Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185_vastgesteld_1.pdf

in gebieden met bijzondere waarden wordt ontstening gestimuleerd als onderdeel van de maatschappelijke investering (sloopeis: 1000m² voor 1 extra woning); 2. in de overige delen van het buitengebied wordt geen voorwaarde gesteld voor sloop maar geldt een maximum van 4 wooneenheden tot een maximum van 2500m³; 3. voor gebieden die worden aangewezen ten behoeve van de groene ontwikkelstrategie wordt een apart kader opgesteld. Voor het gebied rond de Hessenweg gelden onder meer het behoud van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en het versterken van de oorspronkelijke landschappelijke karakteristiek als ambitie. Gelet op het feit dat het gebied van ouds her wordt gekenmerkt door een mix aan functies wordt in dit deel van het buitengebied volop ruimte geboden aan nieuwe economische dragers. Doel daarvan is het vergroten van de waarde van de agrarische bouwblokken en het afromen van de waardesprong om zo tot extra investeringen te komen in het landschap. Extra ruimtegebruik wordt alleen overwogen als dit aantoonbaar bijdraagt aan een innovatieve en maatschappelijk gewenste functie en als er een extra investering wordt gedaan in ruimtelijke of maatschappelijke kwaliteit. In de basis blijven nieuwe functies beperkt tot de huidige bouwpercelen. Bij nieuwe functies wordt een hoog ambitieniveau verlangd ten aanzien van milieuaspecten.

Toetsing Met dit plan wordt op basis van maatwerk voorzien in een regeling waarbij de agrarische bedrijfsbestemming wordt omgezet in een woonfunctie. Het betreft een 'vrijgekomen erf' waar de agrarische bedrijfsactiviteiten al langere tijd geleden zijn beëindigd. Zoals blijkt uit paragraaf 4.2 leidt omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming niet tot hinder of beperkingen bij de bedrijven in de omgeving van het plangebied. Andersom geldt dat ter plaatse van het perceel Hessenweg 185 sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'. Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht. Er is geen sprake van bedrijfsmatige activiteiten of detailhandel; er worden wel hobbymatig enkele paarden en ezels gehouden. Hier zijn ook voorzieningen voor aanwezig in de vorm van een paddock en een rijbaan. De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de woning overstijgt de maximale oppervlakte die op grond van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is toegestaan. In ruil voor sloop van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing (400m²) én 'groene maatregelen' gericht op het herstel van de landschappelijke structuur en de verbetering van de ecologische kwaliteit van de beek wil de gemeente medewerking verlenen aan een grotere gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen.

Tegenover de waardesprong die hiermee wordt gerealiseerd, staat een maatschappelijke waardevermeerdering in de vorm van landschappelijke kwaliteitsverbetering. Voor het bepalen van de waardevermeerdering is aansluiting gezocht bij het functieveranderingsbeleid zoals dat gehanteerd wordt in de regio Foodvalley. Hoewel de gemeente Leusden geen onderdeel uitmaakt van de regio Foodvalley, grenst het wel aan deze regio zodat het functieveranderingsbeleid als inspiratie kan dienen. 30

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

In dit functieveranderingsbeleid worden diverse ontwikkelingen in het landelijk gebied terug gerekend naar sloopmeters. Aan de hand van het aantal sloopmeters is vervolgens te bepalen hoeveel de waardevermeerdering uitgedrukt in euro's bedraagt. In dit geval is de berekening van de waardesprong als volgt: Onderdeel en eenheid

Uitgangs- Nieuwe Verschil Opmerkingen punt cf. situatie bp Bestemmingsvlak wonen in m2 800 2447 1647 Zie tekening "bestemmingsvlak wonen" Woning in m3 600 650 50 Binnenwerks gemeten bij huidige situatie, opgegeven door eigenaar Bijbehorende bouwwerken in 120 474 354 Afdekking zwembad = m2 bijgebouw 77m². 80m2 + 20m2 overkapping conform bestemmingsplan Buitengebied, maar vergunningsvrij bouwen maakt meer mogelijk: Uitgangspunt is 600m2 bebouwbaar achtererfgebied. Bij huidige situatie zijn de bijbehorende bouwwerken opgeteld, zie tabel 2. Tabel 2: Berekening waardesprong Oppervlakte bijgebouwen Hessenweg 185 Schuur 1 68,58 Stal 6 32,8 Paardenstal 236 Overkapping / carport 59,5 Zwembadoverkapping 77 Totaal 473,88m² Tabel 3: Oppervlakte bijgebouwen In het functieveranderingsbeleid is voor een vergroting van de inhoud van de woning voor 1m 3 1,5m2 aan sloopmeters nodig. Voor vergroting van de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken geldt per m2 2 m2 sloopmeters. Dit betekent dat voor het voorliggende plan 783m2 aan sloopmeters nodig zouden zijn. Op het perceel is al circa 400m 2 aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt. Dit betekent dat circa 387m2 sloopmeters nodig zijn. Een sloopmeter kost circa €150,-. Deze sloopmeters vertegenwoordigen een waarde van 387 x 150 = €58.050,-.

Voor de waardevermeerdering van het vergroten van het bestemmingsvlak Wonen kan gekeken worden naar het verschil in prijs van agrarische grond en grond met een woonbestemming. De prijs van agrarische bouwgrond is €25,-/m2. Het huidige agrarische bouwvlak heeft een oppervlakte van circa 3554m². De prijs van grond met een woonbestemming (>800m 2) bedraagt €70,-/m2. De waardevermeerdering van het vergroten van het bestemmingsvlak Wonen bedraagt daarmee 1647 x (70-25) 45 = €74.115,-. Daar staat tegenover dat de oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Wonen' kleiner is dan het huidige agrarische bouwvlak. Er wordt circa 1100m² agrarische bouwgrond omgezet naar agrarisch grond zonder bouwvlak. De waarde van 'reguliere agrarische grond zonder bouwtitel bedraagt €10/m². De waardevermindering van deze gronden vertegenwoordigt een economische waarde van (3554-2447) x (25-10) = €16.605. Dit betekent dat de totale waardevermeerdering circa (€58.050 +€74.115) - € 16.605 = €115.560 bedraagt.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

