01-12-2022 Rapport Stec Groep ` Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur`.pdf

•

Particuliere verhuurders Hieronder benoemen we enkele punten die daarnaast specifiek kunnen gelden voor particuliere verhuurders • Zullen woningen met een lage WOZ-waarde opkopen, deze opknappen, een beperkt deel verkopen en op basis van de fors gestegen WOZ-waarde de huur op een hoger niveau kunnen vastklikken. Hiermee kunnen woningen alsnog het middenhuursegment (tot € 1.000) ontstijgen. • Woningen zullen in gebieden met hoge marktspanning nog vaker dan nu al het geval is gesplitst gaan worden. De WOZ-waarde van 2 gesplitste woningen is hoger dan de WOZwaarde van de oorspronkelijke woning. • Heeft beperkt effect op vermogende ouders die een woning voor hun kind(eren) kopen en deze dus niet zullen verhuren in de markt. Mogelijk dat zij bij een lager WOZ-percentage in andere segmenten een woning kopen die op later moment ‘vrij’ te verhuren zijn op het moment dat kind(eren) elders wonen. • Particuliere verhuurders die bijvoorbeeld een ouderlijke woning geërfd hebben en momenteel verhuren, zullen hun huurinkomsten zien dalen (vooral bij lagere WOZ-percentages). Met dat zij investeringen op zich af zien komen om de woning energieneutraal te maken zullen mogelijk overwegen de woning te verkopen. • Vermogende particulieren blijven woningen kopen. Wel neemt de mate waarin zij dit doen naar verwachting af naarmate de aanvangshuur een lager percentage van de WOZ-waarde is.

•

Woningcorporaties • Zullen hun positie in de middenhuur mogelijk heroverwegen op het moment dat regulering leidt tot een veranderende rol van beleggers in het middenhuursegment. Wanneer regulering leidt tot een terugtrekkende beweging van beleggers uit het (dan gereguleerde) middenhuursegment zal een deel van de woningcorporaties overwegen om het dan ontstaande gat willen opvullen (ook deels op verzoek van gemeenten). We verwachten dat op

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

• •

•

•

55

de locaties waar beleggers zich mogelijk meer terugtrekken het beroep op woningcorporaties om in middenhuur te investeren groter zal worden. Vooral in gebieden waar beleggers te weinig marktdruk zien om te investeren zal vaker gekeken worden naar de corporatie om woningen in het gereguleerde middenhuursegment toe te voegen. Aan de andere kant kan de rol van de corporaties minder groot worden als de beleggers hun rol in de middenhuur oppakken. Het WOZ-percentage zal ook van toepassing zijn voor de woningen in het bezit van corporaties die nu ‘vrij’ boven de liberalisatiegrens worden aangeboden. Wanneer corporaties door regulering minder rendement maken op niet-DAEB activiteiten zal de verplichte afdracht en daarmee de capaciteit om te herinvesteren in DAEB-activiteiten kleiner kunnen worden. Woningcorporaties moeten investeringen in middenhuur (niet-DAEB) marktconform financieren. In beginsel gaat de corporatie daarbij uit van een voor hen marktconform rendement. Regulering van het middenhuursegment zal het rendement van woningcorporaties op deze middenhuurwoningen kunnen beperken. Voor corporaties kan regulering ook betekenen dat er vaker met beleggers samengewerkt kan worden in herontwikkelingsopgaven.

Dit omdat beleggers bij regulering mogelijk vaker op zoek zullen gaan naar investeringsmogelijkheden buiten de geijkte plekken en daardoor herstructureringsprojecten interessanter worden.

Mogelijke reacties van partijen die overwegen te investeren in vrijesectorhuur • Bij een hoog WOZ-percentage zullen partijen naar verwachting (blijven) investeren in het middenhuursegment (tot € 1.000), omdat er (afhankelijk van de marktdruk) aantrekkelijke rendementen gemaakt kunnen worden. Dit effect zal vooral kunnen optreden in een scenario met een WOZpercentage van 8%, waarin de marktdruk hoog is en waardoor verhuurders ook kleinere studio’s kunnen verhuren voor huurprijzen tot € 1.000. Omdat de vraag naar projecten en daarmee de prijzen voor vastgoed toenemen nemen de rendementen op termijn weer af 107. • Bij een laag WOZ-percentage (bijvoorbeeld 4%) worden de (gemiddelde) rendementen getemperd waardoor het minder aantrekkelijk is voor partijen om te investeren in middenhuur. Hierdoor zal het aanbod op termijn kunnen afnemen. Bij een percentage van 8% gaat het juist vooral om het temperen van excessen in de woningmarkt. • De concurrentie onder investeerders om woningen te kopen is groot. Wanneer het percentage van de WOZ -waarde weinig effect heeft op de businesscase van beleggers (in geval van hoog percentage is dit eerder het geval dan bij een laag percentage) bestaat het risico dat de concurrentie onder investeerders om woningen op te kopen niet afneemt. Hierdoor zullen de WOZ-waarden verder stijgen en daarmee ook de huren toenemen.

• De marktpartijen zullen zich in grootstedelijke gebieden focussen op panden die goed te splitsen zijn. • De concurrentie onder investeerders om woningen op te kopen blijft, maar zal toch fors minder worden bij een lager percentage van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde zal minder hard stijgen. • Bij een laag percentage (4%) van de WOZ-waarde zullen marktpartijen zich eerder focussen op de gebieden met hoge marktdruk, omdat hier de vraag het meest robuust is en de WOZ-waarden hoog, juist ook in tijden dat de marktomstandigheden veranderen. Daarmee is het risicoprofiel van investeren in middenhuur in gebieden met bovengemiddelde marktspanning lager dan in gebieden met minder marktspanning. • Bij percentage van 6 of 8% zullen marktpartijen zich ook toeleggen op gebieden rondom de grootstedelijke gebieden.

Mogelijke reacties van projectontwikkelaars • Projectontwikkelaars zullen gefocust zijn op het kleiner maken van woningen, omdat de WOZ-waarde van hele kleine woningen al een huur van € 1.000 - 1.200 zal opbrengen (bij een percentage van 6 tot 8%). 107

Dit effect wordt ook wel Yield Compression genoemd.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

• •

• •

•

56

Zullen zich richten op het opkopen van transformatielocaties in gebieden met veel markspanning om hier (kleine) woningen te realiseren. Zullen meer druk gaan uitoefenen voor het toestaan van bouwen op greenfieldlcoaties, buiten bestaand stedelijk gebied omdat ze hier betere rendementen kunnen maken dan op transformatielocaties in bestaand stedelijk gebied. Bij een WOZ-percentage van 6 of 8% blijft het voor hen interessant om middenhuurwoningen te bouwen. Bij een laag WOZ-percentage zullen zijn zich afkeren van gebieden met weinig marktspanning omdat de WOZ-waarde in gebieden met een lage marktspanning weinig investeringspotentie bieden bij regulering van de huurprijs op basis van een laag WOZ-percentage. Zullen bij een laag WOZ-percentage meer energie steken in het drukken van de bouwkosten, omdat dit een middel is om toch meer rendement te maken. Ze zullen onder andere druk gaan uitoefenen voor het realiseren van grote bouwprojecten, het toestaan van goedkopere materialen en het versneld inzetten van geprefabriceerde huizen, et cetera om daarmee de bouwkosten te verlagen.

