Bijlage 1 Kaders en Randvoorwaarden versie 18 april 2024.pdf
Tekst van het document
Met de verdeling van het woningbouwprogramma in de hiervoor beschreven betaalbaarheidscategorieën wordt goed ingespeeld op de woningbehoefte en de ontwikkeling. Bij de verdere invulling van het woningbouwprogramma is een accent op woningen voor (koop)starters en oudere huishoudens met en zonder zorg nodig. Omvang woningbouwprogramma In het raadsbesluit over de zoekgebieden waaruit Tabaksteeg-zuid als woningbouwlocatie naar voren is gekomen, wordt gesproken over 760 woningen. Dit aantal is een globale berekening geweest op basis van de omvang van het mogelijk te ontwikkelen gebied en een voor Leusden regelmatig gehanteerde gemiddelde woningdichtheid van 25 woningen per ha. Met de woningdichtheid wordt een indicatie gegeven van de verhouding bebouwing-niet bebouwing en daarmee van een meer dorpse of stedelijke uitstraling/sfeer. De vraag is of deze maatstaf nog steeds een goede indicatie is en daarmee ook voor het aantal woningen als het woningbouwprogramma veel meer uit kleinere en meer goedkopere en betaalbare woningen gaat bestaan. Het maakt zowel in het beeld als in het aantal bewoners uit of er 760 woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens worden gebouwd of 760 gezinswoningen. In Tabaksteeg is 10% van de woningbouw gestapeld en de het gemiddelde bruto vloeroppervlak (bvo) 130 m2. In het referentieprogramma dat in bijlage F staat Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
25
beschreven, is 40% van de woningbouw gestapeld en de gebruiksoppervlakte (GO) 100 m2. Om die reden is het uitgangspunt voor Tabaksteeg-zuid tenminste 760 woningen. Het stedenbouwkundige plan, waarin alle eisen en wensen integraal samenkomen, moet samen met de uitgangspunten voor het wonen aangeven hoeveel woningen het gebied daadwerkelijk kan en moet faciliteren. Uitgangspunt is dat bij het realiseren van meer woningen dan 760 de opbouw van het referentieprogramma in bijlage F onverkort wordt geëxtrapoleerd. Eisen aan (sociale) woningbouw In bijlage E en F wordt verder ingezoomd op de kwalitatieve kaders voor woningbouw, de doelgroepen met uitgangspunten daarbij en een referentieprogramma. We vinden het opnemen van een dergelijk programma van belang om te voorkomen dat we door een ondergrens voor de kwaliteit van wonen en woningen zakken. De Woondeal reguleert voor 67% van de woningen wat de maximale huur of koopsom kan zijn. De Woondeal doet daarnaast weliswaar in algemene zin uitspraken over woonkwaliteit, maar kwantificeert dit niet. Als er geen nadere eisen worden gesteld aan de onder werking van de Woondeal te bouwen woningen, zal het Bouwbesluit de ondergrens definiëren.
Omdat het niet definiëren van ondergrenzen op grond van het Bouwbesluit potentieel kan en mag leiden tot zeer kleine of smalle woningen, die in het licht van het licht van de huisvesting van de doelgroepen voor wie de gereguleerde woningen bedoel zijn als onwenselijk worden gezien, worden in deze kaders en randvoorwaarden uitspraken gedaan over de vereiste minimale kwaliteit van dat deel van het woningbouwprogramma dat onder de regulerende werking van de Woondeal valt. Omdat vorm en inhoud van het daadwerkelijk te realiseren woningbouwprogramma afhankelijk zijn van vele, deels naar hun aard, inhoud en verschijningsvorm onbekende en aan verandering onderhevig zijnde, factoren (zoals o.a. woonbehoeften en technische innovaties), is het bieden van ruimte voor nadere uitwerking ook noodzakelijk. Ten aanzien van het borgen van een kwalitatief goed woningbouwprogramma is er derhalve sprake van een gespannen verhouding tussen het houden van grip en het faciliteren van creativiteit en flexibiliteit.
Naar aanleiding van hetgeen hiervoor gezegd is, is in de tabellen in bijlage F een referentieprogramma opgenomen en gaat voornoemde tabel vergezeld van navolgende toelichting: De tabellen in bijlage F zijn een, noodzakelijkerwijs, geconcretiseerde, gekwantificeerde en verbijzonderde mogelijke manifestatie van datgene dat, voor de onder de Woondeal gereguleerde woningen, in abstracte en tevens ideaaltypische zin geldt als een kwalitatief goed woningbouwprogramma. De tabellen beogen op voornoemde wijze, en wel omdat dat op een andere begrijpelijke en duidelijke wijze niet mogelijk lijkt, de essentie van een kwalitatief goed woningbouwprogramma te weerspiegelen en te verbeelden. Het referentieprogramma in bijlage F moet derhalve begrepen worden als een mogelijk woningbouwprogramma’s dat, wanneer het onverkort wordt gerealiseerd, zonder meer akkoord is. Een alternatief woningbouwprogramma is, gezien het feit dat het daadwerkelijk te realiseren woningbouwprogramma afhankelijk is van vele, deels naar hun aard, inhoud en verschijningsvorm onbekende en aan verandering onderhevig zijnde, factoren, vanzelfsprekend voorstelbaar.
Een dergelijk alternatief programma is pas akkoord als naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijke partij overtuigend en onderbouwd wordt aangetoond dat de kwaliteit van een dergelijk alternatief woningbouwprogramma minimaal gelijkwaardig is aan (of hoger is dan) die van het referentieprogramma.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
26
Specifieke aandacht is nodig voor de positie van de sociale woningbouw. Sociale huurwoningen zijn van groot belang voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen en in het bijzonder mensen in de aandachtsgroep (mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen, vergunninghouders, arbeidsmigranten, ouderen met zorg etc.). We hechten er groot belang aan dat de sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd door de in Leusden werkzame corporatie Omthuis, of als dat niet kan dat ze turnkey kunnen worden geleverd aan Omthuis. Dit vormt echter geen garantie dat Omthuis, als preferente partner ook feitelijk de woningen in eigendom krijgt. Dit is afhankelijk van het tot stand komen van realisatieafspraken tussen Omthuis en ontwikkelaar(s). Waar mogelijk wordt aangesloten bij landelijke regelgeving. Belangrijk is, onafhankelijk van wie de woningen in eigendom en beheer krijgt, echter dat de sociale huurwoningen die gerealiseerd worden niet alleen langdurig in de sociale huursector blijven (tenminste 25 jaar), maar ook de volledige functie krijgen die deze woningen in het corporatiebezit hebben. Dit wil zeggen dat ze meedraaien in het regionale woonruimteverdelingssysteem en niet alleen voor reguliere woningzoekenden worden ingezet maar zonder uitzondering ook voor de huisvesting van alle aandachtsgroepen.
Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid in beweging Het thema wonen staat als urgent op te pakken onderwerp op de tafel van Rijk, Provincie en gemeente. Dit betekent dat er rekening mee moet worden gehouden dat in de komende jaren beleid en regelgeving zich verder ontwikkelt en ook van toepassing zal kunnen zijn voor Tabaksteeg-zuid. Dit geldt in ieder geval voor de Huisvestingswet, de Wet versterking regie op de volkshuisvesting, de Wet betaalbare huur en op lokaal niveau de Woonvisie en Woonzorgvisie met hun uitwerkingen. 9.3
Participatie
Vanuit de participatie wordt aandacht gevraagd voor de doelgroepen die we eigenlijk ook extra accent willen geven in Tabaksteeg-Zuid. Daarvoor lijkt dan ook draagvlak te zijn. Wel is het de vraag in welke mate de vraag van oudere doorstromers past bij de financiële mogelijkheden (ruim huis, levensloopbestending, tuin voor en achter, ruime schuur etc.). Dat is nog wel onderwerp van onderzoek. Vanuit de participatie wordt verder aandacht gevraagd voor het stellen van een maximum aan het aantal te realiseren woningen. Vraag is vanuit welk perspectief deze opmerking wordt gemaakt. Vaak wordt daarbij verwezen naar Tabaksteeg (-noord). Deze situatie is echter niet vergelijkbaar: we geven van tevoren aan waaraan we gaan toetsen; Tabaksteeg kent een heel ander woningbouwprogramma met verhoudingsgewijs veel grotere woningen; dat geeft een heel andere verhouding ‘bebouwd- onbebouwd’; een deel van het openbaar gebied in de Tabaksteeg kan niet als zodanig beleefd worden (water tussen de achtertuinen).
