01-12-2022 Rapport Stec Groep ` Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur`.pdf

Huurprijsontwikkeling 2012-2019 (alle segmenten) lag boven inflatie In de afgelopen jaren lag de ontwikkeling van het gemiddeld besteedbaar inkomen in Nederland onder het niveau van inflatie. In de periode 2012-2019 steeg het gemiddeld besteedbaar inkomen met circa 7,6% en was er sprake van een inflatie van circa 10%. In diezelfde periode lagen de gemiddelde prijsstijgingen in het koop- en huursegment hoger dan inflatie. De huurprijsontwikkeling kwam (op basis van de gemiddelde huurverhoging) volgens het CBS voor de periode 2012-2019 uit op bijna 20% (alle huurwoningen, inclusief het sociale segment). De gemiddelde verkoopprijs van woningen steeg met 25,6%, mede als gevolg van de lage rente 54. Figuur 2: Index prijsontwikkeling (2012 = 100) inflatie, besteedbaar inkomen, verkoopprijs koopwoningen en huurprijsstijging in de periode 2012 - 2019

Index ontwikkeling

130 125

125,60

120

119,80

Inflatie

110,10 107,60

Ontwikkeling besteedbaar inkomen (gemiddeld)

115 110 105 100 95

Ontwikkeling verkoopprijs bestaande koopwoningen (gemiddeld)

90

Ontwikkeling huurprijzen (gemiddeld)

85 80 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021). *invloed van de rente niet meegenomen.

Tegelijkertijd is de gemiddelde huurquote onder huurders in middenhuursegment licht gedaald Tussen 2012 en 2015 liep de gemiddelde huurquote, ondanks een kleine stijging van huurtoeslag en gemiddeld inkomen, met 2,5 procentpunt op. Het PBL liet zien dat tot 2012 de betaalbaarheid bij huurders was verslechterd door factoren in de inkomenssfeer en de gestegen kosten van overig levensonderhoud 55. Tussen 2012 en 2015 kwamen daar de hogere huurstijgingen en lagere vergoedingspercentages in de huurtoeslag bovenop. In het middenhuursegment zien we tussen 2015 en 2019 weer een lichte daling van de gemiddelde huurquotes in de huursector, zie figuur hieronder. Zowel de gemiddelde huurquote van alle huishoudens in de middenhuur als de gemiddelde huurquote van huishoudens met een inkomen hoger dan de toewijzingsgrens voor sociale huur in de middenhuur daalde. Daarmee zijn huishoudens in de middenhuur tussen 2015 en 2019 een relatief kleiner deel van hun inkomen gaan betalen aan huur.

Dit betekent dat afhankelijk van het moment van instappen in de koopmarkt en de hypotheekrente huishoudens met een koopwoning ondanks de grote prijsstijgingen regelmatig dalende woonquotes hebben. Sterker nog: dit is een gevolg van het feit dat de hypotheek nominaal gelijk blijft (of zelfs wordt afgelost. Als inkomens stijgen krijg je dat vanzelf. 55 PBL - Betaalrisico’s in de huursector: oorzaken en oplossingsrichtingen, 2017 54

21

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

Figuur 3: Ontwikkeling netto huurquotes in middenhuursegment* 35,0%

33,1%

33,0%

32,1%

31,7%

31,8%

31,9%

31,0% 29,0% 27,0% 25,0%

Alle huishoudens

23,4%

23,0%

22,6%

21,9%

22,4%

22%

2017

2018

2019

21,0%

Geen doelgroep toewijzing sociale huurwoning

19,0% 17,0% 15,0% 2015

2016

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2021). *In verband met de beschikbaarheid van gegevens is het het middenhuursegment in bovenstaande figuur gedefinieerd als het segment huurwoningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot circa € 950. De ‘geen doelgroep toewijzing sociale huurwoning’ betreft de huishoudens met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor een sociale huurwoning.

3.3 Omvang en ontwikkeling van het aanbod van middenhuur Circa 430.000 middenhuurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad Van de circa 540.000 huurwoningen in de vrije sector werden er in 2018 ongeveer 430.000 woningen aangeboden in de middenhuur (huurprijzen vanaf € 752,33 tot circa € 1.000) 56. Daarmee is ongeveer 80% van alle huurwoningen in de vrije sector een middenhuurwoning. Sinds 2012 is het middenhuursegment fors gegroeid 57. Middenhuur is gegroeid door nieuwbouw (en andere vormen van toevoegingen aan de voorraad zoals transformaties), bij mutatie en omzettingen van koop- naar huurwoningen. Met name dat laatste staat sinds enkele jaren in de belangstelling en wordt soms ook als problematische ‘oplossing’ voor de krapte in het middenhuursegment gezien 58. Vooral in de grote(re) steden worden aanzienlijke aantallen koopwoningen gekocht door (particuliere) beleggers om vervolgens te worden verhuurd, veelal in het vrijehuursegment. In het laatste kwartaal van 2020 gingen in de vier grote steden bijna 40% van de woningaankopen naar particuliere verhuurders. In de rest van Nederland was dat circa 30% 59. Het gaat daarbij zowel om koopwoningen die zij kochten van eigenaar-bewoners als om reguliere huurwoningen. In het laatste kwartaal van 2020 kochten particuliere investeerders in de G4 ruim 25% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen.

In de rest van Nederland lag dit op circa 15%. 60 Beleggers kopen echter niet alleen woningen, ze verkopen ze ook weer aan eigenaar-bewoners. In 2019 kochten beleggers 62.000 woningen om ze te verhuren in de vrije huursector. Daartegenover verkochten beleggers 47.000 huurwoningen aan eigenaar-bewoners. 61 Aanbod middenhuur blijft achter bij vraag Het aanbod in de middenhuur neemt niet snel genoeg toe om te kunnen voorzien in de vraag 62. Het ministerie van BZK schat het tekort aan middenhuurwoningen op 75.000 tot 100.000 tot 2030. Eerder Staat van de woningmarkt (2021), WoON 2018. Lokale Monitor Wonen (2021), data 2019. 58 https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2020-particuliere-verhuur-vormt-problematische-oplossing-voor-structureelprobleem-4272.pdf 59 https://fd.nl/economie-politiek/1365439/particuliere-woningverhuur-groeit-ondanks-alles-gestaag-door 60 Kadaster (maart 2021), https://www.kadaster.nl/-/Wat-doet-aanpassing-overdrachtsbelasting-met-woningmarkt61 Staat van de Woningmarkt (2021) 62 samen bouwen aan middenhuur, R. van Gijzel (2018). 56 57

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

22

onderzoek van Rob van Gijzel schatte de extra vraag met circa 200.000 middenhuurwoningen in tien jaar nog hoger in. 63 De tekorten in het middenhuursegment komen naast de reguliere vraag van huishoudens met een woonvoorkeur voor middenhuur ook van huishoudens die deze voorkeur misschien niet hebben, maar vanwege diverse redenen toch op het middenhuursegment aangewezen zijn; ‘Huishoudens maken afwegingen in hun woonconsumptie die niet overeenkomen met hun eigenlijke voorkeuren’ (PBL, 2017) 64. Het door het Rijk en PBL geschatte tekort komt overeen met ruim 20% van de bestaande voorraad middenhuurwoningen. De schatting van Rob van Gijzel betekent bijna een 50% toename van de bestaande middenhuur voorraad. De vraag naar middenhuurwoningen richt zich in hoge mate op de stedelijke regio’s. Doordat de vraag groter is dan het aanbod, blijven de prijzen stijgen, zowel op de huur- als koopmarkt. De prijzen in het middenhuursegment stijgen, waardoor het risico bestaat dat deze woningen naar het dure huursegment verschuiven 65. 66 Tabel 4: Opbouw van de vooraad middenhuur naar bezit Aantal vrijesectorhuur

Percentage middenhuur

Aantal middenhuurwoningen

Aandeel bezit op totale voorraad middenhuur 41%

Particuliere 248.000 71% 176.000 beleggers* Institutionele 122.000 78% 95.000 22% beleggers Corporaties 170.000 93% 159.000 37% Totaal 540.000 430.000 100% Bron: Staat van de woningmarkt (2021), o.b.v. WoON2018. Bewerking Stec Groep (2021). Cijfers afgerond op 1.000-tallen *Tot de particuliere beleggers worden de private verhuurders gerekend anders dan institutionele beleggers, zoals privépersonen, bedrijven en verhuur binnen de familie.

