Bijlage 1 Kaders en Randvoorwaarden versie 18 april 2024.pdf

Daarbij ook voldoende fietsparkeerplaatsen realiseren; verplaatsing met de fiets moet sneller zijn dan de auto (bijvoorbeeld: via Hamersveldseweg naar het centrum of vanuit de wijk naar het Maximaplein); autoverkeer van Tabaksteeg-Zuid in belangrijke mate via een nieuw te realiseren aansluiting op de Ben Ponbaan afwikkelen. Als daarvoor de ecologische zone moet worden doorsneden, is toestemming van de provincie benodigd en moet mogelijk de realisatie van een ecoduct worden meegenomen in de planvorming. Ook het kruisen van de 30km-weg Tabaksteeg en de ontsluiting van het bedrijventerrein Ambachtsweg zijn aandachtspunten bij het realiseren van een verbinding van Tabaksteeg-Zuid met de Ben Ponbaan; Met name het kruispunt Groene Zoom/Ben Ponbaan en Ben Ponbaan/Hekkerdreef moeten worden aangepast voor het extra verkeer dat zij te verwerken gaan krijgen door de komst

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

48

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪

▪ ▪

▪

▪ ▪

van Tabaksteeg Zuid. De bijbehorende kosten zullen door middel van de zogenaamde Bovenwijkse voorzieningen gedekt worden; een tweede ontsluiting dient in overleg met de provincie direct op de N226 te worden gerealiseerd of anders via de Hamersveldse weg en/of Leusbroekerweg; de wijk kan niet ontsloten worden via de Grasdrogerijweg; de busbaan kan, als de provincie daarmee instemt, in het zuiden worden gebruikt om de wijk via de N226 te ontsluiten; in het noorden blijft de busbaan voor autoverkeer gesloten; loslaten beperking aantal bussen door Tabaksteeg. Afstemming met de omgeving is daarbij cruciaal; voor de verkeersontsluiting van de wijk en de infrastructuur binnen de wijk moet een kaart worden opgesteld waarbij de verschillende modaliteiten over elkaar worden gelegd. Daaruit komen de kansen en beperkingen naar voren. Een centraal gelegen busbaan is een kans voor een goede OV-ontsluiting, maar tevens een beperking in de vorm van een infrastructurele barrière; sluipverkeer via de wijk tegen gaan door waarbij als uitgangspunt wordt gedacht aan geen verbinding voor autoverkeer (‘knip’) tussen een toekomstig noordelijk en zuidelijk deel van Tabaksteeg Zuid; het is om meerdere redenen wenselijk om de snelheid op de N226 tussen de rotonde bij de Mof en het kruispunt ter hoogte van het kantoorgebouw aan de Arnhemseweg 87 te verlagen.

Hiervoor is de medewerking van de provincie benodigd. De gemeente Leusden staat positief tegenover het verlagen de snelheid op dit deel van het tracé; er wordt aandacht gevraagd voor de fiets- en wandelstructuur, specifiek voor het fietspad aan de westzijde (Koningin Julianalaan) en de Tabaksteeg; parkeren van auto’s in het openbaar gebied dient zoveel mogelijk op afstand van woningen te worden gerealiseerd (van voornoemd principe kan uitsluitend met goedkeuring van de gemeente worden afgeweken indien zorgbestendige woningen of het faciliteren van langer zelfstandig thuiswonenden ouderen met een mobiliteitsbehoefte dit noodzakelijk maakt); het opladen van elektrische auto’s en het terugleveren van stroom door elektrische auto’s moet worden gefaciliteerd daar waar ze geparkeerd worden; Tabaksteeg-Zuid moeten worden vermarkt als een autoluwe wijk waar autobezit- en -gebruik mogelijk wordt gemaakt, maar voorrang wordt gegeven aan alternatieve en openbare vormen van vervoer; Verkeersonderzoek, waar bovenstaande kaders nader onderzocht en getoetst worden, zal moeten leiden tot o.a. een definitief ontsluitingsprincipe voor Tabaksteeg-Zuid.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

49

15. Cultureel erfgoed en archeologie 15.1 Beleid Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

▪ Erfgoedwet; ▪ Monumentenwet; ▪ Omgevingswet; ▪ Verdrag van Faro (ratificatie vindt plaats); Verdrag van Valetta.

▪ Cultuurhistorische Atlas Provincie Utrecht; ▪ Cultuur- en Erfgoedprogramma 2020-2023 “Voor Jong en Altijd”; ▪ Omgevingsvisie PU 2021; ▪ Omgevingsverordening PUinterim 2023.

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Erfgoedverordening 2023; Welstandsnota 2018; Beleidsnota archeologie 2018; Omgevingsvisie 2023; Paraplubestemmingsplan Cultureel Erfgoed 2020.

Cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is een belangrijke kwaliteit die bijdraagt aan de identiteit van Leusden en dient als inspiratiebron voor de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid.

15.2 Analyse Vanaf 45.000 jaar geleden zijn op het grondgebied van Leusden sporen van bewoning aangetroffen. Vooral op hogere zandgronden en rond dekzandruggen en stuwwal. Vanaf de 11e eeuw werden natte en moerassige gronden uitgegeven ter ontginning. De gebieden werden geleidelijk ontgonnen vanaf de hogere delen van het landschap, zoals de iets hoger gelegen dekzandruggen. Voor de (veen)ontginning was een goede ontwatering nodig, waardoor een typisch landschap ontstond van smalle lange stroken, afgewisseld met slootjes: het slagenlandschap. Vanaf de 17de eeuw komt er een nieuwe agrarische activiteit bij op voornamelijk iets lagergelegen delen: de tabaksteelt. Het plan de Tabaksteeg-Zuid vormt in relatie tot Leusbroekerweg en Arnhemseweg een waardevolle samenhang, waarin de historische elementen en het ontgonnen landschap duidelijk afleesbaar zijn. In het slagenlandschap zijn groenstroken en slootstructuren, de Zuidwindse sloot en de Grift behoudenswaardige landschappelijke elementen. De historische wegen Leusbroeker- en Arnhemseweg en Hamersveldseweg begrenzen het toekomstige plangebied. Langs deze wegen bevinden zich verschillende waardevolle objecten (aan de zuidzijde van het gebied: Arnhemseweg 85, 89, 91, 93 en 95, en Leusbroekerweg 1 (rijksmonument) en Leusbroekerweg 3, aan de noordoosthoek: Hamersveldseweg 142, 144, en 146).

Van oudsher is de Coöperatie aan de Hamersveldseweg (gemeentelijk monument) het baken in de omgeving. De kwaliteiten en kenmerken zijn sturend in de planuitwerking. Hierbij is een sterkere verbinding van bebouwd en landelijk gebied wenselijk en wordt gekeken naar een passende korrel en maat van de bebouwing nabij cultureel waardevolle objecten. Voor het cultuurlandschap, dekzandrug en de landschappelijke elementen bij de sloten wordt een groene ontwikkelstrategie opgesteld.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

50

Verkavelingstructuur Tabaksteeg-Zuid 1872 (bron: www.topotijdreis.nl)

Archeologie Het gehele gebied heeft op de archeologische beleidskaart de aanduiding middelhoge verwachtingswaarde. Vooral daar waar de dekzandrug nog aanwezig is en daar waar tabaksteelt wordt verwacht, is de trefkans hoger. Wanneer bij archeologisch onderzoek vondsten worden gedaan, in de vorm van objecten of structuren, worden deze indien mogelijk zichtbaar of terugkomend in ontwerp ingepast.

15.3 Uitgangspunten ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

de strookverkaveling en de landschapselementen dienen terug te komen in het stedenbouwkundig ontwerp en waar mogelijk versterkt te worden; de wijk is ‘ondergeschikt’ aan de bestaande historische wegen (Leusbroeker-en Arnhemseweg en Hamersveldseweg); zorg dat de uitstraling van de waardevolle objecten behouden blijft met passende korrel en grootte van de omliggende nieuwbouw, en versterken van zichtlijnen; een archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij bodemingrepen dieper dan 30 cm bij plangebieden groter dan 500m2; een landschapsbiografie wordt opgesteld van het toekomstige plangebied (als onderdeel van het landschapsplan, zie hoofdstuk 16); bij de inrichting van het gebied wordt nadrukkelijk rekening gehouden met cultureel erfgoedwaarden.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

51

16. Natuur en landschap 16.1 Beleid Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

▪ Wet natuurbescherming gebieds- en soortenbescherming en bescherming van houtopstanden.

