Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185_vastgesteld_1.pdf

Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185

Bestemmingsplan vastgesteld

Postbus 150 3830 AD LEUSDEN T. 14033 www.leusden.nl Opdrachtgever: Eigenaar / bewoners Hessenweg 185 3791 PE ACHTERVELD

Adviseur bestemmingsplan:

Adviesbureau Haver Droeze Muurhuizen 165 3811 EG AMERSFOORT T. 033 4613535 F. 033 465 1898 www.haverdroeze.nl

Document informatie: Titel rapport: bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185, gemeente Leusden Rapporttype: Toelichting, Regels Rapportnummer: NL.IMRO.0327.311-0401 Datum ontwerp: november 2023 Vaststelling: oktober 2024

Beknopte inhoud: Betreft een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 ten behoeve van het perceel Hessenweg 185. De bestaande agrarische bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming waarbij wordt voorzien in een maatwerkregeling met betrekking tot de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van 527m², het zwembad met overkapping en een aantal andere gerealiseerde bouwwerken op het perceel (legalisatie).

2

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Inhoudsopgave

Vaststellingsbesluit

5

Toelichting

6

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding

Aanleiding Inhoud bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving

Kenmerken plangebied Ontwikkelingsgeschiedenis Nieuwe situatie

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ruimtelijk kader

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Omgevingsaspecten

Archeologie Bedrijven- en milieuzonering Bodem Cultuurhistorische waarden Ecologie Externe veiligheid Geluid Water

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Planopzet

Algemeen Methodiek Opzet regels Plankaart Bestemmingen Handhaving

7 8 8

9 9 9 12

19 19 20 27 28

35 35 35 36 36 37 39 40 40

41 41 41 41 42 42 43

Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid

Financiering Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bijlagen Bijlage 1

7

45 45 45

48 Verslag nav en beantwoording van zienswijze

Adviesbureau Haver Droeze BNT

49

3

Regels

50

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels

Algemene regels Antidubbeltelregel Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

51 56

57

Agrarisch Water Wonen Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

51

Begrippen Wijze van meten

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

57 59 61 64

66 66 67 68

69 69 70

Bijlagen bij regels

71

Bijlage 1

72

4

Maatregelen ruimtelijke kwaliteitsverbetering

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Vaststellingsbesluit

Adviesbureau Haver Droeze BNT

5

Toelichting

6

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Dit plan heeft betrekking op het perceel Hessenweg 185 in Achterveld (zie afbeelding 1). Het perceel ligt in het buitengebied van de gemeente Leusden heeft een agrarische bestemming met een bouwvlak waarbinnen diverse gebouwen en andere bouwwerken aanwezig zijn. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn in 2015/2016 gestaakt waarna het perceel is verkocht aan initiatiefnemer. Initiatiefnemer woont in de voormalige dienstwoning en heeft een deel van de voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door nieuwe bouwwerken. Initiatiefnemer verkeerde daarbij in de veronderstelling dat dit zonder aanpassing van het bestemmingsplan en/of omgevingsvergunning mogelijk was.

Afbeelding 1: ligging plangebied Bron: www.topotijdreis.nl (bewerking LHD) Bij brieven van 15 oktober 2019 en 27 augustus 2020 heeft de gemeente Leusden aangegeven dat het regulier bewonen van de voormalige bedrijfswoning in strijd is met het bestemmingsplan. Daarnaast is gesteld dat ook de gerealiseerde bouwwerken in strijd zijn met het bestemmingsplan en dat hiervoor een vergunning dient te worden aangevraagd. Teneinde handhaving te voorkomen, heeft initiatiefnemer op 11 mei 2022 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Leusden met het verzoek medewerking te verlenen aan het omzetten van de agrarische bestemming binnen het agrarisch bouwvlak naar de bestemming 'Wonen'. Daarnaast is gevraagd om in ruil voor sloop van 400m² aan vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in combinatie met maatregelen ter verbetering van de landschappelijke kwaliteit medewerking te verlenen aan het legaliseren van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, waaronder een zwembad met overkapping, een carport en een paardenstal. Op 29 juni 2023 heeft de gemeente door middel van een ambtelijke reactie op het principeverzoek gereageerd en aangegeven dat het College - onder voorwaarden - bereid is om medewerking te verlenen aan het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming en het legaliseren van de aanwezige bijbehorende bouwwerken.

In het kader van maatwerk zijn afspraken gemaakt om in ruil hiervoor landschappelijke kwaliteitsverbetering te realiseren. Onder verwijzing naar het negatieve advies van de ARK met betrekking tot de serre die aan de woning is gebouwd, wordt voor dit onderdeel geen medewerking verleend aan het legaliseringsverzoek.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

7

Voorliggende herziening van het Bestemmingsplan Buitengebied 2009 voorziet in de planologische borging van de volgende onderdelen:  omzetten agrarische bestemming naar woonbestemming;  een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken in de vorm van: een vrijstaand bijgebouw, een carport, een veranda, een paddock, een paardenbak en een overdekt zwembad. Zoals hiervoor aangegeven heeft de ARK negatief geadviseerd met betrekking tot de serre die aan het woonhuis is gebouwd. In navolging hierop is door het College aangegeven dat er geen bereidheid is om de serre te legaliseren. Voor de serre zal daarom een alternatief voorstel worden uitgewerkt, waarvoor - zodra daarover overeenstemming is bereikt - separaat een vergunning zal worden aangevraagd. Voor de hierboven genoemde gerealiseerde bouwwerken en de toegangspoort zal eveneens een vergunning worden aangevraagd. 1.2 Inhoud bestemmingsplan Het bestemmingsplan omvat de twee kadastrale percelen die samen het 'erf' en de directe omgeving daarvan omvatten. Het derde kadastrale perceel omvat de toegangsweg; hier vinden geen ingrepen plaats zodat deze niet in de herziening zijn meegenomen. Het plangebied beslaat een oppervlakte van 17.370m² (1,7ha) en wordt begrensd door de Haarbeek aan de oostzijde en de gronden van het naastgelegen boomkwekerijbedrijf aan de westzijde.

De gronden ten noorden, oosten en ten zuiden van het perceel zijn eigendom van de eigenaar van het perceel Emelaarseweg 126A. Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een verbeelding. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de IMRO standaarden en de SVBP 2012 en voldoet aan de wettelijke eisen uit de Wro inzake digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen. 1.3 Leeswijzer Na deze algemene inleiding zal in de komende hoofdstukken aandacht worden besteed aan: de planbeschrijving (H2) gevolgd door het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid in hoofdstuk 3. De juridische planbeschrijving is opgenomen in hoofdstuk 4 en de economische en economische uitvoerbaarheid ten slotte in hoofdstuk 5.

8

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1 Kenmerken plangebied Het plangebied ligt aan de Hessenweg 185 (3791 PE, Achterveld) in het buitengebied van de gemeente Leusden. Het plangebied omvat meerdere percelen; deze percelen zijn kadastraal bekend als: gemeente Stoutenburg, sectie B nummers 2330, 1169 en 2333 (zie afbeelding 2). De gezamenlijke oppervlakte bedraagt 17.370m² (1,7ha). Als gezegd, blijft het perceel B 2333 in het kader van deze herziening buiten beschouwing.