Circa 63% middenhuur in bezit van private marktpartijen, 37% in bezit van corporaties Op basis van de cijfers uit ‘De Staat van de Woningmarkt 2021 (BZK)’ schatten we in dat van alle 430.000 middenhuurwoningen circa 63% in handen is van particuliere of institutionele beleggers. Het gaat naar schatting om 271.000 woningen in bezit van private marktpartijen, waarvan de particuliere beleggers circa twee derde en de institutionele beleggers circa een derde bezitten. Corporaties bezitten ongeveer 159.000 middenhuurwoningen (niet-DAEB). Zij hebben daarmee ongeveer 37% van alle woningen in het middenhuursegment in handen. 67 Opschorting markttoets brengt corporatie in positie voor investeringen in middenhuur Met de tijdelijke opschorting van de markttoets krijgen corporaties meer ruimte om te investeren in het middenhuursegment, sociale koop en gemengde projecten (sociaal en middenhuur). Corporaties zijn tijdens de opschorting van de markttoets (voor drie jaar) niet langer onderhevig aan de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-projecten. In plaats daarvan is enkel het reguliere algemene toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties van toepassing. Zolang een corporatie binnen die drie jaar aantoonbaar het voornemen heeft tot het starten van niet-DAEB-werkzaamheden, geldt de markttoets daarvoor niet.

Dit betekent dat alle projecten die geïnitieerd worden tijdens de opschorting zonder markttoets mogen worden voltooid na de opschortingsperiode. In deze drie jaar kunnen corporaties laten zien welke investeringen zij in dit segment kunnen plegen en kan bekeken worden of er sprake is van onwenselijke neveneffecten, zoals te grote financiële risico’s of verdringingseffecten door een gebrek aan transparantie. samen bouwen aan middenhuur, R. van Gijzel (2018). https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2017-Perspectieven-voor-het-middensegment-van_de-woningmarkt-2375.pdf 65 Kamerstukken 32847, nr. 546 66 Staat van de Woningmarkt (2021) 67 In de niet DAEB zitten daarnaast nog corporatiewoningen die op basis van de huidige huurprijs onder de huurprijsregulering vallen. Door bevriezing van de liberalisatiegrens tussen 2016 en 2019 kunnen de huurprijzen boven de grens gekomen zijn. Dit heeft echter geen gevolgen voor het huurcontract: de huurprijs blijft in zulke situaties gereguleerd. Het gaat naar schatting om circa nog circa 50.000. Bij een nieuwe verhuur kunnen de woningen met een geliberaliseerde huurprijs worden aangeboden. 63 64

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

23

Corporaties hebben ook weer meer plannen om middenhuurwoningen (niet-DAEB) te bouwen. Investeringen daarin nemen met maar liefst 56% toe tot ruim € 2,5 miljard 68. Uit onderzoek van RIGO en Platform31 onder 127 corporaties komt hetzelfde beeld naar voren. Per saldo hebben de deelnemende corporaties een substantiële groei-ambitie van zo’n 12.000 woningen in niet-DAEB in de periode 2020 tot en met 2024. Los van de vraag of deze woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden 69, is het signaal helder dat corporaties willen groeien in het niet-DAEB segment 70. Belangen en doelen van corporaties voor investeringen in middenhuur De strategie van corporaties (en beleggers) om te investeren in middenhuur is een resultante van verschillende doelen. Een belangrijke overweging voor corporaties om te investeren in middenhuur is het vanuit de eigen portefeuille kunnen faciliteren van de doorstroming uit het sociale segment en het kunnen sturen op een verandering in de samenstelling van de inkomensmix in sommige wijken. Deze overwegingen komen ook voort uit de prestatieafspraken die corporaties met gemeenten maken. Vanuit deze overwegingen nemen sommige corporaties ook genoegen met een lager rendement dan institutionele en/of particuliere beleggers wellicht zouden doen.

Corporaties kunnen dit ook omdat zij als stichting geen winst hoeven te maken voor een belegger, pensioenfonds of verzekeraar, maar het bijdragen aan de volkshuisvesting als doel hebben. Dat betekent niet dat corporaties geen rendement hoeven te maken; de niet-DAEB-tak kan onder geen enkele omstandigheid staatssteun ontvangen en moet de financiering voor activiteiten ophalen uit de markt. De niet-DAEB-tak moet daarmee onder marktconforme condities levensvatbaar blijven. De Autoriteit woningcorporaties ziet hierop toe.

CORPORATIES IN MIDDENHUUR (NIET-DAEB) Wanneer woningcorporaties niet-DAEB activiteiten willen uitvoeren, kan dat op twee manieren: via een juridische dochter of vanuit een administratief gescheiden niet-DAEB-tak. In het geval van een administratieve scheiding zijn een gescheiden boekhouding en vermogensstromen verplicht. Niet-DAEBinvesteringen moeten wel samenhangen met de kerntaken, waarbij investeringen moeten plaatsvinden in wijken en buurten waar de corporatie al bezit heeft en ten dienste moet staan van de DAEB-tak. De geografische voorwaarde geldt niet bij juridische splitsing. De DAEB-tak wordt gefinancierd met door het WSW geborgde leningen, waardoor corporaties voor DAEB- activiteiten onder gunstige voorwaarden kunnen lenen. De financiering van de niet-DAEB activiteiten moeten plaatsvinden met eigen vermogen uit de niet-DAEB tak of op de markt aangetrokken vreemd vermogen. De DAEB-tak van de woningcorporatie mag in bijzondere situaties onder voorwaarden een interne lening verstrekken aan de administratief gescheiden niet-DAEB tak voor de ontwikkeling van niet-DAEB-activiteiten. De voorwaarden maken de lening ‘staatssteunvrij’ en zijn als volgt vastgelegd: • De interne lening mag alleen worden verstrekt uit een voorziening in de DAEB die is opgebouwd uit verkoopopbrengsten verminderd met de aan de verkochte woningen toe te rekenen door het WSW geborgde leningen.

De woningcorporatie mag de voorziening vormen uitgaande van de verkopen vanaf 1 januari 2012. Inleg in de voorziening vanuit de verkoopopbrengsten mag alleen en tot maximaal de som van het batig saldo uit verhuurexploitatie en de winst op verkoop (uitgaande van waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat). Voor de boekjaren voor de invoering van de marktwaarde (2012-2015) wordt winst op verkoop voor het bepalen van het batig saldo op nihil verondersteld.

68 https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/kamerstukken/2021/06/04/kamerbrief-over-bestedingsruimte-vanwoningcorporaties/kamerbrief-over-bestedingsruimte-van-woningcorporaties.pdf 69 Realisatiegraad van woningcorporaties lag in 2019 gemiddeld op 79%. Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporatie (2021) https://www.ilent.nl/binaries/ilt/documenten/publicaties/2021/02/05/eindrapport-realisatiekracht-nieuwbouwwoningcorporaties/Rapport+Realisatiekracht+nieuwbouw+woningcorporaties+def.pdf 70 https://www.rigo.nl/wp-content/uploads/2021/02/Van_niet_doen_naar_niet-DAEB.pdf

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

24

De tweede voorwaarde is dat de interne lening minimaal een marktconforme rente dient te hebben. Deze minimale rente is bij ministeriële regeling vastgesteld op de rente van tienjarige staatsleningen plus 1,5%-punt op het moment van afsluiten van de lening.

