TOE B14 Nota van zienswijzen

Vervolgens staat in de toelichting dat bij de uitwerking van de plannen gekeken zal worden waar mogelijk rekening kan worden gehouden met het advies van welstand. Cliënt vraagt zich af waarom het stedenbouwkundig ontwerp voorgelegd wordt aan welstand als het advies niet wordt opgevolgd? Daarnaast biedt het plan weinig ruimte om rekening te houden met de opmerkingen van welstand. Cliënt is van mening dat het plan niet getuigd van een zorgvuldige inpassing en dat meer aandacht moet worden besteed aan de zorgvuldige inpassing binnen de stedenbouwkundige structuur van Eefde. Als de raad hier waarde aan hecht, dient een zorgvuldige inpassing van het gebied ook juridisch te worden geborgd in de planregels. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.3 en 2.4 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragrafen verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Waterberging Het plan voorziet in regenwaterberging als compensatie voor de extra verharding. De voorzieningen van o.m. een drainage-riool en ondergrondse waterbuffers zijn niet gewaarborgd in de planregels.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

27

Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.8 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend zal in planregels (Overige regels, artikel 11.2) een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan, indien de waterberging per woningnummer en het openbaar terrein wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Daarvoor is een bijlage met de minimale waterberging toegevoegd. De zienswijze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Spoorwegverkeerslawaai Cliënt is van mening dat de woningen te dicht op het spoor komen; de dichtstbijzijnde woning ligt op 26 meter vanaf het spoor. De woningen liggen ook zeer dicht bij een wissel die extra geluid maakt. Het is niet duidelijk of het akoestisch onderzoek hiermee rekening heeft gehouden. Cliënt haalt de bouw van de woningen bij de Detmerskazerne aan waar ook sprake was van een overschrijding. Volgens cliënt is er geen aandacht besteed aan maatregelen ter voorkoming van geluidsoverlast en om het zicht op het spoor te ontnemen. Het plan is niet in overeenstemming met een goede ruimtelijk ordening. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.6 van deze nota van zienswijzen behandeld.

Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Participatie Cliënt is van mening dat het participatietraject onvoldoende is geweest. Het plan heeft grote gevolgen voor het woon- en leefklimaat van direct omwonenden; het roept weerstand op t.a.v. het aantal woningen, de verwachte verkeersbewegingen en de gevolgen voor de waterhuishouding. Antwoord gemeente Het aspect participatie uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.1 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend wordt gesteld dat in het ontwerpbestemmingsplan uitgebreid aandacht is besteed aan de relevante ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen van het plan. In de planvoorbereiding zijn alle relevante aspecten door deskundige, onafhankelijke partijen onderzocht en getoetst. Daarbij zijn geen onoverkomelijke bezwaren naar voren gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

28

Conclusie Cliënt verzoekt het ontwerpplan niet als zodanig vast te stellen. Tevens verzoekt cliënt aanpassingen te doen om tot een plan te komen waarbij ook de belangen van cliënt voor een goed woon- en leefklimaat voldoende worden gewaarborgd. Cliënt behoudt zich het recht om de zienswijze nader aan te vullen. Antwoord gemeente De gemeente is van mening dat in de voorbereiding van het plan, alle relevante omgevings- en milieuhygiënische aspecten uitgebreid en onafhankelijk zijn getoetst. Daaruit is naar voren gekomen dat op geen enkel aspect sprake is van een situatie die niet zou voldoen aan de daaraan gestelde eisen. De conclusie is dan ook dat er sprake is van ‘goede ruimtelijke ordening’ en dat er wordt voldaan aan de eisen van een goed woon- en leefklimaat. De gemeente ziet geen aanleiding om het plan aan te passen. Wel zal in de regels van het plan een toevoeging worden gedaan om de vereiste waterberging te borgen in het bestemmingsplan. De gemeente ziet geen belemmering voor de vaststelling door de gemeenteraad.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

29

3.6

ZIENSWIJZE 6

Reactie Zienswijze is ingediend door Univé Rechtshulp namens cliënten. Belang van cliënten Cliënten wonen op zeer korte afstand van het plangebied. Het plan maakt 18 grondgebonden woningen mogelijk. Twee bouwvlakken komen op een afstand van 1 meter en 4,5 meter vanaf het perceel van cliënten. De woningen hebben een hogere maximale bouwhoogte en intensiever gebruik t.o.v. het voormalige bedrijventerrein. Cliënten zijn van mening dat het plan niet passend is in de omgeving. De komst van de woningen heeft rechtstreekste gevolgen voor de verkeerssituatie in de Kokstraat. Dit is een smalle straat van max. 6 meter breed. Hulpdiensten en ander zwaar verkeer kunnen er met moeite door omdat aan weerszijden auto’s geparkeerd staan. Door bebouwing is er ook sprake van verminderd zicht van en naar de uitweg. Cliënten zijn van mening dat een toename van parkeerdruk en verkeersbewegingen, leidt tot overlast en onveilige situaties. Het verkeer komt voor het huis van cliënten langs. Antwoord gemeente De gemeente is zich bewust van het feit dat het nieuwe woningbouwplan een intensiever gebruik en bebouwing beoogt dan het huidige gebruik en inrichting. Om die reden is de herziening van het bestemmingsplan in gang gezet, zodat alle relevante omgevings- en milieuhygiënische aspecten onderzocht, gemotiveerd en getoetst kunnen worden.

Dit is uitvoerig gedaan in de voorbereiding van het plan en het ontwerpbestemmingsplan laat dat ook zien naar mening van de gemeente. Er zijn geen onoverkomelijke problemen naar voren gekomen waaruit blijkt dat het plan niet uitgevoerd kan worden binnen de daarvoor geldende beleids- en wettelijke kaders. Specifiek voor de aspecten parkeren en verkeer uit de zienswijze, wordt verwezen naar de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen. Dit aspect komt ook later in de zienswijze nog specifiek aan bod. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het plan is niet passend in de omgeving Specifiek voor de kern Eefde staat behoud van het dorpse karakter centraal. Met de komst van deze hoeveelheid woningen wordt het dorpse karakter aangetast. Cliënten zijn van mening dat sprake is van een hoge woningdichtheid en het plan niet passend in de omgeving is. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.3 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

30

Geen deugdelijke belangenafweging Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente De gemeente onderschrijft het standpunt van reclamant niet dat er geen deugdelijke belangenafweging is gemaakt. Zoals ook in de hierboven gegeven reactie is aangegeven, zijn alle relevante ruimtelijke en milieu-hygiënische aspecten uitvoering onderzocht en gemotiveerd. Daarbij zijn geen onoverkomelijke problemen aan het licht gekomen. Voor wat betreft de aspecten parkeren en verkeer uit de zienswijze, wordt verwezen naar de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Stedenbouwkundig ontwerp Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.3 en 2.4 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragrafen verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Waterberging Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.8 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen.