Afbeelding 2: kadastrale situatie Bron: www.kadastralekaart.com 2.2 Ontwikkelingsgeschiedenis Het perceel ligt aan de Hessenweg die Leusden verbindt met Achterveld en maakt deel uit van de Gelderse Vallei. Het landschap rondom de Hessenweg kan worden getypeerd als een kampenlandschap, maar door de smalle en langgerekte vorm, de invloed van beekdalen en de veelheid aan functies langs de Hessenweg, is het gebied als zelfstandig deelgebied beschreven. De huidige Hessenweg volgt grotendeels de historische handelsroute tussen Nederland en Duitsland. Aan het eind van de 19e eeuw verloren de Hessen-wegen hun belang als handelsroute, onder meer vanwege de opkomst van de spoorwegen. Ook nu nog liggen langs de hessenwegen tal van verschillende functies. Vanwege het belang als handelsroute lagen veel functies (herbergen) direct aan de weg, maar een aantal boerderijen, zoals ook onderhavig perceel, ligt op enige afstand tot de weg. Deze boerderijen werden gevestigd op de hoge zandgronden die als vestigingsplaats werden gebruikt. De erven werden met stevige (eiken)lanen verbonden aan de Hessenweg. Het erf lijkt nog niet zichtbaar te zijn op het kadastraal minuutplan uit 1811 – 1832, maar wel op de topografische kaart uit 1850 en 1875 (zie afbeelding 3).

Adviesbureau Haver Droeze BNT

9

Afbeelding 3: uitsnede topografische kaart 1875 Bron: www.topotijdreis.nl Op de topografische kaarten (afbeeldingen 4 en 5) is goed te zien dat - onder invloed van de schaalvergroting in de landbouw - veel bosschages, houtwallen en houtsingels, die kenmerkend waren voor het kampenlandschap in dit gebied zijn verdwenen. Alleen rond Kasteel Stoutenburg, Landgoed Bylaer en Landgoed Het Paradijs zijn nog grotere bosgebieden zichtbaar; veelal vanwege het bestendige beheer van het landgoed waarbij ook jachtbelangen een belangrijke rol speelden.

Afbeelding 4: uitsnede topografische kaart 1950 Bron: www.topotijdreis.nl 10

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Afbeelding 5: uitsnede topografische kaart 2019 Bron: www.topotijdreis.nl Het terugbrengen van de historische kavelbeplanting en het herstel van een houtsingel om het erf en de laanbeplanting is als uitgangspunt genomen voor het landschappelijke inrichtingsplan dat deel uitmaakt van dit plan. De landschappelijke herstel- en inpassingsmaatregelen gelden als voorwaarde voor medewerking aan het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming en een ruimere oppervlakte aan bijgebouwen, onder meer ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden. Het perceel Hessenweg 185 is in 2015 gekocht door initiatiefnemer. Uit de luchtfoto's (zie afbeelding 6) blijkt dat tot 2015 het perceel agrarisch in gebruik was. Met de eigendomsoverdracht is deze situatie gewijzigd, waarbij ten oosten van de woning een paddock is aangelegd en ten zuiden van het bouwvlak is een paardenbak aangelegd. De bomen die ten zuiden van het perceel zichtbaar zijn op de luchtfoto uit 2009, maakten en maken geen deel uit van het plangebied.

Afbeelding 6: uitsnede luchtfoto's periode 2009 – 2019 ter plaatse van Hessenweg 185, Achterveld Bron: www.topotijdreis.nl, bewerking LHD

Adviesbureau Haver Droeze BNT

11

In 2017 is aan de westzijde van de voormalige bedrijfswoning een aanbouw gerealiseerd in de vorm van een serre. In diezelfde periode zijn de stalgebouwen aan de noordzijde van de voormalige bedrijfswoning gesloopt. In plaats daarvan is een nieuwe overkapping gerealiseerd om het onderhoudsmaterieel te stallen. Aan de zuidzijde van de voormalige bedrijfswoning is ook bebouwing gesloopt en (gedeeltelijk) vernieuwd. In 2019 is aan de westzijde van het erf een bijgebouw vervangen. Ook is ten zuiden daarvan een zwembad met overkapping gerealiseerd. 2.2.1 Legalisering Gemeente Leusden heeft op 15 oktober 2019 en op 27 augustus 2020 een brief verstuurd waarin wordt aangegeven dat er sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan (gebruik) en dat er zonder vergunning verschillende bouwwerken zijn gebouwd. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat er een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd voor de volgende bouwwerken:  het vervangen van de rieten kap door dakpannen met 2 aangekapte dakkapellen;  het herbouwen van een bijgebouw;  het bouwen van een serre aan de woning;  het bouwen van een tussengebouw;  de bouw van een toegangspoort;  de aanleg van 2 paardenbakken;  het bouwen van een overkapping bij het zwembad;  het vervangen van een bijgebouw bij het zwembad;  het plaatsen van een carport.

Daarbij is door de gemeente Leusden in de eerste plaats gesteld dat het gebruik van de voormalige dienstwoning als reguliere woning in strijd is met het bestemmingsplan omdat het perceel nog een Agrarische bestemming heeft. Weliswaar is binnen het bouwvlak een dienstwoning toegestaan, maar deze is gekoppeld aan de uitoefening van een agrarisch bedrijf zodat particuliere bewoning (zonder uitoefening van een agrarisch bedrijf) in beginsel niet is toegestaan. Wel is artikel 31 lid 3 van de voorschriften van het bestemmingsplan Buitengebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de agrarische bestemming - onder voorwaarden kan worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Daarnaast is door de gemeente Leusden aangegeven dat voor de (zonder vergunning) gerealiseerde bouwwerken een principeverzoek zou moeten worden ingediend om te verkennen in hoeverre en onder welke voorwaarden deze gelegaliseerd zouden kunnen worden. Hiertoe is op 11 mei 2022 een principeverzoek ingediend bij het College van B&W. In een mail bericht d.d. 29 juni 2023 is hierop gereageerd in de vorm van een ambtelijk advies dat is afgestemd met de verantwoordelijk wethouder de heer Vos. Daarnaast is het principeverzoek samen met het inrichtingsplan voor de landschappelijke herstelmaatregelen voor advies voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK).