31

Op grond van de Omgevingsvisie moet een deel van deze waardevermeerdering geïnvesteerd worden in maatschappelijke meerwaarde die in dit geval bestaat uit landschappelijke kwaliteitsverbetering. Daartoe worden de volgende maatregelen uitgevoerd:  het versterken van de hagen en lanen met 14 Zomereiken (Quercus robur, plantmaat: stamomtrek 12-14cm);  het aanplanten van 1 Treurwilg (Salix sepulcralis, plantmaat: stamomtrek 14-18cm);  het aanplanten van 5 erfbomen in de vorm van Winterlinden (Tilia Cordata, plantgrootte: stamomtrek 10-12cm) ten zuiden van de rijbaan. De bestaande Coniferenhaag rond de rijbaan wordt verwijderd;  het aanplanten van 200m struweelhaag (breedte en hoogte ca. 3m) met soorten als meidoorn, sleedoorn, krent, hazelaar en linde. Plantwijze: minimaal 2 plantrijen: 4 struiken per strekkende meter; 0,5m tussen de rijen en 0,5m tussen de planten in de rij. Plantgrootte: 60-80cm. De bestaande laurierhaag wordt verwijderd;  het aanplanten van 160m paardvriendelijke struweelhaag (breedte en hoogte circa 3m) met soorten als meidoorn, sleedoorn, krent, hazelaar en linde). Plantwijze: minimaal 2 plantrijen: 4 struiken per strekkende meter; 0,5m tussen de rijen en 0,5m tussen de planten in de rij. Plantgrootte: 60-80cm;  200m geschoren haag (breedte ca. 0,75m en circa 1,20m hoog) met soorten als meidoorn, sleedoorn, eglantier, zwarte bes en linde.

Plantwijze: Plantwijze: minimaal 1 plantrij: 2 struiken per strekkende meter. Plantgrootte: 60-80cm;  aan de oostzijde van het perceel ligt de Haarbeek; de oevers hiervan worden over een lengte van 180m1 natuurvriendelijk ingericht. De breedte varieert tussen 2m en 6m. Hierdoor ontstaat een groter wateroppervlak met geleidelijke overgangen die een biotoop bieden aan insecten en amfibieën;  de landschappelijke kwaliteit en herkenbaarheid van de beek wordt versterkt door aanplant van twee boomgroepen met de volgende soorten: 2x Iep (Ulmus lobel, plantmaat: stamomtrek 10-12cm), 2x Ratelpopulier (Populus tremula, plantmaat: stamomtrek 10-12cm), 1x Zwarte els (Alnus glutinosa, plantmaat: stamomtrek 10-12cm);  in de zuidoosthoek van het perceel wordt een groep Ruwe berken (Betula pendula, plantmaat: stamomtrek 10-14cm) aangeplant. De beek krijgt een uitstulping zodat een soort 'vijver'/drenkplaats ontstaat; deze houdt een open verbinding met de beek;  de ecologische kwaliteit van het bestaande weideperceel wordt verbeterd door hier een ander beheer toe te passen waardoor zich hier kruidenrijk grasland kan ontwikkelen (circa 0,7ha). De 'groene maatregelen' zijn uitgewerkt op basis van de principes die in de Omgevingsvisie en het LOP zijn beschreven.

Daartoe is van belang dat het perceel een erf betreft dat niet aan de Hessenweg ligt, maar op de hogere zandrug en op enige afstand van de Hessenweg. Het erf is via een toegangsweg aangesloten op de Hessenweg. De laanbeplanting langs de toegangsweg is grotendeels verdwenen en zal (op eigen grond) worden aangevuld met eiken. Op en rond het erf wordt de kavelgrensbeplanting aangevuld. Aan de oostzijde van het perceel loopt de Haarbeek. De westelijke oever van de beek zal worden afgegraven zodat hier een natuurvriendelijke oever ontstaat. In de zuidoosthoek van het perceel wordt langs de beek een groep Ruwe berken aangeplant. Verspreid langs de beek worden twee boomgroepen aangeplant. Het beheer van het weideperceel aan de zuidzijde van de rijbaan wordt afgestemd op de ontwikkeling van bloemen- en kruidenrijk grasland. De genoemde maatregelen zijn gericht op het verbeteren van de kwaliteit van het landschap en de ecologische kwaliteit en het verhogen van de biodiversiteit. Er is tevens een globale raming van de landschappelijke maatregelen opgesteld. Uit deze globale raming blijkt dat de aanleg van de landschappelijke maatregelen circa €25.000,- kost. Zodoende kan worden gesteld dat een substantieel deel van de gerealiseerde waardevermeerdering wordt geïnvesteerd in landschappelijke kwaliteitsverbetering.

Als de waardevermindering van de agrarische grond buiten beschouwing wordt gelaten, bedraagt het percentage ca. 43%. Indien de waardevermindering van de agrarische grond wel wordt meegerekend, bedraagt het percentage 22%. Hiermee is voldaan aan de voorwaarden die in de Omgevingsvisie worden gesteld aan maatwerk.

32

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

3.4.2 Ontwerp Omgevingsvisie Gemeente Leusden Het College van B&W van de Gemeente Leusden hebben van 6 juni tot en met 17 juli 2023 de ontwerp Omgevingsvisie Gemeente Leusden ter inzage gelegd. Dit betreft een samenvoeging van de Omgevingsvisie Buitengebied en de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied en bevat geen nieuw beleid. Uitzondering vormt de toegevoegde woningbouwzoekgebieden bij Leusden en Achterveld. Dit betreft een gebied ten zuiden van de wijk Tabaksteeg en twee gebieden rond Achterveld (tussen de uitbreidingswijk Mastenbroek 2 en De Fliert ten noordoosten van de kern Achterveld en het gebied ten noorden van de Hessenweg aan de westzijde van Achterveld. Toetsing Het plangebied ligt niet in één van deze zoekgebieden. De ontwerp Omgevingsvisie heeft dan ook geen gevolgen voor het plan en is daarom niet verder uitgewerkt. 3.4.3 Bestemmingsplan Buitengebied 2009 Op het perceel is het bestemmingsplan Buitengebied 2009 van toepassing (zie afbeelding 20). In het bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming Agrarisch gebied (artikel 4), waarbij ter plaatse van uw perceel een agrarisch bouwvlak is aangewezen. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid en de instandhouding van ter plaatse voorkomende waardevolle landschapselementen, zoals bomenrijen, singel- en laanbeplanting en waterlopen voor zover deze als zodanig op de plankaart zijn aangeduid.

Tenzij anders aangegeven mag binnen elk bouwperceel uitsluitend de bij een agrarisch bedrijf behorende bebouwing worden gebouwd, waaronder begrepen 1 dienstwoning.

