0,0%
37.388
2,6%
28.841
2,0%
19.871
1,4%
10.465
0,7%
Belasting Afschrijving
160.000 12,4%
160.000 12,2%
160.000 12,0%
160.000 11,8%
160.000 11,6%
160.000 11,4%
160.000 11,3%
160.000 11,1%
160.000 10,9%
160.000 10,8%
Kasstroom
303.230 23,4%
240.383 18,3%
228.325 17,1%
220.626 16,3%
213.268 15,5%
205.526 14,7%
197.388 13,9%
188.841 13,1%
179.871 12,3%
170.465 11,5%
NCW kasstroom
292.461
215.670
190.561
171.288
154.024
138.077
123.358
109.782
97.272
85.754
Overzicht van de waardes NCW kasstroom
€ 1.864.376
Goodwill en inventaris
-
NCW exitwaarde von
€ 547.472
Overige waarden kk
-
Marktwaarde VON
€ 2.411.847
Marktwaarde kk
€ 2.222.901
Verwervingskosten (€)
€ 188.947
Marktwaarde kk afgerond
€ 2.223.000
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
56
Jaar 11
Jaar 12
1.509.202 100,0% 703
0,0%
Jaar 13
1.532.595 100,0% 721
0,0%
Jaar 14
1.556.350 100,0% 739
0,0%
Jaar 15
1.580.473 100,0% 757
0,0%
1.604.971 100,0% 776
0,0%
1.508.499 100,0%
1.531.874 100,0%
1.555.611 100,0%
1.579.716 100,0%
1.604.194 100,0%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
160.000 10,6%
160.000 10,4%
160.000 10,3%
160.000 10,1%
160.000 10,0%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
567.533 37,6%
581.722 38,0%
596.265 38,3%
611.171 38,7%
626.451 39,0%
780.357 51,7%
799.866 52,2%
819.863 52,7%
840.360 53,2%
861.369 53,7%
1.507.891 99,9%
1.541.588 100,6%
1.576.128 101,3%
1.611.531 102,0%
1.647.819 102,7%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
608
0,0%
-9.714
-0,6%
-20.517
-1,3%
-31.815
-2,0%
-43.625
-2,7%
160.000 10,6%
160.000 10,4%
160.000 10,3%
160.000 10,1%
160.000 10,0%
160.608 10,6%
150.286
139.483
128.185
116.375
75.159
65.422
9,8%
56.483
9,0%
48.286
8,1%
7,3%
40.779
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
57
NAR Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Ruimte
Type
kantine
Drankensector - Cafe
VVO / stuks
Aantal
Rekeneenheid
Omzet p/s
Bez graad
Gem omzet per stuk
Gem omzet per m2
Bruto omzet genormaliseerd
Inkoopkosten genormaliseerd
Netto omzet
% Exit yield
305
-
mð
197
100%
-
197
59.933
1.139
58.794
8,0%
1.240
-
mð
197
100%
-
197
243.660
4.630
239.030
8,0%
410
-
mð
197
100%
-
197
80.565
1.531
79.034
8,0%
125
-
mð
197
100%
-
197
24.563
467
24.096
8,0%
zalen multifunctioneel theater en Overig exploitatiegebonden verhuur entree hal receptie kantoor Overig exploitatiegebonden sanitair muziekschool Overig exploitatiegebonden fysiotherapieruimte
Overig exploitatiegebonden
sporthal incl. kleedruimte en bergingen fitness 1e verd.
