BP Buitengebied Bentheimerstraat 21 De Lutte

Buitengebied, Bentheimerstraat21, De Lutte

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding plan herziening Ligging en begrenzing plangebied Geldende bestemmingsplannen Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

5 5 5 7 8 8

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Ontstaansgeschiedenis Bestaande situatie en planologische mogelijkheden Toekomstige situatie en planologische mogelijkheden

9 9 9 10

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 14 15 20

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieu- en omgevingsaspecten Algemeen Water Bodem Erfgoed Flora en fauna Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Kabels en leidingen MER-toets Verkeer en parkeren

23 23 23 25 25 27 29 29 30 32 33 34 35

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische plantoelichting Juridische aspecten

37 37

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

40 40 40

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Procedure en overleg Procedurestappen Zienswijzen

41 41 41

Bijlagen bij toelichting

43

Bijlage 1

Ruimtelijk Kwaliteitsplan

44

Bijlage 2

Beheerplan

78

Bijlage 3

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

81

Bijlage 4

Verkennend en nader bodemonderzoek

94

Bijlage 5

Digitale Watertoets

131

Bijlage 6

Quickscan Flora en Fauna

137

Bijlage 7

Stikstofberekening

180

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek

218

Bijlage 9

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

252

2

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Regels

273

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

274 274 278

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Natuur - Natuur en Bos Verkeer Wonen Waarde - Archeologie 2

279 279 281 282 284

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels

286 286 287 288 289

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

290 290 291

Bijlagen bij regels

293

Bijlage 1

294

3

Inpassingsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding plan herziening

De initiatiefnemer is voornemens om gronden aan de Bentheimerstraat, nabij nummer 21 in De Lutte, te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plangebied ligt in het oosten van Nederland, dichtbij de grens met Duitsland, tussen De Lutte en Oldenzaal. Het plangebied valt onder de gemeente Losser in de provincie Overijssel. De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in de sloop van een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen en de herbestemming van deze gronden naar 'verkeer', de realisatie van drie woonkavels en tot slot de herbestemming van een agrarisch perceel naar 'natuur'. In het gebouw bevinden zich twee vergunde woonappartementen die worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze ene extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen wordt er aanvullend geïnvesteerd. Deze investering bestaat uit de sloop van de landschap ontsierende bebouwing, de landschappelijke inpassing en extra aanvullende landschapsmaatregelen in het kader van KGO en de mogelijkheid voor recreanten om de parkeerplaats te gebruiken. Met de sloop van het gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen wordt er ruimte gecreëerd voor de herstructurering van de bestaande parkeerplaats.

Deze wordt opnieuw ingericht ter plaatse van de door sloop vrijgekomen grond en voorziet in de realisatie van 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Met deze herinrichting neemt de verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af. Middels de aanplant van een houtwal wordt het zicht op de parkeerplaats verminderd. De gewenste ontwikkelingen zijn strijdig met het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Losser waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt nabij de Bentheimerstraat 21 in De Lutte. Kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie D en nummers 5375 en 5073. Het oppervlak van het plangebied bedraagt circa 15.481 m2. Het plangebied betreft de voormalige parkeerplaats van het naastgelegen hotel "De Grote Zwaan" met daarop het te slopen gebouw. In figuur 1.1 wordt de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van De Lutte en Oldenzaal en in figuur 1.2 de begrenzing. De daadwerkelijke begrenzing is opgenomen in de verbeelding.

5

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 1.1: globale aanduiding ligging van het plangebied (blauwe ster)

6

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 1.2: de begrenzing van het plangebied

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan Buitengebied Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied' dat door het college van Burgemeester en Wethouders op 19 maart 2013 is vastgesteld. Het bestemmingsplan 'Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2020' dat door het college van Burgemeester en Wethouders op 9 maart 2021 is vastgesteld, is eveneens van toepassing. Het bestemmingsplan vormt het kader voor ruimtelijke ordening voor het landelijk gebied van de gemeente. Het plan heeft tot doel om het gebruik en de inrichting van gronden en het oprichten van gebouwen en bouwwerken te reguleren, met het oog op het bevorderen van een zo goed mogelijk gebruik van het landelijk gebied. Binnen dit bestemmingsplan zijn de volgende enkelbestemmingen van toepassing. Horeca Agrarisch-2 Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Strijdigheid In de bestaande situatie hebben de gronden ter plekke van de voorgenomen ontwikkeling de bestemming 'Horeca'. Binnen deze bestemming is de voorgenomen ontwikkeling; het realiseren van drie woonkavels en de herbestemming van 'Agrarisch-2' naar 'Natuur' niet mogelijk. Het beoogde gebruik van de gronden is daarmee strijdig met het bestemmingsplan waardoor een bestemmingsplanherziening benodigd is. In onderstaande figuur zijn de huidige bestemmingen in het plangebied weergegeven.

