01-12-2022 Rapport Stec Groep ` Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur`.pdf

Huurders in gebieden waar de marktdruk lager is zullen dit effect minder snel zien omdat huurprijzen daar gemiddeld genomen al lager liggen; • De regulering van het middensegment (tot 187 punten / 170 punten + 10%) maakt het voor een deel van de huurders aantrekkelijker om te verhuizen naar een woning in het middensegment. Vooral wanneer de kwaliteit van de huidige woning en de woning in het middensegment elkaar nauwelijks ontlopen maar huurwaardes wel sterk verschillen. Het kan ook voor huurders uit het sociale segment aantrekkelijker worden om door te stromen naar een middenhuurwoning; • Een deel van de zittende huurders zal daarbij mogelijk te maken krijgen met voorstellen van verhuurders om de woning te renoveren of te verbeteren. Dit zal vooral gaan spelen op het moment dat de woning net onder de puntengrens van de regulering gewaardeerd is en de huurprijzen in het niet gereguleerde deel hoger liggen; • Wanneer de grens op 187 of 170 +10% is vastgesteld zal het op termijn kunnen resulteren in afname van het aanbod in het middensegment tot € 1.000. Dit omdat verhuurders naar verwachting een deel van de woningen waarop onvoldoende rendement kan worden gemaakt zullen uitponden.

Dit risico is aannemelijker wanneer er sprake is van schaarste in de woningmarkt; • Bij een regulering op basis van 250 WWS-punten zal de in het voorgaande punt beschreven effect in het gehele vrijesectorhuursegment zichtbaar worden; • Voor woningen in het betreffende segment is sprake van een gereguleerde huurprijs en daarmee een gegarandeerde huurprijsontwikkeling. Regulering zal mogelijk resulteren in een verplaatsing van de kloof tussen het gereguleerde segment en de middenhuur. De kloof in huurprijs tussen het

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

39

gereguleerde middenhuursegment en het niet gereguleerde vrijesectorhuursegment zal groter worden 91. Hierdoor wordt het voor huishoudens die net iets meer willen / kunnen betalen lastiger om een woning te vinden buiten het gereguleerde segment. De vraag is hoe dit ondervangen kan worden. Huurders die op zoek zijn naar een middenhuurwoning zullen behoefte hebben aan transparantie en over hoe de maximale aanvangshuurprijs is vastgesteld en / of dit zelf willen berekenen.

Reacties van middeninkomens die niet in de vrijesectorhuur wonen • Met het doortrekken van het WWS wordt het verschil in huurkosten tussen de (huidige) sociale sector en het middenhuursegment kleiner. Dit maakt het voor de middeninkomens die nu in een sociale huurwoning wonen makkelijker om door te stromen naar een kwalitatief betere woning in het middensegment. Doortrekking van het WWS naar de vrije huursector maakt daardoor een egale overgang tussen de sociale huur en de vrije sector mogelijk. • De vraag naar relatief betaalbare woningen in het middensegment is naar verwachting groter dan het aanbod voor de middeninkomens. Gerichte toewijzing aan de middeninkomens zal daarbij doorstroming van middeninkomens uit het sociale huursegment kunnen faciliteren. • Zolang kopen nog steeds financieel aantrekkelijker is dan huren zullen middeninkomens in hun huidige koopwoning blijven zitten. Daarnaast spelen de locatie, het woonmilieu en het woningtype een belangrijke rol in de overweging om te verhuizen. Reacties van verschillende typen verhuurders • Beleggen in huurwoningen wordt voor alle verhuurders minder aantrekkelijk, omdat men geen beleidsvrijheid heeft om afhankelijk van marktdruk en aantrekkelijkheid te differentiëren in prijsontwikkeling. • Het verhuurrisico voor verhuurders wordt kleiner (want lagere huurprijzen). Zo neemt door regulering het leegstandsrisico af.

Dit als gevolg van dat middenhuur een volwaardig segment binnen de woningmarkt wordt en veel minder gezien zal worden als tijdelijke oplossing. • De rendementseis zal vanwege de regulering hoger of lager uitvallen. Lagere huurinkomsten hebben invloed op het Bruto AanvangsRendement (BAR) bij gelijkblijvende of stijgende stichtingskosten. Vanwege de lagere huurprijzen zal het daadwerkelijke rendement (IRR) lager uitkomen. Hiermee wordt de horde voor beleggers om te investeren groter. • Worden de rendementen getemperd dan is het minder aantrekkelijk voor partijen om te investeren in middenhuur. Op dat moment zullen verhuurders er mogelijk voor kiezen om in andere ‘asset classes’ zoals aandelen, obligaties of huurwoningen in het buitenland te beleggen. De Bruto AanvangsRendementen liggen in de logistiek tussen 3,5 en 5%, in de kantorenmarkt tussen 6 en 8% en in de retail tussen 5 en 10%. Deze rendementen zijn sterk afhankelijk van de locatie en project specifieke kenmerken. 92 • Lagere rendementen in het huursegment zullen met name voor de ontwikkeling van nieuwe huurwoningen in Nederland van invloed zijn, maar ook de bestaande voorraad kan worden uitgepond. Andere mogelijkheden zijn dat de aanpassingen in de business case elders in de kolom van de gebiedsontwikkeling landen, bijvoorbeeld dat grondeigenaren genoegen nemen met lagere grondprijzen.

• Iedere vorm van regulering zorgt voor verwerkings- en transactiekosten bij verhuurder die ten koste gaan van het rendement. • Wanneer de aanvangshuurprijs is gemaximaliseerd zullen verhuurders inzetten op maximaliseren van huurprijsstijgingen. De huurprijsontwikkeling op basis van de maatregel inflatie + 1% sluit over het algemeen aan bij de gemiddelde huurprijsontwikkeling in portefeuilles van institutionele verhuurders. De huurprijsontwikkeling van particuliere verhuurders kende een grotere variatie.

91 92

Vastgoedbelang gedurende expertpanel, 2021. Bureauexpertise Stec Groep, 2021

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

• • •

• •

• •

•

Verhuurders zullen woningen op locaties met een hoge marktdruk vaker uitponden93.94,; Hierdoor komen er mogelijk tijdelijk meer koopwoningen op de markt. Omdat de verkoopwaarde van woningen in gebieden met een hoge marktdruk ook hoger is zal dit mogelijk niet direct resulteren in een verruiming van het betaalbare koopsegment. Om de aanvangshuurprijs van woningen te maximaliseren zullen investeringsbeslissingen voor vervanging en verbetering van badkamers, keukens, CV ketels of plaatsing van zonnepanelen mogelijk naar voren gehaald worden. Verhuurders zullen verbeteringen toevoegen aan de woning die niet per se ingegeven zijn door de wens om beter te voorzien in huisvestingswensen en -eisen, maar gedreven worden door optelsom van punten om de aanvangshuurprijs te maximaliseren. Het is denkbaar dat er door lagere huurprijzen wordt bezuinigd op onderhoud, verduurzaming en dienstverlening. Naar verwachting heeft maatregel alleen op korte termijn positief effect op doelstelling van betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens.

De regulering kan op lange termijn vanwege een verminderd investeringsklimaat juist negatieve gevolgen hebben voor het aanbod middenhuurwoningen vanwege heroverwegingen in acquisitie en portefeuillestrategie van verhuurders 95; Ook negatieve gevolgen op aanbod van middenhuurwoningen op korte termijn vanwege uitof afgestelde nieuwbouw. Wanneer de maatregel tijdelijk is (en daarnaast alleen van toepassing is op nieuwe verhuur) dan zal de mate waarin partijen investeren minder groot zijn. Een neveneffect is dat er (tijdelijk) meer woningen beschikbaar zijn in het middeldure huursegment. Bij tijdelijke invoer van de maatregel zullen verhuurders in afwachting van veranderende omstandigheden vaker werken met verhuur op basis van tijdelijke contracten. Voor bovenstaande punten is ook de begrenzing van het aantal punten van belang. In geval van de grenswaarde met 187 punten of 170 punten + 10% heeft de verhuurder vaker nog een opwaarts potentieel. In geval van de maximale puntengrens van 250 punten is dit veel lastiger.