▪ Natuur Netwerk Nederland (NNN) ▪ Groen groeit mee; ▪ Landschap Kwaliteitsgidsen.

▪ Landschapsontwikkelingsplan – 2017; ▪ Omgevingswetprogramma recreatie en toerisme 20222025 ▪ Oplegnotitie Prioritering Groenbeleid gemeente Leusden bij “Groene rijkdom in beeld, Groenbeleidsplan gemeente Leusden” – 2013; ▪ Bomenplan Leusden 2012 – 2021; ▪ Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022); ▪ Gemeentelijke kapverordening.

16.2 Analyse Het groenbeleidsplan “Groene rijkdom in beeld” beschrijft 6 pijlers die het uitgangspunt vormen voor het groenbeleid. Het groenbeleid van de gemeente Leusden is erop gericht om de hoofdgroen structuren in de gemeente te behouden en te versterken. Daarbij is er duidelijke aandacht voor biodiversiteit en groenbeleving. Op wijkniveau en bij secundair groen staat het uitgangspunt ‘Samenleving voorop’ centraal. 6 pijlers “Groene rijkdom in beeld” 1. De huidige groenstructuur behouden en versterken; 2. Versterken oriëntatie en herkenbaarheid door boomstructuur; 3. Vergroten van de herkenbaarheid in inrichting en beheer; 4. Herkenbaarheid en karakter voor entrees en kleine parken; 5. Behouden en ontwikkelen van ecologische waarden; 6. Verankering flankerend beleid in groenbeleid en planontwikkeling. Het gebied ligt in de Gelderse Vallei, aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug. In tegenstelling tot het overgrote deel van de Gelderse Vallei kenmerkt dit gebied zich door natte moerige (venige) gronden. Het gebied werd planmatig ontwaterd en ontgonnen voor de turfwinning via gegraven watergangen, de zogenaamde griften, met als resultaat een karakteristieke langgerekte strokenverkaveling. Zo ontstond een halfopen kleinschalig landschap met beplante wegen en erfgrenzen. De (natte) velden zijn voornamelijk in gebruik als grasland.

Lange rechte wegen (stegen) staan haaks op de Grift. De hoofdrichting wordt gevormd door de noord-zuid lopende verkaveling en beplantingsstructuren. In het noorden, ter hoogte van de oostwestlopende watergang de Zuidwindse Sloot, verandert de verkaveling van richting. In de huidige situatie watert het gebied af via de Oude Leusdergrift die het gebied aan de westzijde begrenst.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

52

De aanwezige groen en waterstructuren in het gebied vormen een belangrijke kwaliteit met een gebiedsoverstijgende functie. Deze groenblauwe structuren vormen dan ook de basis voor de ruimtelijke structuur van de toekomstige stedenbouwkundige ontwikkeling. Op die manier is de connectie met het buitengebied geborgd in het plan. De (nader te bepalen) groenblauwe hoofdstructuur vormt niet alleen de begrenzing van de bouwvlakken, maar biedt ook ruimte voor gewenste landschappelijke inrichting, waterberging en extensieve vormen van recreatie, zoals wandelen en fietsen. De groenblauwe hoofdstructuur sluit daartoe aan op het routenetwerk in de directe omgeving. Dankzij de landschappelijk inrichting blijven belangrijke habitats en ecologische verbindingen voor plant en dier behouden. Het te ontwikkelen gebied ‘Tabaksteeg Zuid’ sluit voorts aan op een aantal door rijk en provincie vastgestelde ecologische verbindingszones.

Landschapselementen

Recreatie Voor recreatie is het Omgevingswetprogramma recreatie en toerisme 2022-2025 van de provincie van toepassing. De mogelijkheid om te recreëren is belangrijk voor de leefbaarheid van een gebied. Het zorgt voor levendigheid, verbinding en ontmoetingen tussen mensen en lichamelijk én geestelijk welzijn. Aantrekkelijke fiets- en wandelverbindingen zijn daarbij essentieel. Rondom het gebied ligt reeds een uitgebreid stelsel van recreatieve routes (fiets-, wandel-, kano-, mountainbike en ruiterroutes). Het is van belang aan te sluiten op de huidige routestructuren en deze verder te ontwikkelen. Daarnaast wordt samen met sport, cultuur, GGZ, cultuurhistorie onderzocht hoe de vrijetijdsbesteding verder vormgegeven kan worden. Tabaksteeg-Zuid staat via bestaande recreatieve routes in verbinding met o.a. Landgoed De Boom en Den Treek. Realisatie van 22 hectare natuur en natuur inclusieve landbouw in het Langesteeggebied staat in direct verband met het ontwikkelen van de woonwijk Tabaksteeg Zuid. Met de realisatie van Tabaksteeg-Zuid zal ook het plan voor natuurontwikkeling van de Langesteeg, dat via struinpaden/routes zal worden ontsloten, worden uitgevoerd.

Groen Groeit Mee De gemeente Leusden heeft het GGM Pact ondertekend en is volgens de provinciale omgevingsverordening verplicht om het groen evenwichtig te laten meegroeien met de rode ontwikkeling van het uitleggebied woningbouw Tabaksteeg Zuid. Deze opgave wil de gemeente Leusden graag samen met partijen oppakken door op basis van de vijf pijlers voor

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

53

Groen Groeit Mee (GGM) (biodiversiteit, toegankelijkheid, waterbalans, identiteit, gezonde mens), invulling te geven aan: • Een beleefbare en stevige groenblauwe structuur binnen het plangebied van ongeveer 56 ha; • Het realiseren van 22 ha groenblauwe versterking van het Langesteeggebied met recreatie medegebruik als onderdeel van het Groene Valleilint (een opgave waar de provincie Utrecht, gemeente Leusden, waterschap Vallei en Veluwe en Stichting De Boom zich al meer dan 10 jaar voor inzetten) en • Het verbinden van het uitleggebied woningbouw met zijn omgeving, waaronder het Langesteeggebied. Het moet voor inwoners van de nieuwe wijk mogelijk worden om vanaf de voordeur tot in natuurgebieden van landgoed De Boom en Den TreekHenschoten/het waardevolle agrarisch cultuurlandschap van Leusden te recreëren. Behoud en versterking van de landschappelijk-cultuurhistorische waarden vormen het uitgangspunt voor de ontwikkeling van het gebied. Ze staan aan de basis van de vijf pijlers van Groen Groeit Mee. Stichting De Boom, de ontwikkelaars en de gemeente Leusden hebben een intentieovereenkomst getekend over de ruiling van gronden waardoor parallel aan de woningbouwontwikkeling een groenblauwe versterking van het Langesteeggebied zal worden gerealiseerd.

Hiermee bestaat er een directe relatie tussen de ontwikkeling van woningbouwlocatie Tabaksteeg-Zuid en de ontwikkeling van 22 ha natuur en natuurinclusieve landbouw in het Langesteeg gebied. Hiermee kan de ontbrekende schakel in Het Groene Valleilint worden gerealiseerd waarmee een lang gekoesterde wens van overheidspartijen en Stichting De Boom werkelijkheid gaat worden. Meer concreet betekent dit voor de ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid: • Realiseren van beleefbare groenblauwe structuren in de nieuw woonwijk die zijn gebaseerd op de reeds aanwezige watergangen en (veelal zeer oude) beplantingsstructuren (water en bodem zijn sturend), én die aansluiten op bestaande en nog te realiseren groenstructuren en recreatieve routes in de directe omgeving. • Dit rijk gevarieerde landschap met stelsels van griften, greppels en sloten, de karakteristieke strokenverkaveling met elzensingels en houtwallen en de ontginningsassen Hamersveldseweg en Arnhemseweg/Leusbroekerweg dient herkenbaar én beleefbaar te blijven in een nieuwe stedenbouwkundige structuur. Dit geldt ook voor de cultuurhistorische waarden. • Het plan zal voorzien in zowel gebied overstijgende robuuste verbindingen, als wijkgroen naast de deur.