7

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplannen incl. begrenzing plangebied

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; verbeelding; regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord. In Hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna tot slot in Hoofdstuk 7 de procedurele aspecten worden beschreven aan de hand van de onderwerpen vooroverleg, inspraak, zienswijzen en beroep.

8

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied ligt op een kleine stuwwal. Dit is een verhoging in het landschap, veroorzaakt door opstuwend ijs in de ijstijd. In het landschap zijn verschillende landschappelijke elementen aanwezig. Het landschap wisselt zich af met dichte bossen en open velden. Op de historische kaart uit 1900 is te zien dat deze veldjes zijn omzoomd met houtwallen. Deze veldjes heten kampen (dit zijn eenmansessen) en aan de rand hiervan zijn boerderij erven gesitueerd. Het landschap is ten opzichte van 1900 weinig veranderd. De open structuren zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Wel zijn er veel houtwallen verdwenen, waardoor het landschap meer open is geworden. Het plangebied bevindt zich aan zo’n open veld.

Figuur 2.1: Het plangebied in 1900, met wit omcirkelt het huidige plangebied

2.2

Bestaande situatie en planologische mogelijkheden

In de omgeving van het plangebied is veel natuur aanwezig. Ook zijn er, afgezien van het hotel de Grote Zwaan dat ten westen aan het plangebied grenst, enkele andere horecaondernemingen in de nabije omgeving aanwezig. Bijna grenzend aan het plangebied ligt ten zuiden de N735, verder is het plangebied omringd door meerdere 60 km/uur wegen. Het plangebied bestaat momenteel grotendeels uit een agrarische perceel. Op de huidige parkeerplaats van het naastgelegen hotel staat een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen. De oostkant van de parkeerplaats heeft een groene invulling met daarop een wilg, twee kikkerpoelen en een houtwal. Ten noorden van deze parkeerplaats zijn agrarische cultuurgronden gesitueerd. Een singel met coniferen zorgt voor een scheiding tussen de twee gebieden.

9

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 2.2: Bestaande situatie ter plaatse van het plangebied

2.3

Toekomstige situatie en planologische mogelijkheden

Voor de herontwikkeling op het terrein van de Grote Zwaan is een Ruimtelijk Kwaliteitsplan opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan behorend bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De ontwikkelingsgedachte voor de herontwikkeling is "aan de rand van de stuwwal midden in het coulisselandschap". In het zalencentrum bevinden zich in de bestaande situatie twee vergunde appartementen. Deze worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen moet er aanvullend geïnvesteerd worden. Dit wordt gedaan door verschillende natuurelementen toe te voegen en de woningen en de parkeerplaats landschappelijk in te passen, zoals te zien is in het Ruimtelijke Kwaliteitsplan. De sloop van het gebouw met een horecabestemming en twee woonappartementen zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit direct aan de voorkant van de Paasbergweg. Ten behoeve van de KGO is in onderstaande tabel een overzicht opgenomen van de volumes sloop en nieuwbouw, oppervlaktes huidige en nieuwe verharding en de oppervlakte nieuwe natuur. Uit de tabel volgt dat de planologische bebouwingsmogelijkheden afnemen. Tevens neemt de mate van verharding sterk af. Als gevolg van de ontwikkeling wordt circa 9.870 m2 gronden bestemd als 'Natuur - Natuur en Bos'.

Deze gronden kennen in de bestaande situatie de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarisch -2'. In het kader van de KGO resulteert hetgeen in voorliggend bestemmingsplan bepaald en mogelijk gemaakt in de investering en instandhouding van ruimtelijke kwaliteit in de groene omgeving.

Tabel 2.1: vergelijking bebouwingsmogelijkheden, verharding en natuur

10

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

2.3.1

Landschappelijke inpassing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen en de herbestemming van deze gronden naar 'verkeer', de realisatie van drie woonkavels en tot slot de herbestemming van een agrarisch perceel naar 'natuur'. In het gebouw bevinden zich twee vergunde woonappartementen die worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze ene extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen wordt er aanvullend geïnvesteerd. Deze investering bestaat uit de sloop van de landschapsontsierende bebouwing, de landschappelijke inpassing en extra aanvullende landschapsmaatregelen in het kader van KGO en de mogelijkheid voor recreanten om de parkeerplaats te gebruiken. Ook wordt de onderbegroeiing deels verwijderd waardoor er nieuwe zichtlijnen ontstaan. Om de flora en fauna in stand te houden wordt de houtwal aangevuld met gebiedseigen boomsoorten. Twee van de drie kavels bevatten een kikkerpoel. Deze kikkerpoelen blijven bestaan. Met de sloop van het gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen wordt er ruimte gecreëerd voor de herstructurering van de bestaande parkeerplaats.