Institutionele verhuurders Hieronder benoemen we enkele punten die daarnaast specifiek kunnen gelden voor institutionele verhuurders • Institutionele verhuurders hebben een belangrijke rol in nieuwe grootschalige (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen. Ze beleggen voornamelijk in de ontwikkeling van woningbouwprojecten en nemen daarbij grote aantallen huurwoningen af. Het uitval effect van beleggingen in de nieuwbouw is dan ook het grootst voor institutionele beleggers. Het daadwerkelijke effect is echter moeilijk te duiden. • Bij investeringen in nieuwbouw zullen zij eerder kiezen voor een programma waarop geen regulering van toepassing is. Het gaat dan om woningen die door de afmeting of de afwerking voldoende punten hebben om niet gereguleerd verhuurd te worden. Belangrijke voorwaarde is dat er voldoende marktvraag is voor huurwoningen in deze duurdere segmenten. • Institutionele verhuurders die in opdracht van pensioenfondsen beleggen werken vaak ook met een maatschappelijk rendement en hanteren daarvoor vaste beleggingscategorieën, waaronder middenhuur. Zij zullen daarom op complexniveau mogelijk accepteren dat een deel van de woningen onder invloed komt van de regulering van de aanvangshuurprijs zolang het totale rendement niet onder druk komt te staan.

Een gevolg kan zijn dat de huurprijzen van de woningen in het niet gereguleerde segment sneller stijgen om hiervoor te compenseren.

Dit is niet per definitie een nadeel wanneer de woningen landen in het betaalbare koopsegment. Expertpanel, 2021. 95 Expertpanel, 2021. 93 94

40

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

41

Is de maatregel structureel van aard dan zullen institutionele partijen voor woningen waarvoor onvoldoende rendement gehaald kan worden en opwaardering niet mogelijk is overgaan op (complexmatige) verkoop van woningen. Hierdoor neemt het aanbod huurwoningen af 96. Mogelijk worden verhuurders geprikkeld om buiten de geijkte plekken te investeren, bijvoorbeeld in herontwikkelingstrajecten waarin samen opgetrokken kan worden met de corporatie. De verleidingskracht van potentiële huurders speelt hierin een grote rol. Wanneer het systeem onvoldoende ruimte laat voor herijking op basis van veranderende opgaven zullen beleggers dit als een risico / onzekerheid zien.

•

Particuliere verhuurders Hieronder benoemen we enkele punten die daarnaast specifiek kunnen gelden voor particuliere verhuurders • Zullen sneller overgaan tot uitponden van individuele woningen waarop onvoldoende rendement gemaakt kan worden. • Zullen vaker investeren in de verbetering van de kwaliteit van woningen die net onder de vastgestelde WWS-puntengrens uitkomen om deze na verbetering ‘vrij’ te kunnen verhuren. • Zullen vaker bestaande woningen kopen die net boven de vastgestelde WWS-puntengrens uitkomen. • Voor particuliere verhuurders die individuele woningen opkopen om te verhuren (buy-to-let) zal het minder interessant worden om te beleggen omdat het minder winstgevend zal worden. Dit heeft ook effect op de koopwoningmarkt, waarbij de regulering in de vrije sector een zeer matigend effect zal hebben op de exploderende huizenprijzen. • De investeringsbeslissing van vermogende ouders om een woning te kopen voor hun kind(eren) wordt nauwelijks beïnvloed door deze regeling. • Particuliere partijen beheren en onderhouden relatief vaker dan institutionele partijen oudere panden in stadscentra. Bij regulering van de aanvangshuurprijzen op basis van het WWS (en daardoor verminderende huuropbrengsten) bestaat de kans dat investeringen in- en verduurzaming van dergelijke panden negatief beïnvloed wordt. Dit heeft mogelijk ook zijn effect op (de uitstraling van) deze locaties.

Dit zal ook sterk afhankelijk zijn van of de investering maakt dat de woningen in een hoger (niet gereguleerd) segment verhuurd kunnen worden. Kanttekening hierbij is dat WOZ-waardes in (historische) stadscentra vaak hoger zijn dan elders waardoor het aantal WWS-punten en daarmee de huursom hoger kan zijn. • Een groot deel van de (particuliere) beleggers financiert hun vastgoed met vreemd vermogen. Een vermindering van huurinkomsten zou daarmee ook een negatieve impact hebben op financieringsrelatie met hun banken. Ook raakt regulering de pensioenvoorziening van particuliere beleggers die als alternatieve pensioenopbouw hebben gekozen voor belegging in vastgoed.

•

Woningcorporaties • Zullen hun positie in de middenhuur mogelijk heroverwegen op het moment dat regulering leidt tot een veranderende rol van beleggers in het middenhuursegment. Wanneer regulering leidt tot een terugtrekkende beweging van beleggers uit het (dan gereguleerde) middenhuursegment zal een deel van de woningcorporaties overwegen om het dan ontstaande gat te willen opvullen (ook deels op verzoek van gemeenten). We verwachten dat op de locaties waar beleggers zich mogelijk meer terugtrekken het beroep op woningcorporaties om in middenhuur te investeren groter zal worden. Vooral in gebieden waar beleggers te weinig marktdruk zien om te investeren zal vaker gekeken worden naar de corporatie om woningen in het gereguleerde middenhuursegment toe te voegen.

De mate waarin dit het geval zal zijn is moeilijk kwantitatief hard te maken. Wanneer we echter kijken naar transacties in de beleggersmarkt blijkt dat verkoop van (minder) rendabele delen van de portefeuille tot het gewone instrumentarium te behoren. Dat geldt voor grote beleggers ook voor de keuze tussen investeren in Nederlands woningbezit versus investeren in buitenlandse woningen.

96

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

•

•

•

42

De samenwerking tussen corporaties en marktpartijen in de middenhuur is daarnaast sterk afhankelijk van hoe groot het aandeel ‘middenhuur’ in het programma en projecten is. Bij kleine aantallen zullen corporaties minder snel geneigd zijn de samenwerking op te zoeken en zullen ze middenhuurwoningen eerder in eigen beheer nemen. Aan de andere kant kan de rol van de corporaties minder groot worden als de beleggers hun rol in de middenhuur meer oppakken. Het WWS zal ook van toepassing zijn voor de woningen in het bezit van corporaties die nu ‘vrij’ boven de liberalisatiegrens worden aangeboden maar binnen de vastgestelde puntengrens vallen. Indien corporaties door regulering minder rendement maken op niet-DAEB activiteiten zal de capaciteit om te herinvesteren in DAEB- en niet-DAEB-activiteiten kleiner kunnen worden. In beginsel gaat de corporatie uit van een voor hen marktconform rendement, vanuit de verplichting om financiering voor investeringen in de markt te halen. Regulering van het middenhuursegment zal het rendement van woningcorporaties op een deel van de middenhuurwoningen kunnen beperken. Een regulering via het WWS kan verhuurders van ruimere en goed geïsoleerde woningen in de buitenwijken meer huurpotentie bieden ten opzichte van de huidige situatie en kleinere woningen in een stedelijke omgeving.

Vaak zijn dit ook de wijken met veel sociale huur waar instroom van hogere inkomens wenselijk is. Voor corporaties kan regulering ook betekenen dat er vaker met beleggers samengewerkt kan worden in herontwikkelingsopgaven. Dit omdat beleggers bij regulering mogelijk vaker op zoek zullen gaan naar investeringsmogelijkheden buiten de geijkte plekken en daardoor herstructureringsprojecten interessanter worden. Wanneer de WWS-punten bepalend worden voor de hoogte van de huren in de middenhuur zal het voor corporaties lastiger kunnen worden om binnen de eigen portefeuille te sturen op een goede mix in samenstelling van wijken en complexen. Dit met uitzondering van een mix met koop.

