Bestemmingsplan Vaststellen Buitengebied Schaapskooiweg 2 Overdinkel

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

44

cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties. Toets Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er geen monumenten in het plangebied aanwezig zijn. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'. Conclusie De aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.11

Verkeer / parkeren

Verkeer Het plangebied is gelegen aan de Schaapskooiweg en wordt via de Ruhenbergerweg met het omliggende gebied ontsloten. Om de verkeersgeneratie als gevolg van het plan te bepalen kan gebruik gemaakt worden van CROW-uitgave 381 (december 2018) waarin kengetallen zijn opgenomen voor de verkeersgeneratie en het parkeren. Op basis van de kengetallen geldt voor een camping (kampeerterrein) in het buitengebied (niet-stedelijk) een verkeersgeneratie van 0,4 verkeersbewegingen per standplaats. Als gevolg van het plan worden 49 camperplaatsen en zes glampingtenten gerealiseerd. De verkeersgeneratie van het kampeerterrein bedraagt derhalve (55 * 0,4) 22 verkeersbewegingen per dag. Voor de zes reeds vergunde plattelandskamers wordt aangesloten bij de functie 'bungalowpark (huisjescomplex)'. In het buitengebied levert deze functie een maximale verkeersgeneratie op van 2,8 verkeersbewegingen per bungalow in het buitengebied. Dit geeft een worst-case aantal verkeersbewegingen van (6 x 2,8 = 16,8) afgerond 17 verkeersbewegingen per dag. Verder wordt voor de bestaande schuur die geschikt wordt gemaakt voor dagrecreatieve voorzieningen en evt. vergaderingen, worst-case rekening gehouden met dagelijks maximaal 122 verkeersbewegingen. Hierbij is uitgegaan van het aantal verblijfplaatsen op het plangebied.

Dit omdat er geen passende functie in de CROW-publicatie 381 is opgenomen, waaraan kan worden aangesloten. In praktijk zal het grootste gedeelte van de bezoekers reeds aanwezig zijn in het plangebied, waardoor het werkelijke aantal verkeersbewegingen lager zullen uitvallen. De totale verkeersgeneratie als gevolg van het plan bedraagt 161 verkeersbewegingen per dag. Deze verkeersbewegingen kunnen eenvoudig via de huidige infrastructuur worden afgewikkeld. Parkeren Om de parkeerbehoefte van het plan te berekenen wordt eveneens aangesloten bij de CROW-uitgave 381. Het plan heeft betrekking op de realisatie van 49 camperplaatsen, zes glampingtenten en het planologisch vertalen van de verleende omgevingsvergunning voor zes plattelandskamers. Voor de camperplaatsen geldt dat er 49 camperplaatsen gerealiseerd worden. Campers zijn verplaatsbare verblijfsobjecten, welke alleen voor eigen gebruik geplaatst worden op de daarvoor aangewezen camperplaatsen. Er hoeft voor de camperplaatsen derhalve geen aanvullende parkeerruimte gerealiseerd te worden. Voor de glampingtenten wordt aangesloten bij de parkeernormen voor een kampeerterrein. Voor een kampeerterrein geldt in het buitengebied een parkeernorm van gemiddeld 1,2 parkeerplaatsen. Voor de glampingtenten dienen derhalve 7,2 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden.

Voor de plattelandskamers geldt - wanneer wordt uitgegaan van een bungalowpark (huisjescomplex) - een parkeernorm van 2,1 parkeerplaatsen per plattelandskamer. De totale parkeerbehoefte van de plattelandskamers bedraagt derhalve 12,6 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte van de glampingtenten en de plattelandskamers bedraagt derhalve

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

45

(7,2 + 12,6 = 19,8) 20 parkeerplaatsen. In figuur 4.8 zijn de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen weergegeven.

Figuur 4.8: Efrinrichtingsplan met parkeerplaatsen (bron: Ad Fontem ruimtelijk advies) Om in de parkeerbehoefte te voorzien worden er aan de noordoostzijde (naast de plattelandskamers) zes parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij de receptie/gebouw ten behoeve van dagrecreatie wordt voorzien in vijf parkeerplaatsen. Daarnaast worden bij de oude "Sköppe" en tussen het privégebouw (met letteraanduiding B) zeven parkeerplaatsen aangelegd. Tot slot zijn er tussen het privégebouw en de bedrijfswoning twee parkeerplaatsen aanwezig die benut kunnen worden door recreanten. Daarmee voorziet het plan in 20 parkeerplaatsen. Aangezien er ook een rustpunt voor dagrecreanten (fiets- en wandeltoeristen) wordt gerealiseerd is het belangrijk dat er voldoende parkeergelegenheden zijn. Derhalve worden er langs de erftoegangsweg vier "overloop"parkeerplaatsen aangelegd die worden uitgevoerd in grasbetontegels, zodat ze een groen karakter houden. Daarbij wordt opgemerkt dat de parkeerplaatsen niet benut kunnen worden als "toeristisch overstappunt" (TOP) om vanuit daar de auto te parkeren en te wandelen en/of te fietsen. Het erf biedt ruimte om 24 parkeerplaatsen te realiseren om enerzijds in de parkeerbehoefte voor het recreatief nachtverblijf te voorzien en anderszijds om enkele dagrecreanten die met de auto naar het rustpunt komen een parkeerplaats te bieden.

Voor de fietsers worden bij het receptiegebouw fietsnietjes of fietsenrekken geplaatst (O in

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

46

figuur 4.8) om een fietsparkeergelegenheid te bieden. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het aspect 'parkeren' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

47

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische toelichting

Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2

Toelichting op de regels

5.2.1

Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht. Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Bestemmingsregels De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit: bestemmingsomschrijving: De omschrijving van de doeleinden.

Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart); afwijken van de bouwregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken; specifieke gebruiksregels: In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

48

bestemmingsomschrijving genoemde functies; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden. afwijken van de gebruiksregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen; wijzigingsregels In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels Anti-dubbeltelregel: Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; Algemene gebruiksregels: Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin; Algemene aanduidingsregels: In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven; Algemene afwijkingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Overgangs- en slotregels Overgangsrecht: Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend.

Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet; Slotregel: Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald. 5.2.2

Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen: Bestemming Agrarisch - 2 (artikel 3) De agrarische gronden in het Oude Hoevenlandschap hebben de bestemming 'Agrarisch - 2' gekregen met het oog op het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden. Het Oude Hoevenlandschap is voornamelijk aanwezig langs beken en op de stuwwal. Wanneer de essentiële ruimtelijke randvoorwaarden uit het oude hoevelandschap verdwijnen, treden grote en veelal onomkeerbare veranderingen op in het karakter van het deelgebied.

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

49

Uitgangspunt is dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de verschillende functies geen nadelige effecten mogen hebben op deze essentiële ruimtelijke randvoorwaarden. Sommige van deze gebiedskenmerken kunnen in de huidige situatie in meer of mindere mate zijn aangetast. De regeling in het bestemmingsplan is gericht op het behoud en herstel van de aanwezige waarden. In de bestemmingen is, met oog op het vorenstaande, onder meer opgenomen dat de oprichting van bebouwing niet is toegestaan (met uitzondering van veldschuren en schuilstallen). Het gebruik van gronden voor boom- en sierteelt is bij recht toegestaan, een uitzondering is gemaakt voor de gronden ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterbergingsgebied'. Hier is boom- en sierteelt alleen toegestaan bij afwijking. De aanleg van paardrijbakken is bij afwijking toegestaan onder voorwaarde dat deze aansluit op bestaande bebouwing. Ten slotte is op de betreffende gronden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken van toepassing. Natuur - Natuur en bos (artikel 4) De bestaande natuurgebieden zijn onder de bestemming 'Natuur - Natuur en bos' geschaard. De gronden die door het waterschap zijn heringericht ten behoeve van de Ruhenbergerbeek zijn, op grond van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving omgezet naar natuurgrond. Derhalve zijn die gronden voorzien van de bestemming 'Natuur - Natuur en bos'.

Recreatie - Kampeerterrein (artikel 5) De bestemming 'Recreatie - Kampeerterrein' wordt in dit bestemmingsplan aan het plangebied toegekent, gezien de gronden in het plangebied gebruikt worden voor kampeermiddelen, glampingtenten en recreatiewoningen in de vorm van plattelandskamers. In de bestemmingsregels (gebruiks- en/of bouwregels) is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - camperplaats' maximaal 49 camperplaatsen zijn toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - glampingtenten' zijn bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf, niet zijnde stacaravans, chalets, trekkershutten en recreatiewoningen toegestaan. Derhalve is het mogelijk om daar glampingtenten te plaatsen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - plattelandskamers' zijn zes plattelandskamers toegestaan. Binnen de bestemming is het wonen ten behoeve van het bedrijf (in een bedrijfswoning) al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit toegestaan. Waarde - Archeologie 2 (artikel 6) In dit geval is de geldende dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2' conform het geldende bestemmingsplan overgenomen.

De voor 'Waarde – Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde. Waarde - Natuur en landschap (artikel 7) In tegenstelling tot de gronden die zijn aangemerkt als 'Natuur - Natuur en bos' zijn de gronden die zijn aangemerkt als beheersgebied, nieuwe natuur gerealiseerd en nieuwe natuur nog te realiseren voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Natuur en landschap'. Binnen deze bestemming is door middel van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid gecreëerd tot het realiseren van nieuwe natuur. Voor de gronden met de dubbelbestemming Waarde – Natuur en landschap die tevens zijn bestemd als 'Agrarisch - 2' prevaleert het agrarisch gebruik, zolang deze gronden nog niet daadwerkelijk zijn verworven voor omzetting naar natuur. Waterstaat Herinrichting beek & Waterstaat - Waterbergingsgebied (artikel 8 en 9) Langs de Dinkel bevinden zich, overeenkomstig het genoemde in het Dinkelconvenant, gebieden die bij hoog water onder water komen te staan. Deze gebieden zijn aangewezen als waterbergingsgebieden en hebben in de bestemming een specifieke regeling gekregen (dubbelbestemming Waterstaat - Waterbergingsgebied).

De dubbelbestemming is qua regeling zodanig vormgegeven dat in de basisbestemmingen geen (bouw)werkzaamheden plaatsvinden die de uitvoering van de waterberging in de weg staan. Daarom geldt bijvoorbeeld dat (in afwijking van de basisbestemming) bouwen niet is

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

50

toegestaan binnen de dubbelbestemming, dan wel na advisering (let op: het gaat dus niet over goedkeuring) van het waterschap (geldt ook voor de dubbelbestemming Waterstaat – Herinrichting in de navolgende alinea). Langs een aantal waterlopen is het waterschap voornemens (al dan niet in overleg met andere partijen) over te gaan tot hermeandering en herinrichting. Teneinde deze werkzaamheden mogelijk te maken, zijn in het bestemmingsplan stroken aangegeven ter weerszijden van de relevante waterlopen. Deze stroken zijn aangegeven met de dubbelbestemming Waterstaat - Herinrichting beek.

