bijlage 3 taxatierapport okt 2022 MFC De Kreek

TAXATIERAPPORT Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC

Opdrachtgever Gemeente Maasdriel de heer G. Korf Kerkstraat 45 5331CB Kerkdriel

Waardepeildatum 7 september 2022

Rapportdatum 20 oktober 2022

Dirkx Van Soest Venlo drs K.W.M. van Soest RT Deken van Oppensingel 13, 5911AA te Venlo Tel: 077-3513301 | Email: karel@dirkx-vansoest.nl

Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 7-9-2022 | Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

1

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Rapport samenvatting | Exploitatiegebonden Dossiernummer: VMS taxatienummer:

TAX-2022-003709 60128725

Taxatienr opdrachtgever: Complex:

Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2022 MFC

Adres:

Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC

Park / gebouwnaam: Eigenaar:

MFC De Kreek Gemeene Maasdriel

Type eigendom

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

21.890 mð

Energielabel:

D

Object Type object:

Exploitatie Gebonden

Oorspronkelijk bouwjaar:

1974

Meest recent renovatie jaar:

2006

Monument:

Nee

Totaal BVO mðof stuks:

6.992

Totaal VVO mðof stuks:

6.535

Verhouding VVO / BVO:

0,93

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Maasdriel

Contactpersoon:

de heer G. Korf

Doel taxatie: Taxateur: Waardepeildatum: Marktwaarde kosten koper: Marktwaarde per mð:

Object beoordeling

Verkoop drs K.W.M. van Soest RT

Bruto marge:

€ 1.259.729

Exploitatiekosten:

€ 1.095.151

Resultaat voor belastingen:

€ 164.578

Locatie beoordeling

Score

€ 2.223.000 € 340

Score Goed

Onderhoud buiten:

Parkeren (op eigen terrein):

€ 1.284.128

woensdag 7 september 2022

Bouwkundige staat:

Onderhoud binnen:

Omzet:

Ligging:

Goed

Redelijk

Bereikbaarheid:

Goed

Redelijk

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Zeer goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Redelijk

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Huidige verhuursituatie:

Goed

Courantheid verhuur:

Matig

Alternatieve aanwendbaarheid:

Goed

Courantheid verkoop:

Matig

Het object is per 07-09-2022 getaxeerd op:

EUR 2.223.000 Marktwaarde kosten koper

Pagina 2 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

2

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Marktwaarde Grond

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

Pagina 3 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

3

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Maasdriel

Ter attentie van:

de heer G. Korf

Adres:

Kerkstraat 45, 5331CB te Kerkdriel

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

g.korf@maasdriel.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Dirkx Van Soest Venlo

Uitvoerend taxateur:

drs K.W.M. van Soest RT

Adres:

Deken van Oppensingel 13, 5911AA te Venlo

Telefoonnummer:

077-3513301

E-mailadres:

karel@dirkx-vansoest.nl

Lid van / aangesloten bij:

RICS 6286527 VastgoedCert W17011322 VastgoedPro 15194 NRVT RT145431451

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT145431451

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

drs K.W.M. van Soest is gespecialiseerd in Bedrijfsonroerend goed, juridisch (WOZ, huurrecht, planschade, etc.) Hij is sinds 1997 verbonden aan het kantoor. Karel van Soest studeerde Algemene Economie aan de Rijksuniversiteit Groningen. Nrvt gecertificeerd in kamers BOG (groot zakelijk), WOZ, Wonen en Landelijk Vastgoed. In 2007 voltooide hij de specialisatieopleiding Master in Science of Real Estate (MsRE) aan de AMSTERDAM School of Real Estate. Lid RICS. Op verzoek kan een portfolio overlegd worden waaruit blijkt dat Dirkx Van Soest ruime ervaring heeft met soortgelijke objecten. Dirkx Van Soest is taxateur voor alle Nederlandse geldinstellingen.

A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

Ex Tunc

Controlerende / tweede taxateur:

P.J. Mulder RT

Adres:

Vestdijk 47, 5611 CA te Eindhoven

Telefoonnummer: E-mailadres:

mail@extunc.nl

Lid van / aangesloten bij:

Nrvt GZ

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT 369516784

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

P.J. Mulder RT is gespecialiseerd taxateur exploitatiegebonden vastgoed en WOZ Nrvt gecertificeerd in kamers BOG(gz), WOZ , ICM mediator. Paul is gespecialiseerd in objecten die voor opdrachtgevers buiten de reguliere waardering vallen, waarbij het doorgaans gaat om complextaxaties, (her)ontwikkelingsprojecten etc. Paul is o.a. Auteur taxatieleer bij BIM (voorheen SDU), en Lid Expertcommissie NRVT

Pagina 4 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

4

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

woensdag 13 juli 2022

Toelichting opdrachtverstrekking Opdracht verstrekking conform offerte.

Opdrachtvoorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing: algemene voorwaarden VastgoedPRO Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: -De Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld november 2018; -Het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en, voor zover van toepassing, het Addendum Grootzakelijk Vastgoed NRVT; -De algemene voorwaarden van Vastgoedpro. -Indien de taxatieopdracht is ten behoeve van zekerheidsstelling, in het kader van de EU-Verordening (capital requirements regulation ex.art 208 par 3), verklaart Dirkx Van Soest daar aan te voldoen.

Dossiervorming Dirkx Van Soest hanteert de NRVT richtlijn t.a.v. dossiervorming, waaronder in ieder geval: ‡de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtvoorwaarden; ‡relevante correspondentie; ‡overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; ‡broninformatie; ‡verzonden concepten van het taxatierapport; ‡alsmede de daarop ontvangen reacties; ‡het taxatierapport zelf.

Interne kwaliteitsborging Het taxatieproces van opdracht tot rapportage geschiedt volgens een intern vastgelegd protocol. Alle informatie wordt volgens dit protocol verzameld. Het daartoe aangelegd dossier wordt zo compleet mogelijk c.q. noodzakelijk samengesteld. Conform de richtlijnen NRVT komt iedere waardering tot stand door inschakeling van hetzij een tweede taxateur hetzij een controlerend taxateur. Deze geeft een plausibiliteitsverklaring af, zie ziet op geloofwaardigheid, aannemelijkheid en de taxatiemethodiek. De taxateurs worden onderworpen aan het doorlopend toezicht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht). Rekening houdend met de mogelijkheid dat een opdrachtgever niet tevreden is over de dienstverlening, is een klachtafhandelingsprocedures van toepassing: - Klachtenprocedure NRVT (www.nrvt.nl/klacht-en-tuchtrecht/tuchtrecht).