Reacties van partijen die overwegen te investeren in vrijesectorhuur • Invoering van de maatregel zal op korte termijn in een afwachtende houding van beleggers kunnen resulteren: zij stellen hun investeringsbeslissing in het middenhuursegment uit. De hoogte van de WWS-grens is daarbij bepalend voor de overweging om te investeren. Wanneer het middenhuursegment (tot 187 punten of 170 punten + 10%) gereguleerd zal worden zullen beleggers zich oriënteren op delen van de markt die niet gereguleerd worden. Het risico bestaat dat dit ten koste gaat van de ontwikkeling van nieuwe middenhuurwoningen. • Vooral in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt zullen beleggers zich vaker gaan toeleggen op het segment boven het gereguleerde middenhuursegment. • Wanneer de prijsgrens op 250 punten wordt vastgezet dan zal de algemene overweging van partijen om te investeren in de vrije sector afnemen. Hierdoor neemt het aanbod in de gehele vrijesectorhuur af. • Ook de tijdelijke invoer van een maatregel zal voor veel onrust kunnen zorgen. Wel verwachten we wanneer de maatregel ook daadwerkelijk tijdelijk is een kleiner effect op de investeringsbereidheid van beleggers. Vooral op het moment dat zij op langere termijn voldoende rendement verwachten te maken.

Reacties van projectontwikkelaars • De (hoge) bouwkosten en grondprijzen van woningen maken dat het voor projectontwikkelaars bij regulering minder interessant om woningen te bouwen in het gereguleerde huurmarkt. • Het risico bestaat dat het beperken van het verdienvermogen door de regulering wordt gecompenseerd met een lagere kwaliteit van woningen. Hoewel dit mogelijk resulteert in een betere betaalbaarheid zal dat ten nadele kunnen zijn van de woonkwaliteit voor huurders en de doorstroming vanuit andere segmenten minder interessant is.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

• • •

• •

43

Risico bestaat dat projectontwikkelaars bij regulering tot 187 WWS-punten / 170 WWS-punten + 10% geen middenhuur meer ontwikkelen tenzij zij hiertoe gedwongen worden door de gemeente. Risico bestaat dat projectontwikkelaars bij regulering tot 250 WWS-punten geen vrijesectorhuur meer ontwikkelen tenzij zij hiertoe gedwongen worden door de gemeente. Zullen meer druk gaan uitoefenen voor het toestaan van bouwen op greenfieldlcoaties, buiten bestaand stedelijk gebied omdat ze hier betere rendementen kunnen maken dan op transformatielocaties in bestaand stedelijk gebied. Ontwikkelaars zullen vaker aanspraak willen maken op het stimuleringsfonds woningbouw omdat projecten onrendabeler worden. Er zijn nu al veel woningbouwprojecten met onrendabele toppen. 97 Er kan een grote diversiteit aan maatregelen voor lokaal maatwerk gaan ontstaan omdat gemeenten het aandeel middenhuur in programma’s moeten borgen. Aanvullend zullen aanvullende maatregelen worden overwogen, waardoor de transactiekosten in het middensegment omhoog gaan, ten koste van het verdienvermogen.

Reacties van gemeenten • Op dit moment hanteren veel gemeenten eigen beleid op middenhuur. Landelijke regulering van het middenhuursegment zal op lokaal niveau kunnen bijdragen aan verlaging van de regeldruk voor gemeentes. • Gemeenten zullen tegelijkertijd steviger inzetten op het maken van lokale afspraken en regulering voor middenhuur, om ervoor te zorgen dat de benodigde aandelen in het programma ook gerealiseerd worden. • Omdat het moeilijk(-er) zal zijn een businesscase met middenhuur rendabel te maken zal het onderhandelingsproces rondom nieuwe gebiedsontwikkelingen complexer zal zijn en het realisatietempo van nieuwbouw vertragen. Overig relevante mogelijke reacties op basis van het gedachte-experiment: • Wanneer het aanbod in de middenhuur op termijn vermindert of ontbreekt in wijken gaat dit mogelijk ten koste van de sociale mix in wijken. Middeninkomens zullen daarbij uitwijken naar andere segmenten (kan ook in dezelfde wijk). • Vermindering van de middenhuur is een (verdere) belemmering voor de doorstroming uit het sociale segment. Middeninkomens zullen blijven wonen in de sociale huursector, waardoor het aandeel scheefwoners toeneemt. Dat betekent dat dit een extra druk op de sociale voorraad zet, en dat er meer behoefte is aan sociale woningen.

Tegelijkertijd zal de verminderde doorstroming een positief effect kunnen hebben op de sociale mix en draagkracht van wijken.

5.4 Mogelijke effecten op de ontwikkelingssnelheid van woningen •

•

•

Verhuurders zullen in de nieuwbouw (of renovatie) van woningen waar de marktdruk dat toelaat streven naar toevoeging van punten tot boven de WWS puntengrens, om daarmee beleidsvrijheid te hebben in de huurprijs(ontwikkeling). Grootschalige gebiedsontwikkelingen (zonder aanvullend beleid gericht op de segmentatie) worden minder ondersteund door het vliegwiel dat beleggers in één keer een groot aantal woningen afnemen waardoor de gebiedsontwikkeling van start kan gaan. Dit werkt vertragend in de gebiedsontwikkeling. Beleggers vormen een belangrijke factor in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en de transformatie van gebieden en bestaand vastgoed. Het wordt complexer om programma’s met middenhuur gerealiseerd te krijgen wanneer de businesscase minder haalbaar is (omdat er onvoldoende rendement gemaakt kan worden op een gereguleerde middenhuurwoning). Dit heeft effecten op de bouwproductie van de middenhuur, en van alle gemengde programma’s. Deze effecten kunnen een grote weerslag hebben op de snelheid van de

https://www.rijksoverheid.nl/regering/bewindspersonen/kajsa-ollongren/documenten/rapporten/2021/04/23/verkenningonrendabele-toppen-woningbouwprojecten

97

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

44

gebiedsontwikkeling en de lengte van onderhandelingsprocessen 98. Dit vraag om goede beleidsoplossingen en instrumentarium om de positie van het huursegment in ontwikkelingen te waarborgen, vooral als de woningprijzen zich blijven ontwikkelen. Een maatregel die toeziet op een prijsgrens tot 187 punten of 170 punten + 10% zal een groot effect hebben op de ontwikkelsnelheid van middenhuurwoningen. Het risico daarbij is dat er meer ingezet wordt op de segmenten boven deze prijsgrens en dat ten koste gaat van de ontwikkeling van woningen in de middenhuur, in nieuwe gebiedsontwikkelingen en in transformatie. Een belangrijk voorwaarde om dat te kunnen doen is dat er voldoende marktdruk / behoefte is in het segment boven de gereguleerde huurprijs. In de praktijk zal het lastig zijn om marktconforme woningen te realiseren die boven de prijsgrens van 187 punten uit zullen komen. Zo viel in 2018 nog circa 96,4% van alle huurwoningen op basis van de in dat jaar vastgestelde WWS-punten in het segment tot € 1.000 99. Een maatregel dat toeziet op een prijsgrens tot 250 punten zal op het gehele vrijesectorhuursegment een groot effect hebben. Hiermee wordt er mogelijk geen of minder nieuwbouw toegevoegd in de gereguleerde segmenten.