Het routenetwerk in de nieuwe wijk sluit aan op, draagt bij aan verbetering en vult het reeds bestaande wandel- en fietsnetwerken in de omgeving (waaronder de Hamersveldseweg Zuid en de Langesteeg) verder aan. • Ook in de wijk zal worden ingezet op een beweegvriendelijke openbare ruimte. Dit sluit naadloos aan op het nieuwe sportaccommodatiebeleid van de gemeente. Zo worden vele tientallen hectaren groen toegankelijk gemaakt voor de inwoners van heel Leusden. Het plangebied is in een kwalitatief prachtige, cultuurhistorisch waardevolle en beleefbare (waaronder 2 klompenpaden) groene omgeving gelegen. Een omgeving die bijna geheel bij Stichting De Boom in eigendom is. Dit landgoed zet zich actief in voor een goede balans tussen en toekomstperspectief voor natuur en landbouw. Voor een duurzaam en economisch

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

54

perspectief voor het landgoed is deze balans van groot belang. Stichting De Boom is voornemens ongeveer 68 ha nieuwe natuur te realiseren op plekken die zijn/worden afgestemd met de provincie Utrecht. Tegelijkertijd vraagt een duurzaam economisch perspectief voor de landbouw om voldoende beschikbare landbouwgrond wat beperkingen oplevert bij het realiseren van nog meer beleefbare groenblauwe versterking. De mate waarin invulling kan worden gegeven aan GGM wordt ook door de benodigde financiën bepaald. De financiële haalbaarheid van de woningbouw staat onder druk door de vele claims van partijen voor veel en diverse doelen. Dit kan eventueel worden verlicht door subsidies voor GGM-maatregelen. Op basis van bovenstaand zal concreet invulling worden gegeven aan GGM. Dit zodat het groen evenwichtig meegroeit met het rood in een reeds kwalitatief prachtige groene omgeving, die op onderdelen verder zal worden versterkt (Langesteeggebied). Voor een meer concrete duiding van de inspanningen voor GGM is een bijlage toegevoegd. De bijlage vormt een mogelijke uitwerking van de kaders en randvoorwaarden en is daarmee richtinggevend voor de verdere planvorming. Met de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid zal voor GGM 22 ha aan nieuwe natuur met wandelpaden in het Langesteeggebied worden gerealiseerd. Voor de realisatie van de woningopgave van 760-1000 woningen lijkt ca. 40ha nodig.

Dit betekent dat voor GGM afhankelijk van het aantal woningen ca. 7,5ha wijkgroen gerealiseerd zal worden. Het totale zoekgebied voor de woningbouwopgave Tabaksteeg-Zuid is echter 56ha. Dit biedt ruimtelijk de mogelijkheid om in een nader te bepalen vorm en inhoud en afhankelijk van financiële haalbaarheid nog meer groen en water te realiseren en beleefbaar te maken.

Toegankelijk recreatieve routes

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

55

16.3 Uitgangspunten ▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

voorwaarde voor ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid is dat er, als financieel, organisatorisch en inhoudelijk onderdeel van het project, in een nader te bepalen vorm en omvang uitvoering wordt gegeven aan het provinciale programma Groen Groeit Mee. Het betreft hier zowel de binnenplanse opgave alsook de buitenplanse opgave en de verbindingen van TabaksteegZuid met de omliggende natuur- en recreatiegebieden. In bijlage H is ten behoeve Tabaksteeg-Zuid een voorstel van de gemeente inzake een concrete uitwerking opgenomen. Voornoemd voorstel is door de provincie nog niet geaccordeerd. Het bereiken van overeenstemming met de provincie over de daadwerkelijke invulling van Groen Groeit mee is daarmee een uitwerkingsopgave. De provincie Utrecht houdt in Handreiking Nieuwe Woongebieden, Groen Groeit Mee voor de binnenplanse opgave de richtlijn aan van 75 m2 groen per woning binnen 500 meter; een landschapsonderzoek zal uitgevoerd worden waarbij de kleine landschapselementen worden geïnventariseerd en de kwaliteit van de aanwezige groenstructuren (ecologisch/landschappelijk) wordt gewaardeerd: o alle bomen in het gebied dienen te worden ingemeten. Ook de (contouren van) struweel wordt op kaart vastgelegd.

Verder dient te worden ingemeten: watergangen en insteek, aanwezige wegen en paden en aansluithoogtes met omgeving; o bestaande bomen dienen te worden beoordeeld op kwaliteit middels een Visual Tree Assessment; o ten behoeve van de inpasbaarheid van bomen wordt een boomeffectanalyse (BEA) uitgevoerd voor de bomen die ingepast dienen te worden. Bestaande kleine, cultuurhistorische landschapselementen in het gebied blijven waar mogelijk behouden en zijn in de toekomst beleefbaar: o als onderdeel van de hoofdgroenstructuur, met een gebiedsoverstijgende ecologische, waterbergende en recreatieve functie. Breedte: 50-100m; o of ingepast in de wijk als onderdeel van de wijkgroenstructuur met functie voor biodiversiteit, waterberging en wijkgroen. Breedte: 15-25m; openbaar groen is van groot belang voor de beeldkwaliteit en iets dat het dorpse karakter kan versterken. Voldoende brede en robuuste structuren zijn vereist om dorp en landschap met elkaar te verbinden; het sortiment bomen en bosplantsoen in het landschap moet zoveel mogelijk uit inheemse soorten bestaan en moet passen in het oorspronkelijke landschappelijke beeld.

Centraal in het gebied ligt loofbosje dat bij voorkeur geïntegreerd wordt in het stedenbouwkundig plan; ten behoeve van recreëren in groen (spelen, luieren en sporten) zijn openbare groengebieden (parken, bossen, natuurgebieden en dagrecreatieve terreinen) binnen een afstand van 500 meter van de woning van belang. De belangrijkste routes voor langzaam verkeer zijn gekoppeld aan robuuste groenstructuren. Op hun beurt sluiten deze weer aan op routes in de directe omgeving, zoals het Schutpad en Termatepad, de route langs de Ponlijn en de fietsroutes langs de Tabaksteeg en Hamersveldse weg. Met de realisatie van de woonwijk zal ook het project Langesteeg moeten worden ontwikkeld en ontsloten; het gebied leent zich bij uitstek om natte natuur te ontwikkelen. Het betreft hier bijvoorbeeld natuurlijke oevers met oevervegetatie. Ook hooilanden, die in de winter onder kunnen lopen en tevens een waterbergende functie vervullen worden binnen dit plan waar mogelijk gerealiseerd; vereist is naast klimaatadaptief ook een natuurinclusief ontwerp met kansen voor beleefbare biodiversiteit (vanuit de gemeente zijn er mogelijkheden om bij te dragen aan natuurinclusiefontwerp); o De maatregelen kunnen hard zijn (bijv. nestkasten) of zacht (bijv.

tuinen); o aanpassingen kunnen betrekking hebben op beschermde plant- en diersoorten maar ook op algemene soorten; o ook het gebruik van groene muren (muren met mogelijkheden voor planten) wordt hier gewenst. door beschermde soorten, bomen en landschapsstructuren als uitgangspunten te nemen bij het ontwerp is het niet meer nodig ze te compenseren. Door de beschermde elementen te