De voorwaarden moeten kruissubsidie en staatssteun aan de niet-DAEB-tak voorkomen. Bij herstructureringsactiviteiten mag deze interne lening, binnen de genoemde voorwaarden, altijd worden verstrekt. Bij andersoortige niet-DAEB-investeringen mag het alleen als externe financiering aantoonbaar niet mogelijk is. 71 Er gelden daarnaast strikte regels voor de overgang van activa van DAEB naar niet-DAEB. Omgekeerd is dit niet het geval, mits de niet-DAEB tak daar niet door wordt bevoordeeld (bijvoorbeeld als een nietDAEB woning tegen een prijs boven de marktwaarde zou worden verkocht aan de DAEB-tak). Indien de corporatie een deel van de niet-DAEB liquide middelen inzet voor DAEB-werkzaamheden dan dient dit via een ‘dividenduitkering’ naar de DAEB-tak overgebracht te worden of als extra aflossing van de interne lening 72. Het ontwikkelen en verhuren van middenhuurwoningen valt niet onder deze DAEB-activiteit. Wel mogen woningcorporaties momenteel 10% van de vrijkomende woningen in het DAEB-bezit vrij toewijzen. Deze ruimte kunnen zij bijvoorbeeld gebruiken voor het toewijzen van een woning aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens, waaronder toewijzing aan de middeninkomens. De vraag is echter in hoeverre woningcorporaties van deze ruimte gebruik (gaan) maken.

De huidige wachttijden, verschillen tussen urgenten en reguliere woningzoekenden en de schaarste in de sociale huurvoorraad maken dat de opgave in het sociale segment al fors is. In 2019 hebben woningcorporaties gemiddeld 2,2% van hun woningen vrij toegewezen. Uit de evaluatie Woningwet en latere gesprekken bleek dat dit beperkte gebruik deels voortkomt uit belemmeringen in toewijzingssystemen (die hogere inkomens niet toelaten te reageren), angst om de maximale normen te overschrijden en principiële keuzes voor een focus op het huisvesten van huishoudens met de laagste inkomens 73. Per 1 januari 2022 wordt tevens de DAEB-inkomensgrens gedifferentieerd naar huishoudensamenstelling. Hierdoor krijgen meerpersoonshuishoudens met een middeninkomen meer kans op een sociale huurwoning. 74

https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/niet-daeb/interne-financiering-investeringen-niet-daeb Veel gestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB, Autoriteit Woningcorporatie, maart 2018 73 https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/kamerstukken/2021/07/06/kamerbrief-met-reactie-op-schriftelijkoverleg-omtrent-woonkansen-voor-het-middensegment/kamerbrief-met-reactie-op-schriftelijk-overleg-omtrent-woonkansen-voorhet-middensegment.pdf 74 zie Kamerstukken II, vergaderjaar 2019-2020, 35518 en Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (differentiatie DAEB-toewijzingsgrenzen) | Besluit | Rijksoverheid.nl 71 72

25

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

3.4 Relevante trends en ontwikkelingen in speelveld In onderstaande tabel beschrijven we enkele relevante trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het speelveld van de vrijesectorhuur. Het gaat daarbij om demografische en sociaal-economische trends en ontwikkelingen.

LEESWIJZER TABEL TRENDS EN ONTWIKKELINGEN We beschrijven telkens kort wat de invloed van de trend / ontwikkeling is op de woningmarkt in het algemeen en hoe deze de middeninkomens en hun huisvestingsmogelijkheden beïnvloeden. Vervolgens is aangegeven hoe groot het effect is op de vraag naar woningen voor middeninkomens. Dit doen we op basis van een 5-puntsschaal: (++) zeer groot, (+) groot, (+-) gemiddeld, (-) laag, (--) zeer laag. In de laatste kolom is aangegeven wat het effect is op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor de middeninkomens. Dit doen we wederom op basis van een 5-puntsschaal: (++) sterk positief, (+) positief, (+-) neutraal, (-) negatief, (--) sterk negatief. Tabel 5: Trends en ontwikkelingen binnen het speelveld van de vrijesectorhuurmarkt Omschrijving trend / ontwikkeling

Invloed op woningmarkt

Sterke huishoudensgroei

Door toename aantal huishoudens zijn er meer woningen nodig in diverse segmenten. De groei van het aantal huishoudens en daarmee de groei van de druk op de woningmarkt als geheel, is wel sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de migratie (onzeker) 75.

Toename éénpersoonshuishoudens

Vraagt om andere, voornamelijk compactere en daardoor betaalbare woningen.

Invloed op middeninkomens en hun huisvestingsmogelijkheden De behoefte aan woningen neemt toe, ook in de vrijesectorhuur.

Effect op vraag naar woningen voor middeninkomens*

Effect op betaalbaarheid en beschikbaarheid **

++

--

Onder andere vanwege (beperkte) financiële middelen zijn éénpersoonshuishoudens vaak aangewezen tot een huurwoning. 76 Het kan ook gaan om tijdelijke huurwoningen ter overbrugging. Dit zorgt voor grotere vraag naar betaalbare huurwoningen.

++

--

https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2020/07/07/bevolking-2050-in-beeld-drukker-diverser-endubbelgrijs/tk-si-91833-bijlage-rapport-verkenning-bevolking-2050-drukker-diverser-en-dubbelgrijs.pdf 76 Op basis van NIBUD-budgetten van verschillende huishoudenssamenstellingen hebben éénverdieners (alleenstaanden en paren) een kleiner financieel bereik dan tweeverdieners. 75

26

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

Zo’n 20 tot 25% van alle vrijesectorhuurwoningen wordt verhuurd aan expats 77, voornamelijk in de dure huur. Een afnemend aantal expats in Nederland zal de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen naar verwachting doen vergroten (daling huurprijs VSH nu al zichtbaar in duurdere segment) 78 Verwachting is dat deze daling van het aantal expats tijdelijk zal zijn. Veel is hierover nog onzeker. In populaire gebieden blijft de vraagdruk aanhouden, resulterend in hogere huurprijzen in de vrijesectorhuur.

+

+

+

-

Door hogere eisen aan duurzaamheid (isolatie en installaties) stijgen de ontwikkelkosten van woningen. Daarnaast vraagt de verduurzamingsopg ave ook om investeringen in de bestaande woningvoorraad.

Om kosten van extra investeringen in duurzaamheid te compenseren rekenen verhuurders hogere huurprijzen door. Deels worden de gestegen huurkosten gecompenseerd door lagere gebruikslasten van een duurzame woning.

+-

-

Op dit moment wordt het woningtekort in Nederland geraamd op 279.000 woningen. Dit is een daling t.o.v. 2020, maar er wordt verwacht dat de Covid op korte termijn zullen leiden tot een lagere

Schaarste op de woningmarkt houdt voorlopig aan.

++

--

Ontwikkelingen op de expatmarkt

De coronacrisis heeft flinke invloed op het aantal expats in Nederland. Pararius constateert dat het wegblijven van expats voor verlichting op de vrijesectorhuurmarkt lijkt te zorgen. Nu is de vraag of dit aantal na de COVID-19 crisis weer zal toenemen.

Voorkeur voor wonen in stad / nabij voorzieningen

Stedelijke, goed bereikbare plekken nabij voorzieningen blijven in trek (ondanks Covid-19). Dit stuwt de vraag naar woningen in stedelijke gebieden en rondom voorzieningencentra 79 .