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

51

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

52

Hoofdstuk 7 7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. Provincie Overijssel Het plan wordt in het kader van het vooroverleg aan de provincie voorgelegd. Waterschap Vechtstromen Op 13 juni 2023 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 7 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

53

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

54

Bijlagen bij toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

55

Bijlage 1

KGO-plan Schaapskooiweg 2

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

56

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

Plangegevens Naam

KGO-plan Schaapskooiweg 2 Overdinkel

Plantype

KGO-plan

Status

Definitief

Datum

30 oktober 2023

Projectnummer

20AF196

Opdrachtgever

Camperplaats Skop’nboer Schaapskooiweg 2 7586 RJ Overdinkel

Opsteller

Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37 7622 LW Borne

074 255 7020 info@ad-fontem.nl www.ad-fontem.nl

ing. T. Boswerger

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

Contactpersoon

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

01 HET PLAN

01.1

Huidige situatie

Op het perceel Schaapskooiweg 2 in Overdinkel werd al sinds 1924 een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. In 1924 werd de boerderij met de daarbij horende 5 hectare grond door de opa van de initiatiefnemer gekocht. De heidegrond rondom de boerderij werd ontgonnen en zodoende vruchtbaar gemaakt. De vader van de initiatiefnemer was de volgende generatie die de boerderij heeft voortgezet (en uitgebreid met vee en grond) waarna vervolgens de initiatiefnemer op zijn beurt het agrarisch bedrijf heeft overgenomen. De boerderij aan de Schaapskooiweg 2 werd daarom door drie generaties als agrarisch bedrijf geëxploiteerd.

Vanaf 2015 is het idee ontstaan om naast het agrarisch bedrijf ook camperplaatsen bij de boerderij te beginnen. Door de aanleg van 25 camperplaatsen is Camperplaats Skop'nboer ontstaan in het mooie glooiende landschap van Twente aan de Ruhenbergerbeek. Door de landelijke ligging biedt de camperplaats rust, ruimte en gemoedelijkheid, iets waar de recreant voor Camperplaats Skop'nboer expliciet voor komt. Dat is ook de reden dat Camperplaats Skop'nboer in 2019 is uitgeroepen tot Camperlocatie van het jaar 2019. Deze plek kreeg van de gebruikers van Campercontact.com het hoogste cijfer: een 9,6! Ook op Jetcamp.com wordt de camperplaats beoordeeld met een 9,5! In figuur

Figuur 1: Luchtfoto Schaapskooiweg 2 Overdinkel (bron: Cyclomedia)

01

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

1 is een vogelvlucht van het perceel Schaapskooiweg 2 te Overdinkel weergegeven.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

Op het agrarisch perceel zijn naast de camperplaatsen een kapschuur aanwezig die voorheen agrarisch gebruikt werd, een voormalige veestal, een boerderij en een woonhuis aanwezig. Daarnaast zijn er nog drie kuilvoerplaten aanwezig. De initiatiefnemer beschikt reeds over een omgevingsvergunning voor het (ver)bouwen van de kapschuur naar zes boerderijappartementen.

Daarnaast heeft de initiatiefnemer door de jaren heen aanzienlijk veel geïnvesteerd in het landschap. De initiatiefnemer is met het waterschap Vechtstromen overeengekomen dat de gronden aan de noordzijde van het plangebied gebruikt mogen worden ten behoeve van de aanpassing en herinrichting van de Ruhenbergerbeek. Het Nederlandse deel van de beek wordt aangepast met als doel het natuurlijke karakter van de beek te bevorderen. Op de gronden van de initiatiefnemer wordt botanisch grasland en een soort moerasgrond gerealiseerd en worden bomengroepen aangeplant om het landschap te herstellen en te versterken. Tevens wordt er in dit gebied een onverhard struinpad gerealiseerd om het nieuwe landschap te kunnen beleven. In figuur 2 (en bijlage 1) is het

Figuur 2: Inrichtingsplan Ruhenbergerbeek

02

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

inrichtingsplan opgenomen.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

01.2

Toekomstige situatie

Met de voorgenomen ontwikkeling worden de (verblijfs)recreatieve mogelijkheden op het perceel uitgebreid en daarmee de agrarische mogelijkheden op het perceel beëindigd. Met de uitbreiding van de recreatieve mogelijkheden wil de initiatiefnemer het volgende realiseren: ◼

Uitbreiding van het aantal camperplaatsen van 25 camperplaatsen naar 49 camperplaatsen voor kampeerauto’s, niet zijnde caravans.

◼

Realisatie van zes boerderijappartementen in de voormalige kapschuur (is reeds een omgevingsvergunning voor verleend).

◼

Verbouwen van de voormalige agrarische schuur en deze schuur om te zetten naar een recreatieve functie. Concreet betekent dit dat het gebouw dient als receptie (in de huidige situatie reeds als zodanig verbouwd en in gebruik genomen) ten behoeve van de camperplaatsen. Daarnaast wordt de schuur verbouwd voor dagrecreatieve activiteiten in de vorm van: 1

Gemeenschappelijke zaal/ruimte voor gasten van de camperplaats ten behoeve van dagactiviteiten ondersteunend aan de camping (bijvoorbeeld bingo-avonden, spelletjesavonden- en middagen en arrangementen en overige activiteiten gericht op het vermaak van de campinggasten). Daarbij wordt ondergeschikte horeca ten behoeve van het recreatieve bedrijf mogelijk gemaakt zodat het mogelijk is om tijdens de activiteiten ondersteunend aan de recreatieve activiteiten eten en drinken te nuttigen. Er wordt geen zelfstandige horecagelegenheid geëxploiteerd.

2

Een deel van de gemeenschappelijke ruimte/zaal kan ook gebruikt worden als vergaderlocatie (“bleisure”);

3

Het realiseren van een ondergeschikte en kleinschalige ruimte voor de verkoop van eigen en streekeigen producten.

4

Steunpunt Tourist Info Losser. Bij het Tourist Info Losser kan men terecht voor informatie over alle bezienswaardigheden, accommodaties, evenementen en horeca in Losser. Tevens kunnen er wandel- en fietsroutekaarten worden verkregen. De initiatiefnemers willen een steunpunt Tourist info te vestigen in het gebouw. Het steunpunt zal door de initiatiefnemer worden geëxploiteerd zodat (dag)recreanten geïnformeerd kunnen worden over alle recreatieve mogelijkheden die Losser te bieden heeft. In de schuur wordt tevens een rustpunt gecreëerd die opengesteld wordt voor dagrecreanten in het buitengebied van Losser. Bij het rustpunt worden kleine snacks (taart, koeken), koffie, thee en frisdranken aangeboden.