Recreatie - sporthal
338
-
mð
197
100%
-
197
66.417
1.262
65.155
8,0%
1.650
-
mð
197
100%
-
197
324.225
6.160
318.065
8,0%
zwembad
Recreatie - sporthal
842
-
mð
197
100%
-
197
165.453
3.144
162.309
8,0%
Recreatie - zwembad
1.625
-
mð
197
100%
-
197
319.313
6.067
313.246
8,0%
6.535
-
Infinity
197
1.284.128
24.398
1.259.729
Totaal
Exploitatiekosten per jaar
Kengetallen voor correcties
per m2
% omzet
Totaal
Correcties
Totaal
NAR % VON
4,0%
Energie kosten
0,0%
-
Achterstallig onderhoud
-
Bruto marge % VON
30,5%
Huisvestingskosten
0,0%
-
Renovaties
-
Kapitalisatiefactor
3,3
Afschrijvingen
24
12,7%
160.000
Energie besparende maatregelen
Waarde per mðVVO
632
Loonkosten (incl management)
60
31,3%
393.748
Incidentele en jaarlijkse baten en lasten
Vervoerskosten Kengetallen na correcties
-1.705.556
0,0%
-
Subsidies
837.555
Erfpacht
-
Overige kosten
83
43,0%
541.403
168
86,9%
1.095.151
Inventaris investeringen
-
164.578
Milieu inversteringen
-
NAR % VON
6,8%
Kosten
Bruto marge % VON
52,2%
Netto resultaat voor belasting
Kapitalisatiefactor
1,765
Belasting
Waarde per mðVVO
340
Netto inkomsten na belasting
Omzet/huur
5,8
% NAR Marktwaarde von voor correcties
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
-
Totale correcties
-1.720.778
164.578
Marktwaarde von
2.411.847
3,98%
Waarde inventaris
-
4.132.626
Waarde goodwill
-
Waarde vastgoed von
2.411.847
Verwervingskosten
188.947
Overige waarden kk
-
Marktwaarde kk
2.222.901
Marktwaarde kk afgerond
2.223.000
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
58
Netto omzet Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
59
Omzet p/s
Gem. bez. graad
Bruto omzet genormaliseerd
Inkoopkosten genormaliseerd
Netto omzet
% Exit yield
mð
€ 197
100,00%
€ 324.225
€ 6.160
€ 318.065
8,00%
-
mð
€ 197
100,00%
€ 243.660
€ 4.630
€ 239.030
8,00%
305 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 59.933
€ 1.139
€ 58.794
8,00%
Overig exploitatiegebonden
410 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 80.565
€ 1.531
€ 79.034
8,00%
muziekschool
Overig exploitatiegebonden
125 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 24.563
€ 467
€ 24.096
8,00%
fitness 1e verd.
Recreatie - sporthal
842 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 165.453
€ 3.144
€ 162.309
8,00%
fysiotherapieruimte
Overig exploitatiegebonden
338 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 66.417
€ 1.262
€ 65.155
8,00%
zwembad
Recreatie - zwembad
1.625 mð
-
mð
€ 197
100,00%
€ 319.313
€ 6.067
€ 313.246
8,00%
6.535 mð
-
€ 1.284.128
€ 24.398
€ 1.259.729
Ruimte
Type
VVO
Aantal
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
Recreatie - sporthal
1.650 mð
-
zalen multifunctioneel theater en verhuur
Overig exploitatiegebonden
1.240 mð
kantine
Drankensector - Cafe
entree hal receptie kantoor sanitair
Totaal Omzet per ruimte (€)
Eenheid
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
Jaar 11
Jaar 12
Jaar 13
Jaar 14
Jaar 15
326.728
331.792
336.935
342.158
347.461
352.847
358.316
363.870
369.510
375.237
381.053
386.960
392.958
399.048
405.234
519
273
174
149
153
157
161
165
169
173
178
182
187
191
196
245.541
249.347
253.212
257.137
261.122
265.170
269.280
273.454
277.692
281.996
286.367
290.806
295.314
299.891
304.539
390
205
131
112
115
118
121
124
127
130
133
137
140
144
147
60.395
61.331
62.282
63.247
64.228
65.223
66.234
67.261
68.303
69.362
70.437
71.529
72.638
73.763
74.907
96
50
32
28
28
29
30
30
31
32
33
34
34
35
36
81.187
82.445
83.723
85.021
86.339
87.677
89.036
90.416
91.818
93.241
94.686
96.154
97.644
99.157
100.694
129
68
43
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
48
49
24.752
25.136
25.525
25.921
26.323
26.731
27.145
27.566
27.993
28.427
28.868
29.315
29.770
30.231
30.700
39
21
13
11
12
12
12
12
13