Hierdoor is op (middel)lange termijn de kans aanzienlijk dat op plekken met hoge marktdruk (zonder aanvullend beleid) geen nieuwbouw in het gereguleerde huursegment wordt toegevoegd. Belangrijk is daarom om op lokaal niveau aanvullende andere afspraken te maken over aandeel middenhuur en vrijesectorhuur per programma. De tijdelijke invoering heeft een minder groot effect op de ontwikkelsnelheid van woningen. CONCLUSIES VERKENNING REGULERING VAN AANVANGSHUREN OP BASIS VAN WWS Hieronder schetsen we de belangrijkste conclusies uit de verkenning van de regulering van de aanvangshuren op basis van woningwaarderingsstelsel (WWS). We gaan daarbij in op het effect op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen, de bouwproductie en flankerend beleid. Betaalbaarheid neemt op korte termijn toe voor nieuwe huurders omdat: • De betaalbaarheid van woningen voor nieuwe huurders op korte termijn naar verwachting toeneemt omdat in veel gevallen de huurprijs afneemt door regulering. • Bij regulering op basis van WWS-punten circa 25% van de vrije sector geraakt zal worden door de regulering en daarbij een positief effect heeft op de betaalbaarheid van huurwoningen. • Vooral in gebieden met een hoge druk de excessen (te kleine woningen voor te hoge bedragen) tegengaan worden met deze vorm van regulering.

• Ook op langere termijn borging van betaalbaarheid van woningen omdat woningen in het betreffende WWS gereguleerde segment een gereguleerde huurprijs en daarmee een gegarandeerde huurprijsontwikkeling kennen. • Regulering een betere overgang mogelijk maakt tussen het gereguleerde deel en de vrije sector omdat het verschil in huurkosten tussen de (huidige) sociale sector en het middenhuursegment kleiner wordt. • Een regulering op basis van 170 WWS-punten + 10% biedt verhuurders de meeste ruimte voor differentiatie in huurprijzen wat mogelijk het gat weer wat groter maakt. • De regulering op basis van 187 WWS-punten of 170 WWS-punten + 10% zich richt op regulering van de maximale huurprijzen in het middensegment (tot € 1.000). kanttekening is dat bij deze vorm van regulering woningen in gebieden met een hoge marktdruk (en daardoor hogere WOZ-waarde) het gereguleerde middenhuursegment sneller zal ontstijgen. • De regulering op basis van 250 WWS-punten zich richt op de gehele vrije sector, waardoor een groter aantal woningen onder invloed komt van regulering. • De regulering op basis van WWS-punten verhuurders de ruimte biedt voor regionale differentiatie (op basis van de WOZ-waarde in het WWS).

De mate waarin dit het geval zal zijn is moeilijk kwantitatief te onderbouwen. Uit eerder onderzoek van ons bureau blijkt de lengte van het gebiedsontwikkelingsproces en de problemen die zich hierbij voordoen (Stec Groep in opdracht van NVM, 2018). Waar het specifiek gaat over harde plantitels blijkt in 45% van de gevallen vertraging als gevolg van financiële problemen. Zie: Ongebruikte Grondposities, Stec Groep in opdracht van BZK, 2021, voor meer informatie hierover. 99 Kamerbrief ‘Woonkansen in het middensegment’, februari 2021. 98

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

45

Beschikbaarheid neemt op korte termijn toe, maar op (middel) lange termijn mogelijk af omdat: • Een lage grenswaarde (170 + 10% of 187 punten) in gebieden met een lage marktdruk op korte termijn zal leiden tot betere beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor nieuwe huurders. • Er mogelijk op korte termijn sprake kan zijn van meer mutaties omdat zittende huurders alleen bij een nieuw contract voordeel hebben van de regulering. • Regulering op basis van het WWS maakt het beleggen in huurwoningen voor alle verhuurders mogelijk minder aantrekkelijk omdat rendementen getemperd worden. • Verhuurders op langere termijn naar verwachting een deel van de woningen waarop onvoldoende rendement kan worden gemaakt zullen uitponden. Hoe groot dit effect kan zijn is sterk afhankelijk van alternatieve investeringsmogelijkheden. • Hoe lager de puntengrens hoe meer strategische gedrag verhuurders zullen vertonen door te investeren in marktsegmenten die niet gereguleerd worden. Dit is sterk afhankelijk van de marktdruk in gebieden en daarmee de marktruimte om te investeren. • De scenario’s die uit gaan van 170 WWS-punten + 10% of 187 WWS verhuurders meer ruimte geven om te handelen en te investeren in andere niet gereguleerde segmenten. Mogelijk ontstaan hierdoor weglekeffecten naar het segment met huurprijzen boven € 1.000 (afhankelijk van marktdruk).

Risico op afname van de bouwproductie groot is, waarbij effect afhankelijk is van WWS-grens omdat: • De regulering van de huurprijs van woningen dermate beïnvloed dat er onvoldoende rendementen behaald kunnen worden. Hierdoor bestaat het risico dat partijen niet meer investeren in nieuwbouw waardoor op termijn de bouwproductie af zal nemen. • Nederlandse huurwoningen worden gezien als zeer interessante belegging. De mate waarin de bouwproductie terug kan vallen is daardoor sterk afhankelijk van de maatvoering van de regulering en de mogelijkheden om bijvoorbeeld in andere vastgoedsegmenten te investeren. • Het scenario van 250 WWS-punten is naar verwachting het meest ingrijpend voor de gehele vrije sector en kent daardoor een groter risico op een terugval in de bouwproductie. • Een tijdelijke invoering van de maatregel zal daarnaast naar verwachting in mindere mate effect hebben op de bouwproductie dan wanneer de maatregel voor onbepaalde tijd zal gelden. Flankerend beleid wordt belangrijker bij een hogere WWS-puntengrens omdat: • Een regulering op basis van 250 WWS-punten beïnvloed circa 98% van alle vrijesectorhuurwoningen en zal daarmee naar verwachting de grootste impact hebben. • De risico en de negatieve effecten op de beschikbaarheid van woningen op langere termijn het grootst zijn bij een hogere WWS-puntengrens.

• Er in situaties waarin de ontwikkeling niet van de grond komt beleid nodig is om de ontwikkeling van middenhuurwoningen af te kunnen dwingen, bijvoorbeeld met een vast percentage middenhuur in de nieuwbouwprogrammering. • Stimulerende maatregelen kunnen voorzien in een bijdrage in onrendabele toppen op ontwikkeling en de exploitatie van huurwoningen. In hoofdstuk 7 gaan we verder in op de mogelijke maatregelen die de regulering kunnen versterken.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

46

6 Regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van WOZ-waarde 6.1 Omschrijving van de maatregel in de verkenning Invoering van huurprijsregulering aan de hand van een vast percentage van de WOZ-waarde houdt in dat de aanvangshuurprijs van vrijesectorhuurwoningen (bij mutatie/nieuw contract) wordt gemaximeerd op basis van een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Voornaamste doel van deze regeling is om het aanbod van middenhuurwoningen beschikbaar te behouden.

OMVANG VAN DE MARKT WAAR DE HUURPRIJSREGULERING BETREKKING OP HEEFT: • •

De gehele vrijesectorhuur bestaat naar schatting uit zo’n 540.000 woningen, waarvan circa 248.000 in bezit van particulieren, 122.000 van institutionele beleggers en 170.000 van corporaties. De vrijesectorhuur bestaat uit 430.000 woningen in het middenhuursegment (tussen de liberalisatiegrens en € 1.000) en 110.000 in het dure segment (vanaf € 1.000). Van de 430.000 middenhuurwoningen is circa 176.000 in bezit van particulieren, 95.000 van institutionele beleggers en 159.000 van corporaties.

Bron: Staat van de woningmarkt (2021), o.b.v. WoON2018. Bewerking Stec Groep (2021).

Hieronder specificeren we de ingrepen waar de maatregel uit bestaat. • De maximale aanvangshuur van alle woningen in het middensegment (tot € 1.000) wordt bij het overeenkomen van een huurcontract vastgesteld aan de hand van een vast percentage van de WOZwaarde van de woning. Zie hieronder een voorbeeldberekening.