Aanvullend zal in planregels (Overige regels, artikel 11.2) een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan, indien de waterberging per woningnummer en het openbaar terrein wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Daarvoor is een bijlage met de minimale waterberging toegevoegd. De zienswijze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Spoorwegverkeerslawaai Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.6 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

31

Participatie Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Het aspect participatie uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.1 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend wordt gesteld dat in het ontwerpbestemmingsplan uitgebreid aandacht is besteed aan de relevante ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen van het plan. In de planvoorbereiding zijn alle relevante aspecten door deskundige, onafhankelijke partijen onderzocht en getoetst. Daarbij zijn geen onoverkomelijke bezwaren naar voren gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Conclusie Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente De gemeente is van mening dat in de voorbereiding van het plan, alle relevante omgevings- en milieuhygiënische aspecten uitgebreid en onafhankelijk zijn getoetst. Daaruit is naar voren gekomen dat op geen enkel aspect sprake is van een situatie die niet zou voldoen aan de daaraan gestelde eisen. De conclusie is dan ook dat er sprake is van ‘goede ruimtelijke ordening’ en dat er wordt voldaan aan de eisen van een goed woon- en leefklimaat. De gemeente ziet geen aanleiding om het plan aan te passen.

Aanvullend zal in planregels (Overige regels, artikel 11.2) een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan, indien de waterberging per woningnummer en het openbaar terrein wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Daarvoor is een bijlage met de minimale waterberging toegevoegd. De gemeente ziet geen belemmering voor de vaststelling door de gemeenteraad.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

32

3.7

ZIENSWIJZE 7

Reactie Zienswijze is ingediend door Univé Rechtshulp namens cliënt. Belang van cliënt Cliënt woont op korte afstand van het plangebied. Het plan maakt 18 grondgebonden woningen mogelijk. Een van de bouwvlakken is gepland op een afstand van 9 meter vanaf het perceel van cliënt. De woningen hebben een hogere maximale bouwhoogte en intensiever gebruik t.o.v. het voormalige bedrijventerrein. Cliënt is van mening dat het plan niet passend is in de omgeving. De komst van de woningen heeft rechtstreekste gevolgen voor de verkeerssituatie in de Kokstraat. Dit is een smalle straat van max. 6 meter breed. Hulpdiensten en ander zwaar verkeer kunnen er met moeite door omdat aan weerszijden auto’s geparkeerd staan. Door bebouwing is er ook sprake van verminderd zicht van en naar de uitweg. Cliënt is van mening dat een toename van parkeerdruk en verkeersbewegingen, leidt tot overlast en onveilige situaties. Het verkeer komt voor het huis van cliënt langs. Antwoord gemeente De gemeente is zich bewust van het feit dat het nieuwe woningbouwplan een intensiever gebruik en bebouwing beoogt dan het huidige gebruik en inrichting. Om die reden is de herziening van het bestemmingsplan in gang gezet, zodat alle relevante omgevings- en milieuhygiënische aspecten onderzocht, gemotiveerd en getoetst kunnen worden.

Dit is uitvoerig gedaan in de voorbereiding van het plan en het ontwerpbestemmingsplan laat dat ook zien naar mening van de gemeente. Er zijn geen onoverkomelijke problemen naar voren gekomen waaruit blijkt dat het plan niet uitgevoerd kan worden binnen de daarvoor geldende beleids- en wettelijke kaders. Specifiek voor de aspecten parkeren en verkeer uit de zienswijze, wordt verwezen naar de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen. Dit aspect komt ook later in de zienswijze nog specifiek aan bod. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het plan is niet passend in de omgeving Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.3 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Geen deugdelijke belangenafweging Cliënt is van mening dat de raad onvoldoende blijkt heeft gegeven de betrokken belangen af te wegen. De betrokken belangen zijn niet in kaart gebracht en niet

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

33

correct afgewogen. De woningen komen erg dicht op de perceelsgrens van de woning van cliënt. Cliënt vreest voor een onevenredige toename van de parkeerdruk en verkeersonveilige situaties. Antwoord gemeente In deze fase van de planvorming en de procedure is de gemeenteraad nog niet aan zet geweest om een inhoudelijk oordeel over het plan te geven. Tot nog toe is het College van B&W bevoegd om over de voorbereiding en de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan te oordelen. In het vervolg zal het college met een raadsvoorstel de vaststelling van het bestemmingsplan voorleggen aan de gemeenteraad. In de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan zijn veel aspecten en belangen afgewogen, waarbij oog is geweest voor de belangen van bestaande én nieuwe bewoners en belanghebbenden. Door onafhankelijke en gespecialiseerde onderzoeksbureaus zijn alle relevante milieu- en omgevingsaspecten onderzocht en gemotiveerd. Daarbij zijn geen aspecten naar boven gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan belemmeren. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Stedenbouwkundig ontwerp Zienswijze is op dit onderdeel nagenoeg gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.3 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Waterberging Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.8 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend zal in planregels (Overige regels, artikel 11.2) een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming uitsluitend is toegestaan, indien de waterberging per woningnummer en het openbaar terrein wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Daarvoor is een bijlage met de minimale waterberging toegevoegd. De zienswijze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan Participatie Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

34

Antwoord gemeente Het aspect participatie uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.1 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend wordt gesteld dat in het ontwerpbestemmingsplan uitgebreid aandacht is besteed aan de relevante ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen van het plan. In de planvoorbereiding zijn alle relevante aspecten door deskundige, onafhankelijke partijen onderzocht en getoetst. Daarbij zijn geen onoverkomelijke bezwaren naar voren gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Conclusie Zienswijze is op dit onderdeel gelijkluidend aan zienswijze 5. Antwoord gemeente De gemeente is van mening dat in de voorbereiding van het plan, alle relevante omgevings- en milieuhygiënische aspecten uitgebreid en onafhankelijk zijn getoetst. Daaruit is naar voren gekomen dat op geen enkel aspect sprake is van een situatie die niet zou voldoen aan de daaraan gestelde eisen. De conclusie is dan ook dat er sprake is van ‘goede ruimtelijke ordening’ en dat er wordt voldaan aan de eisen van een goed woon- en leefklimaat. De gemeente ziet geen aanleiding om het plan aan te passen. Wel zal in de regels van het plan een toevoeging worden gedaan om de vereiste waterberging te borgen in het bestemmingsplan.

De gemeente ziet geen belemmering voor de vaststelling door de gemeenteraad.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

35

3.8

ZIENSWIJZE 8

Zienswijze is ingediend door ARAG Rechtshulp namens cliënt. Inclusief Bijlage 1: kopie publicatie gemeenteblad Bijlage 2: Brief d.d. 8 februari 2024 – verlenging termijn zienswijze Reactie Client kan zich niet verenigen met het ontwerpplan om volgende redenen. Strijd met een goede ruimtelijke ordening Achter het woonperceel van client wordt middels het ontwerpplan de bouw van 18 nieuwe woningen mogelijk gemaakt: 10 levensloopbestendige woningen en 8 rijwoningen waarvan 6 starterswoningen. Om de bouw van deze woningen mogelijk te maken is een bestemmingsplan wijziging nodig. Toename verkeer en (geluid)overlast Cliënt vreest voor aanzienlijke toename van (geluid)overlast in de directe omgeving omdat er 18 woningen op een klein grondgebied worden gerealiseerd. Het plangebied wordt ontsloten via op de Kokstraat direct naast de woning van cliënt. De ontsluitingsweg was al voorzien in de huidige situatie echter een woonfunctie zal veel meer intensiteit van verkeersbewegingen met zich meebrengen dan de bedrijfsbestemming. Cliënt is van mening dat onterecht onvoldoende rekening is gehouden met de woon- en leefbelangen van client door geen voorzieningen te treffen om overlast te voorkomen of een andere ontsluitingsweg te creëren. In de plantoelichting staat dat het plangebied ook vanuit het noordoosten, vanaf de Schoolstraat te bereiken is.