▪ ▪ ▪
9.4
Uitgangspunten ▪
ten aanzien van het woningbouwprogramma dient te worden voldaan aan minimale programmatische en kwaliteitseisen, waarbij hetgeen in bijlage F is verwoord geldt als een zonder meer goedgekeurde verbijzondering en concrete invulling van ideaaltypische referentiekwaliteit (zie toelichting onder paragraaf 9.2 kopje ‘eisen aan (sociale) woningbouw;
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
27
▪
▪ ▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
het tot nu toe gehanteerde aantal woningen van 760 geldt als minimum. Dit aantal wordt losgelaten als maximum. Het stedenbouwkundig plan geeft inzicht in de draagkracht van het gebied. Op basis daarvan wordt een norm bepaald die richting gaat geven aan het mogelijke aantal woningen; Uitgangspunt is dat bij het realiseren van meer woningen dan 760 de opbouw van het referentieprogramma in bijlage F onverkort wordt geëxtrapoleerd; het is belangrijk dat Tabaksteeg-Zuid (gedeeltelijk) bijdraagt aan invulling van de geconstateerde woningbehoefte en lacunes in de woningvoorraad. De aangegeven verdeling in prijsklassen sluit daar goed op aan. Een gemêleerd aanbod met accenten op de doelgroepen (koop-)starters en ouderen is gewenst, niet alleen naar woningtype maar ook naar ruimtelijke verdeling. Sociaal, betaalbaar, duur, jongeren, ouderen, mensen met zorgbehoefte of een bijzondere achtergrond en gezinnen vormen in Tabaksteeg-Zuid een afwisselende mix; de wijk faciliteert ‘zorgeloos wonen’ voor ouderen en voor mensen met een zorgbehoefte. Dit vraagt niet alleen iets van het woningaanbod, maar ook van een openbaar gebied en verblijfsruimten die uitnodigen tot bewegen en ontmoeten, een sociale infrastructuur die uitnodigt tot onderlinge hulp, en nabijheid van voorzieningen.
Niet alleen moet rekening worden gehouden met betaalbaarheid (ook van energie), maar ook dat er voldoende woningen zijn waarin de juiste zorg kan worden geboden. Dit vraagt om ook de bouw van voldoende nultreden-, cluster- en zorgwoningen (zie bijlage E). Juist door de mix in woningtypen ook in de ruimtelijke inrichting kan een stevige sociale cohesie ontstaan; de woningen worden ‘toegankelijk’, bij de ontwikkeling van de gebouwen wordt de woonadviescommissie en Duwgroep Leusden geconsulteerd. Zie voor de richtinggevende principes met betrekking tot toegankelijkheid bijlage K; de definitie van sociale huurwoningen uit het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting zijn van toepassing op de te realiseren sociale huurwoningen, alsmede de vereiste (vast te leggen in een contract o.i.d.) dat alle sociale huurwoningen ook worden ingezet voor de huisvesting van alle aandachtsgroepen. Hiermee wordt voorkomen dat de aandachtsgroepen die maatschappelijk minder geaccepteerd zijn, worden buitengesloten en nog sterker binnen de huidige beschikbare voorraad gehuisvest moeten worden; de behoefte aan woningen in de betaalbare sector is groot, maar ook moeilijk duurzaam in te vullen. Door het gebrek aan dit soort woningen en de grote vraag, worden dit soort woningen snel duurder.
Onderdeel van het project is het bedenken van instrumenten om deze woningen zo lang en veel als mogelijk binnen het betaalbare segment te houden; voor een onderscheidend woonmilieu worden ook andere dan conventionele woningtypologieën of conventioneel ruimtegebruik aangemoedigd; er is ruimte voor bijzondere of nieuwe woonconcepten/ -milieus waaronder knarrenhofjes, collectief particulier opdrachtgeverschap, flexwoningen, meergeneratiewoningen, wonen met zorg en (beperkt) woonwerkwoningen met op de begane grond ambachtelijke bedrijvigheid (milieucategorie 2) en op de verdieping wonen. In het stedenbouwkundig plan wordt hier rekening mee gehouden. Omdat dit type vragen over het algemeen niet goed vooraf valt te plannen, vragen we van de ontwikkelaars dat zij op dit punt een open vizier en medewerkingsbereidheid tonen; begin 2024 wordt het Woonwagenbeleid aangeboden aan de raad. Op grond daarvan kan mogelijk worden besloten 4-6 woonwagenstandplaatsen aan de opgave voor TabaksteegZuid toe te voegen. Dit vraagt naar verwachting een oppervlakte tussen 900 en 1.500 m2;1 Tabaksteeg-Zuid wordt gerealiseerd in een aantal fasen/deellocaties waarbij in elke fase een gevarieerd woningaanbod wordt gerealiseerd dat een afspiegeling vormt van de samenstelling van het totale woningbouwprogramma.
Voorkomen moet worden dat er grotere clusters van zelfde type woningen ontstaan; per fase/deellocatie worden afspraken gemaakt over de samenstelling van het woningbouwprogramma. De precieze samenstelling van de woningprogramma’s wordt gebaseerd op (regelmatig te actualiseren) woningbehoefteonderzoek waarbij nadrukkelijk
1
Afhankelijk van aantal standplaatsen en op basis van ‘Onderzoek kosten woonwagenstandplaatsen, Ministerie van BZK, 7 oktober 2022
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
28
▪
ook rekening wordt gehouden met de middellange termijnontwikkelingen. Het eerste woningbehoefteonderzoek wordt begin 2024 opgeleverd; de kwaliteit van de woningen onder meer waar het gaat om uitrusting, uitstraling en woninggrootte moet -ondanks de druk die er is door stijgende materiaal- en arbeidskostentoekomstbestendig zijn. Een deel van deze kwaliteiten staat verwoord in andere paragrafen. In deze paragraaf richten we ons vooral op de combinatie prijs-minimaal gebruiksoppervlakte.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
29
10. Voorzieningen 10.1 Beleid Rijksoverheid
Provincie
Gemeente
▪ Wet Publieke Gezondheid; ▪ Wet Maatschappelijke ondersteuning.
▪-
▪ Omgevingsvisie 2023; ▪ Nota detailhandel; ▪ Afwegingskader transformatie kantorenlocaties 2020; ▪ Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Leusden 2015; ▪ Strategisch integraal huisvestingsplan Leusden 2015-2030; ▪ Nota Integraal Gemeentelijk Vastgoed Leusden 2016-2030; ▪ Zorgakkoord ‘Samen Sterker 2022- 2027’; Beleidskader Sociaal Domein ‘Thuis in Leusden 2023- 2027’.
10.2 Analyse
Voorzieningen bestaande omgeving (Nota R&U)
Onderwijshuisvesting, bewegingsonderwijs en kinderopvang De zorgplicht onderwijshuisvesting vereist dat er voldoende aanbod van adequate onderwijsaccommodaties en accommodaties voor het bewegingsonderwijs bestaat. Dit kan in de vorm van permanente huisvesting, wanneer de ruimtebehoefte langer dan 15 jaar blijft bestaan, of in tijdelijke vorm bij pieksituaties, wat vaak voorkomt bij de bouw van nieuwe woonwijken. Tijdens en na de oplevering van de woningen in Tabaksteeg-zuid zal er behoefte zijn aan beide varianten.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
30
Op de bestaande basisscholen de Loysderhoek en ’t Palet kan pas 16 jaar na oplevering van de laatste woningen een stabiele situatie en gelijkmatige aanmelding van kinderen worden bereikt. Tot die tijd hebben scholen te maken met onregelmatige aanwas en groepsgroottes waardoor er op piekmomenten meer capaciteit nodig is dan de cijfers weergeven, dit is ook in het verleden zo gebleken. De stabiele situatie na de realisatie van eerdere woningbouwprojecten in Leusden-Zuid zou zich de komende jaren pas gaan aandienen. In onderstaande grafiek wordt de leerlingenprognose van 2023 weergegeven en is te zien dat er in eerste instantie lichte krimp is voorzien de komende jaren (jeugd opgegroeid in de wijk Tabaksteeg vertrekt richting VO), waarna er weer groei ontstaat door de geplande woningbouw. Uit de realisatiecijfers van oktober 2023 blijkt echter dat de leerlingenaantallen minder hard dalen dan verwacht. Er is meer nieuwe aanwas dan voorzien, bijvoorbeeld door verjonging van de wijk Leusden Zuid. Gezien de ontwikkelingen (daling minder groot dan verwacht en groei voorzien) is er vermoedelijk extra tijdelijke/flexibele onderwijsruimte nodig t.o.v. van de leerlingenprognose 2023 om een piek op te vangen.