Verduurzamingsopgave

Woningtekortachterblijvende bouwproductie (t.o.v. huishoudensontwikkeling)

https://www.nvm.nl/nieuws/2021/huurcijfers-2020q4/ https://www.nvm.nl/nieuws/2021/huurcijfers-2020q4/ 79 https://www.pbl.nl/blogs/waarom-corona-de-stad-waarschijnlijk-niet-op-de-knieen-krijgt 77 78

27

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

bouwproductie 80. Het tekort is dus niet gemakkelijk in te lopen: een nieuwbouwontwikkeling duurt gemiddeld 10 jaar van plan tot uitvoering 81. Stijgende stichtingskosten (overwegend: bouw- en bijkomende kosten) 82

Stijgende woningprijzen van koopwoningen

De bouwkosten van woningen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Dit stuwt de prijs van nieuwbouwwoningen verder op. Om woningen betaalbaar te houden worden woningen gemiddeld wat kleiner. Dit is een trendbreuk met de afgelopen jaren waarin woningen gemiddeld steeds wat groter werden. De stijgende prijs van koopwoningen maken voor groeiende doelgroep een koopwoning onbereikbaar 83. Ondanks dat koopwoningen voor steeds kleinere doelgroep bereikbaar zijn, wordt een koopwoning financieel nog steeds als aantrekkelijker gezien dan een huurwoning. Dit verandert mogelijk bij een stijgende rente.

Hogere bouwkosten leiden tot gemiddeld kleinere huurwoningen en hogere huurprijzen.

+/-

-

Voor een groeiende groep starters met een voorkeur voor een koopwoning is een huurwoning in de vrije sector een bereikbaar alternatief voor de korte termijn, ook wanneer het niet aansluit bij huisvestingswensen en -eisen. Dit stuwt de vraag naar huurwoningen.

+

-

Een op termijn stijgende hypotheekrente zal de vraag naar vrijesectorhuur mogelijk verder doen toenemen.

Bron: Stec Groep (2021). *Toelichting kolom 5: (++) zeer groot, (+) groot, (+-) gemiddeld, (-) laag, (--) zeer laag. **Toelichting kolom 6: **: (++) sterk positief, (+) positief, (+-) neutraal, (-) negatief, (--) sterk negatief.

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/07/01/rapport-staat-van-de-woningmarkt-2021 Stec Groep in opdracht van NVM, 2019 82 Ook grondkosten spelen een rol in de stichtingskosten. De grondkosten zijn de afgelopen jaren gemiddeld genomen niet sterk gestegen. 83 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/20/hoogste-prijsstijging-koopwoningen-in-bijna-20-jaar 80 81

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

28

4 Selectie kansrijke vormen van huurprijsregulering In het (politieke) debat wordt regelmatig huurprijsregulering als een mogelijke oplossing geschetst. Doel van een eventuele huurprijsregulering is dat (een deel van de) vrijesectorhuur in de steden toegankelijker en meer betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen, waaronder de maatschappelijke beroepen.

4.1 Verkenning van mogelijke vormen van huurprijsregulering De maatregelen die in het kader van dit onderzoek zijn verkend hebben in de eerdere beleidsdiscussies rondom regulering van de vrijesectorhuur een rol gespeeld, waaronder in de motie van toenmalig tweede kamerlid Van Eijs 84. Dit betreft: • Regulering van (maximale) aanvangshuurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelstel (WWS) • Regulering van (maximale) aanvangsprijzen door vermindering effect WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelstel (WWS) • Regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van de WOZ-waarde • Regulering van de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrijehuursector • Stimulering van betaalbare verhuur aan bepaalde inkomensgroepen • Flexibel huren middeninkomens (flexibel huren is het verhuren van vrijesectorwoningen met een inkomensafhankelijke huurkorting) In bijlage A (verkenning op hoofdlijn van mogelijke huurprijsreguleringen) zijn de aspecten van deze mogelijke reguleringen verder uitgewerkt. Reflectie expertpanel op eerste verkenning van mogelijke maatregelen Met name op de voor- en nadelen van beleidsopties en de inschatting van effecten op de doelstellingen en de financiële aspecten voor de ontwikkeling en exploitatie van vrijesectorhuurwoningen is vervolgens in een expertpanel reflectie gevraagd (zie bijlage D voor deelnemende partijen aan dit expertpanel).

Op basis van de reflectie van de betrokken experts en partijen in dit expertpanel selecteerden we de volgende hoofdcriteria voor de selectie van mogelijke maatregelen die we verder uitwerken. • Maatregelen mogen geen vertragend effect hebben op de jaarlijkse bouwproductie van woningen in Nederland. Het is van groot belang dat de bouwproductie op stoom blijft en niet leidt tot het verder oplopen van tekorten in de woningmarkt. Oplopende tekorten hebben immers ook ongewenste effecten op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens. • Maatregelen mogen geen negatieve invloed hebben op beschikbaarheid van huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. • Maatregelen dienen (zoveel mogelijk) bestaande excessen in de middenhuur-markt tegen te gaan en verder te voorkomen. Het gaat dan om het tegengaan van zeer forse stijgingen in de huurprijs en tegengaan van zeer hoge aanvangshuren in relatie tot de kwaliteit van woningen in het middensegment. • Maatregelen moeten (zoveel mogelijk) bijdragen aan de verbetering van de positie van huishoudens met een middeninkomen in de vrijesectorhuur in termen van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. 84

https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2021Z02252&did=2021D04975

29

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

De uitkomsten van de verkenning en reflectie met het expertpanel is op hoofdlijnen samengevat in onderstaande tabel. We geven in onderstaande tabel op hoofdlijnen weer wat het mogelijk effect van de maatregel is ten aanzien van de bouwproductie, beschikbaarheid, betaalbaarheid en het voorkomen en tegengaan van excessen. De effecten zoals omschreven in onderstaande tabel zijn sterk afhankelijk van de maatvoering van de maatregel. In de tabel is ook aangegeven welke maatregelen op basis hiervan hierna verder worden uitgewerkt in dit onderzoek. Tabel 6: Selectie van mogelijke maatregelen aan de hand van indicatieve oordelen op de hoofdcriteria

85

Maatregel

Effect op bouwproductie en aanbod in huidige woningvoorraad op hoofdlijn

Effect op beschikbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens op hoofdlijn

Effect op betaalbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens op hoofdlijn Neutraal tot positief

Effect op excessen tegengaan en verder voorkomen op hoofdlijn Positief

Overige aandachts punten

Vervolg in deze verkenning

Regulering van (maximale) aanvangshuurprijzen op basis van WWS

Risico op daling van bouwproductie en aanbod huidige woningvoorraad

Op korte termijn betere beschikbaarheid, op lange termijn risico afname beschikbaarheid (bestaand en nieuwbouw)

Effect hangt sterk samen met grens van punten in WWS: effect groter bij hogere grenswaarde

Op termijn zeer forse vermindering van bestaand aanbod

Neutraal tot positief

Positief

Sterk verstorend effect op woningmarkt, wanneer er geen alternatieve waardering van locatie wordt geïntroduceerd

Nadere uitwerking van enkele relevante scenario’s in deze verkenning: 187, 170+10% en 250 WWS punten Afschaffing van WOZwaarde in WWS wordt niet verder verkend 85 vanwege verwachte ongewenste neveneffecten

Regulering van (maximale) aanvangsprijzen door (vermindering of) afschaffing van effect WOZwaarde in WWSsysteem (zonder alternatieve waardering van locatieaspecten) Regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van de WOZwaarde

Zeer fors risico op daling van bouwproductie, bij afschaffing WOZ in de WWS punten

Risico op daling van bouwproductie en aanbod huidige woningvoorraad

Op korte termijn betere beschikbaarheid, op lange termijn risico afname beschikbaarheid (bestaand en nieuwbouw)

Neutraal tot positief

Positief

Sterk marktverstorend effect mogelijk, bij percentages afwijkend van de kostprijshuur

Regulering van de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije huursector

Neutraal

Neutraal

Neutraal tot positief voor zittende bewoners

Positief

Pakt excessieve huurprijsstijgingen aan, stuurt niet op aanvangshuurprijs.