VOORBEELDBEREKENING HUURPRIJS BIJ WOZ-PERCENTAGE 6% • WOZ-waarde woning = € 300.000 -------------------------------------------------------------------------- x 4 % • Maximale huurprijs per jaar = € 12.000 -------------------------------------------------------------------------- / 12 maanden • Maximale huurprijs per maand = € 1.000

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

47

1: definitie van de woningen waar de maatregel betrekking op heeft Definitie van de maatregel en belangrijkste uitgangspunten • We definiëren het middensegment van de woningmarkt als woningen in de vrijesectorhuur met een huurprijs tot € 1.000. De grenswaarde van de WOZ van de woning is afhankelijk van het gekozen WOZ-percentage. De keuze voor de afbakening van het middensegment is zeer relevant. Alternatieve mogelijkheden zijn: • Alle woningen in de vrijesectorhuur meenemen, onafhankelijk van de WOZ-waarde. Dit heeft tot gevolg dat de regulering van de aanvangshuur op fors meer woningen betrekking heeft. • Een zo groot mogelijk middenhuursegment af te bakenen / creëren. Bijvoorbeeld door een percentage gekoppeld aan een bepaalde WOZ-waarde, waarbij het hoogste percentage gekoppeld is aan de laagste WOZ-waarde. 2: afbakening van de scenario’s •

We verkennen het WOZ-percentage 4%, 6% en 8%. De keuze van deze percentages hangt samen met de wens om de effecten in beeld te brengen van scenario’s met aandelen in de WOZ die in de nabijheid liggen van een ‘marktconforme’ vergelijking van koop en huur.

Wanneer gekeken wordt naar de huur als percentage van de WOZ-waarde dan is deze gemiddeld genomen voor alle huurwoningen in bezit van commerciële partijen vrijwel gelijk: 5,5% binnen het gereguleerde bezit van de commerciële verhuurders versus 5,6% binnen het geliberaliseerde bezit. Voor 65% van de woningen in de vrije sector ligt de jaarlijkse huur tussen 4 en 6% van de WOZ-waarde. Bij 25% van de woningen is de jaarlijkse huur meer dan 6% van de WOZ-waarde 100. Er zijn geen gegevens bekend over hoeveel procent van de woningvoorraad een jaarlijkse huur heeft van meer dan 8% van de WOZ-waarde. Het is aannemelijk dat dit fors lager is dan 25%. Er zijn ook woningen die op basis van hun WWS-punten tot het geliberaliseerde segment gerekend zouden kunnen worden, maar die op dit moment een huurprijs onder de liberalisatiegrens hebben. Vanuit de gedachte om een zo groot mogelijk effect te genereren verkennen we aanvullend ook een scenario dat uitgaat van een percentage van 8% van de WOZ-waarde. Dit 8%-scenario heeft voornamelijk betrekking op het tegengaan van excessen, maar laat ook de hoekpunten van het speelveld zien. Algemene overwegingen / uitgangspunten We nemen voor het gedachte-experiment de cijfers van ABF in haar rapport ‘Huurprijzen vrije sector.

Naar de invoering van een noodknop middenhuur’ als basis, maar passen een aantal aannames toe, omdat de cijfers in het rapport van ABF gebaseerd zijn op de CBS-huurenquête uit 2018. Sindsdien is de huurmarkt behoorlijk dynamisch en we willen de dynamiek van de afgelopen 3 jaar niet weglaten in onze overwegingen. Immers, de huren zullen voor de meeste huurders zijn geïndexeerd, maar de WOZ-waarden zijn fors gestegen. Om inzicht te geven in het potentiële bereik van een maatregel is met behulp van gegevens uit het WoON2018 een inschatting gemaakt van het aantal vrijesectorhuurwoningen dat onder regulering van een WOZ-percentage komt te vallen. Omdat de WOZ-waarden tussen 2018 en 2021 met circa 31% gestegen zijn (zie tekstbox verderop) destilleren we woningen binnen de WOZ waardeklassen uit WoON2018 die overeenkomen met het prijspeil in 2021. Zo kende een woning met een WOZ waarde van € 300.000 (prijspeil 2021) op basis van de gemiddelde WOZ-stijging van 31% in 2018 nog een waarde van circa € 229.000.

100

Gegevens op basis van onderzoek van ABF.

48

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

Tabel 8: potentieel effect op aantal woningen in vrijesectorhuur in relatie tot WOZ-percentage Scenario

WOZpercentage

1 2 3

4% 6% 8%

Maximale WOZ waarde bij huurprijs € 1.000

Aantal vrijesectorhuurwoningen binnen WOZ-klasse*

€ 300.000 € 200.000 € 150.000

400.000 130.000 35.000

Heeft potentieel effect op percentage woningen in de vrijesectorhuur** 74% 24% 6%

Heeft potentieel effect op aantal woningen in de vrijesectorhuur 399.000 128.000 34.000

Aannamen berekend op basis van WoON2018 en ABF, 2020 Huurprijzen vrijesectorhuur, bewerking Stec Groep 2021. *Berekend op basis van WoON2018, waarbij aanname is gedaan dat de WOZ waarde sinds 2018 met gemiddeld 31% is gestegen (zie onderstaande tekstbox). Afgerond op 5.000-tallen. **De gehele vrijesectorhuur bestaat op basis van WoON2018 uit zo’n 540.000 woningen. Dit betreft zowel vrijesectorhuur in bezit van institutionele beleggers, particulieren als corporaties. Percentages berekend op basis van gegeven van ABF en WoON2018.

BRUG VAN WOZ-WAARDE 2018 NAAR WOZ-WAARDE 2021 De gemiddelde waarde van een woning in Nederland is tussen 2018 en 2021 gestegen met 31% (zie onderstaande figuur). Als we deze waardestijging toepassen op de gemiddelde WOZ-waarde voor het geliberaliseerde deel van de markt dan is deze gestegen van € 224.000 (bron ABF) naar gemiddeld € 293.400 in 2021. ABF toont in haar rapport aan dat de gemiddelde huur in het geliberaliseerde deel van de markt op 5,6% van de WOZ-waarde ligt. Als we dit percentage zouden toepassen op de afgeleide gemiddelde WOZ-waarde in 2021 van € 293.400, dan zou de gemiddelde huur van 2018 op 2021 gestegen zijn van € 950 naar € 1.369. Dat ligt substantieel boven de algemeen geaccepteerde huurprijs van het middenhuursegment. Voor zittende huurders is in de bestaande marktwerking de gemiddelde huur van € 950 in 2018 (bron: ABF) op basis van CPI index in 2021 gestegen naar € 1.005 101. Voor nieuwe huurders ligt de huur fors hoger dan voor zittende huurders. Zo toont ABF aan dat op 1 juli 2018 de huren voor nieuwe huurders in het geliberaliseerde segment gemiddeld met 14,8% zijn gestegen, terwijl de prijsindex voor alle woningen met gemiddeld circa 10% is gestegen ten opzichte van 1 juli 2017. Dit betekent dat het aantal woningen dat voor middenhuur in aanmerking komt daalt.

Het gemiddeld bruto modaal inkomen is op basis van CBS-gegevens in dezelfde periode gestegen van € 34.500 (2018) naar € 36.500 (2021). Verder gaan we er in dit gedachte-experiment uit van een hypothecaire rente van 2% voor een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van 30 jaar. Figuur 4: Prijsindex woningen in Nederland

Bron: Waarderingskamer.nl (stand 6 juli 2021)

101

CPI Index: in 2019 gestegen met 1,96%, in 2020 met 2,72% en in 2021 met 1,01%. Bron: CBS

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

49

Flankerend beleid De werking van deze maatregel hangt zeer sterk af van flankerend beleid. Zo kunnen er naast de in dit hoofdstuk verkende maatregel verschillende andere maatregelen of instrumenten ingezet worden die bijdragen aan het vergroten van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen (voor mensen met een middeninkomen). In hoofdstuk 7 gaan we hier verder op in. We geven daarin aan op welke mogelijke maatregelen bij kunnen dragen aan de werking van de in dit hoofdstuk uitgewerkte maatregel. Voor de selectie van deze versterkende maatregelen is gebruik gemaakt van de verkenning uit bijlagen B en C van dit onderzoek.