Leerlingenaantallen prognose 2023
Omdat het definitieve woningbouwprogramma nog niet is vastgesteld ten tijde van het opstellen van de prognose, is er rekening gehouden met 760 woningen. Er is uitgegaan van voornamelijk eengezinswoningen, danwel kleinere woningen en appartementen waar zich (gezien de landelijke trend en het tekort aan woningen) ook steeds meer gezinnen vestigen. Wanneer het woningbouwprogramma tijdens planvorming nog zal wijzigen zal de leerlingenprognose moeten worden geactualiseerd om de toekomstige ruimtebehoefte voor onderwijshuisvesting opnieuw te bepalen. De voorziene leerlingengroei kan mogelijk (gedeeltelijk) worden opgevangen binnen MFC Antares, dit vraagt wel om een herschikking en aanpassingen binnen het gebouw. De komende tijd wordt onderzocht of dit haalbaar is. Tot duidelijk is óf en in hoeverre dit gaat lukken, zal er binnen de ontwikkeling van de Tabaksteeg-Zuid ruimte gereserveerd moeten worden voor (tijdelijke) onderwijshuisvesting. Gezien de verjonging van de wijk Leusden-Zuid, het nog niet vastgestelde woningbouwprogramma en de onstabiele situatie/aanwas betreft het op dit moment een voorlopige reservering in ruimte voor 6 groepen. Eventueel kunnen schoolwoningen worden onderzocht. Een groeiend aantal leerlingen betekent ook een grotere vraag naar bewegingsonderwijs en mogelijk kinderopvang en buitenschoolse opvang.
De huidige sportzaal in MFC Antares biedt voldoende capaciteit voor bewegingsonderwijs. Nog onbekend is of er voldoende ruimte voor kinderopvang beschikbaar is. De Wet op het primair onderwijs (WPO, artikel 45) bepaalt dat het ‘bevoegd gezag van de school
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
31
verantwoordelijk is voor de organisatie van de kinderopvang op het moment dat ouders van leerlingen hierom vragen’. De organisatie van de kinderopvang betekent dat het bevoegd gezag moet zorgen dat de school een mogelijkheid van kinderopvang biedt. Hoewel de gemeente Leusden het zeer wenselijk vindt dat er voldoende kinderopvang en buitenschoolse opvang beschikbaar is, beperkt de wettelijke verplichting van de gemeente zich tot het zorgen voor een goede spreiding van kinderopvangplekken met voorschoolse educatie. De huisvesting van de kinderopvang is de eigen verantwoordelijkheid van de betreffende organisaties en niet valt onder de wettelijke zorgplicht van de gemeente. Zorg, welzijn en ontmoeting Vanuit het beleidskader ‘Thuis in Leusden 2023- 2027’ is de visie op (samen) leven van onze inwoners als volgt opgebouwd: ▪ passend wonen, een plek van waaruit je je leven kan opbouwen. Daarnaast is ook een veilige leefomgeving nodig om te wonen en te leven; een veilig bestaan; ▪ een verbindend netwerk. Een structuur van een verbindend netwerk in de wijk draagt bij aan een sterke samenleving van inwoners die omkijken naar elkaar, elkaar ontmoeten, hulp en ondersteuning bieden indien nodig; ▪ een vitaal leven, een gezond leven. Gezondheid is niet vanzelfsprekend maar een gezonde leefstijl wel.
Voldoende bewegen, sporten, gezonde voeding, ontmoeten, en opdoen van inspiratie via cultuur dragen bij aan een fysieke en mentale gezondheid. Eerstelijns zorgvoorzieningen en een plek voor ontmoeting en activiteiten (binnen en buiten) in de nabijheid van de woonomgeving maakt hier onderdeel van uit. Voor een ontmoetingsvoorziening kan bijv. gedacht worden aan een buurthuis voor jong én oud. Voor de eerstelijns zorgvoorzieningen en een plek voor ontmoeting en activiteiten zijn er voldoende ruimten beschikbaar in de plint aan het Maximaplein, ook als Tabaksteeg-Zuid is voltooid. Bestuurlijk is aangegeven dat het wenselijk is dat eerstelijnszorg wordt geboden vanuit deze plint en dat het belangrijk is dat er voldoende eerstelijnszorg beschikbaar is binnen Tabaksteeg. Onderzoek en gesprekken over het toevoegen van deze beide welzijnsfaciliteiten in het MFC Antares lopen. De Gemeente heeft voor de eerstelijns zorg slechts een bemiddelende rol, maar heeft geen wettelijke verplichting om huisvesting beschikbaar te stellen. Voor het geval de nodige welzijnsactiviteiten geen plaats krijgen in MFC Antares zal ruimte gereserveerd moeten worden in het te ontwikkelen gebied. Ook hierbij geldt dat de nodige welzijnsfaciliteiten afhankelijk zijn van de doelgroepen die voortkomen uit het woningbouwprogramma.
Commerciële voorzieningen en bedrijvigheid Voor Leusden zijn winkels en winkelgebieden van groot belang voor het voorzieningenniveau voor inwoners. Zij zorgen voor levendigheid en fungeren als ontmoetingsplaatsen. Online winkelen neemt verder toe en funshoppen doen mensen minder in Leusden, maar eerder in Amersfoort en Utrecht. Daarom zetten we in op sterke en compacte centra. Daar concentreren we winkels, staan we in principe geen uitbreidingsruimte toe en streven we niet naar nieuwe winkelmeters elders. Op korte afstand van de Tabaksteeg-Zuid ligt het wijkcentrum het Maximaplein. Deze locatie geeft een aanbod aan voorzieningen op het gebied van welzijn, eerstelijnszorg, onderwijs, horeca en winkels die kunnen voorzien in de dagelijkse behoefte. Het Maximaplein staat onder druk vanwege een beperkt verzorgingsgebied. Tabaksteeg-Zuid biedt een kans om het Maximaplein te versterken en hier een levendig en krachtig wijkwinkelcentrum van te maken. Om het Maximaplein te laten functioneren als een huiskamer van Leusden Zuid en als ontmoetingsplaats zal het centrum verder ontwikkeld moeten worden.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
32
Er zal een visie op het Maximaplein ontwikkeld moeten worden door de gemeente om tot een plan te komen voor verbetering in de programmering, ruimtelijke inrichting en de verkeerskundige situatie. De gemeente Leusden wil voldoende ruimte blijven bieden aan bedrijvigheid om de balans tussen wonen en werken te behouden. Dit is van belang voor de vitaliteit van het dorp. We maken dan ook ruimte voor werken in woonwijken (gemengde gebieden). Een recente provinciale behoefteraming (september 2023) wijst uit dat er binnen Leusden een aanzienlijk tekort is aan bedrijfsruimte (niet zijnde kantoorpanden). Er is behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte door de vele nieuwe kleinschalige initiatieven van lokale (productie)bedrijven die nieuwe werkgelegenheid opleveren. Tabaksteeg-Zuid wordt primair ingezet als woningbouwlocatie. Zelfstandige bedrijfslocaties zien we hier niet als wenselijke ontwikkeling. Binnen het woningbouwprogramma (hoofdstuk 9) wordt rekening gehouden met een beperkt aantal woon-werk woningen waar kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid zijnde milieucategorie 2 (bijv. een fietsenmaker, loodgieter, timmerman) een plaats krijgt. 10.3
Participatie
Uit de gesprekken met de omgeving speelt de vraag naar voldoende scholen, en kinderdagopvang. De vraag naar winkels hangt samen met het volgens participanten niet goed functioneren van het Maximaplein. Aangegeven is dat het wijkcentrum een impuls nodig heeft. Er is volgens participanten nu sprake van onder andere te weinig parkeerplaatsen, overlast, verkeersonveilige situaties, problematische leegstand en een ongezellige of soms zelfs unheimische sfeer. De wens tot het realiseren van ontmoetingsplekken in Tabaksteeg-Zuid in de vorm van een park, horeca, of kinderboerderij is ook meegegeven.