D

Het realiseren van zes glampingplaatsen (tent). Glamping is een combinatie van glamour en camping en heeft dan ook betrekking op luxe kamperen, waarbij in een luxe, bijzonder vormgegeven tent overnacht kan worden.

03

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

5

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

In figuur 3 (en bijlage 2) is de basinspanning weergegeven. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving vereist bij elke ontwikkeling immers een goede landschappelijke inpassing van het erf.

Figuur 3: Inrichtingsplan basisinspanning Schaapskooiweg 2 Overdinkel Het kampenlandschap wordt gekenmerkt als een kleinschalig landschap met bebouwing gesitueerd in verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw

Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. De diversiteit in en rondom het plangebied is zichtbaar. Zo liggen de gronden rondom de Ruhenbergerbeek lager dan de gronden ter plaatse van de eskop. Logischerwijs zijn de gronden nabij de beek natter, groeit er voornamelijk wilg en els en zijn de gronden van het kamp droger en groeit er o.a. eik met divers bosplantsoen. De esranden met taludbegroeiing zijn nog herkenbaar op de

04

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

historische topografische kaart van rond 1900 en vormen ook nu nog de begrenzing van een stuk eigendom. De kenmerkende structuren van het kampenlandschap worden op en rond het erf versterkt door het gebruik van landschapselementen en erfbeplanting zoals erfbomen, beukenhagen en een boomgaard.

Als gevolg van het plan wordt de ontwikkeling voorzien van een landschappelijke inpassing. Bij de boerderijappartementen wordt de uitheemse beplanting verwijderd en vervangen door een boerenhaag (D). Ten zuiden van de boerderijappartementen zijn reeds twee bestaande bomen aanwezig. Daarnaast wordt de herkenbaarheid van het eskopje ten oosten van het erf versterkt door de esrand te herstellen (40 meter). De aanplant zal bestaan uit meidoorn, krentenboompje en hazelaar in een gelijke verdeling (G). De esrand ten oosten van het kamp bestaat reeds uit wat beplanting en zal worden versterkt met aanplant van vlier, meidoorn en hazelaar (G). De overige reeds bestaande houtsingels worden behouden.

Tussen de glampingplaatsen en camperplaatsen wordt een struweelhaag aangeplant (H) met de soorten meidoorn, kardinaalsmuts, krentenboompje, hondsroos en sleedoorn. Naast het gebouw ten behoeve van de dagrecreatie (C) wordt een bloemenweide ingezaaid. De bestaande vijver (M) is reeds voorzien van inheemse beplanting (M). De bestaande uitheemse beplanting langs de Ruhenbergerbeek zal in samenwerking met het waterschap verwijderd moeten worden. Tot slot blijft de bestaande elzensingel in het zuiden van het plangebied (K) behouden.

02 KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING

02.1

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De gemeente Losser beschikt zelf niet over een actuele regeling inzake de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Wel geeft de gemeente Losser in de beleidsnota ‘Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit’ aan dat de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving een duidelijk voorbeeld is van uitnodigingsplanologie. Door in beginsel uit te gaan van flexibiliteit en maatwerk, waarbij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop dient te staan, wordt deze trend c.q. ontwikkeling ook opgenomen

dat de ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in evenwicht moeten zijn conform de KGOgedachte zoals uitgewerkt in onderstaand balansmodel.

05

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

in de beleidsnotitie. De gemeente Losser past derhalve maatwerk toe. Daarbij geldt het uitgangspunt

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

Figuur 4: Weergave KGO balansmodel (Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) Op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (artikel 2.1.6 Omgevingsverordening Overijssel) kunnen bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerde door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Hieruit zijn de volgende vertrekpunten te destilleren: 1.

er is ruimte voor sociaaleconomische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is, past in het ontwikkelingsperspectief en volgens de Catalogus Gebiedskenmerken wordt uitgevoerd;

2.

een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling is altijd een basisvoorwaarde of

3.

bij nieuwvestiging en bij grootschalige uitbreiding van bestaande functies word naast een investering in de ontwikkeling zelf tegelijkertijd geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving/het omliggende gebied;

4.

de balans tussen geboden ontwikkelingsruimte en investering in ruimtelijke kwaliteit moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing van een ruimtelijk plan;

06

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

basisinspanning;

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

Uiteraard moet de nieuwe ontwikkeling passen binnen het generieke beleid. De ontwikkeling mag niet onaanvaardbaar zijn.

02.2 Toets balansmodel Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Hieronder wordt het plan getoetst aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving conform het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Stap 1: Allereerst dient beoordeeld te worden of er ruimte is voor de ontwikkeling, of het past in het ontwikkelingsperspectief en volgens de Catalogus Gebiedskenmerken wordt uitgevoerd. Het plangebied behoort op grond van de Omgevingsvisie Overijssel in het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’. In dit ontwikkelingsperspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur van het landschap, de beschikbare milieuruimte of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte van agrarische bedrijven beperkt is. Hier liggen ontwikkelkansen voor andere vormen van bedrijvigheid (denk aan dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel) die de ruimtelijke structuur versterken. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

De voorgenomen ontwikkeling maakt de uitbreiding van een (bestaand kleinschalig) kampeerterrein mogelijk op het perceel aan de Schaapskooiweg 2. Het perceel betreft een voormalig agrarisch bedrijfsperceel waar reeds ook al nevenactiviteiten in de vorm van (verblijfs)recreatie plaatsvindt. Zoals is beschreven wordt het agrarisch bedrijf omgeschakeld naar een (verblijfs)recreatief erf, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van de bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast. Het plan voorziet derhalve in een nieuwe functie op een bestaand vrijkomend erf en voorziet in een concrete behoefte aan recreatieve overnachtingsmogelijkheden. Daarnaast levert het een (forse) bijdrage aan de bestaande landschappelijke structuren en ruimtelijke kwaliteit. Bij het landschapsplan wordt aangesloten bij de kenmerken van de natuurlijke laag (dekzandvlakte en ruggen) en de laag van het agrarisch cultuurlandschap (oude hoevenlandschap/kampenlandschap). Derhalve kan geconcludeerd worden