13
13
14
14
14
15
166.730
169.315
171.939
174.604
177.310
180.059
182.850
185.684
188.562
191.485
194.453
197.467
200.527
203.636
206.792
265
139
89
76
78
80
82
84
86
88
91
93
95
98
100
66.930
67.967
69.021
70.090
71.177
72.280
73.400
74.538
75.694
76.867
78.058
79.268
80.497
81.744
83.011
106
56
36
31
31
32
33
34
35
35
36
37
38
39
40
321.778
326.765
331.830
336.973
342.197
347.501
352.887
358.357
363.911
369.552
375.280
381.097
387.004
393.002
399.094
511
269
172
147
151
155
158
162
166
171
175
179
184
188
193
1.294.041
1.314.099
1.334.467
1.355.152
1.376.156
1.397.487
1.419.148
1.441.145
1.463.482
1.486.166
1.509.202
1.532.595
1.556.350
1.580.473
1.604.971
Inkoopkosten
2.055
1.080
691
592
606
622
637
653
669
686
703
721
739
757
776
Operationele kosten
1.144.666
1.221.799
1.263.588
1.293.934
1.322.282
1.351.339
1.381.122
1.411.651
1.442.942
1.475.015
1.507.891
1.541.588
1.576.128
1.611.531
1.647.819
147.320
91.220
70.188
60.626
53.268
45.526
37.388
28.841
19.871
10.465
608
-9.714
-20.517
-31.815
-43.625
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
Verwachte omzet
zalen multifunctioneel theater en verhuur
Verwachte omzet
Inkoopkosten
Inkoopkosten Verwachte omzet
kantine Inkoopkosten entree hal receptie kantoor sanitair
Verwachte omzet Inkoopkosten Verwachte omzet
muziekschool Inkoopkosten Verwachte omzet fitness 1e verd. Inkoopkosten fysiotherapieruimt e
Verwachte omzet Inkoopkosten Verwachte omzet
zwembad Inkoopkosten Verwachte omzet Totaal
Netto resultaat voor belasting
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
60
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
61
Kosten gerealiseerd en genormaliseerd Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Jaarrekeningen
2019
2020
2021
Weging
17
33
50
Omzet
1.190.506
1.280.650
23.810
24.405
1.166.696 154.766
Inkoopkosten Netto omzet Afschrijvingen
Gemiddelden
Verschil met genormaliseerd
Genormaliseerd
1.319.069
1.284.535
-408
Verwachte omzet
25.016
24.609
-211
Inkoopkosten
24.398
1.256.245
1.294.053
1.259.926
-197
Netto omzet
1.259.729
166.484
171.479
166.989
-6.989
Afschrijvingen
160.000
1.284.128
Algemene kosten
Algemene kosten
-
Energie kosten
Energie kosten
-
Huisvestingskosten
Huisvestingskosten
-
Erfpachtkosten
Erfpachtkosten
Vervoerskosten
Vervoerskosten
Verkoopkosten
Verkoopkosten
-
Overige kosten
541.403
Overige kosten
523.823
536.918
550.341
541.403
380.962
390.486
400.248
393.748
1.059.551
1.093.888
1.122.068
1.102.141
-6.990
Totale operationele kosten
107.145
162.357
171.985
157.785
6.582
Netto resultaat voor belastingen
Ondernemersloon Personeelskosten Inventaris kosten Totale operationele kosten Netto resultaat voor belasting
Ondernemersloon
-
Personeelskosten
393.748
Inventaris kosten
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
-
1.095.151 164.578
62
Exitwaarde Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Periode
Jaar 16
Jaar 17
Jaar 18
Jaar 19
Jaar 20
Jaar 21
Jaar 22
Jaar 23
Jaar 24
Jaar 25
Jaar 26
Jaar 27
Jaar 28
Jaar 29
Jaar 30
1.629.848
1.655.110
1.680.765
1.706.816
1.733.272
1.760.138
1.787.420
1.815.125
1.843.259
1.871.830
1.900.843
1.930.306
1.960.226
1.990.610
2.021.464
796
816
836
857
878
900
923
946
970
994
1.019
1.044
1.070
1.097
1.124
1.685.015
1.723.140
1.762.218
1.802.274
1.843.331
1.885.414
1.928.549
1.972.763
2.018.082
2.064.534
2.112.148
2.160.951
2.210.975
2.262.250
2.314.806
Resultaat voor belastingen (€)
104.037
91.155
77.710
63.685
49.063
33.823
17.948
1.416
-15.792
-33.698
-52.323
-71.689
-91.819
-112.737
-134.466
Resultaat voor belastingen (%)
6,38%
5,51%
4,62%
3,73%
2,83%
1,92%
1,00%
-0,86%
-1,80%
-2,75%
-3,71%
-4,68%
-5,66%
-6,65%
Verwachte omzet Inkoopkosten Operationele kosten
0,08%
Exitwaarde Omzet
1.629.848
Gem. result voor bel.