Afbeelding 20: uitsnede plankaart Bestemmingsplan Buitengebied 2009 Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Aangezien de agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn beëindigd en de voormalige bedrijfswoning inmiddels particulier wordt bewoond, is sprake van planologisch strijdig gebruik. Het bestemmingsplan biedt in artikel 31 lid 3 onder a (algemene wijzigingsbevoegdheid) de mogelijkheid om de bestemming 'Agrarisch gebied' binnen een voormalig agrarisch bouwperceel te wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

33

Om deze wijzigingsbevoegdheid te kunnen toepassen, gelden de volgende voorwaarden: a. ter plaatse van en aansluitend aan de bestaande woning of woningen worden gronden tot een oppervlakte van ten hoogste 800m² aangewezen met de bestemming 'Wonen' als bedoeld in artikel 13; mits vooraf vaststaat dat binnen het betreffende bouwperceel de overige voormalige bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarden worden gesloopt, met uitzondering van voormalige agrarische bijgebouwen die als bijgebouwen bij de woning worden aangemerkt én, gezien de oppervlaktebepalingen in artikel 13, als zodanig mogen worden aangemerkt; b. de overige gronden binnen het voormalig bouwperceel houden de betreffende respectievelijk aangrenzende bestemming; c. het bepaalde in artikel 13 is van overeenkomstige toepassing; d. elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwperceel te omvatten. In artikel 13 lid 3 onder c is bepaald dat de inhoud van een woning niet meer mag bedragen dan 600m³ of niet meer dan de bestaande (legale) inhoud indien die meer dan 600m³ bedraagt.

Verder is in artikel 13 lid 3 onder f bepaald dat bijgebouwen uitsluitend, vanaf de weg gezien, achter de voorgevel worden gebouwd, waarbij in het bepaalde onder g is geregeld dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50m², daarnaast mogen op grond van het bepaalde onder h per woning ten hoogste 2 bouwwerken zoals een hobbykas, hondenkennel of volière worden gebouwd met een gezamenlijke inhoud van maximaal 30m³. De oppervlakte van een overkapping mag op grond van het bepaalde onder i niet meer bedragen dan 20m². Het College van B&W kan op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 5 onder c een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toestaan tot een maximum van 80m². Indien ten behoeve van het bouwen van bijgebouwen tot een gezamenlijke oppervlakte van 50% van de oppervlakte aan landschap ontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing wordt afgebroken kan op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 5 onder d medewerking worden verleend aan een maximale oppervlakte aan bijgebouwen tot 150m², mits daardoor niet meer dan 20% van de bij de woning behorende gronden wordt bebouwd met bijgebouwen. B&W winnen daarbij advies in omtrent het landschap ontsierende karakter van de bebouwing.

Indien de bij een woning behorende gronden een gezamenlijke oppervlakte hebben van meer dan 1ha kunnen B&W op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 5 onder e eveneens een grotere gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken toestaan tot 100m²; deze oppervlakte kan worden vergroot tot 150m² indien de oppervlakte van de bijbehorende gronden groter is dan 2ha. Toetsing De bestaande inhoud van de voormalige bedrijfswoning bedraagt 651m³; dit is inclusief de serre. De inhoud van de woning is daarmee groter dan de inhoudsmaat die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan; waarbij in artikel 30 lid 4 onder c (algemene vrijstellingsbevoegdheden) is bepaald dat niet van het bestemmingsplan kan worden afgeweken ten behoeve van het toestaan van een grotere inhoudsmaat. Met betrekking tot de serre heeft de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) in het kader van de beoordeling van het legaliseringsonderzoek negatief geadviseerd met betrekking tot de serre. De ARK is daarbij tot het oordeel gekomen dat de serre in zijn huidige vorm en omvang moeten worden aangemerkt als een 'exces'. Gelet op dit advies hebben initiatiefnemers ervoor gekozen om een alternatief plan voor de serre uit te laten werken en hier separaat vergunning voor aan te vragen.

Aangezien dit gevolgen kan hebben voor de inhoud van de woning, wordt in het kader van deze herziening uitgegaan van een woninginhoud van maximaal 650m³. De gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de woning bedraagt inclusief de paardenstal circa 474m². Hoewel er totaal 400m² aan vrijgekomen bedrijfsbebouwing is gesloopt, kan niet worden voldaan aan de voorwaarden voor wijziging zoals die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Om te komen tot de door initiatiefnemers gewenste legalisatie van deze grotere gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken zal zodoende een andere planologische procedure doorlopen moeten worden dan die van een bestemmingsplanwijziging. Daarom is ervoor gekozen om maatwerk toe te passen en het bestemmingsplan te herzien

34

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie Het Verdrag van Malta (ook wel het verdrag van Valetta genoemd) regelt de omgang met Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en sinds 2007 is het verdrag omgezet in Nederlandse regelgeving: de Wet archeologische monumentenzorg (Wam). Belangrijkste doel van de wet is het borgen van een zorgvuldige omgang met archeologische waarden door het archeologisch belang van meet af aan te laten meewegen in de besluitvorming. Uitgangspunt van het verdrag is het zoveel mogelijk ter plekke (in situ) bewaren van het archeologisch erfgoed en het nemen van beheermaatregelen om dit te bewerkstelligen. Daar waar behoud in situ niet mogelijk is, dienen de bodemverstoorders archeologisch onderzoek te laten verrichten. De kosten daarvan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Het archeologisch beleid van de gemeente Leusden is uitgewerkt in de archeologische beleidskaart (zie afbeelding 21). Hieruit volgt dat voor onderhavig perceel een middelhoge archeologische verwachtingswaarde geldt. Gevolg is dat bij plangebied met een grotere oppervlakte dan 500m² waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden die dieper gaan dan 0,3m onder het bestaande maaiveld, er voorafgaand aan die ingrepen een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Ter legalisering zullen geen (nieuwe) bodemingrepen plaats hoeven vinden omdat het bestaande bebouwing betreft.

Naar verwachting blijven ook de ingrepen ten behoeve van de landschappelijke kwaliteitsverbetering onder de drempel van 500m² zodat geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd.