10.4 Uitgangspunten ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪
Er komt geen nieuwe zelfstandige kantoor- of bedrijfsruimte in de Tabaksteeg-Zuid met uitzondering van de ambachtelijke woonwerkwoningen (zie hoofdstuk 9) categorie 2; in de Tabaksteeg-Zuid komen geen nieuwe commerciële ruimtes; het Maximaplein moet gaan fungeren als wijkcentrum voor de inwoners van heel Leusden Zuid, inclusief Tabaksteeg-Zuid. Tegelijk met de planontwikkeling van de Tabaksteeg-Zuid, zal de gemeente een visie voor de toekomst van het Maximaplein ontwikkelen; Huisvesting voor basisonderwijs, welzijn, ontmoeting en eerstelijns zorgvoorzieningen (w.o. apotheek, huisarts) gebeurt zoveel als mogelijk in MFC Antares en omgeving Maximaplein. De gemeente onderzoekt de haalbaarheid hiervan; Binnenplans dient een ruimtereservering gemaakt te worden voor een mogelijke bovengenoemde wijkvoorzieningen wanneer plaatsing in MFC Antares of Maximaplein en omgeving niet haalbaar is. De ruimtereservering zal in de noordelijke helft van het te ontwikkelen gebied een plek moeten krijgen (loopafstand naar de sportzaal in MFC Antares en andere voorzieningen); de ruimtereservering betreft ofwel een tot nader orde braakliggend te houden perceel, ofwel een gebouwde voorziening met de volgende oppervlaktes: o Onderwijshuisvesting: Voorlopige reservering van 1000m2 BVO voor onderwijs en verkeersruimten en een buitenruimte van 450m2 netto.
Daarnaast moet er voldoende parkeermogelijkheid zijn en een veilige verkeerssituatie om kinderen te brengen en te halen; o Welzijn en ontmoeting: Voorlopige reservering van 300m2 BVO, en een buitenruimte van 200m2 netto.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
33
11. Openbare ruimte 11.1 Beleid Rijksoverheid
Provincie
Gemeente
▪ VN-verdrag Handicap- Rechten van mensen met een beperking.
▪ Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht (2022); ▪ Handreiking nieuwe woongebieden - Groen groeit mee 2023.
▪ Speelruimteplan gemeente Leusden 2012- 2022; ▪ Oplegnotitie Prioritering Groenbeleid gemeente Leusden bij “Groene rijkdom in beeld, Groenbeleidsplan gemeente Leusden” – 2013; ▪ Mobiliteitsplan Leusden kijkt vooruit – 2021; ▪ Omgevingsvisie 2023.
11.2 Analyse Wegen De wegen en het daarmee verbandhoudend deel van de openbare ruimte wordt ingericht conform de ASVV 2021 (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) en de richtlijnen en publicaties van de CROW en de beheer en onderhoudseisen van gemeente. We streven naar zo min mogelijk verharding, omdat in het stedenbouwkundige plan nadrukkelijk aandacht dient te zijn voor groen en water (denk aan o.a. klimaatadaptatie). De openbare ruimte wordt nadrukkelijk niet door autoverkeer en parkeren gedomineerd. Parkeren voor de eigen voor- of achterdeur heeft hoge prioriteit. Bij de inrichting van de wegen in het gebied wordt rekening gehouden met routes en draaicirkels van de huisvuilinzameling, hulpdiensten en de bereikbaarheid (waaronder draaicirkels) van de privé- en openbare parkeerplaatsen. Daar waar de ASVV onvoldoende houvast hiervoor biedt geeft de gemeente aanvullende kaders en richtlijnen. Groen Voor Groen is het Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht van toepassing. De gemeente streeft minimaal niveau ‘brons’ na voor Natuur en Landschap. Bij Ruimtelijke Ontwikkeling vormt het groen beleidsplan het uitgangspunt voor de groene inrichting van nieuw te ontwikkelen wijken of infrastructurele projecten.
Spelen Het belang van speelruimte zit in de stimulering van de zelfstandige ontplooiing bij kinderen (0-5 jaar), jeugd (6-11 jaar), jongeren (12-18 jaar) en ouderen op drie vlakken: het stimuleert de gezondheid, de lichamelijke en geestelijke ontwikkeling en de sociale samenhang. Binnen nieuwe woongebieden dienen ontmoetings-, bewegings- en speelruimte te worden aangeboden die door iedereen op creatieve wijze ingevuld kunnen worden en die de sociale samenhang stimuleren. Deze ruimte heeft niet alleen betrekking op de speelplekken; ook de ontmoetings- en bewegingsruimte voor de jeugd, jongeren en overige bewoners zijn er onderdeel van. Speelruimten worden onderscheiden in formele- en informele speelruimten: ▪ Met informele speelruimte wordt de ruimte aangeduid waar de doelgroep woont, verblijft, en (veilig) kan spelen, zoals de straat, de stoep, het plantsoen en het water, maar waar geen specifieke speeltoestellen staan;
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
34
Met formele speelruimte wordt de ruimte aangeduid die specifiek en exclusief is ingericht voor ontmoeten, bewegen en spelen (de plekken met voorzieningen).
▪
11.3 Uitgangspunten Algemeen ▪
▪
Voor de onderdelen die onder verantwoordelijkheid en beheer van de gemeente gaan vallen, wordt een programma van eisen (Handboek Inrichting Openbare Ruimte) opgesteld dat leidend is voor het inrichtingsplan (te denken aan o.a. openbare ruimte, spelen, groen, water). Deze eisen komen voort uit het dan vigerende gemeentelijk beleid en wetgeving, en gemeentelijke voorschriften vanuit beheer en onderhoud; de wijk wordt ‘toegankelijk’, bij het maken van het stedenbouwkundig plan wordt de woonadviescommissie en Duwgroep Leusden geconsulteerd. Zie voor de richtinggevende principes met betrekking tot toegankelijkheid BAT-Utrecht (www.batutrecht.nl).
Wegen ▪
▪ ▪
ASVV 2021 (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) en de richtlijnen en publicaties van de CROW zijn uitgangspunt voor de inrichting van de openbare ruimte; voor de dwarsprofielen van wegen en watergangen worden (in afwijken op bovenstaande) de maatvoering gehanteerd zoals beschreven in bijlage D; halfverharding is alleen toegestaan daar waar mensen vrijwillig willen lopen, d.w.z.: voor recreatief gebruik.
Verdeelstations ▪
▪
In de wijk moet rekening gehouden worden met transformatorstation met een perceelgrootte van 24 m2. Per 200 woningen is 1 station nodig; Vitale en kwetsbare voorzieningen zijn bestand tegen hitte, langdurige droogte, wateroverlast en overstroming.
Groen ▪
▪
In het uiteindelijke plangebied wordt een losloopveld voor honden opgenomen; Groenvoorzieningen in de openbare ruimte zijn duurzaam bestand tegen hitte.