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

56

▪ ▪

▪

▪

behouden en de ruimtelijke ontwikkeling daarom heen te plannen zijn deze beschermde soorten een ontwerpkader en geen beperking meer; groene structuren worden gecombineerd met routes voor ecologische verbindingen zodat fauna openbaar groen kan gebruiken; de provincie Utrecht heeft ten behoeve van de provinciale programmering een plan-MER laten uitvoeren. In de provinciale programmering is daarover het volgende opgenomen en ook in deze kaders en randvoorwaarden van toepassing: ‘uit de PlanMer blijkt dat landschappelijke inpassing en kavelstructuur hier een aandachtspunt is. De gemeente dient bij uitwerking van het bestemmingsplan aan te geven hoe ze met deze landschappelijke waarden om willen gaan bij de verdere ontwikkeling van deze locatie. Daarbij kan de gemeente gebruikmaken van de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen’; het gebied is rijk aan kwel uit de heuvelrug. Wateropvang geeft kansen in combinatie met natuurontwikkeling en mogelijk kalkrijke kwel; Tussen de Ben Pon laan en de huidige Tabaksteeg ligt de Ecologische verbindingszone. De zone is een potentiële ruimte (van tweebaans naar vierbaans) om de ontsluiting van de nieuwe wijk te organiseren. Hoe in relatie met de aansluiting op de Ben Ponbaan om te gaan met de natuurwaarden is onderwerp van onderzoek in de ontwerp- en omgevingsplanfase.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

57

17. Milieu 17.1 Beleid Rijksoverheid

Provincie

Gemeente

▪ Omgevingswet; ▪ Omgevingsbesluit; ▪ Nationale omgevingsvisie; ▪ Besluit activiteiten leefomgeving; ▪ Besluit kwaliteit leefomgeving; ▪ Besluit bodemkwaliteit.

▪ Omgevingsvisie; ▪ Omgevingsverordening.

▪ Omgevingsvisie; ▪ Bodemkwaliteitskaart en de nota bodembeheer (2022); ▪ Geluidnota gemeente Leusden 2023; ▪ Besluit routering gevaarlijke stoffen gemeente Leusden van (2013); ▪ Nog vast te stellen beleid na inwerkingtreding Omgevingswet.

17.2 Analyse Het is van belang om de impact vanuit de omgeving op de geplande gevoelige objecten, zoals woningen, in kaart te brengen. Andersom is het ook van belang om ook de impact van de geplande ontwikkeling op de omgeving in kaart te brengen. Het gebied is aan de westzijde (Arnhemseweg), oostzijde (Hamersveldseweg) en zuidzijde (Leusbroekerweg) vrijwel volledig omgeven door wegen, waar geluid van afkomstig is. Aan de noordzijde bevindt zich op enkele 100 meters afstand een spoorlijn. Rondom deze wegen, aan de randen van het gebied en op niet al te grote afstand van het gebied, bevinden zich diverse bedrijven. Bij deze activiteiten is sprake van diverse hindercontouren. In het gebied zelf bevinden zich aandacht locaties, bijvoorbeeld de huidige verschillende functies agrarisch en bos, in het kader van bodemkwaliteit, maar ook bijvoorbeeld een aanwezige gasleiding met daarbij behorende beperkende contouren is een aandacht locatie. In de onderstaande paragrafen wordt hier verder op in gegaan Alle belastingen op het toekomstige plangebied en de impact van het toekomstige plangebied op de omgeving dienen in het kader van regelgeving en beleid vermeld in hoofdstuk 17.1 beoordeeld te worden. Beiden zijn aan verandering onderhevig en zullen bij verdere ontwikkeling van het gebied nader getoetst moeten worden.

17.3 Geluid Geluidbelasting op de ontwikkeling Het toekomstige plangebied is belast met geluid door het gemotoriseerde verkeer op de Arnhemseweg (provinciaal, dus een geluidsproductieplafond), de Hamersveldseweg en de Leusbroekerweg. Daarnaast ontstaan er in de wijk zelf nieuwe wegen die ook een geluid belastend effect hebben op de woningen. Aangetoond moet worden of de te realiseren woningen kunnen voldoen aan de standaardwaarden vermeld in het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving) en de Geluidnota gemeente Leusden 2023. Daar waar de woningen niet kunnen voldoen aan de standaardwaarden dient voldaan te worden aan de regels van de Geluidnota gemeente Leusden 2023 (waaronder een maximale grenswaarde). De hogere grenswaarden systematiek uit de Wet geluidhinder komt onder de Omgevingswet te vervallen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

58

Dit betekent dat de onderbouwing van de geluidsbelasting op de te realiseren woningen moet plaats vinden in de aanvraag van het Omgevingsplan zelf. De beoordeling of wordt voldaan aan de standaardwaarden geluid en, indien niet het geval, wordt voldaan aan de voorwaarden gesteld in de Geluidnota gemeente Leusden 2023 gelden voor zowel de huidige geluidsbelastende situatie van de wegen, als ook de toekomstige geluidsbelastende situatie. Concreet dient het volgende onderzocht te worden: • Beoordeling aan de geluidswaarden genoemd in het Bkl en de gemeentelijke geluidnota 2023 ten behoeve van de: o Huidige situatie (de huidige belasting op de geprognotiseerde woningen); o Toekomstige situatie (huidige belasting inclusief belasting vanuit de woonwijk op de in het toekomstige plangebied aanwezige woningen). Er is indicatief in kaart gebracht hoe de huidige standaardwaarden zich in het gebied verhouden. Deze kaart is indicatief om een indruk van de huidige situatie te schetsen.

Indicatieve geluidsbelasting huidige situatie

De definitieve standaardwaarden dienen t.z.t. door initiatiefnemer berekend te worden. De genoemde grenswaarden in de geluidnota is lager dan de vermelde grenswaarde uit het Bkl. Daarmee is het de gemeentelijke geluidsnota (geluidbeleid) strenger dan het Bkl. Geluidbelasting na realisatie Na realisatie van deze ontwikkeling vindt er een blijvende toename plaats van het wegverkeer in deze omgeving. Deze toename dient onderzocht te worden in relatie tot de bestaande woningen. Er dient in dat onderzoek rekening gehouden te worden met de geprognotiseerde

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

59

verkeersstromen. Hou daarbij rekening met in ieder geval de onderstaande wegen en de daaraan gelegen woningen: - Arnhemseweg; - Leusbroekerweg; - Hamersveldseweg; - Grasdrogerijweg; - Ben Pon baan. Er dient voldaan te worden aan de gestelde voorwaarden uit het Bkl en de gemeentelijke geluidnota.

17.4 Externe veiligheid In de directe nabijheid is geen route aangewezen voor gevaarlijke stoffen. Het dichtstbijzijnde object met een uitstraling van externe veiligheid naar het gebied is de aanwezige gasleiding in het gebied. In de planvorming en de onderbouwing van het omgevingsplan moet mede hieraan aandacht worden besteed.

Aanwezigheid van een gasleiding (Klic-melding) inclusief indicatieve aan te houden zone.

17.5 Luchtkwaliteit In de planvorming en de onderbouwing van het omgevingsplan moet worden verantwoord of dit plan in ‘Niet betekenende mate (NIBM)’ een bijdrage heeft aan de luchtverontreiniging.

17.6 Bodemkwaliteit Waar woningen worden gerealiseerd en wordt geroerd in de grond, is bodemonderzoek nodig. Aandachtspunt op deze locatie is met name de historie. Er is sprake van agrarische grond en

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

60

natuur in het gebied. Het is goed om de locatie op te splitsen in diverse deelgebieden (weiland, bos, eventuele fasering en historisch verdachte gebieden, zoals gedempte sloten). Duidelijke afspraken moeten worden gemaakt in het geval van aanvoer en of toepassing van bodem van elders in het kader van het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bodemkwaliteit (huidige Besluit bodemkwaliteit). Ook het aspect PFAS moet meegenomen worden. Aan te voeren grond dient te voldoen aan de Bodemkwaliteitskaart van de gemeente Leusden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er geen ondergrens meer geldt voor meldingplichtige activiteiten. Iedere toepassing van grond dient gemeld te worden. Daar staat tegenover dat de bodemkwaliteitskaart de toepassing van bodem in de meeste gevallen versimpelt. Let op, de gemeente Leusden heeft in de nota bodembeheer ook vermeld staan welke grond zij expliciet niet accepteert (ondanks eventuele kwaliteit). Denk bijvoorbeeld aan zogenaamde bodemassen. Hieronder is een uitsnede geplaatst van de bodemonderzoeken kaart (BIS) van de gemeente Leusden. Er zijn geen onderzoeken in het gebied bekend.