Deze wordt opnieuw ingericht ter plaatse van de door sloop vrijgekomen gronden en voorziet in de realisatie van 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Met deze herinrichting neemt de verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af. Middels de aanplant van een houtwal wordt het zicht op de parkeerplaats verminderd. Vanuit de ingang van het hotel wordt ruimte gemaakt om het zicht op het landschap te versterken. De parkeerplaatsen langs de Paasweg worden door het toevoegen van een landschappelijke haag uit het zicht genomen. Op het perceel dat een 'Natuur – Natuur en Bos' bestemming krijgt, wordt inheemse beplanting toegevoegd. Het perceel wordt ingericht als ruig grasland. Door dit grasland wordt een halfverhard pad toegevoegd waarlangs enkele bankjes voor wandelaars worden geplaatst. Aan het begin van het pad wordt een landhek toegevoegd, wat past bij de Twentse landschappen. Het pad wordt op deze manier een toevoeging aan het routenetwerk Twente in de omgeving. Ten aanzien van het verwijderen van de bestaande verharding en het slopen van het zalencentrum wordt opgemerkt dat hiermee een 'landschapontsierende locatie' aan de Bentheimerstraat en Paasbergweg wordt herontwikkeld.

Met het verwijderen van de restanten en de nieuwe ontwikkeling zoals vervat in het bestemmingsplan is op deze locatie sprake van kwaliteitsinvesteringen die bijdragen aan de beleefbaarheid en kwaliteit van het buitengebied. Met de beoogde ontwikkeling vindt daarmee een investering in het landschap, en daarmee een bijdrage aan maatschappelijke belangen plaats. De landschappelijke inpassing van de ontwikkeling is geborgd middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels. Deze voorwaardelijke verplichting is gekoppeld aan het inpassingsplan en het gebruik van de bestemming 'Wonen'. Tevens is de wijze van beheer en onderhoud hierin vervat om de instandhouding te garanderen. Het beheerplan is tekstueel uiteengezet in Bijlage 2 Beheerplan bij deze toelichting.

11

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 2.3: Landschappelijke inpassing

2.3.2

Beeldkwaliteitsplan

Het Beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld als separaat welstandskader. Voor de infrastructuur in het plan is gekozen voor asfalt als ontsluitingsweg bij de Paasbergweg. De erftoegangsweg naar de nieuw te ontwikkelen woningen wordt uitgevoerd in klinkerverharding. De parkeerplaatsen ten behoeve voor het hotel en de recreanten worden uitgevoerd in klinkerverharding of deels in grasverharding met uitstapstroken. Er komt aansluiting op wandelroutes vanaf de parkeerplaats door het nieuwe natuurgebied door middel van een gemaaid pad door het bloemrijke grasland. Het perceel dat nu agrarische doeleinden heeft wordt omgevormd tot nieuwe natuur met een bloemrijk grasland. Er worden nieuwe landschappelijke bomen aangeplant van gebiedseigen soorten. Rondom de parkeerplaats komt een houtwal van inheemse struiken met een hoogte tot circa 5 meter. Rondom de kavels bevindt zich een houtwal, de struiklaag aan de basis van deze houtwal wordt ontdaan en wordt aangevuld met gebiedseigen boomsoorten. Aan de voorzijde van de woningen komen beukenhagen op de perceelgrens van 1,20 meter hoog en tussen de percelen komt een beukenhaag van 1,80 meter hoog. Het vloeroppervlak van de woningen wordt niet ruimer dan 15 bij 9 meter en bijgebouwen zijn niet toegestaan. Tussen de woningen wordt een afstand gehouden van minimaal 9 meter en tussen de woning en de erfgrens is deze afstand minimaal 6 meter.

Op het eigen terrein worden parkeervoorzieningen gerealiseerd voor het parkeren van twee auto's. Ook moet hemelwater opgevangen worden binnen het plangebied. Op twee van de drie kavels is een kikkerpoel aanwezig. Het karakter van de vrijstaande woningen is gebaseerd op een schuurwoning. De goothoogte is maximaal 2,8 meter, tenzij gekozen wordt voor een asymmetrische kapvorm, dan is deze maximaal 3,8 meter. De nokhoogte is maximaal 9 meter. De woningen krijgen een sobere en landelijke uitstraling. Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en het behoud van de landschappelijke waarden is het niet gewenst om naast de hoofdgebouwen vergunningsvrij losse bouwwerken op te richten. Dit kan leiden tot afbreuk aan de karakteristieke openheid, de beoogde erfopzet en de beoogde landschappelijke inpassing van het plan. Om het oprichten van vergunningsvrij losse

12

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

bouwwerken te voorkomen is ter plaatse van de bestemming 'Wonen' de aanduiding 'Vrijwaringszone - Landschappelijke waarde' opgenomen. Om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied hoog te houden, dient de openheid van het landschap behouden te worden. Ook zijn de kavels zo gesitueerd dat vanaf de ingang van het hotel het landschap duidelijk gezien kan worden. Tegelijkertijd is het zicht vanuit de woningen ook open. De erftoegangsweg zorgt voor een besloten, rustig straatje waardoor een veilig gevoel ontstaat.