Mogelijke reacties van gemeenten • Hoe hoger het percentage van de WOZ, hoe meer gemeenten zullen inzetten op lokaal maatwerk waarin afspraken gemaakt worden over het percentage middenhuur, de aanvangshuur en uitpondtermijn van nieuwbouw. Dit om de bouw van woningen in de middenhuur af te dwingen. Daarbij zullen ze mogelijk geneigd zijn een kortere uitpondtermijn 108 te accepteren van nieuwbouw omdat ze inschatten dat ze anders de investeerders niet meekrijgen. Een kortere uitpondtermijn heeft enkel een negatief effect op de beschikbaarheid van middenhuurwoningen wanneer de woningen na verkoop in het koopsegment terecht komen. Indien de woning (na verkoop aan een andere partij) wederom verhuurd zal worden is regulering op basis van de WOZ van toepassing. In dat geval is het effect op de beschikbaarheid in de middenhuur beperkt en afhankelijk van het effect van de meerjarige ontwikkeling van de WOZ-waarde. • Het hanteren van een hoog percentage heeft een kleiner positief effect op het verbeteren van de beschikbaarheid van middenhuur. Gemeenten zullen daarom mogelijk in willen zetten op voorrangsregels voor sleutelberoepen op basis van lokaal maatwerk. Vraag is of het salaris van de sleutelberoepen dan regionaal afhankelijk moet gaan worden.

• Zullen wanneer marktpartijen niet investeren in middenhuur de druk op corporaties gaan uitoefenen om hen te bewegen in het niet-DAEB segment te investeren (binnen de wettelijke ruimte die de corporatie hiervoor heeft). • Wanneer de marktpartijen geen middenhuur meer ontwikkelen als gevolg van de regulering zullen gemeenten mogelijk zelf middenhuurwoningen gaan bouwen en exploiteren. • Zullen mogelijk vaker specifiek residueel grondprijsbeleid voor middenhuurwoningen vormgeven om toch nog middenhuurwoningen gerealiseerd te krijgen met een huur tot maximaal € 1.000 en € 1.200 in gebieden met grote marktdruk. • Wanneer het vastgestelde percentage van de WOZ resulteert in het omlaaggaan van de huren zullen gemeenten minder belang hechten aan het inzetten op voorrangsregels voor sleutelberoepen op basis van lokaal maatwerk. • In gebieden met hoge marktspanning zullen gemeenten minder geneigd zijn om separaat residueel grondprijsbeleid voor middenhuur vast te stellen en in gebieden met lage marktspanning meer geneigd zijn om kortingen op de grondprijzen verstrekken om toch nog middenhuurwoningen gerealiseerd te krijgen.

Overig relevante mogelijke reacties en risico’s op basis van het gedachte-experiment: • Hoe hoger het WOZ-percentage (4, 6 of 8%) hoe hoger het percentage van het inkomen dat middeninkomens besteden aan wonen en hoe minder vrij besteedbaar inkomen zij hebben voor overige consumptie. 108

De uitpondtermijn: de termijn waarna een betrokken marktpartij de huurwoning mag verkopen op de vrije markt

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

• •

57

Bij hogere WOZ-percentages is er sprake van een groter risico op oplopende inflatie. Dit omdat de ECB voornemens is de kostenontwikkeling van wonen op te nemen in de index. Dit zal naar verwachting nog circa 5 jaar duren (aldus de ECB) omdat de systematiek overal geïntroduceerd moet worden. Hogere inflatie kan leiden tot andere neveneffecten, zoals hogere looneisen en daarmee versterking van de inflatoire trend. Bij een laag WOZ-percentage verminderen de lagere woonlasten de potentiële druk op de inflatie en kunnen daarmee indirect bijdragen aan de druk op hogere looneisen. De woningmarkt wordt zeer sterk bepaald door de renteontwikkelingen. De WOZ-waarde stijgt momenteel zeer sterk doordat consumenten heel weinig rente betalen en vastgoed als een zekere investeringscategorie wordt gezien. Op het moment dat de rente fors stijgt, zal de WOZ-waarde in beginsel fors moeten dalen. 109 Bij het hanteren van WOZ-percentage als uitgangspunt voor de berekening van de maximale huur zal de huurprijs van de woning met de waarde van de betreffende woning in beginsel mee moeten dalen. Hierdoor bestaat het risico dat investeerders niet langer investeren in middenhuurwoningen. Met andere woorden, in een scenario waarin de huur een percentage van de WOZ-waarde is, zal de middenhuur markt op termijn instabiel kunnen worden.

Bij het hanteren van een hoog percentage zullen veranderingen een groter effect hebben. Bij een lager percentage bereikt de huur sneller de kritieke grens waaronder verhuurders kiezen om niet meer te verhuren.

6.4 Mogelijke effecten op de ontwikkelingssnelheid van woningen Vóór inwerkingtreding van de maatregel De projectontwikkeling is indirect afhankelijk van de investeerders die haar productie afneemt. De huidige marktomstandigheden kenmerken zich door een overvloed aan kapitaal, waardoor de rente extreem laag is. Anders gesteld: er zijn voor de kapitaalmarkt onvoldoende investeringsmogelijkheden om hun vermogen te beleggen. Middenhuur is een beleggingscategorie met lage tot zeer lage risico’s. Huishoudens hebben een hoge betalingsmoraal, zowel bij het betalen van hypotheken als van de huur. Tijdens de exploitatie is het risico daardoor grotendeels beperkt tot het leegstandsrisico tussen 2 huurders, renovatie en force majeur factoren waarbij woningen schade oplopen. Een groter risico vormen eventuele beleidswijzigingen en dat de waardeontwikkeling zich op termijn toch anders zal ontwikkelen dan gedacht. Een belangrijke factor hierin is een op termijn stijgende rente. In dat geval zal de waarde van woningen in de koopmarkt weer dalen. De projectontwikkelaars verdienen momenteel meer aan woningen die voor het hogere vrije sector segment worden gebouwd dan aan woningen in het middenhuursegment. Er zijn daarom op dit moment relatief weinig prikkels om middenhuur te bouwen, anders dan de lokale overheid die x% middenhuur afdwingt.

In deze situatie staan gemeenten onder druk van de projectontwikkelaars en investeerders om residueel te rekenen, aanvullende kortingen op de grondprijs te verstrekken en toe te staan dat de woningen kleiner worden. Effecten op (middel)lange termijn Door invoering van de maatregel om de aanvangshuur te begrenzen op een percentage van de WOZwaarde, legt de overheid een norm vast. Het voordeel van een landelijke norm is dat de hele markt dit als een gegeven gaat beschouwen. Omdat er tegelijkertijd ook een gelijk speelveld wordt geschapen, waarin voor alle marktpartijen en alle deelsegmenten in de vrije sector dezelfde omstandigheden gelden, is dit in het algemeen iets wat de markt gemakkelijker accepteert. Er valt daardoor ook minder te onderhandelen met de gemeente. Voor projectontwikkelaars vervalt het voordeel van hogere marges op het hogere vrijesectorsegment, omdat het percentage op alle WOZ-waarden van toepassing is.

In de praktijk gebeurt dit overigens niet altijd, zo daalden in de periode 2009-2014 met lage verkoopprijzen van koopwoningen de WOZ-waarden niet altijd mee. 109

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

58

Uit de gedachte-experimenten komt duidelijk naar voren dat een hoog percentage van de WOZ-waarde nog steeds een zeer aantrekkelijk rendement voor de investeerders oplevert, op een niveau dat men elders in de markt vrijwel niet kan vinden. Projectontwikkelaars zullen in een 8%-scenario daarom meer middenhuurwoningen bouwen dan in een scenario met een laag percentage. Dit is sterk afhankelijk van de marktdruk in gebieden. Het initiële effect van een percentage van 8% is dat er in gebieden met hoge marktspanning amper of geen middenhuurwoningen meer zijn in de bestaande voorraad, omdat inmiddels (stand 2021) de WOZ-waarden zo hoog liggen dat een lagere huur in veel gevallen € 1.000 niet meer haalbaar is . Projectontwikkelaars zullen woningen kleiner gaan maken en zich daarnaast ook richten op het splitsen van bestaande woningen. Naarmate het percentage van de WOZ-waarde lager vastgesteld wordt, zal de interesse om middenhuurwoningen te bouwen afnemen. Bij een 4%-scenario zal aanzienlijk minder gebouwd gaan worden dan in een 8%-scenario. Daar staat tegenover dat in een 4% scenario het aantal middenhuurwoningen toeneemt (als aandeel in de bestaande voorraad, mits woningen niet sneller worden uitgepond) doordat de lagere huur dan voor middenhuurinkomens nog wel betaalbaar is.

