BP Buitengebied Bentheimerstraat 21 De Lutte

Geadviseerd wordt om de bodem te saneren. Wanneer in de toekomst op deze plek een woning of een tuin wordt gerealiseerd. vormt deze sanering een probleem. Wanneer de sanering in openbaar groen plaatsvindt komt er op deze plek een beperking. Met de sanering is rekening gehouden in de exploitatieberekening en het bestemmingsplan is ook met deze sanering economisch uitvoerbaar. In het grondwater zijn enkel licht verhoogde concentraties aan barium aangetoond. Aangezien met betrekking tot de verhoogde concentratie geen antropogene bron bekend is, is barium vermoedelijk van nature in een verhoogde concentratie in het grondwater aanwezig.

4.3.3

Conclusie

Het aspect bodem vormt na de sanering geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.4

Erfgoed

4.4.1

Archeologie

4.4.1.1

Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: "de veroorzaker betaalt". Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief "in situ" (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologie vriendelijke alternatieven. Sinds 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden, vallen de artikelen waarin de omgang met

25

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

archeologie in de fysieke leefomgeving zijn vastgelegd, nog in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

4.4.1.2

Onderzoek

Op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente wordt geconcludeerd dat het plangebied een "Waarde Archeologie 2" heeft. In de bestemmingsregels is vastgelegd dat onderzoek nodig is indien de werkzaamheden een groter oppervlak beslaan dan 2.000 m2 en dieper reiken dan 0,3m. Naar verwachting worden bij de bouw van de 3 woningen de grens van 2.000 m2 en de diepte van 0,3 meter niet overschreden. In dit geval is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Om de onderzoeksplicht te waarborgen is de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" overgenomen in voorliggend plan.

4.4.1.3

Conclusie

Het aspect archeologie vormt naar verwachting geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wanneer de onderzoekseis in het bestemmingsplan wel wordt overschreden, dan zal er archeologisch onderzoek worden gedaan om archeologische vondsten uit te sluiten. Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.4.2

Cultuurhistorie

4.4.2.1

Algemeen

De gemeente Losser heeft een visie voor cultuurbeleid opgesteld. Deze maakt een vertaling van landelijke, provinciale en regionale culturele ontwikkelingen naar lokaal niveau. De cultuurvisie is op basis van lokale input, wensen, opgaven en ontwikkelingen opgesteld vanuit de thema’s: Cultuur en educatie Cultuur en participatie Cultuur en erfgoed Cultuur en economie Deze visienota is richtinggevend en vormt een ‘kapstok’ voor cultuurbeleid en -uitvoering. Het is een dynamische visie, die ruimte biedt aan ontwikkelingen, initiatieven en vernieuwing. Op basis van de bij de omgevingsvisie is het plangebied gesitueerd in het gebied 'Hoog: aan de flank van de stuwwal'. Op de flank van de stuwwal vormen de bosgebieden op de glooiingen van de stuwwal samen met de essen en kampen en de landgoederen een afwisselend, parkachtig landschap. De hoogteverschillen zijn spectaculair en zorgen voor prachtige uitzichten. Dit maakt het landschap waardevol en aantrekkelijk. Eind 19e eeuw werden deze kwaliteiten al herkend door grootindustriëlen uit de textiel en metaal. Zij richtten er landgoederen in Engelse landschapsstijl in. De stuwwal is bijzonder vanwege haar geologische, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden. Het gebruik van de grond bepaalt in belangrijke mate het aanzien van het landschap.

Een groot gedeelte van het gebied is in gebruik bij agrariërs, met name melkveehouders. Zij zijn daarmee medevormgevers van het landschap. De landbouw is op dit moment in beweging. Op verschillende aspecten, zoals klimaat, milieu en water, zijn ontwikkelingen gaande die hun bedrijfsvoering zullen beïnvloeden. Dit brengt ruimtelijke opgaven voor de toekomst met zich mee.