13

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherpe keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb's) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Het Barro bevat geen regels die van toepassing zijn voor het onderhavige plan. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit bestemmingsplan.

14

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Voorliggend plan betreft de realisatie van drie woningen op het terrein van hotel De Grote Zwaan. De realisatie van de woningen blijft onder het aantal van 12 woningen, en is daarmee geen stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarmee niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren. Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat de provincie ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van werkgelegenheid en hoogwaardige woonmilieus tot stand willen brengen. Dynamiek ziet de provincie als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken. Dit wordt gedaan door in te zetten op een evenwichtige afweging van beleidsambities waaronder waterveiligheid, een gezond milieu en goede volksgezondheid. Daarnaast wordt ook gestuurd op het versterken van de waardevolle en karakteristieke kenmerken van het landschap. Om de omgevingsvisie tot uitvoering te brengen bevat deze een uitvoeringsmodel. In dat model staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing. Soms is deze sturing normstellend, maar meestal is de sturing richtinggevend of inspirerend.

3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die ruimtelijke onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening richt zich dan ook net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

3.2.2.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In navolgende afbeelding wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

15

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

3.2.2.2

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes, zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6 en 2.2.2, lid 1 t/m 4 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik. Op dit artikel wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) In artikel 2.1.3 stelt de provincie eisen aan bestemmingsplannen die voorzien in een extra ruimtebeslag in de Groene Omgeving. Dergelijke ontwikkelingen zijn mogelijk als aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggend plan betreft de sloop van het zalencentrum, het verplaatsen van parkeerplaatsen en de realisatie van drie nieuwe woningen. In het bestemmingsplan zijn de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies (wonen en parkeren) kleiner dan de bestemming 'Horeca' uit het voorheen geldende bestemmingsplan. Van een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving is dus geen sprake. In het kader van de ontwikkeling worden gronden ingericht en afgewaardeerd als natuur. De ontwikkeling heeft dan ook geen ingrijpende gevolgen voor de omgeving. Het wonen in een groene omgeving kan hierin i.c.m. de horeca worden aangemerkt als vorm van meervoudig ruimtegebruik.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het

16

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.

ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel In Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan is te lezen hoe het planvoornemen bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. De of benadering wordt toegelicht in de paragraaf 'Generieke beleidskeuzes', voor de motivatie voor de waar- en hoe benadering wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Voor de motivering van lid 3 en 4 uit dit artikel wordt ook verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'.

Artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel Voor de volledige motivering van dit artikel wordt verwezen naar Bijlage 3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Er is sprake van een ontwikkeling die passend is binnen het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en passend is binnen de ter plaatse geldende gebiedskenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'. Onderstaand is een beknopte beschrijving opgenomen van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsinvesteringen worden behaald. Landschappelijke inpassing Binnen het nieuwe erf worden de bestaande poelen opgeschoond en gehandhaafd waardoor deze meer beleefbaar worden. De bestaande houtwallen worden behouden en aangevuld met bosplantsoen. Ten zuiden van het erf wordt een nieuwe houtwal aangelegd bestaande uit inheemse struiken. De houtwal wordt circa 5 meter hoog. Binnen het erf worden de kavels afgescheiden door inheemse beukenhagen. Weiland herbestemmen tot nieuwe natuur met bloemrijk grasland Het agrarisch perceel ten noorden van de nieuwe woningen wordt omgevormd tot natuur, dit betreft een investering in maatregelen als in een afwaardering van de gronden door deze te herbestemmen van agrarisch naar natuur. Om de beoogde natuurdoelen te behalen wordt de bodem verschraald en de bodem afgeplagd en gefreesd.

De bodem wordt breedwerpig ingezaaid met G1 Bloemrijk grasland - lichte grond van Cruydt Hoeck. Het bloemrijk grasland wordt twee keer per jaar gemaaid en zo steeds verder versterkt en in stand gehouden. Het grasland wordt aan de westzijde begrenst door een nieuw kastanje houten hekwerk, met staaldraad. Sloop zalencentrum Met de sloop van het nu aanwezige zalencentrum wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit omdat een ontsierend gebouw verdwijnt. Aanleg recreatieve route Het plangebied ligt aan het routenetwerk Twente, de locatie fungeert in die zin als startlocatie voor wandelaars. Met het voorliggende plan wordt daarop ingespeeld door de aanleg van een wandelroute die leidt naar het noordelijk gelegen natuurgebied. Deze route loopt door het nieuw natuurperceel en wordt uitgevoerd in de vorm van een gemaaid pad. Het wandelpad wordt begeleid door een aantal nieuwe gebiedseigen bomen. Nabij een van de bomen wordt een kastanjehouten zitelement aangelegd (bankje). Al met al draagt de landschappelijke inpassing, het verwijderen van verharding, het herbestemmen naar natuur en het slopen van het zalencentrum bij aan de beleefbaarheid, aantrekkelijkheid en gebiedseigenheid van het buitengebied.