Stap 2 en 3: Kwaliteitsimpuls of basisinspanning? Bij de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving wordt onderscheid gemaakt tussen een basisinspanning en de kwaliteitsimpuls. Dit onderscheid komt voort uit de omgevingsvisie van de provincie Overijssel. Hierin staat het volgende: “Bij grootschalige ontwikkelingen (nieuw of uitbreiding van het bestaande)

07

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

dat het plan op basis van de ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken mogelijk is.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

wordt naast een investering in de ontwikkeling zelf, tegelijkertijd geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit (aanvullende inspanning).”

In de Omgevingsverordening is door de provincie bewust afgezien van een definitie van grootschalig omdat dit ongewenst uitgebreide en complexe bepalingen zou kunnen opleveren, een nadere invulling is derhalve aan de praktijk overgelaten.

Op basis van de Omgevingsverordening worden kleinschalige uitbreiding als volgt aangemerkt: kleinschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving worden afgewogen via het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3). Daarvoor is het voldoende dat in de ruimtelijke onderbouwing aan de hand van de Catalogus Gebiedskenmerken duidelijk wordt gemaakt hoe de ontwikkeling wordt ingepast in het landschap.

Voor nieuwvestigingen en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies wordt vanwege de impact een meer gebiedsgerichte benadering gevraagd.

Het voorgenomen plan voorziet in de uitbreiding van een kleinschalig kampeerterrein die als nevenactiviteit werd geëxploiteerd bij een agrarisch bedrijf. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels gestaakt. Als gevolg van het plan wordt het agrarisch bedrijf volledig omgeschakeld naar een recreatieve bedrijfsfunctie. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er sprake is van een grootschalige ontwikkelingen. Derhalve geldt dat naast de basisinspanning aanvullend geïnvesteerd moet worden in de groene omgeving.

Stap 4: Evenwicht tussen de geboden ontwikkelingsruimte en de ruimtelijke kwaliteitsprestaties. Er is een basis gevonden voor het bereiken en meten van het evenwicht tussen ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke (landschappelijke) inpassing: vorm en situering van gebouwen, erfbeplantingen.

De invulling van de aanvullende kwaliteitsprestaties is maatwerk. Met een integrale benadering van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving kunnen kansen onderkend worden die leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Zonder een uitputtende opsomming te geven, geeft de

gedacht kan worden: •

•

08

Vanuit de functie zelf o

Sociaal maatschappelijk;

o

Bijdrage aan gebiedskwaliteiten en -doelstellingen.

Extra kwaliteitsinvesteringen op de locatie zelf

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

provincie Overijssel in het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aan dat aan het volgende

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

•

o

Aangepast ontwerp op basis van gebiedskenmerken;

o

Sanering landschapsontsierende opstallen;

o

Investeringen voor beheer op langere termijn.

Kwaliteitsinvesteringen in de omgeving. o

Landschap (patronen, elementen, reliëf, etc.);

o

Cultuurhistorie en archeologie (behoud, herstel);

o

Natuur en bos;

o

Recreatie kwaliteitsverbetering;

o

Waterdoelstellingen – kwaliteit – kwantiteit;

o

Sanering landschapsontsierende opstallen/functies.

o

Investeringen voor beheer op langere termijn.

In voorliggend plan is er sprake van een voormalig agrarisch bedrijf welke omgeschakeld wordt naar een (verblijfs)recreatieve functie. De nieuwe functie (recreatie) betreft een gebiedseigen functie die past in het buitengebied van de gemeente Losser. Een recreatieve functie heeft weinig impact op de omgeving en draagt bij aan de beleving en versterking van het landschap. Eveneens past een recreatieve functie binnen het geldende ontwikkelingsperspectief ‘wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’. Daarmee is sprake van een gebiedseigen ontwikkeling. Als een gebiedseigen ontwikkeling vanuit de functie zelf al bijdraagt aan de omgevingskwaliteiten, dan kan dat op basis van het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving ook deels gezien worden als invulling van de aanvullende kwaliteitsprestaties. Hieronder wordt de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving beschreven. Daarin wordt ingegaan op de basisinspanning en de aanvullende kwaliteitsprestaties.

Basisinspanning Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven is de voorgenomen ontwikkeling voorzien van een landschapsplan (bijlage 2) waarin het erf voorzien is van een goede landschappelijke inpassing. De initiatiefnemer heeft de laatste jaren reeds fors geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit, waardoor het plan – met inachtneming van het herstellen van de esrand en het aanbrengen van nieuwe landschapselementen – reeds voorzien is van een goede landschappelijke inpassing (basisinspanning).

Aangezien er sprake is van een grootschalige ontwikkeling dient naast de basisinspanning aanvullend geïnvesteerd te worden in de ruimtelijke kwaliteit. Hieronder worden de aanvullende kwaliteitsprestaties beschreven: •

Aan de noordzijde van het plangebied worden dode houtopstanden verwijderd en wordt een nieuwe houtwal aangeplant met boom- en struikvormers over een lengte van circa 80 meter

09

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

Aanvullende investering/kwaliteitsprestaties

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

en 3 meter breed om de herkenbaarheid van het eskopje te vergroten (nummer 1 in figuur 4). De aanplant zal bestaan uit zomereik (Quercus robur), Wilde appel (Malus sylvestris), Gewone vogelkers (Prunus padus), meidoorn (Crataegus monogyna), kardinaalsmuts (Euonymus europeus), hondsroos (Rosa canina) en sleedoorn (Prunus spinosa). •