4.4.2.2

Onderzoek

Onderhavig plan voorziet in de herbestemming van een horeca bedrijf in het buitengebied van Losser. Het gebruik en de activiteiten ter plaatse van het plangebied worden nemen daarmee af in intensiteit. Daarbij wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast en wordt nieuwe natuur gerealiseerd. Hiermee wordt geen afbreuk gedaan aan plaatselijke cultuurhistorische waarden. Naast de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden is de potentiële aanwezigheid van monumenten van belang. Binnen het plangebied zijn geen monumenten gesitueerd. Het dichtstbijzijnde gemeentelijk monument bevindt zich aan de Bentheimerstraat 18. Dit betreft een woonhuis uit 1913 dat oorspronkelijk gebouwd is als buitenverblijf. De afstand van het monument tot het plangebied bedraagt ruim 275 meter. Gezien de ruime afstand van het plangebied tot het monument kan worden uitgesloten dat onderhavige ontwikkeling geen invloed heeft op het betreffende monument.

26

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.4.2.3

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.5

Flora en fauna

4.5.1

Algemeen

Wet natuurbescherming De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Natura 2000 De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden.

In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend. Soortbescherming De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk 'soortbescherming': 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1). 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5). 3. Nationaal beschermde 'andere soorten' (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming. De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

4.5.2

Onderzoek

In mei 2022 is door Lycens B.V. het plangebied onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies, zoals foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen (Bijlage 6 Quickscan Flora en Fauna). Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. De belangrijkste conclusies zijn hieronder beschreven. Conclusie m.b.t. gebiedsbescherming Het onderzoeksgebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland & Natura 2000-gebied, maar binnen het Nationaal Landschap

27

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Noordoost-Twente. Omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent hoeft er niet getoetst te worden aan het provinciaal beleid ten aanzien van het NNN. Doordat de kernkwaliteiten van Nationaal Landschap Noordoost-Twente niet worden aangetast maar juist worden versterkt als gevolg van het plan zijn geen wettelijke consequenties van toepassing. Voorgenomen activiteiten leiden niet tot consequenties ten aanzien van provinciaal beleid. Het effect van de ontwikkeling op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, is in beeld gebracht middels een stikstofberekening, deze rapportage is bijgevoegd als Bijlage 7 Stikstofberekening. Uit de rapportage volgt dat de ontwikkeling geen significant negatieve effecten hebben op Natura 2000-gebied. Conclusie m.b.t. soortenbescherming De inrichting en het gevoerde beheer maken het onderzoeksgebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het onderzoeksgebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels.

Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het onderzoeksgebied en amfibieën bezetten er geen voortplantingsplaats. Van de in het onderzoeksgebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van bezette vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is september-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaats vinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd/vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten. De egel en de vaste rust- en voortplantingsplaats van de egel is beschermd. De egel mag niet gedood worden en de vaste rusten/of voortplantingsplaats mag niet zonder ontheffing beschadigd of vernield worden. Voor het mogen uitvoeren van activiteiten, met potentieel negatieve effecten voor de egel, kan worden gewerkt conform een door de Minister goedgekeurde en toepasbare Gedragscode of een ecologisch werkprotocol.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling wordt in het kader van de uit te voeren werkzaamheden een ecologisch werkprotocol opgesteld, tijdens de werkzaamheden zal conform dit werkprotocol worden gewerkt. De overige beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet (opzettelijk) gedood worden. Om te voorkomen dat grondgebonden zoogdieren of amfibieën gedood worden, mogen ze weggevangen of verjaagd worden. Indien niet voorkomen kan worden dat beschermde dieren gedood worden, dient een ontheffing van de verbodsbepalingen (doden) aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een Gedragscode. Indien gekozen wordt om te werken volgens een Gedragscode, dient voldaan te worden aan de gestelde eisen en voorwaarden. Eén van de voorwaarden is, dat gewerkt moet worden buiten de kwetsbare periode. In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het onderzoeksgebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, wordt de functie van het onderzoeksgebied als foerageergebied, voor de in het onderzoeksgebied foeragerende diersoorten, niet aangetast. Conclusie m.b.t.

houtopstanden De te rooien bomen worden niet beschermd op gronden van de Wet natuurbescherming. De oppervlakte van de te rooien bomenrij betreft een rijbeplanting van minder dan twintig bomen. Er hoeft geen (omgevings-) vergunning te worden aangevraagd en de voorgenomen activiteiten leiden niet tot wettelijke consequenties in het kader van houtopstanden.