Artikel 2.2.2, lid 1 t/m 4 (Realisatie nieuwe woningen) 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend

17

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

2. 3. 4.

in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel De voorgenomen ontwikkeling betreft de netto toevoeging van één woning. Dat past binnen de woonafspraken en gemeentelijk woningbouwprogramma, waar in hoofdstuk 3.3 nader op wordt ingegaan. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan Artikel 2.2.2.

3.2.2.3

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke kwaliteits- en beleidsambities leidend zijn. In het plangebied is het ontwikkelingsperspectief "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap" van toepassing. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In het onderhavige plan worden de economische en maatschappelijke functies met elkaar gecombineerd. De schuurwoningen die worden geplaatst dragen bij aan het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

De natuur, het wandelpad, de bankjes en het medegebruik van de parkeerplaats voor recreanten zorgt voor enige maatschappelijke meerwaarde.

3.2.2.4

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. Natuurlijke laag. 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. 3. Stedelijke laag. 4. Lust en Leisure laag.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Natuurlijke laag Zoals al duidelijk werd in de Geomorfologische kaart (zie figuur 3.2) maakt het gebied onderdeel uit van de stuwwal. De stuwwallen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen.

18

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Figuur 3.2: Plangebied binnen de Geomorfologische kaart

De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwallen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accentueren en door de zichten erop én ervan af te versterken. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. Het plangebied is gelegen in het oude hoevenlandschap. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. De erven bieden veel ruimte om landbouw, wonen, werken en recreatie te combineren, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap. In het onderhavige plan wordt wonen, werken en recreëren met elkaar gecombineerd. In de landschappelijke inpassing worden de woningen als het ware ingepast in een 'groene kamer' zodat er niet direct zicht op is vanaf boven op de stuwwal/Paasbergweg. De landschapsbeplantingen worden gehandhaafd. Binnen de structuren zijn er volop mogelijkheden om het oude hoevenlandschap en de bijbehorende ambities waar te maken. Lust en Leisure laag De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d.

en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden. Het plangebied ligt verborgen op een perceel achter een restaurant. De woningen zijn hiermee niet in het zicht vanuit de N735. Omdat de woningen op een erfje zijn gesitueerd, is het licht vanuit de woningen minimaal zichtbaar vanuit de Paasbergweg. Dit houdt in de ambitie om de donkere gebieden zo donker mogelijk te houden in stand. De lantaarnpalen ten behoeve van het hotel de Grote Zwaan blijven bestaan. De voorgenomen ontwikkeling zorgt niet voor een toename aan licht. Stedelijke laag. Ter plaatse van het plangebied zijn geen gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' van toepassing.

3.2.3

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De Provinciale Staten van Overijssel hebben op 1 oktober 2009 de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld. Hierin heeft de provincie Overijssel de basis gelegd voor een nieuw instrument: de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De provincie biedt daarmee ruimte aan grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kwaliteitsimpuls is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen. De provincie ziet dit als een nieuw instrument om ruimtelijke kwaliteit te realiseren en meer mogelijkheden te bieden tot maatwerk.

19

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Daarmee hebben gemeenten de mogelijkheid om een beleidskader voor de kwaliteitsimpuls te ontwikkelen. De provincie heeft dit gefaciliteerd door in 2010 samen met een aantal gemeenten het “Werkboek Kwaliteitsimpuls groene omgeving” op te stellen. De gemeente Losser heeft het beleid uitgewerkt in de beleidsnotitie "Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit". Doorwerking in het onderhavige plan Om een goede vergelijking te kunnen maken van de schaal en impact op de omgeving is een vergelijking van het vigerende bestemmingsplan met het bestemmingsplan waarvoor deze KGO geschreven wordt van belang. Het bestemmingsplan bepaalt immers wat er maximaal mogelijk is in het plangebied. Indien zowel het vigerende als dit bestemmingsplan in acht wordt genomen dan kan niet anders geconcludeerd worden dan dat zowel de schaal als impact van dit bestemmingsplan en de daarin besloten ontwikkeling kleiner zijn dan de schaal en impact op basis van het vigerend bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Horeca' en 'Agrarisch'. Op de bestemming 'Horeca' kan het plangebied geheel worden verhard door bijvoorbeeld een parkeerterrein. In het nieuwe bestemmingsplan krijgt dit deel van het plangebied de bestemming 'Wonen' en ten oosten en zuiden de bestemming 'Natuur – Natuur en Bos' om de houtwallen planologisch vast te leggen.