De heeft daarbij negatief geadviseerd met betrekking tot de serre die aan de westzijde van de woning is gerealiseerd. In lijn met het advies heeft initiatiefnemer ervoor gekozen om het College te vragen om het bestemmingsplan te herzien teneinde de agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming en de gerealiseerde bouwwerken te legaliseren. Met dat doel is dit plan dan ook opgesteld. Voor de serre zal een aangepast voorstel worden uitgewerkt, waarna ook voor de (aangepaste) serre een omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Deze wordt met voorliggende plan in zijn huidige vorm dus niet gelegaliseerd. 2.3

Nieuwe situatie

2.3.1 Bestemming 'Wonen' Op grond van het bepaalde in artikel 31 lid 3 onder a t/m d kunnen Burgemeester en Wethouders de bestemming Agrarisch binnen het voormalig agrarisch bouwperceel wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Daarbij moeten de volgende voorwaarden in acht worden genomen: a. ter plaatse van en aansluitend aan de bestaande woning(en) worden gronden tot een oppervlakte van 800m² aangewezen met de bestemming 'Wonen' als bedoeld in artikel 13: mits vooraf vaststaat dat binnen het betreffende bouwperceel de overige voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt met uitzondering van voormalige bedrijfsgebouwen, die als bijgebouwen bij de woning worden aangemerkt en, gezien de oppervlaktebepalingen in artikel 13 als zodanig mogen worden aangemerkt; 12

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

b. de overige gronden binnen het voormalig bouwperceel houden de betreffende respectievelijk aangrenzende agrarische bestemming; c. het bepaalde in artikel 13 is van overeenkomstige toepassing; d. elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwperceel te omvatten. De oppervlakte van het bestaande agrarisch bouwperceel bedraagt ongeveer 1ha. Zoals hierboven vermeld staat, mag bij wijziging de woonbestemming in beginsel een oppervlakte hebben van maximaal 800m². Met het oog op legalisering van de verschillende bouwwerken, is het wenselijk dat deze allemaal binnen het bestemmingsvlak van de woonbestemming komen te liggen. In overleg met de gemeente is daarom voorgesteld om alle bestaande bebouwing (met uitzondering van het schuurtje aan de zuidzijde van de rijbaan, de rijbaan en de paddock) binnen het nieuwe bestemmingsvlak te brengen. De bebouwing is daarbij vrij strak omkaderd. In dat geval bedraagt de oppervlakte van dit vlak circa 1740m², zie afbeelding 7. Aangezien hiermee echter niet wordt voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden is voor het omzetten van de agrarische bestemming naar de woonbestemming een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Afbeelding 7: voorstel begrenzing bestemmingsvlak Bron: Gemeente Leusden 2.3.2 Inhoud woning De woning beslaat (inclusief de serre van 49m²) een oppervlakte van 180m². De inhoud van een woning mag op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 3 onder c van de voorschriften van het bestemmingsplan niet meer bedragen dan 600m³. Een bestaande (legaal aanwezige) grotere inhoud mag worden gehandhaafd. De woning is echter in 2017/2018 vergroot. Aangezien deze datum na de datum van vaststelling van het bestemmingsplan (2009) ligt, kan deze inhoud niet worden beschouwd als een 'bestaande' grotere inhoud. Zodat de woninginhoud niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Aangezien de inhoud van de woning binnenwerks wordt gemeten (zie artikel 2 onder c voorschriften) voorziet het bestemmingsplan niet in de mogelijkheid om de inhoud met 10% te vergroten via de algemene afwijkingsregels. De huidige woning heeft zonder serre een netto inhoud van 522m³. De serre heeft een inhoud van 129m³. Tezamen met de serre heeft de woning dus een netto inhoud van 651m³. Deze inhoud is groter dan de 600m³ die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Als gezegd zal er een aangepast plan voor de serre worden uitgewerkt; daarbij zal rekening worden gehouden met het feit dat de inhoud van de woning maximaal 600m³ mag bedragen.

In dit bestemmingsplan wordt daarom uitgegaan van een woninginhoud van 600m³.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

13

2.3.3 Maatwerk bijbehorende bouwwerken Uit de luchtfoto's blijkt dat een deel van de voormalige bedrijfsbebouwing is gesloopt. Volgens opgave van de eigenaar is er rondom de woning circa 400m² aan opstallen gesloopt. Er zijn echter ook nieuwe (deels vervangende) bijgebouwen gebouwd met een gezamenlijke oppervlakte van 210m² (zie afbeelding 8 en 9). Een voormalig stalgebouw, nu in gebruik als paardenstal, is blijven staan. Deze heeft een oppervlakte van 236m². Ten slotte is er ook een zwembadoverkapping gerealiseerd, die gelet op de hoogte moet worden aangemerkt als 'gebouw'. Deze heeft een oppervlakte van 77m². De totale oppervlakte aan bijgebouwen, inclusief de paardenstal, bedraagt daardoor circa 474m². Nr. 1

Bijgebouw gesloopt Schuur / opslag

Oppervlakte 68,58m²

2 3 4

Stal Stal Schuur / opslag

20m² 15m² 3,75m²

5 6

Stallen Stal

60m² 16m²

7

Hooiberg met stallen

120m²

8 9 10 11

Schuur / opslag Volière Schuur / stallen Stal Grote stal

20m² 32m² 30m² 16m² 236m²

Bijgebouw nieuw Oppervlakte Fitnessruimte herbouwd 68,58m² op oude vloer Gesloopt Gesloopt Zwembad met 77m² overkapping Gesloopt Overkapping gebouwd 32,8m² tpv 6 Carport gebouwd tpv 59,5m² 7,8,9,10 en 11

Behouden als paardenstal

236m²

Totaal

401,33m² (637,33m²) Tabel 1: overzicht bebouwing

237,88m² (473,88m²)

Afbeelding 8: luchtfoto 2011 met duiding 'bestaande' bijgebouwen Bron: www.topotijdreis.nl, bewerking HvG

14

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

In artikel 13 lid 3 onder g is bepaald dat de oppervlakte aan bijgebouwen bij een woning in beginsel niet meer dan 50m² mag bedragen. Daarnaast mag een hondenkennel of hobbykas worden gebouwd tot maximaal 30m². Overkappingen, zoals een carport, zijn toegestaan tot maximaal 20m². Op grond van het bepaalde in artikel 5 lid c en e onder 1 en onder 2 kan medewerking worden verleend aan bijgebouwen tot een oppervlakte van 80- 120m². De bestaande oppervlakte aan bijgebouwen kan derhalve niet zonder meer worden gelegaliseerd door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, die in het bestemmingsplan is opgenomen. Daarom is gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan. In lijn met het beleid uit de Omgevingsvisie waarin ruimte wordt geboden voor maatwerk op voorwaarde dat een deel van de meerwaarde moet worden geïnvesteerd in ruimtelijke / maatschappelijke kwaliteitswinst is hiervoor als onderdeel van het plan een voorstel uitgewerkt. Het voorstel maakt als Bijlage 1 deel uit van de planregels van dit plan.

Afbeelding 9: overzichtsfoto met links de carport, links van het midden de serre, het woonhuis, het tussengebouw (veranda) en rechts de paardenstal met de rijbaan/paardenbak, achter de woning is de paddock deels zichtbaar Bron: HvG 2.3.4 Overige bouwwerken Naast de gerealiseerde bijgebouwen zijn op het perceel ook een (onoverdekte) paardenbak (20x60m), paddock en een toegangspoort gerealiseerd. paardenbak De paardenbak bevindt zich buiten het agrarisch bouwperceel. Het aanleggen / gebruiken van een paardenbak buiten het bouwperceel wordt in artikel 29 lid 4 van het bestemmingsplan aangemerkt als strijdig gebruik. Op grond van het bepaalde in artikel 29 lid 5 kunnen Burgemeester en Wethouders echter een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van het gebruiken van gronden bij een woning als paardenbak en het aldaar bouwen van andere bouwwerken ten dienste daarvan mits:  het ten hoogste 1 paardenbak betreft bij eenzelfde woning;  de paardenbak in de nabijheid van de betreffende woning, respectievelijk de hoofdbebouwing van het betreffende bedrijf wordt gesitueerd achter de voorgevelrooilijn;  de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, niet meer dan 2m bedraagt, behoudens lichtmasten waarvan de hoogte niet meer dan 6m mag bedragen, en  de ter plaatse voorkomende landschaps- en natuurwaarden niet onevenredig worden aangetast.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