Uitsnede bodeminformatiesysteem gemeente Leusden

17.7 Geur In het kader van deze planontwikkeling moet rekening worden gehouden met de geurcontouren afkomstig uit de Omgevingswet/ Besluit Activiteiten Leefomgeving. (voorheen Wet geurhinder en veehouderij/ het Activiteitenbesluit). Er is in de contourenkaart geen rekening gehouden met bedrijven die op de huidige locatie worden beëindigd of zijn beëindigd. Let op: vigerende omgevingsvergunningen milieu of meldingen, van bedrijven die naar aanleiding van deze ontwikkeling stoppen, dienen te worden ingetrokken of beëindigd.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

61

Geur- en bedrijfscontouren

17.8 Natuurbescherming Onderdeel flora en fauna In het kader van de planvorming en de onderbouwing van het omgevingsplan wordt in overleg met de provincie aangegeven of voor de planontwikkeling een omgevingsvergunning in het kader van de bescherming van flora en fauna nodig is. Via een QuickScan kan in kaart worden gebracht worden of er effect is op beschermde natuurgebieden in de omgeving van Tabakssteeg zuid. De verwachting is dat na deze QuickScan een uitgebreider flora en fauna onderzoek nodig zal zijn. Het is dan ook zaak niet te lang te wachten met het starten van een QuickScan. Onderdeel gebiedsbescherming Er dient een stikstof berekening als motivatie bij de planvorming gevoegd te worden. Deze berekening dient zowel de bouw- als de gebruiksfase van het toekomstige plangebied te bevatten. Afhankelijk van de fasering en de tijdsduur van het volledige project kan overwogen worden om per fase en in zijn geheel het project te laten doorrekenen.

17.9 MER Als onderdeel van de planvorming en onderzoeken voorafgaand aan de procedure in het kader van het omgevingsplan moet een vormvrije Milieueffectrapportage (MER) worden opgesteld. Daarbij dient voldaan te worden aan afdeling 16.4 van de Omgevingswet en hoofdstuk 11 en bijlage V van het Omgevingsbesluit, waarin de wetgeving rondom de MER vermeld staat.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

62

17.10 Bedrijven en milieuzonering In de nabijheid van het toekomstige plangebied liggen diverse verschillende bedrijven, waar in het kader van dit plan rekening mee moet worden gehouden. In het kader van de planvorming en de onderbouwing van het omgevingsplan heeft de gemeente een contourenkaart opgesteld. Daar waar binnen de contouren woningen worden gesitueerd, moet aanvullend onderzoek plaatsvinden om de belasting op de woningen te onderzoeken en te waarborgen.

17.11 Milieu en gezondheid Vanwege de omliggende agrarische bedrijven en andere bedrijfsfuncties is het belangrijk rekening om te houden met gezondheid. Voor het agrarische onderdeel ligt de check met name op zoönose. In het omgevingsplan kan hierop al een voorschot worden genomen door in de motivatie te toetsen aan zoönose “belasting”, in relatie tot de normen vanuit de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO). Voor de overige milieuaspecten, zoals geluid, verwijzen we naar bovenstaande uitgangspunten.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

63

18. Communicatie en participatie Kwalitatieve eisen De gemeente organiseert de participatie in (de aanloop naar) het stedenbouwkundig ontwerp en het omgevings/bestemmingsplan. Wanneer de bestemmingsplanprocedure start, worden belanghebbenden hierover schriftelijk door de gemeente geïnformeerd. In de procedure is ruimte voor inspraak en het indienen van zienswijzen op het plan. In de communicatie naar buiten (website, social media, brieven) schrijft de gemeente in het kader van de inclusiviteit op B1 niveau. Initiatiefnemer(s) voor de woningbouw spannen zich in elke fase van het project optimaal in voor draagvlak bij omwonenden, inwoners van de gemeente en de gemeenteraad. Zij betrekken deze stakeholders vroegtijdig bij de planvorming, waarbij aandacht is aan welk type, soort, look & feel van de woningen de meeste behoefte is. Uit een verslag hiervan moet blijken op welke wijze er rekening is gehouden met de mening van deze belanghebbenden. Ook wordt beargumenteerd waarom eventuele bezwaren van deze direct aanwonenden niet in het plan zijn verwerkt. Uitgangspunt voor de participatie is wel dat participanten meedenken, maar niet meebeslissen. Alle verslaglegging is inzichtelijk voor de gemeente. Alle voorgenomen participatiemomenten en communicatie-uitingen worden daarnaast vooraf gedeeld en afgestemd met de betrokken communicatieadviseur van de gemeente.

In de communicatie en participatie onderscheiden we 3 fases: • Fase 1: Stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan Eerste avond: kennismaking met alle belanghebbenden. Presentatie van de uitgangspunten vanuit de gemeente, een eerste analyse van het gebied en een verkenning van de mogelijke stedenbouwkundige opzet en de inpassing van diverse functies (groen, wonen, wegen, water, energie) in de vorm van varianten. Inventarisatie van wensen/ideeën omwonenden. Het is denkbaar dat er een eerste schets qua inrichting wordt getoond op deze avond. Tweede avond: presentatie van het stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan in concept. Op deze avond kan er op de voorstellen worden gereageerd. Afhankelijk van de opkomst kan eraan gedacht worden om in kleinere groepen in gesprek te gaan met belanghebbenden. Na deze avond zal er in de projectgroep besloten worden hoe we omgaan met de uitkomsten van deze avond. Derde avond: presentatie van het definitieve stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en inrichting openbare ruimte. Deze avond heeft het karakter van een informatieavond. Eventuele aandachtspunten voor het inrichtingsplan die naar boven komen op deze avond kunnen worden meegenomen in de technische uitwerking van de openbare ruimte.

• Fase 2: Architectuur, materiaal, woningplattegronden en opties Online Enquête: Door middel van een uitgebreide online enquête vragen wij geïnteresseerden vanaf het eerste uur naar hun woonwensen. Dit zijn vragen gericht op de persoonlijke woonwensen. De uitkomst van deze enquête wordt door de architect en aannemers verwerkt in de architectuur, het materiaal, de plattegronden en opties. Workshopavond: Dit is een workshop waarbij geïnteresseerden de kans krijgen om hun woonwensen aan te geven door mee te praten in groepjes. In de workshop worden o.a. de architectuur, het materiaal, de plattegronden en opties gepresenteerd en besproken. Na de workshop worden de woonwensen zoveel mogelijk in het ontwerp verwerkt.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

64

•

Fase 3: Uitwerkingsplan. Bij de technische uitwerking van het ontwerp van het openbaar gebied dient op een nader te bepalen wijze en vorm sprake te zijn van participatie zodat zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met wensen, zorgen en met praktische tips en ervaringen met de bestaande openbare ruimte.

Kansen en beperkingen naar aanleiding van de participatie Vanuit de participatie zijn onderstaande wensen en zorgen geuit: • participanten hebben soms de indruk dat de gemeente en initiatiefnemers niet transparant zijn waar het de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid betreft. Uitgangpunt bij communicatie en participatie is daarom dat er transparant en open gecommuniceerd wordt. Waar informatie gedeeld kan worden, wordt die ook gedeeld; • participanten hebben soms kritiek op hoe participatie wordt gedefinieerd. Elke vorm van participatie kent echter spelregels. Uitgangspunt bij communicatie en participatie is daarom dat er te allen tijde duidelijkheid moet worden verschaft ten aanzien van wat participanten op basis van door hun geuite wensen, zorgen en suggesties kunnen verwachten en ook wat participanten ten aanzien van de planning kunnen verwachten; • participanten koesteren soms verwachtingen op basis van uitspraken van medewerkers van initiatiefnemers en de gemeente en hun adviseurs. Zorgvuldig en inhoudelijk niet voor meerdere uitleg vatbaar taalgebruik is daarom uitgangspunt bij communicatie en participatie.