4.5.3

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

28

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.6

Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai

4.6.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

4.6.2

Onderzoek

Door K+ Adviesgroep is een akoestisch onderzoek verricht naar de te verwachten optredende geluidbelastingen vanwege wegverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe situatie in het kader van de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek is noodzakelijk omdat het plan is gelegen binnen de geluidzone van de Bentheimerstraat N735, Paasbergweg en Kruisseltlaan. De rapportage behorende bij het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 8 Akoestisch onderzoek bij voorliggende toelichting. De Wet geluidhinder geeft uitsluitend grenswaarden ten aanzien van de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De definitie van een gevel luidt: "de bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, met uitzondering van een constructie zonder te openen delen en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33dB (bij verkeerslawaai)". De voorkeursgrenswaarde wordt wel, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de Bentheimerstraat is maximaal 52 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde wordt ter plaatse van de meest zuidelijk gelegen woning overschreden. Voor de andere twee woningen wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

Als gevolg van verkeerbewegingen op de Paasbergweg en Kruisseltlaan wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Vanwege het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde voor de meest zuidelijke woning kan een verzoek worden ingediend voor het verlenen van een hogere waarde. Het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding zou kunnen worden overwogen. Hiermee is een geluidreductie van maximaal 5 dB te realiseren. De geluidbelasting kan met deze maatregel mogelijk worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De kosten voor dergelijke maatregelen worden geraamd op €90.000,(200 m * 9m * €50,-) en stuiten daarmee op bezwaren van financiële aard. Conform het Bouwbesluit worden in het geval van het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde eisen gesteld aan de minimale gevelgeluidwering. Wanneer een hogere waarde wordt verleend, moet voor de nieuwe woning worden aangetoond welke geluidwerende maatregelen aan de gevel noodzakelijk zijn om te kunnen voldoen aan het gestelde in Afdeling 3.1 van het Bouwbesluit. De minimaal vereiste geluidwering is het verschil in geluidbelasting (zonder aftrek artikel 110g Wgh) en 33 dB. Enkel voor verblijfsruimten op de 1e verdieping die grenzen aan de zuidgevel van de betreffende woning dienen de geluidwerende voorzieningen te worden bepaald.

Voor de overige gevels is bij toepassing van standaard voorzieningen een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

4.6.3

Conclusie

Voor de meest zuidelijke woning die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Het vaststellen van een hogere waarde vormt geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

4.7

Luchtkwaliteit

4.7.1

Algemeen

De 'Wet milieubeheer' is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om: negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;

29

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde); een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium: < 1.500 woningen (netto) bij minimaal een ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling; < 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

4.7.2

Onderzoek

De realisatie van drie woningen zal voor een afname voor het aantal verkeersbewegingen zorgen. Per saldo neemt het aantal verkeersbewegingen af aangezien een zalencentrum met bowlingbaan en twee woonappartementen plaatsmaken voor drie vrijstaande woningen. De verkeersgeneratie per woning hangt af van de plek waar de woningen staan. De woningen staan in dit scenario in het buitengebied in een niet stedelijk gebied. De verkeersgeneratie voor deze voorwaarden ligt tussen de 7,8 en 8,6 per woning. Bij een gemiddelde van 8,2 per woning zal het aantal verkeersbewegingen per etmaal, 24,6, afgerond 25 verkeersbewegingen bedragen. Uit de worst-case scenario berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit blijkt dat de luchtkwaliteit in 'niet berekende mate' zal verslechteren. Meer onderzoek naar verkeer en parkeren is te lezen in Hoofdstuk 4.12 Verkeer en parkeren.

4.7.3

Conclusie

Het aspect lucht is geen belemmering voor de uitbreiding van de woningen.