Voorgenomen beleid van beperking van WOZ-waarde tot 30% wordt meegenomen als flankerend beleid

Nadere uitwerking van enkele relevante scenario’s in deze verkenning: aanvangshuur op basis van WOZ-waarde 4%-6%-8% Uitwerking is meegenomen in beleid

30

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

Stimulering van (betaalbare) verhuur aan bepaalde inkomensgroepen

Neutraal

Neutraal

Positief

Positief

Flexibel huren middeninkomens

Neutraal

Neutraal

Positief

Positief

Ingewikkelde maatregel om op landelijk niveau in te richten, past beter als maatregel voor lokaal maatwerk. Zie tekstbox hieronder. Ingewikkelde maatregel om op landelijk niveau in te richten, past beter als maatregel voor lokaal maatwerk

Als flankerend beleid in lokaal maatwerk meenemen

Als flankerend beleid in lokaal maatwerk meenemen

FLANKEREND BELEID IN LOKAAL MAATWERK De stimulering van (betaalbare) verhuur aan bepaalde inkomensgroepen en het flexibel huren middeninkomens zijn in bovenstaande tabel aangemerkt als maatregelen met een positief effect op de betaalbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens en op het tegengaan en verder voorkomen van excessen. Het met voorrang toewijzen aan bepaalde inkomensgroepen kan op basis van de Wet Maatregelen middenhuur al op lokaal niveau geregeld worden. Een landelijke invoer van deze maatregelen is echter bewerkelijk door de soms sterke regionale verschillen. De maatregelen zijn beter passend om ingezet te worden voor lokaal maatwerk, waarbij op basis van de marktdruk en de behoefte beleid geformuleerd kan worden. Toewijzing aan specifieke doelgroepen binnen de middeninkomens kent daarnaast het probleem dat een deel van de huishoudens die niet binnen de doelgroepenomschrijving passen worden uitgesloten. Ook de excessen in de woningmarkt worden er niet mee aangepakt. Hierdoor dragen de maatregelen slechts ten dele bij aan een betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen. Daarom worden deze maatregelen niet verder uitgewerkt in deze verkenning. Wel kan op lokaal niveau overwogen worden deze maatregelen flankerend in te zetten naast de andere maatregelen die het Rijk verkent.

4.2 Selectie van meest kansrijke vormen van huurprijsregulering voor verdere uitwerking Op basis van de indicatieve oordelen in tabel 1, hebben we de volgende maatregelen geselecteerd om hierna verder uit te werken: 4.2.1 Regulering van (maximale) aanvangshuurprijzen op basis van WWS Dit betekent dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd, dit doen we in enkele varianten waarbij we het WWS doortrekken tot: • 170 punten + 10% • 187 punten • 250 punten Het optrekken van het WWS tot 187 punten of tot 170 punten + 10% sluit aan op de afbakening van het middensegment (huurprijs tot € 1.000, prijspeil 2021). Dit zijn ook de huurprijzen die door mensen met een middeninkomen (ruim) kunnen worden betaald blijkt op basis van de indicaties die het Nibud geeft over de

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

31

huishoudensbudgetten. De variant die uitgaat van 170 punten + 10% houdt in dat de maximale huurprijs van een woning in het middensegment, tussen de huidige liberalisatiegrens (142/143 punten) en de 170 punten, 10% hoger mag zijn. We nemen als voorbeeld woning 1 uit bijlage E met 169 punten. Deze woning heeft op basis van 169 WWS punten een maximale huurprijs van € 899,71. Op het moment dat de verhuurder maximaal 10% extra mag rekenen zal de maximale huurprijs op € 989,68 uitkomen. De variant die uitgaat van doortrekken van het WWS tot 250 punten is gebaseerd op een initiatiefwetsvoorstel van GroenLinks en gaat uit van regulering van vrijwel de gehele vrijesectorhuur. Zie hiervoor ook paragraaf 6.1. 4.2.2 Regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van de WOZ-waarde Dit doen we in enkele varianten, waarbij we percentages hanteren van: • 4% • 6% • 8% Voor de regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van de WOZ-waarde verkennen we de scenario’s 4%, 6% en 8%. Dit houdt in dat een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 bij een maximale huur van 6% verhuurd mag worden voor maximaal € 1.500. De keuze van deze percentages hangt samen met de wens om de effecten in beeld te brengen van scenario’s met aandelen in de WOZ die in de nabijheid liggen van een ‘marktconforme’ vergelijking van koop en huur. Zie hiervoor ook paragraaf 7.1.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

32

5 Regulering van aanvangshuren op basis van woningwaarderingsstelsel (WWS) 5.1 Omschrijving van de maatregel in de verkenning Invoering van een huurprijsregulering aan de hand van het woningwaarderingsstelsel houdt in dat de aanvangshuurprijs van huurwoningen in de vrije sector wordt gemaximeerd op basis van het aantal WWSpunten. Dit houdt in dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd. Een woning krijgt onder meer WWS-punten voor de omvang, energielabel en locatie (op basis van de WOZ-waarde). Voornaamste doel van deze maatregel is om het aanbod middenhuurwoningen te vergroten en te behouden. OMVANG VAN DE MARKT WAAR DE HUURPRIJSREGULERING BETREKKING OP HEEFT • •

De gehele vrijesectorhuur bestaat naar schatting uit zo’n 540.000 woningen, waarvan circa 248.000 in bezit van particulieren, 122.000 van institutionele beleggers en 170.000 van corporaties. De vrijesectorhuur bestaat uit 430.000 woningen in het middenhuursegment (tussen de liberalisatiegrens en € 1.000) en 110.000 in het dure segment (vanaf € 1.000). Van de 430.000 middenhuurwoningen is circa 176.000 in bezit van particulieren, 95.000 van institutionele beleggers en 159.000 van corporaties.

Bron: Staat van de woningmarkt (2021), o.b.v. WoON2018. Bewerking Stec Groep (2021).

Hieronder specificeren we de ingrepen waar de maatregel uit bestaat. • De maximale aanvangshuurprijs van huurwoningen wordt vastgesteld aan de hand van het aantal punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor woningen met een puntenaantal dat onder de liberalisatiegrens ligt 1: Definitie van de woningen waar de maatregel betrekking op heeft Definitie van de maatregel en belangrijkste uitgangspunten • Omdat de regulering gericht is op de aanvangshuurprijs van woningen heeft deze maatregel alleen effect op woningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Lopende huurcontracten worden hierdoor niet direct beïnvloed. • Middenhuur wordt gedefinieerd als een huurwoning met een maximale huurprijs vanaf de huidige liberalisatiegrens tot maximaal € 1.000.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

33

In het WWS wordt de maximale huurprijs vastgesteld op basis van het aantal WWS-punten. Op basis van de prijsgrenzen in het WWS zal een huurwoning minimaal 143 WWS-punten moeten hebben om in het segment boven de liberalisatiegrens te landen. Regulering van het middenhuursegment op basis van het WWS regelt vervolgens dat een woning meer dan 187 WWS-punten moeten hebben voordat de huurprijs boven de € 1.000 uit kan komen (peil 2021) 86. We hanteren hierbij het puntensysteem voor zelfstandige woonruimten. De daadwerkelijke huurprijs van een woning kan in de praktijk afwijken van de maximale huurprijs volgens het WWS.