De plankaart laat echter geen duidelijke ontsluiting zien. Cliënt is van mening dat het plan onzorgvuldig tot stand is gekomen omdat een dergelijke ontsluiting niet in het plan is gewaarborgd. Cliënt verzoekt om de ontsluiting naar de woning planologisch te wijzigen zodanig dat het plangebied alleen via de noordelijke ontsluitingsweg (op de Schoolstraat) wordt ontsloten. Een goede verkeersafwikkeling als ook de woon- en leefbelangen van client kunnen hierdoor beter worden gewaarborgd. Het in- en uitrijden via de Schoolstraat levert minder overlast op voor omwonenden en de toekomstige bewoners. Antwoord gemeente De gemeente onderschrijft de zienswijze niet, aangaande het voornoemde dat onvoldoende rekening is gehouden met aanwonenden, waaronder reclamant. Zij is van mening dat alle relevante aspecten in de verschillende onderzoeken, waaronder akoestisch en verkeerstechnisch, voldoende zijn onderzocht en gemotiveerd. Hieruit is gebleken dat aan alle vereisten wordt voldaan voor wat betreft verkeersveiligheid én de woon- en leefbelangen van aanwonenden. Ten aanzien van de noordelijke ontsluiting wordt gesteld dat dit enkel een ontsluiting voor voetgangers is en, in geval van calamiteiten, voor hulp- en

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

36

nooddiensten. Fiets en gemotoriseerd verkeer is hier niet toegestaan in verband met de verkeersveiligheid ter plaatse van de spooroverweg. De zuidelijke ontsluiting, ter plaatse van de huidige toegangsweg naar het bedrijfserf, blijft dus de enige reguliere toegang tot het nieuwe woongebied. De gemeente ziet geen aanleiding om het plan aan te passen. Wel zal in de toelichting de nieuwe situatie duidelijker verwoord worden. Verkeersafwikkeling en toename verkeersonveiligheid Cliënt vreest voor een onevenredige afname van de verkeersveiligheid ter plaatse. Nieuwe bewoners en bezoekers zullen het plangebied in- en uitrijden via de Kokstraat. In de plantoelichting staat dat met de komst van 18 woningen uitgegaan wordt met een toename van 130 verkeersbewegingen per etmaal. In de bestaande situatie wordt uitgegaan van 40 tot 60 verkeersbewegingen per etmaal. Dit is betekent een toename van 225% t.a.v. de bestaande situatie. Ten aanzien van de bestaande situatie waarin wordt uitgegaan van een loods (de meest belastende situatie op basis van het thans geldende planologische regime) is er sprake van een toename van maar liefst 217%. Cliënt is van mening dat zowel de ontsluiting aan de Kokstraat als de Kokstraat zelf niet berekend is op zo’n groot aantal verkeersbewegingen. Cliënt verwijst ook hier naar de plantoelichting par. 2.2.3.

Ook is de aanname dat een verkeerstoename van 130 ritten nauwelijks effect hebben op het aantal ontmoetingen op de Kokstraat, een suggestieve aanname die niet voldoende aannemelijk is gemaakt. Op fig. 5 van de verkeersstudie d.d. 11 maart 2022 van BVA (bijlage 1 bij de plantoelichting) is het volgende weergegeven:

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

37

Op basis van deze afbeelding is te zien dat op de Kokstraat er sprake zal zijn van een toename van 100 verkeersbewegingen waar momenteel sprake is van 85. Er is zodoende sprake van een toename van 217%, meer dan een verdubbeling. Cliënt is dan ook van mening dat niet kan worden volstaan met genoemde motivering waarin staat dat de verkeerstoename nauwelijks effect heeft. Het ontwerpplan is in strijd met art. 3:2 en 3:46 van de Awb. Cliënt wijst erop dat het plan ervan uitgaat dat een deel van de 130 verkeersbewegingen via de Schoolstraat het plangebied in- en uit zal rijden. Echter op de plankaart, behorend bij het ontwerpplan, is dit niet gewaarborgd en niet planologisch voorzien. Het lijkt te gaan om een onverharde weg waarvan aangenomen wordt dat deze gebruikt zal gaan worden. Daarom wordt het aantal verkeersbewegingen dat via de Kokstraat zal gaan verlopen gebagatelliseerd. Antwoord gemeente De gemeente waardeert de zorg van reclamanten voor verkeersveiligheid in de omgeving, maar bestrijdt het standpunt van reclamant dat het aantal verkeersbewegingen over de Kokstraat wordt gebagatelliseerd. De verkeersstudie is opgesteld door een onafhankelijk en deskundig bureau. De aannames in de studie zijn door het bureau gedaan op basis van kencijfers, expert-judgement en professionele ervaring.

Ten opzichte van het zwaarste scenario onder het huidige planologische mogelijkheden (gebruik als loods, 85 verkeersbewegingen) is er een te verwachten toename van +100 verkeersbewegingen. Dat is weliswaar een toename van 217% op de Kokstraat die, zoals in de toelichting en de onderliggende stukken als relatief smalle weg wordt benoemd (gevoelsmatig eenrichtingsweg), maar daarmee wordt

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

38

nog lang niet een aantal bewegingen en ontmoetingen voorzien die in het onderzoek van BVA als verkeersonveilig moet worden beschouwd. De nieuwe situatie wordt zodoende als veilig beoordeeld. De gemeente wijst de gemeente op het feit dat in een bestemmingsplan de rijrichting en gedrag van weggebruikers niet kan worden afgedwongen of verplicht gesteld. Wel dient in een procedure overwogen te worden of een ontwikkeling naar verwachting tot onevenredige overlast voor de omgeving en omwonenden zal leiden. Naar mening van de gemeente is dat met de verkeersstudie afdoende gedaan. De studie en de aannames die daarin worden gedaan zijn ook beschouwd door de verkeersdeskundigen van de gemeente. De gemeente volgt de conclusies en aanbevelingen uit deze studie. In de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen, is het aspect verkeer thematisch beantwoord. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Onevenredige belangenafweging Cliënt merkt op dat ten onrechte niet voldoende aandacht is besteed aan de woonen leefbelangen. In de plantoelichting paragraaf 6.2.2 staat dat er vanuit de omgeving veel weerstand is tegen het plan waarbij het aantal woningen, de verkeersbewegingen en de gevolgen voor de waterhuishouding worden genoemd.