Uitspraken, ontwerpbeslissingen en toezeggingen dienen herleidbaar te zijn en waar nodig te worden vastgelegd; • bij de participatie in het kader van de het maken van deze kaders & randvoorwaarden zijn veel wensen, zorgen en suggesties geuit; wensen, zorgen en suggesties die soms in een latere fase van het ontwerp- of realisatieproces aan de orde komen. Uitgangspunt t.a.v. de participatie en communicatie is dat gemeente en initiatiefnemers alle reacties en bijdragen die zijn gedaan en worden gedaan, geanonimiseerd en gecategoriseerd verwerkt en waar nodig van een antwoord of een toelichting, t.a.v. wat er wel of niet mee is/wordt gedaan, voorziet.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

65

BIJLAGEN

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

66

Bijlage A. Participatie Proces De gemeenteraad heeft in november 2022 door middel van een aangenomen motie verzocht de gemeenteraad en omwonenden vanaf het begin te informeren en betrekken bij het bepalen van de kaders. Dat is als volgt georganiseerd en verlopen: ▪

gezien de complexiteit van het maken van kaders & randvoorwaarden is ervoor gekozen om laag op de participatieladder te blijven (zie onderstaande figuur), d.w.z.: belangstellenden en stakeholders worden geïnformeerd en geconsulteerd, maar ze beslissen niet mee met het vast te stellen eindresultaat. Besluiten t.a.v. door participanten geuite zorgen, wensen en suggesties is voorbehouden aan de gemeenteraad.

▪

op 4 september 2023 is een 1e participatieavond georganiseerd in Maxima’s aan het Maximaplein. Er is zoveel mogelijk ruchtbaarheid aan de avond gegeven door direct aanwonenden aan te schrijven en met behulp van persberichten, publicaties in lokale kranten en aanplakbiljetten. De opkomst was overweldigend. Naar schatting meer dan 350 mensen probeerden de avond bij te wonen; op 9 september 2023 een rondwandeling rond het gebied georganiseerd en op 25 september 2023 is er een extra inloopavond georganiseerd. Vanwege de enorme belangstelling is de oorspronkelijke planning die zag op vaststelling van kaders en randvoorwaarden in december 2023 losgelaten. vanaf 13 oktober 2023 zijn de binnengekomen reacties geanonimiseerd gepubliceerd op de website van de gemeente; op 25 oktober en 1 november 2023 zijn twee avonden georganiseerd waarop de compleetheid van de binnenkomen zorgen, wensen en suggesties in geverifieerd en waarop participanten in gesprek konden met beleidsambtenaren en medewerkers van bureau Imoss om na te denken over dilemma’s en voor- en nadelen van mogelijke oplossingsrichtingen.

Naar aanleiding van de publicatie van de reacties en voornoemde avonden zijn door technische of administratieve foutjes ontschoten opmerkingen en aanvullende/nieuwe bijdragen van participanten (alsnog) gepubliceerd; Op 29 januari 2024 is de slotavond in het kader van de participatie georganiseerd. Op deze slotavond is aan participanten toegelicht wat er met hun suggesties, wensen, en zorgen is gedaan en waarom de door de gemeente gemaakte keuzes in de concept

▪

▪ ▪

▪

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

67

kaders en randvoorwaarden zijn gemaakt. Op 8 februari 2024 is er een uitwisselen van het college met de gemeenteraad geweest. Tussen 29 januari en 8 februari zijn participanten dus nog in de gelegenheid geweest zowel college als raad te benaderen met hun opmerkingen op de concept kaders en randvoorwaarden. Uitkomsten ▪ de inbreng van de participanten is gecategoriseerd. Er zijn grofweg de volgende reactie binnengekomen: o suggesties, wensen en zorgen die pas in een latere fase worden opgepakt; o suggesties, wensen en zorgen over bestaande situaties; o suggesties, wensen en zorgen die in relatie tot het vaststellen van kaders en randvoorwaarden relevant zijn; o opmerkingen over het participatieproces. ▪ De suggesties, wensen en zorgen die in relatie tot het vaststellen van kaders en randvoorwaarden relevant zijn, leiden tot de volgende prangende kwesties, dilemma’s en oplossingsrichtingen: o aanwonenden aan het 30km-weg Tabaksteeg, aanwonenden in Leusden Zuid en aanwonenden aan de N226 willen groen uitzicht behouden, soms wel tot 100 m1 vanaf hun kavelgrens.

Wanneer al deze wensen worden gehonoreerd zou dat betekenen dat het te bebouwen gebied kleiner wordt en er dichtheden van minimaal 35 woningen/ha in dat gebied zullen moeten worden gerealiseerd; o aanwonenden aan het 30km-weg Tabaksteeg, aanwonenden in Leusden Zuid en aanwonenden aan de N226 zien graag dat de bebouwing aan de randen van Tabaksteeg lager is, terwijl die in het midden hoger mag zijn, maar niet te hoog mag worden. Voorgaande staat mogelijk op gespannen voet met een financieel haalbare ontwikkeling en het tegemoetkomen aan overige ambities en wensen en de daarbij behorende ruimtebeslagen; o omwonenden van Tabaksteeg-Zuid, andere overheden en overige participanten hebben opgeteld moeite met elke wijze van ontsluiten van de nieuwe wijk voor autoverkeer. Wanneer alle wensen worden gehonoreerd zal autoverkeer de wijk nergens in of uit kunnen; o aanwonenden in Leusden Zuid hebben last van water en zijn bang dat die erger wordt met het bebouwen van Tabaksteeg-Zuid. Bij het ontwerpen en realiseren van de nieuwe woonwijk zal goed na moeten worden gedacht hoe erger overlast te voorkomen voor zowel de nieuwe wijk als aanpalende gebieden; o participanten geven aan behoefte te hebben aan nieuwe functies als winkels, leisure, sport, kinderdagverblijven, onderwijs en zorg.

Wanneer er echter meer van dergelijke functies in Tabaksteeg-Zuid worden gerealiseerd zet die de vitaliteit van het Maximaplein verder onder druk. Het Maximaplein functioneert nu volgens veel participanten niet naar behoren. Voorkomen moet echter worden dat nieuwe concurrerende functies in Tabaksteeg-Zuid het Maximaplein verder ondermijnen (a.g.v. kannibalisatie). Tabaksteeg-Zuid kan het Maximaplein juist ook versterken doordat het verzorgingsgebied vergroot wordt. ▪ De opmerkingen over het participatieproces komen grofweg op het volgende neer en/of leiden daarbij tot de volgende overwegingen:

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

68

o

o

o

Participanten zijn het niet eens met participatie in de vorm van informeren en consulteren en willen meebeslissen. Participatie in relatie tot complexe projecten met gebiedsoverstijgende effecten heeft echter altijd een asymmetrisch karakter. Logischerwijs blijkt dat omwonenden veel dagdagelijkse en praktische zorgen hebben waar het hun woongenot betreft, terwijl ambtelijk en bestuurlijk, in samenspraak met een veelheid aan partijen, stakeholders en overheden op een geheel ander abstractieniveau afwegingen moeten worden gemaakt die zien op de belangen van groter groepen mensen dan alleen de omwonenden en groter gebieden dan alleen de Tabaksteeg-Zuid en omstreken. Participanten zijn het niet eens met de snelheid van het proces en vermoeden dat alles al besloten is in achterkamers. Onderliggend lijkt hier sprake te zijn dat men alleen wenst in te stemmen met snelheid en vorm van het proces als de uitkomst conform de gehoopte verwachting is. Indachtig het voorgaande punt is het proces altijd losgekoppeld gehouden van de uitkomst. Ook een door sommigen niet gewenst uitkomst kan het gevolg zijn van een zorgvuldig en transparant doorlopen participatieproces.