Afval ▪
alle verzamelcontainers en opstalplekken dienen vanaf de openbare weg goed bereikbaar te zijn voor inzamelvoertuigen zonder dat deze daarbij moet keren of achteruit moet rijden; grondgebonden woningen: ▪ PMD, GFT en papier dienen aan de openbare, doorgaande weg aangeboden te worden in een (mini)container. Eventuele centrale opstalplekken moeten binnen 75 meter van elke woning gerealiseerd worden; ▪ restafval dient men weg te brengen naar een ondergrondse restafvalcontainer. Deze bevinden binnen 250 meter van elke woning en bij voorkeur aan een uitvalsweg; ▪ glas en textiel kan men brengen naar één van de hiervoor bestemde containers in de wijken of winkelcentra. Appartementen: ▪ voor PMD en papier moet binnen het toekomstige plangebied van de ontwikkeling een voorziening worden gerealiseerd. Dit is een ondergrondse verzamelcontainer (bij meer dan 20 app.) of een opstelplaats voor voldoende minicontainers (1 per 4 app.) op privé uitgegeven grond; ▪ voor het GFT dient ondergrondse inzamelzuil te worden geplaatst (circa 1 per 20 app.). De zuil mag op eigen terrein geplaatst worden of op max. 25 meter van de perceelgrenzen en aan de openbare weg. De zuil is specifiek voor de bewoners;
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
35
restafval dient men weg te brengen naar een ondergrondse restafvalcontainer. Deze moet zich bevinden binnen 250 meter van elke woning en bij voorkeur op een strategische locatie aan een uitvalsweg; ▪ glas en textiel kan men brengen naar één van de hiervoor bestemde containers in de wijken of winkelcentra. in de wijk dienen 2 à 3 tuingroendepots verspreid in de wijk gerealiseerd te worden (afhankelijk van de bereikbaarheid) van 8 x 4 meter of 6 x 6 meter. Eén van deze depots ligt direct aan de bestaande wijk de Tabaksteeg. De depots dienen zodanig aangelegd te worden dat het verkeer hiervoor niet hoeft te keren. ▪
▪
Spelen ▪ ▪
▪
▪
▪ ▪
▪
De (heringerichte) openbare ruimte moet rekening houden met kinderen, en mogelijkheden bieden voor spel, ontmoeting en ontwikkeling van het kind; minimaal 3% van het bebouwde gebied dient gereserveerd te worden als speelplek. Stoepen en vergelijkbare openbare ruimten worden niet meegeteld. Groenvoorzieningen kunnen wel worden meegeteld, mits deze gebieden kunnen dienen als informele speelplekken; norm aantal speellocaties per doelgroep: ▪ 0 – 6-jarigen: aantal plekken 1 per 25-30 kinderen ▪ 7 – 12-jarigen: aantal plekken 1 per 55-70 jeugdigen ▪ 12 – 18-jarigen: aantal plekken: 1 per 100 jongeren aantal jongerenontmoetingsplek: 1 per 500 jongeren de loopafstand vanaf woningen naar een speelplaats moet gemiddeld 400m bedragen, maar hangt vooral samen met de leeftijdsgroep voor wie de voorziening in de buurt wordt geplaatst: ▪ 0 – 6-jarigen: max. 100m van de eigen woning ▪ 6 – 12-jarigen: max. 300 tot 400m van de eigen woning ▪ 12 – 18-jarigen: max. 1000m van de eigen woning speelplekken binnen de gemeente dienen toegankelijk, bereikbaar en (sociaal) veilig te zijn; de speelplek dient zo gevarieerd mogelijk en in samenhang met de omgeving te worden ingericht; bij de inrichting van een speelplaats wordt gewerkt conform het handboek "Handboek veiligheid van speelgelegenheden: vierde druk 2003" (NUSO) en de website www.allesoverspelen.nl van NUSO.
Dit, om te voldoen aan het Warenwetbesluit Attractie- en Speelvoorzieningen (W.A.S.); de speelplek dient ook toegankelijk te zijn ook voor mindervaliden. Zie voor inrichtingsrichtlijnen www.speeltuinbende.nl.
Veiligheid ▪
Bij de ontwikkeling worden de eisen en adviezen Veiligheidsregio Utrecht in acht genomen. Hierbij moet worden gedacht aan bereikbaarheid van hulpdiensten (zowel in de breedte als in de hoogte), voldoende bluswatervoorzieningen.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
36
12. Klimaatadaptatie en water 12.1 Beleid Rijksoverheid
Provincie
Gemeente
▪ Klimaatakkoord Parijs; ▪ Kaderrichtlijn water; ▪ Grondwaterrichtlijn; ▪ Europees beleid overstromingsrisico’s; ▪ Europees beleid voor huishoudelijk afvalwater, circulaire economie, hergebruik afvalwater; ▪ Richtlijn stedelijk afvalwater; ▪ Drinkwaterrichtlijn; ▪ Zwemwaterrichtlijn; ▪ Omgevingswet; ▪ Kaderbrief water- en bodemsturend; ▪ Nationale omgevingsvisie; ▪ Nationale adaptatiestrategie; ▪ Deltaplan ruimtelijke adaptatie.
▪ Provinciale omgevingsvisie; ▪ Blauwe agenda; ▪ Provinciale omgevingsverordening; ▪ Handreiking nieuwe woongebieden - Groen groeit mee 2023; ▪ Regionaal Klimaatadaptatieplan.
▪ Gemeentelijke rioleringsplan; ▪ Omgevingsvisie; ▪ Convenant klimaatadaptief bouwen; ▪ Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht 2022 - ‘brons’.
Waterschap ▪ Blauwe omgevingsvisie 2050; ▪ Blauwe omgevingsprogramma; ▪ Keur/waterschapsverordening.
12.2 Analyse De bodem in dit gebied bestaat uit ‘venig fijn zand met inschakelingen van leem’. Deze bodem is ontstaan vanuit fijne dekzanden terwijl onder invloed van kwel en stremming van afvoer van beken moerassen en veen zijn ontstaan. Van nature heeft deze bodem natte omstandigheden. In de ondergrond komen, leemlagen voor die de grondwaterstand en ontwatering kunnen beïnvloeden. De waterstructuur in het gebied betreft een fijnmazige historisch slotenpatroon met aan de westzijde van het gebied de Oude Leusdergrift. De Oude Leusdergrift vormt hierbij de hoofdwatergang waar de sloten binnen het gebied grotendeels op afwateren. Het overtollige water stroomt via de Oude Leusdergrift in noordelijke richting. Een klein deel van het gebied (zuidoosthoek) watert af in zuidelijke richting naar de Heiligenbergerbeek. Volgens de legger van Waterschap Vallei en Veluwe kennen de sloten een status als C-watergang, met uitzondering van de B-watergang langs de zuidgrens van het gebied. De Oude Leusdergrift kent een status als A-watergang en is voorzien van een beschermingszone (5 meter). De wateren rondom het gebied hebben elk een beperkte afvoercapaciteit. Hierdoor is waterberging in het gebied belangrijk.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
37
Grond- en oppervlaktewaterstructuren
Het gebied en de omgeving is opgedeeld in een aantal kleinere peilgebieden met elk een eigen peil. Het gebied lijkt wellicht op een polder, maar is dit zeer zeker niet. Het waterpeil wordt beperkt gereguleerd door stuwen en stuwende duikers en wateren. Daarmee zijn de waarden voor het waterpeil zoals aangegeven op de peilenkaart, zowel in de praktijk als juridisch niet te vergelijken met de vastgestelde polderpeilen in de lagere delen van Nederland. De genoemde peilen binnen het gebied zijn slechts indicaties aangezien dit streefpeilen zijn in een vrij-afwaterend gebied. De peilen verwijzen doorgaans naar de stuwpeilen (soms veel) verderop in het stroomgebied. Aangenomen kan worden dat de praktijkpeilen in het agrarische deel hoger zijn dan vermeld en ook zeer sterk kunnen fluctueren.
Gemiddelde hoogste grondwaterstand
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
38
Het gebied kent hoge tot zeer hoge grondwaterstanden onder natte weeromstandigheden. Het gebied ontvangt kwel en in het gebied zijn meerdere “lopende” bronnen oorspronkelijk aangelegd voor veedrenking.
Kwelkaart
De stresstesten als gevolg van klimaatverandering staan op internet (klimaateffectatlas Vallei en Veluwe). Atlas – Klimaat Vallei en Veluwe De woonwijk aan de noordzijde van het gebied is gescheiden gerioleerd. De wijk LeusdenZuid heeft van oorsprong een gemengd rioolstelsel; bij vervanging (in de toekomst) legt de gemeente aldaar een extra regenwaterriool aan. De verspreid liggende bebouwing in en rondom het gebied is aangesloten op drukriolering. Er ligt geen hoofdriool in de nabijheid van het gebied. De gemeenteraad van de gemeente Leusden wil graag dat nieuwe sanitatie wordt toegepast. Hiermee geeft de gemeenteraad invulling aan ambities op gebied van duurzaamheid, toekomstgericht en vooruitstrevendheid. Nieuwe sanitatie kan wellicht ook onderdeel zijn van een oplossing van het dreigend tekort aan drinkwaterlevering in dit gebied. In dit gebied zijn kansen voor alternatieve energievoorzieningen zoals aquathermie en riothermie.