De gemeente geeft aan dat het getracht heeft zoveel mogelijk tegemoet te zijn gekomen aan de zorgen uit de omgeving. Cliënt is echter van mening dat op geen enkele wijze rekening is gehouden met de specifieke woon- en leefbelangen van cliënt. Het is ook is niet duidelijk waarom het plan in deze omvang doorgaat terwijl bekend is dat omwonenden het grote aantal woningen ongeschikt vinden. Het terugbrengen van het aantal woningen of alternatieven zijn naar mening van cliënt onvoldoende onderzocht. Een goede ruimtelijke ordening is niet gegarandeerd en het ontwerpbestemmingsplan kan geen doorgang vinden. Antwoord gemeente De gemeente bestrijdt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden en van reclamant. In de thematische beantwoording in paragraaf 2.1 is al ingegaan op het participatieproces. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend wordt gesteld dat in het ontwerpbestemmingsplan uitgebreid aandacht is besteed aan de relevante ruimtelijke en milieu-hygiënische gevolgen van het plan. In de planvoorbereiding zijn alle relevante aspecten door deskundige, onafhankelijke partijen onderzocht en getoetst. Daarbij zijn geen onoverkomelijke bezwaren naar voren gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

39

Verzoeken Cliënt verzoekt namens client het voorgenomen bestemmingsplan niet vast te stellen danwel gewijzigd vast te stellen conform genoemde ziensijzen. Antwoord gemeente De gemeente neemt hiervan kennis en de gemeenteraad zal de uiteindelijke afweging maken en een besluit nemen.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

40

3.9

ZIENSWIJZE 9

De zienswijze is ingediend door de Stichting Behoud Dorpskarakter Eefde (SBDE) Inclusief: Bijlage 1: Email wisseling tussen projectleider en medewerkers RO gemeente Bijlage 2: Alternatieven exploitatie Bijlage 3: Rijcurve controle (verkregen uit verzoek WOO) Reactie SBDE Reclamant geeft een korte toelichting over de doelstelling van de stichting. Reclamant is van mening dat de gemeente weinig rekening houdt met het dorpskarakter van Eefde. Ook de waarde van de oude dorpskern van Eefde wordt onvoldoende gekoppeld aan de ambitie i.v.m. toerisme en recreatie. Bevolkingsgroei: reclamant verwijst naar de twee ingevoegde figuren. Hieruit is o.a. is af te lezen dat de bevolkingsgroei stagneert. Door woningaanbod te creëren neemt het inwonersaantal toe maar dat is niet het gevolg van een normale organische groei. Vraag: voor wie wordt er gebouwd? Reactie gemeente Ten aanzien van het inleidende deel van de zienswijze, en specifiek de vraagstelling ‘voor wie wordt er gebouwd’, verwijst de gemeente naar het gemeentelijk woonbeleid (Woonvisie 2018-2025) inclusief het addendum (Strategische keuzes woningbouw, vastgesteld 8 maart 2022), waarin de aantallen woningen en hun prijscategorieën, waaraan woningbouwplannen dienen te worden getoetst. Hierop is in de toelichting van het bestemmingsplan in paragraaf 3.4.2 specifiek ingegaan. 1.

Procedure en de aanloop naar concept bestemmingsplan

Er zijn twee fases te onderscheiden. • Fase 1 - 2021 en 2022: inwoners zijn eenzijdig door initiatiefnemer geïnformeerd en er heeft een beeld- en meningvormende tafel plaatsgevonden. • Fase 2 - 2023: concept bestemmingsplan is aangeboden op 27 december 2023. 1.1 Fase 1 2021 – 2022 a) Beeld- en meningvormende tafels Reden hiervoor was het ontbreken van participatie tussen bewoners, gemeente en initiatiefnemer. Uit het feit dat er een meningvormende tafel was, gaf al aan dat er iets niet in orde was. Antwoord gemeente De gemeente bestrijdt de zienswijze waarin wordt gesteld dat er sprake is van het ontbreken van participatie tussen bewoners, gemeente en initiatiefnemers. Hierover is in paragraaf 2.1 in het algemeen een reactie gegeven. Voor de meningvormende tafels in de gemeenteraad geldt het volgende. In november 2021 heeft de gemeenteraad enkele vragen m.b.t. de herontwikkeling van de Kokstraat 37 Eefde gesteld. Daarop heeft het college met een memo in

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

41

december 2021 de raad geïnformeerd over de stand van zaken. Daarna is het onderwerp geagendeerd door de gemeenteraad voor een tafelgesprek. Een eerste tafelgesprek heeft op 7 maart 2022 plaatsgevonden, een tweede tafelgesprek (na de gemeenteraadsverkiezingen) op 25 april. In de raadsvergadering van 9 mei is het onderwerp in de raadsvergadering besproken en een motie ingediend die het college de opdracht zou geven om het principebesluit aan te passen in die zin dat het voorliggende plan wordt losgelaten en randvoorwaarden worden opgenomen conform gemeentelijk beleid, in afstemming met de ontwikkelaar en in overleg met omwonenden. In de raadsvergadering van 23 mei 2022 heeft deze motie geen meerderheid gekregen en is de motie verworpen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. b) Hoe het voor ons begon September 2020: projectleider (red. initiatiefnemer) heeft contact gelegd met gemeente en heeft het terrein gekocht zonder contact te hebben met de bewoners van de Kokstraat/Schoolstraat, De gemeente heeft advies gevraagd aan adviesbureau Gunsing over: • Is er kwantitatief ruimte? • Is er sprake van ruimtelijke urgentie? • Bestaat er een kwalitatieve woonbehoefte? • Is er een alternatief? Op geen van deze vragen is een afdoende antwoord gegeven door het adviesbureau. Op 19 januari 2021 werd bekend dat er een principebesluit was genomen.

In november 2021 zijn twee infoavonden geregeld waar bewoners kennis konden nemen van de plannen. Antwoord gemeente De gemeente herkent zich niet in het door reclamant aangevoerde argument dat er geen antwoord is gegeven op de vragen. Het gevraagde advies (dd 17 november 2020) is meegewogen in het planproces en heeft geleid tot aanpassingen van het planvoornemen, waarbij onder andere de aantallen woningen en de verdeling over de categorieën is aangepast. Het aangepaste plan is beoordeeld door het college, waarna op 19 januari 2021 het principebesluit is genomen. c) WOO (voorheen WOB) verzoek Middels een WOO-verzoek zijn de bewoners erachter gekomen dat een poging van de gemeente om de bewoners bij het plan te betrekken, is afgewezen door de projectleider en dat essentiële informatie is achtergehouden. In het welstandscommissie rapport werd negatief geoordeeld over het initiatief. In het ontwerpplan staat dat hiermee rekening wordt gehouden maar hier is niets mee gedaan. Reclamant is van mening dat de gemeente hierin een faciliterende houding heeft aangenomen om de bewoners niet te betrekken. Voor de bewoners was het achterhouden van deze informatie cruciaal bij het bepalen van hun standpunt.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

42

Reclamant is van mening dat dit een ondemocratische zet is van de gemeente en projectleider, hierbij verwijzend naar de diverse emailcorrespondentie in bijlage. Antwoord gemeente De gemeente is niet verantwoordelijk voor het inrichten en uitvoeren van het participatietraject, het is aan de initiatiefnemer om invulling te geven aan dit traject waarbij de vereisten uit het vastgestelde participatiebeleid van de gemeente gevolgd dienen te worden. In het algemeen is in paragraaf 2.1 ingegaan op dit aspect. Naar deze paragraaf wordt verwezen. Ook wordt verwezen naar paragraaf 2.4 over het advies van de Stadsbouwmeester. De gemeente wenst te benadrukken dat dit geen formeel rapport van de Welstandscommissie betreft, maar een (vrijblijvend) advies aan het College van de Stadsbouwmeester over het inrichtingsplan. Dit advies is door het college overwogen bij het besluit om medewerking te geven aan het planvoornemen. De gemeente bestrijdt dat er sprake is van een ondemocratische zet van de gemeente en de betrokken projectleider. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. d) Het principe besluit Het terrein is verkocht aan initiatiefnemer december 2020 via een makelaar. In de advertentie stond o.a. dat de gemeente akkoord ging met het bouwen van 5 huizen en dat bouwen binnen 60 meter van het spoor niet toegestaan was.