De keuze voor de afbakening van het middensegment is zeer relevant om de beschikbaarheid van huurwoningen voor de middeninkomens te verbeteren. Alternatieve mogelijkheden zijn: • Een hogere grenswaarde dan 187 WWS-punten te hanteren. Daarmee kunnen ook woningen die op basis van het WWS een maximale huurprijs van meer dan € 1.000 gereguleerd worden. Tevens voorkomt dit dat woningen die op basis van het aantal punten tegen de 187-grens aanzitten door kleine aanpassingen weglekken uit het middenhuursegment. • Te rekenen met een opslag bovenop de vastgestelde aanvangshuurprijs op basis van het WWS. Het huidige WWS is gebaseerd op sociale huurwoningen. Een opslag kan daarbij compenseren voor de hoge(-re) kwaliteit van vrijesectorhuurwoningen en staat enige vorm van marktwerking toe. Nadeel van een opslag kan zijn dat het niet bijdraagt aan het verminderen van het inkomensgat tussen de sociale huur en het gereguleerde deel van de vrije sector. • Alle woningen in de vrije sector meenemen (tot maximaal aantal van 250 te behalen punten in het huidige systeem). Dit heeft tot gevolg dat de regulering van de aanvangshuur op vrijwel het gehele vrijesectorhuursegment (98%) betrekking heeft. 2: Afbakening van de scenario’s Voor de regulering van de aanvangshuren op basis van woningwaarderingsstelsel werken we verschillende scenario’s uit.

• In het eerste scenario is het uitgangspunt het optrekken naar maximaal 187 punten. Deze afbakening is gekozen omdat dit aansluit op de bovenkant van het middenhuursegment: € 1.000 (prijspeil WWS 2021). Een maatregel op basis van de puntengrens vanaf 143 tot 187 punten is er op gericht de beschikbaarheid van woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot € 1.000 te vergroten. Op basis van indicaties die het Nibud geeft over huishoudensbudgetten kunnen huishoudens met een inkomen op de DAEB-inkomensgrens veelal een huur van boven de € 1.000 betalen (afhankelijk van de huishoudenssamenstelling). Daarmee bedient een scenario tot 187 punten in potentie zowel een deel van de DAEB-inkomensgroep als de middeninkomens. • Het tweede scenario in de verkenning gaat uit van het optrekken van de WWS grens tot en met 170 punten. Aanvullend geeft dit tweede scenario verhuurders handelingsvrijheid om tot en met 170 punten 10% extra huur te vragen bovenop de maximale huurprijs volgens het WWS. De huurprijs van een woning met 143 punten zal in dit scenario maximaal € 830,70 bedragen, bij 170 punten is de maximale huurprijs € 905,25. Omdat de verhuurder de maximale huurprijs tot en met 170 punten met 10% mag verhogen is de maximale huurprijs € 995,78. Daarmee valt deze woning binnen het middenhuursegment (tot € 1.000).

Hiermee bedient een scenario tot 170 punten en 10% vrije ruimte in potentie zowel een deel van de DAEB-inkomensgroep als de middeninkomens. • Een derde scenario sluit aan bij het initiatiefwetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’. Hierin is voorgesteld om het WWS van toepassing te laten zijn op alle huurwoningen, met een maximum van 250 punten. Dit scenario voorziet daarmee in de regulering van vrijwel het gehele vrijesectorhuursegment. De maximale huurprijs bij 250 WWS-punten is circa € 1.350 (prijspeil 2021). Daarmee bedient dit scenario niet alleen de middeninkomens die tot circa € 1.000 kunnen huren, maar ook de hogere inkomens. Het initiatiefwetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’ stelt daarnaast ook voor om de werking van de WOZwaarde in het WWS systeem in zijn geheel te laten vervallen. Het geheel laten vervallen van de WOZwaarde is in deze berekeningen / verkenning buiten beschouwing gelaten. De scenario’s zijn opgenomen in onderstaande tabel.

86

Op basis van maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2021 (BZK, februari 2021).

34

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

Tabel 7: potentieel effect op aantal woningen in vrijesectorhuur per scenario doortrekken WWS Scenario

1 2 3

Doortrekken toepassing WWS naar grens 187 punten 170 punten + 10% 250 punten

Maximale huurprijsgrens (prijspeil 2021)* € 999,71 € 995,78 € 1.349,84

Heeft potentieel effect op percentage woningen in de vrijesectorhuur** 80% Minder dan 80% 98%

Heeft potentieel effect op aantal woningen in de vrijesectorhuur*** 430.000 Minder dan 430.000 529.200

Aannamen berekend op basis van ABF, 2020 Huurprijzen vrijesectorhuur, bewerking Stec Groep 2021. *Omdat de punten in het WWS een jaarlijkse indexering kennen kan het huurprijsniveau behorende tot het aantal WWS punten jaarlijks wijzigen. **De gehele vrijesectorhuur bestaat op basis van WoON2018 uit zo’n 540.000 woningen. Dit betreft zowel vrijesectorhuur in bezit van institutionele beleggers, particulieren als corporaties. Percentages berekend op basis van gegeven van ABF en WoON2018. ***Dit aantal is exclusief de woningen in het geliberaliseerde segment waarvan de huidige huurprijs hoger ligt dan de prijs-kwaliteit verhouding die op basis van WWS is berekend.

Flankerend beleid: De werking van deze maatregel hangt zeer sterk af van flankerend beleid. Zo kunnen er naast de in dit hoofdstuk verkende maatregel verschillende andere maatregelen of instrumenten ingezet worden die bijdragen aan het vergroten van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen (voor mensen met een middeninkomen). In hoofdstuk 7 gaan we hier verder op in. We geven daarin aan op welke mogelijke maatregelen bij kunnen dragen aan de werking van de in dit hoofdstuk uitgewerkte maatregel. Voor de selectie van deze versterkende maatregelen is gebruik gemaakt van de verkenning uit bijlagen B en C van dit onderzoek.

5.2 Achtergrond, verantwoording en verkenning van deze maatregel Aanknopingspunt in beleidsdiscussies in de woningmarkt De functie van het woningwaarderingsstelsel is het borgen van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van die woning. Het huidige WWS wordt gebruikt om de maximale huurprijs vast te stellen van woningen in het gereguleerde huursegment 87. Deze woningen kunnen in bezit zijn van een corporatie maar ook van andere verhuurders. Op basis van kenmerken van de woning zoals de oppervlakte, energielabel, afwerkingsniveau en WOZ-waarde worden deze woningen gewaardeerd. Het aantal behaalde punten is dan bepalend voor de maximale huurprijs van de woning. De maximale huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd met het inflatiepercentage. Al enige tijd leeft de discussie over het doorstrekken van het bestaande stelsel naar het vrijesectorhuursegment, dat betekent concreet dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd waardoor meer woningen worden gereguleerd. Voorstanders betogen dat zodoende de beschikbaarheid en betaalbaarheid van middeldure huurwoningen wordt vergroot. Zo opperde GroenLinks begin 2021 om het systeem door te trekken naar het (vrijwel gehele) vrijesectorhuursegment. Met het initiatiefwetsvoorstel ‘Wet eerlijke huur’ zou het woningwaarderingssysteem bindend worden voor alle huurwoningen tot 250 punten.