Roulatie Dirkx Van Soest hanteert roulatie conform art. 8.6 - 8.10 reglement NRVT

Onafhankelijkheid De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben tot de opdrachtgever dan wel tot het object. Er is uitsluitend sprake van een verhouding opdrachtgever - opdrachtnemer en er zijn geen andere belangen of verbanden van de taxateur tot de opdrachtgever of het object. De omzet van de opdrachtnemer bestaat voor < 20% uit opdrachten van opdrachtgever of aan opdrachtgever verbonden bedrijven.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateur is deskundig op het gebied van: commercieel vastgoed. De taxateur zal zijn/haar lokale kennis gebruiken bij het uitvoeren van de taxatie. Voor de lokale kennis zal de taxateur wel geen gebruik maken van een collega taxateur. ngeschreven in register Nrvt dient elke professionele taxateur eens in de vijf jaar een hercertificering af te leggen. Voor hercertificatie is vereist dat de certificaathouder gedurende vier jaar in de voorafgaande certificatieperiode aantoonbaar zijn of haar vakkennis heeft onderhouden. Dit kan door het volgen van cursussen of het afleggen van toetsen over de overeengekomen lesstof. Per kamer zijn specifieke onderwerpen verplicht gesteld. De onderwerpen verschillen per kamer en zijn gericht op de specifiek benodigde expertise. Taxateur heeft sinds haar/zijn laatste hercertificering de jaarlijkse cursussen om voor hercertificering in aanmerking te komen gevolgd. Aangezien de opdracht erg specifiek is en de indeling van Nrvt ruim, is ten kantore van Dirkx Van Soest een referentielijst van vergelijkbare taxaties van de taxateur beschikbaar

Plausibiliteit verklaart: -Taxateur heeft het taxatierapport bekeken op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. -Taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld. -Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. -Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. -Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is

Taxatiestandaarden Op deze taxatie is IVS 2022 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Het normblad geeft de contouren weer voor een reguliere taxatie.

Tuchtrecht Het tuchtrecht van NRVT is van toepassing

Pagina 5 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

5

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van 4 percelen grond en een gedeeltelijk perceel, met daarop een multifucntioneel centrum bestaande uit sporthal, fitnessruimte, fysiotherapiepraktijkruimte, zalen, zwembad, kantine en muziekschool Adres:

Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC

VMS-taxatienummer:

60128725

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

woensdag 7 september 2022

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

Exploitatie gebonden waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie Waardering ten behoeve van een te nemen verkoopbeslissing.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

euro

HET OBJECT IS PER 7 SEPTEMBER 2022 GETAXEERD OP

€ 2.223.000

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

Zegge: twee miljoen tweehonderd drieentwintig duizend euro

Handtekening taxateur:

Handtekening tweede taxateur:

Digitaal ondertekend door P.J. Mulder RT Datum: 2022.10.22 10:33:34 +02'00' __________________________________________ drs K.W.M. van Soest RT

__________________________________________ P.J. Mulder RT

Datum en plaats: 20 oktober 2022 | Venlo

Datum en plaats: 10 oktober 2020 | Eindhoven

Pagina 6 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

6

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

woensdag 7 september 2022

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

drs K.W.M. van Soest RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur dhr. K.W.M. van Soest RT MRICS / P.J. Mulder RT. De taxateurs hebben het object opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Als algemene uitgangspunten gelden: -dat onderhoud tenzij anders vermeld voldoende is voor het normaal gebruik -dat er geen milieubeperkende maatregelen zijn die het normaal gebruik belemmeren -dat er geen bijzonderheden t.a.v. het gebruik -dat de verkregen informatie compleet en juist is -dat de huurovereenkomst wordt gestand gedaan, inclusief de aan de huurovereenkomst verbonden exploitatiesubsidie -dat perceel S 548 gedeeltelijk in de taxatie is betrokken: de parkeerplaats aan de westzijde, ter grootte van ca.4.600 mð

Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden niet van toepassing Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt QDYHUORRSYDQppQMDDUQDEHsLQGLJLQJYDQGHRSGUDFKW

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Het uitgangspunt is gehanteerd dat alle van belang zijnde informatie is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie.

Aanpassingen op conceptrapportage Er is d.d. 17 oktober 2022 een concept-rapport uitgebracht

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er zijn geen wezenlijke veranderingen na taxatiedatum

Taxatie onnauwkeurigheid Er is gebruik gemaakt van waarneembare marktinformatie. De schattingsonzekerheid is (per definitie) het gevolg van -informatievoorziening -gebrek aan marktinformatie -inschatting van een redelijk handelend en denkend koper en verkoper

Pagina 7 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

7

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC B.7 EERDERE TAXATIES Overzicht eerdere taxaties Rapport datum

Peildatum

Waarde

Reden taxatie

07-10-2020

02-10-2020

€ 1.776.000

voorgenomen verkoop

Opmerkingen

Toelichting eerdere taxaties Onderhavig object is op 2 oktober 2020 voor het laatst getaxeerd door de uitvoerend taxateur van Dirkx Van Soest. Derhalve is de uitvoerend taxateur in staat om een verschillenanalyse uit te voeren met betrekking tot de huidige en voorgaande taxatie. Marktwaarde actueel: € 2.206.000.000,= Marktwaarde taxatie 2020 : € 1.776.000.000,= Verschil: circa +24% In 2020 is - op het hoogtepunt van de Corornacrisis- een scenarioanalyse toegepast waarbij voorzichtighidshalve een scenario is gebruikt GDWQLHWXLWJLQJYDQYROOHGLJKHUVWHO+HWJXQVWLJVFHQDULR KHUVWHOQi&RUQRQD LVJRHGGHHOVXLWJHNRPHQ,QGLH]LQVOXLWKHWUDSSRUWYDQ 2020 goed aan op het huidige rapport (Het gunstig scenario ging uit van € 2.155.000,00). t.o.v. 2020 bij exploitatie is de exploitatiebijdrage beter betrokken, In 2020 is de markthuur gecorrigeerd voor subsidies en extra onderhoudskosten. Inde huidige taxatie zijn die kosten in reguliere kastroom verwerkt. In 2020 overdrachtsbelasting 6%, Huidige taxatie 8% stijgend naar 10,4% in 2023. Verschillenanalyse (kwalitatief). Significant verschil ten opzichte van de vorige taxatie geconstateerd: - Uitgangspunten: nee - Object: nee - Locatie: nee - Gebruik: nee - Huurmarkt: nee Concluderend kan gesteld worden dat de stijging van de marktwaarde met name wordt veroorzaakt door de inschatting van de exploitatie c.q.

het wegvallen van het Coronarisico.

Pagina 8 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

8

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

Nee

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

Ja

25-08-2022

huurovereenkomst en beheer / exploitatieovereenkomst 6 januari 2015

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

30-08-2022

zie bijlage

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

Ja

30-08-2022

zie bijlage

Ja

30-08-2022

Omgevingsrapport Provincie Gelderland

Milieuvergunning

Nee

Bestemmingsplan

Ja

Omgevingsvergunning

Nee

02-09-2022

zie bijlage

Gebruiksvergunning

N.v.t.