15

De paardenbak (rijbaan) heeft een afmeting van 20x60m. Langs de paardenbak zijn twee lichtmasten geplaatst en de rijbaan is voorzien van lage hekwerken. De rijbaan is landschappelijk ingepast door middel van een lage haag. Op grond van het bepaalde in artikel 29 lid 4 een paardenbak in beginsel binnen de op de plankaart aangegeven bouwpercelen en bebouwingsvlakken te worden aangelegd. Gelet op de voorgestelde vorm van het nieuwe bouwvlak is inpassing van de paardenbak binnen het bouwvlak niet mogelijk omdat dit ertoe zou leiden dat het bouwvlak verder moet worden vergroot; dit is echter niet wenselijk. Ook zou verplaatsing tot een forse kapitaalsvernietiging leiden gelet op het feit dat de paardenbak is voorzien van drainage en een speciale bodem. Artikel 29 lid 5 biedt bovendien de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan om via omgevingsvergunning toe te staan dat een paardenbak bij een woning buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits de voorkomende landschaps- en natuurwaarden niet worden aangetast. De bestaande paardenbak ligt direct naast de stal en op grote afstand van de openbare weg. In combinatie met de haag is de visuele werking van de paardenbak dan ook beperkt. Om de paardenbak te kunnen vergunnen, is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Om onnodige procedures te voorkomen is ervoor gekozen om ook de paardenbak met dit bestemmingsplan te legaliseren. Het schuurtje dat in de zuidwest hoek van de paardenbak is gebouwd, wordt gesloopt. paddock Een paddock is een omheind stuk grond, die eventueel (deels) overdekt kan zijn, met overwegend een zandbodem waar een of meerdere paarden naar eigen inzicht vrij kunnen bewegen en eventueel spelen met soortgenoten. Een paddock is dus nadrukkelijk niet bedoeld voor het africhten, trainen of berijden van paarden. Daarmee onderscheidt een paddock zich dus van een paardenbak. Een paardenbak is in het bestemmingsplan immers gedefinieerd als: " een niet overdekt terrein ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport." Het bestemmingsplan bevat geen definitie van het begrip paddock. Aangezien het gebruik vergelijkbaar is met beweiding door hobbydieren, past een paddock binnen de agrarische bestemming. Gelet op de hoogte van de omheining is voor het plaatsen daarvan een omgevingsvergunning vereist; deze zal worden aangevraagd. toegangspoort De gerealiseerde toegangspoort met hekwerk kan binnen het vigerende bestemmingsplan worden vergund. Hiertoe zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

2.3.5 Landschappelijke kwaliteitsverbetering Als onderdeel van het principeverzoek is in mei 2022 een voorstel uitgewerkt voor een aantal landschappelijke en ecologische verbeteringsmaatregelen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied (zie afbeelding 11). De verbeteringsmaatregelen zijn geënt op een analyse van het landschap op basis van de historische kaarten van het gebied. Hierop is te zien dat het plangebied oorspronkelijk deel uitmaakte van het kampenlandschap dat een mozaïek-achtige structuur kent. Door de wisselende ondergrond in het gebied was ook het gebruik van de grond wisselend: de hogere dekzandruggen werden gebruikt voor bebouwing of het aanplanten van bossen. De lager gelegen en natte beekdalen waren geschikt als hooiland en de verspoelde dekzanden werden gebruikt als landbouwgrond. Zie afbeelding 10 voor een uitsnede uit het Kadastraal Minuutplan van 1864; de verschillende kleuren geven de verschillende soorten grondslag / gebruik weer.

16

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Afbeelding 10: uitsnede kadastraal minuutplan Bron: www.hisgis.nl Als gevolg van de introductie van kunstmest intensiveerde het agrarisch gebruik en vergrootte de schaal. Door de uitvinding van beton was er minder hout nodig voor de bouw van huizen. Hierdoor zijn veel kleinschalige landschapselementen verdwenen uit het landschap. Door vast peilbeheer wordt een groter deel van de natte gronden ook bruikbaar voor de landbouw, ook boom- en fruitkwekerijen krijgen een plek in het gebied. Het terugbrengen van de kleinschalige mozaïekstructuur met een rijkdom en afwisselende groen-blauwe inrichting vormt het vertrekpunt voor de kwaliteitsverbetering. De analyse en het voorstel maken als bijlage deel uit van de planregels. De hierin opgenomen maatregelen zullen door de eigenaar worden uitgevoerd in het kader van de legalisering van de grotere oppervlakte aan bijgebouwen.

Afbeelding 11: maatregelen ruimtelijke kwaliteitsverbetering Bron: initatiefnemer

Adviesbureau Haver Droeze BNT

17

2.3.6 Wijze van ontsluiten en parkeren Het perceel is - via een eigen weg - ontsloten vanaf de Hessenweg; deze ontsluiting blijft ongewijzigd. Op het perceel is voldoende ruimte aanwezig om te parkeren. Zowel voor de bewoners als voor bezoekers. Ook deze situatie blijft ongewijzigd.

18

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk kader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Het nationale ruimtelijke beleid is vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). In de NOVI wordt met betrekking tot het landelijk gebied aangegeven dat de natuurwaarden én de toekomst van de landbouw onder druk staan. Naast versterken van de natuur en het verbeteren van de biodiversiteit. Wil men een landelijk gebied creëren waar het prettig wonen, werken en recreëren is, met ruimte voor een economisch vitale landbouw als drager van het landelijk gebied. Kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap is daarbij uitgangspunt, net als een goed functionerend bodem- en watersysteem. Dit betekent onder meer dat melkveehouderij grondgebonden is. Activiteiten als recreatie, zorg en landschapsbeheer bieden alternatieve inkomstenbronnen. Ook het borgen van de kernkwaliteiten van stad en land wordt gezien als nationaal belang. Dit komt tot uitdrukking in de bescherming van waardevolle, open en kwetsbare landschappen en bebouwde gebieden. Bij gebiedsontwikkeling en transformatie moet dan ook rekening worden gehouden met unieke landschappelijke structuren en objecten, cultuurlandschappen, archeologische monumenten, gebouwde of aangelegde monumenten etc. De opgave is om daarbij cultureel erfgoed en unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten.

Uitgangspunt is dat nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied landschapskwaliteit toevoegen. De opgaven en ambities uit de NOVI worden uitgewerkt in programma's. Vanuit het programma NOVEX werken provincies aan de vertaling de nationale opgaven en doelen in provinciaal beleid. Einddoel is om te komen tot een uitvoeringsagenda per provincie en per aandachts/NOVEX-gebied. De provincies komen in oktober 2023 met hun voorstellen. Bij het inpassen staat ruimtelijke kwaliteit voorop; de wijze waarop dat moet gebeuren is vastgelegd in het Programma Mooi Nederland. Tezamen zullen de NOVEX en het Programma Mooi Nederland leiden tot een aanscherping van de NOVI. Met het Programma Mooi Nederland zijn door het rijk de samenhang tussen de opgaven in kaart gebracht en wordt inzichtelijk gemaakt welke impact de keuzes ten aanzien van de verschillende opgaven op elkaar hebben. Doel van het programma is om de ruimtelijke kwaliteit centraal te stellen in de aanpak van maatschappelijke opgaven. Dit doel dient te worden bereikt via 2 actielijnen: 'Wenkende toekomstperspectieven' en 'Handelingsperspectieven op gebiedsniveau' waarin concrete oplossingen zijn ontwikkeld voor vraagstukken zoals de manier waarop versterking van de biodiversiteit kan worden gecombineerd met de transitie van de landbouw.