De bestemming 'Agrarisch' geeft de mogelijkheid voor het agrarische landgebruik, dit wordt in de voorgenomen ontwikkeling 'Natuur'. Doordat slechts een deel van het perceel de bestemming 'Wonen' heeft, is de maximale te verharden oppervlakte op basis van voorliggend bestemmingsplan kleiner dan de maximaal te verharden oppervlakte op basis van het geldend bestemmingsplan. Bij voorliggend plan is sprake van andere functies met lagere gebruiksintensiteiten. De sloop van het gebouw met een horecabestemming en twee woonappartementen zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit direct aan de voorkant van de Paasbergweg. Ten behoeve van de KGO is in onderstaande tabel een overzicht opgenomen van de volumes sloop en nieuwbouw, oppervlaktes huidige en nieuwe verharding en de oppervlakte nieuwe natuur. Uit de tabel volgt dat de planologische bebouwingsmogelijkheden afnemen. Tevens neemt de mate van verharding sterk af. Als gevolg van de ontwikkeling wordt circa 9.870 m2 gronden bestemd als 'Natuur - Natuur en Bos'. Deze gronden kennen in de bestaande situatie de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarisch -2'. In het kader van de KGO resulteert hetgeen in voorliggend bestemmingsplan bepaald en mogelijk gemaakt in de investering en instandhouding van ruimtelijke kwaliteit in de groene omgeving.

Tabel 3.1: vergelijking bebouwingsmogelijkheden, verharding en natuur Al met al, dragen de landschappelijke inpassing, het verwijderen van verharding, het herbestemmen naar natuur en het slopen van het zalencentrum bij aan de beleefbaarheid, aantrekkelijkheid en gebiedseigenheid van het buitengebied. Zo is de geboden ontwikkelingsruimte in balans met de investeringen die worden verricht. De KGO wordt verder toegelicht in Bijlage 3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Losser

3.3.1.1

Algemeen

De gemeente Losser beschikt sinds 2023 over een eigen actuele omgevingsvisie. In deze Omgevingsvisie schetst de gemeente Losser een toekomstbeeld. Wat zijn de ambities en hoe ziet de gemeente de leefomgeving in 2040? Welke kansen liggen er? De visie gaat over de lange termijn. In de visie wordt ingegaan op ambities en gebiedskompassen. De ambities voor het jaar 2040 zijn: 1. Een herkenbaar en gastvrij Losser 2. Een leefbaar en gezond Losser 3. Een toekomstgericht Losser 4. Een innovatief en ondernemend Losser Bovengenoemde ambities zijn in de visie nader uitgewerkt in concrete doelen. Onderstaand wordt beoordeeld hoe het plan zich tot de ambities uit de omgevingsvisie verhoudt.

20

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

3.3.1.2

Doorwerking in het onderhavige plan

De herbestemming van de voormalige horecabestemming naar een woonlocatie met parkeerplaats en natuur draagt op verschillende wijzen bij aan de ambities uit de omgevingsvisie: Een herkenbaar en gastvrij Losser Zorgvuldig en multifunctioneel ruimtegebruik geniet de voorkeur bij ruimtelijke ontwikkeling. Onderhavig bestemmingsplan maakt middels de KGO de herstructurering van een bestaande verouderde horeca-locatie in het buitengebied van de Lutte mogelijk. Met de herontwikkeling van dit bestaande stedelijke gebied ten behoeve van woningbouw wordt een verkleining van bouwmogelijkheden gerealiseerd. Er is daarmee sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte. Met betrekking tot natuurontwikkeling ligt de nadruk op het behouden en herstellen van landschapselementen en het zoeken en benutten van koppelkansen. Met het gebruikmaken van de KGO vindt investering in natuurontwikkeling plaats. Tevens worden als agrarisch bestemde gronden herbestemd naar een natuurbestemming. Het plan draagt daarmee bij aan de ambities omtrent natuurontwikkeling. Ook wil de gemeente openstaan voor recreanten en bezoekers. Het plan voorziet in de herinrichting en inpassing van een parkeerplaats met 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Hierdoor verbetert de plaatselijke parkeersituatie, hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van de gemeente voor bezoekers en recreanten.

Een leefbaar en gezond Losser Men wil werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. Er wordt daarom ingezet op een gevarieerd woningaanbod. De realisatie van drie vrijstaande woningen in het buitengebied ter vervanging van een verouderde horecalocatie draagt bij aan deze woningbouwambitie. De woningen worden daarbij ingepast in het landschap en er wordt een investering gedaan in de plaatselijke natuurwaarden. Gebiedskompas – aan de flanken van de stuwwal Het plangebied ligt binnen het gebiedskompas ‘aan de flanken van de stuwwal’. Middels het landschappelijke inpassingsplan en de toepassing van de KGO wordt voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling die passend is voor de locatie in het landschap. Daarbij wordt geinvesteerd in de plaatselijke natuur en wordt een verouderde horecalocatie gesaneerd. Daarbij wordt voorzien in een goede ruimtelijke ordening. Het plan doet daarmee geen afbreuk aan de 'koers en keuzes' van het gebiedskompas.

3.3.1.3

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan in lijn is met, of bijdraagt aan, de ambities van de Omgevingsvisie.