29-09-2020

zie bijlage

15-09-2022

zie bijlage

Locatie kwaliteit winkels Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten Eigenaarslasten

B.9

Onderhoudsprognose

Ja

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

N.v.t.

Overige gegevens

Ja

www.ep-online.nl 02-10-2020

Openbare jaarcijfers huurder Opisport en addendum 'verlening beheer en expoitatie okt 2019'

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Uitgangspunt is een inkomstenbenadering via de DCF methode waarbij een beschouwingsperiode genomen is van 15 jaar. Er is gebruik gemaakt van een bijzonder vorm van kasstroombenadering o.b.v. van de exploitatie. Waarbij niet het object maar de omzet de bron is van de waardering in het besef dat het exploitatiegebonden vastgoed betreft. ook wel: GOP (Gross Operational Profit). De berekening is als eerste bijlage bij het rapport gevoegd. Ondersteunend is de netto-aanvangsrendement ±methode en een DCF berekening o.b.v. markthuur. De toekomstige kastroom is onzeker en in het aanvangsrendement kan het risico op verschillende uitkomsten worden Omdat het gedeelte van het object behoort tot een identificeerbare groep min of meer vergelijkbare objecten is ter aanvullende controle taxatie volgens de vergelijkingsmethode tevens van toepassing. Tot slot is vanwege de grote mate van onzekerheid van alle afzonderlijke methodes ook de gecorrigeerde vervangingswaarde in de overweging betrokken. De grondwaarde is daarbij gebaseerd op vergelijkingsmethode. De opstallen zijn bepaald aan de hand van de kostprijs gecorrigeerd voor zowel technische als economische veroudering. Het bezit en exploitatie van vastgoed brengt opbrengsten en kosten met zich mee.

De waarde van een goed is de contante waarde van alle toekomstige opbrengsten en kosten van dat goed. De opbrengst is bijna altijd gebaseerd op de markthuur, eventueel gecorrigeerd voor een afwijkende overeenkomst. Er zijn verschillende methodes om opbrengsten en kosten te verrekenen (NAR en DCF). Behalve de huurprijs is de rekenfactor van belang: bij de NAR is dat het aanvangsrendement en bij de DCF berekening de disconteringsvoet. Beide zijn een weerslag van wat een redelijk handelend en denkend koper aan netto rendement uit zijn investering wil en denkt te kunnen behalen. De aan het object verbonden risico¶s kunnen van object tot object verschillen. Het rendement is aldus opgebouwd uit verschillenden risico¶s. De belangrijkste risico¶s worden gevormd door: Exploitatielasten en Leegstandsrisico, beide worden toegelicht. Ofschoon in theorie deze risico¶s zich onafhankelijk van elkaar manifesteren blijkt uit langjarig onderzoek van gerealiseerde transacties, dat vastgoedbeslissers zich niet laten leiden door een zuivere optelling van risico¶s. Een individuele interpretatie van de risico¶s leidt tot een beslissing. Als controle-berekening is ook een gecorrigeerde vervangingswaarde opgesteld: Het begrip vervangingswaarde geeft aan dat wordt uitgegaan van de noodzakelijke investeringen voor de vervanging of nieuwbouw van het betreffende object.

Voor deze vervanging is het noodzakelijk dat wordt gekeken naar de investeringen om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten voor de bouw van de betreffende opstal. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de waarde van de opstallen afzonderlijk bepaald. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde (de investeringen) die de huidige eigenaar of gebruiker er voor over zou hebben om de betreffende onroerende zaak te vervangen. De correctie bestaat uit opgetreden technische en functionele veroudering.

Pagina 9 van 55incl. | Waarde op: |7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest Taxatierapport bijlagen Peildatum: 7-9-2022drs | Uitgebracht door: drsRT K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina

9

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

Maatschappelijke voorzieningen met vaste afnemers Subsidie Locatie met stabiele grondwaarde Veel gebruiksmogelijkheden

Exploitatie is gedeeltelijk afhankelijk van gewenst voorzieningenniveau van de gemeente Verouderd complex Multifunctionaliteit vergt een goed bestuur

Kansen

Bedreigingen

Herontwikkeling Energieprestatie verbeteren

Bij herontwikkeling kan exploitatieverplichting risicovol zijn Politiek gestuurde wensen zijn onvoorspelbaar

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Matig

Verhuurbaarheid Bij dergelijke MFC bestaat vrijwel altijd een ondoorzichtige vergoedingenstructuur met subsidiesysteem ten gevolge van de wens en wil van de gemeenschap met betrekking tot (een deel van ) de voorzieningen. Afhankelijk van deze structuur is huur aantrekkelijk of niet. De courantheid is daarmee de facto afhankelijk van de subsidiestructuur

Courantheid verkoop:

Matig

Verkoopbaarheid De waarde vaststelling conform de kasstroommethode geeft een indruk van de contante waarde van geschatte inkomsten en uitgave van de eigenaar onder aan aantal aannames, waarvan voor de waardering de belangrijkste is; een voortdurende exploitatie en de instandhouding van de exploitatiesubsidie voor de looptijd van de huurovereenkomst. De huurwaarde kapitalisatiemethode bevestigt dit beeld, maar laat zien dat er grote risico¶s kleven aan de inschatting van de huur. De gecorrigeerde vervangingswaarde heeft als aantrekkelijke eigenschap dat er nauwelijks risico-inschattingen worden gemaakt. De vaste waarde component van de ondergrond komt goed tot uitdrukking. Maar de methode houdt geen rekening met het feit dat de grond vooralsnog niet beschikbaar is en dat de redelijk handelend en denkend koper een exploitatie te voeren heeft. Alles afwegende geeft de kasstroommethode het beste beeld. Als meest geschikte inschatting van de kasstroom heeft te gelden de GOPberekening (bruto winst onder aftrek van kosten). De huurwaardekapitalisatie en de DCF methode o.b.v. de getaxeerde markthuur methode geven goed uitdrukking aan de risico¶s op de opbrengsten, maar gaan voorbij aan de vaste waarde-component die voortkomt uit subsidies.

De mate van verhandelbaarheid gegeven de belangrijkste omstandigheden: 1 aantal vragen en aanbieders beperkt aantal vragers, 1 aanbieder 2 transparantie van transactiegegevens ondoorzichtige vergoedingenstructuur met subsidiesysteem 3 huurprijs indicatief te bepalen aan de hand van soortgelijke objecten, echter rekening houdende met 3. 4 contract en risico op prijsdaling (downside risico) beperkt. de grondwaarde is solide 5 alternatieve aanwendbaarheid c.a. als bestaand object zeer beperkt (recreatie) bij herontwikkeling divers

Verkooptijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid algemeen:

Matig

Pagina 10 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 10

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeene Maasdriel

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeente code kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Maasdriel

MDL01

S

548 ged

4.500

Gemeene Maasdriel

Maasdriel

MDL01

S

388

8.130

Gemeene Maasdriel

Maasdriel

MDL01

S

301

5.350

Gemeene Maasdriel

Maasdriel

MDL01

S

387

1.835

Gemeene Maasdriel

Maasdriel

MDL01

S

389

2.075

Gemeene Maasdriel

Oppervlakte (mð

Totaal

Eigenaar

21.890

Aantekeningen kadastraal object 1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Geen bepaling die van invloed is op de waarde. Als uitgangspunt geldt dat perceel S 548 zal worden gesplitst in een deel parkeerterrein en 'weg' .