Wel zullen projectontwikkelaars zich naarmate het percentage lager is, meer inspannen om de ontwikkelingskosten te verlagen, omdat het de enige manier is om toch nog wat meer rendement te halen. Een ander middellange termijneffect is, dat de middenhuur markt naar mate het percentage van de WOZwaarde hoger is, sterker afhankelijk wordt van de ontwikkelingen op de rentemarkt. Een hoger percentage zal de woningmarkt nog verder aanjagen en de woningmarkt destabiliseren. Bij een stijgende rente dalen de woningmarktprijzen dan sterker en daalt de onderliggende WOZ-waarde sterker, waardoor de interesse om middenhuur te bouwen extra sterk afneemt.

CONCLUSIES VERKENNING REGULERING VAN AANVANGSHUREN OP BASIS VAN WOZ-PERCENTAGE Hieronder schetsen we de belangrijkste conclusies uit de verkenning van de regulering van aanvangshuren van huurwoningen in het middensegment (tot € 1.000) op basis van een percentage van 4, 6 of 8% van de WOZ-waarde. We gaan daarbij in op het effect op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen, de bouwproductie en flankerend beleid. De verbetering van de betaalbaarheid zal afhankelijk zijn van het gekozen WOZ-percentage en de ontwikkeling van de WOZ-waarde op termijn omdat: • De gemiddelde huur op 5,5 - 5,6% van de WOZ-waarde ligt, waardoor bij een WOZ-percentage van 4% het aanbod voor huurders in de middenhuur initieel groter zou kunnen worden omdat de huurprijs ten opzichte van het huidige niveau daalt. • In gebieden met lagere marktdruk kunnen WOZ-percentages verhoudingsgewijs hoger zijn om middenhuur af te dwingen. • In gebieden met een hoge marktdruk een lager percentage van de WOZ nodig is om daadwerkelijk effect te zien van de maatregel. Het WOZ-percentage zal in gebieden met een hoge druk vooral de excessen (hoge huurprijzen) in de huurmarkt beïnvloeden. • Bij een lager percentage het gat tussen sociale huur en middenhuur naar verwachting kleiner zal worden waardoor doorstroming gemakkelijker plaats kan vinden.

• De grenswaarde van de WOZ-waarde van de woning afhankelijk is van het gekozen WOZ-percentage. Een forse stijging van de WOZ-waarde kan daarbij negatief effect hebben op de betaalbaarheid van de middenhuur. • De volatiliteit van de WOZ per jaar het een ingewikkelde en minder goed voorspelbare methode maakt. • Hogere WOZ-percentages het – op momenten dat de rente erg laag staat – aannemelijker maken dat huurders hogere woninglasten hebben dan bij kopen. Middeninkomens die de mogelijkheid hebben stromen daardoor eerder door naar een koopwoning.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

59

Beschikbaarheid in de middenhuur zal afhankelijk van het gekozen WOZ-percentage kunnen afnemen omdat: • Met de regulering via een WOZ-percentage een deel van de excessen in de markt terug kunnen vloeien naar het middensegment waardoor het aanbod in de middenhuur op korter termijn verruimt. • Er mogelijk op korte termijn sprake kan zijn van meer mutaties omdat zittend huurders alleen bij een nieuw contract voordeel hebben van de regulering. • Wanneer de aantrekkelijkheid van het investeren in de middenhuur afneemt het niet gereguleerde deel van de huurwoningmarkt (met huurprijzen boven de € 1.000) mogelijk een interessanter investeringsperspectief bieden omdat andere rendementen mogelijk zijn. • Verhuurders op termijn naar verwachting een deel van de woningen waarop onvoldoende rendement kan worden gemaakt zullen uitponden waardoor de beschikbaarheid in de middenhuur afneemt. Hierdoor vloeit aanbod van de huur- naar de koopmarkt. • Bij percentages van 6 of 8% zullen deze effecten naar verwachting kleiner zijn dan bij een percentage van 4%. Risico op afnemende bouwproductie middenhuur wanneer rendementen onder druk komen te staan, omdat: • De aantrekkelijkheid van het investeren in de middenhuur afneemt en andere segmenten / investeringen aantrekkelijker worden. • Regulering een negatieve impact heeft op de investeringscapaciteit van verhuurders.

• Percentages van 6 of 8% gemiddeld genomen een kleiner (drukkend) effect zullen hebben op de businesscase van verhuurders waardoor investeren in nieuwe huurwoningen aantrekkelijk blijft. • Wanneer het aandeel van de WOZ-waarde onder 4% komt wordt dit naar verwachting anders, omdat er dan een fors verschil bestaat tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde bij verkoop. • Marktpartijen zich bij huurprijsreguleringen op basis van een percentage van de WOZ meer zullen richten op gebieden met veel marktspanning. • Projectontwikkelaars in gebieden met grote marktspanning gefocust zullen zijn op het kleiner maken van woningen, omdat de WOZ-waarde van hele kleine woningen al een huur van € 1.000 - 1.200 zal opbrengen (bij een percentage van 6 tot 8%); • Een laag WOZ-percentage weinig investeringspotentie biedt in gebieden met weinig markspanning. • Het risico van een waardedaling is in landsdelen met minder marktspanning aanmerkelijk groter. Aanvullende maatregelen dienen genomen te worden om de werking van de maatregel te borgen omdat: • De maatregel enkel stuurt op de aanvangshuurprijs. Voor het sturen op de jaarlijkse indexatie van de huurprijs een aanvullende maatregel genomen dient te worden.

• Om ervoor te zorgen dat een maatregel niet leidt tot tekorten in de bestaande woningvoorraad en de bouwproductie is een stimuleringsregeling mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van subsidiëring. • Flankerend beleid belangrijker wordt bij een lager WOZ-percentage. In hoofdstuk 7 gaan we verder in op de mogelijke maatregelen die de regulering kunnen versterken.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

60

7 Mogelijke maatregelen die effect regulering versterken In dit hoofdstuk gaan we in op de mogelijke maatregelen die aanvullend genomen kunnen worden om de mogelijk meest kansrijke vormen van regulering uit voorgaande hoofdstukken beter aan te laten sluiten bij het doel van de regulering, of deze te versterken. Met andere woorden: welke maatregelen dragen aanvullend op de vormen van regulering bij aan het vergroten van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor mensen met een middeninkomen? Voor de selectie van deze versterkende maatregelen is gebruik gemaakt van de verkenning uit bijlagen B en C van dit onderzoek.

7.1 Regulerende maatregelen Reguleren van de huurprijsontwikkeling kan bijdragen aan betere betaalbaarheid op langere termijn De regulering op basis van het WWS en de regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde heeft in beginsel alleen effect op de vastgestelde maximale huurprijs van een woning. Om naast de aanvangshuurprijs ook op de huurprijsontwikkeling te sturen is een aanvullende maatregel van belang om betaalbaarheid en beschikbaarheid op langere termijn te kunnen borgen. In het geval van regulering op basis van het WWS worden de punten jaarlijks geïndexeerd. Doortrekken van het huidige systeem biedt daarmee de mogelijkheid voor een indexatie van de maximale aanvangshuren voor huurwoningen in de vrije sector. De maatregel waarin op basis van een percentage van de WOZ de huurprijs wordt vastgesteld is een veel volatielere maatregel, omdat de WOZ-waarde grotere schommelingen kent. In dit geval maakt een vooraf vastgestelde huurprijsontwikkeling de maatregel veel voorspelbaarder. Sinds 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector (voor een periode van drie jaar) gemaximeerd op inflatie + 1%. Een doortrekking van deze maatregel voor de duur van de regulering is daarom goed denkbaar om de betaalbaarheid van huurwoningen ook op de langere termijn te borgen.