6.2 Achtergrond, verantwoording en verkenning van deze maatregel Aanknopingspunt in beleidsdiscussies in de woningmarkt De huurprijsregulering aan de hand van een vast percentage van de WOZ-waarde is eerder aangeduid als de zogenaamde ‘Noodknop’ 102. De noodknop is een van de maatregelen die ingevoerd kan worden om de voorraad aan woningen in de middenhuur zoveel mogelijk te behouden. Relevantie voor deze verkenning Eerste verkenning (zie ook bijlage) laat volgende aanknopingspunten zien om deze maatregel te overwegen om te komen tot het tegengaan van excessen en te komen tot een betere bereikbaarheid en beschikbaarheid van vrijesectorhuurwoningen voor middeninkomens. Aandachtspunten voor de verkenning • WOZ-waarden kennen grotere regionale verschillen dan huurprijzen. In gebieden met een hoge marktdruk zal daarom een lager percentage van de WOZ nodig zijn om daadwerkelijk effect te zien van de maatregel. In gebieden met lagere marktdruk kunnen WOZ-percentages verhoudingsgewijs hoger zijn om middenhuur af te dwingen. In de huurprijsregulering aan de hand van een vast percentage van de WOZ-waarde wordt enkel de maximale huurprijs vastgesteld. Voor het sturen op de jaarlijkse indexatie van de huurprijs dient een aanvullende maatregel genomen te worden.

• De invoering van de maatregel om de aanvangshuur te bepalen op een percentage van de WOZwaarde van de woning van dat moment heeft een eenmalig effect bij een nieuw huurcontract. Wanneer gedurende de looptijd van het huurcontract een vast percentage van de WOZ-waarde gehandhaafd blijft heeft dit ook effect op de huurprijsontwikkeling op langere termijn. • Regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde biedt ruimte voor regionale differentiatie. Tegelijkertijd bestaat het risico dat populaire woonplekken met hogere WOZ-waarden, waaronder binnensteden, niet beter betaalbaar worden voor middeninkomens. • Bij de regulering ontstaat er het risico dat ook hier weer scheefwonen gaat plaatsvinden. Ook zouden mutatiegraden op kunnen lopen, omdat huurders met ingang van een nieuw contract gunstiger uit zijn. • Bij het hanteren van een percentage van de WOZ speelt mee dat volatiliteit van de WOZ per jaar het een ingewikkelde en minder goed voorspelbare methode maakt. Daarnaast is het mogelijk bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Ook biedt deze vorm van regulering een bepaalde onnauwkeurigheid om detailkwaliteit goed te kunnen vangen. • Aandachtspunt is de invloed die deze maatregel heeft op de investeringsbereidheid en daarmee ook de bouwproductie van nieuwbouwwoningen.

6.3 Resultaten van de verdieping van deze maatregel: reacties van marktspelers en huurders De effecten van de maatregel hangen af van de precieze invulling van de regulering en de manier waarop de wijziging in flankerend beleid en overige randvoorwaarden wordt verankerd. In deze paragraaf hebben we de werking van de maatregel uitgewerkt in de vorm van een gedachte-experiment. Deze uitwerking is in juli 2021 voorgelegd aan een aantal deskundigen.

102 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/02/22/kamerbrief-over-maatregelen-huurmarkt-en-evaluatieherziene-woningwet

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

50

Wat is de mogelijke reactie van partijen op de maatregel? Effecten van de invoering van de maatregel hangen samen met het gekozen percentage van de WOZwaarde. Hoe lager dit percentage hoe meer dit ten koste gaat van het verdienvermogen van de eigenaar en hoe vaker deze de overweging zal maken om in tijden van hoogconjunctuur met hoge koopprijzen de woning als koopwoning (leeg, bij mutatie, of in verhuurde staat) te verkopen. De keuze die eigenaren maken, hangt af van het aankoopbedrag van de woning, de periode dat de eigenaar deze woning al in eigendom heeft, en de rendementseisen/-verwachtingen die deze eigenaar heeft. Daarnaast speelt ook de aantrekkelijkheid van andere investeringscategorieën (bijvoorbeeld rente bij een bank, opties, aandelen, investeren in andere typen vastgoed) een rol. Vanuit dat perspectief bezien denken we dat de relatieve aantrekkelijkheid van investeren in middeldure huurwoningen en breder vrijesectorhuurwoningen aantrekkelijk blijft voor een fors deel van de bestaande eigenaren bij WOZ-percentages van 6 of 8%. Wanneer het aandeel van de WOZ-waarde onder 4% komt wordt dit naar verwachting anders, omdat er dan een fors verschil bestaat tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde bij verkoop.

Anticiperend op de maatregel schatten we in dat er in de bestaande voorraad uitponding zal plaatsvinden op het moment dat de huurprijs op basis van het WOZ-percentage onder een marktconforme waarde zakt, maar niet in die mate dat de marktverhoudingen ingrijpend wijzigen. Dit heeft er vooral mee te maken dat alternatieve investeringsmogelijkheden niet op voorhand aantrekkelijker zijn, ook niet bij een huurprijs op basis van de WOZ-waarde tussen 4 en 5,6%. Het gevolg hiervan is dat er (tijdelijk) meer koopwoningen op de markt komen. De kans is groot dat een deel van de woningen in een duurder segment van de koop komen, met name in gebieden met hoge marktspanning. De vraag is of marktpartijen (bouwers-ontwikkelaars-beleggers) hun investeringsgedrag in de middenhuurwoningen in de nieuwbouw aanpassen, bij een percentage van de WOZ-waarde onder de 5,6%. Een lagere WOZ-waarde beperkt voornamelijk de vrije handelingsruimte van marktpartijen. Wanneer het percentage hoger ligt neemt vrije handelingsruimte die partijen hebben toe en zal investeren in de vrijesectorhuur mogelijk aantrekkelijker zijn (zoals dat nu het geval is). Investeren in de ontwikkeling van vrijesectorhuur is daarnaast zeer wezenlijk om te kunnen voorzien in de landelijke behoefte aan middenhuurwoningen en vrijesectorhuur woningen in brede zin.

Bij percentages die beneden gemiddeld zijn (5,5 en 5,6%) hangt deze investeringsbeslissing samen met de toekomstverwachtingen in de koopmarkt in relatie tot bijvoorbeeld een mogelijke uitpondtermijn van woningen. Lagere WOZ-waarde percentages gaan wellicht samen met (inzetten op) een kortere exploitatietermijn, afspraken over het bredere eisenpakket van gemeenten (af te spreken op basis van lokaal maatwerk) en verwachtingen over de toekomstige koopprijsontwikkeling. Dit betekent dat in gemeenten met een hoge marktspanning ontwikkelaars en beleggers eerder uit de voeten kunnen met lagere WOZ-waarde percentages dan in andere gebieden. Daarnaast dwingt een percentage WOZ-waarde gemeenten mogelijk om lokaal maatwerk te gaan gebruiken met een vast aandeel middenhuur. Dit kan onderhandelingen rondom de programma’s van nieuwe gebiedsontwikkelingen mogelijk (verder) verzwaren. Afhankelijk van de hoogte van de uitwerking van het scenario (de maximale huurprijs bedraagt 4, 6 of 8% van de WOZ-waarde) heeft deze maatregel gevolgen voor bestaande eigenaren en voor nieuwe gebiedsontwikkelingen. Dit heeft ook juridische implicaties die nader verkend moeten worden, zoals de vraag of sprake is een gerechtvaardigde inbreuk op het eigendomsrecht en een verkenning van de proportionaliteit van de maatregel. De mogelijke juridische implicaties vallen buiten deze verkenning.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

51

Wat gebeurt er na ingang van de maatregel? Mogelijke reacties van huurders in de vrijesectorhuur • Bij een percentage van 4% zal het aanbod voor huurders in de middenhuur initieel groter kunnen worden omdat volgens ABF op dit moment de huur gemiddeld op 5,5 - 5,6% van de WOZ-waarde ligt. Het betekent dat effectief de huren gaan dalen op het moment dat er een nieuwe huurder in komt. Tegelijkertijd zal met regulering via een WOZ-percentage een deel van de excessen in de markt terug kunnen vloeien naar het middensegment waardoor de het aanbod in de middenhuur verruimt. Bij een percentage van 6 of 8% zal dit effect naar verwachting kleiner zijn. • Huren van middenhuurwoningen (tot € 1.000) die boven de vastgestelde WOZ percentages liggen zullen bij nieuwe verhuring naar beneden worden aangepast. Zittende huurders met een huur die boven het vastgestelde percentage zullen hun huren niet direct zien dalen wanneer lopende contracten in stand worden gehouden. Dit effect is groter wanneer er een lager percentage voor de WOZ van toepassing is. Ook zal het effect op woningen in het middensegment groter zijn in gebieden waar de marktdruk hoger is.