VVE en invloed op de waardering Geen VVE

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Kerkdriel en Hoenzadriel 2013 gemeente Maasdriel bestemmingsplan deels onherroepelijk in werking (vastgesteld 2014-01-30) PLEKINFODOCUMENTENKENMERKEN Enkelbestemming Gemengd Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 Dubbelbestemming Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - dijk 1

Monument:

Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Er is geen vermelding op de kadastrale uittreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen.

Vestigingseisen geen bijzondere vestigingseisen

Fiscale aspecten Bij overdracht van het object is overdrachtsbelasting van toepassing

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend bij taxateur.

Pagina 11 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 11

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Pagina 12 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 12

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Gelegen aan de noordzijde van Kerkdriel, buitendijks grenzend aan een dode Maasarm.

Omgeving en belendingen De omgeving bestaat uit recreatievoorzieningen (verblijf (chalets) jachthavens , een golfterrein etc.;Het geheel op loopafstand van het centrum.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

De bereikbaarheid is goed. Goede directe ontsluitingsmogelijkheden op lokale verbindingsweg.

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid per openbaar vervoer is <matig voldoende goed> vanwege de ligging van <enkele meerdere> bushaltes op <forse directe> loopafstand. Het dichtstbijzijnde treinstation is .

Voorzieningen Geen bijzondere voorzieningen

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeervoorziening op eigen terrein

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen planologische ontwikkelingen bekend die van invloed kunnen zijn op de waarde van het te taxeren object

Locatiescore:

Goed

Met uitzondering van het buitendijkse aspect (hoog water) is de locatie uitstekend

Pagina 13 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 13

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van 4 percelen grond en een gedeeltelijk perceel, met daarop een multifucntioneel centrum bestaande uit sporthal, fitnessruimte, fysiotherapiepraktijkruimte, zalen, zwembad, kantine en muziekschool

Indeling Entree in centrale hal (overbouwd deel tussen zwembad en sporthallen), met receptie, verkeersruimte en doorloop naar horecadeel aan de noordzijde: L-vormige ruimte, grenzend aan de ligweide en terras aan de noordzijde van het gebouw ; centrale bar met keukenruimte en opslag (koeling ), die aan de ander kant in verbinding staat met het zalencentrum;, Links (west)van de centrale hal: zwembad met kleedruimtes, technische ruimtes, baden, glijbaan-installatie en een uitbouw met een kleine bad. Aan de voorzijde is een praktijkruimte (voormalige muziekschool). Rechts (oost) van de centrale hal: centrale gang met kleedruimtes, en grote sporthal, aan de entreezijde sanitair voor publiek en het bedrijfskantoor. Vanuit de centrale gang links (noordzijde): diverse zaalruimtes (ca. 7) en aan de het einde van de gang (oostzijde) een theaterzaal met dienstruimtes, kleedruimtes en technische ruimte Verdieping: vanuit de centrale hal 2 trappenhuizen, 1 naar de technische ruimtes en de verdieping boven de sporthal en de andere trap naar de fitness en praktijkruimtes: centraal gedeelte (sportschool , gang met praktijkruimtes (fysiotherapie) met daartussen enkele gemeenschappelijke opslag- en kantoorruimtes. Aan de noordzijde van de centrale fitnessruimte (sportschool) 3 sportzalen voor diverse disciplines.

Terrein Rondom een ingericht gebied: deels parkeerterrein en deels ligweide.

Bouwjaar:

1974

Bouwaard, materialen en constructie Diverse bouwstromen met bijpassende bouwtechniek 1974 - 2006

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Redelijk

Staat van onderhoud binnen:

Redelijk

Toelichting onderhoud Geen bijzonderheden Aan buitenwerk is bij overgang van bouwdelen slijtage aan voegwerk waargenomen. Schilderwerk zwembadgedeelte

Parkeren (op eigen terrein):

Zeer goed

Toelichting parkeren Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Besluit inrichtingseisen voldoen aan voorwaarden j/n:

Ja

Brandveiligheid Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat het gebouw voldoet aan de daartoe wettelijk gestelde eisen.

+\JLsQH Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat het gebouw voldoet aan de daartoe wettelijk gestelde eisen.

Pagina 14 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 14

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes IPD type

Overig

Ruimtetypes

VVO (mð

Aantal

Oorspronkelijk bouwjaar

sporthal incl. kleedruimte en bergingen

Verhuurd

1.650

-

1974

zalen multifunctioneel theater en verhuur

Verhuurd

1.240

-

2006

kantine

Verhuurd

305

-

2006

entree hal receptie kantoor sanitair

Verhuurd

410

-

1974

muziekschool

Verhuurd

125

-

2006

fitness 1e verd.

Verhuurd

842

-

2006

fysiotherapieruimte

Verhuurd

338

-

2006

zwembad

Verhuurd

1.625

-

1974

6.535

-

-

6.535

-

-

Subtotaal

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatiejaar:

2006

Laatste renovatie Het complex omvatte oorspronkeljik een zwembad en 2 evenwijdig aan elkaar gelegen sporthallen. In 2006 is het complex verbouwd en XLWJHEUHLGPHWHHQQRRUGRRVWHOLMNGHHOppQVSRUWKDOLVYHUERXZGWRWFHQWUXPPHWPHWKRUHFDWKHDWHUHQ]DOHQ2SGHYHUGLHSLQJ]LMQ fitness- en praktijkruimtes zijn toegevoegd. In 2019 is een nieuwe sportvloer in de sporthal gerealiseerd.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Bij deze taxatie is geen onderzoek gedaan op milieu-technisch vlak, behoudens bodeminformatie verstrekt door het bevoegd gezag, en wordt er van uit gegaan dat zich boven noch onder de grond, noch in relatie tot het getaxeerde object stoffen bevinden die op enigerlei wijze schadelijk kunnen zijn voor mens, dier of milieu en die voor enige overheid aanleiding kunnen zijn tot het opleggen van maatregelen.

Object beoordeling Bouwkundige: goed Staat van onderhoud: redelijk Uitstraling: neutraal / zakelijk

Object score:

Redelijk

Pagina 15 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 15

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik De hoofdhuurder Optisport exploiteert het object en verhuurt enkele ruimtes onder met een opbrengst van ca. € 90.000,00. De feitelijke huurverplichting bedraagt op de peildatum € 205.791,03 per jaar.

Voorgenomen gebruik Het huidig gebruik wordt voortgezet.