Dit geldt zowel voor een regulering op basis van het WWS als een regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Inkomensgrenzen en de huurprijsontwikkeling moeten in hetzelfde tempo geïndexeerd worden om te borgen dat de doelgroep in omvang stabiel blijft. Wanneer niet evenredig wordt geïndexeerd is er mogelijk een steeds grotere groep (afkomstig uit de doelgroep voor sociale huur) aangewezen op het middeldure huursegment. Daarmee neemt de druk op het middeldure huursegment verder toe. Aanpassing van de liberalisatiegrens kan huurders in de middenhuur betere huurbescherming bieden Alleen huurders van woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens 110 (op basis van puntentelling WWS) hebben toegang tot de Huurcommissie. Voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens telt dat niet. Een mogelijkheid om huurders in het middensegment meer huurbescherming te geven is door de liberalisatiegrens te verhogen. Meer huurders krijgen daarmee toegang tot de huurcommissie en is

110

Liberalisatiegrens 2021 is vastgesteld op € 752,33

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

61

huurbescherming ook van toepassing. In de gereguleerde sector doet de Huurcommissie een bindende uitspraak bij geschillen over de huurprijs, servicekosten, gebreken of de huurverhoging. Voor het aanpassen van de liberalisatiegrens is zowel in geval van het doortrekken van het WWS als de regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde een wetswijziging noodzakelijk. Een kanttekening bij het aanpassen van de liberalisatiegrens is dat ook de verhuurdersheffing van toepassing zal worden voor het deel van de corporatiewoningen dat onder de nieuwe liberalisatiegrens komt te vallen. Toewijzing van middenhuurwoningen aan specifieke doelgroepen om beschikbaarheid te vergroten Het sturen op dat middeninkomens in aanmerking komen voor middenhuurwoningen kan als een mogelijke flankerende maatregel bovenop het reguleren van de aanvangshuurprijzen worden gezet, zodat de gereguleerde woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bedoelde groep terecht komen. Gemeenten kunnen momenteel al lokaal sturen op de toewijzing van de huurwoningen aan bepaalde inkomensgroepen. Hiervoor kunnen zij gebruik maken van verduidelijkte mogelijkheden op basis van de Wet Maatregelen Middenhuur. Op lokaal niveau vraagt dit om het invoeren van een huisvestingsvergunning voor de middenhuurwoningen. Ook zal de gemeente moeten handhaven op de navolging van de maatregel.

Daarnaast kan gedacht worden aan het maken van beleid voor gemeenten zodat zij kunnen kiezen om gebruik te maken van de optie om sleutelberoepen voorrang te verlenen en de sleutelberoepen in hun stad aan te wijzen. Dit is flankerend beleid dat op grond van de Huisvestingsverordening mogelijk gemaakt kan worden. Het verhuren aan sleutelberoepen kent (net als verhuring aan middeninkomens) de kanttekening dat de huishoudens die niet tot de doelgroepenomschrijving behoren minder kans zullen maken op een woning in middenhuur. Het beleidsmatig borgen van ontwikkeling middenhuur om beschikbaarheid te vergroten Wanneer er geen aanvullende eisen gesteld worden aan het realiseren van een aandeel woningen in het middensegment in de nieuwbouw is de kans aanzienlijk dat dit segment minder of niet meer tot stand komt. Om de nieuwbouwontwikkeling van middenhuurwoningen te borgen kunnen op lokaal niveau beleidsmaatregelen genomen worden. Dit flankerend beleid is lokaal en kan lokaal worden vastgesteld in gemeentelijk beleid en vervolgens worden verankerd in Anterieure Overeenkomsten of in gronduitgiftecontracten. Bijvoorbeeld door het opnemen van een vast percentage middenhuur in een bestemmingsplan.

7.2 Stimuleringsmaatregelen Stimuleren van verhuur middenhuurwoningen vergroot beschikbaarheid en betaalbaarheid Om de verhuur van middenhuurwoningen te stimuleren is het denkbaar om de verhuurder een vergoeding te geven wanneer deze de woning vrijwillig in een gereguleerd middensegment aanbiedt en de woning ook daadwerkelijk toewijst aan een middeninkomen. Omdat de regeling op basis van vrijwilligheid is, kan een verhuurder er zelf voor kiezen om wel of niet mee te doen. Deze vorm van stimulering is gebaseerd op buitenlandse voorbeelden die van toepassing zijn in onder andere Duitsland en Zweden (zie bijlage B). Voor de financiering van de stimuleringsmaatregel zou een landelijk fonds kunnen worden opgezet. Daarnaast is het voor de uitvoer van de stimuleringsmaatregel van belang om goede voorwaarden te stellen ten aanzien van het gebruik van het fonds. Te denken valt aan de duur van de regeling, de voorwaarden om er gebruik van te mogen maken en wanneer de regeling stopt. Denk aan de voorwaarden voor hoe lang en hoe vaak er gebruik kan worden gemaakt van het fonds, voor welk bedrag de verhuurder gecompenseerd kan worden (op basis van prijs / kwaliteit), welke doelgroep de huurwoning aan verhuurd dient te worden en of er een regionale differentiatie van toepassing is.

De stimuleringsmaatregel kan ook worden gezien als compensatie voor vermindering van de verdiencapaciteit van de eigenaar, om zo het investeringsvermogen in de middenhuur op peil te houden. De oprichting van een dergelijk stimuleringsfonds inclusief de gestelde voorwaarden vraagt om verdere uitwerking.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

62

Subsidiëring aan sleutelberoepen in gebieden met hoge spanning om betaalbaarheid te vergroten Ook kan overwogen worden om een subsidiering aan bepaalde sleutelberoepen te verstrekken in gebieden waar de marktspanning het hoogst is en de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen laag. Het gaat in het geval van sleutelberoepen vaak om ambtelijke beroepen (in dienst van de overheid), zoals sommige beroepen in de zorg, het onderwijs en dergelijke. Een subsidiering door het Rijk aan huishoudens in deze sleutelberoepen zal de betaalbaarheid van middenhuurwoningen voor deze groep huishoudens kunnen vergoten. Stimuleringsregeling om bouwproductie en daarmee beschikbaarheid middenhuur te stimuleren Regulering van het middenhuursegment zal er mogelijk in resulteren dat projecten met middenhuurwoningen vaker onrendabel zullen zijn. Om onrendabele projecten met middenhuur toch gerealiseerd te krijgen kan overwogen worden een stimuleringsregel in te voeren die vergelijkbaar is met de Woningbouwimpuls 111. Daarnaast kan een gemeente op lokaal niveau de ontwikkeling van middenhuur financieel aantrekkelijker maken door specifiek grondprijsbeleid te voeren.

111

Dit wordt gelijktijdig met dit onderzoek nader verkend door Brink.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

63

8 Conclusies In deze verkenning is onderzocht hoe regulering van het middenhuursegment kan bijdragen aan het verbeteren van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor de middeninkomens. We gaan hierna kort in op de belangrijkste conclusies uit deze verkenning. Afbakening maatregel afhankelijk van druk op de woningmarkt Op basis van de twee uitgewerkte maatregelen (Huurprijsregulering op basis van WWS en op basis van een percentage van de WOZ) zijn telkens drie scenario’s geschetst. De afbakening van de scenario’s is logischerwijs sterk bepalend voor het bereik van de maatregel. Zo heeft regulering op basis van 170 WWSpunten +10% of 187 WWS-punten alleen effect op het middenhuursegment en zal 250 WWS-punten de regulering van vrijwel het gehele vrijesectorhuur segment betekenen. Voor de regulering op basis van een percentage van het WOZ is alleen gekeken naar het middenhuursegment (tot € 1.000). Tegelijkertijd is het effect ook sterk afhankelijk van de marktdruk. Zo zullen bij een vastgesteld WWSpercentage woningen in gebieden met een hoge marktdruk (en daardoor hogere WOZ-waarde) het gereguleerde middenhuursegment sneller ontstijgen. Ook zal een woning bij een hoog WOZ-percentage bij hoge marktdruk (en daardoor hogere WOZ-waarde) het gereguleerde middenhuursegment sneller ontstijgen.