Deze woningen mogen dan geen huurprijs hebben die hoger is dan het bedrag dat in het woningwaarderingsstelsel in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte gekoppeld is aan het aantal punten dat de woning waard is. Circa 98% van alle huurwoningen in Nederland zou daarmee gereguleerd worden. De maximale maandelijks huurprijs bij 250 punten is € 1.350 per maand. Op basis van het behaalde puntenaantal zal de huurprijs in de praktijk veelal onder de € 1.350 uitkomen. Relevantie voor deze verkenning De eerste verkenning (zie ook bijlage) laat de volgende aanknopingspunten zien om deze maatregel te overwegen om te komen tot betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor middeninkomens. Deze eerste verkenning is tot stand gekomen op basis van literatuur en aangevuld met interviews en gesprekken met experts:

87

Woningen met een aanvangshuurprijs onder de dan geldende liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens is in 2021 € 752,33.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

• •

•

• •

•

35

Voor woningen in de vrije sector geldt nu geen maximale aanvangshuur. Het doortrekken van het WWS voor geliberaliseerde huurwoningen maakt het mogelijk om in de (huidige) vrije sector te sturen op maximale aanvangshuurprijzen. In het huidige stelsel worden de maximale huurprijsgrenzen behorende tot het vastgestelde aantal punten jaarlijks geïndexeerd op basis van inflatie. Een deel van de huurwoningen wordt momenteel onder het WWS-maximum verhuurd. De aanvangshuren van deze woningen kunnen nog stijgen zonder daarbij boven de WWS-huurprijsgrens uit te komen. Op basis van huidig flankerend beleid is de maximale huurprijsontwikkeling in de vrije sector vastgelegd op maximaal inflatie +1%. In combinatie met het sturen op de aanvangshuurprijs biedt dit een compleet pakket om te sturen op de betere betaalbaarheid van huurwoningen in de vrije sector. Het WWS is een bekend en beproefd systeem. Ook zijn alle marktspelers bekend met de werking van dit systeem. Het biedt in combinatie met een huisvestingsverordening in potentie een compleet pakket om beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren voor specifiek de middeninkomens. Gevaar is dat beschikbaarheid afneemt doordat verhuurders terughoudend worden met investeringen in nieuwbouw of zelfs gaan uitponden. De huurprijsontwikkeling en loonprijsontwikkelingen kunnen beter in balans gebracht worden.

Om de werking van het huidige WWS-stelsel voor huurwoningen te duiden is in bijlage E een voorbeeldberekening opgenomen. In deze berekening wordt één woningtype in vier verschillende varianten doorgerekend. De berekening is gemaakt met behulp van de online module Huurprijscheck zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie.

Aandachtspunten voor deze verkenning Naast aanknopingspunten komen uit de verkenning 88 om deze maatregel te overwegen om te komen tot betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor middeninkomens komen er ook een aantal aandachtspunten naar voren: • Groot aandachtspunt is de invloed die deze maatregel heeft op de bouwproductie van nieuwbouwwoningen en het aanbod van bestaande voorraad. • Aandachtspunt is of de regulering betrekking heeft op alleen nieuwe of ook bestaande huurcontracten. Indien er nieuwe regulering op aanvangshuren wordt geïntroduceerd zal deze maatregel niet bijdragen aan een verbetering van de positie van zittend huurders. • Een toepassing van de regeling op bestaande contracten zal resulteren in een forse opgave om bestaande contracten open te breken en aan te passen. De vraag is daarnaast of toepassing van de regeling op bestaande contracten juridisch mogelijk is. • Aandachtspunt is de manier waarop het systeem wordt ingericht. Het huidige systeem is ingericht op het waarderen van sociale huurwoningen. Onder andere de oppervlakte van de woning, het energielabel en de locatie (WOZ-waarde) zijn daarbij van invloed op het aantal punten en daarmee de maximale huurprijs.

Verhuurders geven aan dat de kwaliteit van woningen in de vrije sector in veel gevallen hoger is dan in de sociale sector, onder andere waar het gaat om afwerkingsniveau van keuken, badkamer, buitenruimte, entree en gedeelde voorzieningen. Ze geven daarbij ook aan dat het huidige WWS-systeem onvoldoende ruimte biedt om deze extra kwaliteit te waarderen. • Een eventuele aanpassing van of differentiatie binnen het huidige systeem kent daarbij ook praktische bezwaren ten aanzien van de toepasbaarheid en uitlegbaarheid. Ook omdat in de afgelopen jaren al verschillende wijzigingen in het WWS zijn doorgevoerd, waaronder een hogere waarde voor de energieprestatie en de WOZ-waarde en een opslag voor kleine woningen. • De toekomstbestendigheid van het systeem is ook een aandachtspunt. De maatregel moet ook in de toekomst goed blijven aansluiten en toepasbaar zijn, ook wanneer andere opgaven (leefbaarheid,

Zie bijlage. De verkenning is tot stand gekomen op basis van literatuuronderzoek en interviews en verdiepende gesprekken met experts.

88

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

36

veiligheid, klimaateffecten, energietransitie) belangrijker worden. Dit vraagt om goede monitoring en eventueel tussentijdse herijking. Aansluiting bij het bestaande WWS-systeem moet resulteren in eenduidige regels en aansluiting hebben bij de bestaande regels. Dit zodat het systeem uitlegbaar is aan huurders en de huidige regelgeving niet gecompliceerder wordt. Ook moet het systeem ruimte bieden voor regionale verschillen. Zo heeft een vergelijkbare huurwoning in een gebied met een lagere druk op de woningmarkt een lagere huurprijs dan wanneer diezelfde woning in een gebied zou staan met een hoge druk op de woningmark. In het huidig WWS zorgt het meenemen van de WOZ-waarde in de puntenberekening voor een deel van deze regionale duiding. Zowel in de huurmarkt als in de koopmarkt is de waarde van de woning afhankelijk van de locatie. Ook in het huidige WWS is er sprake van samenhang tussen koop en huur. De WOZ-waarde zorgt in het WWS-systeem voor een regionale differentiatie bij het berekenen van de maximale aanvangshuurprijs. Het risico bestaat dat de WOZ-waarde van woningen een (te) grote impact heeft in het (huidige) WWS waardoor de regulering in de vrije sector sterk beïnvloed / afhankelijk zou worden door de koopwoningmarkt. Aandachtspunt is handhaving en geschillen over de huurprijs.

Een verhuurder kan een woning verhuren voor een bedrag dat hoger ligt dan de maximaal redelijke huurprijs volgens het aantal behaalde WWS-punten. De huurder van een vrijesectorhuurwoning kan op dit moment in de eerste 6 maanden nadat het huurcontract is ingegaan de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie doet hier alleen een bindende uitspraak over indien de woning gereguleerd had moeten worden verhuurd. Andere procedures in de vrije sector eindigen niet met een uitspraak, maar met een advies van de Huurcommissie. In dat advies staat hoe huurder en verhuurder hun conflict het beste kunnen oplossen. Of beide partijen zich aan dit advies moeten houden, spreken huurder en verhuurder zelf onderling af. Invoering van een regulering op basis van WWS zal voor huurders van middenhuurwoningen niet automatisch resulteren in een verbetering van de positie van huurders. Alleen wanneer met invoering van een maatregel ook de liberalisatiegrens wordt verhoogd zullen voor woningen met een huurprijs onder de nieuwe liberalisatiegrens de voorwaarden gelden zoals bij gereguleerde huurwoningen. Meer huurders zouden daarmee een bindend advies van de huurcommissie kunnen krijgen. Ook zal huurbescherming op hen van toepassing zijn. Aandachtspunt is de hoogte van de begrenzing in relatie tot het aandeel woningen dat onder invloed komt van het doortrekken van het WWS.

Ongeacht de hoogte van de grenswaarde is het aannemelijk dat verhuurders woningen over de grenswaarde van het stelsel heen willen tillen door extra punten bijeen te sprokkelen. In de huidige markt wordt er vaak gesproken over het gat tussen sociale huur en de vrijesectorhuur. Bij invoering van regulering kan dit gat verschuiven of een nieuw gat ontstaan tussen het deel van het vrijesectorhuursegment dat een huurprijsregulering kent en het deel dat vrij kan worden aangeboden in de markt. Dit gat ontstaat op het moment dat partijen geen woningen ontwikkelen in dit deel van de markt of woningen uit dit deel van de markt opwaarderen en verhuren in het niet gereguleerde deel van de huurmarkt. Een gevolg daarvan is dat het risico ontstaat dat er in het gereguleerde middenhuursegment (meer) scheefwonen gaat plaatsvinden. Op dit moment hanteren gemeente eigen definities van wat de maximale grens is van middenhuur en kan de definitie jaarlijks aangepast worden door een stijging in het prijspeil. Een eenduidige afbakening van het middenhuursegment kan bijdragen aan de verbetering van de positie van middenhuur de woningmarkt. Aandachtspunt is ook het effect van regulering op de verduurzamingsopgave in de woningmarkt. Wanneer verhuurders / beleggers minder rendement maken zullen zij minder snel geneigd zijn om te investeren in verduurzaming.