De kwaliteit van de poel kan verhoogd worden door rondom poelen een bufferstrook van tenminste 5 meter om het water met (grazige) vegetaties te behouden die met enige regelmaat gemaaid wordt om boomopslag in de zone te voorkomen (nummer 2 in figuur 4). Daarnaast wordt een deel van de houtopslag rondom de poel afgezet om verjonging te krijgen. De bufferstrook moet vrijgehouden worden van houtopslag en het afzetten van een deel van de houtopslag voorkomt een te sterke beschaduwing van de poel. Immers, de hoogste biodiversiteit wordt bereikt in zonbeschenen poelen. Slechts een deel kan periodiek afgezet worden want men mag namelijk niet over het hoofd zien dat deze houtopslag ook schuilgelegenheid en beschutting biedt, aan amfibieën en andere diersoorten. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit. Poelen zijn onder andere belangrijk als leefgebied voor onder andere kikkers, salamanders en libellen. Bovendien fungeren ze ook als voedsel-, drink- en badplek voor (jonge) weidevogels en zoogdieren. Naast de ecologische waarde heeft de poel ook een cultuurhistorische waarde. Poelen zijn in Overijssel namelijk vooral terug te vinden in agrarisch cultuurlandschap. Door schaalvergroting in de agrarische sector zijn de poelen in het landschap sterk afgenomen.

Door het opschonen en behoud van de poel wordt een bijdrage geleverd aan de cultuurhistorische waarde van het landschap en de ecologische waarde.

Om de gronden voor de toekomst vast te leggen als natuur wordt de poel en de omliggende grond voorzien van een passende bestemming: ‘Natuur – Natuur en bos’. •

Op het erf worden zowel op de gevels als in de boomvormers en houtwallen nest (en schuil)gelegenheden voor vogels, vleermuizen en insecten aangebracht zodat diverse soorten zich kunnen vestigen op en rond het erf. Daarmee worden zowel schuil- als overwinteringsmogelijkheden geboden voor de aanwezige diersoorten. Vogels gebruiken bijvoorbeeld landbouwpercelen om te foerageren maar schuilen en broeden in aangrenzende bosjes, singels, houtwallen of nestkasten. Anderzijds is het ook belangrijk dat insecten – als natuurlijke vijanden – mogelijkheden hebben om te overwinteren en om zich voort te planten

vogels, vleermuizen en insecten wordt een positieve bijdrage geleverd aan de natuurwaarden en de biodiversiteit in het plangebied en de omgeving. •

Het plangebied maakt onderdeel uit van het ‘dal van de Dinkel’ waar de gemeente inzet op het vergoten van de beleving van het gebied door middel van onder andere fietsen en wandelen. De aansluiting van fiets- en wandelverbindingen aansluitend op de

10

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

aan de rand van de percelen. Door het aanbrengen van nest (en schuil)gelegenheden voor

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

recreatiegebieden is daarvoor gewenst. In het kader van de aanvullende kwaliteitsprestaties wordt een klompenpad aangelegd langs de rand van de es. Het klompenpad is een aanvulling op het struinpad langs de Ruhenbergerbeek (nummer 5 in figuur 4). Een klompenpad is open tussen zonsopgang en zonsondergang en is bedoeld voor wandelaars die houden van rust en landschap. Nabij de weg wordt een picknickbankje geplaatst zodat de wandelaar of fietser een rustmomentje kan nemen met zicht op de es. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de recreatieve doelstellingen van de gemeente Losser. •

De (verblijfs)recreatieve functie levert een bijdrage aan de omgevingskwaliteiten en heeft weinig impact op de omgeving. Het ontwikkelperspectief ‘wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ wat zich richt op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Ten aanzien van de Omgevingsvisie Losser 2040 maakt het plangebied onderdeel uit van het gebied ‘dal van de Dinkel’ waar het inzetten op het behoud en ontwikkelen van natuurwaarden en het vergroten van de beleving van het gebied als belangrijke doelstellingen geldt. Het plan levert daarmee een concrete bijdrage aan beleidsdoelstellingen van zowel de provincie Overijssel als de

11

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

gemeente Losser.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

In onderstaande figuur 4 (en bijlage 3) zijn de aanvullende kwaliteitsprestaties weergegeven.

Figuur 5: Aanvullende kwaliteitsprestaties KGO

Daarnaast is de initiatiefnemer op 15 november 2022 met het waterschap overeengekomen dat een

bekend als gemeente Losser, sectie Q, nummer 815 en een deel van de grond kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie Q, nummer 1274, natuurlijk ingericht kan worden. In het kader van het project Ruhenbergerbeek is het Nederlandse deel van de beek aangepast met als doel het natuurlijke karakter van de beek te bevorderen en om een zo natuurlijk mogelijk watersysteem te laten ontstaan, waarin de beekprocessen ongestoord kunnen plaatsvinden en er tijdelijk water geborgen kan worden. Op de gronden van de initiatiefnemer wordt botanisch grasland en een soort moerasgrond

12

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

deel van de grond van de initiatiefnemer, gelegen aan en nabij de Ruhenbergerbeek, kadastraal

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

gerealiseerd en worden bomengroepen aangeplant om het landschap te herstellen en te versterken. Tevens wordt er in dit gebied een onverhard struinpad gerealiseerd om het nieuwe landschap te kunnen beleven. In bijlage 1 zijn de herinrichting van het project Ruhenbergerbeek en de inrichtingsmaatregelen weergegeven. In figuur 6 zijn de gronden waarover het waterschap met de

Figuur 6: Kwalitatieve verplichting Ruhenbergerbeek Het project Ruhenbergerbeek is inmiddels door het waterschap afgerond en de landschapsmaatregelen zijn uitgevoerd. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterstaatkundige beheer en onderhoud. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het resterende

13

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

initiatiefnemer overeenstemming heeft bereikt in het kader van de Ruhenbergerbeek weergegeven.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

beheer en onderhoud van het inrichtingsplan van de Ruhenbergerbeek waaronder onder andere wordt verstaan: het beheer en onderhoud van het (botanisch) grasland, de nieuwe bomengroepen en struiken en het onderhoud van het struinpad. Daarmee wordt een forse bijdrage geleverd aan het aantrekkelijk houden van het beeklandschap met meer variatie en belevingswaarde voor bewoners en recreanten.