In januari 2021 werden bewoners onaangenaam verrast door het principebesluit waarin via een intentieovereenkomst stond dat medewerking werd gegeven aan het initiatief om 18 huizen te realiseren op het Kamphuisterrein dat ca. ½ ha groot is. Omdat er in de overeenkomst geen termijn was opgenomen, heeft de gemeente zich voor onbepaalde tijd vastgelegd om mee te werken aan het initiatief. Terugkomen op haar principebesluit was niet mogelijk en initiatiefnemer kon rekenen op de medewerking van de gemeente. Reclamant merkt op dat een dergelijke overeenkomst in strijd is met het contractrecht. De juridische afdeling van de gemeente had dit moeten zien en corrigeren. In de huidige woonmonitor staat dat de gemeente t.a.v. anterieure overeenkomsten een termijn zal opnemen. Een overeenkomst zonder termijn kan dus niet. Door het afgeven van het principebesluit kan het niet zo zijn dat de belangen van initiatiefnemer zwaarder wegen dan die van omwonenden. Als de wethouder de moeite had genomen om zich op de hoogte te stellen dan hadden omwonenden laten weten dat de bouw van 18 huizen op deze plek tegen het beleid was. Antwoord gemeente De gemeente is van mening dat hier sprake is van begripsverwarring en de daadwerkelijk gang van zaken anders in elkaar steekt.

Het besluit van het college om medewerking te geven aan het principeverzoek, is een eenzijdig besluit van het College van B&W waarvoor zij bevoegd is. Anders dan door reclamant aangehaald, is de intentieovereenkomst (dd 30 september 2021) geen anterieure overeenkomst. Een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

43

wordt in een later stadium tussen gemeente en initiatiefnemer gesloten, in ieder geval voordat tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt besloten door de raad. Hierin worden afspraken over onder meer financiële afwikkeling (het kostenverhaal) en uitvoeringsaspecten gemaakt. De intentieovereenkomst betreft de goedkeuring om het initiële inrichtingsplan uit het principeverzoek, uit te werken en te beginnen met het voorbereiden van een (concept) bestemmingsplan door initiatiefnemer. Daaruit volgt een inspanningsverplichting voor het College van B&W om het bestemmingsplan in deze vorm in procedure te brengen. Dat is gebeurd. Uit de intentieovereenkomst volgt geen resultaatsverplichting op grond waarvan de initiatiefnemer er op mag vertrouwen dat het bestemmingsplan ook daadwerkelijk in deze vorm wordt vastgesteld. Uiteindelijk is het namelijk de gemeenteraad (en niet het College) die bevoegd is om het bestemmingsplan vast te stellen en daarbij moet de Raad alle betrokken belangen zorgvuldig afwegen. Dat zijn niet alleen maar de belangen van de initiatiefnemer maar ook de belangen van omwonenden en andere belanghebbenden.

Wanneer de Raad, op basis van deze zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen, besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan vormt het enkele feit dat er een intentieovereenkomst lag namens het College van B&W, géén reden voor het toekennen van een eventuele schadeclaim. De zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het bestemmingsplan. e) De verworpen motie van de meningvormende tafel De motie die op 9 mei behandeld zou worden is uitgesteld tot 23 mei. In de concept motie werd het volgende gevraagd: • Het loslaten van het aantal van 18 woningen. • De gemeente treedt in overleg met de initiatiefnemer en omwonenden. • Een uitgewerkt stedenbouwkundig plan voorleggen aan de raad voordat de bestemmingsplanprocedure wordt gestart. Op 23 mei is een uitgeklede motie behandeld waarin de wethouder werd gevraagd het principebesluit aan te passen. De motie werd verworpen. Kanttekening: op 23 mei waren er andere politieke verhoudingen in de raad door de uitslag van de gemeenteverkiezingen dan op 6 maart. Antwoord gemeente De gemeente neemt kennis van deze reactie. Aanvullend wordt nog gemeld dat het uiteindelijk ook wederom de gemeenteraad is die de afweging gaat maken voor wel of niet dan wel een gewijzigde vaststelling van dit bestemmingsplan.

1.2 Fase 2 – 2023 a) Ongewijzigd bestemmingsplan In december 2023 heeft initiatiefnemer het ongewijzigd concept bestemmingsplan ingediend. Het contact op 5 oktober 2022 met omwonenden bestond uit de mededeling dat het plan verder ging met 18 huizen. Er heeft geen overleg plaatsgevonden. Vanaf november 2022 is er geen contact meer opgenomen, niet door de initiatiefnemer en niet door de gemeente.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

44

Een belangenafweging is niet gebeurd en er is geen contact geweest met de inwoners. Toch is het plan door het college doorgestuurd naar de raad. Reclamant leidt hieruit af dat de belangen van bewoners ondergeschikt zijn geweest aan die van de initiatiefnemer. In delen van de woonvisie wordt regelmatig gesproken over consumenten, niet over inwoners of burgers. Het lijkt meer geschreven voor marktpartijen. b) Democratisch gehalte besluitvorming Reclamant stelt dat het doorsturen van het plan naar de raad aanleiding geeft om aan te nemen dat het democratische gehalte van de besluitvorming onvoldoende is. Reclamant is van mening dat de gemeente de bewoners had moeten vertegenwoordigen maar verstek heeft laten gaan. Door de taak als vertegenwoordiger van de inwoners te verzaken, en de kant te kiezen van de initiatiefnemer, is de conclusie van reclamant dat het college ondemocratisch te werk is gegaan. Antwoord gemeente De gemeente onderschrijft de zienswijze ten aanzien van de voorgestelde gang van zaken niet. Ad a) In tegenstelling van wat door reclamanten wordt aangevoerd, is het concept bestemmingsplan (of onderdelen daarvan), zoals dat in het voorbereidingstraject is gedeeld met enkele belanghebbenden, niet ongewijzigd in procedure gebracht. Het feit dat het aantal woningen niet meer is gewijzigd, wil niet zeggen dat er niets met de opmerkingen uit het inspraakproces is gedaan.