Profilering/bedrijfsformule ,QHHQPXOWLIXQFWLRQHHOFHQWUXP]LMQYHUVFKLOOHQGHSDUWLFLSDQWHQJHKXLVYHVWRQGHUppQGDNZDDUELMLQULFKWLQJHQRQWZHUS]R]LMQ vormgegeven dat bepaalde ruimten geschikt zijn voor meervoudig ruimtegebruik.

Toelichting relatie omzet en markthuur De exploitatiegebonden benadering laat zien welke huur het object, gegeven de omzetprognose, kan 'dragen'. De relatie met de markthuur is in dit marktsegment sterk, omdat iedere beslisser de exploitatie laat meewegen in de huurbeslissing. Als basis dienen daartoe de jaarcijfers. Deze zijn vervolgens genormaliseerd teneinde een voor een redelijke handelend en denkend koper redelijk uitgangspunt te beschrijven. De analyse van de jaarcijfers leidt tot een bedrag dat de eigenaar vrij kan maken om de onroerende zaak te bekostigen. Voor normalisatie van de jaarcijfers is o.a. de volgende afweging gemaakt: -als huisvestingslasten zijn kosten nutsvoorziening, schoonmaak en verzekering eigenaar opgenomen -er is geen rekening gehouden met inventaris/goodwill -in de algemene kosten is reeds een management fee opgenomen CBS gemiddelde feitelijk huisvestingslasten in relatie tot de gerealiseerde omzet vormt een belangrijk ijkcijfer. 'HWRWDOHRP]HWLQFOXVLHIDOOHVXEVLGLHVHQH[SORLWDWLHELMGUDJHQPDNHQGHHOXLWYDQHHQFRPPHUFLsOHRUJDQLVDWLHPHWDOVGRHOVWHOOLQJ ZLQVWPD[LPDOLVDWLH,QGLH]LQKDQGHOWGHH[SORLWDQWYDQHHQ0)&QLHWDQGHUVGDQHHQUHJXOLHUHKXXUGHURIVFKRRQ]yQGHUVXEVLGLHQH exploitatiebijdrage winst niet mogelijk is.

Beide kasstromen worden aangemerkt als reguliere inkomsten voor zover ieder volgende exploitant daar ook op kan zien. De kasstroom die volgt uit de directe exploitatie en de kasstroom die volgt uit de subsidie en exploitatiebijdragen hebben in beginsel een ander risicoprofiel, waarbij de eerste een relatie heeft het het fysieke gebouw ne de tweede een relatie heeft met de functie van et gebouw.

Huurbijzonderheden Vast staat dat de verhuurder, tevens de vertegenwoordiger van de gemeenschap, en daarmee de gebruiker van het object, een subsidie verleent voor zowel de huursom als een tegemoetkoming in de exploitatiekosten van in totaal ca. € 395.000,00 (2022)

G.3 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Goed

Optimale aanwending (scenario analyse) Afgezien van de politiek wenselijke doeleinden is het object geschikt voor recreatieve doeleinden. De locatie nodigt daartoe uit. Zowel watergebonden activiteit als activiteiten gericht op de op loopafstand gelegen bebouwing behoort tot de mogelijkheden.

Pagina 16 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 16

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld 0XOWLIXQFWLRQHOHFHQWUD]LMQPDDWVFKDSSHOLMNHYRRU]LHQLQJHQPHWHHQGHHOVFRPPHUFLsOHH[SORLWDWLHGHHOVJHVXEVLGLHHUGHH[SORLWDWLH+HW gewenste voorzieningenniveau is bepalend voor de uiteindelijke betalingsstructuur. Dit niveau wordt in hoge mate politiek bepaald. De contractpartners die het best kunnen inspelen op het gewenst voorzieningenniveau en die daarnaast in staat zijn om het commercieel deel winstgevend te exploiteren zijn de beste gebruikers.

Verwachtingen diverse indices Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

8,70%

3,90%

2,40%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

10,87%

4,88%

3,00%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Omzet ontwikkeling

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

1,55%

Markthuur verwachting

8,70%

3,90%

2,40%

2,40%

2,40%

2,40%

2,40%

2,40%

2,40%

2,40%

Marktsituatie Het gewenste voorzieningenniveau is bepalend voor de uiteindelijke betalingsstructuur. Indien een gemeente specifieke voorzieningen wenst heeft dat gevolgen voor de kosten. In Kerkdriel bestaat de wens om het zwembad te vernieuwen. In de huidige situatie geldt : Exploitaties van een MFC moeten integraal bezien worden. De redelijk handelend en denkend koper zal geen verlieslatende exploitatie ter hand nemen. Ofschoon er nauwelijks (huur)waarde ontleend kan worden aan een zwembad, vormt het wel een essentieel deel van het geheel. De vergoeding voor de exploitatie en de huur samen zijn bepalend voor de waarde. Alternatieve aanwending komt daarom ook pas bij einde beschouwingstermijn in beeld.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Huurcijfers van maatschappelijke objecten zijn niet goed te achterhalen, noch vergelijkbaar vanwege het subsidiekarakter van de transacties. De transactie in Nijmegen geeft richting.

Huurreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

26-2-2020

Energieweg 102

Nijmegen

Overig

Totaal mðof stuks 5.000

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/mðof stuk € 225.000

€ 45

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 1 1 - Referentie type: huurtransactie | Energieweg 102 - 6541 CZ Nijmegen Transactiedatum:

26-02-2020

Aanvangshuur:

€ 225.000

Straat:

Energieweg 102

Huuropbrengst per jaar:

€ 225.000

Plaats:

Nijmegen

Aanvangshuur per jaar mð:

€ 45,00

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 45,00

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1970

Totaal mðof stuks:

5.000

Pagina 17 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 17

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Overzicht ruimtetypes VVO mðof stuks

Gem. omzet per jaar

Inkoopkosten per jaar

Netto omzet

Huurratio

€ 324.225

€ 6.160

€ 318.065

12,72%

-

€ 243.660

€ 4.630

€ 239.030

12,72%

305

-

€ 59.933

€ 1.139

€ 58.794

22,90%

Overig

410

-

€ 80.565

€ 1.531

€ 79.034

17,81%

muziekschool

Overig

125

-

€ 24.563

€ 467

€ 24.096

22,90%

fitness 1e verd.