De oppervlakte van de grond die het waterschap ten behoeve van het project ‘Inrichting Ruhenbergerbeek’ van de initiatiefnemer heeft ingericht bedraagt in totaal circa 2,15 ha. Om te borgen dat de natuurwaarden en het gebruik ten behoeve van het beeksysteem ook in de toekomst prevaleren boven het agrarische gebruik worden de gronden (juridisch-planologisch) afgewaardeerd door de gronden te voorzien van de bestemming ‘Natuur – Natuur en Bos’ inclusief de huidige dubbelbestemming ‘Waarde – Waterbergingsgebied’ en ‘Waarde – Natuur en landschap’.

02.3 Conclusie KGO Op basis van voorliggend KGO-plan kan geconcludeerd worden dat de geboden ontwikkelingsruimte ruimschoots in evenwicht is met investering in de ruimtelijke kwaliteit. Ten behoeve van de basisinspanning is het erf landschappelijk ingepast. De aanvullende kwaliteitsprestaties leveren een forse bijdrage aan de landschaps- en natuurwaarden en de recreatieve waarden. Het plan is in

14

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

overeenstemming met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

05 BIJLAGE 3 LANDSCHAPSPLAN AANVULLENDE

17

A D F O NTEM R UIMTEL I JK A DV IE S

KWALITEITSPRESTATIES

Schaapskooiweg 2

a= b=

Bestaande woning en tuinaanplant rondom woning Oude boerderij met aan de zuidzijde erfbomen, een walnoot (Juglans regia ) en kastanje (Aesculus hippocastanum)

c=

Schaapskooi (west), oude stal (oost), tussen de gebouwen is een erfboom, een oude eik (Quercus robur) gesitueerd. Middels groeiplaats verbeteringen wordt getracht de boom zo lang mogelijk te behouden.

d=

Boerderijappartementen met terras. De uitheemse beplanting aangrenzend aan het terras dient verwijderd en vervangen te worden door een boerenhaag. 52 meter aanplant in dubbele rij, 7 stuks aanplant per meter, maatvoering 80-100. Boerenhagen mix van beuk 25% (Fagus sylvatica), liguster 25% (Ligustrum vulgare),

p

meidoorn 25% (Crataegus monogyna), veldesdoorn (Acer campestre) 25%, aanplant in groepen van minimaal 5 stuks per soort. Ten noorden en ten zuiden van het gebouw zijn diverse bomen (Quercus robur en Betula pendula) aanwezig als begrenzing van het erf.

p

e=

Camperplaatsen (34 plekken en 15 plekken)

f=

Glamping plaatsen (6 plekken)

g=

De herkenbaarheid van het eskopje ten oosten van het erf wordt versterkt. Ten oosten van e zal de esrand (3 m x 40 m) worden hersteld. De

p

aanplant zal bestaan uit meidoorn (Crataegus monogyna), sleedoorn (Prunus spinosa), kardinaalsmuts (Euonymus europeus), hazelaar (Corylus avellana) in een

p

p

gelijke verdeling, in driehoeksverband 1.5m x 1.5m en de maatvoering 80-100 cm. De esrand ten oosten van het kamp bestaat reeds uit wat beplanting (braam, eik, varen) en zal worden versterkt met aanplant van vlier 10% (Sambucus nigra), sleedoorn 20% (Prunus spinosa) meidoorn 50% (Crataegus monogyna) en hazelaar 20% (Corylus

p

avellana), maatvoering 80-100 cm, aanplant in driehoeksverband met plantafstand 3x3 m (aanvullend). De overige reeds bestaande houtsingels dienen behouden te worden. h=

Aanplant struweelhaag (3m x 60 m), met de soorten meidoorn (Crataegus monogyna), kardinaalsmuts (Euonymus europeus), haagbeuk (Carpinus betules), hondsroos (Rosa canina) en sleedoorn (Prunus spinosa) in een gelijke verdeling, in driehoeksverband 1 m x 1 m en de maatvoering 80-100 cm.

i=

Inzaaien inheemse bloemenweide langs entree en naast de camperplaatsen.

j=

Bestaande beplanting langs de Ruhenbergerbeek. De uitheemse beplanting

k=

Elzensingel

l=

Eikenlaan

m=

Bestaande vijver (noord) met inheemse beplanting (wilg en zwarte els) en

(laurier) dient verwijderd te worden (i.s.m. het waterschap).

bestaande boomgaard (zuid). n=

Overloop parkeerplaatsen, uitgevoerd met grastegels.

o=

Fietsparkeerplaats nabij entree recreatiegebouw, uitgevoerd met grastegels of halfverharding.

Landschap op locatie

Camperplaats Skop'nboer

20AF196

A.Veenendaal

Familie Benneker

Versie 1.3

-

Schaapskooiweg 2

30-10-2023

A3

7586 RJ Overdinkel

Concept

1:1000

Het kampenlandschap wordt gekenmerkt als een kleinschalig landschap met bebouwing gesitueerd in verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. De diversiteit in en rondom het plangebied is zichtbaar. Zo liggen de gronden rondom de Ruhenbergerbeek lager dan de gronden ter plaatse van de eskop. Logischerwijs zijn de gronden nabij de beek natter,groeit er voornamelijk wilg en els en zijn de gronden van het kamp droger en groeit er o.a. eik met divers bosplantsoen. De esranden met taludbegroeiing zijn nog herkenbaar op de historische topografische kaart van rond 1900 en vormen ook nu nog de begrenzing van een stuk eigendom. De kenmerkende structuren van het kampenlandschap worden op en rond het erf versterkt door het gebruik van landschapselementen en erfbeplanting zoals erfbomen, beukenhagen en een boomgaard.