0,00%
Resultaat voor bel.
-47
Net. EY VON/resultaat
8,00%
Waarde voor corr.
-586
Totale correcties Exitwaarde VON
-586
Kosten koper
-1.587.611
Exitwaarde kk
1.587.025
Disconteringsvoet
7,50%
NCW exitwaarde von
-198
NCW exitwaarde kk
547.472
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
63
Gecorrigeerde vervangingswaarde Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
64
Overzicht Totaal Gecorrigeerde vervangingswaarde
€ 658.507
Grondwaarde
€ 1.587.025
Overige waarden kk
-
Afgeronde gecorrigeerde vervangingswaarde incl grond
€ 2.246.000
Nieuwbouwwaarde Ruimte
Oorspronkelijk Levensduur jr bouwjaar
BVO mð
Stuks
Casco per mð
Casco
Afbouw per mð
Afbouw
Installaties per mð
Installaties
Bouwkosten
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
1.766
1.766
€ 600
€ 1.059.300
€ 400
€ 706.200
€ 625
€ 1.103.438
€ 2.868.938
1974
40
zalen multifunctioneel theater en verhuur
1.327
1.327
€ 600
€ 796.080
€ 400
€ 530.720
€ 625
€ 829.250
€ 2.156.050
2006
40
kantine
326
326
€ 600
€ 195.810
€ 400
€ 130.540
€ 625
€ 203.969
€ 530.319
2006
40
entree hal receptie kantoor sanitair
439
439
€ 600
€ 263.220
€ 400
€ 175.480
€ 625
€ 274.188
€ 712.888
1974
40
muziekschool
134
134
€ 600
€ 80.250
€ 400
€ 53.500
€ 625
€ 83.594
€ 217.344
2006
40
fitness 1e verd.
901
901
€ 600
€ 540.564
€ 400
€ 360.376
€ 625
€ 563.088
€ 1.464.028
2006
40
fysiotherapieruimte
362
362
€ 600
€ 216.996
€ 400
€ 144.664
€ 625
€ 226.038
€ 587.698
2006
40
zwembad
1.739
1.739
€ 800
€ 1.391.000
€ 900
€ 1.564.875
€ 800
€ 1.391.000
€ 4.346.875
1974
40
Totaal
6.992
6.992
€ 4.674.563
€ 12.884.138
€ 4.543.220
€ 3.666.355
Gecorrigeerde vervangingswaarde Ruimte
Bouwkosten
% Technische restwaarde
% Technische afschrijving
Technische waarde
% Economische veroudering
% Afschrijving bouwwijze
% Afschrijving belemmering gebruik
% Afschrijving excessieve gebruikerslasten
% Economische waarde
Gecorrigeerde vervangingswaarde
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
€ 2.868.938
15,00%
85,00%
€ 430.341
25,00%
30,00%
25,00%
20,00%
31,50%
€ 135.557
zalen multifunctioneel theater en verhuur
€ 2.156.050
15,00%
34,00%
€ 1.422.993
95,00%
30,00%
50,00%
20,00%
1,40%
€ 19.922
kantine
€ 530.319
15,00%
34,00%
€ 350.010
50,00%
30,00%
25,00%
20,00%
21,00%
€ 73.502
entree hal receptie kantoor sanitair
€ 712.888
15,00%
85,00%
€ 106.933
10,00%
30,00%
25,00%
20,00%
37,80%
€ 40.421
muziekschool
€ 217.344
15,00%
34,00%
€ 143.447
50,00%
30,00%
10,00%
20,00%
25,20%
€ 36.149
fitness 1e verd.