Bij de uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit staan de begrippen belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde centraal. De agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel zijn rond 2016 beëindigd, waarna het perceel is verkocht aan initiatiefnemers. Initiatiefnemers hebben een deel van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door nieuwe bebouwing. Ter legalisering van de gerealiseerde bijgebouwen voorziet het plan in maatregelen die de landschappelijke kwaliteit in het gebied versterken en de structuur van het kampenlandschap herstellen. Door langs de beek natuurvriendelijke oevers aan te leggen, neemt ook de ecologische kwaliteit in het gebied toe. Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij de doelstellingen die in het NOVI, het programma NOVEX en het programma Mooi Nederland zijn geformuleerd. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. In het Barro is een aantal onderwerpen opgenomen die van nationaal belang zijn, zoals de rijksvaarwegen, Defensieterreinen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen en het Natuurnetwerk Nederland. Per onderwerp worden regels gegeven waar in bestemmingsplannen rekening mee dient te worden gehouden.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

19

Zo zijn in afdeling 2.10 van het Barro regels op genomen die het Natuurnetwerk Nederland veilig dienen te stellen. De Provincie is verantwoordelijk voor het aanwijzen en begrenzen van het NNN en stelt in de Omgevingsverordening regels om te voorkomen dat bestemmingsplannen activiteiten mogelijk maken die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte of samenhang van die gebieden (artikel 2.10.4 Barro). Voor dit plan is het Barro niet relevant omdat het plangebied niet in een aangewezen Barro-gebied ligt. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 3.1.6 lid 2 de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de toelichting een onderbouwing op te nemen van het nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimte vraag en de ruimtelijke inpassing. Voor de onderbouwing wordt uitgegaan van de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 onder i Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Dit plan ziet op het omzetten van het omzetten van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. De voormalige dienstwoning wordt daardoor een reguliere (niet bedrijfsgebonden) woning. Het plan voorziet dan ook niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zodat artikel 3.6.1 lid 2 Bro niet van toepassing is. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht In de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening (vastgesteld 1 april 2021) zijn op Provinciaal niveau de keuzes op lange termijn (tot 2050) verwoord om ruimte te maken voor ontwikkelingen en tegelijkertijd de Utrechtse kwaliteiten te behouden. De Omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in samenhang met elkaar bezien. Doel is ruimte te bieden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, sociale samenhang met behoud of verbetering van de kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. De sturingsfilosofie van de Provincie gaat uit van het bieden van ruimte voor ontwikkelingen die passen bij de Utrechtse kwaliteiten. Deze kwaliteiten bieden kansen om opgaven te realiseren, maar stellen ook voorwaarden. Via plussen en minnen maakt de provincie een integrale afweging zodat elke ontwikkeling per saldo bijdraagt aan kwaliteitsverbetering. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Bij uitbreiding dient te worden gezocht naar grootschalige locaties waar nieuwe ontwikkelingen kunnen worden geconcentreerd en gecombineerd met oplossingen voor andere opgaven. Voor lokale opgaven blijft echter ook ruimte.

De beoogde ontwikkelingsrichting is uitgewerkt in 7 beleidsthema's:  Stad en land gezond;  Klimaatbestendig en waterrobuust;  Plek voor duurzame energie;  Vitale steden en dorpen;  Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;  Levend landschap, erfgoed en cultuur  Toekomstbestendige natuur en landbouw.

20

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Deze thema's staan niet op zichzelf maar hebben onderlinge samenhang, zowel boven als onder de grond. De gewenste ontwikkeling verschilt per gebied en is afhankelijk van de specifieke kenmerken en identiteit. Om maatwerk te kunnen bieden is maatwerk aangebracht op regionaal niveau voor de regio's U16, Amersfoort en Foodvalley. Verdieping is uitgewerkt in beleidsuitwerkingen, visies, programma's en plannen. Per beleidsthema is aangegeven welke provinciale belangen hierbij relevant zijn. In de Interim Omgevingsverordening zijn de bijbehorende regels opgenomen. De Omgevingsverordening heeft een interimstatus tot het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet: 1 januari 2024. Voor onderhavige ontwikkeling is met name het thema 'toekomst bestendige natuur en landbouw' relevant. De ambitie voor deze gebieden is om een robuust klimaatbestendig natuurnetwerk van hoge kwaliteit en met een hoge biodiversiteit te ontwikkelen. Ook wordt in deze gebieden de transitie naar een duurzame landbouw gestimuleerd. Duurzame landbouw is circulair, natuurinclusief, klimaatneutraal en diervriendelijk. Hoewel het beleid in beginsel is gericht op het bieden van een duurzaam toekomstperspectief, biedt het provinciaal beleid ook mogelijkheden aan stoppende bedrijven om een woonfunctie toe te kennen aan de voormalige bedrijfswoning.

Daarbij kan de voormalige bedrijfsbebouwing blijven staan, maar kan niet meer voor een bedrijfsmatige functie worden gebruikt. Om sloop van overbodige bedrijfsbebouwing te stimuleren (en verval te voorkomen), is er een saneringsregeling. Veel gemeenten hanteren die ook: de overbodige bedrijfsbebouwing wordt onder het overgangsrecht gebracht maar kan worden vervangen als de oppervlakte met 50% afneemt. Ook is er de mogelijkheid om in ruil voor sloop van een evenredige hoeveelheid overbodig geworden agrarische bedrijfsbebouwing 1 tot 3 nieuwe woningen te bouwen (ruimte voor ruimte) of een niet-agrarische functie op het perceel te vestigen. Indien de gewenste kwaliteitswinst anders dan door sloop wordt gerealiseerd, kunnen onder andere de volgende aspecten een rol spelen: herstel van landschapselementen, versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap), oplossingen voor de wateropgave, realisering van wandel- en recreatievoorzieningen, de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern en extra, compact gebouwde woningen, die aantoonbaar in een plaatselijke woningbehoefte voorzien. De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair aan de gemeente. Wel kan de Provincie adviseren over de invulling van het kwaliteitsbegrip.