3.3.2

Woonvisie 2021-2031

3.3.2.1

Algemeen

De gemeenteraad van de gemeente Losser heeft op 6 juli 2021 de ‘Woonvisie 2021-2031’ vastgesteld. Deze visie geeft het gemeentelijk woningbouwbeleid en het woningbouwprogramma weer. In de woonvisie heeft de gemeente haar uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 10 jaar verwoord. In de woonvisie wordt beschreven aan welke kaders gehouden moet worden, de visie en ambities de gemeente heeft. De woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin wordt beschreven, net als het woonbeleid voor de hele gemeente en specifiek per kern. Ten slotte worden de instrumenten en het activiteitenprogramma ter realisering van het beleid benoemd.

3.3.2.2

Visies en ambities

Met het woonbeleid wil de gemeente voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners. Dat houdt in dat de gemeente inzet op activiteit op vele fronten: nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg, betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. Bovendien levert de gemeente haar bijdrage aan het inlopen van de woningtekorten, zoals die in de Twentse Woonagenda zijn benoemd. De gemeente rekent niet op bevolkingsdaling in de toekomst. Wel ziet de gemeente veroudering voorkomen in het vooruitzicht. Daarom is doorstroom nu de prioriteit, maar wordt er ook gebouwd voor starters en worden doelgroep onafhankelijke woningen gebouwd.

21

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

3.3.2.3

Kwantitatieve behoeften

De komende 10 jaar moet de gemeente gemiddeld zo’n 65 tot 70 woningen per jaar toegevoegd. In deze aantallen zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten. Naar ratio worden deze toegedeeld aan de kernen. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken wordt deze als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen verdeeld: Woningsegment Primaire doelgroepen Percentage Aantal woningen (afgerond) Sociale huur dgo of app. Starters en senioren 15% 100 Middenhuur < ca. €1.000 Senioren 15% 100 Koop dgo of app. Starters en senioren 20% 135 Koop rij ca. <€250.000 Starters 10% 65 Tweekappers < NHG* Gezinnen, starters 15% 100 Tweekappers > NHG Gezinnen 10% 65 Vrijstaand Gezinnen 10% 65 Kavels Gezinnen, starters 5% 35 Totaal Alle doelgroepen 100% 665 *: NHG: Nationale Hypotheekgarantie; maximale koopgrens 2021 €325.000 Tabel 3.1: Gemeente Losser, Indicatief nieuwbouwprogramma 2021-2021

3.3.2.4

Kwalitatieve behoeften

De gemeente heeft door Primos een onderzoek laten uitvoeren naar de huishoudensontwikkeling. Primos geeft hierdoor een beeld voor de perioden 2020-2030 en 2030-2040. Hieruit blijkt dat er veel oudere huishoudens bij komen en veel 1- en 2-persoonshuishoudens afnemen. Echter zijn hier wel enkele kanttekeningen bij. De analyse van het WoON2018 heeft gegevens geleverd over de verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype en leeftijd. Hieruit blijkt dat de verhuisgeneigdheid in het algemeen beperkt is, behalve bij de jongere huishoudens. De gemeente vindt het niet verantwoord om het nieuwbouwprogramma enkel te baseren op deze onzekere doorstromingsgeneigdheid. De gemeente wil zich inzetten op het bevorderen van de verhuisbereidheid. Op basis van het WoOn2018 heeft Companen gegevens aangeleverd over de woningbehoefte van de verhuisgeneigden. Hieruit blijkt dat de sociale huur met name geschikt is voor 55+'ers en het koopsegment is bij gezinnen en jongere 1- en 2-persoonshuishoudens (inclusief starters) gewild. Dit gaat met name over vrijstaande woningen en tweekappers.

3.3.2.5

Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de visie van de gemeente om woningbouw te realiseren. Het planvoornemen voorziet in het nieuwbouwprogramma van de gemeente. Door de bouw van drie vrijstaande woningen in het buitengebied ontstaat er doorstroom en wordt voldaan aan de woningbehoefte van verhuisgeneigden. Hiermee voldoet aan zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoeften die gesteld worden in de Woonvisie 2021-2031.

22

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.2

Water

4.2.1

Algemeen

4.2.1.1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebied beheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

4.2.1.2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

4.2.1.3

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlaktewater en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

4.2.1.4

Beleid waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerprogramma opgesteld. Het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027' is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. In het programma zijn 7 hoofdlijnen beschreven voor de opgaven voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en werken aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik. Deze zijn gericht op de thema's: Klimaat Waterkwaliteit Duurzaamheid

23

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.2.2

Onderzoek

4.2.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de Watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (Watertoets). Het doel van de Watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.2.2.2