Daarom zal regulering in gebieden met een hoge druk vooral excessen (te kleine woningen voor te hoge bedragen) tegengaan. Regulering kan bijdragen aan verbeterde betaalbaarheid van woningen Bij regulering neemt de betaalbaarheid van woningen voor nieuwe huurders op korte termijn naar verwachting toe, omdat in veel gevallen de huurprijs afneemt door regulering. Voor zittende huurders heeft regulering geen direct effect. Daarnaast kan regulering een betere overgang mogelijk maken tussen het gereguleerde deel en de vrije sector omdat het verschil in huurkosten tussen de (huidige) sociale sector en het middenhuursegment kleiner wordt. Regulering heeft vrijwel altijd effect op het rendement en de investeringscapaciteit van verhuurders Zoals uit de verkenning blijkt, heeft regulering vrijwel altijd effect op het rendement en de investeringscapaciteit van verhuurders. Wanneer rendementen onder druk komen te staan neemt het risico van uitponding toe. Op dat moment vloeit aanbod van de huur- naar de koopmarkt, zal de investeringscapaciteit weglekken naar het buitenland en niet langer beschikbaar zijn voor de Nederlandse middenhuursector en zal er geen aanvulling van de woningvoorraad door nieuwbouw of transformatie plaatsvinden. Ook zullen verhuurders zich mogelijk meer gaan toeleggen op investeringen in marktsegmenten die niet gereguleerd worden.

Dit is sterk afhankelijk van de marktdruk in gebieden en daarmee de marktruimte om te investeren. Het risico bestaat dat het aanbod hierdoor op termijn afneemt. Borging van middenhuur in beleid belangrijk om bouwproductie te garanderen Wanneer middenhuur door regulering een minder aantrekkelijke investering is kan het zijn dat partijen niet meer zullen investeren in de ontwikkeling van nieuwe middenhuurwoningen. Om na regulering te voorkomen dat er geen ontwikkeling meer plaats heeft, is borging van middenhuur in beleid belangrijk. Op lokaal niveau kunnen gemeenten verschillende maatregelen nemen, zoals het vastleggen van een percentage middenhuur in een ruimtelijk programma. Gewaakt moet worden dat dit niet leidt tot een stapeling van eisen in het middenhuursegment. Stimuleringsmaatregelen nodig om bouwproductie op peil te houden Uit de verkenning komt verder naar voren dat een maatregel die bijdraagt aan de betaalbaarheid vaak een negatief effect heeft op de beschikbaarheid van middenhuur. Om dat effect te dempen kan gedacht worden aan het invoeren van een stimuleringsregeling. Deze kan de vorm hebben van subsidie aan de verhuurder van een middenhuurwoning. Om ook de nieuwbouwproductie van middenhuur op peil te houden kan

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

64

daarnaast gedacht worden aan een aanvullende stimuleringsmaatregel aan bijvoorbeeld de ontwikkelaar, of het rekenen met specifieke (gemeentelijke) grondprijzen voor middenhuur om te compenseren voor de beperking van het verdienvermogen. Tijdelijke invoer van een maatregel denkbaar, biedt mogelijkheden voor monitoring en bijsturing De problemen in de middenhuur houden verband met de hogere marktdruk, snelle(-re) prijsstijgingen en de lage rente. Ook zijn er voor beleggers weinig andere investeringsalternatieven in de huidige markt. Op termijn zouden de marktdruk en de prijsstijgingen kunnen temperen of de rente kunnen toenemen door veranderende economische omstandigheden. Wanneer de woningmarkt zich meer ontspant en alternatieve investeringsmogelijkheden toenemen zal het risico dat beleggers niet meer investeren in de middenhuur groter worden. Mogelijk is hier dus sprake van een tijdelijk effect, waarmee onderbouwd kan worden dat een tijdelijke invoer van een maatregel denkbaar is. Een tijdelijke invoer van een maatregel biedt de mogelijkheid om te monitoren en bij te sturen, ook op eventuele ongewenste effecten van de regulering. Optioneel kan daarom overwogen worden om maatregelen in eerste instantie tijdelijk te introduceren en de effecten daarvan te evalueren, gekoppeld aan de marktspanning in het middensegment.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

65

Bijlage A: Verkenning op hoofdlijn van mogelijke huurprijsreguleringen In dit hoofdstuk staan mogelijke huurprijsreguleringen uitgewerkt. Achtereenvolgens gaat het om de volgende maatregelen: • Regulering van (maximale) aanvangshuurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) • Regulering van (maximale) aanvangsprijzen door afschaffing van het effect WOZ-waarde in het WWS • Regulering van de aanvangshuurprijs op basis van een percentage van de WOZ-waarde • Regulering van de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije huursector • Stimulering van (betaalbare) verhuur aan bepaalde inkomensgroepen • Flexibel huren middeninkomens Per mogelijke regulering werken we naast het doel van de maatregel een beschrijving van de werking van de maatregel in beeld en gaan we in op de volgende aspecten: • Voor- en nadelen van de maatregel bezien vanuit Rijksdoelstellingen • Inschatting effecten op doelstelling (betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens) • Financiële aspecten voor ontwikkeling en exploitatie van vrijesectorhuurwoningen • Samenhang met andere beleidsregels • Overige effecten en risico’s In dit onderzoek signaleren we alleen op hoofdlijn eventuele juridische implicaties van maatregelen. Het is echter belangrijk dit separaat meer uitvoerig te doen.

JURIDISCHE ASPECTEN RONDOM HUURPRIJSREGULERING DIE NADER IN BEELD BRENGEN De maatregelen die in deze verkenning aan de orde komen hebben een nauwe relatie met de wet- en regelgeving rondom onder meer het eigendomsrecht, de mate waarin eventuele vormen van huurprijsregulering een inbreuk betekenen op het eigendomsrecht, en of deze inbreuk proportioneel is. De maatvoering van de regulering is daarbij bepalend voor de mate waarin het inbreuk heeft. Zo heeft reguleren op basis van 250 WWS-punten grotere/meer juridische gevolgen dan regulering op basis van 170 WWS-punten +10%.

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

66

A. Regulering van (maximale) aanvangshuurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) Maatregel Met deze mogelijke maatregel woningen tot een vastgestelde WWSpuntengrens een huurprijs hebben die niet hoger mag liggen dan het bedrag dat in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte gekoppeld is aan het aantal punten dat de woning waard is.

Doel Regulering van maximale huurprijs voor woningen met meer dan 142 WWSpunten (prijspeil 2021 met liberalisatiegrens op € 752,33). Maatregel zet in op aanvangshuur bij nieuw contract. Maatregel heeft betrekking op nieuwbouw en bestaande woningen.