Afbeelding 21: uitsnede archeologische waarde- en verwachtingskaart gemeente Leusden Bron: gemeente Leusden Het aspect archeologie staat omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming niet in de weg. 4.2 Bedrijven- en milieuzonering Om hinder tussen (agrarische) bedrijven en woningen te voorkomen is een goede afstemming noodzakelijk. Milieuzonering zorgt ervoor dat bij de bouw van nieuwe woningen voldoende afstand in acht wordt genomen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). Zo worden hinder en gevaar voorkomen en kunnen bedrijven zich binnen aanvaardbare voorwaarden in een gebied vestigen en activiteiten (blijven) uitoefenen. In de directe omgeving van het perceel zijn de volgende bedrijven gevestigd:  Hessenweg 173 (agrarisch bedrijf';  Emelaarseweg (direct ten noorden van het plangebied);  Hessenweg 179 (boomkwekerij)

Adviesbureau Haver Droeze BNT

35

agrarische bedrijven In de Wet geurhinder en veehouderij is bepaald dat de afstand tussen een geurgevoelig object, zoals een woning, en een veehouderij buiten de bebouwde kom ten minste 50m dient te bedragen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt aan de Hessenweg 173 op een afstand van meer dan 350m. Ook aan de Emelaarseweg is een agrarisch bedrijf gevestigd; dit bedrijf ligt op een afstand van meer dan bijna 275m. Voor beide bedrijven geldt bovendien dat op korte afstand tot dat bedrijf een (reguliere) woning is bestemd zodat deze woning maatgevend is voor de milieuzonering en ontwikkelingsruimte van het betreffende bedrijf. Het wijzigen van de agrarische bedrijfsbestemming naar een reguliere woonbestemming leidt voor deze bedrijven dan ook niet tot beperkingen. niet-agrarische bedrijven Met betrekking tot het naastgelegen boomkwekerijbedrijf (Hessenweg 179) geldt dat voor de milieuzonering van dit bedrijf al rekening moest worden gehouden met de bestaande bedrijfswoning. De omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een reguliere woonbestemming leidt zodoende niet tot een strengere beoordeling. Concluderend kan worden gesteld dat omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsuitoefening en/of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door het wijzigen van de agrarische bedrijfsbestemming naar wonen.

Andersom kan worden gesteld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming niet in de weg. 4.3 Bodem De Wet bodembescherming (Wbb) uit 1987 is het wettelijke kader voor de bescherming van de bodem. Op grond van de Wbb kunnen regels worden gesteld waarmee verontreiniging van de bodem wordt voorkomen. De Wbb kent ook een zorgplicht waarmee verontreinigingen die zijn ontstaan na invoering van de wet kunnen worden aangepakt. Sinds 1994 bevat de wet regels die gaan over verontreinigingen die zijn ontstaan voor de invoering van de wet (historische verontreinigingen). Op 1 januari 2006 zijn belangrijke wijzigingen in het saneringshoofdstuk van de Wet bodembescherming inwerking getreden. Het is wettelijk geregeld in de Bouwverordening dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Doel van het onderzoek is het verzamelen van informatie met betrekking tot het voormalige gebruik van de locatie om een hypothese te stellen omtrent de aard van de verontreinigende stoffen en de te verwachten milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Bij een wijziging van de bestemming is bodemonderzoek noodzakelijk als de planherziening tevens een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik kan onderzoek achterwege blijven. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden een agrarische bestemming waarbinnen tevens een dienstwoning is toegestaan. Het bodemgebruik blijft daarmee ongewijzigd. Bovendien is er geen sprake van het oprichten van nieuwe gebouwen zodat bodemonderzoek achterwege kan blijven. Het aspect bodem staat omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming niet in de weg. 4.4 Cultuurhistorische waarden Om inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarde van het plangebied is een korte inventarisatie uitgevoerd naar de in het plangebied voorkomende cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren. Er zijn geen gebouwen aanwezig, die zijn aangewezen als gemeentelijk of rijksmonument. Evenmin zijn in het plangebied specifieke cultuurhistorische (landschap-)elementen aanwezig die in het bestemmingsplan als te beschermen zijn aangeduid. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering.

36

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

4.5 Ecologie De bescherming van bijzondere flora- en faunasoorten, bossen en houtopstanden en de aangewezen natuurgebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wn). De Wn maakt onderscheid tussen soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn en soorten, die bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Beide categorieën vallen onder een strikt beschermingsregime. Daarnaast voorziet de wet in een algemener beschermingsregime voor andere (nationale) soorten (bijlage A van de Wet natuurbescherming). Daarnaast kunnen provincies een eigen lijst aanleggen van beschermde soorten. Ieder beschermingsregime kent een eigen afwegingskader waarmee wordt bepaald of een activiteit vergunningplichtig is. De provincie is bevoegd gezag als het gaat om vergunningverlening en ontheffingen. Op grond van artikel 1.11 Wn geldt een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000 gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten in hun directe leefomgeving. Het uitgangspunt van de zorgplicht is dat burgers, ondernemers en overheden alle handelingen die een nadelig effect zouden kunnen hebben op dieren en planten achterwege laten.

Degene die een bepaalde handeling wil verrichten moet zich daarom vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvan voor zijn handelen. De zorgplicht dient (mede) als vangnet voor de bescherming van soorten waarvoor op grond van de Wn geen specifiek verbod geldt. De verbodsbepalingen zijn neergelegd in artikel 2.7 (Natura 2000), artikel 3.1 (Vogelrichtlijn), artikel 3.5 (Habitatrichtlijn) en 3.10 (nationale soorten) Wn. Soortenbescherming Er is geen sprake van bouwactiviteiten of het kappen van bomen. Wel zal het terrein op enkele plaatsen opnieuw worden ingericht. In het kader van de zorgplicht verdient het daarom aanbeveling om een quickscan ecologie uit te (laten) voeren. De quickscan heeft tot doel te verkennen in hoeverre de voorgenomen plannen kunnen leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wn. Daarnaast dient altijd rekening te worden gehouden met het broedseizoen om verstoring van bezette nesten te voorkomen; ontheffing is niet mogelijk maar overtreding kan worden voorkomen door buiten het broedseizoen te werken en/of voorafgaand aan werkzaamheden te controleren op (bezette) nesten. Het broedseizoen loopt van half maart tot half juli, maar kan afhankelijk van de weersomstandigheden eerder beginnen of langer doorlopen.