4.8

Bedrijven en milieuzonering

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering" Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode). De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken. Naast

30

de

gegeven

richtafstanden

hanteert

de

VNG-publicatie

twee

omgevingstypen,

namelijk:

een

rustige

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.). Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk en buitengebied 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

Tabel 4.1: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype (VNG, 2009) De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn. Een gebied kan aangemerkt worden als een gemengd gebied als "direct naast woningen andere functies voorkomen zoals kleine bedrijven en sportvelden" (ABRvS 1 december 2010, 201008212/1/R1 en 201008213/2/R1, LJN BO6591), als de woning(en) gelegen zijn aan de rand van een woonwijk, omgeven door (spoor)wegen en nabij een instelling voor voortgezet onderwijs (ABRvS 4 augustus 2010, 200908729/1/R2, LJN BN3151), of als ter plaatse naast woningen ook kleine bedrijven voorkomen (ABRvS 21 juni 2010, 201003018/1/R1 en 201003018/2/R1, LJN BM9627). Ook de menging van woningen, een bedrijfsverzamelgebouw, een belastingkantoor, een vestiging van het CWI en een bedrijf leidt tot een gemengd gebied (ABRvS 24 november 2004, 200404442/1, LJN AR6301).

4.8.1

Onderzoek

In figuur 1.3 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan opgenomen. Hieruit volgt dat sprake is van beperkte functiemenging omdat naast de woon- en agrarische bestemming ook een horecabestemming van toepassing is. Op basis van bovenstaande jurisprudentie, het vigerende en toekomstige planologische regime wordt geconcludeerd dat het plangebied en de omgeving kunnen worden aangemerkt als "gemengd gebied". De richtafstanden uit de VNG-publicatie worden met één stap verkleind. Externe werking Woningen worden in het kader van milieuzonering aangeduid als een functie die niet milieubelastend is. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt hieronder nader op de omgeving ingegaan. In de directe omgeving van het plangebied liggen twee bestemmingen met een horecafunctie. Dichtstbijzijnd een restaurant op een afstand van circa 20 meter en daarnaast een hotel op circa 30 meter. Zowel het restaurant als het hotel hebben een richtafstand van 10 meter wanneer wordt uitgegaan van een "rustig buitengebied". Omdat sprake is van gemengd gebied wordt de richtafstand verkleind naar 0 meter. Gezien de op te richten woningen verder dan 10 meter van zowel het hotel als het restaurant zullen worden opgericht vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor deze functies. Ten zuiden van het plangebied is een parkeerterrein bij een horecavoorziening gesitueerd.

Voor parkeerterreinen geldt een milieucategorie van 2 en een richtafstand van 30 meter. Omdat sprake is van gemengd gebied kan de richtafstand worden verkleind naar 10 meter. De afstand tussen de vigerende aanduiding 'parkeerterrein' tot het bouwvlak voor 'wonen' in de toekomstige situatie bedraagt ruim 14 meter. Er wordt daarmee voldaan aan de richtafstand van 10 meter. Het plan is inpasbaar qua externe werking. Interne werking De afstand tot de omliggende horecafuncties is groter dan de richtafstand van 10 meter. Het woon- en leefklimaat van de op te richten woningen zal daarom niet in gevaar komen door deze functies. De bij de horeca behorende (hernieuwde) parkeerplaatsen in het plangebied vallen in milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter uitgaande van een "rustig buitengebied". Omdat sprake is van gemengd gebied kan deze richtafstand worden verkleind naar 10 meter. Middels een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing van het parkeerterrein wordt geborgd dat de parkeerplaatsen

31

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

op een afstand van minimaal 13 meter van de bouwvlakken van de nieuw woningen worden gerealiseerd. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand en zal ter plaatse van de woningen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Bovendien wordt, zoals geborgd in het landschappelijk inpassingsplan, een haag gerealiseerd rondom de parkeerplaats. Hiermee wordt eventuele geluidbelasting als gevolg van activiteiten op de parkeerplaats geweerd. Op basis van het voorgaande wordt gesteld dat, met betrekking tot interne werking, de te realiseren parkeerplaats in de toekomstige situatie niet leidt tot aantasting van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen. Verder liggen er in de omgeving ook verschillende woonfuncties (op 110 meter afstand of groter). De omliggende woningen zijn niet van belang voor het woon- en leefklimaat in de op te richten woningen omdat deze niet milieubelastend zijn. Eveneens zullen de woningen in de omgeving geen hinder ondervinden van de voorgenomen ontwikkeling, omdat de op te richten woningen geen milieubelastende functies zijn. Ook liggen de omliggende woningen ver genoeg van de hernieuwde parkeerplaats af en wordt er dus ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen wordt dus niet aangetast.