Beschrijving / werking maatregel Voor huurwoningen is het zogenaamde woningwaarderingsstelsel opgesteld. Allerlei elementen van een woning leveren in dit stelsel een bepaald aantal punten op. Elementen die meetellen voor de berekening van het aantal punten zijn bijvoorbeeld: • het vloeroppervlakte, • het aantal kamers, • buitenruimte, • het aantal toiletten, • energiezuinigheid, • de WOZ-waarde. Alle woningen tot 142 punten (prijspeil 2021) vallen volgens de huidige wet onder het gereguleerde segment. De huurprijs mag voor deze woningen daarom niet hoger zijn dat het huurbedrag dat in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte gekoppeld is aan het aantal bijbehorende punten. Voor woningen vanaf 142 punten geldt geen huurprijsregulering. Een verhuurder en huurder mogen iedere aanvangshuurprijs overeenkomen die zij willen. De huurprijsregulering kan erin bestaan het woningwaarderingsstelsel uit te breiden voor woningen met een hoger puntenaantal (Dit door de liberalisatiegrens te verhogen). Bijvoorbeeld tot en met 187 punten, met een huur tot circa € 1.000 (prijspeil 2021), of een hoger aantal punten, met een bijpassende huur.

Voordelen: • Direct invloed op aanvangshuur van betrokken woningen. • Direct invloed op huurprijsontwikkeling van betrokken woningen. • Huurprijsontwikkeling en loonprijsontwikkelingen kunnen in balans gebracht worden (Nota Bene: de huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment is sinds 1990 gemiddeld genomen hoger geweest dan de loonontwikkeling sinds 1990 112. • Voorkomt grote huurprijsstijgingen (bij aanvang) in het segment dat gereguleerd is door WWS-punten. • Sluit aan bij bestaande systematiek van WWS-punten en is bekend bij alle marktspelers. • Biedt in combinatie met een huisvestingsverordening de mogelijkheid om beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te verbeteren voor specifiek mensen met een middeninkomen.

Inschatting effecten op doelstelling (betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens

• •

Nadelen: • Beleidsonrust bij beleggers, wat kan leiden tot heroverwegingen in acquisitie en portefeuillestrategie. Dit gaat af van de aandacht voor het toevoegen van meer woningen in de vrijesectorhuur 113. • Naar verwachting alleen korte termijn positief effect op doelstelling van betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens. Door heroverwegingen in acquisitie en portefeuillestrategie van verhuurders kan op lange termijn de regulering vanwege een verminderd investeringsklimaat juist negatieve gevolgen hebben voor het aanbod middenhuurwoningen113. • Lagere huurprijs kan resulteren in verminderde doorstroming vanuit middenhuur naar hogere segment. • Particuliere beleggers beheren en onderhouden vaak oudere panden in stadscentra. Bij regulering van de aanvangshuurprijzen op basis van het WWS (en daardoor verminderende huuropbrengsten) bestaat de kans dat investeringen in- en verduurzaming van dergelijke panden negatief beïnvloed wordt. Dit heeft zijn effect op (de uitstraling van) binnensteden 114. Beschikbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens. Bestaand tekort aan middenhuurwoningen wordt niet ingelopen. Leidt zonder aanvullende andere afspraken over het aandeel middenhuur per programma tot vermindering van nieuwbouw in het middenhuursegment wanneer middenhuur door de regulering niet meer als een rendabele investering wordt gezien.

Naar verwachting heeft de maatregel als gevolg dat (particuliere) verhuurders sneller zullen overgaan tot uitponden 115.

https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/37/grootste-huurstijging-in-zes-jaar Expertpanel, 2021. 114 Vastgoedbelang gedurende expertpanel, 2021. 115 IVBN, Vastgoedbelang gedurende expertpanel 2021. 112 113

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

Financiële aspecten voor ontwikkeling en exploitatie van vrijesectorhuurwoningen

Samenhang met andere beleidsregels

Afhankelijk van de hoogte van de begrenzing van WWS-punten heeft deze maatregel naar verwachting grote gevolgen voor eigenaren. Dit heeft mogelijk ook juridische implicaties die nader verkend moeten worden, zoals de vraag of sprake is een gerechtvaardigde inbreuk op het eigendomsrecht en een verkenning van de proportionaliteit van de maatregel. De mogelijke juridische implicaties vallen buiten deze verkenning. • Op (middel)lange termijn is de kans aanzienlijk dat op plekken met hoge marktdruk (zonder aanvullend beleid) geen nieuwbouw in dit segment wordt toegevoegd, omdat de middenhuur minder rendabel te ontwikkelen is dan vrijesectorhuur of koopwoningen. Betaalbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens • Voor woningen in betreffende segment is sprake van een gereguleerde huur en huurprijsstijging, en daarmee een gegarandeerde huurprijsontwikkeling. De kloof in prijs tussen het gereguleerde segment en het segment vanaf 187 punten zal echter groot zijn, zoals dat geldt voor iedere begrenzing in WWSpunten waarin veel woningen net onder en net boven zitten 116.

• Uitgaande van een regulering van alleen het middenhuursegment (bijvoorbeeld tot 187 WWS-punten) ontstaat er op korte termijn naar verwachting een betere betaalbaarheid van woningen tot aan het aantal WWS-punten, immers: de huur van woningen zal in voorkomende gevallen worden verlaagd bij nieuwe contracten, eventueel op basis van een uitspraak van de huurcommissie. Het is echter geen garantie dat dit gebeurt. Ontwikkeling van huurwoningen • Grootschalige gebiedsontwikkelingen (zonder aanvullend beleid gericht op de segmentatie) worden minder ondersteund door het vliegwiel dat beleggers in één keer een groot aantal woningen afnemen waardoor de gebiedsontwikkeling van start kan gaan. Dit werkt vertragend in de gebiedsontwikkeling. Beleggers vormen een belangrijke factor in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en de transformatie van gebieden en bestaand vastgoed113. .Zie ook doorrekening Brink , 2021 • Het verhuurrisico voor verhuurders wordt kleiner (want lagere huurprijzen), maar lagere huurinkomsten hebben invloed op het Bruto AanvangsRendement (BAR) bij gelijkblijvende of stijgende stichtingskosten. Hiermee wordt de aantrekkelijkheid tot het investeren in middenhuurwoningen voor beleggers verkleind. • Het wordt complexer om programma’s met middenhuur gerealiseerd te krijgen. Dit heeft effecten op de bouwproductie van de middenhuur, en van alle gemengde programma’s.

Deze effecten kunnen weerslag hebben op de snelheid van de gebiedsontwikkeling en de lengte van onderhandelingsprocessen113. • De rendementseis van beleggers zal vanwege de regulering niet perse hoger of lager uitvallen. Vanwege de lagere huurprijzen zal het daadwerkelijke rendement (IRR) lager uitkomen waardoor er eerder gekozen zal worden voor andere ‘asset classes’ zoals aandelen of obligaties. Met name voor de ontwikkeling van nieuwe huurwoningen zal dit van invloed zijn 117. Exploitatie van huurwoningen • De huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment sluit over het algemeen aan bij de gemiddelde huurprijsontwikkeling in portefeuilles van institutionele beleggers. Er zijn echter ook huurprijzen die een flink hogere (en lagere) huurprijsontwikkeling kennen. Beleggen in huurwoningen wordt echter voor alle beleggers minder aantrekkelijk, omdat men geen beleidsvrijheid heeft om afhankelijk van marktdruk en aantrekkelijkheid te differentiëren in prijsontwikkelingFout! Bladwijzer niet gedefinieerd.. • Verhuurders zullen in de nieuwbouw of renovatie van woningen waar de marktdruk dat toelaat streven naar toevoeging van punten tot boven de WWS puntengrens, om daarmee beleidsvrijheid te hebben in de huurprijsontwikkeling.