Overig

842

-

€ 165.453

€ 3.144

€ 162.309

22,90%

fysiotherapieruimte

Overig

338

-

€ 66.417

€ 1.262

€ 65.155

22,90%

zwembad

Overig

1.625

-

€ 319.313

€ 6.067

€ 313.246

17,81%

6.535

-

€ 1.284.128

€ 24.398

€ 1.259.729

16,81%

VVO mðof stuks

Markthuur per mð

Ruimtetypes

IPD type

sporthal incl. kleedruimte en bergingen

Overig

1.650

-

zalen multifunctioneel theater en verhuur

Overig

1.240

kantine

Overig

entree hal receptie kantoor sanitair

Totaal

Aantal

Overzicht ruimtetypes markthuur Ruimtetypes

IPD type

sporthal incl. kleedruimte en bergingen

Overig

1.766

1.650

€ 25

€ 41.250

19,1 %

zalen multifunctioneel theater en verhuur

Overig

1.327

1.240

€ 25

€ 31.000

14,4 %

kantine

Overig

326

305

€ 45

€ 13.725

6,4 %

entree hal receptie kantoor sanitair

Overig

439

410

€ 35

€ 14.350

6,6 %

muziekschool

Overig

134

125

€ 45

€ 5.625

2,6 %

fitness 1e verd.

Overig

901

842

€ 45

€ 37.890

17,5 %

fysiotherapieruimte

Overig

362

338

€ 45

€ 15.210

7,0 %

zwembad

Overig

1.739

1.625

€ 25

€ 56.875

26,3 %

6.992

6.535

€ 215.925

100,0 %

Totaal

BVO mð

Pagina 18 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Markthuur jr

% van totaal

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 18

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Verklaring gehanteerde markthuur De verschillende onderdelen zijn als volgt verdeeld en voorzien van een gedifferentieerde getaxeerde huurwaarde: (voor referentiehuurcijfers, zie bijlage). De hoofdhuurder Optisport verhuurt enkel ruimtes onder met een opbrengst van ca. € 90.000,00. Tot de vaste onderhuurders behoren in elk geval de fitness, de fysiotherapie en (voorheen) de muziekschool. Dit gegeven geldt tevens als marktreferentie, waar meestal eveneens sprake is van gemengd gebruik van verschillende disciplines, al dan niet met onderhuur. De feitelijke huurverplichting bedraagt op de peildatum € 205.791,03 per jaar. Vast staat dat de verhuurder, tevens de vertegenwoordiger van de gemeenschap, en daarmee de gebruiker van het object, een subsidie verleent voor zowel de huursom als een tegemoetkoming in de exploitatiekosten van in totaal ca. € 395.000,00. Als bijzondere aanname geldt dat de eigenaar van het object gedurende de looptijd van de overeenkomst en bij voortgezette exploitatie kan zien op eenzelfde exploitatiesubsidie. Het is een aanname dat de huursubsidie na verkoop komt te vervallen. Het maakt voor de gemeenschap immers niet uit wie eigenaar van de voorzieningen is. Kennelijk is er sprake van een garantie van een exploitatiesubsidie tot einde 2024.

Na ommekomst van de huurovereenkomst geldt de aanname dat de redelijk handelend en denkend koper de exploitatie zal voortzetten, HFKWHU]yQGHUVXEVLGLH Ten aanzien van het zwembad geldt de bijzonderheid dat deze exploitatie als zelfstandig onderdeel verlieslatend is. Het zwembad nadert bovendien de technische levensduur. Aan het zwembad zou zo beschouwd geen huurwaarde toekomen. Het zwembad is echter wel een trekker van het complex. Zowel exploitatie als de vaststelling van de huurwaarde is bepaald op basis van de beoordeling van het gehele complex. . De referentietransacties moeten gezien worden in het licht van het feit dat vergelijkbare complexen allemaal te maken hebben met subsidie in verschillenden gedaantes (direct, huursubsidie, onderhoud, etc.), hoge kosten en een maatschappelijk (politiek) bepaalde bestaanszekerheid. In die zin is de markthuur de resultante van een interpretatie van deze factoren gekoppeld aan de feitelijke exploitatie van het getaxeerd object. De markthuur is - zoveel mogelijk geschoond van alle directe subsidie- vastgesteld.

Verklaring gehanteerde omzet of bruto resultaat / saldo Het vastgoed heeft een heel sterke relatie met de exploitatie. Er is sprake van enerzijds huur en een exploitatieverplichting en anderzijds LVHUHHQFRQWUDFWXHOHH[SORLWDWLHYHUJRHGLQJ'DDUQDDVWNDQGHH[SORLWDQW]LHQRSH[WUDLQNRPVWHQXLWH[SORLWDWLH=yQGHU exploitatieverplichting valt ook de exploitatievergoeding weg. De redelijk handelend en denkend exploitant beschouwt zowel de bijdrage DOVGHFRPPHUFLsOHRSEUHQJVWWRWGHUHJXOLHUHRP]HW'HYHUSOLFKWHH[SORLWDWLHGZLQJWKHPWHQPLQVWHWRWHHQPLQLPXPNRVWHQQLYHDX Daarnaast zal hij kosten maken om boven op de exploitatieverplichting omzet te maken met het oog op winstmaximalisatie. Een deel komt voort uit onderhuur. Het aldus verkregen saldo geldt als het brutoresultaat dat als bron dient voor de berekening van de waarde van exploitatiegebonden vastgoed.

Historische exploitatie-analyse De gebruikers van het gebouw hebben te maken gehad met de maatregelen t.g.v. het coronavirus: Samenkomst en contact waren niet altijd mogelijk. Behalve extra subsidies hebben gebruikers ook naar alternatieven gezocht. Sportscholen slaagden er in door het uitlenen van spullen dat veel veel leden zijn gebleven. Toch heeft 10 procent van de leden hun abonnement gepauzeerd of stopgezet. De omzetten van 2020 en begin 2021 ongewoon afwijkend. Omdat de vraag naar sport altijd blijft, bestond de verwachting dat de sector zich wel weer volledig zou herstellen in 2021. En dat is ook gebeurd.

Prognose-analyse De waardebepaling van exploitatiegebonden vastgoed is gevoelig voor de prognose van de omzet. Uitgangspunt is de groei van de sector recreatie en cultuur t.o.v. 'alle economische activiteiten' (CBS, statline 2022). In 15 jaar blijft de groei van de sector iets achter bij de gehele economie (ca 44% vs 51%).

Pagina 19 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 19

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Transacties van vergelijkbare ruimten liggen binnen een bandbreedte van € 892j¼385,-- per mð VVO . De uitschieter naar de bovenkant betreft het complex aan de Maashoflaan in Venlo. Getoonde transactie is slechts een deel van een gebouw. In 2022 is het gehele object met een aandelentransacties verkocht voor omgerekend € 910,00 per mð. Het betreft een modern complex, in een recreatiecomplex van een stedelijke gebied. Deze verkoop is exemplarisch voor de markt: de onderlinge vergelijkbaarheid is op detailniveau zwak. Exacte vergelijking van een complex met dezelfde onderdelen, leeftijd het huursituatie zijn niet voorhanden. De situatie op Vlieland lijkt toevalligerwijs redelijk goed op de situatie van getaxeerde object. Vergelijking op het niveau van een multifunctioneel centrum met een maatschappelijke functie is echter wel goed mogelijk. Op grond van de transacties lijkt de leeftijd en de omvang van het complex van invloed. Wijhe lijkt weliswaar een oud complex maar recent vernieuwd. Uitgeest en Rhenen (van HARVO afgeleide prijs) zijn iets kleiner dan het getaxeerde object van vergelijkbare leeftijd. Moderne complexen in Venlo Maashoflaan, Hoofddorp en Vlieland laten een hogere prijs zien. In de huidige taxatie is de marktwaarde vastgesteld op ca.