4.8.2

Conclusie

Bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.9

Externe veiligheid

4.9.1

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt. Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt. Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg) Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

4.9.2

Onderzoek

De risicokaart is geraadpleegd waaruit blijkt dat er in de directe omgeving geen relevante inrichtingen, buisleidingen en/of wegen zijn gelegen.

32

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart

4.9.3

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van de drie woningen.

4.10

Kabels en leidingen

4.10.1

Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.10.2

Onderzoek

Rioolleidingen De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering. Watertransportleidingen In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleidingen. Kabels en niet planologisch relevante leidingen Onder niet planologisch relevante leidingen vallen bijvoorbeeld buisleidingen met een (boven)regionale transportfunctie, buisleidingen die op een andere manier risico's met zich meebrengen voor mens of de leefomgeving wanneer deze

33

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

buisleidingen beschadigd raken en ondergrondse hoogspanningslijnen. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verplichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van het plangebied worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

4.10.3

Conclusie

In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

4.11

MER-toets

4.11.1

Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen: Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is. Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen). Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit. Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

4.11.2

Onderzoek

4.11.2.1 Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming Bij elke activiteit die een extra stikstofdepositie met zich meebrengt, dient te worden getoetst of er sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. In dit geval gaat het om de ontwikkeling van drie woningen, welke circa 25 extra verkeersbewegingen met zich meebrengt. Wanneer er verwacht wordt dat er sprake is van significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, dient een passende beoordeling te worden opgesteld. Tevens zal er dan een berekening naar de stikstofdepositie benodigd zijn. In dit geval ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Landgoederen Oldenzaal' op 10 meter. In januari 2023 is daarom nagegaan of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (zie Bijlage 7 Stikstofberekening). Uit de AERIUS-berekeningen voor het beschouwde plan komt naar voren dat géén sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (<0,00 mol/ha/jr). Overige aspecten vormen ook geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden.

34

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.11.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r. In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r, namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Daarom dient te worden getoetst of er sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Gezien de drempelwaarden, wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r. beoordelingsplicht. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich ervan te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage.

Uit jurisprudentie (ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor het plan is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 9 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. De conclusie luidt dat het beoogde plan geen nadelige milieueffecten kent.

4.11.3

Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.12

Verkeer en parkeren

4.12.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)’ van het CROW. Uitgaande van volgende uitgangspunten: Functie: wonen, koop, vrijstaand en 3-sterren hotel; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk gemeente Losser (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: buitengebied; Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 2,0 en maximaal 2,8; Parkeerbehoefte (per 10 kamers): minimaal 6,3 en maximaal 7,3; Verkeersgeneratie (per woning): minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal; Verkeersgeneratie (per 10 kamers): minimaal 18,0 en maximaal 20,9 per etmaal.

4.12.2

Onderzoek

Parkeren Het parkeren ten behoeve van de nieuw te bouwen schuurwoningen vindt plaats op eigen terrein. Hier is ruimte voor twee à drie auto's. Zijn er meer parkeerplaatsen voor auto's nodig, dan kan er geparkeerd worden op de parkeerplaatsen langs de Paasbergweg. Het hotel beschikt over 38 hotelkamers, dat vraagt ruimte voor circa 21 parkeerplaatsen. In het plangebied wordt ruimte gemaakt voor 39 parkeerplaatsen en één busparkeerplaats. Zo is er voldoende plek voor de gasten en zijn er parkeerplaatsen over voor recreanten die gaan wandelen. Verkeer Om de verkeersgeneratie te berekenen wordt gebruik gemaakt van kencijfers van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig

35

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

parkeren (381, december 2018)'. In tabel 4.2 is de verkeersgeneratieberekening weergegeven van de huidige situatie. Tabel 4.3 laat de beoogde situatie zien. Voor het zalencentrum zijn geen getallen van de verkeersgeneratie bekend conform de CROW-publicatie. Voor het zalencentrum zijn getallen van een discotheek aangenomen omdat verwacht wordt dat het aantal bezoekers met deze doelgroep het meest overeen komt. Stedelijkheidsklasse weinig stedelijk, buitengebied Type bebouwing Gem. per eenheid Huur, appartement, 4,1 midden/goedkoop Discotheek (zalencentrum) 19 per 100m2 Bowlingbaan 16,4 Totaal