De wijze waarop burgers zich mengen in een participatieproces is naar aard en wezen dusdanig dat er bovengemiddeld veel aandacht wordt gevraagd en ook besteed aan omwonenden met welbegrepen eigenbelangen; hetzelfde geldt voor participanten die kritiek hebben op het proces. Mensen die indirect belanghebbend zijn (zoals toekomstige bewoners) en participanten die tevreden zijn met het proces zijn nauwelijks zichtbaar, waarmee hun geluid verstomt. Meermaals is door omwonende participanten de suggestie gedaan dat moet worden geteld hoe vaak een wens (voor bijvoorbeeld groen uitzicht) is geuit. Ook wordt daarbij verondersteld dat iedereen de kans heeft gehad zich te laten horen, en dat wie zich niet heeft geuit geen recht van spreken meer heeft. De vraag dringt zich hierop in hoeverre participatie en besluitvorming in de gemeenteraad als noodzakelijke uitkomst moet hebben dat voor alles gehoor wordt gegeven aan de enkelvoudige belangen van enkele tientallen, zoniet honderden omwonenden.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

69

Bijlage B. Belangrijke data Datum 5 juni 2023

Wat Stuurgroep

14 juni 2023

Kick-off Groen Groeit Mee

22 juni 2023 3 juli 2023

Dagrandsessie met gemeenteraad Werkgroep energie

24 juli 2023

Werkgroep energie

25 juli 2023

Verzenden 1e concept kaders en randvoorwaarden aan marktpartijen Groen Groeit Mee Stuurgroep

14 juli 2023 20 juli 2023 4 september 2023

4 september 2023 5 september 2023 9 september 2023 13 september 2023 19 september 2023 21 september 2023 25 september 2023 3 oktober 2023 3 oktober 2023 10 oktober 2023 12 oktober 2023 11 oktober 2023 13 oktober 2023 18 oktober 2023

Ontvangen opmerkingen markpartijen op 1e concept kaders en randvoorwaarden 1e participatieavond Plenaire sessie Rondwandeling t.b.v. participatie Stuurgroep Beraad in het college van B&W Uitwisseling met gemeenteraad Inloopavond t.b.v. participatie Werkgroep water Vaststelling herijkt projectplan in CMO Plenaire sessie Plenaire sessie Stuurgroep

25 oktober 2023

Werkgroep verkeer Marktconsultatie – bespreken opmerkingen marktpartijen Terugkoppeling en check opbrengst participatie Werkgroep water

27 oktober 2023

Werkgroep verkeer

25 oktober 2023

Deelnemers Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Provincie, Imoss, Schoonderbeek, Osinga, Heijmans, Waterschap, gemeente Fractievoorzitters

Verslaglegging Verslag

Heijmans, Schoonderbeek, Osinga, gemeente Stedin, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga, gemeente Gemeente, Heijmans, Osinga, Schoonderbeek, De Boom

Vastlegging anderszins

Imoss, gemeente, De Boom Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Gemeente, Heijmans, Osinga, Schoonderbeek, De Boom

Vastlegging anderszins Verslag

Burgers en overige belangstellenden Beleidsmedewerkers gemeente

Verslag/opname

Burgers en overige belangstellenden Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga College B&W, projectleider, Imoss

Vastlegging anderszins

Wethouder, projectleider, Imoss, gemeenteraad Burgers en overige belangstellenden Waterschap, gemeente Managers gemeente

Verslag/opname

Beleidsmedewerkers gemeente Beleidsmedewerkers gemeente Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Provincie, gemeente, Imoss Projectleider, planeconoom gemeente, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga, De Boom Burgers en overige belangstellenden

Vastlegging anderszins Vastlegging anderszins Verslag

Waterschap, gemeente, Schoonderbeek, Heijmans Gemeente, Osinga, Schoonderbeek, Heijmans

Vastlegging anderszins

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

Geen verslaglegging

Geen verslaglegging

Vastlegging anderszins

Vastlegging anderszins

Vastlegging anderszins

Vastlegging anderszins

Verslag Vastlegging anderszins

Vastlegging anderszins Vastlegging anderszins Vastlegging anderszins

Vastlegging anderszins Verslag

Verslag/opname

Vastlegging anderszins

70

1 november 2023 1 november 2023 2 november 2023 7 november 2023 9 november 2023 9 november 2023 14 november 2023 16 november 2023 17 november 2023 4 december 2023

Inloopavond participatie Sessie nieuwe sanitatie Marktconsultatie – bespreken opmerkingen marktpartijen Groen Groeit Mee

Burgers en overige belangstellenden Waterschap, gemeente, Vitens, Schoonderbeek, Heijmans Projectleider, planeconoom gemeente, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga

Vastlegging anderszins

Imoss, gemeente

Vastlegging anderszins

Groen Groeit Mee

Imoss, gemeente, De Boom

Vastlegging anderszins

Marktconsultatie

Ambtenaren gemeente en marktpartijen College B&W, projectleider, Imoss

Vastlegging anderszins

Wethouder, projectleider, Imoss, gemeenteraad Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Vertegenwoordiging raadsfracties, ambtenaren gemeente, Imoss. Deels: De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Beleidsmedewerkers gemeente

Verslag/opname

Vertegenwoordiging raadsfracties, ambtenaren gemeente, Imoss. Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Burgers en overige belangstellenden Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga Wethouder, projectleider, Imoss, gemeenteraad Vertegenwoordiging raadsfracties, ambtenaren gemeente, Imoss. Gemeente, De Boom, Heijmans, Schoonderbeek, Osinga

Verslag

Beraad in het college van B&W Uitwisseling met gemeenteraad Stuurgroep Werksessie raad 1

6 december 2023 12 december 2023 20 december 2023 19 januari 2024

Stuurgroep

29 januari 2024

Participatieavond (slot)

6 februari 2024

Stuurgroep

8 februari 2024

Uitwisseling met gemeenteraad (slot) Besloten werksessie raad 3 Stuurgroep

13 februari 2024 16 februari 2024

Plenaire sessie Werksessie raad 2 Stuurgroep

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

Vastlegging anderszins Verslag

Vastlegging anderszins

Verslag Verslag

Verslag Vastlegging anderszins

Verslag Verslag Verslag Verslag/opname Geen verslaglegging Verslag

71

Bijlage C. Proces strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot Najaar 2017/ voorjaar 2018

Het college van B&W is bereid onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een plan van Stichting De Boom, Osinga en Heijmans Vastgoed voor het ontwikkelen van maximaal 28 woningen en een park in de strook tussen 30kmweg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot;

Oktober 2020

De gemeenteraad bepaalt dat Tabaksteeg-Zuid exclusief de strook tussen 30kmweg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot zoekgebied is voor woningbouw;

Oktober 2020

De gemeenteraad neemt een motie aan waarin wordt opgeroepen de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot te voegen bij het totaal te ontwikkelen gebied (de 28 woningen wordt onderdeel van de totale 760 woningen), en een groene invulling (van een nog nader te bepalen afmeting en vorm) te maken direct ten zuiden van 30km-weg Tabaksteeg;

April 2022

De gemeente sluit de intentieovereenkomst met Stichting De Boom, Osinga, Heijmans Vastgoed en Schoonderbeek voor de totale ontwikkeling van het te ontwikkelen gebied de Tabaksteeg-Zuid (zie hoofdstuk 5). Met het sluiten van de intentieovereenkomst is de medewerking onder voorwaarden van de gemeente aan het plan, van Stichting De Boom, Osinga en Heijmans Vastgoed voor het ontwikkelen van de maximaal 28 woningen en een park in de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot, komen te vervallen;

November 2022

De gemeenteraad neemt een motie aan waarin wordt opgeroepen schriftelijk te bevestigen zowel gemeenteraad als Stichting De Boom, Osinga en Heijmans vastgoed dat de medewerking onder voorwaarden van de gemeente aan het plan, van Stichting De Boom, Osinga en Heijmans Vastgoed voor het ontwikkelen van maximaal 28 woningen en een park in de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot, met het sluiten van de intentieovereenkomst is komen te vervallen;

November 2023

Het college van B&W bevestigt schriftelijk aan zowel gemeenteraad als Stichting De Boom, Osinga en Heijmans vastgoed dat de medewerking onder voorwaarden van de gemeente aan het plan, van Stichting De Boom, Osinga en Heijmans Vastgoed voor het ontwikkelen van maximaal 28 woningen en een park in de strook tussen 30km-weg Tabaksteeg en de Zuidwindse sloot, met het sluiten van de intentieovereenkomst is komen te vervallen.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