12.3 Participatie Uit de participatie van omwonenden, belanghebbenden en stakeholders blijkt dat met name bewoners van Leusden Zuid wateroverlast ervaren. Water in de kelder heeft de gemeente onderzocht als ‘potentieel structurele grondwateroverlast’. De conclusie daarvan is dat de grondwaterstand en het regime passend zijn bij de functie en het gebied. Dat er water in de kelder staat, komt door de teruglopende waterdichtheid van kelder; de eigenaar van de betreffende opstal is voor die waterdichtheid zelf verantwoordelijk. Het kan ook zijn dat de kelder bij de bouw niet waterdicht is aangelegd omdat de kelder voor een laagwaardiger gebruik is bedoeld (bijvoorbeeld opslag) dan wonen.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
39
12.3 Uitgangspunten ▪ ▪ ▪
▪
▪
▪
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪ ▪ ▪
▪ ▪
▪
▪ ▪
▪
De nieuwbouwontwikkeling en openbare ruimte is klimaatbestendig en waterrobuust (klimaat-mitigatie en –adaptatie) ingericht; 40% van alle horizontale (o.a. daken, wegen) en verticale oppervlakten (o.a. gevels, geluidswallen, scheidingsmuren, gevels) wordt warmtewerend of verkoelend ingericht; tenminste 40% schaduw in het toekomstige plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst en minimaal 30% schaduw op buurtniveau; Bij het ontwerp van de buitenruimte wordt het aspect ‘schaduwvorming’ actief meegenomen en middels een schaduwsimulatie berekend. Daarbij moet er voldoende schaduw gecreëerd worden (o.a. middels bomen) om het percentage te behalen; voor het water in de meest brede zin houden we rekening met vier milieubeginselen: het voorzorgsprincipe, het beginsel van preventief handelen, het beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron moeten worden bestreden (bronaanpak) en het beginsel dat de vervuiler betaalt; het water in dit gebied draagt bij een aan gezonde en veilige leefomgeving, aan een aantrekkelijk woon- en leefomgeving en vestigingsklimaat en aan de beleving van het gebied; het veraangenaamt de buitenruimte en draagt bij een verkoeling van het gebied; Het toekomstige plangebied ligt in het overstroombaar gebied bij een doorbraak van de primaire kering (Grebbedijk).
Provincie Utrecht heeft hiervoor een handreiking opgesteld; groen is belangrijk voor het vergroten van de sponswerking en leefbaarheid; geen achteruitgang in de kwaliteit van het bodem- en (grond)watersystemen; behalen van KRW-doelen voor KRW-waterlichamen; waterkwaliteit laten aansluiten op de functie en het recreatieve gebruik; het zoveel mogelijk beperken van emissie uit de afvalwaterketen naar het oppervlaktewater, voor zover dit op een doelmatige wijze mogelijk is; Benut zoveel mogelijk potentiële cultuurhistorische kenmerken zoals het slotenpatroon, ligging en vorm van Oude Leusdense Grift en Zuidwindse sloot en de geslagen bronnen; Ontwikkel het gebied zoveel mogelijk (grond)waterneutraal en zorg dat de situatie voor omliggend gebruik niet wordt verslechterd; het water in het toekomstige plangebied biedt volop kansen voor biodiversiteit en is een onderdeel van de natuurinclusieve opgave; Wateren moeten minimaal toegankelijk zijn voor onderhoud en beheer vanaf de oever conform de ontwerprichtlijnen en waterpeilen van het waterschap en de gemeente. Oevers dienen geleidelijk af te lopen en natuurvriendelijk te zijn.
Ook dient bij de vormgeving en aanleg van oevers rekening te worden gehouden met de veiligheid van kinderen; we voorkomen contact van mens en dier met afvalwater; de leidende principes zijn: aansluiting van lozing huishoudelijk afvalwater van alle percelen op vuilwaterriool of een andere publieke voorziening, die ervoor zorgt dat er geen ongezuiverd afvalwater in het milieu terecht komt; bedrijfsmatig afvalwater wordt ingezameld en verwerkt als er geen sprake is van beïnvloeding van de doelmatige werking van de riolering en zuivering. Er kunnen voorwaarden gesteld worden aan de lozing; zoveel mogelijk scheiden van (soorten) vuilwater en schoonwater; voor de verwerking van regenwater geldt een voorkeursvolgorde; eerst benutten, dan bergen in toekomstige plangebied, via bij voorkeur bovengrondse afvoer, en dan afvoer naar de wateren buiten het toekomstige plangebied; Nieuwe manieren van sanitatie bij voorkeur toepassen om duurzaam om te gaan met water.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
40
13. Duurzaamheid en energie 13.1 Beleid Rijksoverheid
Provincie
Gemeente
▪ Omgevingswet en Besluit Bouwwerken Leefomgeving (afd. 4.4); ▪ Beleidsregels “Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair” (2018); ▪ Klimaatakkoord Parijs (2015); ▪ Klimaatakkoord/Klimaatwet (2019).
▪ Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022); ▪ RES 1.0 Regio Amersfoort (2021).
▪ Transitievisie Warmte Leusden (2021); ▪ Leusden Klimaatneutraal 2040 (2021).
13.2 Analyse Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022) Gemeente Leusden is één van de ondertekenaars van het Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022) en is daarom van toepassing op de gebiedsontwikkeling TabaksteegZuid. Het convenant, bestaande uit overwegingen en afspraken die de ondertekenaars onderschrijven, met daarbij het toetsingskader dient als vertrekpunt voor de duurzaamheidsambities voor de gebiedsontwikkeling Tabaksteeg-Zuid. Het toetsingskader van het convenant werkt met drie ambitieniveaus: Goud, zilver en brons. Brons ligt dicht tegen het wettelijk minimum aan, zilver stijgt daar bovenuit en goud is echt een koplopersambitie. De gemeente Leusden streeft voor het thema energie een ambitieniveau tussen zilver en goud na. Voor de andere thema’s geldt minimaal een niveau brons. Deze ambities zijn conform het collegebesluit (56825; 20 september 2022). Het toetsingskader van het convenant is toegevoegd in bijlage J. In het vervolgproces worden afspraken gemaakt om per thema te bespreken welke onderwerpen wenselijk danwel kansrijk zijn om een hoger ambitieniveau na te streven, naast de energieambitie. Energieambitie: Nul-op-de-Meter wonen op gebiedsniveau Nieuwbouw wordt zo gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is.
Dit betreft zowel het gebouw gebonden deel (voor verwarming, koeling, ventilatie e.d.) als het gebruik gebonden deel. Voor grondgebonden woningen betekent dit dat er zgn. Nul-op-deMeter (NOM) woningen of energieleverende woningen zonder gasaansluiting worden gerealiseerd. Voor appartementen geldt hetzelfde uitgangspunt. Wanneer dit niet haalbaar is, geldt als te realiseren minimumprestatie energieneutraal voor tenminste het gebouw gebonden deel. In het woningprogramma van de Tabaksteeg-Zuid zit een aanzienlijk deel appartementen, wat het ambitieniveau Nul-op-de-Meter op gebouwniveau bemoeilijkt danwel onmogelijk maakt. Voor de gebiedsontwikkeling zetten we daarom in op een gebiedsgerichte aanpak. Praktisch betekent dit dat niet elke woning per se Nul-op-de-Meter hoeft te zijn, maar in het totale toekomstige plangebied moet deze ambitie wél behaald worden. Om inzicht te krijgen in de wijze waarop voornoemde ambitie kan worden verwezenlijkt zal een energieconceptenstudie uitgevoerd worden waarin de (on)mogelijkheden voor een gebiedsenergieconcept worden uitgewerkt met aandacht voor de technische, ruimtelijke, juridische en organisatorische implicaties. Hieruit zullen één of meerdere haalbare energieconcepten voortkomen welke invulling geven aan de gestelde ambitie.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
41
In de Regionale energiestrategie is besloten daken zoveel mogelijk te benutten voor zonneenergie. De huidige ambitie van de gemeente is om alle dak en vlak te benutten voor zonneenergie. Dus ook in openbare ruimte, denk bijvoorbeeld aan zonnedaken boven parkeerterreinen. Deze ambitie sluit goed aan bij de gestelde energieambitie van Nul-op-deMeter wonen op gebiedsniveau. In de energieconceptenstudie zal worden onderzocht in welke mate Nul-op-de-Meter Leven haalbaar is.
Energie ambitieniveaus
Aandachtspunt: Netcongestie In Nederland, de Provincie Utrecht en ook in Leusden heerst netcongestieproblematiek. Hoewel woningen (nog) móeten worden aangesloten door de netbeheerder, is het aansluiten van collectieve energievoorzieningen (van bijvoorbeeld appartementencomplexen) en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen niet vanzelfsprekend. Om de beoogde nieuwbouw in de Tabaksteeg-Zuid aan te kunnen sluiten zetten we in op de ontwikkeling van een slim gebiedsenergiesysteem. In een slim energiesysteem worden bijvoorbeeld warmtepompen, PV-panelen, slimme laadpalen (e-mobiliteit) en/of energieopslag (buurtbatterij en/of thermische opslag) aan elkaar gekoppeld en slim (data-gedreven) aangestuurd om energievraag en aanbod zo dicht mogelijk bij elkaar te brengen en pieken en dalen (die congestie veroorzaken) te voorkomen. In het vervolgproces wordt met de netbeheerder, als onderdeel van de energieconceptenstudie, gekeken naar de impact van de nieuwbouwontwikkeling op het net en mogelijke oplossingen om deze impact te minimaliseren.