Aantal eenheden 2

Totale generatie 8,2

8 4

152 65,6 225,8

Tabel 4.2: Verkeersgeneratie huidige situatie, gebruiksfase (motorbewegingen per etmaal) Stedelijkheidsklasse weinig stedelijk, buitengebied Type bebouwing Gem. per eenheid Vrijstaande woning 8,2 Totaal

Aantal eenheden 3

Totale generatie 24,6 24,6

Tabel 4.3: Verkeersgeneratie beoogde situatie, gebruiksfase (motorbewegingen per etmaal)

Per saldo zal ter plaatse van het plangebied sprake zijn van een ruime afname van het aantal verkeersbewegingen. Deze afname is verklaarbaar vanwege de sloop van het gebouw met zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen.

4.12.3

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling neemt zowel de parkeerbehoefte als de verkeersgeneratie af ten opzichte van de huidige situatie. In de volledige parkeerbehoefte kan worden voorzien op eigen terrein en met de beoogde ontwikkeling neemt de verkeersgeneratie af. De aspecten verkeer- en parkeren vormen geen belemmering voor onderhavig plan.

36

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische plantoelichting

Juridische aspecten

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het afwijken met een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente. Het uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar, dit is de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de algemene voor het plangebied geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels en tot slot de algemene afwijkingsregels. Tenslotte komt in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotbepaling aan bod. In voorliggend plan is aangesloten bij de plansystematiek van het bestemmingsplan "Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat ong. te De Lutte". Voor de opzet van artikelen 'Natuur - Natuur en Bos', 'Verkeer', en 'Wonen' is aangesloten bij het bestemmingsplan "Buitengebied". Ten behoeve van de eenduidigheid is daarbij is voor zover mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan "Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022" welke ten tijde van schrijven als ontwerp ter inzage ligt.

5.1.1

Inleidende regels

5.1.1.1

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

5.1.1.2

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten (die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen) moeten worden gemeten.

5.1.2

Bestemmingsregels

5.1.2.1

Natuur - Natuur en Bos

De gronden binnen het plangebied die in het verleden zijn bestemd als 'Agrarisch - 2' zullen in de toekomstige situatie worden herbestemd naar 'Natuur - Natuur en Bos'. De gronden met deze bestemming zijn ondermeer bestemd voor natuur; cultuurgrond en het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waarden. Ter plaatse van deze bestemming zijn in beperkte mate gebouwen en bouwwerken toegestaan.

5.1.2.2

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is opgenomen ten behoeve van de te realiseren parkeerplaats. Daarnaast mogen ter plaatse van deze gronden ondermeer infrastructurele voorzieningen, bermsloten, bermen en beplanting worden gerealiseerd. Ter plaatse van deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd waarbij in beperkte mate bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan.

37

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

5.1.2.3

Wonen

Voor de te realiseren vrijstaande woningen is de bestemming 'Wonen' passend en toereikend. Voor de opzet van het artikel is voor zover mogelijk aangesloten bij de voor 'Wonen' opgenomen regels in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Daar waar de regels niet voldoende ruimte bieden voor het beoogde bouwplan zijn ruimere mogelijkheden ingebouwd. Hetgeen dat niet relevant is voor het onderhavige bestemmingsplan is niet opgenomen ten behoeve van de eenduidigheid en leesbaarheid. In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat dergelijke gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit. De bouwregels maken onderscheid in: - Hoofdgebouwen; - Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen; - Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Het aantal woningen binnen het bouwvlak is gelimiteerd tot maximaal één. In de overige regels zijn aanvullende regels opgenomen.

5.1.2.4

Waarde - Archeologie 2

In dit geval is de geldende bestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ conform het bestemmingsplan “Buitengebied” overgenomen. Deze gronden met deze dubbelbestemming zijn uitsluitend bedoeld voor het behoud en bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden beschermt de archeologische waarde van de gronden. Ter plaatse van deze gronden is een onderzoeksgrens van 2.000 m2 van toepassing met een diepte van meer dan 0,3 m.