Uitgangspunt is dat bij functiewijziging op vrijkomende agrarische percelen de omliggende grond agrarisch in gebruik blijft. Met het oog op de maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van de natuur en het landschap is ook het thema 'stad en land gezond' relevant. In dat kader wordt ingezet op de ontwikkeling van een groenblauwe en recreatieve structuur die robuust is langs bestaande waterlopen, waaronder de beken rond Amersfoort. De reden hiervoor is dat rivieren en waterwegen de belangrijkste natuurlijke ruimtelijke dragers zijn. Ook worden investeringen in groen in en om bebouwd gebied gestimuleerd. Op grond van de Interim Omgevingsverordening zijn de volgende regels relevant:

Adviesbureau Haver Droeze BNT

21

Afbeelding 12: uitsnede kaart Water 2 - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02?pk_vid=ac1d4 9873daa6d03169165971142057b  artikel 2.10 instructieregel overstroombaar gebied Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Neder-Rijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales, ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen, bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks geldt dit voor kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als 'overstroombaar gebied' (zie afbeelding 12). Toetsing Dit plan heeft betrekking op de omzetting van een bestaande (dienst)woning naar een reguliere woning en de legalisatie van een aantal bijbehorende bouwwerken. Het plan brengt geen wijziging mee in relatie tot overstromingen vergeleken met de bestaande situatie. Dit onderdeel behoeft daarom geen verdere uitwerking.

Afbeelding 13: uitsnede kaart Bereikbaarheid en Mobiliteit kaart 3 - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/ 22

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

 artikel 4.53 Luchvaartbufferzonegebied Het perceel ligt in een luchtvaartzonebuffergebied zodat de instructieregels luchtvaartterrein en buffer luchtvaartterrein uit artikel 4.53 in beginsel van toepassing zijn (zie afbeelding 13). Toetsing Het plan ziet echter niet op nieuwvestiging van een luchtvaartterrein voor gemotoriseerde luchtvaartuigen zodat dit onderdeel geen verdere uitwerking behoeft.

Afbeelding 14: uitsnede kaart Natuur 2 - Interim Omgevingsverordening Bron:https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02?pk_vid=a c1d49873daa6d03169165971142057b  artikel 6.18 instructieregel houtopstanden en kleine landschapselementen Het perceel ligt in een gebied waar de regels voor houtopstanden en kleine landschapselementen (artikel 6.18) in beginsel van toepassing zijn (zie afbeelding 14). Het plan heeft geen betrekking op het vellen van houtopstanden of kleine landschapselementen zodat dit onderdeel geen verdere uitwerking behoeft. Toetsing Het perceel maakt deel uit van het landschap van de Gelderse Vallei zodat de instructieregels ter bescherming van de kwaliteit van het landschap zoals opgenomen in artikel 7.9 van toepassing zijn. hieruit volgt dat nieuwe activiteiten die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten niet zijn toegestaan. Met dit plan worden de landschappelijke kernkwaliteiten van het gebied versterkt. Dit aspect is verder uitgewerkt in paragraaf 2.3. Ter plaatse van het plangebied bevinden zich geen aardkundige waarden.

Afbeelding 15: uitsnede kaart 1 Cultuurhistorie en landschap - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02?pk_vid=ac1d4 9873daa6d03169165971142057b

Adviesbureau Haver Droeze BNT

23

Afbeelding 16: Uitsnede kaart 1 wonen, werken, recreëren - Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02?pk_vid=ac1d4 9873daa6d03169165971142057b  artikel 9.2 verstedelijkingsverbod Het perceel ligt in het landelijk gebied waar het algemene verstedelijkingsverbod, zoals opgenomen in artikel 9.2 van toepassing is. Op dit verbod zijn echter uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld als het gaat om functieverandering na bedrijfsbeëindiging en zogenaamde 'rood voor groen'-constructies (zie afbeeldingen 15 en 16). In bijlage 1 van de Interim Omgevingsverordening is verstedelijking als volgt gedefinieerd: de vestiging of uitbreiding van al bestaande stedelijke functies. Denk daarbij aan nieuwvestiging of de vergroting van de gebruiks-oppervlakte of bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Op grond van het bepaalde in artikel 9.10 kan de bestemming van een agrarisch bedrijfsperceel waar het agrarisch gebruik is beëindigd een woonbestemming worden gegeven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:  het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw;  de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden of versterkt;  de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd, en  een kantoor of bedrijf aan huis is mogelijk indien de omvang van die activiteiten ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Toetsing Met dit bestemmingsplan wordt de agrarische bedrijfsbestemming omgezet in een woonbestemming. Daarnaast wordt medewerking gevraagd voor een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken dan het bestemmingsplan in beginsel mogelijk maakt. Gelet op de definitie in de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht, is in dat geval sprake van nieuwe verstedelijking. Hessenweg 185 in Achterveld is een voormalig agrarisch bedrijfsperceel waar de agrarische bedrijfsactiviteiten al geruime tijd (rond 2016) zijn beëindigd. Het huiskavel met een oppervlakte 1,7ha is zelfstandig verkocht en de bijbehorende agrarische gronden zijn verkocht aan naburige grondeigenaren.

De oppervlakte van het huiskavel is te gering om een grondgebonden landbouwbedrijf te kunnen exploiteren op een manier die economisch rendabel is. Daarmee staat vast dat voldaan wordt aan de voorwaarde dat het bouwperceel niet optimaal is gesitueerd of uitgerust voor de grondgebonden landbouw.

24

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

Met betrekking tot de voorwaarde dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden behouden dienen te blijven of versterkt moeten worden het volgende. Het perceel ligt in de nabijheid van de Grebbelinie maar maakt daar geen deel van uit. Evenmin ligt het plangebied binnen de begrenzing van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Het plan gaat uit van maatwerk waarbij in ruil voor maatregelen ter verbetering en versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteit medewerking wordt gevraagd voor het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming in een woonbestemming. Een groot deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing is gesloopt; deze bebouwing is gedeeltelijk vervangen door bijbehorende bouwwerken ten dienste van het woonhuis (overkapping, veranda, fitnessruimte, zwembad met overkapping). Hoewel het bebouwd oppervlak hierdoor is afgenomen, wordt niet voldaan aan de eis dat de oppervlakte aan voormalige bedrijfsbebouwing met 50% dient te verminderen. Daarnaast wordt één van de voormalige stalgebouwen gebruikt als stalruimte voor enkele paarden en ezels. Ook wordt dit gebouw gebruikt voor opslag. Om deze extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de woning (totaal 397m²) te compenseren, voorziet het plan in 'groene maatregelen' ter versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteit.

Deze maatregelen zijn geënt op de kernkwaliteiten zoal beschreven in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Interim Omgevingsverordening betreffende cultuurhistorie en landschap. Met betrekking tot de effecten van het omzetten van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming kan worden opgemerkt dat in de Wet geurhinder en veehouderij is bepaald dat de afstand tussen een geurgevoelig object, zoals een woning, en een veehouderij buiten de bebouwde kom ten minste 50m dient te bedragen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf aan de Hessenweg 173 ligt op een afstand van meer dan 350m. Ook aan de Emelaarseweg (10 /10a) is een agrarisch bedrijf gevestigd; dit bedrijf ligt op een afstand van meer dan bijna 275m. Hiermee staat vast dat voldaan wordt aan de afstandsnorm uit de Wgv. Voor beide bedrijven geldt bovendien dat op korte afstand tot dat bedrijf een (reguliere) woning is bestemd zodat deze woning maatgevend is voor de ontwikkelingsruimte van het betreffende bedrijf. Het wijzigen van de agrarische bedrijfsbestemming met dienstwoning naar een reguliere woonbestemming leidt voor deze bedrijven dan ook niet tot nieuwe beperkingen.