Gebiedsbescherming – Natura 2000 Met de voormalige Natuurbeschermingswet zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie omgezet in nationale regelgeving. In en in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten is het verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingdoelstellingen van het gebied, die de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Het plangebied ligt niet in of in de directe nabijheid van een speciale beschermingszone (Natura 2000 gebied) uit de Habitat- of de Vogelrichtlijn. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn 'Akemheen' en 'Veluwe'. Beide gebieden liggen op ruime afstand (circa >10km) zodat significant negatieve effecten op voorhand kunnen worden uitgesloten (zie afbeelding 22). Het plan voorziet in het wegbestemmen van een voormalige agrarisch bedrijf, waarbij het gebruik van de dienstwoning wordt omgezet naar reguliere bewoning. De woning krijgt daartoe een woonbestemming, de overige gronden houden de bestaande agrarische bestemming (zonder agrarisch bedrijfsperceel). Er wordt geen nieuwe bebouwing opgericht en het plan leidt niet tot extra verkeersbewegingen.

Zodoende kan op voorhand worden uitgesloten dat het plan leidt tot een toename van stikstofdepositie. Een Aeriusberekening is om die reden achterwege gelaten.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

37

Afbeelding 22: uitsnede kaart Natura2000 gebieden Bron: https://www.natura2000.nl/gebieden Gebiedsbescherming – Natuur Netwerk Nederland De Provincie Utrecht heeft in haar de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening uitwerking gegeven aan het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur of EHS). Nieuwe projecten, plannen of handelingen in NNN zijn niet toegestaan indien deze de wezenlijke waarden en/of kenmerken van NNN aantasten, tot oppervlakteverlies van NNN leiden of de robuuste samenhang wezenlijk (negatief) beïnvloeden, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Dit principe wordt het 'nee, tenzij beginsel' genoemd. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN en ligt ook niet in de directe nabijheid van het NNN (zie afbeelding 23). Het 'nee, tenzij – beginsel' is daarom niet van toepassing en er hoeft geen beoordeling plaats te vinden van de effecten van de planherziening of het gebruik van de dienstwoning als reguliere woning op het NNN.

Afbeelding 23: uitsnede kaart Natuur 1 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/ De aspecten ecologie, NNN en stikstof staan omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming niet in de weg. 38

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

4.6 Externe veiligheid De normen en richtlijnen voor risico's met betrekking tot externe veiligheid staan in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Deze normen hebben betrekking op risico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken, maar ook op risico's die verband houden met transport van gevaarlijke stoffen (over weg, spoor en water en door buisleidingen). Het besluit is van toepassing op Wm-vergunningplichtige risicovolle inrichtingen en/of de nabijgelegen beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten.

Afbeelding 24: uitsnede kaart veilige omgeving hoogspanningsleidingen, natuurbranden, transport gevaarlijke stoffen Bron: www.atlasleefomgeving.nl/kaarten Raadpleging van de Risicokaart leert dat in de directe nabijheid van het plangebied geen bedrijven met een risico-contour gevestigd zijn. Evenmin wordt de Hessenweg gebruikt als route voor transport voor gevaarlijke stoffen. De dichtstbijzijnde buisleiding (gas) ligt op meer dan 950m van het plangebied (zie afbeelding 24). Er zijn geen snelwegen of spoorwegen in de directe nabijheid van het plangebied. Het perceel ligt dan ook buiten de risicocontour van een route of buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Andere risicobronnen zijn niet aanwezig.

Afbeelding 24: uitsnede kaart veilige omgeving - maximale waterdiepte bij een dijkdoorbraak Bron: www.atlasleefomgeving.nl/kaarten

Adviesbureau Haver Droeze BNT

39

Verder is van belang dat het plangebied in een gebied ligt waar de maximale waterdiepte bij een dijkdoorbraak 1-1,5m bedraagt. De kans dat dit gebeurt is extreem klein; volgens het Deltaprogramma van RWS eens per 100.000 jaar (zie afbeelding 25). Bij een dergelijke overstromingsdiepte is het bovendien mogelijk om naar de verdieping van de woning te vluchten en daar te wachten op hulp. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen planherziening. 4.7 Geluid De mate waarin geluid het woon- en leefmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Doel van de wet is om objecten die geluidgevoelig zijn, zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, te beschermen tegen geluidhinder uit de omgeving. Daarom bevindt zich in beginsel bevindt langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30 km/uur een geluidzone. Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen. Voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48dB.

Ondanks het feit dat er sprake is van een dienstwoning die qua functie wordt omgezet naar een reguliere woning en er qua geluid dus feitelijk geen sprake is van een verandering, is zekerheidshalve onderzocht in hoeverre het perceel binnen de geluidzone van een weg ligt. Voor onderhavig perceel zijn de Hessenweg, de Emelaarseweg en de rijksweg A1 de relevante wegen in de omgeving. De Hessenweg en de Emelaarseweg hebben allebei 1 rijbaan. Voor beide wegen geldt een maximale snelheid van 60km/h. Dat betekent dat de geluidzone van deze wegen bedraagt 250m. De afstand tussen het perceel en de Hessenweg bedraagt (hemelsbreed) ten minste 320m. De afstand tussen het perceel en de Emelaarseweg bedraagt (hemelsbreed) minimaal 275m. Het perceel bevindt zich buiten de geluidszone van zowel de Hessenweg als de Emelaarseweg. De rijksweg A1 heeft ter hoogte van het plangebied 2x2 rijbanen. Tijdens spitstijden is de vluchtstrook in gebruik als 'spitsstrook', zodat voor de breedte van de geluidzone is uitgegaan van 2x3 rijbanen. De geluidszone bedraagt daarmee 600meter. De afstand tussen rijksweg A1 en het perceel Hessenweg 185 bedraagt bijna 2km; het perceel bevindt zich buiten de geluidzone van deze rijksweg. Gelet op het feit dat het perceel buiten de geluidszone van alle relevante wegen ligt, hoeft geen geluidonderzoek te worden uitgevoerd.

Geluid is geen belemmering voor de voorgenomen planherziening. 4.8 Water Uit artikel 3.1.1 Bro volgt dat water vanaf het begin moet worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Een watertoets heeft als doel water als ordenend element vroegtijdig te betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe zal in het kader van de eventuele te volgen planologische procedure afstemming plaats moeten vinden met de waterbeheerder in het gebied (Waterschap Vallei en Veluwe). Dit kan onder meer in de vorm van een (digitale) watertoets. Met dit plan wordt de agrarische bestemming omgezet naar een woonbestemming met een maatwerkregeling voor de gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, waaronder verschillende bijgebouwen, een zwembadoverkapping, een paardenbak, Het plan voorziet niet in het oprichten van nieuwe bebouwing of het aanleggen van extra verharding. Er ontstaat zodoende geen waterbergingsopgave. Daarnaast voorziet het plan in landschappelijke en ecologische maatregelen om de ruimtelijke kwaliteit in het gebied te verbeteren. Onderdeel van deze maatregelen is het aanleggen van een natuurvriendelijke oever; hierdoor neemt de waterbergingscapaciteit in het gebied toe. Voor zover nodig zal hiervoor een watervergunning worden aangevraagd.