• Huurders met een lagere huur ten opzichte van het vastgestelde percentage van de WOZ-waarde kunnen geconfronteerd worden met een sterkere huurstijging (passend binnen de bepalingen over de huurprijsindexatie in het huurcontract die verhuurder en huurder hebben afgesproken) wanneer de markt daar de ruimte voor biedt. De tijdelijke maximalisatie van de huurverhoging van 1% + inflatie kan dat op dit moment voorkomen. • Uitgaande van een gemiddelde huur van 5,5 - 5,6% van de WOZ-waarde in 2018, zal de huurprijs in gebieden met een hoge marktspanning verder kunnen toenemen als de markt dat toelaat, terwijl in gebieden met een lage marktspanning er feitelijk weinig verandert. • Huurders gaan bij hogere WOZ-percentage op zoek naar een woning met een lagere WOZ-waarde. Dit verhoogt de druk op woningen met een lage(re) WOZ-waarde. Dit leidt tot een hogere marktwaarde voor deze woningen en daarmee wordt de WOZ-waarde opgedreven van woningen met een lage(re) WOZ-waarde. • Dit leidt er mogelijk toe dat huishoudens simpelweg blijven zitten in de huidige koopwoning of sociale huurwoning 103 die ze nu bewonen. Huishoudens die nog geen geschikte woning bewonen zullen mogelijk wegtrekken uit de grote(re) steden. Gezinnen met kinderen met een middeninkomen wonen vervolgens niet of amper meer in gebieden met een hoge marktdruk.

Werkgevers in grote(re) steden krijgen nog grotere problemen om vacatures te bezetten. Uiteindelijk zal dit ertoe kunnen leiden dat zonder forse toeslagen en/of ander flankerend beleid functies in het middensegment niet of veel minder goed meer ingevuld kunnen worden. • Op momenten dat de rente fors stijgt wordt het kopen van een woning financieel minder aantrekkelijk en zullen koopwoningen in waarde kunnen dalen. Als gevolg zullen met enige vertraging ook WOZwaarden omlaag gaan waardoor ook de huren dalen en zullen mensen een grotere voorkeur voor middenhuur hebben. Dit ook omdat weinig mensen durven te kopen in perioden waarin de prijzen dalen. Dit effect is minder sterk in een scenario met een hoog WOZ-percentage. • Hoe lager het WOZ-percentage, hoe langer de terugverdientijd en hoe kleiner het verschil tussen de kosten bij koop en bij huur. Bij hogere WOZ-percentage zullen huishoudens op grond van het verschil in woonlasten tussen kopen en huren de voorkeur geven aan een koopwoning. Het gevolg hiervan is dat de vraag naar koopwoningen stijgt, de koopprijzen stijgen, daarmee ook de WOZ-waarden voor huurwoningen stijgen, waarmee de huurprijzen verder stijgen. Het deel van de huishoudens dat zou willen kopen maar daar niet de middelen voor heeft neemt daardoor alleen maar verder toe.

• Indien verhuurders via andere diensten, zoals servicekosten, de huur indirect mogelijk verhogen, zullen huurders wellicht toch meer woonlasten hebben. De servicekosten zijn gebaseerd op diensten die huurders daadwerkelijk afnemen, en dienen onderbouwd te zijn, dus dit is wettelijk niet toegestaan. •

Bij een WOZ-percentage van 8% zullen huurders – op momenten dat de rente erg laag staat – vaststellen dat ze veel meer huur betalen dan bij kopen. Bij een rente van 2% voor een woning met een marktwaarde op het gemiddelde WOZ-waarde niveau van € 293.400 heeft het huishouden bij aanvang

Als huishoudens in een koopwoning blijven wonen heeft dit in beginsel geen neveneffecten. Als huishoudens in een sociale huurwoning blijven wonen belemmert dit de doorstroming. 103

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

52

een rentelast van € 5.868 per jaar (maar gemiddeld over de gehele looptijd € 2.934) en doet gemiddeld een aflossing van € 9.780 per jaar. De totale gemiddelde woonlasten bedragen dan € 1.059 per maand. 104 Afgezet tegen deze kosten bij koop staat een maximale aanvangshuur van € 1.956 per maand voor een woning met dezelfde WOZ-waarde. Na 12,5 jaar 8% huur van de WOZ-waarde betaald te hebben heeft de huurder de volledige WOZ-waarde betaald aan huur. Bij een WOZ-percentage van 6% zullen huurders – op momenten dat de rente erg laag staat – vaststellen dat ze veel geld kwijt zijn aan onderdak vergelen met wanneer ze een woning kopen. Bij een rente van 2% voor een woning met een marktwaarde op het gemiddelde WOZ-waarde niveau van € 293.400 heeft het huishouden bij aanvang een rentelast van € 5.868 per jaar (maar gemiddeld over de gehele looptijd € 2.934) en doet gemiddeld een aflossing van € 9.780 per jaar. De totale gemiddelde woonlasten bedragen dan € 1.059 per maand. 105 Afgezet tegen deze kosten bij koop staat een maximale aanvangshuur van € 1.467 per maand voor een woning met dezelfde WOZ-waarde. Na 16,7 jaar 6% huur van de WOZ-waarde betaald te hebben heeft de huurder de volledige WOZ-waarde betaald aan huur.

Bij een WOZ-percentage van 4% zullen huurders – op momenten dat de rente erg laag staat vaststellen dat huren min of meer vergelijkbare woonlasten met zich meebrengt dan kopen. Afgezet tegen de kosten bij koop van € 1.059 voor een koopwoning van € 293.400 (bij een rente van 2%) staat een maximale aanvangshuur van € 978 per maand voor een woning met dezelfde WOZ-waarde. Bovenstaande berekeningen houden geen rekening met de onderhoudskosten, VVE kosten, belastingen, en investeringen (in verduurzaming) die een koper wel moet doen en een huurder niet. Tegelijkertijd profiteerden woningbezitters in de afgelopen jaren van een forse waardestijging, maar in mindere tijden kunnen zij ook het risico lopen dat de waarde van hun vastgoed daalt. Deze aspecten zullen ook van invloed zijn op de afweging van een huurder om wel of niet over te gaan op het kopen van een woning.

Mogelijke reacties van middeninkomens die niet in de vrijesectorhuur wonen • Met een huurplafond van 4% wordt het gat tussen sociale huur en middenhuur naar verwachting kleiner waardoor doorstroming gemakkelijker plaats kan vinden. Voordeel hiervan is dat mensen die aangewezen zijn op de sociale huursector beter aan bod komen als gevolg van een verminderde goedkope scheefheid. Een belangrijke voorwaarde voor het genereren van de doorstroming is dat de kwalitatieve verbetering in woonkwaliteit voldoende moet zijn om te willen verhuizen, zeker als ze wonen in een ruimere woning in de sociale sector. Huishoudens met middeninkomens die in een sociale huurwoning wonen, zullen in beginsel vooral bereid zijn te verhuizen indien ze een voor hen een aantrekkelijke middenhuurwoning kunnen betrekken. • Huishoudens met middeninkomens die nieuw op de markt komen, zullen bij een percentage van 4% betere kansen hebben om een middenhuurwoning te betrekken dan bij percentages van 6 of 8%. Dit omdat de huurprijs ten opzichte van het huidige niveau daalt, vooral in gebieden met een hogere marktdruk. • Bij een percentage van 4% zal het huren gemiddeld relatief aantrekkelijker worden dan nu het geval is. Bij percentage van 6 of 8% is juist een omgekeerd effect te verwachten. Een belangrijke factor in de afweging tussen koop en huur is de vermogensopbouw door het stijgen van de woningwaarde.