Hiermee wordt er mogelijk geen of minder nieuwbouw toegevoegd in het gewenste betaalbare segment (tenzij er programmatische afspraken aan gekoppeld worden: zoals een aandeel middenhuur tot € 1.000 per maand van bijvoorbeeld 15%). Deze maatregel maakt het met andere woorden belangrijker dat gemeenten een vast aandeel middenhuur in hun woningbouwprogramma’s borgen. • Verhuurders zullen woningen op locaties met een hoge marktdruk zeer waarschijnlijk vaker uitponden 118. • De werking van deze maatregel hangt zeer sterk af van flankerend beleid. Wanneer er geen aanvullende eisen gesteld worden aan het realiseren van een aandeel woningen in het middensegment in de nieuwbouw is de kans aanzienlijk dat dit segment niet meer tot stand komt. Dit flankerend beleid is lokaal en kan lokaal worden vastgesteld in gemeentelijk beleid en vervolgens worden verankerd in Anterieure Overeenkomsten of in gronduitgiftecontracten.

Vastgoedbelang gedurende expertpanel, 2021. Beleggers geven aan dat de compensatie van investeringen in WWS-punten niet voldoende is om investeringen in de verduurzaming te dekken. 117 Beleggers gedurende expertpanel, 2021. 118 IVBN in expertpanel 116

67

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

• •

•

•

Overige effecten en risico’s

68

Gemeenten zullen steviger inzetten op lokaal maatwerk voor middenhuur, om ervoor te zorgen dat de benodigde aandelen in het programma ook gerealiseerd worden. Omdat het moeilijk(er) zal zijn een business case met middenhuur rendabel te maken, betekent dit dat het onderhandelingsproces rondom nieuwe gebiedsontwikkelingen complexer zal zijn en dat het realisatietempo van nieuwbouw zal vertragen 119. Denkbaar is dat projecten met middenhuurwoningen vaker onrendabel zullen zijn en dat er meer projecten met middenhuurwoningen worden ingediend voor de Woningbouwimpuls. Gemeenten zullen vaker gebruik maken van de Wet Maatregelen Middenhuur, omdat middenhuur schaarser kan worden. Op grond van de huisvestingswet kunnen gemeenten aantonen dat er schaarste is aan middenhuurwoningen en vervolgens vergunningsplichtig maken en eisen dat deze worden toegewezen aan middeninkomens. Denkbaar is voorts dat corporaties de geboden ruimte om actief te investeren in het middensegment op grond van de Wet Maatregelen Middenhuur en het gedurende drie jaar buiten werking stellen van de Markttoets minder zullen benutten.

Stapeling van gemeentelijke en landelijke eisen: zoals duurzaamheidsmaatregelen, beschikbaarheid aan sleutelberoepen, jaarlijkse huurverhoging, opkoopbescherming, aanpassing van de overdrachtsbelasting, aangescherpte huisvestingsverordeningen maken het moeilijker om te komen tot een rendabele business case.

•

Deze maatregel heeft een relatie met verschillen in rendementseisen tussen verschillende marktspelers (in de praktijk hanteren verhuurders zeer verschillende rendementseisen. Voor corporaties geldt dat ze over het algemeen niet investeren in middenhuur vanuit rendementsdoelstellingen, maar vaker vanuit portefeuille en sociale doelstellingen. Vanuit deze overwegingen nemen sommige corporaties ook genoegen met een lager rendement dan institutionele en/of particuliere beleggers wellicht zouden doen. Daarnaast zijn er – afhankelijk van de rechtsvorm die de middenhuur exploiteert verschillen in financieringsmogelijkheden tussen verschillende soorten beleggers en woningcorporaties (zie ook hoofdstuk 2 voor een uitgebreidere toelichting.), mede afhankelijk van kredietwaardigheid, rechtsvorm, investeringsdoelen. Dit vergt naar verwachting een nadere juridische verkenning in relatie tot Europese regelgeving.

•

Deze maatregel heeft mogelijk vergaande juridische risico’s die nader verkend dienen te worden, op het vlak van EHRM en proportionaliteit. Dit valt echter buiten deze verkenning. Er kan een grote diversiteit aan maatregelen voor lokaal maatwerk gaan ontstaan, waardoor de transactiekosten in het middensegment omhoog gaan, ten koste van het verdienvermogen. Wanneer middenhuur op termijn vermindert of ontbreekt in wijken gaat dit ten koste van de sociale mix en draagkracht van wijken. Vermindering van de middenhuur is een (verdere) belemmering voor de doorstroming uit het sociale segment. Dat betekent dat dit een extra druk op de sociale voorraad zet, en dat er meer behoefte is aan sociale woningen en dat het aandeel goedkope scheefwoners toeneemt 120.

• • •

HUISVESTINGSVERORDENING 2019 DEN HAAG De gemeente Den Haag heeft in de Huisvestingsverordening 2019 opgesteld om woningschaarste en indirect hoge stijging van huurprijzen tegen te gaan. Deze verordening trad in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023. In deze verordening wordt het verhuurders verboden om goedkope én middeldure woonruimte te verhuren aan huurders zonder Huisvestingsvergunning. De grens ligt bij 185 WWS-punten en/of een huurprijs van maximaal € 975,92 (prijspeil 01/06/2021). Binnen de categorie woningen met een huurprijs tussen de € 752,33 (liberalisatiegrens 2021) en € 975,92 wordt een Huisvestingsvergunning enkel verleend aan eenpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 60.063 (norm 2021) of meerpersoonshuishoudens met een maximaal inkomen van € 70.036 (norm 2021).

119 120

Zie ook: Stec groep: ‘80% woningbouwprojecten is vertraagd: gemiddeld 10 jaar doorlooptijd’, 2018. Zie ook: https://stec.nl/wp-content/uploads/2020/05/Stec-Groep-Benchmark-middenhuur-corporaties-1.pdf

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

69

B. Regulering van (maximale) aanvangsprijzen door vermindering effect WOZwaarde in WWS-systeem Maatregel Voorstel om de WOZwaarde in zijn geheel niet mee te laten tellen voor het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel.

Al INGEBRACHT BESLUIT In november 2020 is al een voorstel ingebracht door de minister voor een maximering van de puntentoekenning voor de WOZ-waarde tot 33%. De huren kunnen hierdoor minder snel stijgen en meer woningen blijven behouden voor de sociale woningvoorraad. Deze maximering vergt aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte. Het ontwerpbesluit daarvoor is in het kader van de zogenoemde voorhangprocedure toegezonden aan beide kamers van de StatenGeneraal. Definitieve vaststelling van het besluit vergt nog dat het ontwerpbesluit zal worden voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van State 121.

Doel Effect gestegen WOZwaarde door gestegen woningprijzen teniet doen. Maatregel zet in op aanvangshuur bij nieuw contract. Maatregel heeft betrekking op nieuwbouw en bestaande woningen.

Beschrijving / werking maatregel Op dit moment telt de WOZ-waarde mee in het berekenen van het aantal punten voor het woningwaarderingsstelsel 122 . Op hoofdlijnen betekent het nu dat een woning één punt krijgt voor elke € 10.289 WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 160. Vooral in stedelijke gebieden met hoge prijzen/ druk/schaarste steeg de WOZ hard en moet de maatregel leiden tot meer betaalbaar aanbod omdat alleen de kwaliteit van de woning zelf een rol speelt, en niet de locatiekenmerken en bijvoorbeeld het uitzicht of andere liggingskenmerken.

Voordelen: • Eenduidige maatregel. • Sluit aan bij huidige systematiek in wet en regelgeving. • Voor huurders: directe invloed op aanvangshuur van betrokken woningen. • Voor huurders: direct invloed op huurprijsontwikkeling van betrokken woningen.