KGO-PLAN SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

05 BIJLAGE 3 LANDSCHAPSPLAN AANVULLENDE

17

A D F O NTEM R UIMTEL I JK A DV IE S

KWALITEITSPRESTATIES

Schaapskooiweg 2

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) Maatregelen 1 = Verwijderen dode houtopstanden en aanplant van een houtwal met boom- en struikvormers, over een lengte van ca. 80 meter lang en 3 meter breed, om de herkenbaarheid van het eskopje te vergroten. De aanplant zal bestaan uit zomereik (Quercus robur), Wilde appel (Malus sylvestris), Gewone vogelkers (Prunus padus), meidoorn (Crataegus monogyna), kardinaalsmuts (Euonymus europeus), hondsroos (Rosa canina) en sleedoorn (Prunus spinosa) in een gelijke verdeling, in driehoeksverband 1.5m x 1.5m en de maatvoering 80-100 cm. 2 = Kwaliteit van de poel kan verhoogd worden door rondom poelen een bufferstrook van tenminste 5 meter om het water met (grazige) vegetaties te behouden die met

p

enige regelmaat gemaaid wordt om boomopslag in de zone te voorkomen. 31 deel van de houtopslag rondom de poel dient afgezet te worden om verjonging te krijgen. De bufferstrook vrijhouden van houtopslag en een deel van de houtopslag afzetten voorkomt een te sterke beschaduwing van de poel. Slechts een deel kan periodiek

p

afgezet worden daar deze houtopslag ook schuilgelegenheid en beschutting biedt, aan amfibieën en andere diersoorten.

p p

Om de gronden voor de toekomst vast te leggen als natuur kunnen de poel en

p

omliggende grond a 1800 m2 naar natuur bestemming omgezet worden. 3 = Versterken boomgaard door aanplant 4 stuks prunus/pyrus/malus, plantmaat

p

8-10 met een plantafstand 6-10 meter in aanvulling op de bestaande fruitbomen. 4 = Aanbrengen nest(en schuil)gelegenheden voor vogels, vleermuizen en insecten. Op het erf aan de gevels, in de boomvormers en houtwallen zullen diverse nest- en schuilgelegenheden aangebracht worden zodat diverse soorten zich kunnen vestigen op en rond het erf. 5 = Aanleg klompenpad van ca. 320 meter langs de rand eskop, plaatsen van een picknickbank nabij kruising klompenpad met erftoegangsweg.

Camperplaats Skop'nboer

20AF196

A.Veenendaal

Familie Benneker

Versie 1.3

-

Schaapskooiweg 2

30-10-2023

A3

7586 RJ Overdinkel

Concept

1:1250

Bijlage 2

Ladderonderbouwing

bestemmingsplan Buitengebied, Schaapskooiweg 2 Overdinkel NL.IMRO.0168.bp008vzp22ph04-0401

78

Ladderonderbouwing verblijfsrecreatie

01

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

SCHAAPSKOOIWEG 2 OVERDINKEL

Plangegevens Naam

Ladderonderbouwing Schaapskooiweg 2 Overdinkel

Plantype

Ladderonderbouwing

Status

Definitief

Datum

20 oktober 2023

Projectnummer

20AF196

Opsteller

Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37

074 255 7020 info@ad-fontem.nl 02 www.ad-fontem.nl

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

7622 LW Borne

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan De voorgenomen ontwikkeling maakt de uitbreiding van een kampeerterrein mogelijk. De camperplaatsen op het perceel worden uitgebreid van 25 plaatsen naar 49 plaatsen en er worden zes glampingtenten gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande bebouwing omgebouwd voor zowel dagrecreatie als de kampeerplaatsen (receptie, gezamenlijke verblijfsruimte).

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een

stedelijke voorzieningen.' Ook recreatie wordt in jurisprudentie benoemd als een stedelijke ontwikkeling.

Hoewel op grond van het geldende bestemmingsplan reeds een kleinschalig kampeerterrein voor maximaal 25 kampeermiddelen is toegestaan, wordt het aantal camperplaatsen als gevolg van dit

03

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere

plan uitgebreid naar 49 camperplaatsen en worden er zes glampingtenten toegevoegd. Daardoor moet het plan worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening.

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestaand stedelijk gebied Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bouwperceel met voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, waar tevens een kleinschalig kampeerterrein is toegestaan. Er is geen sprake van een bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid etc. waardoor het plangebied niet aangemerkt kan worden als bestaand stedelijk gebied. Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden dat binnen bestaand stedelijk gebied niet in die behoefte kan worden voorzien.

Verzorgingsgebied In de beschrijving dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan niet tot onnodig nieuw ruimtebeslag leidt en geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit, tot een uit het oogpunt

voorziene ontwikkeling zal leiden (uitspraak van 27 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2095 (Eindhoven)). Uit de Nota van toelichting (2017) blijkt dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van het onderzoek naar, de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de uitkomsten dienen te zijn opgenomen in de plantoelichting.

04

A D FONTEM RU IMTE L IJK A DV IE S

van een goede ruimtelijke ordening, onaanvaardbare situatie in het verzorgingsgebied van de

Daaruit blijkt voorts dat het primair aan de bestuursorganen is om op basis van het ruimtelijke verzorgingsgebied van de nieuwe stedelijke ontwikkeling te bepalen hoe uitgebreid het onderzoek moet plaatsvinden, met welke bestuursorganen en diensten het overleg over de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gevoerd en tot welk gebied de onderbouwing van de behoefte zich uitstrekt. Dit gebied kan verschillen naar gelang de aard en de omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling in relatie tot de context. Van geval tot geval zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de behoefte, in de leniging waarvan de door het plan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling voorziet, gelet op de aard en omvang daarvan (uitspraken van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715 (Beek), van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:798 (Asten) en van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2921 (Geldermalsen)).