13.3 Participatie Vanuit de participatie is de wens geuit voor een wijkgerichte aanpak voor het gezamenlijk opwekken en opslaan van warmte (zomer-/winterritme) en elektriciteit. Ook wordt opgeroepen om mogelijkheden voor energiedelen mee te nemen in het plan. Er bestaat wisselend enthousiasme voor collectieve voorzieningen.
13.4 Uitgangspunten Energie/warmte ▪
Voor de ontwikkeling van de Tabaksteeg-Zuid geldt een ambitie voor Nul-op-de-Meter op gebiedsniveau (i.p.v. gebouwniveau conform de Transitievisie Warmte Leusden) en minimaal energieneutraal op gebouwniveau;
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
42
▪
▪
▪
▪
▪
Geen grootschalige energieopwekking met zonnevelden of windturbines binnen het toekomstige plangebied, wel maximale benutting daken gebouwen en bijvoorbeeld parkeerterreinen voor zonne-energie; Een energieconceptenstudie wordt uitgevoerd ten behoeve van het stedenbouwkundig plan. De studie bepaalt welke maatregelen/energieconcepten toepasbaar zijn voor de gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld aan lokale energie- en warmteopslag en isolatie van woningen), welke ruimtelijke consequenties dit kan hebben, en hoe zich dit verhoudt ten opzichte van een gefaseerde bouw; Indien uit de energieconceptenstudie blijkt dat bodemenergie (een belangrijk) onderdeel wordt van het gebiedsenergieconcept, kan voor Tabaksteeg-Zuid een bodemenergieplan opgesteld worden om interferentie te voorkomen; Indien uit de energieconceptenstudie blijkt dat een warmtenet een kansrijke energieinfrastructuur is, moet bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan ruimte gereserveerd worden voor een warmtenet (bovengronds en ondergronds). Binnen de dwarsprofielen (bijlage D) is rekening gehouden met ruimte voor warmteleidingen; We onderzoeken de mogelijkheid om pauzelandschappen in te zetten voor opwekking energie gedurende de gebiedsontwikkeling, dit wetende dat de woningbouw gefaseerd zal worden uitgevoerd.
Netcongestie ▪
Waar mogelijk dient het elektriciteitsnet zoveel mogelijk ontlast te worden. Een taakstellende randvoorwaarde voor de ontwikkeling van de Tabaksteeg is om samen met de netbeheerder te onderzoeken hoe gebruik en belasting van het elektriciteitsnet (congestie) als gevolg van Tabaksteeg-Zuid zoveel mogelijk voorkomen kan worden. Dit resulteert in een onderzoek naar een slim gebiedsenergiesysteem.
Duurzaamheid ▪
▪ ▪
▪
▪
Het Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022) is van toepassing. We hanteren minimaal een niveau brons en onderzoeken kansen voor hogere ambitieniveaus. Op diverse onderwerpen in deze Kaders en randvoorwaarden worden al uitgangspunten geformuleerd op het gebied van duurzaamheid in de brede zin. Denk bijvoorbeeld aan uitgangspunten benoemd in de hoofdstukken Klimaatadaptatie en Water (12), Verkeer en Parkeren (14), Natuur en Landschap (16), en Milieu (17). Op het thema energie streven we een ambitieniveau tussen zilver en goud na (m.b.t. indicatoren BENG-1 en BENG-3). Per 1 januari 2026 gaat de wettelijke MPG-score voor nieuwbouwwoningen omlaag van 0,8 naar 0,5, gelijk aan ambitieniveau zilver in het convenant. Voor het thema circulair, indicator MPG-score, hanteren we daarom vooruitlopend op de wetgeving minimaal ambitieniveau zilver. PV-panelen (ten behoeve van hogere energie-ambities dan bouwbesluit) hoeven daarbij niet meegenomen worden in de MPG-berekening. Bouw waar mogelijk modulair, zodat objecten duurzaam worden gebouwd, gebruikt en ontmanteld (circulaire potentie), conform Beleidsregels “Duurzame Nieuwbouw – energieneutraal en circulair (2018)”.
Hanteer uitgangspunten op basis van het Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht (2022) en Beleidsregels “Duurzame nieuwbouw – energieneutraal en circulair 2018” ook bij de inrichting van de openbare ruimte en Grond Weg en Waterbouw (GWW).
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
43
14. Verkeer en parkeren 14.1 Beleid Rijksoverheid
Provincie
Gemeente
▪ RVV 1990; ▪ Uitvoeringsvoorschriften BABW inzake verkeerstekens; ▪ Wet geluidhinder; ▪ CROW-parkeernormen (richtlijn, die door de rechter als laatste stand der techniek wordt beschouwd); ▪ CROW ASVV 2021 (idem als parkeernormen).
▪ Regionaal fietsroutenetwerk (RFN); ▪ Wandelroutenetwerk Utrecht Oost.
▪ Mobiliteitsplan ‘Leusden kijkt vooruit’ (vastgesteld in 2021) ▪ Uitvoeringsagenda mobiliteitsplan Leusden (vastgesteld in 2023) ▪ Convenant Duurzame Woningbouw provincie Utrecht – niveau brons.
14.2 Analyse Auto Het te ontwikkelen gebied is in oostelijke en zuidelijke richting begrenst door twee wegen: respectievelijk de Hamerveldseweg en de Arnhemseweg (N226). In het noorden ligt Tabaksteeg Noord. Deze wijk is ontsloten vanuit het noorden. Amersfoort centrum is 12 minuten rijden en het centrum van Utrecht iets meer dan een halfuurtje. Momenteel ligt langs het te ontwikkelen gebied aan de oostelijke en zuidelijke kant de grens van de bebouwde kom. Momenteel rijdt er veel sluipverkeer over de Hamersveldseweg. Het gaat dan bijvoorbeeld om autoverkeer tussen Woudenberg (of de A12) en Leusden (of verder richting A1 en A30). Daarom heeft de gemeenteraad van Leusden het tot hoofdfietsroute ombouwen in combinatie met autoluwer maken van de Hamersveldseweg tussen de Grasdrogerijweg en de Zuiderinslag als prioritaire projecten benoemd in de uitvoeringsagenda van het mobiliteitsplan ‘Leusden kijkt vooruit’. Op de Hamersveldseweg en de kruispunten Hamersveldseweg/Grasdrogerijweg en Hamersveldseweg/Burg. Van der Postlaan worden naar alle waarschijnlijkheid korte-termijn-maatregelen getroffen om het doorgaande autoverkeer op de Hamersveldseweg te verminderen. Extra autoverkeer dat wordt gegenereerd door Tabaksteeg Zuid, kan daarom niet via de Hamersveldseweg worden afgewikkeld.
De ontsluiting van Tabaksteeg-Zuid zal dusdanig moeten worden ontworpen dat autoverkeer zoveel mogelijk wordt afgewikkeld via de hoofdinfrastructuur, die daarvoor ook bedoeld is en waar op de wegvakken ook nog restcapaciteit beschikbaar is. Ook de ontsluiting voor fietsverkeer zal op bestaande hoofdfietsstructuur moeten aansluiten. Zie ook de onderstaande figuren.