Nadelen: • Er ontstaan verschillen in effecten tussen gebieden met een hoge marktdruk en gebieden met een lage marktdruk. • Zeer grote impact op de portefeuille van verhuurders die een groot deel van hun portefeuille in hogedrukgebieden bezitten. • Zeer fors effect op haalbaarheid van gebiedsontwikkeling in gebieden met hoge marktdruk.

https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/passende-huur/nieuws/2020/11/06/betaalbare-huren-door-beperking-meetellenwoz-waarde 122 Daaraan voorafgaand was er in Nederland een systeem van schaarstepunten en wogen de woonomgeving en de woonvorm mee in de berekening van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Dit is in 2015 vervallen en vervangen door het meetellen van de WOZ-waarde. 121

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

De relatie tussen locatie, woonoppervlak en prijs wordt in gebieden met een hoge woningmarktdruk doorbroken. Dit is een trendbreuk met de huidige situatie dat woningen in gebieden met een hoge WOZ-waarde in het middensegment automatisch kleiner worden, en daarmee minder geschikt. Met name waar het gaat om heel kleine woningen op locaties waar dit niet past kan dit ongewenst zijn.

•

•

•

•

Inschatting effecten op doelstelling (betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van middeninkomens

Financiële aspecten voor ontwikkeling en exploitatie van vrijesectorhuurwoningen

De WOZ-waarde vormt nu een indicator voor de prijs die een investeerder betaalt voor de aankoop van de woning. Bij het loskoppelen van de WOZ-waarde is er geen aansluiting meer tussen het huur en koopsegment. Draagt naar verwachting alleen op korte termijn bij aan de doelstelling van meer betaalbare en beschikbare woningen voor middeninkomens, omdat de investeringsbereidheid in nieuwe woningen op langere fors zal afnemen en het aantrekkelijk wordt woningen uit te ponden 123. Op termijn zeer grote risico’s op verstoring van marktwerking en vermindering van beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens. Doordat investeerders in middenhuurwoningen afhaken. Dit effect wordt versterkt wanneer een (groot) deel van de portefeuille in het gereguleerde segment belandt en er verhuurderheffing moet worden betaald 124. Huurprijzen op populaire locaties worden met deze maatregel gelijk getrokken aan huurprijzen op minder populaire locaties. Gevolg kan zijn dat doorstroming van bestaande huurders op populaire locaties stokt en dat er tegelijkertijd nóg meer mensen een woning op een populaire willen huur. Dit werkt illegale onderverhuur in de hand, aldus Vastgoedbelang 125.

Beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens • Fors risico dat bestaande tekort aan middenhuurwoningen groter wordt, doordat deze woningen (zonder aanvullend beleid) minder gerealiseerd worden, en dat de bestaande voorraad afkalft. Zie bovenstaande kader met nadelen. • Effecten hangen in verregaande mate af van de uitwerking van deze maatregel i. Bij het volledig afschaffen van de puntentoekenning voor de WOZ-waarde, verwachten we een forse uitpondbeweging van middenhuurwoningen die de hele woningmarkt raakt.. • Huurwoningen uit de bestaande voorraad verdwijnen: Bij het einde van het huurcontract zullen naar verwachting meer woningen uit de huur verdwijnen en te koop worden aangeboden. • Bestaande woningen in gebieden met hoge marktdruk komen in het gereguleerde woningsegment terecht. Op korte termijn wordt geen invloed op beschikbaarheid van woningen verwacht op middellange termijn is een daling van het aanbod de verwachting. • Geografisch effect: op termijn vooral vermindering van het aanbod van huurwoningen in gebieden met een hoge marktdruk, zoals de gehele Randstad en de grote steden daarbuiten. Investeerders in huurwoningen zullen deze woningen uitponden in de gebieden met een bovengemiddelde WOZwaarde.

Hierdoor verdwijnen de mogelijkheden van huishoudens om woningen te huren in dit segment, juist op de plekken waar deze woningen vanuit de huisvestingsbehoefte van middeninkomens het meest nodig zijn. Betaalbaarheid van woningen voor middeninkomens • Alle woningen worden goedkoper voor de nieuwe huurder. Voor kleine woningen geldt dit relatief het sterkst (omdat de omvang van de woning een belangrijke factor in de WWS -puntentelling is) • Op korte termijn meer woningen die vallen onder het woningwaarderingsstelsel, die daarmee een gereguleerde huurprijsontwikkeling kennen. Ontwikkeling van huurwoningen • In gebieden met een hoge marktdruk kunnen in beginsel geen middenhuurwoningen worden toegevoegd zonder onrendabele top, of zonder passend residueel grondprijsbeleid voor middenhuurwoningen. • Onaantrekkelijk tot zelfs onmogelijk (afhankelijk van de mate waarin de WOZ-waarde nog meetelt) om vrijesectorhuurwoningen in alle prijssegmenten te ontwikkelen in gebieden met hoge marktdruk. Verwachting dat ontwikkelaars en beleggers zich terugtrekken uit dit segment124 125. • Verdienvermogen in de nieuwbouwontwikkeling van woningen neemt af, hierdoor kan het aandeel harde plannen dat niet gerealiseerd wordt toenemen. • Het wordt ingewikkeld(er) bestaande plannen voor vrijesectorhuur maar ook voor nieuwbouwwoningen in het algemeen te realiseren. Onderhandelingstermijnen nemen toe.

Dit gaat ten koste van het bouwtempo.

IVBN, ‘presentatie voor VNG mei 2021 Restricties en grondwaarden’, 2021. IVBN gedurende expertpanel, 2021. 125 Vastgoedbelang gedurende expertpanel, 2021 123 124

70

Verkenning beleidsopties voor huurprijsregulering van de vrijesectorhuur 21.156

•

Samenhang met andere beleidsregels

126 127

71

Vanwege een verlaging van de huurprijzen zal de IRR lager uitkomen waardoor andere asset classes relatief aantrekkelijker worden om in te investeren 126. • Grootschalige gebiedsontwikkelingen worden (zonder aanvullend beleid gericht op de segmentatie) niet/minder ondersteund door het vliegwiel dat beleggers in één klap een groot aantal woningen afnemen waardoor de gebiedsontwikkeling van start kan gaan. Dit werkt vertragend in de gebiedsontwikkeling. Beleggers vormen een belangrijke factor in de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en de transformatie van gebieden en bestaand vastgoedFout! Bladwijzer niet gedefinieerd. . • Het wordt complexer om programma’s met middenhuur gerealiseerd te krijgen. Dit heeft effecten op de bouwproductie van de middenhuur, en van alle gemengde programma’s. Deze effecten kunnen een grote weerslag hebben op de snelheid van de gebiedsontwikkeling en de lengte van onderhandelingsprocessen. Exploitatie van huurwoningen • Maatregel geldt voor de hele portefeuille en daarom zeer grote impact op beleggers en investeringsvermogen: beleggers investeren voor het merendeel in focusregio’s in gebieden met een hoge marktdruk. Verslechtering van het risicoprofiel van huurwoningen als beleggersklasse: tast direct rendement aan van woningen in gebieden met hoge marktdruk.

Verhuurders zullen woningen uitponden waar dit mogelijk is, omdat het verdienvermogen uit direct rendement fors lager gaat zijn dan het verdienvermogen uit verkoop. In veel gevallen is er zelfs geen verdienmodel uit direct rendement mogelijk, wellicht met uitzondering van woningen die al heel lang in portefeuille zijn. In de overweging om tot verkoop over te gaan zullen verhuurders naar verwachting eerder geneigd zijn om al aangebroken complexen uit te ponden (woningen in complexen waar al eerder woningen uit zijn verkocht of daar waar sprake is van gespikkeld bezit). Dit hangt sterk samen met de mate waarin er (het benodigde) rendement gemaakt kan worden. • Vanwege een verlaging van de huurprijzen zal de IRR lager uitkomen waardoor andere asset classes relatief aantrekkelijker worden om in te investeren. We schatten in dat het effect op de IRR groter gaat zijn bij deze maatregel dan bij de andere verkende maatregelen, met name in gebieden met een hoge marktspanning omdat de maatregel een grote invloed heeft op de kasstroom uit huur van beleggers126. • Voor beleggers wordt het relatief aantrekkelijker om de woningen te verkopen dan de woningen door te exploiteren.