Met betrekking tot het naastgelegen boomkwekerijbedrijf (Hessenweg 179) geldt dat voor de milieuzonering van dit bedrijf al rekening moest worden gehouden met de bestaande bedrijfswoning ter plaatse van Hessenweg 185. De omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een reguliere woonbestemming leidt zodoende niet tot een strengere beoordeling. Concluderend kan worden gesteld dat omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsuitoefening en/of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door het wijzigen van de agrarische bedrijfsbestemming naar wonen. Er is geen sprake van bedrijf- of kantooractiviteiten aan huis. Wel worden hobbymatig enkele paarden en ezels gehouden. Concluderend kan dan ook worden gesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden uit artikel 9.10 van de Interim Omgevingsverordening. Het is aan de gemeente om te toetsen in hoeverre de voorgestelde groene maatregelen in voldoende mate in balans zijn met de gevraagde extra beleidsruimte voor de grotere oppervlakte aan bijgebouwen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de uitgangspunten en kenmerken zoals die zijn beschreven in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen.

3.2.2 Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen De Kwaliteitsgids is onderdeel van het Ruimtelijke Actieprogramma en maakt als bijlage deel uit van de Interim Omgevingsverordening en biedt naast een inspiratiebron ook een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de provincie Utrecht kunnen 5 karakteristieke landschappen worden onderscheiden: Eemland, Gelderse Vallei, Groene Hart, Rivierengebied en Utrechtse Heuvelrug. In deze landschappen bevinden zich cultuurhistorische en aardkundige waarden, zoals de historische buitenplaatsen en de historische linies (Hollandse Waterlinies en Neder-Germaanse Limes). Het landschap en het erfgoed staan onder druk door alle ruimtelijke ontwikkelingen. De voornaamste opgave is om de aanwezige waarden te beschermen en te benutten als dragers en aanjagers van omgevingskwaliteit. Een andere belangrijke opgave is het in stand houden van een aantrekkelijke culturele infrastructuur waar iedereen kan meedoen.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

25

Afbeelding 17: uitsnede kaart 2 Cultuurhistorie en landschap - Interim Omgevingsverordening Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.2020InterimVerord-VA02?pk_vid=ac1d4 9873daa6d03169165971142057b Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting worden gevonden bij de kernkwaliteiten van het landschap; deze zijn beschreven in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Het perceel aan de Hessenweg maakt deel uit van het landschap van de Gelderse Vallei (zie afbeelding 17). De Gelderse Vallei heeft voornamelijk een agrarisch landschap met een grote afwisseling tussen bebouwing, bosjes, lanen en agrarische percelen. De open ruimte wisselt in schaal en maat en wordt gekenmerkt door een rijk gevarieerde kleinschaligheid, stelsel van beken, griften en kanalen, de hierin gelegen Grebbelinie en overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank). De Gelderse Vallei is onderverdeeld in 3 deelgebieden: mozaïek, stroken en binnenveld. De kernkwaliteiten bestaan uit:  rijk gevarieerde kleinschaligheid  stelsel van beken, griften en kanalen  Grebbelinie  overgang van Vallei naar Stuwwal (luwe Flank) De ambities zijn gericht op het versterken van de meest onderscheidende kenmerken van de gebiedsidentiteiten in de 3 deelgebieden, het behouden van de verborgen structuren met bijzondere aandacht voor de 3 deelgebieden.

De Hessenweg ligt in het gebied dat op de ambitiekaart wordt aangeduid met 'kleinschalig mozaïek'. Zoals reeds toegelicht in 2.2 bestond het landschap in dit gebied uit open kamers (weidepercelen) die waren omgeven door kavelgrensbeplanting. Ook kwamen in het gebied veel laanstructuren voor en stond ook langs beken veelal beplanting waardoor deze zichtbaar werden in het landschap. Veel van deze structuren zijn echter verdwenen als gevolg van de schaalvergroting in de landbouw. Toetsing Ten behoeve van de legalisering is een plan uitgewerkt met maatregelen die erop gericht zijn om de oorspronkelijke mozaïek-structuur (kleinschaligheid) te herstellen. Daarmee het plan bij aan het herstellen van de kernkwaliteiten van het gebied. Ook voorziet het plan in maatregelen om de beek aan de oostzijde van het perceel wat te verbreden en te voorzien van natuurvriendelijke oevers; dit versterkt de biodiversiteit in het gebied en de herkenbaarheid en versterking van het stelsel van beken, griften en kanalen. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid voor een robuuste natuur en behoud van de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen.

26

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Gelderse Vallei In januari 2017 hebben de gemeenten Amerongen, Barneveld, Leersum, Leusden, Maarn, Renswoude, Scherpenzeel en Woudenberg een gemeenschappelijk Landschaps Ontwikkelings Plan (LOP) vastgesteld met als doen het behoud en de ontwikkeling van de streekeigen identiteit en verscheidenheid van het landschap. Het LOP dient net als de Kwaliteitsgids enerzijds een bron van inspiratie maar vormt tegelijkertijd een toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven. Behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit staan daarbij centraal.

Afbeelding 18: uitsnede visiekaart LOP Gelderse Vallei Bron: Gemeente Leusden

Adviesbureau Haver Droeze BNT

27

In het LOP is een onderverdeling gemaakt naar de verschillende landschappelijke eenheden: het Rivierengebied, de Utrechtse Heuvelrug, de Gelderse Vallei en de Veluwe. Het gebied rond de Hessenweg maakt deel uit van de Gelderse Vallei; het oude dekzandgebied tussen Veluwe en Heuvelrug dat zich kenmerkt door veel afwisseling en een uitgebreid bekensysteem (zie afbeelding 18). Onder invloed van de landbouw zijn delen van het gebied sterk aangetast: in het gebied bevinden zich kampenlandschappen, slagenlandschappen en heideontginningen. De belangrijkste ambitie uit het LOP is het versterken van het landschappelijk raamwerk: hiermee wordt bedoeld het herstellen van beplantingen langs wegen, het versterken van bosgebieden en het verder ontwikkelen van het bekensysteem. Op de noordflank is ruimte voor nieuwe coalities tussen (verblijfs)recreatie en natuur. Naast ruimte voor (nieuwe) landgoederen en landelijk wonen, wordt bijzondere aandacht besteed aan het behoud van het agrarisch karakter en de versterking van de streekeigen landschapselementen en kleinschalige natuurontwikkeling. De belangrijkste dragers zijn de beken, wegen, het Valleikanaal en de Grebbelinie. Voor dit plan is van belang dat per landschapstype uitwerkingen zijn gegeven voor de erfinrichting en kleine landschapselementen, zoals laanbeplanting langs erftoegangswegen.

Ook beken vormen een belangrijke landschappelijke drager. Het ideaalbeeld voorziet in versterking van de beek of wetering als landschappelijke drager, het verbeteren van de ecologische kwaliteit en een samenspel met het omringende landschap. Daarnaast is er een korte uitwerking voor het soortenbeleid ten behoeve van de ringslang, kamsalamander, de das, de vleermuis, uilen zwaluwen en weidevogels. Toetsing In het inrichtingsplan met landschappelijke en ecologische herstelmaatregelen wordt op deze thema's ingespeeld doordat de bestaande bebouwing beter landschappelijk wordt ingepast. Er wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Wel wordt de gerealiseerde bestaande bebouwing gelegaliseerd. Met het toepassen van fruitbomen ook een element als een boomgaard weer een plek krijgt in het gebied. Daarnaast wordt de kavelgrensbeplanting grotendeels hersteld en ook de laanbeplanting wordt aangevuld. Al deze maatregelen sluiten aan bij de ambities uit het LOP. Daarnaast wordt ook de beek voorzien van natuurvriendelijke oevers, hetgeen de ecologische kwaliteit en biodiversiteit ten goede zal komen. Ook worden groepsgewijs nieuwe bomen geplant langs de beek; dit draagt bij aan de beleefbaarheid van het landschap.