40

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 5

Planopzet

5.1 Algemeen Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen één geheel. Tevens vormen de regels met de daaraan gekoppelde verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voor de gemeente is het bestemmingsplan het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om doelstellingen te realiseren. Met dit bestemmingsplan wordt de agrarische bestemming omgezet naar een woonbestemming. Daarnaast is voorzien in een regeling om de bestaande strijdigheden op te heffen en te legaliseren. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied voorzien van een bestemming waarin tevens regels zijn gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden op en de gebruiksmogelijkheden van die gronden. De toelichting heeft geen juridische bindingskracht, maar vormt wel en belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de beweegredenen, onderzoeksresultaten en de (beleids)uitgangspunten zijn verwoord, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Daarmee is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie van het bestemmingsplan en de wijze waarop de daarin opgenomen bepalingen moeten worden toegepast.

5.2 Methodiek Bij het opzetten van dit bestemmingsplan is ervoor gekozen het bestemmingsplan inhoudelijk zoveel mogelijk te laten aansluiten op het Bestemmingsplan Buitengebied 2009. De begrenzing van het plangebied is conform de begrenzing van het bestaande agrarische bouwvlak. Alle bestaande bebouwing is binnen het bestemmingsvlak van de woonbestemming gebracht; de bestemmingsgrens omsluit de bebouwing vrij nauw. De overige gronden houden hun agrarische bestemming. De aangelegde paardenbak is via een aanduiding op de verbeelding aangegeven. In het plangebied komen 3 bestemmingen voor: Agrarisch, Water, Wonen. Daarnaast is een deel van de gronden die zijn bestemd als 'Agrarisch' voorzien van een functieaanduiding 'paardenbak' en 'paddock'. Dit bestemmingsplan is opgezet volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) die het mogelijk maakt om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting omdat deze immers geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening kent drie planvormen:  gedetailleerd bestemmingsplan  globaal eindplan  globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden De eerste twee plansoorten bieden een directe basis voor vergunningverlening. Een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden moet eerst worden uitgewerkt in een uitwerkingsplan voordat (bouw)vergunning kan worden verleend. Dit plan is gericht op legalisering van een bestaande situatie en heeft de vorm van een conserverend bestemmingsplan. 5.3 Opzet regels De opbouw van de planregels is als volgt: Hoofdstuk 1 Inleidende regels: Artikel 1 Begrippen; hier zijn de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden toegepast. Artikel 2 Wijze van meten; hier is aangegeven op welke wijze maten, inhoud en oppervlakten van bouwwerken worden gemeten en berekend om zo tot een eenduidige toepassing van de bouwregelingen te komen.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

41

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving zijn de functies benoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan deze omschrijving evenals het gebruik van de gronden en de daarop toegestane bebouwing. De bestemmingsvoorschriften kennen alle dezelfde opbouw met de volgende onderdelen:  bestemmingsomschrijving  bouwregels  specifieke bouwregels  nadere eisen  ontheffing van de bouwregels  aanlegvergunning  sloopvergunning  wijzigingsbevoegdheid Niet elke bestemmingsregel bevat deze elementen; dit is afhankelijk van de bestemming en de daarvoor relevante bepalingen. Hoofdstuk 3 Algemene regels Algemene afwijkingsregels: in dit artikel wordt aangegeven in welke gevallen gebruik kan worden gemaakt van een algemene afwijkingsbevoegdheid. Van belang om te vermelden is dat, omdat de inhoud van gebouwen binnenwerks wordt gemeten, in het bestemmingsplan geen algemene afwijkingsbevoegdheid is opgenomen om een grotere woninginhoud mogelijk te maken. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht: samengevat is hier bepaald dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar dit strijdig zijn met dit plan, in dezelfde vorm mogen blijven bestaan.

Wel blijft het mogelijk om op te treden tegen (eerder ontstaan) illegaal gebruik of bebouwing. Slotregel:hier is aangeven onder welke naam het plan kan worden aangehaald. 5.4 Plankaart Op de plankaart is steeds de bestemming van de betreffende percelen aangegeven. De plankaart bestaat uit een verzameling van geografisch bepaalde objecten, die tezamen met de regels zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bebouwingsmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor. Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen en de raadpleegbaarheid te verbeteren. 5.5 Bestemmingen Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden.

Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald. In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

42

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

5.5.1

Relevante bestemmingen

Agrarisch De gronden in het plangebied die buiten het agrarisch bouwvlak liggen, hebben nu een agrarische bestemming en houden deze bestemming. Een deel van de gronden binnen het agrarisch bouwvlak wordt omgezet naar de bestemming 'Wonen'. De overige gronden houden de bestemming 'Agrarisch'; het bouwvlak vervalt. De paardenbak en paddock liggen aansluitend aan de gronden die een woonbestemming krijgen. Om te voorkomen dat het oppervlak van de woonbestemming te groot wordt, houden ook deze gronden de bestemming 'Agrarisch'. Ter legalisering van de paardenbak en de paddock is op de verbeelding ter plaatse van deze voorzieningen een aanduiding opgenomen. De landschappelijke inpassingsmaatregelen in de vorm van aan te planten bomen, zijn op de verbeelding eveneens voorzien van een aanduiding 'landschappelijk waardevol element'. Tevens is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen die ziet op de aanleg en instandhouding van de maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Water De Haarbeek houdt de bestemming 'Water'. Ten behoeve van de natuurvriendelijke oever is de bestemming verbreed en voorzien van een aanduiding 'natuurvriendelijke oever'. De betreffende strook heeft een breedte van 8m. Wonen Alle bestaande te legaliseren gebouwen zijn binnen de grenzen van de bestemming 'Wonen' gebracht.