€ 1.464.028
15,00%
34,00%
€ 966.258
50,00%
30,00%
25,00%
20,00%
21,00%
€ 202.914
€ 587.698
15,00%
34,00%
€ 387.880
25,00%
30,00%
10,00%
20,00%
37,80%
€ 146.619
zwembad
€ 4.346.875
2,00%
98,00%
€ 86.938
75,00%
30,00%
10,00%
75,00%
3,94%
€ 3.423
Totaal
€ 12.884.138
fysiotherapieruimte
€ 3.894.800
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
€ 658.507
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
65
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeente code kadaster
Sectie
Perceelnum mer
Maasdriel
MDL01
S
548 ged
4.500
Gemeene Maasdriel
Maasdriel
MDL01
S
388
8.130
Gemeene Maasdriel
Maasdriel
MDL01
S
301
5.350
Gemeene Maasdriel
Maasdriel
MDL01
S
387
1.835
Gemeene Maasdriel
Maasdriel
MDL01
S
389
2.075
Gemeene Maasdriel
Oppervlakte (mð
Totaal
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Eigenaar
21.890
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
66
DCF rapportage markthuur scenario Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT KASSTROMEN
Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Periode 11
Periode 12
Periode 13
Periode 14
Periode 15
218.075
229.681
242.268
249.748
254.743
259.838
265.035
273.581
280.728
286.343
292.070
297.911
307.018
315.551
321.862
Aanvangsleegstand
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Mutatieleegstand
-
-
-2.056
-
-
-
-
-5.788
-
-
-
-
-6.517
-
-
Structurele leegstand
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Huurvrij
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Correctie bekostiging
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
BTW compensatie
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
218.075
229.681
240.211
249.748
254.743
259.838
265.035
267.793
280.728
286.343
292.070
297.911
300.501
315.551
321.862
Theoretische huur
Bruto huurinkomsten OZB
-5.003
-5.317
-5.484
-5.605
-5.717
-5.831
-5.948
-6.067
-6.188
-6.312
-6.438
-6.567
-6.698
-6.832
-6.969
Rioolbelasting
-248
-264
-272
-278
-283
-289
-295
-301
-307
-313
-319
-326
-332
-339
-345
Waterschapslasten
-714
-758
-782
-800
-816
-832
-849
-865
-883
-900
-918
-937
-956
-975
-994
-16.513
-17.807
-18.508
-19.017
-19.492
-19.979
-20.479
-20.991
-21.516
-22.054
-22.605
-23.170
-23.749
-24.343
-24.952
Verzekering Overige vaste kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-22.478
-24.146
-25.046
-25.699
-26.308
-26.932
-27.570
-28.224
-28.894
-29.579
-30.281
-31.000
-31.735
-32.489
-33.260
Verhuurcourtage
-
-
-3.455
-
-
-
-
-9.724
-
-
-
-
-10.949
-
-
Promotiekosten
-
-
-247
-
-
-
-
-695
-
-
-
-
-782
-
-
Mutatiekosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Servicekosten eigenaar
-
-
-1.556
-
-
-
-
-4.303
-
-
-
-
-4.751
-
-
-
-
-5.258
-
-
-
-
-14.722
-
-
-
-
-16.482
-
-
Onderhoud
-70.771
-76.314
-79.318
-81.499
-83.536
-85.625
-87.765
-89.959
-92.208
-94.514
-96.876
-99.298
-101.781
-104.325
-106.934
Beheerkosten
-113
-120
-123
-126
-129
-132
-136
-139
-142
-146
-149
-153
-156
-160
-164
Oninbare huur
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Niet verrekenbare BTW
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Overige kosten
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Overige kosten
-70.883
-76.434
-79.441
-81.625
-83.666
-85.757
-87.901
-90.098
-92.351
-94.659
-97.026
-99.451
-101.937
-104.486
-107.098
Renovaties
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Achterstallig onderhoud
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Meer- en minderhuur default risico
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
411.824
437.658
57.143
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Energie besparende maatregelen
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Erfpacht / opstal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Correcties
411.824
437.658
57.143
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Kasstroom
536.538
566.758
187.609
142.424
144.769
147.149
149.563
134.748
159.484
162.105
164.763
167.461
150.347
178.576
181.504
NCW Kasstromen
506.981
478.157
141.322
95.790
86.935
78.897
71.599
57.595
60.865
55.236
50.127
45.489
36.464
38.671
35.093
Vaste kosten
Leegstandkosten
Overige baten/lasten
Marktwaarde en gebruikte yields Marktwaarde VON
€ 2.435.679
Disconteringsvoet
12,00 %
Marktwaarde KK
€ 2.244.866
NCW Kasstroom
€ 1.839.221
Marktwaarde KK (afgerond)
€ 2.245.000
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
Exit Yield NCW Eindwaarde
10,00 % € 596.459
67
NAR rapportage markthuur scenario Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Ruimtetype
VVO
Aantal
Huur/eh
Huur %
Huurwaarde
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
1.650
-
€ 25
19%
€ 41.250
zalen multifunctioneel theater en verhuur
1.240
-
€ 25
14%
€ 31.000
kantine
305
-
€ 45
6%
€ 13.725
entree hal receptie kantoor sanitair
410
-
€ 35
7%
€ 14.350
muziekschool
125
-
€ 45
3%
€ 5.625
fitness 1e verd.