€ 338, per mð VVO ( totaal 6.536 mð) . Bij het vaststellen van de marktwaarde is onder andere rekening gehouden met: - Ligging; - Verhuursituatie - Omvang; - Duurzaamheid; - Ouderdom

Koopreferenties commercieel VVO (mð  stuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/mð

Overig

632

-

€ 850.000

€ 1.344,94

Wijhe

Overig

7.964

-

€ 6.000.000

€ 753,39

Groeneweg 58

Rhenen

Overig

4.685

-

€ 2.000.000

€ 426,89

30-7-2021

Zienlaan 4

Uitgeest

Overig

4.811

-

€ 1.850.000

€ 384,54

28-12-2020

De Uitlegger 2

Vlieland

Overig

1.782

-

€ 1.403.000

€ 787,32

01-10-2020

Drie Decembersingel 44B-C

Venlo

Bedrijfsruimte

3.500

-

€ 1.585.000

€ 452,86

01-4-2020

Pres Kennedylaan 1

Alphen aan de Rijn

Overig

9.396

-

€ 3.700.000

€ 393,78

14-12-2017

Bennebroekerweg 800

Hoofddorp

Overig

1.900

-

€ 1.694.000

€ 891,58

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

30-12-2022

Maashoflaan 5

Venlo

14-7-2022

Lange Slagen 29

09-8-2021

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 8 Referentie type: koop | Adres: Drie Decembersingel 44B-C - 5921 AC Venlo Transactiedatum:

01-10-2020

Koopsom kk:

€ 1.585.000

Adres:

Drie Decembersingel 44B-C

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 453,00

Plaats:

Venlo

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Bedrijfsruimte

Sup IPD type:

Bedrijfsgebouw

Bouwjaar:

1986

VVO (mð stuks:

3.500

Referentie type: koop | Adres: Bennebroekerweg 800 - 2134 AB Hoofddorp Transactiedatum:

14-12-2017

Koopsom kk:

€ 1.694.000

Adres:

Bennebroekerweg 800

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 892,00

Plaats:

Hoofddorp

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Overig

Bouwjaar:

2014

VVO (mð stuks:

1.900

Bron:

Vastgoeddata

Pagina 20 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 20

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Referentie type: koop | Adres: Pres Kennedylaan 1 - 2402 NZ Alphen aan de Rijn Transactiedatum:

01-04-2020

Koopsom kk:

€ 3.700.000

Adres:

Pres Kennedylaan 1

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 394,00

Plaats:

Alphen aan de Rijn

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1981

VVO (mð stuks:

9.396

Bron:

Vastgoeddata kadaster

Referentie type: koop | Adres: Lange Slagen 29 - 8131 DP Wijhe Transactiedatum:

14-07-2022

Koopsom kk:

€ 6.000.000

Adres:

Lange Slagen 29

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 753,00

Plaats:

Wijhe

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1973

VVO (mð stuks:

7.964

Referentie type: koop | Adres: De Uitlegger 2 - 8899CE Vlieland Transactiedatum:

28-12-2020

Koopsom kk:

€ 1.403.000

Adres:

De Uitlegger 2

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 787,00

Plaats:

Vlieland

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1992

VVO (mð stuks:

1.782

Bron:

Vastgoeddata

Referentie type: koop | Adres: Maashoflaan 5 - 5927 PV Venlo Transactiedatum:

30-12-2022

Koopsom kk:

€ 850.000

Adres:

Maashoflaan 5

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 1.345,00

Plaats:

Venlo

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

2019

VVO (mð stuks:

632

Bron:

Archief, kadaster

Referentie type: koop | Adres: Zienlaan 4 - 1911 TR Uitgeest Transactiedatum:

30-07-2021

Koopsom kk:

€ 1.850.000

Adres:

Zienlaan 4

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 385,00

Plaats:

Uitgeest

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1980

VVO (mð stuks:

4.811

Bron:

Vastgoeddata

Referentie type: koop | Adres: Groeneweg 58 - 3911 PG Rhenen

Pagina 21 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 21

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Transactiedatum:

09-08-2021

Koopsom kk:

€ 2.000.000

Adres:

Groeneweg 58

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 427,00

Plaats:

Rhenen

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Sup IPD type:

Leisure

Bouwjaar:

1975

VVO (mð stuks:

4.685

Gebruikte input en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

7,50 %

BAR contracthuur kk

9,26 %

Exit yield

8,00 %

BAR markt/herz. huur kk

10,00 %

Netto resultaat factor

25,11

Verklaring gehanteerde rendementen In het kader van een taxatie zijn een disconteringsvoet of een aanvangsrendement in alle gevallen de weerspiegeling van risico voor de vastgoedeigenaar. De vaststelling van dit risico heeft veel invloed op de waarde vaststelling. Er zijn beperkt marktgegevens beschikbaar waaruit middels vergelijking van gerealiseerde transactieprijzen en huurstromen een gerealiseerd rendement kan worden afgeleid. Het is ook mogelijk om het risico op te bouwen uit de verschillende risicocomponenten. Naast de vaste risico¶s (verzekering, belasting, beheer) en de risicovrije voet vormen het leegstandsrisico en het algemeen objectrisico het belangrijkste bestanddeel. Bij maatschappelijk vastgoed zijn deze twee componenten dezelfde als het leegstandsrisico bij commercieel vastgoed. Maar omdat bij een maatschappelijke voorziening de leegstand lastig objectief te meten is spreekt men van algemeen objectrisico: de mate waarin de opbrengsten een risico YRUPHQWRYKHWJHwQYHVWHHUGYHUPRJHQ D disconteringsvoet is gebaseerd op de rendementseis van de redelijk handelend en denkend gebruiker. Het opbouwen van een disconteringsvoet kan bestaan uit een rendement op A locaties van het bepaalde vastgoed segment (landelijk gezien) en een risico opslag, zodat beide pijlers van het vereist rendement op investering met elkaar meebewegen.