Conform de regels van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 mag de inhoud van de woning niet meer bedragen dan 600m³. Aangezien de keuken van het huis in de aan te passen serre is gerealiseerd, staat het bestemmingsplan, als onderdeel van de maatwerkafspraken, in dit geval bij recht een maximale woninginhoud van 650m³ toe. Aangezien het plan bedoeld is om ook de bestaande bijbehorende bouwwerken in de vorm van een vrijstaand bijgebouw, een carport, een veranda, een paardenstal en een zwembad met overkapping te legaliseren, is in de planregels een bepaling opgenomen dat de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 475m². Voor de zwembadoverkapping is een aanduiding opgenomen op de verbeelding. Voor het overige is de planregeling gelijk aan het bepaalde in artikel 13 (Wonen) van het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Met het oog op de vergunningen die ter legalisering nog verleend moeten worden, is in dit plan een voorwaardelijke verplichting opgenomen waaruit volgt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van bijbehorend bouwwerk niet eerder kan worden verleend dan dat de landschappelijke en ecologische maatregelen zoals beschreven in het inrichtingsplan ruimtelijke kwaliteitsverbetering zijn uitgevoerd en in stand worden gehouden. Het inrichtingsplan maakt als Bijlage 1 deel uit van de planregels.

Waarde - Archeologie middelhoge verwachting Overeenkomstig het archeologisch beleid van de gemeente is aan het perceel een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' toegekend die overeenkomt met de verwachtingswaarde voor het betreffende perceel. 5.6 Handhaving In een bestemmingsplan zijn het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van gronden vastgelegd in regels en een verbeelding. Discussie over de inhoud van het bestemmingsplan vindt plaats tijdens de planvoorbereiding (vooroverleg en inspraak). De motivering van afwegingen en keuzes zijn opgenomen in de toelichting op het bestemmingsplan. Doel is een bestemmingsplan vast te stellen voor een periode van 10 jaar. Wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, is de periode van discussie over de inhoud afgerond en dienen overheid en burgers zich aan het plan te houden. Gebruik en/of bouwen in afwijking van de regels en de verbeelding is in strijd met het bestemmingsplan, waarna de gemeente handhavend zal optreden conform het door haar geformuleerde handhavingsbeleid.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

43

5.6.1 Gemeentelijk Handhavingsbeleid Het gemeentelijk handhavingsbeleid van Leusden is vastgelegd in de Oplegnotitie Integraal Handhavingsbeleid, naar een nieuw prioriteringssysteem (december 2015). Toezicht en handhaving spelen in verschillende beleidsdomeinen een rol. Handhaving vormt daarbij het sluitstuk; handhaving wordt pas ingezet op het moment dat er geen andere oplossingen meer mogelijk (lijken te) zijn. In het bestuursrecht geldt op grond van vaste jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving; dit betekent dat bestuursorganen in het geval dat een wettelijk voorschrift, zoals de regels van een bestemmingsplan, wordt overtreden, verplicht zijn om handhavend op te treden. Alleen als concreet zicht is op legalisatie kan het bestuursorgaan ervan afzien om handhavend op te treden. Wel mag een bestuursorgaan, in dit geval dus de gemeente, prioriteiten stellen om in het kader van een doelmatige handhaving onderscheid te maken in de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan de taak tot handhaving. Wanneer een verzoek tot handhaving wordt ingediend, geldt de prioritering niet en mag alleen onder bijzondere omstandigheden van handhaving worden afgezien. De gemeente Leusden hanteert bij handhaving de volgende prioritering (afbeelding 25):

Afbeelding 25: interventiematrix gemeente Leusden Bron: www.leusden.nl

44

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 6

Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid

6.1 Financiering De gronden waarop dit bestemmingsplan betrekking op heeft, zijn eigendom van initiatiefnemer. De gerealiseerde bouwwerken zijn voor rekening en risico van initiatiefnemer gerealiseerd. In het kader van het bepaalde in afdeling 6.4 Wro zijn afspraken gemaakt met de gemeente inzake kostenverhaal inclusief eventuele planschade. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. De beoogde ontwikkelingen hebben daarmee geen financiële gevolgen voor de gemeente Leusden. 6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie Initiatiefnemer heeft in eerste instantie aangegeven alle directe omwonenden over de voorgenomen planherziening te hebben geïnformeerd. Naar aanleiding van de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan bleken enkele omwonenden niet door initiatiefnemer te zijn geïnformeerd. De betreffende omwonenden hebben een zienswijze ingediend. Zie voor de inhoud en de beantwoording van de zienswijze paragraaf 6.2.3. 6.2.2 Bestuurlijk vooroverleg In het kader van het bestuurlijkvooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro is het plan toegestuurd aan de verschillende vooroverlegpartners. Naar aanleiding daarvan is een reactie ontvangen van Provincie Utrecht. In de reactie wordt gewezen op het bepaalde in artikel 9.10 van de Interim Verordening die de functieveranderingsregels voor het wijzigen van de bestemming van een agrarisch bedrijfsperceel naar een woonbestemming bevat. Gevraagd wordt in hoeverre functieverandering naar wonen op deze locatie de beste oplossing is, mede gelet op de te behouden paardenstal. Tevens wordt gewezen op de volgende zinsnede uit artikel 9.10 Interim Verordening: 'een woonbestemming wordt gegeven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte'. Reactie Het functieveranderingsbeleid is opgenomen in artikel 9.9 en 9.10 van de Interim Omgevingsverordening.

De regels gaan over agrarische bouwpercelen waar het agrarisch gebruik is gestopt, maar waar nog wel agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig zijn. De verschillende mogelijkheden voor hergebruik zijn geregeld in afzonderlijke artikelen. Doel van de regeling is om sloop en zinvol hergebruik van bedrijfsgebouwen die hun agrarische gebruiksfunctie hebben verloren, te bevorderen. Voor de toepassing van de artikelen maakt het niet uit of het perceel nog een agrarische bestemming heeft of dat het perceel eerder al een woonbestemming heeft gekregen nadat het agrarisch gebruik is gestaakt, terwijl wel nog alle bedrijfsbebouwing nog aanwezig is. Wanneer het bouwperceel optimaal gesitueerd en uitgerust is voor grondgebonden landbouw dan blijft het perceel in principe behouden voor de agrarische sector. Hierbij moet vooral worden gedacht aan boerderijen die in het kader van de ruilverkaveling zijn gerealiseerd. Het perceel aan de Hessenweg 185 in Achterveld heeft nog een agrarische bestemming met een bouwvlak. De agrarische activiteiten zijn echter al in 2016 beëindigd en de voormalige bedrijfswoning en de gronden daar direct omheen zijn verkocht. De gronden rondom het agrarisch bouwvlak hebben een veel te klein oppervlak om hier een grondbonden landbouwbedrijf te kunnen uitoefenen. De voormalige landbouwgronden van het bedrijf zijn verkocht aan omliggende boeren en nog agrarisch in gebruik.