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Lycens in oktober 2022 de Digitale Watertoets uitgevoerd. Uit deze toets blijkt dat de normale procedure doorlopen dient te worden. In dit kader is het waterschap actief geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hierop heeft het waterschap een tweeledig advies uitgebracht, waarvan de kern omvat dat sprake is van een inspanningsverplichting. Onderstaand wordt de ontwikkeling aan het advies getoetst. Geen hemelwaterafvoer op riool Voorkeur van het waterschap is dat hemelwater niet op het riool wordt geloosd. Hiermee worden capaciteitsproblemen ten tijde van hevige regenval voorkomen. Gesteld wordt dat rondom het plangebied voldoende sloten aanwezig zijn voor de afvoer van hemelwater. Schoon hemelwater van bebouwing wordt in de toekomstige situatie geloosd op de kikkerpoelen en watergang ten oosten van het plangebied. De woonpercelen kennen in de toekomstige situatie voldoende groen om hemelwater van hier aanwezige verharding te verwerken. Hier kan het water infiltreren in de bodem. De parkeerplaats wordt ingericht met klinkerverharding en grasbetontegels. Hemelwater dat niet in de bodem infiltreert wordt afgevoerd naar de haag waar het kan infiltreren. Afvalwater wordt volgens de gemeentelijke voorschriften afgevoerd op het riool.

Bergingseis van 55 mm per vierkante meter verhard oppervlak Het waterschap hanteert bij ruimtelijke ontwikkelingen een bergingseis van 55 mm hemelwater per toegevoegde vierkante meter verharding. Hoewel als gevolg van onderhavige ontwikkeling de mate van verharding afneemt, en de waterhuishoudkundige situatie per definitie verbeterd, moet de bergingseis worden nagestreefd. In de bestaande situatie kent het plangebied circa 3.980 m2 verharding. Aangenomen moet worden dat 40% van een woonkavel wordt verhard, gelet op de situering van de woningen in het buitengebied wordt dit aan de hoge kant geacht. Op basis van het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan moet derhalve voor de woonpercelen daarmee worden uitgegaan van circa 1.280 m2 verharding. Voor de parkeerplaats moet worden uitgegaan van 1.290 m2 verharding. In de toekomstige situatie, moet in een worstcase scenario, worden uitgegaan van 2.570 m2 verharding ter plaatse van het plangebied. Er is daarmee sprake van een verhardingsafname van circa 1.400 m2. Met deze afname wordt een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie behaald omdat de mogelijkheden tot natuurlijke infiltratie van hemelwater toenemen. Desalniettemin worden de bergingsvereisten van het waterschap nagestreefd.

Uitgaande van een bergingseis van 55 mm per m2 geldt in de toekomstige situatie daarmee een bergingseis van (0,055 * 2570 =) 141 m3 hemelwater. De in het plan beoogde kikkerpoelen hebben een gezamenlijk oppervlakte van circa 400 m2. Uitgaande van een gemiddelde diepte van 0,5 meter kan hier 200 m3 water in worden opgeslagen. Hoogstwaarschijnlijk zijn de kikkerpoelen in de werkelijke situatie dieper en kan hier meer water worden geborgd. Daarnaast bevindt zich aan de oostzijde van het plangebied een watergang. Het natuurlijke reliëf van het plangebied resulteert in het afstromen van hemelwater naar naar de kikkerpoelen en de watergang. Eventueel excessief hemelwater dat niet op natuurlijke wijze in de bodem infiltreert stroomt naar deze waterbergende voorzieningen af. Hemelwater van daken wordt direct afgevoerd op de kikkerpoelen en/of watergang. De waterhuishoudkundige inrichting van het plangebied is daarmee zodanig dat wateroverlast wordt voorkomen.

4.2.3

Conclusie

Op basis van het voorgaande vormt het aspect water geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

24

bestemmingsplan Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

4.3

Bodem

4.3.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.3.2

Onderzoek

Lycens B.V. heeft een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De aanleiding voor het onderzoek is de geplande planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herinrichting van de locatie. Met dit onderzoek is getracht de bodemkwaliteit op de locaties te bepalen en daarmee mogelijke verontreinigingen van grond en grondwater te signaleren. Hiervoor is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater beoordeeld door het verrichten van een aantal boringen en het analyseren van een aantal grond- en grondwatermonsters. Dit onderzoek heeft sterke verontreinigingen gevonden. Aan de hand van deze bevinding is er een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodeonderzoek gaf inzicht in de omvang van de sterke verontreiniging. In Bijlage 4 Verkennend en nader bodemonderzoek is te lezen dat in de bovengrond een sterk verhoogd gehalte aan PAK en minerale olie aangetoond is. In de overige kolengruis houdende monsters werden de (sterk) verhoogde gehalten niet gemeten. De grond waarin geen teer, maar wel kolengruis is waargenomen is niet sterk verontreinigd. Verwacht wordt dat het bodemvreemde materiaal reeds voor 1987 in de bodem terecht is gekomen. Daarmee is sprake van een historische verontreiniging waarop de zorgplicht uit de Wet bodembescherming niet van toepassing is. De omvang van de verontreiniging bedraagt circa 13 m3.