5.1.3

Algemene regels

5.1.3.1

Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

5.1.3.2

Algemene gebruiksregels

Daarnaast wordt ter verduidelijking van het plan aangegeven dat het gebruiken van gronden ten behoeve van een seksinrichting in ieder geval strijdig is met de bestemming.

5.1.3.3

Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van het plangebied worden de vigerende gebiedsaanduidingen vervat in aanduidingsregels. Tevens wordt de algemene aanduidingsregel 'Vrijwaringszone - Landschappelijke waarde' om de landschappelijke waarde van het plangebied te beschermen.

5.1.3.4

Algemene afwijkingsregels

Er is een algemene afwijkingsregel opgenomen wanneer dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is.

38

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

5.1.4

Overgangs- en slotregels

5.1.4.1

Overgangsregels

Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

5.1.4.2

Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

39

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. Wettelijk (voor)overleg In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Provincie Overijssel Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt voorafgaand aan de terinzagelegging aan de provincie Overijssel voorgelegd ter kennisgeving. De provincie heeft daarmee de mogelijkheid om in een vroegtijdig mee te denken over de planvorming en eventuele bezwaren kenbaar te maken. Het bestemmingsplan is gedeeld met de provincie Overijssel. Naar aanleiding van de provinciale beoordeling is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast.

Waterschap Vechtstromen Middels de digitale watertoets en het aanvragen van de normale procedure is het waterschap Vechtstromen over de beoogde ontwikkeling geïnformeerd. Aanvullend is contact gezocht met de behandelend ambtenaar. Naar aanleiding hiervan heeft ... informeel vooroverleg plaatsgevonden. Het waterschap heeft ... bezwaar tegen het planvoornemen en het plan is ... aangepast. Participatie De direct omwonenden zijn door de initiatiefnemer op de hoogte gesteld van de voorgenomen plannen. Zij hebben positief gereageerd op het planvoornemen. Inspraak Het bestemmingsplan wordt, in overeenstemming met de gemeente, niet als voorontwerp ter inzage gelegd. Er wordt direct een ontwerpbestemmingsplan opgesteld.

40

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 7

Procedure en overleg

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in het algemeen in een bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan 'Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte'.

7.1

Procedurestappen

Een bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1

Ontwerp

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2

Vaststelling

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3

Beroep

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2

Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte' heeft tot woensdag 6 september voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen.

41

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

42

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Bijlagen bij toelichting

43

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Bijlage 1

44

Ruimtelijk Kwaliteitsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

HERONTWIKKELING TERREIN DE GROTE ZWAAN DE LUTTE “aan de rand van de stuwwal midden in het coulisselandschap” RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN MEI 2023

BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR

HERONTWIKKELING TERREIN DE GROTE ZWAAN DE LUTTE “aan de rand van de stuwwal, midden in het coulisselandschap” RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN - 17 MEI 2023

Colofon Dit ruimtelijk kwaliteitsplan is in opdracht van Jouw Wonen - thuis in ontwikkeling gemaakt door Buro Poelmans Reesink Landschapsarchitectuur en in nauwe samenwerking met de opdrachtgever tot stand gekomen.

LOCATIE EN LANDSCHAP

BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR

4

BEELDKWALITEITSEISEN 14 BEBOUWINGSKARAKTERISTIEK 20

3

LOCATIE

Locatie nieuw te ontwikkelen bouwkavels 4

OPGAVE De opgave betreft het inpassen van een aantal bouwkavels in het landschap. De kavels worden gesitueerd op de locatie van een huidig te slopen gebouw dat onderdeel is van het hotel de Grote Zwaan. Onderdeel van de opgave is het situeren van een nieuwe parkeerplaats dat aansluit op de ingang van het hotel en wordt afgeschermd door beplanting. Het behouden van de openheid van het landschap is een belangrijk uitgangspunt in het ontwerp.

agrarisch

horeca

Functies bestaand bestemmingsplan

Stedenbouwkundige en landschappelijk gewenste situatie (Gemeente Losser, november 2020)

natuur

wonen verkeer

Ruimtelijke en landschappelijke context (Gemeente Losser, november 2020)