De boerderij is niet gerealiseerd in het kader van ruilverkaveling zodat functieverandering in principe mogelijk is.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

45

Volgens het schema (zie afbeelding 26) dat in de toelichting is opgenomen geldt voor het perceel Hessenweg 185 het volgende: 1. Er is sprake van een agrarisch bedrijfsperceel waar het agrarisch gebruik beëindigd is; 2. Het perceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor grondgebonden landbouw; 3. Er is geen sprake van een andere stedelijke functie dan wonen. Uit het beslisschema volgt dat indien er wordt gewoond in het hoofdgebouw, zoals hier het geval, er geen sloopeis geldt. De uitoefening van een kantoor of bedrijf aan huis is mogelijk indien deze ondergeschikt is aan de woonfunctie.

Afbeelding 26: schema mogelijkheden bij functieverandering (voormalige) agrarische bedrijven Bron: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/transform/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02/pt_NL.I MRO.9926.2020InterimVerord-VA02.xml#NL.IMRO.PT.s6245e35f-920f-424c-b47c-53dce3575a58 Met betrekking tot de verwijzing naar de zinsnede 'een woonbestemming wordt gegeven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte' het volgende. Uit de toelichting op dit artikel blijkt dat dit ziet op een bedrijfsruimte die tot het hoofdgebouw behoort (de voormalige deel). Bij het perceel Hessenweg 185 in Achterveld is echter geen sprake van een traditionele boerderij met een voorhuis en een deel. Evenmin wordt het de woning in meerdere wooneenheden gesplitst. Er is ook geen sprake van een kantoor of bedrijf aan huis in de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende bedrijfsruimte. De voormalige stal wordt gebruikt als paardenstal; er worden door de eigenaar hobbymatig 5 paarden gehouden. Op grond van jurisprudentie kan dit als 'hobbymatig' worden aangemerkt. De ruimtelijke ondergeschiktheid van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf is geborgd via artikel 5.6 van dit plan.

Hier is bepaald dat de vloeroppervlakte van de bedrijfsmatige activiteiten niet meer mag bedragen dan 30% van het vloeroppervlak van de woning bedragen en in ieder geval niet meer dan 60m². Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciale functieveranderingsbeleid. De vooroverlegreactie leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. 46

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

6.2.3 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 27 december 2023 tot en met 6 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende die periode kon door een ieder zienswijzen tegen het plan naar voren worden gebracht. Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan is 1 zienswijze ontvangen. Naar aanleiding van de zienswijze heeft op initiatief van de gemeente een gesprek plaatsgevonden met indieners. Vervolgens heeft een tweede gesprek plaatsgevonden tussen de huidige eigenaren van het perceel en indieners. Van het overleg is een verslag gemaakt dat als bijlage 1 deel uitmaakt van dit plan. In het verslag zijn tevens de vraagpunten uit de zienswijze voorzien van een reactie. Het overleg heeft ertoe geleid dat vragen zijn beantwoord en knelpunten zijn besproken en waar mogeljk opgelost. Naar aanleiding van het overleg is ook het voorstel met ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen aangepast. Daarbij is de beplanting langs de toegangsweg vervallen en vervangen door extra bomen en een zwaluwhotel op het perceel Hessenweg 185. Het aangepaste voorstel is voorgelegd aan indieners en door hen akkoord bevonden. Naar aanleiding van de zienswijze is de toelichting op het bestemmingsplan aangepast. Ook is het inrichtingsvoorstel voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering dat als bijlage 1 deel uitmaakt van de planregels vervangen door het aangepaste voorstel.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

47

Bijlagen

48

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Bijlage 1

Verslag nav en beantwoording van zienswijze

Adviesbureau Haver Droeze BNT

49

Regels

50

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 van de gemeente Leusden met identificatienummer NL.IMRO.0327.311-0401; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen). 1.3 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit: een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie; 1.4 aanbouw: een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.5 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7 achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar gebied, zonder het

hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het gebouw te komen. 1.8 agrarisch bedrijf: een akkerbouw-, bloementeelt-, sierteelt-, fruitteelt- of ander tuinbouwbedrijf, alsmede een pluimvee-, varkens-, mestrund- en mestkalverenhouderij dan wel een uit twee of meer van genoemde bedrijfstakken samengesteld bedrijf, al dan niet met vee, met uitzondering van een paardenfokkerij, paardenhouderij, een pelsdierhouderij, volkstuinen en een mammoetbedrijf voor intensieve veehouderij; 1.9 ambachtelijke bedrijvigheid: het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht; 1.10 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.11 bebouwingsgebied: achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw. 1.12 bedrijfsvloeroppervlakte: de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

Adviesbureau Haver Droeze BNT

51

1.13 bedrijfswoning/dienstwoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slecht bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; 1.14 bestaande situatie (bebouwing en gebruik): bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen; 1.15 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.16 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.17 bijgebouw: een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.18 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.19 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.20 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.21 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel; 1.22 bouwvlak: een

geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan; 1.23 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.24 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk met een dak, alsmede een gebouw bij een woning voor de huisvesting van een persoon die mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning. 1.25 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.26 dakopbouw: een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag;

52

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

1.27 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.28 dienstverlening: het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting; 1.29 differentiatielijn: aanduiding welke het verschil aangeeft tussen de, binnen één bestemming geldende, bouw- en / of gebruiksregels; 1.30 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden; 1.31 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.32 hobbymatig houden van paarden: het niet als commerciële activiteit houden van maximaal 5 paarden binnen of direct grenzend aan de woonbestemming of bij een woning die geen onderdeel uitmaakt van een agrarisch bedrijf of (bedrijfsmatige) paardenhouderij en/of manege.

Georganiseerde groepslessen zijn niet toegestaan; 1.33 hoofdgebouw: gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is; 1.34 huishouden: persoon of groep personen die een huishouden voert waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen. 1.35 huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning. 1.36 kap: de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°; 1.37 landschappelijke waarde: waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin; 1.38 mantelzorg: langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens sociale omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.