Indien deze verwachtingen (sterk) positief zijn zal kopen voor veel huishoudens aantrekkelijker blijven dan huren. • Bij een WOZ-percentage van 8% worden starters en andere middeninkomens die nieuw op de markt zijn nauwelijks geholpen omdat naar verwachting de huurprijzen niet lager worden. Ze zullen naar (tijdelijke) oplossingen zoeken om toch ergens te kunnen wonen, waarbij de oplossing sterk afhankelijk is van de marktdruk. Ze gaan bijvoorbeeld weer thuis wonen, zullen middenhuur en/of vrije sector woningen delen met andere middeninkomens of verhuizen noodgedwongen naar gebieden met een lagere marktdruk. We strepen in deze vereenvoudigde vergelijking kosten voor onderhoud en een hoger huurwaardeforfait weg tegen hypotheekrenteaftrek en het feit dat de woonlasten niet langer geïndexeerd worden voor inflatie. 105 We strepen in deze vereenvoudigde vergelijking kosten voor onderhoud en een hoger huurwaardeforfait weg tegen hypotheekrenteaftrek en het feit dat de woonlasten niet langer geïndexeerd worden voor inflatie. 104

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

53

Mogelijke reacties van verschillende typen verhuurders • Zullen bij een WOZ-percentage die de huurprijzen omlaag dwingt te maken krijgen met rendementsverlies ten opzichte van het gemiddelde huidige rendement. Het percentage van de WOZ is daarbij niet direct gelijk aan de rendementseis van verhuurders. De rendementseis is namelijk sterk afhankelijk van andere factoren. • In gebieden met relatief hoge marktspanning kunnen zij de maximale aanvangshuur verhogen tot aan de WOZ-waardegrens. De vraag is of dit gebeurt wanneer er sprake is van een relatief hoog WOZ-percentage (waarbij dit sterk afhankelijk is van de marktspanning in het gebied), maar we houden er rekening mee dat wanneer dit mogelijk is, hier een stimulerende werking vanuit kan gaan. • Hoe lager het gehanteerde WOZ-percentage, hoe aantrekkelijker het voor huurders is om een woning te huren. Bij een WOZ-percentage van 4% zal huren voor huurders min of meer vergelijkbare woonlasten met zich meebrengen in vergelijking tot kopen. Afgezet tegen de kosten bij koop van € 1.059 voor een koopwoning van € 293.400 staat een maximale aanvangshuur van € 978 per maand voor een woning met dezelfde WOZ-waarde. In deze situatie zal het voor verhuurders interessanter zijn om de woning te verkopen dan te behouden, omdat de kosten mogelijk hoger zijn dan de opbrengsten.

Daarbij is nog geen rekening gehouden met de rendementseisen en de kosten waarmee een verhuurder rekent. • Risico dat verhuurders hun bezit beginnen te verkopen op het moment dat de rente fors gaat stijgen, omdat bij stijgende rentes de WOZ-waarden mogelijk gaan dalen, daarmee nieuwe huurders goedkoper kunnen huren en vervolgens de waarde van hun bezittingen zullen dalen. Dit is overigens sterk afhankelijk van de mate waarin de rente stijgt en waarin met andere investeringen rendement gemaakt kan worden. • Zij zullen zich bij huurprijsreguleringen op basis van een percentage van de WOZ meer richten op gebieden met veel marktspanning. Het risico van een waardedaling is in landsdelen met minder marktspanning aanmerkelijk groter. 106 • De woningmarkt biedt met een opwaarts potentieel van 1% boven inflatie (op basis van tijdelijke cap op huurprijsontwikkeling) een uitzonderlijk rendement in een markt waarin er een overvloed aan kapitaal is en de rente laag. Daarnaast profiteren verhuurders van de waardeontwikkeling van woningen. Regulering van de maximale huurprijs van woningen zal de aantrekkelijkheid van het investeren wel kunnen verkleinen waardoor het risico bestaat dat een deel van de partijen investeringen in woningen zal verplaatsen naar andere (niet gereguleerde) segmenten en landen met minder (of andere vormen van) huurprijsregulering.

• De aantrekkelijkheid van het investeren in middenhuur is sterk afhankelijk van het rendement dat verhuurders kunnen maken. Wanneer de rendementen onder druk komen te staan door regulering van de maximale aanvangshuurprijs neemt de aantrekkelijkheid van het investeren in de middenhuur af en zal het niet gereguleerde deel van de huurwoningmarkt (met huurprijzen boven de € 1.000) mogelijk een interessanter investeringsperspectief bieden omdat andere rendementen mogelijk zijn. Dit is wel sterk afhankelijk van de vraag naar woningen met een huurprijs boven de € 1.000 in combinatie met de hoogte van de WOZ-waarde van woningen in gebieden. • Het risico van ‘luchtbellen’ bestaat in de woningmarkt, maar omdat de huurprijzen bij regulering op basis van een (laag) percentage van de WOZ kunnen dalen, verlaagt dit mogelijk het risico van het knappen van de woningmarktbubbel, terwijl dit risico in andere beleggingscategorieën waarschijnlijk groter is. Particulieren zullen grond en woningen waardevaster vinden dan aandelen. Tegelijkertijd zal het effect in een neergaande markt ook groter kunnen zijn omdat WOZ-waarde en huurprijs tot elkaar in verbinding staan. Een negatieve ontwikkeling van de woningwaarde en daarmee lagere huurprijzen zal verhuurders mogelijk eerder doen besluiten woningen af te stoten wat de prijzen weer verder doet dalen.

106

Op basis van verkennend literatuuronderzoek en bureauexpertise Stec Groep (2021)

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

54

•

Institutionele partijen: Hieronder benoemen we enkele punten die daarnaast specifiek kunnen gelden voor institutionele verhuurders • Institutionele verhuurders hebben een belangrijke rol in nieuwe grootschalige (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen. Ze beleggen voornamelijk in de ontwikkeling van woningbouwprojecten en nemen daarbij grote aantallen huurwoningen af. Het mogelijke uitval effect van beleggingen in de nieuwbouw is dan ook het grootst voor institutionele beleggers. Het daadwerkelijke effect is echter moeilijk te duiden. • Institutionele verhuurders beleggen vaak in de gebieden met een hoge marktdruk. Dit zijn tevens de gebieden met hogere WOZ waarden en huurprijzen. Een hoog WOZ-percentage zal naar verwachting minder effect op hun activiteiten hebben dan een laag WOZ-percentage. • Bij investeringen in nieuwbouw zullen zij eerder kiezen voor een programma waarop geen regulering van toepassing is (het segment boven € 1.000). Belangrijke voorwaarde is dat er voldoende marktvraag is voor huurwoningen in deze duurdere segmenten. • Institutionele verhuurders die in opdracht van pensioenfondsen beleggen werken vaak ook met een maatschappelijk rendement en hanteren daarvoor vaste beleggingscategorieën, waaronder middenhuur.

Zij zullen daarom op complexniveau mogelijk accepteren dat een deel van de woningen onder invloed komt van regulering zolang het totale rendement niet onder druk komt te staan. Een gevolg kan zijn dat de huurprijzen van de woningen in het niet gereguleerde segment sneller stijgen om hiervoor te compenseren. • Is de maatregel structureel van aard dan zullen institutionele partijen voor woningen waarvoor onvoldoende rendement gehaald kan worden overgaan op (complexmatige) verkoop van woningen. Hierdoor neemt het aanbod huurwoningen af.