De stapeling van beleidsmaatregelen die zowel door het Rijk als gemeenten worden opgelegd aan partijen in de middenhuur. Door de verschillende maatregelen bestaat er bij beleggers onzekerheid over hun langere termijn investeringen in de middenhuur. De invoering van één duidelijke landelijke

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

37

maatregel om het middenhuursegment te reguleren kan daarbij regionale verschillen voorkomen en duidelijkheid verschaffen voor de langere termijn. Belangrijk is om er met de invoering van de maatregel voor te waken dat er geen (groter) gat valt tussen koop en huur. Afhankelijk van de hoogte van de begrenzing van WWS-punten heeft deze grote gevolgen voor eigenaren. Deze afweging heeft ook juridische implicaties die nader verkend moeten worden, zoals de vraag of sprake is een gerechtvaardigde inbreuk op het eigendomsrecht en een verkenning van de proportionaliteit van de maatregel. De mogelijke juridische implicaties vallen buiten deze verkenning.

5.3 Resultaten van de verdieping van deze maatregel: reacties van marktspelers en huurders De effecten van de maatregel hangen af van de precieze invulling van de regulering en de manier waarop de wijziging in flankerend beleid en overige randvoorwaarden wordt verankerd. In deze paragraaf hebben we de werking van de maatregel uitgewerkt in de vorm van een gedachte-experiment. Deze uitwerking is in juli 2021 voorgelegd aan een aantal deskundigen. Wat is de mogelijke reactie van partijen op de maatregel? Effecten van de invoering van de maatregel hangen samen met de gekozen WWS-grenswaarde. Hoe hoger deze waarde hoe meer woningen onder de regulering zullen vallen en hoe vaker dit ten koste kan gaan van het verdienvermogen van de eigenaar. Eigenaren zullen bij de verwachting dat ze onvoldoende rendement maken zich afvragen of zij de woning willen verkopen. Dit zal vooral spelen bij woningen waarvoor de investeringscapaciteit of de potentie voor opwaardering ontbreekt. Zij zullen zich daardoor mogelijk gaan oriënteren op andere, aantrekkelijkere investeringsmogelijkheden. Hierdoor zal mogelijk het investeringsvermogen in de middenhuur krimpen 89. Vooruitlopend op de ingang van de maatregel zal er beleidsonrust kunnen ontstaan bij verhuurders, investeerders en beleggers wat kan leiden tot heroverwegingen in acquisitie en portefeuillestrategie.

De keuze die eigenaren maken, hangt af van het aankoopbedrag van de woning, de periode dat de eigenaar deze woning al in eigendom heeft, en de rendementseisen/-verwachtingen die deze eigenaar heeft. Daarnaast speelt ook de aantrekkelijkheid van andere investeringscategorieën (bijvoorbeeld rente bij een bank, opties, aandelen, investeren in andere typen vastgoed) een rol. We verwachten dat verhuurders en beleggers strategisch gedrag gaan vertonen. Verhuurders en beleggers zullen zich bij nieuwe investeringen meer gaan toeleggen op het huursegment dat niet onderhevig is aan WWS-punten. Hierdoor zal ten koste van (de beschikbaarheid van) het middenhuursegment (tot 187 punten of 170 + 10%) vaker geïnvesteerd worden in huurwoningen met huurprijzen van € 1.000 en hoger. Het risico bestaat dat hierdoor een nieuw gat ontstaat tussen de gereguleerde middenhuur en de vrijesectorhuur. 90 Eigenaren van woningen zullen in aanloop van de invoer van de maatregel voor de huurwoningen die zij bezitten en die onder de grenswaarde van het puntensysteem liggen mogelijk al proberen deze over de grenswaarde heen te krijgen. Dit door aanpassing en opwaardering van bestaande huurwoningen. In het eerste en ook het tweede scenario (187 WWS-punten of 170 WWS-punten + 10%) gaat het vooral om het opwaarderen van woningen zodat deze het middensegment ontstijgen.

In het derde scenario ligt de grenswaarde op 250 WWS-punten. De mogelijkheden om boven deze grenswaarde uit te komen zijn daardoor relatief beperkter dan in de eerste twee scenario’s.

de mate waarin dit het geval zal zijn is moeilijk kwantitatief uit te drukken. Wel is het zo dat er in andere landen voorbeelden zijn van grote invloed van overheidsbeleid op het investeringsgedrag van beleggers. Een recent voorbeeld is dat het huurprijsplafond in Berlijn (onder andere) heeft geleid tot een substantiële vermindering van de voorraad. 90 Expertpanel, 2021 89

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

38

Belangrijk voor bovenstaande is of de maatregel van tijdelijke aard is of niet. Wanneer er sprake is van een tijdelijke maatregel verwachten we dat de effecten voor verhuurders en beleggers naar verwachting minder groot zullen zijn. Immers beleggen partijen voor meerdere jaren in woningen. Het idee van tijdelijk mindere rendementen wordt daarbij gecompenseerd door de verwachting dat op langere termijn weer voldoende rendement te behalen is. Een ingreep als deze kan echter te ingrijpend zijn voor tijdelijke invoering. Een tijdelijke invoering van de maatregel zorgt aan de andere kant op langere termijn voor onduidelijkheid en toename van de regeldruk. Het bestaande WWS wordt door tijdelijke aanpassingen die doorwerking hebben in de toekomst ingewikkelder. Dit gaat ten koste van de uitlegbaarheid en naleving van het systeem. Wanneer de maatregel structureel is en er naar verwachting onvoldoende rendement gemaakt kan worden kan een vertragingseffect optreden. Beleggers zullen daarbij de investeringsbeslissing uitstellen in afwachting van veranderende / betere marktomstandigheden. Ook kan het zijn dat investeerders zich zullen oriënteren op alternatieve investeringsmogelijkheden. Wat gebeurt er na ingang van de maatregel? Reacties van huurders in de vrijesectorhuur • Lopende huurcontracten worden bij invoering van de maatregel niet direct beïnvloed of opengebroken.

Huurders met een lopend huurcontract in de vrije sector zullen waarschijnlijk wel proberen om met terugwerkende kracht de aanvangshuurprijs van de gehuurde woning te laten aanpassen. • Met regulering van alleen het middenhuursegment (tot 187 WWS-punten of 170-WWS punten + 10%) ontstaat er op korte termijn voor nieuwe huurders naar verwachting een betere betaalbaarheid van woningen in het middensegment, immers: de huur van woningen zal in veel gevallen afnemen. Wanneer de regulering niet geldt voor bestaande contracten zullen zittend huurders die voordeel niet ervaren. • Daarnaast bestaat de kans dat huidige huurders in de vrije sector massaal op zoek gaan naar een nieuwe woning. Huurders zullen geneigd zijn hun huidige contract op te zeggen om aanspraak te maken op een nieuw contract met lagere huurprijs. Hierdoor kan de mutatiegraad (tijdelijk) oplopen. Dit zal minder gelden voor huurders die al langere tijd naar tevredenheid een huurwoning bewonen en tevreden zijn met de huurprijs van de huidige woning. • In steden en andere gebieden met een hoge marktdruk zal bij een WWS-grens van 187 punten of 170punten +10% een deel van het woningaanbod een huurprijs krijgen die lager is dan de waarde waarvoor de woning op dit moment verhuurd wordt. Hierdoor ontstaat er voor huurders een ruimer aanbod.