Op verschillende aspecten is het plan verder uitgewerkt en aangepast. Overigens is na de eerste fase (2022) van het inspraak traject, door verschillende omwonenden aangegeven dat zij niet meer verder in overleg met de initiatiefnemer en gemeente wensten te treden over het plan en hun bezwaren in de formele procedure (lees: zienswijze op het ontwerp-bestemmingsplan) gingen voorbereiden, zoals ook in paragraaf 2.1 is toegelicht. Ad b) Het plan is nog niet in de formele procedure voorgelegd aan de raad. Het besluit tot terinzagelegging en formele publicatie van het ontwerpbestemmingsplan is de bevoegdheid van het college. Tijdens de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeenteraad vragen gesteld waarna (schriftelijk) door het college in de raad en tafelgesprekken is gesproken over het plan. Dit is geen onderdeel van de (verplichte) formele procedure. Hiervoor is al benoemd dat de gemeenteraad het bevoegd gezag is voor de uiteindelijke vaststelling van dit bestemmingsplan en daarin haar eigen afweging gaat maken. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 1.3 Verzoek Vanwege het gebrek aan participatie, belangenafweging en niet verstrekken van informatie, verzoekt reclamant het concept wijziging bestemmingsplan af te keuren. Ingevoegde bijlage:

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

45

Tijdlijn 1: Acties waarover reclamant geïnformeerd is. Tijdlijn 2: Informatie die reclamant via de WOO heeft achterhaald. Antwoord gemeente De gemeente herkent zich niet in het geschetste beeld betreffende het nietverstrekken van informatie. Zij neemt hiervan kennis en de gemeenteraad zal de belangenafweging maken. 2.

Het concept wijziging bestemmingsplan gelegd naast het beleid van de gemeente Lochem

2.1 Woonvisie en bestemmingsplan a) Juridisch document De woonvisie verwoordt het beleid van de gemeente en is een juridisch document. Hierin is de visie opgenomen hoe de gemeente eruit zal moeten zien. Om het dorpskarakter van de kernen niet aan te tasten, is er naar een scherpe scheiding tussen buitengebied en de kernen gestreefd, een scheiding tussen dorp en stad. De bebouwingsdichtheid is medebepalend voor het dorpskarakter. Dit is niet uit te drukken in een getal maar meer in noaberschap en kwaliteit van leefomgeving. b) Woonvisie en bebouwingsdichtheid Het beoogde plan heeft tot gevolg dat aard en karakter van het dorp wordt aangetast. In de woonvisie is sprake van een bebouwingsdichtheid van 15 huizen/ha. In de Kokstraat/Schoolstraat staan 16,5 huizen/ha. Op het Detmerskazerne terrein zijn dat 17,9 huizen/ha. Als het beoogde plan doorgaat komen er 46 huizen/ha op Schildershof te staan. In geen van de gevallen is de ontsluiting meegenomen. In de woonvisie is sprake van een evenwicht tussen aantal inwoners en voorzieningen. De realiteit in Eefde is dat het aantal inwoners vergroot maar het voorzieningenniveau achteruitgaat. Reclamant geeft aan dat er een groot aanbod aan woningen is en dat een gebrek aan woningen geen verklaring kan zijn voor de stagnerende groei van de bevolking in Eefde. Een verklaring is de hoogte van prijzen in het aanbod.

Het beoogde plan zal het aanbod dure huizen in Eefde alleen maar vergroten. Bij de lokale bevolking bestaat er geen behoefte aan meer dure huizen. Momenteel komen de kopers van vastgoed in Eefde voornamelijk uit het westen en neemt de druk op het prijsniveau van de huizen in Eefde toe. Door getalsuitbreiding van het aantal inwoners met in het achterhoofd het op peil houden van het voorzieningenniveau wordt alleen maar vergrijzing en verstedelijking bereikt. Hierdoor wordt recreatie en toerisme de das omgedaan en jongeren uit de kernen verdreven. Antwoord gemeente De gemeente deelt de zorg van reclamant aangaande het voorzieningenniveau en de bevolkingssamenstelling in de kernen binnen de gemeente, waaronder Eefde. De

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

46

gemeentelijke woonvisie, inclusief het addendum en de kernvisies, beogen bij te dragen aan een gezonde en duurzame samenstelling van de woningvoorraad van de kernen in relatie tot de vraag naar woningen. De gemeente kan het standpunt van reclamant aangaande de hoeveelheid ‘dure’ woningen daarom niet onderschrijven. De gemeente is zich bewust van de vraag naar woningen in het betaalbare segment (goedkope huur, starterswoningen etc.) en is om die reden ook verheugd met de 8 grondgebonden woningen die in het plan mogelijk worden gemaakt. Dit betreft woningen in de betaalbare klasse. De 10 ‘comfortwoningen’ zijn levensloopbestendige woningen waarmee wordt beoogd om de doorstroming van bestaande bewoners (op leeftijd) in Eefde naar deze nieuwe woningen te stimuleren, zodat andere woningen vrijkomen, bijvoorbeeld voor gezinnen. Dit past in het woonbeleid zoals dat specifiek in het Addendum is vastgesteld. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 2.2 Woningbouwopgave en bestemmingsplan Vanuit het rijk is er een woningbouwopgave. Echter invulling geven aan deze opgave wil niet zeggen dat de woonvisie als juridisch document de prullenbak in kan. Nieuwbouw moet zich nog altijd aanpassen aan de bestaande bouw, ook qua bebouwingsdichtheid en groen. Daarnaast moet de gemeente zich ook houden aan wet- en regelgeving.

Reclamant is dan ook van mening dat de opgave geen excuus is om de kwaliteit van leefomgeving van de burgers op het spel te zetten. Ook adequate volkshuisvesting is een taak van de overheid; hiermee wordt bedoeld naar de behoefte van de bevolking en niet naar de behoefte van marktpartijen. In dit geval betreft het een marktpartij waarbij het aannemelijk is dat de huizen niet verkocht worden aan asielzoekers en ook niet aan het gros van een-persoonshuishoudens. Om de noodzaak van de woningbouw op het Schildershof te motiveren, verwijst initiatiefnemer naar de noodzaak van de landelijke woningbouwopgave. Hier wordt gerefereerd naar 30% sociale woningbouw. De gemeente heeft besloten om niet aan sociale woningbouw te doen vanwege de financiële onhaalbaarheid voor marktpartijen. Als argument kan alleen woningbouwopgave zoals gedefinieerd door de gemeente aangevoerd worden. Omdat de woningbehoefte a.d.h.v. het inwonersaantal in de kernen wordt vastgesteld, kan worden vastgesteld dat dat geen verdeling is naar behoefte. Er is dus geen sprake van dat het plan voldoet aan de lokale woonbehoefte. Antwoord gemeente De gemeente kan de zienswijze van reclamant niet volgen aangaande het standpunt dat de verdeling per kern (naar inwoneraantal) niet kan leiden tot een verdeling naar behoefte.