72

Bijlage D. Dwarsprofielen

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

73

Bijlage E. Woningtypen voor senioren en mensen met een zorgbehoefte Omdat het aanbod van wonen en zorg achterblijft bij de groei van de groep ouderen heeft het ministerie van VWS het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) opgesteld. De ministeries van BZK en VWS hebben definities opgesteld van de drie woningtypen uit het programma. Deze definities zijn vastgesteld met goedkeuring van de landelijke stuurgroep. BZK werkt een beslisboom uit over hoe bouwplannen kunnen gecategoriseerd worden per woningtype. Nultredenwoningen Nultredenwoningen zijn reguliere woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk). Geclusterde woonvormen Geclusterde woonvormen zijn onder andere hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats (zie handreiking ‘geclusterde woonvormen voor senioren’ van P31 voor voorbeelden). Geclusterde woonvormen beslaan woningen die voldoen aan de uitgangspunten voor nultredenwoningen. Daarnaast zijn deze woonvormen ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan. Er moet een ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn en de woonvorm wordt voor minimaal 50% bewoond door 55+’ers.

Landelijk gaan wij bij clustering uit van een schaal van minimaal 12 woningen. De schaal voor clustering kan op het platteland of in kleine kernen lager liggen. Het verdient aanbeveling dat de woningen dementievriendelijk ingericht worden. Zorggeschikte woningen De term ‘verpleegzorgplekken’ uit het programma wordt vervangen door zorggeschikte woningen. Het scheiden van wonen en zorg houdt in dat wij niet meer uitgaan van ‘plekken’, maar wonen centraal stellen. We gaan uit van woningen die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Dit maakt deze woningen ‘zorggeschikt’. Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige woningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin WLZ-zorg geleverd wordt voor bewoners. Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook dient de woning brandveilig te zijn en te beschikken over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica. Wat hierin duidelijk naar voren komt, is dat ervan uit wordt gegaan dat de toekomstige zorgwoningen zelfstandige woningen zijn.

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

74

Bijlage F. Kwalitatieve kaders woningbouw Betaalbaarheid De hoofdopbouw van de financieringscategorieën is in belangrijke mate gebaseerd op de Woondeal Regio Amersfoort 2022-2030. In het addendum op het coalitieakkoord 2022-2026 heeft de coalitie afgesproken deze opbouw te onderschrijven. Voor Tabaksteeg-zuid geldt daarom dat tenminste 30% van het woningbouwprogramma bestaat uit sociale huurwoningen, 37% uit huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en het huurprijsniveau passend bij het nog vast te stellen huurbeleid van het rijk (Wet betaalbare huur) of koopwoningen tot € 390.000 (prijspeil 2024), en 33% uit duurdere koop- en huurwoningen. De grenzen van sociale huur (en daarbinnen de aftoppingsgrenzen) en de betaalbare huur en koop worden aangepast op basis van de landelijke regelgeving en indexering. De verdeling van nieuwe sociale huurwoningen naar aftoppingsgrenzen en daarboven baseren we op de woningbehoefte in deze categorie. In de volgende paragraaf wordt het uitgangswoningbouwprogramma weergegeven. Binnen de categorie betaalbare koopwoningen, gaan we uit van 2 prijssegmenten, namelijk t koopwoningen met een verkoopprijs van € 290.000 en woningen tussen € 290.000 en 390.000 (prijspeil 2024). De prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast op basis van het rijksbeleid óf – als dit niet meer aan de orde is- op basis van de ConsumentenPrijsIndex (CPI).

Minimale kwaliteit Voor de verschillende woningtypen wordt uitgegaan van de volgende minimale kwaliteit volgens onderstaande tabel: Sociale huurwoningen Type Appartement/MGW - starters - doorstroom - ouderen eengezins* - starters - ouderen - algemeen/gezinnen

GO

kamers Gelijkvloers Doelgroep

48 70

2 3

Ja Ja

70

2 en 3

Ja

lage aftoppingsgrens Hoge aftoppings-/ liberalisatiegrens Lage aftoppings-/liberalisatiegrens

65 80 90

2 en 3 2 en 3 3 en 4

Nee Ja Nee

Hoge aftoppingsgrens Lage aftoppings-/liberalisatiegrens Hoge aftoppings/ liberalisatiegrens

Betaalbare huur- en koopwoningen Type GO Appartement/MGW - huur 75-90 - koop laag 75 - koop midden 90 Eengezins - huur 75-90 - koop laag 75

Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid

Kamers

Gelijkvloers Prijs

2/3 2 3

Ja Ja Ja

Max. 1.100 Max. 275.000 Max. 390.000

2/3 2

Nee Nee

Max. 1.100 Max. 290.000

75

- koop midden - koop/huur ouderen

90 90

3 2/3

Nee Ja

Max. 390.000 Divers

Dure huur- en koopwoningen De dure huur- en koopwoningen bevinden zich in het vrije segment en worden door de markt bepaald. Onderstaande tabel is indicatief opgenomen: Type GO Kamers Gelijkvloers Kavel Rijwoningen (4-5 in de rij) 120 4/5 nee 150 Hoekwoningen 120 4/5 nee 200 2^1-kap 170 4/5 nee 350 vrijstaand Ja/nee 450 Appartement ouderen 120 3/4 ja Doelgroepen In Tabaksteeg-Zuid geven we extra aandacht aan de volgende specifieke doelgroepen: ▪

▪

▪

▪

Starters en (koop-)starters. Tenminste 30-35% van de woningen in de sociale huur en de betaalbare huur en koop moet gericht zijn op deze doelgroep. Dit betekent dat qua prijs, aantal kamers en uitrusting de woning voor deze groep geschikt moet zijn. Innovatieve oplossingen kunnen worden ingezet om deze groep te bedienen; Ouderen en mensen met een zorgbehoefte. In Tabaksteeg- zuid gaan we ook woningen realiseren voor mensen met zorg of behoefte aan een levensloopbestendige woning. Daarnaast is het gelet op de te verwachten demografische ontwikkeling op de langere termijn gewenst om woningen te realiseren die voor alle leeftijdsgroepen een goede basis bieden. We onderscheiden daarom de volgende categorieën: ▪ levensloopbestendig light: bij deze (reguliere) woningen wordt het door beperkte voorzieningen in de woning mogelijk gemaakt om in geval van verminderde mobiliteit of lichte zorg in de woning te kunnen blijven wonen. Dit betekent onder meer: voldoende brede deuren, geen drempels, een trap die het plaatsen van een traplift eenvoudig mogelijk maakt ▪ nultredenwoning; ▪ clusterwoningen: ▪ zorgwoningen. We streven ernaar tenminste 35% van het aanbod in elke betaalbaarheidscategorie uit de laatste drie categorieën te laten bestaan.

Het gaat om een mix van deze woningen waardoor er geschikt aanbod is voor iedereen die met het oog op leeftijd of fysieke omstandigheden een huis zoekt dat toegankelijk is, voldoende ruim om met bijv. een rollator of rolstoel te manoeuvreren en afhankelijk van de zorgvraag voldoende ruimte heeft om lichte tot zware zorg te leveren. Bij deze doelgroep gaat het om een mix van nultreden-, cluster- en zorgwoningen. Op grond van het woningbehoefteonderzoek én de Woonzorgvisie moet een verdeling in deze woningtypen worden bepaald. Vooralsnog wordt de landelijke opgave als basis genomen, namelijk 59% nultredenwoningen, 27% clusterwoningen en 14% zorgwoningen. Bij een woningbouwprogramma van 760 woningen én 30% woningen specifiek voor ‘zorgeloos’ wonen betekent dit: 140 nultredenwoningen, 60 clusterwoningen en 30 zorgwoningen. Bij een deel van deze woningen zal ook gemeenschappelijke ruimte in een complex of de nabijheid daarvan aanwezig moeten zijn.