842
-
€ 45
18%
€ 37.890
fysiotherapieruimte
338
-
€ 45
7%
€ 15.210
zwembad
1.625
-
€ 35
26%
€ 56.875
Totaal
6.535
-
100%
€ 215.925
Exploitatiekosten Totaal vaste kosten
Kost/mð € 3,28
Markt/reviewhuur kapitalisatie
Bruto huur
Netto huur
Bruto von rend
Netto von rend
Kap. factor von
€ 21.404
Markthuur
€ 215.925
€ 127.201
9,21%
5,43%
10,9
Huurinkomsten incl. leeg
-
-€ 88.724
-
-3,79%
-
Kost/% 9,9%
Onderhoud
€ 10,28
31,1%
€ 67.212
Beheerkosten
€ 0,02
0,1%
€ 108
Overige kosten
-
0,0%
-
€ 13,58
41,1%
€ 88.724
Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties
8,00% € 1.590.013
Meer- en minderhuur
-€ 18.575
Mutatieleegstand
-€ 8.348
Huurvrij (Mutatie-)Leegstandskosten
-
-
Kengetallen BAR kk markthuur
Disconteringsfactoren correcties 10,00%
BAR theoretische huurinkomsten kk
9,53%
IRR
12,00%
Gem. gewogen duur contracthuur Gem. gewogen duur Contract opp. Marktwaarde kk per mð
Disconteringsvoet
12,00%
2,3 2,3 € 331
-
-
Niet verrekenbare BTW
-
Achterstallig onderhoud
-
Renovaties
-
Overige kosten
-
Overige baten
€ 801.421
Erfpacht / opstal
Markthuur eigenaar-gebruiker
€ 205.791
-€ 21.088
BTW compensatie
Energie besparende maatregelen
Huurinkomsten excl. leeg
€ 127.201
Contante waarde correcties
Aanvangsleegstand
Leegstand
-
Totaal correcties
€ 753.410
Marktwaarde von
€ 2.343.423
Verwervingskosten
€ 183.586
Marktwaarde kk
€ 2.159.837
Marktwaarde kk afgerond
€ 2.160.000
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
68
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
69
Kostenrapportage markthuur scenario Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT Vaste kosten WOZ waarde OZB tarief eigenaar % WOZ waarde | OZB €/jr Eenheid rioolbelasting Aantal eenheden (rioolbelasting)
Totaal € 1.727.400 0,3% Per eenheid
€ 237,89
Waterschapslasten % WOZ waarde
0,03963%
Waterschaps en polderlasten €/jr
Verzekeringspremie Å_Verzekering (incl. belasting)
-
-
Mechanische ventilatie
100%
€1
€ 6.293
Zonwering
0%
-
-
Sprinkler installatie
0%
-
-
€ 15.683
Topkoeling
0%
-
-
€ 21.404
Toeslagen en normonderhoud
€ 108
Oninbare jaarhuur % Oninbare huur
0,0%
-
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
-
50%
0,1%
Totale kosten
€ 6.643
Airconditioning
€ 238
Beheerkosten % markthuur | Beheerkosten
Overige kosten totaal
Basis installatie
Per mðBVO
Overige kosten
Overige kosten €/jr
€ 54.276
% gebouw
€ 11.572.505
Vaste kosten totaal
Basis onderhoud
Overige installaties
€ 685
0,112%
Totaal
Basisonderhoud overige installaties
1
Rioolbelasting per eenheid | Rioolbelasting €/jr
Herbouwwaarde €
€ 4.799
Onderhoud
Locatie toeslag
-
Object toeslag
-
Kasstroom onderhoud
€ 67.212
€ 108 € 21.512
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
70