Functies nieuw bestemmingsplan 5

LIGGING IN HET LANDSCHAP Hotel de Grote Zwaan is gelegen op een kleine stuwwal in het landschap. Dit is een verhoging in het landschap, veroorzaakt door opstuwend ijs in de ijstijd. In het landschap zijn verschillende landschappelijke elementen aanwezig. Het landschap wisselt zich af met dichte bossen open velden. Op de historische kaart uit 1900 is te zien dat deze veldjes zijn omzoomd met houtwallen. Deze veldjes heten kampen (dit zijn eenmansessen) en aan de rand hiervan zijn boerderijerven gesitueerd. Het landschap is ten opzichte van 1900 weinig veranderd. De open structuren zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Wel zijn er veel houtwallen verdwenen, waardoor het landschap opener is geworden. Hotel de Grote Zwaan bevind zich aan zo’n open veld.

Ligging op kleine stuwwal in het landschap

Historische kaart uit 1900 6

Het huidige landschap

Het open landschap dat wordt omzoomd door houtwallen en bos; aan de randen de boerderijen. 7

LANDSCHAPSTRUCTUUR

8

Landweggetjes

Landschappelijke hekwerken langs paden

Mariakapel Middelkaamp

Wandelroutes in de omgeving 9

HUIDIGE SITUATIE ONTWIKKELLOCATIE

De ontwikkellocatie gezien vanuit het landschap

De ontwikkellocatie gezien vanaf de Bentheimerstraat 10

Te slopen bebouwing 530 m2

Het te slopen gebouw

Panorama van de te ontwikkelen locatie 11

12

Het projectgebied gezien in de richting van het te slopen gebouw

Bestaande mooie wilg op het terrein

Verharding naast te slopen gebouw

Bestaande kikkerpoel op het terrein

solitaire rode beuk el

sing

en

fer oni

tc e m

bestaande wilg

kikkerpoel

utw

ho al

verwijderen heesterbegroeiing

kikkerpoel

te slopen gebouw

Inmeting projectlocatie

13

BEELDKWALITEITSEISEN

14

INRICHTINGSPLAN

15

INFRASTRUCTUUR – – – –

Aansluiting op wandelroute vanaf de parkeerplaats door nieuw natuurgebied d.m.v. gemaaid pad door het gras. Paasbergweg in asfalt als ontsluitingsweg. Erftoegangsweg naar nieuw te ontwikkelen woningen in klinkerverharding (strackstones of gebakken klinkers). Parkeerplaats hotel in klinkerverharding (strackstones of gebakken klinkers) of deels in grasverharding met uitstapstroken.

wandelroute naar natuurgebied

ontsluitingsweg

Gemaaid pad

erftoegangsweg 39 P 1 P bus

parkeerplaats hotel busparkeerplaats

Erftoegangsweg en parkeerplaats van klinkerverharding 16

Parkeren op grasverharding met uitstapstroken

GROENSTRUCTUUR –

Tc – – – –

Qr

Fs

Fs

Gebiedseigen inheemse boomsoorten aanplanten. Soorten: Acer pseudoplatanus (Ap) maat: 20-25 Fagus sylvatica (Fs) maat: 20-25 Quercus robur (Qr) maat: 20-25 Tilia cordata (Tc) maat: 20-25 Bestaande houtwal rondom kavels waar nodig aanvullen met gebiedseigen inheemse struiken en aanvullen met gebiedseigen boomsoorten t.b.v. het versterken van het kampenlandschap. Boomsoorten in bestaande houtwal behouden zoals de berk, esdoorn en de spar. Berm langs Paasbergweg inzaaien met gras. Houtwal rondom nieuwe parkeerplaats van het hotel als gemengd struweel met gebiedseigen inheemse struiken. Hoogte tot ca. 5 meter. Aanplanten met plantmaat 80/100. Aanplanten in driehoeksverband. Aanplanten in groepen van minstens 5 - 9 stuks per soort. Plantafstand van 1,50 bij 1,50 meter. Soorten: Corylus avellana 20% Crataegus monogyna 20% Euonymus europaeus 15% Prunus spinosa 20% Viburnum opulus 25%

bestaande houtwal, aanvullen en versterken Ap Qr Qr

Qr Fs Ap Qr

Gebiedseigen inheemse boom; Tilia cordata

Qr

nieuwe houtwal, gemengd struweel incl. 1e grootte bomen