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
44
Hoofdwegennet Leusden – bron mobiliteitsplan
Hoofdwegennet en fietsroutes
In de directe omgeving van Tabaksteeg-Zuid zijn hoofdwegen de Ben Ponbaan en de Arnhemseweg. Aandacht voor de capaciteit van diverse kruispunten op deze wegen is daarbij echter wel van belang. Met name het kruispunt Groene Zoom/Ben Ponbaan en Ben Ponbaan/Hekkerdreef moeten worden aangepast voor het extra verkeer dat zij te verwerken gaan krijgen door de komst van Tabaksteeg Zuid. Ondanks dat de gemeente inzet op het ontmoedigen van meervoudig autobezit is de auto niet weg te denken uit onze samenleving. Een tweede auto zou voor wat betreft de gemeente daarom bij voorkeur een (elektrische) deelauto moeten zijn. De uitdaging daarbij is dat er optimaal moet worden ingespeeld op de trend en een elektrische auto dus ook vanuit de eigen
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
45
woningen moet worden opgeladen. Een extra voordeel daarvan kan zijn dat de accu’s van de auto’s kunnen functioneren als energiebuffer die kan bijdragen aan het oplossen van het netcongestieprobleem. Anderzijds wil de gemeente meervoudig autobezit en -gebruik ontmoedigen in combinatie met het stimuleren van fietsverkeer. Hiervoor is het noodzakelijk om parkeren van (tweede) auto’s juist op afstand van de woningen te faciliteren waarbij het opladen aldaar geregeld moet zijn; vanaf de start moet de nieuw te bouwen wijk ook worden gepresenteerd als een autoluwe wijk, zodat bewoners weten in wat voor wijk ze gaan wonen. Uitvoerbaarheid van deelautoconcepten is overigens ook afhankelijk van de betaalbaarheid en de schaalgrootte/beschikbare kritische massa aan potentiële gebruikers. Structureel terugkerende vraag bij dit soort nieuwbouwontwikkelingen is of we willen vasthouden aan de CROW-parkeernormering, of dat de parkeernorm omlaag kan in combinatie met elektrische deelauto’s (zoals in Maanwijk) en snelle en comfortabele fietsverbindingen. Elders worden parkeerplaatsen bijvoorbeeld ook in eerste instantie groen ingericht, waarbij een ruimtelijke reservering voor parkeren wordt behouden, zodat de parkeerplaatsen alsnog voor parkeren gebruikt kunnen worden als dat nodig blijkt.
Parkeerbehoeftes zijn sterk gerelateerd aan het woningprogramma en de woonmix en de mate waarin zo lang mogelijk thuiswonenden ouderen een zorg- en mobiliteitsvraag hebben. Openbaar vervoer Er loopt een aantal buslijnen door en langs het gebied. Buslijn 80 rijdt over de Rijk van Loenenbaan, de busbaan die door het gebied loopt. Daarnaast rijden er vier lijnen over de Arnhemseweg, ten zuiden van het gebied. De lijnen hebben gevarieerde tijden van 1, 2 of 3 keer per uur. De buslijn die door het gebied rijdt kan op dit moment maximaal 4 keer per uur worden bereden. Hierover zijn in het verleden afspraken gemaakt met omwonenden.
Buslijnen
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
46
Fiets Leusden zet in het mobiliteitsplan sterk in op de fiets. Het streven is om verplaatsingen binnen Leusden sneller met de fiets dan met de auto te kunnen maken. In het mobiliteitsplan is ook voor de fiets een hoofdfietsroutenetwerk opgenomen. Zie ook de onderstaande figuur.
Hoofdfietsroutes (bron: mobiliteitsplan)
Mede vanuit die gedachte wordt in de uitvoeringsagenda van het mobiliteitsplan sterk ingezet op de hoofdfietsroute Hamersveldseweg. Deze weg is ook onderdeel van het regionaal fietsroutenetwerk (RFN) van de provincie Utrecht. De Hamershof zou vanuit Tabaksteeg-Zuid via de Hamersveldseweg op de fiets sneller te bereiken moeten zijn dan met de auto over de hoofdinfrastructuur. Afhankelijk van de voorzieningen in de wijk en de inrichting van de wijk voor het autoverkeer, geldt hetzelfde voor het Maximaplein, maar dan via de Jan Wagenaarlaan. Direct langs het gebied lopen drukbereden fietsroutes (Arnhemseweg, Leusbroekerweg, Langesteeg). Wandelen Door de coronapandemie heeft wandelen sterk aan waarde gewonnen. Mensen ontdekten dat wandelen een laagdrempelige en gezonde manier is van bewegen. In de huidige situatie is er geen mogelijkheid om vanuit Tabaksteeg-Zuid veilig de Hamersveldseweg richting de Hamershof wandelen. Hier moet expliciet aandacht voor zijn. De provincie werkt op dit moment aan een bewegwijzerd wandelroutenetwerk in en rond Leusden. Dit moet worden meegenomen in de ontwikkeling van Tabaksteeg Zuid, net als mooie en logische wandelroutes in het toekomstige plangebied. Ontsluiting De nieuwe woonwijk moet goed met de fiets worden ontsloten. Er zijn ook kansen voor een strakke parkeernorm en eventueel parkeren op enige afstand van de woning i.c.m.
elektrische deelauto’s, om de tweede auto te ontmoedigen. In de in 2023 vastgestelde uitvoeringsagenda van het mobiliteitsplan, is een aantal projecten opgenomen dat erop gericht is doorgaand autoverkeer op de Hamersveldseweg-Zuid te ontmoedigen; idem voor de Langesteeg en de Leusbroekerweg. Door de beoogde ontwikkellocatie ligt nu een vrijliggende busbaan. Die zou verplaatst kunnen worden om de wijk goed te ontsluiten met OV. Vanuit het verleden geldt een
Kaders en randvoorwaarden Tabaksteeg-Zuid
47
beperking van het aantal bussen (max. 4 per uur totaal beide richtingen). Loslaten van deze beperking is bespreekbaar, maar moet dan wel worden beklonken in een bestuurlijk overleg provincie – gemeente. Autoverkeer mag niet door Tabaksteeg richting Groene Zoom. De provincie ziet een nieuwe aansluiting op de N226 vooralsnog niet zitten. Omdat een nieuwe woonwijk minimaal via twee wegen ontsloten moet worden, moet daarom gedacht aan een ontsluiting met behulp van het doortrekken van de Ben Ponbaan en een andere ontsluiting via de Hamersveldseweg en de Leusbroekerweg op de rotonde bij de Mof (N226). Vanuit de belangen van omwonenden en overige belanghebbenden is ontsluiting voor autoverkeer van Tabaksteeg-Zuid op geen enkele voor de hand liggende plek gewenst. Het kiezen van de plekken waar ontsloten gaat worden is een belangenafweging waarbij niet alle belangen ontzien kunnen worden. De voorgestelde ontsluiting op de Ben Ponbaan is gezien de verkeersintensiteiten die de nieuwe wijk zal genereren te verkiezen boven ontsluiting via de busbaan/Jan Wagenaarlaan/Hekkerdreef of via de Grasdrogerijweg. Laatstgenoemde bestaande routes kennen al dusdanig veel kruisend en samengaand, fiets-, voetganger-, vracht-, bus- en autoverkeer, dat toevoegen van nog meer autoverkeer als onwenselijk wordt gezien.
Een directe ontsluiting op de Ben Ponbaan is ook in lijn met het vigerende beleid om autoverkeer zo snel mogelijk naar hoofdverkeerroutes te leiden. Als de Ben Ponbaan wordt doorgetrokken en daar een ongelijkvloerse kruising met het fietsverkeer kan worden gerealiseerd al dan niet in combinatie met een ecoduct, wordt fietsen naar de Hamershof veiliger en aantrekkelijker. Autoverkeer richting centrum Leusden mag niet over de Hamersveldseweg. Wandelen in en rond het gebied moet goed worden gefaciliteerd en moet aansluiten op de omgeving. Door de toename van het verkeer op de Groene Zoom moet een aanpassing/herinrichting van het kruispunt Groene Zoom – Ben Ponbaan – Hekkerdreef, als bovenwijkse voorziening, mee worden genomen in deze ontwikkeling.
14.3 Uitgangspunten ▪ ▪ ▪
▪
▪
▪ ▪ ▪
▪
fietspaden in de wijk minimaal 3 meter breed; fijnmazige en kwalitatief hoogwaardige fietsinfrastructuur en veilige fietsenstallingen; strakke parkeernorm (1,2 auto/ woning) nabij de woningen en parkeren op afstand van de woning (van de parkeernorm kan uitsluitend met goedkeuring van de gemeente worden afgeweken indien zorgbestendige woningen of het faciliteren van langer zelfstandig thuiswonenden ouderen met een mobiliteitsbehoefte dit noodzakelijk maakt); binnen de groene inrichting rekening houden met een ruimtelijke reservering voor toekomstig (aanvullende) te realiseren parkeren. Deze reservering voor parkeren in het groen is een aanvulling op het minimaal te realiseren oppervlakte groen in de wijk. Wanneer deze parkeerruimte toch ingezet moet worden mag dit niet ten koste gaan van de minimale oppervlakte groen; een nader te bepalen aantal (elektrische) deelauto’s. De gemeente zal bij het bepalen van het aantal te faciliteren deelauto's uitgaan van de landelijke normen of (indien beschikbaar wet- en regelgeving of gemeentelijk beleid); huidige busbaan verplaatsen naar plek meer in de wijk met extra halte.