Binnen het kampenlandschap is groepsgewijze beplanting passender dan beekbegeleidende lintbeplanting omdat daarmee de beek wordt geaccentueerd in de verder meer kleinschalige verkaveling. In overleg kunnen nog aanvullende maatregelen, bijvoorbeeld voor specifieke soorten worden uitgewerkt. Daarmee sluit het plan aan bij de ambities zoals die in het LOP geformuleerd zijn. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Buitengebied Gemeente Leusden heeft op Omgevingsvisies vastgesteld voor zowel het stedelijk, als het landelijk gebied vastgesteld. De Omgevingsvisie voor het landelijk gebied is op 19 december 2017 vastgesteld en heeft als ondertitel 'Kwaliteit en vitaliteit voorop'. Beide visies zijn het resultaat van een combinatie van de volgende 3 uitgangspunten: 1) de vraagstukken die zich als gevolg van snelle maatschappelijke ontwikkelingen zoals de ontwikkelingen in de landbouw, bevolkingsgroei, gezondheid, klimaat en energievoorziening en ambities van mensen uit Leusden aandienen, 2) omgevingswaarden, waarmee wordt gedoeld op kenmerken van Leusden zoals ruimtelijke kwaliteiten van groen, cultuurhistorie en milieu, maar ook bereikbaarheid en voorzieningen en 3) verantwoordelijkheden van de overheid. De Visie voor het landelijk gebied bevat een aantal strategische keuzes:  een brede economische basis van het platteland, die bijdraagt aan de kwaliteit en beheer van de kernkwaliteiten en een vitaal platteland;  de grondgebonden veehouderij, waarbij wordt gezocht naar een toekomstbestendige en duurzame koers;  een sterkere verbinding van stad en land en het vergroten van de maatschappelijke betrokkenheid bij het landschap;  het watersysteem en het landschap, sturend bij uitbreiding of realisatie van functies;

28

bestemmingsplan Bp Buitengebied 2009, Herziening Hessenweg 185 (vastgesteld)



samenwerking met bewoners en gebruikers van het platteland bij het inspelen op klimaatverandering en de energietransitie.

Gemeente Leusden gaat uit van toelatingsplanologie zodat er beter en sneller kan worden aangesloten op snelle veranderingen in de maatschappij. De kwaliteit van het landschap is daarbij bijzonder belangrijk; ontwikkelingen worden daarom altijd getoetst aan het LOP. De strategische keuzes uit het LOP zijn dan ook overgenomen in de Omgevingsvisie waardoor de belangrijkste landschapskwaliteiten uit het LOP sturend zijn voor nieuwe (economische) ontwikkelingen in het landelijk gebied. Bij functieverandering op erven is ruimtelijke kwaliteit het uitgangspunt.

Afbeelding 19: uitsnede kaart kwaliteiten en omgevingswaarden omgeving Hessenweg Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, Omgevingsvisie Buitengebied (p. 35) Deelgebied Hessenweg In het kader van dit plan is van belang dat in de Omgevingsvisie een beschrijving is opgenomen van het landschap rondom de Hessenweg dat kan worden getypeerd als een kampenlandschap (zie afbeelding 19). Vanwege de smalle, langgerekte vorm, de invloed van de beekdalen en de veelheid aan functies wordt dit gebied als apart deelgebied gezien. De huidige Hessenweg volgt grotendeels de historische handelsroute tussen Nederland en Duitsland. Langs deze route ontstonden herbergen waar men kon rusten en waar de paarden konden worden verzorgd. Aan het einde van de 19 e eeuw verloor de Hessenweg zijn functie als handelsroute, maar nog altijd zijn hier tal van functies aanwezig. Als gevolg van de functie als handelsroute liggen de erven / functies deels langs de weg, maar een aantal boerderijen ligt verder van de weg; deze boerderijen liggen op de hoge dekzandrung die aantrekkelijk was als vestigingsplaats in dit verder natte gebied. Deze erven zijn via stevige lanen, vaak met eiken, verbonden met de Hessenweg.

De kenmerken van het gebied bestaan uit:  zichtbare hoogteverschillen tussen de smalle dekzandruggen en omliggende beekdalen;  de bebouwing die het onregelmatige patroon van dekzandruggen en de omliggende beken volgt;  het slingerende karakter van de Hessenweg; de weg volgt grotendeels de hogere gronden. Thema 'Duurzame economische dragers van een vitaal platteland' In de Omgevingsvisie spreekt de gemeente zich uit voor het ontwikkelen van duurzame economische dragers van een vitaal platteland, en benoemt daarbij ook het feit dat het landelijk gebied meer is dan alleen agrarisch gebied. Primair wenst de gemeente vasthouden aan een sterke grondgebonden veehouderij als drager van het landschap. Daarnaast wordt ruimte geboden voor voldoende economische activiteiten om het platteland leefbaar en vitaal te houden en als verdiencapaciteit voor het behoud van kwaliteiten. Ten slotte wil de gemeente voorkomen dat er leegstand ontstaat in vrijkomende agrarische bebouwing. Vrijkomende agrarische bouwblokken kunnen daarom een nieuwe invulling krijgen omdat dit kan bijdragen aan de vitaliteit en verloedering voorkomt.

Adviesbureau Haver Droeze BNT

29

Elk vrijgekomen erf in het landelijk gebied kan daarom ingezet worden voor een bedrijfsmatige of woonfunctie. Onder 'vrijgekomen erf' verstaat men zowel erven waar de agrarische functie wordt beëindigd als erven waar deze functie in het verleden is beëindigd of waar een andere bedrijfsmatige functie gevestigd is geweest. Relevant is echter dat de hoeveelheid bebouwing naar de toekomst niet verder toeneemt. Kaders functieverandering en hergebruik Ruimtelijke kwaliteit is het uitgangspunt bij functieverandering en hergebruik van erven. Omdat de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit per locatie anders kan zijn, biedt de gemeente ruimte voor 'maatwerk'. Bij nieuwe initiatieven die buiten de mogelijkheden van het bestemmingsplan vallen, moet de initiatiefnemer een deel van de gemaakte waardesprong investeren in de kwaliteit van de omgeving. Daarnaast stelt de gemeente nog andere voorwaarden voor hergebruik:  bestaande bedrijven mogen geen hinder ondervinden van nieuwe functies;  er is geen ruimte voor zware bedrijvigheid (maximaal categorie 3.1);  detailhandel is alleen toegestaan als dit een relatie heeft met het buitengebied;  bij hergebruik ten behoeve van wonen geldt - afhankelijk van het gebied - een maximum in voor het aantal woningen dat per bouwblok mag worden gerealiseerd. In het algemeen geldt dat: 1.