Door de gemeente is in haar woonbeleid een invulling gegeven van de landelijke opgaves, vertaald daar de casuïstiek in haar eigen gemeente en woonkernen.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

47

Tevens is er sprake van een aandeel van 33% woningen in de klasse betaalbare koop, overeenkomst de landelijke doelstellingen én minimale percentages volgens het gemeentelijk woonbeleid. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 2.3 Draagvlak en financiële haalbaarheid en het bestemmingsplan Uit de kosten/baten analyse van initiatiefnemer is af te leiden dat alleen het bouwen van 18 huizen winst oplevert (zie bijlage 2). Reclamanten zijn van mening dat het niet zo kan zijn de behoefte aan winst leidt tot het volbouwen van een perceel en dat de negatieve gevolgen voor de omgeving zijn. Bij elk initiatief wordt gekeken naar haalbaarheid. Dit betekent enerzijds draagvlak van omwonenden en anderzijds financiële haalbaarheid. a) Draagvlak Reclamant stelt dat er geen sprake is van draagvlak omdat er is nauwelijks enige vorm van participatie geweest. Antwoord gemeente Dit aspect uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.1 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. b) Financiële haalbaarheid Reclamant geeft aan dat de genoemde prijzen voor de verschillende categorieën huizen in het onderliggende bestemmingsplan, in vergelijking tot wat in de woonvisie staat, onrealistisch zijn.

In het plan staat dat 33% van de te bouwen huizen in het goedkope segment vallen. Echter nu de hypotheekgarantie is verhoogd en de gemeente de NHG-norm van 2022 heeft bevroren, vallen de genoemde prijzen veel te laag uit. Het verlies kan niet worden goedgemaakt door de prijzen van de levensloopbestendige huizen voldoende te verhogen. Dit betekent dat de huizen te goedkoop verkocht moeten worden en dus niet gebouwd kunnen worden. Volgens de normen in de woonvisie wordt het segment goedkoop berekend a.d.h.v. 52% tot 62% van de nationale hypotheekgarantie. A.d.h.v. de NGH van 2024 zijn de huizenprijzen veel hoger geworden en voldoet het bestemmingsplan niet aan het beoogde doel om ook huizen te bieden voor starter. Reclamant haalt als voorbeeld de Detmerskazerne aan waar hetzelfde speelde. Reclamant geeft aan dat voordat de huizen gebouwd zullen worden, de verwachting is dat de huizenprijzen nog verder zullen stijgen. Reclamant haalt een tweede punt aan waarin het plan faalt. De bewering dat levensloopbestendige woningen zullen helpen bij de doorstroom van kopers. Kopers van dit soort huizen laten meestal grotere huizen achter die worden aangeboden voor marktconforme prijzen. Dit vormt een obstakel voor de

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

48

doorstroming en waardoor het nog moeilijker wordt voor starters om in Eefde een huis te vinden. Hiermee wordt de doelstelling in de woonvisie om de kernen te verjongen tegengewerkt en vergrijzing in de hand gewerkt. Antwoord gemeente Landelijk is de grens voor betaalbare koop per 1 januari 2025 gedefinieerd als woningen tot € 405.000 en niet de NHG-grens (€ 450.000). Op 7 juli 2025 heeft de gemeenteraad het initiatiefvoorstel ‘Aanpassing woningbouwprogramma met tenminste 30% sociale huur’ aangenomen als wijziging op het addendum op de Woonvisie 2018-2025. Onderdeel van dit voorstel was (onder meer) een actualisatie van de prijzen. De koopwoningen in de categorie goedkope koop (laag) zijn na wijziging van 7 juli 2025 in het woonbeleid gemaximeerd op € 303.750 (prijspeil 2025). Daarmee liggen deze nog steeds onder landelijke grenzen voor betaalbare koop. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Evenwel zal in de toelichting het de toetsing aan de gemeentelijke woonvisie worden geactualiseerd. c) Inschattingsfout Reclamant is van mening dat initiatiefnemer in 2020 een inschattingsfout heeft gemaakt door zich onvoldoende te informeren en de gevolgen nu wil afwentelen op de omwonenden. Omwonenden willen dat zowel de gemeente als initiatiefnemer zich houden aan de wet- en regelgeving en dat de ondernemer het ondernemersrisico accepteert en draagt.

Antwoord gemeente De gemeente bestrijdt dat de gevolgen worden afgewenteld op omwonenden. In het voorbereidingstraject van het ontwerpbestemmingsplan zijn alle relevante beleidsthema’s, milieu- en omgevingsaspecten door onafhankelijke en deskundige onderzoeksbureaus onderzocht en gemotiveerd. Daarbij zijn geen zaken naar voren gekomen waarbij sprake is van het niet voldoen aan het geldende beleids- of wettelijk kader. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.

Verzoek

Reclamant verzoekt het concept wijzigingsbestemmingsplan af te keuren gezien de strijdigheid van het plan met de doelen van de woonvisie. Antwoord gemeente De gemeente neemt hiervan kennis en de gemeenteraad zal de belangenafweging maken.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

49

Kwaliteit leefomgeving gelegd naast het concept wijziging bestemmingsplan 3.1 Fysiek aspect van de kwaliteit van de leefomgeving a) Groen Het 1e fysieke aspect als gevolg van het plan is het verdwijnen van al het groen op het terrein. Er ontstaat een versteende omgeving waar geen ruimte is voor kinderen. Door stormschade zijn reeds een aantal bomen en struiken weggehaald. In het bestemmingsplan is geen groen te vinden. Het plan realiseert hier een hitte eiland en dit in een gemeente die zich met groen wil profileren in het buitengebied. De nabijheid van het spoor is ook een gevaar voor spelende kinderen. Antwoord gemeente De gemeente onderkent dat de huidige aanblik en indruk van het terrein groen en rustig is, echter dit laat onverlet dat in het huidige bestemmingsplan er een reguliere bedrijfsbestemming met mogelijkheden voor gebruik, bebouwing en verharding is. Daarmee is sprake van een stedelijke functie en een overeenkomstig toegestaan gebruik. Het inrichtingsplan voorziet in een woonbuurt inclusief (privé) tuinen en openbare ruimte die voor eenieder toegankelijk is en aan de daarvoor gangbare eisen voldoet. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. b) Verkeer Het 2e fysieke aspect is de intensiteit van het verkeer in de Kokstraat en de Spoorstraat als gevolg van de extra 18 huizen.

Wat opvalt uit in de bijlage verkeersadviezen, is dat de gemeten verkeersbewegingen in de Schoolstraat gemeten tussen meetpunt 3 en 4 in de zuidelijke richting toenemen en in noordelijke richting afnemen. Dit kan alleen verklaard worden omdat het verkeer de Kokstraat in- of uitgaat. Meetpunt 2 laat veel lagere waardes zien. Verwezen wordt naar de ingevoegde figuur. Reclamant twijfelt aan de betrouwbaarheid van deze metingen. Antwoord gemeente In het algemeen is het verkeerskundige aspect uit de zienswijze in de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. In aanvulling daarop stelt de gemeente dat de tabellen in het gebruikte verkeerskundig onderzoek voor wat betreft het verkeer tussen meetpunt 2 enerzijds, en anderzijds tussen 3 en 4 niet gelijk zijn. Het betreft mechanische metingen, die allen op dezelfde momenten genomen zijn. Tussen de meetpunten zijn verschillende woningen en bedrijven gelegen, waaronder een garagebedrijf mét tankstation. De verschillen tussen de gemeten verkeersintensiteiten op de Kokstraat (meetpunt 2) en de Schoolstraat (verschil meetpunten 3 en 4) is gezien de te verwachten verkeersbewegingen rondom met name het tankstation te verklaren. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