Exitwaarde rapportage markthuur scenario Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT EXITWAARDE Markthuur p=exit
€ 331.931
% netto inkomsten p=exit
57,20%
Netto markthuur
€ 189.870
% Exit yield von
10,00%
% Bruto Exit yield von
17,69%
Exit waarde voor correcties
€ 1.898.704
Correctie onderhoud
-
Correctie overig
€ 1.695.999
Correctie leegstand/huurvrij
-€ 15.019
Correctie leegstandskosten
-€ 37.425
Correctie meer- en minderhuur
-
Correctie niet-verrekenbare BTW
-
Correctie erfpacht / opstal
-
Totale correcties Exitwaarde von
€ 1.643.555 % Bruto exit yield
9,48%
Transactiekosten Exitwaarde kk
€ 3.542.259 € 277.504
% Bruto exit yield 10,29%
€ 3.264.755
Disconteringsvoet
12,00%
Disconteringsfactor
5,47
NCW exitwaarde
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
€ 596.459
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
71
Gecorrigeerde vervangingswaarde rapportage Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Waarde op: 7-9-2022 | Taxateur: drs K.W.M. van Soest RT
Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT
Printdatum | 20-10-2022 | Pagina
72
Overzicht Totaal Gecorrigeerde vervangingswaarde
€ 658.507
Grondwaarde
€ 1.587.025
Overige waarden kk
-
Afgeronde gecorrigeerde vervangingswaarde incl grond
€ 2.246.000
Nieuwbouwwaarde Ruimte
Oorspronkelijk Levensduur jr bouwjaar
BVO mð
Stuks
Casco per mð
Casco
Afbouw per mð
Afbouw
Installaties per mð
Installaties
Bouwkosten
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
1.766
1.766
€ 600
€ 1.059.300
€ 400
€ 706.200
€ 625
€ 1.103.438
€ 2.868.938
1974
40
zalen multifunctioneel theater en verhuur
1.327
1.327
€ 600
€ 796.080
€ 400
€ 530.720
€ 625
€ 829.250
€ 2.156.050
2006
40
kantine
326
326
€ 600
€ 195.810
€ 400
€ 130.540
€ 625
€ 203.969
€ 530.319
2006
40
entree hal receptie kantoor sanitair
439
439
€ 600
€ 263.220
€ 400
€ 175.480
€ 625
€ 274.188
€ 712.888
1974
40
muziekschool
134
134
€ 600
€ 80.250
€ 400
€ 53.500
€ 625
€ 83.594
€ 217.344
2006
40
fitness 1e verd.
901
901
€ 600
€ 540.564
€ 400
€ 360.376
€ 625
€ 563.088
€ 1.464.028
2006
40
fysiotherapieruimte
362
362
€ 600
€ 216.996
€ 400
€ 144.664
€ 625
€ 226.038
€ 587.698
2006
40
zwembad
1.739
1.739
€ 800
€ 1.391.000
€ 900
€ 1.564.875
€ 800
€ 1.391.000
€ 4.346.875
1974
40
Totaal
6.992
6.992
€ 4.674.563
€ 12.884.138
€ 4.543.220
€ 3.666.355
Gecorrigeerde vervangingswaarde Ruimte
Bouwkosten
% Technische restwaarde
% Technische afschrijving
Technische waarde
% Economische veroudering
% Afschrijving bouwwijze
% Afschrijving belemmering gebruik
% Afschrijving excessieve gebruikerslasten
% Economische waarde
Gecorrigeerde vervangingswaarde
sporthal incl. kleedruimte en bergingen
€ 2.868.938
15,00%
85,00%
€ 430.341