De rendementseis zal voor een individuele beslisser gelijk zijn aan zijn gemiddelde kapitaalkostenvoet (WACC) vermeerderd met een risico-opslag. Gekozen is voor een disconteringsvoet voor de berekening met de markthuur als basis, groot 12,5%. Het afleiden van een disconteringsvoet uit openbare transactie informatie is vrijwel onmogelijk zonder een referentie taxatie uit te voeren. De DCF methode is echter goed geschikt om het effect van risico¶s inzichtelijk te maken (scenario's). Het is minder geschikt voor het maken van vergelijkingen, anders dan chronologisch of voor objecten van dezelfde eigenaar. Voor vergelijking is een BAR/NAR methode beter beschikt. Er is daarnaast gebruik gemaakt van een exploitatiegebonden rendement. Als basis dienen daartoe de jaarcijfers. Deze zijn vervolgens genormaliseerd teneinde een voor een redelijke handelend en denkend koper redelijk uitgangspunt te beschrijven. De analyse van de jaarcijfers leidt tot een bedrag dat de eigenaar vrij kan maken om de onroerende zaak te bekostigen. De eindwaarde is bepaald op de grondwaarde. Na ommekomst van 15 jaar wordt het object geacht alsnog verkocht te worden tegen de grondwaarde. De grondwaarde is daarnaast relevant bij vaststelling van de waarde van de ondergrond, de parkeerplaats en de extra kavel grond. In hoofdstuk J. wordt dit apart behandeld.

Ten behoeve van de waardevaststelling is gebruik gemaakt van een scenario-analyse.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES De onderhoudscomponent verdient extra aandacht: er is standaard rekening gehouden met eenvoudig instandhoudingsonderhoud. Omdat het hier een deels verouderd object betreft met vele bouwperiodes is daarnaast uitgegaan van een post ter grootte van € 100,00 per mðvoor renovatie/onderhoud in jaar 7. In de DCF berekening komt dat tot uitdrukking in een post renovaties in jaar 7 bij de NAR berekening komt dat tot uitdrukking in een reservering voor renovaties van ca € 304.000,00.

Pagina 22 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 22

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Bijzondere waardecomponenten De exploitatiebijdrage en de huurprijs zijn communicerende vaten die in vergelijking met reguliere markttransacties gelden als een bijzondere waardecomponent. De eindwaarde is bepaald op de grondwaarde. Na ommekomst van de exploitatieperiode wordt het object geacht alsnog verkocht te worden tegen de grondwaarde.

Pagina 23 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 23

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Nee

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen

: Nee

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gasketel

Hete lucht

CV combi ketel

Airconditioning

HR++ ketel

Radiatoren

Mechanische ventilatie

Luchtwarmtepomp

Vloerverwarming

Topkoeling

Isolatie Dak

: 30 mm (Rc 0,86)

Gevels

: 10 mm (Rc 0,43)

Vloer

: 30 mm (Rc 0,86)

Glas

: Dubbelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Omschrijving

Voorzieningen

onderzoek

Overig

Totaal

Aantal

Prijs per eenheid

1

€ 2.500

€ 2.500 Inetgrale herziening vastgeodvraagstuk met energie-deel

€ 2.500

€ 2.500

Bedrag

Toelichting taxateur

Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:

€ 2.500

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming (gedeeltelijke) renovatie / herbouw met nieuwe installatietechniek zal een energie-component gaan hebben

Toekomstbestendigheid object Er is geen sprake van bijzondere maatregelen of eigenschappen met betrekking tot duurzaamheid Pagina 24 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 24

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC Energielabel:

D

BREEAM:

Unclassified

EPC of EI

Uitleg energielabel Sinds 1 januari 2015 is voor een groot deel van de gebouwen bij verhuur of verkoop een energielabel verplicht en sinds 1 juli 2015 kunnen er effectieve sancties volgen. Wanneer een energielabel al dan niet verplicht is, valt terug te vinden op: www.rijksoverheld.nl: Per 1 januari 2023 moet elk kantoor groter dan 100 mð minimaal energielabel C hebben (een energie-index van <1,3 ). Voldoet het pand dan niet meer aan de eisen, dan mag pand per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt. Uitzonderingen: - kantoorruimte gebruikt als nevenfunctie ( < 50% gebruiksoppervlakte heeft een kantoorfunctie) - Monumenten (Rijk, Provinciaal en Gemeentelijk). Beschermde stads- en dorpsgezichten behoren hier niet toe. - Binnen 2 jaar te slopen / transformeren . te onteigenen objecten.

Verwacht energielabel na investeringen:

D

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Naar aanleiding van de vastgestelde maatregelen en bouwkundig situatie bestaat de verwachting dat het gebouw de mogelijkheid heeft om te voldoen aan de energieprestatie zodra de Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing gevolgd wordt.

Pagina 25 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 25

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC J

Marktwaarde Grond Marktwaarde Grond De waarde van grond is vast te stellen door vergelijking van gerealiseerde transacties of of via een residuele waardebepaling. De residuele grondwaardeberekening is de meest betrouwbare methode, maar deze methode vereist dat er informatie beschikbaar moet zijn omtrent de feitelijke invulling van een bestemming. Alleen dan kan bepaald worden wat het positief residu is van alle toekomstige opbrengsten en kosten. De inschatting van opbrengsten en kosten kent overigens nog veel onzekerheden. Voor Wilgenpas 2 is deze methode ongeschikt. De vergelijkingsmethode is goed toepasbaar indien er ook echt vergelijkbare grondkavels verkocht zijn. De vergelijkbaarheid van verkopen met grond is vaak problematisch, zeker in de bebouwde omgeving. Er worden zelden volledig vergelijkbare percelen grond verkocht. Meestal moet voor een goede vergelijking gecorrigeerd worden voor aanwezige opstallen en de bouwmogelijkheden (invulling van de bestemming). De gemeente Maasdriel hanteert bij uitgifte voor een maatschappelijke bestemmingen de vergelijkingsmethode. Dit proces is niet helemaal te objectiveren. Bepalend is behalve de vergelijking van transacties ook de mogelijkheid van de gronden en parkeerplaats aan Wilgenpas. De feitelijk toegestane bestemming is mede bepalend voor de grondwaarde.

Afgemeten aan de invulling van de omliggende terrein moet rekening gehouden worden met de mogelijkheid van relatief intensieve toepassing van recreatie en toerisme (golfbaan, chaletpark, jachthaven). De marktwaarde zal lager zijn dan bedrijventerrein, maar hoger dan beperkte recreatie (zoals een camping bijvoorbeeld). Een deel zal aangehouden moeten worden als parkeerterrein met een lagere waarde. Uit deze overweging een waarde groot € 72,50 per mð. Deze waarde wordt aangehouden voor parkeerterrein, ondergrond, omliggende grond en bijliggende grond. Bij aanpassing van de bestemming wijzigt de marktwaarde van de grond, reden waarom vaak gekozen wordt om dergelijke grond in erfpacht uit te geven.

Pagina 26 van 55 | Waarde op:| Peildatum: 7-9-2022 | Taxateur: K.W.M. van Soest RT Taxatierapport incl. bijlagen 7-9-2022 |drs Uitgebracht door: drs K.W.M. van Soest RT

Printdatum | 20-10-2022 Printdatum | 20-10-2022 | Pagina 26

Taxatierapport | Wilgenpas 2 5331 KC Kerkdriel 2020 MFC K

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.