50

3.2 Niet-fysieke aspect van de kwaliteit van de leefomgeving a) Noaberschap Een niet-fysiek aspect van de kwaliteit van leefomgeving is de ‘noaberschap’. Hierbij zijn de argumenten van sociale aard en moet het initiatief in bredere context worden gezien. Reclamant merkt op dat de niet-fysieke sociale aspecten niet aanbod komen in het concept ontwerpplan behalve m.b.t. het welstandscommissie rapport dat een negatieve beoordeling gaf aan het plan. In het oorspronkelijke plan was sprake van eerst 15 en daarna 16 huizen en is verhoogd naar 18 na overleg met de gemeente. Omdat er meer sociale/starterwoningen gebouwd moesten worden, is het aantal te bouwen huizen verhoogd naar 18 om er financieel uit te komen. De gemeente is hiermee akkoord gegaan en is daarbij het belang van omwonenden uit het oog verloren. Het mag duidelijk zijn dat deze aantallen huizen niet passen op zo’n kleine postzegel. Reclamant maakt hieruit op dat de gemeente voorrang geeft aan het initiatief van de initiatiefnemer en maakt het belang van omwonenden ondergeschikt. De hogere bebouwingsdichtheid zal negatieve gevolgen hebben voor zowel de nieuwe bewoners als voor omwonenden. Reclamant is van mening dat dit ongetwijfeld gevolgen zal hebben voor het noaberschap wat zo hoog in het vaandel staat bij de gemeente en dorpsbewoners.

Antwoord gemeente De gemeente onderschrijft niet het standpunt van reclamant, aangaande de aanname dat het aantal huizen op de planlocatie op verzoek van de gemeente is verhoogd. Ook bestrijdt de gemeente het standpunt dat de belangen van omwonenden uit het oog verloren zouden zijn. Alle relevante beleids-, milieu- en omgevingsaspecten zijn uitvoerig onderzocht door gespecialiseerde bureaus. Daaruit zijn geen bezwaren naar voren gekomen die vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staan. De gemeente kan de reactie van reclamant over de vermeende gevolgen van ‘noaberschap’ niet volgen. Zij is van mening dat het genoemde noaberschap er juist toe zou moeten leiden dat huidige bewoners nieuwe bewoners zouden moeten verwelkomen en opnemen in de hechte maatschappelijke gemeenschap. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.3 Verzoek Het plan heeft een duidelijke negatieve impact op de kwaliteit van zowel de fysieke als niet-fysieke leefomgeving van de huidige en toekomstige bewoners. Reclamant verzoekt het plan af te keuren. Antwoord gemeente De gemeente neemt hiervan kennis en de gemeenteraad zal de belangenafweging maken.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

51

4.

Ruimtelijke ordening gelegd naast het concept wijziging bestemmingsplan

4.1 Rapport Welstandcommissie Reclamant haalt in dit kader het rapport van de Welstandscommissie aan. De inhoud van dit rapport is pas bekend geworden nadat een WOO-verzoek is gedaan in oktober 2021. Hieruit werd duidelijk dat het plan in het kader van vooroverleg in mei 2021 door de gemeente is besproken met de architect en ontwikkelaar. Op voorhand waren geen ruimtelijke randvoorwaarden afgesproken. Ondanks de op- en aanmerkingen in het rapport van de stadsbouwmeester op het plan, zijn er geen wezenlijke veranderingen aan het plan gemaakt. Reclamant haalt een tekstpassage aan uit het rapport. Kort samengevat: in het rapport staat dat de cul-de-sac niet past binnen een dorpsomgeving zoals de Kokstraat/Schoolstraat. In het concept bestemmingsplan wordt het rapport van de welstandscommissie wel aangehaald. Er staat ook dat er maatregelen zullen worden getroffen om tegemoet te komen aan de kritiek van de commissie, maar worden vervolgens niet geconcretiseerd. Antwoord gemeente Het aspect ‘Advies Stadsbouwmeester’ uit de zienswijze is in de thematische beantwoording in paragraaf 2.4 van deze nota van zienswijzen behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Aanvullend wordt gesteld dat dit geen formeel rapport van de Welstandscommissie betreft, maar een advies van de stadsbouwmeester aan het college ten tijde van het besluit over het principeverzoek.

Het advies is door het college meegenomen in het besluit over de medewerking aan het verzoek. Aangaande de passage in het ontwerpbestemmingsplan over dit advies het volgende: in de toelichting, paragraaf 3.4.3 ‘Welstandsbeleid’, onder het kopje ‘relatie met het plangebied’ is geschreven dat ‘Bij de verdere uitwerking van de plannen zal worden gekeken waar mogelijk rekening gehouden kan worden met het advies van welstand, zodat de plankwaliteit verder kan worden verbeterd.’ Dat is wezenlijk anders dan door reclamant aangehaald. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4.2 Verder opmerkingen a) Ontsluiting in de Kokstraat De ingang aan de Kokstraat naar het terrein is te smal. In de verkeersstudie staat dat nr. 35 afgebroken zou moeten worden omdat er geen zicht is op het aankomend verkeer uit het westen. Er is sprake van een gevaarlijke situatie vanwege een gebrekkige ontsluiting. Door de nauwe doorgang ondervindt de bewoner van nr. 35 veel overlast met name wanneer grote vuilniswagens die woning rakelings passeren. De ingang is ook uitgang maar is niet voorzien op tegelijk in- en uit komend verkeer.

Gemeente Lochem Nota van Zienwijzen Bestemmingsplan Kokstraat 37, Eefde

52

Ook geparkeerde auto’s aan weerszijden van de ingang van het terrein zorgen voor problemen bij de doorstroming van het verkeer. Hierdoor ontstaan opstoppingen voor het algemene verkeer in de Kokstraat/Schoolstraat. Antwoord gemeente In het algemeen wordt gesteld dat dit aspect uit de zienswijze in de thematische beantwoording in paragraaf 2.5 van deze nota van zienswijzen is behandeld. Er wordt naar deze paragraaf verwezen. Het verkeerskundig onderzoek en het inrichtingsplan is integraal beoordeeld door de gemeente. Ook andere milieu-en omgevingsaspecten zijn door gespecialiseerde partijen onderzocht en gemotiveerd. Daaruit is niet gebleken dat er niet aan de vereisten vanuit beleid- en wetgeving wordt voldaan of dat er geen sprake zou zijn van goede ruimtelijke ordening. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. b) ProRail In het plan staat dat de uitweg aan de Schoolstraat langs het spoor gebruikt zou kunnen worden in geval van calamiteiten door ambulance en brandweer. Deze weg is door ProRail aangemerkt als gevaarlijk en om die reden alleen toegankelijk voor voetgangers. Bij calamiteiten kan deze weg niet worden gebruikt als vluchtweg. Antwoord gemeente Ten aanzien van de noordelijke ontsluiting wordt gesteld dat dit enkel een ontsluiting voor voetgangers is en, in geval van calamiteiten, voor hulp- en nooddiensten.